Proiect Evaluare Apartament

60
FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR ANALIZA ŞI EVALUAREA FINANCIARĂ A ORGANIZAŢIILOR Anul II, semestrul I PROIECT EVALUARE APARTAMENT Conf.univ.dr. Ilie MURĂRIŢA 1

description

proiect

Transcript of Proiect Evaluare Apartament

Page 1: Proiect Evaluare Apartament

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR

ANALIZA ŞI EVALUAREA FINANCIARĂ A ORGANIZAŢIILOR

Anul II, semestrul I

PROIECT EVALUARE APARTAMENT

Conf.univ.dr. Ilie MURĂRIŢA

Studentă:GRIGOROIU-SILAGE Alexandra

1

Page 2: Proiect Evaluare Apartament

CuprinsCapitolul 1. PREZENTARE GENERALĂ..........................................................3

1.1 Scopul evaluării......................................................................................3

1.2. Date generale privind dreptul de proprietate.......................................3

1.3. Delimitarea proprietăţii imobiliare.......................................................3

1.4. Amplasarea în zonă...............................................................................4

1.5. Surse de informare................................................................................6

1.6. Ipoteze şi condiţii limitative..................................................................6

Capitolul 2. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE....................................................9

2.1. Piaţa specifică.......................................................................................9

2.2. Oferta competitivă...............................................................................10

2.3. Analiza cererii.....................................................................................10

2.4. Echilibrul pieţei. Raportul cerere-ofertă.............................................10

2.5. Piaţa terenurilor în Municipiul Craiova..............................................11

Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE..............................12

3.1. Situaţia juridică...................................................................................12

3.2.Istoricul proprietăţii imobiliare............................................................12

3.3.Descrierea amplasamentului si a construcţiei de bază a imobilului....14

3.4.Consideraţii asupra stării tehnice a imobilului....................................15

Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE...............................16

4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare.................................16

4.2. Abordarea prin comparaţie...............................................................20

4.3.Metoda capitalizării venitului..............................................................24

4.4. . Reconcilierea valorilor......................................................................29

ANEXE........................................................................................................31

2

Page 3: Proiect Evaluare Apartament

Capitolul 1. PREZENTARE GENERALĂ 

1.1 Scopul evaluării

Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a

proprietăţii imobiliare în vederea vânzării imobilului.Pentru orice alt scop

decât cel declarat mai sus, proprietatea imobliară poate avea o valoare

diferită.

1.2. Date generale privind dreptul de proprietate

La data evaluării, proprietatea imobiliară, situată în Municipiul Craiova,

str. Sabba Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15, judeţul Dolj, se află în

proprietatea d-lui Ancuţa Geani-Irinel cu contract de vanzare-cumparare cu

clauză de întreţinere.

Conform Documentaţiei de Carte Funciară, nr. 717 din 15.05.2001

asupra proprietăţii nu s-au constituit garanţii bancare sau ipoteci, care să

limiteze dreptul de proprietate.

1.3. Delimitarea proprietăţii imobiliare 

Prezentul raport a fost întocmit în urma solicitării d-lui Ancuţa Geani-

Irinel, domiciliat în Municipiul Craiova, Judeţul Dolj, , str. Sabba

Stefanescu, nr. 1, bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15.

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară (apartament)

situată în Municipiul Craiova, Judeţul Dolj, , str. Sabba Stefanescu, nr. 1,

bl.F2, sc. 1, et.3, ap.15 proprietatea d-lui Ancuţa Geani-Irinel.

3

Page 4: Proiect Evaluare Apartament

Proprietatea imobiliară se compune din :

Nr. încăpere Denumire încăpere S.utila[mp]

1 HOL 2.98

2 BUCĂTĂRIE 6.64

3 SUFRAGERIE 15.84

4 DORMITOR 12.32

5 BAIE 3.38

6 HOL 1.45

7 DEBARA 1.01

Suprafaţa utilă 43.62

Suprafaţa utilă balcon 3.45

Suprafaţa totală 47.07

Proprietatea imobiliară a fost deţinută prin Contractul de întreţinere nr.

717, între Ancuţa Pătru şi Ancuţa Mitra pe de o parte şi Ancuţa Geani-

Irinel , pe de altă parte.

În prezentul raport, evaluatorul va estima valoarea de piaţă a

proprietăţii imobiliare folosind metoda comparaţiei directe, valoarea de

piaţă estimată pe baza capitalizării venitului calculului ratei de capitalizare.

Bunul imobil (apartament) se constituie din 2 camere, având o suprafaţă

totală de 47.07 mp şi o suprafaţă utilă de 43.62 mp.

1.4. Amplasarea în zonă

4

Page 5: Proiect Evaluare Apartament

Apartamentul este localizat în judeţul Dolj,Municipiul Craiova cartier

Nicolae Titulescu, cartier cu blocuri de locuinţe, din punct de vedere

edilitar este o zonă dezvoltată.

Este prezentă energia electrică cu instalaţii de calitate medie, curenţi

slabi, reţeaua de apă– din reţeaua oraşului, instalaţii şi corpuri sanitare

satisfăcătoare, de calitate medie, termoficare– instalaţii de încălzire de

calitate medie, gaze – din reţeaua oraşului, canalizare, telefonie, televiziune,

internet. Apartamentul evaluat este situat la etajul 3 al unui bloc cu regimul

de înălţime P+4, din releveu rezultă o suprafaţă utilă de 43.62 mp.

Utilităţile edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului

urban. Apartamentul dispune de un sistem de încălzire central. Finisajele

sunt de calitate medie, aparatamentul are un aspect îngrijit.

Zona este un cartier cu blocuri de locuinţe, comercială. În apropiere se

află unităţi comerciale cu magazine suficiente (Billa, Real, Lidl), bine

aprovizionate cu mărfuri de bună calitate. La 50 m se află reţeaua de

transport în comun(autobuz, tramvai); în apropiere se mai află unitatea de

învăţământ Şcoala Generală Nr.12 dar şi Şcoala Specială;Spitalul Clinic

Municipal Filantropia,Policlinica Camen,Grădina Botanică, saloane de

înfrumuseţare, farmacia Trei F, florării. Traficul auto este intens, reţelele de

transport sunt asfaltate.

5

Page 6: Proiect Evaluare Apartament

1.5. Surse de informare

Actele de proprietate ale imobilului;

Cursul de la Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare;

Piaţa imobiliară din zonă consultată prin intermediul site-urilor de

specilitate şi mass-media;

Buletine informative ANEVAR si IROVAL

1.6. Ipoteze şi condiţii limitative 

Ipoteze de evaluare

Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală

care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de

6

Page 7: Proiect Evaluare Apartament

proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. În

acest sens se precizează ca n-au fost facute cercetări specifice la arhive, iar

evaluatorul presupune că: titlul de proprietate este valabil şi se poate

tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată

şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o

asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport.

Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în

posesie legală (titlul de proprietate este valabil) şi responsabilă.

Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii

raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile şi

evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu

îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de

terţe părţi.

Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara

clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu

se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice

astfel de persoană, pagube, rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor

întreprinse pe baza acestui raport.

Dacă nu se arată astfel în raport, se înţelege evaluatorul nu are

cunoştinţă asupra stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv dar

fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică,

sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia etc.). Se

presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate, la

data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei

obişnuite necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Evaluatorul nu

oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află

proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de structuri

şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehince de

testare necesare pentru descoperirea lor.

7

Page 8: Proiect Evaluare Apartament

Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misunii încredinţate

de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client

şi în scopul precizat în raport.

Condiţii limitative

Prezentul raport este întocmit la cererea clientului, şi în scopul

precizat. Nu este permisă utilizarea raportului de către o terţă persoană

fără obţinerea prealabilă a acordului scris al clientului, al autorului evaluării

şi al evalauatorului verificator.

Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în

care condiţiile de piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici

rămân nemodificate în raport cu cele exitente la data întocmirii raportului

de evaluare.

Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă

reglementările privind documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi

reglementările sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste

cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

Proprietatea nu a trecut printr-o expertiză detaliată. Orice schiţă din

raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi

este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea.

În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru,

expertiză) acestea vor avea prioritate.

Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar,

iar autorul nu îl va dezvălui unei terţe persoane cu excepţia situaţiilor

prevăzute de Standardele Internaţionale de Evaluare şi/sau atunci când

proprietatea a intrat în atenţia unui organism judiciar calificat.

Consimţământul scris al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din

urmă este necesar) trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de

evaluare să poată fi utilizată în orice scop, de către orice persoană, cu

excepţia clientului şi a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care

au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie

obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi

8

Page 9: Proiect Evaluare Apartament

modificat sau transmis unei terţe persoane inclusiv altor creditori ipotecari,

alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,

publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de

evaluare nu este destinat asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea

prezentată in raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.

Capitolul 2. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE 

9

Page 10: Proiect Evaluare Apartament

2.1. Piaţa specifică 

Piaţa imobiliară se poate defini ca fiind interacţiunea dintre persoanele

(fizice sau juridice) care schimbă drepturi de proprietate contra altor

bunuri, cum ar fi banii. Această piaţă se defineşte pe baza tipului de

proprietate, potenţialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile

investitorilor şi chiriaşilor tipici. Piaţa imobiliară este influenţată de

atitudinile, motivaţiile şi interacţiunile vânzătorilor şi cumpărătorilor şi are

caracteristici diferite de cele ale pieţelor eficiente (este foarte sensibilă la

situaţia pieţei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare

sunt influenţate de tipul de finanţare, durata rambursării şi rata dobânzii,

este o piaţă care nu se autoreglează, ci este afectată de multe reglementări

guvernamentale şi locale, informaţiile despre tranzacţii similare nu sunt

imediat disponibile, există decalaj între cerere şi ofertă, cererea poate fi

volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei).

Situaţia actuală a pieţei imobiliare din Craiova este caracterizată de un

număr redus de tranzacţii şi un trend descrescător al ofertelor prezentate

pentru toate tipurile de imobile. Faţă de acum patru ani, preţurile

imobilelor au scăzut şi cu 50%. Cu toate acestea, nu există lichidităţi pe

piaţă, de aceea au loc puţine tranzacţii. Pentru cine are însă bani este o

perioadă favorabilă", a spus Cristian Clenciu, preşedintele Asociaţiei

Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI) din România. Tot preşedintele  ARAI

spune că în perioada următoare preţurile la imobiliare vor scădea uşor,

pentru că băncile vor să ţină trendul sub control. "Băncile au evitat să

scoată masiv pe piaţă ipotecile imobiliare pentru a evita devalorizarea lor.

Le-au scos la vânzare treptat. In situaţia inversă, erau primele care aveau

de pierdut", a subliniat Cristian Clenciu.

10

Page 11: Proiect Evaluare Apartament

2.2. Oferta competitivă

În prezent, în zona centrală, apartamentele cu două camere, de exemplu,

se vând cu preţuri cuprinse între 40.000 şi 65.000 de euro, în timp ce

pentru acelaşi tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi

Craioviţa, Valea Roşie, preţurile sunt cuprinse între 23.000 şi 38.000 de

euro. În zonele Brazda lui Novac şi Lăpuş, preţurile variază între 30.000 şi

43.000 de euro, iar în zonele George Enescu, Rovine, Sărari, acestea

oscileaza între 34.000 şi 53.000 de euro, în funcţie de suprafaţă, finisaje şi

dotări.

Totuşi, în anumite blocuri, preţurile sunt comparabile cu cele de acum

patru ani, scăderea fiind destul de mică. Mulţi dintre proprietari ţin la

preţuri de ani buni, chiar dacă nu şi-au vândut apartamentele nici până

acum. Adică există diferenţe mari între preţul cerut de vânzători şi preţul de

vânzare efectiv.

2.3. Analiza cererii

  În prezent, cea mai mare cerere pe piaţă este pentru apartamentele

vechi, în special la cele care se cumpără prin Programul «Prima Casă».

Totuşi, preţurile depind în continuare de zona unde se află apartamentul, de

dotări etc. În ultima perioadă majoritatea apartamentelor au fost cumpărate

doar pe bază de credit ipotecar, fie că este vorba despre „Prima Casă“, fie

că este vorba despre alte tipuri de împrumuturi. Cumpărările de locuinţe cu

bani gheaţă sunt destul de rare, şi numai pentru chilipiruri, susţine

preşedintele ARAI. 

2.4. Echilibrul pieţei. Raportul cerere-ofertă 

Cererea şi oferta se vor echilibra, în măsura în care piaţa va fi capabilă să

înghită, să consume ofertele actuale. Pentru a exista un echilibru, cererea

solvabilă trebuie să înceapă să crească şi să achiziţioneze din oferta de pe

11

Page 12: Proiect Evaluare Apartament

piaţă şi, la un moment dat, să se echilibreze. Insă, acest moment este foarte

departe.

2.5. Piaţa terenurilor în Municipiul Craiova

Se poate considera că piaţa terenurilor în Municipiul Craiova este o piaţă

a cumpărătorilor, datorită în principal îngreunării accesului la capital.

Se observă o lipsă a ofertelor de cumpărare pentru terenuri de peste

100.000 EUR. „Terenurile cu regim de înălţime mediu din zonele

ultracentrale se vând cu preţuri cuprinse între 250 şi 450 de euro pe metrul

pătrat, în timp ce în zonele periferice, acelaşi tip de teren se vinde cu

preţuri începând de la 2 euro şi ajungând până la maximum 10 euro pe

metrul pătrat“. Numărul cel mai redus de tranzacţii s-a înregistrat în cazul

terenurilor intravilane de suprafeţe mari, deoarece dezvoltatorii imobiliari

nu mai sunt dispuşi să îşi asume riscul unor proiecte rezidenţiale în

condiţiile actuale de instabilitate economică.

Se poate considera că piaţa terenurilor este în scădere. Scăderea

preţurilor s-a atenuat în ultimele 12 luni, In ceea ce priveşte piaţa

terenurilor, cererea s-a orientat către proprietaţi cu suprafeţe medii cca

150-400 mp, cu toate utilităţile sau cu posibilităţi de racordare la utilităţi,

pe care se pot construi blocuri de locuinţe. Punctul de echilibru între

cerere şi oferta nu s-a atins şi nu se va întâmpla acest lucru nici în viitorul

apropiat în condiţiile în care economia trece printr-o criză profundă.

12

Page 13: Proiect Evaluare Apartament

Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 

3.1. Situaţia juridică 

Pentru proprietatea imobiliară ce face obiectul prezentului raport de

evaluare s-au prezentat următoarele acte ce atestă proprietatea lui Ancuţa

Geani-Irinel :

-contract de întreţinere nr. 717/2001

- documentaţie pentru intabulare (carte funciară)

-releveu

-fişa corpului de proprietate

-certificat de nomenclatură stradală

Prezentul raport nu validează din punct de vedere legal corectitudinea

documentelor prezentate şi nici dreptul de proprietate deplin asupra clădirii

şi a terenului aferent, considerat ca ipoteză de lucru în realizarea

prezentului raport de evaluare.

3.2.Istoricul proprietăţii imobiliare

Evaluarea proprietăţii imobiliare (apartament) prin metoda

comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza

comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei

pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi acele proprietăţi cu cea

“de evaluat” .

13

Page 14: Proiect Evaluare Apartament

Premiza majoră a metodei este accea că valoarea de piaţă a unei

proprietăţi imobiliare este în relaţie direct cu preţurile de tranzacţionare a

unor proprietăţi competitive şi comparabile .

Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între

proprietăţi, între elementele care influenţează preţurile de tranzacţie .

Proprietatea A Proprietatea B Proprietatea C

Zonă Calea

Severinului

- Groapă

Calea

Severinului

-Grădina

Botanică

Calea

Severinului

-Şcoala Nr.12

Confort 1 1 1

Tip semidecomandat semidecomandat semidecomanda

t

Etaj 2 4 Parter

Suprafaţă 47 mp 50 mp 47 mp

Nr. camere 2 2 2

Centrala

Termica

nu da nu

Utlităţi da da da

Finisaje Medii Medii Medii

Preţ 34000 euro 32000 euro 35 000 euro

14

Page 15: Proiect Evaluare Apartament

3.3.Descrierea amplasamentului si a construcţiei de bază a imobilului

Proprietatea imobiliară este un bloc cu numărul de etaje P+4, anul de

construcţie 1968, având 4 locuinţe pe palier. Structura blocului este din

caramida, acoperişul prezinta izolaţie, are dotare cu interfon în funcţiune,

nu este dotat cu lift, are aspect exterior şi interior îngrijit. Unele

apartamente sunt dotate cu centrală termică, restul având un sistem de

încălzire central.

Blocul în care este amplasat apartamentul are o vechime de 45 ani,

cu utilităţi complete. Nu s-au constatat fisuri la structura sau infrastructura

şi nici infiltraţii de apă.

Apartamentul are o suprafaţă utilă de 43,62 mp conform releveului.

Finisajele aferente apartamentului :

- tencuieli driscuite, zugrăveli cu var lavabil- pardoseli parchet laminat : bucătărie, holuri,sufragerie,dormitor- pardoseli gresie : baie şi balcon- pereţi placaţi cu faianţă : baie, parţial bucătărie- tâmplăria exterioară este total PVC cu geam termopan- tâmplărie interioara din aluminiu cu geam ornament

15

Page 16: Proiect Evaluare Apartament

- uşa de acces la intrarea principală metalică placată cu lemn.

Instalaţii electrice

- sunt realizate din conductori de aluminiu cu înveliş izolator, introduşi în tuburi de plastic îngropaţi

- prize electrice simple şi duble.

Instalaţii sanitare

- realizate din ţeavă de cupru- alimentarea cu apa potabilă prin reţeaua urbană- scurgerea se face prin tuburi de fontă la reţeaua de canalizare a

oraşului- obiectele sanitare din porţelan şi inox- instalaţie de încălzire prin reţeaua de termoficare a oraşului.

3.4.Consideraţii asupra stării tehnice a imobilului

In urma inspecţiei s-a constatat că apartamentul are un aspect îngrijit, cu instalaţii şi tâmplărie funcţionale şi complete, gresia, faianţa şi parchetul se prezintă în stare bună.

Balconul de asemenea se prezintă într-o stare bună, îmbunătăţită: este închis cu tâmplărie din PVC cu geam termopan, placat cu polistiren, tencuit şi zugrăvit cu vopsea lavabilă fiind placat cu gresie.

La inspecţie s-au făcut verificări ale sistemului de alimentare cu apă rece menajeră, ale obiectelor funcţionale, ale scurgerilor menajere .

In urma inspecţiei tehnice s-a constatat că blocul nu prezintă urme de infiltraţii, igrasie şi are un aspect îngrijit. Nu se observă fisuri care să afecteze structura de rezistenţă a clădirii şi de asemenea nu se observă semne de scurgeri de ape pluviale. Nu s-a efectuat o inspecţie asupra părţilor ascunse ale imobilului.

16

Page 17: Proiect Evaluare Apartament

Nu s-au efectuat teste referitoare la analiza stabilităţii terenului şi nici analiza caracteristicilor geotehnice ale acestuia. In urma inspecţiei se apreciază că starea apartamentului este bună.

Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

4.1. Cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare 

Având în vedere că scopul prezentei evaluări este estimarea valorii de piaţă , analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea.

Cea mai bună utilizare conform IVS 1 este definită astfel:

“ Utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.”

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare rezultă în urma unei analize şi trebuie să îndeplinească patru criterii:

17

Page 18: Proiect Evaluare Apartament

1. Permisă legalAici se analizează reglementarile privind zonarea, restricţiile de

construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu, impactul asupra mediului, clauzele din contractul de închiriere;

2. Posibilă fizicAici se analizează dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică

a terenului, accesibilitatea unui lot de teren şi riscul unor dezastre naturale( cutremure, inundaţii) precum şi capacitatea şi disponibilitatea utilitaţilor publice ( cum ar fi canalizare, apa, linie de transport, energie electrică, gaze agent termic);

3. Fezabilă financiarImplică analiza şi prognoza veniturilor generate de proprietate din

care se vor scădea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obţinându-se astfel profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, utilizarea este fezabilă;

4. Maxim productivăDintre utilizările fezabile, cea mai bună utilizare este acea utilizare

care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii:

- cea mai bună utilizare a terenului liber;- cea mai bună utilizare a terenului construit.In cazul apartamentelor de bloc analiza celei mai bune utilizări a

terenului liber nu este relevantă – teren cotă parte indiviză.

De regulă, cea mai bună utilizare pentru astfel de proprietaţi imobiliare este cea actuală-apartament - locuinţă unifamilială în bloc de locuinţe colective.

Rata de capitalizare pentru apartament – locuinţă unifamilială, în bloc de locuinţe colectiv, s-a determinat conform datelor din tabel :

18

Page 19: Proiect Evaluare Apartament

Comparabile A B C

Chirie lunară ( EURO/luna) 200 220 240

Venit Brut Potenţial (EURO/an)

2.400 2640 2880

Grad de neocupare (10% din VBP)

240 264 288

Venit Brut Efectiv (EURO/ an)

2.160 2376 2592

Cheltuieli aferente proprietarului

(10% din VBE)

216 238 259

Venit Net din Exploatare (EURO/an)

1.944 2.138 2.333

Preţ (EURO) 41.000 48.000 45.000

Rata de capitalizare (%) 4.72% 4.41% 5.24%

Rata medie de capitalizare 5%

Venitul brut potential (VBP) se calculează ca fiind :

VBP = chiria /luna x 12 luni

Venitul brut efectiv : VBE = VBP – pierderi prin neocupare

S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%, corespunzător închirierii pentru o perioadă de 10 luni/an.

Cheltuielile suportate de proprietar (10% din venitul brut efectiv) sunt : impozit pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea proprietatii şi cheltuieli cu reparaţiile curente şi de întreţinere.

Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce rămâne la dispoziţia proprietarului în urma exploatării proprietăţii sale imobiliare prin închiriere, se obţine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor suportate de proprietar.

Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei :

V = VNE/c x 100

19

Page 20: Proiect Evaluare Apartament

Unde c = rata de capitalizare

Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaţia dintre venituri şi valoarea proprietăţii, rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăţi comparabile, sunt de 5% pentru proprietăţi rezidenţiale şi 12% pentru spaţii de birouri.

Cea mai bună utilizare rezultă din tabelul urmator :

Destinaţie Rezidenţi Spaţiu

20

Page 21: Proiect Evaluare Apartament

al birouri

Chirie lunară solicitată

( EUR/luna )

240 300

Venit Brut Potential ( EUR/an )

2880 3.600

Grad de neocupare (10% din VBP)

288 360

Venit Brut Efectiv ( EUR/an )

2592 3.240

Cheltuieli aferente proprietarului

( 10% din VBE )

259 324

Venit Net din Exploatare

( EURO/an )

2.333 2.916

Rata de capitalizare % 5.24% 12%

Valoare prin capitalizare (EURO)

45.000 24.300

Cost conversie (EURO) 3.640

Valoarea proprietăţii (EURO)

45.000 20.660

In concluzie în opinia evaluatorului cea mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare evaluate este de locuintă unifamilială.

21

Page 22: Proiect Evaluare Apartament

4.2. Abordarea prin comparaţie 

Metoda comparaţiei directe reprezintă procesul prin care estimarea valorii de piaţă se face prin analiza pieţei pentru a găsi proprietaţi similare ce urmează a fi comparate cu cea evaluată.

Conform principiului de bază al acestei metode, valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este in relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile.

Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii care influenţează valoarea.

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor imobiliare care au drept consecinţă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt :

cercetarea pieţei pentru obţinerea de informaţii asupra unor tranzacţii cu proprietăţi similare cu cea evaluată, din punct de vedere al tipului de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi zonarea;

confirmarea veridicităţii informaţiilor obţinute şi a obiectivităţii tranzacţiei;

selectarea unor criterii de comparaţie relevante; compararea proprietăţilor similare comparabile cu proprietatea

evaluată, utilizând elemente de comparaţie şi ajustare adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile;

analiza rezultatelor şi selectarea unei valori sau unei marje de valori.

Elementele de comparaţie ce stau la baza aplicării acestei metode, necesare pentru identificarea diferenţelor între proprietăţi, sunt :

drepturile de proprietate; condiţiile de finanţare; condiţiile de vânzare; condiţiile pieţei; localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice;

22

Page 23: Proiect Evaluare Apartament

utilizarea; componente non – imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune următoarele etape :

culegerea de informaţii ( date reale şi concrete) privind tranzacţii de proprietăţi similare, prin analiza pieţei;

identificarea elementelor de comparaţie relevante ce afectează valoarea tipului de proprietate;

compararea atributelor fiecarei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie, cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunzătoare a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile);

obţinerea corecţiei nete şi brute pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra preţului;

analiza rezultatelor evaluării şi alegerea valorii sau intervalului de valori.

Deoarece este cunoscut numai preţul tranzacţiilor comparabile, corecţia se face asupra acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii proprietăţii evaluate.

23

Page 24: Proiect Evaluare Apartament

Element de comparaţie Subiect Proprietăţile imobiliare comparabile

A B C

Preţ de ofertă/vânzare (EURO)

42 000 32 000 34 000

Tipul tranzacţiei Ofertă Ofertă Ofertă

Corecţie pentru tip tranzacţie (-10%)

4200 3200 3400

Preţ corectat (EURO) 37800 28800 30600Drepturi de proprietate transmise

Integral Integral Integral Integral

Corecţie pentru drepturi de proprietate

0 0 0

Preţ corectat (EURO) 37800 28800 30600Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţăCorecţie pentru finanţare 0 0 0Preţ corectat(EURO) 31500 28800 31050Condiţii de piaţă 27.01.20

1301.01.20

1327.01.2

013Corecţie pentru condiţiile pieţei

0 0 0

Preţ corectat (EURO) 37800 28800 30600Localizare Sabba

Stefanescusimilar similar similar

Corecţie (%) 0 0 0Preţ corectat (EURO) 37800 28800 30600An construcţie 1968Corecţie pentru vechime (EURO)

0 0 0

Preţ corectat (EURO) 37800 28800 30600Suprafaţa desfăşurată (mp)

47.07 47 50 47

Diferenţă suprafaţă 0,07 -2,93 0,07Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR)

560 -23440 560

Preţ corectat (EURO) 37240 52240 30040Finisaje medii superioar

emedii medii

24

Page 25: Proiect Evaluare Apartament

Corecţie (%) 19% 0 0Corecţie (EURO) 7075 0 0Preţ corectat (EURO) 30165 52240 30040Corecţie totală (EURO) 3640 4665 2840Corecţie totală (%) 8,6% 14,6% 8,3%VALOARE PROPUSĂ 30040€

131467 RON

1 euro= 4.3764 RON la data de 05.02.2013

Comparabila A: ap. cu 2 camere, cu suprafaţa de 47 mp, în Craiova- Groapă, 42000€ Comparabila B: ap. cu 2 camere, cu suprafaţa de 50 mp, în Craiova-Botanică, 32000€ Comparabila C: ap. cu 2 camere, cu suprafaţa de 47 mp, în Craiova-Şc.Nr.12, 34000 €.

Observaţia nr 1: Comparabilele A. B. C au fost tranzacţionate înainte

de data evaluării, cu o finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei ceea

ce au condus la un preţ mai mare decât cel al ofertei, cu 10%. Astfel,

preţurile comparabilelor trebuie aduse la preţul pieţei, suferind o corecţie

de -10%.

Observaţia nr. 2: A-C= 42000- 34000= 8000€

A : 47,07-47= 0,07mp * 8000€/mp= 560 €,

B: 47,07-50= -2,93mp * 8000€/mp= -23440 € â C : 47,07- 47= 0,07mp * 8000€/mp= 560€

Observaţia nr.3 Finisaje: A comparat cu C=35000 - 34500= 500 €

42000…..100

8000…....... X

X=8000*100/42000= 19%

Corecţie totală (EURO): A: 4200-560= 3640

B: 3200-(-1465)= 4665

C: 3400-560= 2840

Corecţie totală (%) A: 3640/ 42000 *100= 8,6%

B:4665 / 32000* 100= 14,6%

C: 2840/34000*100= 8,3%

25

Page 26: Proiect Evaluare Apartament

Observaţia nr.4 : Pentru comparabila C s-au efectuat cele mai mici corecţii

astfel că subiectul preţului de evaluat este de 30000 de euro.

4.3.Metoda capitalizării venitului

Valoarea proprietăţii imobiliare analizate a fost determinată prin metoda capitalizării directe a chiriei.

Metoda capitalizării directe reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări a evaluării unei proprietăţi imobiliare, considerând proprietatea ca o investiţie generatoare de venituri.

Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o investiţie şi din punct de vedere al investitorului, mărimea câştigului reprezentând elementul critic care afectează valoarea proprietăţii. O premiză de bază a investiţiei este faptul că, cu cât sunt mai mari câştigurile, cu atât mai mare este valoarea. Un investitor care cumpără un activ imobiliar producător de venit, de fapt comercializează suma actuală pentru dreptul de a primi o sumă viitoare.

Metoda capitalizării veniturilor este corelată cu factorii esenţiali de influenţă asupra valorii precum şi cu principiile de evaluare a proprietăţii imobiliare:

- abordarea previzională şi anticiparea schimbării

- cererea şi oferta

- substituţia

- echilibru

- influenţa factorilor externi

Principiul anticipării este fundamental în această abordare. Deoarece valoarea este creată de speranţa obţinerii unor câştiguri viitoare, ea poate fi definită ca valoare prezentă a tuturor drepturilor asupra acestor

26

Page 27: Proiect Evaluare Apartament

beneficii viitoare. Acest lucru implică atât previzionarea veniturilor viitoare anticipate cât şi selectarea unei rate de capitalizare care să reflecte implicit anticiparea tendinţei de schimbare în venituri de-a lungul timpului.

Capitalizarea directă este o metodă utilizată în abordarea prin venit, pentru a converti venitul net estimat dintr-un singur an într-un indicator de valoare.

Algoritmul de calcul pentru estimarea valorii proprietăţii imobiliare apartament cu două camere prin capitalizarea veniturilor obţinute din chirie este următorul:

- se estimează o chirie lunară (Ch) obtenabilă din închirierea apartamentului analizat, în condiţiile în care proprietatea ar fi liberă şi posibil de închiriat la valori de piaţă.

Estimarea acestei chirii se face în funcţie de comparabilele găsite pe piaţa imobiliară din mun. Craiova. Pentru a putea fi identificată o chirie obtenabilă pentru apartamentul analizat, s-au realizat prospecţiuni pe piaţa imobiliară specifică mun. Craiova identificându-se oferte comparabile.

- în cazul de faţă, având în vedere că ofertele existente pe piaţă includ o marjă de negociere de circa 10% - 15% şi ţinând seama de caracteristicile apartamentului analizat (amplasare, stare fizica, etaj, dotări, etc) s-a estimat o chirie obtenabilă de 150 EURO/lună

- se calculează Venitul Brut Potential (VBP) care reprezintă venitul total anual generat de proprietatea imobiliară în condiţii de utilizare

maximă (grad utilizare integrală), înainte de scăderea cheltuielilor pe care trebuie să le suporte proprietarul:

VBP = Ch x 12 luni

- se estimează un grad de neocupare ( Gno) rezultat din neocuparea în întregime sau în anumite perioade, a spaţiilor închiriabile şi/sau neplata chiriei de către locatar. In cazul de faţă s-a estimat un grad de neocupare de 10% ( circa 2 luni pe an). Această apreciere este susţinută şi de piaţa imobiliară specifică proprietăţii analizate, unde gradul de neocupare variază în funcţie de dimensiunile spaţiilor, amplasament, finisaje, facilitate, chirie percepută, posibilităţi de acces si de utilizare.

27

Page 28: Proiect Evaluare Apartament

- Se calculează Venitul Brut Efectiv ( VBE ) care este venitul brut potenţial ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare:

VBE = VBP – Gno

- se estimează Cheltuielile (CH ) din exloatarea proprietăţii şi care intra în sarcina proprietarului (locatorului) . Aceste cheltuieli reprezintă costurile periodice aferente deţinerii proprietăţii imobiliare ( taxe, impozite, asigurari) şi pentru continuarea generării de venituri. Pentru cazul de faţă s-a estimat un cuantum al cheltuielilor de 10% din venitul brut efectiv.

- se calculează Venitul Net din Exploatare ( VNE ) care reprezintă venitul net actual sau anticipat rezultat în urma scăderii tuturor cheltuielilor operaţionale din Venitul Brut Efectiv :

VNE = VBE – CH

- pentru obţinerea valorii proprietăţii, se divide Venitul Net din închiriere la rata de capitalizare (c) specifică pieţei imobiliare corespunzătoare zonei şi tipului de proprietate analizate. Legătura dintre valoare şi venituri nete generate de exploatarea proprietăţii este facută de rata de capitalizare .

Rata de capitalizare (c ) este un coeficient ce permite transformarea venitului în valoare. Rata de capitalizare va trebui percepută şi ca un coeficient ce reprezintă perioada de timp, în ani, în care investitorul spera să-şi recupereze suma investită în achiziţionarea sau dezvoltarea unei proprietăţi imobiliare . In esenţă, raportul 1/c = m reprezintă perioada în ani în care se recuperează valoarea proprietăţii din veniturile nete generate de utilizarea proprietăţii şi este utilizat în metoda capitalizării ca factor multiplicator al veniturilor nete. Pentru determinarea ratei de capitalizare s-a realizat o medie pe baza datelor obţinute din piaţă.

- valoarea obţinută prin capitalizarea chiriei se calculează cu formula:

V = VNE / c

Unde : - VNE = venitul net din exploatare

- c = rata de capitalizare.

28

Page 29: Proiect Evaluare Apartament

Calculul efectiv al valorii proprietăţii imobiliare analizate este prezentat tabelar mai jos:

Suprafaţa (mp) cca. 47,07

Chiria lunară (EUR/lună) 150

Venituri brute potenţiale VBP (EUR/an) 1800

Total VBP (eur/an) 1800

Grad de ocupare 90%

Venituri brute efective VBE (EUR/an) 1620

Total VBE (EUR/an) 1620

Cheltuieli de exploatare 5% 81

Costuri reamenajare (reparaţii)

Venit net efectiv (EUR/an) 1539

Total VNE (EUR/an) 1539

Rata de capitalizare conform anexei 4%

29

Page 30: Proiect Evaluare Apartament

Multiplicator 25

Valoare randament (EUR) 38475€

1 euro= 4.3764 RON la data de 05.02.2011

168382 RON

VBP= chiria lunară*nr.luni=150*12luni= 1800€/an

VBE= VBP*Grad de ocupare= 1800*90%= 1620

Cheltuieli de exploatare=5%*VBE=5%*1620€/an= 81

VNE= VBE- Cheltuieli de exploatare- costuri de reamenajare=1620- 81=

2052€

Multiplicator= 1/rata de capitalizare=1/4% = 25

Valoare randament= VNE/rata de capitalizare=1539/4% =38475 €

COMPARABILE A B C D E

Chirie lunară solicitată 170 200 220 130 150

Venit brut potenţial(EUR/an) 2040 2400 2640 1560 1800

Grad de neocupare (15% din

VBP)

306 360 396 234 270

Venitul brut efectiv (EUR/an) 1734 2040 2244 1326 1530

Cheltuieli aferente

proprietarului(10% din VBE)

173,4 204 224,4 132,6 153

Venit Net din

Exploatare(EUR/an)

1560,

6

1836 2019,

6

1193,

4

1377

30

Page 31: Proiect Evaluare Apartament

Valoarea solicitată a

proprietăţii (EUR)

40000 43000 45000 35000 38000

Rata de capitalizare(%) 3,9 4,27 4,49 3,4 3,62

Rata de capitalizare medie(%) 3,94~4

Se alege rata de capitalizare

VBP (euro/an)= A: 170* 12 luni= 2040

VBE= VBP- gr.de neocupare =2040- 306 = 1734 (A)

=2400-360 = 2040 (B)

=2640- 396 = 2244 (C)

=1560- 234 = 1326 (D)

=1800- 270 = 1530 (E)

Venit Net din Exploatare= VBE- cheltuieli aferente proprietarului= 1734- 173,4 = 1560,6 (A)

= 2040- 204 = 1836 (B)

= 2244- 224,4 = 2019,6 (C)

= 1326- 132,6 = 1193,4 (D)

= 1530-153 = 1377 (E)

Rata de capitalizare= VNE/valoarea solicitată a proprietăţii x 100= 1560,6/ 40000= 3,9 (A)

4.4. . Reconcilierea valorilor

Prin reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări de evaluare, pentru a avea siguranţa că datele disponibile, tehnice, analitice, raţionamentul şi logica aplicată au condus la judecaţi consistente. In estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare “Apartament cu două camere”, s-au folosit informaţii de pe piaţă şi de la

31

Page 32: Proiect Evaluare Apartament

proprietarul apartamentului. In urma aplicării celor două metode de evaluare pentru proprietatea imobiliară analizată s-au obţinut următoarele valori:

1. Valoarea proprietăţii exprimată prin metoda capitalizării veniturilor:

Vcv = 168.382 Ron = 38.475 EURO

2. Valoarea proprietatii exprimata prin metoda comparatiei directe:

Vcomparatie = 131.467 Ron = 30.040 EURO

Reconcilierea rezultatelor şi stabilirea valorii de piaţă s-a făcut pe baza analizei criteriilor: adecvarea, precizia, cantitatea informaţiilor utilizate.

Analizând metodologia de calcul şi cantitatea informaţiilor de piaţă se pot desprinde următoarele concluzii:

Criteriul I : adecvarea metodelor

- din punct de vedere al scopului prezentului raport abordarea prin comparaţii este adecvată ţinându-se seama de numărul superior al tranzacţiilor cu imobile de acest gen comparativ cu cel al închirierilor;

Criteriul II : precizia

32

Page 33: Proiect Evaluare Apartament

- calculele efectuate în cele două metode utilizate sunt precise;- abordarea prin comparaţia vânzărilor este mai precisă, valoarea

obţinută la abordarea prin venituri variază în funcţie de rata de capitalizare foarte mult;

- există mai multe oferte de vânzare decât cele de închiriere.

Criteriul III : cantitatea informaţiilor utilizate

- atât chiriile cât şi rata de capitalizare sunt obţinute de pe piaţă;- informaţiile obţinute la metoda comparaţiilor sunt reale şi

verificabile.

Alegerea valorii finale se bazează pe faptul că, în concordanţă cu scopul evaluării, datele de piaţă sunt cele mai concludente. A fost selectată valoarea calculată prin abordarea prin comparaţii ca fiind cea mai adecvată.

33

Page 34: Proiect Evaluare Apartament

ANEXE

poze imobil

memoriu tehnic justificativ

fişa corpului de proprietate

releveu

contract de întreţinere

certificat de nomenclatură stradală

34

Page 35: Proiect Evaluare Apartament

Strada Sabba Stefanescu nr.1

35

Page 36: Proiect Evaluare Apartament

Intrare bloc

36

Page 37: Proiect Evaluare Apartament

Uşă intrare apartament

37

Page 38: Proiect Evaluare Apartament

Hol 1

38

Page 39: Proiect Evaluare Apartament

Bucătărie

39

Page 40: Proiect Evaluare Apartament

Sufragerie

40

Page 41: Proiect Evaluare Apartament

Hol 2

41

Page 42: Proiect Evaluare Apartament

Dormitor

42

Page 43: Proiect Evaluare Apartament

Baie

43

Page 44: Proiect Evaluare Apartament

Balcon

44

Page 45: Proiect Evaluare Apartament

45

Page 46: Proiect Evaluare Apartament

Pardoseli parchet laminat 

Pardoseli gresie : baie şi balcon

46

Page 47: Proiect Evaluare Apartament

pereţi placaţi cu faianţă : baie, parţial bucătărie

47

Page 48: Proiect Evaluare Apartament

tâmplăria exterioară este total PVC cu geam termopan

tâmplărie interioara din aluminiu cu geam ornament

48

Page 49: Proiect Evaluare Apartament

49