Piaþa imobiliarã ProiectuldelaCluj · nicipiului Cluj-Napoca, în 2011, la care au fost invitaþi...

4
"Proiectul de la Cluj" Adrian Vascu Ce înseamnã de fapt "Proiectul de la Cluj" Este singurul studiu din România care este bazat pe date reale înregis- trate în contractele de vânzare-cum- pãrare din Cluj-Napoca. Studiul pie- þei imobiliare din Cluj-Napoca este realizat anual de cãtre echipa Veri- dio pe baza datelor furnizate de pri- mãria municipalã (începând din 2014), având ca obiectiv transparen- tizarea ºi reprezentarea segmentatã a preþurilor imobiliare pentru cum- pãrãtori, dezvoltatori ºi evaluatori deopotrivã. Astfel, încurajãm creºte- rea economicã sustenabilã în indus- tria imobiliarã ºi atragerea de cum- pãrãtori ºi investitori mai bine infor- maþi în pieþele locale. De ce este nevoie de un asemenea proiect Informaþiile privind tranzacþiile imobiliare ºi mai ales preþurile de vânzare ale acestora sunt încã greu accesibile pentru publicul larg. Pe de altã parte, a existat întotdeauna temerea cã sumele înscrise în con- tractele de vânzare cumpãrare nu sunt reale, denaturarea acestora fiind fãcutã din raþiuni fiscale. Prin studiul Veridio se poate observa, comparativ cu alte surse de informa- þii locale, cã ecartul dintre preþurile declarate ºi ofertele de vânzare- cumpãrare s-a redus semnificativ. Analizând ce se întâmplã ºi în alte þãri ºi continuând pe firul instituþiilor unde ajung contractele de vânzare- cumpãrare, am identificat primãriile ca fiind locul în care ajung aceste contracte, în vederea înregistrãrii transferului proprietãþii de la vânzã- tor la cumpãrãtor. Pe scurt, nevoia acestui proiect a fost generatã de dorinþa de informa- þii strict necesare a actorilor unei pieþe imobiliare, respectiv: vânzãto- rii, cumpãrãtorii, agenþii imobiliari, evaluatorii ºi, nu în ultimul rând, autoritãþile statului. Ca argumente suplimentare pu- tem spune: Ajutã dezvoltatorii imobiliari sã identifice corect niºele de cerere activã care nu sunt deservite de oferta existentã; Ajutã agenþii de vânzãri imobiliare sã reducã numãrul clienþilor scep- tici (menþinând cererea activã chiar ºi în perioade mai tulburi); Ajutã agenþii de vânzãri imobilia- re sã gestioneze aºteptãrile pro- prietarilor la un nivel vandabil; Ajutã industria sã aducã/atragã mari investitori care evitã pieþe imobiliare volatile (transparenti- zarea face posibilã tranziþia spre o piaþã maturã, credibilã, abordabilã); Ajutã cumpãrãtorii sã ia decizii informate cu privire la achiziþiile imobiliare ºi, prin urmare, sã facã tranziþia de la cumpãrare de nevoie la investiþie de viitor; Un asemenea ghid nu rezolvã inte- gral problema, în sensul cã el nu prezintã detaliile fiecãrei tranzacþii din oraº, dar contribuie semnificativ la creºterea transparenþei pieþei imobiliare locale, alãturi de informa- þii publicate de agenþiile imobiliare, precum ºi de siturile de specialitate. Cum a început Trebuie spus cã este în primul rând meritul administraþiei municipale, cãci în lipsa informaþiilor corecte ºi complete, aceastã premierã din România nu ar fi fost posibilã. Totul a plecat de la o întâlnire con- sultativã organizatã cu primarul Mu- 18 BURSA Construcþiilor nr. 5 / 2018 P iaþa imobiliarã (continuare în pagina 20)

Transcript of Piaþa imobiliarã ProiectuldelaCluj · nicipiului Cluj-Napoca, în 2011, la care au fost invitaþi...

Page 1: Piaþa imobiliarã ProiectuldelaCluj · nicipiului Cluj-Napoca, în 2011, la care au fost invitaþi profesioniºti din mai multe domenii, pentru a identi-fica modalitãþi de creºtere

"Proiectul de la Cluj"Adrian Vascu

Ce înseamnã de fapt"Proiectul de la Cluj"

Este singurul studiu din Româniacare este bazat pe date reale înregis-trate în contractele de vânzare-cum-pãrare din Cluj-Napoca. Studiul pie-þei imobiliare din Cluj-Napoca esterealizat anual de cãtre echipa Veri-dio pe baza datelor furnizate de pri-mãria municipalã (începând din2014), având ca obiectiv transparen-tizarea ºi reprezentarea segmentatãa preþurilor imobiliare pentru cum-pãrãtori, dezvoltatori ºi evaluatorideopotrivã. Astfel, încurajãm creºte-rea economicã sustenabilã în indus-tria imobiliarã ºi atragerea de cum-pãrãtori ºi investitori mai bine infor-maþi în pieþele locale.

De ce este nevoie deun asemenea proiect

Informaþiile privind tranzacþiileimobiliare ºi mai ales preþurile devânzare ale acestora sunt încã greuaccesibile pentru publicul larg. Pede altã parte, a existat întotdeaunatemerea cã sumele înscrise în con-tractele de vânzare cumpãrare nusunt reale, denaturarea acestorafiind fãcutã din raþiuni fiscale. Prinstudiul Veridio se poate observa,comparativ cu alte surse de informa-þii locale, cã ecartul dintre preþuriledeclarate ºi ofertele de vânzare-cumpãrare s-a redus semnificativ.

Analizând ce se întâmplã ºi în alteþãri ºi continuând pe firul instituþiilorunde ajung contractele de vânzare-cumpãrare, am identificat primãriileca fiind locul în care ajung acestecontracte, în vederea înregistrãriitransferului proprietãþii de la vânzã-tor la cumpãrãtor.

Pe scurt, nevoia acestui proiect afost generatã de dorinþa de informa-þii strict necesare a actorilor uneipieþe imobiliare, respectiv: vânzãto-rii, cumpãrãtorii, agenþii imobiliari,evaluatorii ºi, nu în ultimul rând,autoritãþile statului.

Ca argumente suplimentare pu-tem spune:

• Ajutã dezvoltatorii imobiliari sãidentifice corect niºele de cerereactivã care nu sunt deservite deoferta existentã;

• Ajutã agenþii de vânzãri imobiliaresã reducã numãrul clienþilor scep-tici (menþinând cererea activãchiar ºi în perioade mai tulburi);

• Ajutã agenþii de vânzãri imobilia-re sã gestioneze aºteptãrile pro-prietarilor la un nivel vandabil;

• Ajutã industria sã aducã/atragãmari investitori care evitã pieþeimobiliare volatile (transparenti-

zarea face posibilã tranziþia spreo piaþã maturã, credibilã,abordabilã);

• Ajutã cumpãrãtorii sã ia deciziiinformate cu privire la achiziþiileimobiliare ºi, prin urmare, sãfacã tranziþia de la cumpãrarede nevoie la investiþie de viitor;

Un asemenea ghid nu rezolvã inte-gral problema, în sensul cã el nuprezintã detaliile fiecãrei tranzacþiidin oraº, dar contribuie semnificativla creºterea transparenþei pieþeiimobiliare locale, alãturi de informa-

þii publicate de agenþiile imobiliare,precum ºi de siturile de specialitate.

Cum a începutTrebuie spus cã este în primul rând

meritul administraþiei municipale,cãci în lipsa informaþiilor corecte ºicomplete, aceastã premierã dinRomânia nu ar fi fost posibilã.

Totul a plecat de la o întâlnire con-sultativã organizatã cu primarul Mu-

18 BURSA Construcþiilor nr. 5 / 2018

Piaþa imobiliarã

(continuare în pagina 20)

Page 2: Piaþa imobiliarã ProiectuldelaCluj · nicipiului Cluj-Napoca, în 2011, la care au fost invitaþi profesioniºti din mai multe domenii, pentru a identi-fica modalitãþi de creºtere

19

Page 3: Piaþa imobiliarã ProiectuldelaCluj · nicipiului Cluj-Napoca, în 2011, la care au fost invitaþi profesioniºti din mai multe domenii, pentru a identi-fica modalitãþi de creºtere

nicipiului Cluj-Napoca, în 2011, lacare au fost invitaþi profesioniºti dinmai multe domenii, pentru a identi-fica modalitãþi de creºtere economi-cã localã. Propunerea noastrã de afolosi informaþiile deþinute de pri-mãrie pentru transparentizarea pie-þei imobiliare a fost acceptatã ºi,astfel, a luat naºtere acest proiect.

De ce a durat atât demult timp pânã laapariþia primei ediþii

Am gãsit în specialiºtii primãrieiCluj-Napoca parteneri de încredere,cu ajutorul cãrora am reuºit sãdepãºim cu succes inpedimenteleiniþiale. Cea mai importantã acomo-dare a colaborãrii a fost adãugareacâmpului preþ în baza de date,având în vedere cã în evidenþele pri-mãriei erau preluate foarte multe in-formaþii din contractele de vânzare-cumpãrare (numele vânzãtorului,cumpãrãtorului, adresa imobilului,suprafeþe etc.), dar nu erau preluatepreþurile. Pânã la urmã nimic nu esteprea greu atunci când ambele pãrþiînþeleg importanþa schimbãrii. Suntconvins cã, dincolo de utilitatea pen-tru acest studiu, primãria Cluj-Napo-ca s-a putut folosi de aceastã schim-bare minorã în multe alte activitãþispecifice municipalitãþii.

De ce nu îl fac ºi alteprimãrii din România

Primul motiv este cã primarii nu aucunoºtinþã sau nu au conºtientizat uti-litatea unui asemenea studiu. Al doi-lea motiv este legat de (in)existenþainformaþiei "preþ" în evidenþele primã-riilor. Cred cã o mare parte dintre pri-mãriile din România în continuare nu"culeg" aceastã informaþie din con-tractele de vânzare-cumpãrare. În opi-nia mea, un asemenea exerciþiu reali-zat de cãtre toate primãriile din Rom-ânia ar transforma atât populaþia loca-lã, cât ºi actualii investitori în actori in-formaþi ºi ar atrage noi investitori,crescând volumul tranzacþiilor într-omanierã sustenabilã.

Ce informaþii conþineGhidul conþine o mulþime de infor-

maþii ºi, de aceea, îi invit pe cititori sãacceseze siturile veridio.ro sau pri-mariaclujnapoca.ro pentru a vedea

20 BURSA Construcþiilor nr. 5 / 2018

Piaþa imobiliarãurmare din pagina 18

2013* 2014 2015 2016

Total tranzacþii (mil. Euro) 156 284 358 457

Numãr apartamente vândute 2.455 3.749 4.536 4.920

Preþ mediu (euro/mp) 823 832 873 1.000

Finanþare bancarã (%) 20,00% 15,50% 25,70% 17,00%

* mai-decembrie 2013

Page 4: Piaþa imobiliarã ProiectuldelaCluj · nicipiului Cluj-Napoca, în 2011, la care au fost invitaþi profesioniºti din mai multe domenii, pentru a identi-fica modalitãþi de creºtere

cele patru ediþii publicate pânã înprezent.

Structura studiului a pornit de laprezentarea hãrþii municipiuluiCluj-Napoca cu evidenþierea fiecãruicartier, aºa cum sunt ele cunoscutede cãtre actorii pieþei imobiliare. Apoiam alocat fiecãrei zone, astfel delimi-tate, strãzile care îi aparþin. Ulterior,am atribuit fiecãrei zone informaþiileculese de primãrie referitoare la tran-zacþiile din anul anterior.

Gãsiþi în tabelul alãturat o sintezã aprincipalelor informaþii comparativedin cele patru studii realizate pânãîn prezent. La data realizãrii acestuiinterviu este în curs de finalizareediþia din acest an (a V-a).

Totodatã, în studiu se mai gãsescpreþurile medii ale apartamentelorpe fiecare cartier, numãrul de tran-zacþii, tranzacþiile cu terenuri pe fie-care zonã, rubrica "ºtiaþi cã..." în caresunt informaþii legate de luna din ancu cele mai multe tranzacþii, stradacu cele mai multe tranzacþii, cea mai

scumpã casã, cel mai scump teren ºimulte alte informaþii.

Odatã ce acest tip de studiu estepornit, pot fi extrase o multitudinede informaþii ºi analize, în funcþie deinteresele fiecãrui cititor. De aceea,vã invit sã studiaþi ediþiile de pânãacum ºi sunt convins cã veþi gãsi lu-cruri care sã vã fie utile.

Ce urmeazã

Invitãm primãriile care doresccreºterea volumului de tranzacþii ºiatragerea de noi investitori sã necontacteze la [email protected] pentru orice informa-þii privind realizarea acestui studiu.

În ceea ce ne priveºte, Veridio vacontinua sã realizeze anual acest stu-diu pentru Cluj. Ne dorim foarte multca ºi alte primãrii din România sã facãacelaºi lucru, prin contaminare de laexemplul existent. Nu este exclus caacesta sã poatã fi realizat ºi genera-lizat pe baza unei reglementãri izvo-

râte de la Ministerul Dezvoltãrii.Aº mai dori sã extindem studiul ºi

cu informaþiile legate de chiriile prac-ticate pe piaþa imobiliarã localã, doarcã aceste informaþii nu existã la pri-mãrie, ci la Administraþia Financiarã.

Sper ca sistemul informatic sã fieunificat între cele douã instituþii lo-cale, astfel încât toate informaþiilelegate de un contribuabil sã se regã-seascã în acelaºi loc.

ªi tot pentru viitor mã maigândesc cã ar fi util ca declarareaimobilelor sã poatã fi realizatã de cã-tre contribuabili ºi online sau uti-lizând unele terminale amplasate însediul primãriilor, astfel încât sã maidegreveze personalul existent caretrebuie sã culeagã informaþii de pesuport de hârtie în varianta electro-nicã. Ar creºte ºi productivitatea ºiacurateþea informaþiilor ºi ar reduceînghesuiala de la ghiºee.

Nu în ultimul rând, odatã ce primã-riile deþin aceste informaþii, sã existeo posibilitate de fructificare a aces-

tora, chiar contra cost, de cãtre per-soanele interesate. Desigur, res-pectând cerinþele de protecþie a da-telor personale ºi poate chiar pebaza unui act normativ specific. Nuaº neglija aceastã variantã, pentru cãpoate reprezenta inclusiv o sursã definanþare a autoritãþilor locale.

În concluzie, transparentizareaaduce credibilitate, încredereacreºte volumul tranzacþiilor, predic-tibilitatea face investiþiile mai proba-bile, cererea creºte - epuizarea sto-curilor, prin urmare toate pãrþile aude câºtigat.

21

Veridio este o companiede consultanþã cu sediul

în Bucureºti, cu experienþãîn realizarea de evaluãri ºiverificãri ale evaluatorilor.