Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

223
INTRODUCERE Evaluarea bunurilor imobiliare este o nouă direcţie în ştiinţa şi practica economică, apărută la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor '90. Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare a apărut în procesul formării pieţei imobiliare secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vînzare, cumpărare, donaţie, gajare a bunurilor ş. a. Formarea pieţei civilizate a serviciilor de evaluare este legată nu numai de înţelegerea şi aplicarea corectă de către evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de piaţă de evaluare, ci şi de crearea infrastructurii corespunzătoare a pieţei, în Republica Moldova s-a înfiinţat un număr destul de mare de firme care se ocupă cu evaluarea bunurilor imobiliare, există organizaţii profesionale ale evaluatorilor, a fost deschisă specialitatea respectivă la Universitatea Tehnică din Moldova, se efectuează autorizarea (licenţierea) activităţii de evaluare. Cu toate acestea, în opinia autorului, este încă prea devreme a vorbi despre existenţa la noi a unei pieţe dezvoltate a serviciilor de evaluare. Lucrarea de faţă este o încercare de expunere sistematică a principalelor probleme ale dezvoltării activităţii de evaluare în condiţiile Moldovei. Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesională complexă care necesită din partea evaluatorului un complex întreg de cunoştinţe şi deprinderi. în cadrul acestei activităţi se împletesc strîns norme şi reglementări juridice, economice, etice. Evaluatorul trebuie să cunoască bine legislaţia, să ştie a aplica în mod corect metodele actuale de evaluare, să aibă acces la informaţie sigură şi completă privind piaţa imobiliară. Totodată, o mare atenţie se acordă bunei reputaţiei a specialistului, priceperii lui de a lucra cu clienţii şi colegii, cu conducerea întreprinderii. Autorul prezentei lucrări nu şi-a propus de a examina toate aspectele activităţii de evaluare, ci şi-a concentrat atenţia asupra chestiunilor privind organizarea evaluării ca gen independent de activitate la nivel de economia naţională. Scopul principal al cărţii este evidenţierea particularităţilor activităţii de evaluare pe piaţa imobiliară, precum şi a problemelor esenţiale ale organizării activităţii de evaluare.

Transcript of Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Page 1: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

INTRODUCERE

Evaluarea bunurilor imobiliare este o nouă direcţie în ştiinţa şi practica economică, apărută la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor '90. Necesitatea de a determina valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare a apărut în procesul formării pieţei imobiliare secundare, cînd s-au activizat operaţiile de vînzare, cumpărare, donaţie, gajare a bunurilor ş. a. Formarea pieţei civilizate a serviciilor de evaluare este legată nu numai de înţelegerea şi aplicarea corectă de către evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de piaţă de evaluare, ci şi de crearea infrastructurii corespunzătoare a pieţei, în Republica Moldova s-a înfiinţat un număr destul de mare de firme care se ocupă cu evaluarea bunurilor imobiliare, există organizaţii profesionale ale evaluatorilor, a fost deschisă specialitatea respectivă la Universitatea Tehnică din Moldova, se efectuează autorizarea (licenţierea) activităţii de evaluare. Cu toate acestea, în opinia autorului, este încă prea devreme a vorbi despre existenţa la noi a unei pieţe dezvoltate a serviciilor de evaluare.

Lucrarea de faţă este o încercare de expunere sistematică a principalelor probleme ale dezvoltării activităţii de evaluare în condiţiile Moldovei. Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesională complexă care necesită din partea evaluatorului un complex întreg de cunoştinţe şi deprinderi. în cadrul acestei activităţi se împletesc strîns norme şi reglementări juridice, economice, etice. Evaluatorul trebuie să cunoască bine legislaţia, să ştie a aplica în mod corect metodele actuale de evaluare, să aibă acces la informaţie sigură şi completă privind piaţa imobiliară. Totodată, o mare atenţie se acordă bunei reputaţiei a specialistului, priceperii lui de a lucra cu clienţii şi colegii, cu conducerea întreprinderii.

Autorul prezentei lucrări nu şi-a propus de a examina toate aspectele activităţii de evaluare, ci şi-a concentrat atenţia asupra chestiunilor privind organizarea evaluării ca gen independent de activitate la nivel de economia naţională. Scopul principal al cărţii este evidenţierea particularităţilor activităţii de evaluare pe piaţa imobiliară, precum şi a problemelor esenţiale ale organizării activităţii de evaluare.O etapă importantă a constituirii pieţei serviciilor de evaluare în Moldova este adoptarea Legii cu privire la activitatea de evaluare, autorul fiind unul din principalii elaboratori ai acestei legi. Structura legii a constituit şi baza monografiei de faţă. Autorul a încercat să abordeze complex problema dezvoltării activităţii de evaluare, să arate particularităţile pieţei serviciilor de evaluare din Moldova, să examineze rolul statului, al organizaţiilor profesionale ale evaluatorilor,(întreprinderilor de evaluare pe aceasta piaţăj organizarea evaluării în ţările cu economie de tranziţie şi în ţările dezvoltate.

Atenţia principală (în aceasta carte) este concentrată asupra unor astfel de probleme ca: particularităţile pieţei imobiliare şi a pieţei serviciilor de evaluare în Moldova; caracterizarea participanţilor la piaţa imobiliară; rolul evaluatorilor şi organizaţiilor obşteşti ale evaluatorilor în formarea pieţei; activitatea organizaţiilor de stat antrenate în evaluare; asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din CSI, ţările Europei Occidentale şi America; standardele profesionale ale activităţii de evaluare; problemele licenţierii şi certificării evaluatorilor; etica profesională a evaluatorului.

De mare ajutor în scrierea acestei cărţi a fost studierea experienţei funcţionării pieţei imobiliare şi a serviciilor de evaluare în aşa ţări ca SUA, Canada, Marea Britanie, sintetizarea experienţei acumulate în ţările CSI şi cele a Europei Occidentale.

Autorul prezentei cărţi a avut norocul ca timp de cîţiva ani să fie reprezentantul asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor din Moldova în Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori, să participe personal la multe evenimente de formarea pieţei de evaluare din Republica Moldova.

Începînd din 1999, autorul a inclus acest material în cursul de prelegeri "Organizarea activităţii de evaluare" pe care îl ţine la Facultatea Cadastru, Geodezie şi Construcţii, specialitatea "Evaluarea bunurilor imobiliare" Ia Universitatea Tehnică din Moldova. Materialul unor capitole de asemenea

Page 2: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

este inclus în prelegerile pe care autorul le ţine în faţa evaluatorilor publici - lucrători ai oficiilor cadastrale teritoriale.

Contactul cu studenţii, evaluatorii practicieni, evaluatorii începători a demonstrat necesitatea unei cărţi să reflecte esenţa şi bazele organizării activităţii de evaluare, care să fie accesibilă şi utilă unor categorii diferite de cititori. Autorul speră că într-o oarecare măsură a reuşit să satisfacă această necesitate.

Autorul aduce sincere mulţumiri Consiliului Internaţional pentru Cercetări şi Schimburi Ştiinţifice (IREX) pentru organizarea stagiului meu în Statele Unite ale Americii; profesorilor J. Eckert, H. Harrison, S. Malpezzi. O recunoştinţă aparte datorez profesorului Gerald McGrath pentru organizarea vizitei mele şi numeroaselor consultări la asociaţiile evaluatorilor din Canada.

îi mulţumesc, de asemenea, vicepreşedintelui Societăţii Evaluatorilor din Rusia, I. L. Artemenkov, preşedintelui Societăţii evaluatorilor din Belarus, preşedintelui Consiliului Coordonator al Evaluatorilor din SCI, N. Iu. Trifonov, preşedintelui Camerei Naţionale de Imobil a Republicii Moldova A. Panov, conducătorilor Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionişti în Evaluări, preşedintelui - doctorului habilitat T. Bajura şi vice-preşedintelui, doctorului habilitat V. Moroz pentru ajutorul ce mi l-au acordat asupra acestei cărţi.

în încheiere, aşi vrea să-mi exprim profundă mea recunoştinţă recenzenţilor, care au făcut o serie de observări şi recomandări utile.

Prima experienţă de abordare sistematică a organizării activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare, fireşte nu poate fie fară neajunsuri. Autorul va fi recunoscător colaboratorilor din organele de administrare, lucrătorilor ştiinţifici, lectorilor din instituţiile de învăţămînt superior, evaluatorilor practicieni, specialiştilor care lucrează pe piaţă imobiliară pentru observaţiile şi propunerile lor.Aprecierile şi observaţiile la aceasta carte pot fi trimise pe adresa: MD2005, str. Puşkin, 47, b. 514. Adresa poştei electronice: [email protected]

CAPITOLUL 1 PIAŢA IMOBILIARĂ ŞI CARACTERISTICILE EI1.1. Piaţa imobiliară. Segmentarea pieţei

Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic. însemnătatea acestei pieţe este determinată de particularităţile sale. Pe de o parte, aceasta este o sferă a relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţilor antreprenoriale. Pe de altă parte, piaţa imobiliară este un element component esenţial al economiei de piaţă. Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot exista fără piaţa imobiliară. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ-gospodăreşti, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.

Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vînzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară înglobează şi un ansamblu de instituţii şi proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vînzătorii unei mărfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaţa imobiliară este un set de mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate şi interesele legate de aceasta, se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul între diferite variante concurente de gestionare a pământului1.

Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi oferta tuturor cumpărătorilor şi vînzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi se derulează tranzacţii cu bunuri imobiliare. Piaţa

12

Page 3: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

este o structură complexă, care oferă cadrul schimbului de mărfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea economică a societăţii.

Piaţa imobiliară se remarcă prin particularităţile sale, care o identifică printre celelalte feluri de pieţe. Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o relaţie indisolubilă cu trăsăturile caracteristice bunurilor imobiliare.

Bunurile imobiliare pot fi privite sub două aspecte - fizic şi economic. Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are următoarele caracteristici:

• imobilitatea, adică permanenţa locului în care se află, soliditatea, trăinicia, caracterul staţionar;• materialitatea;• durabilitatea existenţei şi exploatării, în consecinţă, uzura;• unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil;• eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;• proprietatea de a fi gestionat.

Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezintă un obiect care cere direcţionarea permanentă şi periodică a investiţiilor pentru conservarea şi dezvoltarea lui. Un bunul imobiliar are o valoare determinată, poată să-i aducă beneficii proprietarului său şi este identificabil prin:• calitatea de a fi o raritate;• caracterul deficitar;• gradul dezvoltării;• dependenţa de locul aflării.

Particularităţile specifice ale bunurilor imobiliare, în calitatea lor de marfa, constituie cauza împărţirii pieţei imobiliare în segmente aparte. Criteriile de segmentare a pieţei imobiliare pot fi următoarele:• conţinutul drepturilor de proprietate;• destinaţia funcţională a bunurilor imobiliare;• ' poziţia geografică a bunurilor imobiliare;• calitatea bunurilor imobiliare;• motivarea investiţională;• alte criterii.

în funcţie de conţinutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzacţiei dintre vînzători şi cumpărători, piaţa imobiliară se împarte în două segmente: piaţa de vînzare-cumpărare şi piaţa închirierilor. în ultima vreme sînt identificate, de asemenea, piaţa servitutelor şi a altor limitări ale dreptului deplin asupra proprietăţii.

Pe piaţa tranzacţiilor de vînzare-cumpărare în schimbul unui echivalent corespunzător, se comercializează dreptul deplin asupra proprietăţii, care include şi dreptul de dispoziţie. Pe piaţa închirierilor obiectul tranzacţiilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune.

Un alt criteriu al segmentării pieţei imobiliare se centrează pe destinaţia funcţională a bunurilor imobiliare. Potrivit destinatiei bunurilor imobiliare, piaţa imobiliară poate fi divizată în următoarele segmente:• piaţa terenurilor;• piaţa proprietăţilor rezidenţiale;• piaţa proprietăţilor industriale;• piaţa proprietăţilor comerciale;• piaţa încăperilor nelocative;

Page 4: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• alte segmente ale pieţei.La rîndul său, fiecare dintre aceste pieţe se împarte în sectoare mai mici. De exemplu, piaţa

terenurilor poate fi reprezentată de următoarele sectoare: piaţa terenurilor agricole; piaţa terenurilor din intravilan; piaţa terenurilor aparţinînd întreprinderilor industriale etc. Piaţa proprietăţilor rezidenţiale poate fi împărţită în următoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; case de locuit particulare cu şedere sezonieră; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje ş.a. Piaţa imobiliară comercială este divizibilă în piaţa oficiilor, cea a centrelor comerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnico-ştiinţifice, zonelor-business ş.a.m.d. Clasificarea de mai sus are un caracter general - ea poate fi extinsă prin divizarea fiecărui tip de proprietate. De pildă, piaţa caselor de locuit particulare poate fi împărţită în categorii ce ţin de anul dării în exploatare a construcţiei respective, de spaţiul total şi cel locativ, de materialele de construcţie folosite la înălţarea pereţilor, de înălţimea etajelor, etc.

Există şi este valorificată pe scară largă segmentarea pieţei din punct de vedere geografic. în acest aspect, sînt estimate şi comparate pieţele imobiliare din diferite ţări, capitale ale acestora, pieţe orăşeneşti, regionale, rurale. Piaţa imobiliară poate fi foarte diversă chiar în cadrul aceleiaşi localităţi, ea conţinînd un mare număr de elemente constitutive.

în procesul de examinare a factorilor ce influenţează formarea şi dezvoltarea unei pieţe imobiliare concrete deseori se face uz de noţiunea "zonă valorică". Zona valorică este segmentul pieţei imobiliare în cadrul căreia valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeaşi. Drept cel mai simplu exemplu al divizării pieţei orăşeneşti pe zone valorice separate poate servi împărţirea administrativ-teritorială a urbei. în oraşul Chişinău există cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificîndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaţiile efectuate de specialişti Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru au demonstrat că valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare similare, aflate în diferite sectoare ale oraşului, este diferită de la caz la caz. Spre exemplu, între preţul unui apartament cu trei odăi, planificare standard, din centrul oraşului şi cel al unui apartament identic de la Poşta Veche este o discrepanţă în raport de 1:2. Dacă segmentarea pieţei va fi concepută după criterii şi mai riguroase şi se vor lua în calcul mai mulţi indicatori - de pildă, vecinătatea obiectelor de infrastructură socială, condiţii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport şi altele - atunci numărul zonelor valorice ar spori esenţial. Astfel, primăria or. Chişinău se conduce de un program, prevăzut expres pentru evaluarea mărimii taxelor de închiriere a obiectelor din patrimoniul municipal, acest program conţinînd împărţirea teritorială a urbei în peste 130 de zone valorice.

Segmentarea pieţei imobiliare este realizabilă şi în funcţie de calitatea bunurilor imobile. De exemplu, blocurile de locuit din zonele prestigioase ale oraşului pot fi relaţionate cu diferite segmente ale pieţei din punct de vedere al calităţii imobilului: casele construite după proiecte standard se pot învecina cu vile de lux. Segmentarea pieţei imobiliare sub aspectul calităţii bunurilor este într-o legătură strînsă cu segmentarea pieţei sub aspectul preţurilor. Cumpărătorii de case cu un preţ de peste 250 mii de dolari se vor deosebi tranşant de cumpărătorii unor apartamente estimate la 5-10 mii de dolari.

Motivarea investiţională este un nou criteriu de segmentare a pieţei. Unii investitori ar putea fi interesaţi de o proprietate care cere un management minimal, fără mari beneficii, dar cu perspective de creştere a potenţialului valoric. Alţii ar putea să cumpere imobile ce le-ar oferi o bună acoperire în faţa inspecţiei fiscale. Investitorii dintr-o a treia categorie ar fi tentaţi de fluxurile pozitive de numerar, ca rezultat al exploatării raţionale a bunurilor imobiliare.

1.2. Particularităţile tranzacţiilor cu bunuri imobiliare

4

Page 5: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Tranzacţiile cu bunuri imobiliare reprezintă acţiunile cetăţenilor şi persoanelor juridice orientate spre instituirea, încetarea sau modificarea anumitor drepturi şi obligaţii. Scopul oricărei tranzacţii este obţinerea dreptului de proprietate sau dreptului de folosinţă asupra patrimoniului.Pe piaţa imobiliară sînt cunoscute următoarele tipuri de tranzacţii2.Tranzacţii cu terenuri:• vînzarea-cumpărarea terenului;• darea în arendă a terenului;• donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt;• schimbul, ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt;

• transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în capitalul social al unei întreprinderi;• moştenirea terenului;

• transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe termen nelimitat);• punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt, cu titlu de proprietate, pentru construcţie

individuală de casă, de gospodărie pomilegumicolă;• privatizarea terenului:• exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică.Tranzacţii cu bunuri imobile locative:

• privatizarea apartamentelor şi camerelor din fondul locativ municipal;.• vînzarea-cumpărarea locuinţelor, inclusiv cu plata în rate;

• vînzarea-cumpărarea spaţiului locativ, cu întreţinerea viageră a proprietarului;• schimbul de spaţiu locativ;• închirierea;• donaţia, moştenirea;• locaţia de bunuri imobiliare; subînchirierea;• împrumuturi garantate imobiliar (ipotecarea);• participarea prin cotă la construcţia de locuinţe;• determinarea cotei-părţi din imobilul de locuit;

• recunoaşterea drepturilor de proprietate asupra spaţiului locativ potrivit hotărîrii judecătoreşti;• rezilierea (desfacerea) contractului (de vînzare-cumpărare, închiriere, etc.).

Tranzacţii cu clădiri şi încăperi nelocative:• vînzarea-cumpărarea, darea în chirie a încăperilor, clădirilor şi construcţiilor nelocative;

• vînzarea-cumpărarea şi darea în chirie a complexelor imobiliare;• transmiterea încăperilor, clădirilor şi construcţiilor nelocative în calitate de aport la capitalul

social;• luarea de credite prin gajarea bunurilor imobiliare;

• recunoaşterea drepturilor patrimoniale şi a altor drepturi conform hotărîrii judecătoreşti;• desfacerea contractului (de vînzare-cumpărare, de închiriere ş.a.).

Tranzacţiile cu bunuri imobiliare, spre deosebire de alte tipuri de tranzacţii; au următoarele particularităţi:

1. Toate tranzacţiile cu bunuri imobiliare, prin natura lor, poartă un caracter particular. Piaţa imobiliară, în majoritatea cazurilor, nu este transparentă; informaţia cu privire la vînzări, închirieri şi alte tranzacţii cu bunurile imobiliare nu este accesibilă publicului larg. Nu sînt credibile nici

2

Page 6: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

informaţiile cu privire la tendinţele de dezvoltare a pieţei, publicate în presa periodică. De aceea, evaluatorul trebuie să-şi planifice timp suplimentar, în cazul unor servicii de evaluare, pentru a reuşi să adune şi să verifice informaţiile necesare.

2. Intrucît implică bunuri imobiliare, toate operaţiunile au un caracter local. In acest sens, tranzacţiile sînt influenţate puternic de condiţiile locale - cadrul legislativ existent, tradiţii de evaluare, etc. 3. Fiece operaţie cu un bun imobiliar este unică în felul ei. Lucrul acesta se explică prin particularităţile bunurilor imobiliare şi cele de dezvoltare a pieţelor locale. Chiar şi bunurile imobile-tip, construite după acelaşi proiect, cu utilizarea mijloacelor de construcţie unificate, produse pe căi industriale, se deosebesc unele de altele prin particularităţi de amplasare, poziţionarea lor faţă de punctele cardinale, de caracteristicile terenului pe care au fost înălţate, de adîncimea apelor freatice ş.a.m.d. Fiecare piaţă locală stă, de asemenea, sub incidenţa particularităţilor ei, a ansamblului de factori ai mediului, extern şi intern, ceea ce are un anumit impact asupra tranzacţiei, în afară de factorii enumeraţi mai sus, unicitatea operaţiunii este marcată şi de caracteristicile individuale ale vînzătorului şi cumpărătorului. 4. Tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt influenţate în mare măsură de nivelul de informare a vînzătorului şi cumpărătorului, de caracteristicile personale, emoţionale şi psihologice ale acestora. Cumpărătorul şi vînzătorul pot să formuleze enunţuri întemeiate pe zvonuri, capriciile modei sau nevoi psihologice confuze. Drept rezultat, se produce un decalaj mare între preţurile de vînzare şi condiţiile de realizare a unei tranzacţii.

5. Particularităţile tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, de asemenea, sînt legate de segmentarea pieţei. Diferiţi participanţi ai pieţei pot avea o diferită putere de cumpărare şi, implicit, diferite preferinţe şi doleanţe.

6. Spre deosebire de tranzacţiile cu alte feluri de proprietate, operaţiunile cu bunuri imobiliare se caracterizează adesea printr-un număr relativ mic de cumpărători şi vînzători de bunuri imobiliare, spre exemplu, cele unicale. De aceea, pentru a efectua o asemenea tranzacţie, se cer şi sînt destul de importante anumite deprinderi profesionale şi competenţe, pe care trebuie să le posede specialiştii ce prestează servicii de mediere.

7. O caracteristică a pieţei imobiliare are la bază gradul mic de elasticitate a bunurilor imobiliare ofertate. Acest fapt se explică prin durabilitatea bunurilor imobiliare, prin timpul destul de mare, necesar lucrărilor de proiectare şi de construcţie, precum şi prin caracterul local al imobilului. Dacă într-o perspectivă apropiată preţurile la bunurile imobiliare ar creşte brusc, totuşi volumul ofertei ar fi greu de majorat. Şi viceversa, în cazul unui surplus de bunuri imobiliare, preţurile stabilite pentru acestea vor rămîne la acelaşi nivel scăzut, într-o perioadă relativ îndelungată, pînă la dispariţia ofertei suplimentare.

8. Tranzacţiile cu bunurile imobiliare sînt influenţate de cererea fluctuantă de bunuri imobiliare. De exemplu, o ştire de ziar cu privire la condiţiile ecologice improprii dintr-o anumită regiune a unei localităţi poate determina scăderea imediată a cererii şi, în consecinţă, reducerea preţurilor la bunurile imobiliare. Deschiderea vreunei universităţi sau construcţia vreunei întreprinderi mari (factorul edilitar) pot determina o creştere bruscă a cererii de bunuri imobiliare şi a preţurilor.

9. Majoritatea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare comportă antrenarea unor resurse financiare importante şi credite bancare, de aceea cererea de bunuri imobiliare este în funcţie de rata dobînzilor la credite.

10. In derularea operaţiunilor cu bunuri imobiliare, deseori are loc o neconcordanţă între categoriile economice: "cost", "valoare" şi "preţ", din cauza deosebirilor esenţiale de interpretare a lor. Practica demonstrează că valoarea de piaţă a bunului imobiliar adesea nu

6

Page 7: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

coincide cu preţul de vînzare real al acestui bun. în unele etape de dezvoltare a pieţei, costurile de producere a bunului imobil pot depăşi substanţial valoarea lui de piaţă. Această discrepanţă se leagă deseori de diferite riscuri, de factori inopinaţi şi nedirijabili, cu impact asupra valorii bunului imobiliar.

Cercetînd particularităţile de efectuare a operaţiunilor pe piaţa imobiliară şi ca rezultat al unui astfel de studiu, fiecare participant la tranzacţiile ei poate să tragă concluzii cu privire la cel mai raţional comportament profesional, la nivelul de competenţe cerut, cu privire la direcţiile de cercetare a pieţei imobiliare, cu privire la exigenţele vînzătorilor şi cumpărătorilor, precum şi la factorii ce influenţează cererea şi oferta.

1.3. Cererea şi oferta pe piaţa imobiliară

Bunurile imobiliare au valoare, dacă prezintă o anumită utilitate pentru un oarecare grup de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile consumatorului, într-un anumit loc şi într-o anumită perioadă de timp. Bunul imobiliar poate fi necesar potenţialului cumpărător sau arendaş pentru atingerea unui scop economic concret (funcţionarea întreprinderii industriale sau comerciale, obţinerea recoltei ş.a.) sau pentru satisfacerea nevoii de spaţiu locativ. Imobilul are caracter de utilitate, întrucît potenţialul consumator este gata să achite taxa de arendă pentru folosirea temporară a lui. Imobilul îi dă proprietarului său sentimentul demnităţii, satisface alte necesităţi psihologice ale acestuia.

Bunul imobiliar trebuie să fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai în acest caz potenţialul cumpărător manifestă interes faţă de căutarea unui anumit fel de imobil şi tendinţa vînzătorilor de a diversifică sortimental ounurile imobiliare comercializabile. Cererea şi oferta pe piaţa imobiliară iau naştere din îmbinarea celor două calităţi ale imobilului - utilitatea şi caracterul relativ deficitar.

Oferta reprezintă cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe piaţă la anumite preţuri. Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenţialii cumpărători ar vrea să le procure la anumite preţuri. Interacţiunea dintre cerere şi ofertă determină preţul bunurilor imobiliare. într-o perspectivă de lungă durată, cererea şi oferta se manifestă ca factori eficienţi de modificare a preţurilor. Dar într-un interval de timp scurt, cererea şioferta nu pot determina, întotdeauna, preţul de vînzare a bunului imobiliar întrucît funcţionarea pieţei este distorsionabilă de monopolul asupra bunurilor imobiliare, de controlul şi sistemul de reglementare a relaţiilor de piaţă pe care-1 instituie statul.

Pe fiece segment al pieţei, cererea este influenţată de factori specifici. In procesul de studiere a cererii de bunuri imobiliare locative, se vor lua în calcul:• situaţia demografică a pieţei locale şi dinamica dezvoltării ei;

• standardele de nivel şi ale modului de viaţă, constituite pe piaţa respectivă, ale diferitelor categorii de populaţie;

• situaţia curentă şi perspectivele de modificare a solvabilităţii cererii pentru diverse grupe sociale;• veniturile reale ale diferitelor categorii de populaţie.

Cei care vor analiza cererea de bunuri cu destinaţie comercială trebuie să fie atenţi la următoarele:

Page 8: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

a) pentru imobile de oficiu:• activitatea economică pe piaţa locală, în ansamblu, inclusiv toate domeniile de realizare a

businessului, această activitatea identificînd afluxul şi refluxul de capital;• sintezele informative ale Departamentului de statistică cu privire la înregistrarea noilor firme şi

companii;• datele despre încetarea activităţii unor firme şi companii care au funcţionat pînă în prezent;• informaţii statistice despre parametrii, specializările şi necesităţile de spaţiu pentru oficii ale

noilor companii;b) pentru bunuri imobiliare cu destinaţie comercială:

• structura actuală şi gradul de utilizare a mărfurilor alimentare şi industriale, precum şi compatibilitatea acestora cu cererea de cumpărare şi veniturile reale ale populaţiei;

• perspectivele de modificare a situaţiei demografice, a modului de viaţă, a cererii solvabile şi, în legătură cu acestea, a structurii consumului;

• perspectivele de modificare a cadrului legislativ pentru traficul de mărfuri şi comerţ;• starea de fapt şi posibilităţile de dezvoltare a politicii de export-import a statului;

• tarifele curente pentru servicii de transport.

Analiza cererii de bunuri imobiliare cu destinaţie industrială trebuie însoţită de investigarea următoarelor aspecte:• starea generală a economiei ţării;

• nivelul dezvoltării economice şi al dinamicii ramurilor componente ale economiei naţionale, în care intră bunurile imobiliare evaluabile;

• existenţa potenţialului ştiinţifico-productiv şi posibilităţile de atragere a investiţiilor pentru organizarea noilor procese de producţie sau tehnologice.

Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieţei se poate formula concluzia necesară cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizează o piaţă imobiliară concretă.

Pe fiece segment al pieţei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formează din două surse:• volumul noii construcţii;

• rezervele existente de bunuri imobiliare, libere şi disponibile, în totalitate sau parţial, pentru comercializare.

în acest context, construcţia nouă va fi înţeleasă ca o alternativă a spaţiilor rezervate pe piaţa imobiliară. Pentru a estima parametrii de utilizare a acestei noi surse de ofertă, trebuie să se ţină seama de următoarele aspecte:• ritmurile şi volumul noii construcţii;

• dinamica preţurilor şi tarifelor care au impact asupra valorii construcţiei;• prezenţa tehnologiilor avansate şi a materialelor calitative de construcţie.

Pornind de la analiza ofertei, se poate deduce nivelul actual şi de perspectivă al ofertei pe un segment concret al pieţei.

Dacă pe piaţă vor exista un surplus de cereri şi o insuficienţă de oferte, atunci preţurile şi chiriile vor spori. Cererea este foarte sensibilă la modificarea preţurilor. Schimbările ce vizează solvabilitatea

8

Page 9: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

populaţiei, rata dobînzilor, instabilitatea politică, frica şi alţi factori pot influenţa cererea în orice clipă, oricînd.

Dacă pe piaţa imobiliară există un surplus de oferte, atunci nivelul preţurilor şi cel al plăţii pentru arendă se diminuează. Oferta nu reacţionează chiar atît de flexibil la schimbările factorilor ce guvernează piaţa. Acest fapt se explică prin particularităţile de creare a bunurilor imobile, duratei ciclului de investiţii, capacităţii volumului de investiţii capitale care stau la baza procesului de construcţie. în funcţie de mutaţiile ce au loc în condiţiile pieţei, relaţia dintre cerere şi ofertă se determină prin noţiunea de flexibilitate.

Flexibilitatea cererii este determinată de capacitatea cererii de reacţiona la schimbarea de preţ al bunului imobiliar. Flexibilitatea cererii pune în evidenţă următoarea relaţie: cu cîte procente se va schimba cererea, dacă preţul imobilului va spori cu un procent. Flexibilitatea ofertei demonstrează cu cît va creşte cererea, dacă preţul imobilului va spori cu un procent.

Cînd cererea şi oferta sînt echilibrate, de regulă, valoarea de piaţă reflectă preţul de cost al producţiei. Dacă preţurile de piaţă sînt mai mari decît valoarea de producţie, atunci bunurile imobiliare vor fi create pînă se va ajunge la echilibru. Dacă preţurile de piaţă pentru construcţia noilor bunuri imobiliare vor creşte (aşa cum se întîmplă acum în Republica Moldova), atunci construcţia noilor imobile se va tergiversa ori se va stopa definitiv, pînă la creşterea cererii în legătură cu sporirea preţurilor pe piaţă.

După evaluarea cererii şi ofertei, se va trece la calcularea coeficientului de capacitate a pieţei şi a coeficientului de penetrabilitate a pieţei.

Coeficientul de capacitate a pieţei permite să se determine cîte unităţi de imobil de un anumit fel vor fi achiziţionate sau închiriate pe piaţa imobiliară regională. Acest coeficient este calculat separat pentru bunurile mobiliare de vînzare şi pentru bunurile imobiliare de închiriat. Pentru bunurile imobiliare scoase de vînzare se foloseşte următoarea formulă:

Cantitatea bunuri lor imobiliare comercializate timp de un anCoeficientul de capacitate a pieţei =.........................................-..................-

Numărul total de bunuri imobiliare vindute pe piaţă

Un coeficient mic de capacitate a pieţei relevă sau că pe piaţă există un surplus de bunuri imobiliare, sau că cererea populaţiei este insuficient de solvabilă. Cu cît mai mic este coeficientul mediu de capacitate a pieţei, cu atît mai redusă este activitatea economică a pieţei în cauză.

Un coeficient mare de capacitate a pieţei vorbeşte despre o cerere mare de bunuri imobiliare, despre creşterea preţurilor la bunurile imobiliare, despre o creştere economică în această regiune. Studierea coeficientului de capacitate a pieţei în procesul lui dinamic permite să se facă pronosticuri privitoare la dezvoltarea construcţiei, în ansamblu pe ramură, şi a întreprinderilor de construcţii.

Coeficientul de penetrabilitate a pieţei se calculează pentru bunurile imobiliare, ale căror elemente (ca unităţi aparte) pot fi date în chirie, de exemplu, pentru clădiri locative cu mai multe etaje, pentru centre comerciale, pentru sediile unor oficii mari. Coeficientul de penetrabilitate a pieţei se caracterizează prin nivelul de închiriere a unor elemente ale bunului şi se calculează după formula:Unităţi ale bunului imobiliar date în chirie pe parcursul unui an

Page 10: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Coeficientul de pătrundere pe piaţă =.....-.....................................................Unităţi ale bunului imobiliar date în chirie pe parcursul unui an

Creşterea coeficientului de pătrundere pe piaţă se caracterizează, îndeosebi, prin atractivitatea de piaţă a bunului imobiliar dat în arendă, corespunderii lui standardelor calitative, stabilite pe piaţa în cauză, precumşi prin nivelul de management al bunului imobiliar şi competenţele profesionale ale managerului.

Pentru fiece segment al pieţei există o anumită mărime a coeficientului de penetrabilitate a pieţei, care face o discriminare calitativă a noţiunilor de management "reuşit" şi "nesatisfacător". De exemplu, pentru piaţa imobiliară a SUA, în anii '90, coeficientul de penetrabilitate a pieţei pentru casele de locuit destinate unei familiei era de 95%; pentru cele cu oficii - 80-85%. Potrivit datelor sintetizate de cercetătorii ruşi1, în Sankt-Petersburg, coeficientul de penetrabilitate a pieţei, pentru imobilele cu destinaţii industrială şi de depozitare, era de circa 30%, pentru imobilele de odihnă şi tratament într-o zonă balneoclimaterică - de la 18 la 40%. Aceste cifre scot în evidenţă un nivel foarte scăzut al activităţii pe respectivele segmente ale pieţei. în ceea ce priveşte piaţa imobiliară din Republica Moldova, coeficientul de penetrabilitate a pieţei este foarte greu de calculat, în lipsa informaţiilor veridice despre starea reală a ei.

CAPITOLUL 2

PIAŢA IMOBILIARĂ DIN REPUBLICA MOLDOVA

.1. Istoricul formării pieţei imobiliare în Moldova

Dezvoltarea legislaţiei cu privire la proprietate în Republica Moldova este diferită de cea a ţărilor vecine şi din regiune - Rusia, Ucraina. România. La începutul sec. al XX-lea, Basarabia facea parte din Imperiul Rus (gubernia Basarabiei). După 1918, în Basarabia, devenită parte componentă a României, ca şi în întreaga ţară, a avut loc împroprietărirea cu pămînt a ţăranilor, în cadrul reformei agrare din 1921-1924. în 1940 Basarabia şi Bucovina de Nord au fost incluse în componenţa URSS. Acţiunea legislaţiei sovietice, inclusiv a legii cu privire la naţionalizarea pămîntului, a fost impusă şi aici printr-o hotărîre a Prezidiului Sovietului Suprem al URSS. Pământul, cu toate bogăţiile subsolului, resursele silvice şi acvatice, au fost declarate proprietate de stat.

In jDerioada dintre 1940 şi 1991, toate proprietăţile imobiliare din Moldova aparţineau statului, cu excepţia unui mic sector al fondului locativ, cu statut de proprietate individuala, dar şi în cazul lui, terenul pe care era amplasată construcţia avea calitatea de proprietate a statului. Preţurile unor astfel de bunuri imobile se formau pe aşa-zisa piaţă neagră şi erau cunoscute doar unui număr restrîns de cumpărători şi vînzători| în astfel de condiţii, noţiunea "valoarea de piaţă a bunului imobil" se raporta numai la un număr foarte mic de tranzacţii cu casele particulare, de felul celor amintite mai sus, şi avea o conotaţie negativă, întrucît se considera o valoare constituită "la negrul

Ca o consecinţă a acestei stări de lucruri, proprietatea privată asupra bunurilor imobile nu a avut un caracter de masă, pe parcursul mai multor decenii, pînă în 1991, cînd a demarat Programul naţional

10

Page 11: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

de privatizare. Pentru Moldova post-sovietică, noţiunile "piaţă imobiliară" şi "valoare de piaţă" sînt relativ noi, fapt care ar putea ridica probleme de utilizare corectă a lor, mai cu seamă dacă se ţine seama de prezenţa diferitelor formulări şi interpretări ale acestora.

De la începutul anilor '90 în Republica Moldova are loc trecerea la relaţiile economiei de piaţă în toate domeniile economiei naţionale. Dreptul la proprietate privată asupra bunurilor imobiliare a fost recunoscut prin Legea cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22 ianuarie 1991. Această lege recunoaşte diferite drepturi şi titluri de proprietate asupra bunurilor imobiliare, inclusiv:• dreptul de proprietate;• dreptul de gestiune economică;• dreptul de administrare economică;

• dreptul de folosinţă în cîteva forme (drept de folosinţă viageră, drept de închiriere, drept de folosinţă a bunului moştenit, drept de reşedinţă viageră, drept de folosinţă a spaţiului nelocativ, drept ipotecar, de servitute, drept de uzufruct).

Fiecare dintre aceste drepturi urmează a fi înregistrat, în modul stabilit, în registrul bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial respectiv, în conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobiliare nr. 1543-XIII din 25 februarie anul 1998.

Legea cu privire la privatizare, adoptată în 1991, a constituit baza juridică a transferului proprietăţii de stat către proprietatea privată. în Moldova, privatizarea s-a desfăşurat în mai multe etape: И în prima fază (anii 1991-1993), au fost elaborate principalele acte normative, pentru reglementarea procesului de privatizare, Iprintre acestea fiind sus-amintita Lege cu privire la privatizarea fondului locativ (1993), Programul naţional de privatizare pe anii 1993-1994. Aceste acte oglindeau concepţia privatizării proprietăţi de stat, ordinea şi modalităţile de realizare a ei, particularităţile privatizării în diferite ramuri ale economiei.

în aceeaşi perioadă au fost elaborate primele Indicaţii metodice pentru evaluarea patrimoniului întreprinderilor şi organizaţiilor din Republica Moldova, acte aprobate prin Hotărîrea Guvernului nr. 293 din 30 aprilie 1992. în conformitate cu acest document, valoarea iniţială a bunului imobiliar, expus pentru privatizare, se calcula potrivit situaţiei din data de 1 ianuarie 1992, cu o determinare ulterioară:• a valorii iniţiale indicată în bilanţul contabil;• a valorii iniţiale de reconstituire;• a valorii reziduale, indicată în bilanţul contabil;• a valorii reziduale de reconstituire;• a valorii estimative.

Valoarea reziduală se determina ca o valoare iniţială de reconstituire, luîndu-se în calcul uzura fizică şi morală, precum şi liberalizarea preţurilor la data evaluării.

în prima etapă a privatizării a fost adoptată, de asemenea, Hotărîrea Guvernului nr. 118 din 5 martie 1993 "Cu privire la reevaluarea fondurilor fixe şi corectarea rezultatelor evaluării patrimoniului de stat în scopul privatizării, luînd în considerare nivelul inflaţiei în anul 1992", care stabilea regulile de efectuare a indexării în conformitate cu Indicaţiile metodice privind indexarea fondurilor fixe. Astfel, în prima fază a privatizării a fost creată baza de drept şi metodologică a efectuării evaluării în scopurile privatizării.

Page 12: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

în faza a doua (anii 1994-1996) s-a trecut la realizarea practică a privatizării fondului locativ, a întreprinderilor industriale şi imobilelorcomerciale. Vînzarea bunurilor imobiliare cu destinaţie industrială şi comercială se efectua prin licitaţie. Erau organizate două feluri de licitaţie: "cu înscriere pe listă" - în acest fel au fost privatizate majoritatea imobilelor mari cu destinaţie comercială şi industrială - şi licitaţii tradiţionale, în cadrul cărora s-au vîndut, "cu strigare", imobile relativ mici cu menire comercială.

în cea de a doua etapă a privatizării patrimoniului de stat, drept mijloc principal de plată a fost admis Bonul Patrimonial (BP). Bonurile patrimoniale reprezentau hîrtii de valoare speciale emise de stat, care erau acordate cetăţenilor Republicii Moldova pentru a cumpăra proprietatea de stat în procesul privatizării. Suma valorii BP eliberate fiecărui cetăţean întrunea două componente - valoarea BP acordate tuturor cetăţenilor Republicii Moldova (inclusiv copiilor născuţi pînă la data de începere a eliberării bonurilor) şi valoarea BP acordate cetăţenilor în funcţie de vechimea totală în muncă la întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile din Moldova. Cetăţenii Republicii Moldova aveau posibilitatea să participe nemijlocit la privatizarea fondului locativ, la licităţiile de înscriere la privatizare a întreprinderilor industriale - în mod individual sau prin intermediari, care erau agenţi profesionişti pe piaţa hîrtiilor de valoare (companii de trast, fonduri de investiţii, brokeri).

în a doua fază a privatizării, a avut loc formarea propriu-zisă a pieţei imobiliare primare, iar partea cea mai mare a fondului locativ al statului şi o parte considerabilă a proprietăţilor comerciale şi industriale au trecut în sectorul privat. Pe la finele anului 1996, în Moldova erau privatizate peste 86% din numărul apartamentelor, circa 80% din bunurile imobiliare cu destinaţie comercială, 70% - cu destinaţie industrială. Dar pămîntul, inclusiv terenurile agricole, rămînea în proprietatea statului.în perioada 1994-1996 se lucrează intens asupra dezvoltării bazei normative a privatizării. Parlamentul Republicii Moldova adoptă Legea cu privire la societăţile pe acţiuni, Legea cu privire la gaj şi alte acte legislative. Sînt elaborate metodele de evaluare a patrimoniului de stat. Prin Hotărîrea Guvernului nr. 278 din 13 mai 1994 au fost aprobate "Indicaţiile metodice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al întreprinderii de arendă". în anul 1995, Guvernul adoptă Hotărîrea nr. 645 "Cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice şi fizice din Republica Moldova", în care se spune că valoarea patrimoniului imobiliar trebuie estimată indiferent de apartenenţa bunului evaluat, de metoda şi scopul evaluării, cu excepţia valorii impozabile a bunurilor imobiliare. Şi în 1996 sînt emise mai multe acte normative ce reglementează procedura de determinare a valorii de reconstituire la preţurile actuale3, a preţului unui metru pătrat din suprafaţa totală a unei construcţii, cu luarea în calcul a coeficientului calităţilor de întrebuinţare încăperii4, precum şi ordinea vînzării activelor care n-au fost valorificate în procesul tehnologic de la o întreprindere .

Procesul de privatizare a avut un impact esenţial asupra formării pieţei imobiliare. S-a produs o creştere dinamică a numărului tranzacţiilor de vînzare-cimpărare, de schimb, de divizare, de punere în gaj, închiriere şi alte tranzacţii cu bunuri imobile. Dezvoltarea pieţei imobiliare este neuniformă, în funcţie de zonele Republicii Moldova şi de categoriile proprietăţilor imobiliare. O bună parte din aceste operaţii se derulează în mun. Chişinău şi în marile oraşe ale ţării, cele mai frecvente fiind tranzacţiile cu apartamente de la blocurile de locuit şi cu bunurile imobiliare comerciale nu prea mari.

34

12

Page 13: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

în localităţile urbane, tranzacţiile cu bunuri imobiliare antrenează anual circa 10% din numărul total al caselor de locuit individuale, 8,5% din apartamente şi aproape 3% din totalul proprietăţilor comerciale. Operaţiile de vînzare-cumpărare a întreprinderilor industriale sînt foarte rare.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente întreprinderilor industriale şi obiectelor comerciale privatizare încă nu este în totalitate definitivat. Prin Hotărîrea Guvernului nr. 562 din 23 octombrie 1996 se încerca reglementarea vînzări-cumpărării terenurilor aferente întreprinderilor industriale privatizate sau supuse privatizării. în conformitate cu acest cadru normativ, preţul terenului privatizat se estima în funcţie de locul aflării, de buna organizare a lui şi de prezenţa reţelei tehnico-inginereşti. La calcularea valorii normative a terenului se aplicau coeficienţi de majorare sau diminuare ce reflectau influenţa sus-numiţilor factori. Astfel, s-a făcut o tentativă de diferenţiere a valorii terenurilor în funcţie de factorii ce afectează piaţa.

Pe parcurs, s-a văzut însă că puţine au fost întreprinderile care au reuşit să privatizeze terenurile aferente - situaţie explicabilă printr-un şir de circumstanţe. De regulă, majoritatea întreprinderilor industriale deţineau terenuri cu suprafeţe considerabile - de la 6 la 60 şi mai multe hectare. Pe la mijlocul anilor '90, multe întreprinderi se confruntau deja cu o gravă criză economică şi nu aveau de unde aloca resursele financiare necesare pentru privatizarea terenurilor. în plus, deşi pe atunci piaţa funciară încă nu exista, conducătorii întreprinderilor considerau că preţul de privatizare a terenurilor aferente este exagerat de mape. în anii următori s-au adoptat un şir de acte normative care prevedeau reducerea preţului pentru terenurile aferente întreprinderilor privatizate, dar ele nu s-au soldat cu rezultatele scontate.

A treia etapă a privatizării ţine de perioada 1997-1998. în acest răstimp, piaţa imobiliară mai este încă în proces de formare. Privatizarea se derulează în mod eşalonat, potrivit Programului de privatizare pentru anii 1997-19985.

Piatra de temelie a celei de a treia etape a privatizării a constituit-o Legea Republicii Moldova nr. 1308 din 2 aprilie 1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului. în acest act legislativ sînt definite noţiunea "preţ normativ", specificul vânzări-cumpărării terenurilor din proprietatea publică şi cea privată, particularităţile vânzării- cumpărării terenurilor de lângă casă, sup`rafeţelor de pământ destinate construcţiilor din municipii, oraşe şi sate. Legea stabileşte şi sistemul de deservire a procesului de vânzare-cumpărare a pământului, particularităţile de estimare a preţului normativ al terenurilor în cazul înstrăinării forţate. Sus-numita lege era preţioasă mai cu seamă prin faptul că declara pământul, inclusiv terenurile agricole, drept obiect de vânzare-cumpărare.

Procesul de privatizare a terenurilor agricole ş-a derulat în cadrul Programului naţional "Pământ". Oamenilor de la ţară, foşti membri ai gospodăriilor colhoznice şi lucrători ai sovhozurilor, li se înmânau titluri de proprietate (certificate cu drept de proprietate) asupra terenurilor, împroprietărirea cetăţenilor cu pământ avea loc în mod gratuit; terenurile erau repartizate din moşiile fostelor colhozuri şi sovhozuri. Suprafaţa terenului repartizat depindea de un şir de factori, inclusiv vechimea de muncă în colhoz sau sovhoz a potenţialului titular de proprietate funciară, contribuţia lui sub aspect productiv. Terenurile repartizate în asemenea mod se numesc "cote echivalente de teren". Administraţiile publice locale au fost învestite cu drepturi depline de a adopta decizii cu privire la trecerea unor asemenea terenuri în sectorul privat.

5

Page 14: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

în ceea ce priveşte terenurile din centrele populate, s-a adoptat Hotărîrea Guvernului nr. 984 din 21 noiembrie 1998 cu privire la unele măsuri de urgentare a procesului de privatizare. Prin această hotărîre a fost aprobat Regulamentul cu privire la modul de transmitere în sectorul privat a terenurilor de lîngă casă în localităţile urbane. Pentru acest fel de terenuri administraţiile publice locale stabileau normativele de suprafaţă a terenurilor care aveau a trece în mod gratuit în proprietatea stăpînilor de case individuale de locuit. Pentru diferite localităţi s-au aplicat diferite normative de repartizare a terenurilor - de la 0,04-0,06 ha în oraşe pînă la 0,15-0,25 ha în localităţi rurale. Surplusurile de terenuri de pe lîngă casă puteau fi privatizate de proprietarii acestora sau, în cazul în care stăpînul gospodăriei renunţa la privatizarea "surplusului" de pămînt şi suprafaţa terenului permitea formarea unui nou bun imobil, administraţia publică locală lua acest surplus printr-o decizie specială a ei.

în cea de-a treia etapă a privatizării continuă dezvoltarea metodologiei evaluării. A fost adoptată Hotărîrea Guvernului nr. 374 din 6 aprilie 1998 despre aprobarea Regulamentului cu privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor şi a bunurilor imobiliare aferente acestora. în Regulament se arată că preţul de gaj la etapa iniţiala a negocierilor, egal cu preţul normativ al pămîntului în continuare poate fi corectat pe calea negocierilor între depunătorul şi deţinătorul gajului, ţinîndu-se cont de conjunctura la moment a preţurilor la terenuri.

Se adoptă acte normative ce reglementează estimarea valorii bunurilor imobiliare în scopul impozitării', evaluarea bunurilor sechestrate şi confiscate ce urmează a fi comercializate6. O mare influenţă asupra perfecţionării metodologiei evaluării a exercitat Hotărîrea Guvernului nr. 1056 din 12 noiembrie 1997 cu privire la estimarea valorii spaţiilor nelocative ce urmează a fi privatizate, în care a fost prezentat un sistem de coeficienţi prin care se lua în considerare impactul factorilor de piaţă asupra valorii de reconstituire a clădirii. Metoda de evaluare prezentată prevedea luarea în calcul a factorului amplasarea obiectului, calitatea infrastructurii, destinaţia şi utilizarea curentă a obiectului. Pentru acea etapă, metoda respectivă era cât se poate de progresistă şi propunea efectuarea unei apropieri consecvente a valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor de valoarea lor de piaţă.

Etapa a patra a privatizării a început în 1999 şi continuă până în prezent. In această perioadă se perfecţionează legislaţia şi metodologia de evaluare. Se fac repetate modificări în Codul Funciar.

Organele administraţiei publice locale răspund atît de repartizarea reală (amplasarea pe teren) a cotelor de teren echivalente, cît şi de transmiterea în proprietate privată a loturilor de lîngă casă în zona rurală7. Fapt care, desigur, a influenţat dezvoltarea pieţei imobiliare. Spre finele anului 1999, circa un milion de cetăţeni deja primiseră în felul acesta terenuri agricole cu titlu de proprietate.O atenţie deosebită se acordă privatizării întreprinderilor-monopoliste din sectorul energeticii, a ramurilor infrastructurii. în prezent au loc schimbări în ceea ce priveşte abordarea evaluării bunurilor imobiliare. După adoptarea Legii cu privire la activitatea de evaluare', unica bază de evaluare estimată în scopul privatizării proprietăţilor imobiliare este valoarea de piaţă. O atenţie tot mai mare se acordă problemelor privind reglementarea de către stat a pieţei imobiliare, formarea infrastructurii pieţei.

2.2. Caracterizarea dezvoltării pieţei imobiliare în Moldova

Pentru a face o analiză a pieţei imobiliare din Republica Moldova, mai întîi trebuie să cunoaştem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizează piaţă în ansamblu şi unele segmente ale ei.

67

14

Page 15: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Conform datelor Departamentului de statistică al Moldovei, numărul bunurilor imobiliare din ţară se caracterizează prin următoarele cifre:

• apartamente (locuinţe) în toate localităţile Republicii Moldova - peste 330 de mii;• case de locuit individuale în oraşe - circa 125 de mii;• case de locuit în localităţile rurale - circa 900 de mii;• proprietăţi industriale şi comerciale - peste 50 de mii;• loturi de pămînt în asociaţii pomi-legumicole - circa 115 mii;• garaje - 120 de mii.

Din 1997 obiecte ale vînzîrii-cumpărării au devenit şi terenurile, inclusiv cele cu destinaţie agricolă. Conform datelor Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, în momentul de faţă, în sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare sînt înregistrate circa 2,8 mii. de terenuri cu destinaţie agricolă. De menţionat că datele mai sus prezentate au fost determinate de către autor pe baza analizei informaţiei de la Departamentul de statistică al Moldovei. Datele acestea sînt departe de a fi exacte, deoarece abia acum se creează un nou sistem de înregistrare în masă a proprietăţilor imobiliare. După cum arată experienţa specialiştilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, în cadrul procesului de înregistrare în masă sînt depistate bunuri imobiliare neînregistrate, se constată schimbarea destinaţiei unor obiecte (de exemplu, locuinţele sînt transformate în oficii sau magazine; clădire de profil neindustrial devin spaţii comerciale, etc.). De aceea, numai după încheierea procesului de înregistrare în masă a bunurilor imobiliare şi crearea cadastrului vom putea obţine caracteristici cantitative exacte privind piaţa imobiliară atît în ansamblu pe ţară, cît şi pe regiuni şi localităţi aparte.

Gradul de activitate al pieţei imobiliare este determinat de dinamica tranzacţiilor realizate în ansamblu pe ţară, pe regiune, oraş. în perioada

dintre 1 ianuarie 1999 şi 31 martie 2002, în sistemul cadastrului bunurilor imobiliare au fost înregistrate 240 mii de tranzacţii cu proprietăţi imobiliare. Numărul acestor tranzacţii, în ansamblu pe ţară, creşte an de an. Dacă în 1999 au fost înregistrate cu puţin peste 25 mii de tranzacţii, în anul 2002 în tranzacţii au fost implicate deja de 4,8 ori mai multe obiecte (fig. 2.1.). Datele pe primul trimestru al anului 2002 ne permit să facem concluzia că numărul tranzacţiilor este în creştere continuă. Conform unor calcule prognostice, numărul tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare în 2002 va fi de 5,4 ori mai mare decît în 1999.

Page 16: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Cea mai activă piaţă imobiliară este cea din capitala Republicii Moldova, căreia în revin 23,8% din numărul total de tranzacţii înregistrate în 1999-2002 în toată ţara. După Chişinău, în ordine descrescîndă în ce priveşte numărul de tranzacţii cu bunuri imobiliare, urmează oraşele Bălţi (11,3%), Străşeni (10%), Edineţ (8,8%), Orhei (7,9%), Cahul (7,6%). Cea mai mică pondere o au oraşul Taraclia, unde s-au înregistrat 1,4% din numărul total de tranzacţii, şi Comrat - 3,7%'.

Structura tranzacţiilor cu bunuri imobiliare în Chişinău şi alte oraşe şi regiuni ale Moldovei reflectă influenţa unor diverse tendinţe asupra dezvoltării pieţei (fig. 2.2.). în toate regiunile examinate, cu excepţia judeţului Edineţ, predomină operaţiile de vinzare-cumpărare a proprietăţilor imobiliare, ponderea cărora în totalul de tranzacţii se schimbă de la 33,5%, în Cahul, la 76,4%, în Chişinău. Locul al doilea după frecvenţă realizării revine tranzacţiilor legate de transmiterea prin moştenire a bunurilor imobi-liare.Ponderea acestor tranzacţii este de 7,6% în Chişinău şi variază de la 21,1% la 38% în centrele judeţene. în judeţul Edineţ tranzacţiile privind transmiterea prin moştenire a proprietăţilor imobiliare prevalează asupra tranzacţiilor de vînzare-cumpărare şi se situează pe primul loc în raport cu numărul total de operaţiuni. Aceeaşi situaţie se constată şi în or. Comrat. Tranzacţiile legate de donaţia bunurilor imobiliare de asemenea sînt destul de răspîndite şi variază de la 8%, în Chişinău, la 18%, în or. Străşeni. O dezvoltare tot mai amplă, nu numai în Chişinău, dar şi în alte oraşe ale Republicii Moldova, cunoaşte piaţa ipotecară. Ponderea tranzacţiilor de depunere în gaj a bunurilor imobiliare este foarte mică, însă analiza dinamicii acestor tranzacţii pe judeţe indică o tendinţă stabilă de creştere. Cea mai mică pondere a tuturor acestor tranzacţii se înregistrează în or. Bălţi (3,5%), după care, în ordine crescătoare, urmează Chişinău (4,8%), Străşeni (6,2%), Edineţ (6,3), Orhei (9,2%), Cahul (11,2%). Ponderea cea mai mare o au tranzacţiile de dare a proprietăţilor imobiliare în arendă sau în chirie: de la 1,1% în or. Bălţi pînă la 8,6% în or. Cahul. Totodată, vom menţiona că, potrivit legislaţiei Republicii Moldova, se înregistrează numai arenda (închirierea) proprietăţilor imobiliare pe un termen de cel puţin trei ani. Arenda (închirierea) pe termen scurt este un fenomen mult mai răspîndit, însă aceste tranzacţii nu pot fi analizate la nivel macroeconomic.

16

Page 17: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Dezvoltarea pieţei imobiliare se caracterizează, de asemenea, prin dinamica tranzacţiilor realizate. în perioada 1999-2001, numărul operaţiilor de vînzare-cumpărare a proprietăţilor imobiliare în ansamblu pe ţară a crescut de 3 ori, al tranzacţiilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin moştenire - de 9 ori, al donaţiilor - de 8 ori, al operaţiunilor de depunere în gaj (ipotecare) - de 6,3 ori, numărul cazurilor de arendă pe termen lung a crescut de 30 de ori. Deci, în concluzie putem spune că numărul tranzacţiilor cu bunuri imobiliare creşte an de an în toate oraşele şi judeţele ţării, însă dinamica lor variază în limite largi (tab. 2.1.).

Page 18: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

18

Page 19: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Tabelul 2.1.

Dinamica tranzacţiilor cu bunuri imobiliare în perioada 1999-2001Oraşul, judeţul Numărul de tranzacţii (mii) Dinamica tranzacţiilor (%)

1999 2000 2001 1999 2000 2001Chişinău 11,76 16,94 24,19 100 144 206

Bălţi 2,24 6,97 14,50 100 311 647

Cahul 0,76 4,80 9,95 100 6329 1309

Căuşeni 0,63 4,60 7,93 100 730 1259

Comrat 0,38 0,77 5,79 100 203 1524

Hînceşti 1,30 3,64 9,62 100 203 1524

Edineţ 1,54 5,69 10,90 100 3692 708

Orhei 1,35 5,10 9,48 100 378 702

Soroca 1,62 5,13 8,68 100 317 536

Străşeni 248 496 1205 100 200 486

Ungheni 1,04 2,70 5,30 100 260 510

Taraclia - 0,22 2,47 - 100 1123

Deşi în Chişinău şi în alte oraşe mari se înregistrează un număr mare de tranzacţii, cea mai înaltă dinamică a lor este caracteristică pentru oraşele Comrat şi Cahul, unde în ultimii trei ani numărul operaţiunilor imobiliare tranzacţionate a crescut de 15 şi 13 ori, respectiv. Cea mai slabă dinamică a pieţei se înregistrează la Chişinău, unde numărul tranzacţiilor cu proprietăţile imobiliare a crescut de numai două ori. în Chişinău, cel mai activ segment al pieţei este piaţa locuinţelor (apartamentelor la bloc) (tab. 2.2). Asta se explică prin faptul că, în comparaţie cu casele individuale de locuit, locuinţele la bloc se vînd la preţuri mai mici, sunt construite în temei după proiecte-tip şi garantează anumite standarde ale calităţii (raportul dintre suprafaţa locuibilă şi suprafaţa totală, un anumit set de servicii, etc.). în Chişinău în tranzacţii imobiliare participă circa 10% din numărul lor total. în 2001 cifra aceasta a crescut pînă la 14%.

în judeţele Republicii Moldova, piaţa locuinţelor de asemenea este destul de dezvoltată. în 1999, în medie pe ţară tranzacţiile cu locuinţe constituiau 56% din numărul total al tranzacţiilor cu bunuri imobiliare. Către sfîrşitul anului 2001 în structura tranzacţiilor s-au produs mari schimbări şi ponderea tranzacţiilor cu apartamente a scăzut la 22%.

în ultimii ani s-a înviorat şi piaţa tranzacţiilor cu terenuri cu destinaţie agricolă. Cotele de teren echivalente primite de ţărani deseori participă la operaţiile de vînzare-cumpărare, de schimb, moştenire, donaţie. în 1999— 2001 numărul tranzacţiilor cu terenuri agricole a crescut de peste 4 ori (de la 14% în 1999, la 60% în 2001). în momentul de faţă, operaţiile de vînzare- cumpărare a terenurilor agricole constituie segmentul cel mai activ al pieţei imobiliare.

Page 20: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Tabelul 2.2Structura tranzacţiilor după tipul de bunuri imobiliare

Oraşul, judeţul în total tranzacţi

i

Dintre careTerenuri agricole

Locuinţe Apartamente

Alte bunuri

1999

Chişinău 100 7 8 84 1

Bălţi 100 5 36 54 5

Cahul 100 2 43 51 4

Căuşeni 9100 6 63 27 4

Comrat 100 - 57 40 3

Hînceşti 100 15 61 17 7

Edineţ 100 15 51 22 12

Orhei 100 25 36 26 13

Soroca 100 23 34 31 12

Străşeni 100 44 36 16 4

Ungheni 100 12 44 41 3

Taraclia

TotaK pe Moldova 100 14 26 56 4

2001Chişinău 100 4 8 72 16

Bălţi 100 56 18 22 4

Cahul 100 82 8 7 3

Căuşeni 100 84 9 5 2

Comrat 100 84 10 5 1

Hînceşti 100 81 13 3 3

Edineţ 100 75 15 6 4

Orhei 100 76 11 8 5

Soroca 100 68 17 12 3

Străşeni 100 76 12 4 7

Ungheni 100 68 16 13 3

Taraclia 100 89 8 1 2

20

Page 21: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Total pe Moldova 100 60 12 22 6

în toate judeţele Republicii Moldova, volumul tranzacţiilor cu terenuri agricole constituie peste 75% din volumul total al tranzacţiilor cu bunuri imobiliare (cu excepţia judeţelor Bălţi, Soroca şi Ungheni).

Pe locul al doilea după frecvenţa realizării tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare se află tranzacţiile cu case de locuit individuale. Piaţa caselor de locuit este mai puţin activă în localităţile rurale, unde în majoritatea cazurilor căutarea cumpărătorilor cere mult timp, iar preţul de vînzare a caselor este de cîteva ori mai mic decât cheltuielile pentru construcţia lor.

Proprietăţile comerciale şi industriale rareori participă la tranzacţii, totuşi ponderea lor în numărul total al tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare creşte. De exemplu, în perioada analizată, în Chişinău, volumul total al tranzacţiilor a crescut de două ori, iar numărul tranzacţiilor cu proprietăţi comerciale şi industriale a crescut de 26 de ori. în or. Bălţi, această creştere a fost de 5 ori, în Cahul - de 8,5 ori. Aceeaşi tendinţă există în multe judeţe, fapt ce demonstrează avansarea pieţei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou.

Starea actuală a pieţei imobiliare din Republica Moldova se caracterizează prin oscilaţii bruşte a preţurilor, în special la bunurile imobiliare locative. în perioada august 2001 - iunie 2002, preţurile la proprietăţile rezidenţiale în Chişinău au crescut în medie cu 35-40%. Dinamica preţurilor pentru 1 m. p. de suprafaţă locativă este prezentată în fig. 2.3.

în prezent, preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă la apartamentele standard în Chişinău este în medie de 180-190 dolari SUA. Preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă la casele de locuit individuale este cu mult mai mare şi constituie în medie 280-500 dolari SUA. Pentru prima dată în ultimii ani, în mai 2002 cererea la bunurile imobiliare locative s-a egalat cu oferta, ceea ce a permis vînzătorilor de proprietăţi imobiliare să mărească preţul ofertei cu încă 10%. Schimbarea raportului dintre cerere şi ofertă s-a produs pe parcursul cîtorva ani. Dacă în perioada 1999-2001 oferta de apartamente în Chişinău depăşea cererea de 10 ori, în 2001 oferta era de numai trei ori mai mare decît cererea. în felul acesta, an de an scădea numărul potenţialilor vînzători în raport cu potenţialii cumpărători. Deci, avea loc absorbţia apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a construcţiei de locuinţe.

Page 22: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

2002

în prezent, preţurile la locuinţele de o cameră în Chişinău sînt de 5000- 8000 de dolari, la locuinţele de două camere 8000-13500 dolari, la locuinţele de trei camere 12000-16000 de dolari. Comparativ cu începutul anului 2002, preţurile la garsoniere au crescut în medie cu 1500-2000 de dolari, la locuinţele cu două camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei camere 3000-5000 de dolari.1

Preţurile la bunurile imobiliare industriale şi comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaţa lui, destinaţia şi mulţi alţi factori. Preţul pentru 1 m. p. suprafaţă utilă al unui astfel de obiectiv oscilează între 180 şi 800 de dolari. în medie, la începutul anului 2002, preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă totală a proprietăţilor comerciale era de 170 de dolari, 1 m. p. în clădirile administrative - 200 dolari. în zonele de prestigiu ale Chişinăului, preturile la spatiile comerciale şi pentru oficii constituie în

2002

în prezent, preţurile la locuinţele de o cameră în Chişinău sînt de 5000- 8000 de dolari, la locuinţele de două camere 8000-13500 dolari, la locuinţele de trei camere 12000-16000 de dolari. Comparativ cu începutul anului 2002, preţurile la garsoniere au crescut în medie cu 1500-2000 de dolari, la locuinţele cu două camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei camere 3000-5000 de dolari.1

Preţurile la bunurile imobiliare industriale şi comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaţa lui, destinaţia şi mulţi alţi factori. Preţul pentru 1 m. p. suprafaţă utilă al unui astfel de obiectiv oscilează între 180 şi 800 de dolari. în medie, la începutul anului 2002, preţul pentru 1 m. p. de suprafaţă totală a proprietăţilor comerciale era de 170 de dolari, 1 m. p. în clădirile administrative - 200 dolari. în zonele de prestigiu ale Chişinăului, preţurile la spaţiile comerciale şi pentru oficii constituie în medie 250-400 dolari. Pentru comparaţie, preţurile la spaţiile de producţie nu depăşesc 100 de dolari pentru 1 m. p.

în centrele de judeţ şi în alte oraşe din Moldova preţurile la proprietăţile rezidenţiale sînt mult mai joase şi aproximativ corespund cu valoarea de reconstituire a construcţiilor.

Preţurile la terenurile cu destinaţie agricolă, după cîţiva ani de oscilare, s-au stabilit la nivelul de 4-7 mii de lei pentru 1 ha de pămînt, ceea ce este de 4-5 ori mai puţin decît preţul mediu normativ.

Piaţa imobiliară din Moldova se caracterizează şi prin numărul mare de proprietăţi imobiliare date în chirie. în perioada supusă analizei a avut loc scăderea taxei de închiriere a obiectivelor administrative şi comerciale. La începutul anului 2002, chiria pentru 1 m. p. de suprafaţă totală a constituit: la obiectivele comerciale - 4,8 dolari pe lună; la clădirile administrative -5,7 dolari pe lună. Chiria pentru obiectivele locative a crescut în comparaţie cu anul 2001 şi constituia 1,4 dolari de lună.

în urma analizei efectuate putem trage concluzia că piaţa imobiliară din Moldova s-a format, că toate segmentele sale sînt destul de bine dezvoltate. S-a creat infrastructura pieţei, care contribuie la realizarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispoziţie a informaţiei, prestarea altor servicii potenţialilor participanţi ai pieţei.

22

Page 23: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

CAPITOLUL 3

CARACTERIZAREA PARTICIPANŢILOR LA PIAŢA IMOBILIARĂ DIN REPUBLICA MOLDOVA

3.1. Participanţii la piaţa imobiliară

Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice alte tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei, cheltuielile mari de timp pentru găsirea unui vînzător hotarît să vîndă, sau a unui cumpărător hotărît să cumpere o proprietate imobiliară concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii. Putem deci afirma cu toată certitudinea că, şi pentru vînzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă.

Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o interrelaţie între obiectul imobiliar şi participanţii la piaţă (subiecţii pieţei imobiliare).

Subiecţii pieţei imobiliare sînt vînzătorii şi cumpărătorii obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing

In calitate de vînzători de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi juridice înregistrate în sistemul cadastrului naţional ca proprietari de bunuri imobiliare.

Cumpărători ai bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care achiziţionează obiective imobiliare şi asigură funcţionarea lor.

Page 24: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Din categoria utilizatorilor bunurilor imobiliare fac parte arendaşii (chiriaşii), care cumpără pentru un timp, în schimbul unei plăţi de arendă (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl foloseşte independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi extinderea afacerii.

Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale administraţiei publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi subiecţii pieţei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieţei imobiliare este determinat de următoarele condiţii:1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea lor raţională;2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi informaţional al pieţei imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a tuturor participanţilor la piaţă;3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor (prin crearea sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobiliare);4) statul apare îrt calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii legate de bunurile imobiliare.

Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i ajuta pe potenţialii vînzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta încheierea corectă a tranzacţiei, a propune sisteme acceptabile de finanţare şi asigurare a tranzacţiei şi, în cazul depistării falsificărilor şi înşelătoriei după încheierea tranzacţiei, a asigura apărarea părţilor participante la tranzacţie în instanţa de judecată.

Interesele participanţilor la tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt diametral opuse, dar acţiunile nici unuia dintre ei nu trebuie să ducă la falimentarea altui partener.

Coexistenţa pe aceeaşi piaţă a participanţilor cu interese economice diferite implică prezenţa unui echilibru optim al intereselor tuturor părţilor. Toţi participanţii la piaţă trebuie să găsească posibilităţi de interacţiune optimă, să ia decizii de compromis, care să le permită să activeze eficient într-o perspectivă îndelungată.

3.2. Caracterizarea intermediarilor pe piaţa imobiliară

Pentru asigurarea unei activităţi eficiente a pieţei imobiliare este necesară participarea specialiştilor în diferite domenii, care să asigure prompt şi profesionist soluţionarea problemelor de procedură şi de ordin tehnic.

Conform clasificării Federaţiei internaţionale a specialiştilor în domeniul imobiliar (FIABCI - International Real Estate Federation), se disting două grupuri de specialişti care activează pe piaţa imobiliară. Din primul grup fac parte profesioniştii care soluţionează nemijlocit problemele proprietăţii la toate etapele ciclului de viaţă a bunului patrimonial (consultanţi, evaluatori, finansişti, promotori ai dezvoltării, manageri, brokeri), din cel de al doilea -profesionişti care lucrează în domeniul proprietăţii imobiliare (proiectanţi, arhitecţi, auditori, jurişti, agenţi de asigurare)1. Această clasificare este desul de convenţională, dar, în acelaşi timp ea determină clar cercul specialiştilor fără de care astăzi funcţionarea pieţei imobiliare nu este cu putinţă.

Pentru a efectua pe piaţă o tranzacţie cu bunuri imobiliare, orice cumpărător şi vînzător recurge la serviciile agenţilor intermediari de piaţă. Să examinăm componenţa intermediarilor pe piaţa imobiliară în sensul larg şi în sensul restrîns al cuvîntului. Intermediari, în sensul larg, sînt persoanele fizice şi juridice cu orice formă de proprietate care îi ajută pe participanţii la piaţă imobiliară în realizarea tranzacţiei (fig. 3.2.). Intermediarii de marketing, în sensul strict al cuvîntului, sînt persoanele fizice şi juridice care practică activitatea de intermediere (companiile de agenţi intermediari, bursele imobiliare, brokerii). Sistemul de intermediari pe piaţa imobiliară este constituit din:

24

Page 25: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Autorităţile administraţiei publice locale, care eliberează persoanelor fizice şi juridice documente ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi de folosinţă a pămîntului. Aceste documente sînt:

• documentul de confirmare a dreptului deţinătorului de teren;• documentul provizoriu ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi de folosinţă a pămîntului;• documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra cotei de teren echivalent.

Toate documentele acestea se întocmesc în două exemplare: primul se înmînează deţinătorului de drept, cel de-al doilea se păstrează la organul administraţiei publice locale care a eliberat documentul. Documentele susmenţionate conţin următoarea informaţie:

• numărul şi data eliberării documentului;• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se eliberează documentul;

Page 26: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Fig. 3. 2. Schema intermediarilor de marketing

• numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în proprietate, darea în posesie sau în folosinţă a terenului;

• scopul în care se atribuie terenul;• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de terenuri.La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi descrierea terenurilor

adiacente. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate, de folosinţă sau posesie asupra terenurilor sînt necesare pentru încheierea oricărui fel de tranzacţii cu bunuri imobiliare.

26

Page 27: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Oficiile cadastrale teritoriale - întreprinderi de stat care, în totalitatea lor, constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, care organizează şi controlează activitatea lor.

Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi drepturile asupra lor, ţin Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se află în sfera lor de activitate, îndeplinesc alte funcţii conform legislaţiei şi statutului lor. Pentru un potenţial cumpărător, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare serveşte drept garanţie a autencităţii drepturilor vînzătorului asupra respectivului bun imobiliar.

Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut de funcţie autonomă şi este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a activităţii în conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, în baza licenţei, înfăptuiesc în numele statului şi în conformitate cu Constituţia şi legislaţia în vigoare activitate notarială, care asigură persoanelor fizice şi juridice stabilirea unor relaţii juridice, civile şi comerciale indiscutabile, precum şi executarea drepturilor şi apărarea intereselor legitime.

Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc activitate de intermediere pe piaţa imobiliară, efectuînd operaţii cu bunuri imobiliare:

• comerţul cu bunuri imobiliare, inclusiv vînzarea lor la licitaţie;• activitate de intermediere a tranzacţiilor cu bunuri imobiliare;• activitate de informare-consultare privind tranzacţiile cu bunuri imobiliare.Serviciile acestor participanţi ai pieţei constau în alegerea obiectelor imobiliare care să

corespundă cerinţelor clientului-cumpărător potenţial sau alegerea cumpărătorilor care doresc să achiziţioneze cutare sau cutare proprietate imobiliară aparţinînd clientului-vînzător.

Evaluatori - specialişti ai pieţei imobiliare care determină valoarea bunurilor imobiliare în conformitate cu legislaţia, standardele profesionale de evaluare şi contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

La efectuarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar se face la iniţiativa beneficiarului, cu excepţia cazurilor de moştenire, precum şi în toate cazurile de efectuare a tranzacţiilor cu obiectele proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate să efectueze evaluarea obiectului pentru vînzare-cumpărare, să estimeze valoarea lui de asigurare şi de ipotecare sau să efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.

Companii de dezvoltare imobiliară - participanţi de frunte la realizarea proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliară este un gen distinct de activitate profesională pe piaţă bunurilor imobiliare, care constă în organizarea şi gestionarea proiectelor investiţionale în sfera imobiliară. Companiile de dezvoltare imobiliară sînt organizaţii de proiectare, prospecţiuni, construcţie-montaj, care elaborează şi creează îmbunătăţiri pe amplasamente. De gradul de îmbunătăţire a amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua îmbunătăţiri funciare deseori depinde valoarea totală a terenului. Cînd se intenţionează efectuarea unei tranzacţii de vînzare-cumpărare a unui teren, cumpărătorii potenţiali deseori apelează la companiile de dezvoltare imobiliară pentru servicii de consultanţă privind posibilităţile fizice şi raţionalitatea economică a efectuării diferitelor îmbunătăţiri pe terenul în proiect de achiziţionare.Agenţi de asigurări efectuează atît asigurarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, cît şi asigurarea

răspunderii profesionale a agenţilor intermediari. In prezent, în Moldova aceste tipuri de asigurare au un caracter benevol şi se întîlnesc foarte rar. Activitatea întreprinderilor de stat - oficiile cadastrale teritoriale - într-o oarecare măsură este ferită de erorile neintenţionate ale lucrătorilor lor prin crearea

Page 28: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

în fiecare oficiu a unui fond de garanţie şi, de aceea, asigurarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare este o măsură de înlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare serveşte drept garanţie a recuperării mijloacelor cheltuite de cumpărător, în cazul descoperirii unor falsificări în documente sau altă înşelăciune din partea vînzătorului.

Instituţii financiar-creditare ca participanţi la piaţa de bunuri imobiliare oferă capital propriu sau împrumutat investitorilor (cumpărătorilor) şi celor ce închiriază imobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plăti integral valoarea totală a bunului imobiliar sau suma necesară pentru închiriere. Creditorii pieţei imobiliare joacă un rol foarte important, redirecţionînd o parte a pieţei financiare în sfera imobiliară. De regulă, în , condiţiile unei pieţe dezvoltate, cumpărătorul de bunuri imobiliare finanţează din mijloace împrumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziţionat, plătind prima cotă din mijloace proprii. Pentru a se încredinţa că valoarea bunului imobiliar depăşeşte suma împrumutului cerut, 40 organizaţia creditoare organizează evaluarea independentă a bunului imobiliar, verificînd totodată şi solvabilitatea solicitantului de împrumut.

Creditorii din sfera imobiliară oferă finanţare suplimentară folosind bunurile imobiliare drept garanţie a împrumutului acordat, adică în calitate de gaj. Creditori ipotecari pot fi băncile, fondurile de investiţi şi de pensii, companiile ipotecare, asociaţiile de împrumut şi economii care oferă partenerilor de tranzacţie servicii de creditare ipotecară. în Republica Moldova,

prestează servicii de creditare ipotecară o serie de bănci comerciale. Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc", care efectuează operaţii de creditare a tranzacţiilor cu terenuri agricole.

în scopul diversificării activităţii şi creării unor condiţii optime pentru achiziţionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaţii de intermediere a tranzacţiilor pe piaţa imobiliară încep să presteze şi ele servicii de creditare ipotecară. Ca exemplu al unei astfel de diversificări poate servi bursa imobiliară "Lara", care a început printre primele să presteze astfel de servicii pe piaţa bunurilor imobiliare din Moldova.

Avocaţii acordă pe piaţa imobiliară următoarele servicii: se pronunţă referitor la legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridică a tranzacţiei, întocmesc contracte de achiziţionare a bunurilor imobiliare, dacă cumpărătorii nu se folosesc de serviciile agenţilor imobiliari.

Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocupă cu exploatarea comercială a bunului imobiliar, ţin documentaţia financiară; întocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar; caută să utilizeze cît mai eficient imobilul; dau în chirie încăperile libere; colectează chiria; răspund de reparaţia şi întreţinerea imobilului; angajează şi eliberează din serviciu lucrătorii, conduc personalul de deservire.

Mijloacele de informare în masă oferă informaţia necesară privind piaţa imobiliară, preţurile cererii şi ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vînzare. Participanţii la piaţa imobiliară, în baza acestor date, pot face de sine stătător analiza evoluţiei pieţei, trage concluzii privind dinamica preţurilor la proprietăţile imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puţin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate în mas-media sînt accesibile tuturor şi pot fi utile cumpărătorilor potenţiali, vînzătorilor şi agenţilor intermediari care activează pe piaţa imobiliară. Publicaţiile cele mai populare care publică informaţie despre piaţa imobiliară sînt gazetele "Makler", "Economicescoe obozrenie "Logos-Press"", "Obzor rinca nedvijimosti". Buletinul informaţional al Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru "Cadastrul" publică anunţuri privind vînzarea terenurilor agricole, caselor de locuit cu loturile de lîngă ele, a locuinţelor, a proprietăţilor comerciale şi industriale de pe întreg teritoriul ţării. Toată informaţia publicată în buletinul "Cadastrul" este minuţios verificată de către specialiştii OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificări.

28

Page 29: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

3.3. Activitatea de intermediere pe piaţa imobiliară din Republica Moldova

Specificul tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizării informaţiei cu privire la piaţă, nivelul înalt de risc la efectuarea tranzacţiilor au determinat apariţia unui gen aparte de activitate pe piaţa imobiliară - cea de intermediere. La etapa actuală de dezvoltare a pieţei imobiliare, în Republica Moldova activitatea de intermediere o desfăşoară companiile de agenţi intermediari - bursele imobiliare şi brokerii, noţiuni asupra cărora ne vom opri mai jos.

Bursa imobiliară este o organizaţie specializată, care este persoană juridică ce îndeplineşte următoarele funcţii pe piaţa imobiliară:

• acordarea de sprijin în satisfacerea cererii şi ofertei de bunuri imobiliare;

• crearea de condiţii cumpărătorului şi vînzătorului unui bun imobiliar pentru efectuarea tranzacţiei cu bunul imobiliar;

• formarea unui spaţiu informaţional unic pe piaţa imobiliară;• prestarea altor servicii (juridice, de expertiză, consultanţă, evaluare, etc.) pe piaţa imobiliară.Brokerul (agent intermediar) este o persoană fizică sau juridică, care desfăşoară activitate

antreprenorială fie în interes propriu, fie în baza unui contract încheiat între el şi o bursă imobiliară. Dacă brokerul este persoană fizică, el îşi desfăşoară activitatea în numele bursei imobiliare.

în procesul desfăşurării activităţii de intermediere, brokerul este în drept:

• să poarte negocieri cu clientul în ce priveşte vînzarea sau cumpărarea unor bunuri imobiliare; darea sau luarea în chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea bunurilor imobiliare;• să colecteze chiria; să reprezinte interesele consumatorului de servicii de intermediere la efectuarea tranzacţiei de vînzare, închiriere şi a altor operaţii cu bunuri imobiliare;• să aducă la cunoştinţa potenţialilor cumpărători de publicitate informaţia despre vînzarea, închirierea şi alte operaţii cu bunurile imobiliare;

• să propună sau să acorde pe bază de recompensă ajutor vreunei persoane în căutarea unui bun imobiliar pentru cumpărare sau închiriere;• să primească onorariu, comisioane sau o altă recompensă pentru munca de căutare a cumpărătorului sau vînzătorului de bunuri imobiliare;• să informeze public că se ocupă cu activitatea de intermediere imobiliară.

Brokerul este în drept să reprezinte cumpărătorul şi vînzătorul în cadrul aceleiaşi tranzacţii. Totodată, brokerul este în drept să primească plată pentru serviciile sale de la mai mult de una din părţile implicate în tranzacţie numai cu ştiinţa şi acordul tuturor părţilor implicate în tranzacţie.

Obligaţiile brokerului:

• brokerul nu trebuie să întreprindă acţiuni de prestare a serviciilor de intermediere în sfera imobiliară dacă are un interes vădit sau prezumat, fără a pune în cunoştinţă de cauză toate părţile interesate;

• dacă vînzătorul, încredinţînd brokerului vînzarea bunului imobiliar, introduce anumite restricţii referitor la persoana clienţilor (naţionalitate, vîrstă, sex, handicap fizic sau de altă natură; situaţie familială, profesie, etc.), atunci brokerul, acceptînd o asemenea misiune din partea vînzătorului drept confidenţială, nu trebuie să facă publice restricţiile impuse prin intermediul mas media, publicităţii sau să le expună în cadrul negocierilor cu potenţialii cumpărători.

• reprezentînd interesele clientului, brokerul este dator să acţioneze în strictă conformitate cu obligaţiile sale contractuale;

Page 30: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

să informeze clientul asupra drepturilor apărate de legislaţie; să asigure păstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzacţiei; să pună la dispoziţia clientului informaţie completă, exhaustivă în ce priveşte obiectul tranzacţiei, pe care o poate obţine de la organele respective ale administraţiei publice centrale şi locale; să păstreze în taină informaţia

• confidenţială despre client şi tranzacţie atît pe durata acţiunii relaţiilor contractuale cu clientul, cît şi după încetarea lor.

Brokerul este în drept să divulge informaţia confidenţială a clientului înurmătoarele cazuri:

• în temeiul cererii organelor abilitate ale administraţiei de stat sau alunei hotărîri judecătoreşti;

• cînd brokerul a aflat despre intenţia clientului de a săvîrşi o faptă ilicită şi divulgarea acestei informaţii este necesară pentru a preîntîmpinaaceastă infracţiune;

• cînd brokerul este nevoit să-şi apere drepturile ocrotite de legeîmpotriva învinuirii de comportament ilegal.

Dacă brokerul ia decizia să plaseze o reclamă privind vînzarea, închirierea sau schimbul unui bun imobiliar, el trebuie să-1 înştiinţeze despre aceasta pe proprietar şi să obţină acordul acestuia.

Reprezentînd interesele vînzătorului în tranzacţie, brokerul nu trebuie să fixeze pentru bunul imobiliar un alt preţ decît cel numit de vînzător, dacă în cadrul contractului respeciv nu a fost abilitat cu alte împuterniciri.

Totodată, activitatea profesionistă de intermediere, ca şi activitatea evaluatorilor, se desfăşoară în strictă conformitate cu regulile eticii profesionale. Practica internaţională privind activitatea de intermediere presupune şi faptul că fiecare participant profesionist la piaţa imobiliară are un contract de asigurare a responsabilităţii profesionale. în prezent această practică însă nu se aplică în condiţiile pieţei imobiliare din Moldova, dar implementarea ei va contribui la formarea unor relaţii mai civilizate între client, broker şi bursa imobiliară.

Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova îşi desfăşoară activitatea în oraşele Chişinău, Bălţi, acolo unde piaţa bunurilor imobiliare este mai activă, unde se efectuează un număr mare de tranzacţii. Multe burse imobiliare activează şi în afara acestor oraşe, cuprinzînd unele zone ale ţării, în localităţile rurale şi în oraşele mici însă, problema găsirii cumpărătorului sau vînzătorului este foarte actuală. în aceste situaţii vin în ajutor agenţii intermediari (mijlocitori) independenţi - persoane fizice care practică activitatea de intermediere pe piaţa imobiliară.

Pentru a-şi menţine poziţiile în condiţiile dure ale pieţei, pentru a atrage mai mulţi clienţi, a asigura o mai mare eficienţă în încheierea tranzacţiilor, bursele imobiliare, deşi denumirea lor indică în mod clar sfera lor de activitate, deseori prestează clienţilor lor o gamă mai largă de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obţinerea de credite garantate cu proprietăţi imobiliare (garanţii ipotecare), efectuarea tuturor operaţiilor pregătitoare de pînă la încheiera contractului de vînzare-cumpărare, servicii de consultanţă, etc.) (fig. 3.3.).

Toate bursele imobiliare sînt întreprinderi ale sectorului privat. Există o oarecare specializare a acestor întreprinderi. Firmele recent constituite derulează activitate de intermediere a operaţiilor de vînzare-cumărare a bunurilor imobiliare. Firmele cu mare experienţă de lucru pe piaţa Republicii Moldova, o bună reputaţie şi specialişti de înaltă calificare prestează servicii de intermediere a operaţiunilor de vînzare-cumpărare a bunurilor imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliară "Lara", care desfăşoară activitate de intermediere profesionistă din 1992, are în componenţa sa cîteva direcţii specializate - pentru proprietăţi imobiliare locative, cu destinaţie comercială, pentru rentă, pentru proprietăţi funciare.

30

Page 31: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

După categoriile de servicii prestate pe piaţa imobiliară, deosebim brokeri de listing (listing broker) şi brokeri de vînzări (selling broker). Brokerul de listing, la comanda vînzătorului, scoate la vînzare bunul imobil, * introducînd datele despre acesta în banca unică de date referitoare la proprietăţile imobiliare de vînzare. Brokerul de vînzări se ocupă de căutarea cumpărătorului pentru vînzătorul de proprietate imobiliară. în cazul cînd operaţia de vînzare-cumpărare a avut loc, comisionul pentru tranzacţie se împarte între brokerii care au participat la ea.

Fig. 3. 3. îmbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare

Deoarece activitatea de intermediere imobiliară în Moldova nu se licenţiază, este destul de dificil a stabili cu exactitate numărul agenţilor intermediari profesionişti pe piaţa imobiliară din Republica Moldova. Avînd în vedere creşterea numărului de tranzacţii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o creştere în continuare a numărului de burse imobiliare şi brokeri.

3.4. Participarea agenţilor intermediari comerciali la operaţiile de vînzare a bunurilor imobiliare

Toţi intermediarii de pe piaţa imobiliară se află într-o strînsă legătură reciprocă. în procesul încheierii tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a unui bun imobiliar, şi cumpărătorul, şi vînzătorul apelează în repetate rînduri la companiile de agenţi intermediari imobiliari (fig. 3.4.).

întîi de toate, posesorul bunului imobiliar hotărît să vîndă trebuie să aibă documentele care să confirme drepturile lui asupra acestui bun. în cazul vînzării unui teren, deţinătorul lui trebuie să aibă document de proprietate asupra acestui teren. în lipsa acestuia, deţinătorul bunului imobiliar trebuie să solicite primăriei documentul respectiv

Page 32: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Fig. 3.4 Interactiunea intermediarilor de piata imobiliara

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie să fie în mod obligatoriu înregistrate în Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru, conţine date privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate şi alte drepturi patrimoniale, deţinătorii de drepturi, titluri de proprietate, tranzacţiile cu bunuri imobiliare şi alte temeiuri de apariţie, schimbare, grevare şi încetare a drepturilor. începînd din 1998, în Moldova se creează sistemul înregistrării masive a bunurilor imobiliare. A fost elaborat planul calendaristic de implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul cheltuielilor financiare pentru crearea şi funcţionarea sistemului, încheierea procesului de înregistrare masivă a bunurilor imobiliare este prevăzută pentru anul 2007. în prezent, în cadrul noului sistem au fost înregistrate circa 50% din totalul bunurilor imobiliare.

Vînzătorul potenţial al bunului imobiliar trebuie să ştie dacă proprietatea sa este înregistrată în noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dacă bunul imobiliar de vînzare este înregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la OCT solicitînd un extras din Registrul bunurilor imobiliare care să confirme drepturile sale patrimoniale. Extrasul din Registrul bunurilor imobiliare se eliberează pentru încheierea actelor juridice şi este valabil pe un termen de două luni de la data eliberării.

32

Page 33: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Dacă bunul imobiliar prevăzut pentru vînzare nu este înregistrat în sistemul cadastrului bunurilor imobiliare, vînzătorul potenţial trebuie să adreseze OCT o cerere de înregistrare a proprietăţii sale.

Cumpărătorul potenţial al proprietăţii imobiliare, înainte de încheierea tranzacţiei, deseori apelează la promotorii imobiliari autorizaţi - arhitect, proiectant, inginer-constructor, - pentru consultări privind posibilitatea reconstrucţiei, lărgirii vechilor construcţii şi ridicarea unor construcţii noi pe terenul achiziţionat (dezvoltarea amplasamentului). în multe cazuri opinia promotorului imobiliar exercită o influenţă esenţială asupra deciziei potenţialului cumpărător în ce priveşte încheierea tranzacţiei.

La etapa luării deciziei privind încheierea tranzacţiei, şi cumpărătorul şi vînzătorul pot solicita o consultaţie evaluatorului imobiliar. în cazul vînzării bunurilor imobiliare-tip - apartament, casă, teren, partenerii de tranzacţie au o oarecare idee în ceea ce priveşte preţul probabil de vînzare-cumpărare a bunului imobiliar. Cînd se achiziţionează obiective unicale, obiective cu destinaţie specială, bunuri imobiliare cu anumite grevări a drepturilor, este cazul să se apeleze la serviciile unui evaluator independent.

în ţările dezvoltate, majoritatea cumpărătorilor de bunuri imobiliare apelează la diferite instituţii financiar-creditare pentru a obţine credit în vederea finanţării tranzacţiei. în condiţiile Republicii Moldova, obţinerea unor astfel de credite este destul de problematică din cauza ratei înalte a dobînzii la împrumut. Cu toate acestea, creditarea ipotecară în ţara noastră cunoaşte o răspîndire tot mai largă. Totodată, recurgînd la ajutorulevaluatorilor independenţi sau interni, instituţia financiar-creditară determină valoarea ipotecară a bunului imobiliar achiziţionat.

Cînd toate documentele ce confirmă drepturile de proprietate au fost obţinute şi partenerii de tranzacţie au căzut de comun acord asupra preţului de vînzare a bunului imobiliar, ei se adresează notarului, în prezenţa căruia încheie contractul de vînzare-cumpărare. Notarul certifică faptul că tranzacţia s-a efectuat în condiţii libere, fără constrîngeri, ambele părţi au acţionat prudent şi în cunoştinţă de cauză. Pentru serviciile sale, notarul primeşte onorariu, cuantumul căruia se stabileşte în funcţie de valoarea bunului imobiliar indicată în contract.

După autentificarea contractului de către notar, tranzacţia se consideră încheiată şi cumpărătorul intră în drepturile de proprietar al bunului imobiliar.

Etapa finală a procesului de încheiere a tranzacţiei este înregistrarea contractului de vînzare-cumărare la OCT. După înregistrarea contractului, statul garantează noului proprietar toate drepturile dobîndite asupra bunului imobiliar. OCT comunică inspecţiei fiscale şi numele (în cazul persoanei juridice - denumirea şi rechizitele) noului proprietar, pentru a se face schimbările cuvenite în lista contribuabililor.

Dacă din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vînzătorului, contractul de vînzare-cumpărare nu poate fi înregistrat la oficiul cadastral teritorial, cel care urma să devină proprietarul bunului imobiliar va trebui să angajeze un avocat şi să se adreseze instanţei de judecată.

La toate etapele de încheiere a afacerii, cumpărătorul, vînzătorul, participanţii profesionişti la piaţa imobiliară pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru a asigura tranzacţia sau răspunderea profesională a specialistului. Deşi în Moldova practica asigurării tranzacţiilor cu bunuri imobiliare nu este răspîndită, experienţa mondială demonstrează necesitatea implementării acestui tip de asigurare de perspectivă.

O piaţă imobiliară civilizată presupune că serviciile intermediarilor sînt la un nivel calitativ înalt, participanţilor la tranzacţie li se garantează siguranţa şi confidenţialitatea ei. Pe de altă parte, însuşi intermediarii de piaţă sînt interesaţi de crearea unei imagini atrăgătoare a întreprinderii, de bunul ei renume. Cum piaţa imobiliară din Moldova nu este prea mare, orice eroare a intermediarului sau act de concurenţă neloială devin cunoscute majorităţii colegilor şi concurenţilor lor. De aceea, pentru a-i

Page 34: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

atrage pe clienţii potenţiali, toţi participanţii la piaţă sînt interesaţi să lucreze la un nivel profesional înalt, respectînd regulile eticii de afaceri şi profesionale.

PIAŢA SERVICIILOR DE EVALUARE DIN REPUBLICA MOLDOVA

4.1. Noţiuni de bază ale activităţii de evaluare

Piaţa serviciilor de evaluare ca parte componentă a pieţei imobiliare a apărut relativ nu demult. în sistemul economiei planificate, o perioadă îndelungată evaluarea bunurilor imobiliare purta un caracter întîmplător şi avea sens doar pentru un cerc restrîns de persoane particulare. Dominaţia proprietăţii de stat asupra pămîntului şi a celei mai mare părţi din clădiri şi construcţii, precum şi existenţa a tot felul de restricţii de natură să împiedice achiziţionarea bunurilor imobiliare în proprietate privată făcea din noţiunea "evaluarea bunurilor imobiliare" o expresie lipsită de sens.

în economia de piaţă există o atitudine principial diferită faţă de activitatea de evaluare. Orice bun imobiliar este marfă şi trebuie evaluat în mod corespunzător.

Piaţa serviciilor de evaluare este parte componentă a pieţei imobiliare, unde obiectul vînzării-cumpărării sînt serviciile de evaluare. Obiect al evaluării pot fi bunuri mobile şi imobile şi drepturile asupra lor; hîrtiile de valoare, maşini şi mecanisme, echipament tehnologic, active necorporale (nemateriale). Subiecţi ai pieţei serviciilor de evaluare sînt evaluatorii şi întreprinderile care au licenţă ce le acordă dreptul de a practica activitatea de evaluare, pe de o parte, şi clienţii sau beneficiarii de servicii de evaluare, pe de altă parte.

Evaluarea bunurilor imobiliare reprezintă procesul de determinare a valorii acestor bunuri. în fiecare caz concret, evaluarea se caracterizează prin particularităţi specifice ce reflectă esenţa şi specificul obiectului evaluării. Evaluarea întotdeauna se manifestă ca proces concret, întrucît este legată de determinarea valorii unui bun imobiliar concret cu vecinătăţile lui concrete. Evaluarea este întotdeauna legată de:

• un anumit tip de tranzacţie presupusă în legătură cu obiectul evaluării (vînzare, cumpărare, schimb, ipotecare, asigurare, donaţie, moştenire, etc.);

• anumiţi participanţi la proces: beneficiarul şi evaluatorul;• o anumită data de timp pentru care se efectuează evaluarea. Întrucît piaţa imobiliară se află

în continuă dezvoltare, rezultateleevaluării sînt valabile numai în cadrul unei perioade limitate de timp.

Valoarea bunului imobiliar depinde de diverşi factori, de care întotdeauna se ţine cont la evaluarea bunului imobiliar şi care se reflectă în principiile şi metodele de evaluare. Aceşti factori se referă la trecutul, prezentul şi viitorul obiectului evaluării.

4.2. Reglementarea juridică a activităţii de evaluare

în prezent, baza juridică care ar reglementa activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare, procesul de evaluare şi activitatea evaluatorului este abia în curs de constituire. Pînă nu demult, actele normative tratau concepţia valorii numai din punct de vedere al costurilor şi o legau de indici cantita-tivi. Preţului normativ îi revenea şi îi revine un rol predominant la încheierea tranzacţiilor cu bunurile imobiliare, îndeosebi cu bunurile proprietate de stat. Tranzacţiile cu bunurile imobiliare proprietate privată se realizează la preţuri de piaţă, însă noţiunea de "valoare de piaţă" a fost definită în legislaţie abia nu demult.

34

Page 35: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

în ultimii ani au fost întreprinse cu succes măsuri pentru modificarea legislaţiei. Importante modificări şi completări au fost efectuate la legile fundamentale care determină dezvoltarea pieţei imobiliare: Codul Funciar, Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, Legea cu privire la programul de privatizare, Legea cu privire la preţul normativ şi modul de vînzare-cimpărare a pămîntului, Legea cu privire la gaj şi alte acte normative.

Cea mai mare influenţă asupra dezvoltării activităţii de evaluare în Moldova a avut-o Legea cu privire la activitatea de evaluare, recent adoptată. Pentru întîia dată evaluarea a fost declarată gen independent de activitate. Legea cuprinde cadrul juridic, organizational şi metodologic de desfăşurare a activităţii de evaluare. Se dau noţiunile de bază ale activităţii de evaluare, tipurile şi scopurile evaluării, cazurile de efectuare obligatorie a evaluării. De asemenea, legea stabileşte drepturile, obligaţiile, răspunderea evaluatorilor şi a întreprinderilor de evaluare, condiţiile ce limitează activitatea de evaluare. într-un capitol aparte se examinează temeiul pentru efectuarea evaluării, conţinutul de bază al contractului de prestare a serviciilor de evaluare, cerinţele faţă de raportul de evaluare.

Punctul de plecare în concepţia legii este ideea independenţei evaluatorului - titular al unui certificat de calificare, avînd experienţă de muncă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară. Evaluatorul desfăşoară activitatea de evaluare numai în cadrul unei întreprinderi de evaluare avînd licenţa corespunzătoare.

Legea examinează, de asemenea, procedura de eliberare şi de retragere a certificatului de calificare, modul de atestare a evaluatorilor.

Legea cu privire la evaluare prevede elaborarea unui mare număr de diverse acte normative ce reflectă diferite aspecte organizaţionale şi metodologice ale evaluării.

4.3. Cadrul metodologic al activităţii de evaluare

Dezvoltarea pieţei imobiliare depinde în majoritatea cazurilor de calitatea serviciilor de evaluare, de eficienţa şi conştiinciozitatea experţilor-evaluatori. Etapa actuală de dezvoltare a pieţei serviciilor de evaluare din Moldova se caracterizează prin existenţa unui mare număr de acte normative, care reprezintă, de fapt, implicarea statului în procesul de formare a valorii bunurilor imobiliare. Toate aceste acte normative prevăd determinarea valorii bunului imobiliar fie în baza costurilor pentru reconstrucţie (în cazul construcţiilor şi clădirilor), fie în baza gradului de bonitate a pămîntului (în cazul terenurilor).

în ultimii ani s-au făcut diferite încercări de a apropia valoarea normativă a terenurilor sau valoarea de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor de valoarea de piaţă prin introducerea coeficienţilor de reestimare a valorii bunurilor imobiliare, a diferiţilor coeficienţi de majorare şi de diminuare care să reflecte influenţa unor aşa factori ca amplasarea bunului imobiliar, existenţa şi gradul de dezvoltare a infrastructurii sociale şi de producţie. Astfel de propuneri se conţineau în Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 412 din 6 mai 1997, Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la măsurile pentru executarea Legii "Cu privire la programul de privatizare pe anii 1997-1998" nr. 1056 din 12 noiembrie 1997, Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 349 din 21 iunie 1996, Hotărîrea Guvernului nr. 122 din 4 februarie 1998, Legea Republicii Moldova cu privire la intrarea în vigoare a Titlului VI al Codului Fiscal nr. 1056-XIV din 16 iunie 2000 ş. a. Unele dintre aceste acte normative nu mai sînt valabile, multe rămîn în vigoare şi se aplică pe larg de către evaluatorii practicieni. Deşi aplicarea acestor acte nu întotdeauna permite să fie determinată valoarea reală a bunurilor imobiliare, evaluatorii de la întreprinderile de stat de evaluare sînt obligaţi să le utilizeze în munca lor.

Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibilităţi mai largi în alegerea metodelor şi tehnicilor concrete de evaluare, dar nici în această sferă nu există unitate. Băncile comerciale şi companiile

Page 36: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

private care activează în domeniul evaluării elaborează abordări şi metodici individuale de evaluare a bunurilor imobiliare, bazate pe principii de piaţă, tratează în mod diferit aplicarea metodelor de piaţă în determinarea valorii bunurilor imobiliare. Deseori, aceste elaborări constituie obiectul secretului comercial şi nu sînt accesibile pentru studierea, analiza şi aplicarea lor de către alţi evaluatori.

Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, evaluarea trebuie efectuată după metode de piaţă. Pentru înţelegerea şi aplicarea în acelaşi fel a metodelor de piaţă de evaluare de către toţi evaluatorii - şi de la întreprinderile de stat, şi de la firmele private - e necesar să se creeze un sistem unitar de standarde naţionale de evaluare. Aceste standarde trebuie să prevadă atît principiile generale şi metodele de evaluare, cît şi tehnicile concrete de evaluare a diferitelor categorii de bunuri imobiliare. Standardele naţionale trebuie să abordeze nu numai evaluarea bunurilor imobiliare, ci şi evaluarea maşinilor şi mecanismelor, mijloacelor de transport, obiectivelor industriale, drepturilor de autor, altor categorii de obiecte ale evaluării, întrucît crearea sistemului de standarde naţionale necesită un volum mare de muncă, cu cheltuieli importante de resurse intelectuale şi timp, în perioadă de pînă la crearea acestor standarde evaluatorii trebuie să aplice standardele Europene de evaluare, precum şi recomandările metodice provizorii elaborate de către organele centrale de ramură ale administraţiei publice.

în prezent, la efectuarea evaluării bunurilor imobiliare pot fi aplicate următoarele metode:

Metoda bazată pe analiza comparativă a vînzărilor

în condiţiile Moldovei, sfera de aplicare a acestei metode este limitată, dat fiind nivelul înalt al inflaţiei, oscilaţiile bruşte ale preţurilor pe parcursul unei perioade scurte de timp (în ultimii ani preţurile la locuinţe au crescut în medie cu 35-40%), precum şi lipsa unei informaţii demne de încredere despre vînzările bunurilor imobiliare în cadrul tranzacţiilor comerciale libere. Cu toate acestea, bursele imobiliare aplică această metodă cu destul succes, utilizînd propria bază de date, calitatea şi performanţele căreia se află în dependenţă directă de experienţa de lucru a firmei pe piaţa imobiliară, de rolul ei pe piaţa serviciilor de evaluare.

Această metodă poate fi aplicată şi de către întreprinderile noi de evaluare, dar necesită crearea unei baze de date privind vînzările curente de bunuri imobiliare, ceea ce implică mari cheltuieli de timp pentru alegerea obiectelor comparabile.

întreprinderile de stat prestatoare de servicii de evaluare la momentul de faţă nu aplică metoda analizei comparative a vînzărilor din cauza lipsei metodologiei aprobate de utilizare a acestei metode, precum şi din lipsa unei informaţii demne de încredere despre preţurile de vînzare a unor obiective similare.

Metoda costuluiSe aplică în toate cazurile de evaluare a bunului imobiliar de către evaluatorii întreprinderilor de

stat, indiferent de scopul evaluării. Deseori această metodă este utilizată şi de către evaluatorii întreprinderilor private.

De menţionat că metoda costului aplicată actualmente în Moldova este foarte diferită de metoda costului utilizată în ţările cu economie de piaţă dezvoltată. Valoarea construcţiilor şi valoarea terenurilor pe care ele sînt amplasate este determinată în mod separat. La evaluarea terenurilor se determină valoarea normativă a terenului (uneori cu aplicarea unor nesemnificativi coeficienţi de ajustare pentru amplasare, prezenţa căilor de acces cu îmbrăcăminte tare, a unor amenajări cum ar fi reţeaua de apeduct, canalizare, termoficare, gazoduct, etc.). La evaluarea clădirilor şi construcţiilor este determinată valoarea de reconstituire, ţinîndu-se cont de gradul uzurii. Totodată, sînt ignorate uzura funcţională şi externă a clădirilor, nu se ţine seama de valoarea de înlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar după calităţile sale de consum. Aplicînd metoda costului, evaluatorii nu iau în

36

Page 37: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

considerare cheltuielile de marketing şi alte cheltuieli indirecte caracteristice bunurilor imobiliare nou construite. Situaţia este ameliorată într-o oarecare măsură de aplicarea diverşilor coeficienţi de ajustare la preţul normativ, dar nu există o metodă unică şi justificată de calculare şi aplicare a coeficienţilor.

Metoda venitului

In Republica Moldova, aplicarea acestei metode este destul de problematică, deoarece instabilitatea economiei ţării, volatilitatea mare a pieţei capitalului, care se explică prin modificările dese şi esenţiale a ratelor dobînzii pentru mijloacele împrumutate, fac dificilă determinarea ratei actualizării. Caracterul confuz al politicii economice de stat şi instabilitatea situaţiei economice externe nu oferă garanţia obţinerii unor venituri stabile. Un alt factor nu mai puţin important este nivelul teoretic slab al majorităţii specialiştilor evaluatori. Ca urmare a celor mai sus enumerate, metoda venitului se aplică destul de rar şi numai de către întreprinderile private de evaluare, în care lucrează specialişti de înaltă calificare, care au făcut cursuri de pregătire profesională. Dar şi în acest caz, metoda venitului utilizată la evaluarea proprietăţilor comerciale sau industriale tip se aplică în mod diferit din lipsa unei metodologii unice de efectuare a evaluării. Din aceleaşi cauze metoda venitului, ca cea mai complexă dintre toate metodele utilizate în evaluare, nu este deloc aplicată de către evaluatorii publici.

4.4. Baza informaţională a activităţii de evaluareSuccesul oricărei afaceri în condiţiile dezvoltării relaţiilor de piaţă într-o mare măsură este determinat de calitatea informaţiei în baza căreia se iau decizii, se elaborează proiecte şi recomandări. Un rol deosebit de important îi revine informaţiei la efectuarea evaluării, cînd obiectul acesteia este privit în interacţiune cu factorii ce influenţează asupra valorii. Colectarea şi analiza informaţiei despre obiectul evaluării, situaţia de moment şi tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demografic, ecologic şi a altei informaţii constituie obiectul unei atenţii deosebite din partea specialiştilor evaluatori, dar şi un obiect aparte al afacerii.

Sursele de informaţie pentru evaluare

Informaţia este cea mai valoroasă resursă a pieţei, ea determină calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evaluării. Pentru efectuarea rapidă şi eficientă a evaluării este necesară o informaţie diversă, caracterizată prin integralitate, veridicitate, oportunitate, cantitate suficientă. Principalele surse de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sînt:

• legislaţia Republicii Moldova;• datele cadastrului bunurilor imobiliare;

• datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind conjunctura pieţei, rezultatele licitaţiilor, etc.;

• materialele ştiinţifice care conţin date privind topografia, clima, fertilitatea solului, noile materiale şi elemente de construcţie, etc.;

• documentaţia de proiect şi deviz;• normele şi normativele de deviz;• experienţa personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa;• datele despre tranzacţiile cu bunuri imobiliare obţinute de la alţi evaluatori, brokeri, notari;• alte surse.

Page 38: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Sursele de informaţie trebuie să fie sigure. Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine critică faţă de informaţia obţinută, îndeosebi faţă de informaţia publicată în mass-media. Informaţia necesară pentru efectuarea evaluării poate fi reprezentată sub forma următoarei scheme (fig. 4.1.).

Toată informaţia necesară pentru evaluare se împarte în două grupe: informaţia generală şi informaţia specială. Informaţia generală cuprinde informaţia cu caracter general economic şi social, care exercită o influenţă egală asupra tuturor obiectelor pieţei imobiliare. Informaţia specială caracterizează un bun imobiliar concret.

După sursele de obţinere, informaţia se împarte în primară şi secundară. Informaţia primară este informaţia internă care caracterizează bunul imobiliar evaluat. Sursa acestei informaţii este inspectarea şi expertiza tehnică a obiectului, dosarele cadastrale; planurile cadastrale, hărţile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului. Informaţia secundară sau externă este informaţie prelucrată, prezentată sub formă de articole de analiză, prognoze, informaţie privind dezvoltarea pieţei imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demografici, ecologici. Surse de informaţie externă sînt îndrumarele de specialitate, publicaţiile periodice, informaţia de la specialiştii pieţei imobiliare, colaborarea profesională, participarea la conferinţe, expoziţii, etc.

Fig. 4.1. Informaţia necesară pentru evaluarea şi sursele de obţinere a acesteia

38

Page 39: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Cantitatea de informaţie necesară depinde de metoda aplicată la efectuarea evaluării, de scopul evaluării, precum şi de tipul bunului imobiliar. De exemplu, la efectuarea evaluării unei locuinţe-tip, situată într-o casă standard, evident că se va lua în calcul un număr mai mic de indicatori decît în cazul evaluării unui bun imobiliar specific, unical.

Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi întocmit un deviz în baza documentaţiei de proiect, listei cu volumul de lucrări, a unei largi baze informaţionale, normative şi de proiect. De asemenea este necesar să fie cunoscută tehnologia de construcţie, preţurile la materialele de construcţie şi de finisare.

Pentru determinarea valorii iniţiale a bunului imobiliar sînt utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de proiectări ale ministerelor şi departamentelor şi aprobate de Gos-stroi al URSS în perioada 1969-1971 sau Indicatorii comasaţi ai costului construcţiei, elaboraţi de institutele de proiectări ale ministerelor şi departamentelor, care au trecut expertiza, fiind coordonate cu Gosstroi al URSS.

în cazul efectuării evaluării cu aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor, evaluatorul trebuie să găsească un număr suficient de obiecte similare cu obiectul evaluării, să obţină informaţia completă privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea şi preţul de vînzare. Sursele unei astfel de informaţie sînt:

• propria bază de date a evaluatorului sau a întreprinderii de evaluare;• informaţia privind preţurile de vînzare-citnpărare publicată în INTERNET, mass-media, publicaţiile periodice de specialitate.

în cazul evaluării după metoda venitului sînt necesare datele gestiunii contabile şi financiare a întreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieţei, informaţia despre activitatea şi serviciile băncilor comerciale, datele cu privire la vînzări-cumpărări, închirierea şi ipotecarea obiectelor similare şi altă informaţie.

Problemele creării spaţiului informaţional unic

în prezent, în Moldova încă nu a fost creat un spaţiu informaţional unic pentru determinarea valorii bunurilor imobiliare, deşi pe parcursul ultimilor ani chestiunea această a constituit obiectul unor numeroase discuţii între evaluatorii sectorului public şi privat, organizaţiile obşteşti, organele centrale şi autorităţile administraţieipublice locale. Cîmpul informaţional a fost împărţit în diferite segmente pe care le stâpînesc diferite organizate de stat şi întreprinderi private de evaluare. Schema elementelor existente ale unei posibile viitoare baze de date despre bunurile imobiliare şi consumatorii de informaţie este prezentată în fig. 4.2.

Page 40: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Fig. 4.2. Consumatorii şi sursele de formare a bazei unice de date

Organizaţiile de stat antrenate în activitatea de evaluare posedă o informaţie amplă, permanent înnoită, cu privire la bunurile imobiliare. OCT creează şi înnoesc permanent dosarele de inventariere care conţin informaţie diversă privind caracteristicile tehnice ale bunurilor materiale. Noul sistem de înregistrare masivă a bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor, ce se implementează în Republica Moldova, permite oficiilor cadastrale să acumuleze date juridice despre fiecare bun imobiliar înregistrat. Pentru fiecare bun imobiliar se întocmeşte un dosar cadastral, care conţine principalele caracteristici tehnice şi juridice, numărul de identificare al bunului imobiliar. Organizaţiile de stat dispun, de asemenea, de planurile cadastrale, planurile de organizare a teritoriului, cu ajutorul cărora pot fi determinate caracteristicile cu privire la

40

Page 41: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

amplasarea bunului imobiliar - apropierea de centrul localităţii, obiectele infrastructurii sociale, distanţa pînă la sursele de apă, zonele de odihnă, etc.In vederea îmbunătăţirii calităţii serviciilor de evaluare, creării condiţiilor pentru aplicarea pe larg

a metodelor avansate de evaluare, asigurării bazei informaţionale a evaluării masive a bunurilor imobiliare în scopul impozitării, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru a început crearea bazei centrale de date privind preţurile la tranzacţiile curente cu bunuri imobiliare. Baza de date se creează la Oficiul Central de Informaţii "Cadastru" şi conţine informaţia tehnică, economică, juridică, integrată privind tranzacţiile curente pentru fiecare localitate, judeţ, întregul teritoriu al Republicii Moldova.

întrucît activitatea de evaluare este strîns legată de analiza pieţelor locale şi regionale a bunurilor imobiliare, în fiecare OCT se va constitui, de asemenea, o bază proprie de date privind preţurile tranzacţiilor curente.

Consumatori ai informaţiei bazei centrale de date privind preţurile tranzacţiilor curente pot fi autorităţile administraţiei publice centrale şi locale, persoanele fizice, întreprinderile, băncile comerciale, notariatele, precum şi alte organizaţii interesate. Accesul la informaţia bazei de date pentru diferiţii consumatori de informaţie este reglementat prin actele normative corespunzătoare.

Pentru asigurarea funcţionării eficiente şi dezvoltarea bazei de date, compatibilitatea şi comoditatea utilizării informaţiei urmează a fi elaborată o structură unificată a bazei de date, cerinţe unice faţă de colectarea informaţiei primare, formele de colectare şi prezentare a informaţiei cu privire la tranzacţii.

La crearea bazei de date trebuie să se ţină cont de învechirea rapidă a informaţiei, legată de dinamica înaltă a pieţei imobiliare din Moldova, fluctuaţiile mari ale preţurilor într-o perioadă scrută de timp. Afară de această, întrucît principalele surse de informaţii pentru formarea bazei de date de stat sînt contractele de vînzare-cumpărare, în care deseori se indică preţuri diminuate ale tranzacţiilor, se impune efectuarea unor investigaţii suplimentare privind selectarea informaţiei veridice.

Firmele de evaluare private îşi creează propriile baze de date privind bunurile imobiliare evaluate, caracteristicile lor şi preţurile de vînzare. Calitatea informaţiei despre preţurile tranzacţiilor este aici mult mai înaltă, deoarece evaluatorul, de regulă, dispune de informaţie exactă privind tranzacţiile încheiate. Problema este că fiecare firmă de evaluare îşi creează propria bază de date, conţinutul căreia constituie secret comercial. O informaţie completă şi demnă de încredere despre preţurile tranzacţiilor pe piaţa imobiliară îi ajută pe evaluatorii firmei să efectueze mai repede şi mai calitativ evaluarea, să reducă cheltuielile legate de căutarea informaţiei de piaţă şi, implicit, să reducă preţul serviciilor de evaluare, atrăgînd astfel clienţi suplimentari. Este deci în firea lucrurilor că firmele ce prestează servicii de evaluare în volume mari, îşi completează permanent baza de date şi în lupta de concurenţă pe piaţă au avantaje mai mari în comparaţie cu întreprinderile de evaluare nou create.

Pe parcursul ultimilor ani a crescut tendinţa de reunificare a bazelor de date ale întreprinderilor publice şi private, de creare a bazei unice de date cu privire la tranzacţii. Totuşi, în ciuda numeroaselor discuţii şi a bunelor intenţii ale ambelor părţi, situaţia deocamdată nu s-a schimbat. întrucît baza de date calitative, demne de încredere face parte din categoria "know-how" a întreprinderilor private, pînă în prezent nu s-a reuşit nici crearea bazei unice de date la nivelul asociaţiei obşteşti a evaluatorilor.

De menţionat că nici statul, nici sectorul privat nu dispun de o bază de date suficient de calitative. Totodată, deficienţele bazei de date a statului sînt soluţionate cu succes în bazele de date ale burselor imobiliare şi invers, deficienţele bazelor de date ale întreprinderilor din sectorul particular sînt depăşite la întreprinderile de stat. Aşadar, crearea unei baze unice de date privind bunurile imobiliare şi tranzacţiile cu ele va însemna de fapt soluţionarea problemei de cea mai mare importanţă pentru orice evaluator -problema unei informaţii calitative, complete şi accesibile, necesară în

Page 42: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

procesul evaluării.Avînd în vedere dificultatea creării bazei unice de date privind piaţa bunurilor imobiliare şi

faptul că regulile de oferire a informaţiei nu sînt suficiente de elaborate, cel mai indicat ar fi crearea în viitor a unor agenţii de informaţii,specializate, care ar furniza informaţia participanţilor existenţi şi potenţiali la piaţa imobiliară.

Formarea infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare

Infrastructura înseamnă totalitatea ramurilor, întreprinderilor, organizaţiilor, instituţiilor ce deservesc anumite procese de producţie şi din afara sferei de producţie, care asigură condiţiile de viaţă socială şi de activitate a oamenilor". Infrastructura pieţei serviciilor de evaluare este orientată spre crearea condiţiilor necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare. în sensul larg al cuvîntului, infrastructura presupune existenţa unor organe care reglementează activitatea de evaluare şi a unor organizaţii care asigură efectuarea evaluării. Infrastructura constă din diferite elemente care reprezintă întreprinderile sectorului public şi privat, organizaţiile obşteşti ce contribuie la eficientizarea activităţii pieţei serviciilor de evaluare.

Un element important al infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare sînt organele de reglementare. Reglementarea pieţei serviciilor de evaluare reprezintă totalitatea măsurilor îndreptate spre îmbunătăţirea serviciilor de evaluare, ridicarea calificării specialiştilor evaluatori, crearea unui spaţiu metodologic unic al activităţii de evaluare. Funcţia de reglementare se modifică în dependenţă de nivelul şi calitatea dezvoltării relaţiilor de piaţă, de particularităţile regionale. Funcţiile de reglementare pot fi îndeplinite atît de către stat, cît şi de către asociaţiile profesionale ale evaluatorilor.

In practica mondială a reglementării pe pieţele imobiliare se aplică mecanisme de implicare minimă a statului. Astfel, în Marea Britanie şi SUA activitatea de evaluare pe pieţele imobiliare este reglementată preponderent de către asociaţiile profesionale. Importanţa organizaţiilor profesionale în aceste ţări este foarte mare. Ele propun membrilor organizaţiilor instruire profesională la un nivel înalt, apără interesele membrilor asociaţiei, aplică sancţiuni disciplinare faţă de specialiştii a căror activitate nu corespunde standardelor profesionale. în acelaşi timp, în SUA relativ nu demult s-a întărit rolul statului în reglementarea activităţii de evaluare. în legătură cu pierderile financiare în sfera operaţiilor cu bunurile imobiliare suportate de asociaţiile de credit şi economii din SUA, a fost introdusă licenţierea de stat a activităţii de evaluare.

In alte ţări, cum ar fi Italia, Spania, Japonia există o anumită reglementare din partea statului a activităţii de evaluare. în Germania, Finlanda, Suedia acţionează o legislaţie specială în domeniul evaluării. într-o serie de ţări există anumite restricţii pentru activitatea străinilor pe piaţa bunurilor » imobiliare .

Reglementarea pieţei serviciilor de evaluare din Moldova, ca şi în alte ţări cu economie de tranziţie, se poate dezvolta în două direcţii. în condiţiile de constituire a pieţei, un rol deosebit revine reglementării de către stat a activităţii de evaluare. Pe măsura constituirii pieţei, creării şi întăririi asociaţiilor evaluatorilor, funcţiile de reglementare a pieţei vor trece complet sau parţial de la stat la asociaţiile obşteşti. Formele reglementării de stat şi de autoreglementare a activităţii de evaluare în mare măsură coincid (fig. 4.3.). De aceea, în scopul creării unui mecanism de reglementare a activităţii de evaluare cea mai bună variantă de îndeplinire a acestei funcţii este colaborarea dintre stat şi organizaţiile de autoreglementare în următoarele chestiuni:

42

Page 43: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Fig. 4. 3. Formele dc reglementare de stat şi de autoreglementare a activităţii de evaluare• stabilirea cerinţelor faţă de nivelul de pregătire profesională a evaluatorilor;

• crearea bazei metodologice pentru evaluare prin elaborarea standardelor naţionale de evaluare;

• implementarea sistemului de certificare, atestare şi licenţiere a evaluatorilor.Trecerea la metode noi de evaluare necesită o pregătire profesională corespunzătoare a

evaluatorilor. Evaluatorii care lucrează astăzi în sectorul public şi cel privat nu au studii superioare în domeniul evaluării bunurilor imobiliare. Dar activitatea lor arată că, pentru a-şi asigura succesul, un evaluator profesionist are nevoie de cunoştinţe în domeniul economiei construcţiilor, în domeniul construcţiilor, în domeniul economiei agricole (la evaluarea terenurilor cu destinaţie agricolă). în condiţiile devenirii profesiei de evaluator, dezvoltării rapide şi aplicării în practică a metodelor de piaţă de evaluare, o importanţă deosebită capătă cursurile de scurtă durată de ridicare a calificării şi reciclare a specialiştilor. în prezent, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru organizează astfel de seminare şi cursuri pentru evaluatorii oficiilor cadastrale teritoriale, dar deocamdată un sistem unitar de pregătire a evaluatorilor profesionişti încă nu a fost creat. Pînă acum, cea mai mare parte dintre experţii evaluatori ai firmelor private au făcut cursuri de pregătire profesională în instituţii de învăţămînt de peste hotare.

In perspectivă, activitatea în domeniul instruirii pentru profesia de evaluator al bunurilor imobiliare trebuie să se facă în sectorul de stat şi cel privat. Este necesar să se întreprindă măsuri în vederea recunoaşterii internaţionale a diplomei la specialitatea "Evaluarea bunurilor imobiliare", deschisă la Universitatea Tehnică din Moldova, să fie perfecţionate planurile de învăţămînt, să fie îmbunătăţită asigurarea tehnico-mateirală. De asemenea, este necesar să se creeze condiţii pentru reciclarea evaluatorilor în funcţie, precum şi a specialiştilor care doresc să obţină a doua diplomă de studii superioare în domeniul evaluării.

Asociaţiile evaluatorilor de asemenea trebuie să organizeze cursuri de ridicare a calificării pentru membrii lor. Conţinutul disciplinelor predate trebuie îndreptat spre asigurarea concordanţei şi

Page 44: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

conformităţii lor cu programele de studii din ţările dezvoltate, totodată ţinîndu-se cont de specificul evaluării bunurilor imobiliare în condiţiile economiei de tranziţie.

O altă sarcina, nu mai puţin importantă a perfecţionării pieţei serviciilor de evaluare este crearea spaţiului metodologic unic. Este stringent necesar să se elaboreze cît mai grabnic standardele naţionale de evaluare, care trebuie să fie o călăuză pentru toţi specialiştii evaluatori. Standardele naţionale de evaluare trebuie să cuprindă:

• noţiunile şi principiile de bază în activitatea de evaluare;• cerinţele faţă de structura informaţiei şi bazele de date;• recomandările privind aplicarea metodelor concrete de evaluare la determinarea valorii

diferitelor tipuri de bunuri imobiliare;• recomandările privind evaluarea bunurilor imobiliare specifice sau evaluarea efectuată în

diferite scopuri;• cerinţele de calificare faţă de profesia de evaluator, relaţiile dintre evaluator, clienţi şi colegi;• structura unificată a raportului de evaluare;

• alte chestiuni.Avînd în vedere tendinţa clar conturată în lume spre un grad înalt de integrare economică, la

elaborarea standardelor naţionale de evaluare se va ţine cont de necesitatea adaptării maximum posibile a standardelor naţionale de evaluare la cele Europene.

Reglementarea pieţei serviciilor de evaluare este de asemenea strîns legată de organizarea licenţierii, certificării şi atestării. în ultimul timp au avut loc schimbări esenţiale în sistemul de licenţiere a unor genuri de activitate (inclusiv a activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare), se introduce procedura de atestare de stat a evaluatorilor. Aceste măsuri urmează să contribuie la sporirea răspunderii personale a evaluatorului pentru rezultatele activităţii sale.

Crearea sistemului de atestare de stat a evaluatorilor bunurilor imobiliare nu înseamnă că asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor nu pot să efectueze certificarea membrilor lor. Problema, se pare, constă în îmbunătăţirea reputaţiei, imaginii asociaţiilor obşteşti, în respectarea de către membrii asociaţiei a codului etic al evaluatorilor.

Un element inseparabil al infrastructurii pieţei serviciilor de evaluare, precum şi domeniu de influenţă a mecanismului de reglementare al statului, este constituirea bazei informaţionale corespunzătoare, problemele de creare a căreia au fost examinate în compartimentul 4.4. al prezentului capitol.

Se impune, de asemenea, elaborarea regulilor de acces a evaluatorilor la informaţia de care au nevoie. Avînd în vedere problemele creării bazei unice de date cu privire la piaţa imobiliară şi regulile încă slab elaborate privind accesul la informaţia din această baze de date, de mai mare perspectivă pare a fi crearea unor agenţii de informaţii specializate, care să ofere datele necesare actualilor şi potenţialilor participanţi la piaţa imobiliară.

ROLUL STATULUI ÎN ORGANIZAREA ŞI DESFĂŞURAREA ACTIVITĂŢII DE EVALUARE

5.1. Sistemul organizaţiilor de stat antrenate în activitatea de evaluare

44

Page 45: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Timp de cîteva decenii statul a fost cel mai mare proprietar de bunuri imobiliare. Pămîntul, zăcămintele minerale, pădurile şi resursele acvatice, cea mai mare parte din clădiri şi edificii aparţineau statului. Statul desfăşura construcţia de locuinţe la scară largă, crea fondurile fixe pentru toate ramurile economiei naţionale, realiza proiecte grandioase de investiţii. în condiţiile lipsei pieţei şi existenţei proprietarului unic de bunuri imobiliare, rolul activităţii de evaluare consta în determinarea valorii de deviz a noilor construcţii, a cheltuielilor pentru reconstrucţia, lărgirea şi reparaţia capitală a fondurilor fixe în funcţiune.

Odată cu trecerea la economia de piaţă, cu apariţia pieţei bunurilor imobiliare, s-a schimbat şi rolul statului în domeniul evaluării bunurilor imobiliare. Actualmente, funcţiile statului şi ale autorităţilor administraţiei publice constau în asigurarea condiţiilor de formare şi funcţionare a pieţei bunurilor imobiliare şi a tuturor componentelor ei, inclusiv a pieţei serviciilor de evaluare.

In domeniul formării pieţei serviciilor de evaluare, sarcinile principale ale statului sînt:

• de a crea cadrul metodic şi juridic pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;

• de a forma infrastructura pieţei serviciilor de evaluare;• de a elabora cerinţele de calificare faţă de evaluatori;

• de a determina drepturile şi obligaţiile participanţilor la piaţa serviciilor de evaluare;

• de a apăra interesele consumatorilor de servicii de evaluare prin exercitarea controlului asupra activităţii evaluatorilor şi prevenirea abuzurilor provenind din lipsa informaţie a beneficiarului;

• de a contribui la efectuarea calitativă a evaluării bunurilor imobiliare prin aprobarea standardelor naţionale de evaluare, prin implementarea sistemului de certificare de stat a evaluatorilor, prin crearea sistemului de instruire profesională în domeniul evaluării.

La efectuarea evaluării obligatorii în scopul impozitării, privatizării, exproprierii, statul se prezintă ca beneficiar al serviciilor de evaluare şi ca evaluator al bunurilor imobiliare.

Sistemul organizaţiilor de stat antrenate, direct sau indirect, în activitatea de evaluare este constituit din Parlament, Guvern, precum şi dintr-o serie de ministere şi departamente a căror activitate ţine de dezvoltarea pieţei bunurilor imobiliare şi a pieţei serviciilor de evaluare (fig. 5.1).

Organul legislativ suprem examinează şi adoptă legi, concepţii, hotărîri, care reflectă strategia statului şi măsurile practice privind formarea şi dezvoltarea relaţiilor de piaţă în Republica Moldova, crearea infrastructurii pieţei bunurilor imobiliare, inclusiv formarea pieţei civilizate a serviciilor de evaluare.

Guvernul examinează şi aprobă acte normative şi conceptuale, care contribuie la aplicarea mai eficientă a actelor legislative. Trăsătura distinctivă a hotărîrilor guvernamentale este orientarea practică a documentelor adoptate.

In activitatea de evaluare sînt antrenate, direct sau indirect, următoarele ministere:Ministerul Economiei, este răspunzător de promovarea politicii unice de stat în domeniul

economiei şi reformelor, coordonarea dezvoltării economice a ţării; stabilirea tarifelor pentru serviciile de evaluare prestate de organizaţiile de stat.

Ministerul Finanţelor promovează o politică unică de stat în domeniul impozitării, este răspunzător de crearea unui cadru juridic corespunzător privind impunerea fiscală. Unul dintre cele mai importante documente elaborate în ultimii ani de către acest minister este Codul Fiscal, care tratează sistemul de impozitare în ansamblu, inclusiv impozitul pe bunurile imobiliare. Ministerul promovează, de asemenea, o politică unică în privinţa contribuabililor, calcularea şi colectarea impozitelor, formarea bugetului de stat. O subdiviziune structurală a Ministerului Finanţelor este Serviciul fiscal de stat cu reţeaua teritorială a inspectoratelor fiscale. Anume aceste organizaţii sînt interesate nemijlocit în obţinerea unei informaţii complete şi exacte despre valoarea impozabilă a bunurilor imobiliare, despre orice modificări care au loc cu bunurile imobiliare, despre schimbarea

Page 46: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

valorii acestora. Inspectoratele fiscale teritoriale nu efectuează nemijlocit evaluarea în scopul impozitării, dar ele sînt beneficiarii şi principalii consumatori de informaţii despre valoarea impozabilă a tuturor tipurilor de bunuri imobiliare.

Ministerul Ecologiei, Construcţiilor, şi Dezvoltării Teritoriuluipromovează o politică de implementare a unei baze normative noi, mai perfecţionate, în construcţii, a noilor realizări ale ştiinţei şi tehnicii în organizaţiile de construcţii. Normativele cheltuielilor pentru efectuarea lucrărilor de construcţie şi de montaj, elaborate de acest minister, informaţia despre valoarea diferitelor materiale de construcţie servesc drept bază pentru efectuarea evaluării prin metoda costurilor. Evaluatorii practicieni utilizează această bază normativă şi pentru determinarea valorii construcţiilor neterminate.

46

Page 47: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Pe lîngă Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului a fost creată Agenţia Naţională pentru Servicii privind Spaţiul Locativ şi Bunurile Imobiliare, avînd ca sarcină crearea şi asigurarea dezvoltării pieţei locuinţelor în Republica Moldova, elaborarea strategiei privind realizarea construcţiei de locuinţe din contul diferitelor surse de finanţare, căutarea căilor de asigurare cu spaţiu locativ a păturilor social vulnerabile ale populaţiei.

Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru asigură realizarea politicii tstatului în domeniul administrării fondului funciar şi reglementarea relaţiilor funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei, topografiei şi a cercetărilor inginereşti. Agenţia contribuie la dezvoltarea pieţei bunurilor imobiliare, este răspunzătoare de crearea cadrului juridic şi metodologic pentru lucrările de evaluarea bunurilor imobiliare. Agenţia este fondatorul sistemului teritorial dezvoltat al oficiilor cadastrale, care efectuează înregistrarea bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor, prestează servicii de inventariere şi evaluare a bunurilor imobiliare. Funcţia cea mai importantă a oficiilor cadastrale teritoriale este determinarea valorii bunurilor imobiliare în scopul impozitării.

Ministerul Agriculturii ţine de autorităţile administraţiei publice centrale, neantrenate nemijlocit în efectuarea lucrărilor de evaluare. Totuşi acest minister este responsabil de formarea şi dezvoltarea relaţiilor de piaţă în agricultură, de asigurarea infrastructurii acestei pieţe, de acordarea asistenţei juridice, metodice şi informative lucrătorilor din agricultură pe linia formării relaţiilor de piaţă. Pe lîngă minister a fost creată şi îşi desfăşoară cu succes activitatea Agenţia pentru Restructurarea Agriculturii, diferite organizaţii obşteşti care acordă ajutor fermierilor în comasarea loturilor de pămînt, elaborarea planurilor de afaceri, atragerea investitorilor străini, obţinerea de credite de la băncile comerciale din Republica Moldova. Toate aceste acţiuni nu pot fi realizate fără determinarea valorii de piaţă a terenurilor agricole, monitorizarea preţurilor de vînzare - cumpărare a terenurilor agricole, a numărului şi structurii tranzacţiilor realizate.

Comisia Naţională pentru Hîrtiile de Valoare reglementează activitatea pe piaţa hîrtiilor de valoare, creează mediul juridic, metodologic şi informaţional de dezvoltare a acesteia. Metodele progresiste de evaluare, problemele determinării valorii de piaţă a bunurilor imobiliare, perfecţionarea practicii de evaluare sînt obiectele unei atenţii sporite din partea Comisiei, deoarece ele constituie baza determinării valorii nominale şi de piaţă a hîrtiilor de valoare. împreună cu Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, Comisia Naţională pentru Hîrtiile de Valoare planifică elaborarea metodologiei evaluării şi a instrucţiunilor privind aplicare a ei, care ar putea fi utilizate pentru diferite scopuri de evaluare a bunurilor imobiliare.

Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Industriale, împreună cu Agenţia de Stat pentru Protecţia Drepturilor de Autor, reglementează activitatea în domeniul evaluării proprietăţii intelectuale, elaborează acte legislative şi normative în acest domeniu. Deşi obiectele evaluării - bunurile imobiliare, maşinile şi mecanismele, pe de o parte, şi activele nemateriale, pe de altă parte - se deosebesc evident între ele, la determinarea valorii de piaţă a oricărui tip de proprietate se folosesc principii şi metode similare, se aplică aceleaşi metode de evaluare. De aceea, Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Industriale lucrează în strîns contact cu alte ministere şi departamente în vederea creării unui cadru normativ şi informaţional unic al pieţei.

5.2. Atribuţiile Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru în domeniul evaluării

Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru (denumită în continuare Agenţie) este autoritate a administraţiei publice centrale, care asigură realizarea politicii statului în domeniul administrării fondului funciar şi reglementării relaţiilor funciare, cadastrului, geodeziei, cartografiei şi cercetărilor

Page 48: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

inginereşti. Agenţia a fost înfiinţată în 1995, ca Agenţie Naţională pentru Geodezie, Cartografie şi Cadastru şi, după reorganizarea ei în anul 2001, ea a căpătat actuala denumire.

Conform legislaţiei, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru îndeplineşte atribuţii principale şi speciale. Atribuţiile principale ale Agenţiei sînt:

• participarea la elaborarea politicii şi strategiei statului în domeniul relaţii funciare şi cadastru;• elaborarea şi realizarea programelor şi planurilor naţionale în domeniul relaţii funciare şi

cadastru, coordonarea activităţii autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale în sfera planificării şi realizării programelor de diferite nivele în domeniul relaţii funciare şi cadastru;

• coordonarea lucrărilor ce ţin de crearea cadastrului bunurilor imobiliare;

• acordarea de sprijin în realizarea reformei funciare;• acordarea de sprijin în dezvoltarea pieţei bunurilor imobiliare;

• administrarea patrimoniului de stat din întreprinderile de ramură. Agenţia este responsabilă pentru funcţionarea întreprinderilor de stat ramurale şi pentru rezultatele activităţii economico-financiare a acestora, creează, reorganizează şi lichidează întreprinderile de stat în domeniul său de activitate;

• sprijinirea colaborării internaţionale în domeniile relaţii funciare şi cadastru, atragerea investiţiilor străine în această activitate;• alte atribuţii în conformitate cu legislaţia în vigoare. Atribuţiile speciale ale Agenţiei sînt legate de activitatea privind organizarea teritoriului; controlul asupra folosirii raţionale a pămîntului; în domeniul cadastrului; evaluării bunurilor imobiliare^ geodeziei şi cartografiei.

Agenţia elaborează scheme de folosire raţională a terenurilor; programe de ameliorare şi protecţie a terenurilor; stabileşte, în comun cu ministerele corespunzătoare, hotarele terenurilor cu regimuri speciale de conservare a naturii; elaborează proiecte de organizare a teritoriului şi marchează pe teren hotarele unităţilor teritorial-administrative şi ale intravilanului localităţilor; elaborează scheme, proiecte şi alte documente referitoare la organizarea teritoriului şi efectuează supravegherea de autor a realizării acestora.

Agenţia exercită controlul asupra folosirii raţionale a terenurilor; controlează drepturile asupra bunurilor imobiliare; respectarea proiectelor de organizare a teritoriului; respectarea termenului de restituire a terenurilor; recuperarea pierderilor cauzate de excluderea terenurilor din circuitul agricol; tranzacţiile cu terenurile (vînzarea-cumpărarea, punerea în gaj, transmiterea prin moştenire, schimbul, donaţia, arendarea).

în domeniul cadastrului, Agenţia exercită următoarele atribuţii speciale:• asigură crearea şi ţinerea cadastrului bunurilor imobiliare şi a cadastrului funciar;

• ţine Registrul bunurilor imobiliare;• elaborează şi prezintă autorităţilor administraţiei publice locale registrele, deţinătorilor de

terenuri în vederea introducerii modificărilor curente;• coordonează, la nivel de sat, comună, oraş, judeţ, municipiu, ţară, lucrările de ţinere a

cadastrului funciar;• acumulează informaţii cadastrale despre toţi deţinătorii de terenuri pe întreg teritoriul

Republicii Moldova, indiferent de tipul de proprietate şi categoria terenului;• asigură crearea şi ţinerea cadastrului de specialitate printr-un sistem unic de înregistrare a

bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor şi a tranzacţiilor cu ele;• alte atribuţii privind ţinerea şi dezvoltarea sistemului cadastral.

48

Page 49: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

In domeniul geodeziei şi cartografiei, Agenţia exercită controlul de stat asupra efectuării lucrărilor cartografice, cercetărilor inginereşti, lucrărilor topografice şi geodezice; efectuează supravegherea tehnică şi controlul asupra nivelului tehnic, calităţii, asigurării metrologice a lucrărilor topografice, geodezice şi fotogrammetrice, precum şi alte atribuţii.

Toate funcţiile generale şi speciale mai sus menţionate ale Agenţiei se află într-o strînsă interrelaţie cu activitatea de evaluare. Evaluarea bunurilor imobiliare se bazează pe informaţia cadastrului bunurilor imobiliare şi a cadastrului financiar, utilizează informaţia despre dezvoltarea bunurilor imobiliare. La rîndul său, utilizarea raţională a terenurilor nu este posibilă fără analiza celei mai bune şi celei mai eficiente utilizări, determinarea valorii sectoarelor de teren în domeniul evaluării bunurilor imobiliare, Agenţia exercită următoarele atribuţii:

• reglementează activitatea în domeniul evaluării bunurilor imobiliare;• elaborează acte normative ce reglementează organizarea şi dezvoltarea activităţii de evaluare;

• creează baza metodologică pentru evaluarea bunurilor imobiliare, inclusiv în scopul impozitării;

• elaborează şi aprobă instrucţiuni şi indicaţii metodice privind evaluarea bunurilor imobiliare;

• asigură crearea şi ţinerea bazei de date privind preţurile tranzacţiilor curente cu bunurile imobiliare;

• elaborează şi aplică o metodologie unică în cadrul inventarierii tehnice;• participă la elaborarea, în comun cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor, a standardelor

naţionale de evaluare;• organizează procesul de instruire a cadrelor în domeniul evaluării bunurilor imobiliare, inclusiv

în scopul impozitării.Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru are dreptul să elaboreze proiecte de acte normative; să emită

ordine, directive şi instrucţiuni privind relaţiile funciare şi cadastrul, obligatorii pentru persoanele fizice şi juridice cu orice tip de proprietate, să efectueze expertiza proiectelor şi atestarea specia -liştilor, conform legislaţiei.

Agenţiei îi sînt subordonate Institutul pentru amenajarea terenurilor; Institutul pentru geodezie, cercetări inginereşti şi cadastru „INGEOCAD"; Asociaţia republicană de stat pentru protecţia solului; Oficiul Informaţional Central „CADASTRU"; reţeaua oficiilor cadastrale teritoriale şi a filialelor acestora.

în legătura cu implementarea sistemului înregistrării în masă a bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor, în perioada creării acestui sistem, în conformitate cu Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 1027 din 6 noiembrie 1997, a fost înfiinţat Oficiul pentru implementarea primului proiect de cadastru. Sarcinile principale ale acestui oficiu sînt: susţinerea aplicării proiectului de creare a cadastrului bunurilor imobiliare, asigurarea calităţii lucrărilor efectuate; consolidarea tuturor genurilor de activitate în vederea consolidării structurilor instituţionale şi a resurselor de muncă în domeniul cadastrului; obţinerea ajutorului tehnic; crearea bazei juridice şi metodologice pentru desfăşurarea activităţii de evaluare ş. a.

Activitatea coordonată a tuturor acestor structuri permite Agenţiei să-şi îndeplinească atribuţiile, să folosească eficient toate tipurile de resurse pentru obţinerea rezultatelor optime.

5.3. Sistemul oficiilor cadastrale teritoriale

Page 50: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) au fost înfiinţate în 1998, în conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobiliare, în baza reorganizării birourilor teritoriale de inventariere tehnică. Fondatorul oficiilor cadastrale teritoriale este Agenţia.

Oficiul cadastral teritorial este o întreprindere de stat, înfiinţată pe un termen nelimitat pentru asigurarea unei politici unice de stat în domeniul gestiunii cadastrului naţional al bunurilor imobiliare şi efectuării lucrărilor în vederea formării obiectelor şi a proprietarilor de bunuri imobiliare începînd cu inventarierea tehnică primară şi evaluarea (reevaluarea) bunurilor imobiliare pînă la înregistrarea de stat şi monitoringhul din teritoriile arondate.

Scopurile creării sistemului oficiilor cadastrale teritoriale sînt: apărarea intereselor şi a drepturilor persoanelor fizice şi juridice participante la piaţa bunurilor imobiliare; asigurarea cerinţelor autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, a persoanelor fizice şi juridice cu informaţia acumulată în cadastrul naţional al bunurilor imobiliare; sprijinirea dezvoltării pieţei imobiliare.

OCT elaborează şi actualizează planurile cadastrale şi planurile de organizare a teritoriului; asigură înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor; întocmesc dosare cadastrale pentru fiecare bun imobiliar; asigură păstrarea şi arhivarea dosarelor cadastrale. OCT îndeplinesc lucrările de inventariere tehnică şi expertiză a bunurilor imobiliare; efectuează lucrările cadastrale şi lucrările de evaluare a bunurilor imobiliare; furnizează, la cererea autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, persoanelor fizice şi juridice, informaţia cadastrală privind bunurile imobiliare; îndeplinesc alte activităţi în conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile.

Crearea şi ţinerea cadastrului bunurilor imobiliare sînt exclusiv de competenţa oficiului cadastral, care, la rîndul său, nu are dreptul să desfăşoare vreun alt gen de activitate care nu ţine de competenţa sa.

Activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare nu este principial nouă pentru lucrătorii oficiilor cadastrale teritoriale. Pe parcursul mai multor ani, birourile teritoriale de inventariere tehnică efectuau evaluarea în scopul impozitării, determinau valoarea bunurilor imobiliare în cazul schimbului, partajului proprietăţii, donaţiei, moştenirii, etc.

Principalul tip de evaluare pe care îl efectuează OCT este evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării. Fiind o întreprindere de stat, efectuînd evaluarea la comanda şi în interesul statului, OCT dispun de dreptul de monopol asupra practicării acestui gen de activitate.

în afara evaluării în scopul impozitării, OCT pot efectua şi evaluarea bunurilor imobiliare în alte scopuri, la comanda beneficiarilor de servicii de evaluare. Evaluarea

bunurilor imobiliare poate fi efectuată pentru scopuri de vînzare a bunurilor imobiliare, investire în dezvoltarea bunurilor imobiliare, întocmirea rapoartelor financiare şi contabile, asigurarea bunurilor imobiliare, punerea în gaj a bunurilor imobiliare, compensarea valorii bunurilor imobiliare, expropriate pentru cauză de utilitate publică, privatizarea proprietăţii de stat, determinarea contribuţiei fondatorilor în capitalul social al întreprinderii. Evaluarea se efectuează, de asemenea în cazul schimbului, moştenirii, partajului bunurilor imobiliare şi în alte scopuri.

în ciuda concurenţei de pe piaţa serviciilor de evaluare, apariţiei unui număr mare de noi întreprinderi de evaluare, OCT îşi păstrează, ca şi mai înainte, poziţiile de lider în această sferă. Aceasta se explică, în primul rînd, prin aceea că OCT şi filialele lor se află în toate centrele judeţene şi în oraşele mai mari, ceea ce permite de a cuprinde întregul teritoriu al Republicii Moldova, iar întreprinderile private de evaluare sînt concentrate, în temei, în Chişinău. în al doilea rînd, întreprinderile de stat inspiră mai multă încredere majorităţii populaţiei decît cele private. în al treilea rînd, OCT prestează serviciile lor în strictă corespundere cu tarifele de stat, care sînt cu mult mai mici

50

Page 51: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

decît costul serviciilor de evaluare prestate de întreprinderile private. Prioritatea întreprinderilor private de evaluare faţă de OCT este calificarea mai înaltă a evaluatorilor, aplicarea metodelor avansate de evaluare pentru determinarea valorii de piaţă a bunurilor imobiliare, în timp ce OCT determină numai valoarea de reconstituire a bunurilor imobiliare. Totuşi, în oraşele nu prea mari ale Republicii Moldova preţurile de piaţă ale vînzării bunurilor imobiliare corespund practic cu valoarea reziduală de reconstituire a bunurilor imobile, de aceea metodele de evaluare aplicate la ora actuală de către OCT nu sînt respinse de beneficiari. Cu toată situaţia lor aparent prosperă, oficiile cadastrale teritoriale ar trebui să treacă în timpul cel mai apropiat la metodele de piaţă de evaluare a bunurilor imobiliare, pentru aceasta fiind necesar să acorde o atenţie prioritară pregătirii şi ridicării nivelului profesional al specialiştilor evaluatori.> Una din direcţiile de perspectivă ale activităţii OCT, care este strîns legată de evaluare, este realizarea monitoringhului preţurilor la bunurile imobiliare, crearea bazei de date referitoare la tranzacţiile de pe piaţa locală, analiza dezvoltării pieţei regionale a bunurilor imobiliare şi comercializarea informaţiei sistematizate.

Conform Legii cadastrului şi documentelor statutare, OCT au dreptul să determine direcţiile şi procedeele de folosire a proprietăţilor ce le-au fost transmise în gestionare de către fondator; să stabilească legături economice şi de producţie cu orice partener în scopul extinderii activităţii OCT în sfera monitoringhului bunurilor imobiliare; să încheie contracte privind problemele producţiei, comercializării acesteia şi serviciilor. OCT pot să stabilească de sine stătător structura internă de organizare a producţiei, menţinînd direcţiile obligatorii ale activităţii:

• formarea bunurilor imobiliare;• înregistrarea bunurilor imobiliare şi a posesorilor acestora;• evaluarea bunurilor imobiliare;

• constituirea dosarelor de inventariere cadastrală, a arhivei şi a băncii de date automatizate;• monitoringhul şi administrarea bunurilor imobiliare.

Obligaţiile OCT constau în asigurarea integrităţii, folosirii raţionale şi sporirii patrimoniului de stat transmis lui; în executarea prevederilor legislaţiei şi a contractelor încheiate; în încheierea contractelor cu lucrătorii întreprinderii; în efectuarea asigurării obligatorii sociale, medicale şi a altor feluri de asigurări; în asigurarea condiţiilor de activitate a lucrătorilor în corespundere cu legislaţia şi contractul colectiv de muncă. Ca şi toate întreprinderile, OCT sînt obligate să achite la timp impozitele şi alte plăţi obligatorii în modul şi mărimile prevăzute de legislaţie; să prezinte, în modul stabilit, autorităţilor de stat corespunzătoare, rapoarte statistice şi alte rapoarte, să asigure condiţiile de muncă necesare, respectarea regulilor de tehnică a securităţii, a normelor de producţie şi sanitare, a pazei contra incendiilor, precum şi protecţia mediului înconjurător. Patrimoniul OCT se formează din următoarele surse:

• aportul material al fondatorului;• beneficiul obţinut de pe urma comercializării producţiei, executării lucrărilor, prestării de

servicii, precum şi de pe urma altor genuri de activitate economică;• cotele de amortizare;• investiţiile capitale şi dotaţii de la buget;• creditele bancare şi alte credite;• alte surse legale.

OCT obţin de la fondator pentru administrare operativă, patrimoniul de stat, pe care sînt obligaţi să-1 asigure în una din organizaţiile de asigurare ale Republicii Moldova. OCT nu au dreptul de a da în arendă, fără autorizaţia fondatorului, patrimoniul transmis în posesiune, să participe la activitatea structurilor nestatale, să desfăşoare activitate investiţională în alt stat.

Page 52: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

OCT îşi planifică independent activitatea economico-financiară, îşi elaborează programul de producţie şi determină perspectivele dezvoltării sale în baza indicilor economici stabiliţi de fondator, precum şi a contractelor de prestare a serviciilor încheiate cu beneficiarii - persoane fizice şi juridice, autorităţi ale administraţiei publice centrale şi locale, ţinînd cont de necesitatea dezvoltării de producţie şi sociale a OCT.

5.4. Oficiul Informaţional Central „Cadastru"

Oficiul Informaţional Central „Cadastru" a fost înfiinţat în octombrie 1998, în baza comasării Băncii de Informaţii „Cadastru" şi a Biroului Central de Inventariere Tehnică a Patrimoniului Republicii Moldova. Oficiul este o întreprindere de stat, înfiinţată pentru sistematizarea, stocarea şi generalizarea informaţiei cadastrale, evaluarea bunurilor imobiliare, efectuarea lucrărilor cadastrale.

Oficiul Informaţional Central „Cadastru" îi desfăşoară activitatea în următoarele direcţii:

• exploatarea sistemelor informaţionale, perfecţionarea şi implementarea asigurării de program;• exercitarea controlului asupra respectării standardelor şi a normelor de utilizare a asigurării unice

de program de către oficiile cadastrale teritoriale;• organizarea pregătirii profesionale şi perfecţionarea profesională a angajaţilor OCT în domeniul

programării, inventarierii tehnice şi cadastrului;

• asigurarea integrităţii bazei informaţionale a cadastrului, primită de la OCT;

• prestarea serviciilor de consultaţie, la cererea OCT şi a altor persoane fizice şi juridice;

• elaborarea hărţilor digitale privind utilizarea terenurilor, relieful, fertilitatea solurilor;

• furnizarea informaţiei privind resursele funciare, la cererea autorităţilor de stat şi a întreprinderilor;

• efectuarea lucrărilor în domeniul cadastrului şi al evaluării bunurilor imobiliare.Fondatorul Oficiului este Agenţia, care aprobă actele statutare ale Oficiului, stabileşte indicii

economici de dezvoltare, asigură Oficiul cu literatură juridică şi normativă, acordă ajutor în pregătirea şi perfecţionarea profesională a personalului.

în conformitate cu Legea cadastrului şi documentele sale statutare, Oficiul "Cadastru" are dreptul:

• să deschidă conturi în bănci, să primească şi să acorde credite;• să stabilească şi să dezvolte legăturile economice şi comerciale cu orice persoană fizică şi

juridică, inclusiv cu cele străine;• să încheie contracte pe linie de producţie şi de comercializare a acesteia, de prestare a

serviciilor, de cercetări ştiinţifice, de lucrări experimentale şi de construcţie;• să stabilească preţurile şi tarifele la producţia proprie, la serviciile prestate, precum şi sistemele

de retribuire a muncii, cu excepţia cazurilor în care preţurile, tarifele şi alţi indici sînt reglementate de stat.

• Oficiul are dreptul să stabilească structura internă a întreprinderii, să creeze filiale, să angajeze specialişti, inclusiv prin contract de muncă, etc.

• Oficiul Informaţional Central „Cadastru" este responsabil pentru folosirea raţională şi sporirea patrimoniului de stat; pentru încheierea contractelor; plata la timp a salariului angajaţilor întreprinderii; pentru achitarea în termen a impozitelor şi a altor plăţi în modul şi mărimea,• stabilite de legislaţie; prezentarea la timp a rapoartelor statistice şi a altor• rapoarte autorităţilor statului, îndeplineşte alte obligaţii ce ţin de activitatea de întreprinzător şi de alte activităţi.

52

Page 53: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• Oficiul nu are dreptul să investească patrimoniul de stat fără autorizaţia fondatorului; să dea în arendă patrimoniul transmis; nu are dreptul să participe la activitatea oricăror structuri nestatale.

• în ultimii cîţiva ani, în cadrul Oficiului Informaţional Central „Cadastru" se creează baza de stat de date privind preţurile tranzacţiilor curente. Oficiul acumulează şi face analiza informaţiei privind tranzacţiile de vînzare-cumpărare a diferitelor tipuri de bunuri imobiliare. în perioada anilor 1999-2001, în această bază de date s-a acumulat informaţie despre mai mult de 11 mii de tranzacţii efectuate în Republica Moldova.

• Cea mai importantă informaţie şi, în acelaşi timp mai puţin demnă de încredere, este informaţia despre preţul tranzacţiei. Sursa principală a acestei informaţii sînt datele din contractele de vînzare-cumpărare, înregistrate la OCT. Din cauza calităţii joase a acestor date, ele nu întotdeauna pot fi folosite pentru analiză. De regulă, în contractele de vînzare-cumpărare sumele indicate a tranzacţiilor sînt mult diminuate, din cauza onorariilor mari care trebuie plătite notarilor pentru legalizarea tranzacţiei; precum şi din cauza impozitului pe capitalizarea venitului. Cu toate acestea, dinamizarea pieţei bunurilor imobiliare, dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară, ritmurile tot mai intense ale migraţiei populaţiei ţării conduc la aceea că un număr tot mai mare de contracte de vînzare-cumpărare se încheie conform preţurilor reale la care a fost realizată tranzacţia. Aceasta ne oferă vemeiul să credem că în timpul cel mai apropiat, vom putea obţine şi analiza informaţii mai veridice privind tranzacţiile cu bunurile imobiliare.

• în perspectivă, rolul Oficiului Informaţional Central „Cadastru" va creşte. După încheierea procesului de înregistrare în masă, Oficiul

• Informaţional Central va fi delegat cu funcţiile Oficiului pentru implementarea primului proiect de cadastru.

5.5. Serviciul fiscal de stat

Sistemul unic al Serviciului fiscal de stat constă din Inspectoratul fiscal de stat principal de pe lîngă Ministerul Finanţelor, care este autoritatea superioară, din Inspectoratul fiscal de stat pentru unitatea teritorial-autonomă Găgăuzia şi din inspectoratele fiscale de stat ale municipiilor şi judeţelor.

Sarcina principală a inspectoratelor fiscale de stat este exercitarea controlului asupra respectării Codului Fiscal, asupra calculării corecte a impozitelor şi a altor plăţi stabilite de legislaţie şi vărsării la timp şi integrale a acestora la buget.

Serviciul fiscal de stat, în mod tradiţional, este unul dintre cei mai activi beneficiari de informaţie privind valoarea bunurilor imobiliare. în legătură cu aceasta, organizaţia respectivă înaintează anumite cerinţe faţă de volumul şi calitatea informaţiei furnizate, faţă de exactitatea acesteia, termenele şi modul furnizării, exercitînd astfel o influenţă semnificativă asupra activităţii de evaluare, desfăşurată de OCT.

^Atribuţiile inspectoratelor fiscale de stat1

Inspectoratul fiscal principal de stat de pe Ungă Ministerul Finanţelor:

• organizează activitatea inspectoratelor fiscale subordonate privind evidenţa, evaluarea şi comercializarea bunurilor confiscate, fără stăpîn şi a bunurilor transmise statului cu drept de succesiune, precum şi comorilor; efectuarea controalelor asupra corectitudinii încasării şi a integrităţii mijloacelor financiare obţinute de pe urma operaţiilor de casă de către autorităţile administraţiei publice locale;

• controlează activitatea inspectoratelor fiscale;

Page 54: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• analizează datele statistice raportate şi rezultatele controalelor, generalizează practica aplicării actelor normative privind impozitele, pregătesc propuneri de perfecţionare a activităţii inspectoratelor fiscale teritoriale de stat;

• elaborează formele calculelor, rapoartelor, declaraţiilor fiscale şi a altor acte referitoare la calculul şi achitarea impozitelor şi a altor plăţi în buget şi în fondurile extrabugetare, precum şi a rapoartelor privind activitatea desfăşurată de inspectoratele fiscale teritoriale;

• contribuie la pregătirea profesională şi ridicarea nivelului profesional al personalului inspectoratelor fiscale;

• contribuie la crearea sistemelor informaţionale, a locurilor de lucru automatizate şi a altor mijloace de automatizare şi computerizare a muncii în inspectoratele fiscale de stat;

• coordonează activitatea de colaborare cu autorităţile publice centrale şi locale în problemele privind asigurarea inspectoratelor fiscale cu încăperi de serviciu, cu mijloace de transport, cu tehnică de calcul, etc.;

• examinează şi ia decizii asupra petiţiilor, propunerilor şi a recla-maţiilor contribuabililor, inclusiv asupra acţiunilor inspectoratelor fiscale teritoriale şi ale aparatului central;

• îndeplinesc alte funcţii.

Inspectoratele fiscale teritoriale:

• ţin evidenţa contribuabililor;• execută deciziile autorităţilor administraţiei publice locale cu privire la calcularea impozitelor

locale şi la acordarea de înlesniri la plata impozitului;• asigură controlul asupra calculării şi achitării impozitelor şi a altor plăţi, vărsarea lor integrală şi

în termen la buget şi în fondurile extrabugetare;• organizează evidenţa, evaluarea şi comercializarea bunurilor confiscate, fără stăpîn şi a celor

transmise statului cu drept de succesiune;• explică legislaţia cu privire la impozite şi alte plăţi la buget şi în fondurile extrabugetare,

examinează scrisorile, petiţiile şi reclamaţiile contribuabililor de orice tip de impozit şi alte plăţi;

• întocmesc, analizează şi prezintă inspectoratelor fiscale ierarhic superioare rapoartele stabilite, iar autorităţilor financiare - informaţii lunare privind sumele impozitelor şi ale altor plăţi intrate real la buget;

• examinează şi iau decizii asupra petiţiilor, propunerilor şi reclamaţiilor contribuabililor, inclusiv asupra acţiunilor funcţionarilor cu putere de decizie ai inspectoratelor fiscale de stat;

• informează trimestrial autorităţile ierarhic superioare şi autorităţile administraţiei publice locale despre rezultatele activităţii de control şi despre starea de lucruri privind respectarea legislaţiei fiscale în teritoriul respectiv.

Interrelaţia dintre inspectoratele fiscale teritoriale şi oficiile cadastrale teritoriale

Pe parcursul mai multor ani, inspectoratele fiscale teritoriale sînt consumatori de informaţie privind bunurile imobile şi proprietarii acestora, furnizată de oficiile cadastrale teritoriale. Noul sistem de înregistrare în masă, aplicat de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, începînd cu anul 1998, a îmbunătăţit calitatea şi siguranţa acestui sistem informaţional, a ameliorat sistematizarea datelor despre bunurile imobiliare. înaltul nivel de computerizare a sistemului permite de a transmite, în cel mai scurt termen şi calitativ, inspectoratelor teritoriale fiscale toată informaţia necesară.

54

Page 55: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Obiectul interesului comun, al OCT şi al inspectoratelor teritoriale fiscale, este evaluarea bunurilor imobiliare în scopul impozitării. Legea Republicii Moldova cu privire la impozitul asupra bunurilor imobiliare, adoptată recent, prevede aplicarea noului sistem de evaluare în domeniul impunerii, bazat pe determinarea valorii de piaţă a bunurilor imobiliare. în conformitate cu legea menţionată, evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobiliare sînt efectuate de către oficiile cadastrale teritoriale după o metodologie unică pentru toate tipurile de bunuri imobiliare în modul şi termenele stabilite de legislaţie. Lucrările de evaluare a bunurilor imobiliare se finanţează din contul mijloacelor bugetare.

Oficiile cadastrale teritoriale prezintă anual inspectoratelor fiscale teritoriale următoarea informaţie privind fiecare subiect sau obiect al impunerii':

• numărul de identificare cadastral al bunului imobiliar;• numele de familie, denumirea subiectului (subiecţilor) impuneri;• adresa bunului imobiliar;• caracteristica generală a bunului imobiliar, de exemplu, suprafaţa terenului de pămînt, suprafaţa

totală şi de locuit a construcţiei de bază.• valoarea estimată (de piaţă) a bunului imobiliar.Inspectoratele fiscale teritoriale, în baza datelor prezentate de oficiile cadastrale teritoriale,

organizează ţinerea registrului contribuabililor, de asemenea, realizează monitoringhul informaţiei despre fiecare obiect şi subiect ai impunerii bunurilor imobiliare. Formele şi metodele de ţinere a registrului şi realizare a monitoringului sînt stabilite de către serviciul fiscal de stat.

Inspectoratele fiscale teritoriale sînt, de asemenea, beneficiari ai informaţiei sistematizate despre numărul şi tipurile tranzacţiilor cu bunurile obiliare. în baza contractelor încheiate cu inspectoratele fiscale teritoriale, CT prezintă trimestrial o informaţie detaliată despre tipurile şi categoriile anzacţiilor cu bunurile imobiliare, despre schimbarea titularilor de bunuri obiliare, despre data realizării tranzacţiei, preţul înregistrat al tranzacţiei, ceasta informaţie este utilizată de inspectoratele fiscale pentru actualizarea gistrului contribuabililor, pentru determinarea sumei impozitului pe creş-rea capitalului de pe urma vînzării, primirii în dar sau ca moştenire a nului imobiliar. , Una din funcţiile inspectoratelor fiscale teritoriale este organizarea îevaluării şi comercializării bunurilor confiscate, a celor fără stăpîn sau transmise statului prin succesiune. Pentru determinarea valorii acestor bunuri (a preţului de start pentru desfăşurarea licitaţiei), inspectoratele fiscale teritoriale comandă evaluarea bunurilor imobiliare oficiilor cadastrale teritoriale sau unor întreprinderi particulare care efectueazăevaluări bunuri imobiliare.

Inspectoratele fiscale pot fi, de asemenea, beneficiari ai evaluării individuale a bunurilor imobiliare efectuate în alte scopuri, de exemplu, expertiza evaluării, privatizării, determinării părţii (cotei-părţi) fiecărui contribuabil la împărţirea averii şi în alte cazuri.

PROFESIA DE EVALUATOR

6.1. Cerinţele faţă de specialiştii evaluatori

Necesitatea evaluării bunurilor imobiliare a apărut odată cu apariţia relaţiilor marfă-bani. Profesia însă a dobîndit statut oficial relativ nu demult, în majoritatea ţărilor Uniunii Europene şi în Statele Unite ale Americii, profesia de evaluator a fost recunoscută oficial în anii '30-40 ai secolului douăzeci. în ţările Europei Centrale şi de Est, această profesie a apărat în anii '90, după proclamarea de către aceste ţări a cursului spre crearea economiei de piaţă.

Page 56: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul poate fi persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, avînd certificat de calificare, suficientă experienţă de muncă, nivelul profesional şi competenţa necesară în domeniul evaluării.

Această definiţie este întemeiată pe cerinţele de bază faţă de evaluatori pe care le prezintă Standardele Europene de Evaluare din anul 2000 (EVS -2000).

Criteriul de bază şi cerinţa de bază faţă de evaluatorul de bunuri imobiliare este buna lui reputaţie. Lucrul acesta se confirmă în mod evident prin faptul că, spre deosebire de ţările cu economie de tranziţie, în ţările dezvoltate rapoartele de evaluare pot fi prezentate beneficiarului şi verbal, în acest caz, pentru garantarea calităţii evaluării efectuate este suficient cuvîntul evaluatorului. Buna reputaţie de multe ori este factorul determinant în alegerea evaluatorului.

întrucît pentru cei mai mulţi dintre specialiştii din Moldova concepţia determinării valorii de piaţă a bunurilor imobiliare este un lucru principial nou, evaluatorilor li se cere să aibă neapărat studii superioare corespunzătoare, sau studii superioare economice sau tehnice. Afară de aceasta, evaluatorul trebuie să-şi împrospăteze permanent cunoştinţele şi abilităţile profesionale participînd la diferite seminare, conferinţe, frecventînd cursuri de scurtă durată de ridicare a calificării.

Spre deosebire de legislaţia Republicii Moldova, Standardele Europene de Evaluare nu prevăd explicit ca toţi evaluatorii să aibă studii superioare academice. în acest caz, evaluatorul trebuie să demonstreze că are o suficientă experienţă practică, un nivel adecvat de pregătire, că este membru al unei organizaţii profesionale recunoscute care se ocupă cu evaluarea bunurilor imobiliare, că a fost însărcinat de către judecătorii sau alte organe ale puterii să efectueze evaluări şi că şi-a menţinut şi şi-a aprofundat unoştinţele profesionale dobîndite în timpul studiilor sau din experienţa ractică urmînd programul corespunzător de pregătire continuă.

Determinarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare implică adierea atentă a pieţei regionale, a tendinţelor şi perspectivelor ei de zvoltare cu aplicarea motivată a diverselor metode şi tehnici de

evaluare, funcţie de tipul bunului imobiliar evaluat şi scopurile evaluării. De aceea, cerinţă obligatorie ce li se înaintează evaluatorilor este cunoaşterea bună a ieţei imobiliare locale, precum şi de evaluare a unui tip concret de bunuri obiliare în localitatea dată. în cazul în care evaluatorul nu cunoaşte uficient

condiţiile locale, înainte de a încheia contractul cu clientul, el are lreptul să solicite asistenţa unei persoane competente şi bine informate.

Conform EVS-2000, evaluatorul calificat, responsabil pentru efectuarea evaluării, trebuie să fie specialist cu o bună reputaţie, care poate demonstra că:

• a obţinut o diplomă universitară sau postuniversitară adecvată, la o instituţie de învăţămînt superior recunoscută, are cel puţin doi ani de experienţă după absolvire şi poate demonstra că şi-a menţinut şi sporit cunoştinţele sale profesionale printr-un program relevant de pregătire continuă;

• are suficiente cunoştinţe şi experienţă locală în evaluarea activelor corporale aflate în zona respectivă, sau a declarat insuficienta sa experienţă profesională clientului, înainte de acceptarea lucrării, şi că a obţinut asistenţă de la persoane competente şi cunoscătoare;

• acolo unde o cere legislaţia naţională, evaluatorul este membru al unui corp profesional recunoscut şi acreditat;

• - a încheiat contract de asigurare a responsabilităţii sale profesionale în legătură cu răspunderea asumată pentru fiecare lucrare1.

în ţările Europei Occidentale este obligatoriu ca evaluatorul să aibă o asigurare profesională, ca garanţie a responsabilităţi sale pentru fiecare lucrare de evaluare. în condiţiile Republicii Moldova, cu piaţa ei imobiliară slab dezvoltată, cerinţa asigurării obligatorii a responsabilităţii profesionale a evaluatorilor a devenit o condiţie în plus, care asigură clientului garanţii suplimentare în ce priveşte calitatea serviciilor de evaluare.

56

Page 57: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare din anul 2001 (IVS-2001), evaluatorul este o persoană fizică avînd calificarea necesară, experienţă şi capacităţi pentru efectuarea evaluării. Evaluatorul trebuie să fie o persoană cu o bună reputaţie, să obţină studiile superioare necesare la un institut de învăţămînt recunoscut sau echivalentul studiilor superioare; să aibă experienţa şi competenţa necesară pentru evaluarea unei anumite categorii de active; trebuie să înţeleagă şi să aplice corect metodele şi tehnicile recunoscute care sînt necesare pentru efectuarea evaluării; să fie membru al unui corp profesional naţional recunoscut şi acreditat al evaluatorilor; să respecte codul deontologic. în ţările în care nu există studii superioare în domeniul evaluării, evaluatorul trebuie să aibă un suficient nivel de instruire şi experienţă în domeniu şi să fie membru al unei organizaţii profesionale recunoscute a evaluatorilor sau să lucreze la invitaţia unei judecătorii sau altei autorităţi în calitate de evaluator.

în procesul activităţii sale profesionale, evaluatorul poate primi comenzi de evaluare a diferitelor categorii de bunuri imobiliare pentru diferite scopuri.

In anumite cazuri complexe, dacă ajunge la concluzia că-i lipseşte experienţa necesară pentru îndeplinirea corespunzătoare a misiunii, evaluatorul trebuie să prevină clientul, să solicite asistenţă profesională specializată de la geologi, specialişti în probleme de mediu înconjurător, ingineri minieri, experţi contabili şi avocaţi, pentru a-şi îndeplini misiunea. '

După cum se vede din conţinutul acestui capitol, Standardele Europene şi Internaţionale de Evaluare înaintează faţă de evaluatori cerinţe asemănătoare, subliniind necesitatea cunoaşterii condiţiilor locale şi practicii de evaluare. în multe ţări, conformitatea cu aceste cerinţe este suficientă pentru practicarea activităţii profesionale. într-o serie de alte ţări, evaluatorii sînt obligaţi să obţină licenţă pentru efectuarea lucrărilor de evaluare.

6.2. Categoriile de evaluatori

Standardele Europene şi Internaţionale de Evaluare disting trei categorii de evaluatori: interni, externi şi independenţi, utilizînd criterii aproape identice pentru definirea fiecăreia dintre aceste trei categorii.

Conform Standardelor Europene de Evaluare, evaluatorul poate avea statut de evaluator intern, sau independent. Standardele recunosc, de asemenea, existenţa evaluatorilor externi care "nu pot fi evaluatori cu adevărat independenţi"8.

Evaluatorul independent, conform EVS-2000, este un evaluator extern care nu are un interes financiar semnificativ în compania client sau vice versa, nici direct nici indirect - prin asociaţi, coadministratori sau rude apropiate. Evaluatorul independent nu trebuie să aibă în ultimele 24 de luni şi nici în prezent o altă relaţie pecuniară cu clientul decît plata pentru lucrarea de evaluare şi să declare în scris orice implicare trecută sau prezentă cu proprietatea evaluată pentru ultimele 24 de luni.

Evaluatorul intern poate fi administrator, director sau funcţionar, dacă este calificat corespunzător şi dacă nu are un interes financiar sau politic semnificativ, definit astfel:

• ca proprietate personală sau familială, fie printr-o corporaţie sau printr-un holding în proporţie de peste 5%, sau cu o asemenea sumă cu care ar putea fi influenţată obiectivitatea evaluatorului;

• ca remunerare legată de rezultatele evaluării;• ca funcţie în cadrul unei autorităţi publice, ceea ce ar putea conduce la apariţia unor conflicte

cu o terţă persoană.Evaluatorul extern este un evaluator care, pe de o parte, este distinct de evaluatorul intern, iar pe

de altă parte, el nu corespunde, după una sau mai multe din condiţiile sus-enumerate, calităţii de

8

Page 58: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluator independent. In unele cazuri, prevăzute de legislaţie, un astfel de evaluator poate efectua evaluarea pentru întocmirea documentaţiei financiare.

Statutul evaluatorului poate avea un mare impact asupra rezultatelor evaluării, fapt pentru care Standardele Europene de Evaluare recomandă ca în raportul de evaluare să fie inclusă informaţia privind apartenenţa evaluatorului la o categorie sau alta.

în IVS-2001 noţiunile de evaluator extern, intern şi independent sînt date în Codul Etic'. Conform IVS-2001, evaluatorul intern este fie un funcţionar al întreprinderii - posesorul unei părţi din activele evaluate, fie un funcţionar de contabilitate al firmei, responsabil de elaborarea rapoartelor financiare. Evaluatorul intern în general trebuie să corespundă cerinţelor de independenţă şi obiectivitate profesională în conformitate cu Codul de conduită, însă cerinţele de a face public raportul sau reglementarea de stat nu-i permit să corespundă condiţiilor pentru calitatea de evaluator independent.

Evaluatorul extern, conform IVS-2001, este o persoană care nu are un interes material sau de altă natură semnificativ în compania clientului, sau legat de proprietatea analizată, de alţi evaluatori.Toţi evaluatorii care efectuează lucrările în conformitate cu IVS, trebuie să corespundă cerinţelor de imparţialitate, obiectivitate profesională şi sinceritate, conform codului de conduită, să fie independent, cerinţăcare, de asemenea, se întîlneşte foarte frecvent în contractul de evaluare. în unele ţări, se stabilesc cerinţe mai detaliate în ce priveşte independenţa evaluatorului. După cum vedem din definiţiile prezentate, IVS dau nişte definiţii mai puţin clare categoriilor de evaluatori. în opinia noastră, lucrul acesta se explică prin complexitatea elaborării de definire unică a evaluatorilor pentru toate ţările membre de către Comitetul pentru elaborarea Standardelor Internaţionale de Evaluare. în felul acesta, IVS oferă asocia-ţiilor naţionale ale evaluatorilor posibilitatea de a stabili cerinţe mai detaliate faţă de diferitele categorii de evaluatori.

In Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare independenţa evaluatorului este definită în articolul 23 "Restricţii privind activitatea şi independenţa evaluatorului", în care sînt enumerate cazurile în care evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea obiectului supus evaluării. Asta se întîmplă atunci cînd evaluatorul este:

a) proprietar al obiectului evaluării;b) fondator, acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei

juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;c) beneficiar al serviciilor de evaluare;d) rudă sau soţul uneia din persoanele menţionate la lit. a) - с)9.Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, nu se admite intervenţia beneficiarului sau a

altor persoane interesate în activitatea evaluatorului în scopul influenţării asupra rezultatelor evaluării. Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de valoarea finală a obiectului evaluării.

Cu toate deosebirile în tradiţiile şi practica evaluării, cerinţele de independenţă a evaluatorului sînt înaintate de legislaţia naţională din majoritatea ţărilor. Totodată, noţiunea "independenţa evaluatorului" poate fi privită atît din punct de vedere juridic, cît şi din punct de vedere etic.

Noţiunea "independenţa evaluatorului", de obicei, este examinată mai detaliat în documentele asociaţiilor profesionale ale evaluatorilor, deoarece una din sarcinile principale ale organizaţiilor bazate pe autoreglementare este menţinerea bunei reputaţii, a imaginii nepătate a membrilor săi.

Independenţa evaluatorului este examinată atît sub aspect formal, cît şi faptic. Evaluatorul trebuie să-şi declare sincer şi univoc independenţa faţă de beneficiar (client) în raportul de evaluare. Fiecare evaluator trebuie să tindă spre aceea ca orice client să-1 privească ca pe o persoană terţă, preocupată numai de formarea unei opinii profesionale, calificate în procesul de efectuare a evaluării.

Independenţa evaluatorului poate fi prejudiciată de următoarele împrejurări:

9 Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare, art. 21.58

Page 59: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• implicarea beneficiarului de servicii de evaluare în procese judiciare în curs;• participarea financiară a evaluatorului în afacerile beneficiarului sub orice formă;

• dependenţa financiară şi materială a evaluatorului de beneficiar (participarea în comun la investiţii, creditare, etc.);

• ospitalitatea exagerată a beneficiarului, precum şi primirea de la el de mărfuri şi servicii la preţuri cu mult mai mici decît preţurile reale de pe piaţă;

participarea evaluatorului, precum şi a conducătorilor întreprinderii de evaluare în orice organe de conducere ale întreprinderii clientului

• examinarea chestiunii privind numirea evaluatorului într-o funcţie de conducere la întreprinderea-client;

• recomandări imprudente privind investiţiile financiare în organizaţiile în care însuşi evaluatorul are interes financiar.

Se consideră că independenţa evaluatorului a fost încălcată dacă împrejurările enumerate au apărut, au continuat să existe şi li s-a pus capăt în perioada în care trebuiau să fie prestate serviciile de evaluare. Dacă evaluatorul prestează din însărcinarea beneficiarului şi alte servicii, de exemplu, consultare sau instruire, trebuie urmărit ca aceste servicii să nu influenţeze asupra independenţei evaluatorului.

6.3. Drepturile şi obligaţiile evaluatorului

în conformitate cu Legea cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul este în drept10:• să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform legislaţiei şi contractului

de prestare a serviciilor de evaluare;• să determine metodele de evaluare conform standardelor naţionale de evaluare;• să aibă acces la documentaţia beneficiarului, necesară pentru efectuarea evaluării, cu excepţia

datelor ce constituie secret comercial;• să inspecteze obiectul evaluării;• să solicite, după caz, administraţiei întreprinderii de evaluare antrenarea în evaluare a altor

evaluatori şi specialişti;• să fie membru al asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor şi să participe la activitatea acestora;• să participe la şedinţele comisiei de atestare privind retragerea certificatului său de calificare;

să conteste acţiunile autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau ale organului care a eliberat certificatul de calificare în instanţa contenciosului administrativ.

Evaluatorul este în drept să refuze, în condiţiile prevăzute de legislaţie, efectuarea evaluării în cazul în care beneficiarul:

• a încălcat clauzele contractului de evaluare• nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conţin date incomplete

sau eronate;• nu a asigurat posibilitatea inspectării obiectului evaluării;• a intervenit în acţiunile evaluatorului pentru a influenţa asupra rezultatelor evaluării.

10 Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare, art. 21.

Page 60: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Evaluatorii care evaluează bunurile imobile în scopul impozitării au aceleaşi drepturi ca şi evaluatorii care efectuează evaluarea individuală, dar cu unele amendamente. De exemplu, în cazul evaluării în scopul impozitării evaluatorul nu poate să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare, să determine metodele de evaluare şi tehnicile concrete de calcul, deoarece el trebuie să utilizeze instrucţiunile special elaborate pentru tipul respectiv de evaluare. Evaluatorul care efectuează evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării nu poate să refuze efectuarea evaluării din motivele enumerate mai sus, deoarece evaluarea obligatorie diminuează considerabil influenţa factorului subiectiv asupra rezultatului.

Uneori, în cazul evaluării obligatorii în scopul impozitării, proprietarul bunului imobiliar refuză să asigure accesul evaluatorului la obiectul ce urmează a fi evaluat. în acest caz, evaluatorul este în drept să estimeze valoarea obiectului conducîndu-se de datele cadastrului bunurilor imobile sau de valoarea unor bunuri similare.

Evaluatorul este obligat:

• să efectueze evaluarea în conformitate cu cerinţele legislaţiei, cu standardele naţionale de evaluare şi cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;

• să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuării evaluării atunci cînd apar circumstanţe ce împiedică efectuarea lucrării, de exemplu, cînd beneficiarul prezintă acte care conţin date incomplete sau eronate, cînd intervine în acţiunile evaluatorului.

Evaluatorul, de asemenea, trebuie să respecte cerinţele codului etic, care interzice efectuarea evaluării în cazul apariţiei unor dubii în ce priveşte independenţa evaluatorului. Deseori cerinţa de independenţă a evaluatorului poartă un caracter discutabil. în practică este foarte dificil să se obţină independenţa completă a evaluatorului. De exemplu, în privinţa evaluatorilor care lucrează în cadrul burselor sau agenţiilor imobiliare (ceea ce se întîmplă în majoritatea cazurilor în Moldova) noţiunea de "independenţă" poate fi folosită doar cu multe rezerve. Pornind de la principiul independenţei, aceeaşi firmă nu poate să evalueze bunurile imobiliare şi în acelaşi timp să intermedieze vînzarea, cumpărarea, schimbul acestor proprietăţi, etc.

Relaţiile dintre agenţii intermediari şi evaluatori sînt destul de complicate, întrucît ei trebuie să colaboreze şi în acelaşi timp să concureze, în prezent, la efectuarea operaţiilor cu bunuri imobiliare, de cele mai dese ori, informaţia despre valoarea obiectului provine de la broker. Orientîndu-se bine în situaţia de pe piaţă, specialiştii pot estima valoarea bunurilor imobiliare cu o precizie de pînă la 3-5%, de aceea, clienţii nu simt necesitatea confirmării obiectivitătii acestor rezultate din partea evalua-torilor, care ei înşişi utilizează bazele de date ale respectivelor agenţii imobiliare. în cazul în care clientul nu este mulţumit de rezultatele evaluării făcute de agentul intermediar (broker), el poate apela la serviciile evaluatorului pentru a-şi verifica îndoielile. Uneori asta poate aduce un folos considerabil.

O altă obligaţie a evaluatorului este să efectueze evaluarea în mod conştiincios, ceea ce înseamnă identificarea şi determinarea corectă a obiectului evaluării, stabilirea scopului evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor evaluării. în procesul de efectuare a evaluării, evaluatorul este obligat să ia în considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative, iar după finalizarea evaluării să întocmească un raport obiectiv şi argumentat.

Efectuarea conştiincioasă a evaluării mai înseamnă şi inspectarea obligatorie de către evaluator a obiectului evaluării. Fără confirmarea datelor despre obiectul evaluării, evaluatorul nu poate garanta obiectivitatea rezultatelor muncii sale. Chiar şi procedura de evaluare a locuinţelor de la bloc este un lucru mult mai complex decît pare la prima vedere. Chiar şi apartamente identice ca proiect din aceeaşi casă se pot deosebi prin suprafaţă, starea locuinţei, data ultimei reparaţii capitale, vederea de

60

Page 61: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

la geamuri, etc. Orientîndu-se numai după opinia beneficiarului, efectuînd evaluarea fără a lua cunoştinţă de obiectul evaluării, evaluatorul fără să vrea riscă să devină complice al unor escroci care evaluează o locuinţă ce de fapt nu există.

La efectuarea evaluării, evaluatorul este obligat să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar, conform legislaţiei.

Evaluatorul, indiferent de statutul său, este obligat să respecte normele etice şi regulile activităţii de evaluare stabilite în Codul Etic European şi regulile de conduită stabilite de organizaţia profesională a evaluatorilor. Ţinînd seamă de specificul dezvoltării activităţii de evaluare în ţările cu economie de tranziţie, în particular în Moldova, o serie de norme etice au fost incluse în Legea cu privire la activitatea de evaluare. De exemplu, în lege a fost inclusă prevederea că cuatumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de valoarea finală a obiectului evaluării.

Cerinţele Legii cu privire la activitatea de evaluare, standardelor profesionale de evaluare (Internaţionale şi Europene) lasă evaluatorilor un spaţiu larg de creaţie. Fiecare evaluator este în drept să-şi aleagă sursele de informaţie şi metodele de analiză a ei, metodele şi tehnicile de evaluare, de aceea rezultatele investigaţiilor la diferiţi evaluatori pot să difere întrucîtva. în orice caz însă, evaluatorii nu reprezintă partea interesată în tranzacţie şi sînt orientaţi numai spre furnizarea informaţiei demne de încredere. Cu cît mai înalt este potenţialul lor profesional şi normele etice, cu atît mai bine, deci şi mai obiectiv lucrează ei.

6.4. Responsabilitatea evaluatorului. Asigurarea de răspundere civilă (profesională)

Răspunderea evaluatorului pentru neefectuarea sau efectuarea incorectă a evaluării este discutată destul de frecvent în literatura de specialitate. Pentru a determina clar limitele răspunderii evaluatorului, trebuie să revenim la concepţia organizării activităţii de evaluare în Republica Moldova. Evaluarea bunurilor imobiliare în Moldova se efectuează în numele întreprinderii în cadrul căreia lucrează fie şi un singur evaluator. întreprinderea de evaluare poate fi o persoană fizică sau juridică înregistrată în modul stabilit în Republica Moldova în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare11. întreprinderea încheie contract cu beneficiarul pentru prestarea serviciilor de evaluare, poartă răspundere materială în faţa beneficiarului pentru rezultatele evaluării şi recomandările ce ţin de aceasta. Măsura răspunderii materiale se stipulează în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

Evaluatorul poartă răspundere administrativă sau penală pentru falsificarea intenţionată a rezultatelor evaluării, nerespectarea principiului de independenţă, de conştiinciozitate şi de confidenţialitate a evaluării. în cazul depistării încălcărilor menţionate şi cauzării de prejudicii beneficiarului, întreprinderea de evaluare este obligată să le repare conform legislaţiei 12. în contractul de muncă încheiat de evaluator cu întreprinderea se recomandă a se stabili răspunderea evaluatorului pentru prejudiciule cauzate beneficiarului prin acţiunile incorecte ale evaluatorului.

Asigurarea profesională (de răspundere civilă) este un mijloc de compensare a despăgubirii plătite de întreprinderea de evaluare pentru încălcarea de către evaluator a obligaţiilor sale profesionale ca urmare a neglijenţelor, erorilor sau scăpărilor din vedere comise.

Standardele Europene de Evaluare prezintă asigurarea profesională a evaluatorului ca pe una din cerinţele cele mai importante13. Conform Legii j Republicii Moldova cu privire la activitatea de

11 Legea Republicii Moldova cu privire la activitate de evaluare, art. 1.12 Idem, art. 24.13 European Valuation Standards, 2000, S.2.05.(v).

Page 62: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluare, asigurarea de '•.răspundere civilă a întreprinderii de evaluare este o condiţie suplimentară de •garantare a protecţiei drepturilor beneficiarilor serviciilor de evaluare şi se efectuează în baza contractului de asigurare cu companiile de asigurare, 'acă aceasta se prevede în contractul de prestare a serviciilor de evaluare', întreprinderea de evaluare care a încheiat contract de asigurare se jlnurneşte asigurat. Pretenţiile faţă de întreprinderea de evaluare (asigurat) ipot fi înaintate atît de către beneficiari, cît şi de către persoanele aflate în I relaţii contractuale cu asiguratul, dar care au dreptul să înainteze pretenţii în î legătură cu cauzarea de prejudicii intereselor lor patrimoniale.

Prin răspunderea civilă (profesională) a asiguratului se înţelege apariţia obligaţiei asiguratului, în conformitate cu legea sau legată de posibilitatea înaintării pretenţiilor din partea unor persoane terţe, de a compensa prejudiciile cauzate intereselor patrimoniale ale unei/unor persoane şi apărută în legătură cu efectuarea activităţii de evaluare de către asigurat.

Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de evaluare poate fi realizată prin încheierea contractului de asigurare pentru un tip anumit de activitate de evaluare sau printr-un contract concret de evaluare a unui bun imobiliar. în contractul de asigurare se indică în mod obligatoriu persoana al cărei risc de răspundere pentru cauzarea de prejudicii este asigurat. Dacă această persoană nu este indicată, se consideră asigurat riscul întreprinderii de evaluare.

Contractul de asigurare se consideră încheiat în folosul persoanelor, averii cărora i s-au cauzat prejudicii, chiar dacă contractul este încheiat în folosul întreprinderii de evaluare".

în conformitate cu contractul de asigurare, asigurătorul se obligă să plătească despăgubire de asigurare în limitele sumei stabilite de contract în caz de producere a riscului asigurat.

Risc asigurat (caz de asigurare) înseamnă cauzarea de prejudiciu unei terţe persoane de către întreprinderea de evaluare în procesul de prestare a serviciilor de evaluare. Riscul asigurat trebuie să fie stabilit printr-o decizie a instanţei de judecată sau prin recunoaşterea de însăşi întreprinderea de evaluare, cu acordul asigurătorului, a răspunderii în faţa terţei persoane pentru prejudiciul cauzat, care poate servi drept temei pentru pretenţie de despăgubire sau acţiune în justiţie, înaintate în conformitate cu normele de drept civil.

Suma asigurării se stabileşte în contractul comun de asigurare dintre asigurător şi întreprinderea de asigurare. Pentru a decide ce sumă de acoperire a riscului este necesară, trebuie analizată activitatea din trecut şi prezent a întreprinderii, încercîndu-se a se aprecia mărimea eventualului prejudiciu care s-ar putea produce de neglijenţele comise de evaluator, şi nu numai a

prejudiciului de ordin patrimonial, ci şi a unor prejudicii în cadrul riscurilor potenţiale privind compensarea prejudiciului personal.

Răspunderea întreprinderii de evaluare asigurate se extinde asupra evenimentelor ce s-au produs în perioada de acţiune a contractului de asigurare ca urmare a încălcărilor comise de întreprinderea de evaluare în procesul efectuării lucrării:

• erori neintenţionate;• neglijenţe şi scăpări;• divulgarea informaţiei confidenţiale;• pierderea şi deteriorarea bunurilor (documente, materiale, etc.);• alte acţiuni, special stipulate în contractul de asigurare.

în cazul realizării riscului asigurat, compania de asigurare acoperă:• prejudiciul material cauzat de întreprinderea de evaluare unor terţe persoane;

62

1 Legea Republicii Moldova cu privire la activitate de evaluare, art. 25.2 Правила страхования профессиональной ответственности оценщиков, pag. 11.

Page 63: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• cheltuielile suplimentare ale întreprinderii de evaluare pentru descoperirea tuturor împrejurărilor şi cauzelor legate de realizarea riscului asigurat;

• cheltuielile de judecată şi cheltuielile întreprinderii de evaluare la compensarea prejudiciului pricinuit de cazul de asigurare.

Răspunderea asigurătorului pentru cheltuielile suplimentare, cheltuielile de judecată împreună cu suma despăgubirii de asigurare nu poate fi mai mare decît suma de asigurare stabilită în contractul de asigurare.

Apărarea de asigurare nu se răspîndeşte asupra următoarelor:• pretenţiile întemeiate pe împrejurările ce s-au produs înainte de încheierea contractului de

asigurare;• pretenţiile apărute în legătură cu acţiunile evaluatorului ca urmare a stării de beţie alcoolică,

narcotică, toxică;• prejudiciul moral, daunele sub formă de cîştig nerealizat, penalitate contractuală;

• pagubele cauzate ca urmare a confiscării, rechiziţiei, sechestrării bunurilor la indicaţia organelor de stat;

• orice cerinţe de compensare a prejudiciului cauzat în legătură cu condiţiile externe nefavorabile (acţiunile autorităţilor, acţiunile teroriştilor, grevele, tulburările populaţiei, etc.);

• evenimentele ce s-au produs ca urmare a săvîrşirii de către asigurat sau un terţ păgubaş a unei infracţiuni premeditate care a produs realizarea riscului asigurat sau a acţiunilor în care ancheta sau instanţa de judecată a constatat existenţa intenţiei.

Cu cauzarea premeditată a daunei se echivalează şi acţiunile săvîrşite sau inacţiunea în cazul cărora cauzarea pagubei este aşteptată cu o probabilitate destul de mare şi sînt comise conştient de către persoana răspunzătoare de .aceste acţiuni.

6.5. Drepturile şi obligaţiile asiguratului şi asigurătorului

întreprinderea de evaluare care a încheiat contract de asigurare este în drept să ceară de la asigurător îndeplinirea obligaţiilor contractuale; să desfacă înainte de termen contractul; în cazul în care contractul este încheiat în folosul unei terţe persoane asigurate, asiguratul o poate înlocui cu o altă persoană pînă la realizarea riscului asigurat.

întreprinderea de evaluare (asiguratul) este obligată:

• la încheierea contractului de asigurare să-i facă cunoscute asigurătorului toate circumstanţele despre care ştie că au importanţă la determinarea gradului de risc, de asemenea să-1 informeze despre încheierea contractelor de asigurare cu alţi asigurători;

• în perioada de acţiune a contractului să i se aducă la cunoştinţă fără întîrziere asigurătorului apariţia noilor circumstanţe de natură să implice o creştere semnificativă a riscului;

• să plătească prima (taxele) de asigurare stipulate în contract;• să respecte clauzele contractului de asigurare;

• să efectueze activitatea de evaluare în conformitate cu regulile stabilite şi general acceptate şi cu cerinţele de asigurare a securităţii pentru terţele persoane.

Asigurătorul este în drept să verifice informaţia prezentată de către asigurat; pe măsura necesităţii să adreseze cereri organelor competente; să rezilieze contractul de asigurare în cazul în care se va descoperi că asiguratul a prezentat informaţii intenţionat false la încheierea contractului de asigurare; în cazul modificării gradului de risc să ceară modificarea clauzelor contractului de

Page 64: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

asigurare. Asigurătorul este în drept să reprezinte interesele asiguratului în instanţă sau să-i apere drepturile în alt mod (acest drept nu este o obligaţie a asigurătorului).

Asigurătorul este obligat: să-1 facă cunoscut pe asigurat cu regulile de asigurare; să asigure confidenţialitatea în relaţiile cu asiguratul, cu excepţia cazurilor prevăzute de legislaţie. După primirea informaţiei avînd indicii riscului asigurat, asigurătorul este obligat: să clarifice circumstanţele realizării evenimentului; în cazul recunoaşterii realizării riscului asigurat să se întocmească actul de asigurare şi să se estimeze mărimea pagubei; după obţinerea documentelor necesare, să se calculeze suma despăgubirii de asigurare; în cazul realizării riscului asigurat, să se facă plata despăgubirii de asigurare (sau să refuze plata) în termenul stipulat în contract după primirea tuturor documentelor necesare.Regulile de asigurare a răspunderii profesionale presupun că asiguraţilor care au încheiat contracte

de asigurare pe un termen de cel puţin un an şi riscuri de asigurare care nu s-au realizat, la încheierea contractului de asigurare pentru perioada următoare li se poate acorda o reducere de 10%-15%.

Avînd în vedere faptul că concepţia activităţii de evaluare în majoritatea ţărilor cu economie de tranziţie presupune participarea la efectuarea evaluării atît a evaluatorilor, cît şi a întreprinderilor de evaluare, în cazul evaluării în scop de asigurare deseori apare întrebarea: asupra cui cade răspunderea?

Dacă evaluatorul practică activitatea profesională cu statut juridic-organizaţional de întreprindere sau societate individuală, atunci răspunderea îi revine lui personal. In cazul unei societăţi (asociaţii), răspunderea va fi solidară. Răspunderea personală nu dispare dacă evaluatorul încetează să mai practice activitatea profesională, ci rămîne în vigoare pînă la expirarea termenului de prescripţie.

Dacă evaluatorul lucrează în componenţa unei întreprinderi - persoană juridică, răspunderea pentru lucrul efectuat o poartă întreprinderea.

După cum arată experienţa asigurării de răspundere civilă a întreprinderii în ţările dezvoltate, toţi asigurătorii insistă ca asiguraţii să plătească de sine stătător o parte din cheltuielile pentru fiecare acţiune de despăgubire, adică să efectueze plata suplimentară. Totodată, multe întreprinderi de evaluare se conduc de următoarele repere: nivelul plăţii suplimentare trebuie să constituie de la 1% pînă la 3% din venitul din onorariul pentru evaluarea efectuată. Pentru firmele mici însă, aceasta creează anumite dificultăţi, dacă se are în vedere faptul că asiguraţii stabilesc niveluri minime destul de înalte ale plăţii suplimentare. De exemplu, în Marea Britanie întreprinderilor de evaluare li se cere o acoperire a riscului de cel puţin 250 000 de lire sterline pentru fiecare acţiune de despăgubire. Dacă onorariul pentru servicii depăşeşte suma de 125 000 de lire sterline, atunci întreprinderea trebuie să aibă o acoperire a riscului (de asigurare) care să depăşească de două ori venitul din onorariu14.

în conformitate cu standardele profesionale pentru activitatea de evaluare, la etapa de încheiere a contractului de executare a lucrărilor de evaluare evaluatorul este obligat să informeze beneficiarul ce calificare are şi dacă este asigurat. Experienţa ţărilor dezvoltate arată că o simplă scrisoarecu indicarea la ce firmă este asigurată întreprinderea de evaluare, iar în caz e necesitate, a limitelor

despăgubirii de asigurare este suficientă pentru ajoritatea beneficiarilor. Unii clienţi pot cere suplimentar întreprinderii de valuare eliberarea unui certificat, special pentru ei, care să confirme că treprinderea corespunde cerinţelor lor privind problemele asigurării.

Dacă întreprinderea de evaluare atrage la efectuarea evaluării şi consul-nţi-subantreprenori, atunci întreprinderea poartă răspundere deplină pentru cţiunile lor. Majoritatea contractelor de asigurare a

răspunderii profesionale revăd în mod automat acoperirea de asigurare pentru acţiunile consul-nţilor-subantreprenori, deşi asigurătorii îşi rezervă totuşi dreptul de a ntenta o acţiune împotriva

subantreprenorului acţiunile cărora au condus la 'apariţia cazului de acţiune injustiţie.

14 Professional indemnity claims: some lessons to be learned. - London: Griffiths and Armour Insurance Brokers. - Volume II. - 1997.

64

Page 65: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

ASOCIAŢIILE PROFESIONALE ALE EVALUATORILOR

7.1. Scopurile şi sarcinile creării asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor

Un rol important în formarea şi dezvoltarea activităţii de evaluare îl joacă asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor. Aceste organizaţii au fost create în toate ţările în care evaluarea s-a constituit ca gen independent de activitate.

In conformitate cu legislaţia Republicii Moldova, asociaţia obştească este o formaţiune benevolă, independentă, autonomă, care s-a constituit în urma exprimări libere a voinţei cetăţenilor ce s-au reunit în temeiul intereselor profesionale şi/sau al altor interese comune pentru realizarea în comun a drepturilor civile, economice, sociale şi culturale şi care nu urmăresc scopuri de obţinea profitului15.

Asociaţiile obşteşti se înfiinţează şi acţionează în scopul realizării şi apărării drepturilor civile, economice, sociale şi a altor drepturi şi libertăţi, dezvoltării activismului social şi a spiritului de iniţiativă al cetăţenilor; satisfacerii intereselor lor profesionale şi de amatori în domeniul creaţiei ştiinţifice, tehnice, artistice; extinderii relaţiilor internaţionale; realizarea altor activităţi ce nu contravin legislaţiei. în funcţie de scopul creării, toate asociaţiile obşteşti şi împart în două grupe: asociaţii social-utile şi asociaţii de avantaj reciproc.

Asociaţiile social-utile sînt asociaţiile care au ca domeniu de activitate apărarea drepturilor omului, instruirea, dobîndirea şi răspîndirea cunoştinţelor, ocrotirea sănătăţii, ajutorul social populaţiei, sprijinirea culturii, artei, protecţiei mediului înconjurător şi a altor sfere avînd caracter de folos obştesc.

Asociaţiile de avantaj reciproc sînt create pentru satisfacerea intereselor particulare, corporative ale membrilor lor.

Asociaţiile obşteşti sînt create şi activează pe principiile liberului consimţămînt, independenţei, autonomiei şi egalităţii în drepturi a tuturor membrilor (participanţilor).

Asociaţiile obşteşti sînt libere în determinarea structurii lor interioare, alegerea scopurilor, formelor şi metodelor de activitate.

Membri ai asociaţiilor obşteşti pot fi cetăţeni ai Republicii Moldova, etăţeni străini şi persoane fără cetăţenie, dacă legislaţia cu privire la lujumite categorii de asociaţii obşteşti nu prevede altceva. I Membri ai asociaţiei obşteşti pot fi persoane fizice şi juridice (asociaţii Obşteşti) interesate în realizarea scopurilor şi sarcinilor asociaţiei respective, ^e îşi legalizează calitatea de membru prin depunerea unei cereri individuale sau a unui alt document.

Asociaţiile obşteşti pot intra în componenţa altor asociaţii obşteşti cu drepturi de membri dacă statutele asociaţiilor prevăd acest lucru. In acest caz, asupra lor se extind drepturile şi obligaţiile membrilor - persoane fizice.

15 Legea Republicii Moldova cu privire la asociaţiile obşteşti nr. 837 din 17.05.1996, art. 1.

Page 66: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

în momentul constituirii asociaţiei obşteşti poate fi aleasă una din următoarele forme de organizare juridică: mişcare obştească, organizaţie obştească, instituţie obştească.

Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor se înfiinţează ca organizaţii obşteşti. Organizaţia obştească este o asociaţie obştească bazată pe cantitatea de membru fixată, creată pentru activitate în comun în scopul realizării scopurilor statutare ale cetăţenilor asociaţi şi apărării intereselor lor comune16.

Legea cu privire la activitatea de evaluare defineşte funcţiile şi sarcinile principale ale organizaţiilor obşteşti ale evaluatorilor în contextul organizării activităţii de evaluare. Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor sînt persoane juridice, care:

• asigură condiţii pentru activitatea profesională a membrilor asociaţiei participînd la elaborarea actelor normative privind activitatea de evaluare;

• asigură instruirea profesională a membrilor asociaţiei, organizează pentru ei cursuri de perfecţionare profesională;

• elaborează codul deontologic al membrilor asociaţiei şi supraveghează respectarea lui;• optimizează metodologia evaluării, organizează activitatea de cercetări ştiinţifice în domeniul

evaluării;• organizează şi desfăşoară seminare, conferinţe, congrese ale evaluatorilor, popularizează

cunoştinţele în domeniul evaluării;• apără drepturile şi reprezintă interesele subiecţilor evaluării pe piaţa serviciilor de evaluare;• exercită controlul asupra calităţii serviciilor de evaluare prestate de membrii asociaţiei;• colaborează cu organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din alte ţări.• Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor, exprimînd interesele profesionale ale membrilor lor,

trebuie să elaboreze standardele de evaluare, obligatorii pentru a fi aplicate de către toţi membrii organizaţii. Aceasta va contribui la ridicarea nivelului calităţii serviciilor de evaluare prestate de membrii organizaţiei, va crea o anumită reputaţie organizaţiei obşteşti.

•• 7.2. Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Moldova

• Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor au luat fiinţă în Moldova pe la mijlocul anilor '90cînd a apărut necesitatea asocierii participanţilor la piaţa imobiliară şi apărării intereselor lor profesionale. Conform clasificării prezentate mai sus, |toatej^ciatiileL evaluatorilor sînt asociaţii de avantaj reciprocjcreate pentru apărarea drepturilor corporative ale membrilor lor. ^Aproape concomitent în Moldova au apărut trei asociaţii obşteşti ale evaluatorilor Asocmixa Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară (AEPI), Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (AREPE), Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Moldova (ANEVAM). 'Mai activ s-au manifestat primele două asociaţiQAsociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară a reunit reprezentanţii celor mai cunoscute burse imobiliare din Moldova. Aria principală de activitate a membrilor acestei asociaţii o constituia piaţa imobiliară din Chişinău şi unele oraşe de subordonare republicană. ^Asociaţia reunea nu numai specialişti din domeniul evaluării, ci şi agenţi imobiliari (brokeri), jurişti, auditori/AEPI organiza conferinţe în problemele dezvoltării pieţei imobiliare şi ale pieţei serviciilor de evaluare, cercetări de analiză a dezvoltării pieţei şi a infrastructurii ei. Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare reunea specialiştii în domeniul evaluării bunurilor imobiliare cu destinaţie agricolă. Membri ai AREPE au devenit savanţii şi specialiştii de frunte în domeniul economiei şi gestiunii bunurilor imobiliare, jfn 1998, AREPE a devenit membru asociat al Grupului European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA)

• noiembrie 1999, Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară şi Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare s-au unit, formînd Camera Naţională de Imobil din

16 Legea Republicii Moldova cu privire la asociaţiile obşteşti nr. 837 din 17.05.1996, art. 1.66

Page 67: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Republica Moldova.^ AREPE a intrat în componenţa Camerei Naţionale de Imobil ca persoană juridicăjpăstrîndu-şi independenţa financiară, economică şi organizaţională. Drepturile de membru asociat al TEGoVA au fost delegate Camerei de Imobil.

• 7.2.1. Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare

• Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (AREPE)a fost creată la 23 iulie 1996 cu denumirea "Asociaţia Profesională a Experţilor pentru Evaluare la Sat". în iulie 1998 această denumire a fost schimbată în "Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare". AREPE este o asociaţie benevolă non-profit a persoanelor fizice, care contribuie la dezvoltarea evaluării, precum şi la dezvoltarea activităţii legate de aceasta în Republica Moldova. Scopul principal al asociaţiei este propagarea activităţii profesionale de evaluare în Moldova. Pentru realizarea scopului propus, asociaţia efectuează următoarele genuri de activitate:

• dezvoltarea învăţământului şi instruirii evaluatorilor;• supravegherea respectării eticii profesionale de către membrii asociaţiei;• dezvoltarea terminologiei şi a metodelor de evaluare, dezvoltarea standardelor şi a normelor

juridice, elaborarea recomandărilor pentru perfecţionarea lor;• reprezentarea membrilor asociaţiei şi apărarea intereselor şi drepturilor lor în organele

administrative, legislative şi judiciare;• colaborarea cu organele guvernamentale şi cu alte asociaţii profesionale, de exemplu, cu

asociaţiile contabililor, băncilor comerciale, ale notarilor în contextul propagării în Moldova a normelor internaţional recunoscute.

Asociaţia are dreptul să achiziţioneze, să arendeze (închirieze) proprietăţi mobiliare şi imobiliare; să deschidă şi să închidă conturi în bănci; să ia credite şi împrumuturi; sa angajeze şi să concedieze lucrători; să creeze filiale ale asociaţiei; să se prezinte în nume propriu şi să reprezinte membrii săi în organele legislative, executive şi judiciare.

Asociaţia publică materiale informative, didactice şi metodice; finanţează, publică şi difuzează literatură de specialitate şi materiale ştiinţifice în problemele evaluării activelor; organizează seminare, conferinţe şi alte activităţi didactice în problemele evaluării bunurilor imobiliare. Membrii asociaţiei contribuie activ la elaborarea multor legi şi altor acte normative în problemele ce ţin de evaluare bunurilor imobiliare, a terenurilor, inclusiv celor cu destinaţie agricolă. Prima carte în Moldova în problemele evaluării terenurilor de asemenea a fost scrisă de membri ai AREPE17. \f Membri ai asociaţiei pot fi cetăţenii Republicii Moldova şi ai altor ţări, cetăţeni străini cu reşedinţă permanentă în Moldova, indiferent de rasă, sex, confesiune şi convingeri politice.

în funcţie de nivelul cerinţelor ce sînt înaintate faţă de membrii asociaţiei, toţi membrii asociaţiei se împart în patru grupe: membri plini, membri asociaţi, membri de onoare şi membri corporativi.

Membrii plini ai asociaţiei trebuie să aibă studii superioare, o pregătire specială în domeniul evaluării, experienţă practică de lucru pe piaţa imobiliară, să nu aibă antecedente penale, să se bucure de o bună reputaţie din punct de vedere juridic, etic, profesional.

Membru asociat al asociaţiei poate fi orice persoană care a terminat cursuri acreditate de evaluare, sau cursuri similare economice sau tehnice; care doreşte să obţină experienţă practică de lucru pe piaţa serviciilor de evaluare; care are vechime în muncă pe piaţa imobiliară din Moldova de cel puţin un an, care nu are antecedente penale şi se bucură de o reputaţie impecabilă.

Titlul de membru de onoare se acordă persoanelor care, în opinia Consiliului de conducere al asociaţiei, au adus o contribuţie importantă la statornicirea profesiei de evaluator, dar nu corespunde tuturor cerinţelor mai sus enumerate. Membrul de onoare trebuie să recunoască statutul şi regulile de

17 T. Bajura, I. Botnarenco, V. Moroz. îndrumător pentru proprietarii cotelor de pămînt şi ai loturilor de pe lîngâ casă. - Chişinău: ARC, 1997.

Page 68: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

conduită în activitatea profesională pentru membrii asociaţiei, precum şi Codul etic al Grupului European al Asociaţiilor de Evaluatori.

Dacă peste 75% din parteneri (fondatori) sau membri ai consiliului de conducere al firmei sînt membri plini ai asociaţiei, atunci o astfel de firmă poate înainta cerere pentru a deveni membru corporativ al asociaţiei. Activitatea unei astfel de firme nu trebuie să contravină statutului, regulilor de conduită şi activităţii profesionale a membrilor asociaţiei. Dacă membri plini ai asociaţiei sînt mai puţin de 75% din partenerii (fondatorii) firmei, atunci o astfel de firmă are dreptul să indice clar şi univoc în publicitatea sa numai faptul că unul sau altul din specialiştii ei sînt membri ai asociaţiei.

Toţi membrii asociaţiei au dreptul să utilizeze titlul de membru al asociaţiei, de categoria respectivă; să aleagă şi să fie ales în Consiliul de conducere al asociaţiei (pentru membrii plini şi asociaţi); să se folosească de serviciile şi bunurile asociaţiei în modul stabilit de Consiliul de conducere; să facă propuneri privind dezvoltarea AREPE; să se publice în publicaţiile asociaţiei şi să primească aceste publicaţii.

Toţi membrii AREPE sînt obligaţi:

• să respecte statutul şi actele normative ale asociaţiei, să îndeplinească deciziile şi regulile adoptate de Consiliul de conducere;

• să păstreze şi să folosească în modul corespunzător patrimoniul asociaţiei;

• să plătească la timp taxa de înscriere şi cotizaţiile de membru;• să menţină reputaţia asociaţiei şi să respecte etica evaluatorului;• să nu divulge unor terţe persoane informaţia confidenţială ce priveşte asociaţia;• să-şi aducă contribuţia la sprijinul informaţional al asociaţiei. Membrii plini şi cei asociaţi au dreptul la obţinerea diplomelor de forma

aprobată de Consiliul de conducere, care confirmă calitatea lor de membru al asociaţiei şi semnate de preşedintele ei. Aceste diplome se păstrează la ei atîta timp cît sînt membri ai asociaţiei.

Organul suprem de conducere al asociaţiei este adunarea generală, care aprobă statutul asociaţiei şi introduce modificări la el, alege Consiliul de conducere şi comisia de revizie, ascultă dările lor de seamă; aprobă rapoartele privind rezultatele activităţii asociaţiei; ia decizii în problemele legate de încetarea activităţii asociaţiei; discută direcţiile şi sarcinile principale în activitatea asociaţiei.

Consiliul de conducere al asociaţiei este organul ei de lucru şi este compus din preşedinte, vicepreşedinte şi membri ai consiliului de conducere. Consiliul de conducere este reprezentantul legitim al asociaţiei în perioada dintre adunările generale. Şedinţele consiliului de conducere se convoacă după necesitate, dar nu mai rar de patru ori pe an. Consiliul de conducere ia decizii cu o majoritate simplă de voturi.

Adunarea generală alege, de asemenea, comisia de revizie pe un termen de pînă la trei ani. Membrii comisiei de revizie au dreptul să participe la şedinţele Consiliului de conducere al asociaţiei cu drept de vot consultativ. Comisia de revizie este subordonată adunării generale a asociaţiei şi îşi face darea de seamă în faţa ei. Comisia de revizie controlează activitatea economică şi financiară a AREPE; verifică respectarea statutului şi a hotărîrilor adunării generale şi ale consiliului de conducere; prezintă adunării generale concluziile şi propunerile în baza rezultatelor reviziilor.

7.2.2. Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova'

Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova (CNI-RM) este o asociaţie benevolă non-profit non-guvernamentală a persoanelor fizice şi juridice, care contribuie la dezvoltarea activităţii de

68

Page 69: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluare şi a domeniilor înrudite pe baza comunităţii de interese a membrilor ei. Camera de Imobil este o persoană juridică, are denumire de firmă, balanţă independentă, conturi în bănci, ştampilă, blanchete cu denumirea firmei şi rechizitele necesare, emblemă şi drepturi exclusive de utilizare a lor.

Scopurile principale ale constituirii Camerei de Imobil sînt:• contribuirea la formarea şi dezvoltarea pieţei imobiliare şi a pieţei serviciilor de evaluare în

Moldova;

• apărarea intereselor şi drepturilor participanţilor profesionişti la piaţa imobiliară.Camera de Imobil din Moldova îşi propune să-şi desfăşoare activitatea în următoarele direcţii: să

dezvolte pregătirea membrilor săi în domeniul activităţii de evaluare, să organizeze stagieri, procesul de certificare şi atestare a participanţilor la piaţa imobiliară în domeniul activităţii de evaluare; să efectueze expertize independente în probleme de evaluare; să dezvolte etica profesională a evaluatorului şi să controleze respectarea ei de către membrii asociaţiei.

Camera Naţională de Imobil participă şi la elaborarea bazei normative şi juridice a activităţii de evaluare, reprezintă membrii asociaţiei şi apără drepturile şi interesele lor în organele administrative, legislative şi judiciare. Camera de Imobil stabileşte şi perfecţionează relaţiile cu organizaţiile guvernamentale, naţionale şi internaţionale privind dezvoltarea activităţii pe piaţa imobiliară.

Sarcinile concrete care stau în faţa Camerei Naţionale de Imobil din Republica Moldova sînt pregătirea, finanţarea şi difuzarea literaturii de specialitate şi ştiinţifice în problemele funcţionării pieţei imobiliare, publicarea materialelor didactice şi metodice, organizarea şi desfăşurarea conferinţelor, seminarelor în problemele evaluării, formării pieţei imobiliare, politicii formării preţurilor.

După forma de organizare juridică. Camera de Imobil este o organizaţia obştească (neguvernamentală), bazată pe principiile participării benevoie, independenţei, activităţii non-profit.

Membri ai Camerei Naţionale de Imobil pot fi cetăţeni ai Republicii Moldova şi cetăţeni ai altor ţări care au permis de reşedinţă permanentă în Moldova, indiferent de rasă, confesiune, sex şi copvingeri politice.

Ca şi în AREPE, în Camera de Imobil există patru grupe de membri: membri plini; membri asociaţi; membri de onoare; membri corporativi.

Faţă de membrii Camerei de Imobil se înaintează aceleaşi cerinţe ca şi în AREPE. Se deosebesc doar cerinţele înaintate faţă de membrii corporativi, în conformitate cu statutul Camerei de Imobil, dacă peste 25% din parteneri (fondatori) sau peste 50% din lucrătorii firmei sînt membri plini ai Camerei, atunci firma respectivă este în drept să înainteze cerere pentru a deveni membru corporativ al Camerei. Activitatea acestei firme nu trebuie să contravină statutului, regulilor de conduită şi activităţii profesionale a Camerei de Imobil.

Nici un membru al Camerei nu are dreptul să treacă dintr-o categorie de membri în alta dacă nu a plătit cotizaţiile şi nu a îndeplinit toate obligaţiile legate de categoria din care face parte în prezent.

Drepturile membrilor Camerei de Imobil depind de categoria de membri ai organizaţiei din care face parte evaluatorul. Toţi membriiCamerei de Imobil au dreptul să se folosească de titlul lor. Membrii plini şi membrii asociaţi au dreptul să aleagă şi să fie aleşi ca membri ai Consiliului Camerei, să beneficieze de serviciile şi patrimoniul Camerei în modul stabilit de Consiliul Camerei. Toţi membrii Camerei, în afară de membrii corporativi, pot folosi simbolica Camerei, în modul stabilit de Consiliu. Ei au dreptul să obţină de la Cameră informaţie cu privire la activitatea ei, să participe la acţiunile Camerei cu dreptul de a lua parte la vot (membrii asociaţi, membrii de onoare şi corporativi au dreptul de vot consultativ),

Page 70: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

să facă propuneri privind dezvoltarea activităţii Camerei, să se publice în publicaţiile Camerei şi să primească aceste publicaţii.

Toate categoriile de membri ai Camerei sînt obligaţi:

• să respecte statutul şi actele normative ale Camerei şi să îndeplinească deciziile şi regulile adoptate de Consiliul Camerei;

• să păstreze şi să folosească în modul cuvenit patrimoniul Camerei;• să plătească la timp taxa de înscriere şi cotizaţiile de membru;

• să susţină reputaţia Camerei şi să respecte etica profesională a participantului profesionist la piaţa imobiliară;

• să nu divulge unor terţe persoane informaţia confidenţială referitoare la Cameră;• să-şi aducă contribuţia la susţinerea informaţională a Camerei. Organul suprem de conducere al Camerei este Adunarea Generală a

membrilor ei, care se convoacă nu mai rar de o dată pe an. Adunarea generală aprobă statutul şi introduce modificări în el; alege Consiliul şi comisia de revizie a Camerei; ascultă dările de seamă ale Consiliului şi comisiei de revizie; aprobă raportul de activitate şi bugetul anual al Camerei; discută sarcinile şi direcţiile principale de activitate ale Camerei; ia hotărîrea cu privire la încetarea activităţii ei.

în perioada dintre adunările generale, activitatea Camerei se desfăşoară sub conducerea Consiliului Camerei. Consiliul este ales pe un termen de pînă la trei ani. Consiliul conduce activitatea curentă: primeşte noi membri în rîndurile Camerei, îi scoate sau îi exclude din componenţa Camerei; pregăteşte şi convoacă Adunarea Generală; pregăteşte raportul de activitate al Camerei pe anul ce s-a scurs şi face bilanţul anual; îndeplineşte alte obligaţii care nu sînt exclusiv în competenţa Adunării Generale.

Comisia de revizie este aleasă pe un termen de trei ani pentru controlul activităţii financiar-economice a Camerei (nu mai rar de o dată pe an); supravegherea respectării statutului şi înfăptuirea deciziilor organelor de conducere; prezentarea la Adunarea Generală a concluziilor şi propunerilor făcute în baza rezultatelor reviziilor şi a activităţii de supraveghere.

ASOCIAŢIILE PROFESIONALE ALE EVALUATORILOR DIN CSI

8.1. Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Rusia

în prezent, în Rusia există numeroase organizaţii obşteşti ale evaluatorilor, fiecare dintre ele căutînd să se situeze pe primul loc în sfera pregătirii metodice şi instruirii evaluatorilor. Printre cele mai cunoscute organizaţii de acest fel se numără: Societatea evaluatorilor din Rusia, Institutul evaluatorilor independenţi, Liga experţilor independenţi, parteneriatul non-profit "Colegiul evaluatorilor din Rusia", Liga naţională a subiecţilor activităţii de evaluare ş. a.

Societatea evaluatorilor din Rusia (SER) este o organizaţie obştească benevolă, creată în scopul de a sprijini activitatea specialişilor-evaluatori, de a asigura apărarea drepturilor de autor al membrilor ei, de a reprezenta interesele comune în organele de stat şi alte organe corespunzătoare, precum şi în

70

Page 71: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

organizaţii internaţionale. SER a fost înfiinţată la 5 martie 1993, în temeiul deciziei Conferinţei evaluatorilor.

Scopul creării Societăţii evaluatorilor din Rusia este sprijinirea activităţii specialiştilor care se ocupă cu evaluarea a diverselor tipuri de obiecte ale drepturilor civile pe teritoriul Rusiei. în vederea realizării scopului propus, societatea rezolvă următoarele sarcini:• elaborarea şi menţinerea sistemului de control asupra calităţii serviciilor de evaluare;

• exercitarea controlului obştesc asupra activităţii profesionale a membrilor Societăţii prin certificarea lor;

• sprijinirea instruirii, obţinerii şi ridicării calificării evaluatorilor;• sprijinirea instituţiilor de stat în elaborarea de noi programe de studii pentru pregătirea evaluatorilor profesionişti;

• participarea la elaborarea Standardelor de evaluare;• colectarea de informaţie şi crearea bazelor de date în scopul acordării de ajutor membrilor Societăţii în activitatea lor profesională;

• popularizarea activităţii Societăţii;• întreţinerea relaţiilor cu alte societăţi profesionale (ale contabililor, auditorilor, etc.);• studierea experienţei internaţionale de evaluare, întreţinerea relaţiilor cu societăţi profesionale ale evaluatorilor din SUA, Marea Britanie, Germania, Franţa, Canada, Japonia, alte ţări şi organizaţii internaţionale;

• • reprezentarea şi apărarea drepturilor, intereselor profesionale ale membrilor săi în organele puterii de stat ale administraţiei publice locale şi înalte asociaţii obşteşti.

• Activitatea SER este reglementată, în afară de Statut, pe baza a trei• documente oficiale:

• Declaraţia societăţii evaluatorilor, care informează pe toţi potenţialii consumatori de servicii de evaluare asupra principalelor scopuri şi sarcini ale societăţii; asupra criteriilor de înaltă activitate profesională în domeniul evaluării, adică de competenţă şi etică din punctul de vedere al societăţii; asupra obligaţiilor asumate de societate şi membrii ei în faţa consumatorilor şi modul de îndeplinire a obligaţiilor.

• Standardele practicii profesionale de evaluare a bunurilor imobiliare reglementează cerinţele profesionale faţă de munca evaluatorului, stabilesc terminologia şi metodele de evaluare, cerinţele faţă de calitatea informaţiei utilizate, forma şi conţinutul raportului de evaluare.• Codul de etică profesională al membrilor Societăţii evaluatorilor din Rusia conţine criterii care permit a recunoaşte acţiunile profesionale ale membrilor Societăţii în domeniul evaluării ca fiind sau nefiind etice.

• Sarcinile principale ale Societăţii evaluatorilor din Rusia sînt sprijinul metodic şi informaţional al membrilor săi în problemele evaluării, asigurării unei calităţi înalte a serviciilor prestate şi ridicarea permanentă a nivelului lor profesional. SER este membru al Corporaţiei (ghildei) evaluatorilor profesionişti din Rusia, precum şi membru al unor organizaţii internaţionale cum ar fi TEGoVA, Congresul Atlantic al evaluatorilor şi consultanţilor (Pan-Pacific Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Conselors, Japan). SER a stabilit contacte de lucru cu asociaţii profesionale de evaluatori din SUA, Marea Britanie, Japonia.

• în cadrul dezvoltării activităţii de instruire, SER a înfiinţat Academia de Evaluare, devenind şi unul din fondatorii Agenţiei naţionale de evaluare, unde tutelează munca de asigurare metodică şi cu cadre.

• lncepînd din 1995, SER editează publicaţia oficială "Evaluatorul rus", care informează despre evenimentele legate de activitatea de evaluare, publică materiale normative şi metodice, le face cunoscută cititorilor experienţa de lucru a evaluatorilor din diferite regiuni ale Rusiei. Din 1996, SER

Page 72: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

editează revista ştiinţifico-practică trimestrială "Problemele evaluării"; din 1997 - anuarul "Registrul evaluatorilor şi al firmelor de evaluare".

• SER a constituit o comisie disciplinară şi de soluţionare a litigiilor, abilitată cu funcţii de verificare a conformităţii acţiunilor membrilor societăţii cu statutul şi cerinţele Standardelor eticii profesionale, precum şi de reglementare a situaţiilor de conflict şi reprezentare a intereselor SER în cazul examinării în instanţele de judecată a chestiunilor litigioase privind activitatea membrilor SER

• Membri ai SER pot fi persoane fizice care au atins vîrsta de 18 ani (cetăţeni ai Rusiei, persoane fără cetăţenie, cetăţeni străini) şi persoane juridice - asociaţii obşteşti interesate în rezolvarea în comun a sarcinilor societăţii, care au drepturi şi obligaţii egale. La începutul anului 2002, SER avea în regiunile Rusiei 75 de filiale, care reuneau 2500 de evaluatori.

• Institutul evaluatorilor independenţi primeşte în rîndurile sale numai persoanele care au participat la seminarul de două săptămîni de evaluare a bunurilor imobiliare al Institutului de dezvoltare economică al Băncii Mondiale. Institutul evaluatorilor independenţi se bucură de sprijin din partea Corporaţiei evaluatorilor profesionişti din Rusia şi a Băncii Mondiale, organizează în mod regulat instruirea membrilor săi şi îi asigură cu literatură metodică.

• Liga experţilor independenţi, spre deosebire de Institutul evaluatorilor independenţi, primeşte în rîndurile sale atît persoane juridice, cît şi persoane fizice. Afară de aceasta, în Liga experţilor independenţi există răspunderea colectivă pentru rezultatele evaluării, aici pentru prima dată a fost introdusă asigurarea riscului în activitatea de evaluare şi asigurare bunurilor imobiliare evaluate pe bază de contract cu Institutul Asigurării de Stat. Liga conlucrează activ cu Biroul de inventariere tehnică din Rusia, ceea ce îi asigură posibilităţi suplimentare la prestarea serviciilor legate de obţinerea creditelor prin gajarea bunurilor imobiliare. In caz de nerambursare a creditului, membrii Ligii se obligă să scoată din gaj sau să vîndă bunul imobiliar după reevaluare pentru 80% din valoarea declarată. Liga desfăşoară seminare de pregătire a evaluatorilor şi se obligă să-i angajeze pe audienţi după instruire la muncă în subdiviziunile organizaţiei sau în filialele sale regionale.

• Parteneriatul non-profit "Colegiul evaluatorilor din Rusia", înfiinţat în aprilie 1997, reuneşte în componenţa sa peste 120 de organizaţii de evaluare profesionale independente din 50 de regiuni ale Rusiei, care îşi desfăşoară activitatea lor pe piaţa serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare din 1993-1994 şi au în statele lor colaboratori de înaltă calificare. Membri ai acestei asociaţii sînt persoane fizice şi juridice care îşi desfăşoară activitatea în diferite segmente ale pieţei în domeniul consultanţei financiare şi administrative, prestarea serviciilor de evaluare, audit, dezvoltare. Colegiul evaluatorilor din Rusia este membru al Camerei de comerţ şi industrie din Rusia, Uniunii industriaşilor şi întreprinzătorilor din Rusia, Organizaţiei internaţionale a participanţilor la piaţa imobiliară (FIABSI), al Corporaţiei evaluatorilor profesionişti din Rusia. Lucrările efectuate de membrii asociaţiei, la cererea beneficiarului, pot fi verificate de Comisia pentru standardizare şi certificare şi Consiliul de experţi al asociaţiei.

• Liga naţională a subiecţilor activităţii de evaluare - organizaţie obştească, înfiinţată în 1999 pentru sprijinul profesional al independenţei şi autenticităţii evaluărilor efectuate de evaluatorii ruşi şi recunoaşterea acestor evaluări de către investitorii străini. Sarcinile acestei organizaţii sînt şi:

• acordarea de ajutor organelor puterii de stat şi regionale la elaborarea şi implementarea standardelor profesionale şi a normativelor de evaluare a bunurilor imobiliare şi a altor tipuri de proprietate la nivelul cerinţelor internaţionale în scop de impozitare, încheierea tranzacţiilor, aprecierea eficienţei gestionării patrimoniului, sechestrării, înstrăinării patrimoniului, etc.;

• formarea Institutului evaluatorilor patrimoniului de stat şi municipal şi susţinerea statutului lui;

72

Page 73: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• apărarea intereselor proprietarilor ruşi, inclusiv în regiuni, în faţa evaluatorilor şi auditorilor străini la pregătirea proiectelor investiţionale şi formarea instrumentelor de gajare.

Liga naţională a subiecţilor activităţii de evaluare consideră oportună iniţierea colaborării cu administraţiile regiunilor din Rusia în domeniile:

• organizarea licenţierii activităţii de evaluare;• elaborarea normativelor pentru activitatea de evaluare, luîndu-se în calcul condiţiile locale;• organizarea lucrărilor de efectuare a evaluării masive a bunurilor imobiliare în scopul

impozitării şi instituirea registrului proprietăţilor;• organizarea certificării serviciilor de evaluare pe baza sistemelor naţionale şi internaţionale de

certificare, acreditare şi atestare a evaluatorilor de diferite niveluri în aceste sisteme;

• elaborarea cerinţelor faţă de evaluatorii patrimoniului de stat şi regional, certificarea lui şi ţinerea registrului acestor evaluatori;

• apărarea intereselor întreprinderilor din Rusia şi regiuni la atragerea investiţiilor străine şi determinarea valorii gajului;

• desfăşurarea seminarelor comune de pregătire a specialiştilor de diferite niveluri în problemele activităţii de evaluare.

8. 2. Organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări ale CSI

UCRAINA

în Ucraina, necesitatea acută de specialişti evaluatori a apărut în 1993-1994, cînd a început procesul privatizării. Era necesar să se elaboreze metodologia evaluării proprietăţii de stat, deoarece valoarea de inventariere a obiectului putea fi de cîteva ori mai mică decît preţul de piaţă. în 1994 a fost creată Asociaţia evaluatorilor din Ucraina (AEU), sarcina principală a Căreia este necesitatea schimbului de experienţă şi protejării specialiştilor ; naţionali în faţa concurenţei externe. Societatea evaluatorilor din Ucraina a aprobat "Normele activităţii profesionale a evaluatorului", elaborate în baza normelor etice şi standardelor profesionale general recunoscute în lume. Aceste norme sînt obligatorii pentru toţi membrii AEU, care trebuie să le aplice în activitatea lor profesională. Normele activităţii profesionale a evaluatorului cuprind următoarele compartimente: etica profesională; definiţiile; cerinţele profesionale faţă de evaluarea bunurilor imobiliare; cerinţele profesionale faţă de evaluarea bunurilor mobiliare; cerinţele profesionale faţă de evaluarea afacerilor.

Societatea evaluatorilor din Ucraina este membru asociat al TEGoVA, în activitatea sa ea se conduce de Statutul şi Codul Etic al acestei organizaţii.

In Ucraina a fost creat mediul juridic necesar pentru activitatea de evaluare. în iulie 2001 a fost adoptată legea cu privire la evaluarea proprietăţilor imobiliare, drepturilor patrimoniale şi activitatea profesională de evaluare în Ucraina.

Belorusia Societatea evaluatorilor din Belorusia (SEB) a fost înfiinţată în 1996, cînd a apărut necesitatea creării instituţiei evaluării independente. în şirul de profesii economice ce deservesc necesităţile pieţei a apărut şi profesia de evaluator expert. Organizaţia non-profit SEB reuneşte evaluatorii calificaţi din diverse domenii de activitate: evaluatori de bunuri imobiliare, utilaje, transporturi, întreprinderi, complexe de producţie, etc. în ultimul timp la ei s-au adăugat evaluatorii proprietăţii intelectuale. SEB numără circa 90 de membri. Din momentul infiinţării sale, SEB lucrează în vederea creării şi dezvoltării în Belarus a instituţiei evaluării independente. începînd din 1996, împreună cu

Page 74: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Universitatea de stat din Belarus, asociaţia contabililor şi Camera auditorilor, editează revistă ştiinţifico-practică lunară "Evaluarea patrimoniului (activelor) agenţilor economici". Din 1997 SEB desfăşoară seminarul ştiinţifico-metodic permanent "Economia bunurilor imobiliare şi evaluarea proprietăţii".

O atenţie deosebită se acordă calităţii efectuării evaluării. Din 1998 în Belarus acţionează Consiliul de onoare, creat pentru soluţionarea eventualelor situaţii litigioase în legătură cu evaluarea. SEB caută să asigure o abordare metodologică unică în evaluarea diferitelor categorii de bunuri imobiliare pe baza Standardelor Europene de Evaluare. în acest scop au fost încheiate contracte de colaborare între SEB şi structurile de stat, care patronează diferite genuri de activitate de evaluare în Belarus. Scopul contractelor este unirea eforturilor evaluatorilor în elaborarea unei abordări unice a evaluării patrimoniului.

KAZAHSTAN

Asociaţia evaluatorilor din Kazahstan (AEK) a fost înfiinţată în mai 1997. Este o organizaţie non-profit, care reuneşte 20 de organizaţii şi circa 400 de specialişti în domeniul evaluării patrimoniului. Membri ai AEK sînt persoane juridice, care activează în toate regiunile ţării. Asociaţia evaluatorilor din Kazahstan este membru activ al Comitetului internaţional pentru standardele de evaluare - IVSC, precum şi membru al Consiliului coordonator al asociaţiilor naţionale ale evaluatorilor din ţările CSI. în baza contractelor bilaterale, AEK colaborează cu Societatea evaluatorilor din Rusia, Camera de comerţ şi industrie din Kazahstan, Camera auditorilor din Kazahstan, Asociaţia băncilor din Kazahstan.

KÎRGÎZSTAN

Activitatea de constituire a organizaţiilor autoreglatoare ale evaluatorilor din Kîrgîzstan a început din anul 2000. Asociaţia obştească a evaluatorilor din Republica Kirgizia a luat fiinţă în iulie 2000 în baza reînregistrării Asociaţiei obşteşti 'TRUSTEE" şi este singura asociaţie independentă autoreglatoare a evaluatorilor din Kîrgîzstan. Infrastructura pentru activitatea de evaluare în Kîrgîzstan se formează cu sprijinul fundaţiei "Eurasia", guvernului ţării, asociaţiilor evaluatorilor din Belarus şi Rusia. In anul 2000, printr-o hotărâre a guvernului Kîrgîzstanului, a fost aprobată componenţa Consiliului pentru estimarea valorii bunurilor, în care au fost incluşi, pe lîngă reprezentanţii structurilor de stat, şi reprezentanţi ai organizaţiilor de evaluare independente, ai asociaţiilor obşteşti şi ai instituţiilor de învăţămînt superior care pregătesc specialişti evaluatori. Asociaţia obştească a evaluatorilor din Kîrgîzstan, din anul 2000, este membru al Consiliului coordonator pentru activitatea de evaluare al CSI, iar în septembrie 2001 a fost organizaţia-gazdă a Congresului IV al evaluatorilor din ţările CSI.

Consiliul pentru estimarea valorii patrimoniului a aprobat sistemul Standardelor de Evaluare a patrimoniului Republicii Kîrgîzstan pe tipuri de activitate de evaluare: evaluarea bunurilor imobiliare, evaluarea mijloacelor de producţie, a maşinilor şi utilajului; evaluarea activelor nemateriale şi a obiectelor proprietăţii intelectuale; estimarea întreprinderii în funcţionare (afacerii) şi a complexului patrimonial.

In prezent, în Kîrgîzstan este în discuţie proiectul de lege cu privire la activitatea de evaluare, a început licenţierea lucrărilor de evaluare a bunurilor imobiliare, se lucrează asupra perfecţionării pregătirii specialiştilor evaluatori.

74

Page 75: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

UZBEKISTAN

Asociaţia obştească "Societatea Evaluatorilor din Uzbekistan" este o formaţiune benevolă, creată în baza exprimării libere a voinţei cetăţenilor reuniţi pentru realizarea în comun a drepturilor, libertăţilor şi intereselor lor legitime în domeniul activităţii de evaluare. Scopul creării societăţii este de a sprijini activitatea profesională a evaluatorilor pe teritoriul Republicii Uzbekistan şi în afara hotarelor ei. Pentru realizarea scopului propus, societatea rezolvă următoarele sarcini:• elaborarea şi sprijinirea sistemului de control asupra calităţii serviciilor de evaluare;

• efectuarea certificării activităţii profesionale a membrilor Societăţii pe calea atestării lor;

• sprijinirea instruirii şi ridicării nivelului profesional al evaluatorilor;• colaborarea la elaborarea de noi programe de instruire în pregătirea evaluatorilor profesionişti;• participarea la elaborarea actelor normative şi a materialelor metodice în domeniul evaluării, inclusiv a Standardelor pentru activitatea de evaluare;

• colectarea informaţiei şi crearea bazelor de date privind tranzacţiile încheiate, documentaţia juridico-normativă în scopul de a acorda ajutor membrilor Societăţii în activitatea lor profesională;• organizarea de conferinţe, prezentări, seminare, expoziţii pe tipurile principale ale activităţii de evaluare;• întreţinerea relaţiilor cu alte asociaţii profesionale obşteşti (auditori, contabili, evaluatori profesionişti ş. a.);• întreţinerea legăturilor cu societăţile profesionale de evaluatori din alte ţări şi organizaţii internaţionale;• reprezentarea şi apărarea intereselor profesionale ale membrilor săi în organele puterii de stat, administraţii publice locale şi în alte asociaţii obşteşti.

Membri ai Societăţii pot fi persoane fizice care au atins vîrsta de 21 de ani şi persoane juridice - asociaţii obşteşti care susţin scopurile şi sarcinile Societăţii, recunosc statutul Societăţii şi care au plătit taxa de înscriere şi cotizaţiile de membru. Membrii Societăţii au aceleaşi drepturi şi obligaţii. Pentru membrii Societăţii sînt stabilite următoarele categorii de calificare: membru activ al Societăţii; evaluator certificat; expert în evaluare; magistru în evaluare.

Categoria de calificare "membru activ al Societăţii" se acordă membrilor Societăţii care au trecut pregătirea profesională la cursurile profesionale de evaluare ale Societăţii sau în alte centre de instruire, programele cărora sînt recunoscute de către Societate. Categoriile de calificare "evaluator certificat", "expert în evaluare", "magistru în evaluare" se acordă membrilor Societăţii după trecerea cu succes a procedurii de atestare.

Societatea garantează beneficiarilor că lucrările de evaluare efectuate de membrii ei cărora li s-au acordat categoriile de calificare sus-menţionate corespund actelor normative în vigoare.

în cadrul Societăţii evaluatorilor din Uzbekistan activează cîteva comisii în conformitate cu principalele direcţii de activitate: comisia pentru disciplină şi pretenţii; comisia de atestare; comisia pentru standardizare şi certificare; comisia didactico-metodică; comisia pentru asigurarea infor-maţională.

în Uzbekistan a fost creată o bază juridică şi metodologică a activităţii de evaluare destul de dezvoltată. A fost elaborată legea Republicii Uzbekistan cu privire la activitatea de evaluare, recomandările metodice pentru evaluarea de piaţă a terenurilor urbane, recomandări metodice pentru evaluarea economică a clădirilor şi construcţiilor prin metode de piaţă. Din 1998 se lucrează asupra creării sistemului naţional al standardelor de evaluare a patrimoniului Republicii Uzbekistan. în perioada 1999-2000 au fost elaborate şi aprobate următoarele standarde: O'z DSt-926 Valoarea de

Page 76: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

piaţă ca bază de evaluare; O'z SDt-927 Baze de evaluare, altele decît valoarea de piaţă; O'z SDt-929 Evaluarea bunurilor imobiliare (terenurilor, construcţiilor neterminate, clădirilor şi edificiilor); O'z DSt-930 Evaluarea mijloacelor de producţie, maşinilor şi utilajului; O'z DSt-852 Noţiuni şi principii generale de evaluare ş.a. în conformitate cu Anexa 1 a Hotărîrii Ministerului Muncii al Republicii Uzbekistan din 27 ianuarie 1999 "Lista profesiilor şi funcţiilor lucrătorilor incluse în clasificatorul republican", profesiei de evaluator i s-a atribuit un cod, sînt stabilite obligaţiile funcţionale şi cerinţele de calificare faţă de specialiştii evaluatori.

8.3. Consiliul asociaţiilor evaluatorilor din CSIIdeea creării unei asociaţii obşteşti unice, care ar reuni toate organizaţiile profesionale ale

evaluatorilor din CSI a apărut pe la mijlocul anilor '90, cînd au devenit evidente sarcinile comune în domeniul creării metodologiei de evaluare, elaborării standardelor de evaluare, ridicării nivelului profesional al evaluatorilor, care stăteau în fata tuturor asociaţiilor de evaluatori din CSI.

Spre sfîrşitul anilor '90 a fost înfiinţat Consiliul Coordonator pentru activitatea de evaluare din CSI, în care au intrat organizaţiile de evaluare din Rusia, Ucraina, Belarus, Azerbaidjan, Kîrgîzstan, Kazahstan şi Uzbekistan. La Congresul internaţional al evaluatorilor "Globalizarea activităţii de evaluare", care a avut loc în septembrie 2001 în Kîrgîzstan, reprezentanţii asociaţiei evaluatorilor din Moldova şi Armenia şi-au exprimat, de asemenea, dorinţa de a intra în Consiliul Coordonator pentru activitatea de evaluare. La aceeaşi reuniune s-a luat decizia de a transforma Consiliul Coordonator în organizaţia internaţională - Consiliul asociaţiilor evaluatorilor din CSI (CAE CSI). A fost semnat un acord de constituire, conform căruia Consiliul va efectua coordonarea activităţii de evaluare în cadrul CSI.

Consiliul urmează să contribuie la armonizarea legislaţiei ţărilor participante, astfel încît procedura de evaluare să faciliteze investirile reciproce. Foarte actuală este, de asemenea, problema armonizării codurilor etice, standardelor de evaluare ale ţărilor participante, precum şi colaborarea cu organizaţiile internaţionale. Se preconizează că Consiliul va promova o politică unică în cadrul Grupului European al Asociaţiilor Evaluatorilor şi în cadrul Comitetului Internaţional pentru Standardele de Evaluare. Aceasta, între altele, va ajuta la obţinerea drepturilor unice pentru toate ţările participante asupra traducerii ediţiei noi a Standardelor Internaţionale şi Europene de evaluare în limba rusă, care este limbă de lucru şi în Consiliul Asociaţiilor Evaluatorilor din CSI şi de evaluare din CSI.

Acordul de constituire cu privire la crearea şi activitatea asociaţiei internaţionale "Consiliul Asociaţiilor Evaluatorilor din CSI" (CAE CSI) a fost semnat la 18 mai 2002. Fondatori ai CAE CSI sînt Asociaţia evaluatorilor din Belarus, Asociaţia evaluatorilor din Kazahstan, Societatea evaluatorilor din Kîrgîzstan, Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova, Societatea evaluatorilor din Rusia. Sediul CAE CSI se află în or. Minsk, Republica Belarus. CAE CSI va obţine drepturile de persoană juridică de la data înregistrării sale oficiale. CAE CSI este o organizaţie non-profit, adică persoană juridică care nu are ca scop principal al activităţii sale obţinerea de profit şi care nu repartizează profitul obţinut între membrii asociaţiei. Toţi membrii CAE CSI au drepturi şi obligaţii egale, prevăzute de statutul acestei organizaţii. Patrimoniul CAE CSI se formează din taxele de înscriere şi cotizaţiile de membru, altor încasări care nu sînt interzise de legislaţie. Activitatea CAE CSI poate fi încetată numai în temeiurile prevăzute de Legislaţia civilă a Republicii Belarus şi Legii Republicii Belarus cu privire la asociaţiile obşteşti.

76

Page 77: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

ASOCIAŢIILE EVALUATORILOR DIN ŢĂRILE EUROPEI OCCIDENTALE ŞI SUA

9.1. Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA) 9.1.1. Istoria înfiinţării, scopurile şi obiectivele TEGoVA

Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVOFA) a fost înfiinţat ca asociaţie non-profit a organizaţiilor naţionale de evaluatorii la 4 mai 1977 în conformitate cu legislaţia Belgiei. Această asociaţie cuprindea majoritatea organizaţiilor profesionale europene preocupate de evaluarea bunurilor imobiliare. Iniţial, în componenţa TEGOVOFA intrau asociaţiile din Belgia, Franţa, Germania, Irlanda şi Marea Britanie. Mai tîrziu TEGOVOFA a fuzionat cu organizaţia soră EURO VAL, după care grupul şi-a schimbat denumirea în TEGoVA.

Membrii TEGoVA reprezintă organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din ţările Uniunii Europene cu participarea activă crescîndă a partenerilor din ţările Comunităţii Economice Europene, precum şi din Europa Centrală şi de Est, inclusiv din Polonia, Ungaria, Cehia, Bulgaria, România, Rusia, ţările Baltice, Ucraina, Belarus, iar din 1998 şi Moldova.

TEGoVA lucrează în strînsă colaborare cu Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC), asociaţiile evaluatorilor din SUA, Australia, Noua Zelandă. Standardele şi metodologia comune permit prezentarea unor valori coerente, atît pentru scopuri publice cît şi private, cu beneficii semnificative pentru comerţ şi industrie, pentru sectorul financiar, şi al investitorilor instituţionali, ca şi pentru numărul tot mai mare de persoane care depind direct sau indirect de eficienţa economică a acestor sectoare. Unul din principiile de bază ale TEGoVA este promovarea standardelor comune de evaluare. încă de la înfiinţarea TEGoVA, unul din principalele obiective ale asociaţiei a fost de a stabili şi a publica standarde comune de evaluare, care să exprime opinia organizaţiilor profesionale din toate ţările Uniunii Europene. Standardele Europene de Evaluare din 2000, acum în vigoare, sînt actualizate, luîndu-se în considerare schimbările produse în Uniunea Europeană şi importanţa crescîndă a legislaţiei naţionale, piaţa unică, internaţionalizarea afacerilor. Noile Standarde sînt mai complete în comparaţie cu versiunea anterioară, fiind elaborate în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) şi reflectă cea mai bună practică de evaluare din Europa.

Deşi au fost elaborate şi se aplică cu succes standardele Europene unice de evaluare, mai există totuşi deosebiri în modul de abordare, metodele, principiile de evaluare aplicate, generate parţial de tradiţiile de evaluare din anumite ţări, parţial de legislaţiile locale în domeniu. Astfel că TEGoVA a creat un grup de lucru pentru studierea deosebirilor în legislaţia ţărilor participante în scopul elaborării unor recomandări corespunzătoare.

TEGoVA este o organizaţie benevolă a asociaţiilor de evaluatori din cele mai mari ţări europene. Participanţii ei se împart în trei categorii: membri plini, membri asociaţi şi observatori.

Membri plini ai TEGoVA sînt ţările membre ale Uniunii Europene: Austria, Belgia, Danemarca, Finlanda, Franţa, Germania, Grecia, Irlanda, Italia, Olanda, Portugalia, Spania, Suedia, Marea Britanie, Norvegia.

Din categoria membrilor asociaţi ai TEGoVA fac parte asociaţiile evaluatorilor din ţările Europei Centrale şi de Est: Albania, Belarus, Bulgaria, Cehia, Estonia, Letonia, Lituania, Moldova, România, Polonia, Rusia, Ucraina.

Observatori în TEGoVA sînt: Republica Populară Chineză, Jordania, " Luxemburg, Slovacia, Slovenia, Elveţia, Turcia, SUA, Canada.

Pe lîngă aceste trei categorii de membri TEGoVA, există şi categoria "Membri de onoare ai TEGoVA", din care fac parte persoanele ce au adus o contribuţie personală importantă la dezvoltarea asociaţiei. Membrii de onoare se bucură de toate drepturile membrilor TEGoVA, mai puţin dreptul de participare la vot.

Page 78: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

In prezent, TEGoVA are în componenţa sa în calitate de membri plini şi membri asociaţi 38 de asociaţii profesionale din 27 de ţări, precum şi observatori din 11 ţări (organizaţii).

Cerinţele faţă de membri:

Una dintre principalele cerinţe faţă de asociaţiile care aspiră să devină membri ai TEGoVA este recunoaşterea Codului etic al TEGoVA drept criteriu fundamental pentru implementarea practicii de evaluare. Acest document nu are putere juridică şi trebuie privit ca supliment la legislaţia naţională şi practica naţională de evaluare în asociaţiile membre ale TEGoVA. Asociaţiile membre ale TEGoVA trebuie să înainteze cerinţe clare faţă de membrii săi în ceea ce priveşte calificarea, regulile de conduită profesională, recurgerea la asistenţa altor evaluatori, comportarea în cazul apariţiei unor conflicte de interese.

Membrii asociaţiilor care doresc să intre în componenţa TEGoVA trebuie să corespundă cerinţelor faţă de evaluatori, expuse în Standardele Europene de Evaluare - 2000.

Pentru a lua decizia de a primi o asociaţie în calitate de membru plin al TEGoVA, unul din reprezentanţii TEGoVA trebuie să viziteze această asociaţie, să ia cunoştinţă de practica ei de evaluare, să se încredinţeze că actele sînt întocmite corect, să studieze activitatea asociaţiei înainte ca chestiunea privind primirea ei să fie examinată în cadrul Adunării Generale a TEGoVA.

Statutul de membru asociat al TEGoVA poate fi revăzut de către Adunarea Generală oricînd, dacă vor exista argumente convingătoare că asociaţia nu mai corespunde criteriilor TEGoVA.

Asociaţiile membre ale TEGoVA trebuie să plătească la timp cotizaţiile de membru, cuantumul cărora este determinat în baza datelor privind numărul de membri ai asociaţiei, produsul intern brut al ţării, necesităţilor TEGoVA de resurse financiare pentru desfăşurarea activităţii sale.

Camera Naţională de Imobil din Republica Moldova este membru asociat al TEGoVA şi participă la toate şedinţele, are drept de vot în problemele de evaluare care nu sînt nemijlocit legate de standardizarea acestei activităţi în ţările Uniunii Europene. Evaluatorii din Moldova au participat activ la elaborarea Standardelor Europene de Evaluare-2000, prezentînd metodologia de evaluare a terenurilor cu destinaţie agricolă şi un scurt studiu despre dezvoltarea activităţii de evaluare în Moldova.

Obiectivele TEGoVA sînt:

• de a sprijini evaluatorii, prin recomandări clare, să elaboreze rapoarte coerente pentru beneficiari;

• de a promova înţelegerea uniformă prin utilizarea unor definiţii standard ale valorii de piaţă şi prin abordarea uniformă a evaluării;

• de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificării şi la cea mai bună practică, ca etalon pentru utilizarea evaluărilor;

• de a promova în rîndul evaluatorilor o abordare orientată spre clientşi spre cerere;

• de a accentua conştientizarea rolului evaluatorului;• de a institui proceduri care să asigure o certificare a valorii exacte, corecte şi neambigue,

corespunzătoare cu legislaţia naţională şi europeană, cu standardele de evaluare şi cu cele de contabilitate.

9.1.2. Direcţiile principale de activitate ale TEGoVA

78

Page 79: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Una din cele mai importante direcţii de activitate ale TEGoVA este lucrul asupra creării sistemului unic de standarde europene, care ar cuprinde cea mai bună practică europeană în domeniul evaluării, organizării activităţii de evaluare, pregătirii specialiştilor calificaţi în evaluare.

începînd din 1997, evaluatorii din Europa s-au condus în activitatea lor de "Guid Blue" (Ghidul Albastru), Standardele Europene de Evaluare, pregătite de Peter Champness, preşedintele de atunci al TEGoVA, un experimentat evaluator certificat, cu o bogată experienţă de lucru în multe ţări ale Uniunii Europene, Europei Centrale şi de Est. Standardele Ghidului Albastru nu aveau caracter obligatoriu pentru membrii organizaţiei, însă erau recomandate pentru aplicare ca reprezentînd cea mai bună experienţă, fiind elaborat pentru includerea în respectivele acte normative ale Uniunii Europene şi au impulsionat perfecţionarea activităţii de evaluare în Europa şi în întreaga lume.

în anul 2000, la Bruxeles, în cadrul Adunării Generale a TEGoVA, a avut loc prezentarea noilor Standarde Europene de Evaluare - EVS-2000, prelucrate şi substanţial completate atît cu recomandări practice privind aplicarea diferitelor metode de evaluare, cît şi prin luarea în considerare a experienţei diferitelor ţări europene în domeniul evaluării. în standardele de evaluare sînt incluse definiţiile principalelor tipuri de valori şi a metodelor general recunoscute de determinare a lor. împreună cu clasificarea propusă a obiectelor şi scopurile evaluării se defineşte procedura de alegere a tipului valorii. Se fac recomandări privind efectuarea diferitelor tipuri de evaluare a bunurilor imobiliare. Noile standarde prevăd de asemenea o serie de abordări în ceea ce priveşte estimarea daunei, obligaţiile, drepturile şi datoriile, care lipseau în ediţia anterioară.

Noile standarde de evaluare EVS-2000 au fost adoptate în conformitate cu Directivele Consiliului Europei 78/660/EEC şi 91/647/EEC. Aceste standarde sînt obligatorii pentru aplicare în ţările Uniunii Europene, care trebuie să aducă standardele naţionale de evaluare în concordanţă cu EVS-2000. Derogarea (abaterea) de la standardele de evaluare comportă riscuri juridice şi financiare atît pentru evaluatori, cît şi pentru utilizatorii de servicii. în practică însă, pot apărea circumstanţe cînd standardele de evaluare nu sînt aplicabile, sau se impun unele derogări de la ele. Aceste derogări urmează a fi indicate atît în contractul de efectuare a evaluării, cît şi în raportul de evaluare.

TEGoVA monitorizează situaţia privind aplicarea EVS-urilor, caută să asigure cu informaţie şi ghiduri membrii asociaţi prin intermediul publicaţiilor, difuzării materialelor, discutării în cadrul conferinţelor a necesităţii aplicării standardelor şi a diferitelor riscuri ce le aduc abaterile în aplicarea standardelor.

O altă direcţie de mare importanţă în activitatea TEGoVA este introducerea mecanismului de certificare europeană a evaluatorilor. Acest mecanism a fost introdus după aprobarea de către toţi membrii asociaţi ai TEGoVA a cerinţelor unice privind raportul de evaluare, nivelul de calificare a evaluatorului, codul de conduită al evaluatorului, metodologia evaluării. Implementarea programului de instruire a evaluatorilor contribuie la instituirea unor cerinţe unice faţă de evaluatorii certificaţi în întreaga Europă.

9.1.3. Structura organizaţională a TEGoVA

Organul suprem de conducere al TEGoVA este Adunarea Generală, care se convoacă de cel puţin două ori pe an. Adunarea Generală ia decizii în ce priveşte primirea unor noi asociaţii ca membri ai organizaţiei, modificarea structurii organizaţionale a TEGoVA, alege Consiliul TEGoVA şi aprobă componenţa comitetelor. Adunarea Generală ascultă rapoartele de activitate ale Consiliului TEGoVA în perioada dintre şedinţele Adunării, aprobă rapoartele Consiliului şi ale preşedintelor de comitete.

Consiliul TEGoVA este alcătuit din 8 membri, pe care îi confirmă Adunarea Generală. Din Consiliu fac parte: preşedintele, casierul, secretarul general, directorul, preşedinţii unor comitete.

Page 80: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Preşedintele: reprezintă TEGoVA în mass media, la diverse întîlniri şi şedinţe; răspunde de elaborarea strategiei dezvoltării organizaţiei; conduce şedinţele Adunării Generale; participă la şedinţele comitetelor TEGoVA, pentru a fi mereu la curent cu activitatea organizaţiei.

Casierul: ţine evidenţa plăţii cotizaţiilor de membru şi a taxelor de înscriere; exercită controlul asupra veniturilor şi cheltuielilor organizaţiei, supraveghează îndeplinirea planului de afaceri al TEGoVA, prezintă Adunării Generale şi Consiliului informaţie completă privind situaţia finanţelor.

Secretarul general: urmăreşte modificările ce au loc în legislaţia şi în politica Uniunii Europene, întocmeşte revista schimbărilor ce trebuiesc introduse în documentele TEGoVA; conduce Grupul de lucru pentru elaborarea standardelor; coordonează activitatea TEGoVA cu Comisia Europeană, Comisia Economică a ONU, cu Federaţia Europeană a Ipotecii, etc.

Directorul: răspunde de organizarea activităţii Consiliului şi a Adunării Generale şi îndeplineşte următoarele obligaţii:

• conduce oficiul TEGoVA;• îndeplineşte hotărîrile Adunării Generale şi pe cele ale Consiliului;• dezvoltă relaţiile cu alte organizaţii europene şi internaţionale;• elaborează website-u\ organizaţiei;

• întocmeşte rapoartele anuale, comunicate informaţionale privind TEGoVA;• redactează stenograma şedinţelor Adunării Generale;• răspunde de organizarea şedinţelor TEGoVA..

Consiliul TEGoVA îşi desfăşoară activitatea în interesul Adunării Generale, nu al organizaţiilor obşteşti pe care le reprezintă membrii Consi- Huliri. Şedinţele Consiliului se convoacă de 6 ori pe an. Consiliul stabileşte obiectivele şi sarcinile seminarelor şi ale şedinţelor grupurilor de lucru, pentru a fi aprobate la Adunarea Generală.

TEGoVA are în componenţa sa cîteva comitete: comitetul pentru studii, comitetul pentru pieţele în dezvoltare, comitetul pentru relaţiile cu alte asociaţii; comitetul pentru legătura cu comitetul pentru elaborarea standardelor internaţionale, comitetul pentru certificare, comitetul pentru etică. în funcţie de sarcinile ce stau în faţa TEGoVA, pot fi create grupuri de lucru pentru dezvoltarea anumitor direcţii de activitate. De exemplu, pentru elaborarea Standardelor-2000 a fost creat un consiliu editorial. în prezent, acest consiliu lucrează asupra perfecţionării standardelor, selectează materiale pentru întocmirea unei addende mai complete privind asociaţiile naţionale de evaluatori, lucrează cu avizele evaluatorilor - membri ai asociaţiilor în scopul perfecţionării noii versiuni a Standardelor Europene -2003. Luînd în considerare complexitatea evaluării afacerii şi a activelor nemateriale, recent la TEGoVA a fost creat un grup de lucru pentru elaborarea metodologiei de evaluare a afacerii şi a activelor nemateriale.

9.2. Asociaţiile naţionale de evaluatori din ţările Europei Occidentale şi SUA

MAREA BRITANIE

Activitatea de evaluare a apărut în cadrul profesiei "surveyor" (citit-serveier) în Marea Britanie. Istoriceşte, surveying-ul a cunoscut o largă răspîndire în Anglia, în sec. XV-XVI şi la etapa iniţială cuprindea funcţiile unor slujbaşi de stat împuterniciţi cu hotărnicirea pământurilor, înregistrarea proprietăţilor funciare şi a drepturilor asupra lor. Este un lucru pe cît se poate de explicabil, deoarece pămîntul era considerat principala sursă a bogăţiei, temelia vieţii şi a obţinerii veniturilor. Baza dezvoltării şcolii şi practicii economice engleze au constituit-o problemele legate de bunurile imobiliare. Atitudinea faţă de bunurile imobiliare ca faţă de sursă a avuţiei naţionale poate fi urmărită de-a lungul mai multor secole.

80

Page 81: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Pe măsura dezvoltării sistemului economic al statului, pregătirea specialiştilor a devenit o problemă stringentă. în 1861, regele Angliei a dăruit surveyor-ilor profesionişti carta dreptului de autoreglementare a profesiei. în aceşti ani, la Londra a fost înfiinţat Institutul Regal al Surveyor-ilor Autorizaţi (Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)). în prezent, această organizaţie este una din cele mai mari organizaţii profesionale din lume care reuneşte specialişti în domeniul proprietăţilor imobiliare (agenţi pentru operaţii cu bunuri imobiliare, specialişti în reglementarea regimului proprietăţii funciare, arhitecţi, evaluatori) şi numără peste 110 mii de membri în 120 de ţări ale lumii. Circa 10 mii de membri RICS sînt evaluatori certificaţi. Pentru a obţine calitatea de membru RICS trebuie să ai studii superioare în domeniul imobiliar la una din universităţile acreditate de RICS şi să faci o stagiere de cel puţin doi ani sub conducerea unui membru al RICS.

RICS este o organizaţie independentă, non-profit, care activează în interes public, care promovează standardele de competenţă, probitate, profesionalism în rîndurile membrilor săi, asigură evaluarea obiectivă, nepărtinitoare a bunurilor imobiliare. Scopul principal al RICS constă în reglementarea şi dezvoltarea profesiei de surveyor în interesul societăţii, precum şi în asigurarea membrilor asociaţiei cu informaţia şi serviciile necesare.

Iniţial, membrii RICS activau numai în hotarele Marii Britanii. Actualmente, RICS şi-a extins influenţa asupra Irlandei, Germaniei, Franţei, Olandei, unde studiile superioare în domeniul evaluării sînt recunoscute ca bază pentru obţinerea calităţii de membru al RICS. Primii absolvenţi din Germania care au obţinut studii superioare în domeniul evaluării au devenit membri asociaţi ai RICS în 1995.

Politica RICS este orientată spre extinderea influenţei acestei organizaţii. RICS îşi deschide reprezentanţe în multe ţări ale Europei - membre ale Uniunii Europene. O activitate intensă desfăşoară RICS în Germania, Franţa, Belgia şi Spania.

Recomandările practice prezentate în RICS Appraisal and ValuationManual ("Cartea Roşie") sînt obligatorii pentru toţi membrii RICS. Acestghid ia în considerare toate cerinţele legislaţiei şi alte cerinţe faţă deefectuarea evaluării şi conţine recomandări privind estimarea valorii de piaţăşi a altor baze de evaluare. Membrii RICS participă activ la dezvoltareaactivităţii de evaluare la nivel internaţional, transmiţînd experienţa celei maibune practici în domeniul evaluării asociaţiilor naţionale, ajutîndu-le săelaboreze standardele naţionale de evaluare. Ei sînt iniţiatorii creăriiGrupului European al Asociaţiilor Evaluatorilor, au contribuit activ laelaborarea Standardelor Europene de Evaluare. Membrii RICS se situeazăpe poziţii de frunte şi în Comitetul Internaţional pentru Standarde deEvaluare.

SUA

Evaluarea bunurilor imobiliare în SUA constituie sfera de activitate a persoanelor cu studii superioare, cu mare experienţă de lucru şi pregătire specială în domeniul evaluării proprietăţilor imobiliare. Activitatea de evaluare este de îngustă specializare. De exemplu, evaluatorii de bunuri imobiliare nu se ocupă de evaluarea proprietăţii intelectuale, afacerilor, etc. Activitatea de evaluare în SUA este licenţiată de către autorităţile statelor începînd din 1989. înainte de această dată, activitatea de evaluare era reglementată numai de către organizaţiile profesionale obşteşti. Fondul de evaluare, organizaţie non-profit a evaluatorilor, şi-a rezervat dreptul de a elabora cerinţele de calificare faţă de evaluatorii solicitanţi de certificat sau licenţă de evaluare. în prezent, membri ai Fondului sînt peste 50 de organizaţii fie în calitate de sponsori, fie în calitate de membri ai consiliilor consultative.

Page 82: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Fondul de evaluare este gestionat de Consiliul curatorilor, care îndeplineşte următoarele funcţii: asigură sprijinul financiar al activităţii, numeşte membrii Consiliului pentru standarde de evaluare şi ai Consiliului de calificare a evaluatorilor.

în prezent, Consiliul curatorilor este compus din 32 de membri. Fiecare organizaţie profesională şi tutelară numeşte un reprezentant al său în Consiliul curatorilor. Plus la aceasta, încă 14 curatori independenţi permanenţi sînt aleşi de către Consiliu aparte. Curatorii nu trebuie să fie neapărat evaluatori.

Fondul de evaluare este compus din Consiliul pentru acordarea gradului de calificare evaluatorilor şi Consiliul de elaborare a standardelor de evaluare.

Consiliul pentru acordarea gradului de calificare evaluatorilor (AQB) poartă răspundere pentru stabilirea criteriilor de eliberare a certificatelor şi licenţelor evaluatorilor de bunuri imobiliare. AQB a elaborat cerinţe minime de calificare pentru fiecare categorie de evaluatori, ce li se pretind acestora la eliberarea certificatelor şi licenţelor. De asemenea, acest consiliu analizează şi aprobă regulile de desfăşurare a examenelor pentru evaluatori la obţinerea certificatelor şi licenţelor. Criteriile stabilite de AQB pentru fiecare nivel de certificare sînt obligatorii pentru autorităţile din toate statele. Totuşi, autorităţile statelor pot să stabilească propriile cerinţe la examene pentru un nivel sau altul de licenţiere. De exemplu, în statul California se admite satisfacerea cerinţelor privind pregătirea pentru obţinerea licenţelor în cadrul cursurilor de instruire fără frecvenţă. Aceste cursuri însă nu sînt valabile pentru clasificare la obţinerea certificatului, cu excepţia unor situaţii într-un cadru de condiţii foarte restrîns.

Consiliul pentru elaborarea standardelor de evaluare (ASB) este responsabil de publicarea Standardelor unice pentru practica de efectuare a evaluărilor (USPAP). Consiliul poate să introducă modificări sau completări în Standarde, de asemenea prezintă concluzii consultative, care aduc precizări în probleme privind aplicarea standardelor în situaţii concrete.

Consiliul pentru standardele de evaluare elaborează comentarii şi introduce corectări în USPAP. Acest consiliu este alcătuit din 5 evaluatori de înaltă calificare şi se întruneşte în şedinţe o dată pe lună. Toate propunerile şi completările ia USPAP se introduc numai după dezbaterea lor publică. Pentru examinarea lucrărilor efectuate de Consiliul pentru standardele de evaluare, în cadrul Fondului de evaluare a fost creat Consiliul consultativ, constituit din reprezentanţii a 32 de organizaţii şi agenţii guvernamentale, care reprezintă utilizatorii de servicii. Consiliul consultativ se întruneşte în şedinţe trimestrial, consultă Consiliul pentru standardele de evaluare în problemele de ordin tehnic. Toate consfătuirile Consiliului consultativ au loc la Washington şi sînt deschise pentru public.

în SUA există o delimitare teritorială clară a sferelor de activitate a evaluatorilor. De exemplu, bunul imobiliar situat pe teritoriul unui stat poate fi evaluat numai de un evaluator care deţine licenţa acestui stat.

La începutul anilor 30, în SUA au fost create cîteva asociaţii profesionale ale evaluatorilor, dintre care cea mai cunoscută este Institutul de evaluare, care în prezent reuneşte peste 15 mii de membri. Institutul de evaluare este unica organizaţie profesională americană în domeniul evaluării bunurilor imobiliare avînd cursuri cu program complet şi un sistem bine gîndit de verificare a competenţei (atestare) candidaţilor la calitatea de membru al acestui institut. Institutul de evaluare a primit de la fiecare stat aprobări, conform cărora fiecare ciclu de lecţii audiat la Institutul de evaluare li se socoate specialiştilor drept condiţie îndeplinită pentru obţinerea licenţei în cadrul statului. în aceasta constă, în principal, legătura reciprocă dintre Institutul de evaluare şi organizaţiile statelor. Un atare sistem de ridicare a nivelului profesional al evaluatorilor asigură stabilirea unui nivel minim necesar de cunoştinţe al evaluatorilor recunoscut de toate statele ţării.

Institutul de evaluare efectuează primirea de candidaţi, existînd două niveluri de participare. Primul - pentru evaluarea bunurilor imobiliare aducătoare de venit (MAI) şi al doilea - pentru

82

Page 83: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluarea bunurilor imobiliare care nu aduc venit (SRA). Aceste categorii profesionale necesite cunoştinţe diferite, categoria MAI fiind mult mai greu de obţinut.

In afară de Institutul de evaluare, care este cea mai prestigioasă organazaţie a evaluatorilor, în SUA funcţionează încă şapte organizaţii profesionale a evaluatorilor (fig. 9.1.), cea mai cunoscută dintre ele fiind Societatea americană a evaluatorilor - organizaţie profesională ce reuneşte în rîndurile sale peste 6 mii de membri.

SUEDIA

In Suedia, spre deosebire de alte ţări dezvoltate, există numai o organizaţie obştească, care reuneşte profesioniştii în domeniul economiei imobiliare. Această organizaţie a fost înfiinţată în 1962 şi în prezent reuneşte circa 600 de membri. Asociaţia suedeză pentru economia bunurilor imobiliare este bazată pe principiul participării benevole.

UNGARIA

Asociaţia evaluatorilor din Ungaria a luat fiinţă în 1991 şi în prezent reuneşte în rândurile sale circa 600 de membri. Obiectivele principale ale acestei organizaţii sînt: coordonarea activităţii brokerilor, agenţilor de dezvoltare, evaluatorilor, managerilor imobiliari, evaluatorilor de active, analiticilor financiari; apărarea intereselor membrilor asociaţiei; dezvoltarea profesionalismului; elaborarea codului etic; susţinerea activităţii libere de antreprenoriat; sprijinirea şi dezvoltarea unui nivel profesional înalt şi a bunei reputaţii a membrilor asociaţiei.

Participarea la asociaţie este benevolă. Specialistul în domeniul pieţei imobiliare poate deveni membru al uneia dintre secţiile asociaţiei: secţia agenţilor imobiliari, secţia dezvoltării domeniului imobiliar; secţia gestionării bunurilor imobiliare. Una şi aceeaşi persoană poate fi membru al cîtorva secţii ale asociaţiei, cu condiţia că va plăti cotizaţiile de membru cu 10% mai mult decît în cazul în care el este membru numai al unei secţii a asociaţiei.

Asociaţia evaluatorilor din Ungaria are trei categorii de membri: obişnuiţi (membri plini); membri din străinătate; membri de onoare. Membri obişnuiţi pot fi persoane fizice şi juridice, dar membri ai secţiei de evaluare pot fi numai persoane fizice. Membru de onoare pot fi persoanele care au adus o contribuţie esenţială în dezvoltarea activităţii de evaluare. Membrii din străinătate al asociaţiei poate fi orice evaluator străin, dacă el recunoaşte statutul şi codul etic ale asociaţiei şi plăteşte cotizaţiile de membru.

Page 84: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Organele de conducere ale asociaţiei sînt: adunarea generală; preşedinţia; comisia de revizie; comitetul pentru etică şi secretariatul. In 2002, Asociaţia evaluatorilor din Ungaria a devenit membru asociat al TEGoVA.

ROMÂNIA

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) a fost creată în 1992. ANEVAR este o organizaţie profesională neguvernamentală, independentă, non-profit, care activează în interes public, avînd drept scop să contribuie la dezvoltarea profesională a evaluatorilor, dezvoltarea metodelor şi tehnicilor de analiză şi evaluare a întreprinderilor, a unor părţi ale lor şi a altor proprietăţi imobiliare. Asociaţia a fost înfiinţată din iniţiativa a 30 de fondatori - persoane fizice şi juridice prin decizia Agenţiei Naţionale pentru Privatizare.

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România este o organizaţie profesional-ştiinţifică - persoană juridică. Asociaţia a fost constituită pentru un termen nelimitat.

Obiectivele principale ale asociaţiei sînt:

84

Page 85: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• de a forma şi a perfecţiona nivelul profesional al evaluatorilor care au o serioasă pregătire teoretică şi practică în vederea satisfacerii cerinţelor economice ale pieţei imobiliare în curs de constituire din România;

• de a crea posibilităţi pentru schimbul de idei, experienţă şi informaţie în domeniul evaluării;• de a promova standardele profesionale, a regulilor şi principiilor de conduită etică, astfel ca

activitatea de evaluare din ţară să fie adusă în concordanţă cu standardele internaţionale;• de a stabili contacte şi a colabora cu autorităţile guvernamentale şi organizaţiile

neguvernamentale, cu organizaţiile naţionale şi internaţionale în scopul dezvoltării profesiei şi implementării metodelor moderne deanaliză şi evaluare.

Structura organizaţională a asociaţiei cuprinde, pe lîngă autorităţile administraţiei centrale, centrele teritoriale situate în majoritatea oraşelor mari din România. Fiecare dintre aceste centre îşi desfăşoară activitatea în baza statutului asociaţiei şi regulamentului privind activitatea centrelor teritoriale.

In prezent, ANEVAR numără peste 300 de membri plini (persoane fizice) şi 130 de membri asociaţi (persoane juridice). ANEVAR este membru asociat TEGoVA, precum şi membru IVSC.

STANDARDELE ÎN ACTIVITATEA DE EVALUARE

10.1. Esenţa şi principiile creării standardelor de evaluarePe măsura constituirii şi dezvoltării activităţii de evaluare devenea tot mai evidentă necesitatea stabilirii principiilor de bază şi a metodelor de evaluare, a regulilor de formalizare a relaţiilor dintre evaluator şi client, dintre evaluator şi parteneri. Este necesar, de asemenea, să se elaboreze reguli unice de conduită a evaluatorilor, cerinţele faţă de calificarea şi experienţa lor de lucru. Majoritatea ţărilor au conştientizat ele însele imperativul elaborării regulilor sau standardelor de evaluare. în majoritatea cazurilor, această conştientizare a apărut în urma unor mari zguduiri şi crize economice, de adîncirea cărora direct sau indirect erau învinovăţiţi evaluatorii.

Evaluarea patrimoniului este un domeniu relativ nou de activitate nu numai pentru ţările cu economie de tranziţie, dar şi pentru ţările dezvoltate. La etapa iniţială, evaluarea purta un caracter local şi prezenta interes doar pentru locuitorii unei anumite regiuni sau ţări, fără să se manifeste la nivel internaţional. La începutul anilor '40 ai sec. XX în multe ţări au fost elaborate principiile şi metodele de bază ale evaluării, care se asemănau mult între ele, dar abia în anii '70 evaluarea a început să se dezvolte ca profesie independentă.

în cursul anilor '60-'70, o serie de organizaţii naţionale ale evaluatorilor au elaborat pentru membrii lor standarde ale activităţii de evaluare. Imaginea evaluatorului în diferite ţări era destul de uniformă: studii universitare sau medii de specialitate, experienţă de lucru, obiectivitate, competenţă, probitate, o bună reputaţie. în unele ţări au fost elaborate şi coduri de etică profesională a evaluatorilor, cuprinzînd norme de conduită moral-etică a evaluatorilor.

în diferite ţări există diferenţe de principiu în ceea ce priveşte obligativitatea aplicării standardelor de evaluare. în unele ţări, standardele de evaluare se prezintă ca acte normative, pe care toţi

Page 86: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluatorii trebuie să le aplice în mod obligatoriu. Pe cînd în alte ţări standardele de evaluare sînt elaborate de către organizaţiile profesionale ale evaluatorilor şi sînt obligatorii de a fi aplicate numai pentru membrii acestor organizaţii. Organizaţiile profesionale ale evaluatorilor au elaborat o serie de proceduri de verificare şi executare, care permit a-i retrage evaluatorului statutul de profesionist pentru încălcarea standardelor de evaluare şi a normelor de conduită.

Pe măsura dezvoltării economiei mondiale, răspîndirii proceselor integraţioniste în toate ramurile activităţii economice, apariţiei şi dezvoltării formelor internaţionale de organizare a muncii, a apărut şi necesitatea unificării activităţii de evaluare la nivel internaţional. Acţiunea standardelor locale de evaluare nu întotdeauna erau eficiente, diferenţele în ce priveşte metodele şi principiile de evaluare în diverse ţări generau neînţelegeri la nivel internaţional. Procesele integraţioniste au constituit un puternic stimulent pentru conjugarea eforturilor evaluatorilor din diferite ţări şi regiuni. A apărut necesitatea de a fi elaborate standarde internaţionale de evaluare a bunurilor imobiliare. Principalele centre internaţionale de asociere metodică a evaluatorilor în prezent sînt:

• Comitetul Internaţional pentru Standarde Internaţionale (International Valuation Standards Committee - IVSC), care reuneşte principalele organizaţii ale evaluatorilor din America, Europa Occidentală, Australia şi Noua Zelandă - organizaţiile a 35 de ţări în calitate de membri activi şi a 14 ţări cu titlul de membri asociaţi şi observatori.

• Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor TEGoVA (The European Group of Valuers' Association), care a reunit circa 40 de organizaţii obşteşti ale evaluatorilor din ţările europene.

Ambele aceste organizaţii au elaborat şi perfecţionează permanent standardele lor, urmărind consecvent armonizarea şi unificarea standardelor organizaţiilor obşteşti din ţările participante.

în prezent există trei grupe de standarde, care pot fi raportate la categoria celor internaţionale: Standardele Europene de Evaluare, Standardele Americane de Evaluare, Standardele Internaţionale de Evaluare. Fiecare din aceste grupuri de standarde acţionează exclusiv într-o regiune anumită. De menţionat că procesul de implementare a standardelor este destul de complex, neunivoc şi, probabil, va dura un timp îndelungat. Chiar şi ţările membre ale Uniunii Europene, care acţionează în cadrul unei multitudini de directive şi acte normative unice se caracterizează printr-un grad diferit de dezvoltare a pieţei imobiliare, prin cultură şi tradiţii diferite. Fostele ţări socialiste, care de asemenea sînt membri activi ai TEGoVA, se caracterizează prin deosebiri şi mai mari în abordarea aplicării Standardelor Europene de Evaluare. Multe ţări neeuropene manifestă un interes deosebit faţă de standardele americane, care diferă considerabil de standardele europene.

Pe de altă parte, există o tendinţă obiectivă de. apropiere a tuturor standardelor internaţionale de evaluare de Standardele Internaţionale pentru Rapoarte Financiare (International Accounting Standards - IAS), legate de anumite aspecte ale activităţii de evaluare.

Care este rolul standardelor de evaluare în ţările cu economie de tranziţie? în primul rînd trebuie spus că în aceste ţări activitatea de evaluare este relativ nouă, nu s-a constituit o terminologie unică, nu există recomandări clare de aplicare a metodelor de evaluare pentru determinarea valorii diverselor tipuri de bunuri imobiliare şi pentru diverse scopuri de evaluare. în toate ţările foste socialiste, fără excepţie, rolul reglementării de stat este foarte mare. De aceea, problemele creării standardelor naţionale de evaluare sînt nemijlocit fixate în acte legislative. Spre exemplu, articolul 20 al Legii federale cu privire la activitatea de evaluare în Federaţia Rusă nr. 135-ФЗ din 29 iulie 1998 spune: "Standardele de evaluare, cu aplicare obligatorie pentru subiecţii activităţii de evaluare, se elaborează şi se aprobă de către Guvernul Federaţiei Ruse în conformitate cu legislaţia Federaţiei Ruse". Legea cu privire la evaluarea patrimoniului, a drepturilor patrimoniale şi activitatea profesională de evaluare în Ucraina nr. 2658-III din 12 iulie 2001, art. 9, prevede că reglementarea metodică a evaluării patrimoniului se efectuează conform actelor normative-juridice respective, inclusiv regulamentele (standardele naţionale) de evaluare a bunurilor imobiliare, aprobate de Cabinetul de Miniştri al

86

Page 87: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Ucrainei. Regulamentele (standardele naţionale) privind evaluarea bunurilor imobiliare urmează a fi respectate în mod obligatoriu de către subiecţii activităţii de evaluare la efectuarea lucrărilor de evaluare a bunurilor imobiliare de orice formă de proprietate, în Legea Republicii Moldova nr. 989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare, în art. 18, se spune că standardele naţionale de evaluare se elaborează de autorităţile centrale de specialitate în comun cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor şi se aprobă în conformitate cu legislaţia. Standardele naţionale de evaluare se aplică de către evaluatori în mod obligatoriu, indiferent de scopul şi obiectul evaluării.

Deşi în majoritatea cazurilor (în ţările în care există numai standardele organizaţiilor profesionale ale evaluatorilor) standardele nu au un caracter obligatoriu, abaterea de la standarde poate genera riscuri legale şi financiare atît pentru evaluatori, cît şi pentru utilizatorii serviciilor de evaluare. în aceste cazuri pot apărea următoarele probleme:

• evaluatorul implicat nu are suficientă experienţă sau competenţă în sectorul respectiv;

• sînt prezentate informaţii inadecvate sau greşite, în formă opacă, cu conţinut confuz;

• nu se asigură evaluări şi consultanţă corespunzător cu cerinţele clientului şi/sau nu se cade de acord asupra unui memorandum-angajament care duce la aceeaşi consecinţă;

• investigaţie neadecvată;• metodologie îndoielnică;• nu sînt eliminate responsabilităţi care conduc la acţiuni legale pentru plata unor despăgubiri;

• evaluatorul nu are o asigurare profesională adecvată sau are una inadecvată;• etica profesională nu este respectată generînd, de exemplu, pericolul unor conflicte de interese

nedeclarate;

• publicarea opiniei de evaluare confuze sau greşit exprimate, fără a se face trimitere la rezultatele evaluării, în dauna reputaţiei şi intereselor de afaceri de evaluatorului însuşi, cu potenţiale repercusiuni dăunătoare asupra clientului.

Din punctul de vedere al creării şi dezvoltării standardelor naţionale de evaluare, studierea diversităţii Standardelor Internaţionale, Europene, Americane, precum şi a standardelor naţionale de evaluare ale altor ţări este necesară şi utilă pentru o înţelegere obiectivă a lor de către evaluatori, reprezentanţii structurilor regulatorii de stat şi regionale, utilizatorii (beneficiarii) serviciilor de evaluare.

10.2. Standardele Europene de Evaluare

Una din principalele particularităţi ale Standardelor Europene de Evaluare este orientarea lor spre evaluări pentru situaţii financiar-contabile.

Pentru evaluatorii este important să asigure respectarea celor mai bune metode şi practici de evaluare. Standardele Europene sînt un reper, care stabileşte un nivel minim admisibil de calitate a evaluării, în baza căruia evaluatorii trebuie să evalueze bunurile imobiliare. La rîndul lor, beneficiarii serviciilor de evaluare obţin baza pentru măsurarea aşteptărilor lor rezonabile în ce priveşte competenţa evaluatorului, precum şi respectarea standardelor profesionale şi etice.

Important este faptul că Standardele Europene au un caracter de recomandaţie pentru membrii organizaţiei şi reprezintă cea mai bună experienţă, elaborată pentru a fi inclusă în actele normative corespunzătoare ale Uniunii Europene.

Obiectivele Standardelor Europene de Evaluare sînt:

Page 88: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

a) de a sprijini evaluatorii, prin recomandări clare, să elaboreze rapoarte coerente pentru clienţi;b) de a promova coerenţa (înţelegerea uniformă) prin utilizarea unor definiţii standard ale valorii

de piaţă şi prin abordarea uniformă a evaluării;c) de a furniza un standard de calitate referitor la validarea calificării recunoscute şi la cea mai

bună practică, ca etalon pentru utilizatori evaluărilor;d) de a asigura o bază corectă pentru analiza economică a utilizării

eficiente a resurselor limitate ale terenului şi clădirilor;e) de a promova în rîndul evaluatorilor o abordare orientată spre client şi spre cerere;f) de a institui proceduri care să conducă la exprimarea exactă a certificării valorii, corecte şi

neambigue, corespunzătoare cu legislaţia naţională şi supranaţională, cu standardele de evaluare şi cu cele de contabilitate.

Una din cele mai importante probleme în elaborarea EVS-urilor (Standardele Europene de Evaluare) este corespunderea lor cu Standardele Internaţionale (IVS). Acolo unde IVS-urile sînt compatibile cu legislaţia şi practica Uniunii Europene, Standardele Internaţionale ar trebui să fie susţinute, pentru a se asigura coerenţa globală în ceea ce priveşte cea mai bună practică de evaluare. în conformitate cu Articolul 110 al Tratatului de la Roma din anul 1957 şi cu tratate ulterioare, TEGoVA s-a angajat să elaboreze standarde care să fie compatibile cu internaţionalizarea activităţilor economice şi a comerţului.1 GATT (Acordul General pentru Tarife şi Comerţ) recomandă în mod precis ca Standardele Internaţionale să fie respectate ori de cîte ori este posibil, astfel încît să existe transparenţă şi nediscriminare, respectiv cele două aspecte-cheie ale liberalizării comerţului.

• TEGoVA s-a angajat să desfăşoare acţiuni de lobby pentru ca adoptarea Standardelor Europene de Evaluare să fie considerată cea mai bună practică globală. EVS-urile pot diferi uneori de Standardele Internaţionale, dar în aceste cazuri diferenţele vor fi subliniate în text.-EVS-urile sînt mai explicite decît Standardele Internaţionale şi diferă în privinţa accentului şi atenţiei acordate unor aspecte, dar nu diferă ca intenţie.- Dacă într-un caz concret de evaluare, vor apare abateri specifice de la Standardele Internaţionale sau de la Standardele Europene, impuse de legislaţia sau practica locală, atunci, în baza principiului transparenţei evaluării, aceste abateri trebuie prezentate explicit de către evaluator în raportul de evaluare, inclusiv motivul care a generat abaterea.

Iniţial, sarcina principală a TEGoVA în elaborarea standardelor a fost de a prezenta Comisiei Europene, Parlamentului European şi altor organisme care funcţionau în cadrul Comunităţii Economice Europene a viziunii comune a evaluatorilor asupra diferitelor aspecte privind determinarea valorii activelor corporale (fonduri fixe) pentru situaţiile (dările de seamă) financiare.-Punctul de pornire în pregătirea primei şi celei de-a doua ediţii a Standardelor Europene de Evaluare {"Ghidul Albastru", denumit Guidans Notes on the Valuation of Fixed Assets) a fost proiectul iniţial şi forma finală publicată a celei de-a patra Directive a Consiliului Europei din 25 iulie 1978 (78/660 EEC): Această directivă, reflectînd diferenţele care apar în practica statelor membre, a stabilit regulile de evaluare a activelor corporale (materiale) sub forma unor opţiuni disponibile pentru companiile care cad sub incidenţa Directivei. O definiţie detaliată a valorii de piaţă pentru active corporale nu era prevăzută.

• Cea de-a patra ediţie a lucrării, cunoscută acum sub numele de Approved European Property Valuation Standards - EVS-uri (Standardele Europene Aprobate de Evaluare a Proprietăţii Imobiliare) este complet revăzută şi actualizată, pentru a reflecta atît schimbările care au loc, cît şi pentru a extinde aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaţiile financiar-contabile, incluzînd evaluarea pentru o gamă diversă de scopuri comerciale.

Conţinutul Standardelor Europene

88

Page 89: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Standardele Europene de Evaluare, în ultima lor redacţie, au fost adoptate în anul 2000. Ele conţin 9 standarde, 13 regulamente şi 9 anexe.

Standardul 1. Aspecte de conformitate. Tratează conformitatea EVS-urilor cu Standardele Internaţionale de Evaluare, cu Directivele Uniunii Europene, legislaţia şi standardele naţionale.

Standardul 2. Evaluatorul calificat. Aici se examinează chestiunile privind acreditarea europeană, recunoaşterea reciprocă, reglementarea locală şi autorizarea activităţii de evaluare, certificarea TEGoVA. Acest standard mai cuprinde şi definiţia evaluatorului, competenţa, calificarea şi relaţia cu clientul; relaţia evaluatorului cu auditorul; condiţiile principale care trebuie incluse în contractul de angajare; codul profesional.

Standardul 3. Condiţiile de angajare. în cadrul acestui standard se examinează importanţa expunerii clare şi neambigue în scris a condiţiilor de angajare; informaţia care trebuie inclusă în condiţiile de angajare; efectuarea evaluării în circumstanţe deosebite: evaluare în condiţii de informaţie limitată; evaluare incompatibilă cu standardele; enumerarea altor variante de îndeplinire a lucrării; subcontractarea lucrării de evaluare; rezultatele evaluării transmise unor terţi.

Standardul 4. Bazele de evaluare. în acest standard sînt expuse principiile de evaluare şi practica raportării, scopul evaluării şi bazele de evaluare uniforme. Se dau diferite definiţii ale valorii: valoarea de piaţă; valoarea de piaţă pe bază de arendă; valoarea de piaţă în definiţia Uniunii Europene; valoarea de piaţă ca cea mai bună utilizare; valoarea corectă; valoarea pentru utilizare existentă; valoare de utilizare alternativă; costul de înlocuire net; evaluarea pentru garanţii ipotecare; evaluarea afacerilor şi evaluarea capitalului.

Standardul 5. Evaluarea pentru rapoarte financiare. în cadrul acestui standard se examinează clasificarea activelor imobiliare; principiile de alegere a bazei corespunzătoare de evaluare; repartizarea valorii între teren şi clădiri; particularităţile evaluării bunurilor imobiliare specifice.

Standardul 6. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru depunerea în gaj, precum şi a altor obiecte de gaj în cazul creditării ipotecare. Standardul examinează importanţa evaluării coordonate în Europa, baza de evaluare; valoarea de piaţă şi de creditare ipotecară, metodele de determinare a lor; responsabilitatea şi obligaţiile evaluatorului; independenţa evaluatorului; proprietăţile-investiţie. Tot aici este tratată problema proprietăţii ocupate de proprietar; evaluarea în scop de vînzare forţată.

Standardul 7. Evaluarea prealabilă, prognozele şi alte feluri de evaluare. Se tratează următoarele noţiuni legate de concepţia valorii: valoarea de investiţie; costul de înlocuire; valoarea de vînzare forţată; valoarea construcţiei; prognoze; evaluări retrospective şi alte baze ale evaluării.

Standardul 8. Evaluări pentru companii de investiţii-asigurări şi fonduri de pensii. Standardul examinează directivele Uniunii Europene privind evidenţa anuală şi consolidată, determinarea valorii de piaţă. în acest document sînt tratate tipurile de active; întocmirea rapoartelor de evaluare; valoarea tranzacţiilor; cerinţele faţă de evaluatorul calificat, certificatul de evaluare şi metodologia evaluării.

Standardul 9. Rapoartele de evaluare. Acest standard examinează tipurile şi conţinutul raportului de evaluare, diverse aspecte legate de prezentarea rezultatelor evaluării şi formele de

certificate de evaluare.Noua redacţie a Standardelor Europene de Evaluare include şi 13 regulamente metodice cu

următoarele teme:Regulamentul 1. Factorii speciali care afectează valoarea.Regulamentul 2. Evaluarea proprietăţilor speciale (evaluarea pe baza performanţelor de exploatare

a afacerii; tipurile de active şi metodele de evaluare a lor; activele sectorului public).Regulamentul 3. Evaluarea maşinilor şi echipamentelor.

Page 90: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Regulamentul 4. Evaluarea activelor destinate pentru dezvoltare (investiţii). Examinează variabilitatea investiţiilor intensiv gestionate şi a şantierelor; ipoteze speciale; metodologia utilizată.

Regulamentul 5. Evaluarea proprietăţilor agricole (evaluarea terenurilor cu destinaţie agricolă, a clădirilor agricole, a plantaţiilor multianuale).

Regulamentul 6. Evaluarea obiectivelor istorice (valoarea financiară şi culturală a clădirilor istorice; subiecţii evaluării).

Regulamentul 7. Evaluarea afacerii. Examinează scopurile evaluării şi rolul evaluatorului profesionist; sursele de informaţie pentru evaluare; clasificarea activelor; principiile şi metodologia evaluării afacerii; conţinutul raportului de evaluare; competenţa şi obligaţiile evaluatorului; legătura evaluării afacerii cu standardele de contabilitate.

Regulamentul 8. Evaluarea activelor necorporale (nemateriale). Examinează definiţia şi clasificarea activelor necorporale; tipurile şi sursele de informaţie necesară pentru evaluare; metodologia evaluării, cerinţele de competenţă şi obligaţiile evaluatorului; legătura cu standardele de contabilitate; raportul de evaluare.

Regulamentul 9. Evaluarea pentru indicii proprietăţii imobiliare; examinează necesitatea în ce priveşte indicii; cerinţele faţă de eficienţa indicilor; dezvoltarea şi comparabilitatea indicilor.

Regulamentul 10. Evaluarea internaţională. Examinează aspectele certificării evaluatorilor, efectuarea evaluării dincolo de hotarele ţării în care trăieşte evaluatorul, inclusiv cerinţele în ceea ce priveşte experienţa necesară şi competenţa.

Regulamentul 11. Evaluarea întreprinderilor mixte şi a societăţilor cu răspundere limitată. Tratează tipurile de întreprinderi mixte; cerinţele în ceea ce priveşte experienţa şi calificarea evaluatorului.

Regulamentul 12. Repartizarea valorii între teren şi clădiri. Examinează procesul de depreciere a proprietăţilor imobiliare; terenul ca element al bunului imobiliar; durata de viaţă a unei clădiri sau a unui grup de clădiri; estimarea costului de înlocuire.

Regulamentul 13. Particularităţile legislaţiei şi practica de evaluare în diferite ţări: Belarus, Cehia, Finlanda, Franţa, Germania, Italia, Grecia, Polonia, Rusia, Marea Britanic

Standardele Europene de Evaluare au o addenda, care conţine:

10.3 Standardele Internaţionale de Evaluare

în prezent, în lume are loc o dezvoltare furtunoasă a teoriei şi practicii evaluării profesionale, îndeosebi în ţările Europei Centrale şi de Est. Aceste schimbări au determinat creşterea importanţei Comitetului Internaţional pentru Standarde de Evaluare (IVSC).

IVSC a fost înfiinţat în 1981 prin eforturile şi sub conducerea nemijlocită a dlui Indris Pirs. Imboldul pentru apariţia IVSC 1-a constituit activitatea intensă a evaluatorilor din Marea Britanie privind crearea standardelor de evaluare în Europa. Evaluatorii din Marea Britanie în ansamblu au jucat rolul decisiv în crearea şi dezvoltarea Standardelor Europene şi Internaţionale de evaluare. Evenimentul cel mai important care a determinat iniţiativa evaluatorilor din Marea Britanie a fost criza de pe piaţa imobiliară a Marii Britanii din 1974. în urma acestei crize s-a produs un mare decalaj între rezultatele evaluării proprietăţilor imobiliare de dinainte de criză şi nivelul real al preţurilor ce s-a stabilit pe piaţă după criză. încrederea în evaluarea profesionistă în Anglia a fost esenţial subminată.

în unna unei critici dure şi discutării largi a metodelor şi procedurilor de evaluare, în 1973 a fost înfiinţat un grup de lucru de la RICS (Institutul Regal al Evaluatorilor Certificaţi) şi Institutul contabililor autorizaţi din Anglia şi Wales. Primul rezultat al activităţii acestui grup 1-a constituit editarea primului Normativ de evaluare a activelor (fondurilor fixe). în aceeaşi perioadă, în Marea Britanie a început elaborarea standardelor de contabilitate, iar în 1974, sub egida RICS, a fost format

90

Page 91: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Comitetul pentru standardele de evaluare a bunurilor imobiliare. Rezultatul activităţii acestui comitet 1-a constituit publicarea "Cărţii Roşii" ("Red Book"), conţinutul căreia se referea nu numai la evaluarea activelor întreprinderilor în scopul ţinerii evidenţei şi întocmirii rapoartelor financiare, ci şi la evaluarea în scopuri bursiere. "Cartea Roşie", care este prima culegere din lume de standarde de evaluare, a servit ca imbold pentru înfiinţarea organizaţiilor de evaluare în Europa şi la nivel internaţional. Practic în acelaşi timp, la un interval de 4 ani, a fost înfiinţată TEGOVOFA (Grupul European al Evaluatorilor de Active) - în 1977 şi TIAVSC (Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare), din 1995 denumit IVSC.

Iniţial, sarcinile Comitetului Internaţional pentru Standardele de Evaluare erau: să prezinte Comisiei ONU pentru colaborare economică şi dezvoltare, altor asociaţii şi organizaţii profesionale internaţionale o viziune unică a evaluatorilor în problemele legate de evaluarea activelor; să elaboreze standarde de evaluare a proprietăţilor imobiliare şi metodele corespunzătoare de evaluare; să satisfacă nevoia evaluatorilor de standardizare a evaluării; să asigure evaluatorii cu normative unice pentru activitatea de evaluare.

Dezvoltarea evaluării profesioniste şi a activităţii Comitetului au condus la necesitatea reformulării obiectivelor organizaţiei. în prezent, obiectivele Comitetului Internaţional pentru Standardele de Evaluare sînt:

• elaborarea Standardelor Internaţionale de Evaluare şi întocmirea rapoartelor financiare care să satisfacă cerinţele evidenţei financiare, nevoile pieţelor imobiliare internaţionale şi ale comunităţii internaţionale de afaceri;

• elaborarea standardelor de evaluare care să satisfacă nevoile ţărilor în curs de dezvoltare, asistenţa la prezentarea şi implementarea acestor standarde;

• investigarea situaţiei cînd apar diferenţe între standardele locale şi cele regionale, realizarea unei mai bune compatibilităţi şi corespunderi a cerinţelor locale şi regionale cu Standardele Internaţionale de Evaluare.

Prima redacţie a Standardelor Internaţionale de Evaluare a fost publicată în 1985, însă aria de aplicare a standardelor era foarte îngustă - evaluarea cîtorva categorii de active. Ulterior, aceste standarde s-au extins pe baza anexelor. Cea de-a doua şi a treia ediţie a Standardelor Internaţionale de Evaluare au fost publicate, respectiv, în 1994 şi 1997. în prezent, o parte semnificativă din activitatea Comitetului este îndreptată spre satisfacerea nevoii de standarde internaţionale eficiente. Comitetul internaţional pentru elaborarea standardelor de evaluare este o organizaţie internaţională care reuneşte organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din peste 50 de ţări ale lumii.

Standardele Internaţionale de Evaluare au o baza unică ce reflectă unitatea de principii economice, care nu depind de graniţele politice.

La 1 iulie 2000, IVSC a adoptat o nouă redacţie a Standardelor Internaţionale (IVS-2000). Conţinutul şi structura standardelor au suferit modificări semnificative. IVS-2000 sînt prima publicaţie a Comitetului Internaţional pentru Standardele de Evaluare în cadrul proiectului care a demarat în ianuarie 2000. Proiectul este prevăzut pentru un termen de 3 ani şi rezultatul lui va fi publicarea în 2002 a unui set complet de standarde de evaluare, care să accelereze tranzacţiile internaţionale cu proprietăţile şi să contribuie la dezvoltarea pieţei internaţionale sub aspectul unificării rapoartelor financiare.

In iulie 2001 au fost adoptate Standardele Internaţionale de Evaluare-2001, care dezvoltă şi aprofundează ideile principale din ediţia anului 2000. Standardele Internaţionale de Evaluare nu-şi propun sarcina expunerii detaliate a metodelor şi procedurilor practice de evaluare, însă pentru asigurarea punerii de acord între diferite discipline profesionale standardele conţin o secţiune introductivă privind noţiunile şi principiile de bază ale evaluării. Standardele Internaţionale de

Page 92: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Evaluare reprezintă un document de mare importanţă. Pentru ilustrare, vom aduce cîteva cifre. Standardele de evaluare adoptate în 2001 definesc 16 tipuri de bază de valori.

alte baze de evaluări decît valoarea de piaţă. Ambele standarde sînt elaborate în acelaşi format (fig. 10.1), ceea ce înlesneşte sistematizarea regulilor pe care le conţin, făcînd din standarde un document unic şi echilibrat.

IVS-2001 conţine, de asemenea, două recomandări privind aplicarea standardelor. Aceste recomandări examinează specificul aplicării standardelor la evaluarea pentru dări de seamă (rapoarte) financiare sau pentru creditare ipotecară. IVS-2001 mai includ şi 19 recomandări metodice în următoarele chestiuni:

• evaluarea bunurilor imobiliare;• evaluarea drepturilor de arendă (închiriere);• evaluarea maşinilor şi echipamentelor;• evaluarea activelor nemateriale;• evaluarea afacerilor;• impactul prezenţei substanţelor toxice Ia evaluare;• analiza fluxurilor financiare discontate.In secţiunea finală a standardelor se dau comentarii în problemele privind evaluarea pe pieţele în

curs de dezvoltare, se face analiza posibilei influenţe a standardelor şi prevederilor Comitetului de la Basel pentru supravegherea bancară a evaluării în scop de ipotecare. La standarde este ataşat un glosar detaliat al termenilor utilizaţi. Structura Standardelor Internaţionale de Evaluare-2001 este prezentată în fig. 10.2.De menţionat că Standardele Internaţionale, ca şi Standardele Europene de Evaluare, nu au putere juridică, adică nu sînt sursă de drept economic Hrternaţional. Pentru ca Standardele Internaţionale să reglementeze Nemijlocit relaţiile privind prestarea serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare, lor ar trebui să li se recunoască puterea juridică astfel de recunoaştere ar fi posibilă dacă statele ar include Standardele Internaţionale în textul unui acord internaţional. în baza celor spuse mai sus, vorbind despre natura standardelor internaţionale, mai corect ar fi să le numim un regulator internaţional al activităţii de evaluare.

Activitatea de elaborare a Standardelor Internaţionale şi Europene a condus la înţelegerea caracteristicilor distinctive ale standardizării la nivel internaţional distincte de procesul creării standardelor la nivel naţional. Spre deosebire de standardele Internaţionale, standardele naţionale trebuie să reflecte politica internă în domeniul evaluării, principiile îndeplinirii lucrărilor de evaluare ce s-au stabilit; priorităţile politice şi economice naţionale; influenţa tradiţiilor, obiceiurilor şi specificului naţional de efectuare a evaluării

92

Page 93: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu
Page 94: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

10.4. Standardele Americane de Evaluare

Standardele unice ale practicii de evaluare profesionistă (USPAP) sînt obligatorii pentru aplicare în ţările Americii de Nord (SUA, Canada, Mexic). Aceste standarde se elaborează şi se aprobă de către Consiliul pentru standardele de evaluare al Fondului de evaluare - organizaţie non-profit de învăţămînt, înfiinţată în 1987 de principalele organizaţii profesionale din SUA (Institutul de Evaluare,

94

Page 95: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Societatea Americană a Evaluatorilor, Asociaţia Naţională a Magistrilor în Evaluare) pentru realizarea uniformităţii şi profesionalismului în evaluarea bunurilor imobiliare.

USPAP au fost iniţial elaborate de Comitetul special pentru elaborarea standardelor unice în 1986-1987 şi transmise Fondului de evaluare în 1987. Către acel moment, Fondul şi-a instituit drepturile sale de autor asupra USPAP. în 1989, Consiliul pentru standardele de evaluare a adoptat şi a aprobat USPAP în calitate de primele două standarde de evaluare elaborate de Consiliul pentru standardele de evaluare.

Standardele USPAP sînt destinate evaluatorilor şi utilizatorilor serviciilor de evaluare, care sînt obligaţi să respecte standardele şi să ceară efectuarea evaluării în conformitate cu standardele date.

Legea privind reforma instituţiilor financiare, ridicarea economiei şi respectarea legislaţiei (FIRREA), adoptată de congresul SUA în 1989, stabileşte standarde minime de efectuare a evaluării în SUA şi include următoarele cerinţe pentru evaluarea tranzacţiilor, efectuate conform legislaţiei :

a) conformitatea cu standardele general acceptate de evaluare a proprietăţilor (USPAP), publicate de Consiliul pentru standarde de evaluare, dacă principiile de efectuare a unor operaţii bancare sigure şi fundamentate nu cer conformitatea cu standarde mai drastice;

b) rapoartele de evaluare trebuie făcute în scris şi să conţină informaţie suficientă şi o analiză pentru a susţine decizia clientului de a participa la tranzacţie;

c) în rapoartele de evaluare trebuie să fie făcută analiza şi să se conţină informaţia despre concesiile şi respectivele reducerii de preţuri la construcţia sau reconstrucţia ipotetică, închirierea parţială a clădirilor, termenul de închiriere non-profit sau dezvoltarea terenurilor pe care se află proprietăţile nevîndute;

d) evaluările trebuie efectuate pe baza valorii de piaţă;e) valoarea bunului imobiliar este determinată de evaluatori care au

obţinut licenţă sau certificat de la autorităţile statului respectiv.Fiecare stat, prin acte legislative sau normative, a inclus Standardele în legislaţia sa. Autorităţile

statelor trebuie să întreprindă măsuri pentru ca legile sau normele juridice ale statelor să includă în mod automat ultima variantă a USPAP, cu definiţiile, comentariile, notele consultative referitoare la el şi alte publicaţii şi recomandări oficiale privitoare la semnificaţia, sensul şi aplicarea USPAP.

Conţinutul USPAP:

în USPAP sînt expuse condiţiile ce trebuie urmate la efectuarea evaluării, întocmirea raportului şi acordarea serviciilor de consultanţă, precum şi metodele de efectuare a evaluării, reviziei sau prestare a serviciilor de consultanţă.

în partea introductivă a standardelor se examinează cerinţele etice şi de calificare faţă de evaluatori, abaterea de la reguli, cazuri specifice de abatere de la lege, definiţie.

USPAP este alcătuit din 10 standarde:Standardul 1 tratează concepţia evaluării bunurilor imobiliare;Standardul 2 conţine cerinţele faţă de întocmirea rapoartelor de evaluare;

Standardul 3 stabileşte normele de recenzare a rapoartelor şi prezentare a recenziilor;

Standardul 4 examinează funcţiile de consultare ale evaluatorului de bunuri imobiliare, în special clădiri şi construcţii;

Standardul 5 stabileşte normele de întocmire a raportului privind serviciile de consultare ale evaluatorului de bunuri imobiliare;

Standardul б examinează regulile de efectuare a evaluării masive şi întocmire a rapoartelor respective;

Page 96: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Standardul 7 şi 8 conţin regulile de efectuare a evaluării şi întocmire a rapoartelor de evaluare a proprietăţii personale;

Standardul 9 şi 10 examinează regulile principale de evaluare şi prezentare a rapoartelor de evaluare a afacerilor.

USPAP conţine, de asemenea, Regulamentele (recomandări) cu privire la standardele de evaluare pentru explicarea şi interpretarea textului de bază al standardelor. Aceste regulamente tratează următoarele chestiuni:

• recenzarea raportului de evaluare;• esenţa şi regulile de bază de efectuare a analizei fluxurilor financiare scontate;• metodele de efectuare a evaluărilor retrospective, metodele de efectuare a evaluării pentru

perspectivă;• cerinţele privind confidenţialitatea şi respectarea regulilor de conduită profesională;

• abaterile admise de la recomandările standardelor;• transmiterea raportului în variantă electronică;• determinarea utilizării ipotetice a proprietăţii de către beneficiar la întocmirea raportului

privind dezvoltarea proprietăţii imobiliare şi evaluarea.O bună parte din volumul USPAP revine comentariilor, elaborate de ASB (Advisory Standards

Board). Scopul acestor comentarii este de a ilustra aplicarea practică a standardelor în situaţii specifice concrete şi pentru a oferi sfaturi din partea ASB în soluţionarea problemelor pe care le implică evaluarea. Aceste comentarii se referă la cele mai diverse chestiuni, de exemplu, inspectarea a obiectului evaluării; acordarea de ajutor la întocmirea raportului de evaluare; determinarea valorii de piaţă în raport cu valoarea corectă; relaţiile dintre evaluator şi client; evaluarea caselor subvenţionate; evaluarea bunurilor imobiliare cu îmbunătăţiri ipotetice.

Standardele se încheie cu un glosar desfăşurat al celor mai des întîlniţi termeni.O mare importanţă în activitatea evaluatorului o au obligaţiile etice. Standardele cuprind

comentarii lămuritoare, care încep cu Regulile de etică, avînd patru compartimente: conduita; managementul; confidenţialitatea; rapoartele. Obligaţiile etice determină cerinţele de probitate, obiectivitate, independenţă şi conduită etică.

10.5. "Cartea Roşie" a evaluatorilor din Marea Britanie

în Marea Britanie, activitatea evaluatorilor profesionişti nu este reglementată de stat. Activitatea de elaborare a standardelor, de certificare a evaluatorilor o efectuează organizaţia profesională obştească RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) - Institutul Regal al Evaluatorilor Certificaţi. RICS a fost înfiinţat în 1868 şi în prezent numără peste 10 mii de evaluatori, care lucrează în multe ţări ale lumii.

Cu toate că RICS a fost format în a doua jumătate a secolului XIX, prima variantă a standardelor de evaluare a fost elaborată relativ nu demult - la mceputul anilor '70 ai sec. XX. Punctul de plecare pentru elaborarea standardelor 1-a constituit criza economică profundă ce a lovit Marea Britanie în acel timp. Printre cauzele crizei se indica şi rolul negativ al evaluatorilor din Marea Britanie, care erau învinuiţi de efectuarea insuficient de calitativă a evaluării.

în 1971 RICS a format Comitetul pentru elaborarea standardelor de evaluare a proprietăţilor (AYSC) şi a publicat primul ghid pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. După primul standard de evaluare a urmat publicarea în 1976 a "Cărţii Roşii", în care, în 1981 şi 1990, au fost introduse completări. în 1980 a fost publicată "Cartea Albă", în care se examinau chestiuni ce nu figurau în "Cartea Roşie". în 1996 ambele cărţi au fost reunite în una singură cu denumirea "RICS Appraisal and

96

Page 97: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Valuation Manual" (Manual de evaluare RICS). în fond, acesta este singurul manual RICS căruia i se aduc în permanenţă modificări, corectări şi completări. Manualul conţine o serie de principii practice de evaluare, pe care evaluatorii trebuie să le aplice în mod obligatoriu. Deşi în legislaţie există unele cerinţe specifice la evaluare, cea mai mare parte din ele sînt comparabile cu Standardele Europene de Evaluare.

Structura "Cărţi Roşii"

"Cartea Roşie" este o ediţie voluminoasă, de format mare. Cartea este destinată evaluatorilor practicanţi. Rar cine dintre cei ce comandă servicii de evaluare au citit sau ar dori să citească această carte. Pentru a asigura o înţelegere uniformă a drepturilor şi obligaţiilor evaluatorului atît de către evaluatori, cît şi de beneficiari, RICS intenţionează să scoată un scurt ghid al "Cărţi Roşii" pentru comoditatea beneficiarilor de servicii de evaluare.

Obiectivele "Cărţii Roşii" sînt:

• de a orienta evaluatorul spre o atitudine atentă faţă de cerinţele clientului. Din conţinutul "Cărţi Roşii", beneficiarii trebuie să înţeleagă că standardele de evaluare le satisfac cerinţele; ei trebuie să promoveze utilizarea bazei respective de evaluare şi a ipotezelor pe care evaluatorii le vor aplica nrfiecare caz concret de evaluare;

• de a fi de ajutor evaluatorilor în realizarea unor înalte standarde profesionale la efectuarea evaluării;

• de a contribui la dezvoltarea şi perfecţionarea metodelor aprofundate de evaluare şi la întocmirea rapoartelor, astfel încît să se poată propune beneficiarilor sfaturile şi informaţiile necesare;

• să asigure claritatea, exactitatea şi suficienta cantitate a informaţiei publicate privind evaluarea.

"Cartea Roşie" nu-şi propune ca scop expunerea metodelor şi principiilor de evaluare din punct de vedere teoretic, ci este orientată mai mult spre practica evaluării.

Aceste şi alte obiective sînt prezentate in partea introductivă a "Cărţii Roşii" alături de chestiunile privind comparabilitatea recomandărilor şi completărilor. După partea introductivă urmează un mic glosar de termeni cel mai frecvent întîlniţi în carte Conţinutul de bază al "Cărţi Roşii" constă din două compartimente. în primul compartiment sînt prezentate 22 de recomandări practice privind efectuarea evaluării şi 15 anexe ale ei.

Page 98: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Recomandările practice din primul compartiment se referă la evaluare şi metodele de determinare a valorii. Ele nu examinează evaluarea pentru anumite scopuri concrete. Ele conţin limitarea dreptului la abateri de la recomandările practice prezentate în acest compartiment. Primele şapte recomandări practice au un caracter general şi urmează a fi aplicate de către toţi evaluatorii în mod obligatoriu. Aceste recomandări tratează următoarele chestiuni:

• aplicarea recomandărilor practice;• condiţiile de angajare a evaluatorului;

• scopurile şi bazele evaluării;• bazele pentru evaluare, ipoteze;• calificarea evaluatorului şi conflictul de interese;• inspectarea obiectului evaluării şi studierea caracteristicilor lui;• rapoartele de evaluare.

Toate recomandările ulterioare sînt o dezvoltare sau o completare a primelor şapte recomandări. Ele poartă un caracter mai concret şi tratează evaluarea proprietăţilor comerciale pentru scopuri de ipotecare; evaluarea bunurilor imobiliare locative pentru scopuri de ipotecare; evaluarea situaţiei financiare a companiilor; evaluarea bunurilor imobiliare pentru bursele de valori; evaluarea companiilor pe acţiuni; evaluarea dezvoltării afacerilor; evaluarea în scop de asigurare; evaluarea acţiunilor companiilor de asigurare; evaluarea investiţiilor colective (companiile trust); evaluarea terenurilor şi clădirilor ce aparţin fondurilor imobiliare; evaluarea fondurilor de pensii; evaluarea stocurilor şi a producţiei neterminate; evaluarea reziduurilor.

In anexele la recomandările practice se examinează cazuri de evaluare a maşinilor şi utilajelor evaluate împreună cu proprietatea imobiliară; ghidul pentru beneficiari; privind angajarea evaluatorului la evaluarea bunurilor imobiliare locative; structura-tip a raportului de evaluare; ghid pentru clienţii care comandă evaluarea afacerii; exemple de aplicare a trimiterilor la rapoartele de evaluare; modele de rapoarte de evaluare a bunurilor imobiliare locative pentru diferite scopuri; altă informaţie.

98

Page 99: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

In partea a doua a "Cărţii Roşii" sînt prezentate regulile concrete de efectuare a evaluării. De exemplu, se examinează detaliat impactul factorilor de mediu asupra evaluării; evaluarea pentru ipotecare; analiza tranzacţiilor de închiriere a proprietăţilor comerciale; calcularea uzurii; evaluarea maşinilor şi echipamentelor; evaluarea activelor nemateriale; evaluarea staţiilor de alimentare; evaluarea încăperilor medicale; evaluarea proprietăţii autorităţilor publice locale pentru rapoarte financiare; evaluarea pădurilor; relaţiile dintre evaluator şi auditor; evaluarea costurilor curente; evaluarea în conformitate cu legea privind reforma arendei, construcţiei de locuinţe şi dezvoltării urbane; evaluare terenurilor destinate pentru dezvoltare; evaluarea întreprinderilor mixte ş. a.

Anexele la regulamentele metodice conţin informaţie utilă şi referiri la legislaţia ce reglementează folosirea bunurilor imobiliare.

"Cartea Roşie" a jucat un rol foarte important în crearea şi dezvoltarea standardelor Internaţionale. întrucît mulţi dintre cei care au lucrat la ea ulterior au participat activ şi la lucrările TEGoVA şi în activitatea IVSC, în structura şi conţinutul acestor standarde se observă clar influenţa "Cărţii Roşii".

"Cartea Roşie" este destinată, în primul rînd, evaluatorilor din Marea Britanie, unde s-au constituit cerinţe unice faţă de evaluare şi evaluatori, metodele aplicate în cazuri concrete de evaluare. Prin structura şi importanţa sa, "Cartea Roşie" este exemplul cel mai elocvent de standarde naţionale elaborate detaliat.

Făcînd comparaţia structurii şi componenţei Standardelor Internaţionale, Europene, Americane şi ale "Cărţii Roşii", putem trage următoarele concluzii:

Diferenţele dintre standardele analizate sînt determinate, în principal, de profunzimea şi detalierea realizată în tratarea obiectelor evaluării, operaţiile ce se efectuează cu ele şi factorii de influenţă.

Măsura detalierii standardelor şi orientarea acesteia este legată de specificul naţional real existent (legislaţia, dezvoltarea social-economică, rolul istoriceşte constituit al statului în reglementarea activităţii de evaluare).

în ţările cu economie de tranziţie, cel mai dezvoltat sistem de standarde a fost elaborat în Federaţia Rusă, unde există două tipuri de standarde: "Standarde pentru aplicare obligatorie de către subiecţii activităţii de evaluare", aprobate la 6 iulie 2001 prin Hotărîrea Guvernului (elaborate de Ministerul relaţiilor patrimoniale al Federaţiei Ruse), şi Standardele elaborate şi aprobate de Societatea evaluatorilor din Rusia.

In Republica Moldova, elaborarea standardelor naţionale încă nu a fost începută. Studierea standardelor internaţionale şi naţionale, identificarea diferenţelor în standardele naţionale ale ţărilor dezvoltate şi standardele internaţionale va face posibilă înfăptuirea muncii de elaborare a sistemului de standarde naţionale al Moldovei.

LICENŢIEREA ŞI CERTIFICAREA ÎN DOMENIULEVALUĂRII

11.1. Licenţierea activităţii de evaluare

Licenţierea activităţii de evaluare este una din formele principale ale reglementării de stat în domeniul evaluării. Constituind autorizaţia statului de a practica un anumit gen de activitate, licenţa serveşte drept garanţie a calităţii pentru consumatorul de servicii de evaluare.

In ţările dezvoltate, activitatea evaluatorilor, tradiţional, nu este reglementată de stat. Nivelul înalt al serviciilor de evaluare este garantat de standardele de evaluare, elaborate de organizaţiile obşteşti

Page 100: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

ale evaluatorilor.în ţările Europei Centrale şi de Est, în ţările CSI şi în ţările Baltice evaluarea este un nou gen de

activitate, necesitînd o atitudine mai atentă din partea statului faţă de asigurarea calităţii serviciilor de evaluare. Organizaţiile profesionale ale evaluatorilor în aceste ţări trec prin perioada devenirii lor. Lipsa tradiţiilor şi a experienţei practice în domeniul evaluării se compensează prin dezvoltarea actelor normative, între care locul de frunte îi revine legilor cu privire la activitatea de evaluare şi regulamentelor privind licenţierea.

în majoritatea ţărilor cu economie de tranziţie modul de licenţiere este aprobat de către Guvern. Autoritatea care eliberează licenţa, de regulă, exercită controlul asupra respectării cerinţelor de executare a acestei activităţi în corespundere cu legislaţia.

în mod obişnuit, licenţierea activităţii de evaluare se face după tipurile obiectelor de evaluare. De exemplu, Regulamentul cu privire la licenţierea activităţii de evaluare în Federaţia Rusă prevede eliberarea licenţelor pentru practicarea următoarelor genuri de activitate:

• estimarea valorii drepturilor patrimoniale, a altor drepturi şi obligaţii reale privind bunurile imobiliare (evaluarea bunurilor imobiliare);

• estimarea valorii drepturilor patrimoniale, altor drepturi şi obligaţii reale privind bunurile mobile, cu excepţia banilor şi a hârtiilor de valoare (evaluarea maşinilor, utilajului şi a mijloacelor de transport);

• estimarea valorii drepturilor patrimoniale, altor drepturi şi obligaţii reale privind rezultatele proprietăţii intelectuale, precum şi a informaţiei (evaluarea activelor nemateriale);

• estimarea valorii drepturilor patrimoniale şi a obligaţiilor privind întreprinderile drept complexe patrimoniale, rezultatele activităţii lor economice, precum şi a hârtiilor de valoare (evaluarea întreprinderii (afacerii)).

în Republica Moldova, conform Legii cu privire la licenţierea unor genuri de activitate, licenţierii este supusă numai activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare'. Autoritatea care efectuează licenţierea este Camera de Licenţiere, care are statut de persoană juridică şi îşi desfăşoară activitatea în baza regulamentului aprobat de Guvern. Solicitant de licenţă poate fi orice persoană juridică sau fizică, înregistrată în modul stabilit în Republica Moldova în calitate de întreprindere sau de organizaţie, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare, precum şi persoană fizică ce poate practica unele genuri de activitate supuse licenţierii în temeiul unor acte legislative, care a prezentat autorităţii de licenţiere cererea şi actele necesare pentru obţinerea licenţei. Licenţa pentru practicarea activităţii de evaluare se eliberează pe cinci ani.

Camera de Licenţiere, împreună cu Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, exercită controlul asupra respectării de către întreprinderile de evaluare a condiţiilor de licenţiere.

Condiţiile de licenţiere privind desfăşurarea activităţii de evaluare a bunurilor imobiliare sînt următoarele:

• desfăşurarea activităţii de evaluare în conformitate cu legislaţia şi actele normative în vigoare;• îndeplinirea obligaţiilor faţă de autorităţile fiscale;

• specialiştii întreprinderii trebuie să-şi confirme nivelul cunoştinţelor;• întreprinderea trebuie să angajeze în calitate de evaluator doar specialişti cu certificat de

calificare.Aşadar, una din condiţiile obligatorii de licenţiere a întreprinderii de evaluare este prezenţa în

componenţa întreprinderii a specialiştilor-evaluatori calificaţi, care posedă certificatul corespunzător.

11.2. Atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare

100

Page 101: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Atestarea de stat a evaluatorilor de bunuri imobiliare a fost introdusă de Legea cu privire la activitatea de evaluare. Ideea principală a atestării de stat este asigurarea unui nivel minim al calităţii cunoştinţelor teoretice şi al deprinderilor practice ale evaluatorilor de bunuri imobiliare. Până nu demult, cerinţele faţă de evaluatori, la obţinerea licenţei, erau mai mult formale. Se înaintau anumite cerinţe faţă de nivelul instruirii (studii tehnice sau economice superioare), faţă de experienţa de muncă, dar nu se analiza

activitatea practică a evaluatorului, nu se determinau cunoştinţele şi profesionismul acestuia. Ca rezultat, pe piaţa serviciilor de evaluare din Republica Moldova beneficiarul potenţial putea să întâlnească evaluatori ale căror cunoştinţe şi profesionalism variau într-un diapazon enorm, iar autorului prezentei cărţi proaspeţii "evaluatori" îi puneau, deseori, întrebarea: "Am primit nu demult licenţă, nu ne-aţi putea spune cum să facem evaluarea ?". Nu este un secret că şi în prezent pe piaţa evaluării pot fi întâlniţi specialişti care, la întrebarea beneficiarului privind valoarea obiectului, răspund cu întrebarea: "Dar de cât aveţi nevoie ?". Fireşte, pe piaţa Republicii Moldova sînt şi specialişti de înaltă calificare, care, prin cunoştinţele, prin practica lor de lucru, confirmă că profesia de evaluator face parte din categoria celor de elită, necesită o pregătire multilaterală şi o vastă experienţă practică.

Sistemul atestării de stat este orientat spre menţinerea pe piaţă a standardelor înalte ale calităţii serviciilor de evaluare. în condiţiile pieţei de evaluare în curs de dezvoltare, atestarea de stat a specialiştilor este o condiţie obligatorie, care oferă posibilitatea de a asigura intrarea pe piaţa serviciilor de evaluare a specialiştilor calificaţi. în lege sînt examinate şi cerinţele clare faţă de candidaţii la certificatul de calificare.

în scopul creării sistemului de atestare a evaluatorilor, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru formează comisia de atestare, aprobă regulamentul privind activitatea acesteia, programele pentru desfăşurarea examenelor de calificare. Agenţia ţine evidenţa eliberării şi retragerii certificatelor de calificare ale evaluatorilor.

Certificat de calificare al evaluatorului pot obţine persoanele care corespund următoarelor cerinţe:• studii superioare în domeniul evaluării, studii economice superioare sau studii tehnice

superioare, pregătire profesională corespunzătoare;• experienţă de muncă în calitate de evaluator practicant sau de stagiar de nu mai puţin de un

an;

• lipsa antecedentelor penale nestinse;• examenul de calificare susţinut.

Certificatul de calificare, la fel ca şi licenţa, se eliberează pe un termen de 5 ani. Comisia de atestare are dreptul de a lua decizie asupra respingerii cererilor de eliberare a certificatului de calificare şi de retragere a lor. Cererea de eliberare a certificatului de calificare este respinsă dacă nu sînt prezentate toate actele, sau acestea conţin date eronate sau false.

11.3. Certificarea activităţii de evaluare

în majoritatea ţărilor lumii drept criteriu al profesionalismului se consideră nu certificatul de studii, dar certificatul de calificare al asociaţiei profesionale obşteşti, care garantează calitatea serviciilor de evaluare prestate.

Organizaţiile obşteşti din Republica Moldova încă n-au început activitatea de certificare a membrilor lor. Asta, probabil, din cauza lipsei standardelor profesionale, elaborate sau adaptate la condiţiile Republicii Moldova. Nici una din organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din Republica Moldova nu desfăşoară cursuri de perfecţionare a calificării, nu editează literatură metodică în ajutor

Page 102: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluatorilor practicanţi. în lipsa studiilor speciale sau profesionale în domeniul evaluării, experienţa de muncă în domeniul evaluării nu poate servi drept criteriu sigur de calificare a evaluatorului. în atare condiţii, a formula cerinţe faţă de profesionalismul evaluatorilor, a stabili criteriile de certificare nu este deloc uşor.în organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări s-au constituit diferite moduri de a stabili categoriile de calificare a evaluatorilor. De exemplu, societatea evaluatorilor din Federaţia Rusă a stabilit patru niveluri de calificare ale membrilor SER: membru titular al SER, evaluator certificat (autorizat); expert pentru evaluare; magistru pentru evaluare. Decizie asupra conferirii titlurilor menţionate ia comisia de atestare a SER în baza recenzării, examinării şi susţinerii publice a rapoartelor de evaluare de către candidaţii la titlurile de calificare. Pentru conferirea titlurilor de calificare sînt necesare condiţiile ce urmează: Membrul titular al SER:

• instruire profesională de bază în domeniul evaluării (100 de oreacademice).

Evaluator certificat (autorizat):• studii superioare sau medii de specialitate;

• certificat (de instruire) privind frecventarea cursurilor de bază de evaluare cu profil de certificare;

• prezentarea unui raport asupra valorii de piaţă a unui obiect concret sau a unei lucrări de curs pe tema evaluării în corespundere cu instruirea de bază, profilul atestării; cuprinsul raportului de evaluare trebuie să releveze priceperea candidatului de a aplica toate cele trei metode de evaluare cu utilizarea instrumentarului matematic.

Expert în evaluare:• nivel de calificare "evaluator certificat";• studii superioare economice, tehnice sau juridice;• certificat de studii de nivelul doi al pregătirii în direcţia atestării;• vechime în activitate practică în domeniul evaluării de cel mai puţin doi ani;

literatură metodică în ajutor evaluatorilor practicanţi. în lipsa studiilor speciale sau profesionale în domeniul evaluării, experienţa de muncă în domeniul evaluării nu poate servi drept criteriu sigur de calificare a evaluatorului. în atare condiţii, a formula cerinţe faţă de profesionalismul evaluatorilor, a stabili criteriile de certificare nu este deloc uşor.în organizaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări s-au constituit diferite moduri de a stabili categoriile de calificare a evaluatorilor. De exemplu, societatea evaluatorilor din Federaţia Rusă a stabilit patru niveluri de calificare ale membrilor SER: membru titular al SER, evaluator certificat (autorizat); expert pentru evaluare; magistru pentru evaluare. Decizie asupra conferirii titlurilor menţionate ia comisia de atestare a SER în baza recenzării, examinării şi susţinerii publice a rapoartelor de evaluare de către candidaţii la titlurile de calificare. Pentru conferirea titlurilor de calificare sînt necesare condiţiile ce urmează: Membrul titular al SER:

• instruire profesională de bază în domeniul evaluării (100 de oreacademice).

Evaluator certificat (autorizat):• studii superioare sau medii de specialitate;

• certificat (de instruire) privind frecventarea cursurilor de bază de evaluare cu profil de certificare;

• prezentarea unui raport asupra valorii de piaţă a unui obiect concret sau a unei lucrări de curs pe tema evaluării în corespundere cu instruirea de bază, profilul atestării; cuprinsul raportului de

102

Page 103: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluare trebuie să releveze priceperea candidatului de a aplica toate cele trei metode de evaluare cu utilizarea instrumentarului matematic.

Expert în evaluare:• nivel de calificare "evaluator certificat";• studii superioare economice, tehnice sau juridice;• certificat de studii de nivelul doi al pregătirii în direcţia atestării;• vechime în activitate practică în domeniul evaluării de cel mai puţin doi ani;

Page 104: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

104

Page 105: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

11.5. Categoriile evaluatorilor SUA şi cerinţele faţă de ei

Legislaţia federală stabileşte trei categorii de evaluatori:• evaluator de categorie generală, care a primit certificat de la

autorităţile statului;• evaluator al fondului locativ, care a primit certificat de la autorităţile

statului;• evaluator care a primit licenţă de la autorităţile statului.

ASC recomanda autorităţilor tuturor statelor să adopte această clasificare spre a se evita posibilile confuzii. Dacă autorităţile statului vor decide totuşi să utilizeze alte însemne sau denumiri, ele trebuie să garanteze recunoaşterea cu uşurinţă a însemnelor lor dintre însemnele federale.

Evaluatorul de categorie generală trebuie să satisfacă următoarelor

cerinţe:

• să corespundă criteriilor minime ale Consiliului de calificare a evaluatorilor de pe lîngă Fondul de efectuare a evaluărilor (AQB);

• să susţină examenul stabilit de autorităţile statului, regulile acestuia fiind elaborate şi aprobate de AQB.

Criteriile minime pentru această categorie de evaluatori sînt: 165 ore de cursuri în probleme concrete de estimare a valorii bunurilor imobiliare; 2000 ore de experienţă practică în evaluare, 50 % din timpul acesta este necesar să se acorde pentru evaluarea bunurilor imobiliare nelocative.

Evaluatorul fondului locativ, care a primit certificat de la autorităţile statului este o persoană care:

• corespunde criteriilor minime ale AQB faţă de această categorie de evaluatori;• a susţinut examenul stabilit de autorităţile statului, ale cărui reguli sînt elaborate şi aprobate

de AQB.Criteriile minime faţă de această categorie de evaluatori includ 120 ore de audiere a cursurilor de

evaluare a bunurilor imobiliare, 2000 ore de activitate practică.Evaluatorul care a primit licenţă de la autorităţile statului. Titlul XI nu stabileşte criterii de

calificare concrete pentru licenţierea evaluatorilor. Autorităţile statelor sînt libere în selectarea unor importante criterii de calificare pentru licenţierea evaluatorilor, inclusiv cerinţele faţă de instruire, verificarea cunoştinţelor, experienţei practice şi perfecţionării calificării. De regulă, autorităţile statelor cer de la candidaţi susţinerea examenului în scris de valoare reală, aprobat de autorităţile statelor, participarea la seminare şi prelegeri în problemele evaluării în volum de 75 ore academice. în afară de aceasta, candidatul trebuie să aibă experienţă practică de lucru în domeniul evaluării. Aici se aplică cerinţe mai puţin stricte decât faţă de evaluatorii care au primit certificat de la autorităţile statului. De exemplu, poate fi selectată una din următoarele metode:

• evaluatorul poate să aibă o experienţă practică de mai puţin de doi ani, dacă a acumulat o astfel de experienţă sub supravegherea nemijlocită a unui evaluator care posedă certificat sau licenţă a autorităţilor statului;

• autoritatea statului analizează numărul minim de rapoarte de evaluare, întocmite de evaluator;

Page 106: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• susţinerea examenului în condiţii practice, care constă în elaborarea cu succes a unui sau a câtorva rapoarte de evaluare în baza unui exemplu concret;

• un nivel mai înalt al instruirii necesare. De exemplu, prezenţa gradului ştiinţific în domeniul evaluării bunurilor imobiliare sau a titlului ştiinţific analogic.

ASC recunoaşte necesitatea realizării programelor care înlesnesc a fluxul de noi specialişti în sfera evaluării şi sporirea cointeresării autorităţilor statului în crearea unui mecanism eficient de asistenţă a specialiştilor calificaţi care doresc să înceapă o nouă carieră în profesia de evaluator al bunurilor imobiliare.

Fiecare stat adoptă legile sale cu privire la certificarea şi licenţierea evaluatorilor. Să analizăm ce principii de bază sînt examinate de legile statelor, luînd ca exemplul Legea cu privire la certificarea şi licenţierea evaluatorilor de bunuri imobiliare din statul California. Această lege a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1995. Legea conţine dispoziţii generale şi particulare cu privire la certificarea şi licenţierea evaluatorilor. Stabileşte termenii, introduce funcţia de director OREA, acordă directorului dreptul de a trage la răspundere judiciară şi de a aplica amendă evaluatorilor care încalcă legea sau regulamentele normative cu privire la evaluare. în conformitate cu această lege, se interzice de a-i antrena pe evaluatorii care nu au certificate sau licenţe în tranzacţiile realizate conform legislaţiei federale. Legea permite persoanelor care nu posedă certificate şi licenţe să asiste evaluatorii Certificaţi, stabileşte limitele acţiunilor ce pot fi întreprinse de persoanele -care nu deţin licenţe. Legea conţine, de asemenea, prevederea despre eliberarea licenţei de stagiar, stabileşte termenul de valabilitate a licenţelor şTcertificatelor de patru ani, examinează condiţiile relaţiilor reciproce cu alte state.

Evaluatorul cu licenţa sau cu certificatul altui stat trebuie să execute prevederilelegilor şi normelor de drept privind efectuarea evaluărilor "^даш1ог imobiliare în statul în care lucrează. Acest evaluator este obligat să se înregistreze la practica temporară şi să lucreze în conformitate cu legile şi regulamentele normative ale statului privind certificarea şi licenţierea evaluatorilor.

înjegile tuturor statelor se stabileşte modul în care OREA trebuie să prezinte în subcomitetul pentru evaluare lista cu evaluatorii care au primit (terra stat licenţă sau certificat, pentru ar fi inclusă în registrul naţional. Aceste liste se transmit ASC nu mai rar decât o dată pe an, concomitent cu taxele de înregistrare, care constituie 25 de dolari pentru un evaluator. Dacă evaluatorul a primit certificat sau licenţă în mai multe state (în două sau mai multe state), este necesar ca el să fie inclus în lista evaluatorilor certificaţi pentru fiecare stat care i-a eliberat certificat sau licenţă. Doar evaluatorii înscrişi în registrul naţional au dreptul de a efectua evaluări legate de tranzacţii realizate conform legislaţiei federale.

106

Page 107: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

CAPITOLUL 12ETICA PROFESIONALĂ A EVALUATORULUI

12.1. Esenţa şi principiile de bază ale eticii

Mediul de funcţionare al specialiştilor-evaluatori este piaţa, care reprezintă nu numai o oarecare multitudine a vînzătorilor şi cumpărătorilor unei anumite mărfi, tip de lucrări sau servicii, ci şi un sistem complex de relaţii, în cadrul căruia acţionează legile proprii. în general, relaţiile dintre vînzători şi cumpărători, precum şi agenţii intermediari de piaţă sînt reglementate prin diferite acte legislative şi normative. Dar, pe lîngă legi, regulamente, instrucţiuni, relaţiile între oameni sînt reglementate şi de legile nescrise ale pieţei, adică de etica pieţei.

Etica. este una din cele mai vechi discipline teoretice, al cărei obiect de studiu este morala. Pentru a desemna conceptul de morală, Aristotel a introdus termenul de "etică". După cum remarcau vechii greci, "etica ne ajută să ştim ce trebuie să facem şi de la ce trebuie să ne abţinem", generalizează şi sistematizează principiile şi normele morale.

în concepţia modernă, etica este o ramură a cunoaşterii, o ştiinţă aparte, care ne permite să examinăm şi să apreciem relaţiile interumane. precum şi comportarea oamenilor din punctul de vedere al corespunderii lor cu anumite norme raţionale, general acceptate. Etica este învăţătura despre morală, provenienţa şi dezvoltarea ei, despre regulile şi normele de conduită a oamenilor, despre obligaţiile lor unul faţă de altul, faţă de societate, faţă de stat, etc.

în diferite state, precum şi în diferite perioade de dezvoltare a unuia şi aceluiaşi stat, există norme morale diferite. Este de menţionat însă tendinţa generală de dezvoltare a eticii: atenţia ţării faţă de etică creşte pe măsura creşterii nivelului de bunăstareTfiaterială.

Ştiinţa modernă examinează diferite tipuri de etică, pe care convenţional le-am putea împărţi în două grupe mari: etica teoretică şi etica practică. Parte componentă a grupei "etica practică" este etica profesională, inclusiv etica în afaceri.

Etica profesională examinează normele de conduită a specialistului, cerinţele pe care le înaintează societatea faţă de stilul lui de lucru, caracterul comunicării cu oamenii, aspectul social.

Etica în afaceri înseamnă cunoştinţele despre noţiunile de bază ale eticii, despre cerinţele morale faţă de stilul de lucru şi imaginea omului de afaceri, adaptate la nevoile practice ale întreprinzătorului, businessmanului, conducătorului. Etica de afaceri este, în primul rînd, etica purtării negocierilor cu partenerii, etica ţinerii documentaţiei, folosirea metodelor etice de concurenţă. Există, de asemenea, eticheta de afaceri, care se formează sub influenţa tradiţiilor şi a unor condiţii istoriceşte constituite ale unei ţări concrete. Eticheta de afaceri este un cod de reguli prin care se reglementează stilul de lucru, stilul de comunicare între întreprinderi, aspectul exterior al întreprinzătorilor, succesiunea şi maniera de purtare a negocierilor, etc.Exfstă anumite principii morale care stau la baza eticii de afaceri. La ele se referă:

1. Concepţia de "slujire a societăţii", pe care trebuie să o accepte toţi lucrătorii întreprinderii - de la preşedinte pînă la ultimul angajat. A servi clientul, primind pentru aceasta o plată rezonabilă - iată ideea principală a acestei concepţii. "Bunăstarea producătorului, scria Henri Ford, depinde, în ultimă instanţă, de folosul pe care el îl aduce poporului".

2. Atitudinea calmă faţă de bani. Banii nu trebuie să constituie un scop în sine, în numele căruia se desfăşoară producţia, se creează întreprinderea, ci doar un mijloc pentru realizarea scopului propus. Banii nu trebuie să fie acumulaţi, ci să se afle în circulaţie, în mişcare continuă. Lipsa cultului banilor fac din întreprinzător un om emancipat, îi permite să accepte riscul rezonabil.

Page 108: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

3. Insatisfacţia pentru cele realizate, ce decurge din principiul anterior,sentimentul ambiţiei sănătoase, care nu trece cu timpul. Omului de afaceri,ca şi scriitorului, întotdeauna i se pare că cea mai bună carte a sa încăurmează să o scrie. Orientarea permanentă spre succes, tendinţa de a rezolva sarcini mai complexe şi mai de proporţii este o trăsătură caracteristică acelor mai norocoşi oameni de afaceri.

4. Sinceritatea, conştiinciozitatea, deschiderea, probitatea omului deafaceri, buna lui reputaţie este un atribut al relaţiilor de afaceri în ţările-dezvoltate, fiindcă cea mai mică pată pe reputaţia lui poate conduce lapierderea clienţilor, suportarea de pierderi şi falimentare. în condiţiile uneipieţe civilizate a fi cinstit e avantajos. Concurenţa (loială este păzită de stat,^de numeroasele uniuni profesionale ale întreprinzătorilor: societăţi,corporaţii, asociaţii, abilitate să reglementeze activitatea membrilor săi îninteresul consumatorilor, pentru asigurarea unei practici de afaceri juste,echitabile şi etic sănătoase. Afară de aceasta, în astfel de asociaţii există uneod al onoarei profesionale, care defineşte o serie de fapte, recunoscute de

membrii acestor asociaţii drept neetice.5. Mîndria pentru lucrul pe care îl faci, indiferent de domeniu şi de

amploare. Orice afacere care serveşte la satisfacerea necesităţilorbeneficiarilor, consumatorilor şi care aduce venit, este prestigioasă. La baza

unei astfel de atitudini se află profesionalismul înalt, încrederea în propriile posibilităţi.6. Succesele în fabricarea producţiei, executarea lucrărilor, prestarea

serviciilor nu trebuie să fie obţinute pe seama distrugerii mediuluiînconjurător.

7. în repartizarea profitului trebuie să participe toţi cei care au participat la crearea lui.

8. Utilizarea unei publicităţi cinstite, corecte şi decente în procesul de desfacere a producţiei şi serviciilor, de căutare a potenţialilor consumatori.

în condiţiile unui control drastic din partea statului asupra activităţii economice, normele morale enumerate mai sus devin regulatorul relaţiilor de afaceri şi al luptei de concurenţă.

Etica de afaceri se formează treptat, pe măsura formării şi dezvoltării relaţiilor de piaţă. Este un proces complex şi îndelungat, la care participă, în primul rînd, înşişi oamenii de afaceri, societatea, consumatorii potenţiali, mas media, diferite structuri de stat. Condiţiile de formare a unei etici de afaceri civilizate sînt:

• libertatea - atît politică, cît şi economică. Aceasta înseamnă existenţa statului democrat, a pluripartidismului, libertăţii presei, cuvîntului, libertăţii de conştiinţă, concurenţei libere, libertăţii de alegere a subiectului economic, formării libere a preţurilor, egalităţii oricăror persoane fizice şi juridice în realizarea activităţii de întreprinzător, suveranităţii consumatorului, etc.;

• stabilitatea - putere executivă tare, stabilitatea legislaţiei, strategiei de dezvoltare economică şi politică a statului;

• propaganda - crearea cu ajutorul mass media a imaginii omului de afaceri prosper, cu înalte principii morale, condamnarea corupţiei, a spiritului de acaparare, a concurenţei neloiale;

• dreptul - respectul faţă de lege, faţă de drepturile proprietarului, executarea neabătută a legislaţiei, crearea unui mecanism al răspunderii pentru încălcarea ei;

108

Page 109: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• asocierea - crearea asociaţiilor profesionale. Aceste organizaţii nonprofit, create prin liber consimţămînt, trebuie să fie nişte arbitri nepărtinitori la aprecierea nivelului de moralitate a celor care vor să devină membri ai ei şi, în caz de încălcare a normelor de conduită profesională, să aplice măsurile cele mai aspre.

12.2. Etica profesională a evaluatorului

în practica lor profesională, evaluatorii trebuie să respecte normele morale general acceptate şi să se conducă de următoarele principii ale eticii profesionale: independenţă, onestitate, competenţă profesională, confidentialitatea informaţiei, comportament profesional. Documentele care cuprind principiile eticii profesionale a evaluatorilor sînt codurile eticii profesionale, regulile practicii de evaluare elaborate de asociaţiile profesionale ale evaluatorilor. Pentru a controla respectarea normelor etice şi a regulilor de conduită profesională a evaluatorilor, în asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor se înfiinţează comisii şi comitete pentru etică.

Noţiunea de "etica evaluatorului" încă nu a fost formulată în legislaţia naţională şi în standardele de evaluare, de aceea în Republica Moldova nu există o definiţie unică, recunoscută de toţi, a eticii. Pentru explicarea acestei noţiuni, vom folosi definiţia eticii evaluatorului utilizată în Rusia: "Etica evaluatorului este totalitatea regulilor etice şi normelor de conduită în efectuarea procedurii de evaluare a bunurilor"18. De-a lungul întregii istorii a formării evaluării ca gen independent de activitate au existat o multitudine de norme şi reguli de conduită, care erau recunoscute şi aplicate de evaluatorii de diferite ţări. Tradiţional o atenţie mare acordă eticii evaluatorului ediţiile noi ale Standardelor Europene şi Internaţionale de evaluare (EVS-2000 şi IVS-2001).

în Standardele Internaţionale de Evaluare-2001 este inclus Codul de conduită al evaluatorilor, care tratează următoarele aspecte: stabilirea obiectivelor Codului de conduită; noţiunile de bază; condiţiile restrictive, noţiunea de "evaluator"; etica evaluării; competenţa; deschiderea; raportul de evaluare.

Codul de conduită nu are putere juridică formală şi poate fi considerat doar ca o completare la regulile şi prevederile organizaţiilor profesionale naţionale care controlează calitatea lucrului evaluatorilor.

în secţiunea "noţiuni de bază" sînt definite noţiunile principale ale activităţii de evaluare, sînt enumerate cerinţele faţă de evaluator, specificul activităţii evaluatorilor interni, externi şi independenţi. Esenţa acestor noţiuni este expusă în aceleaşi aspecte ca şi în Standardele Europene de Evaluare. Tot în această secţiune se dă esenţa condiţiilor limitative, ipotezelor şi presupunerilor evaluatorilor.

O secţiune aparte a Codului de conduită este consacrată noţiunii de "etică". Etica evaluatorului este prezentată ca totalitatea cerinţelor de bază ce se înaintează faţă de evaluator: onestitate; conduită în cazurile de apariţie a conflictelor de interese; confidenţialitatea informaţiei; echitabilitate şi nepărtinire.

Următoarea secţiune a Codului de conduită examinează competenţa -comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare (cînd evaluatorul conştientizează faptul că nu are suficiente cunoştinţe şi experienţă practică pentru îndeplinirea lucrării); condiţiile de recurgere la asistenţă externă, cerinţele de efectuare a unei evaluări eficiente şi minuţioase.în finalul Codului se examinează cerinţele de expunere clară, exactă a informaţiei privind

evaluarea efectuată, precum şi faţă de întocmirea raportului de evaluare. în felul acesta, Codul de conduită tratează etica în sensul larg şi în sensul restrîns al cuvîntului.

Codul Etic European este una din anexele la EVS-2000. în ediţiile anterioare ale standardelor el se numea Codul de Conduită European. Codul Etic a fost elaborat de Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor în conformitate cu statutul şi obiectivele acestei organizaţii şi este unul din criteriile de

18 Государственный Стандарт Российской Федерации. Единая система оценки имущества. ГОСТ Р51195.0.02-98.

Page 110: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

bază ale activităţii de evaluare, adoptat de toate asociaţiile profesionale europene. Codul Etic nu are o autoritate oficială legală, ci este doar un complement la reglementările, nonnele legale şi la practica corectă a evaluatorilor din diferite ţări europene, în majoritatea asociaţiilor profesionale din Europa el fiind adoptat ca bază pentru elaborarea codurilor naţionale de conduită profesională a evaluatorilor.

în cadrul Codului Etic European se examinează în mare măsură normele de conduită ale evaluatorului în relaţiile cu clienţii, colegii, asociaţiile membre ale TEGoVA:

Relaţiile cu clienţii

în toate timpurile prima îndatorirea evaluatorului a fost apărarea intereselor clientului, dacă aceste interese nu contravin legislaţiei şi normelor etice.

Dacă în procesul de îndeplinire a lucrării la comanda clientului apar circumstanţe în care interesele evaluatorului vin în contradicţie cu interesele clientului, evaluatorul are obligaţia de a aduce la timp lucrul acesta la cunoştinţa clientului.

Plata muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de obiectul evaluat. Evaluatorul nu se va angaja sau nu se va implica în nici o ocupaţie sau afacere care ar afecta reputaţia lui profesională, reputaţia TEGoVA. Evaluatorul va respecta confidenţialitatea informaţiei clientului sau terţilor.

Relaţiile cu colegii

Evaluatorul nu va critica neîntemeiat practica profesională a colegilor săi. Dacă evaluatorului i se solicită opinia despre o lucrare îndeplinită de un coleg, el trebuie să şi-o exprime cinstit, obiectiv, fără a-şi manifesta superioritate asupra colegului său.

Fiecare evaluator trebuie să contribuie la dezvoltarea profesiei, ajutînd instituţiile de învăţămînt, participînd la publicarea diferitelor articole şi culegeri în problemele evaluării. E necesar să se asigure o înţelegere deplină a standardelor de evaluare şi de către evaluatori, şi de către clienţi.

în limitele respectării confidenţialităţii, e necesar ca evaluatorul să colaboreze cu colegii său, să le acorde asistenţă, să le împărtăşească informaţia despre dezvoltarea pieţei.

Relaţiile dintre asociaţiile membre ale TEGo VAAsociaţiile profesionale naţionale membre ale TEGoVA trebuie să-şi construiască relaţiile

reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului reciproc şi colaborării în scopul dezvoltării şi apărării standardelor TEGoVA în ţările lor.

Dacă vreo asociaţie membră a TEGoVA efectuează instruirea, certificarea, investigaţii de marketing sau prestează servicii de consultanţă într-o tară a cărei asociaţie naţională de evaluatori de asemenea este membră a TEGoVA, ea trebuie să prevină asociaţia naţională cu 30 de zile înainte de începerea activităţii sale.

O secţiune aparte a Codului Etic European este dedicat cerinţelor faţă de competenţa evaluatorului. Aceste cerinţe sînt:

• studierea permanentă a situaţiei de pe piaţa imobiliară şi a modificărilor în legislaţie, deoarece această informaţie are un impact esenţial asupra rezultatelor evaluării;

• evaluatorul trebuie să aibă o viziune obiectivă asupra cunoştinţelor şi nivelului său de calificare. în cazul în care evaluatorul este conştient că nu are suficiente cunoştinţe pentru îndeplinirea lucrării, el este obligat să-1 prevină pe client şi pe conducătorul întreprinderii de evaluare. Evaluatorul are dreptul ceară consultaţii de la specialişti calificaţi în anumite domenii de activitate: geodezie, arhitectură, materiale de construcţie, agronomie, expertiza clădirilor şi construcţiilor;

• evaluatorul trebuie să cerceteze toţi factorii relevanţi legaţi de obiectul evaluării, pentru a obţine rezultate corecte ale evaluării. Fiecare evaluator este dator ca pe întreg parcursul activităţii sale practice să-şi ridice anual nivelul profesional.

110

Page 111: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Normele etice şi regulile activităţii de evaluare mai sus examinate reprezintă cea mai bună practică internaţională ce s-a constituit de-a lungul unei perioade îndelungate de timp. Aceste norme şi reglementări sînt recomandate cu insistenţă spre a fi aplicate de către toate asociaţiile profesionale de evaluatori care sînt membri ai TEGoVA sau IVSC. Fiecare organizaţie obştească a evaluatorilor, urmînd standardele de evaluare, trebuie să elaboreze un cod etic sau reguli de comportare profesională Pentru membrii săi.

Regulile de conduită pentru membrii Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionali în Evaluări (AREPE) au fost elaborate în 1998, înainte de intrarea acestei asociaţii în TEGoVA. Regulile de conduită cuprind cîteva secţiuni: principiile de bază; prestarea serviciilor de evaluare; confidenţialitatea; plata muncii evaluatorilor; semnătura evaluatorului; utilizarea denumirii asociaţiei; publicitatea; asigurarea profesională. Conform Regulilor de conduită, fiecare membru al asociaţiei este dator să informeze Consiliul directorilor despre orice încălcare a statutului şi a regulilor de conduită pe care a comis-o. Membrii asociaţiei sînt datori să renunţe la efectuarea unei lucrări de evaluare dacă ea depăşeşte competenţa lor. Efectuînd evaluarea, membrii asociaţiei trebuie să fie neutri: să nu ia partea nimănui în conflictul de interese, să informeze la timp conducerea asociaţiei despre serviciile prestate, pentru asigurarea evidenţei şi calităţii executării lor.

în secţiunea "prestarea serviciilor de evaluare" sînt expuse regulile de conduită a evaluatorului în procesul de acordare a serviciilor: să nu admită implicarea clientului în activitatea sa; să ţină seama de toată informaţia disponibilă, să nu ascundă informaţia; să efectueze obligatoriu inspectarea a obiectului evaluat; să facă o prezentare clară şi neambiguă a rezultatelor evaluării. Raportul de evaluare trebuie să fie detaliat şi necontradictoriu; informaţia privind evaluarea trebuie prezentată în scris; toate rapoartele privind îndeplinirea lucrărilor de evaluare urmează a fi păstrate timp de cinci ani.

în secţiunea "confidenţialitate" se arată că membrii asociaţiei nu au dreptul să divulge unor terţe persoane conţinutul raportului de evaluare. Evaluatorul are obligaţia să păstreze confidenţialitatea informaţiei obţinute în procesul de prestare a serviciilor profesionale.

Plata muncii evaluatorului va fi stabilită pe baza timpului de lucru cheltuit la îndeplinirea lucrării, a cheltuielilor curente legate de evaluare, prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrări similare. Beneficiarul trebuie să cunoască suma urmînd a fi plătită ca onorariu evaluatorului înainte de încheierea contractului de evaluare.

Evaluatorul are obligaţia să semneze raportul de evaluare pe care 1-a întocmit. După iscălitura sa el are dreptul să adauge textul: "membru al Asociaţiei Republicane a Experţilor Profesionali în Evaluări".

12.3. Norme generale ale eticii profesionale

Cu toată diversitatea codurilor etice ale asociaţiilor profesionale de evaluatori, ele au şi multe lucruri în comun. Toate codurile etice conţin criterii care permit luarea deciziei privind recunoaşterea acţiunilor profesionale ale membrilor asociaţiei în domeniul evaluării ca fiind sau nefiind etice. Recunoaşterea acţiunilor profesionale ale unui membru al asociaţiei ca nefiind etice nu constituie un temei pentru apariţia efectelor juridice în materie civilă (tragerea la răspundere administrativă, disciplinară sau alt fel de răspundere), dar serveşte ca temei pentru aplicarea faţă de el a unor măsuri în conformitate cu cerinţele Statutului asociaţiei şi cu Regulile de conduită.

Toate asociaţiile profesionale cer membrilor lor să respecte normele şi principiile morale general acceptate, să se conducă în acţiunile lor de regula general umană "nu face altora ceea ce nu ai vrea să ţi se facă ţie", să urmărească înalte interese publice, să manifeste altruism în relaţiile cu cei din jur, în primul rînd cu colegii şi colaboratorii.

Page 112: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Apărînd interesele clientului în organele corespunzătoare ale puterii, în relaţiile lui cu persoane juridice şi fizice, evaluatorul trebuie să fie sigur că interesele pe care le apără sînt legal întemeiate şi juste. Dacă evaluatorul află că interesele clientului, pe care le apără, au apărut cu încălcarea legislaţiei, el este obligat să renunţe la lucrare.

Fiind membru al unei asociaţiei obşteşti a evaluatorilor, evaluatorul trebuie să tindă spre formarea unei opinii publice favorabile asociaţiei. Membrilor asociaţiei evaluatorilor de regulă li se înaintează cereri deosebite, care reflectă specificul muncii evaluatorului: atenţia şi obiectivitatea, independenţa, competenţa profesională, confidenţialitatea informaţiei.

Evaluatorul este obligat să păstreze în secret informaţia confidenţială şi de serviciu privind afacerile clienţilor,,,' indiferent de continuarea sau încetarea relaţiilor nemijlocite cu el. Confidenţiale sînt nu numai datele parvenite de la client în procesul de efectuare a evaluării, ci şi însuşi faptul încheierii contractului de prestare a serviciilor de evaluare. Evaluatorul nu trebuie să utilizeze informaţia confidenţială şi de serviciu a beneficiarului, care i-a devenit cunoscută, în folosul său sau al unor terţi, şi nici în dauna intereselor beneficiarului.

Publicarea sau divulgarea informaţiei confidenţiale a beneficiarilor nu este o încălcare a eticii profesionale în următoarele cazuri:

a) cu permisiunea beneficiarului;b) cînd lucrul acesta este prevăzut de legislaţie sau prin decizia instanţei judecătoreşti;c) pentru apărarea intereselor profesionale ale evaluatorului în cursul investigaţiei oficiale;d) cînd beneficiarul a antrenat evaluatorul, premeditat şi nelegal, în acţiuni ce contravin normelor

profesionale şi etice.Plata pentru serviciile evaluatorului, după cum s-a mai menţionat în cap. 4 al prezentei lucrări, nu

trebuie să depindă de rezultatele finale ale muncii evaluatorului. Plata pentru servicii trebuie stabilită înainte de efectuarea evaluării. Evaluatorul nu trebuie să primească de la client nici o altă recompensă decît plata stipulată în contract.

Una din cele mai importante aspecte pe care le tratează Codul etic este problema relaţiilor dintre evaluatori-membri ai asociaţiei. Evaluatorii trebuie să aibă o atitudine binevoitoare unul faţă de altul, să se abţină de la critici neîntemeiate şi de la alte acţiuni conştiente ce cauzează prejudicii colegilor de profesie. Evaluatorul, cu acordul beneficiarului, are dreptul să invite şi alţi evaluatori pentru efectuarea lucrării. Relaţiile dintre ei trebuie să fie relaţii de lucru şi corecte. Persoanele atrase suplimentar pentru prestarea serviciilor sînt obligate să se abţină de la discutarea cu clientul a calităţilor de lucru şi profesionale ale evaluatorilor principali, să dea dovadă de loialitate maximă faţă de colegii care i-au invitat1.

în cazul în care lucrarea de evaluare este îndeplinită de către cîţiva evaluatori membri ai asociaţiei şi cînd măcar unul din ei are o opinie diferită, trebuie asigurată posibilitatea ca ea să fie reflectată în raport.

în conformitate cu Standardele Europene de Evaluare, dacă beneficiarul a angajat la evaluarea unei proprietăţi doi sau mai mulţi evaluatori membri ai asociaţiei, atunci pentru ei nu ar fi etic să colaboreze sau să se consulte între ei în procesul lucrului, fără acordul clientului.

în condiţiile statornicirii pieţei serviciilor de evaluare şi acutizării concurenţei, o importanţă deosebită capătă regulile privind informaţia publică şi reclama. Mai cuprinzător această secţiune este prezentată în Codul eticii profesionale a membrilor Societăţii evaluatorilor din Rusia. Reclama serviciilor profesionale de evaluare trebuie să fie directă, onestă, de bun gust, să excludă posibilitatea înşelării şi inducerii în eroare a clienţilor potenţiali sau apariţiei neîncrederii lor faţă de alţi evaluatori membri ai asociaţiei. Nujşe admit, ca venind în contradicţie cu etica profesională, reclama şi publicitatea care conţin:

112

Page 113: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• indicaţii directe sau sugestii care generează aşteptări neîntemeiate sau încrederea clientului în rezultatele favorabile ale serviciilor profesionale de evaluare;

• autoelogieri neîntemeiate şi compararea cu alţi evaluatori membrii asociaţiei;• informaţii care pot să facă publice datele confidenţiale ale clientului sau să le prezinte într-o

lumină falsă;• pretenţii neîntemeiate de specialist excepţional în domeniul

evaluării;• informaţii care pot induce în eroare sau exercită presiuni asupra organelor judecătoreşti,

fiscale şi a altor organe de stat;• utilizarea nelegitimă a denumirii asociaţiei.

Membrii asociaţiei evaluatorilor au obligaţia de a se abţine de la organizarea şi desfăşurarea diferitelor ratinguri şi investigaţii, rezultatele cărora se preconizează a fi publicate.

Avîndu-se în vedere că activitatea de evaluare deseori poate fi desfăşurată şi în alte state, Standardele Europene de Evaluare prevăd: indiferent de faptul unde prestează evaluatorul serviciile profesionale, în statul său sau în altul, normele etice de conduită a sa trebuie să fie aceleaşi./ Evaluatorul trebuie să cunoască şi să aplice în practică standardele Europene şi Internaţionale de evaluare care acţionează în statul în care el îşi desfăşoară activitatea profesională în cazul cînd se prestează servicii în alt stat, se va respecta regula: idacă normele etice de conduită a evaluatorului în alt stat sînt mai puţin riguroase decît prevede codul de conduită al asociaţiei, membru al căreia este evaluatorului, el trebuie să se conducă de cod; dacă normele etice ale statului în care evaluatorul prestează servicii sînt mai ttguroase decît codul de conduită al membrilor asociaţiei din care face parte evaluatorul, el trebuie să se conducă de normele etice adoptate în statul respectiv/ Dacă normele internaţionale de comportare profesională depăşesc (sînt mai drastice) normele de comportare stabilite de codul de conduită al --asociaţiei naţionale a evaluatorilor, evaluatorul trebuie să se conducă de siuormele internaţionale, ţinînd seama şi de prevederile codului etic naţional.

Capitolul 13ETAPELE PRINCIPALE ALE PROCESULUI DE EVALUARE

13.1. Esenţa procesului de evaluare

Procesul de evaluare reprezintă o anumită succesiune a procedurilor de desfăşurare a unei evaluări obiective a bunurilor imobile. Acest proces prevede stabilirea obiectivului evaluării, colectarea şi analiza informaţiei necesare în vederea obţinerii unei evaluări argumentate a obiectului. Procesul de evaluare este bazat pe metode ştiinţifice, fiind aplicabil la soluţionarea majorităţii sarcinilor din domeniul evaluării bunurilor imobile. Volumul şi succesiunea efectuării evaluării bunurilor imobile depind de scopul în care se face evaluarea, de tipul valorii estimate, de cerinţele standardelor profesionale de evaluare, etc. De regulă, procesul de evaluare constă din următoarele etape (fig. 13.1):

1) stabilirea sarcinilor evaluării;2) elaborarea planului de efectuare a evaluării;3) întocmirea contractului de efectuare a evaluării;4) colectarea şi analiza informaţiei;5) determinarea variantei celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului

evaluării;6) efectuarea evaluării propriu-zise;

Page 114: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

7) coordonarea rezultatelor obţinute;8) perfectarea rezultatelor evaluării.

13.2. Etapa pregătitoare a procesului de evaluare

Etapa cercetării preliminare a situaţiei, stabilirea scopurilor şi sarcinilor evaluării constituie momentul-cheie al întregului proces de evaluare. La etapa dată trebuie să fie stabilite şi puse de acord scopurile şi sarcinile evaluării. Beneficiarul serviciilor de evaluare trebuie să primească dovada că problemele sale vor fi soluţionate în corespundere cu condiţiile concrete şi la un nivel profesional corespunzător.

La etapa pregătitoare, lucrările sunt efectuate în următoarea consecutivitate:• determinarea caracteristicilor generale ale obiectului evaluat, identificarea obiectului evaluării;

114

Page 115: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• stabilirea drepturilor patrimoniale evaluate, scopului şi bazei de evaluare;

• relevarea nivelului de calificare necesar şi suficient al evaluatorului;• relevarea eventualelor conflicte de interese;• aducerea la cunoştinţa beneficiarului a condiţiilor restrictive.Să examinăm în continuare cuprinsul fiecăreia din acţiunile menţionate.

Stabilirea caracteristicilor generale ale obiectului supus evaluării, j identificarea obiectului evaluării

După primirea propunerii de efectuare a lucrării de evaluare, evaluatorul, cu consimţământul beneficiarului, trebuie să desfăşoare examinarea preliminară a obiectului evaluării, să determine existenţa, componenţa şi suficienţa, pentru scopurile evaluării, a informaţiei şi documentaţiei tehnice, financiare şi contabile, pe care o poate prezenta beneficiarul.

Identificarea bunurilor imobile include: descrierea locului aflării bunului imobil; adresa lui; caracteristica obiectului supus evaluării; starea lui; descrierea îmbunătăţirilor de pe teren.

Stabilirea drepturilor patrimoniale supuse evaluării, a scopurilor■ şi a bazei de evaluare

Identificarea completă a obiectului evaluării presupune, de asemenea, descrierea lui juridică. Bunul imobil poate fi grevat cu arendă, servitute, gaj, folosinţă viageră, etc. Diverse restricţii juridice pot influenţa esenţial proporţiile utilizării bunului imobil, ceea ce, la rândul său, poate influenţa valoarea acestuia.

După stabilirea drepturilor patrimoniale, evaluatorul precizează scopul efectuării evaluării. De regulă, scopul evaluării se stabileşte la încheierea contractului de prestare a serviciilor de evaluare. Dacă în contract nu este indicat scopul efectuării evaluării, evaluatorul determină valoarea de piaţă a obiectului evaluării. Dacă beneficiarul nu indică scopul evaluării, acest fapt trebuie reflectat în raportul de evaluare.

în funcţie de scopul evaluării, tipul şi categoria bunului imobil, se determină baza evaluării. Baza evaluării este tipul de valoare ce urmează a fi determinată. Dacă scopul şi baza evaluării nu corespund standardelor profesionale acceptate în domeniul evaluării, evaluatorul are dreptul sau să renunţe la efectuarea evaluării, sau să efectueze evaluarea în corespundere cu instrucţiunile beneficiarului. în acest caz, în raportul de evaluare este necesar a se indica toate ipotezele.

în prima etapă a procesului de evaluare, o importanţă majoră are stabilirea datei evaluării - momentului de timp pentru care se determină valoarea obiectului evaluării. Timpul poate influenţa semnificativ valoarea bunurilor imobile. în condiţiile creşterii inflaţiei, instabilităţii politicii economice a statului, schimbării frecvente a tarifelor la serviciile comunale, valoarea bunurilor imobile, chiar în intervale nu prea mari de timp, se poate schimba considerabil. Deoarece întotdeauna există probabilitatea că condiţiile şi ipotezele luate ca bază la determinarea valorii bunului imobil, cu timpul se vor schimba, beneficiarul trebuie să cunoască intervalul de timp în care valoarea estimată va fi autentică. în calitate de dată a evaluării se ia data la care evaluatorul a făcut ultima inspectarea obiectului evaluării, data judecăţii pe caz de partajare a bunurilor, data încheierii tranzacţiei cu bunuri imobile în trecut (evaluarea retrospectivă), etc.

Identificarea nivelului necesar de calificare a evaluatorului

în procesul analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul trebuie să se convingă şi să-i dovedească beneficiarului că dispune de o informaţie iniţială suficientă referitoare la obiectul

Page 116: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluării. Evaluatorul trebuie să-1 convingă pe beneficiar de competenţa sa, prezentându-i documente privind studiile, participarea la seminare, conferinţe, cursuri de ridicare a nivelului profesional.

Dacă evaluatorul consideră că experienţa sa este insuficientă pentru îndeplinirea misiunii concrete de evaluare, el are dreptul să solicite administraţiei întreprinderii invitarea unor specialişti mai calificaţi.

Relevarea conflictului eventual de interese

In baza analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul este obligat : să aducă la cunoştinţa administraţiei întreprinderii dacă a avut în trecut sau

are în prezent relaţii cu părţile interesate, sau dacă este implicat în ţ franzacţiile cu patrimoniul ce urmează a fi supus evaluării. Conform LegiiRepublicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul nu aredreptul să efectueze lucrarea de evaluare în cazul în care el este: • proprietar al obiectului evaluării;

fondator, acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei juridice titular de drepturi

patrimoniale asupra obiectului evaluării , beneficiar al serviciilor de evaluare,

Evaluatorul nu poate, de asemenea, efectua lucrarea de evaluare, dacă el rudă sau soţul uneia din persoanele mai sus menţionate, л cazul în care, în temeiul analizei preliminare a situaţiei, evaluatorul va °peri circumstanţe care pot genera conflicte de interese, el trebuie să rrneze beneficiarul şi să obţină consimţământul acestuia privind щагеа acestei lucrări.

Informarea beneficiarului despre condiţiile restrictive

Estimarea valorii oricărui bun imobil întotdeauna se află în legătură cu existenţa anumitor condiţii restrictive, care sunt formulate pentru apărarea intereselor beneficiarului şi ale evaluatorului. Unele din aceste condiţii trebuie să fie reflectate în raportul de evaluare, pentru a evita apariţia în viitor a situaţiilor de conflict. Drept exemple tipice ale condiţiilor restrictive servesc următoarele ipoteze ale evaluatorului:

• în cazul aplicării metodei veniturilor se folosesc date de pronosticare privind viitoarele venituri şi cheltuieli, primite de la beneficiar;

• caracteristicile economice ale obiectului se obţin din dările de seamă financiare şi documentaţia contabilă fără efectuarea verificării de audit şi a reviziei;

• expertiza juridică specială a drepturilor patrimoniale privind obiectul evaluării nu se efectuează;

• evaluarea efectuată este valabilă doar la data evaluării şi în scopurile menţionate în raport;• evaluatorul şi beneficiarul garantează respectarea confidenţialităţii informaţiei;

• raportul de evaluare reprezintă punctul de vedere al evaluatorului fără nici o garanţie din partea acestuia privind vînzarea ulterioară a bunurilor imobile.

13.3. întocmirea contractului de prestare a serviciilor de evaluare

După analiza preliminară a obiectului evaluării, evaluatorul, împreună cu beneficiarul, întocmeşte un contract de prestare a serviciilor de evaluare. Contractul de prestare a serviciilor de

116

Page 117: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

evaluare se încheie în scris între întreprinderea de evaluare şi beneficiar şi reprezintă un document sinalagmatic, conform prevederilor legislaţiei civile. Din punct de vedere juridic, contractul de evaluare este un contract obişnuit între beneficiar şi executantul unui anumit gen de activitate sau servicii. De aceea, întocmirea acestui document trebuie să corespundă prevederilor Codului Civil al Republicii Moldova. Pe de altă parte, în contractul de prestare a serviciilor de evaluare trebuie indicate particularităţile specifice ale raporturilor reciproce dintre părţi privind efectuarea evaluării. Ţinând cont de faptul că contractul de evaluare poate fi utilizat la soluţionarea problemelor controversate dintre beneficiar şi evaluator, se recomandă introducerea în contract a următoarei informaţiei:

• numele şi prenumele (denumirea) şi adresa beneficiarului şi ale întreprinderii de evaluare;

• denumirea şi adresa obiectului evaluării;

• tipul obiectului evaluării, precum şi descrierea lui tehnico-economică;

• scopul evaluării;• data la care urmează a fi efectuată evaluarea;• tipul şi determinarea valorii estimative a obiectului;• cuantumul plăţii pentru prestarea serviciilor de evaluare;• informaţii despre licenţa întreprinderii şi despre certificatul de calificare al evaluatorului care

va efectua evaluarea;• termenele prestării serviciilor de evaluare;

• alte informaţii.La ultima categorie de informaţii pot fi raportate instrucţiunile speciale ale beneficiarului privind efectuarea evaluării; gradul de cercetare tehnică şi ecologică a obiectului evaluării.

13.4. Elaborarea planului de efectuare a evaluării

Planul de evaluare se elaborează în vederea determinării volumului şi listei informaţiei iniţiale necesare pentru realizarea sarcinii propuse.

Elaborarea planului de evaluare începe cu determinarea cerinţelor faţă de cantitatea şi calitatea informaţiei. Evaluatorul examinează factorii generali care influenţează asupra valorii obiectului la nivel local, regional şi naţional, apoi stabileşte factorii specifici care influenţează asupra valorii bunului imobil concret.

în timpul colectării informaţiei iniţiale, evaluatorul nu trebuie să tindă spre colectarea unei cantităţi maximum posibile de caracteristici ale pieţei şi ale bunului imobil. După cum reiese din multiplele analize ale eficienţei lucrărilor de evaluare, numai 20 % din numărul total al datelor iniţiale influenţează semnificativ asupra valorii bunului imobil, constituind circa 90 % din valoare, restul de 80 % din indici influenţează doar asupra a 10 % din Valoarea obiectului evaluării. Deoarece procesul de colectare a informaţiei ocupă destul de mult timp şi este cel mai anevoios în procesul evaluării, deja la etapa elaborării planului de evaluare este necesar de a determina volumul de informaţie realmente necesară pentru realizarea serviciilor de evaluare.

O importantă majoră îi revine, de asemenea, determinării cerinţelor faţă de nivelul de exactitate a datelor iniţiale utilizate pentru evaluare. Deoarece Valoarea estimată în procesul evaluării

întotdeauna are un caracter de Recomandare, exactitatea datelor iniţiale este necesar să fie la nivel mediu asigurând comoditatea colectării informaţiei. O exactitate mai

datelor întotdeauna necesită cheltuieli mai mari, ceea ce influenţează costului serviciilor de evaluare. De aceea, evaluatorul trebuie să ordoneze cu beneficiarul serviciilor de evaluare nivelul acceptabil al aetităţii informaţiei iniţiale.

Page 118: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Elaborarea planului de evaluare presupune, de asemenea, elaborarea graficului calendaristic al lucrărilor de evaluare şi a bugetului corespunzător. în grafic trebuie indicate cheltuielile de muncă şi băneşti planificate pentru colectarea şi analiza informaţiei obţinute. în bugetul pentru efectuarea evaluării se stabileşte costul total al evaluării, inclusiv cuantumul retribuirii muncii evaluatorului, onorariile diferiţilor specialişti şi experţi antrenaţi în evaluare (arhitecţi, ingineri, auditori, avocaţi, etc.).

Cuantumul retribuirii muncii pentru prestarea de servicii de către evaluator depinde de diferiţi factori, inclusiv de complexitatea şi proporţiile obiectului evaluării, experienţa, imaginea şi calificarea evaluatorului. Codul european de etică a evaluatorului prevede că, pentru asigurarea principiului independenţei evaluatorului, retribuţia evaluatorului nu trebuie stabilită în funcţie de rezultatele finale ale evaluării. Această idee este reflectată, de asemenea, în Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare.

La baza determinării cuantumului retribuirii muncii evaluatorului trebuie să se afle un preţ fixat sau retribuirea pe oră. După părerea unor experţi, preţul fixat poate fi determinat. în procente din valoarea de bilanţ a bunului imobil (pentru persoanele juridice). în acest caz, preţul fixat nu influenţează rezultatele evaluării bunurilor imobile. Dacă după efectuarea evaluării este necesar ca evaluatorul să apere rezultatele evaluării în instanţa de judecată în calitate de expert independent, atunci serviciile sale vor fi plătite cu ora, şi nu vor depinde de mersul dezbaterilor juridice.

13.5. Colectarea şi analiza informaţiei

La această etapă, evaluatorul trebuie să colecteze toată informaţia necesară pentru efectuarea evaluării. Informaţia trebuie să corespundă cerinţelor cantităţii suficiente, actualităţii, autenticităţii, exactităţii, plenitudinii cuprinderii. Este necesar, de asemenea, a se efectua analiza siguranţei surselor de obţinere a informaţiei. La efectuarea evaluării, evaluatorul utilizează diferite surse de informaţie: date obţinute în urma inspectării obiectului evaluării, informaţia de la oficiile cadastrale teritoriale, materialele din presa periodică cu privire la dezvoltarea pieţei bunurilor imobile, anunţurile publicate despre vînzarea-cumpărarea bunurilor imobile. Plenitudinea informaţiei colectate trebuie să se îmbine cu cerinţele folosirii eficiente a timpului şi a resurselor financiare.

13.6. Determinarea celei mai bune şi mai eficiente utilizări

In acest capitol sînt examinate posibilităţile celei mai eficiente utilizări a terenului convenţional liber, de asemenea se analizează utilizarea existentă a terenului cu îmbunătăţiri. în fiecare din aceste cazuri este examinată argumentarea juridică a variantei selectate de utilizare a bunului imobil. Apoi este cercetată posibilitatea de realizare şi raţionalitatea variantei propuse de utilizare a bunului imobil. După examinarea diverselor variante de utilizare a bunului imobil este determinată valoarea maximă a lui, care corespunde celei mai bune şi mai eficiente utilizări a lui.

13.7. Efectuarea evaluării

După colectarea întregii informaţii necesare, evaluatorul începe efectuarea evaluării. Există câteva metode de evaluare: metoda cheltuielilor, metoda veniturilor şi metoda analizei comparative. Aplicarea acestor metode depinde de nivelul de dezvoltare a pieţei, de tipul şi menirea obiectului evaluării, scopul evaluării. în condiţiile pieţei desăvârşite, aplicarea tuturor acestor trei metode conduce la una şi aceeaşi mărime a valorii. Dar cum piaţa bunurilor imobile nu este perfectă, nu

118

Page 119: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

numai în Republica Moldova dar şi în ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, aplicarea fiecărei din metodele menţionate conduce la obţinerea unor rezultate diferite.în mediul specialiştilor evaluatori există diferite opinii privind necesitatea aplicării tuturor metodelor de evaluare la determinarea valorii unui Obiect concret al evaluării. Unii specialişti consideră, şi această opinie apare destul de frecvent în literatura metodică şi de specialitate, că la evaluarea -unuia şi aceluiaşi obiect trebuie aplicate toate aceste trei metode. Uneori pare de prisos, deoarece, în funcţie de tipul bunului imobil, se poate «termina care metode anume sunt cele mai indicate pentru evaluare. De exemplu, la estimarea valorii unui apartament standard într-o casă de locuit multe etaje puţin probabil că ar fi raţională aplicarea metodei îltuielilor. Şi dimpotrivă, la determinarea valorii unui bun imobil Justrial sau comercial unic este destul de complicat a se aplica metoda ilizei comparative a vânzărilor. Pe de altă parte, nici una din metodele Cămării nu este universală, nu dă un rezultat absolut corect. De aceea, faitru a diminua rolul factorului subiectiv în timpul evaluării, se recomandă valoarea obiectului supus evaluării să fie estimată prin toate metodele privite. în cazul imposibilităţii aplicării uneia din metodele evaluării, în îortul de evaluare se va indica motivul renunţării la această metodă.

13.8. Coordonarea rezultatelor obţinute

Coordonarea rezultatelor evaluării este una din cele mai complicate эе ale evaluării. La etapa coordonării, evaluarea, ca proces al determi-ii valorii bunului imobil, se transformă în artă. La această etapă, evalua-il apelează, de obicei, la experienţa, logica şi intuiţia sa. La începutul ei de coordonare, evaluatorul examinează toate datele iniţiale şi verifică corectitudinea calculelor efectuate, caracterul adecvat al aplicării metodelor de evaluare utilizate şi determină valoarea definitivă a bunului imobil. Experţii evaluatori folosesc, de obicei, trei procedee principale de coordonare a rezultatelor şi selectării mărimii totale a valorii obiectului evaluării:

• determinarea mărimii medii aritmetice;• determinarea mediei matematice ponderate;• determinarea mediei subiective a rezultatelor evaluării.

Analiza rapoartelor de evaluare a bunurilor imobile demonstrează că evaluatorii Republicii Moldova, destul de frecvent, determină valoarea definitivă a obiectului ca medie aritmetică a rezultatelor obţinute de pe urma aplicării diferitelor metode de evaluare. O astfel de opţiune nu poate fi considerată justă, deoarece prin aplicarea diferitelor metode de evaluare se obţin rezultate diferite.

Multe întreprinderi de evaluare determină rezultatul definitiv ca o mărime medie ponderată. Calcularea matematică a rezultatelor evaluării constă în atribuirea unor anumite ponderi fiecărui

rezultat al estimării valorii obiectului şi calcularea mărimii medii ponderate, care va exprima mărimea definitivă a valorii obiectului. Mărimea definitivă a valorii estimate se va afla în limitele determinate

de valorile minimă şi maximă obţinute. Totuşi, după părerea evaluatorilor profesionişti din Europa Occidentală, aplicarea acestei metode nu întotdeauna este acceptabilă. Conform opiniei lor, cel mai

mare rol Ia etapa coordonării rezultatelor îl are intuiţia, care, de cele mai multe ori, conduce la rezultate neaşteptate. Astfel, uneori mărimea recomandată a valorii poate depăşi limitele rezultatelor

obţinute în urma aplicării diverselor metode de evaluare.Esenţa aprecierii subiective a rezultatelor evaluării constă în aprecierea intuitivă a metodelor de

evaluare aplicate pe calea analizei avantajelor şi neajunsurilor acestora, atribuirea unor anumite ponderi rezultatelor evaluării, obţinute la aplicarea unor metode diferite, precum şi în alegerea pe baza acestor date a mărimii definitive a valorii bunului imobil.

în temeiul celor menţionate, poate fi formulată următoarea concluzie: mărimea definitivă a valorii estimate se determină în baza aplicării unei sau mai multor metode acceptabile de evaluare pentru

Page 120: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

cazul concret al evaluării, luînd în considerare tendinţele de dezvoltare a pieţei locale a bunurilor imobile, intuiţia şi experienţa profesională a evaluatorului. Cînd se determină posibilitatea aplicării unei sau mai multor metode de evaluare, trebuie să se ţină cont de accesul la informaţia de piaţă şi tipul bunului imobil supus evaluării. Conform legislaţiei Republicii Moldova şi în corespundere cu Standardele Europene de Evaluare, evaluatorul are dreptul, cu excepţia cazurilor de evaluare obligatorie, să aleagă independent o metodă sau alta de evaluare care, după părerea lui, permite de a ţine cont şi de a aprecia pe cît se poate cele mai importante particularităţi ale obiectului supus evaluării.

13.9.întocmirea raportului de evaluare

La această etapă rezultatele evaluării se prezintă în scris. Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, adoptată recent, raportul de evaluare se întocmeşte în scris şi pe suport electronic în două exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului, iar al doilea rămâne la întreprinderea de evaluare şi se păstrează în arhiva întreprinderii timp de cinci ani. Acest exemplar al raportului trebuie servi drept caracteristică a calificării evaluatorului, pentru a fi prezentat comisiei de stat de atestare, de asemenea poate fi prezentat în instanţele de judecată şi în alte instanţe, în cazul apariţiei litigiilor în legătură cu îndeplinirea lucrării de evaluare. Ţinând cont de importanţa perfectării raportului de evaluare, acest document este necesar să fie elaborat destul de amănunţit, cu expunerea principalelor ipoteze şi prezumaţii ale evaluatorului.

13.10. Regulile generale privind efectuarea evaluării

Activitatea practică a evaluatorului profesionist se bazează pe relaţiile de încredere dintre acesta şi beneficiar. De aceea, un evaluator conştiincios trebuie să respecte următoarele reguli recomandabile:

1. Să ţină cont de influenţa asupra valorii a legislaţiei privind utilizareaterenurilor; a conjuncturii pieţei bunurilor imobile; a rezultatelor investiga-ţiilor de marketing; a stării fizice a bunului imobil; a tendinţelor generale îndezvoltarea pieţei bunurilor imobile din regiunile învecinate; a utilizării maiprofitabile a bunurilor imobile în cadrul utilizării lor autorizate; a altorfactori esenţiali pentru determinarea valorii.

2. Să pornească de la premisa că îmbunătăţirile planificate pentru construcţiile de pe terenuri vor conduce la o utilizare mai rentabilă a terenului.

3. Să estimeze obiectul evaluării cu aplicarea metodelor şi procedeelor de evaluare existente şi a celor noi.

120

Page 121: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

ÎNTOCMIREA RAPORTULUI DE EVALUARE

14.1. Tipurile rapoartelor de evaluare

Rezultatele activităţii de evaluare trebuie prezentate sub formă de raport. Raportul de evaluare este un document analitic, întocmit şi semnat de evaluator conform rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobil concret, cu indicarea obligatorie a metodicilor utilizate, precum şi a valorii de piaţă sau a altei valori determinate în procesul evaluării.

Forma şi structura unică a raportului de evaluare deocamdată nu a fost elaborată. Nu a fost creată nici clasificarea unică a rapoartelor de evaluare la nivel internaţional. Totodată, există diverse clasificări ale rapoartelor de evaluare la nivelul unor state şi companii comerciale aparte. Cea mai răspândită este clasificarea rapoartelor de evaluare după gradul de prelucrare a materialului şi după gradul de expunere detaliată a faptelor şi a concluziilor fundamentale. De exemplu, Institutul de Evaluare (SUA) utilizează următoarea clasificare:

• raportul oral;• raport sub formă de scrisoare;• raport prescurtat;• raport complet.

Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris. Conform Standardelor Internaţionale de Evaluare, raportul oral este rezultatul tvaluării comunicat beneficiarului în cuvinte, acesta poate fi, de asemenea, discursul în instanţă a evaluatorului bunului imobil moştenit. Totuşi raportul •pal este necesar să fie însoţit de documente de lucru sau, cel puţin, de |?ncluzii asupra valorii1.

î Raportul în scris este un document care reflectă procesul de îndeplinire a lucrării de evaluare şi rezultatul obţinut, adus la cunoştinţa beneficiarului în |tis. Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele [rezultatele necesare ale analizei efectuate, în temeiul cărora a fost făcută ncluzia cu privire la valoare. Raportul în scris poate fi prezentat, de "jOftenea, prescurtat, sub formă de formulare utilizate de agenţiile prnamentale şi alte agenţii, sau de scrisori adresate beneficiarilor, în care Indicată valoarea obiectului evaluării.

tft Standardele Europene de Evaluare, cât şi Standardele Internaţionale Kaluare propun două variante de rapoarte de evaluare: raport de

evaluare (valuation report) şi certificat de evaluare (valuation certificate). Aceste standarde conţin, de asemenea, recomandări referitoare la conţinutul minimal al certificatului sau raportului de evaluare. în raport sau certificat trebuie să fie prezentate:

• identificarea evaluatorului şi data evaluării;• instrucţiunile, scopul şi utilizarea presupusă a rezultatelor evaluării;

• baza evaluării, inclusiv tipul şi determinarea valorii;• identificarea şi poziţia obiectului evaluării (caracteristicile fizice, juridice şi economice ale

bunului imobil);

Page 122: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• data inspectării obiectului;• toate ipotezele şi condiţiile restrictive;

• referinţe privind aplicarea standardelor internaţionale şi alte acte normative necesare;

• semnătura evaluatorului;• informaţii despre certificarea evaluatorilor în formă prescurtată (cerută în unele ţări).Este necesar de a deosebi noţiunea de „certificat de evaluare" de noţiunea de „certificat al valorii"

(certificate of value). Dacă certificatul valorii este forma prescurtată a certificatului evaluării, apoi certificatul asupra valorii, care există în unele ţări, este parte componentă a raportului de evaluare, în care evaluatorul declară că:

• datele reale ale raportului prezentat sînt corecte şi corespund cunoştinţelor evaluatorului;• analiza şi concluziile sînt limitate numai de ipotezele şi condiţiile restrictive;

• evaluatorul nu a avut interese (în caz că a avut - de concretizat) în legătura cu obiectul evaluării;

• retribuirea muncii evaluatorului nu depinde sub nici o formă de valoarea estimată a obiectului evaluării;

• evaluarea a fost efectuată în corespundere cu codul eticii şi cu standardele evaluării;• evaluatorul corespunde cerinţelor privind ridicarea permanentă a nivelului profesional;• evaluatorul a inspectat personal obiectul evaluării;•

122

Nr. crt.

Standardele Internaţionale de Evaluare din 2001

Standardele Europene de Evaluare din 2000

1 2 31. Identificarea beneficiarului şi a evalua-

torului, data evaluării şi data pentru care poate fi utilizată evaluarea reco-m яп dată

Identificarea beneficiarului; scopul evaluării; ipotezele speciale, condiţiile angajării

2. & 11 CI 1 L VI CV V l-l _________________^_______________Baza evaluării. Tipul şi determinarea valorii

Data evaluării (poate să coincidă sau poate preceda data întocmirii raportului)

3. Categoria bunului imobil şi a drepturilor supuse evaluării; caracteristicile fizice, economice şi juridice ale obiectului evaluării

Identificarea obiectului evaluării cu indicarea ipotezelor şi informaţiei, care necesită verificare

4. Categoriile bunurilor imobile care trebuie evaluate paralel cu obiectul concret al evaluării

Adresa obiectelor evaluării şi valoarea lor (din certificatul de evaluare) în cazul în care în sarcina de evaluare sînt incluse mai multe obiecte

5. Scornii evaluării Baza evaluării6. Toate presupunerile, ipotezele. Condiţiile

restrictiveCorespunderea raportului de evaluare 1

EVS-2000.

Page 123: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu
Page 124: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

124

7 Condiţiile speciale stabilite de beneficiar Condiţiile ce ţin de amplasareabunului imobil, factorii ecologici,climatul, acţiunea dictructivă amediului înconjurător

8Determinarea utilizării bunului imobil la dala desfăşurării evaluării, precum şi folosirea lui posibilă, pentru care este efectuată evaluarea

Evaluarea riscului (posibilităţii nere-stituirii creditului, plată nestabilă)

9 Descrierea informaţiei utilizate, analiza datelor, metodelor şi procedeelor de evaluare, precum şi explicaţiile eva-luatorului, care confirmă concluziile şi analizele

Graficul evaluării (pentru cazurile evaluării prin metoda raţională -determinarea fluxurilor băneşti pentru fiecare an, alte calcule)

10 Sursele de informaţie. Indicarea infor-maţiei specifice obţinute de la beneficiar

Analiza maşinilor şi utilajelor exis-tente, a analoagelor acestora. Stu-dierea variantelor arendei, cumpără-rii, creditului, transmiterii în gestiunefiduciară, etc.

11 Oricare altă informaţie care, după părerea evaluatorului, influenţează mărimea valorii

Cursul valutar, dacă evaluarea este efectuată în altă valută decât cea naţională

12 Confirmarea cu privire la confidenţia-litatea raportului, precum şi a faptuluică evaluatorul nu are nici o obligaţiefaţă de persoane terţe în privinţaraportului

Problema publicării, divulgării rezultatelor evaluării efectuate

13 Punct cu privire la interzicerea publicării şi a referinţelor la raport fără consimţământul beneficiarului

Cerinţa confidenţialităţii evaluării

14 Referinţa la utilizarea IVS-2001Responsabilitatea faţă de terţe persoane, limitele răspunderii evaluatorului

15 Orice deviere de la recomandările IVS-2001 trebuie să fie reflectată în raportul de evaluare conform Codului eticii IVS

Rapotul trebuie să conţină explicaţia că valoarea de piaţă este estimată înainte de achitarea impozitelor pen-tru efectuarea tranzacţiilor, etc.

16Identificarea evaluatorului şi a întrep-rinderii în a cărei componenţă el activează, semnătura evaluatorului şi certificatul evaluării, aşa cum se cere în unele ţări

Informaţie despre asigurarea profesională a evaluatorului

Page 125: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

asigure lipsa greşelilor la transmiterea raportului. Este necesar să fie stabilite provenienţa raportului de evaluare, data şi timpul expedierii acestuia, la fel ca şi expedierea raportului, data şi timpul primirii acestuia. Asigurarea de program trebuie să permită de a expedia confirmarea faptului că datele şi textul expediate corespund celor primite de beneficiar.

Evaluatorul trebuie, de asemenea, să fie sigur că semnătura lui electronică este protejată şi se află sub controlul său. Semnătura în raportul pe suport electronic se consideră confirmată şi înseamnă acelaşi nivel al responsabilităţii ca şi semnătura din raportul întocmit în scris. Copia autentică

Page 126: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

electronică sau copia autentică pe hârtie a raportului de evaluare expediat pe cale electronică poate fi nimicită după o anumită perioadă de timp, conform legii, dar nu mai devreme decât peste 5 ani.

în Republica Moldova, s-a făcut, de asemenea, încercarea de a standardiza formele de prezentare şi ale conţinutul rapoartelor de evaluare, în conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, raportul de evaluare poate fi întocmit în scris sau pe suport electronic. în raport este necesar de a expune clar, fără echivoc opinia evaluatorului privind valoarea obiectului evaluării. în raport se indică1:

• data întocmirii raportului;• scopul evaluării;

• numele de familie, prenumele (denumirea) beneficiarului şi datele de identificare ale lui;• denumirea întreprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei;

• descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia (în cazul în care obiectul evaluării aparţine persoanei juridice, se indică datele de identificare ale acesteia;

• data la care a fost estimată valoarea;• tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii Utilizate;• lista standardelor, metodelor şi datelor iniţiale (cu indicarea sursei de obţinere a lor), utilizate

pentru evaluare, precum şi ipotezele evaluatorului, pe care se bazează evaluarea;• etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate a obiectului evaluării, factorii

restrictivi şi domeniul aplicării valorii estimate.La raport se anexează:

• copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea.

• copiile de pe actele, utilizate de către evaluator, în baza cărora au fost determinate caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării.

Raportul poate să includă şi altă informaţie care, după părerea evaluatorului, ar influenţa esenţial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de evaluare şi autentificat cu ştampila întreprinderii.

Raportul de evaluare trebuie întocmit în două exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului serviciilor de evaluare, exemplarul al doilea se păstrează la arhiva întreprinderii de evaluare timp de 5 ani şi poate fi prezentat la cererea instanţelor de judecată, autorităţilor abilitate să exercite controlul activităţii de evaluare sau la solicitarea persoanelor abilitate prin legislaţie să efectueze expertiza rapoartelor de evaluare.

Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat în felul următor:1. Foaia de titlu, pe care se indică denumirea şi adresa obiectului evaluării, data evaluării,

denumirea beneficiarului şi a evaluatorului.2. Scrisoare de însoţire, în care se confirmă faptul încetării lucrărilor de evaluare, se aduc

caracteristicile de bază ale obiectului evaluat şi valoarea lui recomandată.3. Cuprinsul succint al faptelor şi concluziilor principale - informaţia de bază şi suplimentară,

rezultatele principale obţinute în urma analizei şi prelucrării informaţiei iniţiale.4. Premisele principale, ipotezele şi restricţiile, care constituie elementul principal al raportului

complet. Exemple ale premiselor, restricţiilor şi ipotezelor posibile au fost examinate în capitolul 3 „Etapele principale ale procesului evaluării". în lista ipotezelor şi premiselor evaluatorului trebuie incluse în mod obligatoriu cerinţele beneficiarului privind evaluarea efectuată, care nu coincide cu metodele standard de evaluare. în afară de poziţiile generale, în lista dată este necesar de a inclus punctele suplimentare care influenţează esenţial asupra rezultatului. De exemplu, efectuarea evaluării în condiţiile lipsei informaţiei necesare sau în cazul când beneficiarul nu a comunicat scopul evaluării.

126

Page 127: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

5. Lista condiţiilor care permit publicarea rezultatelor evaluării. Dacă contractul de prestare a serviciilor de evaluare prevede publicarea materialelor privind evaluarea sau a unor elemente separate, evaluatorul trebuie să prezinte beneficiarului proiectul acestui material. Evaluatorul trebuie să primească, de asemenea, un exemplar în scris al publicaţiei, înainte de publicare, şi să-1 semneze.

6. Data şi volumul expertizei tehnice (dacă aceasta a fost efectuată).7. Determinarea bazei evaluării.8. Analiza situaţiei social-economice în regiune.9. Analiza amplasării obiectului evaluării.10. Descrierea obiectului evaluării.11. Analiza celei mai bune şi mai eficiente utilizări a obiectului evaluării.12. Determinarea valorii de piaţă a obiectului prin cele mai acceptabile metode pentru cazul dat.13. Coordonarea rezultatelor 14. Certificatul de evaluare în care evaluatorul informează beneficiarul despre aplicarea

standardelor profesionale la efectuarea evaluării; confirmă respectarea normelor eticii profesionale; face cunoscut statutul său; indică mărimea valorii estimate, obţinute în urma evaluării, cu indicarea datei evaluării; semnează certificatul.

15. Lista literaturii folosite la întocmirea raportului.16. Informaţii generale despre evaluator.17. Anexe.De obicei, la raportul de evaluare se anexează: actul de expertiză tehnică a obiectului; calculul

valorii construcţiei noi; informaţii despre obiecte analoage cu indicarea surselor de obţinere a informaţiei; calcule şi informaţii utilizate la întocmirea raportului de evaluare; materiale grafice şi fotografii care ilustrează obiectul evaluării.

14.3. Expertiza rapoartelor de evaluare

Expertiza rapoartelor de evaluare se efectuează în scopul verificării respectării de către evaluator a cerinţelor legislaţiei, standardelor profesionale şi a contractului de prestare a serviciilor. în procesul expertizei se verifică plenitudinea şi veridicitatea informaţiei utilizate în procesul evaluării, justeţea ipotezelor înaintate, caracterul adecvat al metodelor de evaluare, corectitudinea calculelor şi temeinicia rezultatelor.

Expertiza raportului de evaluare constă în controlul şi analiza raportului de evaluare, pregătit anterior de alt evaluator, cu expunerea în scris a concluziilor privind corespunderea acestui raport standardelor Internaţionale, Europene şi naţionale şi autenticităţii valorii obiectului evaluării.1

In Republica Moldova, lucrările privind expertiza rapoartelor de evaluare se pot efectua din însărcinarea autorităţii abilitate să efectueze expertiza evaluării sau conform hotărârii instanţei de judecată, în cazul examinării reclamaţiilor consumatorilor de servicii de evaluare, precum şi în cazul examinării litigiilor legate de rezultatele evaluării. Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, în cazul atestării de stat a evaluatorilor, poate să efectueze expertiza selectivă (recenzarea) a copiilor de pe rapoartele de evaluare, prezentate de evaluatorii care urmează a fi atestaţi. în fiecare din acest caz este necesar de a respecta criteriul independenţei evaluatorului expert faţă de evaluatorul care a întocmit raportul, faţă de beneficiarul expertizei şi faţă de proprietarul obiectului evaluării.

Expertiza evaluării poate fi încredinţată doar unui evaluator de un profesionalism înalt, care are dreptul să efectueze evaluarea. Sarcinile expertului se limitează doar la verificarea corectitudinii efectuării evaluării şi întocmirii raportului şi nu presupune determinarea valorii evaluării obiectului evaluării. Conform rezultatelor expertizei, evaluatorul expert este obligat să întocmească raportul de expertiză (recenzie asupra raportului de evaluare) şi să îl prezinte autorităţii abilitate sau instanţei de judecată.

Page 128: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

în cadrul expertizei raportului de evaluare, evaluatorul este obligat să-şi formuleze opinia sa despre aceea dacă raportul dat este suficient, autentic, corespunde prevederilor legii cu privire la activitatea de evaluare şi standardelor profesionale. în raportul de expertiză evaluatorul trebuie să-şi expună comentariile referitoare la analizele, opiniile şi concluziile indicate în raportul supus verificării.

în cadrul expertizei raportului de evaluare profesională, evaluatorul este obligat:

• să stabilească autenticitatea raportului de evaluare supus expertizei, data raportului, precum şi să indice în raportul său de expertiză data efectuării expertizei;

• să expună limitele obligaţiilor sale în cadrul efectuării expertizei;• să-şi expună părerea despre plenitudinea raportului de evaluare supus verificării şi conformitatea lui cu legislaţia şi standardele profesionale;

• să-şi formeze propria opinie în ce priveşte cantitatea suficientă şi autenticitatea tuturor datelor obţinute şi utilizate în raportul supus verificării;• să-şi expună părerea cu privire la admisibilitatea metodelor utilizate în procesul evaluării, precum şi să-şi expună argumentele în cazul cînd nu este de acord cu metodele aplicate;• să-şi expună părerea despre aceea dacă analizele, opiniile şi concluziile conţinute în raport sunt corecte şi întemeiate.

Dacă expertul nu este de acord cu rezultatele evaluării indicate în raport, el poate să-şi expună părerea, indicând totodată temeiurile pentru verificarea valorii estimate.

Conţinutul raportului de expertiză

După efectuarea expertizei, evaluatorul este obligat să întocmească un raport de expertiză, care trebuie să conţină următoarea informaţie:

• denumirea completă a raportului de evaluare analizat, data întocmirii raportului de evaluare, denumirile evaluatorului şi datele privind certificatul lui de calificare. Evaluatorul expert indică, de asemenea, numele său de familie, prezintă informaţii despre beneficiarul expertizei, scopul şi data efectuării expertizei;

• lista informaţiei pe care s-a bazat expertiza;• analiza conformităţii raportului de evaluare cu cerinţele legislaţiei şi standardele profesionale;• concluziile evaluatorului expert asupra rezultatelor expertizei

efectuate;• semnătura evaluatorului expert pe ultima filă a raportului de expertiză. Dacă la efectuarea

expertizei au participat câţiva specialişti, toţi aceştia semnează ultima pagină a raportului de expertiză;• anexe în corespundere cu regulile eticii profesionale, destul de frecvent, la raportul de

expertiză se anexează cererea evaluatorului expert, în care se confirmă următoarele:• toate faptele şi datele indicate în raportul de expertiză a raportului de evaluare sunt veridice şi

autentice;• toate concluziile, opiniile şi argumentele sînt limitate doar de presupunerile şi condiţiile

restrictive, indicate în acest act;• expertul nu a efectuat (sau a efectuat) inspectarea obiectului evaluării;• expertul nu a avut şi nici nu are interese personale legate de bunul imobil care constituie

obiectul evaluării în raportul supus verificării; nu este rudă cu evaluatorii care au semnat raportul dat de evaluare; nu are interese personale sau atitudine de parţialitate faţă de evaluatorul care a întocmit faportul, faţă de titularul bunului imobil sau faţă de persoanele care preconizează încheierea tranzacţiilor cu obiectul evaluării;

128

Page 129: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

• recompensa bănească pentru efectuarea expertizei nu este legată de rezultatele concluziilor expertului;

• nimeni nu a acordat ajutor profesional nici unuia din evaluatorii care au semnat raportul de evaluare.

Astfel, evaluatorul expert confirmă justeţea, veridicitatea şi autenticitatea concluziilor trase şi independenţa acţiunilor sale.

L E G E A R E P U B L I C I I M O L D O V A cu privire la activitatea de evaluare

Parlamentul adoptă prezenta lege organică.

Prezenta lege stabileşte cadrul juridic al activităţii de evaluare a bunurilor şi drepturilor patrimoniale, al activităţii de evaluare profesională, al reglementării de stat şi obşteşti a acestei activităţi, asigură crearea sistemului de evaluare independentă a bunurilor şi a drepturilor asupra lor pentru protecţia intereselor legitime ale statului, ale altor subiecţi ai raporturilor de drept în domeniul evaluării bunurilor şi drepturilor patrimoniale, precum şi pentru aplicarea adecvată a rezultatelor evaluării.

Capitolul I

DISPOZIŢII GENERALE Articolul l. Noţiuni de bază

în sensul prezentei legi, noţiunile de bază utilizate au următoarele semnificaţii:

activitate de evaluare - activitate desfăşurată de întreprinderile de evaluare, care constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării;

evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ţinîndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează asupra valorii;

evaluator - persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;

întreprindere de evaluare - persoană juridică sau fizică, înregistrată în Republica Moldova, în modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare;

certificat de calificare - document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirmă că titularul lui posedă cunoştinţele necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;

Page 130: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

raport de evaluare - act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;

valoare de piaţă - sumă estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrîns;

valoare estimată - valoarea obiectului evaluării calculată la o dată concretă, cu aplicarea metodelor de evaluare prevăzute de prezenta lege;

tipul valorii estimate - categorie a valorii estimate, stabilită în conformitate cu scopul evaluării;

evaluare masivă - proces de evaluare a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dată concretă, cu aplicarea procedurilor standard de evaluare şi a analizei statistice;

evaluare individuală - proces de estimare a valorii unui obiect concret al evaluării, la o dată concretă, ţinîndu-se cont de toţi factorii care influenţează asupra valorii;

evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală - proces de estimare a utilităţii rezultatelor activităţii intelectuale, exprimate în echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice şi de altă natură ale Obiectelor de proprietate intelectuală.

Articolul 2. Scopul şi domeniul de aplicare a legii

(1) Scopul prezentei legi:a) stabilirea cadrului juridic, economic şi organizational al activităţii de evaluare;

b) asigurarea drepturilor evaluatorilor şi a îndeplinirii de către aceştia şi întreprinderile de evaluare a obligaţiilor faţă de beneficiarii serviciilor de evaluare.

(2) Legea reglementează raporturile dintre persoanele fizice şi juridice ce apar în activitatea de evaluare.

Articolul 3. Obiectele evaluării

Evaluării se supun următoarele obiecte:a) bunurile mobile, bunurile imobile şi drepturile asupra lor;

b) activele nemateriale - drepturile asupra obiectelor proprietăţiiindustriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale etc.;

c) întreprinderile în calitate de complexe patrimoniale;d) afacerea (businessul);e) valorile mobiliare, obligaţiile debitoare şi creditoare;f) lucrările şi serviciile, informaţia;g) alte obiecte.

130

Page 131: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Articolul 4. Subiecţii activităţii de evaluare

Subiecţi ai activităţii de evaluare sînt, pe de o parte, evaluatorii şi întreprinderile de evaluare a căror activitate este reglementată de prezenta lege, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.

Articolul 5. Tipurile de evaluare(1) Evaluarea poate fi benevolă şi/sau obligatorie.(2) Evaluarea benevolă este efectuată din iniţiativa beneficiarului.

(3) Evaluarea obligatorie se efectuează în cazurile stabilite de prezentalege, precum şi din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice centrale şilocale. Acestei evaluări sînt supuse obiectele evaluării, indiferent de tipul deproprietate asupra lor.

(4) Evaluarea obligatorie se efectuează în cazul:a) privatizării sau altui mod de înstrăinare a obiectelor evaluării (sechestru, inclusiv în urma

insolvabilităţii proprietarului obiectului, etc.);b) transmiterii dreptului de folosinţă asupra obiectelor proprietate publică a statului sau dării în

arendă a acestora;c) trasmiterii obiectelor evaluării în administrare fiduciară;d) exproprierii obiectelor evaluării pentru cauză de utilitate publică; c) impozitării bunurilor şi încasării forţate a impozitelor;f) reorganizării şi lichidării întreprinderilor de stat, municipale, precum

şi a întreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;g) apariţiei litigiului patrimonial în legătură cu hotărîrea instanţei de

judecată, solicitării instanţei de judecată, inclusiv în cazul examinăriidosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor în urmaacţiunilor ilicite şi a concurenţei neloiale;

h) depunerii în gaj a obiectelor proprietate publică a statului sauproprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale;

i) transmiterii obiectelor evaluării în calitate de contribuţie în capitalulsocial al întreprinderilor;

j) utilizării obiectelor de proprietate intelectuală create din contul mijloacelor bugetare şi introduse în circuitul economic de către agenţii economici, indiferent de tipul lor de proprietate;

k) introducerii obiectelor de proprietate intelectuală în circuitul economic al întreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;

1) solicitării organului care efectuează înregistrarea persoanei juridice;m) modificării legislaţiei;n) altor situaţii.

Articolul 6. Metodele de evaluare

(1) La estimarea valorii obiectelor evaluării se aplică următoarele metode:a) metoda analizei comparative a vînzărilor, care se bazează pe estimarea valorii obiectului prin

compararea lui cu alte obiecte similare, vîndute sau propuse spre vînzare;b) metoda veniturilor, care se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli, legate de

utilizarea obiectului evaluării;

Page 132: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

c) metoda cheltuielilor, care se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.

(2) Condiţiile şi modul de aplicare a metodelor de evaluare menţionate la alin.(l) sînt stabilite de standardele naţionale de evaluare, aprobate de Guvern.Articolul 7. Evaluarea masivă

(1) Scopul evaluării masive este determinarea valorii de piaţă sau a altei valori a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici similare, la o dată concretă.

(2) Valoarea de piaţă, determinată prin metoda evaluării masive, este utilizată la calcularea bazei impozabile a bunurilor imobile.

(3) Rezultatele evaluării masive sînt valabile pentru perioada de timp dintre două evaluări.

(4) Finanţarea cheltuielilor pentru evaluarea masivă şi reevaluareabunurilor imobile se efectuează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul destat.

(5) Rezultatele evaluării masive se înscriu în Registrul bunurilor imobile,ţinut într-o formă unică pe întreg teritoriul ţării de către oficiile cadastraleteritoriale în raza lor de activitate.

Articolul 8. Evaluarea individuală

(1) Scopul evaluării individuale este determinarea valorii de piaţă sau a altei valori a unui obiect concret al evaluării, la o dată concretă.

(2) Evaluarea individuală poate fi efectuată pentru diverse tipuri de obiecte ale evaluării şi în diferite scopuri, determinate de beneficiar în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

(3) Evaluarea individuală se efectuează cu aplicarea metodelor de evaluare menţionate la art.6 alin.(l).

Capitolul II

TEMEIUL ŞI CONDIŢIILE ACTIVITĂŢII DE EVALUARE

Articolul 9. Temeiul pentru desfăşurarea activităţii de evaluare

(1) Activitatea de evaluare se efectuează în temeiul contractului de prestare a serviciilor de evaluare, încheiat între întreprinderea de evaluare şi beneficiar. Beneficiari pot fi atît persoane fizice, cît şi persoane juridice.indiferent de forma juridică de organizare, inclusiv autorităţile administraţiei publice centrale şi locale.

132

Page 133: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

(2) în contractul de prestare a serviciilor de evaluare poate fi prevăzută evaluarea unui obiect, a mai multor obiecte sau prestarea serviciilor de evaluare pe parcursul unei perioade de timp indicate în cererea beneficiarului. .

(3) în cazurile prevăzute de legislaţie, valoarea obiectului evaluam poate fi determinată de către întreprinderea de evaluare în temeiul unei hotărîri a instanţei de judecată sau a altei autorităţi abilitate să decidă asupra evaluării.

Articolul 10. Cerinţele faţă de contractul de prestare a serviciilor de evaluare

(1) Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se încheie în scrisîntre întreprinderea de evaluare şi beneficiar şi reprezintă un documentsinalagmatic.

(2) în contractul de prestare a serviciilor de evaluare se indică:a) numele, prenumele (denumirea) şi adresa beneficiarului;b) denumirea şi adresa întreprinderii de evaluare;c) denumirea şi adresa obiectului evaluării;d) tipul şi descrierea obiectului evaluării;e) scopul evaluării;f) data la care urmează a fi estimată valoarea;g) tipul valorii estimative;h) suma care trebuie plătită pentru serviciile de evaluare;

i) informaţiile privind licenţa pentru activitatea de evaluare (dataeliberării, autoritatea care a eliberat licenţa, termenul de valabilitate) - încazul evaluării bunurilor imobile;j) termenele de executare a lucrărilor de evaluare; k) condiţiile confidenţialităţii evaluării şi reglementările restrictive cu privire la obligaţiile evaluatorului; 1) alte informaţii.

Articolul 11. Cerinţele faţă de raportul de evaluare

(1) Efectuarea evaluării se finalizează cu întocmirea în mod obligatoriu a ^Portului de evaluare.

, . (2) Raportul va conţine opinia clară şi neechivocă a evaluatorului . vind valoarea obiectului evaluării.(3) în raportul de evaluare se indică:a) data întocmirii raportului;b) scopul evaluării;c) numele, prenumele (denumirea) beneficiarului şi datele de identificare

ale lui;d) denumirea întreprinderii de evaluare şi datele de identificare ale ei;e) descrierea obiectului evaluării şi datele privind proprietarul acestuia

(în cazul în care obiectul evaluării aparţine persoanei juridice, se indicădatele de identificare ale acesteia);

f) data la care a fost estimată valoarea;g) tipul şi definiţia valorii estimate, care explică sensul noţiunii utilizate;h) lista standardelor, metodelor, datelor iniţiale (cu indicarea sursei de

obţinere a lor), utilizate pentru evaluare, precum şi ipotezele evaluatorului,pe care se bazează evaluarea;

Page 134: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

i) etapele evaluării şi temeiul determinării valorii recomandate aobiectului evaluării, factorii restrictivi şi domeniul aplicării valorii estimate;

la raport se vor anexa:j) copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenţa

întreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea);k) copiile de pe actele, utilizate de evaluator, în baza cărora au fost

determinate caracteristicile calitative şi cantitative ale obiectului evaluării.

(4) în raportul de evaluare poate fi inclusă şi altă informaţie care, după părerea evaluatorului, a influenţat esenţial asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de evaluare şi legalizat cu ştampila întreprinderii.

(5) întreprinderea de evaluare păstrează cîte un exemplar al rapoartelor de evaluare timp de 5 ani.

Articolul 12. Veridicitatea rezultatelor evaluării

Valoarea estimată indicată în raportul de evaluare, întocmit în conformitate cu prezenta lege, se consideră veridică şi se recomandă beneficiarului şi/sau utilizatorului serviciilor de evaluare în scopul menţionat în raportul de evaluare, dacă legislaţia sau hotărîrea instanţei de judecată nu stabileşte altfel.

Articolul 13. Soluţionarea litigiilor privind rezultatele evaluării

Litigiile privind veridicitatea valorii estimate indicate în raportul de evaluare se soluţionează de către instanţa de judecată.

Capitolul III

ORGANIZAREA ACTIVITĂŢII DE EVALUARE

Articolul 14. Licenţierea activităţii de evaluare a bunurilor imobile

Evaluarea bunurilor imobile se efectuează de către întreprinderile de evaluare care posedă licenţă eliberată în conformitate cu Legea nr.451-XV din 30 iulie 2001 privind licenţierea unor genuri de activitate.

Articolul 15. Atestarea evaluatorilor

(1) Atestarea de stat a evaluatorilor bunurilor imobile este o condiţie obligatorie care permite de a asigura piaţa serviciilor de evaluare cu specialişti calificaţi.

(2) Pentru atestarea evaluatorilor bunurilor imobile, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru:

a) instituie comisia de atestare şi aprobă regulamentul ei;b) aprobă programele pentru examenul de calificare.

134

Page 135: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

(3) Evidenţa eliberării şi retragerii certificatelor de calificare ale evaluatorilor bunurilor imobile este ţinută de Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru.

(4) Atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectuală se efectuează de către Agenţia de Stat pentru Protecţia Proprietăţii Industriale (AGEPI) conform regulamentului corespunzător.

Articolul 16. Modul de eliberare a certificatelor de calificare evaluatorilor bunurilor imobile

(1) Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru eliberează, în baza deciziei comisiei de atestare, certificatul de calificare persoanei care corespunde următoarelor cerinţe:

a) are studii superioare în evaluare, studii superioare economice sau Studii superioare tehnice şi o pregătire profesională adecvată;

b) are experienţă de muncă de cel puţin un an în calitate de evaluator Poetic sau stagiar; c) nu are antecedente penale nestinse; d)susţinut examenul de calificare.

(2) Certificatul de calificare se acordă pe un termen de 5 ani.(2) Pentru a primi certificat de calificare, solicitantul prezintă comisiei de atestare o cerere, la

care se anexează:

a) copia de pe actul de identitate al solicitantului;a) copia de pe diploma de studii superioare şi copia de pe actul ce confirmă pregătirea

profesională;b) copia de pe actul ce confirmă experienţa de muncă de cel puţin 1 an în calitate de evaluator

practic sau stagiar;b) certificatul ce atestă lipsa cazierului judiciar;c) dovada de plată pentru serviciile prestate de comisie.

(4) Comisia de atestare examinează cererea de eliberare a certificatuluide calificare în termen de cel mult 30 de zile de la data prezentării actelorindicate la alin.(3).

Articolul 17. Respingerea cererilor de eliberare a certificatelor de calificare, retragerea certificatelor

(1) Comisia de atestare are dreptul să ia decizii privind respingereacererilor de eliberare a certificatelor de calificare şi privind retragereacertificatelor.

(2) Cererea de eliberare a certificatului de calificare se respinge dacă:a) nu se prezintă toate documentele necesare;b) cererea sau documentele prezentate conţin date eronate sau falsificate;

c) nu a expirat termenul de un an de la retragerea certificatului decalificare eliberat anterior.

(3) Decizia privind respingerea cererii de eliberare a certificatului de calificare se aduce la cunoştinţa solicitantului, în scris, indicîndu-se temeiul respingerii, în termen de 30 de zile de la data

Page 136: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

prezentării actelor menţionate la art. 16 alin.(3).

(4) Retragerea certificatului de calificare se efectuează în temeiul deciziei comisiei de atestare, adoptate cu votul a cel puţin 2/3 din membrii comisiei.

(5) Temeiuri pentru retragerea certificatului de calificare sînt:a) încălcarea repetată de către evaluator a cerinţelor de executare a lucrărilor de evaluare;b) cauzarea unui prejudiciu considerabil beneficiarului ca urmare a executării lucrărilor de

evaluare;c) depistarea erorilor, a datelor falsificate sau eronate în actele

prezentate pentru primirea certificatului de calificare;d) prezentarea rapoartelor de evaluare falsificate;e) hotărîrea definitivă a instanţei de judecată privind efectuarea

neconştiincioasă a evaluării.(6) Decizia comisiei de atestare privind respingerea cererii de eliberare a certificatului de

calificare sau privind retragerea acestuia poate fi atacată în instanţa de judecată

Articolul 18. Standardele naţionale de evaluare

(1) Standardele naţionale de evaluare se elaborează de autorităţile centrale de specialitate în comun cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor şi se aprobă în conformitate cu legislaţia.

(2) Standardele naţionale de evaluare se aplică de către evaluatori în mod obligatoriu, indiferent de scopul şi obiectul evaluării.

Articolul 19. Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor

Asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor sînt persoane juridice care:a) creează condiţii pentru activitatea profesională a membrilor asociaţiei participînd la elaborarea

actelor normative privind activitatea de evaluare;b) asigură instruirea profesională a membrilor asociaţiei, organizarea cursurilor de perfecţionare

profesională a evaluatorilor;c) elaborează codul deontologic al membrilor asociaţiei şi suprave-

ghează respectarea lui;d) optimizează metodologia evaluării, organizează activitatea de

cercetări ştiinţifice în domeniul evaluării;e) cooperează cu instituţiile de învăţămînt superior de stat şi private care

pregătesc specialişti în domeniul evaluării;f) organizează şi desfăşoară seminare, conferinţe, congrese ale

evaluatorilor, popularizează cunoştinţele în domeniul evaluării;g) colaborează cu asociaţiile obşteşti ale evaluatorilor din alte ţări;h) participă la formarea şi dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare;i )apără drepturile subiecţilor evaluării şi reprezintă interesele acestora

pe piaţa serviciilor de evaluare, colaborînd cu autorităţi şi participînd în activitatea Camerei de licenţiere şi a comisiei de atestare;

j) exercită controlul asupra calităţii serviciilor de evaluare, prestate de membrii asociaţiei;к) recenzează, la solicitarea persoanelor fizice şi juridice, rapoarte de evaluare care trebuie să corespundă standardelor profesionale de evaluare; 1) efectuează expertiza independentă a

136

Page 137: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

activităţii de evaluare.

Articolul 20. Controlul de stat asupra activităţii de evaluare

Controlul asupra activităţii de evaluare este efectuat de autorităţile abilitate în conformitate cu legislaţia.

Capitolul IVDREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE EVALUATORULUI Articolul

21. Drepturile evaluatorului

(1) Evaluatorul este în drept:a) să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform

legislaţiei şi contractului de prestare a serviciilor de evaluare;b) să determine metodele de evaluare conform standardelor naţionale de

evaluare;c) să aibă acces la documentaţia beneficiarului, necesară pentru

efectuarea evaluării, cu excepţia datelor ce constituie secret comercial;d) să primească de la beneficiar, din alte surse de informaţii, în scris,

explicaţiile necesare pentru efectuarea evaluării;e) să inspecteze obiectul evaluării;f) să solicite, după caz, administraţiei întreprinderii de evaluare antrenarea în evaluare a altor

evaluatori şi specialişti;g) să fie membru al asociaţiilor obşteşti ale evaluatorilor şi să participe la activitatea acestora;h) să participe la şedinţele comisiei de atestare privind retragerea

certificatului său de calificare;i) să conteste acţiunile autorităţilor administraţiei publice centrale şi

locale privind evaluarea obiectelor, deciziile comisiei de atestare sau aleorganului care a eliberat certificatul de calificare în instanţa contenciosuluiadministrativ.

(2) Evaluatorul este în drept să refuze, în condiţiile prevăzute de legislaţie, efectuarea evaluării în cazul în care beneficiarul: a) a încălcat clauzele contractului;

b) nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conţin date incomplete sau eronate;

c) nu a asigurat posibilitatea inspectării obiectului evaluării;d) a intervenit în acţiunile evaluatorului pentru a influenţa asupra

rezultatelor evaluării.

(3) în cazul evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării, evaluatorulbeneficiază de toate drepturile indicate în prezentul articol, cu excepţia celormenţionate la alin.(l) lit.a), b) şi f) şi la alin.(2).

(4) în cazul în care proprietarul bunurilor imobile refuză să asigureaccesul evaluatorului la obiectul supus evaluării obligatorii, evaluatorul esteîn drept să estimeze valoarea obiectului, conducîndu-se de datele cadastruluibunurilor imobile sau de valoarea obiectelor similare.

Page 138: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

Articolul 22. Obligaţiile evaluatorului

Evaluatorul este obligat:a) să efectueze evaluarea în conformitate cu prevederile legislaţiei, cu standardele naţionale de

evaluare şi cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;b) să informeze beneficiarul despre imposibilitatea efectuării evaluării din cauza producerii şi/sau

neînlăturării circumstanţelor menţionate la art.21 alin.(2) şi la art.23 alin.(l) în termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstanţe;

c) să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să identifice şi sădetermine corect obiectul evaluării, să stabilească scopul evaluării şipresupusa aplicare a rezultatelor evaluării, să ia în considerare toţi factoriiesenţiali ce influenţează asupra valorii estimative, să întocmească un raportde evaluare obiectiv şi argumentat;

d) să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar,conform legislaţiei.

Articolul 23. Restricţii privind activitatea şi independenţa evaluatorului

(1) Evaluatorul nu este în drept să stabilească valoarea obiectului supus evaluării în cazul în care este:

a) proprietar al obiectului evaluării;b) fondator, acţionar sau persoană cu funcţie de răspundere a persoanei juridice titular de

drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluării;c) beneficiar al serviciilor de evaluare;

d) rudă sau soţul uneia din persoanele menţionate la lit.a)-c).

(2) Nu se admite intervenţia beneficiarului sau a altor persoane interesate în activitatea evaluatorului în scopul influenţării asupra rezultatelor evaluării.

(3) Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie să depindă de valoarea finală a obiectului evaluării.

Articolul 24. Răspunderea întreprinderii de evaluare

(1) Răspunderea materială a întreprinderii de evaluare faţă de beneficiar pentru rezultatele evaluării şi recomandările ce ţin de aceasta se specifică în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

(2) Evaluatorul poartă răspundere administrativă sau penală pentru falsificarea rezultatelor evaluării, nerespectarea principiilor de independenţă, de conştiinciozitate şi de confidenţialitate ale evaluării. în cazul depistării încălcărilor menţionate şi cauzării de prejudicii beneficiarului, întreprin-derea de evaluare este obligată să le repare conform legislaţiei.

Articolul 25. Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de evaluare

Asigurarea de răspundere civilă a întreprinderii de evaluare este o condiţie suplimentară de garantare a protecţiei drepturilor beneficiarilor serviciilor de evaluare şi se efectuează în conformitate

138

Page 139: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

cu legislaţia, în baza contractului de asigurare cu companiile de asigurare, dacă aceasta se prevede în contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

Capitolul V

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE ÎN SCOPUL IMPOZITĂRII Articolul 26. Organizarea evaluării

(1) Evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează în temeiul art.279 din Titlul VI al Codului fiscal de către oficiile cadastrale teritoriale.

(2) Rezultatele evaluării efectuate în scopul impozitării se aduc la cunoştinţa proprietarilor bunurilor imobile de către oficiile cadastrale teritoriale. în cazul dezacordului cu mărimea valorii estimate a obiectului, proprietarul acestuia este în drept să-şi expună obiecţiile faţă de oficiul cadastral teritorial în termen de o lună de la data primirii notificării respective.

Articolul 27. Metodologm evaluării

(1) Evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează prin evaluarea masivă a bunurilor imobile tip şi prin evaluarea individuală a obiectelor specifice.

La evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, se aplică metodele de evaluare menţionate la art.6 alin.(l), în funcţie de destinaţia acestora.

(2) Evaluarea masivă se efectuează în baza datelor înregistrării masive a bunurilor imobile şi include următoarele etape:

a) formarea grupurilor de bunuri imobile similare;b) stabilirea factorilor ce influenţează asupra valorii bunurilor imobile pentru fiecare grup de

bunuri imobile;c) formarea reţelei de bunuri imobile etalon pentru estimarea valorii bunurilor imobile;

, d) elaborarea modelelor de evaluare a bunurilor imobile;e) stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele

.similare au valoare egală;f) evaluarea tuturor bunurilor imobile;

, g) înscrierea valorilor estimate în Registrul bunurilor imobile.,jr. h'x

(4) Informaţiile privind bunurile imobile, necesare pentru efectuareaevaluării masive, se acumulează în baza de date a cadastrului bunurilorimobile.

Articolul 28. Soluţionarea litigiilor privind evaluarea

Litigiile privind evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării sînt examinate de oficiile cadastrale teritoriale la cererea contribuabilului care nu ^e de acord cu rezultatul evaluării. Dacă litigiul apărut nu a fost soluţionat, epntribuabilul este în drept să se adreseze Agenţiei de Stat Relaţii Funciare 4ţJ Cadastru. în cazul în care nu este de acord cu decizia acesteia, el o poate a în instanţa de judecată, conform legislaţiei.

Capitolul VI

Page 140: Organizrarea Activităţii de Evaluare Olga Buzu

DISPOZIŢII FINALE ŞI TRANZITORII

Articolul 29Prezenta lege intră în vigoare peste 30 de zile de la data publicării. Articolul 30

(1) Guvernul, în termen de 6 luni:

va prezenta Parlamentului propuneri pentru aducerea legislaţiei în corespundere cu prezenta lege;

va elabora şi va aproba:a) programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare

a bunurilor imobile în scopul impozitării;b) regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;c) regulamentele cu privire la atestarea evaluatorilor;d) regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul

impozitării;e) regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate

intelectuală;f) standardele naţionale de evaluare.

(2) Pînă la aprobarea standardelor naţionale de evaluare, întreprinderile de evaluare efectuează evaluarea bunurilor imobile în conformitate cu regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat de Guvern.

(3) Pînă la finalizarea procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile, pe întreg teritoriul Republicii Moldova, evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se efectuează pe etape, pe măsura încheierii lucrărilor de înregistrare masivă a bunurilor imobile de pe teritoriul unităţilor administrativ-teritoriale.

(4) în perioada de tranziţie, pentru determinarea valorii estimate a bunurilor imobile în scopul impozitării, se utilizează atît datele din cadastrul bunurilor imobile, cît şi datele privind valoarea bunurilor imobile furnizate de autorităţile administraţiei publice locale.

(5) Pe măsura evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării,informaţiile privind valoarea estimată a bunurilor imobile se acumulează înRegistrul bunurilor imobile.

140