1. CONSIDERAII GENERALE PRIVIND VALOAREA NTREPRINDERIIntreprinderile, asemeneaoamenilor, sunt individualiti. Fiecareareoistorieunic, unel propriu i un rol specific n tabloul economic. Din acest raionament nu ar fi potrivit de a stabili reguli ce se pot aplica tuturor firmelor, fr discriminare. Este i motivul pentru care acest capitol a fost intitulat Consideraii privind valoarea ntreprinderii, ntrind astfel ideea c, aa cum fiecare ntreprindere este unic, fiecare evaluare este un proces unic, n care evaluatorul respect standardele de evaluare i codul deontologic al profesiei, innd seama eventual i de unele consideraii privind evaluarea ntreprinderii.1.1. Evaluarea ntreprinderii Consideraii generaleEvaluarea este definit n majoritatea dicionarelor ca fiind operaiunea de a aprecia, a stabili valoarea, preul, numrul, a calcula, a socoti etc.Valoarea, n principiu, reflect rezultatul unei judeci de valoare care se bazeaz pe o apreciere, pe analize, calcule sau expertize.Evaluareaunei ntreprinderi vizeazaacums-amenionat stabilireavalorii afacerii laun moment dat, msurarea avuiei (bogiei) reale i a potenialului acesteia de a-i mri bogia n perioada urmtoare. Aceasta nseamn c evaluarea ntreprinderii nureprezint doar stabilirea valorii unor proprieti sau bunuri din patrimoniul acesteia, ci i determinarea capacitii firmei de a genera fluxuri (profit, cash-flow etc.) la dispoziia proprietarului su, avndu-se n vedere c obiectivul evaluat (firma) este un bun care are capacitatea de a crea alte bunuri1. Una este situaia n care cineva cumpr o cas de locuit pentru propriile nevoi, i alta reprezint cumprarea unei case pentru a o nchiria, deci pentru a obine un venit.n literatura de specialitate,pe baza experienei se prezint numeroase exemple prin care se arat complexitatea, multitudinea de factori care determin valoarea i care trebuie luai n considerare la stabilireavalorii ntreprinderii. Deprecizat cnimeni nuapututgsiosoluieimuabilcuajutorul creiassedecidosingurvaloareantreprinderii. Nuexistformuletip, cadeexemplupentru determinarea unei suprafee.n cazul ntreprinderilor, cumprtorul, respectiv cel care investete, poate ntlni:a) un patrimoniu imobiliar i mobiliar, respectiv active ce ncorporeaz un potenial tehnic ridicat;b) o activitate rentabil, respectiv o surs de ctig, rezultat care poate fi ncorporat n rezerve n limitele legale sau reinvestit pentru dezvoltare;c) o organizare foarte bun a activitii, un personal calificat, metode perfecionate de organizare a muncii;d) o clientel fidel, ce reprezint baza pentru meninerea performanelor economico-financiare n viitor.Combinareaacestor elemente determin,n ultim instan,valoarea ntreprinderiii fiecare grup trebuie s fie avut n vedere de specialistul evaluator. Evident, aprecierea se face la un moment dat, pe baza unor criterii specifice acestor elemente, astfel:1 Una dintre deosebirile eseniale ntre evaluarea unei ntreprinderi i evaluarea unui produs sau serviciu are n vedere ideea c ntreprinderea este un bun care are capacitatea de a crea alte bunuri.1- primul element (a) poate fi apreciat pornind de la activul net (diferena ntre activul bilanier i totalul datoriilor), dup ce s-au realizat coreciile necesare, aa cum se va prezenta n capitolele urmtoare;- al doilea element (b) poate fi apreciat pe baza profitului realizat n ultimii ani i proiectarea acestuia pe o anumit perioad de previziune. Pe cumprtor nu-l intereseaztrecutul, ci mai degrabprezentul i viitorul, respectiv ce remunerare va obine pentru capitalul pe care-l investete;- al treileaelement (c) poate fi apreciat pe baza unor indicatori specifici n cadrul analizei diagnostic, dar i prin luarea n considerare a primelor dou elemente(ai b), prinevoluiacifrei deafaceri, aprofitului, politicii de investiii etc.;- al patrulea element (d) poate fi o explicaie pentru situaia n care viitorul este mai valoros dect prezentul, respectiv pentru cazul n care valoarea pe bazdevenit (randament) estemai maredect valoareapatrimonial(pe baz de active).Evaluatorulstabilete,prin metode corespunztoare (ce se prezint n raportul de evaluare), valoarea afacerii, care, desigur, va fi apreciat diferit de cele dou pri implicate ntranzacie: cumprtorul doretescumperect mai ieftiniarvnztorul sobinunpre ct mai bunpentru afacerea sa, chiar dac aceasta nu are performane deosebite.Referitor la preul tranzaciei, la prima vedere, mrimea acestuia ar trebui s fie dat de activul netcorectat. Practicaaratcpreuldevnzareeste nmultesituaiidiferit devaloarea estimatde evaluator pe baza metodei activului net corectat. Cumprtorul i pune problema ce va ctiga n viitor i n ct timp i recupereaz capitalul avansat (lund n calcul i plasamentele alternative). Dac tie c poate s i recupereze suma investit n n ani fa de o alt investiie care necesit o perioad de 2 ani, este dispus s plteasc un pre mai ridicat.n efectuarea unor tranzacii pot s apar i astfel de situaii: cumprtorulplaseazbanii i ateapt un profit fr a se implica n administrarea igestiunea firmei. ntr-o asemenea situaie tranzacia nu se realizeaz sau preul realizat al tranzaciei este sczut i determinat n principiu de activul net; cumprtorul plaseaz banii i ateapt s conduc direct sau indirect afacerea.n acest cazpreul tranzaciei poatescreasc. Deexemplu, obiectul tranzaciei l reprezintunrestaurant evaluat la 400 mii uniti monetare (u.m.) care asigur o rentabilitate de 10%, respectiv 40mii u.m. Dac investitorul dorete o rentabilitate de 20% restaurantul este prea scump, tranzacia nu se va ncheia la 400 mii u.m. pentru c se ctig 40 mii u.m. anual la un capital de 400 mii u.m. prin plasarea sumei ntr-o investiia alternativ cu un risc mai sczut (depozit bancar). Dar cumprtorul este un profesionist n domeniu i se bazeaz pe capacitatea sa de a mri cifra de afaceri i implicit profitul de 2-3 ori, deci profitul anual pe care mizeaz este de peste 80 mii u.m.Raionamentul cumprtorului este urmtorul: restaurantul este bine plasat dar are un management slab pentru c vnztorul se ocup puin de afacerile sale. n aceste condiii este posibil ca tranzacia s se ncheie pentru 400 mii u.m. deoarece percepia cumprtorului este c dei rentabilitatea ateptat (20%) nueste atins la momentul tranzaciei, prinpreluarea afacerii i impunerea unui management eficient sepoateajungerapidi cucosturi reduselaacest nivel. Facemprecizareac aceasta nu reprezint o valoare de pia, ci o valoare de investiie.1.2. Valoarea i preul ntreprinderii2Valoarea unui bun este fondat pe noiunile de utilitate, raritate, dorin i putere efectiv de cumprare, preul fiind acel punct de echilibru n care vnztorul i cumprtorul accept tranzacia la unmoment dat. Valoareareprezintocalitateaunui bun, aunei proprieti sauafaceri carei este atribuit convenional n urma unei judeci. Valoarea nu este un fapt, ci o opinie.Preul este rezultatul negocierii dintre vnztor i cumprtor, respectiv suma pltit (ncasat) pentru ncheierea tranzaciei. El are un caracter obiectiv, fiind un fapt tangibil, real, verificabil.Valoarea rezult n urma operaiunii de evaluare i reprezint o mrime convenional stabilit deevaluator, fiindindependentdeprilenegociatoare. Valoareaareunevident caracter subiectiv deoarece reprezint opinia evaluatorului n condiiile specifice ale ntreprinderii sau proprietii evaluate. Evaluatorul, prin parcurgerea ntregului proces de evaluare, poate stabili un evantai de valori care se vor constitui ca baz de pornire a negocierilor.Diferena dintre pre i valoare este determinat de motivaiile vnztorului i cumprtorului, de raportul de fore pe pia precum i de unele criterii subiective: Opiunea de a vinde poate fi determinat de:o scderea nivelului afacerii, respectiv a cotei de pia deinute;o nevoia urgent de lichiditi;o consideraii strategice;o degradarea conjuncturii economice;o modificarea tipului de proprietate prin politica promovat de guvern (privatizare sau naionalizare);o cauzenaturale(deexemplu, motenitorii proprietarului nudorescspstreze afacerea). Motivaia de a cumpra poate fi determinat de:o dorina de a-i consolida poziia pe pia;o iniierea unei afaceri noi, dorina de a avea propria afacere;o rentabilitatea ridicat (prezent sau ateptat) a afacerii;o diversificarea activitii pentru diminuarea riscului;o intensificarea procesului de integrare pe vertical.Preul este deci influenat att de criterii obiective ct i de criterii subiective: Criterii obiective.Acestea sunt determinate de metodele de calcul capabile s stabileasc valoarea corectantreprinderii.Valoarea corect se bazeaz pe de o parte pe proprietile,bunurile tangibile i activele intangibile, iar pe de alt parte pe volumul datoriilor firmei considerate. Caracterul obiectiv rezult din faptul c valoarea n acest caz se bazeaz n cea mai mare parte pe tranzacii trecute recunoscute de pia(achiziionarea unui teren, sau a unei mrfi, contractarea unui credit etc.) acestea avnd de asemenea un caracter verificabil. Criterii subiective.Acestea sunt bazate preponderent pe noiunea de utilitate,n fond pe intensitatea dorinei de a vinde respectiv de a cumpra. Pentru evaluator constituie o adevrat provocare luarea n calcul a elementelor capabile s influeneze intensitatea dorinei de a vinde/cumpra.n cadrul criteriilor subiective distingem dou mari categorii de elemente:a) Elemente psihologice3ntr-un studiu interesant realizat n SUA n urm cu civa ani a fost relevat un factor aproape neateptat care influeneaz preul firmelor n care acionarul majoritar este n acelai timp i director; factorul ncauzestevrstapersoanei-cheienafacere. S-adovedit cfirmelencareproprietarul-director este n vrst se vnd mai scump dect celelalte (este vorba de firme comparabile). Persoanele de 60-70 de ani nu sunt n mod real interesate s vnd pentru c afacerea face parte din viaa lor, fr aceasta, ei pierzndu-i activitatea principal i nevoia de responsabilitate cu care s-au obinuit.ngeneral, cel mai frecvent element psihologicl reprezintnotorietatea. Cumprtorul va accepta s plteasc un suprapre, adic o valoare superioar valorii economice a ntreprinderii pentru c odat cu aceast ntreprindere i va nsui i prestigiul acesteia. Trebuie subliniat faptul c aici nu este vorba doar de un element psihologic, ci n acelai timp i de un element obiectiv de natur economic prin relaia notorietate-perenitate.b) Elemente economiceCele mai importante elemente de aceast natur pot fi grupate n dou categorii:- elementeeconomice, bazateperaritate,respectivposibilitateadeacumpraofirmn situaie de monopol sau o ntreprindere concurent care-i creeaz cumprtorului o situaie deosebit de favorabil pe pia. De exemplu, achiziionarea unei firme din amonte (furnizor) sau din aval (client) n scopul diminurii costurilor sau pentru penetrarea unor noi piee;- elemente economice bazate pe sinergie2. De exemplu, absorbirea unei firme care are o reea comercial important genereaz efect de sinergie.1.3. Clasificarea evalurilorEvalurile pot fi clasificate n funcie de: Obiectul supus evalurii, distingndu-se:o evaluri de proprieti imobiliare, bunuri mobile (maini i echipamente), stocuri, creane etc.;o evaluri de active intangibile, care pot sau nu s fie nregistrate n contabilitate; se au n vedere att activele intangibile ce pot fi identificate i evaluate separat (licene, mrci, brevete, contracte etc.) ct i goodwill-ul;o evaluri deuniti operaionale distinctedincadrul unei ntreprinderi (pri dintr-o ntreprindere fabrici, secii, ateliere, depozite, magazine);o evaluri de societi comerciale (ntreprinderi), acestea avnd ca obiect al evalurii totalitatea unei afaceri. Scopul (obiectivul) evalurii:o evaluri administrative; se realizeaz, de regul, n scopuri fiscale (pentru determinarea masei impozabile), avnd la baz reglementri speciale sau baremuri;o evaluri economice; vizeazstabilireavalorii depiaaunei proprieti sau afaceri n vederea privatizrii, vnzrii etc. Beneficiarul evalurii:o evaluri pentru proprietarii afacerii sau proprietii evaluate n vederea stabilirii bazei de negociere pentru vnzare;o evaluri pentru instituii financiar-bancare i fiscale n vederea constituirii unor garanii pentru credite, impozitarea unei operaii de vnzare-cumprare, fuziune etc.;2Synergia (grec.) are sensul de conlucrare; principiul 2+2=5, semnific asocierea mai multor organe pentru ndeplinirea unei funcii.4o evaluri pentru instituii sau organisme publice;o evaluri pentru instanele judectoreti, atunci cnd apar aciuni sau litigii legate demrimea, micareasaulichidareapatrimoniului sauaverii unei persoane juridice;o evaluri pentru persoane fizice: salariai, motenitori ai proprietarilor sau persoane care doresc s achiziioneze titluri de valoare sau s realizeze operaiuni de asociere. n funcie de poziia evaluatorului distingem:o evaluri realizate de evaluatorul-consultant (consultant al vnztorului sau cumprtorului);o evaluri realizate de evaluatorul-arbitru (consultant al vnztorului i cumprtorului);o evaluri realizate de evaluatorul-expert neutru (numit cel mai adesea n situaii de litigiu, caz n care este nevoie de o opinie neutr). n unele lucrri se utilizeaz drept criteriu de clasificare i metoda de evaluare utilizat, fcndu-se distincie ntre:o evaluri bazate pe active (patrimoniale), care abordeaz exclusiv latura patrimonial;o evaluri bazate pe venit (randamentul afacerii);o evaluri bazate pe comparaia de pia.1.4. Momentele evalurii ntreprinderiiDe lanceputtrebuiefcutdistincie ntreevaluareantreprinderii n condiii destabilitate economicntr-unsistemeconomico-social dat i situaiile specifice determinate de schimbri socio-politice.n ceea ce privete economia romneasc, trebuie artat c, n perioada interbelic, activitatea de evaluare s-a realizat n conformitate cu teoria i practica n domeniu pe plan internaional.Printre ultimele lucrri de evaluare aprute n acea perioad poate fi citat cartea profesorului V.V. Protopopescu intitulat Valoarea intrinsec a aciunilor petrolifere cotate la burs (1942), elaborat pe baza datelor publicate n Monitorul petrolului romn, nr.4 din 15 februarie 1941.Dup actul naionalizrii din anul 1948 noiunea de valoare n general (inclusiv de valoare a ntreprinderii sau de valoare a proprietilor imobiliare) a suferit o schimbare radical att n doctrin ct i n practic. n mod esenial n cvasimajoritatea cazurilor valoarea manifestat pe pia era o valoare administrativ sau bazat pe costuri.Referitor la nregistrrile financiare, s-a fcut o evaluare (administrativ) a mijloacelor fixe n anul 1950 i o reevaluare de anvergur n anul 1964. Pn n anul 1990 au avut loc apte reaezri de preuri ceea ce a fcut ca acelai mijloc fix produs n ani diferii, cu aceeai tehnologie, s figureze n patrimoniul ntreprinderii cu valori diferite. n anul 1990, n baza HG nr.945 a avut loc inventarierea i reevaluareapatrimoniului unitiloreconomicede stat. Doiani maitrziu,nbazaHGnr.26/22ian. 1992, are loc o nou reevaluare a unor active i pasive ca urmare a modificrii cursului de schimb al monedeinaionaleiregimuluipreurilor i tarifelor.Prin HG 500/1994 se face o nou reevaluare a imobilizrilorcorporaleinmodnecesarmodificareacapitalului social lasocietilecomercialecu capital integral de stat, precum i la regiile autonome.OdatcuapariiaHG983/1998s-afcut unprimpas pentrulegturadintreinformaiile financiare ale firmelor i reprezentarea valorii de pia sau de utilizare a activelor din patrimoniul lor, spre deosebire de enumerarea anterioar ce s-a bazat exclusiv pe indici administrativi. De asemenea, HG 5403/2000 precizeaz posibilitatea reevalurii activelor pe baza indicilor de inflaie i corectarea diferenelor de reevaluare obinute n funcie de valoarea de pia sau de utilizare a elementelor supuse reevalurii.Desigur, acceptarea de ctre sistemul contabil romnesc a standardelor internaionale de contabilitate deschide o poart important pentru activitatea evaluatorilor profesioniti i pentru promovarea standardelor europene i internaionale de evaluare n prezentarea informaiilor financiare.n general, evaluarea ntreprinderii este necesar n urmtoarele situaii: Operaiuni de achiziii, fuziuni, majorri de capital. O evaluare joac un rol major nachiziiauneicompanii. Eafurnizeaz o opinie independent privind valoarea afacerii, o marj nluntrul creia se negociaz n cele mai multe cazuri preul.Cumprtorul sauvnztorul auadeseaoimagineaprioriccuprivirelavaloareaafacerii, imaginecarerareoriesteapropiatderealitate. Preul este, aacums-aartat, bazatpeconsideraii subiective, emoionale.Sunt cazuri n care ateptrile vnztorului sunt foarte ridicate pentru c el a depus muli ani efort i devotament n acea afacere (situaiile de acest tip dau natere la aa numitulcapitalsentimental,bazat pe efortul deosebit depus de vnztor). De exemplu, proprietarul unei mici afaceri, argumentndcu ideiledinconceptuldecapital sentimentalcerea 1 mil.$ pe afacerea sa,deiun evaluator indicase o valoare cuprins ntre 600-700 mii $. Dup civa ani, timp n care afacerea a avut desuferit pentrucproprietarul eramai degrabinteresat sgseascuncumprtor dect s-i administreze firma, tranzacia s-a realizat, dar la un pre de 400 mii $. Exproprieri. Proprietile pot fi expropriate de autoriti; n funcie de importana particularaproprietii sauafacerii sepoatestabili pierdereadeterminatdereamplasarea acesteia. Evaluatorul trebuie n acest caz s determine suma pierderilor ce vor fi compensate, alturi de valoarea de pia a proprietii/afacerii expropriate.n mod uzual despgubirile sunt legate de pierderea definitiv sau temporar de goodwill ca urmare,intimpul reamplasrii. nplus, firmele pot fi compensate pentru pierderea deafaceredin timpul exproprierii. Suport n caz de litigii. n rile cu economie dezvoltat sunt multe cazuri n care prin aciunea n instan o firm dorete s-i recupereze pierderile de valoare n afaceri. De exemplu, pierderi nafaceri dincauzacontrafacerii produselor, nerespectareacontractelor, denigrareamrcii etc. ntoateacestecazuri evaluareaafacerii vafurnizaovaloarereala pierderii i va fi folosit n instan pentru susinerea cauzei. Disputele ntre acionari. Nu sunt rare cazurile n care pentru o firm necotat la burs apare necesitatea evalurii afacerii pentru c un acionar dorete s se retrag. Disputele ntre soi.npractic este posibil ca evaluarea unei afaceri s fie necesar n cazul divorului, dac unul dintre soi deine aciuni la una sau mai multe companii. Sunt cunoscute multe cazuri n care hotrrea curii a fost ca, nainte de a se stabili partajul, s se realizeze evaluarea firmei (sau firmelor) la care unul dintre soi deinea aciuni. Solicitarea instituiilor financiare. Evaluarea poate fi cerut de instituii financiare saualifurnizoridecapitalcare vors aib,nainte de adecide finanareasaucontinuarea finanrii, valoareacompaniei mprumutate.De regul,n aceste cazuri evaluatorul prezint att valoarea n condiii de exploatare continu, ct i valoarea de lichidare a afacerii. naciuni juridice cuscoppatrimonial(succesiune, faliment, constituirea de ipoteci).61.5. Prevederile StandardelorInternaionale de Practic n Evaluare (GN 6)referitoare la evaluarea ntreprinderii1.5.1 Elementeintroductive Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare (IVSC) a adoptat acest Standard pentru a mbunti coninutul i calitateaevalurilor dentreprinderi ncadrul comunitii internaionale, n beneficiul orientrii utilizatorilor situaiilor financiare i ai evalurilor de ntreprinderi. Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate i efectuate, n mod uzual, pentru stabilirea valorii de piacabaz deevaluare, conformprevederilor din Standardul Internaionalde Evaluare 1 (IVS 1). Atunci cnd sunt folosite alte baze de evaluare, sunt aplicabile prevederile din IVS 2, cu explicaiile i clarificrile adecvate. n general, conceptele, procesele i metodele aplicate n evaluarea ntreprinderilor sunt similare cucelefolositepentrualtetipurideevaluri.Anumii termeni pot avea sensuri sau utilizri diferite. Acele diferene permit clarificri importante oriunde ar fi folosite. Acest GNprezint definiiile importante utilizate n evalurile de ntreprinderi.Evaluatorii iutilizatorii serviciilor deevaluaretrebuiesfacdistincientrevaloareaunei entiti de afaceri, evaluarea activelor deinute de o astfel de entitate i alte diferite aplicaii posibile ale ntreprinderii sau consideraiile de continuitate a activitii ntlnite n evaluarea drepturilor legate de proprietatea imobiliar. Un exemplu n acest sens sunt evalurile proprietilor generatoare de afaceri .1.5.2 Aria de aplicabilitate a acestui standard Acest GN este elaborat pentru a sprijini efectuarea sau utilizarea evalurilor de ntreprinderi. n plus, fa de elementele care sunt comune cu alte Standarde Internaionale de Evaluare, acest GN conine o analiz mai amnunit a procesului de evaluare a ntreprinderii. Aceast analiz are rolul deaprezentaobazdecomparaiecualtetipuri deevaluri, nsnutrebuieconsideratcafiind obligatorie sau limitativ, cu excepia prevederilor stabilite ca atare n acest GN sau n alte Standarde Internaionale de Evaluare. Deoarece n evaluarea ntreprinderii pot fi aplicabile i alte principii de baz ale evalurii, ca i Standardele Internaionale de Evaluare, acest GN trebuie neles ca ncorpornd toate celelalte paragrafe aplicabile din Standardele IVSC.1.5.3. Definiii fundamentale n evaluarea ntreprinderii Abordarea n evaluare este, n general, o cale de estimare a valorii prin folosirea uneia sau mai multor metode specifice de evaluare. Seutilizeaz,potrivit IVS,urmtoarele tipuri deabordri n evaluarea ntreprinderilor:a) abordarea bazat pe active; b) abordareaprin capitalizarea veniturilor;c) abordarea prin pia. Abordare bazat pe active. Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau unei participaii la capitalutilizndmetodebazatepevaloarea de piaa activelor individualealentreprinderii, minus datoriile.Abordare princapitalizarea venitului.Ocale general de stimare a valorii ntreprinderii, participaii sau unei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea este estimat prin convertireabeneficiilor (ctigurilor) anticipate n valoare a capitalului. Abordare prin pia. O cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau unei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii sau aciuni similare care au fost vndute.7n evaluarea ntreprinderii se utilizeaz o serie de noiuni la care ne vom referi n continuare i care au sensul prezentat conform standardelor. Activele nete sunt active totale minus datorii totale. Capitalul investit reprezint suma dintre capitalul propriu i datoriile pe termen lung. Capitalizarea semnific:a) transformarea venitului n valoare;b) structura capitalului unei ntreprinderi;c) recunoaterea unei cheltuieli mai degrab sub form de activ dect sub form de cheltuieli curente.Compania operaionalesteo ntreprindere care desfoar o activi tate economic prin producerea, vnzarea sau tranzacionarea unui produs sau serviciu. Continuitatea activitii poate s nsemne:a) o ntreprindere n exploatare;b) o premis a evalurii, conform creia evaluatorii i contabilii consider o ntreprindere ca un stabiliment/entitatecarei vacontinuaactivitateadeexploatarentr-unorizont detimpnelimitat. Premisa continuitii activitii reprezint o alternativ la premisa lichidrii. Adoptarea premisei continuitii activitii permite ca ntreprinderea s fie evaluat la o valoare mai mare dect valoarea ei de lichidare i este esenial pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii.Controlul reprezint autoritatea de a guverna managementul i politicile unei ntreprinderi.Controlul majoritar este gradul de control asigurat de o poziie majoritar.Costul denlocuirenouestecostul curent al unui element nou, similar, careareoutilitate aproape echivalent cu cea a elementului evaluat.Costul de reproducie nou este costul curent al unui element nou, identic.Dataefectivaevalurii estedatalacareseaplicopiniaevaluatorului nceeaceprivete valoarea (denumit i data evalurii).Data raportului este data raportului de evaluare, care poate fi aceeai sau poate fi diferit de data evalurii.Discontul pentrulipsdecontrol esteunprocentaj sauosumdedusdinvaloarea unei participaii (pachet de aciuni) calculat ca prorata din valoarea total a ntreprinderii, care reflect lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control.Discontul pentru nelichiditate reprezint sum sau procentaj care se deduce dintr-o participaie la capital pentru a reflecta lipsa de lichiditate.Discontul pentru participaie minoritar este discontul aplicabil la o participaie minoritar, care reflect lipsa puterii de control.Evaluarea ntreprinderii este actul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei afaceri sau ntreprinderi/entiti sau unei participaii la aceasta.Evaluatorul dentreprindereesteopersoancareprinpregtire, instruirei experieneste calificat s efectueze o evaluare a unei ntreprinderi, participaii, aciuni i/sau a activelor necorporale.Factorul de capitalizare este orice multiplu utilizat pentru a transforma venitul n valoare.Fluxul de numerar (cash flow-ul) reprezintprofitul net plus amortizarea i alte cheltuieli non-cash (numit i flux brut de numerar). Fluxul net de numerar este, pentru o perioad de exploatare, numerarul care rmne dup ce au fost finanate toate necesitile ntreprinderii. Acestfluxpoate fi disponibil pentru acionari sau disponibil pentru capitalul investit.Fluxul net de numerar disponibil pentru acionari este calculat prin urmtoarea formul: Profit net curent plus amortizare i alte cheltuieli noncash, minus cheltuieli de capital, minus creterile fondului de rulment, plus creterea anual a datoriilor purttoare de dobnzi, dup scderea restituirilor de credite.8Fluxul net de numerar disponibil pentru capitalul investit(sau pentru firm) este calculat prin urmtoareaformul: Profit brut dinexploatare, minus impozitul peprofit, plus amortizareai alte cheltuieli non-cash, minus cheltuieli de capital, minus creterile fondului de rulment.Fondul comercial (goodwill-ul este. acel activnecorporal careaparecarezultat al numelui comercial, reputaiei, clientelei, localizrii, produselor i altor factori similari careproducbeneficii economice.Fondul de rulment este diferena dintre activele curente (circulante) i datoriile curente.Holding-ul este o afacere n care se ncaseaz venituri de pe urma activelor sale.ntreprinderea/entitateaeconomicesteoentitatecomercial, industrial, deservicii saude investiii care desfoar o activitate economic.Metoda de evaluare este, n cadrul abordrilor n evaluare, o cale specific de estimare a valorii.Participarea minoritar este aceapoziie aproprietarului, care-i asigur sub 50% din voturile totale ale unei ntreprinderi.Poziiamajoritarestepoziiaproprietarului caredeinepeste50%dinvoturiletotalentr-o ntreprindere.Prima de control este plusul de valoare aferent pachetului de control, care reflect puterea sa de control, n contrast cu un pachet minoritar. Procedura de evaluare este Aciunea, modul i tehnica de ndeplinire a etapelor unei metode de evaluare.Rat de actualizare. O rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani, de pltit sau de primit n viitor, n valoare prezent.Ratdecapitalizare.Orice divizor (de obicei,exprimat procentual) care este folositpentru a transforma venitul n valoare.Ratdeevaluare.Unfactor ncareovaloaresauunpre servesccanumrtor, iar datele financiare, de funcionare sau fizice, servesc ca numitor.Rata rentabilitii.Mrimea profitului (pierderii) i/sau a modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat n procente din valoarea acelei investiii.Structura capitalului. Elementele componente ale capitalului investit.Valoare contabil corectat. Valoarea contabil care rezult atunci cnd valoarea unuia sau mai multor active sau datorii este corectat prin adugare, eliminare sau modificare de sume fa de valoarea lor de nregistrare contabil.Valoare net contabilReferitor la active, costul capitalizat al unui activ minus amortizarea cumulat i orice pierdere cumulat din depreciere, aa cum aparenregistrat n contabilitatea ntreprinderii.Referitor laontreprindere/entitate, diferenantreactiveletotale(dupscdereaamortizrii cumulate i oricrei pierderi din depreciere) i datoriile totale, aa cum acestea apar n bilan.Valoare de pia. A se vedea IVS 1, paragraful 3.1.Valoarea de exploatare continuValoarea unei ntreprinderii sau a unei participaii la aceasta, ca activitate n desfurare.Elementele necorporale ale valorii unei ntreprinderi n exploatare, care rezult din factori cum ar fi: deinereade for calificat de munc; o instalaie funcional i existena licenelor,sistemelor i procedurilor necesare.Venit net. Venituri totale minus cheltuieli totale, inclusiv impozitele aferente.Via economic. Perioada n care proprietatea poate fi utilizat n mod profitabil.1.5.4. Relaia cu Standardele de ContabilitateEvalurile de ntreprinderi sunt utilizate n mod uzual ca baz pentru alocarea diferitelor active, necesar n cazul elaborrii sau retratrii situaiilor financiare. n acest context, evaluatorii de ntreprinderi reflectvaloareadepiaatuturor componentelor bilanului contabil al unei societi 9pentruafi nconcordancuStandardeledeContabilitate, avndnvedereconveniacarereflect efectul modificrii preurilor.n unele situaii, evaluarea ntreprinderii furnizeaz o baz pentru estimarea mrimii deprecierii anumitor active imobilizate. n acest caz, evaluarea ntreprinderii poate sau nu s fie principalul motiv pentruevaluare, iar mpletireaserviciilor evaluatorului dentreprinderi cucelealeevaluatorului de proprieti imobiliare, de exemplu, este necesar pentruoalocare i reflectare corect nsituaia financiar, a valorii de pia a activelor.Alte consideraii referitoare la relaia dintre evalurile de ntreprinderi i Standardele de Contabilitate sunt similare cu prevederile prezentate n Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare 1 (IVA 1).1.5.5. Instruciuni de aplicareEvalurile de ntreprinderi pot fi necesare pentru mai multe utilizri posibile care includ achiziionri i vnzri de ntreprinderi individuale, fuziuni, evaluarea participaiilor deinute de acionari i altele asemntoare.Cnd scopul evalurii necesit o estimare a valorii de pia, evaluatorul va aplica definiiile, procedurile i metodologiile compatibile cu prevederile coninute n IVS 1.n cazurile n care un angajament implic o baz de evaluare diferit de valoarea de pia, evaluatorul va identifica foarte clar tipul de valoare implicat, va defini o astfel de valoare, i va face toi paii necesari pentru a face distincia ntre estimarea acelui tip de valoare i estimarea valorii de pia.Dac, n opinia evaluatorului,anumite aspecte ale unui angajament indic faptul c este necesar i adecvat o deviere fa de orice prevedere din IVS sau din acest GN, o astfel de deviere va fi menionat, iar motivul pentru care a fost fcut va fi clar menionat n orice rapoarte de evaluare (verbale sau scrise) prezentate de evaluator. Cerinele pentru rapoartele de evaluare sunt coninute n Codul Deontologic IVS i n IVS 3, Raportarea evalurii.Evaluatorulvaface toipaiinecesari pentru a se asigura c toate sursele de informaii consultate sunt credibile i adecvate procesului de evaluare. n multe cazuri, o verificare complet a surselor de informaii secundare sau teriare nu intr n atribuiile evaluatorului. Prin urmare, evaluatorul va ntreprinde toate aciunile necesare pentru a verifica exactitatea i corectitudinea surselor de informaii, aa cum se obinuiete pe piaa i n zona unde se face evaluarea.Pentru evaluarea ntreprinderii este normal ca evaluatorul de ntreprinderi s cear i s se bazeze pe ajutorul altor evaluatori i/sau al altor profesioniti.Un exemplu uzual n acest sens este recurgerea la ajutorul unui evaluator de proprieti imobiliare, care evalueaz componentele proprietii imobiliare deinute de ntreprinderea respectiv. n cazul n care se apeleaz i la serviciile altor experi, evaluatorul de ntreprinderi:1) va face verificrile necesare pentru a se asigura c astfel de servicii sunt ndeplinite integral, iar concluziile sunt rezonabile i credibile; sau2) va meniona faptul c o astfel de verificare nu a fost fcut.Evaluatorii de ntreprinderi trebuie s se bazeze, n mod frecvent, pe informaiile primite de la client sau de la reprezentanii acestuia. n rapoartele de evaluare, verbale sau scrise, sursele tuturor informaiilor luate n considerare vor fi prezentate de evaluator, iar aceste informaii vor fi verificate ori de cte ori este posibil, n mod rezonabil.Chiar dac multe din principiile, metodele i tehnicile evalurii de ntreprinderi sunt asemntoare cu cele din alte domenii de evaluare, evalurile de ntreprinderi necesit cerine speciale de pregtire, instruire, cunotine i experien.Continuitateaactivitii arectevanelesuri/sensuri ncontabilitatei nevaluare.ncteva contexte, continuitatea activitii reprezint o premis prin care evaluatorii i contabilii consider o ntreprindere ca o unitate care-i va continua exploatarea ntr-un timp nedefinit.10Premisa continuitiiactivitii reprezintoalternativlapremisa lichidrii. Adoptarea premisei continuitii activitii permite ca ntreprinderea s fie evaluat la o valoare mai mare dect valoarea ei de lichidare i este esenial pentru estimarea valorii de pia a ntreprinderii.n lichidri, valoarea multor active necorporale (de exemplu fondul comercial) tinde spre zero, iar valoareatuturor activelor corporalereflectcircumstanelelichidrii.i cheltuielileasociatecu lichidarea(comisioane devnzri, onorarii, impozite i taxe, altecosturi denchidere, cheltuielile administrative pe timpul ncetrii activitii i pierderea de valoare a stocurilor) sunt calculate i deduse din valoarea estimat a ntreprinderii.Pentruarealizaevaluricompetentedentreprinderi, esteimportantateniaacordat activitii curente de pia i cunoaterii tendinelor economice relevante. Pentru a estima valoarea de pia a unei ntreprinderi, evaluatorii de ntreprinderi identific i estimeaz mrimea impactului unor astfel de consideraii n evalurile lor i n rapoartele de evaluare.Descrierea misiunii de evaluare a ntreprinderii trebuie s cuprind:a. identificarea ntreprinderii, a pachetului de aciuni sau valorii mobiliare care trebuie evaluat;b. data efectiv a evalurii;c. definiia valorii;d. deintorul dreptului de proprietate;e. scopul i utilizarea evalurii.Evaluatorul de ntreprinderi trebuie s ia n considerare urmtorii factori:1) Drepturile, privilegiile saucondiiile aferente dreptului de proprietate, fie csunt deinute de osocietate pe aciuni, osocietate curspundere limitatsaude unproprietar individual.Drepturile de proprietate sunt stabilite ndiferite documente legale. ndiferite ri, aceste documente pot fi articole din actele constitutive, statute, acorduri de asociere, acorduri ntre acionari etc.Drepturile i obligaiile proprietarului participa iei sunt nscrise n documente ale ntreprinderii. Unele drepturi i condiii pot fi coninute ntr-un contract de proprietate sau ntr-un schimb semnat de coresponden iar aceste drepturi pot fi sau nu transferabile ctre un nou proprietar.Documentelepot coninerestricii cuprivirelatransferul dreptului deproprietateprecumi prevederi asupra bazei de evaluare care trebuie adoptat, n eventualitatea transferului dreptului respectiv. De exemplu, documentele pot stipula c dreptul care este transferat trebuie s fie evaluat ca o fraciune, pro-rat din valoarea total a aciunilor emise, chiar dac dreptul care este transferat reprezint o participaie minoritar. nfiecare caz, drepturile aferente proprietii, care este evaluat, ca i drepturile ataate oricrui alt tip de participaii, trebuie luate n considerare nc de la nceput.2) Natura ntreprinderii i istoricul ei. Din moment ce valoarea rezult din beneficiile obinute deviitorul proprietar, istoricul esteimportant deoarecepoatereprezentaunreperpentruateptrile privind beneficiile viitoare ale ntreprinderii.3)Mediuleconomiccearputea afectantreprinderean cauz,inclusiv mediulpolitici politica guvernamental. Probleme ca rata de schimb valutar, rata inflaiei i rata dobnzii pot afecta n mod diferit ntreprinderile care funcioneaz n diferite sectoare ale economiei.4) Condiiilei perspectivadomeniului deactivitate, carepot afectantreprinderean cauz.5) Activele, datoriile, capitalul i situaia financiar ale ntreprinderii.6) Capacitatea ntreprinderii de a obine profit i de a plti dividende.7) Dac ntreprinderea are sau nu valori/active necorporale.Valoarea necorporal se poate prezenta sub form de active necorporale identificabile cum ar fi brevete de invenie, mrci comerciale, drepturi de autor, know-how, baze de date etc.Deasemenea, valoareanecorporalmai poatefi coninutnactiveneidentificabile, adesea numitefondcomercial.nacest context seobservcvaloareafondului comercial estesimilarcu 11fondul comercial naccepiuneacontabilitii, respectivdevaloarerezidual(cost istoricntermeni contabili) dup deducerea valorii tuturor celorlalte active.Dacntreprindereadeineactivenecorporale, evaluatorul trebuiesseasigurecvaloarea activelor necorporale este reflectat n totalitate i dac activele necorporale identificabile au fost sau nu evaluate n mod distinct.8) Tranzaciile anterioare n care au fost implicate drepturile de proprietate ale ntreprinderii n cauz.9) Mrimea relativ a participaiei care trebuie evaluat.Exist diferite nivele de control sau de lips a controlului, n funcie de mrimea participaiilor. n unele cazuri, controlul efectiv poate fi obinut cu mai puin de 50% din drepturile de vot. Chiar dacosingurpersoandeinemai mult de50%dindrepturiledevot i arecontrolul operaional, pot exista anumite decizii, cum ar fi dizolvarea ntreprinderii, care pot fi aprobate cu mai mult de 50% din drepturile de vot, precum i decizii care pot fi aprobate cu votul tuturor acionarilor.Este esenial ca evaluatorul s fie atent cu privire la restriciile legale i la condiiile menionate de legile statului n care ntreprinderea respectiv i desfoar activitatea.10) Alte informaii depia, cumar fi ratele de rentabilitate ale investiiilor alternative, avantajele conferite de controlul deinut, dezavantajele lipsei de lichiditate etc.11) Cotaiile de pia ale aciunilor tranzacionate pe o pia reglementat, ca i preurile de achiziie ale participaiilor sau ale ntreprinderilor implicate n acelai domeniu de activitate.Adesea, n special n tranzaciile privind achiziii de ntreprinderi, este dificil sau chiar imposibil obinerea de informaii adecvate. Chiar dac preurile de tranzacie pot fi cunoscute, evaluatorul nu are posibilitatea s tie ce garanii i asigurri a acordat vnztorul, ce condiii au fost oferite sau primite, dac din societate au fost luate, nainte de achiziie, fonduri sau alte active sau ce impact are regimul de impozitare asupra tranzaciei.Informaiile comparabile trebuie ntotdeauna utilizate cu grij i inevitabil trebuie fcute numeroase corecii. Cnd se utilizeaz cursurile pe piaa bursier trebuie s se aib n vedere c aceste cotaii sunt rezultate din tranzaciile efectuate pentru participaii minoritare. Preul pentru achiziionarea unei societi n totalitate reprezint 100% din valoarea ntreprinderii. Trebuie fcute corecii (ajustri) pentru diferenele existente n ceea ce privete puterea de control deinut.12) Orice alte informaii considerate de evaluator ca relevante.Utilizarea situaiilor financiare.Exist trei scopuri ale analizei financiare i coreciilor:a) nelegerea relaiilor existente ntre elementele din contul de profit i pierdere i cele din bilan, inclusiv a tendinelor care s-au manifestat de-a lungul timpului, pentru aprecierea riscurilor inerente n activitatea ntreprinderii, precumi a perspectivelor de performan financiar viitoareb) Comparareacuntreprinderi similare pentruastabili parametrii derisci cei de valoare.c) Ajustarea situaiilor financiare istorice pentru a estima abilitile economice precum i perspectivele ntreprinderii.Pentruafacilitanelegereasituaiei economicei ariscului investiiei nntreprindere, situaiile financiare trebuie analizate n termeni 1) monetari, 2) procentuali (elementele din contul de profit i pierderi exprimate ca procentaje din vnzri, iar elementele din bilan exprimate ca procentaje din totalul activelor nscrise n bilan) i 3) de rate financiare.Analiza n termeni monetari, aa cum apare n situaiile financiare, este utilizat pentru a stabili tendinele i relaiile ntreconturile devenituri i decheltuieli ale unei ntreprinderi, de-alungul timpului. Aceste tendine i relaii sunt utilizate pentru a stabili fluxul de venit ateptat a fi generat n viitor precum i necesarul de capital care s permit ntreprinderii s genereze acel flux de venit.Analiza ntermeni procentualicompar elementele de venituri i cheltuieli din conturile de profit i pierdere, cu totalul veniturilor obinute i elementele de active respectiv datorii din bilan, cu 12activeletotale. Analizaprocentualeste utilizat pentru a compara tendinele relaiilor existente de-a lungul timpului, ntre elementele devenituri i cele de cheltuieli sau ntre posturile din bilan pentru ntreprinderea n cauz sau n raport cu cele ale ntreprinderilor similare.Analiza n termeni de rate financiareeste utilizat pentru a compara riscul relativ al ntreprinderii n cauz de-a lungul timpului i cu cel al ntreprinderilor similare.Pentru estimrilevalorii de piaa ntreprinderii, trebuie fcute corecii uzuale ale nregistrrilor financiare, n scopul de a reflecta ct mai corect realitatea economic, att n ceea ce privete fluxul de venit ct i bilanul contabil.Coreciilesituaiei financiaretrebuiefcuteasupradatelorfinanciareraportate, pentru elementele care sunt relevante i semnificative n procesul de evaluare. Coreciile pot fi adecvate pentru urmtoarele motive:1) Pentrucorectareaveniturilori cheltuielilorlaniveluri caresunt nmodrezonabil reprezentative pentru continuarea activiti lor de exploatare;2) Pentru prezentarea pe o baz consecvent att a datelor financiare ale ntreprinderii n cauz, ct i cele ale ntreprinderilor luate ca baz de comparaie;3) Pentru a converti valorile nregistrate n valori de pia;4) Pentruacorectaactivele i datoriile dinafaraexploatrii, precumi veniturile i cheltuielile aferente acestora;5) Pentru a corecta veniturile i cheltuielile neeconomicoase.nfunciedeputereadecontrolaferentuneiparticipaii supuseevaluriiseapreciaz dac o corecie este adecvat sau nu. Pentru drepturile de control, inclusiv un drept de participaie de 100%, majoritatea corecii lor pot fi adecvate, dac deintorul ar putea s fac modificrile implicate de corecie. Pentru evaluarea participaiilor minoritare, ai cror deintori nu au autoritatea de a modifica majoritatea elementelor, evaluatorul trebuie s fie atent pentru a reflecta aceast situaie atunci cnd face coreciile. Coreciile uzuale includ:1) Eliminarea dincontul de profit i pierdere aunor evenimente extraordinare i a impactului acestoraasuprabilanului contabil, dacacest impact exist.Dinmoment ceeste improbabil ca aceste evenimente s se repete, un cumprtor al unei participaii nu va beneficia de ele i deci nu le va prevedea n fluxul de venit. Pot fi necesare corecii i asupra impozitelor. Aceste tipuri de corecii sunt adecvate, nmodtipic, att pentruevaluareapachetului decontrol, ct i apachetelor minoritare. Exemple de evenimente extraordinare pot fi:a) Greve, dac nu sunt ceva obinuit;b) Cheltuielile de punere n funciune a unei instalaii;c) Fenomene meteorologice, cum ar fi: inundaii, uragane etc.Evaluatorul trebuie s fieprudent cnd face corecii datorate elementelor extraordinare atunci cnd acestea apar n mai muli ani, dar de fiecare dat sunt rezultatul unor evenimente diferite. Multentreprinderi nuseconfruntcuevenimenteextraordinarenfiecarean; deaceea, evaluatorul trebuie s ia n considerare constituirea unor eventuale provizioane pentru aceste cheltuieli.2)Eliminareadinbilanidin contul de profit i pierdere a impactului elementelordin afara exploatrii, n contextul evalurii participaiei (pachetului) de control. n contextul evalurii unei participaii minoritare, acestecorecii pot snufieadecvate. Dacexistnbilan activedinafara exploatrii, eletrebuieextrasei evaluatenmoddistinct faderestul activitilor deexploatare. Elementeledinafaraexploatrii trebuieevaluatelavaloareadepia. Impozitelepot necesita, de asemenea, corecii. Costurile de vnzare ar trebui luate n considerare. Coreciile efectuate n contul de profit i pierdere ar trebui s aib n vedere eliminarea att a veniturilor ct i a cheltuielilor aferente activelor dinafaraexploatrii, inclusivaimpactului impozitrii.Exempledeelementedinafara exploatrii i coreciile adecvate pentru acestea pot include:a)Personal auxiliar.Seelimincheltuielilecucompensaiile, impoziteleaferentei trebuie corectate impozitele pe venit.Evaluatorul trebuie s fie precaut atunci cnd face corecii la elemente cum ar fi personalul auxiliar pentru a ajunge la niveluri mentenabile ale profiturilor posibil de obinut. 13Astfel, exist pericolul supra evalurii ntreprinderii n cazul n care cheltuielile sunt reintegrate n profit, exceptndcazul ncareevaluatorul tiedespreclientul sucacestaareputereadecontrol, carei permite s fac schimbri i intenioneaz s disponibilizeze personalul excedentar. b) Active auxiliare(de exemplu, avion). Se elimin valoarea avionului i a oricror active i datorii din bilan. (Dup ce ntreprinderea a fost evaluat, valoarea activelor auxiliare, net de costurile devnzarei impozite, dacexist, sevaaduganprocesul dereconciliereavalorii). Seelimin impactul deinerii avionului asupra contului de profit i pierdere, respectiv asupra cheltuielilor (combustibil,echipaj,hangar, impozite,ntreinere etc.) i veniturilor aferente (veniturile obinute din efectuarea de curse charter sau din nchirierea avionului).c) Activele redundante (excedentare sau care nu sunt necesare pentru activitatea ntreprinderii) artrebui tratate nraportul deevaluare n mod similar cu elementele din afara exploatrii. Astfel de elemente de active redundante pot include n principal licene, contracte de franciz i drepturi de autor neutilizate, investiii n teren, n cldiri nchiriate i echipamente n surplus; investiii n alte ntreprinderi; unportofoliudetitluri deplasament; numerarul excedentar saudepozitelelatermen. Valoarea realizabil net a activelor redundante (net de costurile de vnzare i de impozitul pe venit) trebuie adugat ca o intrare la fluxul de numerar net din exploatare, de obicei n primul an al perioadei de previziune explicit.d) Amortizarea poate s necesite o corecie fa de amortizarea contabil sau cea fiscal, care sunt reflectate n situaiile financiare, pentru a estima acea amortizare care poate fi comparat cu mai mare acuratee cu amortizarea utilizat de ntreprinderile similare. Pot fi necesare i corecii de impozit.e) Stocurile contabile pot necesita corecii pentru a asigura o mai bun comparabilitate cu cele ale ntreprinderilor similare, ale cror nregistrri contabile pot fi inute pe o baz diferit fa de cea a ntreprinderii n discuie, sau pentru a reflecta realitatea economic cu mai mare acuratee.Coreciile stocurilor pot fi diferite cnd se iau n considerare contul de profit i pierdere i bilanul. De exemplu, metoda primul intrat-primul ieit (o metod de evaluare a costului stocurilor care presupune c primul lot achiziionat va fi i primul vndut) poate s reprezinte cu mai mult acuratee valoarea stocurilor atunci cnd se construiete un bilan contabil n valori de pia. Dar, cnd este examinat contul de profit i pierdere, metoda ultimul intrat-primul ieit (o metod de evaluare a costului stocurilor care presupune c ultimul lot achiziionat va fi vndut primul) poate reprezenta mai bine nivelul venitului n perioade de inflaie sau de deflaie. Pot fi necesare i corecii asupra impozitului.f) Remunerareaproprietarului (proprietarilor)poatenecesitaocoreciepentruareflecta costul de pia al nlocuirii muncii acestora. Poate fi necesar s fie luate n considerare i ndemnizaiile de liceniere ale personalului auxiliar. Pot fi necesare i corecii de impozit. Analiza contractelor de munc poate furniza informaii pentru corectarea la nivel de valoare (nu de costuri) n cazul ncetrii relaiilor contractuale cu cadrele superioare.g) Costul elementelor n leasing, nchiriate sau contractate n orice alt mod cu parteneri nrudii poate necesita corecii pentru a reflecta valoarea de pia a plilor. Pot fi necesare i corecii de impozit.3) Unele corecii care se efectueaz n contextul evalurii ntregii ntreprinderi ar putea s nu fie fcute n contextul evalurii unei participaii minoritare la acea entitate, deoarece deintorul participaiei minoritare nu are puterea legal s le fac.Coreciile situaiei financiare se fac pentru a-l ajuta pe evaluator s emit o concluzie n ce priveteevaluarea.Dacevaluatorul acioneaznipostazadeconsultant al cumprtorului saual vnztorului ntr-o tranzacie, coreciile trebuie nelese de ctre client. De exemplu, eventualul cumprtor trebuie s neleag c valoarea rezultat dup aplicarea coreciilor poate reprezenta suma maxim care ar trebui pltit. Dac un cumprtor nu crede c pot fi fcute mbuntiri financiare sau de exploatare, va fi adecvat un pre mai mic.Coreciile fcute trebuie s fie descrise i fundamentate.14Evaluatorul trebuiesfiefoarteatent cndcorecteaznregistrrileistorice. Acestecorecii trebuie discutate n ntregime cu clientul. Evaluatorul trebuie s fac coreciile numai dup o cunoatere prealabil a ntreprinderii respective, astfel nct s poat susine validitatea lor.1.5.6. Abordri n evaluarea ntreprinderiiAbordarea bazat pe active n evaluarea ntreprinderiin evaluarea ntreprinderii, abordarea bazat pe active poate fi similar cu abordarea prin cost, utilizat de evaluatorii diferitelor tipuri de active.Abordarea bazat pe activeeste fundamentat pe principiul substituiei, respectiv un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente.nderulareaabordrii pebazdeactive, bilanul contabil ntocmit pebazdecosturi este nlocuit cu bilanul ce reflect toate activele, corporale i necorporale precum i toate datoriile, la valoarea lor de pia sau la o alt valoare curent adecvat. Poate fi necesar luarea n considerare a impozitelor. Dac se aplic valorile de pia sau de lichidare, poate fi necesar luarea n considerare a costurilor de vnzare i a altor cheltuieli.Abordareabazatpeactivetrebuieaplicatnevaluareadeparticipaii majoritarela anumite ntreprinderi, care pot include unul sau mai multe dintre urmtoarele cazuri:1) O investiie sau un holding, cum ar fi o proprietate cu destinaie de ntreprindere sau o ferm agricol;2) O ntreprindere evaluat pe alt baz dect cea a continuitii activitii.Abordarea bazat pe active nu trebuie s fie unica abordare utilizat n evalurile ntreprinderilor care i continu activitatea, n afar de cazurile n care este folosit n mod uzual de ctre vnztori sau cumprtori.n astfel de cazuri, evaluatorul este cel care trebuie s susin selectarea acestei abordri.Dac evaluarea unei ntreprinderi nu este fcut pe baza ipotezei continuitii activitii, activeletrebuie evaluatepebaza valorii de piasau pe o baz care presupune o perioad mai scurt de expunere pentru vnzare, dac acest lucru este adecvat. n acest tip de evaluare, trebuie s fie luate n considerare toate costurile care au legtur cu vnzarea activelor sau cu nchiderea ntreprinderii. Activele necorporale, cum ar fi fondul comercial, pot s nu aib valoare n aceste condiii, dup cum alte active necorporale, cum ar fi brevetele de invenie, mrcile de fabric sau de produse, pot s-i pstreze valoarea lor.ncazul ncareholdingul areproprieti i ncaseazvenituri dinacesteproprieti, pentru fiecare proprietate trebuie determinate valorile lor de pia.Dac trebuie evaluate aciunile, fie cotate sau necotate, ale unui holding, pot fi relevante lichiditatea aciunilor i mrimea participaiei i, ca urmare, se pot obine valori diferite de cursul aciunii la burs.Abordarea prin capitalizarea venitului n evaluarea ntreprinderiiPrin abordareaprincapitalizarea venituluise estimeaz valoarea unei ntreprinderi,unei participaii sau unei aciuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor anticipate. Cele dou metode uzuale ale abordrii prin venit sunt capitalizarea venitului i analiza fluxului de numerar actualizat sau metoda dividendelor.n capitalizarea (direct) a venitului, un nivel reprezentativ al venitului este mprit cu o ratdecapitalizaresauestenmulit cuunmultipludevenit, pentruatransformavenitul n valoare.Teoretic, venitul poate fi definit printr-o diversitate de forme, inclusiv de flux de numerar. n practic, venitul uzual estimat este fie cel brut (nainte de impozitare), fie cel net (dup impozitare). Rata de capitalizare trebuie s fie adecvat cu definiia formei de venit utilizat.n analiza fluxului de numerar actualizat i/sau metoda dividendelor, ncasrile de numerar sunt estimate pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste ncasri sunt convertite n valoare prin aplicarearatei deactualizare, folosindtehnicilevalorii prezente.Pot fi utilizatemultedefiniii 15pentru fluxul de numerar. n practic, se utilizeaz n mod frecvent fluxul net de numerar (numerar care ar putea fi distribuit acionarilor) sau dividendele actuale (mai ales n cazul acionarilor minoritari). Rata de actualizare trebuie s fie adecvat cu definiia fluxului de numerar utilizat.Ratele de capitalizare i ratele de actualizare sunt preluate din pia i sunt exprimate ca multipli de pre (determinai pe baza informaiilor despre ntreprinderile cotate sau din tranzacii) sau ca o rat a rentabilitii investiiei (estimat pe baza informaiilor despre investiiile alternative).Venitul anticipat sau beneficiile anticipate sunt convertite n valoare folosind calcule care iau n considerare creterea estimat a acestora, precum i anii viitori de ncasare a beneficiilor, riscul asociat cu fluxul de beneficii i valoarea n timp a banilor.Venitul sau beneficiile anticipate trebuie estimate lund n considerare structura capitalului i performanele anterioare ale ntre prinderii, evoluia sperat a acesteia, precum i factoriieconomici i domeniul de activitate.Abordarea prin venitnecesit estimarea unei rate de capitalizare, cnd venitul se capitalizeaz pentru a se transforma n valoare sau unei rate de actualizare, cnd se actualizeaz fluxul de numerar. Pentru estimarea ratei adecvate, evaluatorul trebuie s ia n considerare factori cum ar fi nivelul rate lor dobnzii, ratele de rentabilitate ateptate de investitori din investiii similare i riscul inerent fluxului de beneficii ateptate.n metodele de capitalizare care utilizeaz actualizarea, creterea ateptat a beneficiului (venitului) este luat n considerare n mod explicit pentru estimarea fluxului de beneficiu viitor.n metodele de capitalizare care nu utilizeaz actualizarea, creterea ateptat a beneficiului (venitului) este inclus n rata de capitalizare. Relaia, exprimat printr-o formul, este: ratadecapitalizareesteegalcuratade actualizareminusrataateptat decreterepetermenlung (R=Y-a, ncareResteratadecapitalizare, Yesteratadeactualizaresauderandament i aeste modificarea anualizat n valoare).Rata de capitalizare i rata de actualizare trebuie s fie n concordan cu tipul de beneficii anticipate utilizat.De exemplu, ratele nainte de impozitare trebuie utilizate pentru beneficiile nainte deimpozitare; rateledupimpozitaretrebuieutilizatepentrufluxul devenit net; rateleaplicabilela fluxul de numerar net trebuie s fie cele coerente cu acesta.Cndvenitul previzionat esteexprimat ntermeni nominali (preuri curente), trebuie utilizate rate nominale iar cndvenitul previzionat este exprimat ntermeni reali (preuri constante), trebuieutilizaterate reale.nmod similar,rata de cretere ateptat pe termenlunga venitului trebuie s fie fundamentat i exprimat n mod clar n termeni nominali sau reali.Abordarea prin pia n evaluarea ntreprinderiiAbordarea prin pia compar ntreprinderea de evaluat cu alte ntreprinderi similare, cu participaii la ntreprinderi i cu aciuni care au fost vndute pe piaa (liber).Cele trei surse uzuale de informaii, folosite n abordarea prin pia, sunt pieele financiare devalori mobiliare undesunt tranzacionateparticipaii pentruntreprinderi similare, piaa achiziiilor de ntreprinderi n ansamblul lor i tranzaciile anterioare ale proprietii subiect al evalurii.nabordarea prinpia trebuie s existe o baz rezonabil pentrucomparaii prin referirealantreprinderi similare.Acestentreprinderi similaretrebuiesfuncionezenacelai domeniudeactivitatecai subiectul evaluat sauntr-undomeniucarerspundeacelorai variabile economice. Comparaia trebuie fcut ntr-o manier clar i fr ambiguiti.Factoriiluai n considerare pentru stabilirea existenei unei baze rezonabile de comparaie cuprind:1) Asemnarea cu ntreprinderea n discuie, n termeni de caracteristici cantitative i calitative ale ntreprinderii;2) Cantitatea i gradul de verificabilitate a informaiilor referitoare la ntreprinderi similare;3) Dac preul ntreprinderii similare reprezint preul rezultat dintr-o tranzacie liber i neprtinitoare (deci un pre stabilit n mod obiectiv).16Pentru a asigura independena i credibilitatea evalurii este necesar o analiz minuioas, fr prejudeci, a ntreprinderilor similare. Analiza trebuie s includ criterii simple, obiective de selectare a ntreprinderilor similare;Trebuie fcut o analiz comparativ, din punct de vedere cantitativ i calitativ, a asemnrilor i diferenelor dintre ntreprinderile similare i ntreprinderea n cauz;Prin intermediul analizei tranzaciilor pe piaa bursier sau a achiziiilor de ntreprinderi, evaluatorul calculeaz adesea rate de evaluare, care sunt rapoarte ntre pre i o form de venit sau activele nete. Trebuie acordat o mare atenie n calcularea i selectarea acestor rate.Rata trebuie s furnizeze informaii clare despre valoarea ntreprinderii.Informaiile despre ntreprinderile similare, utilizate pentru a calcula rata, trebuie s fie corecte.Calcularea ratelor trebuie s fie corect.Dacsefaceomedieadatelor, perioada de timp luat n calcul ca i metoda de calcularea mediei trebuie s fie corespunztoare.Toate calculeletrebuie sfiefcute n mod similar, att pentru ntreprinderea evaluat,cti pentru ntreprinderile similare.Datele referitoare la pre, utilizate la rat trebuie s fie valabile la data evalurii.Dac este cazul, ar putea fi necesare corecii pentru a aduce ntreprinderea n cauz i ntreprinderile similare la un grad de comparabilitate mai mare.Arputeafinecesarecorecii pentru elementele neobinuite,extraordinare saupentrucele din afara exploatrii.Ratele selectate trebuie s fie cele adecvate, avnd n vedere diferenele de risc i de ateptri ale ntreprinderii evaluate i ntreprinderile similare.Pot fi calculate mai multeniveluri alevalorii deoarece pot fi selectai mai muli multiplii (multiplicatori) de evaluare, care sunt aplicai ntreprinderii supuse evalurii.Dac este cazul, trebuie fcute corecii aferente diferenelor dintre participaiile n ntreprinderea evaluat i cele din ntreprinderile similare, cu privire la existena sau la lipsa controlului, la lichiditate sau la lipsa de lichiditate.Cnd sunt utilizate informaii despre tranzaciile anterioare ale ntreprinderii n discuie, pentruafurnizainstruciuni deevaluare, pot fi necesarecorecii pentrualuanconsiderare trecereatimpului precumi pentrucircumstanelemodificatedineconomie, dindomeniul de activitate i din ntreprinderea respectiv.Uzaneledeevaluaresaumetodeleempiricepot fi utilenevaluareaunei ntreprinderi, unei participaii sau unei aciuni. Totui, valorilor rezultate din utilizarea unor astfel de uzane nu trebuie s li se dea o importan deosebit, cu excepia cazului n care se poate dovedi c vnztorii i cumprtorii se bazeaz foarte mult pe ele.1.5.7. Procesul de reconciliereConcluzia asupra valorii va fi bazat pe:1) definiia valorii;2) scopul i intenia de utilizare a evalurii; 3) toate informaiile relevante de la data evalurii, necesare pentru ndeplinirea misiuniiConcluzia asupra valorii se va baza i pe estimrile de valoare rezultate din metodele de evaluare aplicate.Selectarea i susinerea abordrilor, metodelor i procedurilor adecvate depinde de raionamentul profesional al evaluatorului.Evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul su profesional atunci cnd apreciaz importana/credibilitatea fiecrei estimri de valoare la care a ajuns prin procesul de evaluare. Evaluatorul trebuie s prezinte raionamentul i justificarea pentru metodele de evaluare utilizate precum i pentru importana acordat metodelor, n urma crora a rezultat valoarea final/reconciliat.17Acest Standard Internaional de Practic n Evaluare a intrat n vigoare la 1 iulie 2000.2.Metode de evaluarebazatepe active(metode patrimoniale)Frs relum noiunile prezentate n Capitolul 3, vom meniona doar c metodele bazate pe active abordeaz societatea exclusiv patrimonial, oferind o imagine asupra a ceea ce reprezint societatea la un moment dat, plecnd de la premisa c valoarea ntreprinderii este egal cu valoarea activelor sale dup deducerea tuturor obligaiilor sale.La baza acestei abordri st principiul substituieiprin care se consider c valoarea unui activ estedatdecostul denlocuireacomponentelor saleiconceptul devaloaredeschimb,ataat activelor ntreprinderii ntr-o viziune static. Valoarea patrimonial este practic o fotografie a situaiei patrimoniale a firmei la data evalurii, rezultat prin adiionarea valorilor ajustate a activelor, din care se scade valoarea curent a datoriilor totale, reflectnd modul n care au fost utilizate cele patru categorii de resurse. Ajustarea valorilor contabile are n vedere selectarea celor mai adecvate definiii ale valorii pentru fiecare categorie de active n parte i preluarea n activul corectat a unei valori care s reflecte corect deprecierea cumulat aferent.Prin active, nelegem resurse achiziionate sau realizate de ntreprindere n trecut, controlate de ntreprindere n prezent i de la care se ateapt generarea unor venituri economice n viitor.Principala clasificare aactivelor unei ntreprinderi lemparte nactive imobilizate i active curente. Activele din prima categorie, denumite i active pe termen lung, i transfer valoarea asupra produsului finit sau serviciului prestat n timp, pe termen mai lung de un an sau asigur suportul necesar realizrii produselor/serviciilor. Activeleimobilizatesempart nimobilizri corporale, imobilizri necorporale i imobilizri financiare.Imobilizrile corporale au o form i consisten fizic iar dreptul de proprietate sau de folosin asupra lor poate fi separat de obiectul fizic. Aceste active sunt deinute pentru a fi folosite pentru mai mult de o perioad contabil, pentru producie, furnizare de bunuri sau servicii, nchiriere la teri sau scopuri administrative. Auoduratdevialimitati sunt constituitedintereni mijloacefixe (construcii, instalaii, echipamente, maini, mijloace de transport, birotic, mobilier etc.), participnd n activitile ntreprinderii fie direct, n procesul de exploatare, fie indirect sub form de active auxiliare.Activele necorporale sunt activele identificabile nemonetare, fr materialitate, deinute cu scopul de realizare a produselor/serviciilor sau aprovizionarea cu produse/servicii, pentru nchiriere sau concesionare unor teri sau n scopuri administrative, uneori fiind o expresie a dreptului de proprietate sau de utilizare a unui activ corporal.Imobilizrile financiare sunt active financiare pe termen lung de tipul titlurilor de participare i creanelor imobilizate, deinute n scop investiional pe termen mai mare de un an, de la care se ateapt venituri economice sub diferite forme.Cea de a doua categorie de active o reprezint activele curente sau circulante. Acestea sunt active care seateapt sfierealizate ncursul normal al ciclului deexploatare sauseateapt sfie comercializate sau consumate n cursul normal al ciclului de exploatare. Tot active curente sunt i cele 18care sunt deinute n scopul comercializrii sau se ateapt s fie realizate n termen de 12 luni. O alt categorie de active curente sunt numerarul i echivalentele de numerar a cror utilizare nueste restricionat.Esena metodei const n nlocuirea bilanului stabilit pe baza costurilor istorice cu un bilan n care toate activele i pasivele sunt aduse la valoarea lor curent de pia sau la cea mai adecvat definiie a valorii, dup care din valoarea evaluat cumulat a activelor se deduce valoarea curent de pia a obligaiilor totale ale firmei. Aplicarea riguroas a metodelor patrimoniale presupune astfel transformarea bilanului contabil n bilan economic. Acest lucru se realizeaz prin retratarea i reconsiderarea valoric a tuturor poziiilor din bilan, att active ct i pasive.2.1 PREGTIREA EVALURIIntruct valoareafirmei, nmetodelepatrimoniale, rezultprinadiionareavalorilor estimatepentru fiecare activ n parte, din care se deduce valoarea curent a datoriilor, n etapa de pregtire este necesar identificarea tuturor elementelor de activ i pasiv. n mod curent aceast operaie se face cu ajutorul echipeimanageriale a firmei evaluate.Dac evaluatorului i se refuz accesul n ntreprindere sau nu primete tot concursul n aceast activitate, rezultatele acestei abordri nu pot fi considerate relevante n estimarea valorii afacerii.Investigaia va viza toate activele i obligaiile din bilan. n acest sens, vor fi analizate documentelecareatestdrepturiledeproprietateasupraactivelor firmei i eventualelesarcini care greveaz aceste active, documentele i contractele referitoare la obligaiile firmei. Dup cum s-a artat la analiza diagnostic, se apreciaz i starea mijloacelor fixe i gradul de depreciere cumulat a acestora, starea terenurilor, starea stocurilor de orice fel, vandabilitatea diferitelor categorii de stocuri i n special a celor de produse finite, posibilitatea de ncasare a creanelor, lichiditatea i drepturile imobilizrilor financiare i a titlurilor de plasament (tranzacionare, drept de control, de preempiune, de reprezentare n conducerea emitentului, de vot, de dividend etc), valoarea curent a datoriilor i eventualele obligaii extrabilaniere, existena unor condiii de mediu improprii care afecteaz valoarea unor active (poluare, contaminare) etc. n aceast activitate sunt utile listele inventar de mijloace fixe, planurile de situaie i amplasament, planele cu cldirile i construciile speciale, crile construciilor,evidena reparaiilor capitale, plane i schie referitoare la fluxurile tehnologice, situaiile stocurilor i creanelor, inventarul valorilor mobiliare deinute i a celorlalte imobilizri financiare sau titluri de plasament, contractele i documentele referitoare la obligaii etc.Laterenuri sevor avea nvedereamplasamentul, consistenai rezistena solului, existena utilitilor sau accesibilitatea de racordare la diverse utiliti, accesul la cile de transport (ci ferate, auto, fluviale, maritime), legislaia i regimul construciilor, eventuale restricii de construire, gradul de afectare datorat condiiilor improprii de mediu (poluare, contaminare).La construcii se vor avea n vedere proiectele, planele i schiele aferente, crile construciilor cu evidena situaiei fizice, a reparaiilor etc. La cele la care nu exist plane cu dimensiunile construciei, n mod normal se impune execuia unor relevee care vor fi anexate documentaiei corespunztoare metodelor patrimoniale. La utilaje se va avea n vedere regimul de exploatare, numrul deschimburi, criletehnicecuparametrii defuncionare, evidenareparaiilor, nspecial acelor capitale etc.Exist i situaii n care active existente n contabilitatea i evidenele firmei nu mai sunt fizic n ntreprindere sau situaii n care evaluatorul identific active care sunt utilizate de firm dar care oficial nu apar n listele de inventar i nici nu sunt revendicate de teri. n primul caz, valoarea acestor active se ignor iar n cel de-al doilea, valoarea evaluat a respectivelor active se adun la valoarea nsumat a activelor. De asemenea, pot fi gsite active integral amortizate, cu valoare zero n contabilitate dar care sunt utilizate i au nc un randament bun pentru afacere sau care nu mai sunt utilizate dar sunt n stare 19bun i ar putea fi valorificate separat. i n acest caz, valoarea evaluat a acestor active se adun la valoareansumataactivelor. Oaltsituaie posibil estecea ncare active, caremai auovaloare contabil important, sunt ntr-o stare de depreciere att de avansat nct nu mai au dect o eventual valoare de casare sau recuperare. Aceast valoare este cea care va fi luat n considerare.Din punct de vedere metodologic, n cazul n care se evalueaz un pachet de control sau majoritar i existacces complet lasituaiantreprinderii, esterecomandabil sseclasificeactivelencele necesare exploatrii i cele n afara exploatrii. Aceast clasificare are n vedere tratamentul distinct dinpunct devedereal definiiilor valorii aplicatenevaluarei reflectcapabilitateadeintorului pachetului de control sau majoritar de a vinde activele n afara exploatrii. Standardul internaional de evaluare, precizeaz principalele tipuri de active n afara exploatrii:1. Activeauxiliare- constaunactiveutilizatenactiviti auxiliare, nafaraexploatrii; un exempluposibil esteunelicopter laofirmdeconstrucii, careestefolosit uneori pentru agrement, realizndvenituri i cheltuieli distincte, nafaraobiectului principal de activitate.2. Active redundante- care constau fie n activen surplusfa de posibilitatea de desfacere a firmei,neutilizatedin acestmotiv, cum sunt active (terenuri, cldiri i alte mijloacefixe) i capaciti de producie suplimentare, licene, contracte de franciz i drepturi de autor neutilizate etc, fie n active sociale, cum ar fi cantin, cmin de nefamiliti, terenuri sportive, grdini, dispensar etc, fie activedeinute n scop investiional(participaii la alte ntreprinderi i alte tipuri de valori mobiliare sau plasamente monetare).n continuare vom analiza cile de evaluare a diferitelor categorii de active: activele imobilizate (corporale, necorporale i financiare) i activele curente.2.2 EVALUAREA IMOBILIZRILOR CORPORALEEvaluareadiverselor categorii demijloacefixearelabaz, pedeoparte, dateleculesentimpul diagnosticului tehnic i tehnologic,referitoare identificarea, starea mijloacelor i utilitatea acestora n activitatea de exploatare i, pe de alt parte, informaiile deinute de evaluator sau accesate de acesta din diversebazededatesaudirect delaproductori saucomercianii demijloacefixe. Pentrufiecare categorie de mijloace fixe se va selecta cea mai adecvat definiie a valorii, innd cont de urmtoarele elemente: clasificareancategoriademijloacefixenexploatare(operaionale) i respectivnafara exploatrii (neoperaionale); aceastclasificarevaaveacai criterii gradul deutilitateal activelor pentruactivitile principale i desuport care vizeaz obiectul de activitate i existena lor n surplus fa de nevoile companiei; stareamijloacelor fixe: celecareprezint ungradrezonabil dedepreciere, cuansede valorificare pe piaa secundar i cele care prezint un grad avansat de depreciere, cu anseredusedevalorificarepepiaasecundar, celecarenumai pot deservi nici unei utilizri i necesit casarea; existenapieei secundareaactivelor i gradul dedezvoltare aacesteia: activecupia secundar dezvoltat, cu pia secundar n restrngere, active specializate i cu pia limitat etc.Metodologic, n baza definiiei celei mai adecvate a valorii, se estimeaz valoarea rmas actualizat a tuturor categoriilor de mijloace fixe, fie direct (metode de randament i de comparaie), fie prindeducereadeprecierii cumulatei aaltor cheltuieli suplimentarelegatedemontaj i puneren funciunedinvaloareade nlocuiredenou(metoda costurilor). Pentruaceasta,celetrei categoriide metode ce pot fi utilizate (metoda costurilor, metoda comparaiilor de pia i metodele de randament), au n vedere toate sau doar unele din aspectele urmtoare legate de activele evaluate:20 oferta existent pe pia pentru obinerea unor active noi similare sau care prezint utiliti similare, existena i starea de dezvoltare a pieei secundare pe care pot fi valorificate, deprecierea cumulat i utilitatea lor pentru afacere, capacitatea de a genera venituri prin nchiriere, concesionare etc.Evaluarea mijloacelor fixe n exploatare n ipoteza c ntreprinderea va continua s funcionezen ipoteza funcionrii continue, activele de exploatare formeaz un ansamblu funcional unitar i deci principiul care trebuie respectat de ctre evaluator este ca aceste active operaionale s fie evaluate ca i parte a afacerii vzut ca un ntreg. Valoarea lor trebuie neleas n contextul valorii ntregii afaceri mai degrab ca o valoare de utilizare i, n acest sens. nu conteaz doar starea lor de depreciere sau valoarea de pia pentru ali poteniali utilizatori, ci i gradul de utilitate i productivitatea activelor respective pentru afacere, precum i gradul de utilizare al acestora.nmodsimilar, valoareadepiapoatesnufieceamai adecvatmetodncazul activelor specializate sau cu pia limitat, care nu se tranzacioneaz deloc sau aproape deloc n afara afacerii n care sunt integrate. Metoda adecvat de evaluare este costul de nlocuire net.Evaluarea mijloacelor fixe n afara exploatrii, aflate n stare de funcionare i care beneficiaz de opia secundar dezvoltatMijloacele fixe n afara exploatrii,aflate n stare de funcionare, se evalueaz n funcie de cea mai adecvat definiie a valorii. n cazul n care au o pia secundar activ i o depreciere total redus iar condiiile pieei conduc spre aprecierea c exist cerere solvabil, definiia valorii de pia este cea mai adecvat. n cazul n care contextul impune o valorificare rapid, este mai adecvat aplicarea valorii de lichidare (vnzare forat).Dac exist o cerere mult superioar ofertei pe piaa secundar iar mijloacele fixe evaluate pot oferi utilizri multiple, se poate aplica i definiia valorii de utilizare alternativ, prin care din valoarea de nlocuiresescade deprecierea estimat i cheltuielile legate demodificareaamplasamentului utilajului sau echipamentului.Evaluarea mijloacelor fixe n afara exploatrii, care nu mai sunt n stare de funcionare sau care nu beneficiaz de o cerere solvabilPentru mijloacele fixe n afara exploatrii, care nu mai sunt n stare de funcionare i este justificat casarea lor i recuperarea unor materiale, se poate aplica valoarea de recuperare sau respectiv de casare (valorificarea materialelor ce rezult din dezmembrarea mijlocului fix). Pentru mijloacele fixe pentru care oferta existent este superioar cererii, o definiie adecvat poate fi valoarea de lichidare sau de vnzare forat, n care diminuarea valorii fa de valoarea de pia poate facilita tranzacionarea lor.2.2.1 Detalii privind evaluarea terenului i a construciilorTerenul i construciilefixatenterenconstituie ceea ce denumim proprietate imobiliar.Trebuie s facemdistincie ntre evaluarea unei proprieti imobiliare printr-una din metodele consacrate i evaluarea unei afaceri care deine i proprieti imobiliare care pot fi valorificate distinct, mai ales n situaia cnd reprezint active n afara exploatrii. n aceste situaii se utilizeaz metodele de evaluare a proprietilor imobiliare, care sunt prezentate succint n continuare.a) Metoda comparaiei directe21Premiza metodei comparaiilor directe este c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare se poate extrage din preurile de tranzacionare a unor proprieti similare sau comparabile. Metoda se preteaz la toatetipuriledeproprieti imobiliarencondiiilencareevaluatorul areacceslaobazdedate credibile privind tranzacii recente cu proprieti similare sau comparabile. Dac exist un numr redus de tranzacii este puin relevant, iar n cazul proprietilor cu pia limitat este nerecomandat.Aceastmetodsebazeazpeanalizacomparativ1apieei, vizndproprieti comparabile, cercetareapieei privindtranzacii curentesautrecute, ofertedevnzare/cumprareetc, fiindprima etap a metodei. Se identific tranzaciile nregistrate ntr-o perioad recent cu proprieti imobiliare similare saucomparabile i severific credibilitatea datelor i informaiilor culese. Odirecie de investigareoreprezintgraduldeindependenatranzaciilorieventualaexistenaunorcondiii speciale de vnzare.n continuare, preul de vnzare al proprietilor comparabile necesit o exprimare dup criterii relevante decomparaienfuncie decare sesegmenteaz proprietile investigate dupscopul comparaiei i natura evalurii. Exemple de criterii de comparaie sunt preul/mp de suprafa construit, preul/mc de volum al construciei, preul/camer de cazare (la hoteluri, moteluri etc), preul pe loc (la restaurante,cinematografe,teatre etc.) etc. Aceste criterii faciliteaz comparaia obiectului evaluat cu alte proprieti similare sau comparabile.Pasul urmtor const din compararea proprietilor comparabile cu cea evaluat i efectuarea de ajustri pozitive saunegative, nfuncie de diverse caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare. Acestecaracteristici poartnumeledeelementedecomparaiei aucapacitateadea influena valoarea de pia a proprietilor imobiliare, fiind principalele raiuni ale modificrii preurilor pe piaa imobiliar respectiv. Principalele criterii de comparaie sunt, fr a se limita, urmtoarele:1) drepturiledeproprietatetransmise, sereferlacondiiiledetransmitereadrepturilor de proprietate, adic de ex. proprietatea se transmite grevat de contracte existente de nchiriere/concesiune sau neocupat; 2) condiiiledefinanare, reflectdifereneledecondiii deplat(cashsaunrate) saude finanare (sub dobnda pieei etc.);3) condiiiledevnzare, sunt elementedemotivaieproprievnztorilor saucumprtorilor, datorit unor necesiti, interese sau relaii ntre participanii la tranzacie;4) condiiile pieei, se refer la modificrile dintre condiiile de la data evaluriiiceledela datele tranzaciilor proprietilor comparabile, datorit unor factori ca inflaia, dobnda creditului ipotecar, indicele preurilor n construcii etc; factorul timp este favorizant pentru modificarea condiiilor pieei i cu ct intervalul de timp de la data tranzaciei trecute este mai lung cu att se impun mai mult ajustrile;5) amplasamentul saulocalizarea, se refer la caracteristicile de amplasare ale proprietii evaluatei alecelor comparabile; ceeaceintereseazesterecunoatereapieei pentruun anumit amplasament ca fiind mai valoros dect altul;6) caracteristicile fizice, cuprind dimensiunile fizice ale proprietilor (suprafa, volum etc.), calitatea materialelor ntrebuinate, arhitectur, design, funcionalitate, vechime etc.;7) caracteristicile economice, element aplicabil mai ales proprietilor generatoare de venituri i se refer la atributeleproprietiicare pot influena mrimea venitului generat de proprietate, cum ar fi cheltuielile de exploatare, clauzele contractelor de nchiriere etc.;8) utilizarea, cuprinde aprecierea eventualelor diferene ntre CMBU a proprietii evaluate i a proprietilor comparabile;9) componentenon-imobiliarealevalorii, carepersonalizeazproprietatea, cumar fi bunuri mobile (mobilier, echipamente), active necorporale i alte elemente ce sunt incluse n preul proprietilor imobiliare.n plus, n funcie de contextul evalurii, pot fi considerate i elemente suplimentare de comparaie, cum ar fi accesul la proprietate, condiiile de mediu, restriciile de dezvoltare a proprieti, 22stadiul de dezvoltare a infrastructurii etc. Ordinea de efectuare a ajustrilor este exact cea din enumerare. Coreciile se pot exprima procentual i n mrimi absolute i se fac asupra preului proprietilor comparabile, deoarece acestea sunt cele cunoscute. Procedura de ajustare este urmtoarea: se fac coreciile aferente primelor 4 elemente, n mod succesiv. Fiecare corecie nou se aplic asupra preului anterior corectat. Ultimele 5 corecii se fac asupra preului corectat pentru condiiile de pia i efectul lor se nsumeaz dup ce au fost toate efectuate (vezi i exemplul de calcul).b) Metode de randamentMetodele de randament consider, n baza principiului anticiprii, proprietatea ca o investiie generatoare de venituri i leag valoarea proprietii de veniturile nete actualizate anticipate aduse de aceasta. Se calculeaz veniturile curente generate de proprietate i se estimeaz venitul net din exploatarea proprietii. Sunt dou metode distincte care folosesc tehnica de capitalizare i respectiv de actualizare.n metoda capitalizrii directe, nivelul estimat la perpetuitate al venitului net se transform ntr-un indicator de valoare al proprietii, prinV intermediul ratei de capitalizare. Formula folosit este de tipul cVVCD , unde V este venitul anual generat de exploatarea proprietii, de tipul unui venit anual net din exploatare stabilizat, venit brut potenial (graddeocupare100%) sauvenit brut efectiv(graddeocuparemai mic). Ratade capitalizare a pieei locale imobiliare notat cu litera c, este o rat total sau de randament, extras ca raport ntre tipul de venit anual considerat i preul de vnzare pe pia al unor proprieti comparabile.Cea de a doua metod este cea a fluxurilor financiare actualizate sau metoda cash flow (vezi i Cap. 10), princarefluxul denumerargenerat deproprietatenanii viitori estefolosit printehnica actualizrii ca o msur a valorii proprietii. Formula folosit este de tipul:nRnkkkCF) a (V) a (CFV+++1 11, n carekCFeste fluxul financiar generat de proprietate n perioada n luat n calcul (net sau brut), RVeste valoarea rezidual sau fluxul de recuperare, rezultat fie din revnzarea proprietii la finele perioadei de previziune explicite (dac exist un drept complet de proprietate sau dac dreptul de nchiriere este cedat), fie prin vnzarea dreptului de nchiriere primit (dac nu a expirat la finele perioadei explicite). RV poate s fie i de alt tip, n funcie de alte tipuri de interes n proprietatea imobiliar (credit ipotecar sau capital propriu). Rata de actualizare a reprezint o rat de fructificare a capitalului ateptat n perioada urmtoare de vnztorii i cumprtorii tipici, reflectndn acelaitimpiriscurile percepute de investitori.Rata se extrage din analizapieei prin compararea caracteristicilor fizice, economice i financiare ale proprietii evaluate cu cele ale proprietilor comparabile i trebuie s fie consistent cu tipul de venit (net, brut etc).Metodele de randament sunt recomandate n cazul proprietilor tranzacionate pe baza capacitii lor de a realiza venituri i pentru care exist informaii comparabile relevante i recente privind aceste aspecte.c) Metoda costurilorArelabazprincipiul substituiei, princareseconsidercuncumprtor avizat i prudent nuva accepta s plteasc pentru o proprietate imobiliar mai mult dect ar costa obinerea imediat a unei alte proprieti avnd aceeai utilitate i atractivitate.Estede menionatfaptulcvaloarea de pia este o reflecie a cererii i ofertei existente peo anumit pia iar costurile unor proprieti comparabile cu cea evaluat pot s nu aib aceeai curb de variaie cu modificrile preurilor. n acest sens, valoarea de pia poate fi mai mare sau mai mic dect 23costul de nlocuire al proprietiii inclusiv condiiile externe (de ex. condiiile generale economice, vecintile) pot influena semnificativ valoarea de pia, n special n cazul construciilor vechi.n metodacosturilor, valoarea proprietii rezult prin estimarea costurilor de construire a unei proprieti noi, incluzndiprofitul/pierdereaantreprenorului,avndaceeaiutilitatesaurespectiva costurilor deadaptareaunei proprieti vechi pentruaceeai utilizare, lacareseadaugcostul de achiziionare al terenului, miznd pe asociaia dintre valoare i cost fcut de participanii la tranzacii.Costurile sunt compuse att din costuri directe,care cuprind cheltuieli de autorizare, materiale, manoper, utilaje, organizare de antier, asigurri, profitul antreprenorului etc. ct i din costuri indirecte, care constau din cheltuieli legate de proiectare, arhitectur, analiza solului, studii de mediu, marketing, cheltuieli administrative, impozite peproprietate etc. ncosturile dedezvoltare aunei proprieti imobiliarepoatefi cuprins i profitul investitorului imobiliar, reprezentndremunerarea ateptat de antreprenor. Dup estimarea costului net de nlocuire se aduc coreciile impuse de pierderile de valoare datorate uzurii fizice sau economice, funcionale, externe, strategice sau datorate factorilor de mediu. Se adaug apoi valoarea estimat a terenului i profitul promotorului imobiliar, rezultatul fiind o indicaie a valorii proprietii dat de metoda costurilor.TERENULSe aplic un tratament distinct ntre terenurile utilizate n procesul de exploatare i terenurile n surplus sau n exces. Terenurile aflate n exploatare se vor vinde mpreun cu celelalte active de exploatare i teoretic nu vor putea fi disponibilizate separat, fiind necesare derulrii obiectului de activitate al firmei. Din acest motiv, n afara valorii de pia a terenurilor comparabile se va avea n vedere inclusiv poziia i contribuia terenului nexploatare i durata de via estimat aexploatrii. Spredeosebire de terenurile aflate n exploatare, cele n surplus pot fi teoretic disponibilizate imediat i pentru estimarea valorii lor se aplic standardul valorii de pia.PROCEDURI DE EVALUARE A TERENULUI1. Metoda comparaiei directeEste utilizat n condiiile n care se pot colecta date credibile privind tranzacii cu terenuri comparabile n zon. Este aplicabil n special pentru terenul liber de construcii sau care se consider liber pentru scopulevalurii. Constnanalizapieei terenurilorcomparabile, incluzndanalizacererii iofertei competitive, aechilibrul pieei, apreurilorla care au fost nregistrate tranzaciii aelementelor de comparaie cu proprietile similare, compuse din drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile pieei i data vnzrii,localizarea,caracteristicile fizice, utilitile, zonarea i cea mai bunutilizare. Ajustrile au la baz diferenele dintre elementele de comparaie ale altor terenuri fa de cel evaluat i pot fi exprimate procentual sau sub forma unei sume de bani.2. Metoda repartizrii (alocrii)Metoda valorific principiul echilibrului i conceptul de contribuie, care consider c anumite tipuri de proprieti imobiliare, coninnd n special construcii noi, situate nanumite amplasamente, sunt caracterizate de un anumit raport ntre valoarea terenului i valoarea proprietii (PTVV). Cuct construciileauovechimemai mare, cuatt acest raport vaaveavalori mai mari. Dei rezultatul aplicrii metodei nu are o relevan deosebit, constituie un indiciu util al valorii n condiiile n care pe pia s-au nregistrat un numr sczut de tranzacii cu terenuri libere.3. Metoda extraciei24Aceast metod reprezint o alternativ a metodei alocrii prin care, n condiiile n care se cunoate valoareaunei proprieti, seextragedinaceastavaloareacontribuiei construciei, determinatprin costul net de reconstrucie, diferena reprezentnd-o valoarea terenului. Aplicabilitatea se adreseaz n special proprietilor imobiliare din zonele rurale sau proprietilor la care contribuia construciilor este uor de stabilit i n general mai redus.4. Metoda parcelriiParcelarea const n divizarea unei suprafee de teren n parcele mai mici care vor fi vndute ulterior pentru anumite utilizri. Presupune inclusiv dezvoltarea utilitilor i cilor de acces putnd mri astfel semnificativ valoarea unui teren. Dac parcelarea, care este o alternativ posibil de dezvoltare a unei proprieti imobiliare, reprezint CMBU a unei proprieti imobiliare, atunci este recomandat aceast metod. Sfera de aplicabilitate cuprinde terenuri industriale, de agrement sau rezideniale.Procedural, se identific loturile care pot fi obinute din divizarea terenului, cu respectarea tuturor cerinelor legale (utiliti, acces, calitate sol. topografie, deschidere la faad etc.) ca numr i dimensiuni.n etapa urmtoare se estimeaz preurile probabile de vnzare a fiecrei parcele, rata de absorbiedectrepiai duratadezvoltrii. Dinpreurileobtenabilesevor deducecheltuielilecu dezvoltarea proprietii, cele demarketingpentruatragerea clienilor i profitul ntreprinztorului. Rezultatul constituievenitnet dinvnzarea parcelelor care se capitalizeaz cu o rat de rentabilitate coerent cu durata dezvoltrii i absorbiei pe pia a loturilor sau se supune actualizrii, innd cont de durata dezvoltrii i absorbiei.5. Metoda rezidualEstemetodacaresepoatefolosi cndevaluatorul nudispunedeinformaii credibileprivindloturi similare sau comparabile de teren, dac valoarea construciilor existente pe teren poate fi apreciat n modriguros, dacrateledecapitalizarepentrutereni construcii pot fi obinute dintranzaciile nregistrate pe pia i dac se poate estima corect venitul net anual operaional aferent proprietii iar acesta prezint o stabilitate pronunat. Ca i metoda alocrii, metoda rezidual are la baz principiul echilibrului i conceptul de contribuie,nelese ca echilibru ntre factorii de producie (teren, capital, management i for de munc).Procedural, se identific CMBU, se estimeaz venitul net anual operaional aferent, se separ din acesta contribuia construciilor (venitul construciilor este egal cu produsul dintre rata aferent construciilor, extras de pe pia i valoarea construciilor existente), iar diferena de venit : terenului se capitalizeaz cu rata aferent terenului, extras de pe pia.6. Metoda capitalizrii rentei de bazEste metoda care se poate folosi cnd evaluatorul dispune de informaii credibile privind preurile de nchiriere. Constncapitalizarearentei debaz, adicasumei pltitepentrudreptul deocuparei utilizare a terenului conform regulilor de nchiriere a terenului. n msura n care renta curent selectat reflect situaia de pe pia, valoarea rezultat prin aplicarea metodei este una echivalent cu valoarea de pia a intereselor din nchiriere.EVALUAREA CONSTRUCIILOR - METODA COSTURILOREvaluareaconstruciilor poatefi fcutprinaplicareacelor trei abordri prezentatemai suspentru proprieti imobiliare, identice cu cele pentru evaluarea afacerilor, adic pe baz de venituri (metode de randament),pebazacomparaiei de pia (metoda comparaiei directe) i pe baza costurilor (metoda costurilor), similarabordrii bazatepeactive. Diferenaesenialnceletrei abordri oconstituie deprecierea cumulat, care este o pierdere de valoare a construciei datorat unor cauze diverse i care este luat n considerare distinct n metoda costurilor, pentru a fi dedus din costul brut de nlocuire sau dereconstrucieal cldirii. ncelelalteabordri, rezultatul aplicrii metodelor l constituievaloarea 25estimataconstruciei carenglobeazdejadepreciereacumulati carenumai trebuieapreciat distinct. n problemele de la finele capitolului exist exemple de aplicare a acestor dou metode. Vom detalia n cele ce urmeaz metoda costurilor, care necesit mai multe precizri.Metoda costurilor este recomandat la construciile noi sau relativ noi, la cele cu pia limitat sau care corespund definiiei proprietilor specializate. Se aplic totodat i n cazul cldirilor utilizate ca sediusuport al unor afaceri desucces, al cror goodwill nuestetransferabil i cldirii nsituaia tranzacionrii doar a acesteia din urm.Pentrucldiri sepoateestimafiecostul dereconstrucie(CBR)fiecostuldenlocuire(CBI). Primul este costul necesar pentru a realiza n preuri curente o replic exact a construciei evaluate, cu aceeai materiale, arhitectur, normativeetc, copiindinclusiveventualeleneadecvri funcionalesau deficienele existente. Costul de nlocuire este estimat pentrurealizarea npreuri curente a unei construcii de utilitate echivalent cu a celei evaluate, cu materiale, arhitectur, normative recente i fracopiaeventualeleneadecvri func