managemannt eficient
-
Upload
ioana-nicolov -
Category
Documents
-
view
255 -
download
0
description
Transcript of managemannt eficient
CUPRINS
1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE............................................................................3
1.1 Noţiuni utilizate în raportul de evaluare........................................................................4
2 CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII......................................................................6
3 SUBPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE......................................................................7
4 PROCESUL DE EVALUARE ...............................................................................................8
4.1 Caracteristica obiectului evaluării...................................................................................9
4.1.1 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării...............................................................9
4.2 Aplicarea metodelor de evaluare....................................................................................13
4.2.1 Metoda analizei comparative a vînzărilor.....................................................................13
ANEXE.........................................................................................................................................19
1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE
Definirea misiunii de evaluare reprezintă una din cele mai importante etape ale procesului
de evaluare şi include elementele:
1. Identificarea bunului imobil;
2. Identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
3. Determinarea scopului evaluării;
4. Determinarea bazei de evaluare, tipul valorii estimate;
5. Determinarea datei evaluării;
6. Conţinutul misiunii de evaluare;
7. Alte condiţii limitative.
Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresa poştală. Identificarea
include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află bunul.
De regulă descrierea este compusă din două compartimente: descrierea terenului şi descrierea
construcţiilor, acestea se întocmesc în baza inspectării bunurilor imobile la faţa locului.
Identificarea completă a bunului presupune pe lîngă descrierea amplasării caracteristicilor
tehnice descrierea legală a bunului efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile asupra
bunului imobiliar.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului imobiliar la o dată concretă deoarece
valoare proprietăţii imobiliare variază în timp, de regulă data evaluării coincide cu data ultimei
inspectări a bunului imobiliar efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi
conjunctura pieţii.
Raportul de evaluare a fost elaborat la cererea persoanei fizice Babaiţev Nicolae, în
calitate de client şi are ca scop estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare istorice.
Informaţia cu caracter general este prezentată în tabelul 1.1.
Tabelul 1.1 – Informaţia cu caracter general
Obiectul evaluării Proprietate istorică cu destinație comercială(spații pentru oficii)
Amplasarea obiectului evaluat Mun.Chișinău, str. Mitropolitul Dosoftei 89Descrierea juridică Proprietatea privată (conform Contractului de
donație ANEXA 1 )
Proprietarul obiectului Babaiţev NicolaeBeneficiarul evaluării Babaiţev NicolaeScopul evaluării Estimarea valorii de piaţă a propiretății istoriceTemeiul evaluării Contractul de prestare a serviciilor de evaluare
dintre beneficiar şi executantData evaluării 15.05.2015
3
Continuarea tabelului 1.1Data inspectării 15.05.2015Data întocmirii raportului 26.05.2015Cursul valutar la data inspectării, lei 20.2511
Valoarea declaratăValoarea de piaţă a bunului imobil, lei 3 216 685Valoarea de piaţă a bunului imobil, euro 158 840
1.1 Noţiuni utilizate în raportul de evaluare
Din punct de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este determinată de
atitudinea pieţii, vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali. În urma interacţiunii factorilor pieţii i-a
naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile
oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice.
Teoria şi practica evaluării operează, în mod uzual, cu următoarele concepte de bază:
Valoare de piaţă – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie
liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoaştere de cauză, prudent
şi fără constrîngere.
Piaţa imobiliară - totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora, care fac
obiectul actului de vîzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară înglobeaza şi un ansamblu de
instituţii şi proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vînzătorii unei
mărfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaţa imobiliară este un set de
mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate şi interesele
legate de acestea, se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul între diferite variante concurente
de gestionare a imobilului.
Bun imobil – sectoare de teren sau amenajări amplasate pe ele, clădiri, construcţii,
apartamente şi alte încăperi izolate, care nu pot fi supuse deplasării fără a cauza prejudicii directe
destinaţiei lor.
Proprietate imobiliară istorică - o proprietate imobiliară care este recunoscută public sau
este desemnată de către un organism guvernamental ca având importanţă culturală sau istorică,
datorită asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioadă istorică, cu un stil
arhitectural sau cu un patrimoniu naţional.
Evaluare– procesul de determinare a valorii proprietăţii la o dată concretă, ţinînd cont de
factorii fizici, economici, sociali ce au influenţat asupra valorii.
Obiectul evaluării – bunul imobiliar supus evaluării.
4
Data evaluării proprietăţii – data la care a fost efectuată evaluarea proprietăţii.
Raport de evaluare – documentul ce conţine descrierea obiectului evaluării şi calculul
valorii, întocmite de către evaluator în formă scrisă sau electronică la finele procesului de
determinare a valorii obiectului evaluării.
Elemente de comparaţie– caracteristica bunlui imobil sau condiţia de efectuare a
tranzacţiilor imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării.
Unitate de comparaţie – indice valoric specific utilizat în metoda analizei comparative a
vînzărilor.
Ajustare – suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil
comparabil pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil
evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative.
Reconciliere – procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat.
5
2 CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII
Evaluatorul, care a efectuat evaluarea în baza cunoştinţelor şi convingerilor sale proprii
confirmă că:
• afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte şi corecte;
• analiza, opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor făcute şi condiţiilor
limită, analiza independentă şi profesională, precum şi concluziile aparţinîndu-le personal;
• n-am avut interes material curent sau de perspectivă vizavi de obiectul evaluării şi
este liber de orice angajamente suplimentare (în afara angajamentelor rezultante contractului
prestări servicii de evaluare) faţă de careva parte, legată de obiectul evaluării;
• plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii obiectului
evaluat, ne depinzînd, de asemenea, de careva valoare calculată în prealabil sau de valoarea
stabilită în favoarea uneia din părţi;
• analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport, corespund legislaţiei
în vigoare, cerinţelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea
proprietăţilor;
• a fost efectuată cercetarea personală a bunului imobil supus evaluării la
15.05.2015 de către Nicolov Ioana în prezenţa beneficiarului.
6
3 SUBPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE
Conform Regulamentului Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile privind
condiţiile limitative reprezintă constrîngeri privind asupra evaluării bunurilor imobile de
beneficiarul serviciilor de evaluare sau de anumite acte normative. Supoziţiile şi restricţiile sunt
stabilite cu scopul de a proteja interesele beneficiarului şi a evaluatorului. Unele din ele constitue
parte integrată, a raportului de evaluare cu scopul de a evita pe parcurs situaţiile de conflict.
Printre cele mai importante sunt considerate următoarele supoziţii şi restricţii principale:
• prezentul raport este valabil numai integral şi numai în scopurile indicate în el;
• evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a drepturilor asupra
proprietăţii evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea drepturilor de proprietate.
Dreptul proprietăţii evaluate se consideră autentic. Proprietatea evaluată se consideră liberă de
orice pretenţii sau restricţii, în afară de cele indicate în raport;
• datele obţinute de evaluator şi care se cuprind în raport se consideră veridice.
Totodată evaluatorul nu poate să garanteze veridicitatea absolută a informaţiei, de aceia pentru
toate datele se indică sursa de informaţie;
• nici clientul, nici evaluatorii nu pot folosi raportul altfel, decît conform
prevederilor contractului prestări serviciilor de evaluare;
• informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în
cazurile, prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare,
precum şi a Standardelor Internaţionale de Evaluare;
• părerea evaluatorului relativ la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data
evaluării. Evaluatorul nu-şi asumă responsabilitatea privind schimbarea factorilor economici,
juridici, sociali, legislativi care pot interveni după data evaluării, influenţînd situaţia economică
din ţară şi respectiv valoarea obiectului evaluării;
• evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru existenţa vreo unui
contaminant şi nici nu a solicitat o expertiză sau o cercetare ştiinţifică necesară pentru a fi
descoperit. Dacă ulterior se va stabili că există o contaminare pe proprietatea analizată, aceasta ar
putea diminua valoarea raportată ;
• raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorilor relativ la valoarea
imobilului şi nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod obligatoriu la
valoarea indicată în prezentul raport.
7
4 PROCESUL DE EVALUARE
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.
Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a
lucrărilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:
a) identificarea obiectului evaluării;
b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluării;
c) identificarea scopului evaluării;
d) definiţia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluării;
f) identificarea condiţiilor limitative ce stau la baza evaluării.
Colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare. Activităţile evaluatorului în cadrul
acestei etape vor ţine de studierea pieţei imobiliare în general şi descrierea obiectului evaluării în
scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui. Următoarele
categorii de date vor fi colectate şi analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic şi social despre regiunea şi localitatea în care este
amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună şi
eficientă utilizare a obiectului evaluării, costurile de construcţie, deprecierea,
veniturile şi cheltuielile operaţionale;
c) datele specifice pieţei imobiliare: preţurile de vînzare şi preţurile ofertei obiectelor
similare, rata de absorbţie, rata spaţiilor libere şi altele.
Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor
utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi
metoda veniturilor. În cazul în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă,
8
evaluatorul va argumenta în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În
cazul evaluării diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica în
următoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a
vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie
locativă care sînt date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei
comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială - metoda analizei
comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:
în cazul unei pieţe dezvoltate - metoda analizei comparative a vînzărilor,
metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia - metoda
cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate - metoda cheltuielilor.
În urma aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. Din
acest motiv după aplicarea tuturor metodelor de evaluare valorile obţinute necesită a fi
reconciliate. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului
imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare.
Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a procesului de evaluare.
Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de
evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.
4.1 Caracteristica obiectului evaluării
4.1.1 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării
Inspectarea proprietăţii a fost realizată de către Nicolov Ioana, la data de 15 mai 2015 în
prezenţa beneficiarului proprietăţii.
Bunul imobil supus evaluării reprezintă o proprietate imobiliară istorică. Terenul pe care
este amplasat acest bun imobil este identificat cu numărul cadastral 01005190127 și este
9
amplasat în sectorul Centru al municipiului Chişinău, la intersecţia străzilor Sfatul Ţării şi
Mitropolitul Dosoftei.
Obiectul evaluat reprezintă un monument de arhitectură de valoare naţională, inclus în
Registrul de monumente de istorie şi cultură a municipiului Chişinău, alcătuit de Academia de
Ştiinţe. Este important element urbanistic şi monument al istoriei arhitecturii, construit în a doua
jumătate a secolului al XIX-lea. Proprietarul originar nu este cunoscut, în 1940 a locuit medicul
Leopold Siţinschi. Casa este construită în stil eclectic cu reminiscenţe ale stilului neoclasic.
Clădirea se află amplasată la colţul străzii, aliniată la liniile roşii ale străzilor Mitropolit
Dosoftei şi Sfatul Ţării. Este ridicată într-un nivel, cu faţada principală, cu o compoziţie
simetrică, orientată spre Sfatul Ţării. Are şapte axe, şase goluri de ferestre şi una de uşă,
amplasată în axa de simetrie.
Din punct de vedere funcțional, la moment clădireaa are destinațiue comercială și
prezintă o clădire cu 5 oficii, amplasarea obiectului este favorabilă, datorită infrastructurii foarte
bine dezvoltate din regiunea dată. În vecinătatea obiectului evaluat sunt amplasate numeroase
obiecte comerciale, clădiri administrative, bănci ş.a. Terenul evaluat are o suprafaţă de 0,20800
ha, formă neregulată cu lăţimea de 31 m şi lungimea de 61 m.
Construcţia amplasată pe acest teren este o clădire cu destinaţie comercială(spaţii pentru
oficii) cu suprafeţele de 165 m.p. Clădirea are o stare tehnică generală satisfăcătoare, faţada
acesteia este reparată recent, precum şi planşeul şi pardoseala, uşile sunt din termopan, ferestrele
din lemn într-o stare satisfăcătoare, la fel și reţelele edilitare sunt într-o stare satisfăcătoare.
Este o casă alcătuită dintr-un parter ridicat pe un demisol, aliniată la linia roşie a străzii.
Făcea parte dintr-o proprietate imobiliară mai mare, alcătuită prin comasarea a câtorva case
aliniate la liniile roşii ale colţului cartierului Sfatul Ţării şi Mitropolit Dosoftei. La data
inspectării casa are 9 axe de goluri, cu amplasarea asimetrică a intrării. În partea alipită a clădirii,
decoraţia plastică a edificiului istoric a fost realizată cu simplificarea formelor.
Dreptul de proprietate asupra bunului imobil evaluat este deţinut de Babaiţev Nicolae
Fiodor, dreptul de proprietate este deplin(nu are grevări) şi se răsfrînge atît asupra terenului cît şi
asupra celor două clădiri. Dreptul de proprietate este dobîndit în baza contractului de donaţie
Obiectul evaluat este situat în mijlocul capitalei, accesul la el este uşurat datorită
drumurilor de acces bine asfaltate, iar distanţa pînă la transportul public şi pînă la principala
arteră de transport din capitală(bulevardul Ştefan cel Mare şi Sfînt) este de doar 150 m. În
figurile 1.1 şi figura 1.2 este prezentată amplasarea obiectului pe harta capitalei.
10
Figura 4.1 – Amplasarea terenului evaluat pe harta mun.Chişinău
Figura 4.2 – Amplasarea terenului pe harta mun.Chişinău
Terenul evaluat este un obiect rentabil pentru investiţii, acest fapt este confirmat prin
amplasarea foarte bună a obiectului pe harta Chişinăului. Un al argument pentru investiţii este
suprafaţa mare a terenului, de 20,8 ari, care permit construcţia unor edificii multietajate cu
destinaţie locativă sau comercială, care vor genera un venit operaţional net mare. La fel utilizarea
curentă a clădirilor comerciale amplasate pe acest teren v-a genera un venit operaţional net mare.
În urma inspectării bunului imobil, datele generale despre acesta au fost introduse în
tabelul următor.
Tabelul 4.1 – Descrierea proprietăţii imobiliare
11
Elementele descrierii Semnificaţia
Referinţe
Destinaţia proprietăţii imobiliare Locativă
Modul de utilizare curentă Comercială(oficii)
Amplasarea Mun. Chişinău, str.Mitropolitul Dosoftei 89
Descrierea juridică
Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate
Terenul
Suprafaţa terenului 0,20800 ha
Forma Neregulată
Accesul la teren Transport public
Drumuri de acces asfaltate, în stare satisfăcătoare
Reţele de utilităţi Reţele electrice
Conductă de gaz
Sistemul de asigurare cu apă potabilă
Sistemul de canalizare
Sistemul de asigurare cu energie termică
Reţele de telefon
Reţele de internet
Clădiri şi construcţii
Anul construcţiei 1850
Numărul etajelor 1
Suprafaţa totală 165 m.p
Volumul clădirii 525 m.cub
Starea tehnică a clădirii Bună (uzura 25%)
Descrierea elementelor construcţiei Fundaţia este în stare bună
Pereţii despărţitori sunt în stare bună
Planşeul este în stare bună
Acoperişul este în stare bună
Uşile şi ferestrele sunt în stare bună
Pardoseala fiind din lemn necesită local a fi reparată
Faţada este în stare satisfăcătoare, necesită reparaţii
4.2 Aplicarea metodelor de evaluare
12
Procesul de evaluare a bunurilor imobile, nemijlocit, cuprinde etapa de aplicare a
metodelor de evaluare a bunurilor imobile. Pentru fiecare tip de bun imobil sunt aplicate anumite
metode de evaluare.
Obiectul supus evaluării reprezintă o proprietate imobiliară istorică. Evaluarea acestuia s-
a efectuat reeeșind din caracteristicile istorice ale bunului imobil, la fel s-a luat în considerație și
importanța istorică și arhitecturală a bunului imobil.
În evaluarea acestei proprietăți istorice a fost aplicate doar metoda analizei comparative a
vînzărilor datorită existenței pe piața imobiliară a bunurilor imobile similare celui evaluat, cu
aceeași importanță istorică, cu stiluri arhitecturale similare, cu vîrstă similară ș.a
4.2.1 Metoda analizei comparative a vînzărilor
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost
vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul
evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre
vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de
vedere al caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a
vînzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile
de ofertă pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri
standard:
a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de
vînzare;
e) analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de piaţă a obiectului evaluării.
Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de
asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei
respective:
13
a) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise - ;
b) condiţiile de finanţare;
c) condiţiile tranzacţiei;
d) condiţiile pieţei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinţă;
i) componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.
Pentru a putea analiza vînzările comparabile în baza acestor elemente de comparaţie este
necesar de determinat ce factori influenţează asupra valorii bunurilor imobile considerate drept
similar bunului imobil evaluat.
Asupra valorii fiecărui tip de bun imobil influenţează anumiţi factori. Asupra bunurilor
imobile istoprice influențează un șir de factori care și determină valoarea de piață a acestora.
Tabelul 4.2 – Factorii de influenţă asupra valorii proprietății imobiliare istorice
Nr. Factorii Caracteristica1 Caracteristicile sociale Numărul, densitatea şi componenţa populaţiei
locale2 Caracteristicile demografice3 Situaţia economică Situaţia economic în ţară şi raion, climatul
investiţional, piaţa creditară pe termen lung, venitul populaţiei, direcţia de dezvoltare a localităţii
4 Reglementarea juridică Normele de drept privat şi public(servitute), categoriile de folosinţă a terenurilor,
5 Sistemul de impozitare existent Cerințele legale de plata a impozitelor, taxelor și altor plăți de terenuri, impozite pe construcţii, etc
6 Condiţiile naturale şi mediul înconjurător
Clima, condiţiile geologice şi hidrologice, peisajul, prezenţa sau lipsa zonei de odihnă, starea ecologică
7 Caracteristicile fizice Dimensiunile şi forma terenului, relieful, starea fațadelor, rețelelor edilitare, necesitatea reconstrucțiilor
9 Amplasarea Distanța pînă la centre culturale, distanța pănă la transport public
10 Venitul care poate fi obţinut în urma utilizării terenului
Venitul obţinut nemijlocit din cea mai eficientă utilizare proprietății
11 Caracteristici arhitecturale Stilul arhitectural, anul construcției, importanța istorică
Toţi aceşti factori enumeraţi în tabelul de mai sus reprezintă punctul de pornire pentru
selectarea elementelor de comparaţie a bunului imobil evaluat cu cele similare. În principiu,
anume ele şi determină valoarea de piaţă a obiectului evaluat.
14
Conform „Regulamentului provizoriu” pentru a estima valoarea de piaţă a unui teren
utilizînd metoda analizei comparative a vînzărilor este necesar de selectat 3-5 terenuri analogice,
în baza factorilor de influenţă menţionaţi mai sus.
Proprietatea istorică evaluată este localiyată în centrul capitalei, așa numitul centru
“centru instoric”, acest lucru determină existența multor obiecte similar celui evaluat.
Pentru evaluarea clădirii istorice amplasate pe str.Mitropolit Dosoftei 89 au fost
selectate 3 proprietăți istorice similar, caracteristicile lor sunt preyentate în tabelul 4.3
Tabelul 4.3 – Caracteristicile bunurilor imobile similare
Caracteristici Proprietăți istorice analogiceAnalog 1 Analog 2 Analog 3
Preţul de vînzare, euro 145000 113000 220000Suprafaţa clădirii, m.p 130 152 190Dreptul de proprietate Privat Privat PrivatCondiţiile de finanţare De piață De piață De piațăCondiţiile de vînzare De ofertă De ofertă De ofertăData vînzării Mai 2015 Mai 2015 Mai 2015Amplasarea Mun.Chișinău,
str.V.PîrcălabMun.Chișinău, str.A. Lăpușneanu
Mun.Chișinău, str.M.Kogîlniceanu
Numărul de nivele 1 2 1Starea fizică Satisfăcătoare Satsfăcătoare Foarte bunăAnul construcției 1880 1860 1900Stilul arhitectural Eclectic Eclectic EclecticImportanța istorică Locală Locală NaționalăUtilizarea curentă Comercial Comercial Locativ/Comercială
Analizînd tabelul de mai sus se observă unele diferenţieri dintre bunurile analogice şi cel
evaluat, descris mai sus. De aceea, este necesar de calculat toate ajustările pentru elementele de
comparaţie selectate în tabelul 4.3. Pentru determinarea mărimii ajustărilor pot fi
aplicate următoarele metode:
a) metoda comparaţiei pare – constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a
determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile
imobile care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici identice, cu
excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea;
b) metoda analizei datelor secundare – presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza
informaţiei din rapoartele analitice privind tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare,
articolele şi publicaţiile de specialitate;
c) analiza statistic – presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiză, în
special analiza de regresie şi corelare.
În tabelul 4.4 ajustările sunt calculate prin metoda comparaţieie pare şi sînt aplicate
aplicate în următoarea consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
15
b) ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
c) ajustarea pentru condiţiile de vînzare;
d) ajustarea pentru condiţiile pieţei;
e) ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.
Tabelul 4.4 – Estimarea valorii de piaţă
Elemente de comparaţie
Terenul evaluat
Proprietărți istorice analogice
Analog nr.1 Str.V.Pîrcălab
http://proimobil.md/products.php?cat=68&category=83&idcat=3
981
Analog nr.2 str.A.Lăpușneanu
http://proimobil.md/products.php?
cat=68&category=83&idcat=3854
Analog nr.3Str. M.
Kogîlniceanuhttp://
proimobil.md/products.php?
cat=68&category=83&idcat=998
3Preţul de vînzare, euro 145000 113000 220000Suprafaţa clădirii, m.p 165 130 152 190Prețul de vînzarea 1 m.p, euro 1115 743 1158Dreptul de proprietateAjustareaPreţul ajustat
Privat Privat1
1115
Privat1
743
Privat1
1158Condiţiile de finanţareAjustareaPreţul ajustat
De piaţă De piaţă1
1115
De piaţă1
743
De piaţă1
1158Condiţiile de vînzareAjustareaPreţul ajustat
De piaţă De ofertă0,9
1004
De ofertă0,9669
De ofertă0,9
1042Data vînzăriiAjustareaPreţul ajustat
Mai 20151
1004
Mai 20151
669
Mai 20151
1042AmplasareaAjustareaPreţul ajustat
Sect.Centru
Sect.Centru1
1004
Sect.Centru1
669
Sect.Centru1
1042Caracteristicile fizice:Suprafaţa, m.pAjustareaPreţul ajustat
165 1301,271275
1521,09729
1900,87907
Nr. de niveleAjustareaPreţul ajustat
1 11
1275
20,9656
11
907Anul construcțieiAjustareaPreţul ajustat
1860 18800,981249
18601
656
19000,96870
Continuarea tabelului 4.4Starea fizicăAjustarea
Satisfăcătoare
Satisfăcătoare 1
Satisfăcătoare 1
Bună0,9
16
Preţul ajustat 1249 656 783Stilul arhitecturalAjustareaPrețul ajustat
Eclectic Eclectic1
1249
Eclectic1
656
Eclectic1
783Importanța istoricăAjustareaPrețul ajustat
Națională
Locală1,1
1374
Locală1,1722
Națională1
783Utilizarea curentăAjustareaPrețul ajustat
Comercial
Comercial1
1374
Comercial1
722
Locativ1,1862
Ajustarea totală 1,23 0,97 0,74Ajustarea absolutăNr. de ajustări
23%4
3%4
26%5
Ponderea 2 3 1Preţul mediu ponderat a 1 m.p, euro
(1374 ∙2 )+ (722 ∙ 3 )+(862 ∙1 )1+2+3
=963
Valoarea de piaţă a bunului imobil, euro
158 840
Valoarea de piaţă a terenului, euro
3 216 685
Fiecare element de comparaţie trebuie ajustat în dependenţă de asemănările şi deosebirile
lui cu terenurile analogice.
Ajustarea pentru drepturile transmise este egală pentru toate proprietățile analogice,
deoarece toate obiectele, inclusiv cel evaluat, se află în proprietate privată. Condiţiile de
finanţare sunt la fel identice pentru toate bunurile similar şi ajustarea pentru acest element de
comparaţie este egală cu 1. Condiţiile pieţii pentru bunurile imobile similar diferă de cele pentru
bunul imobil evaluat, deoarece preţul acestora este de ofertă, respective cu 10% mai mare decît
cel de piaţă. Ajustarea la data evaluării est egală cu 1 pentru toate bunurile analogice deoarece
toate tranzacţiile au avut loc în luna mai 2015, în aceeaşi lună cînd a avut loc evaluarea curentă.
Amplasarea obiectului evaluat este similară cu cea a obiectelor analogice, ajustarea pentru acest
elemnt de comparație este egală cu 1.
Conform ordinei de mai sus, după ajustările menţionate anterior urmează ajustările pentru
caracteristicile fizice. Ajustarea pentru suprafaţă s-a calculat ca raportul dintre suprafața
obiectului evaluat și suprafața obiectelor analogice. Numărul de nivele a clădirilor este diferit
doar la bunul analogic nr. 2, deoarece clădirea are două nivele valoarea lui este mai mare cu
10%, un număr mai mare de nivele oferă o utilizare mai eficientă a clădirii. În evaluarea unor
proprietăți istorice anul construcției joacă un rol important. Proprietățile istorice analogice sunt
datate de la sfîrșitul secolului XIX, la fel ca și obiectul evaluat. Au fost introduse corecții mici de
2-4%. La fel ca și anul construcției pentru proprietățile istorice set important și stilul lor
17
arhitectural, acesta este identic pentru toate obiectele, datorită faptului că au fost construite toate
în aceeași perioadă de timp.
Starea proprietății evaluate este satisfăcătoare la fel ca și a bunurilor analogice nr.1 și
nr.2. Proprietatea istorică analogică nr.3 are făcută recent reparație, respectiv valoarea ei este mai
mare cu cca 10%. Importanța istorică a proprietăților istorice poate fi locală și națională,
diferența dintre ele majorează sau scade valoarea proprietății cu cca 10%. Utilizarea curentă a
bunului imobil evaluat este identică cu cea a bunurilor analogice nr. 1 și nr.2 și diferită de cea a
bunului analogic nr. 3 cu 10%.
După introducerea ajustărilor, am determinat ajustarea totală(înmulţind toate ajustările) şi
ajustarea absolută. Ponderea şi preţul mediu ponderat se determină în conformitate cu numărul
de ajustări și cu ajustarea absolută. Valoarea finală a obiectului evaluat se calculează înmulţind
preţul mediu ponderat cu suprafaţa obiectului evaluat.
Valoarea de piaţă a proprietății imobiliare istorice estimată prin metoda analizei
comparative a vînzărilor constituie 3 216 685 lei(trei milioane două sute șaisprezece mii șase
sute optzeci și cinci lei) sau 158 840 euro (o sută cincizeci și opt mii opt sute patruzeci euro).
Deoarece în evaluarea proprietății imobiliare istorice a fost aplicată doar metoda analizei
comparative a vînzărilor, reconcilierea rezultatelor nu poate fi aplicată, iar valoarea de piață
obținută reprezintă valoarea finală a proprietății imobiliare istorice.
18
ANEXE
19