managemannt eficient

29
CUPRINS 1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE...................................................... ......................3 1.1 Noţiuni utilizate în raportul de evaluare...................................................... ..................4 2 CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII....................................................... ...............6 3 SUBPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE...................................................... ................7 4 PROCESUL DE EVALUARE ....................................................... ........................................8 4.1 Caracteristica obiectului evaluării....................................................... ............................9 4.1.1 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării.................................................. .............9 4.2 Aplicarea metodelor de evaluare..................................................... ...............................13

description

managemannt eficient

Transcript of managemannt eficient

Page 1: managemannt eficient

CUPRINS

1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE............................................................................3

1.1 Noţiuni utilizate în raportul de evaluare........................................................................4

2 CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII......................................................................6

3 SUBPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE......................................................................7

4 PROCESUL DE EVALUARE ...............................................................................................8

4.1 Caracteristica obiectului evaluării...................................................................................9

4.1.1 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării...............................................................9

4.2 Aplicarea metodelor de evaluare....................................................................................13

4.2.1 Metoda analizei comparative a vînzărilor.....................................................................13

ANEXE.........................................................................................................................................19

Page 2: managemannt eficient

1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

Definirea misiunii de evaluare reprezintă una din cele mai importante etape ale procesului

de evaluare şi include elementele:

1. Identificarea bunului imobil;

2. Identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;

3. Determinarea scopului evaluării;

4. Determinarea bazei de evaluare, tipul valorii estimate;

5. Determinarea datei evaluării;

6. Conţinutul misiunii de evaluare;

7. Alte condiţii limitative.

Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresa poştală. Identificarea

include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află bunul.

De regulă descrierea este compusă din două compartimente: descrierea terenului şi descrierea

construcţiilor, acestea se întocmesc în baza inspectării bunurilor imobile la faţa locului.

Identificarea completă a bunului presupune pe lîngă descrierea amplasării caracteristicilor

tehnice descrierea legală a bunului efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile asupra

bunului imobiliar.

Evaluarea presupune determinarea valorii bunului imobiliar la o dată concretă deoarece

valoare proprietăţii imobiliare variază în timp, de regulă data evaluării coincide cu data ultimei

inspectări a bunului imobiliar efectuată în scopul determinării stării reale a bunului evaluat şi

conjunctura pieţii.

Raportul de evaluare a fost elaborat la cererea persoanei fizice Babaiţev Nicolae, în

calitate de client şi are ca scop estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare istorice.

Informaţia cu caracter general este prezentată în tabelul 1.1.

Tabelul 1.1 – Informaţia cu caracter general

Obiectul evaluării Proprietate istorică cu destinație comercială(spații pentru oficii)

Amplasarea obiectului evaluat Mun.Chișinău, str. Mitropolitul Dosoftei 89Descrierea juridică Proprietatea privată (conform Contractului de

donație ANEXA 1 )

Proprietarul obiectului Babaiţev NicolaeBeneficiarul evaluării Babaiţev NicolaeScopul evaluării Estimarea valorii de piaţă a propiretății istoriceTemeiul evaluării Contractul de prestare a serviciilor de evaluare

dintre beneficiar şi executantData evaluării 15.05.2015

3

Page 3: managemannt eficient

Continuarea tabelului 1.1Data inspectării 15.05.2015Data întocmirii raportului 26.05.2015Cursul valutar la data inspectării, lei 20.2511

Valoarea declaratăValoarea de piaţă a bunului imobil, lei 3 216 685Valoarea de piaţă a bunului imobil, euro 158 840

1.1 Noţiuni utilizate în raportul de evaluare

Din punct de vedere al teoriei evaluării, valoarea bunurilor imobiliare este determinată de

atitudinea pieţii, vînzătorilor şi cumpărătorilor potenţiali. În urma interacţiunii factorilor pieţii i-a

naştere expresia reală a valorii, piaţa fiind acel mediu care reflectă atitudinea şi acţiunile

oamenilor ca răspuns la interacţiunea forţelor sociale şi economice.

Teoria şi practica evaluării operează, în mod uzual, cu următoarele concepte de bază:

Valoare de piaţă – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data

evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie

liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoaştere de cauză, prudent

şi fără constrîngere.

Piaţa imobiliară - totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora, care fac

obiectul actului de vîzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară înglobeaza şi un ansamblu de

instituţii şi proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vînzătorii unei

mărfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaţa imobiliară este un set de

mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate şi interesele

legate de acestea, se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul între diferite variante concurente

de gestionare a imobilului.

Bun imobil – sectoare de teren sau amenajări amplasate pe ele, clădiri, construcţii,

apartamente şi alte încăperi izolate, care nu pot fi supuse deplasării fără a cauza prejudicii directe

destinaţiei lor.

Proprietate imobiliară istorică - o proprietate imobiliară care este recunoscută public sau

este desemnată de către un organism guvernamental ca având importanţă culturală sau istorică,

datorită asocierii acesteia cu un eveniment istoric sau cu o perioadă istorică, cu un stil

arhitectural sau cu un patrimoniu naţional.

Evaluare– procesul de determinare a valorii proprietăţii la o dată concretă, ţinînd cont de

factorii fizici, economici, sociali ce au influenţat asupra valorii.

Obiectul evaluării – bunul imobiliar supus evaluării.

4

Page 4: managemannt eficient

Data evaluării proprietăţii – data la care a fost efectuată evaluarea proprietăţii.

Raport de evaluare – documentul ce conţine descrierea obiectului evaluării şi calculul

valorii, întocmite de către evaluator în formă scrisă sau electronică la finele procesului de

determinare a valorii obiectului evaluării.

Elemente de comparaţie– caracteristica bunlui imobil sau condiţia de efectuare a

tranzacţiilor imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluării.

Unitate de comparaţie – indice valoric specific utilizat în metoda analizei comparative a

vînzărilor.

Ajustare – suma care se adună sau se extrage din preţul de vînzare a bunului imobil

comparabil pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil

evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative.

Reconciliere – procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat.

5

Page 5: managemannt eficient

2 CERTIFICATUL CALITĂŢII EVALUĂRII

Evaluatorul, care a efectuat evaluarea în baza cunoştinţelor şi convingerilor sale proprii

confirmă că:

• afirmaţiile şi faptele cuprinse în prezentul raport sunt exacte şi corecte;

• analiza, opiniile şi concluziile enunţate corespund supoziţiilor făcute şi condiţiilor

limită, analiza independentă şi profesională, precum şi concluziile aparţinîndu-le personal;

• n-am avut interes material curent sau de perspectivă vizavi de obiectul evaluării şi

este liber de orice angajamente suplimentare (în afara angajamentelor rezultante contractului

prestări servicii de evaluare) faţă de careva parte, legată de obiectul evaluării;

• plata pentru serviciile prestate nu ţine de o anumită mărime a valorii obiectului

evaluat, ne depinzînd, de asemenea, de careva valoare calculată în prealabil sau de valoarea

stabilită în favoarea uneia din părţi;

• analiza informaţiei, opiniile şi concluziile, cuprinse în raport, corespund legislaţiei

în vigoare, cerinţelor Standardelor Profesionale Europene, aprobate pentru evaluarea

proprietăţilor;

• a fost efectuată cercetarea personală a bunului imobil supus evaluării la

15.05.2015 de către Nicolov Ioana în prezenţa beneficiarului.

6

Page 6: managemannt eficient

3 SUBPOZIŢII ŞI RESTRICŢII PRINCIPALE

Conform Regulamentului Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile privind

condiţiile limitative reprezintă constrîngeri privind asupra evaluării bunurilor imobile de

beneficiarul serviciilor de evaluare sau de anumite acte normative. Supoziţiile şi restricţiile sunt

stabilite cu scopul de a proteja interesele beneficiarului şi a evaluatorului. Unele din ele constitue

parte integrată, a raportului de evaluare cu scopul de a evita pe parcurs situaţiile de conflict.

Printre cele mai importante sunt considerate următoarele supoziţii şi restricţii principale:

• prezentul raport este valabil numai integral şi numai în scopurile indicate în el;

• evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a drepturilor asupra

proprietăţii evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea drepturilor de proprietate.

Dreptul proprietăţii evaluate se consideră autentic. Proprietatea evaluată se consideră liberă de

orice pretenţii sau restricţii, în afară de cele indicate în raport;

• datele obţinute de evaluator şi care se cuprind în raport se consideră veridice.

Totodată evaluatorul nu poate să garanteze veridicitatea absolută a informaţiei, de aceia pentru

toate datele se indică sursa de informaţie;

• nici clientul, nici evaluatorii nu pot folosi raportul altfel, decît conform

prevederilor contractului prestări serviciilor de evaluare;

• informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în

cazurile, prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova privind activitatea de evaluare,

precum şi a Standardelor Internaţionale de Evaluare;

• părerea evaluatorului relativ la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data

evaluării. Evaluatorul nu-şi asumă responsabilitatea privind schimbarea factorilor economici,

juridici, sociali, legislativi care pot interveni după data evaluării, influenţînd situaţia economică

din ţară şi respectiv valoarea obiectului evaluării;

• evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru existenţa vreo unui

contaminant şi nici nu a solicitat o expertiză sau o cercetare ştiinţifică necesară pentru a fi

descoperit. Dacă ulterior se va stabili că există o contaminare pe proprietatea analizată, aceasta ar

putea diminua valoarea raportată ;

• raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorilor relativ la valoarea

imobilului şi nu reprezintă garanţia că bunul imobil va fi comercializat în mod obligatoriu la

valoarea indicată în prezentul raport.

7

Page 7: managemannt eficient

4 PROCESUL DE EVALUARE

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sînt utilizate de către

evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil.

Procesul de evaluare este constituit din următoarele etape:

a) definirea misiunii de evaluare;

b) colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare;

c) aplicarea metodelor de evaluare;

d) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;

e) elaborarea raportului de evaluare.

Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul

serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a

lucrărilor de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:

a) identificarea obiectului evaluării;

b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluării;

c) identificarea scopului evaluării;

d) definiţia tipului  valorii  estimate;

e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluării;

f) identificarea condiţiilor limitative ce stau la baza evaluării.

Colectarea şi analiza datelor necesare pentru evaluare. Activităţile evaluatorului în cadrul

acestei etape vor ţine de studierea pieţei imobiliare în general şi descrierea obiectului evaluării în

scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui. Următoarele

categorii de date vor fi colectate şi analizate de evaluator:

a) datele generale cu caracter economic şi social despre regiunea şi localitatea în care este

amplasat bunul imobil;

b) datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună şi

eficientă utilizare a obiectului evaluării, costurile de construcţie, deprecierea,

veniturile şi cheltuielile operaţionale;

c) datele specifice pieţei imobiliare: preţurile de vînzare şi preţurile ofertei obiectelor

similare, rata de absorbţie, rata spaţiilor libere şi altele.

Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor

utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi

metoda veniturilor. În cazul în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă,

8

Page 8: managemannt eficient

evaluatorul va argumenta în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În

cazul evaluării  diferitor tipuri  de bunuri  imobile, metodele de evaluare se vor aplica în

următoarea consecutivitate:

a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a

vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie

locativă care sînt date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;

b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei

comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor;

c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială - metoda analizei

comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;

d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:

în cazul unei pieţe dezvoltate - metoda analizei comparative a vînzărilor,

metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;

în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia - metoda

cheltuielilor;

e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate - metoda cheltuielilor.

În urma aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. Din

acest motiv după aplicarea tuturor metodelor de evaluare valorile obţinute necesită a fi

reconciliate. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului

imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare.

Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a procesului de evaluare.

Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de

evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.

4.1 Caracteristica obiectului evaluării

4.1.1 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării

Inspectarea proprietăţii a fost realizată de către Nicolov Ioana, la data de 15 mai 2015 în

prezenţa beneficiarului proprietăţii.

Bunul imobil supus evaluării reprezintă o proprietate imobiliară istorică. Terenul pe care

este amplasat acest bun imobil este identificat cu numărul cadastral 01005190127 și este

9

Page 9: managemannt eficient

amplasat în sectorul Centru al municipiului Chişinău, la intersecţia străzilor Sfatul Ţării şi

Mitropolitul Dosoftei.

Obiectul evaluat reprezintă un monument de arhitectură de valoare naţională, inclus în

Registrul de monumente de istorie şi cultură a municipiului Chişinău, alcătuit de Academia de

Ştiinţe. Este important element urbanistic şi monument al istoriei arhitecturii, construit în a doua

jumătate a secolului al XIX-lea. Proprietarul originar nu este cunoscut, în 1940 a locuit medicul

Leopold Siţinschi. Casa este construită în stil eclectic cu reminiscenţe ale stilului neoclasic.

Clădirea se află amplasată la colţul străzii, aliniată la liniile roşii ale străzilor Mitropolit

Dosoftei şi Sfatul Ţării. Este ridicată într-un nivel, cu faţada principală, cu o compoziţie

simetrică, orientată spre Sfatul Ţării. Are şapte axe, şase goluri de ferestre şi una de uşă,

amplasată în axa de simetrie.

Din punct de vedere funcțional, la moment clădireaa are destinațiue comercială și

prezintă o clădire cu 5 oficii, amplasarea obiectului este favorabilă, datorită infrastructurii foarte

bine dezvoltate din regiunea dată. În vecinătatea obiectului evaluat sunt amplasate numeroase

obiecte comerciale, clădiri administrative, bănci ş.a. Terenul evaluat are o suprafaţă de 0,20800

ha, formă neregulată cu lăţimea de 31 m şi lungimea de 61 m.

Construcţia amplasată pe acest teren este o clădire cu destinaţie comercială(spaţii pentru

oficii) cu suprafeţele de 165 m.p. Clădirea are o stare tehnică generală satisfăcătoare, faţada

acesteia este reparată recent, precum şi planşeul şi pardoseala, uşile sunt din termopan, ferestrele

din lemn într-o stare satisfăcătoare, la fel și reţelele edilitare sunt într-o stare satisfăcătoare.

Este o casă alcătuită dintr-un parter ridicat pe un demisol, aliniată la linia roşie a străzii.

Făcea parte dintr-o proprietate imobiliară mai mare, alcătuită prin comasarea a câtorva case

aliniate la liniile roşii ale colţului cartierului Sfatul Ţării şi Mitropolit Dosoftei. La data

inspectării casa are 9 axe de goluri, cu amplasarea asimetrică a intrării. În partea alipită a clădirii,

decoraţia plastică a edificiului istoric a fost realizată cu simplificarea formelor.

Dreptul de proprietate asupra bunului imobil evaluat este deţinut de Babaiţev Nicolae

Fiodor, dreptul de proprietate este deplin(nu are grevări) şi se răsfrînge atît asupra terenului cît şi

asupra celor două clădiri. Dreptul de proprietate este dobîndit în baza contractului de donaţie

Obiectul evaluat este situat în mijlocul capitalei, accesul la el este uşurat datorită

drumurilor de acces bine asfaltate, iar distanţa pînă la transportul public şi pînă la principala

arteră de transport din capitală(bulevardul Ştefan cel Mare şi Sfînt) este de doar 150 m. În

figurile 1.1 şi figura 1.2 este prezentată amplasarea obiectului pe harta capitalei.

10

Page 10: managemannt eficient

Figura 4.1 – Amplasarea terenului evaluat pe harta mun.Chişinău

Figura 4.2 – Amplasarea terenului pe harta mun.Chişinău

Terenul evaluat este un obiect rentabil pentru investiţii, acest fapt este confirmat prin

amplasarea foarte bună a obiectului pe harta Chişinăului. Un al argument pentru investiţii este

suprafaţa mare a terenului, de 20,8 ari, care permit construcţia unor edificii multietajate cu

destinaţie locativă sau comercială, care vor genera un venit operaţional net mare. La fel utilizarea

curentă a clădirilor comerciale amplasate pe acest teren v-a genera un venit operaţional net mare.

În urma inspectării bunului imobil, datele generale despre acesta au fost introduse în

tabelul următor.

Tabelul 4.1 – Descrierea proprietăţii imobiliare

11

Page 11: managemannt eficient

Elementele descrierii Semnificaţia

Referinţe

Destinaţia proprietăţii imobiliare Locativă

Modul de utilizare curentă Comercială(oficii)

Amplasarea Mun. Chişinău, str.Mitropolitul Dosoftei 89

Descrierea juridică

Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate

Terenul

Suprafaţa terenului 0,20800 ha

Forma Neregulată

Accesul la teren Transport public

Drumuri de acces asfaltate, în stare satisfăcătoare

Reţele de utilităţi Reţele electrice

Conductă de gaz

Sistemul de asigurare cu apă potabilă

Sistemul de canalizare

Sistemul de asigurare cu energie termică

Reţele de telefon

Reţele de internet

Clădiri şi construcţii

Anul construcţiei 1850

Numărul etajelor 1

Suprafaţa totală 165 m.p

Volumul clădirii 525 m.cub

Starea tehnică a clădirii Bună (uzura 25%)

Descrierea elementelor construcţiei Fundaţia este în stare bună

Pereţii despărţitori sunt în stare bună

Planşeul este în stare bună

Acoperişul este în stare bună

Uşile şi ferestrele sunt în stare bună

Pardoseala fiind din lemn necesită local a fi reparată

Faţada este în stare satisfăcătoare, necesită reparaţii

4.2 Aplicarea metodelor de evaluare

12

Page 12: managemannt eficient

Procesul de evaluare a bunurilor imobile, nemijlocit, cuprinde etapa de aplicare a

metodelor de evaluare a bunurilor imobile. Pentru fiecare tip de bun imobil sunt aplicate anumite

metode de evaluare.

Obiectul supus evaluării reprezintă o proprietate imobiliară istorică. Evaluarea acestuia s-

a efectuat reeeșind din caracteristicile istorice ale bunului imobil, la fel s-a luat în considerație și

importanța istorică și arhitecturală a bunului imobil.

În evaluarea acestei proprietăți istorice a fost aplicate doar metoda analizei comparative a

vînzărilor datorită existenței pe piața imobiliară a bunurilor imobile similare celui evaluat, cu

aceeași importanță istorică, cu stiluri arhitecturale similare, cu vîrstă similară ș.a

4.2.1 Metoda analizei comparative a vînzărilor

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost

vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul

evaluării. Metoda  respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre

vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.

Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de

vedere al caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a

vînzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile

de ofertă pentru aceste bunuri.

Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri

standard:

a)  colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;

b)  identificarea unităţilor şi  elementelor de comparaţie;

c)  determinarea mărimii ajustărilor;

d)  comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de

vînzare;

e)  analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea

de piaţă a obiectului evaluării.

Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de

asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei

respective:

13

Page 13: managemannt eficient

a) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise - ;

b) condiţiile de finanţare;

c) condiţiile tranzacţiei;

d) condiţiile pieţei;

e) amplasarea;

f) caracteristicile fizice;

g) caracteristicile economice;

h) modul de folosinţă;

i) componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.

Pentru a putea analiza vînzările comparabile în baza acestor elemente de comparaţie este

necesar de determinat ce factori influenţează asupra valorii bunurilor imobile considerate drept

similar bunului imobil evaluat.

Asupra valorii fiecărui tip de bun imobil influenţează anumiţi factori. Asupra bunurilor

imobile istoprice influențează un șir de factori care și determină valoarea de piață a acestora.

Tabelul 4.2 – Factorii de influenţă asupra valorii proprietății imobiliare istorice

Nr. Factorii Caracteristica1 Caracteristicile sociale Numărul, densitatea şi componenţa populaţiei

locale2 Caracteristicile demografice3 Situaţia economică Situaţia economic în ţară şi raion, climatul

investiţional, piaţa creditară pe termen lung, venitul populaţiei, direcţia de dezvoltare a localităţii

4 Reglementarea juridică Normele de drept privat şi public(servitute), categoriile de folosinţă a terenurilor,

5 Sistemul de impozitare existent Cerințele legale de plata a impozitelor, taxelor și altor plăți de terenuri, impozite pe construcţii, etc

6 Condiţiile naturale şi mediul înconjurător

Clima, condiţiile geologice şi hidrologice, peisajul, prezenţa sau lipsa zonei de odihnă, starea ecologică

7 Caracteristicile fizice Dimensiunile şi forma terenului, relieful, starea fațadelor, rețelelor edilitare, necesitatea reconstrucțiilor

9 Amplasarea Distanța pînă la centre culturale, distanța pănă la transport public

10 Venitul care poate fi obţinut în urma utilizării terenului

Venitul obţinut nemijlocit din cea mai eficientă utilizare proprietății

11 Caracteristici arhitecturale Stilul arhitectural, anul construcției, importanța istorică

Toţi aceşti factori enumeraţi în tabelul de mai sus reprezintă punctul de pornire pentru

selectarea elementelor de comparaţie a bunului imobil evaluat cu cele similare. În principiu,

anume ele şi determină valoarea de piaţă a obiectului evaluat.

14

Page 14: managemannt eficient

Conform „Regulamentului provizoriu” pentru a estima valoarea de piaţă a unui teren

utilizînd metoda analizei comparative a vînzărilor este necesar de selectat 3-5 terenuri analogice,

în baza factorilor de influenţă menţionaţi mai sus.

Proprietatea istorică evaluată este localiyată în centrul capitalei, așa numitul centru

“centru instoric”, acest lucru determină existența multor obiecte similar celui evaluat.

Pentru evaluarea clădirii istorice amplasate pe str.Mitropolit Dosoftei 89 au fost

selectate 3 proprietăți istorice similar, caracteristicile lor sunt preyentate în tabelul 4.3

Tabelul 4.3 – Caracteristicile bunurilor imobile similare

Caracteristici Proprietăți istorice analogiceAnalog 1 Analog 2 Analog 3

Preţul de vînzare, euro 145000 113000 220000Suprafaţa clădirii, m.p 130 152 190Dreptul de proprietate Privat Privat PrivatCondiţiile de finanţare De piață De piață De piațăCondiţiile de vînzare De ofertă De ofertă De ofertăData vînzării Mai 2015 Mai 2015 Mai 2015Amplasarea Mun.Chișinău,

str.V.PîrcălabMun.Chișinău, str.A. Lăpușneanu

Mun.Chișinău, str.M.Kogîlniceanu

Numărul de nivele 1 2 1Starea fizică Satisfăcătoare Satsfăcătoare Foarte bunăAnul construcției 1880 1860 1900Stilul arhitectural Eclectic Eclectic EclecticImportanța istorică Locală Locală NaționalăUtilizarea curentă Comercial Comercial Locativ/Comercială

Analizînd tabelul de mai sus se observă unele diferenţieri dintre bunurile analogice şi cel

evaluat, descris mai sus. De aceea, este necesar de calculat toate ajustările pentru elementele de

comparaţie selectate în tabelul 4.3. Pentru determinarea mărimii ajustărilor pot fi

aplicate următoarele metode:

a) metoda comparaţiei pare – constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a

determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile

imobile care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristici  identice, cu

excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea;

b) metoda analizei datelor secundare – presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza

informaţiei din rapoartele analitice privind tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare,

articolele şi publicaţiile de specialitate;

c) analiza statistic – presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiză, în

special analiza de regresie şi corelare.

În tabelul 4.4 ajustările sunt calculate prin metoda comparaţieie pare şi sînt aplicate

aplicate în următoarea consecutivitate:

a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

15

Page 15: managemannt eficient

b) ajustarea pentru condiţiile de finanţare;

c) ajustarea pentru condiţiile de vînzare;

d) ajustarea pentru condiţiile pieţei;

e) ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice.

Tabelul 4.4 – Estimarea valorii de piaţă

Elemente de comparaţie

Terenul evaluat

Proprietărți istorice analogice

Analog nr.1 Str.V.Pîrcălab

http://proimobil.md/products.php?cat=68&category=83&idcat=3

981

Analog nr.2 str.A.Lăpușneanu

http://proimobil.md/products.php?

cat=68&category=83&idcat=3854

Analog nr.3Str. M.

Kogîlniceanuhttp://

proimobil.md/products.php?

cat=68&category=83&idcat=998

3Preţul de vînzare, euro 145000 113000 220000Suprafaţa clădirii, m.p 165 130 152 190Prețul de vînzarea 1 m.p, euro 1115 743 1158Dreptul de proprietateAjustareaPreţul ajustat

Privat Privat1

1115

Privat1

743

Privat1

1158Condiţiile de finanţareAjustareaPreţul ajustat

De piaţă De piaţă1

1115

De piaţă1

743

De piaţă1

1158Condiţiile de vînzareAjustareaPreţul ajustat

De piaţă De ofertă0,9

1004

De ofertă0,9669

De ofertă0,9

1042Data vînzăriiAjustareaPreţul ajustat

Mai 20151

1004

Mai 20151

669

Mai 20151

1042AmplasareaAjustareaPreţul ajustat

Sect.Centru

Sect.Centru1

1004

Sect.Centru1

669

Sect.Centru1

1042Caracteristicile fizice:Suprafaţa, m.pAjustareaPreţul ajustat

165 1301,271275

1521,09729

1900,87907

Nr. de niveleAjustareaPreţul ajustat

1 11

1275

20,9656

11

907Anul construcțieiAjustareaPreţul ajustat

1860 18800,981249

18601

656

19000,96870

Continuarea tabelului 4.4Starea fizicăAjustarea

Satisfăcătoare

Satisfăcătoare 1

Satisfăcătoare 1

Bună0,9

16

Page 16: managemannt eficient

Preţul ajustat 1249 656 783Stilul arhitecturalAjustareaPrețul ajustat

Eclectic Eclectic1

1249

Eclectic1

656

Eclectic1

783Importanța istoricăAjustareaPrețul ajustat

Națională

Locală1,1

1374

Locală1,1722

Națională1

783Utilizarea curentăAjustareaPrețul ajustat

Comercial

Comercial1

1374

Comercial1

722

Locativ1,1862

Ajustarea totală 1,23 0,97 0,74Ajustarea absolutăNr. de ajustări

23%4

3%4

26%5

Ponderea 2 3 1Preţul mediu ponderat a 1 m.p, euro

(1374 ∙2 )+ (722 ∙ 3 )+(862 ∙1 )1+2+3

=963

Valoarea de piaţă a bunului imobil, euro

158 840

Valoarea de piaţă a terenului, euro

3 216 685

Fiecare element de comparaţie trebuie ajustat în dependenţă de asemănările şi deosebirile

lui cu terenurile analogice.

Ajustarea pentru drepturile transmise este egală pentru toate proprietățile analogice,

deoarece toate obiectele, inclusiv cel evaluat, se află în proprietate privată. Condiţiile de

finanţare sunt la fel identice pentru toate bunurile similar şi ajustarea pentru acest element de

comparaţie este egală cu 1. Condiţiile pieţii pentru bunurile imobile similar diferă de cele pentru

bunul imobil evaluat, deoarece preţul acestora este de ofertă, respective cu 10% mai mare decît

cel de piaţă. Ajustarea la data evaluării est egală cu 1 pentru toate bunurile analogice deoarece

toate tranzacţiile au avut loc în luna mai 2015, în aceeaşi lună cînd a avut loc evaluarea curentă.

Amplasarea obiectului evaluat este similară cu cea a obiectelor analogice, ajustarea pentru acest

elemnt de comparație este egală cu 1.

Conform ordinei de mai sus, după ajustările menţionate anterior urmează ajustările pentru

caracteristicile fizice. Ajustarea pentru suprafaţă s-a calculat ca raportul dintre suprafața

obiectului evaluat și suprafața obiectelor analogice. Numărul de nivele a clădirilor este diferit

doar la bunul analogic nr. 2, deoarece clădirea are două nivele valoarea lui este mai mare cu

10%, un număr mai mare de nivele oferă o utilizare mai eficientă a clădirii. În evaluarea unor

proprietăți istorice anul construcției joacă un rol important. Proprietățile istorice analogice sunt

datate de la sfîrșitul secolului XIX, la fel ca și obiectul evaluat. Au fost introduse corecții mici de

2-4%. La fel ca și anul construcției pentru proprietățile istorice set important și stilul lor

17

Page 17: managemannt eficient

arhitectural, acesta este identic pentru toate obiectele, datorită faptului că au fost construite toate

în aceeași perioadă de timp.

Starea proprietății evaluate este satisfăcătoare la fel ca și a bunurilor analogice nr.1 și

nr.2. Proprietatea istorică analogică nr.3 are făcută recent reparație, respectiv valoarea ei este mai

mare cu cca 10%. Importanța istorică a proprietăților istorice poate fi locală și națională,

diferența dintre ele majorează sau scade valoarea proprietății cu cca 10%. Utilizarea curentă a

bunului imobil evaluat este identică cu cea a bunurilor analogice nr. 1 și nr.2 și diferită de cea a

bunului analogic nr. 3 cu 10%.

După introducerea ajustărilor, am determinat ajustarea totală(înmulţind toate ajustările) şi

ajustarea absolută. Ponderea şi preţul mediu ponderat se determină în conformitate cu numărul

de ajustări și cu ajustarea absolută. Valoarea finală a obiectului evaluat se calculează înmulţind

preţul mediu ponderat cu suprafaţa obiectului evaluat.

Valoarea de piaţă a proprietății imobiliare istorice estimată prin metoda analizei

comparative a vînzărilor constituie 3 216 685 lei(trei milioane două sute șaisprezece mii șase

sute optzeci și cinci lei) sau 158 840 euro (o sută cincizeci și opt mii opt sute patruzeci euro).

Deoarece în evaluarea proprietății imobiliare istorice a fost aplicată doar metoda analizei

comparative a vînzărilor, reconcilierea rezultatelor nu poate fi aplicată, iar valoarea de piață

obținută reprezintă valoarea finală a proprietății imobiliare istorice.

18

Page 18: managemannt eficient

ANEXE

19