Garania pentru eviciune a evoluat n timp, fiind o instituie clasic a dreptului civil. O analiz la zi, n lumina ultimelor soluii jurisprudeniale i comentarii doctrinare, nu este deloc lipsit de interes, cu att mai mult cu ct legislaia noastr este ntr-o permanent schimbare, impus att de evoluia raporturilor juridice, ct i ca urmare a necesitii alinierii legislaiei la aquis-ul comunitar i la legislaia internaional, n general. Se numete eviciune pierderea proprietaii lucrului, in total ori n parte, sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar. Ca regul, a garanta nseamn de fapt a asigura persoanei creia i s-a predat un lucru, posesiunea linitit a acelui lucru. n sens restrns, eviciunea desemneaz pierderea unui drept prin judecat1. Termenul de eviciune provine din latinescul evictio, - onis care nseamn deposedare, ceea ce nseamn c o persoan pierde dreptul su asupra unui lucru ntruct prin justiie s-a recunoscut unui ter un drept concurent cu al evinsului 2. n doctrina noastr juridic, s-a subliniat c studiul textelor din Codul civil relev o sfer mai larg a noiunii, nefiind indispensabil o hotrre judectoreasc irevocabil pentru angajarea rspunderii garantului. n dreptul nostru, Codul civil prevede c una dintre obligaiile principale ale vnztorului este aceea de a preda bunul, de unde concluzia c, n msura n care dobnditorul este evins, tulburat, i se acord posibilitatea de a se ntoarce mpotriva autorului su. Obligaia de garanie este considerat un efect accesoriu al contractului, garantul trebuind totdeauna s atepte s fie tulburat, iar apoi s acioneze n garanie. Reglementat de Codul civil romn ca o form de rspundere a vnztorului, n realitate, eviciunea este o garanie, fiind autonom i abstract, independent de ideea de culp. Codul nostru civil folosete termenul de rspundere atunci cnd trateaz eviciunea (de exemplu, art. 1336: vnztorul rspunde ctre cumprtor), spre deosebire de textul Noului Cod Civil (art. 1695 vnztorul este de drept obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii). Cu toate acestea, legiuitorul a avut n vedere elementul obiectiv, independent de culp, care declaneaz obligaia vnztorului (evident c n cazul unui vnztor de rea credina consecinele vor fi ns mai Toader Camelia, Eviciunea n contractele civile, Editura All Beck, Bucureti, 1998, Introducere, p. IX i urm.; Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I Vnzarea-cumprarea. Schimbul, ediia a IV-a, actualizat de Lucian Mihai i Romeo Popescu, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2007, p. 99 i urm.; Titus Prescure, Andreea Ciurea, Contracte civile, Editura Hamangiu, Bucureti, 2007, p. 79 i urm.; Ion uuianu, Eviciunea n contractele civile i comerciale, n Revista de Drept comercial nr. 10/2007. 2 Potrivit Dicionarului explicativ al limbii romne, eviciunea nseamn: pierdere a posesiunii unui bun (imobil) ca urmare a exercitrii de ctre o alt persoan a dreptului su asupra aceluiai bun; privare de un lucru obinut legal ca urmare a unei sentine sau a exercitrii de ctre altcineva a dreptului su n privina aceluiai lucru; deposedare de un lucru obinut legal, suferit n urma unei sentine sau a unui drept exercitat ntr-un anumit fel de cineva. 11

severe). De asemenea, formularea art. 1336 C. civ. nu mai este exact n dreptul actual, vnztorul trebuind s garanteze nu doar posesiunea, ci nsi proprietatea lucrului vndut. Pornind de la prevederile Codului civil care reglementeaz obligaia de garanie n materia contractului de vnzare-cumprare, s-a formulat teoria potrivit creia obligaia de predare reprezint fundamentul obligaiei de garanie3. Aa cum s-a artat n doctrina juridic, marele merit al acestei teorii a fost acela de a reliefa faptul c obligaia de predare ar fi iluzorie dac n-ar fi completat de obligaia de garanie. Cu toate acestea, fa de textele exprese care le guverneaz n Codul civil, apare exagerat importana care se acord obligaiei de predare i mai ales tendina confundrii lor. n acest sens se consider c dac ntr-adevr, obligaia de garanie ar fi indisolubil legat, prin relaie cauzal, de obligaia de predare, s-ar gsi cu greu explicaia faptului c, n principiu, garania legal nu funcioneaz n toate contractele care presupun predarea unui bun4. De fapt, garania pentru eviciune este proprie, n lipsa unei clauze contrare, doar contractelor cu titlu oneros, n care debitorul acestei obligaii a avut n vedere i o contraprestaie la data cnd a contractat. Mai mult dect att, ntruct raiunea legii este aceeai, trebuie reinut c, aplicabil contractelor cu titlu oneros, garania pentru eviciune privete att contractele translative de proprietate, ct i pe cele translative de folosin. Fa de aceste aspecte, rezult c, n sistemul nostru de drept, le vor fi aplicabile contractelor cu titlu oneros translative de proprietate, prin analogie, regulile prevzute n Codul civil pentru vnzare-cumprare5, iar contractelor cu titlu oneros translative de folosin, regulile privind garania din materia contractului de locaiune. n dreptul nostru, ca principiu, regulile garaniei pentru eviciune sunt analizate la titlul dedicat vnzrii, dar n acelai timp sunt considerate reguli de drept comun. n dreptul nostru, contractul de vnzare-cumprare este contractul tip n materia obligaiei de eviciune. Reglementat de Codul civil romn ca o form de rspundere a vnztorului, n realitate, eviciunea este o garanie, fiind autonom i abstract, independent de ideea de culp. Codul civil se refer la obligaia de garanie contra eviciunii n Cartea II - Despre diferite moduri prin care se dobndete proprietatea, Titlul V - Despre vinderi, Capitolul IV - Despre obligaiile vnztorului, Seciunea III - Despre rspunderea vnztorului, Paragraful 1 Rspunderea de eviciune - art. 1337-1351. Aceast teorie a fost elaborat n dreptul francez G. Gross, La notion dobligation de garantie dans le droit des contracts, LGDJ, Paris, 1964, p. 84, citat de Toader Camelia, op. cit., p. IX. 4 Cum este cazul contractului de donaie. 5 Pentru unele dintre contracte, legea indic expres aceast soluie (de exemplu, n materie de schimb sau societate). 23

Noul cod civil reglementeaz obligaia de garanie cntra eviciunii in Cartea a V-a Despre obligaii, Titlul IX Diferite contracte speciale, Capitolul I Contractul de vnzare, Seciunea 1 Dispoziii generale, Punctul 5 Obligaiile vnzatorului art. 1695-1706. Obligaia vnztorului de a garanta cumprtorul pentru eviciune este prevzut n art. 1337 C. civ. care dispune c: vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare, a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect i care n-ar fi declarate la ncheierea contractului6. Obligaia de garanie a vnzatorului contra eviciunii exist nu numai fa de cumprtor, dar i fa de subdobnditori, i dei cumprtorul iniial nu rspunde de eviciune fa de dobnditorul cu titlu gratuit. Aceast soluie se justific prin faptul c odat cu lucrul se transmit asupra subdobnditorului i toate lucrurile legate de acel lucru, aflate n strns conexiune cu lucrul care formeaz obiectul contractului. n materia contractelor de vnzare internaional de mrfuri regsim dispoziii referitoare la obligaia de garanie contra eviciunii n Convenia Naiunilor Unite asupra contractelor de vnzare internaional de mrfuri, ncheiat la Viena la 11 aprilie 19807. Reglementri speciale n materia garaniei pentru eviciune gsim i pe plan european. Astfel, precum, Directiva 99/44/EC din 25 mai 1999 privind anumite aspecte ale vnzrii bunurilor de consum care se refer la vnzarea produselor i garaniile asociate8 Potrivit Directivei, prin garanie se nelege potrivit art. 1 alin. 2 lit. (e) orice angajament al unui vnztor sau productor fa de consumator, fcut fr costuri suplimentare, de a rambursa preul pltit sau de a nlocui, a repara sau a se ocupa de bunurile de consum n orice fel dac acestea nu corespund specificaiilor din certificatul de garanie sau n reclama relevant. Dei legiuitorul a preluat n totalitate expresia din directiva menionat mai sus, i anume obligaia de conformitate, aceasta, este n realitate o obligaie de garanie, vnztorul fiind obligat s garanteze c produsele sunt n conformitate cu contractul, iar n cazul n care lipsa de conformitate a existat la momentul achiziionrii produsului, acesta s rspund n modalitile prevzute de lege. Pentru o privire comparativ a se vedea textul art. 1626 din Codul civil francez si textul art. 1695 din Noul cod civil romn. 7 A se vedea Legea nr. 24 din 6 martie 1991 pentru aderarea Romniei la Convenia Naiunilor Unite asupra contractelor de vnzare internaional de mrfuri, publicat n Monitorul Oficial nr. 54 din 19 martie 1991; i Legea nr. 24 din 12 martie 1992 pentru aderarea Romniei la Convenia asupra prescripiei n materie de vnzare internaional de mrfuri, ncheiat la New York la 14 iunie 1974, i la Protocolul de modificare a conveniei, ncheiat la Viena la 11 aprilie 1980, publicat n Monitorul Oficial nr. 46 din 20 martie 1992. 8 Publicat n Jurnalul Oficial EC L 171 din 7 iulie 1999. 36

Legea nu se refer, ns, la contract ca un document scris, ci n primul rnd ca nelegere, acord de voin ntre consumator i vnztor referitor la achiziia unui produs. i aceasta, pentru c aproape toate contractele ncheiate n cazul vnzrii unor produse ctre consumatori sunt n form verbal.

Evouluie: Pentru a ntelege un lucru, acesta trebuie studiat n devenirea sa de-a lungul timpului. Fiind o instituie clasic, garania pentru eviciune a cunoscut de-a lungul secolelor o evoluie important, avnd originea in dreptul antichitii. n Babilon, Codul lui Hammurabi vorbete despre clauza care are drept scop protecia cumprtorului bunului altuia mpotriva revendicrii pornite de proprietar sau de avnzii si cauz. !!!! pag x camelia toader n dreptul roman, aceast obligaie a cunoscut o dubl evoluie, n funcie de concepia despre buna-credin. Cea mai veche form a vnzrii este mancipatiunea; dac un ter il aciona in justiie pe cumprtor, pretinzndu-se proprietar, vnztorul era obligat sa vin n ajutorul acestuia pentru a dovedi c i-a transmis proprietatea cumprtorului. Dac vnzatorul nu reuea, cumprtorul avea la ndemn actio auctoritas prin care putea obine dublul preului pltit. Pentru anumite persoane sau bunuri folosirea mancipaunii nu era posibil, iar vnztorul nu putea transmite proprietatea, el obligndu-se s transmit posesiunea linitit, n virtutea creia cumprtorul este garantat c nu va fi tulburat. Dup apariia contractului consensual de vnzare cumprare, datorit principiului bunei-credine, vnzatorul era obligat s garanteze pentru eviciune printr-o stipulaiune special de garanie, mai trziu, aceast clauz devenind subneleas, fiind un efect firesc al contractului de vnzare cumprare. Avnd in vedere societatea primitiv, curios este faptul c vnzarea lucrului altuia era valabil, vnztorul garantnd folosina linitit a lucrului. n vechiul drept romnesc ntlnim menionat obligaia de garanie pentru eviciune in Codul Caragea, la titlul dedicat vnzrii, i n Codul Calimah, la titlul tocmelor n genere. Spre deosebire de dreptul roman, contractul de vnzare cumprare era translativ de proprietate. Garania pentru eviciune nefiind prea clar exprimat, se observ, prin numeroasele clauze ce apar menionate in contracte, grija prtilor de a asigura cumprtorului o folosin linitit asupra obiectului dobndit.. n dreptul feudal francez, vnztorul il asigura pe cumprtor contra tuturor celor ce ar fi putut s-l deposedeze de bunul dobndit. Mai trziu, sub influena colii dreptului natural, garania pentru eviciune este privita ca garanie natural.

4

Drept comparat

Dreptul englez reglementeaza vanzarea mobiliara asemanator dreptului francez; aceasta este reglementata prin SALE OF GOODS ACT din 1893 actualizat prin cel din 1979. Aici este prevazuta prezumtia absoluta potrivit careia vanzatorul se obliga sa transmita dreptul asupra lucrului cumparatorului, el garantand ca lucrul vandut este liber de orice sarcini sau servituti si de asemenea cumparatorul va dobandi folosinta linistita a lucrurilor iar in caz contrar vanzatorul sa obliga sa plateasca daune pentru neexecutare. Garantia pentru evictiune este un caz de denuntare, de desfiintare a contractului. In dreptul Statelor Unite ale Americii dreptul contractelor cuprinde ca si in dreptul englez, cutume si drept scris. Contractul de vanzare-cumparae este numit aici sale, iar in privinta garantiei contra evictiunii ca si in dreptul englez ea era la inceput necunoscuta, fiind operanta doar o raspundere delictuala. UNIFORM COMMERCIAL CODE nu defineste evictiunea dar prevede ca vanzatorul garanteaza ca transmiterea titlului este libera de vicii si corespunzatoare din punct de vedere legal, respectiv contractual. El mai garanteaza ca lucrul predat este liber de sarcini sau alte ingradiri. Neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a contractului este sanctionata cu desfintarea contractului independent de culpa debitorului. In dreptul german, deja din sec XVIII, vanzatorul era obligat sa asigure proprietatea cumparatorului iar nu doar posesiunea. Garantia contra evictiunii era privita ca o institutie autonama. In secolul al XIX lea si-a facut loc tot mai mult idea ca garantia pentru evictiune este in realitate un aspect al apararii cumparatorului impotriva neexecutari; vanzatorul, obligat sa procure dreptul, nu garanteaza doar linistita posesie a bunului, dar trebuie sa raspunda pentru lipsurile dreptului. Codul civil german nu priveste garantia pentru evictiune ca o institutie autonoma. In prezent, in Germania se urmareste o unificare a dispozitiilor privitoare la raspunderea pentru evictiune si pentru vicii, intre vanzarea bunurilor de gen si vanzarea bunurilor individual determinate. In Elvetia, codul obligatiunilor cumuleaza si el obligatia de a asigura proprietatea cumparatorului cu garantia contra evictiunii, aceasta avand functia de a-I asigura cumparatorului linistita posesiune asupra lucrului. Conform noului cod civil olandez contractul de vanzare cumparare nu este imediat translativ de proprietate, iar garantia pentru evictiune datorata de vanzator reprezinta doar un aspect al obligatiei acestuia de a procura un lucru conform.

5

In Spania, transferul proprietatii opereaza prin traditiune, vanzatorul fiind obligat sa transfere proprietatea catre cumparator, astfel, evictiunea reducandu-se la neexecutarea contractuala, independent de vreo tulburare a linistitei posesii a cumparatorului. In Italia, garantia pentru evictiune este o expresie a responsabilitatii vanzatorului pentru neindeplinirea obligatiei de a asigura proprietatea , independent de imprejurarea ca posesia bunului o are cumparatorul.

******* Contractul de vanzare-cumparare este contractul prin care una dintre parti (vanzatorul) transfera proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti (cumparatorul), care se obliga in schimb sa plateasca vanzatorului pretul bunului vandut. Contractul de vanzare-cumparare este un contract bilateral, sinalagmatic, cu titlu oneros, consensual, translativ de proprietate. Nu este de esenta contractului de vanzare-cumparare transmiterea dreptului de proprietate, ci numai de natura sa, prin acesta putandu-se transmite si un drept real, un drept de creanta sau un drept din domeniul proprietatii intelectuale, chair si drepturi asupra unei universalitati. Drepturilor personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal (contracte intuitu personae) nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cumparare. Avand in vedere definitia ascestui contract putem extrage caracterele juridice: contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual si translativ de proprietate. Vanzarea este un contract sinalagmatic, prin incheierea lui nascandu-se obligatii reciproce intre partile contractante. Este un contract cu titlu oneros, deoarece partile ,prin incheierea acestui contract , urmaresc dobandirea unui interes patrimonial. Vanzarea este in principiu, un contract comutativ, partile cunoscand inca de la incheierea contractului existenta si intinderea obligatiilor reciproce; acestea nu depind de un eveniment viitor si incert ca in cazul contractelor aleatorii. Vanzarea este un contract, de regula, consensual ,incheiat de parti prin simplul acord de vointa. De la aceasta regula s-au formulat si exceptii, in cazuri special prevazute de lege, prin care contractul devine solemn. Un exemplu in acest sens este vanzarea terenurilor pentru care se cere forma autentica ad validitatem.

6

Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate, inca de la realizarea acordului de vointa proprietatea stramutandu-se de la vanzator la cumparator, odata cu riscul pieirii bunului. In materie de vanzare, obligatiile vanzatorului se interpreteaza in favoarea cumparatorului. Fata de cumparator, vanzatorul are doua obligatii principale prevazute de legiuitor: obligatia de a preda lucrul vandut si obligatia de a-l garanta contra evictiunii si contra viciilor. Din dispozitiile art. 1336 C.Civ. decurge dubla infatisare a obligatiei de garantie, vanzatorul fiind obligat sa-i garanteze cumparatorului atat linistita folosinta a lucrului, adica sa-l garanteze contra evictiunii, cat si utila folosinta a lucrului contra viciilor.

******* Obligaia vnztorului de a garanta cumprtorul pentru eviciune9 este prevzut n art. 1337 C. civ.: vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare, a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect i care n-ar fi declarate la facerea contractului10. Aceast obligaie a vnztorului se justific prin aceea c el trebuie s fac tot ceea ce-i st n putin pentru a asigura stpnirea linitit a lucrului vndut, fiind o prelungire n timp a obligaiei vnztorului de a transmite cumprtorului proprietatea asupra lucrului vndut i de a i-l pune la dispoziie. Vnztorul este, prin natura obligaiei sale de a transmite proprietatea bunului vndut, obligat s apere pe cumprtor n linitita posesiune a dreptului transmis i a face s dispar toate cauzele anterioare transmisiunii, care ar fi de natur a micora sau a nimici dreptul transmis11.

Codul civil vizeaza, in mod special, evictiunea provenind din fapta unui tert, dar este firesc ca obligatia de garantie pentru evictiune sa opereze mult mai puternic atunci cand este vorba de un fapt personal al vanzatorului. Este firesc, chiar si in virtutea principiului general de executare cu buna-credinta a obligatiilor, sa fie angajata raspunderea vanzatorului pentru tulburarile provenind din propriul sau fapt. Conform art. 1339 C.Civ. vanzatorul nu se poate sustrage in niciun mod de la raspunderea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al sau, acelasi articol adaugand ca orice conventie contrara e nula. Este o obligatie negativa ce tine de insasi esenta contractului de vanzare-cumparare. n limba latin evictio, - onis nseamn deposedare. Pentru o privire comparativ a se vedea textul art. 1626 din Codul civil francez. 11 A se vedea M. Cantacuzino, op, cit., p. 641.9 10

7

Se numeste fapt personal orice fapt sau act anterior vanzarii, dar tainuit fata de cumparator, sau ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract, savarsit de catre vanzator sau succesorii sai universali sau cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului. Poate fi vorba de o tulburare de fapt, precum deposedarea, sau de o tulburare de drept prin care vanzatorul ar invoca un drept nerezervat in contract.

Obligatia de garantie contra evictiunii nu se limiteaza la vanzator, putand fi subiect pasiv al acestei obligatii si avanzii sai-cauza, precum si succesorii sai universali sau cu titlu universal. Fata de tulburarile provenite din partea acestor persoane, cumparatorul se poate apara invocand exceptia de garantie : cine trebuie sa garanteze pentru evictiune, nu poate sa evinga. O situatie speciala o au avanzii cauza ai vanzatorului. Succesorii universali sau cu titlu universal, fiind dobanditori mortis causa, sunt tinuti de obligatia de garantie intocmai ca si autorul lor; soarta obligatie depinde insa si de modul de acceptare al mostenirii, daca se va face sub beneficiu de inventar sau pur si simplu. In cazul succesorilor cu titlu particular nu se poate opune exceptia de garantie, ei nefiind tinuti de obligatiile personale contractate de autorul lor.

Vanzatorul nu poate sa evinga nici in cazul in care ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare ar dobandi o noua calitate. Este cazul instrainarii lucrului altuia sau coproprietate cu altul, iar ulterior instrainatorul il mosteneste pe adevaratul proprietar. Acesta nu are dreptul sa-l tulbure pe cumparator, nici in aceasta calitate, exercitand, de exemplu, o actiune in revendicare, fata de care cumparatorul poate opune exceptia de garantie. Obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie parimoniala, astfel , ea se transmite succesorului universal sau cu titlu universal, in aceasta situatie, exceptia de garantie putand fi invocata si in ipoteza inversa, in cazul in care adevaratul proprietar il mosteneste pe vanzator,daca tulburarea provine din partea mostenitorului. In schimb, exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai vanzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor.**** pag 101 Vanzatorul nu poate invoca nici prescriptia achizitiva in cazul in care dupa incheierea contractului nu preda bunul. Dac contractul de vnzare-cumprare se ncheie printr-un intermediar (mandatar, de exemplu), atunci rspunderea pentru eviciune aparine vnztorului, iar nu mandatarului. Totui, dac mandatarul se comport ca un vnztor aparent (de exemplu, n cazul unei simulaii prin

8

interpunere de persoane), atunci el va rspunde de eviciune fa de cumprtor12. In doctrina s-a pus problema cine este tinut de obligatia de garantie in cazul vanzarii la licitatie. Creditorul care a cerut scoaterea la vanzare pentru satisfacerea creantei sale sau debitorul, proprietar al bunului pus in vanzare? Atata timp cat nu exista o culpa din partea creditorului urmaritor, adjudecatarul nu il poate actiona direct; acesta il poate actiona doar pe debitor, el fiind privit ca vanzator.

Obligatia de garantie este o obligatie indivizibila. Atunci cand imbraca forma abstentiunii este indivizibila in mod natural. In cazul in care impotriva cumparatorului s-a declansat o actiune, vanzatorului sau mostenitorilor sai incumba o obligatie de a face, de a-l apara. Dupa producerea evictiunii garantia pentri evictiune imbraca forma obligatiei de a da, adica de a-l despagubi pe cumparator; in acest caz obligatia devine divizibila intre co-vanzatori sau co-mostenitori.

Subiectul activ

Conform art. 1325 C.Civ. cumparatorul dobandeste, in mod accesoriu, odata cu bunul actiunea in garantie. Dreptul cumparatorului de a invoca garntia este un drept transmisibil, astfel obligaia de garanie pentru eviciune a vnztorului exist att fa de cumprtor ct i fa de succesorii acestuia (indiferent dac acetia sunt succesori universali, cu titlu universal sau cu titlu particular), chiar dac cumprtorul nu rspunde, la rndul su, de eviciune fa de subdobnditor. Acest lucru se justific pentru c subdobnditorul primete, odat cu bunul, i toate accesoriile lui, printre care se numr i aciunile privind bunul transmis. Trasnmitand mai departe bunul, se presupune ca el a transmis si actiunea in garantie, astfel, subdobanditorul poate intenta actiunea direct impotriva primului vanzator. Daca exista interes, creditorii cumparatorului pot exercita chiar o actiune oblica,subrogatorie, in contra primului vanzator. Si cumparatorul are la indemana actiunea oblica prin care il poate urmari direct pe autorul vanzatorului, pana cand gaseste unul solvabil. In cazul unor vanzari succesive, cumparatorul ii poate actiona si direct pe vanzatorii anteriori. In ceea ce priveste aceasta actiune directa a cumparatorului doctrina nu este unanima. Unii Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Vol. I Vnzarea-cumprarea. Schimbul, ediia a IV-a, actualizat de Lucian Mihai, Romeo Popescu, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2007, p. 100. 912

autori considera ca la baza acestei actiuni ar sta o cesiune de creanta, alti autori considera a o explicatie mai rezonabila ar fi o stipulatie pentru altul prezumata. S-a exprima ideea si unei raspunderi ascendente pentru evictiune, in cazul in care motivul evictiunii este anterior dobandirii dreptului de catre ultimul cumparator, aceasta idee avand temeiul in art. 60 C. pr. civ. Insa temeiul unei actiuni directe in justitie nu poate consta intr-un text de procedura; drepturile cumparatorului se intemeieaza pe insasi contractul de vanzare cumparare, dreptul de a pretinde garantia transmitanduse ca un accesoriu al bunului.

FAPT PERSONAL Garania faptului personal al vnztorului este perpetu, ea avand n vedere att tulburrile de fapt, ct i pe cele de drept. Cum am amintit, obligaia de garanie opereaz mai puternic atunci cnd eviciunea provine dintr-un fapt personal al vnztorului. Acest fapt poate fi anterior vnzrii i tinuit fa de cumprtor sau ulterior vnzrii i neprevzut n contract, prin care vnztorul sau succesorii si (universali sau cu titlu universal) l tulbur pe cumprtor n linitita folosin a lucrului Se numete fapt personal orice fapt sau act, anterior vnzrii, dar tinuit fa de cumprtor, sau ulterior vnzrii, dar neprevzut n contract, svrit de ctre vnztor sau succesorii si universali sau cu titlu universal de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului, indiferent c este vorba de o tulburare de fapt, sau de o tulburare de drept (de exemplu, vnztorul invoc un drept de uzufruct sau de abitaie, nerezervat prin contract, asupra lucrului vndut).

TULBURARE DE FAPT

Prin tulburare de fapt se nelege svrirea de ctre vnztor a unui act material prejudiciabil asupra bunului vndut, nefondat pe un drept. n astfel de condiii este firesc, avnd n vedere buna-credin, c o astfel de mprejurare atrage rspunderea vnztorului. Temeiul acestei rspunderi a vnztorului se gsete chiar n contractul de vnzare-cumprare, nefiind unul delictual13. Prin urmare, vnztorul trebuie s se abin de a svri orice fapte materiale care pot cauza cumprtorului o stanjenire a folosinei bunului spre a nu contraveni obligaiei de garanie n doctrina juridic s-a exprimat i opinia potrivit creia rspunderea vnztorului n acest caz se poate angaja n temeiul art. 998 Cod civil D. Chiric, op. cit., p. 80. 1013

provenind din propria fapt . n doctrina juridic se consider c tot n categoria tulburrilor de fapt provenind de la vnztor intr i svrirea unui act juridic de ctre acesta, de exemplu, vnzarea unui bun a doua oar, dup ce formase obiectul unui contract de vnzare 14, ori nchirierea bunului dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare15. Este de atributul instanei de judecat de a califica o anumit mprejurare ca reprezentnd tulburare din partea vnztorului. Astfel, n practica judiciar s-a reinut c, vnztorul datoreaz garanie pentru eviciune provenind din propria sa fapt chiar dac fr a o svri el nsui, provoac sau favorizeaz un act care aduce atingere dreptului cedat. n practic, cele mai multe aplicaii n materie se refer la raporturile de vecintate, care pot fi, juridice16 sau de fapt. Raporturile izvorte din lege constau n aa-numitele servitui naturale (de exemplu, servitutea de scurgere a apelor naturale) i servitui legale (cum este servitutea de vedere, servitutea de trecere pentru folosirea unui loc nfundat, distana plantaiilor etc.). n doctrina juridic se consider c acestea nu sunt adevrate servitui, ci limite normale ale exercitrii dreptului de proprietate, care impun proprietarilor nvecinai s se comporte astfel nct s promoveze relaii normale de vecintate; de aceea, ele nu se incadreaza in categoria obligatiilor. Raporturile de vecintate izvorte din voina prilor creeaz obligaii referitoare la unele ngrdiri, denumite obligaii de a tolera sau obligaii de a suporta (de exemplu, obligaia pe care i-o asum proprietarului fondului aservit de a efectua lucrrile necesare exerciiului unei servitui de trecere). Raporturile de vecintate de fapt constau n nelegerile ce intervin ntre vecini fr ca ele s constituie izvor de obligaii. n asemenea situaii, instanele de judecat trebuie s stabileasc, n fiecare caz n parte, dac prin exercitarea unui asemenea drept fostul proprietar al unui teren vndut, rmas vecin cu cumprtorul i ncalc sau nu obligaia de a nu-l tulbura. Instanta suprema a facut delimiarea intre servitutea de trecere pe terenul altuia, care se bazeaza pe un titlu de drept si simpla toleranta de a trece pe terenul altuia, care se bazeaza pe relatiile de buna vecinatate.

TULBURARI DE DREPT

Fr. Deak, op. cit., ediia a IV-a, Vol. I, 2007, p. 100 Camelia Toader, op. cit., p. 16. 16 Raporturile juridice de vecintate pot rezulta fie din lege, fie din voina prilor.14 15

11

Asa cum am enuntat, vanzatorul datoreaza garantie cumparatorului chiar impotriva tulburarilor de drept pe care el insusi le-ar produce. Acestuia ii este interzis, deci, sa evinga, adica sa incerce sa reia dreptul transmis prin contract, chiar daca ar putea invoca un titlu. Prin urmare, vnztorul nu poate aduce atingere dreptului cumprtorului, invocnd existena unui drept real sau a unui drept de crean: proprietate, servitute, uzufruct, superficie sau locaiune, ntruct, n caz contrar, dac ar ncerca, intentnd n acest scop o aciune n care de exemplu ar invoca unul dintre aceste drepturi, chiar dobndite ulterior vnzrii, cumprtorul sau subdobnditorii si se pot apra eficient prin invocarea excepiei de garanie. Aceast aprare de fond17, care poate fi caracterizat ca o excepie de fond peremtorie18 i relativ19, poate paraliza aciunea reclamantului vnztor. Aceast excepie este din punct de vedere procedural distinct de excepia de garanie care este aplicabil pentru o ipotez diferit: a tulburrii de ctre un ter, cnd se impune chemarea n garanie a vnztorului de ctre cumprtorul acionat n justiie de ctre un ter, i care este dilatorie20, iar nu peremtorie. Fiind un mijloc de aprare, aceast excepie este imprescriptibil. Cu toate acestea, vanzatorul pastreaza dreptul de a pune in discutie validitatea vanzarii sau executarea obligatiilor cumparatorului. El poate cere anularea sau constatarea nulitatii vanzarii sau poate introduce o actiune in rezolutiune pentru neexecutarea obligatiilor de catre cumparator, fara ca in aceste cazuri sa fie pusa in discutie obligatia de garantie. Se subnelege c dup vnzare, dac se ivete vreo nenelegere cu privire la determinarea exact a obiectului contractului, vnztorul o poate pune n discuie fr a nclca obligaia de garanie mpotriva eviciunii provenind din propria fapt.Vanazatorul nu poate cere, insa, anularea vanzarii, chiar daca el insusi ar fi fost in eroare, deoarece potrivit art. 954 alin. 2 C. civ. pentru a atrage anularea conveniei, eroarea trebuie s cad asupra persoanei cu care s-a contractat. Mai mult dect att, dac aciunea ar fi admis nseamn c vnzarea este retroactiv desfiinat i astfel cumprtorul nu ar mai putea pretinde executarea obligaiei de garanie mpotriva eviciunii.

Mihaela Tbrc, Excepiile procesuale n procesul civil, ediia a II-a, revzut i adugit, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006; Theodor Mrejeru, Excepii privind instana i procedura de judecat, Editura RAI, Bucureti, p. 81. 18 Excepiile peremptorii tind la respingerea sau anularea cererii ori la stingerea procesului. 19 Excepiile relative privesc nclcarea unor norme dispozitive i pot fi invocate numai de partea interesat i numai ntr-un anumit termen (prima zi de nfiare sau termenul urmtor celui n care s-a svrit neregularitatea). 20 Excepia dilatorie duce n caz de admitere, la declinarea competenei i astfel la amnarea judecii.17

12

Cu alte cuvinte, buna sau reaua credin a vnztorului nu joac nici un rol n declanarea obligaiei, el urmnd a fi inut s repare prejudiciul cauzat prin eviciune de ndat ce cumprtorul a demonstrat c obligaia de a nu face ce-i incumba vnztorului a fost nclcat. Totodat, pentru angajarea rspunderii vnztorului pentru tulburrile provenind din propria fapt nu se cere ndeplinit condiia anterioritii tulburrii n raport cu data ncheierii contractului. Trebuie spus c n materie comercial, garania pentru eviciune dei exist n principiu, are o mai redus aplicare practic, ntruct, pornind de la dispoziiile Codului civil, aceast garanie a fost conceput mai ales pentru bunurile imobile. Vnzarea-cumprarea, avnd ca obiect de cele mai multe ori bunuri mobile, garania rezultnd din exercitarea unui drept de ctre ter nu ajunge s funcioneze, fiind aplicabile dispoziiile art. 1909 Cod civil. Cu toate acestea unele precizri trebuie fcute n legtur cu fondul de comer. Astfel, dac obiectul contractului nu a fost vnzarea fondului de comer, ci doar a unui imobil ntre doi comerciani nu sunt probleme deosebite de semnalat, de vreme ce este generalmente admis c o asemenea operaiune are caracter esenialmente civil21. n principiu, este posibil evingerea cumprtorului i prin deposedarea lui total sau parial ori prin existena unor sarcini nedeclarate ale lucrului. Aceasta pentru c nefiind un lucru corporal, fondul de comer nu se poate dobndi prin invocarea posesiei de bun credin, astfel nct cumprtorul unui fond de comer ce nu aparinea vnztorului poate fi uor evins. Eviciune parial exist dac anumite pri componente ale fondului de comer nu aparin vnztorului, de exemplu, el nu este posesorul licenei pentru un brevet de invenie care a pretins c face parte din fondul de comer22. Consecinele eviciunii totale sau pariale vor fi aceleai prevzute n Codul civil pentru orice vnzare. Astfel, a fost calificat ca un caz tipic n care este operant interdicia vnztorului de a-l tulbura pe cumprtorul fondului de comer n ipoteza n care, dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare, vnztorul continu s exercite acelai comer sau un comer asemntor n zonele n care i desfoar activitatea ntreprinderea cedat, fie direct, fie indirect23. Instrintorul va fi inut de obligaia de a nu face care, prin prisma garaniei, nseamn s nu-i deturneze clientela - element principal al fondului de comer, sufletul fondului de comer, zona n care el a acumulat influen prin activitatea sa anterioar constituind o zon interzis dup O. Cpn Societile comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1991, p. 165. 22 Stanciu D. Crpenaru, Drept comercial romn, ediia a VII-a, revzut i adugit - cu modificrile aduse Legii societilor comerciale nr. 31/1990 prin Ordonana de urgen a Guvernului nr. 82/2007, publicat n M. Of. nr. 446 din 29 iunie 2007, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2007; Ioan Schiau, Curs de drept comercial, Editura Rosetti, Bucureti, 2004; Smaranda Angheni, Magda Volonciu, Camelia Stoica, Drept comercial, Editura Universitar, Bucureti, 2004, p. 390. 23 C. Toader, op. cit., p. 22. 1321

ncheierea contractului. In aceste cazuri sunt aplicabile art. 1337 si urm. C.civ. care reglementeaza raspunderea vanzatorului pentru evictiune. Totusi, aceste restrictii trebuie interpretatea in mod restrictiv, altfel s-ar aduce atingere insasi libertatii comertului. In doctrina s-a exprimat ideea unui sistem mixt potrivit caruia interdictia de a se restabili care apasa pe vanzatorul unui fond de comert nu trebuie expres stipulata, ea fiind subinteleasa. **** pag 24 ct Insa, ea nu trebuie interpretata intr-un mod absolut, de a-I interzice vanzatorului a practica un comert asemanator, ci doar sa-I deturneze clientela fondului cedat.

CONVENTII PRIVITOARE LA GARANTIA FAPTULUI PERSONAL Toate regulile artate, n legtur cu obligaia de garanie pentru eviciune, sunt prevzute de Codul civil i formeaz regimul legal, fiind denumit garanie de drept24. Conform art. 1339 C.civ. vanzatorul raspunde pentru evictiunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al sau, orice conventie contrara fiind nula. Regulile elaborate in materia evictiunii au caracter, in principiu, supletiv, in contractele de vanzare-cumparare fiind des introduse clauze pentru agravarea, dar mai ales, atenuarea garantiei.

CLAUZE LIMITATIVE

Asa cum am aratat, in virtutea art. 1339, orice clauza prin care vanzatorul ar incerca sa-si diminueze raspunderea pentru un fapt personal al sau este nula. Aceste reguli nu sunt ns imperative, ele urmnd s se aplice numai dac prile n-au prevzut nimic n contract cu privire la garania vnztorului pentru eviciune ori dac prile contractului, prin convenia lor, nu au stabilit alte reguli25. n acest sens art. 1338 C. civ. prevede c: prile pot prin convenia s adauge, s micoreze sau s tearg obligaia de garanie. O asemenea garanie, prevzut de pri prin contract, se numete garanie de fapt (convenional). Aadar, prile contractului de vnzarecumprare pot stipula n contract clauze de agravare, micorare sau nlturare a obligaiei de garanie pentru eviciune a vnztorului. C. Hamangiu, I. Rosetti Blnescu. Al. Bicoianu, op. cit., p. 921. Eugeniu Safta Romano, op. cit, p. 52 u urm; Iosif R. Urs, Smaranda Angheni, Drept civil. Contracte civile, op. cit, p. 40. 1424 25

De asemenea, practica judiciara a admis validitatea unei clauze de negarantie cu privirea la un fapt determinat, presupunandu-se faptul ca, cumparatorul si-a asumat riscul. Clauza este valabil, n aceste cazuri, pentru c nu reprezint clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina coninutul i limitele dreptului transmis26. Se impune, insa, ca interpretarea unei clauze limitative sa se faca restrictiv.

Art. 1340 C. civ. prevede c stipulaia prin care vnztorul se descarc de rspunderea pentru eviciune, nu-l scutete de a restitui preul, n caz de eviciune, afar numai dac cumprtorul a cunoscut, la facerea vnzrii, pericolul eviciunii, sau dac a cumprat pe rspunderea sa proprie. Aceasta nseamn c exonerarea de rspundere a vnztorului pentru fapta terului de evingere a cumprtorului nu l poate scuti pe vnztor de a restitui preul, acesta fiind deinut fr just cauz. Dac cumprtorul a cunoscut, la ncheierea contractului, pericolul de eviciune sau a cumprat pe riscul su (contractul avnd n aceste condiii caracter aleatoriu), atunci este posibil exonerarea de rspundere a vnztorului i pentru restituirea preului ncasat de la cumprtor.

Clauze de agravare a rspunderii n ceea ce privete clauzele de agravare a rspunderii vnztorului pentru eviciune, acestea sunt admise, fr nici o restricie. De exemplu, vnztorul se poate angaja la rspunderea pentru eviciune i pentru cauze ulterioare vnzrii, pentru tulburrile de fapt provocate de teri, pentru evenimente fortuite etc. Aceste clauze trebuie ns s fie prevzute n mod expres n contract i s fi clar exprimate, fiind de strict interpretare, ntruct se asum o obligaie. De aceea, n caz de ndoial, se vor aplica regulile privind garania de drept, iar conform art. 1312 orice clauza obscura sau indoioasa se va interpreta in contra vanzatorului. Aceste clauze sunt destul de rar intalnite in practica, contractantii considerand dispozitiile legii destul de constrangatoare, astfel ca se incearca mai mult atenuarea raspunderii, iar nu agravarea ei.

Efectele garaniei faptului personal Garantia datorata de instarinator produce efecte diferite dupa cum evictiunea s-a produs printr-un fapt al vanzatorului sau prin exercitarea de catre acesta a unui drept.26

A se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 88. 15

n situaia n care intervin asemenea fapte personale ale vnztorului, cumprtorul se poate apra prin invocarea excepiei de garanie, conform creia cine trebuie s garanteze pentru eviciune, nu poate s eving 27. Vnztorul nu-l poate evinge pe cumprtor nici direct, nici indirect i nici n urma dobndirii unei noi caliti pe care nu o avea n momentul vnzrii. Prin insusi faptul vanzarii, el a transmis cumparatorului nu doar toate drepturile actuale , dar si pe cele susceptibile a fi dobandite in viitor. *** ct pag 36 Obligaia de garanie pentru eviciune a vnztorului este patrimonial, astfel nct, dup moartea sa, ea se transmite succesorilor si (universali sau cu titlu universal). Excepia de garanie poate fi invocat deci de cumprtor dac adevratul proprietar l motenete pe vnztor i apoi revendic bunul vndut. n acest sens n practica judiciar s-a stabilit28 c n cazul n care autorul a nstrinat cu titlu oneros un bun, succesorul su universal, dac nu a acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar, nu l poate evinge pe cumprtor, ntruct i revine obligaia garantrii pentru eviciune, fiind de principiu c acela care are obligaia garantrii de eviciune nu poate, tot el, s eving pe dobnditorul cu titlu oneros. Dac motenitorul ar fi acceptat succesiunea sub beneficiu de inventar, evitnd confuzia dintre patrimoniul su i cel al autorului su, ar fi putut s-l eving pe cumprtor, ns, n limita activului succesoral i cu bunurile motenite, va rspunde pentru eviciunea cumprtorului. Excepia de garanie nu poate fi opus succesorilor cu titlu particular ai vnztorului, ntruct acetia, dobndind numai un bun special i particular, nu sunt inui de obligaiile autorului lor. Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte proprii vizeaz att tulburarea direct a cumprtorului, ct i eviciunea indirect, realizat prin intermediul unui ter. Astfel, dac vnztorul vinde un lucru de dou ori, la dou persoane diferite i dac al doilea cumprtor i-a transcris titlul de dobndire asupra imobilului sau a intrat cu bun credin n posesia bunului mobil, naintea primului cumprtor, atunci vnztorul va rspunde de eviciune fa de primul cumprtor, cauza eviciunii fiind ulterioar vnzrii i provenind din faptul personal al vnztorului29.

In cazul unei tulburari de fapt din partea vanzatorului, cumparatorul are, in temeiul art. 1076 C.Civ, la indemana o actiune in justitie prin care se sanctioneaza incalcarea obligatiei de a nu face. Cumparatorul poate cere sa se distruga ce s-a facut si poate cere, chiar, a fi autorizat sa distruga el A se vedea D. Alexandresco, op. cit., p. 286 i urm. T.S., col. civ., decizia 903/1960 n ndreptar de practic judiciar, p. 162. 29 A se vedea Fr. Deak, St. Crpenaru, op. cit., p. 55.27 28

16

insusi, cu cheltuiala debitorului. De asemenea, conform art. 1078 C.civ. cumparatorul poate cere si despagubiri, si mai mult, conform art. 1341 si art. 1347 C.civ. poate cere restituirea pretului sau a unei parti din pret.

Garania contra eviciunii rezultnd din fapta unui ter Conform art. 1337 C.civ. vanzatorul este de drept obligat a raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului.

Obligaia de garanie pentru eviciune a vnztorului exist i atunci cnd tulburarea cumprtorului provine din partea unui ter. Pentru a fi antrenat obligaia de garanie pentru eviciune a vnztorului este necesar ndeplinirea cumulativ a trei condiii30: existenta unei tulburari de drept; anterioritatea cauzei evictiunii in raport cu incheierea contractului; cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut de cumprtor. La aceste trei conditii se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie de catre tert impotriva cumparatorului, insa obligaia de garanie contra eviciunii nu este condiionat de aciunea n justiie a terului.

TULBURAREA DE DREPT Nu orice tulburare a linititei folosine a bunului cumprat atrage obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune, ci trebuie s fie vorba despre o tulburare de drept31. Dei art. 1337 C. civ. impune vnztorului s asigure cumprtorului linitita posesiune a lucrului, aceasta nu nseamn c vnztorul rspunde pentru orice tulburare a cumprtorului, care ar interveni ulterior vnzrii. Astfel, pentru simplele tulburri de fapt, care se produc fr ca terul s invoce un drept asupra bunului cumprat, cumprtorul se poate apra singur, prin mijloacele prevzute de lege32. Simpla tulburare de fapt nu are un temei juridic. Pentru ca obligaia de garanie s funcioneze, este necesar ca tulburarea cumprtorului s fie actual, efectiv sau cel puin iminent i nu numai eventual. O simpla posibilitate e unei tulburari nu permite introducerea actiunii in garantie contra vanzatorului, in astfel de situatii Fr. Deak, op. cit., p. 80; Eugeniu Safta Romano, op. cit, p. 51 i urm. Iosif R. Urs, Smaranda Angheni, Drept civil. Contracte civile, op. cit., p. 37 32 De exemplu, dac cumprtorul este tulburat de un ter, care ajunge s ocupe imobilul cumprat de el, cumprtorul se poate apra singur, fie pe calea unei aciuni posesorii, fie pe calea petitorie a cererii n revendicare imobiliar. 1730 31

cumparatorul putandu-se folosi de alte mijloace, precum suspendarea platii pretului. Nu este admisibila chemarea vanzatorului in garantie in ipoteza in care cumparatorul este victima unui furt, a unor degradari sau a unei deturnari de clientela, acesta avand la indemana cai deschise oricarui proprietar. O simpla temere a cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului nu sunt suficiente pentru existenta acestei obligatii. Terul poate invoca fie un drept real (dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, sarcini nedeclarate), fie un drept de crean( un contract de locatiune). Aciunea sa n justiie poate fi o aciune n revendicare, o aciune ipotecar, o aciune confesorie, o aciune posesorie etc. Indiferent de buna sau reaua credin a vnztorului, el va rspunde de obligaia de garanie pentru eviciune (deci este indiferent dac vnztorul a cunoscut sau nu cauza de eviciune)33.

TULBURAREA PRIN INVOCAREA DR DE PROPRIETATE

Daca dreptul exercitat de tert contra cumparatorului are drept consecinta evingerea acestuia, suntem in ipoteza vanzarii lucrului altuia. Problema vanzarii lucrului altuia priveste doar bunurile individual determinate, deoarece bunurile determinate generic pot fi vandute valabil chiar daca nu apartineau vanzatorului la data incheierii contractului. ntr-o asemenea situaie, va trebui s distingem dup cum consimmntul prilor a fost afectat de eroare sau, dimpotriv, contractul s-a ncheiat n cunotin de cauz. n cazul n care prile tiau c bunul vndut nu aparine vnztorului, contractul de vnzare-cumprare este lovit de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit. Deci daca ambele parti au fost de rea-credinta, contractul este nul absolut in virtutea adagiului fraus omnia corrumpit. O mica parte a doctrinei considera contractul valabil, acordul de vointa trebuind interpretat in sensul ca vanzatorul s-a obligat sa procure mai tarziu proprietatea asupra bunului. **** ct pag 50 Corecta este prima solutie: contractul este lovit de nulitate absoluta, nefiind apt sa produca niciun efect. Adevaratul proprietar poate invoca el insusi nulitatea, iar cumparatorul nu se poate folosi de art. 1909 C.civ. Dac ambele pri sau cel puin cumprtorul a fost n eroare, respectiv a considerat c lucrul vndut este proprietatea vnztorului, vnzarea este anulabil pentru eroare asupra calitii eseniale a vnztorului, care a fost considerat proprietar al lucrului. De aici decurg urmatoarele33

T.S., col. civ., decizia 2557/1955 n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1952-1969, p. 59. 18

consecinte: Cumprtorul poate invoca nulitatea relativ a contractului pe cale de aciune, n

cazul n care a pltit preul sau pe cale de excepie, dac preul nu s-a pltit. Vnztorul nu poate cere anularea contractului chiar dac a fost de bun-credin,

ntruct eroarea comis asupra propriei persoane nu poate vicia contractul. Fiind ter fa de contract, adevratul proprietar nu va putea cere anularea acestuia

dect dac este vorba despre un caz de nulitate absolut. n schimb, el poate intenta o aciune n revendicare, n cadrul creia cumprtorul va putea opune adevratului proprietar uzucapiunea sau excepia coninut de art. 1909-1910 C. civ., respectiv poate apela la garantia pentru evictiune impotriva vanzatorului. Daca intre timp adevaratul proprietar ratifica vanzarea sau vanzatorul devine

proprietar al bunului nici cumparatorul nu va mai putea cere anularea contractului.

In doctrina s-a exprimat si opinia conform careia vanzarea lucrului altuia catre un cumparator de buna-credinta nu este anulabila, ci rezolubila conform art. 1020 C.civ. la cererea cumparatorului, pentru neexecutarea obligatiei vanzatorului de a transfera proprietatea. In materie comerciala aceasta solutie este unanim admisa. **** ct pag 52

Este preferabila solutia mentinerii contractului, dar a afectarii sale de conditia rezolutorie, aplicabila contractelor sinalagmatice. De asemenea, este in spiritul apararii circuitului civil sa consideram contractul rezolubil. **** pag 54 ct

Contractul cu privire la vanzarea bunului altuia este inopozabil adevaratului proprietar, deci, el nu isi pierde drepturile. Daca nu a iesit din posesia bunului va opune cu succes drepul sau de proprietate, iar daca bunul nu se afla in posesia sa, are la indemana actiunea in revendicare. Rezulta de aici ca nu este nevoie sa apelam la anularea contractului****ct pag 55 , care oricum nu ii este accesibila adevaratului proprietar.

CAZURI TIPICE 1. BUN AFLAT IN INDIVIZIUNE

n cazul n care unul dintre coindivizari nstrineaz nu doar cota sa parte ideal din drept, ci ntregul bun indiviz, fr acordul celorlali indivizari, nstrinarea nu atrage nulitatea actului de 19

nstrinare, ci supune dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii, a partajului. Asfel, dac bunul care a format obiectul vnzrii a intrat n lotul coindivizarului vnztor, prin efectul declarativ al partajului el devine proprietarul exclusiv asupra bunului, iar vnzarea rmne valabil; dac ns bunul a intrat n lotul altui coindivizar, contractul va fi nul pentru lipsa calitii de proprietar a vnztorului. Cu toate acestea, coindivizarilor nevanzatori nu li se recunoaste dreptul a cere anularea contractului si nici de a intenta actiunea in revendicare.

SUBSECTIUNEA 2 ANTERIORITATEA CAUZEI

Eviciunea, pentru a antrena rspunderea vnztorului, trebuie s aib o cauz anterioar vnzrii. Aceasta nseamn c vnztorul nu poate fi obligat la garania pentru eviciune pentru drepturile nscute n favoarea terului evingtor dup vnzare, ntruct, dup vnzare, cumprtorul este proprietar i suport riscurile lucrului cumprat34. Astfel, vnztorul va rspunde numai pentru mprejurri anterioare vnzrii i care nu au fost cunoscute de cumprtor. Prin excepie, n unele cazuri, vnztorul rspunde pentru eviciunea ce are o cauz ulterioar vnzrii, n cazul n care i este imputabil. n acest sens, dac vnztorul a vndut succesiv acelai bun la dou persoane, el va rspunde fa de primul cumprtor, dac cel de-al doilea a intrat n posesia lucrului cu bun credin (pentru bunurile mobile) sau a transcris primul dreptul de proprietate (pentru bunurile imobile)35. La fel, dac vnztorul dup ncheierea contractului, dar nainte de transcriere, a grevat bunul imobil cu o ipotec, el va rspunde pentru eviciune, datorit comportamentului su imputabil36. Un caz aparte este cel al uzucapiunii ncepute de un ter anterior vnzrii, dar mplinite dup aceast dat. n acest caz, ntruct cauza este posterioar vnzrii i nu este imputabil vnztorului, acesta nu va rspunde pentru eviciune, ntruct cumprtorul, devenit proprietar asupra bunului vndut, putea s nu lase prescripia achizitiv s se mplineasc37. Totui, vnztorul va rspunde pentru eviciune dac termenul uzucapiunii s-a mplinit ntrun interval de timp foarte scurt de la vnzare, astfel nct cumprtorul nu a avut cunotin de uzucapiune u nu a mai avut timpul necesar pentru a o ntrerupe, mplinirea termenului de Radu I. Motica, Florin Moiu op. cit, p. 135 i urm. A se vedea M. B. Cantacuzino, op. cit., p. 641. 36 I. Zinveliu, op. cit., p. 91. 37 Fr. Deak, St. Crpenaru, op. cit., p. 57; D. Chiric, op. cit., p. 74.34

35

20

uzucapiune fiind iminent38. n caz de expropriere pentru cauz de utilitate public, dac aceasta a intervenit anterior vnzrii, vnztorul va rspunde pentru eviciune, fiind vorba despre o cauz anterioar vnzrii. Dac ns exproprierea a intervenit dup ncheierea contractului i transmiterea proprietii, vnztorul nu are obligaia de a garanta cumprtorul pentru eviciune, ntruct cauza este posterioar vnzrii i neimputabil vnztorului.

SUBSECTIUNEA 3 NECUNOASTEREA CAUZEI DE CATRE CUMPARATOR A garanta inseamna a-l asigura pe creditorul acestei obligatii ca av fi protejat in plus fata de dreptul comun. Cumprtorul nu trebuie s cunoasc cauza eviciunii la momentul ncheierii contractului, deoarece ar putea echivala cu o culpa din partea sa. Dac cumprtorul a cunoscut cauza de eviciune i totui a ncheiat contractul, nseamn c el i-a asumat riscul, contractul avnd, n acest caz, un caracter aleatoriu39. Cumparatorul trebuie sa nu contribuie el insusi la rezultatul evictiunii. Sarcina probei privind cunoaterea cauzei eviciunii de ctre cumprtor va reveni vnztorului, iar daca va dovedi acest lucru va fi exonerat de raspundere. Vanzatorul poate administra orice mijloc de proba, inclsuiv martori sau prezumtii.

O discutie speciala trebuie sa existe cu privire la sarcinile nedeclarate. Daca asupra bunului vandut exista sarcini nedeclarate, acestea nu vor afecta decat puterea asupra lucrului, fara sa afecteze dreptul de proprietate transmis prin vanzare. In acest caz, cumparatorul poate actiona de indata ce a descoperit sarcinile, fara sa fie nevoie de o actiune judiciara ca si tulburare.

Desi in Codul civil roman nu este prevazuta aceasta conditie, jurisprudenta si doctrina par sa subordoneze recursul in garantie bunei credinte a cumparatorului, astfel, cel care va cumpara un imobil avand cunostinta ca acest imobil mai fusese vandut altei persoane, fiind de rea-credinta, nu mai poate invoca intaietatea fata de primul cumparator. ***** pag 84]

38 39

D. Alexandresco, op. cit., p. 283; M. Murean, op. cit., p. 87. T.S., s. civ., dec. nr. 1754/1972, n CD, 1972, p. 100 i urm. 21

Potrivit art. 34 Legea 7/ 1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, cuprinsul cartilor funciare se considera in fiolosul acelei persoane care a dobandit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, daca in momentul dobandirii dreptului n-a fost inscrisa in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sua daca nu a cunoscut pe alta cale aceasta inexactitate.

Este vorba, insa, de o prezmutie relativa, ea putand fi rasturnata, de vanzator. Trebuie avut in vedere un nivel obisnuit de cunostine, raportat la un om mediu, diligent. Vanzatorul nu e tinut sa garanteze servitutile prezumate a fi cunoscute de catre cumparator, precum sarcinile aprente sau legale. Totodata, nu este suficienta existenta unei legi care greveaza un imobil de o servitute pentru a creea o aparenta; se cer si anumite circumstante de fapt care ar da nastere indoielii in mintea cumparatorului.

Daca pentru vanzator ar fi existat o obligatie legala precontractuala de informare neexecutarea acesteia ar putea constitui dol prin reticenta. Dolul poate exista si atunci cand, desi nu exista o obligatie de informare, exista o inegalitate de pregatire, de experienta intre cei doi cocontractanti iar o asemenea indatorire s-ar impune.

Vanzatorul va fi exonerat de raspundere in cazul in care cumparatorul a luat singur cunostinta de existenta unei sarcini sau a fost informat chiar de catre vanzator, dar doar daca dobanditorul a declarat expres ca a cumparat pe propria sa raspundere. Daca nu a declarat expres printr-o clauza, faptul ca a cunoscut existenta ipotecii nu poate duce automat la concluzia asumarii riscului.

Publicitatea imobiliara este prevazuta ca o masura de protectie a tertilor si nu ca o modalitate de exonerare a vanzatorului de obligatia de informare asupra situatiei bunului pe care il instraineaza. De aceea, numai cunoasterea efectiva a situatiei juridice a bunului de catre cumparator exonereaza pe vanzator de obligatia de garantie pentru evictiune, nefiind de ajuns o simpla posibilitate, cum este aceea in care sarcina a fost inscrisa in registrele de publicitate imobiliara. Publicitatea imobiliara creeaza o puternica prezmutie in favoarea vanzatorului.

GARANTIA INCIDENTA

22

In acest caz intra in functiune obligatia vanzatorului de a face, atunci cand tulburarea provine de la un tert. Este un mijloc de aparare la indemana cumapratorului prin care ii pretinde vanzatorului sa puna in functiune garantia pe care i-o datoreaza in virtutea contractului. Vanzatorul are si obligatia de a nu face, adica aceea de a nu-l tulbura pe cumparator prin propriul fapt, insa, in acest caz este suficient sa se invoce de catre cumparator exceptia de garantiecine trebuie sa garanteze, nu poate sa evinga.

Avem un proces iniial, cu reclamant i prt i partea care cade n pretenii, pierde procesul i va fi obligat prin hotrre judectoreasc. Aceasta vrea s cheme n proces un ter care e inut de o obligaie de garanie, fie c e garanie legal, fie convenional, stabilit de pri prin contract

Conform art. 60 C. pr. civ.: Partea poate sa cheme in garantie o alta persoana impotriva careia ar putea sa se indrepte, in cazul cand ar cadea in pretentiuni cu o cerere in garantie sau in despagubire. In aceleasi conditii, cel chemat in garantie poate, la randul sau, sa cheme in garantie o alta persoana.

Este vorba de o cerere cu caracter incidental, prin care cumparatorul are la indemana calea procedurala a chemarii in garantie atunci cand este tulburat in exercitiul dreptului sau printr-un drept al unui tert.

Cererea de chemare n garanie e o adevrat cerere de chemare n judecat, spune art 61 alin 1, c cererea va fi fcut n condiiile de form pentru cererea de chem n judecat, ea nu e altceva, numai c reclamantul e partea ce ar putea cdea n pretenii iar prtul e cel ce iniial era un ter. Aceasta format de intervenie forata poate fi folosit de ambele pri n proces. Prtul trebuie s formuleze cererea prin ntmpinare, sau dac ntmpinarea nu e obligatorie, pn la prima zi de nfiare iar reclamantul pn la nchiderea dezbaterilor n faa primei instante. Aceasta deosebire de tratament exista deoarce reclamantul ar fi putut s cheme n judecat de la nceput orice persoan ce i contesta sau nesocotete dreptul, dar s-ar putea ca la prima zi de nfiare, cnd prtul depune ntmpinarea, s afle de necesitatea chemrii n judecat a unui alt ter.

23

Sanciunea nu e decderea, ci judecarea seprt a cererii, cu posibilitatea pentru pri de a conveni c cele dou cereri s fie judecate mpreun, insa convenia poate fi fcut numai n ceea ce privete chemarea n garanie formulat de prt, n cazul reclamantului ar nsemna s se poat face direct n apel, ceea ce nu e posibil. Instanta nu poate dispune din oficiu citarea unei persoane in calitate de chemata in garantie si ca atare hotararea nu poate fi atacata pe acest motiv.

Cel ce a fost chemat n garanie devine parte n proces, cu o poziie independent atta fa de reclamant care a introdus aciunea, ct i fa de cel ce l-a chemat n garanie, care poate fi reclamantul sau prtul; poate face aprri n favoarea celui care l-a chemat, dar i aprri proprii, ncercnd s demonstreze c nu e inut de obligaia de garanie sau despgubire fa de cel ce l-a chemat n judecat. La rndul su, cel chemat n judecat poate chema n garanie o alt pers, dar irul se oprete aici, acela nu ar mai putea chema in garantie o alta persoana.

Un cumparator diligent amenintat cu evictiunea din partea unui tert va depune cererea de chemare in garantie in termenul prevazut de lege, existand numeroase avantaje ale chemarii in garantie pe cale incidenatla : are loc o singura judecata ( economie de timp, de resurse, punerea la adapost a instantelor de pronuntarea unor hotarari contradictorii), simplficandu-se, deci, raporturile, evitandu-se un nou proces si noi cheltuieli.

Obligaia de garanie devine activ, se traduce n fapte, fiindc ar fi posibil ca cel ce e garantat s atepte s se termine procesul i s introduc ulterior o cerere principal, prin care s cear despgubiri dac a fost evins; dac nu l-ar chema n garanie ar risca s piard aciunea principal si s nu fie nici despgubit, deoarece vanzatorul ii poate opune exceptio mali processus, aratand ca avea toate mijloacele s il apere, dar nu l-a chemat n garanie. De aceeas, este important s se formuleze cererea de chemare n garanie si nu s atepti s fii evins.

.

n ce privete judecata cererii de chemare n garanie, potrivit art 17, e de competena instanei care judec cererea principal - fiind o cerere incidentala, prin prorogare, devine de competena instanei ce judecat pe cea principal. n principiu cele dou cereri se judec mpreun, soluia uneia depinde de soluia dat cererii principale. Daca instanta considera ca judecata cererii de chemare in garantie ar intarzia prea mult judecarea cererii principale, poate dispune disjungerea, insa nu poate indruma partea sa introduca o cerere separata. In cazul disjungerii va rmne 24

competena instan sesizat, dar n dosarul nou care are ca obiect cererea de chemare n garanie, se va dispune suspendarea pn la soluionarea cererii principale, pentru a vedea dac cel ce a formulat cererea a czut sau nu n pretenii.

Solutia cererii de chemare in garantie depinde de modul de solutionare a actiunii principale.

Dac cererea de chemare in garantie e fcut de catre prt i se admite cererea principal a reclamantului, prtul a czut n pretenii i, dac e ntemeiat, e admis i cererea de chemare n garanie. Dimpotriv, dac cererea de chemare n judecat a reclamantului a fost respins, prtul nu a czut n pretenii i cererea de chemare n garanie va fi respins c lipsit de obiect sau de interes niciodat, n aceast situaie, chematul n garanie de catre prt nu poate fi obligat direct ctre reclamant, pentru c ntre ei nu exist niciun raport juridic. nti judectorul va admite cererea principal, va admite apoi cererea de chemare n garanie i l oblig pe chematul n garanie fa de prt, nu se poate altfel pentru c ntre reclamant i chematul n garanie nu exist niciun raport juridic. E posibil ca cererea de chemare n garanie s fie formulat de reclamant, el introduce i cererea principal i formuleaz i cererea de chemare n garanie, iar dac se admite cererea principal, nu a czut n pretenii, se va respinge cererea de chemare n garanie. Dac cererea principal se respinge, reclamantul a czut n pretenii, deci va fi admis cererea de chemare n garanie. In cazul in care tertul ar fi insolvabil, cumparatorul ar putea sustine obligarea vanzatorului garant la plata cheltuielilor de judecata, in baza art. 1341 pct. 3 C.civ, dar nu si alte daune-interese.

Cumparatorul are doua optiuni: fie de a formula cerere de chemare in garantie, ramanand in proces, fie de a formula o cerere inaratarea titularului dreptului conform art. 64 C. pr. civ.- Paratul care detine un lucru pentru altul sau care exercita in numele altuia un drept asupra unui lucru va putea arata pe acela in numele caruia detine lucrul sau exercita dreptul, daca a fost chemat in judecata de o persoana care pretinde un drept real asupra lucrului, insa a doua optiune va putea fi folosita doar in cazul in care cumparatorul parat este actionat printr-o cerere de valorificare a unui drept real, nu a unui drept de creanta, deci doar in cadrul actiunilor reala, nu si al actiunilor personale.

n faa instanei se pot ivi mai multe situaii : terul se prezint, recunoate c el e titularul dreptului i reclamantul consimte c

prtul iniial s fie scos din proces si nlocuit cu terul artat c titular 25

terul se prezint, recunoate c e titularul dreptului, dar reclamantul nu consimte ca

prtul iniial s fie nlocuit.

terul se prezint i contesta sustinerile cumparatorului.

terul dei legal citat nu se prezint.

Codul de procedura civila ofer soluii pentru prima ipotez i pentru ultimele dou. In prima ipoteza, conform art. 66 prtul iniial va fi scos din proces i judecata va continua ntre reclamant i cel artat c titular. n ultimele dou ipoteze, terul va rmne n proces c intervenient principal i procesul va continua ntre reclamant, prtul iniial i terul artat c titular. Nu exista reglementare pentru situaia n care terul recunoate i reclamantul nu consimte. n doctrina s-au dat mai multe soluii : ar trebui ca terul s rmn ca intervenient principal i judecata s se fac n contradictoriu sau ca judecata s continue ntre prile iniiale i s se stabileasc la sfrit (dac nu are prtul iniial calitate procesuala pasiv, va fi respins aciunea c introdus mpotriva unei persoane ce nu are calitatea procesuala pasiv). In practica, insa, paratul cuparator amenintat cu evictiunea va prefera sa ramana parte in proces, chiar si cu rol pasiv, pentru a evitat o eventuala frauda intre vanzator si tert.

GARANTIA PRINCIPALA

Daca cumparatorul nu introduce cererea de chemare in garantie in termenul prevazut de lege el are posiblitatea de a pretinde garantie de la vanzator pe calea unei actiuni principale, introduse pe cale separata.

Daca a pierdut procesul cu tertul, preferand sa se apere singur, actiunea sa principala risca sa fie respinsa prin invocarea de catre vanzatorul parat a exceptiei procesului rau condus. Conform Art. 1351 C. civ. - Daca cumparatorul s-a judecat pana la ultima instanta cu evingatorul sau, fara sa cheme in cauza pe vanzator, si a fost condamnat, vanzatorul nu mai raspunde de evictiune, de va proba ca erau mijloace sa castige judecata. Apararea vanzatorului bazata pe aceasta dispozitie legala va fi facila doar in cazul in care este evident ca motivul pierderii procesului de catre cumparator a 26

fost proasta sa aparare. Cumparatorului nu-i va ramane decat o actiune in raspundere impotriva avocatului sau.

Daca apararea cumparatorului a sustinut un punct de vedere solid, dar instanta nu si l-a insusit, in noul proces deschis prin actiunea principala, vanzatorul va trebuie sa aduca argumente puternice, pertinente.

De asemenea, cumparatorul evins de un tert, poate introduce cererea de chemare in garantie impotriva celui cu care a contractat,dar chiar si impotriva vanzatorilor anteriori, impotriva carora are o actiune oblica intemeiata pe art. 974 C.civ, fie o actiune directa intemeiata pe ideea de accesorialitate potrivit careia cumparatorul dobandeste drepturile pe care autorul sau le avea; a doua actiune este mai favorabila in cazul in care vanzatorul intermediar este insolvabil deoarece permite pastrarea intergii indemnizatii, pe cand la actiunea oblica, suma trebuie impartita si cu ceilalti creditori. Actiunea directa impotriva vanzatorilor anteriori poate fi introdusa chiar daca intre cumparator si vanzatorul sau exista o clauza de negarantie, si chiar in cazul in care bunul a fost dobandit cu titlu gratuit.

GARANTIA CONVENTIONALA

Toate regulile privitoare la obligaia de garanie pentru eviciune sunt prevzute de Codul civil i formeaz regimul legal, fiind denumit garanie de drept40. Aceste reguli nu sunt ns imperative, ele urmnd s se aplice numai dac prile n-au prevzut nimic n contract cu privire la garania vnztorului pentru eviciune ori dac prile contractului, prin convenia lor, nu au stabilit alte reguli41. n acest sens art. 1338 C. civ. prevede c: prile pot prin convenia s adauge, s micoreze sau s tearg obligaia de garanie. O asemenea garanie, prevzut de pri prin contract, se numete garanie de fapt (convenional). Aadar, prile contractului de vnzare-cumprare pot stipula n contract clauze de agravare, micorare sau nlturare, cu respectarea anumitor conditii, a obligaiei de garanie pentru eviciune a vnztorului. C. Hamangiu, I. Rosetti Blnescu. Al. Bicoianu, op. cit., p. 921. Eugeniu Safta Romano, op. cit, p. 52 u urm; Iosif R. Urs, Smaranda Angheni, Drept civil. Contracte civile, op. cit, p. 40. 2740 41

Agravarea garantiei nu I se poate impune vanzatorului decat prin clauza expresa si speciala, fiinde de stricta interpretare. Clauza trebuie clar exprimata, nesusceptibila de interpretare, n caz de ndoial, se vor aplica regulile privind garania de drept. Astfel, vanzatorul se poate angaja sa garanteze o evictiune si pentru cauze ulterioare vanzarii, rezultand din faptul printului, pentru alte cazuri fortuite, ori sa garanteze pentru tulburarile de fapt provenind de la terti.

Clauzele de micorare sau nlturare a rspunderii vnztorului pentru eviciune sunt posibile cu dou limitri. Potrivit art. 1339 C. civ. n nici un caz vnztorul nu se poate sustrage de la rspunderea pentru eviciunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al su. Aceasta nseamn c obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte personale (obligaie de a nu face) nu poate fi nlturat sau micorat prin convenia prilor, sub sanciunea nulitii acelei clauze, urmnd s se aplice dispoziiile Codului civil privind garania de drept. n doctrin42 s-a admis posibilitatea exonerrii de rspundere a vnztorului pentru eviciune pentru fapte personale, dac este vorba despre fapte concrete, determinate, svrite anterior ncheierii contractului i cunoscute de cumprtor (constituirea unei servitui, ncheierea unui contract de locaiune sau de arendare etc.). n realitate, clauza este valabil, n aceste cazuri, pentru c nu reprezint clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina coninutul i limitele dreptului transmis43. Art. 1340 C. civ. prevede c stipulaia prin care vnztorul se descarc de rspunderea pentru eviciune, nu-l scutete de a restitui preul, n caz de eviciune, afar numai dac cumprtorul a cunoscut, la facerea vnzrii, pericolul eviciunii, sau dac a cumprat pe rspunderea sa proprie. Aceasta nseamn c exonerarea de rspundere a vnztorului pentru fapta terului de evingere a cumprtorului nu l poate scuti pe vnztor de a restitui preul, acesta fiind deinut fr just cauz. Dar dac cumprtorul a cunoscut, la ncheierea contractului, pericolul de eviciune sau a cumprat pe riscul su (contractul avnd n aceste condiii caracter aleatoriu), atunci este posibil exonerarea de rspundere a vnztorului i pentru restituirea preului ncasat de la cumprtor.

EFECTELE GARANTIEI IN CAZUL EVICTIUNII CONSUMATE

4243

D. Alexandresco, op. cit., p. 325 i urm. A se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 88. 28

Dupa ce evictiunea s-a produs, vanzatorul(sau succesorii sai universali sau cu titlu universal) va fi tinut de obligatia de a da daca cumparatorul pretinde angajarea raspunderii pentru pagubele suferite. Daca exista mai multi vanzatori sau succesori ai aceluias vanzator obligatia va fi divizibila; va fi insa solidara atunci cand evingerea prin confiscarea bunului decurge dintr-o infractiune savarasita de catre unul dintre vanzatori.

Raspunderea vanzatorului pentru prejudiciul suferit de cumparator prin evictiune este independenta de culpa, aceasta din urma influentand doar cuantumul despagubirilor.

Vanzatorul raspunde dupa cum evictiunea produsa a fost totala sau partiala.

Codul civil reglementeaz efectele acestei obligaii n mod distinct pentru eviciunea total - art. 1341 1346 i pentru eviciunea parial - art. 1347 - 1350.

EVICTIUNEA TOTALA

In acest caz efectele sunt asemanatoare rezolutiunii pentru neexecutarea contractului.

Conform Art. 1350 chestiunile de daune-interese ce ar rezulta din neexecutarea vinderii si care nu sunt prevazute aici se vor decide dupa regulile generale ale conventiilor.

Vanzarea este un contract sinalagmatic, deci i se aplica regulile specifice contractelor sinalagmatice, inclusiv rezolutiunea pentru neexecutare. Rezolutiunea nu opereaza nici in cazul acesta de drept, ci este judiciara; ramane la aprecierea instantei daca va pune capat raportului contractual sau este suficient sa acorde daune.

Cumparatorul are interesul sa ceara obligarea la despagubiri ca urmare a garantiei contra evictiunii decat sa invoce nulitatea vanzarii deoarece sistemul de despagubire a cumparatorului evins in totalitate este mai favorabil decat cel care ar rezulta din nulitatea relativa in cazul vanzarii lucrului altuia.

29

Potrivit art. 1341 C. civ. cumparatorul evins are dreptul de a cere de la vanzator: restituirea pretului; fructele, daca este dator a le intoarce proprietarului care l-a evins; spezele instantei deschise de dansul in contra vanzatorului si ale celei deschise de invingator in contra sa; daune interese si spezele contractului de vanzare. Prin urmare, cumparatorul are parte de o despagubire integrala, ca efect al rezolutiunii contrctului.

Vnztorul este obligat s restituie cumprtorului integral preul primit, potrivit art. 1341 pct. 1 C. civ. Avnd n vedere c drepturile cumprtorului legate de lucru se transmit asupra subdobnditorului, vnztorul este obligat s restituie preul primit de la cumprtor, indiferent dac subdobnditorul a primit bunul cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Din textul art. 1342 C. civ. rezult c dac, la data eviciunii, lucrul vndut se afl de o valoare inferioar sau a suferit deteriorri ori prin neglijena cumprtorului, ori prin evenimente independente de cumprtor, vnztorul nu se poate apra de a restitui preul ntreg. Astfel, dac valoarea lucrului vndut s-a micorat ulterior ncheierii contractului i pn la momentul eviciunii, indiferent dac sunt cauze fortuite sau a intervenit neglijena cumprtorului, vnztorul va trebuie s restituie integral preul fixat prin contract i nu valoarea bunului din momentul producerii eviciunii44. Dar dac cumprtorul a tras foloase din stricciunile cauzate lucrului, atunci vnztorul nu va restitui preul integral, ci va avea dreptul de a opri din pre o sum egal cu valoarea foloaselor trase de cumprtor art. 1343 C. civ.

In ipoteza in care actiunea este introdusa de catre un subdobanditor al bunului impotriva vanzatorului solutia este diferita dupa cum transmiterea s-a facut cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Daca este vorba despre un subdobanditor cu titlu gratuit , acesta are dreptul de a pretinde de la vanzatorul autorului sau pretul platit in acel contract. Daca bunul a fost dobandit cu titlu oneros, este de notorietate faptul ca prin contract toate drepturile si accesoriile bunului se transmit subdobanditorului, inseamna ca fiind cesionar inclusiv al actiunii in garantie contra evictiunii, subdobanditorul, indiferent ca este universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, are exact aceleasi drepturi pe care autorul sau le avea, inclusiv dreptul de a obtine pretul pe care acela l-a platit.

Potrivit art. 1341 pct. 2 din C. civ. cumprtorul are dreptul la valoarea fructelor Cumprtorul fiind proprietarul lucrului are dreptul de a face cu lucrul su ceea ce voiete - D. Alexandresco, op. cit., p. 294. 3044

naturale i civile ale bunului, n msura n care cumprtorul a fost obligat s le restituie ctre terul evingtor. Daca bunul nu este frugifer, cumparatorul are dreptul, in orice caz, la dobanda pretului. ntruct, potrivit art. 485 C. civ., posesorul de bun credin dobndete fructele lucrului posedat, este vorba despre fructele percepute de cumprtor dup ce a luat cunotin de drepturile terului asupra lucrului, deci dup ce a devenit de rea-credin. Dar cumprtorul este de reacredin numai fa de terul evingtor, fa de vnztor el rmnnd un cumprtor de buncredin, ceea ce justific dreptul lui la valoarea fructelor restituite terului. Buna-credinta se prezuma, dar intentarea actiunii in justitie impotriva posesorului face sa inceteze buna-credinta. *****pag 100 Textul art. 1341 pct. 2 vizeaza chiar ipoteza in care desi fata de tertul evingator el este privit de la un moment dat ca fiind de rea-credinta, fata de vanzator ramane de buna-credinta si are dreptul, pe langa pret, la valoarea acestor fructe. Este vorba atat de fructele percepute, cat si de cele nepercepute din neglijenta. Daca vanzatorul chemat in garantie declara ca nu are mijloace juridice cu care sa-l apere pe cumparator, declarandu-se de acord cu restituirea pretului si a daunelor, dar cu toate acestea cumparatorul continua singur procesul si il pierde, vanzatorul nu mai poate fi tinut de contravaloarea fructelor. Ar fi injust, pretentia cumparatorului ar aparea ca un abuz de drept.

Pentru acoperirea integrala a prjudiciului suferit cumparatorul are dreptul sa ceara cheltuielile de judecata pe care le-a suportat. Art. 1341 pct. 3 C. civ. prevede c vnztorul trebuie s plteasc cumprtorului cheltuielile de judecat ocazionate de eviciune. Obligaia vnztorului subzist att pentru cheltuielile procesului din care a rezultat eviciunea, ct i pentru eventualul proces n regres dintre cumprtor i vnztor;

De asemenea, vnztorul, potrivit art. 1341 pct. 4 din C. civ., va fi obligat s restituie cumprtorului spezele contractului de vindere, deci cheltuielile contractului, dac aceste cheltuieli s-au suportat de cumprtor la ncheierea contractului. Aceste cheltuieli pot cuprinde taxele de nstrinare i autentificare, taxe de radiere i nmatriculare, onorariu de avocat, onorariu de notar, taxe de intabulare etc.; Tot astfel, potrivit art. 1341 pct. 4 C. civ., cumprtorul, dac este evins, are dreptul de a cere de la vnztor daune-interese, potrivit dreptului comun, ns cu unele reguli speciale n materia vnzrii-cumprrii (art. 1344- 1346 C. civ.). Astfel, potrivit art. 1344 C. civ., vnztorul datoreaz cumprtorului diferena dintre pre i sporul de valoare al bunului, adic diferena dintre preul achiziionrii bunului i valoarea 31

actual a bunului vndut, dac ntre momentul vnzrii i cel al eviciunii s-a creat un asemenea spor de valoare. Acest lucru de datoreaz indiferent dac vnztorul a fost de bun-credin sau de rea-credin i indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare n afara datorrii acestui spor de valoare, potrivit art. 1345 C. civ. vnztorul de buncredin este obligat s restituie cumprtorului cheltuielile necesare i cheltuielile utile. Cheltuielile necesare sunt cheltuielile fcute de cumprtor pentru conservarea lucrului cumprat, iar cele utile sunt cele care sporesc valoarea lucrului. n acest caz, cumprtorul poate solicita restituirea acestor cheltuieli n principal de la terul evingtor, ntruct acestuia i profit i numai n subsidiar de la vnztor45. Dup cum rezult din art. 1346 C. civ.: dac vnztorul a vndut cu rea-credin fondul altuia, el va fi dator s ntoarc cumprtorului toate spezele ce va fi fcut, i cele de simpl plcere. Aceasta nseamn c, n cazul vnztorului de rea-credin, acesta va datora, singur, i cheltuielile voluptuarii (fcute de cumprtor n scop de lux sau de plcere) Totodat, conform art. 1350 C. civ., dac este cazul, n afara acestor reguli speciale, se vor aplica regulile generale n materie de despgubiri pentru daune-interese. Cumparatorul are dreptul de a pretinde, tot cu titlu de despagubire, anumite cheltuieli pe care le-a facut cu bunul pana la momentul evictiunii. Trebuie distins intre cheltuieli necesare conservarii bunului, cheltuieli utile care tind la ameliorarea si sporirea valorii bunului si cheluieli voluptuarii, facute in scop de lux sau placere. Potrivit art. 1345 C.civ. vanzatorul, indiferent de buna sau reaua credinta datoreaza cheltuielile necesare si utile, dar in subsidiar, doar daca ele nu au fost restituite de tertul evingator, caruia ii profita. Potrivit art. 1346 C. civ.: dac vnztorul a vndut cu rea-credin fondul altuia, el va fi dator s ntoarc cumprtorului toate spezele ce va fi fcut, i cele de simpl plcere. Aceasta nseamn c, n cazul vnztorului de rea-credin, acesta va datora, singur, i cheltuielile voluptuarii (fcute de cumprtor n scop de lux sau de plcere) Totodat, conform art. 1350 C. civ., dac este cazul, n afara acestor reguli speciale, se vor aplica regulile generale n materie de despgubiri pentru daune-interese. In concluzie, pretul se restituie intotdeauna, altfel ar fi detinut fara cauza. Ideea de garantie deroga de la principiul echitatii in sensul ca pretul se va restitui integral, indiferent daca valoarea sa a scazut din cauze fortuite sau prin fapta cumparatorului. Daunele interese sunt datorate pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligatiei vanzatorului; acestea vor fi acordate doar in masura dovedirii existentei si cuantumului acestui prejudiciu.45

A se vedea C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit., p. 667. 32

EVICTIUNEA PARTIALA

i n caz de eviciune parial, se deosebesc mai multe aspecte46. Astfel, eviciunea parial const n pierderea de ctre cumprtor a unei cote ideale din dreptul de proprietate , fie a unei parti din lucru , fie restrngerea sau negarea in orcie forma a drepturilor pe care el credea ca le-a dobandit asupra bunului.***pag 105

In ceea ce priveste evictiunea partiala, legea acorda cumparatorului dreptul de a opta intre rezolutiunea vanzarii si mentinerea contractului cu obligarea vanzatorului la despagubiri.

Aa cum rezult din art. 1347 C. civ. dac cumprtorul este evins numai de o parte a lucrului i aceasta are, n privina totului, o aa nsemntate nct cumprtorul n-ar fi cumprat lucrul fr acea parte, el poate strica vnzarea. n acest caz, avnd n vedere c eviciunea parial este att de important nct cumprtorul, dac ar fi avut cunotin, nu ar fi cumprat lucrul, atunci cumprtorul va putea solicita instanei de judecat rezoluiunea contractului47. n cazul n care aciunea cumprtorului n rezoluiunea contractului se va admite, atunci cumprtorul va restitui vnztorului lucrul, n starea n care se afl dup eviciunea parial, iar vnztorul va restitui integral preul i l va despgubi pe cumprtor, la fel ca n cazul eviciunii totale. Codul sugereaza ideea unei erori in care s-a gasit cumparatorul, dar consecinta nu este nulitatea contractului, ci rezolutiunea.

n situaia n care cumprtorul nu obine sau nu solicit rezoluiunea contractului, atunci cumprtorul, potrivit art. 1348 C. civ., are dreptul s primeasc de la vnztor valoarea prii de care a fost evins de la momentul producerii eviciunii, iar nu doar o parte proporional din pre. Aceasta nseamn c vnztorul nu se va putea libera oferind o parte din pre, proporional cu partea evins, indiferent de scderea sau de mrirea lucrului de la momentul vnzrii i pn la eviciune, ci va fi obligat la plata valorii prii evinse la data producerii eviciunii. Vanzatorul ar Iosif R. Urs, Smaranda Angheni, Drept civil. Contracte civile, op. cit, p. 39; Radu I. Motic, Florin Moiu, op. cit, p. 142 i urm. 47 Problema de a se ti dac eviciunea parial este destul de nsemnat pentru a conduce la rezoluiunea vnzrii-cumprrii este o chestiune de fapt, lsat la aprecierea instanei judectoreti, n funcie de probele administrate n cauz. 3346

putea fi tinut si de plata contravalorii fructelor pe care cumparatorul le datoreaza evingatorului, o parte din cheltuielile contractului, precum si cheltuielile de judecata. Conform art. 1350 C. civ., pentru orice alte prejudicii suferite din cauza eviciunii, cumprtorul evins poate solicita vnztorului daune-interese, n condiiile dreptului comun.

Pe de alta parte, daca dupa vanzare valoarea bunului a scazut, pierderea va fi suportata in parte si de catre cumparator, deoarece vanzarea etse mentinuta, iar cumparatorul n-ar putea pretinde o parte proportionala din pret, ci doar repararea exacta a prejudiciului suferit.

PRESCRIPIA CERERII CUMPRTORULUI

De la lege lata, prescripia extinctiv este reglementat ca o instituie juridic de ordine public, destinat ocrotirii unui interes general, adic nlturarea incertitudinii n raporturile juridice i asigurarea stabilitii lor. Acest caracter al instituiei rezult i din aceea c legea prevede, pe de o parte, inadmisibilitatea clauzelor care s-ar abate de la normele ce reglementeaz prescripia extinctiv, deci prile nu pot deroga, prin act juridic, de la normele juridice respective48 (art. 1 alin. final din Decretul nr. 167/1958, potrivit cruia, orice clauz care se abate de la reglementarea legal a prescripiei extinctive este nul)49, iar, pe de alt parte, obligativitatea aplicrii, din oficiu, de ctre organul de jurisdicie a normelor juridice privind prescripia extinctiv (art. 18 din Decretul nr. 167/1958)50. Marian Nicolae, Prescripia extinctiv, Editura Rosetti, Bucureti, 2004; G. Boroi, Drept civil. Partea general, ediia a II-a revizuit i adugit, Editura All Beck, Bucureti, 1999; Aspazia Cojocaru, Drept civil. Partea general, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2000, p. 297 i urm. 49 De exemplu, ar fi lovit de nulitate absolut acea clauz a unui act juridic prin care s-ar prevedea un alt termen de prescripie dect cel stabilit de lege, alte cauze de ntrerupere sau de suspendare a cursului prescripiei dect cele stabilite de lege, prin care s-ar determina momentul de la care ncepe s curg prescripia dup alte reguli dect cele stabilite de dispoziiile legale etc. 50 n sistemul Codului civil instana nu putea aplica prescripia dac cel interesat nu va fi invocat acest mijloc de aprare(art. 1841); totui, debitorul putea opune prescripia n orice moment al judecii de fond, chiar i direct n apel (art. 1842) i, mai mult, prescripia putea fi invocat i de creditorii debitorului, precum i de orice persoan interesat, chiar dac debitorul renunase la prescripie (art. 1843); de asemenea, debitorul nu putea renuna la prescripie mai nainte de mplinirea ei (art. 1838). n considerarea acestor dispoziii legale, prescripia a fost calificat ca o instituie de ordine public i n sistemul Codului civil. 3448

De lege ferenda, n literatura juridic de specialitate51 s-a propus s se revin la soluia prevzut de art. 184152 din Codul civil, n sensul c prescripia s fie aplicat numai cnd partea interesat invoc aceasta, soluie care ar fi cerut i justificat de principiul disponibilitii, aplicabil n dreptul civil. Prescripia extinctiv53 nu este definit in terminis de legea civil, ns, plecnd de la prevederea ce consacr efectul prescripiei extinctive - art. 1 alin. 1 din Decretul nr. 167/1958: dreptul la aciune se stinge prin prescripie dac nu a fost exercitat n termenul prevzut de lege, reiese urmtoarea definiie: ca fiind stingerea dreptului la aciune neexercitat n termenul de prescripie54. Aadar, art. 1 din Decretul nr. 167/1958 determin precis elementele care fixeaz esena noiunii de prescripie extinctiv i anume: dreptul la aciune, pasivitatea titularului dreptului nuntrul termenului stabilit i efectul extinctiv55. Prin urmare, prescripia extinctiv se prezint ca o instituiei juridic cu caracter complex, care grupeaz norme din mai multe ramuri de drept, fiind considerat, ntr-o definiie unanim admis n prezent, ca fiind stingerea dreptului material la aciune, prin neexercitarea acestui drept n termenul stabilit de lege56. n dreptul civil57, normele juridice care consacr prescripia extinctiv se afl n izvoare diverse, dreptul comun fiind asigurat de dispoziiile Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv58. n acest sens, Gh. Beleiu, Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, ediia a VI-a (revzut i adugit de M. Nicolae i P. Truc), Editura "Universul Juridic", Bucureti, 2001, p. 218 i urm.; Mircea Murean, Drept civil. Partea general, Editura CordialLex, Cluj-Napoca, 1996, p. 244. 52 Textul art. 1841 Cod civil statueaz: n materie civil, judectorii nu pot aplica prescripia dac cel interesat nu va fi invocat acest mijloc. 53 Sub aspect terminologic, noiunea de prescripie extinctiv poate fi folosit n dou accepiuni: desemneaz, pe de o parte, instituia de drept civil care are aceast denumire, iar, pe de alt parte, stingerea dreptului de a obine condamnarea prtului. 54 A se vedea Gheorghe Beleiu, Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de editur i pres ansa SRL, Bucureti, 1995, p. 197; J. Mateia, P. Cosmovici, Prescripia extinctiv, Editura tiinific, Bucureti, 1962, p. 13. 55 Petric Truc, op. cit., p. 233 56 J. Mateia, P. Cosmovici, Prescripia extinctiv, Editura tiinific, Bucureti, 1962, p. 13 i urm.; V. D Zltescu, Consideraii n legtur cu instituia prescripiei, n Revista Dreptul nr. 2/1999, p. 15 i urm. 57 Paul Cosmovici, Tratat de drept civil. Partea general, Vol. I, Editura Academiei, Bucureti, 1989, p. 304; Ion Dogaru, Drept civil. Tratat, Vol. I, Editura Europa, Craiova, 1996, p. 321. 58 Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv a fost publicat n Buletinul Oficial nr. 19 din 21 aprilie 1958 i republicat, n temeiul art. IV din Decretul nr. 218 din 1960, n Buletinul Oficial nr. 11 din 15 iulie 1960. 3551

Constituie izvor de drept pentru aceast materie i dispoziiile cuprinse n Codul civil romn Titlul XX din Cartea a III-a, intitulat Despre prescripie dar numai n msura n care nu au fost modificate sau abrogate prin dispoziiile ce constituie dreptul comun. n stadiul actual al reglementrii, normele juridice care formeaz instituia prescripiei extinctive se gsesc i n alte acte normative. Codul civil nu prevede pentru eviciunea consumat special un termen nuntrul cruia cumprtorul poate exercita dreptul su de a fi despgubit. Daca eviciunea este pe cale sa se produc, iar tulburarrea provine de la vnztor sau succesorii lui universali sau cu titlu universal, cumprtorul se poate apra prin invocarea excepiei de garanie, aceasta putnd fi invocat chiar i de succesorii n drepturi ai cumprtorului, orict timp ar fi trecut de la ncheierea contractului. Dac cumprtorul pretinde garanie pe cale principal, aciunea n garanie pentru eviciune se prescrie n termenul general de prescripie (3 ani), aplicabil aciunilor personale patrimoniale. Termenul prescripiei ncepe s curg de la data producerii eviciunii. Pn n acest moment obligaia vnztorului este condiionat i cumprtorul nu poate s acioneze, iar prescripia nu curge mpotriva celui care este mpiedicat s acioneze - contra non valentum agere non currit praescriptio59. n general, prin data eviciunii se nelege atunci cnd hotrrea care a condamnat pe cumprtor a delsa bunul sau o parte din el a rmas definitiv.****pag 110 Pentru ipotezele n care eviciunea exist, dar lipsete o hotrre definitiv de condamnare a cumprtorului, eviciunea se consider consumat la momente diferite, n funcie de cauza invocat.

59

A se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 87. 36