INTRODUCERE

Creditul ipotecar este o noțiune din ce în ce mai întâlnită pe buzele majorității românilor, mai ales a celor tineri. Acesta a devenit principala sursă de finanțare pentru construcția, achiziția, modernizarea sau extinderea unei locuințe. Pentru țările cu o economie în curs de dezvoltare, dezvoltarea pieței imobiliare este o doleanță a noi generații, însă pentru aceasta trebuie să se îmbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de dezvoltare a sistemului financiar bancar.

Creșterea nivelului de trai și îmbunătățirea continuă a patrimoniului locativ are ca efect nevoia de locuințe și de sisteme de creditare moderne și accesibile. În cadrul unei democrații puternice se presupune ca orice om să aibă dreptul la o locuință decentă și ușor de contractat. Dreptul la o proprietate imobiliară fiind unul dintre drepturile fundamentale ale unui cetățean într-o societate modernă.

Pentru lucrarea de licenţă am ales să studiez tema ,, Analiza comparativă a unui credit ipotecar oferit de cinci bănci din România unei persoane fizice”. Domeniul creditelor este un domeniu foarte dinamic şi cuprinzător atât calitativ, cât şi cantitativ, a cărui evoluţie marchează chiar progresul economic, tehnologic şi nu în ultimul rând al omenirii.

O problemă principală pentru majoritatea democrațiilor este reprezentată de modalitatea de finanțare a construcției de locuințe. Pentru a rezolva această problemă se creează o serie de instituții specializate și circuite speciale în acest scop. În România, deși s-a creat cadrul legislativ și infrastructura privind acordarea creditului ipotecar, principalele impedimente pentru populație de a contracta un credit sunt: puterea de cumpărarea a populație care este încă slabă, nivelul ridicat al prețului locuințelor cât și nivelul ridicat al dobânzilor.

Lucrarea este constituită pe trei capitole pornind de la teoretic la practic.În primul capitol am prezentat câteva date generale despre credit, termenii

de specialitate utilizați în acest sector, cât și cateva particularități pe piața creditelor.

În capitolul al doilea am redat câteva date despre apariția și dezvoltarea creditului ipotecar, necesitatea creditului ipotecar, principalele modalități și surse de finanțare în România. Și tot în cadrul celui de-al doilea capitol am prezentat cei mai importanți participanți pe piața creditelor ipotecare în România.

În capitolul al treilea este reprezentată partea practică a lucrării și conține date privind evoluția creditului ipotecar în sistemul bancar, cât și oferit de instituții financiare nebancare din România. Iar, în ultima parte a studiului de caz am selectat primele cinci bănci comerciale din România și am analizat un credit ipotecar oferit de acestea altul decât Prima Casă.

1

CAPITOLUL 1.CREDITUL

Relațiile de credit au apărut pe o anumită treaptă a dezvoltării producției de mărfuri și bunuri de consum, într-o anumită perioadă a evoluției relațiilor de schimb, atunci când, această evoluție a permis trecerea mărfurilor de la vânzător la cumpărător, fără ca în acel moment să aibă loc și un transfer de valoare invers, acesta urmând să se facă ulterior, la un anumit interval de timp.

Creditul este operaţiunea prin care se iau în stăpânire imediată valori,resure,în schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare şi de plată a unei sume suplimentare numita dobândă,sumă ce renumerează pe împrumutător.1

Termenul de credit își are etimologia în latinescul credere= a da cu împrumut, verb care urmat de dativ înseamnă a se încrede, a se bizui. În dezvoltarea sa istorică, creditul a cunoscut mai multe forme care au avut și perioade de existență simultană în viața economică a omenirii. Diferențierea formelor de credit este dată de complexitatea relațiilor ce se stabilesc între parteneri cu ocazia acordării și primirii creditului și ea rezultă din cumularea elementelor constitutive ale creditului.

1.1. Elementele constitutive ale creditului

Pentru evidenţierea funcţiilor şi caracteristicilor creditului, este necesară prezentarea elementelor incluse în relaţiile de credit, astfel:

Participanţii la raportul de credit; Promisiunea de rambursare; Scadenţa; Dobânda ( preţul creditului).

Participanţii la raportul de credit, creditorul şi debitorul sunt numiţi în literatura de specialitate cu termenul ,,subiecte ale raportului de credit”. Analiza participanţilor la raportul de credite evidenţiază marea diversitate a acestora şi dimensiunile ample ale creditării. Dacă se procedează la gruparea în trei categorii principale a creditorilor şi debitorilor, se disting; populaţia, statul, agenţii economici. Agenţii economici deţin o importantă poziţie în rândul creditorilor, în cazul în care obţin rezultate financiare pozitive, pentru care caută cele mai eficiente modalităţi de plasare pe piaţa monetară sau de capital. Disponibilităţile monetare degajate de întreprinderi se constituie în resurse de creditare a activităţilor unităţilor deficitare, fie în mod direct, fie prin intermediul băncilor şi al altor instituţii financiare.

Potenţialul de economisire, implicit de creditare al întreprinderilor poate fi evidenţiat prin analiza disponibilităţilor în depozite la termene şi ale portofoliilor de titluri deţinute la capitalul social al altor agenţi economici şi ca subscriptori la

1 Nicolae Petria,Monedă-Credit,Bănci şi Burse,Editura Alma Mater,Sibiu,2003,p 1232

titlurile emise de stat. Populaţia participă la procesul de creditare în dublă calitate, de creditor şi debitor remarcându-se prin rolul important în asigurarea resurselor de creditare.

Participarea statului în calitate de creditor nu poate fi analizată decât în situaţia înregistrării de excedente bugetare şi a disponibilizării în economie a unor importante sume, dirijate către sistemul asigurărilor şi protecţiei sociale ori alte destinaţii.2

1.2. Garanţiile creditului

În scopul unei ferme gestiuni a fondurilor ce îi sunt încredinţate bancherul îşi întăreşte poziţia sa de creditor prin solicitarea şi obţinerea de garanţii personale şi reale.

Garanţia personală este angajamentul luat de o terţă persoană (girant) de a plăti, în cazul în care debitorul este în incapacitate de plată.Garanţia personală este de două feluri:simplă şi solidară. În cazul garanţiei simple girantul răspunde numai pentru partea sa, putând cere executarea primordială a debitorului. În cazul garanţiei solidare girantul poate fi tras la răspundere pentru a plăti concomitent sau înaintea debitorului dacă este mai solvabil decat acesta. Garanţii personale sunt cauţiunea şi girul.

Garanţii reale cuprind reţinerea,gajul,ipoteca şi privilegiul. Dreptul de reţinere asigură creditorului posibilitatea de a reţine un bun

corporal,proprietatea debitorului,atât timp cât el n-a fost achitat integral cu respectarea unor condiţii ca:bunul corporal deţinut să aibă legătură cu creanţa iar creanţa să fie certă,lichidă şi exigibilă.

Gajarea este actul print care debitorul remite creditorului un bun în garanţia creditului,gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fără deposedare.

Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui imobil, fără deposedare şi cu publicitate. Publicitatea se asigură prin înscrierea gajurilor, a cesiunilor de creanţă, cauţiunilor la arhiva electronică, iar a ipotecii la ,,cartea funduară,,.

Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori, de a avea prioritate în a fi plătiţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau asupra totalităţii patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de dreptul de preferinţă şi de dreptul de urmărire.

Executarea garanţiilor prespune pentru creditor eforturi şi cheltuieli suplimentare şi implică imobilizări îndelungate ale fondurilor, deturnând pe creditor de la preocupările sale obişnuite, ceea ce-i poate aduce prejudicii nerecuperate pe calea executării garanţiilor.3

1.3. Tipuri de credit

Creditele sunt de mai multe feluri şi ele se clasfică având în vedere mai 2 Cezar Basno,Dardac Nicolae-Monedă,Credit,Bănci,EDP,1996,p 1263 Nicolae Petria,Monedă-Credit Bănci şi Burse,Editura Alma Mater,Sibiu,2003,p 127

3

multe criterii care să le caracterizeze, să le afirme interdependenţele şi prin aceasta să le diferenţieze.

Prima formă de credit practicată a fost creditul juvenil care presupunea o formă de întrajutorare între indivizi sau grupuri de indivizi aflaţi unul în vecinătatea celuilalt.

Un alt tip de credit este creditul cămătăresc care se caracterizează printr-odobândă foarte mare la acordarea creditului.

1. După natura economică şi participanţii la relaţia de creditare se remarcă:- creditul comercial- creditul bancar- creditul obligatar- creditul de consum- creditul ipotecar

2. După calitatea debitorului se delimitează: - creditul acordat persoanelor fizice - creditul acordat persoanelor juridice3. După calitatea debitorului şi a creditorului se disting: - creditul privat - creditul public4. După scopul acordării creditului: - credite de producţie - credite de circulaţie - credite de consum5. După natura garanţiilor: - credite reale - credite personale6. După întinderea drepturilor creditorului: - credite denunţabile - credite nedenunţabile - credite legale7. După modul de stingere al obligaţiilor de plată: - credite amortizabile - credite neamortizabile8. După termenul la care trebuie rambursat creditul: - credite pe termen scurt, mai puţin de 1 an; - credite pe termen mijlociu, de la 1 an la 5 ani; - credite pe termen lung, de la 5 la 25,30,50 ani.4

Creditul comercial este creditul pe care şi-l acordă întreprinzătorii la vânzarea mărfurilor sub forma amânării plăţii.Această formă de credit se manifestă nu numai în relaţiile de vânzare-cumpărare dintre întreprinzătorii productivi şi cei din comerţ, ci şi direct în cadrul fiecărei categorii de întreprinzători.Creditul comercial cuprinde creditul de vânzător şi creditul de cumpărător.

4 Monedă şi credit - Modul 1 Prof.univ.dr.Nicolae DARDAC, Conf.univ.dr.Teodora VASCU, .4

Creditul de vânzător are ca obiect vânzarea mărfurilor cu plată amânată, iar creditul de cumpărător se identifică cu plăţile în avans.

Creditul bancar, spre deosebire de creditul comercial este un credit sub formă bănească acordat de bănci întreprinzătorilor. În cazul creditului bancar numai unul dintre participanţi este agent nefinanciar,producătorul,celălalt participant fiind banca,adică un agent financiar.Banca apare în ipostaza de deţinător al sumei împrumutate.

Între creditul bancar şi creditul comercial există o legătură organică, deoarece deseori creditul comercial se poate transforma în credit bancar sau creditul bancar poate constitui un bun suport pentru un credit comercial.

Modalităţile tehnice de creditare a activităţii curente a agenţilor economici sunt multiple:creditele de trezorerie,linia de credit simplă,linia de credit confirmată,linia de credit revolving,creditele cu destinaţie specială etc.

Creditele de trezorerie sunt credite pentru acoperirea unor goluri de casă, indiferent de cauza care determină aceste goluri. Ele sunt credite fără destinaţie prestabilită, aşa numitele credite nonafectate. Creditele de trezorerie se caracterizează printr-o mare operativitate.

Linia de credit simplă defineşte limita maximă a creditului ce se acceptă a se acorda într-un cadru general prestabilit.

Linia de credit confirmată beneficiază de o consemnare într-un document scris, convenit de bancă.

Linia de credit revolving pune în evidenţă un mecanism de creditare cu auto-încărcare pe măsură ce creditele anterioare au fost rambursate, fără a mai fi necesară producerea expresă de documente care să ateste necesitatea reînnoirii creditului.

În prezent oferta de credite a băncilor comerciale este foarte diversificată din care amintim:

- Credit global de exploatare;- Linii de credit în lei şi în valută;- Credit pentru finanţarea cheltuielilor şi stocurilor temporare;- Credit pentru finanţarea cheltuielilor şi stocurilor sezoniere;- Credite de scont;- Credit pe cecuri remise spre încasare;- Credit pe ordine de plată;- Credit pe descoperit de cont (overdraft);- Credit pentru operaţiuni de leasing;- Credit de forfetare;- Credit pentru cumpărarea de acţiuni;- Credit pentru prefinanţarea exporturilor;5

Creditul de consum constă în vânzarea cu plata în rate a unor bunuri de consum personal de valori mari şi folosinţă îndelungată.Obiect al vânzării cu plata în rate sunt mobila, articole de uz casnic, autoturismele etc.Între creditul de

5 Vasile Turliuc,Monedă şi credit,Editura Universităţii Alexandru Ioan Cuza,Iaşi,2008,p 163-1655

consum şi creditul bancar se manifestă raporturi de determinare. Adesea pentru a dezvolta vânzarea de mărfuri cu plata în rate, comercianţii recurg la credit bancar.

Creditul obligatar este o formă de credit cu existenţă seculară şi se referă la relaţiile de credit în care partenerii sunt instituţiile statale sau întreprinderile economice în calitate de debitori, care emit obligaţiunile în această calitate, pe de o parte şi creditorii, subscriitori şi deţinători ai acestor obligaţiuni, care-şi angajează astfel resursele în vederea obţinerii unui venit sigur sub formă principală de dobânzi, pe de altă parte.6

Obligaţiunea este înscrisul care consemnează raportul de credit şi forma prin care în principal se desfăşoară. Obligaţiunea este un titlu de credit care reprezintă o creanţă financiară pe care deţinătorul o are asupra emitentului.

O mare parte a obligaţiunilor sunt emise de stat, fie către Tezaur ( Ministerul Finanţelor), fie de instituţii locale ( primării, prefecturi etc.) .

Specificul acestor raporturi în economia de piaţă, este faptul ca ele se angajează primordial în sfera publică, respectiv este deschis tuturor doritorilor de a investi. Pe de o parte, subscrierile au caracter public, ele fiind, de regulă, precedate de campanii publicitare susţinute. Pe de altă parte, subscrierea încheiată, obligaţiile fac obiectul negocierii la bursa de valori. Ele sunt solicitate la achiziţie de către investitori şi oferite de deţinători care au nevoie de lichidităţi, prin natura lor şi a condiţiilor de piaţă, obligaţiunile reprezentând unul din activele financiare uşor lichidabile.7

Creditul ipotecarÎn practică există puţini oameni care pot să-şi realizeze o construcţie

imobiliară, o nouă casă plătind cu banii jos, cash. Aproape toţi cei care cumpără o casă trebuie să împrumute pentru a o plăti. De aceea creditul destinat activităţii imobiliare prezintă una din cele mai importante categorii de credit din sistemul naţional în economia de piaţă, economie care cultivă şi dezvoltă, sprijină şi susţine, proprietatea individuală.În SUA, din totalul creditelor acordate de băncile comerciale, cca 1900 mld $,cca 31% îl reprezintă creditul ipotecar.

Creditul ipotecar este un credit colateralizat cu proprietăţi reale, case sau pământ şi presupune o convenţie între creditor şi împrumutat în care se prevede în general:

- Proprietatea ce serveşte ca garanţie a creditului;- Condiţiile de renumerare şi scadenţele de rambursare;- Penalităţile în caz de rambursare anticipată, parţială sau completă a

Împrumutului;- Circumstanţele în care prin nerespectarea condiţiilor de împrumut,

debitorul poate pierde proprietatea.Principalul tip de împrumut pe ipotecă comportă o sumă de rambursare şi o

rată a dobânzii fixă. Rambursările periodice sunt prevăzute pe întreaga perioadă şi fiecare rambursare cuprinde deopotrivă dobânda şi suma cu care se reduce datoria în curs.6 Nicolae Petria,Monedă-Credit Bănci şi Burse,Editura Alma Mater,Sibiu,2003,p 1357 Cezar Basno, Nicolae Dardac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banca”,Ed didactica,R.A,Buc. – 1997 pag136

6

În ultima perioadă s-au dezvoltat şi alte tipuri de credite ipotecare cum sunt:- Împrumutul pe ipotecă cu dobânzi variabile operează cu un nivel al

dobânzii stabilit în funcţie de evoluţia pieţei financiare.- Împrumuturi pe ipotecă cu rambursare progresivă constă în aceea că

prevede pentru început reduceri între 9 si 9,5% faţă de rambursările constante;- Împrumutul pe ipotecă inversat, purtător de anuităţi urmăreşte să

valorifice capitalul imobilizat în proprietăţi fără a renunţa la dreptul de proprietate şi la uzufruct.8

Creditul ipotecar inversat, purtător de anuităţi urmăreşte să valorificecapitalul imobilizat în locuinţe proprietate, fără a renunţa la dreptul de proprietate şi la uzufruct.

Dimensiunile deosebite ale creditului ipotecar în toate ţările dezvoltate implică o mobilizare vastă de resurse, de regulă capitalurile disponibile pe termen lung.

Deoarece creditul ipotecar are un rol deosebit în expansiunea şi propăşirea proprietăţii, sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate ţările pe multiple planuri: supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei, etc.

1.4. Funcţiile şi rolul creditului

Principalele funcţii ale creditului sunt:a. Funcţia de mobilizare a disponibilităţilor băneşti şi de redistribuire a

acestorab. Funcţia de emisiunec. Funcţia de reflectare şi stimulare a eficienţei activităţii agenţilor

economiciFuncţia de mobilizare a disponibilităţilor băneşti şi de redistribuire a

acestora, se manifestă prin acea că disponibilităţile băneşti latente în activitatea agenţilor economici, instituţiilor populaţiei, surplusul de astfel de disponibilităţi sunt concentrate de bănci şi alte instituţii financiare şi de credit şi redistribuite ulterior celor care au nevoie temporară pe termen mediu sau lung, sub forma unui tip sau altuia de credit.

Funcţia de emisiune este folosită pentru a realiza noi mijloace de plată în economie,se realizează sporirea masei monetare.

Funcţia de reflectare şi stimulare a eficienţei activităţii agenţilor economici. Cu cât eficienţa economică a unei activităţi date este mai ridicată, celelalte condiţii fiind constante, cu atat necesarul de fonduri este mai redus. Gradul si nivelul eficienţei economice se concretizează în mărimea fondurilor totale necesare, însă în mod accentuat în situaţia creditelor, întrucât acestea intervin ca resurse marginale de completare.

Creditul prin funcţiile pe care le realizează, induce în economie o serie de efecte favorabile cum sunt:

- Sporirea capacităţii productive şi comerciale a agenţilor economici prin

8 Vasile Turliuc,Monedă şi credit,Editura Universităţii Alexandru Ioan Cuza,Iaşi,2008,p 1687

redistribuirea capitalurilor- Concentrarea capitalului prin mobilizarea disponibilităţilor latente;- Reducerea cheltuielilor pe care le generează circulaţia masei monetare;- Dimensionarea şi adaptarea masei de bani în circulaţie la necesarul

economiei;9

1.5 Riscurile bancare

În activitatea pe care o desfăşoară, în special în legătură cu angajarea resurselor băncile comerciale se confruntă cu o serie de factori de risc, cum ar fi:

- Riscul pierderii de capital sau al insolvabilităţii;- Riscul imobilizării sau lipsei de lichidităţi;- Riscul modificării dobânzilor pentru resursele mobilizate;- Riscul eroziunii capitalului prin inflaţie;- Riscul repatrierii capitalului în condiţiile creditării externe ( riscul de

ţară, riscul valutar) etc.Dintre factorii de risc menţionaţi mai sus, în mod deosebit trebuie avute în

vedere riscul insolvabilităţii şi riscul lipsei de lichidităţi, ca riscuri majore în procesul creditării.

Riscul insolvabilităţii se manifestă cel mai adesea, în condiţiile nerespectării de către clienţii băncii a contractelor de credit în ceea ce priveşte rambursarea datoriilor la scadenţă, şi are ca efect fie o pierdere definitivă de capital, fie o recuperare parţială şi întârziată, în urma acţionării juridice a debitorilor. Riscul insolvabilităţii este direct proporţional cu masa creditelor acordate şi rata dobânzii şi invers proporţional cu oferta de credite.

Creşterea ratei dobânzii duce, de asemenea, la o sporire a cazurilor de insolvabilitate a clienţilor băncii, deoarece dobânzile majorează obligaţiile beneficiarului de credite şi, cu atât mai mult, clienţii cu un grad mai mare de insolvabilitate au un regim de credit penalizator, cu dobândă majorată. Pe de altă parte, un risc majorat al insolvabilităţii determină o ofertă de credite redusă. Fiecare bancă promovează o anumită strategie de reţinere în creditare, luând o serie de măsuri de siguranţă.

Ca o remarcă pentru băncile comerciale din ţara noastră, în prezent, se observă că acestea se angajează într-o foarte mică măsură în creditarea nevoilor de investiţii care, în mod firesc, vizează activitatea viitoare. De asemenea, băncile româneşti sunt excesiv de prudente în legătură cu riscul insolvabilităţii şi preferă acele categorii de credite care prin natura lor au asigurate garanţii reale.

Riscul lipsei de lichidităţi.Băncile sunt preocupate pe de o parte de a avea o lichiditate permanentă, iar

pe de altă parte doresc o minimizare a costurilor.Lichiditatea înseamnă pentru bănci posibilitatea de a asigura în orice

moment efectuarea plăţilor cerute de creditorii lor. Aceasta înseamnă a face atât

9 Nicolae Petria,Monedă-Credit Bănci şi Burse,Editura Alma Mater,Sibiu,2003,p 1438

plăţi directe către clienţi, în numerar, cât şi plăţi solicitate de titularii de cont în favoarea altora, fie că au conturi deschise la aceeaşi bancă sau la alte bănci.

Orice bancă deţine fluxuri de monedă centrală în mod automat, ca efect al serviciilor bancare efectuate de către clienţi, din următoarele operaţiuni;

- operaţiuni de depunere de numerar făcute de clienţi în conturile lor;- prin cedarea către alte bănci sau organisme specializate a deţinerilor de

valută în conturile sale.- Prin soldul favorabil care rezultă în urma compensării decontărilor

interbancare, atunci când soldul încasărilor de la alte bănci pentru clienţii proprii este mai mare decât cel al plăţilor.

Toate aceste cazuri constituie premise favorabile pentru asigurarea lichidităţii bancare.

Atunci când o bancă nu poate să-şi asigure în mod curent starea de lichiditate, ca urmare a faptului că relaţiile sale cu clienţii nu generează o creştere a resurselor, atunci ea va trebui să apeleze la recreditare, adresându-se băncii de emisiune sau angajând credite pe piaţa interbancară.10

Riscul de dobândă- reprezintă riscul de depreciere a rezultatelor băncii în urma variaţiei ratelor dobânzii. Acesta este un risc important în activitatea bancară, întrucât veniturile şi cheltuielile sunt în marea lor majoritate rezultatul unor dobânzi încasate sau plătite de către bancă. Pentru a se proteja de posibilele pierderi, băncile utilizează rate de dobândă variabile şi urmăresc o echilibrare a activului bilanţier cu pasivul în ceea ce priveşte rata de dobândă.

Riscul valutar se defineşte ca posibilitatea de a înregistra pierderi în urma variaţiei cursului de schimb. Acest risc există numai atunci când banca efectuează operaţiuni şi în monedă străină. Aprecierea riscului valutar se face cu ajutorul a doi indicatori :

- Poziţia valutară se determină comparând activele şi pasivele exprimate în monedă străină şi se calculează pentru fiecare monedă în parte. Spunem că poziţia valutară este scurtă dacă pasivele în valută sunt mai mari decât activele în valută, iar în situaţia inversă poziţia valutară este lungă .

- Poziţia valutară globală se defineşte ca fiind soldul net într-o monedă de referinţă al creanţelor în devize faţă de pasivele în devize.

Riscul de ţară reprezintă probabilitatea de a înregistra pierderi dintr-o relaţie cu un partener străin, datorită unor evenimente ce depind, total sau parţial, de controlul guvernului străin. Aceste evenimente sunt legate, în general, de factori politici (război, revendicări teritoriale), factori sociali ( revolte cu caracter etnic sau religios) sau factori de natură economică ( aplicarea unei politici economice eronate sau dezavantajoase).

CAPITOLUL 2 APARIŢIA ŞI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR ÎN ROMÂNIA

10 Vasile Cocriş ,, Managementul bancar&analiza de risc în activitatea de creditare”, Editura Universităţii Alexandru Ioan Cuza, Iaşi, 2009, p. 85

9

2.1Necesitatea creditului ipotecar în România

În România, datorită ofertei de locuinţe care este insuficientă în comparaţie cu cererea de locuinţe, se poate remarca o lipsă de locuinţe, în special de locuinţe cu confort ridicat.11

Caracteristica esenţială a locuirii în România este reprezentată de situaţia proprietăţii asupra imobilelor. Doar 4-5% din populaţie locuieşte în chirie, acestora adăugându-se aproximativ 3-4% care locuiesc în locuinţele unor rude sau prieteni fără a plăti chirie, în rest majoritatea populaţiei posedă o locuinţă. În ciuda acestui aspect, în ceea ce priveşte mărimea locuinţelor, ca suprafaţă locuibilă este cea mai mică din Europa, altfel spus spaţiul ce revine unei persoane este foarte redus.

În prezent, se constată că sub aspectul condițiilor de locuit în țara noastră există un mare deficit. Această situație este determinată atât de scăderea de producției de după anul 1989, cât și de reducerea stocului public de locuințe12, ca urmare a vânzării acestora către chiriași după 1990, prezentând limitări importante pentru accesul la o locuință a unor importante categorii de oameni: tineri căsătoriți, persoane cu venituri mici, șomeri etc.

Dinamica de construire de locuinţe noi în România, în funcţie de sursa de finanţare, în perioada 2004-2009 a fost următoarea:13

Grafic 2.1 Sursa de finanțare locuințe noi în România

Aşadar se impune construcţia de noi locuinţe pentru a rezolva această problemă a spaţiului prea mic pe locuitor. Dacă înainte de 1990, 90% din fondurile pentru construcţia de noi unităţi locative, proveneau de la stat s-a ajuns în perioada următoare ca fondurile provenite de la stat să ajungă la aproximativ 7%. Pentru a remedia situaţia s-au elaborat patru programe principale:

finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, în condiţiile

11 Gheorghe Manolescu, Bănci și Credit, Editura Fundației România de Mâine, București, 2006, p 40012 Locuința, este construcția, formată din una sau mai multe camere de locuit situate la același nivel al clădirii sau la niveluri diferite, prevăzută, în general, cu alte spații de deservire, independentă din punct de vedere funcțional, având intrarea separată, din casa scării, curte sau stradă și care a fost construită,transformată sau amenajată în scopul de a fi folosită, în principiu, de o singură gospodărie 13 http://www.insse.ro/cms/files/Anuar%20statistic/05/05%20Locuinte%20si%20utilitati%20publice_ro.pdf

10

prevederilor Ordonanţei Guvernului nr.19/1994. construirea de locuinţe sociale destinate unor familii şi persoane cu venituri

modeste, în condiţiile Legii nr.114/1996; construirea de locuinţe pentru tineri destinate închirierii, program derulat

prin Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei, prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe;

construirea de locuinţe în proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul fiind implementat de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

Având în vedere necesitatea vizibilă de locuinţe în România şi faptul că, condiţiile macroeconomice sunt încă nefavorabile, autorităţile competente guvernul şi sistemul bancar trebuie să-şi concentreze eforturile în scăderea ratelor dobânzii la creditele ipotecare prin:

încurajarea concurenţei între cât mai mulţi împrumutători şi produse ipotecare;

utilizarea pe scară largă a creditelor consolidate în altă valută (USD,EURO) cu opţiune de conversie;

crearea şi sprijinirea băncilor de credit ipotecar şi reglementarea obligaţiunilor ipotecare în concordanţă cu cerinţele Uniunii Europene;

Necesitatea creditului ipotecar în România se află în strânsă legătură cu nevoia dezvoltării sectorului locativ care va duce la satisfacerea cererii de locuinţă a cetăţenilor români, având ca aport o serie de beneficii economico-sociale: creşterea locurilor de muncă, dezvoltarea pieţei imobiliare, realocarea mai eficientă a resurselor.

2.2 Modalități de finanțare a locuințelor

Un sistem modern de finanţare a locuinţelor trebuie să prezinte o serie de trăsături14:

eficienţă: diferenţa dintre costul resurselor atrase şi cel al creditelor acordate trebuie să fie cât mai mică;

diversitate a produselor ipotecare oferite, accesibilitate.

Sistemele de finanţare a locuinţelor se împart în două categorii: sisteme bazate pe depozite bancare; sisteme care atrag resurse de pe piaţa de capital.

Astfel, din categoria sistemelor bazate pe depozite bancare amintim: modelul băncilor comerciale ( finanţarea creditelor pe baza depozitelor bancare) şi modelul contractelor de economisire şi creditare în sistem colectiv (prin băncile specializate, respectiv băncile de economisire şi creditare în domeniul locativ15).

Sistemele care atrag resurse de pe piaţa de capital: reprezintă un mod de utilizare a lichidităţii cu condiţia ca aceste credite pe termen lung să nu aibă un aport mic din activele băncilor. Dintre aceste sisteme amintim următoarele:

14 Gheorghe Manolescu, Bănci și Credit, Editura Fundației România de Mâine, București, 2006, p 40215 În România, la momentul actual activează 2 astfel de instituţii respectiv: BCR Banca pentru Locuinţe şi Raiffesisen Banca pentru Locuinţe.

11

Modelul băncilor specializate de credit ipotecar: împrumutători specializaţi de portofoliu care se finanţează prin intermediul emisiunilor de obligaţiuni;

Modelul pieţei secundare: instituţii de rang secund care creditează împrumutătorii primari sau cumpără credite de la aceştia.

Instituţiile financiare pot juca un rol foarte important pe piaţa finanţării locuinţelor. Aceste instituţii pot fi: specializate sau nespecializate.

Băncile de credit ipotecar sunt cele mai răspândite şi mai cunoscute instituţii specializate din Europa. Dacă la început activitatea lor era finanţată doar de depozitele constituite de populaţie, în prezent fondurile sunt furnizate cu precădere de piaţa de capital cu ajutorul emisiunii de obligaţiuni ipotecare.

Avantajele rezultate din finanţarea construcţiilor de locuinţe prin intermediul băncilor de credit ipotecar :

- Oferă încredere ridicată investitorilor;- Marketing şi management al riscurilor mai eficiente; - Obligaţiunile ipotecare au un grad de risc mai mic pentru investitori;- Reglementare şi supraveghere strictă;Dezavantajele rezultate din finanţarea locuinţelor prin intermediul băncilor

de credit ipotecar sunt :- Necesitatea creării unui nou cadru legislativ;- Diversificarea redusă a portofoliului de plasament.

2.3 Surse de finanțare a locuințelor

În general, sursele de finanțare sunt:

Băncile : bănci comerciale : bănci cu caracter universal care îşi stabilesc ca obiect

principal de activitate creditarea în domeniul ipotecar, dar ele trebuie să rămână în primul rând bănci cu caracter universal, adică să furnizeze gama de produse şi servicii specifice acestora;

bănci/case de economii pentru economisire şi creditare : acordă credite pe termen lung clienţilor pentru dobândirea de către aceştia a unor valori imobiliare, dar cu condiţia ca ei să economisească la banca respectivă o anumită sumă de bani pe baza şi în completarea căreia se va acorda creditul, care va fi cu dobândă fixă; aceste instituţii funcţionează în baza Legii nr. 541/2002.

Agenţia Naţională pentru Locuinţe : este o instituţie de interes public cupersonalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanţare în domeniul construcţiei de locuinţe, având autonomie financiară, funcţionând sub autoritatea Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei; obiectivele A.N.L. sunt :

Realizarea unor montaje financiare; Atragerea şi administrarea resurselor financiare pentru construirea,

cumpărarea, reabilitarea, consolidarea şi extinderea unor locuinţe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere;

Realizarea de construcţii de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, pe

12

baza proiectelor aprobate de Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei;

Dobândirea de terenuri destinate construirii de locuinţe; Realizarea investiţiilor privind construcţia de locuinţe sau intervenţii la

construcţiile existente16. Casa de Economii şi Consemnaţiuni : în baza Legii locuinţei nr.114/1996

CEC a fost împuternicită să acorde persoanelor fizice credite cu dobânzi subvenţionate de la bugetul de stat pe 20 de ani în vederea cumpărării, construirii, consolidării, reparării sau modernizării de locuinţe proprietate personală.

Fonduri ipotecare : conform Regulamentului nr.2/2000 de aplicare a Legiinr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare fondurile ipotecare se constituie ca fonduri închise, pe baza unui contract de societate civilă particulară sau societate comercială, printr-un număr de minimum 5 membri fondatori, persoane fizice şi/sau juridice, române şi/sau străine, cu respectarea regimului lor juridic privind capacitatea lor juridică; fondurile ipotecare au ca obiect exclusiv de activitate achiziţia de creanţe ipotecare şi privilegiate de la instituţiile autorizate, finanţarea, pe baza garanţiilor ipotecare, a construcţiilor imobiliare şi emiterea de titluri de valoare, în baza portofoliului de creanţe ipotecare deţinut.

Societăţi de credit ipotecar : societăţi financiare care se constituie ca societăţi comerciale pe acţiuni şi se organizează şi funcţionează potrivit OUG nr. 200 din 18 decembrie 2002 privind societăţile de credit ipotecar; obiectul de activitate al societăţilor de credit ipotecar constă în activitatea de creditare de tip ipotecar şi activităţile conexe incluzând : administrarea de portofolii de credite ipotecare, executarea sau valorificarea creanţelor ipotecare ori privilegiate etc.

Alte instituţii financiare abilitate prin lege.

2.4 Beneficiarii creditului ipotecar

o Persoane fizice care îndeplinesc următoarele condiţii: au cetăţenia română şi domiciliul în România sunt majore; realizează venit permanent de cel puţin 2 ani; fac dovada deţinerii garanţiei solicitate de bancă; nu au datorii neachitate către bancă în momentul contractării creditului; la data scadenţei creditului vor avea vârsta de 65 de ani la bărbaţi, respectiv

60 de ani la femei;o şi fac parte din una din următoarele categorii : salariat cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată (cu vechime de

minimum 2 ani); salariat cu contract de muncă pe perioadă determinată al unor companii

multinaţionale, ambasade, organizaţii sau instituţii internaţionale prezente în România care nu încheie contracte de muncă pe perioadă nedeterminată;

16 Legea nr.152 din 15 iulie 1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe13

liber profesionist ( avocat, notar, medic ); om de afaceri care are una sau mai multe companii la care este acţionar şi de

unde încasează dividende17. persoane juridice române care au ca obiect de activitate construirea,

reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industrială sau comercială;

persoanele juridice române care doresc să construiască locuinţe de serviciusau de intervenţie pentru salariaţii lor18.

2.5 Procedurile acordării creditului ipotecar

Aspecte legate de bonitatea clientului.Capacitatea de rambursare reprezintă rata lunară maximă pe care o admite

banca în funcţie de venitul net cumulat al împrumutatului şi al soţului sau soţiei acestuia. Venitul soţului sau soţiei se ia în calculul capacităţii de rambursare numai atunci când venitul net al împrumutatului este insuficient pentru obţinerea creditului solicitat. Dacă nici veniturile cumulate ale împrumutatului şi ale soţului sau soţiei acestuia nu sunt suficiente se pot lua în calculul capacităţii de rambursare la unele bănci comerciale şi veniturile fidejusorilor.

Pot avea calitate de fidejusor părinţii împrumutatului sau soţului/soţiei acestuia.

Vârsta fidejusorilor la data rambursării a 50% din credit, nu trebuie să depăşească, în majoritatea cazurilor 65 de ani.

Dovada realizării veniturilor se demonstrează prin:- o adeverinţă de venit pentru salariaţii care lucrează pe o perioadă

determinată;- decizia de impunere emisă de Administraţia Financiară pentru anul fiscal

încheiat;- declaraţia anuală de venit pentru liber profesionişti;- declaraţia de venit globală înregistrată la Administraţia Financiară pentru

anul fiscal încheiat;- adeverinţă de repartizare a dividendelor;- ultimul talon de pensie;Venitul net luat în calculul capacităţii de rambursare va fi cel înscris în

documentele justificative din care se scad sumele declarate ca datorii în Fişa Contului. Mărimea maximă a creditului este prin urmare egală cu valoarea minimă dintre valoarea stabilită de capacitatea de rambursare, limita de finanţare şi solicitare a creditului.

Aportul propriu: în natură sau în numerar adunat cu valoarea creditului trebuie să asigure finalizarea sau achiziţionarea imobilului care face obiectul contractului.

Aprobarea şi angajarea creditelor.17 Dacă vreau o locuinţă, pot prin credit : ghid complet, Madalina Duţă, Editura Tehnică, Bucureşti, 2003 18 Legea nr.190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare

14

Clienţii băncii, persoane fizice şi juridice pot contracta credite ipotecare pentru următoarele destinaţii:

- construirea de locuinţe noi, inclusiv utilităţile aferente;- construirea de case de vacanţe, inclusiv utilităţile aferente; modernizarea,

extinderea locuinţelor şi caselor de vacanţă;- terminarea locuinţelor si caselor de vacanţă în cazul în care volumul

lucrărilor executate faţă de valoarea investiţiei este sub sau peste 50%;În cazul persoanelor fizice, documentele necesare obţinerii unui credit

ipotecar sunt: - cerere de credit, adeverinţă salarii, talon pensie, alte documente

doveditoare de venit şi bugetul de venituri şi cheltuieli;Pe lângă aceste documente se vor mai depune şi alte acte în funcţie de

destinaţia creditului:Pentru construcţia de noi locuinţe sau case de vacanţă şi pentru

modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente: actul de proprietate asupra terenului de construcţie sau de concesionare al

acestuia, sau dacă este cazul actul de proprietate care urmează să se extindă sau să se modernizeze

autorizaţia de construcţie eliberată de către primării potrivit legii, precum şi proiectul, devizul general de lucrări împreună cu avizele de la furnizorii de utilităţi, care au stat la baza eliberării autorizaţiei respective.

Analiza necesarului de credit la Bancă se face în felul următor:a) pentru construcţii noi de locuinţe sau case de vacanţă şi pentru

modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente: valoarea lucrărilor se stabileşte pe bază de proiect şi deviz general

întocmite de către o unitate de proiectare autorizată .b) pentru achiziţionări de locuinţe noi sau neterminate şi case de vacanţă de

la unităţi specializate ale consiliilor locale, regii autonome şi societăţi comerciale: se va lua în considerare valoarea stabilită conform legii de către unitatea

care vinde locuinţa, conform contractului de vânzare-cumpărare în cazul celor terminate.

pentru construcţiile preluate pentru terminare în urma unei licitaţii publice, se va urmări respectarea angajamentelor asumate cu această ocazie cu privire la lucrările de transformare, îmbunătaţire a gradului de confort al acestora.

În oricare dintre cele două cazuri se va lua în vedere şi următoarele aspecte:- nivelul creditului se stabileşte ca diferenţă dintre valoarea totală a

investiţiei şi aportul propriu care poate fi constituit fie în numerar în bancă, fie achitat vânzătorului.

- aportul propriu, trebuie să fie de minim 25-30% din valoarea investiţiei când aceasta se execută de către o unitate specializată şi 30-40% când se realizează prin forţe proprii.

c) pentru achiziţionări de locuinţe de la persoane fizice:- nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea notată în

contractul de vânzare-cumpărare, hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă.

15

Pentru ca banca să aibă un grad mai mare de certitudine în privinţa restituiriicreditului, aceasta obligă solicitantul să garanteze împrumutul, în felul următor:

Ipotecă constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea celuicare solicită creditul, pe baza unui contract de garanţie imobiliară

Ipoteca constituită asupra clădirilor pe baza unui contract de garanţie imobiliară în situaţia în care stadiul atins permite ipotecarea sau ipoteca ce se va constitui din bunurile imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit.

Concluziile referitoare la acordarea creditului se vor cuprinde în : ,,Fişa de analiză pentru aprobarea creditului” din care trebuie să rezulte:

capacitatea de rambursare a clientului pe baza bugetului de venituri şi cheltuieli ale familiei;

situaţia patrimonială a familiei solicitantului de credit, cât şi perspectiva de menţinere a veniturilor pe întreaga perioadă de creditare;

actele de proprietate asupra bunurilor cu care este garantat creditul; constituirea aportului propriu; asigurarea finanţării integrale a locuinţelor care se execută în blocuri sau

clădiri, cu mai multe apartamente din surse proprii şi credit; determinarea corectă a nivelului creditului; exactitatea şi corectitudinea întocmirii documentelor;

Propunerea de aprobare este abordată de şeful compartimentului prin semnarea ,,Fişei de analiză pentru aprobarea creditului”. Aceasta împreună cu toată documentaţia se prezintă spre analiză consiliului juridic.

În cazul în care cererea de credit este respinsă, referatul întocmit de ofiţerul de credit se vizează de şeful compartimentului şi de directorul respectivei unităţi bancare, iar motivul se va comunica în scris clientului. Aprobarea creditului se face pe baza ,, Fişei de analiză” potrivit competenţelor stabilite.

Creditul aprobat se pune la dispoziţia clientului sub forma limitei de creditare, care este maximă şi se acordă în cont separat de împrumut prin debitarea acestuia pe măsura efectuării plăţilor prin contul curent al clientului.

Pentru achiziţionări de locuinţe şi case de vacanţă inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuinţă, rezultată din hotărâri judecătoreşti, din contracte de schimb de la unităţi specializate , banca va urmări respectarea raportului surse proprii/ credit stabilit la aprobarea creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuinţei care se cumpără;

În cazul în care în momentul prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb, se constată că acesta s-a încheiat la o valoare a locuinţei diferită decât cea luată în calcul pentru determinarea nivelului creditului se va proceda astfel:

dacă valoarea contractului este mai mare, atunci clientul este obligat să facă dovada că dispune de resurse proprii suficiente acoperirii diferenţei de preţ, astfel ca împreună cu creditul aprobat să acopere valoarea integrală a bunului ce urmează a fi cumpărat;

dacă valoarea este mai mică, se va recalcula nivelul maxim al creditului

16

ce se poate acorda ţinând cont şi de sursele proprii ale clientului deja constituite la solicitarea creditului, iar în acest caz nivelul creditului se va diminua corespunzător în funcţie de valoarea înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare, diferenţa cu care trebuie diminuat creditul se recuperează de la client şi se operează ca rambursare de credit. Dacă această sumă nu poate fi recuperată de la client, se va considera credit restant şi se va înregistra corespunzător în contabilitate.

Verificarea utilizării credituluiUrmărirea utilizării creditului are loc pentru lucrările de construcţii noi , case

de vacanţă, renovări, extinderi sau terminarea celor existente.Pe toată perioada de creditare, banca va supraveghea respectarea de către

împrumutat a condiţiilor avute în vedere la aprobarea creditului. Pentru aceasta, se vor face verificări ori de câte ori este necesar, urmărindu-se în principal :

- realizarea lucrărilor în concordanţă, cu autorizaţia de construire şi proiectul care a stat la baza eliberării acestuia;

- plăţile din valoarea creditului să fie în concordanţă cu stadiul realizării construcţiei;

- reînnoirea contractelor de asigurare.În cazul în care, din aceste verificări efectuate pe teren, în prezenţa

beneficiarului şi constructorului, se constată nerespectarea autorizaţiei de construire şi a proiectului care a stat la baza eliberării acesteia, se va proceda în felul următor:

în cazul neprezentării documentelor justificative în cadrul acestui termen se va percepe la creditul în sold o dobândă penalizatoare aprobată pentru nerespectarea destinaţiei creditului la persoanele fizice, care se va calcula la data expirării termenului până la data prezentării acestora, atât pentru creditul curent cât si pentru cel restant.

Rambursarea creditului.Creditul se rambursează împreună cu dobânda conform graficului de

rambursare în sumă fixă sau variabilă de către titularul de credite.În cazul în care clientul nu are posibilitatea achitării unei rate constante de

credite şi a plăţii dobânzii calculate la soldul creditului, se poate ajunge la un acord cu clientul privind rambursarea creditului şi plata dobânzii să se facă în sumă fixă.

În cazul în care clientul solicită rambursarea creditului în devans pentru care prin contractul de credit s-a convenit cu clientul ca rambursarea creditului şi plata dobânzii să se facă lunar în sumă fixă, cu dobânda medie capitalizată , se va proceda în felul următor:

se recalculează dobânda la sold real de la data utilizării creditului până la data operării rambursării, inclusiv pentru fracţiunea de lună pentru care se face rambursarea înainte de scadenţă şi se compară cu dobânda încasată.

În cazul în care dobânda calculată la sold real este mai mare decât dobânda încasată se va lua în calcul posibilitatea încasării diferenţei de dobândă.

Aprobarea rambursării: Cererea clientului de rambursare în devans a

17

creditului, se va aproba potrivit punctului analog din contractul de credit numai dacă:

- Înştiinţarea clientului în legătură cu diferenţa de dobândă rezultată ca urmare a recalculării dobânzii la sold real, pe care va trebui să o achite integral la data rambursării în devans;

- Acceptarea de către client a noului mod de calcul a dobânzii şi totodată achitarea diferenţei de dobândă, prin semnarea unui act adiţional la contractul de credit prin care se va specifica modificarea clauzei contractuale referitoare la rambursarea creditului la care se va anexa noul grafic de eşalonare a creditului rămas de plată;

- Pentru valoarea creditului rămas după operarea rambursării în devans, se reface graficul de rambursare aplicându-se procedeul de calcul al dobânzii la sold real, pentru numărul de luni rămase conform contractului de credit.

2.6 Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România

O casă este întotdeauna o necesitate primară. În acelaşi timp, întotdeauna şi oriunde, ea este o investiţie costisitoare, întrucât casele sunt, de obicei, prea scumpe pentru a fi cumpărate de public cu bani lichizi. Din aceste motive, dezvoltarea sectorului construcţiilor este strict dependentă de eficienţa mecanismului de finanţare pe termen lung, de împrumuturile ipotecare care anticipează viitoarele venituri ale împrumutaţilor.

2.6.1 Modalități de acordare a creditelor ipotecare

Creditul ipotecar pe termen lung reprezintă un împrumut oferit pe o perioadă de peste 5 ani de către o instituţie financiară autorizată unei persoane fizice sau unei persoane juridice, pentru cumpărarea sau construcţia de locuinţe. Cea mai avantajoasă modalitate privind timpul de creditare este de 15-20 sau chiar 25 de ani, deoarece o perioadă mai mare de rambursare determină plăţi mai mici pentru împrumutat.

În principiu valoarea creditului nu trebuie să depăşească 60-80% din valoarea de piaţă a locuinţei, care urmează să fie cumpărată sau construită şi care reprezintă garanţia creditului. În România, valoarea creditului prin noile norme ale Băncii Naţionale a României intrate în vigoare de la 1 februarie 2003, limitează valoarea maximă de creditare la 75% din valoarea de piaţă a locuinţei care urmează a fi construită sau achiziţionată .

Caseta nr.1. Cadrul de reglementare a creditului ipotecar in RomâniaLa ora actuală, în România, infrastructura legislativă ce stă la baza funcţionării

creditului ipotecar este alcătuită din următoarele acte normative care reglementează creditul ipotecar19:

- Legea nr. 190/09.12.1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare;

19 http://www.dreptonline.ro/legislatie/credit_ipotecar.php http://www.cnvmr.ro/pdf/norme/Norma-BNR-CNVM-2000.htm

18

- Ordinul nr. 4/18.04.2000, emis de Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare, privind aprobarea Regulamentului nr. 2/2000 de aplicare a legii 190/1999;

- Norme metodologice nr. 3/17.04.2000, emis de Banca Naţională a României şi de Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare de aplicare a legii 190/1999;

- Ordonanţa de Urgenţă nr. 200/18.12.2002 privind înfiinţarea societăţilor de credit ipotecar;

- Ordonanţa de Urgenţă 201/2002 privind modificare Legii 190/1999;- Codul Civil, Titlul XVUI/Privilegii şi ipoteci, Capitolele I-IX,art.1718-1723- Legea Locuinţei nr. 114/1996, republicată şi modificată- Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale a Locuinţei şi

normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 962/2001;

- Legea 541/2002 privind casele de economisire creditare în sistem colectiv pentrudomeniul locativ;

Codul civil, Titlul XVIII- Despre privilegii şi ipoteci, capitolele MX, de la Art. 1718 pană la Art.1823, vine în completarea acestui cadru legislativ şi normativ. Instituţiile care pot acorda credit ipotecar sunt :

- Agenţia Naţională pentru Locuinţe;- Băncile şi cooperativele de credit;- Casa de Economii şi Consemnaţiuni;- Alte instituţii de credit;Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999.

Conform legii, creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de instituţii financiare autorizate, destinat să finanţeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaţie locativă, industrială sau comercială20. În vederea îmbunătăţirii cadrului legislativ existent, Guvernul a aprobat şi o Ordonanţă OUG nr.200/2002, privind creditul ipotecar, pentru investiţii imobiliare. Guvernul consideră că promovarea acestor măsuri va facilita atragerea unor fonduri financiare însemnate din partea investitorilor români şi străini interesaţi să intervină pe piaţa creditului ipotecar, având ca efect direct volumul de resurse atrase pe piaţă.

Ordonanţa instituie o excepţie de la perioada minimă pentru care poate fi acordat creditul ipotecar. Astfel, în cazul în care beneficiarul solicită în mod expres, creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare poate fi acordat pe o perioadă mai scurtă decât cea prevăzută de lege ( minimum 5 ani pentru persoanele juridice şi minimum 10 ani pentru persoanele fizice). A fost stabilită posibilitatea ca suma creditului să fie exprimată, în contractele de credit ipotecar, în lei sau în valută.

Categoria instituţiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanţelor ipotecate şi privilegiate a fost extinsă. Aceste creanţe pot fi cesionate instituţiilor financiare autorizate să administreze portofolii de creanţe ipotecare şi să emită valori mobiliare pe baza acestora.

Ordonanţa mai stabileşte păstrarea titlului executoriu şi in cazul cesiunii creanţelor ipotecare. Astfel, indiferent de tipul instiuţiei cesionare, contractul de credit ipotecar din care a rezultat creanţa ipotecară sau privilegiată şi fiecare dintre contractele de garanţie aferent îşi păstrează caracterul de titlu executoriu.

Acordarea, garantarea şi derularea creditelor ipotecare se va realiza de către împrumutători în baza unor norme interne de creditare aprobate de:

a) consiliul de administraţie, în cazul băncilor, persoane juridice române, inclusiv Casa de Economii şi Consemnaţiuni;

b) organele statuare ale băncii, persoane juridice străine, în cazul sucursalelor băncilor străine;

c) consiliul naţional de coordonare, în cazul Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe;Aşadar, în România, sub aspect juridic, există cadrul legislativ necesar

sistemului de credit ipotecar.

20 Legea nr. 190 din 09/12/199919

Avansul pe care se obligă să-l plătească persoanele fizice care vor să contracteze un credit ipotecar sau imobiliar şi au veniturile în lei vor trebui să achite un avans de minimum 25% din valoarea locuinţei cumpărate sau construite, la creditele în euro, şi de cel puţin 40%, la creditele în dolari, franci elveţieni sau yeni potrivit noului regulament al Băncii Naţionale a României.21

În ceea ce priveşte creditul şi dobânda aferentă, acestea trebuie să fie achitate prin efectuarea de plăţi lunare, de preferat egale, pe toată durata creditului, lucru care convine ambelor părţi (împrumutător şi împrumutat). O rată lunară nu trebuie să depăşească 40-50% din valoarea venitului lunar al împrumutatului şi al coplătitorului (soţ,soţie etc.).

Creditul ipotecar pe termen lung este acordat în condiţii de costuri, rambursare, termene şi control strict în privinţa utilizării acestuia, principala garanţie a rambursării constituind-o imobilul construit/cumpărat cu aceste fonduri.

Din această cauză contractul de credit trebuie să conţină următoarele clauze: valoarea creditului ipotecar, dobânda percepută de împrumutător şi condiţiile plăţii anticipate, termenele şi graficul de rambursare etc., iar în ceea ce priveşte contractul de ipotecă sunt prevăzute următoarele clauze: obiectul ipotecii şi valoarea locuinţei ipotecate, principalele obligaţii asigurate prin ipotecă, termenul de valabilitate, executarea ipotecii în caz de neplată şi cerinţele de asigurare a proprietăţii ipotecate.

Obţinerea creditului ipotecar într-o procedură standard presupune parcurgerea mai multor faze:

Aprobarea preliminară a împrumutului; Evaluarea făcută de împrumutător privind capacitatea de plată a

Împrumutatului şi identificarea plafonului maxim al creditului ipotecar pe care îl poate susţine împrumutatul;

Selectarea unei proprietăţi care să satisfacă posibilităţile financiare ale împrumutatului şi cerinţele împrumutătorului;

Evaluarea locuinţei care reprezintă obiectul ipotecii, pentru a i se cunoaşte valoarea de piaţă;

Încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi pe baza acestuia, a contractului de credit şi ipotecă între împrumutat şi împrumutător;

Încheierea tranzacţiei cu vânzătorul locuinţei; Asigurarea locuinţei şi asigurarea de viaţă a împrumutatului.După stingerea obligaţiilor financiare, ipoteca constituită asupra imobilului este

iradiată.

2.7 Cei mai importanți participanți pe piața creditelor ipotecare din România

În procesul de funcţionare şi derulare a creditului ipotecar intervin mai mulţi participanţi care conlucrează, prin sarcinile şi funcţiile lor specifice, la buna desfăşurare a mecanismului de creditare:22

Împrumutaţii sau debitorii: sunt cetăţeni români care încheie contracte de21 http://www.money.ro/noul-regulament-bnr--avans-minim-de-15prc--la-creditul-ipotecar-in-euro_1210876.html22 Sergiu Sechelariu şi Ioan Bejan ,,Creditul ipotecar”, Editura Deşteptarea, Bucureşti 2002, pag.97

20

credit cu o bancă sau cu o persoană juridică nebancară în scopul exclusive de a achiziţiona sau construi o locuinţă, care va reprezenta garanţia executării obligaţiilor contractuale (ipoteca).

Vânzătorii de locuinţe: sunt persoane fizice sau juridice care vând locuinţele deţinute în proprietate sau locuinţele altor persoane fizice sau juridice în numele acestora;

Împrumutătorii sau creditorii: sunt bănci, instituţii financiare nebancare sau alte persoane juridice şi fizice. Împrumutătorul are următoarele funcţii: acordarea creditului ipotecar, încheierea unui contract de credit şi a unui contract de ipotecă şi derularea creditelor ipotecare acordate în conformitate cu clauzele din contractul de credit şi ipotecă.

1. Operatorii de pe piaţa ipotecară secundară: sunt instituţii specializate care au ca scop refinanţarea împrumutătorilor primari şi acordarea de credite ipotecare pe termen lung, având ca şi funcţii: refinanţarea împrumutătorilor primari, emiterea de valori mobiliare ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori şi asistenţă tehnică acordată împrumutătorilor primari.

2. Registratari ai statului: sunt instituţii de stat care înregistrează tranzacţiile şi drepturile constituite în urma tranzacţiilor imobiliare. Acest tip de instituţii au următoarele funcţii: înregistrează transferul de proprietate în urma tranzacţiilor imobiliare, înregistrează ipoteca şi drepturile care decurg din contractul de ipotecă şi stochează şi furnizează informaţii referitoare la drepturile de proprietate şi ipotecă a tututor participanţilor pe piaţa ipotecară.

3. Societăţile de asigurare: sunt societăţi autorizate de asigurare care oferăasigurări ale proprietăţilor, ale persoanelor împrumutate precum şi asigurărilor civile.

4. Evaluatorii: sunt persoane fizice şi juridice autorizate să efectueze evaluări ale locuinţelor constituite ca ipotecă.

5. Agenţii imobiliare: sunt persoane juridice autorizate să intermedieze tranzacţii pe piaţa imobiliară şi să acorde consultanță de specialitate.

6. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achiziţionează valori mobiliare garantate cu ipoteci şi emise de împrumutători sau operatori de pe piaţa secundară. Din această categorie fac parte fondurile de investiţii, fondurile de pensii, societăţile de asigurare, băncile etc.

7. Operatorii care asigură infrastructura creditării ipotecare. Din această categorie fac parte notarii publici, autorităţile de înregistrare, custodie şi garantare, consultanţii juridici şi alţii care conduc operaţiuni specifice tranzacţiilor cu locuinţe.

21

CAPITOLUL 3STUDIU DE CAZ

3.1 Evoluția creditului în sistemul bancar din România

Banca este un intermediar financiar care colectează disponibilitățile bănești sub forma depozitelor și le redistribuie sub forma creditelor sau plasamentelor, plătind și încasând dobândă. Pe lângă această activitate băncile mai prestează și multe alte servicii bancare (deschideri de conturi, plăți și încasări, depozitare, transferuri de fonduri, tranzacții valutare, consultanță financiară etc.).23

3.1.1 Împrumuturi oferite de societăți bancare pentru consum și pentru locuințe

Standardele de creditare a populației au fost înăsprite diferențiat pentru anul 2009, în funcție de tipul creditului: pentru creditele ipotecare(Grafic 3.1.2), tendința a fost de atenuare; pentru creditele de consum, aceasta s-a intensificat față de perioada anterioară (Grafic 3.1.1).

23 Nicolae Petria,Monedă-Credit,Bănci şi Burse,Editura Alma Mater,Sibiu,2003,p 20024 BNR (2011) – Raport de Stabilitate Financiară, http://bnr.ro/Raport-statistic-606.aspx, accesat 2012.

22

Grafic 3.1.1 Credite acordate pentru consum Grafic 3.1.2 Credite acordate pentru locuințe

Principalul catalizator al revenirii creditului ipotecar se regăsește în demararea programului guvernamental ,,Prima Casă”.

Standardele de creditare au avut o evoluție mixtă în ultima perioadă din 2010: au fost ușor relaxate pentru creditele destinate achiziției de locuințe și terenuri, în timp ce pentru creditele de consum politica de creditare s-a menținut relativ neschimbată.

Principalul factor care a dus la relaxarea standardelor de creditare spre sfârșitul anului 2010 a fost creșterea concurenței din sectorul bancar.

În ultimele luni din 2011 standardele de creditare au fost relaxate marginal, atât pentru creditele de consum, cât și pentru creditele ipotecare, cu o amploare mai ridicată pentru creditele de consum. Cererea populației pentru credite destinate achiziției de locuințe și construcției de terenuri a crescut ușor, contrar așteptărilor băncilor care prevedeau o creștere semnificativă. Conform băncilor, sub 5% din creditele ipotecare nou acordate populației au fost refinanțări, dintre care primează cele efectuate cu o altă instituție decât cea care a acordat creditul inițial.

Băncile autohtone își mențin atitudinea mai puțin restrictivă comparativ cu cele din zona euro, atât pentru creditele de consum cât si pentru creditele pentru achiziții de locuințe. De altfel, în zona euro s-a înregistrat o înăsprire (Grafic 3.1.1) semnificativă a standardelor de creditare în perioada de analiză.

23

25

Grafic 3.1.3 Modificare volum de creditare a populației ( procent net (%))

Valorile pozitive ale procentului net indică o înăsprire a standardelor de creditare, iar valorile așteptate privesc atât standardele, cât și termenii creditării.

Pentru anul 2012 standardele de creditare au înregistrat o restrictivitate sporită, conform așteptărilor anterioare ale băncilor. În procent net, băncile au înăsprit standardele creditării pe segmentul creditelor ipotecar în proporție de 40%, iar pe segmentul creditelor pentru consum s-a înregistrat o înăsprire mai accentuată în jurul valorii de 60%. La măsuri de înăsprire au apelat și băncile din zona euro, dar s-a manifestat o temperare puternică a tendinței comparativ cu trimestrul anterior.

Cei mai importanți factori care au condus la modificarea standardelor de creditare în 2012 sunt:

- situația actuală sau așteptată a capitalului băncii dumneavoastră- deciziile de politică monetară sau prudențială ale BNR- așteptările privind situația economică generală- așteptările privind piața imobiliară- modificarea creditelor neperformante din portofoliul băncilor- modificarea concurenței din sectorul bancar- modificarea concurenței din sectorul nebancar

Conform băncilor, deciziile prudențiale ale Băncii Naționale Române au reprezentat principalul factor care a condus la înăsprirea standardelor de creditare pentru creditele ipotecare. Cel mai probabil acestea se referă la efectele încorporării în propriile norme interne a cerințelor Regulamentului 24/2011 privind creditele destinate persoanelor fizice.

3.1.2 Împrumuturi în cadrul Uniunii Europene pentru consum

25 BNR(2012) – Publicații periodice, http://bnr.ro/Publicatii-periodice-204.aspx, accesat 2012 24

Creditul acordat pentru consum a cunoscut o perioadă de creștere și descreștere în cadrul țărilor din Uniunea Europeană. Cele mai mari valori ale creditelor acordate au fost înregistrate în marile puteri economice din Europa. Spre exemplu: în Marea Britanie creditul pentru consum a avut o creștere între anii 2005-2006, iar după izbucnirea crizei economico-financiare acesta s-a redus cu aproximativ 30% în 2009 față de 2005. În România creditul pentru consum a continuat să crească între anii 2005-2009.

Grafic 3.1.4 Împrumuturi în cadrul Uniunii Europene pentru consum

3.1.3 Împrumuturi în cadrul Uniunii Europene pentru achiziția de locuințe

Creditul ipotecar pentru achiziția de locuințe a avut fluctuații mari și în zona țărilor din cadrul Uniunii Europene (Grafic 3.1.5). După cum putem observa cea mai mare valoare înregistrată este deținută de marile puteri economice ale Europei, cum ar fi: Marea Britanie, Germania, Franța, Spania, Italia în timp ce în partea opusă se situează țările mici: țările baltice, Bulgaria, Slovacia, Slovenia. În România se observă o ușoară creștere la creditul pentru achiziția de locuințe din 2005 până în 2009. În valori reale, Marea Britanie în 2005 a acordat credite în valoare de 1.065.249 milioane Euro, iar în anul 2009 acesta a scăzut până la 991.663 miloane Euro. România a acordat în 2005 credite pentru locuințe de 766 milioane euro ajungând ca în 2009 acesta să crească simțitor până la o valoare de 5718 milioane euro.

25

26

Grafic 3.1.5 Împrumuturi în cadrul uniunii europene pentru achiziția de locuințe

3.1.4 Evoluția marjelor de dobândă la creditele în sold, cât și la cele noi

Politica de dobânzi a băncilor în relație cu clientela nebancară s-a modificat în perioada analizată. În privința dobânzilor aferente creditelor în sold ( Grafic 3.1.6) s-au remarcat următoarele tendințe:

- Prima perioadă a anului 2009 consemnează majorarea dobânzilor la credite,pe seama creșterii riscului aferent companiilor și populației, dar și a dobânzilor bonificate pentru depozite.

- Tendința de ajustare descendentă, atât la creditele în lei, cât și în valută s-a manifestat începând cu a doua jumătate a anului 2009.

- Băncile continuă să practice dobânzi mult mai mari aferente creditelor în lei, comparativ cu rata dobânzii de politică monetară stabilită de banca centrală (la finele lunii iunie 2010, diferența era de 10 puncte procentuale în cazul persoanelor fizice).

- Ratele dobânzilor aferente creditelor în lei acordate populației se mențin la un nivel înalt ( în medie 14% în iunie 2010), cu 8 puncte procentuale peste nivelul dobânzii de politică monetară. În perioada iulie 2010 - iunie 2011 s-a consemnat o scădere de numai 1,5 puncte procentuale a dobânzilor stabilite pentru clientela nebancară, fapt ce ne indică menținerea percepției ridicate de risc.

- Pentru creditele în valută (Grafic 3.1.7), ratele dobânzilor s-au menținut la valori similare în primele luni din 2010( aproximativ 7% în cazul clienților persoane fizice) nivel ce pare a favoriza creditarea de acest tip

26 26

Grafic 3.1.6 Evoluția marjelor de dobândă Grafic 3.1.7 Evoluția marjelor de dobândă la creditele în sold (lei) la creditele în sold (euro)

Din perspectiva dobânzilor practicate de bănci la creditele noi acordate și depozitele noi constituite în anul 2009 și prima perioadă a anului 2010 (Grafic 3.2.2), sunt observabile următoarele tendințe:

- băncile au început ajustarea descendentă a dobânzilor aferente creditelor în perioada mai-iunie 2009. În acest fel, băncile au beneficiat de o marjă mai amplă de dobândă, inclusiv pentru acoperirea cheltuielilor cu provizioanele de risc de credit.

- Începând cu luna septembrie 2009, media dobânzilor aferente creditelor noi în euro (Grafic 3.1.9) acordate persoanelor fizice (aproximativ 6%) era inferioară cu 1 punct procentual comparativ cu cea calculată pe baza soldului mediu , ceea ce poate reprezenta un semnal pozitiv pentru creditare.

- Pentru persoanele fizice, băncile au practicat dobânzi mai mari comparativ cu nivelul calculat pe baza soldului mediu al creditelor, aproape pe întreg parcursul anului 2009, reflectând menținerea percepției de risc ridicat. Abia din decembrie 2009 se constată o diminuare a dobânzilor la creditele noi (diferența ajungând treptat la 4 puncte procentuale în iunie 2010) .

- Băncile au stopat la jumătatea lui 2010 ajustarea descendentă a ratelor dobânzii aferente creditelor în lei acordate persoanelor fizice, iar începutul anului curent a consemnat o majorare semnificativă a acestora ( cu 2 puncte procentuale, până la 13,5% în februarie 2011, după care a urmat o stabilizare la nivelul de 12% în 2012).

- Ratele creditelor în valută s-au menținut relativ constante în perioada analizată (aproximativ 6%), indicând o mai mare disponibilitate a băncilor pentru creditarea de acest tip.

27

Grafic 3.1.8 Evoluția marjelor de dobândă Grafic 3.1.9 Evoluția marjelor de dobândă la creditele noi (lei) la creditele noi (euro)

3.1.5 Calitatea creditelor

Indicatorii ce definesc calitatea portofoliilor de credite ale băncilor au consemnat o înrăutățire accentuată, explicațiile fiind:

- recesiunea economică și creșterea ratei șomajului- deprecierea monedei naționale în prima parte a anului 2009- dezintermedierea financiară- nivelul ridicat al dobânzilor la credite.Indicatorii de evaluare a calității creditelor, calculați pe baza raportărilor de

28

prudență bancară relevă în continuare evoluția nefavorabilă a calității creditelor începută în ultima parte a anului 2008. 27

Creditele clasificate în categoria ,,Pierdere 2” ( restante de peste 90 de zile) a consemnat o creștere accelerată ajungând la valoarea de 1835 în iunie 2010 ( Grafic 3.2).

Prelungirea perioadei de contracție a activității economice și măsurile adoptate de guvern pe linia consolidării fiscale ( având ca efect diminuarea veniturilor unor categorii largi de debitori) au contribuit la înrăutățirea situației privind portofoliul de credite al băncilor.

Pe fondul mediul incert în care băncile au operat încă de la începutul crizei financiare internaționale, ponderea creditelor neperformante 28a continuat să aibă o traiectorie ascendentă.

29

Grafic 3.2 Creditele clasificate în categoria ,, Pierdere”

Tendința de înrăutățire a calității portofoliului de credite s-a evidențiat și pe piața financiară europeană( Grafic 3.2.1), în anul 2010 în condițiile persistenței efectelor crizei financiare.

27 www.bnr.ro(Raportul de stabilitate financiară 2010/2011)28 În baza raportărilor privind clasificarea creditelor, Banca Națională a României determină pentru scopurile de stabilitate financiară indicatorul de neperformanță ce ia în considerare creditele și dobânzile restante de peste 90 de zile și/sau în cazul în care au fost inițiate proceduri judiciare față de operațiune ori față de debitor 29 BNR (baza de date interactivă/Indicatori de risc bancar/Total sume restante)

29

30

Grafic 3.2.1Calitatea portofoliilor de credite în unele țări din Uniunea Europeană (credite neperformante ca pondere în total credite)

3.1.6 Perioada de creditare

Ca evoluție notabilă, este de remarcat ritmul de creștere a creditelor acordate pe termen lung (Grafic 3.2.2), care a conferit un caracter preponderent acestei categorii de credite. Cei mai importanți factori care au dus la această evoluție în 2008 au fost reprezentați de menținerea unei cereri mari de credite pentru investiții, în cazul companiilor și de credite imobiliare în cazul populației.

În anul 2008, cât și în prima parte a anului 2009 a continuat tendința de creștere mai accentuată a creditelor pe termen lung denominate în valută , însă într-un ritm mult mai redus comparativ cu anul 2007. În privința creditelor în lei, componenta pe termen lung a câștigat două puncte procentuale din totalul creditelor neguvernamentale în martie 2009.

Structura pe maturități nu consemnează modificări relevante. Astfel, creditele acordate pe termen lung își mențin poziția preponderentă. De altfel, și proporția creditelor pe termen scurt și mediu consemnează o stabilizare în 2009 și prima parte a anului 2010.

În ceea ce privește anul 2011, preponderența scadențelor lungi rămâne o caracteristică a portofoliilor de credite, ca efect al cererii ridicate de fonduri pentru investiții manifestate în perioada anterioară.

30 FMI-Global Finnancial Stability Report (aprilie 2011)30

Grafic 3.2.2 Perioada de creditare

3.2 Evoluția creditului ipotecar oferit de instituțiile financiare nebancare în România

Instituția financiară nebancară (IFN) este o entitate, alta decât instituțiile de credit, ce desfășoară o activitate de creditare cu titlu profesional, în condițiile stabilite de lege. În România, înființarea și funcționarea IFN-urilor sunt reglementate de legea numarul 93/2009 privind instituțiile financiare nebancare. Organizarea și funcționarea instituțiilor financiare nebancare sunt reglementate de prevederile societăților comerciale, republicată, cu modificările și completările ulterioare, cu cele ale ordonanței Guvernului numărul 26/2000 cu privire la asociații și fundații, aprobată cu modificări și completări prin Legea numărul 246/2005, cu modificările ulterioare, sau/și cu cele ale legilor speciale aplicabile în materie.

3.2.1Listă entități care desfășoară activități de creditare

Entități care desfășoară activități de creditare reprezentând ,, Acordare de credite, incluzând, fără a se limita la: credite de consum, credite ipotecare, credite imobiliare, microcredite, finanțarea tranzacțiilor comerciale, operațiuni de factoring, scontare, forfetare”.

Tabel 1 Listă instituții financiare nebancare din România31

Nr.crt

Denumire entitate CUI/CIF* Număr ORC/RSAF**

Tip societate

Adresa sediului social

Numele conducătorului

Funcție

31 www.bnr.ro(Registrele-BNR-717.aspx)31

1 SC FORTUNA CREDIT SA

18191230 J40/20471/2005 SA București Traian Sevastian Baicu

Administrator2 SC TBI CREDIT SA 15901855 J40/15329/2003 SA București Traian Sevastian

BaicuAdministrator

3 SC BRD FINANCE CREDITE CONSUM

SRL

16334236 J40/6083/2004 SRL București Pierre BoscqAdministrator

4 SC COVCREDIT SA 14792121 J17/647/2002 SA Galați Banaga AndreiPreședite

5 SC NEUTRAL SRL 14551360 J17/258/2002 SRL Galați Grăjdeanu Petrică Paul

Administrator6 SC ANTIMONY SRL 15622257 J17/1016/2003 SRL Galați Stamate Rodica

AngelaAdministrator

7 SC PLATINUM INVEST SRL

15429222 J17/646/2003 SRL Galați Onet MădălinaAdministrator

8 SC MERCURY INVEST SRL

15429214 J17/645/2003 SRL Galați Prodan ElenaAdministrator

9 SC KROM INVEST SRL

6882983 J17/826/1992 SRL Galați Grăjdeanu Petrică Paul

Administrator10 SC FINANS

SERVICII FINANCIARE SA

16193706 J40/3259/2004 SA București Ina Valentina Stet

Administrator11 SC LAUREN

FINANCE SRL16601864 J40/11345/2004 SRL București Chiță Dan

Administrator12 SC SAT AN IMPEX

SRL7329397 J30/280/1995 SRL Satu Mare Gergely Arpad

Administrator13 SC CREDEX

FINANȚĂRI SA17760876 J40/11958/2005 SA București Dan Constantin

OstahieAdministrator

14 SC PROVIDENT FINANCIARL ROMÂNIA SA

18346091 J40/1682/2006 SA București Rice Stephen John

Administrator15 SC EUROLINE

RETAIL SERVICE SA

16036850 J40/338/2004 SA București Eftykios Manolarakis

Administrator

16 SC SAT AN SRL 5279667 J30/131/1994 SRL Satu Mare Galis Radu Mircea

Administrator17 SC RESCH SRL 16798899 J30/1034/2004 SRL Satu Mare Resch Anton

Administrator18 SC SWISS INVEST

SRL17585538 J14/244/2005 SRL Sfântu

GheorgheKamenszki

KatalinAdministrator

19 UNIVERSUL 14801149 J08/1030/2002 SA Brașov Nedelcu Nicolae

32

FAMILIEI SA Administrator20 SC LOANS SRL 16677277 J33/830/2004 SRL Suceava Rusti Dorel

MihăițăAdministrator

21 SC CREDISSON INTERNATIONAL

SRL

15104905 J40/13611/2002 SRL București Florin Andronescu

Președinte CA22 SC GIREXIM

UNIVERSAL SA9054608 J03/942/1996 SA Pitești Vasii Ștefan

Președinte CA23 SC FIN GROUP

FINANȚĂRI PERSONALE SRL

18296422 J40/653/2006 SRL București Antony FeketeAdministrator

24 SC DOMENIA CREDIT SA

15247743 J40/2974/2003 SA București Carmen RețeganDirector General

25 SC FINANS CREDIT IPOTECAR SA

17012727 J40/20170/2004 SA București Ina Valentina Stet

Administrator26 SC IMOBILIA

CREDIT SA17272824 J40/3494/2005 SA București Porosnicu Maria

Administrator27 SC IMOCREDIT SA 15697373 J12/2387/2003 SA Cluj Gabriela Blaj

Ddirector General

28 SC EUROTĂȚI SA 8586453 J7/273/1996 SA Botoșani Tămpău IonelDirector Generalâ

29 SC INTEROMEGA SA

15887750 J17/1559/2003 SA Galați Alexandra Batog

Administrator30 SC SOCIETATEA

DE MICROFINANȚARE

INTEGRA SA

13916426 J5/425/2001 SA Oradea Crainic Alina-Teodora

Administrator31 SC DE

MICROFINANȚARE AURORA SA

18014211 J20/1549/2005 SA Deva Petreanu Cristinel

Președinte32 SC EXPRESS

FINANCE SA18322807 J35/220/2006 SA Timișoara William E.Seas

IIIPreședinte CA

33 SC SOCIETATEA DE

MICROFINANȚARE RURALĂ LAM SA

18238162 J14/584/2005 SA Covasna Ungvari EvaPreședinte

34 SC SOCIETATEA DE

MICROFINANȚARE OPPORTUNITY MICROCREDIT ROMÂNIA SA

13617777 J26/687/2000 SA Târgu Mureș

Kalman Csaba-Miklos

Director General

35 SC SOCIETATEA DE 18246351 J26/2160/2005 SA Reghin Vlasa Ioan

33

MICROFINANȚARE RURALĂ FAER SA

Director Executiv

36 SC POZITIV SOCIETATE DE

MICROFINANȚARE SA

16982203 J17/1929/2004 SA Galați Căcescu VioricaPreședinte CA

37 SC CAPA FINANCE SOCIETATE DE

MICROFINANȚARE SA

16129932 J12/464/2004 SA Cluj Adrian Petru Chindriș

Administrator38 SC GRUP

FINANCIAR SOCIETATE DE

MICROFINANȚARE

18136537 J17/2081/2005 SA Galați Moisa DanielaAdministrator

40 SC SOCIETATEA DE

MICROFINANȚARE TOMIS SA

16979151 J13/8424/2004 SA Constanța Gheorghe Cristea

Administrator41 SC

INTERNATIONAL FINANCIAL

SERVICES-IFN SA

14474004 J40/1388/2002 SA București Ibrahim Halih Goncu

Director General42 SC GAZ TRADING

SRL16154774 J40/2417/2004 SRL București Adam Maria

Director General43 SC KSI

KASOLVENZIA ENDEKS ROMÂNIA

SA

15089252 J40/13219/2002 SA București Adrian BoghiuAdministrator

44 FC STERLING FACTOR SRL

16227590 J40/3922/2004 SRL BucureștiCristian

ZamfirescuDirector General

45 SC TERRA FACTORING SA

15680436 J40/11318/2003 SA București Dragoș SimionAdministrator

3.2.2 Evoluția activității instituțiilor financiare nebancare privind creditarea

Finanțarea oferită de IFN este orientată, în principal către companiile nefinanciare, acestea deținând o pondere de aproximativ 75%. Leasingul financiar a continuat să reprezinte principala activitate desfășurată de IFN, având o pondere de aproximativ 80% în totalul creditelor acordate ( Grafic 3.2.3), dar se constată o reducere a părții deținute de acesta, în principal ca efect al expansiunii creditelor pentru investiții imobiliare.

34

32 Grafic 3.2.3 Structura creditelor acordate de IFN Grafic 3.2.4Structura creditelor acordate de

IFN pe sectoare activitate la data de 30 iunie 2011

Instituțiile financiare nebancare au continuat procesul de dezvoltare și consolidare, însă efectele turbulențelor financiare internaționale, precum și ale deteriorării cadrului macroeconomic intern au fost resimțite la nivelul acestora începând cu anul 2008. Principalele probleme ale sectorului provin din dificultatea atragerii de noi resurse financiare în contextul actual, deteriorarea portofoliului de creanțe și creșterea riscului de credit.

La sfârșitul anului 2008, activele nete totale ale IFN însumau 8,4% din PIB, în creștere cu un punct procentual față de anul 2007, în timp ce soldul creditelor acordate de aceste instituții a ajuns la o valoare de 36,9 miliarde lei.

Instituțiile financiare nebancare și-au restrâns activitatea ca urmare a deteriorării portofoliului de credite pe fondul recesiunii economice, al restrângerii accesului la finanțare și al scăderii cererii de credite. Accentuarea riscului de credit a determinat majorări ale cheltuielilor destinate provizioanelor, cu impact asupra nivelului profitabilității. Ritmul de creștere a creditelor neperformante s-a ameliorat în 2009, iar principalul risc pentru instituțiile financiare nebancare râmâne mediul economic fragil.

În anul 2010, precum și în prima jumătate din anul 2011, activitatea instituțiilor financiare nebancare s-a menținut pe un trend descrescător ( Grafic 3.2.6/Grafic 3.2.7), ca o consecință a nivelului în continuare scăzut al cererii de creditare și a sentimentului de aversiune față de risc manifestat de IFN în condițiile existenței în bilanțul acestora a unui volum semnificativ de credite afectate de restanțe.

32 www.bnr.ro(Raportul de stabilitate financiară 2010/2011)35

Grafic 3.2.5 Credite acordate de IFN pentru consum Grafic 3.2.6 Credite acordate de IFN pentru

locuințe

IFN se confruntă cu un risc de credit în creștere. Deprecierea monedei naționale, majorarea ratelor dobânzii precum și înăsprirea condițiilor în sectorul economiei reale au condus la o deteriorare a portofoliului de credite ale IFN. În aceste condiții s-a observat o modificare a creditelor înspre categorii de clasificare mai putin performante, rata riscului de credit înregistrând o tendință crescătoare pe parcursul anului 2008 ( Grafic 3.2.7).

33 Grafic 3.2.7 Evoluția ratei riscului de credit Grafic 3.2.8 Structura surselor atrase și a creditelor acordate pe scadențe și valute

Expunerea directă la riscul de piață este redusă la nivelul acestui segment al pieței financiare, întrucât, în general, IFN realizează o echilibrare între activitatea de creditare și cea de refinanțare atât în privința distribuției devizelor ( Grafic 3.2.8), cât și a costului de atragere a resurselor. Totuși, efectul deprecierii monedei naționale și al majorării dobânzilor, precum și prin transferul riscului de curs de schimb și de rată a dobânzii către clienți se materializează prin creșterea riscului de credit.

33 www.bnr.ro(Raport de stabilitate financiară 2009-2011)36

3.3Analiza comparativă a unui credit ipotecar oferit de cinci bănci din România

Pentru a realiza analiza comparativă a unui credit ipotecar oferit de cinci bănci din România am ales primele cinci bănci ca active deținute. Conform Ziarului Financiar primele cinci bănci ca active deținute în România sunt: Banca Comercială Română, BRD Groupe Societe Generale, Banca Transilvania, CEC Bank și Raiffeisen Bank.

3.3.1 Scurtă prezentare a băncilor

BCR, membră a Erste Group, este o bancă universală care deservește atât clienți retail, cât și clienți coporativi. În anul 1990 - se constituie Banca Comercială Română prin preluarea activităţilor comerciale ale Băncii Naţionale a României. BCR este banca numărul 1 în România după valoarea activelor (71,2 miliarde lei), banca numărul 1 după clienți și banca numărul 1 pe segmente de economisire și creditare. BCR este în prezent cel mai important grup financiar din România, incluzând operațiuni în străinătate, precum și de leasing, economisire și creditare în scopuri locative și subsidiare pentru pensii private. Rețeaua băncii cuprinde 643 de unități și agenții retail în toate orașele din România cu peste 10.000 locuitori. În anul 2009, BCR controla 19,1% din activele sistemului bancar, iar în anul 2010 a înregistrat o creștere până la o valoare de 19,8 la sută.

BRD Groupe Societe Generale(Banca Română pentru Dezvoltare),este prezentă în România din anul 1979, când activitatea micii sucursale se baza pe finanțarea sectorului de petrol și gaze prin emiterea de acreditive și scrisori de garanție. În anul 2001, BRD a fost listată la Bursa de Valori București, în prima categorie, devenind rapid una dintre cele mai tranzacționate societăți. Este o bancă românească deținută de grupul financiar francez Societe Generale, în proporție de 58,32 la sută. În 2010, ea a fost a doua bancă din România, după Banca Comercială Română, în ceea ce privește activele (48 miliarde lei) și cota de piață. Rețeaua băncii cuprinde 930 de unități, 1450 de ATM-uri și 20000 de POS-uri în toate orașele din România. În anul 2009, BRD controla 14% din activele sistemului bancar, iar în anul 2010 a înregistrat o ușoară scădere până la o valoare de 13,9%.

Banca Transilvania în anul 1997 a devenit prima institutie bancară din Romania, care a fost cotată la Bursa de Valori București. Banca Transilvania este banca oamenilor întreprinzători din Romania și cea mai mare instituție bancară cu capital privat majoritar românesc. Banca se clasează pe poziția a 3-a în topul băncilor din România, în funcție de active(25,7 miliarde lei),la finalul anului 2011.Misiunea Băncii Transilvania este aceea de a sprijini dezvoltarea mediului de afaceri, prin produse și servicii inovatoare, oferite cu profesionalism. Valorile BT, pe care banca le aplică în tot ceea ce întreprinde, sunt: Suflet, Energie și Idei Noi.

Raiffeisen Bank România a rezultat prin fuziunea, încheiată în iunie 2002, a celor două entități deținute de grupul Raiffeisen în România: Raiffeisenbank

37

(România), înființată în 1998 ca subsidiară a grupului RZB, și Banca Agricolă Raiffeisen SA, înființată în 2001, după preluarea băncii de stat Banca Agricolă de către grupul austriac. Raiffeisen Bank are o rețea de peste 540 agenții în toată țara care deservesc aproximativ două milioane de clienți, dintre care 100.000 de IMM-uri și 6800 de corporații mari și medii. Raiffeisen Bank a fost apreciată și premiată în anul 2011 de prestigioase publicații pentru activitatea din timpul anilor 2010 și 2011: Banca Anului 2011 (,,Piața Financiară”), Cea mai bună dinamică a creditării în 2010 (Gala ,,Bancheri de Top”), Cea mai dinamică bancă în 2011 dintre băncile austriece care activează în România (Business Arena Magazin-Austrian Awards for Excelence).

Casa de Economii și Consemnațiuni (numită în prezent CEC Bank) este o instituție bancară din România deținută de stat, înființată în 1864. Misiunea CEC Bank trebuie să fie o bancă comercială universală, competitivă, care să ofere clienților produse și servicii diverse și de calitate, urmărind cu precădere finanțarea IMM-urilor, agriculturii, administrațiilor publice locale, precum și a acelor proiecte bancabile care prin natura lor, contribuie la dezvoltarea economică, crearea și menținerea locurilor de muncă. Rețeaua băncii cuprindea în anul 2010 1342 unități, 810 ATM-uri și un număr de 6584 de angajați. În anul 2009 activele bancare deținute de CEC erau de 20,8 miliarde lei, iar în 2010 a înregistrat o creștere ușoară până la o valoare de 21,6 miliarde lei.

3.3.2 Prezentare credit ipotecar oferit de primele cinci bănci din România

BCR – Creditul Casa MeaBeneficiari: persoane fizice, în vârstă de cel puțin 18 ani, care îndeplinesc

condițiile de eligibilitate solicitate de către bancă.Destinația:efectuarea de investiții imobiliare cu destinație locativă (achiziția,

construcția, extinderea sau modernizarea)Moneda de acordare: RON, EURSuma minimă: 5000 EUR sau echivalent în RONSuma maximă: până la 85% din valoarea garanției, în funcție de capacitatea

de rambursare a solicitantului și a coplătitorilor, fără a depăși:- 400.000 EUR pentru creditele cu avans cuprins între 15 și 25% - 1.000.000 EUR pentru creditele la care aportul propriu este de minim

25% din valoarea garanțieiPerioada maximă de creditare : 30 ani.Dobânda corespunzătoare avansului minim prezentat de client, fixă în primii

2 ani/primii 5 ani și ulterior variabilă, stabilită în funcție de indicii ROBOR/EURIBOR la 6 luni, la care se adaugă o marjă fixă pe toata durata de creditare.

Avans minim:- Credite acordate în lei 15%- Credite acordate în EUR:

38

a. 20% dacă solicitantul realizează venituri în EURb. 25% dacă solicitantul realizează venituri în altă monedă.

Garanții:- Ipotecă imobiliară și privilegii asupra imobilului ce face obiectul

investiției imobiliare, și în completare, dacă este cazul, asupra unui alt imobil aflat în proprietatea solicitantului sau a rudelor de gradul I și II ale acestuia/coplătitorilor.

- Ipotecă imobiliară şi privilegii asupra altui imobil decât cel care face obiectul investiţiei imobiliare, aflat în proprietatea solicitantului sau a rudelor de gradul I şi II ale acestuia / coplătitorilor (credite imobiliare).

- Ipotecă mobiliară asupra depozitelor colaterale constituite la BCR, în completarea garanţiilor ipotecare.

Documente necesare: Cerere de credit (formular tip BCR) declaraţia – acord pentru coplătitor(i), dacă este cazul (formular tip BCR) certificat de căsătorie sau hotărâre de divorţ, dacă este cazul (copie) adeverinţă de salariu pentru solicitant şi, dacă este cazul, pentru coplătitori

(formular tip BCR, sau alte formulare care să conţină obligatoriu informaţiile solicitate de bancă)/ Extras de cont/ Stare financiară cumulat(ă) pe ultimele trei luni pentru clienţii care încasează salariul lunar într-un cont curent, cu sau fără card de debit ataşat la BCR/altă bancă)

fişa fiscală aferentă anului precedent (original sau copie) cu ştampila oficială a angajatorului, după caz

talon de pensie (original sau copie) şi decizia de pensionare (original sau copie)

documente care atestă alte venituri realizate de solicitant din închirieri, dividende, venituri realizate în străinătate etc. şi care pot fi luate în calcul la determinarea capacităţii de rambursare

documente care atestă existenţa surselor proprii de finanţare ale împrumutatului copie extras de cont, convenţie, etc.

extrase din documentaţia cadastrală (copie) BI/ CI (copie) pentru solicitant, membrii familiei acestuia şi dacă este cazul,

pentru coplătitor(i) factura de utilităţi (din luna precedentă sau cu cel mult 3 luni anterioare

solicitării creditului) copii ale contractelor de credit pentru cardurile de credit/ descoperit de cont/

linii de credit/ alte tipuri de de carduri, în cazul clienţilor care beneficiază de aceste produse oferite de alte bănci

în cazul în care clientul optează pentru virare salariu în cont BCR, adeverința de la angajator privind obligația de a vira salariul în contul BCR precum și declarația solicitantului pe propria răspundere privind acordul de virare salariu în cont BCR

BRD – Credit habitat

39

Creditul habitat oferit de BRD este acordat pentru achiziția, construcția, extinderea sau modernizarea de locuințe.

Moneda pentru care se acordă acest tip de credit este: Leul, Euro sau Dolarul.

Suma minimă: 15000 Euro sau echivalent în Lei.Perioadă maximă de creditare este de până la 30 de ani.Perioada de grație de până la 12 luni(pentru construcții) /6 luni (pentru

terminarea construcțiilor).Credit suplimentar de maximum 20% pentru alte costuri suplimentare:

cheltuieli notariale, evaluare, achiziționare mobilă.Avans începând de la 5%.O dobândă atracativă, indexabilă, diferențiată în funcție de avans și perioada

de creditare.Pentru a obține creditul habitat de la BRD sunt necesare următoarele

documente: cererea de credit, însoțită de documente care să ateste veniturile realizate și

fișa fiscală Documente care atestă obiectul creditului și valoarea investiției:

- precontract vânzare/cumpărare pentru imobilul cumpărat, care să cuprindă valoarea de vânzare, modalitatea de plată și valoarea avansului achitat

- acte de proprietate asupra terenului de construcție- autorizația de construire însoțită de proiectul și devizul general de lucrări

Actele de proprietate a bunurilor imobile cu care se garantează creditul Raportul de evaluare pentru imobilul/imobilele aduse în garanție Dovada constituirii avansului

Garanții necesare:- Ipotecă asupra bunului ce face obiectul creditului sau un altul aflat în

proprietatea ta sau a unui terț- Ipotecă asupra conturilor curente deschise la BRD- Ipotecă asupra drepturilor provenite din polița de asigurare.Imobilul achiziţionat va fi asigurat împotriva tuturor riscurilor.În cazul

creditelor pentru construcţie, modernizare, terminare construcţie, la solicitarea expresă a băncii se va încheia o asigurare pentru riscul de nefinalizare a construcţiei.

Banca Transilvania- Creditul ipotecar

Poți aplica pentru acest credit dacă ești cetățean român cu domiciliul stabil în Romania sau dacă ești cetățean străin dar lucrezi în România și ai domiciliul stabil aici. Vârsta maximă la sfarșitul perioadei de creditare este de 70 de ani.

40

Banca Transilvania îți oferă credit ipotecar destinat cumpărării, construcției sau modernizării locuinței. 

Moneda de acordare: Lei, EUR,USDValoarea creditului: 250000 EUR (sau echivalentul în Lei/USD).Perioada maximă de creditare: 30 ani.Perioada de grație până la 24 luni în cazul construcțiilor de locuințe.

Dobânda poate fi fixă în primii doi ani, iar restul perioadei variabilă pentru creditele acordate în lei și fixă în primul an, iar pentru restul perioadei variabilă pentru creditele acordate în EUR.

Avans: Credite Lei- minim 15% Credite EUR- minim 20% dacă veniturile sunt integral în euro sau

minim 25% dacă veniturile nu sunt integrale în euro.Pentru a contracta acest credit este nevoie de următoarele documente:

- Acte doveditoare de venit: adeverință de salariu, fișă fiscală pentru ultimul an încheiat, copie contract individual de muncă, cu ultimul act adițional și extras din registrul electronic al salariaților, alte acte doveditoare de venit ( pensii, chirii, alte venituri cu caracter permanent);

- Act de identitate precum și un alt act de identitate al solicitantului;- Certificat de căsătorie;- Cerere de credit;- Precontract de vânzare cumpărare/ deviz de lucrări;- Actele de proprietate ale imobilului care constituie garanția creditului (extras

de Carte Funciară actualizat).

Raiffeisen Bank – Creditul Casa Ta

Creditul Casa Ta este acordat pentru achiziția, construcția, extinderea sau modernizarea de locuințe.

Moneda de acordare: Lei, Euro.Suma minimă: 5000 Euro ( sau echivalentul în lei) Suma maximă: 200.000 Euro ( sau echivalentul în lei)Perioada de creditare: între 3 și 30 de ani.Se poate opta pentru 3 luni de pauză la plată, începând cu a șaptea lună.Dobânda: Variabilă Lei – ROBOR 3 luni + 3,5%;

Variabilă Euro – EURIBOR 6 luni + 6%;Avans: Credite lei – 15%

Credite Euro- 25%Pentru a contracta acest credit este nevoie de următoarele documente:

1) Act de identitate, original și copie, pentru solicitant și co-debitor;2) Copia certificatului de căsătorie (dacă este cazul);3) Fișa fiscală;4) Documente privind imobilul:

Acte de proprietate ale imobilului Documente necesare pentru procesul de evaluare

41

5) Documente din care rezultă valoarea proiectului de investiții: Precontract de vânzare cumpărare, în cazul achiziționării de

locuințe și terenuri; Proiect tehnic al lucrării, deviz general de lucrări, devize pe

obiecte, autorizație de construire.Garanție: Ipotecă de rang I instituită asupra imobilului achiziționat sau

asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului sau a unor terți.

CEC Bank - Credit ipotecar pentru Cumpărare de locuințeBeneficiarii: persoanele fizice cu vârsta de peste 18 ani, care realizează

venituri certe, cu caracter de permanență pe toată durata de creditare. Vârsta maximă la data stabilită pentru rambursarea integrală a creditului este de 75 ani.

Moneda de acordare: Lei, EuroSuma maximă acordată: 700.000 Euro ( sau echivalentul în lei). Valoarea

maximă a creditului este stabilită în funcție de capacitatea de rambursare a fiecărui client.

Perioada de creditare: maxim 35 de ani.Perioada de grație stabilită în funcție de perioada de creditare ajungând până

la un maxim de 360 zile.Aport propriu minim 15% din valoarea garanției ipotecare.Garanții: Ipotecă imobiliară asupra imobilului care face obiectul creditului.

3.3.3 Analiză credit ipotecar oferit de primele cinci bănci din România

Pentru a realiza o analiză a creditului ipotecar oferit de primele cinci bănci din România m-am folosit de câteva elemente caracteristice ale fiecărui credit oferit, cum ar fi: suma acordată, perioada de rambursare, dobânda, comisioanele, rata lunară.

Tabel 2 Analiza comparativă credit ipotecar oferit de primele 5 bănci din România în leiIndicator BCR BRD Banca

TransilvaniaRaiffeisen

BankCEC Bank

Suma acordată (lei)

178000 178000 178000 178000 178000

Perioada de rambursare

(luni)360 360 360 360 360

Dobânda (%) 8,92 7,73 8,21 8,00 8,36Dobânda

anuală efectivă (%)

9,41 8,72 8,63 8,50 9,26

Comision analiză dosar

(RON)1390 1000 0 1600 500

Cost evaluare 300 400 100 400 400

42

Comision de administrare credit (RON)

0,04%*sold 0,05%*sold 150 lei/an 0 0,04%*sold

Rată credit(RON)

1427 1361 1332 1275 1422

Valoare totală platibilă(RON)

513356 481340 483960 465880 504068

În tabelul 2 am analizat un credit ipotecar de la BCR, BRD, Banca Transilvania, Raiffeisen Bank și CEC Bank. Am luat suma necesară achiziției unei locuințe de 178.000 RON și am stabilit o perioadă de rambursare de 30 de ani. După cum putem observa cea mai mare dobândă practicată este la BCR calculată ca fiind ROBOR 6M+3,5% ( 8,92%), iar cea mai scăzută este la BRD (7,73%). Dobânda anuală efectivă înregistrează cea mai mare valoare la BCR ( 9,41%), iar cea mai mică valoare la Raiffeisen Bank ( 8,50%).

În ceea ce privește comisioanele practicate de băncile analizate acestea pot varia de la o bancă la alta. Astfel, comisionul de analiză dosar înregistrează cea mai mare valoare la Raiffeisen Bank ( 1600 lei) , la CEC Bank acesta înregistrează o valoare de 500 de lei, iar la Banca Transilvania nu se percepe comision de analiză dosar.

O altă idee importantă ar fi că Raiffeisen Bank nu cere comision de administrare în timp ce, la BRD este de 0,05%*sold, la CEC și la BCR are o valoare de 0,04%*sold, iar la Banca Transilvania acesta se plătește anual și are o valoare de 150 lei/an.

În ceea ce privește valoarea totală plătibilă este de remarcat o diferență consistentă între creditul acordat de BCR (513356 RON) și Raiffeisen Bank (465880).

Tabel 3 Analiza comparativă credit ipotecar oferit de primele 5 bănci din România în EUROIndicator BCR BRD Banca

TransilvaniaRaiffeisen

BankCEC Bank

Suma acordată (EUR)

40000 40000 40000 40000 40000

Perioada de rambursare

(luni)360 360 360 360 360

Dobânda (%) 6,89 5,16 6,68 7,07 7,6Dobânda anuală

efectivă7,24 7,43 7 8,14 8,41

Comision analiză dosar

(EUR)390 400 0 400 120

Cost evaluare 90 90 100 90 90Comision de administrare credit (EUR)

0,04%*sold 0,16%*sold 35/an 0 0,04%*sold

43

Rată credit (EUR)

263 282 257 268 298

Valoare totală plătibilă (EUR) 95257 93513 93725 86250 106004

În tabelul 3 am analizat un credit ipotecar pentru achiziția unei locuințe în

valoare de 40.000 Euro pe o perioadă de 30 de ani oferit de primele cinci bănci comerciale din România privind activele deținute.

După cum putem observa cea mai mică dobândă practicată este la BRD (5,16%), iar cea mai mare valoare o înregistrează la CEC Bank (7,6%). Dobânda anuală efectivă înregistrează o valoare de 7% la Banca Transilvania, iar la CEC Bank acesta este mai mare cu 1,41 puncte procentuale ajungând la o valoare de 8,41%.

O altă caracteristică importantă ar fi că Raiffeisen Bank nu cere comision de administrare în timp ce, la BRD este de 0,16%*sold, la CEC și la BCR are o valoare de 0,04%*sold, iar la Banca Transilvania acesta se plătește anual și are o valoare de 35 Euro/an.

În ceea ce privește valoarea totală plătibilă cea mai mică valoare o înregistrează Raiffeisen Bank trebuind ca pentru un credit de 40.000 Euro, o persoană fizică va returna după 30 de ani suma de 86.250 Euro, iar la CEC Bank valoarea totală plătibilă este cu aproximativ 20.000 Euro mai mare ajungând la 106.004 Euro.

44

CONCLUZII

După anul 1990 s-au produs schimbări majore cu privire la fondul locativ, în sensul că acesta a fost privatizat aproape în totalitate. Noua generație odată cu trecerea de la comunism la o nouă formă de guvernâmânt, își dorește o strategie de dezvoltare durabilă în ceea ce privește nivelul de trai al populației, cât și în cadrul sectorului construcțiilor de locuințe. Principalul obiectiv al fiecărui cetățean devine accesul la un cămin adecvat, precum și asigurarea protecției sociale pentru persoanele cu venituri scăzute.

Din cauza nivelului scăzut al salariilor și puterii de cumpărare relativ redusă, se cer măsuri sociale cum ar fi creearea de noi locuri de muncă și o protecție socială decentă. Odată cu dezvoltarea tuturor ramurilor economiei naționale și nivelul de trai ar fi mai bun.

Principalele obiective ale activității de creditare sunt siguranța capitalului băncii și atragerea de noi operații și clienți. Referitor la acest aspect, personalul responsabil cu activitatea de creditare are responsabilitatea să educe clientul cu privire la procedurile de creditare ale băncii. Creditele aprobate pe baza analizei clientului trebuie să asigure rambursarea datoriei către bancă, cu notificarea că determinarea capacității de plată a clientului nu se va face cu ajutorul unor împrumuturi obținute de la alte bănci sau alte instituții financiare.

Angajamentele luate de bănci pentru și în numele clientului prin acordarea de credite se face având la bază date exacte și să fie garantate corespunzător. Banca poate să acorde orice formă de credit, dar există și anumite excepții cum ar fi:

Integritatea morală a clientului este suspicioasă; Obiectul creditului nu este clar justificat; Activitatea clientului nu se încadrează în cerințele interne și internaționale în

ceea ce privește protecția mediuluiOdată cu declanșarea crizei economico-financiare mondiale creditele

acordate pentru consum au avut o scădere semnificativă până spre sfârșitul anului 2011 când acestea s-au mai stabilizat. În ceea ce privește creditele acordate pentru locuințe acestea au înregistrat creșteri semnificative în perioada 2007-2012, în special pentru creditele acordate în valută (EUR, $, CHF). Principalul factor care a contribuit la revenirea creditului ipotecar a fost reprezentat de demararea programului guvernamental ,, Prima Casă”.

Pentru anul 2012 standardele de creditare au înregistrat o restrictivitate sporită. Printre cei mai importanți factori care au contribuit la această restrictivitate se remarcă: deciziile de politică monetară ale BNR, creșterea creditelor neperformante din portofoliul băncilor și nu în ultimul rând datorită creșterii concurenței din sectorul bancar.

Un alt aspect important ce poate fi desprins din partea teoretică a acestei lucrări este reprezentată de creșterea accelerată a creditelor restante de peste 90 de zile. Această creștere a fost accelerată și datorită declanșării crizei financiare internaționale.

45

În ceea ce privește termenul de creditare s-a remarcat o evoluție notabilă a creditelor acordate pe termen lung, iar principalul factor care a contribuit la creșterea acestei categorii de credite a fost reprezentată de menținerea cererii ridicate de fonduri pentru investiții.

Referitor la creditele acordate pentru locuințe de către instituții financiare nebancare, acestea au înregistrat o scădere drastică, iar principalele motive care au condus la această situație sunt reprezentate de: dificultatea atragerii de noi resurse financiare, deteriorarea portofoliului de creanțe și creșterea riscului de credit,

46

BIBLIOGRAFIE

1. Nicolae Petria,Monedă-Credit,Bănci şi Burse,Editura Alma Mater,Sibiu,2003

2. Cezar Basno,Dardac Nicolae-Monedă,Credit,Bănci,EDP,19963. Monedă şi credit - Modul 1 Prof.univ.dr.Nicolae DARDAC,

Conf.univ.dr.Teodora VASCU4. Vasile Turliuc,Monedă şi credit,Editura Universităţii Alexandru Ioan

Cuza,Iaşi,20085. Vasile Cocriş ,, Managementul bancar&analiza de risc în activitatea de

creditare”, Editura Universităţii Alexandru Ioan Cuza, Iaşi, 2009,6. Gheorghe Manolescu, Bănci și Credit, Editura Fundației România de Mâine,

București, 20067. European Mortgage Federation, Annual Report8. Legea nr. 190/1999, privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare.9. Legea nr. 152/1998, privind înfiintarea Agenţiei Naţionale a

Locuinţei şi normelemetodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotararea de Guvern nr. 962/2001.

10.Beju Daniela, “ Mecanisme monetare şi instituţii bancare”, Editura Casa Cărţii de Ştiinţă,Cluj-Napoca

11. www.insse.ro12. www.cnvmr.ro13. www.dreptonline.ro14. www.money.ro15. www.bnr.ro16. www.bcr.ro17. www.brd.ro/banca18. www.bancatransilvania.ro19. www.raiffeisen.ro20. www.cec.ro

47

ANEXE

48

Anexa 1 Credite acordate populației pentru consum

Credite acordate

gospodăriilor populaţiei;

pentru consum

Credite acordate

gospodăriilor populaţiei;

pentru consum; în lei

Credite acordate gospodăriilor

populaţiei; pentru consum; în euro

Credite acordate gospodăriilor

populaţiei; pentru consum; în alte

valute

(mii lei) (mii lei) (mii lei) (mii lei)61.432.126,2 25.082.741,6 26.863.904,3 9.485.480,361.883.593,5 25.336.635,8 27.002.206,8 9.544.750,961.985.667,8 25.406.454,3 27.026.776,8 9.552.436,761.991.593,1 25.726.873,5 26.797.090,5 9.467.629,162.620.927,9 25.909.799,9 27.162.778,0 9.548.350,062.920.308,1 26.054.488,6 27.153.856,6 9.711.962,963.553.174,8 26.283.489,4 27.424.282,5 9.845.402,962.945.696,8 26.298.961,8 26.661.514,6 9.985.220,463.642.722,2 26.274.988,6 27.063.332,6 10.304.401,063.155.988,2 26.227.619,3 27.094.656,1 9.833.712,862.012.837,5 26.219.581,0 26.321.338,7 9.471.917,860.921.885,7 25.890.941,8 26.063.499,3 8.967.444,661.158.879,8 25.762.571,4 26.377.593,0 9.018.715,462.353.707,5 25.856.288,7 27.047.068,9 9.450.349,962.979.953,2 26.030.634,1 27.398.942,9 9.550.376,264.247.262,2 26.531.367,0 27.763.398,4 9.952.496,864.339.385,6 26.751.260,4 27.947.594,1 9.640.531,164.219.396,3 27.052.128,6 27.959.673,0 9.207.594,765.588.095,7 27.777.423,6 28.320.458,4 9.490.213,766.247.152,7 27.979.408,0 28.451.206,6 9.816.538,166.043.449,2 28.175.378,4 28.460.991,2 9.407.079,667.638.536,5 28.309.517,4 29.375.894,1 9.953.125,071.453.797,7 35.223.429,5 27.857.756,7 8.372.611,570.987.015,1 35.178.985,0 27.572.728,2 8.235.301,970.612.430,5 35.197.366,9 27.345.967,3 8.069.096,370.617.091,0 35.162.161,6 27.511.354,4 7.943.575,071.428.907,7 35.711.046,4 27.730.892,6 7.986.968,772.815.088,9 36.029.471,4 28.654.664,1 8.130.953,473.534.464,9 36.275.212,2 29.127.904,0 8.131.348,773.833.790,7 36.362.419,0 29.244.824,7 8.226.547,073.453.741,0 36.572.238,7 28.780.500,8 8.101.001,573.738.462,4 36.599.709,9 28.999.635,3 8.139.117,273.746.995,2 36.633.607,0 29.034.717,6 8.078.670,673.901.035,8 36.721.707,3 29.042.340,8 8.136.987,7

49

74.330.715,3 37.114.386,2 29.030.679,2 8.185.649,973.924.706,3 36.973.834,2 29.103.853,8 7.847.018,374.787.935,6 37.050.288,1 29.703.114,9 8.034.532,675.999.938,4 37.342.230,0 30.314.245,7 8.343.462,775.793.535,2 37.539.565,7 30.183.884,3 8.070.085,273.694.576,0 37.880.941,1 28.293.133,0 7.520.501,972.564.286,2 38.239.289,9 27.231.483,9 7.093.512,471.960.743,7 38.310.495,5 26.353.829,9 7.296.418,372.045.281,4 37.979.688,4 27.043.162,1 7.022.430,968.328.251,7 37.256.533,5 24.891.159,1 6.180.559,166.583.141,0 36.357.551,0 24.055.714,7 6.169.875,365.521.201,6 35.167.692,4 24.112.238,7 6.241.270,563.050.509,5 34.540.514,3 22.907.128,6 5.602.866,662.017.056,2 33.870.167,7 22.386.538,6 5.760.349,960.487.291,9 33.056.344,0 21.901.922,5 5.529.025,458.465.315,9 32.270.017,5 21.208.339,1 4.986.959,356.817.882,5 31.567.770,7 20.775.952,6 4.474.159,255.108.014,2 31.270.246,0 19.855.423,3 3.982.344,952.733.699,9 30.749.068,9 18.362.986,9 3.621.644,149.601.228,2 30.002.317,2 16.585.235,5 3.013.675,547.371.151,9 29.034.487,9 15.713.306,0 2.623.358,044.904.462,8 28.150.436,4 14.484.765,3 2.269.261,141.615.056,2 27.090.620,3 12.675.574,7 1.848.861,238.907.194,0 26.151.448,9 11.231.214,3 1.524.530,837.036.156,5 25.254.537,2 10.536.785,8 1.244.833,535.251.272,0 24.142.503,3 10.173.836,1 934.932,634.099.095,5 23.384.278,9 9.976.089,8 738.726,832.506.670,7 22.579.455,1 9.350.053,6 577.162,031.645.622,4 22.243.010,3 8.813.737,4 588.874,7

50

Anexa 2 Credite acordate pentru locuințe

Credite acordate

gospodăriilor populaţiei;

pentru locuinţe

Credite acordate gospodăriilor

populaţiei; pentru locuinţe;

în lei

Credite acordate gospodăriilor

populaţiei; pentru locuinţe; în euro

Credite acordate gospodăriilor

populaţiei; pentru locuinţe; în alte valute

(mii lei) (mii lei) (mii lei) (mii lei)33.998.595,7 1.512.377,3 28.068.761,3 4.417.457,133.563.548,1 1.506.476,4 27.648.898,0 4.408.173,733.295.590,1 1.506.709,0 27.357.594,7 4.431.286,433.381.974,2 1.515.834,8 27.509.826,2 4.356.313,232.968.412,1 1.509.798,8 27.226.342,4 4.232.270,932.108.157,5 1.530.108,0 26.459.425,6 4.118.623,931.815.904,6 1.529.218,1 26.113.019,9 4.173.666,630.629.445,4 1.533.057,6 24.876.201,7 4.220.186,130.356.982,0 1.537.685,6 24.477.244,2 4.342.052,229.910.144,9 1.546.457,4 24.230.229,7 4.133.457,828.999.165,0 1.548.768,0 23.463.959,0 3.986.438,028.204.698,9 1.554.433,6 22.877.702,3 3.772.563,028.075.863,4 1.561.265,9 22.701.071,9 3.813.525,628.608.412,1 1.573.139,0 23.044.850,6 3.990.422,528.862.604,5 1.581.504,6 23.238.897,6 4.042.202,328.944.164,2 1.592.807,9 23.146.348,8 4.205.007,528.514.341,0 1.605.667,4 22.830.344,2 4.078.329,428.040.692,6 1.620.783,6 22.528.668,2 3.891.240,827.959.709,6 1.629.392,3 22.296.654,8 4.033.662,527.854.205,0 1.640.065,3 22.036.449,5 4.177.690,227.367.869,9 1.652.530,8 21.712.343,1 4.002.996,027.855.396,3 1.665.313,2 21.951.891,6 4.238.191,525.894.184,4 1.658.692,0 20.466.740,9 3.768.751,525.160.232,4 1.667.031,6 19.802.073,5 3.691.127,324.708.067,7 1.679.788,5 19.338.632,4 3.689.646,824.246.098,0 1.693.478,9 18.918.203,4 3.634.415,723.975.765,3 1.700.159,1 18.630.018,7 3.645.587,524.245.809,2 1.704.399,6 18.834.486,9 3.706.922,723.988.368,4 1.711.805,5 18.577.756,5 3.698.806,423.655.334,7 1.727.897,4 18.162.557,8 3.764.879,522.641.428,9 1.725.700,0 17.221.785,1 3.693.943,822.456.144,3 1.734.452,2 17.004.236,9 3.717.455,222.321.273,5 1.737.589,1 16.893.414,6 3.690.269,822.283.685,3 1.739.117,9 16.832.325,5 3.712.241,922.133.044,9 1.738.911,6 16.665.686,4 3.728.446,9

51

21.506.899,2 1.657.999,4 16.582.423,9 3.266.475,921.655.734,1 1.646.295,4 16.702.272,8 3.307.165,922.029.236,9 1.645.598,4 16.944.731,8 3.438.906,722.349.560,4 1.646.503,8 16.994.835,5 3.708.221,120.898.618,3 1.646.742,1 15.825.932,3 3.425.943,919.730.135,7 1.638.696,0 14.919.453,0 3.171.986,719.142.784,8 1.629.627,2 14.275.858,3 3.237.299,319.085.781,5 1.604.780,9 14.284.122,6 3.196.878,017.603.778,2 1.590.563,7 13.183.468,2 2.829.746,316.957.452,9 1.574.432,8 12.761.795,0 2.621.225,117.328.075,9 1.567.940,5 13.041.116,8 2.719.018,616.520.033,4 1.568.763,5 12.424.359,7 2.526.910,216.325.227,1 1.552.530,8 12.248.123,7 2.524.572,616.057.534,7 1.534.513,0 12.067.099,4 2.455.922,315.493.453,7 1.501.820,0 11.713.058,2 2.278.575,514.901.903,1 1.475.450,7 11.329.578,5 2.096.873,914.193.215,8 1.462.248,0 10.838.436,0 1.892.531,813.180.598,0 1.414.890,2 10.073.570,4 1.692.137,412.009.313,2 1.367.280,0 9.186.395,8 1.455.637,411.615.082,8 1.312.191,1 8.850.365,1 1.452.526,610.782.899,1 1.263.416,5 8.193.666,8 1.325.815,89.752.394,7 1.236.989,4 7.362.994,3 1.152.411,09.083.692,1 1.213.773,1 6.852.243,8 1.017.675,28.881.261,6 1.194.313,6 6.772.336,6 914.611,48.720.654,9 1.187.551,1 6.617.985,6 915.118,28.403.158,9 1.156.039,6 6.407.730,9 839.388,48.169.764,7 1.123.287,1 6.186.244,7 860.232,97.902.876,4 1.123.327,3 6.025.785,7 753.763,4

52

Anexa 3 Marje dobândă credite în sold pentru consum și locuințe

Data

Credite existente în sold

Credite acordate

gospodăriilor populaţiei;

pentru locuinţe; durata iniţială

peste 5 ani

Credite acordate gospodăriilor

populaţiei; pentru consum; durata

iniţială peste 5 ani

(% p.a.) (% p.a.) (% p.a.)apr. 2012 11,04 8,50 12,81

mar. 2012 11,36 9,08 13,23feb. 2012 11,62 9,26 13,57ian. 2012 11,90 9,31 13,69dec. 2011 12,09 9,42 13,71nov. 2011 12,09 9,41 13,66oct. 2011 12,13 9,46 13,64sep. 2011 12,02 9,27 13,52aug. 2011 11,81 9,23 13,48iul. 2011 11,66 9,23 13,53iun. 2011 11,90 9,41 13,64mai. 2011 12,13 9,53 13,82apr. 2011 12,16 9,55 13,94

mar. 2011 12,54 9,73 14,14feb. 2011 12,61 9,74 14,26ian. 2011 12,40 9,76 14,34dec. 2010 12,65 10,08 14,55nov. 2010 12,93 10,15 14,71oct. 2010 13,18 10,17 14,79sep. 2010 13,42 10,36 14,95aug. 2010 13,59 10,50 15,09iul. 2010 13,89 10,69 15,30iun. 2010 13,90 11,09 15,12mai. 2010 14,26 11,10 15,31apr. 2010 14,23 11,21 15,49

mar. 2010 14,99 11,32 15,77feb. 2010 15,60 11,37 15,97ian. 2010 16,30 11,40 16,13dec. 2009 16,58 11,36 16,19nov. 2009 16,57 11,31 16,22oct. 2009 16,60 11,24 16,25sep. 2009 16,50 11,17 16,28aug. 2009 16,68 11,12 16,41

53

iul. 2009 17,00 11,25 16,53iun. 2009 17,46 10,98 16,48mai. 2009 17,73 11,04 16,50apr. 2009 18,08 10,88 16,43

mar. 2009 18,15 10,87 16,14feb. 2009 18,11 10,83 16,08ian. 2009 17,87 10,81 16,00dec. 2008 17,47 10,67 15,51nov. 2008 17,45 10,40 15,34oct. 2008 16,67 10,42 15,11sep. 2008 15,29 10,28 14,28aug. 2008 14,90 10,23 14,14iul. 2008 14,60 10,25 14,13iun. 2008 14,40 10,21 13,95mai. 2008 14,40 10,15 13,86apr. 2008 14,36 10,07 13,79

mar. 2008 13,75 10,04 13,10feb. 2008 13,49 9,80 12,89ian. 2008 13,16 9,62 12,77dec. 2007 13,05 9,76 12,79nov. 2007 13,04 9,82 12,82oct. 2007 13,02 9,83 12,83sep. 2007 12,92 9,90 12,70aug. 2007 12,97 10,05 12,75iul. 2007 13,14 10,17 12,78iun. 2007 13,28 10,25 12,82mai. 2007 13,68 10,30 12,87apr. 2007 14,00 10,20 12,96

mar. 2007 13,68 10,26 13,15feb. 2007 13,72 10,23 13,23ian. 2007 13,68 10,11 13,09

54

Anexa 4 Marje dobândă credite noi pentru consum și locuințe

DataCredite

noi

Credite noi acordate

populaţiei; pentru consum; durata inițială

peste 5 ani

Credite noi acordate

gospodăriilor populaţiei; pentru

locuinţe; cu perioada iniţială

fixă a ratei dobânzii între 1-5

ani(% p.a.) (% p.a.) (% p.a.)

apr. 2012 9,60 10,16 8,39mar. 2012 9,67 9,26 7,63feb. 2012 10,47 11,23 9,45ian. 2012 10,62 11,04 8,13dec. 2011 10,38 11,66 -nov. 2011 10,80 11,39 8,24oct. 2011 10,94 11,47 7,99sep. 2011 10,50 10,98 8,73aug. 2011 10,14 10,17 9,37iul. 2011 10,00 10,12 8,72iun. 2011 10,15 10,44 10,01mai. 2011 10,59 11,19 9,60apr. 2011 10,18 10,41 9,53

mar. 2011 10,63 10,52 9,71feb. 2011 11,70 12,29 8,96ian. 2011 10,12 11,03 9,68dec. 2010 9,74 9,74 9,99nov. 2010 11,10 10,60 10,91oct. 2010 10,29 10,95 10,08sep. 2010 10,93 10,94 8,78aug. 2010 11,21 10,88 9,35iul. 2010 12,05 10,78 15,06iun. 2010 11,27 11,08 10,44mai. 2010 11,69 11,94 -apr. 2010 11,18 13,05 -

mar. 2010 12,59 13,10 -feb. 2010 13,75 13,12 -ian. 2010 14,16 14,35 11,76dec. 2009 15,57 14,53 11,60nov. 2009 15,97 14,83 13,25oct. 2009 16,38 15,35 12,07

55

sep. 2009 15,31 16,19 12,05aug. 2009 16,14 16,84 12,08iul. 2009 16,36 16,57 9,68iun. 2009 17,46 18,07 9,26mai. 2009 17,93 19,00 9,54apr. 2009 19,24 19,09 9,30

mar. 2009 20,32 19,08 9,93feb. 2009 20,39 19,16 8,24ian. 2009 20,91 19,08 12,66dec. 2008 19,24 16,13 8,99nov. 2008 19,91 16,25 11,92oct. 2008 18,21 14,24 11,15sep. 2008 15,26 14,07 11,23aug. 2008 14,66 13,91 12,25iul. 2008 14,15 13,98 9,75iun. 2008 13,94 - 9,29mai. 2008 13,78 - 10,58apr. 2008 13,62 14,14 10,44

mar. 2008 13,09 14,00 10,91feb. 2008 12,52 13,12 9,89ian. 2008 12,14 12,89 9,57dec. 2007 11,72 12,65 9,25nov. 2007 11,72 12,59 8,89oct. 2007 11,59 12,83 8,68sep. 2007 10,91 13,00 7,81aug. 2007 11,22 13,05 8,04iul. 2007 11,57 12,91 8,06iun. 2007 11,83 13,43 7,91mai. 2007 12,28 13,19 7,83apr. 2007 12,16 13,34 7,17

mar. 2007 12,13 14,57 7,88feb. 2007 12,28 15,56 9,38ian. 2007 12,13 15,52  

56

Anexa 5 Scandențar credit ipotecar la BRD pe o perioadă de 360 luni

LunaValoare rata

Dobanda Comisioane Total plataSold credit

0 0 0 1,000.00 1,000.00 178,000.00

1 125,88 1,148.10 89 1,362.98 177,874.12

2 126,7 1,147.29 88,94 1,362.92 177,747.42

3 127,51 1,146.47 88,87 1,362.86 177,619.91

4 128,34 1,145.65 88,81 1,362.79 177,491.57

5 129,16 1,144.82 88,75 1,362.73 177,362.41

6 130 1,143.99 88,68 1,362.67 177,232.41

7 130,83 1,143.15 88,62 1,362.60 177,101.58

8 131,68 1,142.31 88,55 1,362.53 176,969.90

9 132,53 1,141.46 88,48 1,362.47 176,837.37

10 133,38 1,140.60 88,42 1,362.40 176,703.99

11 134,24 1,139.74 88,35 1,362.34 176,569.74

12 135,11 1,138.87 88,28 1,362.27 176,434.63

13 135,98 1,138.00 88,22 1,362.20 176,298.65

14 136,86 1,137.13 88,15 1,362.13 176,161.80

15 137,74 1,136.24 88,08 1,362.06 176,024.06

16 138,63 1,135.36 88,01 1,362.00 175,885.43

17 139,52 1,134.46 87,94 1,361.93 175,745.90

18 140,42 1,133.56 87,87 1,361.86 175,605.48

19 141,33 1,132.66 87,8 1,361.79 175,464.15

20 142,24 1,131.74 87,73 1,361.72 175,321.91

21 143,16 1,130.83 87,66 1,361.64 175,178.75

22 144,08 1,129.90 87,59 1,361.57 175,034.67

23 145,01 1,128.97 87,52 1,361.50 174,889.66

24 145,95 1,128.04 87,44 1,361.43 174,743.72

25 146,89 1,127.10 87,37 1,361.36 174,596.83

26 147,83 1,126.15 87,3 1,361.28 174,449.00

27 148,79 1,125.20 87,22 1,361.21 174,300.21

28 149,75 1,124.24 87,15 1,361.13 174,150.46

29 150,71 1,123.27 87,08 1,361.06 173,999.75

30 151,69 1,122.30 87 1,360.98 173,848.06

31 152,66 1,121.32 86,92 1,360.91 173,695.40

32 153,65 1,120.34 86,85 1,360.83 173,541.75

33 154,64 1,119.34 86,77 1,360.75 173,387.11

34 155,64 1,118.35 86,69 1,360.68 173,231.47

35 156,64 1,117.34 86,62 1,360.60 173,074.83

36 157,65 1,116.33 86,54 1,360.52 172,917.18

37 158,67 1,115.32 86,46 1,360.44 172,758.51

38 159,69 1,114.29 86,38 1,360.36 172,598.82

39 160,72 1,113.26 86,3 1,360.28 172,438.10

40 161,76 1,112.23 86,22 1,360.20 172,276.34

41 162,8 1,111.18 86,14 1,360.12 172,113.54

57

42 163,85 1,110.13 86,06 1,360.04 171,949.69

43 164,91 1,109.08 85,97 1,359.96 171,784.78

44 165,97 1,108.01 85,89 1,359.88 171,618.81

45 167,04 1,106.94 85,81 1,359.79 171,451.76

46 168,12 1,105.86 85,73 1,359.71 171,283.64

47 169,2 1,104.78 85,64 1,359.63 171,114.44

48 170,3 1,103.69 85,56 1,359.54 170,944.14

49 171,39 1,102.59 85,47 1,359.46 170,772.75

50 172,5 1,101.48 85,39 1,359.37 170,600.25

51 173,61 1,100.37 85,3 1,359.28 170,426.64

52 174,73 1,099.25 85,21 1,359.20 170,251.90

53 175,86 1,098.12 85,13 1,359.11 170,076.05

54 176,99 1,096.99 85,04 1,359.02 169,899.05

55 178,14 1,095.85 84,95 1,358.93 169,720.92

56 179,28 1,094.70 84,86 1,358.84 169,541.63

57 180,44 1,093.54 84,77 1,358.75 169,361.19

58 181,6 1,092.38 84,68 1,358.66 169,179.59

59 182,78 1,091.21 84,59 1,358.57 168,996.81

60 183,95 1,090.03 84,5 1,358.48 168,812.86

61 185,14 1,088.84 84,41 1,358.39 168,627.72

62 186,34 1,087.65 84,31 1,358.30 168,441.38

63 187,54 1,086.45 84,22 1,358.20 168,253.84

64 188,75 1,085.24 84,13 1,358.11 168,065.10

65 189,96 1,084.02 84,03 1,358.02 167,875.13

66 191,19 1,082.79 83,94 1,357.92 167,683.94

67 192,42 1,081.56 83,84 1,357.83 167,491.52

68 193,66 1,080.32 83,75 1,357.73 167,297.86

69 194,91 1,079.07 83,65 1,357.63 167,102.95

70 196,17 1,077.81 83,55 1,357.54 166,906.78

71 197,44 1,076.55 83,45 1,357.44 166,709.34

72 198,71 1,075.28 83,35 1,357.34 166,510.63

73 199,99 1,073.99 83,26 1,357.24 166,310.64

74 201,28 1,072.70 83,16 1,357.14 166,109.36

75 202,58 1,071.41 83,05 1,357.04 165,906.78

76 203,89 1,070.10 82,95 1,356.94 165,702.90

77 205,2 1,068.78 82,85 1,356.84 165,497.70

78 206,52 1,067.46 82,75 1,356.73 165,291.17

79 207,86 1,066.13 82,65 1,356.63 165,083.32

80 209,2 1,064.79 82,54 1,356.53 164,874.12

81 210,55 1,063.44 82,44 1,356.42 164,663.57

82 211,9 1,062.08 82,33 1,356.32 164,451.67

83 213,27 1,060.71 82,23 1,356.21 164,238.40

84 214,65 1,059.34 82,12 1,356.10 164,023.75

85 216,03 1,057.95 82,01 1,356.00 163,807.72

86 217,42 1,056.56 81,9 1,355.89 163,590.30

87 218,83 1,055.16 81,8 1,355.78 163,371.47

88 220,24 1,053.75 81,69 1,355.67 163,151.23

89 221,66 1,052.33 81,58 1,355.56 162,929.58

58

90 223,09 1,050.90 81,46 1,355.45 162,706.49

91 224,53 1,049.46 81,35 1,355.34 162,481.96

92 225,98 1,048.01 81,24 1,355.22 162,255.98

93 227,43 1,046.55 81,13 1,355.11 162,028.55

94 228,9 1,045.08 81,01 1,355.00 161,799.65

95 230,38 1,043.61 80,9 1,354.88 161,569.28

96 231,86 1,042.12 80,78 1,354.77 161,337.41

97 233,36 1,040.63 80,67 1,354.65 161,104.06

98 234,86 1,039.12 80,55 1,354.54 160,869.19

99 236,38 1,037.61 80,43 1,354.42 160,632.82

100 237,9 1,036.08 80,32 1,354.30 160,394.91

101 239,44 1,034.55 80,2 1,354.18 160,155.48

102 240,98 1,033.00 80,08 1,354.06 159,914.50

103 242,54 1,031.45 79,96 1,353.94 159,671.96

104 244,1 1,029.88 79,84 1,353.82 159,427.86

105 245,67 1,028.31 79,71 1,353.70 159,182.19

106 247,26 1,026.73 79,59 1,353.58 158,934.93

107 248,85 1,025.13 79,47 1,353.45 158,686.07

108 250,46 1,023.53 79,34 1,353.33 158,435.61

109 252,07 1,021.91 79,22 1,353.20 158,183.54

110 253,7 1,020.28 79,09 1,353.08 157,929.84

111 255,34 1,018.65 78,96 1,352.95 157,674.50

112 256,98 1,017.00 78,84 1,352.82 157,417.52

113 258,64 1,015.34 78,71 1,352.69 157,158.88

114 260,31 1,013.67 78,58 1,352.56 156,898.57

115 261,99 1,012.00 78,45 1,352.43 156,636.58

116 263,68 1,010.31 78,32 1,352.30 156,372.90

117 265,38 1,008.61 78,19 1,352.17 156,107.52

118 267,09 1,006.89 78,05 1,352.04 155,840.43

119 268,81 1,005.17 77,92 1,351.90 155,571.62

120 270,55 1,003.44 77,79 1,351.77 155,301.07

121 272,29 1,001.69 77,65 1,351.63 155,028.78

122 274,05 999,94 77,51 1,351.50 154,754.73

123 275,82 998,17 77,38 1,351.36 154,478.92

124 277,59 996,39 77,24 1,351.22 154,201.32

125 279,39 994,6 77,1 1,351.08 153,921.94

126 281,19 992,8 76,96 1,350.94 153,640.75

127 283 990,98 76,82 1,350.80 153,357.75

128 284,83 989,16 76,68 1,350.66 153,072.92

129 286,66 987,32 76,54 1,350.52 152,786.26

130 288,51 985,47 76,39 1,350.38 152,497.75

131 290,37 983,61 76,25 1,350.23 152,207.37

132 292,25 981,74 76,1 1,350.09 151,915.13

133 294,13 979,85 75,96 1,349.94 151,620.99

134 296,03 977,96 75,81 1,349.79 151,324.97

135 297,94 976,05 75,66 1,349.65 151,027.03

136 299,86 974,12 75,51 1,349.50 150,727.17

137 301,79 972,19 75,36 1,349.35 150,425.37

59

138 303,74 970,24 75,21 1,349.20 150,121.63

139 305,7 968,28 75,06 1,349.04 149,815.94

140 307,67 966,31 74,91 1,348.89 149,508.26

141 309,66 964,33 74,75 1,348.74 149,198.61

142 311,65 962,33 74,6 1,348.58 148,886.96

143 313,66 960,32 74,44 1,348.43 148,573.29

144 315,69 958,3 74,29 1,348.27 148,257.61

145 317,72 956,26 74,13 1,348.11 147,939.88

146 319,77 954,21 73,97 1,347.95 147,620.11

147 321,83 952,15 73,81 1,347.79 147,298.28

148 323,91 950,07 73,65 1,347.63 146,974.37

149 326 947,98 73,49 1,347.47 146,648.37

150 328,1 945,88 73,32 1,347.31 146,320.27

151 330,22 943,77 73,16 1,347.14 145,990.05

152 332,35 941,64 73 1,346.98 145,657.70

153 334,49 939,49 72,83 1,346.81 145,323.21

154 336,65 937,33 72,66 1,346.65 144,986.56

155 338,82 935,16 72,49 1,346.48 144,647.74

156 341,01 932,98 72,32 1,346.31 144,306.73

157 343,21 930,78 72,15 1,346.14 143,963.53

158 345,42 928,56 71,98 1,345.97 143,618.11

159 347,65 926,34 71,81 1,345.79 143,270.46

160 349,89 924,09 71,64 1,345.62 142,920.57

161 352,15 921,84 71,46 1,345.44 142,568.42

162 354,42 919,57 71,28 1,345.27 142,214.01

163 356,7 917,28 71,11 1,345.09 141,857.30

164 359 914,98 70,93 1,344.91 141,498.30

165 361,32 912,66 70,75 1,344.73 141,136.98

166 363,65 910,33 70,57 1,344.55 140,773.33

167 366 907,99 70,39 1,344.37 140,407.33

168 368,36 905,63 70,2 1,344.19 140,038.98

169 370,73 903,25 70,02 1,344.00 139,668.24

170 373,12 900,86 69,83 1,343.82 139,295.12

171 375,53 898,45 69,65 1,343.63 138,919.59

172 377,95 896,03 69,46 1,343.44 138,541.64

173 380,39 893,59 69,27 1,343.25 138,161.25

174 382,84 891,14 69,08 1,343.06 137,778.40

175 385,31 888,67 68,89 1,342.87 137,393.09

176 387,8 886,19 68,7 1,342.68 137,005.29

177 390,3 883,68 68,5 1,342.49 136,614.99

178 392,82 881,17 68,31 1,342.29 136,222.17

179 395,35 878,63 68,11 1,342.10 135,826.82

180 397,9 876,08 67,91 1,341.90 135,428.92

181 400,47 873,52 67,71 1,341.70 135,028.45

182 403,05 870,93 67,51 1,341.50 134,625.40

183 405,65 868,33 67,31 1,341.30 134,219.75

184 408,27 865,72 67,11 1,341.09 133,811.49

185 410,9 863,08 66,91 1,340.89 133,400.59

60

186 413,55 860,43 66,7 1,340.68 132,987.04

187 416,22 857,77 66,49 1,340.48 132,570.82

188 418,9 855,08 66,29 1,340.27 132,151.92

189 421,6 852,38 66,08 1,340.06 131,730.31

190 424,32 849,66 65,87 1,339.85 131,305.99

191 427,06 846,92 65,65 1,339.64 130,878.93

192 429,81 844,17 65,44 1,339.42 130,449.11

193 432,59 841,4 65,22 1,339.21 130,016.53

194 435,38 838,61 65,01 1,338.99 129,581.15

195 438,19 835,8 64,79 1,338.77 129,142.96

196 441,01 832,97 64,57 1,338.56 128,701.95

197 443,86 830,13 64,35 1,338.33 128,258.09

198 446,72 827,26 64,13 1,338.11 127,811.38

199 449,6 824,38 63,91 1,337.89 127,361.78

200 452,5 821,48 63,68 1,337.66 126,909.27

201 455,42 818,56 63,45 1,337.44 126,453.86

202 458,36 815,63 63,23 1,337.21 125,995.50

203 461,31 812,67 63 1,336.98 125,534.19

204 464,29 809,7 62,77 1,336.75 125,069.90

205 467,28 806,7 62,53 1,336.52 124,602.61

206 470,3 803,69 62,3 1,336.29 124,132.32

207 473,33 800,65 62,07 1,336.05 123,658.99

208 476,38 797,6 61,83 1,335.81 123,182.60

209 479,46 794,53 61,59 1,335.58 122,703.15

210 482,55 791,44 61,35 1,335.34 122,220.60

211 485,66 788,32 61,11 1,335.09 121,734.94

212 488,79 785,19 60,87 1,334.85 121,246.14

213 491,95 782,04 60,62 1,334.61 120,754.20

214 495,12 778,86 60,38 1,334.36 120,259.08

215 498,31 775,67 60,13 1,334.11 119,760.76

216 501,53 772,46 59,88 1,333.86 119,259.24

217 504,76 769,22 59,63 1,333.61 118,754.48

218 508,02 765,97 59,38 1,333.36 118,246.46

219 511,29 762,69 59,12 1,333.11 117,735.16

220 514,59 759,39 58,87 1,332.85 117,220.57

221 517,91 756,07 58,61 1,332.59 116,702.66

222 521,25 752,73 58,35 1,332.34 116,181.41

223 524,61 749,37 58,09 1,332.07 115,656.79

224 528 745,99 57,83 1,331.81 115,128.80

225 531,4 742,58 57,56 1,331.55 114,597.39

226 534,83 739,15 57,3 1,331.28 114,062.56

227 538,28 735,7 57,03 1,331.02 113,524.28

228 541,75 732,23 56,76 1,330.75 112,982.53

229 545,25 728,74 56,49 1,330.48 112,437.28

230 548,76 725,22 56,22 1,330.20 111,888.52

231 552,3 721,68 55,94 1,329.93 111,336.22

232 555,87 718,12 55,67 1,329.65 110,780.35

233 559,45 714,53 55,39 1,329.37 110,220.90

61

234 563,06 710,92 55,11 1,329.09 109,657.84

235 566,69 707,29 54,83 1,328.81 109,091.15

236 570,35 703,64 54,55 1,328.53 108,520.80

237 574,02 699,96 54,26 1,328.24 107,946.78

238 577,73 696,26 53,97 1,327.96 107,369.05

239 581,45 692,53 53,68 1,327.67 106,787.60

240 585,2 688,78 53,39 1,327.38 106,202.40

241 588,98 685,01 53,1 1,327.09 105,613.42

242 592,78 681,21 52,81 1,326.79 105,020.64

243 596,6 677,38 52,51 1,326.49 104,424.04

244 600,45 673,54 52,21 1,326.20 103,823.59

245 604,32 669,66 51,91 1,325.90 103,219.27

246 608,22 665,76 51,61 1,325.59 102,611.05

247 612,14 661,84 51,31 1,325.29 101,998.91

248 616,09 657,89 51 1,324.98 101,382.81

249 620,06 653,92 50,69 1,324.68 100,762.75

250 624,06 649,92 50,38 1,324.37 100,138.69

251 628,09 645,89 50,07 1,324.05 99,510.60

252 632,14 641,84 49,76 1,323.74 98,878.46

253 636,22 637,77 49,44 1,323.42 98,242.24

254 640,32 633,66 49,12 1,323.11 97,601.92

255 644,45 629,53 48,8 1,322.78 96,957.46

256 648,61 625,38 48,48 1,322.46 96,308.86

257 652,79 621,19 48,15 1,322.14 95,656.06

258 657 616,98 47,83 1,321.81 94,999.06

259 661,24 612,74 47,5 1,321.48 94,337.82

260 665,51 608,48 47,17 1,321.15 93,672.32

261 669,8 604,19 46,84 1,320.82 93,002.52

262 674,12 599,87 46,5 1,320.49 92,328.40

263 678,47 595,52 46,16 1,320.15 91,649.94

264 682,84 591,14 45,82 1,319.81 90,967.09

265 687,25 586,74 45,48 1,319.47 90,279.85

266 691,68 582,31 45,14 1,319.12 89,588.17

267 696,14 577,84 44,79 1,318.78 88,892.03

268 700,63 573,35 44,45 1,318.43 88,191.40

269 705,15 568,83 44,1 1,318.08 87,486.25

270 709,7 564,29 43,74 1,317.73 86,776.55

271 714,28 559,71 43,39 1,317.37 86,062.28

272 718,88 555,1 43,03 1,317.02 85,343.39

273 723,52 550,46 42,67 1,316.66 84,619.87

274 728,19 545,8 42,31 1,316.29 83,891.69

275 732,88 541,1 41,95 1,315.93 83,158.81

276 737,61 536,37 41,58 1,315.56 82,421.20

277 742,37 531,62 41,21 1,315.19 81,678.83

278 747,16 526,83 40,84 1,314.82 80,931.67

279 751,97 522,01 40,47 1,314.45 80,179.70

280 756,82 517,16 40,09 1,314.07 79,422.87

281 761,71 512,28 39,71 1,313.70 78,661.17

62

282 766,62 507,36 39,33 1,313.31 77,894.55

283 771,56 502,42 38,95 1,312.93 77,122.98

284 776,54 497,44 38,56 1,312.55 76,346.44

285 781,55 492,43 38,17 1,312.16 75,564.89

286 786,59 487,39 37,78 1,311.77 74,778.30

287 791,66 482,32 37,39 1,311.37 73,986.64

288 796,77 477,21 36,99 1,310.98 73,189.87

289 801,91 472,07 36,59 1,310.58 72,387.96

290 807,08 466,9 36,19 1,310.18 71,580.88

291 812,29 461,7 35,79 1,309.77 70,768.59

292 817,53 456,46 35,38 1,309.37 69,951.06

293 822,8 451,18 34,98 1,308.96 69,128.26

294 828,11 445,88 34,56 1,308.55 68,300.16

295 833,45 440,54 34,15 1,308.13 67,466.71

296 838,82 435,16 33,73 1,307.72 66,627.89

297 844,23 429,75 33,31 1,307.30 65,783.65

298 849,68 424,3 32,89 1,306.88 64,933.97

299 855,16 418,82 32,47 1,306.45 64,078.81

300 860,68 413,31 32,04 1,306.02 63,218.14

301 866,23 407,76 31,61 1,305.59 62,351.91

302 871,81 402,17 31,18 1,305.16 61,480.10

303 877,44 396,55 30,74 1,304.72 60,602.66

304 883,1 390,89 30,3 1,304.29 59,719.56

305 888,79 385,19 29,86 1,303.84 58,830.77

306 894,53 379,46 29,42 1,303.40 57,936.24

307 900,3 373,69 28,97 1,302.95 57,035.95

308 906,1 367,88 28,52 1,302.50 56,129.85

309 911,95 362,04 28,06 1,302.05 55,217.90

310 917,83 356,16 27,61 1,301.59 54,300.07

311 923,75 350,24 27,15 1,301.13 53,376.32

312 929,71 344,28 26,69 1,300.67 52,446.62

313 935,7 338,28 26,22 1,300.21 51,510.91

314 941,74 332,25 25,76 1,299.74 50,569.17

315 947,81 326,17 25,28 1,299.27 49,621.36

316 953,93 320,06 24,81 1,298.79 48,667.43

317 960,08 313,9 24,33 1,298.32 47,707.36

318 966,27 307,71 23,85 1,297.84 46,741.08

319 972,5 301,48 23,37 1,297.35 45,768.58

320 978,78 295,21 22,88 1,296.87 44,789.80

321 985,09 288,89 22,39 1,296.38 43,804.71

322 991,44 282,54 21,9 1,295.89 42,813.27

323 997,84 276,15 21,41 1,295.39 41,815.43

324 1,004.27 269,71 20,91 1,294.89 40,811.16

325 1,010.75 263,23 20,41 1,294.39 39,800.41

326 1,017.27 256,71 19,9 1,293.88 38,783.13

327 1,023.83 250,15 19,39 1,293.38 37,759.30

328 1,030.44 243,55 18,88 1,292.86 36,728.86

329 1,037.08 236,9 18,36 1,292.35 35,691.78

63

330 1,043.77 230,21 17,85 1,291.83 34,648.01

331 1,050.50 223,48 17,32 1,291.31 33,597.51

332 1,057.28 216,7 16,8 1,290.78 32,540.23

333 1,064.10 209,88 16,27 1,290.25 31,476.13

334 1,070.96 203,02 15,74 1,289.72 30,405.16

335 1,077.87 196,11 15,2 1,289.19 29,327.29

336 1,084.82 189,16 14,66 1,288.65 28,242.47

337 1,091.82 182,16 14,12 1,288.11 27,150.65

338 1,098.86 175,12 13,58 1,287.56 26,051.79

339 1,105.95 168,03 13,03 1,287.01 24,945.84

340 1,113.08 160,9 12,47 1,286.46 23,832.75

341 1,120.26 153,72 11,92 1,285.90 22,712.49

342 1,127.49 146,5 11,36 1,285.34 21,585.00

343 1,134.76 139,22 10,79 1,284.78 20,450.24

344 1,142.08 131,9 10,23 1,284.21 19,308.16

345 1,149.45 124,54 9,65 1,283.64 18,158.72

346 1,156.86 117,12 9,08 1,283.06 17,001.86

347 1,164.32 109,66 8,5 1,282.48 15,837.53

348 1,171.83 102,15 7,92 1,281.90 14,665.70

349 1,179.39 94,59 7,33 1,281.32 13,486.31

350 1,187.00 86,99 6,74 1,280.73 12,299.31

351 1,194.65 79,33 6,15 1,280.13 11,104.66

352 1,202.36 71,63 5,55 1,279.54 9,902.30

353 1,210.11 63,87 4,95 1,278.94 8,692.19

354 1,217.92 56,06 4,35 1,278.33 7,474.27

355 1,225.77 48,21 3,74 1,277.72 6,248.49

356 1,233.68 40,3 3,12 1,277.11 5,014.81

357 1,241.64 32,35 2,51 1,276.49 3,773.17

358 1,249.65 24,34 1,89 1,275.87 2,523.53

359 1,257.71 16,28 1,26 1,275.25 1,265.82

360 1,265.82 8,16 0,63 1,274.62 0

Total: 178,000.00 280,634.23 22,754.59 481,388.82

64