imobil locativ tipizat din municipiu chisinau

download imobil locativ tipizat din municipiu chisinau

of 50

  • date post

    24-Oct-2015
  • Category

    Documents

  • view

    355
  • download

    9

Embed Size (px)

Transcript of imobil locativ tipizat din municipiu chisinau

Ministerul Educaiei i TineretuluiAl Republicii MoldovaUniversitatea Tehnic a MoldoveiCatedra: Evaluarea i Managementul Imobilului

Darea De Seam

Pentru practica didactic

A studentei: Beelea CornelFacultatea CGCAnul 1U, grupa EI-1115Conductorul practicii: Clin NataliaNota drii de seam:__________Nota susinerii:______________Nota general:_______________

Chiinu 2012CuprinsIntroducere.................................................................................Capitolul 1. Piaa bunurilor imobile (aspecte, noiuni, teorie) 1.1 Piaa imobiliar: noiuni generale.......................................................1.2 Tipuri de bunuri imobile.....................................................1.3 Tranzacii cu bunurile imobile.............................................1.4 Participanii pieii imobiliare ..............................................Capitolul 2. Piaa imobilului locativ 2.1Analiza pieii imobiliare......................................................................2.2Cererea de locuinte..............................................................................2.3Studiul fondului locativ din anii precedeni .......................................2.4Imobilul locativ tipizat........................................................................Capitolul 3. Piaa imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu3.1 Analiza pieii imobiliaremun. Chiinu pentru primajumtate a anului 2012...........................3.2 Preul real la apartamentele din Chiinu..3.3Preri i recomandri ale experilor...Concluzii....................................................................................

IntroducereLund n consideraie c disciplina la care am pregatit aceasta lucrare sun ca: Bazele pieii imobiliare, eu a vrea s evideniez cuvntul pia, este binecuvenit s ncep cu ceva idei introductive referitoare la acest subiect.Actualmente Republica Moldova se afl n etapa de tranziie la economia de pia,ce se caracterizeaz n primul rnd prin proprietatea privat i prin includerea n circuitului civil a bunurilor imobile (pmntul), fapt ce era exclus pe timpul sovietic. Astfel formndu-se piaa bunurilor imobile, caracterizat prin varietatea de tranzacii: vnzarea cumprarea, locaiunea, servitutea, ipoteca, etc. Bunurile imobile avnd un regim juridic deosebit, fiind nc din vechi timpuri obiect al litigiilor, necesit o eviden strict i controlat de organe statale.i cum am spus mai sus, de multe ori ne ntlnim, cu termenul de pia. Se vorbete despre pia liber, economie de pia, pia de capital, pia financiar. Dar ce reprezint o pia? Conform dicionarului explicativ al limbii romne, piaa este definit ca fiind un loc special amenajat unde se face comer cu mrfuri, mai ales cu produse alimentare. Realitatea, cu care ne confruntm zi de zi, ne oblig s acceptm, c aceast definiie nu surprinde dect parial semnificaia termenului de pia". n cele ce urmeaz, ne vom referi la piaa imobiliar, ca spaiu al ntlnirii cererii i ofertei de proprieti imobiliare.Deciziile, privind alocarea terenului diverselor destinaii imobiliare - ferme, case, birouri, fabrici, magazine, coli, hoteluri, terenuri de fotbal, parcri etc., numrul de imobile care trebuie construite i de ce tip, preurile la care se tranzacioneaz cldirile i terenurile - se adopt pe piaa imobiliar. O pia reprezint spaiul (ca delimitare geografic i/sau n funcie de caracteristicile bunurilor i serviciilor) n care se ntlnesc cumprtorii i vnztorii (ceri sau poteniali) pentru a realiza tranzacii, la un pre, ce rezult din confruntarea cererii cu oferta de bunuri sau servicii. Ceea ce individualizeaz tranzaciile cu proprieti imobiliare este faptul c acestea nu se deruleaz pe o singur pia. Piaa proprietilor imobiliare se manifest, n fapt, ca dou piee diferite: piaa pentru spaii fizice i piaa pentru active financiare.Cu alte cuvinte, exist ageni (indivizi) care abordeaz piaa imobiliar n funcie de utilitatea pe care le-o confer deinerea unui anumit tip de proprietate, n funcie de destinaia acesteia (ca sediu de desfurare a activitii pentru firme sau ca locuin pentru persoane), dar, totodat, activele imobiliare se constituie ntr-o pia cu trsturi caracteristice, component a pieei financiare. Astfel, investitorii poteniali de pe pia pot opta pentru investirea n imobile, ca alternativ la investiiile n aciuni, obligaiuni, depozite bancare etc., ca o potenial surs de ctig de capital. Aceast delimitare nu poate fi considerat strict. Se poate cumpra, de exemplu, un apartament, ca locuin, dar care poate fi revndut la un pre mai mare dect cel pltit. In acest caz, se poate nregistra att o cretere a satisfaciei personale n prim faz, ct i un ctig din investiia efectuat, n cea de a doua etap.Piaa pentru spaii fizice const ntr-un numr de proprieti observabile, ca latur a ofertei, i un numr de poteniali cumprtori, ca latur a cererii. Astfel, ntr-o anumit zon comercial a oraului, cererea pentru spaii de nchiriere pentru un fast food este determinat de cererea pentru consumul produselor de tip fast food, n acea zon. Spaiul respectiv poate fi vndut sau nchiriat, genernd o ncasare pentru vnztori sau pentru proprietarul, care l nchiriaz. ntlnirea cererii cu oferta pentru spaii de nchiriere, n cazul nostru pentru desfurarea activitii acesteiuniti economice, trebuie s presupun, pe lng necesarul de astfel de spaii (cererea pe piaa imobiliar) i existena unor imobile corespunztoare prin caracteristicile lor fizice (dimensiuni, amplasament, adaptabilitate) pentru aceast activitate sau existena unui teren pe care s se poat construi cldiri, adaptate unei astfel de activiti (eventual terenul poate deveni liber prin demolarea unor construcii existente, care nu pot fi adaptate pentru aceast activitate).Numeroase proprieti imobiliare pot fi privite, concomitent, n aceste dou ipostaze: pe de o parte, ca investiii imobiliare ce pot genera ctiguri (prin nchiriere sau prin vnzarea la un pre mai ridicat dect cel la care acestea au fost cumprate), iar, pe de alt parte, ca bunuri ce pot produce un grad de satisfacie personal (satisfacia determinat de faptul c locuieti ntr-o anumit cldire, c ai n proprietate un anumit teren etc.). De exemplu, o cldire poate fi apreciat de proprietarul ei pentru c poate genera ctiguri prin nchiriere, dar i pentru c i ofer, personal, un grad de confort sau o privelite ncnttoare. Exist situaii n care aceste aspecte sunt discutabile. De exemplu, un apartament, situat la un etaj superior, prezint avantajul unui grad de luminozitate mai ridicat, a privelitii mai largi, dar i inconveniente, precum disconfortul generat de defectarea liftului sau o presiune mai redus la ap. In aceste condiii, proprietatea va fi evaluat de ctre participanii pe pia n funcie de propriile preferine, iar preul va indica tendina dominant. Astfel, dac o persoan prefer avantajele date de poziionarea la etajul superior, va putea cumpra apartamentul la un pre, mai mic dect cel pe care ar fi fost dispus s-1 plteasc. Totodat, el va trebui s accepte, dincolo de preferinele sale individuale, un pre mai mic n cazul revnzrii. Preurile la care se tranzacioneaz proprietile imobiliare sunt influenate de factori diveri, ce nu in, ntotdeauna, de caracteristicile intrinseci ale proprietilor. Un exemplu, relativ recent, l reprezint creterea semnificativ de preuri pe piaa imobiliar, odat cu dezvoltarea creditului ipotecar. n aceste condiii, proprietile imobiliare pot constitui oportuniti atractive de investire. Cele dou segmente ale pieei imobiliare (piaa pentru spaii fizice i piaa pentru active financiare) pot fi analizate, n funcie de urmtorii factori: tipul de proprietate imobiliar: situarea unui imobil de locuit n vecintatea unui supermarket va influena preul imobilului, dar pentru a stabili acest pre trebuie analizat piaa imobilelor de locuit din acea zon, i nu piaa spaiilor comerciale; spaiul geografic: preurile la vilele din Chiinu nu au nici o influen asupra preurilor vilelor din Orhei. Pe de alt parte, pieele pentru alte tipuri de proprietate, cum sunt ntreprinderile industriale, pot fi regionale, naionale sau internaionale. Cu toate c oferta pentru aceste proprieti este localizat, cererea poate fi internaional.Trebuie subliniat c, n cele mai multe cazuri, nu se poate vorbi despre o unic pia imobiliar unic, ci despre mai multe piee imobiliare specifice, fiecare cu particularitile ei. Astfel, se poate vorbi despre piee imobiliare: ale terenurilor, ale locuinelor, ale spaiilor industriale, ale spaiilor comerciale etc.; ale vilelor, ale apartamentelor, ale caselor etc.; ale garsonierelor, ale apartamentelor de dou, trei sau patru camere etc.; ale locuinelor situate n centrul unei anumite localiti sau la periferie etc.Enumerarea de mai sus poate fi extins. Fiecare, dintre aceste componente, se poate analiza ntr-un anumit context.

Capitolul 1 Piaa bunurilor imobile (aspecte, noiuni, teorie)1.1 Noiuni generale Piaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi de proprietate sau de folosin asupra terenurilor i cldirilor. Tranzacia imobiliar nseamn transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalt n schimbul unei recompense care, de obicei, este o sum de bani. Ca pe orice pia, preul de tranzacie este stabilit, n primul rnd, de interaciunea dintre cerere i ofert. Cererea reprezint cantitatea total dintr-un anumit bun, care poate fi cumprat pe pia, ntr-o perioad determinat de timp, la un anumit pre dat. Oferta, ca i cererea, este i ea funcie de pre i pune n eviden diversele cantiti de bunuri pe care vnztorii sunt dispui s le vnd la diverse preuri date.Pentru a putea nelege mai exact modul n care interacioneaz aceste fore de pia, trebuie prezentate mai nti caracteristicile speciale care difereniaz piaa imobiliar de celelate piee.Datorit caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietii sau folosinei acestora nu implic i transportul efectiv al bunului, iar fiecare cldire vndut sau cumprat este diferit de celelalte prin poziionare, alctuire, infrastructur aferent