imobil locativ tipizat din municipiu chisinau

Ministerul Educației și Tineretului

Al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Catedra: Evaluarea și Managementul Imobilului

Darea De Seamă

Pentru practica didactică

A studentei: Beșelea Cornel

Facultatea CGC

Anul 1U , grupa EI-1115

Conducătorul practicii: Călin Natalia

Nota dării de seamă:__________

Nota susținerii:______________

Nota generală:_______________

Chișinău 2012

Cuprins

Introducere.................................................................................

Capitolul 1. Piața bunurilor imobile (aspecte, noțiuni, teorie)

1.1 Piaţa imobiliară: noțiuni generale.......................................................

1.2 Tipuri de bunuri imobile.....................................................

1.3 Tranzacții cu bunurile imobile.............................................

1.4 Participanții pieții imobiliare ..............................................

Capitolul 2. Piața imobilului locativ

2.1 Analiza pieții imobiliare......................................................................

2.2 Cererea de locuinte..............................................................................

2.3 Studiul fondului locativ din anii precedenți .......................................

2.4 Imobilul locativ tipizat........................................................................

Capitolul 3. Piața imobilului locativ tipizat din mun. Chișinău

3.1 Analiza pieții imobiliare

mun. Chișinău pentru primajumătate a anului 2012...........................

3.2 Prețul real la apartamentele din Chișinău……………………………..

3.3 Păreri și recomandări ale experților…………………………………...

Concluzii....................................................................................

2

Introducere

Luînd în considerație că disciplina la care am pregatit aceasta lucrare sună

ca: “Bazele pieții imobiliare”, eu aș vrea să evidențiez cuvîntul piață, este

binecuvenit să încep cu ceva idei introductive referitoare la acest subiect.

Actualmente Republica Moldova se află în etapa de tranziţie la economia de

piaţă,ce se caracterizează în primul rând prin proprietatea privată şi prin includerea în

circuitului civil a bunurilor imobile (pământul), fapt ce era exclus pe timpul sovietic.

Astfel formându-se piaţa bunurilor imobile, caracterizată prin varietatea de tranzacţii:

vânzarea – cumpărarea, locaţiunea, servitutea, ipoteca, etc. Bunurile imobile având

un regim juridic deosebit, fiind încă din vechi timpuri obiect al litigiilor, necesită o

evidenţă strictă şi controlată de organe statale.

Și cum am spus mai sus, de multe ori ne întâlnim, cu termenul de piaţă. Se

vorbeşte despre piaţă liberă, economie de piaţă, piaţă de capital, piaţă financiară. Dar

ce reprezintă o piaţă? Conform dicţionarului explicativ al limbii române, piaţa este

definită ca fiind un „loc special amenajat unde se face comerţ cu mărfuri, mai ales cu

produse alimentare. Realitatea, cu care ne confruntăm zi de zi, ne obligă să

acceptăm, că această definiţie nu surprinde decât parţial semnificaţia termenului de

„piaţă". în cele ce urmează, ne vom referi la piaţa imobiliară, ca spaţiu al întâlnirii

cererii şi ofertei de proprietăţi imobiliare.

Deciziile, privind alocarea terenului diverselor destinaţii imobiliare - ferme,

case, birouri, fabrici, magazine, şcoli, hoteluri, terenuri de fotbal, parcări etc.,

numărul de imobile care trebuie construite şi de ce tip, preţurile la care se

tranzacţionează clădirile şi terenurile - se adoptă pe piaţa imobiliară. O piaţă

reprezintă spaţiul (ca delimitare geografică şi/sau în funcţie de caracteristicile

bunurilor şi serviciilor) în care se întâlnesc cumpărătorii şi vânzătorii (cerţi sau

potenţiali) pentru a realiza tranzacţii, la un preţ, ce rezultă din confruntarea cererii cu

oferta de bunuri sau servicii. Ceea ce individualizează tranzacţiile cu proprietăţi

imobiliare este faptul că acestea nu se derulează pe o singură piaţă. Piaţa

3

proprietăţilor imobiliare se manifestă, în fapt, ca două pieţe diferite: piaţa pentru

spaţii fizice şi piaţa pentru active financiare.

Cu alte cuvinte, există agenţi (indivizi) care abordează piaţa imobiliară în

funcţie de utilitatea pe care le-o conferă deţinerea unui anumit tip de proprietate, în

funcţie de destinaţia acesteia (ca sediu de desfăşurare a activităţii pentru firme sau ca

locuinţă pentru persoane), dar, totodată, activele imobiliare se constituie într-o piaţă

cu trăsături caracteristice, componentă a pieţei financiare. Astfel, investitorii

potenţiali de pe piaţă pot opta pentru investirea în imobile, ca alternativă la

investiţiile în acţiuni, obligaţiuni, depozite bancare etc., ca o potenţială sursă de câştig

de capital. Această delimitare nu poate fi considerată strictă. Se poate cumpăra, de

exemplu, un apartament, ca locuinţă, dar care poate fi revândut la un preţ mai mare

decât cel plătit. In acest caz, se poate înregistra atât o creştere a satisfacţiei personale

în primă fază, cât şi un câştig din investiţia efectuată, în cea de a doua etapă.

Piaţa pentru spaţii fizice constă într-un număr de proprietăţi observabile, ca latură a

ofertei, şi un număr de potenţiali cumpărători, ca latură a cererii. Astfel, într-o

anumită zonă comercială a oraşului, cererea pentru spaţii de închiriere pentru un fast

food este determinată de cererea pentru consumul produselor de tip fast food, în acea

zonă. Spaţiul respectiv poate fi vândut sau închiriat, generând o încasare pentru

vânzători sau pentru proprietarul, care îl închiriază. întâlnirea cererii cu oferta pentru

spaţii de închiriere, în cazul nostru pentru desfăşurarea activităţii acesteiunităţi

economice, trebuie să presupună, pe lângă necesarul de astfel de spaţii (cererea pe

piaţa imobiliară) şi existenţa unor imobile corespunzătoare prin caracteristicile lor

fizice (dimensiuni, amplasament, adaptabilitate) pentru această activitate sau

existenţa unui teren pe care să se poată construi clădiri, adaptate unei astfel de

activităţi (eventual terenul poate deveni liber prin demolarea unor construcţii

existente, care nu pot fi adaptate pentru această activitate).

Numeroase proprietăţi imobiliare pot fi privite, concomitent, în aceste două

ipostaze: pe de o parte, ca investiţii imobiliare ce pot genera câştiguri (prin închiriere

sau prin vânzarea la un preţ mai ridicat decât cel la care acestea au fost cumpărate),

4

iar, pe de altă parte, ca bunuri ce pot produce un grad de satisfacţie personală

(satisfacţia determinată de faptul că locuieşti într-o anumită clădire, că ai în

proprietate un anumit teren etc.). De exemplu, o clădire poate fi apreciată de

proprietarul ei pentru că poate genera câştiguri prin închiriere, dar şi pentru că îi

oferă, personal, un grad de confort sau o privelişte încântătoare. Există situaţii în care

aceste aspecte sunt discutabile. De exemplu, un apartament, situat la un etaj superior,

prezintă avantajul unui grad de luminozitate mai ridicat, a priveliştii mai largi, dar şi

inconveniente, precum disconfortul generat de defectarea liftului sau o presiune mai

redusă la apă. In aceste condiţii, proprietatea va fi evaluată de către participanţii pe

piaţă în funcţie de propriile preferinţe, iar preţul va indica tendinţa dominantă. Astfel,

dacă o persoană preferă avantajele date de poziţionarea la etajul superior, va putea

cumpăra apartamentul la un preţ, mai mic decât cel pe care ar fi fost dispus să-1

plătească. Totodată, el va trebui să accepte, dincolo de preferinţele sale individuale,

un preţ mai mic în cazul revânzării. Preţurile la care se tranzacţionează proprietăţile

imobiliare sunt influenţate de factori diverşi, ce nu ţin, întotdeauna, de

caracteristicile intrinseci ale proprietăţilor. Un exemplu, relativ recent, îl reprezintă

creşterea semnificativă de preţuri pe piaţa imobiliară, odată cu dezvoltarea creditului

ipotecar. În aceste condiţii, proprietăţile imobiliare pot constitui oportunităţi atractive

de investire.

Cele două segmente ale pieţei imobiliare (piaţa pentru spaţii fizice şi piaţa

pentru active financiare) pot fi analizate, în funcţie de următorii factori:

tipul de proprietate imobiliară: situarea unui imobil de locuit în vecinătatea

unui supermarket va influenţa preţul imobilului, dar pentru a stabili acest preţ

trebuie analizată piaţa imobilelor de locuit din acea zonă, şi nu piaţa spaţiilor

comerciale;

spaţiul geografic: preţurile la vilele din Chișinău nu au nici o influenţă

asupra preţurilor vilelor din Orhei. Pe de altă parte, pieţele pentru alte tipuri

de proprietate, cum sunt întreprinderile industriale, pot fi regionale, naţionale

5

sau internaţionale. Cu toate că oferta pentru aceste proprietăţi este localizată,

cererea poate fi internaţională.

Trebuie subliniat că, în cele mai multe cazuri, nu se poate vorbi despre o unică

piaţă imobiliară unică, ci despre mai multe pieţe imobiliare specifice, fiecare cu

particularităţile ei. Astfel, se poate vorbi despre pieţe imobiliare:

ale terenurilor, ale locuinţelor, ale spaţiilor industriale, ale spaţiilor

comerciale etc.;

ale vilelor, ale apartamentelor, ale caselor etc.;

ale garsonierelor, ale apartamentelor de două, trei sau patru camere etc.;

ale locuinţelor situate în centrul unei anumite localităţi sau la periferie etc.

Enumerarea de mai sus poate fi extinsă. Fiecare, dintre aceste componente, se

poate analiza într-un anumit context.

6

Capitolul 1 Piața bunurilor imobile (aspecte, noțiuni, teorie)

1.1 Noțiuni generale

Piaţa imobiliară reprezintă totalitatea tranzacţiilor care implică drepturi de

proprietate sau de folosinţă asupra terenurilor şi clădirilor. Tranzacţia imobiliară

înseamnă transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealaltă în

schimbul unei recompense care, de obicei, este o sumă de bani. Ca pe orice piaţă,

preţul de tranzacţie este stabilit, în primul rând, de interacţiunea dintre cerere şi

ofertă.

Cererea reprezintă cantitatea totală dintr-un anumit bun, care poate fi

cumpărată pe piaţă, într-o perioadă determinată de timp, la un anumit preţ dat.

Oferta, ca şi cererea, este şi ea funcţie de preţ și pune în evidenţă diversele

cantităţi de bunuri pe care vînzătorii sunt dispuşi să le vîndă la diverse preţuri date.

Pentru a putea înţelege mai exact modul în care interacţionează aceste forţe de

piaţă, trebuie prezentate mai întâi caracteristicile speciale care diferenţiază piaţa

imobiliară de celelate pieţe.

Datorită caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietăţii

sau folosinţei acestora nu implică şi transportul efectiv al bunului, iar fiecare clădire

vândută sau cumpărată este diferită de celelalte prin poziţionare, alcătuire,

infrastructură aferentă etc. Faptul că fiecare imobil este unic determină

complexitatea foarte mare a acestei pieţe şi împărţirea acesteia în funcţie de zone şi

de scopul în care va fi utilizat bunul respectiv. De asemenea, eterogenitatea duce la

creşterea substanţială a costurilor de căutare, creează distribuţia asimetrică a

informaţiilor şi restricţionează, în bună măsură, substituibilitatea.

7

Conform unei definiţii generale, tranzacţia financiară reprezintă cumpărarea,

deţinerea şi vânzarea acţiunilor, obligaţiunilor, mărfurilor, valutelor, bunurilor de

colecţie, bunurilor imobiliare şi produselor derivate. Pieţele pe care se

tranzacţionează aceste active au cinci roluri fundamentale distincte:

speculaţia,

investiţia pe termen lung

investiţia pe termen scurt

hedging-ul1

arbitrajul2.

Dintre acestea, pe piaţa imobiliară pot fi întâlnite preponderent primele trei tipuri de

operaţiuni3. Pe lângă elementele investiţionale/speculative ale pieţei imobiliare,

terenurile şi clădirile prezintă şi caracteristicile unui bun de consum. Mai precis,

există trei tipuri de motivaţii comune care stau la baza vânzărilor sau cumpărărilor de

imobile:

dorinţa de a deţine un spaţiu de locuit sau pentru alte scopuri de utilitate

personală

dorinţa de a obţine profit

dorinţa de a obţine un venit fix în urma închirierii imobilului.

1 Hedging-ul este o strategie menită să reducă riscul unei investiţii prin tranzacţionarea unor active cu evoluţii corelate negativ.2 Arbitrajul reprezintă cumpărarea şi vânzarea simultană a unui singur activ la două preţuri diferite şi în două pieţe diferite, rezultând în obţinerea unor profituri fără risc.3 Nu este exclusă efectuarea unor operaţiuni de hedging care sa includă utilizarea tranzacţiilor imobiliare, dar cu siguranţă acest tip de operaţiuni prezintă un grad mare de complexitate si nu intră în categoria tranzacţiilor financiare uzuale.

8

1.2 Tipuri de bunuri imobile

În RM în scopuri fiscale, până în prezent, bunurile imobile se divizau în doua

categorii:

• terenuri (pământ);

• imobile.

Dar această clasificare s-a dovedit a fi nereuşita.

Bunurile imobiliare situate în localităţile urbane se împart într-o gama largă de clădiri.

Cota cea mai mare o ocupa clădirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare

nelocative.

Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele particulare, casele cu

multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al

indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arendă, construcţia şi exploatarea

fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rândul lor se împart în:

• bunuri imobiliare comerciale;

• bunuri imobiliare instituționale;

• bunuri imobiliare industriale;

• bunuri imobiliare recreaţionale;

Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ,

oficiile pentru afaceri, parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire

destinate pentru obţinerea veniturilor.

Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura,

uzinele, spaţiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de

conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte importantă amplasarea lui, distantă

până la arterele principale de transport.

Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de conducere,

clădirile destinate pentru învăţământ, speciale precum şi alte imobile cu destinaţie

specială.

9

Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru odihnă, adică

complexele sportive şi complexele destinate pentru distracţie.

Daca e să ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci

putem menţiona, că există patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul

rînd există fondul locativ de stat - acestea sunt casele şi încăperile locative care aparţin

statului. Alături de acesta există casele, încăperile locative şi construcţiile care aparţin

unor cooperative şi organizaţii obşteşti. Acesta şi este fondul locativ obştesc. In al

treilea rînd exista fondul cooperativelor constructiv-locative, adică casele de locuit ale

proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. Şi ultima -fondul

locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se

cuprind casele individuale.

Conform datelor Ministerului Privatizării şi conducerii proprietăţii de stat în

total pe Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat şi departamentale

sunt privatizate 205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor

individuale au devenit mai mult de 750 mii cetăţeni ai Republicii Moldova .

Clasificarea imobilului

La baza clasificării raţionale trebuie să punem în evidenţă principalele

caracteristici:

destinaţia funcţională (imobil locativ, oficiu, imobil industrial,

obiecte comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de

însemnătate culturală sau istorică şi altele);

locul amplasării (sectoare prestigioase, piaţa imobiliară de capitală,

sectoare puţin prestigioase, zone balneare);

tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesităţi

(case individuale, apartamente, vile, palate, case mobile). Schema

principala a clasificării obiectelor imobiliare este arătată mai jos:

10

1.3 Tranzacţii cu bunurile imobile

Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare

acţiuni care nu contravin legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea

altor persoane, sau să transmită drepturile de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra

proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o greveze prin alte

căi.

Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:

vânzarea-cumpărarea,

schimbul,

moştenirea,

donarea,

transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar,

ipoteca,

arenda.

Vânzarea-cumpărarea

La vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în

ordinea stabilită de legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă

să accepte acest teren şi să achite pentru el suma stabilită în contract.

Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când nu există litigii în privinţa

terenului, sau dacă nu există alte cauze care conform legislaţiei pot împiedica

încheierea tranzacţiei.

Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se autentifică la notar şi se

înregistrează în mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacţia poate fi încheiată de

către vânzător şi cumpărător, sau de către persoanele autorizate de către ei.

11

Ipoteca

Articolul 168. Gajul

În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în cazul în care

debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă

revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date în gaj.

Relaţiile de drept privind gajul, în măsura în care nu sânt reglementate de

prezentul cod, se reglementează de Legea cu privire la gaj şi de alte acte normative.

Schimb

Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate

altei părţi terenul de pământ în schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu

numai cu terenuri de pământ, dar este posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt

obiect.

Transmiterea imobilului în fondul statutar al persoanei juridice

Articolul 23. Noţiunea de persoană juridică

Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un

patrimoniu distinct, pot dobândi în numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi

personale nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii.

În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi

şi responsabilităţi faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra

proprietăţii ei.

Moştenirea

Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei.

Codul Civil Articolul 566. Moştenitorii legali

În caz de succesiune legală se consideră moştenitori în părţi egale: de prima

clasă - copiii (inclusiv copiii înfiaţi), soţul şi părinţii (înfietorii) defunctului, precum

şi copilul defunctului, care s-a născut după moartea acestuia; de clasa a doua - fraţii

şi surorile defunctului, bunicul şi bunica lui atât din partea tatălui cât şi din partea

mamei; de clasa a treia - nepoţii şi nepoatele de frate şi de soră incapabile de muncă

ale defunctului.

12

Arenda

Proprietarul, sau altă persoană împuternicită de proprietar, are dreptul să dea

pământul în arendă. Pentru pământurile transmise în arendă se percepe plata de

arendă. Mărimea şi condiţiile de plată se stabilesc în contract. Contractele de arendă

pe un termen mai lung de 3 ani urmează a fi înregistrate la oficiul cadastral.

În caz de vânzare a terenului pe care se află obiecte date în arendă, arendaşul îşi

păstrează dreptul de arendă conform contractului stabilit anterior.

1.4 Participantii la piata imobilului

Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de

orice alte tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării

tranzacţiei, cheltuielile mari de timp pentru găsirea unui vânzător hotărât să vândă,

sau a unui cumpărător hotărât să cumpere o proprietate imobiliară concretă,

determină frecvenţa relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii. Putem deci afirma cu

toată certitudinea că, şi pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu un bun

imobiliar este unul dintre cele mai importante şi mai de răspundere evenimente din

viaţă.

Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul

imobiliar şi participanţii la piaţă (subiecţii pieţei imobiliare). Subiecţii pieţei

imobiliare sînt vânzătorii şi cumpărătorii obiectelor imobiliare, utilizatorii

bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing.

In calitate de vânzător de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi

juridice înregistrate în sistemul cadastrului naţional ca proprietari de bunuri

imobiliare.

Cumpărători ai bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care

achiziţionează obiective imobiliare şi asigură funcţionarea lor. Din categoria

utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaşii (chiriaşii), care cumpără pentru un

timp, în schimbul unei plăţi de arenda (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul

bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl

13

foloseşte independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi

extinderea afacerii.

Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale

administraţiei publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi

subiecţii pieţei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieţei

imobiliare este determinat de următoarele condiţii:

1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea

lor raţională;

2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi

informaţional al pieţei imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a

tuturor participanţilor la piaţă;

3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor

(prin crearea sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobiliare);

4) statul apare în calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii

legate de bunurile imobiliare.

Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i

ajuta pe potenţialii vânzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta

încheierea corectă a tranzacţiei, a propune sisteme acceptabile de finanţare şi

asigurare a tranzacţiei şi, în cazul depistării falsificărilor şi înşelătoriei după

încheierea tranzacţiei, a asigura apărarea părţilor participante la tranzacţie în

instanţa de judecată.

Sistemul de intermediari pe piaţa imobiliară este constituit din:

Autorităţile administraţiei publice locale, care eliberează persoanelor fizice şi

juridice documente ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi de folosinţă a

pământului. Aceste documente sânt:

• documentul de confirmare a dreptului deţinătorului de teren;

• documentul provizoriu ce confirmă dreptul de proprietate, de posesiune şi

de folosinţă a pământului;

14

• documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra cotei de teren

echivalent.

• Toate documentele acestea se întocmesc în două exemplare: primul se

înmânează deţinătorului de drept, cel de-al doilea se păstrează la organul

administraţiei publice locale care a eliberat documentul. Documentele sus-

menţionate conţin următoarea informaţie: numărul şi data eliberării

documentului;

• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se eliberează documentul;

• numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în proprietate, darea în

posesie sau în folosinţă a terenului;

• scopul în care se atribuie terenul;

• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de terenuri.

La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi

descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate, de

folosinţă sau posesie asupra terenurilor sînt necesare pentru încheierea oricărui fel de

tranzacţii cu bunuri imobiliare.

Oficiile cadastrale teritoriale - întreprinderi de stat care, în totalitatea lor,

constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenţia de Stat

Relaţii Funciare şi Cadastru, care organizează şi controlează activitatea lor.

Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi

drepturile asupra lor, ţin Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele

cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se află în sfera lor de activitate,

îndeplinesc alte funcţii conform legislaţiei şi statutului lor. Pentru un potenţial

cumpărător, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare serveşte drept garanţie a

autenticităţii drepturilor vânzătorului asupra respectivului bun imobiliar.

Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut de

funcţie autonomă şi este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a activităţii în

conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este

totalitatea persoanelor fizice care, în baza licenţei, înfăptuiesc în numele statului şi în

15

conformitate cu Constituţia şi legislaţia în vigoare activitate notarială, care asigură

persoanelor fizice şi juridice stabilirea unor relaţii juridice, civile şi comerciale

indiscutabile, precum şi executarea drepturilor şi apărarea intereselor legitime.

Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc

activitate de intermediere pe piaţa imobiliară, efectuând operaţii cu bunuri

imobiliare:

• comerţul cu bunuri imobiliare, inclusiv vânzarea lor la licitaţie;

• activitate de intermediere a tranzacţiilor cu bunuri imobiliare;

• activitate de informare-consultare privind tranzacţiile cu bunuri imobiliare.

Serviciile acestor participanţi ai pieţei constau în alegerea obiectelor

imobiliare care să corespundă cerinţelor clientului-cumpărător potenţial sau alegerea

cumpărătorilor care doresc să achiziţioneze cutare sau cutare proprietate imobiliară

aparţinând clientului-vânzător.

Evaluatori - specialişti ai pieţei imobiliare care determină valoarea bunurilor

imobiliare în conformitate cu legislaţia, standardele profesionale de evaluare şi

contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

La efectuarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar

face la iniţiativa beneficiarului, cu excepţia cazurilor de moştenire, precum şi în toate

razurile de efectuare a tranzacţiilor cu obiectele proprietate publică a stalului sau a

mutaţilor administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate să

efectueze evaluarea obiectului pentru vânzare-cumpărare, să estimeze valoarea lui de

asigurare şi de ipotecare sau să efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de

beneficiar.

Companii de dezvoltare imobiliară - participanţi de frunte la realizarea

proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliară

este un gen distinct de activitate profesională pe piaţă bunurilor imobiliare, care

consta in organizarea şi gestionarea proiectelor investiţionale în sfera imobiliară.

Companiile de dezvoltare imobiliară sînt organizaţii de proiectare, prospecţiuni,

construcţie-montaj, care elaborează şi creează îmbunătăţiri pe amplasamente. De

16

gradul de îmbunătăţire a amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua

îmbunătăţiri funciare deseori depinde valoarea totală a terenului. Când se

intenţionează efectuarea unei tranzacţii de vânzare-cumpărare a unui teren,

cumpărătorii potenţiali deseori apelează la companiile de dezvoltare imobiliară

pentru servicii de consultanţă privind posibilităţile fizice şi raţionalitatea economică a

efectuării diferitelor îmbunătăţiri pe terenul în proiect de achiziţionare.

Agenţi de asigurări efectuează atât asigurarea tranzacţiilor cu bunuri

imobiliare, cât şi asigurarea răspunderii profesionale a agenţilor intermediari, în

prezent, în Moldova aceste tipuri de asigurare au un caracter benevol şi se întâlnesc

foarte rar. Activitatea întreprinderilor de stat - oficiile cadastral teritoriale - într-o

oarecare măsură este ferită de erorile neintenţionate ale lucrătorilor lor prin crearea în

fiecare oficiu a unui fond de garanţie şi, de aceea, asigurarea tranzacţiilor cu bunuri

imobiliare este o măsură de înlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare

serveşte drept garanţie a recuperării mijloacelor cheltuite de cumpărător, în cazul

descoperirii unor falsificări în documente sau altă înşelăciune din partea vânzătorului.

Instituţii financiar-creditare ca participanţi la piaţa de bunuri imobiliare

preferă capital propriu sau împrumutat investitorilor (cumpărătorilor) şi celor ce

închiriază imobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plăti integral

valoarea totală a bunului imobiliar sau suma necesară pentru închiriere. Creditorii

pieţei imobiliare joacă un rol foarte important, redirecţionînd o parte a pieţei

financiare în sfera imobiliară. De regulă, în condiţiile unei pieţe dezvoltate,

cumpărătorul de bunuri imobiliare finanţează din mijloace împrumutate numai o

parte din costul bunului imobiliar achiziţionat, plătind prima cotă din mijloace

proprii. Pentru a se încredinţa că valoarea bunului imobiliar depăşeşte suma

împrumutului cerut, organizaţia creditoare organizează evaluarea independentă a

bunului imobiliar, verificînd totodată şi solvabilitatea solicitantului de împrumut.

Creditorii din sfera imobiliară oferă finanţare suplimentară folosind bunurile

imobiliare drept garanţie a împrumutului acordat, adică în calitate de gaj. Creditori

ipotecari pot fi băncile, fondurile de investiţii şi de pensii, companiile ipotecare,

17

asociaţiile de împrumut şi economii care oferă partenerilor de tranzacţie servicii de

creditare ipotecară. În Republica Moldova, prestează servicii de creditare ipotecară o

serie de bănci comerciale. Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc", care

efectuează operaţii de creditare a tranzacţiilor cu terenuri agricole.

În scopul diversificării activităţii şi creării unor condiţii optime pentru

achiziţionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaţii de intermediere a

tranzacţiilor pe piaţa imobiliară încep să presteze şi ele servicii de creditare ipotecară.

Ca exemplu al unei astfel de diversificări poate servi bursa imobiliara „Lara" care a

început printre primele să presteze astfel de servicii pe piaţa bunurilor imobiliare din

Moldova.

Avocaţii acordă pe piaţa imobiliară următoarele servicii: se pronunţă referitor

la legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret,

dau sfaturi privind latura juridică a tranzacţiei, întocmesc contracte de achiziţionare a

bunurilor imobiliare, dacă cumpărătorii nu se folosesc de serviciile agenţilor

imobiliari.

Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocupă cu exploatarea

comercială a bunului imobiliar, ţin documentaţia financiară; întocmesc rapoarte

pentru proprietarul bunului imobiliar; caută să utilizeze cît mai eficient imobilul; dau

în chirie încăperile libere; colectează chiria; răspund de reparaţia şi întreţinerea

imobilului; angajează şi eliberează din serviciu lucrătorii, conduc personalul de

deservire.

Mijloacele de informare în masă oferă informaţia necesară privind piaţa

imobiliară, preţurile cererii şi ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre

vânzare. Participanţii la piaţa imobiliară, în baza acestor date, pot face de sine stătător

analiza evoluţiei pieţei, trage concluzii privind dinamica preţurilor la proprietăţile

imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puţin prestigioase de

amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate în mas-media sînt accesibile

tuturor şi pot fi utile cumpărătorilor potenţiali, vânzătorilor şi agenţilor intermediari

18

care activează pe piaţa imobiliară. Publicaţiile cele mai populare care publică

informaţie despre piaţa imobiliară sînt gazetele "Makler", "Economicescoe

obozrenie”, "Logos-Press", "Obzor rînca nedvijimosti". Buletinul informaţional al

Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru "Cadastrul" publică anunţuri privind

vânzarea terenurilor agricole, caselor de locuit cu loturile de lângă ele, a locuinţelor,

a proprietăţilor comerciale şi industriale de pe întreg teritoriul tării. Toată informaţia

publicată în buletinul "Cadastrul" este minuţios verificată de către specialiştii OCT,

spre a se evita eventualele erori sau falsificări.

19

Capitolul 2. Piața imobilului locativ

2.1 Analiza pieții imobiliare

Analiza pieței este identificarea și studierea pieței pentru un anumit bun sau

serviciu

Analiza pieței constituie baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a

unei proprietăți. O construcție existentă sau propusă pentru o anumită utilizare poate

fi considerată în funcție de criteriile fezabilitații financiare si productivității maxime

numai după ce s-a demonstrat că există o confirmare corespunzătoare pe piață pentru

existența acelei utilizări. Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului

acestor confirmari și asemenea studii pot determina strategii de marketing pentru o

proprietate existentă sau propusă, pot defini caracteristicile de proiectare a unei

dezvoltări imobiliare sau să ajute la estimarea cotei de piață pe care ar putea să o

cucerească proprietatea precum si la estimarea ratei de absorbție probabile.

Pentru a evidenția confirmările pieței pentru o anumită utilizare a unei

proprietăți, analistul trebuie să identifice relația dintre cererea si oferta competitivă de

pe piață analizată - in prezent și in viitor. Această relație arată gradul de echilibru

(sau dezechilibru) care caracterizează piața prezentă și condițiile ce ar caracteriza

piața dupa o perioadă de prognoza.

Valoarea de piață a unei proprietăți este, in mare masură, determinată în funcție

de poziția ei competitivă pe piața sa. Cunoscînd caracteristicile proprietății evaluate,

evaluatorul va putea identifica proprietațile competitive (oferta) si va putea întelege

avantajele comparative pe care proprietatea le ofera potențialilor cumparători

(cererea). Împreună cu înțelegerea condițiilor economice, a efectului lor asupra

piețelor imobiliare, evaluatorul va putea aprecia mai bine influențele externe ce

afecteaza proprietatea. Principiile analizei pieței par simple dar tehnicile si

procedurile aplicate de analiștii de piață pot fi extrem de sofisticate.

20

Estimarile cererii sunt formulate diferit în functie de nivelul de analiză. În

unele cazuri, cererea poate fi apreciată simplu din condițiile pieței curente sau din

variațiile utilizate în elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiză mai

aprofundată a prognozei cererii fundamentale, analistul trebuie să obțina și să

ordoneze date cuprinzătoare și să aplice o logica corecta la prognozare. Analistul

detaliaza o prognoză a cererii fundamentale luand in considerare percepțiile

participantilor pe piață și evaluînd în ce masură tendințele actuale vor continua și in

viitor.

2.2 Cererea de locuinte

Pentru a previziona cererea de locuinte pentru o singura familie pe o perioada

(tipic 5 ani), poate fi utilizata procedura descrisa in continuare.

1. Analiza economica preliminara. Se analizeaza baza economica a localitatii,

explorand domeniile economice care genereaza locuri de munca si venituri, precum si

rata de crestere a populatiei si a nivelului de venituri, ambele fiind functie de locurile

de munca. Se studiaza activitatea economica asa cum este ea reflectata in vanzarile cu

amanuntul si se fac investigatii ale pietei imobiliare locale prin explorarea nivelului

de vanzari, nivelului activitatii de constructii, dobanzilor si ratei de absorbtie.

2. Identificarea pietei si a proprietatii. Se analizeaza caracteristicile

eventualilor cumparatori pentru care proprietatea ar fi atractiva. Se elaboreaza un

profil al consumatorului descriind veniturile (ex. posibilitatea de a-si permite o casa),

marimea familiei, varsta si preferintele. Aria pietei potentialilor cumparatori poate fi

definita prin relatia timp-distanta, prin granite sociale sau politice (circa scolara, circa

electorala, limite municipale), granite naturale sau construite de om si localizarea

locuintelor competitive. Se va executa o analiza preliminara a atributelor legale,

fizice si de amplasament ale proprietatilor analizate si a celor in competitie.

21

3. Analiza cererii. Se determina dimensiunea actuala a populatiei si in

perspectiva in limitele pietei. Se determina numarul actual si in perspectiva al

familiilor locatare, avand in vedere ca marimea acestora este in relatie cu varsta

capului familiei. Se imparte acest numar pentru doua categorii: proprietari si

chirisi. S-ar putea sa existe o categorie suprapusa, si anume a chiriasilor care isi

permit sa cumpere locuinta. Se imparte numaruI de familii proprietare in functie de

nivelul de venituri, pentru a estima procentul de locatari care pot achita ratele,

dobanzile si alte costuri de finantare sau/si intretinerea, asigurarile, reparatiile si

taxele. Se ajusteaza numarul de familii proprietare ce sunt sau vor fi in stare sa-si

permita locuinta din cele neocupate pe piata, in scopul de a estima cererea existenta si

cea anticipata pentru proprietatea analizata.

4. Analiza ofertei competitive. Se face inventarul proprietatilor competitive

existente, a proprietatilor in constructie, a proprietatilor planificate ce au obtinut

autorizatie de constructie si a proprietatilor in stare de proiect. Se detaliaza inventarul

prin compararea numarului de autorizatii de constructie, emise in ultimii 3-5 ani, cu

numarul de constructii realizate. Se pune in corespondenta inventarul ofertei

competitive existente si anticipate pentru perioada de previziune. Se apreciaza

proprietatea analizata si cele in competitie in functie de atributele si de avantajele

care reprezinta pentru locuinte avantaje competitive.

5. Analiza echilibrului. Se compara cererea existenta si potentiala cu oferta

competitiva actuala si anticipata pentru a determina daca exista sau ar putea aparea si

cerere suplimentara pentru locuinte (cerere marginala). Se analizeaza estimarea

competitiva . pentru a previziona piata ce ar putea fi cucerita de proprietatea evaluata.

22

2.3 Studiul fondului locativ din anii precedenți

După proclamarea independenţei ţării în economie, în ce priveşte condiţiile

sociale şi modul de viaţă al populaţiei s-au produs transformări majore. Ca urmare

a procesului de privatizare, un număr mare de întreprinderi şi circa 95 la sută din

fondul de locuinţe aparţin actualmente sectorului privat. La 1 ianuarie 1998 91%

din locuinţe erau proprietate privată, iar proprietate publică - 8%. La finele anului

2004 în proprietatea privată se aflau 94,88% din fondul locativ şi în proprietate

publică - 4,81% (tab. 3.1).

Conform situaţiei de la 1 ianuarie 1999, fondul naţional de locuinţe constituia

circa 1,3 mln unităţi, dintre care 37% sunt situate în localităţi urbane. La finele

anului 2000 fondul locativ a cuprins 75,6 mln m2 spaţiu total, iar la finele a.2004 -

deja 76,83 mln m2 (tab. 3.1), fapt ce denotă tendinţa de dezvoltare a fondului

locativ din R. Moldova.

Tabel 2.1

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004* 1998* 2003*

% %

Fondul locativ - total

74,5 75,4 75,6 75,9 76,2 76,8 76,83 100 100

din care:

Public

5,9 5,3 4,7 4,4 4,0 3,9 3,7 7,9 4,81

Mixt 0,7 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,23 0,9 0,29

Privat 68,0 69,5 70,5 71,2 71,9 72,7 72,9 91,2 4,88

Suprafaţa totală privatizată

0,5298 0,4367 0,3885 0,3612 0,2973 0,3574 - - -

Sursa: * departamentul de statistică, scr.nr.12-13/38 din 23.06.2005

23

Anterior privatizării, fondul de locuinţe era constituit din locuinţe de stat,

locuinţe departamentale, aflate la balanţa întreprinderilor, organizaţiilor de stat şi

sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti, locuinţe în case cooperatiste şi case particulare.

Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova determină următoarele tipuri de

locuinţe:

1. fond locativ de stat, adică spaţiul locativ din clădirile aflate în proprietatea de stat;

2. fond locativ obştesc - spaţiul locativ ce aparţine organizaţiilor obşteşti,

cooperatiste, sindicatelor;

3. fond locativ cooperatist - spaţiul locativ ce aparţine cooperativelor de construcţii

locative;

4. fondul locativ individual, privat - spaţiile locative ce aparţin persoanelor fizice.

Începând cu anul 1990 structura fondului locativ a început să se schimbe

considerabil. Dacă în 1990 fondul locativ de stat, conform anuarului statistic,

constituia în republică 24 mln.m2 şi cel privat 53,9 mln.m2, atunci către sfârşitul

anului 1995 fondul de stat constituia doar 11 mln.m2 şi cel privat - 60,8 mln.m2.

Pentru municipiul Chişinău aceste date constituie: în 1992 fondul de stat - 10,55

mln.m2, fondul individual -1,55 mln.m2, iar în 1995 deja 5,92 mln.m2 - fondul de stat

şi 6,89 mln.m2 - fondul individual.

La începutul anului 2003 fondul locativ din mun. Chişinău cuprindea 113 320

apartamente, la finele anului - 112 893, iar la începutul anului 2005 - 111 531

apartamente (tab. 3.3).

Tabel 2.2

24

Fondul locativ al R. Moldova pe anii 1990-2004Fondul Locativ

(la sfârşitul anului, mln.m2 de

1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004

suprafaţă totală)MoldovaFondul locativ - 77,9 71,8 75,6 75,9 76,2 76,8 76,83totalIn medie la un x x 20,8 20,9 21,0 21,3 21,3locuitor, m2

calităti urbaneFondul locativ - 29,5 26,0 28,1 28,4 28,5 28,5 28,4totalIn medie la un x x 18,8 18,9 19,0 19,1 19,1locuitor, m2

calităti ruraleFondul locativ - 48,4 45,8 47,5 47,5 47,7 48,3 48,4totalIn medie la un x x 22,3 22,3 22,5 22,9 22,9locuitor, m2

ChşinăuFondul locativ - 10,64 12,77 x x x 14,8 14,8totalIn medie la un x x x x x 18,9 18,7locuitor, m2

Sursa: Primăria mun. Chișinău

Tabel 2.3Fondul locativ în municipiul Chişinău

Numărul apartamentelor Botanica Centru Buiucani Râşcani

1 2 3 4 5

garsoniere 8196 4429 5564 8936

cu 2 odăi 17990 9602 10365 14440

cu 3 odăi 11388 4697 6530 7878

cu 4 odăi 867 542 670 905

cu 5 odăi 150 60 51 60

Total la 03.02.2003 38591 19330 23180 32219

Total la 01.01.2004* 112 893

Total la 01.01.2005* 111531

Sursa: Primăria Municipiului Chişinău (manuscris)

25

2.4 Imobilul locativ tipizat

Fondul de locuinţe din localităţile urbane s-a format in temei din blocurile

construite din panouri mari de beton, piatră şi blocuri monolit, conform unor proiecte

tipice, purtand denumirea de imobil locativ tipizat. In majoritate acestea sunt seriile

111-143, 135, 1-464 MC, 102, 83, 90 in diverse modificări de proiect, in funcţie de

numărul de apartamente (tabelul 2.4).

Tabelul 2.4 - Imobil locativ tipizat

SeriaNumărul de

nivele

Numărul de

apartamente

Spaţiul

total

Spaţiul

locativ

111-143

9

9

9

144

105

70

7861,1

5738,9

3650,2

4394,2

3192,8

1991,5

135

9

9

5

5

5

72

54

36

30

24

3860,6

3259,3

1928,3

1805,3

1454,9

2308,0

2016,2

1154,0

1078,9

878,2

1-464 MC

9

9

9

90

72

54

4290,2

3781,0

2885,4

2487,4

2298,7

1755,5

102

5

5

5

60

60

30

3291,6

2859,2

1467,4

2100,5

1715,8

872,9

905

5

30

25

1335,64

1350,40

753,76

812,71

83

5

5

5

39

39

20

2261

2124

1351

1283

1069

885

Sursa: manualul-ANALIZA FACTORIALĂ A VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI REZIDENŢIAL

26

Evaluatorii practicienii, ce activează pe piaţa mun. Chişinău, adesea clasifică

fondul locativ ca „garsoniere”, „de-a lui Hrusciov”, „lumanări”, „apartamente cu

planificare nouă”, „apartamente-planificare nouă cu cerere sporită”, „apartamente cu

confort sporit”, „apartamente la pămant”, „case la pămant” şi „case la pămant cu

confort sporit”. In acest mod sunt evidenţiate deosebirile, care determină valoarea

imobilului, ca: numărul de nivele, materialul pereţilor clădirii, inălţimea incăperii,

suprafaţa bucătăriei, existenţa ascensorului, anul construcţiei. Luand in consideraţie

faptul, că majoritatea locuitorilor municipiului nu cunosc clasificarea specifică,

menţionată in tabelul 2.4, piaţa locativă poate fi caracterizată şi din acest punct de

vedere (tabelul 2.5)

Tabelul 2.5 - Descrierea pieţei locative din mun. Chişinău

Tipul imobilului

locativ

Descrierea

Parametri Caracteristica

Garsoniere

Nr de nivele min/max 1/16

Materialul pereţilor Panou/bloc de calcar

Înălţimea încăperii, m 2,3/2,75

Suprafaţa bucătăriei, m2 -/7

Prezenţa ascensorului +

Perioada construcţiei min/max 1950/1980

Din perioada

Hrusciov



Înălţimea încăperii, m 2,3/2,75

Suprafaţa bucătăriei, m2 6-7

Prezenţa ascensorului -


Lumînări


Materialul pereţilor Monolit

Înălţimea încăperii, m 2,5/3




27

Apartamente cu

planificare nouă


Materialul pereţilor Panou





Apartamente –

planificare nouă

cu cerere sporită


Materialul pereţilor Bloc de calcar





Apartamente cu

confort sporit




Suprafaţa bucătăriei, m2 10-

Prezenţa ascensorului -/+


Apartamente la

pămînt

Nr de nivele min/max ½

Materialul pereţilor Bloc de calcar/lut/piatră

Înălţimea încăperii, m 2/2,5



Perioada construcţiei min/max -/1970

Case la pămînt

Numărul de nivele min/max 1/2

Materialul pereţilor Bloc de calcar/lut




Perioada construcţiei min/max -/prezent

Case la pămînt cu

confort sporit

Numărul de nivele min/max 1/3,5

Materialul pereţilor Bloc de calcar

28




Perioada construcţiei min/max 1990/prezent

Sursa: manualul-ANALIZA FACTORIALĂ A VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI REZIDENŢIAL

După tipul clădirii cele mai puţin solicitate sunt blocurile de locuit monolit cu 16

nivele, construite recent, in timp ce locuinţele de piatră şi case individuale sunt cele

preferate. Cu privire la tipul de comodităţi cele mai importante elemente menţionate

de locatari sunt incălzirea, izolarea şi umiditatea. Rating-ul acordat spaţiilor de uz

comun din blocurile de locuit este mic din cauza iluminării slabe şi insalubrităţii, iar o

jumătate din respondenţi au afirmat că blocul lor de locuit are nevoie de renovare

totală şi /sau reparaţie generală. In ce priveşte vecinătatea cel mai mult se atrage

atenţia la accesul spre transportul public şi magazine. Populaţia este nemulţumită de

nivelul asigurării securităţii locuinţelor, locurilor de joacă a copiilor, de iluminatul

străzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitară şi de intreţinerea spaţiilor de

folosinţă comună.

2.4 Principalele serii ale imobilului locative tipizat și caracteristicile lor

Seria 143 Case de locuit seria 143, sectorul Ciocana, str. P. Zadnipru

Fundamente - partial prefabricate, de beton armat cordelate.

Peretii - externi - cu un singur strat din beton din argila expandata de grosime de 300

mm; interni - din beton armat de grosime de 160 mm.

Intreruperi – blocuri complete de beton armat de grosime de 160 mm.

Scari – asamblate de beton armat rampe si platforme.

Cabine tehnico-sanitare – volumice de beton armat de seria 1.188-5.

Acoperise - canale semicirculabile interne pentru scurgerea apei de canalizatie din

panouri asamblate.

Tavane – foi ondulate de azbociment de rigle din lemne.

29

Podele – in odai de locuit, antreuri, bucatarii – linoleum, in blocuri sanitare - placa de

ceramica

Masa maxima a piesei (panou de planseu) – 6600 kg.

Seria "Balti" Case de locuit seria "Balti", sectorul Ciocana



mm; Interni - din beton armat de grosime de 160 mm.





panouri asamblate.



ceramica


Seria "Cahul" Case de locuit seria "Cahul", sector Centru, Soseaua Hancesti, 2/1



mm; Interni - din beton armat de grosime de 160 mm.





panouri asamblate.


30


ceramica


Seria MS si MS tip 2 Case de locuit seria MS, sector Ciocana, str. P. Zadnipru ;

Case de locuit seria MS, Sector Botanica, bul. Cuza Voda

Seria MS

Fundamente – monolite, de beton armat cordelate.

Peretii - externi - in demisol din beton greu de grosime de 330 mm, mai sus

- cu un singur strat din beton din argila expandata de grosime de 350 mm,

interni – asamblate din beton armat de grosime de 140 mm.

Intreruperi – blocuri asamblate de beton armat de grosime de 100 mm.


Acoperise – mansarde de ventilare semicirculabile.

Tavane – foi ondulate de azbociment.

Podele – in odai de locuit– linoleum, in antreuri si bucatarii – tablete, in

blocuri sanitare - placa de ceramica

Masa maxima a piesei (panou exterior de perete) – 5000 kg.

Seria MS tip-2

Fundamente – parțial prefabricate, de beton armat cordelate.

Peretii - externi – panouri in doua straturi din beton greu de grosime de

100 mm si din beton din argila expandata de grosime de 250 mm, interni -

din beton armat de grosime de 140 mm.

Intreruperi – blocuri insipide de beton armat de grosime de 100 mm.


Acoperise – mansarde de ventilare semicirculabile.

Tavane – de rulou.

31

Podele – in odai de locuit, antreuri, bucatarii – linoleum, in blocuri

sanitare - placa de ceramica.

Masa maxima a piesei (panou exterior de perete) – 5500 kg.

Seria MSV (Varnita) Case de locuit seria MSV, sector Ciocana, str. Sadoveanu



mm; Interni - din beton armat greu.



Cabine tehnico-sanitare – cu ipsos si ciment de capacitate.

Acoperise – combinate de ventilare

Tavane – de rulou

Podele – in odai – linoleum, in blocuri sanitare - placa de ceramic

Seria 102 Case de locuit seria 102, sector Botanica, bul. Traian

Fundamente - de beton armat cordelate asamblate.

Peretii - din blocuri scăzute sau mijlocii de piatra taiata cu ferastraul.

Intreruperi – asamblate de beton armat.

Dispartituri – panouri mari din beton cu ipson.

Acoperiri – cumulate neventilate.

Tavane – de rulou


ceramica.

Seria 135 Casa de locuit seria 135, sector Ciocana, str. Spataru

Fundamente – monolite, de beton armat cordelate.


mm, interni - din beton armat de grosime de 220 mm ; 160 mm.

32

Intreruperi – blocuri cu goluri multiple de beton armat, varianta – blocuri

neinterupte de grosime de 160 mm

Scari – asamblate de beton armat rampe ?i platforme.

Cabine tehnico-sanitare – volumice de beton armat.

Acoperise – mansarde de ventilare circulabile.

Tavane – de rulou

Podele – in odai de locuit, antreuri, bucatarii – linoleum de izolatie termoacustica, in

blocuri sanitare - placa de ceramica.

Masa maxima a piesei (panou interior de perete) – 7500 kg.

Seria "Ceha" Casa de locuit seria "ceha",

sector Rascani, str. Miron Costin

Fundamente - de beton armat cordelate asamblate.

Peretii - din blocuri scăzute sau mijlocii de piatra taiata cu ferastraul.

Intreruperi – asamblate de beton armat.

Dispartituri – panouri mari din beton cu ipson.

Acoperiri – cumulate neventilate.

Tavane – de rulou


ceramic

"Stalinca" Casa de locuit "Stalinca", sector Centru, str. Mitropolit Vaarlam

«Stalinca» - case, construite in perioada anilor de la 45 pina 53, in perioada

conducerii I. V. Stalin. Se dispun mai ales in centrul orasului pe strazile: bd. Stefan

cel Mare, Puskin, Negruzzi, Renasterii, T. Vladimirescu. Se caracterizeaza prin

proecte individuale, de regula, la etajele intii se aflau case de cultura. Fatadele caselor

se împodobeau cu embleme URSS și UMSS, cu sufite arhitectonice și cu alte

elemente ai fasonării interioare.

Inaltimea plafoanelor în aceste case constituie 3-3,20 m., odihna scarii este foarte

masiva. Se construiau aceste case numai din cotelet, intreruperi erau numai din lemn

sau din beton armat.

33

Suprafata apartamentelor cu o camera constituie aproximativ 30-35 m2, cu două

camere – 45-50 m2, cu trei – 60-70 m2.

„Hrusciovka” Casa de locuit "Hrusciovka", sector Centru, str. Renasterii

«Hrusciovka» – case, construite in perioada anilor 55-65, sec. 20, in perioada

conducerii N. S. Hrusciov. De la inceput se construiau din cotelet, apoi din panouri

din beton armat. A fost prima incercare de a aplica constructia masiva a

apartamentelor de acest tip. Se afla aceste apartamente practic in toate sectoare a

municipiului, precum si la Botanica, pe str. Trandafirilor, Zelinski, la Riscanovca

Veche (str. Doga, Dimo), la Buiucani, - pe str. V. Lupu.

„Brejnevka” Casa de locuit "Brejnevka", sector Rascani, str. Miron Costin

«Brejnevka» – case, construite in perioada anilor 60-70 in perioada conducerii

L.I.Brejnev. Se construiau casele numai din cotelet. Sunt asemanatoare cu case de tip

„hrusciovca”, insa au suprafata totala a apartamentelor mai mare. Bucatarii sunt mai

mare cu 1-1,5 m, blocuri sanitare sunt separate, balcoane sunt mai lungite. Suprafata

apartamentelor cu o camera constituie aproximativ 28-30 m2, cu doua camere – 38-

46 m2, cu trei – 56-62 m2., cu patru – 62-65 m2. Apartamente de acest tip se

intalnesc pe strazile Trandafirilor, Hristo Botev, Ghibu.

34

Capitolul 3. Piața imobilului locativ tipizat din mun. Chișinău

3.1 Analiza pieții imobiliare mun. Chișinău pentru primajumătate a anului 2012

În general, piaţa de mobiliare în prima jumătate a anului 2012 nu a adus nici o

modificare speciala pe piaţa imobiliară secundară din Chişinău. Dacă analizam ,

întreaga situaţie de la începutul anului până în prezent, şi să începem să analizam

"tendinţele de iarnă", cu aşteptările tradiţionale de revigorare in primavera ale pieţei,

situaţia nu este cu mult diferita de tendinţele a aceeaşi perioadă a anului trecut.

Unii operatori de pe piata imobiliara, inclusiv experţii noştri au constatat

unele revigorari, mai ales în timpul iernii (ianuarie, februarie, într-o măsură mai

mare), dar acum pentru primăvara anului într-o măsură mult mai redusă, şi chiar a

descris căderea pieţei imobiliare secundare

Deci, pentru primele șase luni ale anului 2012, numărul mediu lunar de vânzări a

scăzut cu 7% față de 2011.

35

În volumul de vânzare mai mic au fost găsite următoarele:

- Incertitudinea din jurul situaţia cu zona euro şi moneda unică europeană

- Declinului economic

- Precautiile clientul

- Reducerea transferurilor de bani de la lucrătorii migranţi prin intermediul băncilor.

- Zbor în străinătate activă a populaţiei de lucru.

36

În ciuda faptului că, în primul trimestru al anului, numărul de tranzacţii

cumpărare şi de vânzare a crescut, preţurile pentru proprietăţi imobiliare in timp de

şapte luni să rămin în gama de mijloc 604-640 de euro pe metru pătrat.

Caracteristicile cantitative ale tranzacțiilor, precum și tranzacții dupa tipul de

proprietate, conform datelor de Î.S. "Cadastru" pentru cele 6 luni din 2012 sunt

prezentate în tabele.

Tabel 3.1

Nr.

Tipul inregistrarii

Numarul de inregistrari dupa tipul inregistrarii, anul 2012

ianuarie

februarie

martie

aprilie

maiiunie Total

1Vinzare-Cumparare

RM 10832 9565 9282 82798126

9419 5550

3

Chisinau 1635 1334 1212 1112

1240

1322

7865

2 Mostenire RM 7260 6232 7321 53236585

6294 3901

5Chisinau 501 501 471 457 561

5803071

3 Donatie, Schimb RM 5440 4420 4826 39484658

4563 2785

5Chisinau 416 283 350 243 343

3051943

4 Altele RM 3292 2618 2703 21102558

2605 1588

6Chisinau 604 653 639 465 562

5453378

5 Ipoteca RM 1486 2194 2292 16441948

1568 1113

2Chisinau 579 579 879 607 903

7734320

6 Arenda RM 1388 3020 3337 11421458

1496 1184

1Chisinau 31 34 54 50 77

53299

Sursa: Î.S. "Cadastru"

37

Tabel 3.2

Nr.

Tipul de bunuri

Numarul tranzactiilor imobiliare, anul 2012

ianuarie

februarie

martie

aprilie

maiiunie Total

1 ApartamenteRM 10832 9565 9282 8279

8126

9419 5550

3

Chisinau 1635 1334 1212 1112

1240

1322

7865

2 Case individuale RM 7260 6232 7321 53236585

6294 3901

5Chisinau 501 501 471 457 561

5803071

3 Cladiri comerciale RM 5440 4420 4826 39484658

4563 2785

5Chisinau 416 283 350 243 343

3051943

4 Terenuri agricole RM 3292 2618 2703 21102558

2605 1588

6Chisinau 604 653 639 465 562

5453378

5Terenuri neagricole

RM 1486 2194 2292 16441948

1568 1113

2Chisinau 579 579 879 607 903

7734320

Sursa: Î.S. "Cadastru"

Piaţa imobiliară primară

Prima jumătate a anului 2012 nu diferă cu mult faţă de perioada anterioară.

Dar unul dintre principalele puncte de remarcat este faptul că dezvoltatorii au

38

devenit mult mai atenţi la obligaţiile asumate. Acest lucru se reflectă nu numai în

termenii de dare în exploatare a obiectelor imobiliare, dar, de asemenea şi la

numeroase aspecte legale şi financiare ale cadrului contractual, precum şi obligaţiile

asumate faţa de clienţii, în construcţia, în cazul în care investitorul poate simti mai

sigur. Cu toate acestea, pe de altă parte, vânzare-cumpărare de apartamente s-a

efectuat mai lent şi a rămas la aproximativ acelaşi nivel ca în anul precedent.

Diferitele niveluri de reduceri, anumite programe de investiţii, condiţiile de

achitare, poate fi destul de acceptabil pentru cumpărător. Companii de construcţii

sunt dispuse să le ia în considerare şi să discute în mod individual pe acest subiect.

Declinul în domeniul construcţiilor de locuinţe dîn capitală, este o tradiţie în

ultimii ani de criză pentru economie. Aceasta este un rezultat direct al problemelor

de lichiditate. Reabilitarea a industriei de construcţii şi lansarea proiectelor de noi

este lentă. Companiile de construcţii încearcă să-şi păstreze poziţiile obţinute.

Este important de remarcat faptul că pe piaţă primară au rămas doar dezvoltatorii

puternici din puctul de vedere financiar, care au fost în măsură să confirme în

această perioadă dificilă de timp, reputaţia lor. Aceste companii au câştigat

încrederea clienţilor săi.

În ceea ce priveşte preţurile de pe piaţa primară, trebuie remarcat faptul că preţul

mediu pe metru pătrat, în cartiere noi, rămîne la acelaşi nivel de 500-650 de euro, în

funcţie de principalii factori care afectează preţurile. Acest lucru face ca piaţa

primară să fie mai atractivă în comparaţie cu piaţa imobiliară secundară. Este

important ca noi soluţii care au fost făcute de companiile de construcţii, pentru a

reduce suprafeţele totale mari de apartamente şi-au găsit deja un cumpărător pe

piaţa de astăzi. Acestea sunt apartamente cu 1, 2, 3 camere cu suprafeţele cuprinse

de la 40 la 80 de metri patrati, ceea ce este un impact foarte pozitiv asupra

satisfacţiei cererei reale de cumpărători. Aceste decizii afectează în mod direct

micţorarea preţul final al apartamentelor şi cresc lichiditatea. Deşi nu atât de mult

timp în urmă aceste proiecte au fost doar la nivel de construcţie.

39

Preţul mediu 1m2 în funcţie de sectoare.

Sector Preşul mediu 1m2, €

1. Botanica 680,02. Buiucani 650,03. Durleşti 490,04. Răşcani 690,05. Poşta Veche

530,0

6. Centru 850,07. TV Centru 650,08. Ciocana 600,0

40

Piaţa închirierii imobilului locativ.

În prima jumătate a anului 2012 numărul de propuneri de închirieri a rămas

practic neschimbat. Cele mai populare obiecte sunt apartamente cu 1 - 2 camere şi

echivalentele lor. Trebuie remarcat faptul că cererea de apartamente cu trei camere

a scăzut uşor, acestea se închiriază mai greu decât înainte, şi practic la acelaşi preţ

cu apartamete cu 2 camere. Aspectul acestui fapt este cauzat în primul rând de

preţurile mai mari pentru utilităţi şi întreţinere de apartamente, deoarece aceste

cheltuieli sunt suportate de chiriaşi. Preţurile de închiriere celorlalte apartamente nu

s-au schimbat. O depreciere a monedei euro, care se observă în ultimii ani nu a

afectat preţul de închiriere, chiar dacă ele sunt stabilite în euro. Creşterea cererii în

rândul chiriaşilor în lei, nu a fost observată. Situaţia este similară cu a doua jumătate

anului 2011, cînd obiectele din categoria de lux cu suprafaţă mare sau case de locuit

individuale în cartierele de elită, se confruntă cu problemă inchirierii dificile şi sunt

expuse cereinţelor ridicate. Cele mai căutate sunt în continuare apartamentele cu 1-2

camere, situate în cartiere bune cu infrastructură dezvoltată şi trafic convenabil.

Piaţa de închiriere în prima jumătate a anului 2012 a fost cantitativ echilibrată.

Nivelul preţurilor închirierii de locuinţe a rămas aproape la nivelul cu cel de la

sfîrşitul anului 2011. În prima jumătate a anului 2012 preţurile medii pentru

închiriere pe termen lung a apartamentelor cu 1, 2, 3-camere în Chişinău au fost,

respectiv:

- 1-cameră 150-200 €

- 2 camere 150-220 €

- 3 camere 220-250 €

Cererea pentru închiriere pe termen scurt (până la 1 lună) a rămas la nivelul

precedent. Cu toate acestea, nivelul preţurilor pentru închiriere pe termen scurt este

uşor mai mare decât nivelul preţurilor pentru închiriere pe termen lung.

41

3.2 Prețul real la apartamentele din Chișinău

Deşi de ceva vreme se atestă o amorţire a pieţei imobiliare, experţii în domeniu

spun că deocamdată nu se poate spune cât va mai dura respectiva situaţie. Una din

cauze a blocajului de pe piaţa apartamentelor nu stă atât în lipsa banilor, cât în

preţurile prea mari cerute de mulţi dintre proprietari.

Experţii în domeniul imobiliar spun că o parte dintre potenţialii cumpărători,

care cu ceva timp în urmă căutau să achiziţioneze o locuinţă, a trecut în aşteptare, în

speranţa că preţurile la imobile vor mai scădea. Însă lucrurile nu prea se schimbă

odată ce preţul mediu al metrului pătrat rămâne neclintit mai bine de jumătate de an.

Apartamentele cu preţuri adaptate la piaţă se vând în câteva săptămâni şi uneori chiar

în două-trei zile. Pe de altă parte, proprietarii neinformaţi, care trăiesc în trecut şi cer

preţuri valabile doar în urmă cu doi ani, stau cu ofertele pe piaţă un an sau chiar mai

mult.

Prețurile reale ale apartamentelor sunt formate de cumpărătorii hotărâţi să

cumpere şi, de cealaltă parte, de proprietarii hotărâţi să vândă. Ambele categorii sunt

foarte informate asupra preţurilor din piaţă din această perioadă. Contrar

prejudecăţilor de pe piaţa imobiliară, lipsa de bani a cumpărătorilor nu este nici pe

departe principala cauza a blocajului parţial al tranzacţiilor.

Asta pentru că anunţurile imobiliare sunt pline de doritori de apartamente care

oferă foarte explicit preţul maxim pe care sunt dispuşi să-l plătească şi care frecvent

aproximează foarte bine preţul zonei pentru un anumit tip de apartament. Mai mult

decât atât, proprietarii care cer preţuri potrivite "scapă" de apartamente imediat.

Aceasta este cea mai bună dovadă a faptului ca potenţialii cumpărători chiar au

bani, dar... bani potriviţi. Mai există categoria proprietarilor care au nevoie urgentă de

bani şi cer mai puţin pentru a vinde repede. Niciodată proprietarii grăbiţi nu cer cu

42

http://www.eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=6380:piaa-imobiliar-blocat-de-proprietarii-idealiti-&catid=102:real-estate&Itemid=473


mult sub preţul pieţei. Asta cu atât mai mult cu cât şi preţul pieţei se vinde foarte

repede, sunt de părere experţii imobiliari.

Dezinformatorii

Proprietarii care cer preţuri cu mult peste cele reale contribuie fără voie la

deformarea preţurilor de pe piaţă. Apartamentele acestora stau pe piaţă cu preţuri

mari de strigare şi, deseori stau chiar peste un an. Nu vorbim aici de preturi duse la

extrem, ci de solicitări cu 20-30% peste cele din piaţă.

Rezultatul este că atunci când portalurile imobiliare furnizează preţurile medii

de strigare, includ şi aceste cifre fără legătură cu realitatea, cazurile nefiind deloc

puţine. Or, cât de relevant poate fi pentru o anumită lună a anului un preţ care se

vinde abia peste un an, cu mari ajustări?! Se ajunge însă la un cerc vicios. Proprietarii

neinformaţi despre preturile de tranzacţionare ajung să se ghideze după preţurile de

strigare, create parţial de ei înşişi.

Cu alte cuvinte, ajung să se mintă singuri. Portalurile imobiliare care oferă

preţurile de strigare nu au nici o vină în acest sens pentru că ele doar preiau datele şi,

în plus, reprezentanţii lor susţin că nu iau în calcul ofertele "total în afara pieţei".

Problema este însă că există pe piaţă mai multe apartamente care se vând după 9-10

luni decât apartamente care se vând în câteva săptămâni. Astfel că tot despre

apartamente în afara pieţei vorbim.

Experţii imobiliari mai spun că sunt multe situaţii în care proprietari nu sunt

dispuşi să reducă prea mult din pretenţii, ci mai degrabă aleg să le închirieze pentru o

perioadă decât să le vândă la preţul pieţei. Situaţia e valabila mai ales pentru

apartamentele mediu-premium sau de lux. Există însa şi cazuri cu preţuri nerealiste

chiar pe segmentul apartamentelor obişnuite.

În general, piaţa imobiliară a intrat într-un blocaj pe fondul unei discrepanţe

majore dintre bugetele cumpărătorilor şi preţurile tot mai mari solicitate de vânzători.

43

De fapt, în mod paradoxal, pe fondul crizei financiare mondiale şi a înăspririi

condiţiilor de creditare, proprietarii apartamentelor sunt tot mai inflexibili în faza de

negociere, ba chiar, în ultimele luni, au ridicat semnificativ preţurile.

În timp ce clienţii aşteaptă de ceva vreme ieftinirea semnificativă a locuinţelor,

tot mai mulţi proprietari speră să obţină sume fabuloase din vânzarea unor imobile în

blocuri din anii '70-'80, ceea ce a determinat o scumpire a locuinţelor în medie cu

circa 10-15% faţă de aceiaşi perioadă a anului precedent.

Tot mai frecvente sunt cazurile în care proprietarii solicită sume exagerate

comparativ cu valoarea reala a imobilelor. De exemplu, apartamentele cu preţuri

umflate pot uşor sesizate în centrul capitalei unde o locuinţă cu o cameră de pe piaţa

secundară ajunge să coste chiar şi 40 mii euro, ceea ce e cu mult peste preţul cerut în

alte sectoare ale Chişinăului unde preţurile la astfel de apartamente variază de la 22

mii euro la maxim 30 mii euro. Adevărul e însă că pe piaţa primară apartamentele cu

o cameră sunt vândute şi ele la preţuri pipărate de către dezvoltatori. Acestea ajung să

coste în medie câte 35 mii euro.

Preturile se menţin ridicate, în ciuda unei cereri reduse şi a incertitudinii din

piaţă. Iar în acest context, specialiştii în domeniu sunt de părere că soluţia deblocării

pieţei ar fi "relaxarea" condiţiilor de creditare, precum şi revenirea la preţuri adaptate

cerinţelor din piaţa actuală.

Preţurile medii sunt la cel mai scăzut nivel de la începutul crizei, iar estimările

sunt că tendinţa se va menţine.

Preţurile medii ale locuinţelor au continuat să scadă în ultimii doi ani, dar tot nu pare

să fie suficient pentru a atrage mai mulţi cumpărători. Preţurile s-au redus

nesemnificativ cu aproape 10 euro pe metru pătrat. Ce urmează? Cel mai probabil o

continuare a tendinţei. „Semnele sunt deja clare: piaţa imobiliară din Moldova va

continua pe un trend negativ”, sunt de părere analiştii imobiliari. Printre motivele pe

care le identifică ei se numără mediul economic turbulent, lipsa finanţărilor bancare,

44

puterea de cumpărare redusă, cadrul legal şi mentalitatea păguboasă din zona

imobiliară. Totodată şi numărul ofertelor celor care vor să-şi vândă apartamentele e în

creştere. „Poate fi vorba de reaprinderea apetitului pentru tranzacţii, dar şi de nevoia

de a vinde la orice preţ, din cauza condiţiilor economice precare. Situaţia ar putea să

devină chiar mai proastă pentru cei care au apartamente de vânzare”, avertizează

experţii imobiliari.

Înglodaţi în datorii

Constructorii s-au orientat către segmentul apartamentelor cu suprafeţe mari şi

sectorul rezidenţial de lux, complet inaccesibil clasei medii. Iar în lipsa unor proiecte

de locuinţe, oamenii nu au de ales şi sunt nevoiţi să accepte preţurile mari”, mai spun

experţii imobiliari.

“Unii s-au îndatorat mai mult decât pot duce”, susţin experţii. Şi asta pentru că,

sătui de hârtii şi alergătură, oamenii au refuzat să ţină cont de evaluările riguroase, iar

ca să nu piardă creditul au preferat să se împrumute de pe la rude ori prieteni, să

achite un avans mai mare, chiar dacă ştiau ca suma cerută de vânzător nu era

justificată.

Păcăleala pentru bănci

Majoritatea bancherilor nu acceptă sa finanţeze decât maximum 70% din

valoarea reală a casei. Clientul trebuie să facă rost, de unde poate, de restul banilor

care reprezintă avansul. Însă sunt clienţi care încearcă sa păcălească băncile, printr-o

metodă aparte. “Unii nu au de unde sa dea avansul şi ajung la o înţelegere cu

vânzătorul.

Acesta se preface că vinde la un preţ mai mare, 26.000 de euro, de exemplu,

pentru un apartament pe care, în realitate, cumpărătorul dă doar 20.000 de euro. În

felul acesta, dacă acceptă sa dea împrumutul, banca finanţează şi avansul”, sunt de

părere experţii imobiliari. Însă asemenea cazuri spun ei sunt mai rar întâlnite.

45


3.3 Păreri și recomandări ale experților

Expertii recomanda: criza trebuie de petrecut în postura în care am și

întîmpinato, adică în cazul în care aveți un bun imobil, păstrați-l, dacă aveți bani -

păstrați banii.

Cei mai mulți economiști cred că noul val al crizei economice mondiale, în

toamna este inevitabil. În opinia lor, criza ia o asemenea amploare încât ea nu va

mai putea fi atenuată, indiferent de ce resurse vor fi îndreptate către ea. A nu fi atrasă

în criză, Republica Moldova, care depinde cel puțin de transferurile lucrătorilor

migranți, nu va reuși. Pe de o parte criza din Europa deja își pune amprenta pe țara

noastră, iar pe de altă parte - declinul în producția industrială și agrară, la fel se poate

deja simți. Putem vorbi deja dacă nu de o recesiune, atunci o încetinire a creșterii

economice.

Prețurile stau pe loc

În aceste condiții, este logic să ne așteptăm la o scădere a prețurilor de

proprietate. Însă acest lucru nu sa întâmplat șicum cred experții de pe piața

imobiliară, nu se va întâmpla. După cum sa menționat în agenția imobiliară Nika

Imobil, ultima dată costul locuințelor în Chișinău sa schimbat în luna octombrie a

anului trecut –atunci prețurile au scăzut de la 610 la 604 de euro pe metru pătrat.

Astfel, în iunie 2012, un m.p. pentru apartamentele cu o camera în sectorul

Botanica era de 638-710 euro, pentru Buiucani - 661-695 euro, în Centru - 690-810

euro, pentru sectorul Ciocana - 650-662 euro, pentru Rișcanovca - 654-698 euro.

Apartamentele cu 2 camere erau vândute la Botanica cu 616-654 de euro pe

metru pătrat. La Buiucani- 650-660 de euro, în Centru 670-731 euro, Ciocana - 652-

606 de euro, pentru Riscanovca - 651-687 euro.

46

Costul de un pătrat într-un apartament cu 3 camere in mai, la Botanica a fost

de 499-587 euro, pentru Buiucani - 555-570 euro, în Centru de 574-632 de euro -

pentru Ciocana - 533-605 euro pentru Riscanovca - 564-605 euro.

Apartamentele cu 4 camere au fost vândute la un preț de 453-529 de euro

pentru un metru pătrat la Botanica, 517-529 euro - Buiucani; 514-564 de euro în

centru; 480-534 euro Ciocana, 529-549 euro - Riscanovca.

În același timp, doritori să cumpere un apartament nu au apărut mai mulți. În

schimb Lara a remarcat faptul că ritmul de cumpararea si vanzarea de apartamente

rămân aceleași ca anul trecut.Pozițiile pierdute în timpul crizei de industria

construcțiilor se recuperează încet, și noi proiecte sunt implementate prost

Potrivit Bursei Imobiliare Lara, prețurile de pe piața imobiliară primară, vriază

în medie de la 500 la 650 de euro pe metru pătrat, care, potrivit experților, face piața

de apartamente noi, mai atractive decât piața piața secundară.

Scăderea prețurilor la bunurile imobiliare nu se va întâmpla

În același timp, în funcție de director al agenției imobiliare Gofma-Consulting

Dmitri Taraburca spune că, piața imobiliară primară nu este reglementată și pînp

cănd de dezvoltarea acesteia nu se va lua cineva, nimic bun pe piață imobiliara nu se

va întâmpla.

Piața este spontană și nereglementată. Și prețurile reflectă această situație, și

este puțin probabil ca în viitorul apropiat să ne așteptăm la orice modificări ale

prețurilorPrețurile nu vor fi mai mari și nici mai mici probabil. La urma urmei, există

costuri de construcții destul de mari,iar pentru a atrage ivestitori pe un termen lung

este necesar de a dezvolta piața. Iar băncile – sunt niște jucători duri pe piață..

Băncile sunt mai degrabă atrase de piața de mărfuri astfel mai puțin și cu condiții mai

puțin avantajoase crediteaza pe cei din cercul construcțiilor. Activitate de Ipotecă la

47

fel nu avem Situația noastră este de așa natură că, dacă o persoană aprocurat un

apartament cu 30 000 de euro, este puțin probabil că el îl va da cu 10 mii de euro.

Prin urmare, prețul mediu trebuie să rămână la fel, dar apoi, cu toate acestea, ne

prindem din urmă cu inflația.

Prețurile pentru chirie la Chișinău în I jumătate a 2012 de asemenea, nu s-au

schimbat

Experții de la Lara remarcă faptul că I jumătate a anului 2012 numărului de propuneri

pentru locuințe de închiriat în capitala a rămas aproape la același nivel.

Cele mai populare subt apartamentele cu una și două camere. Mai ales în cazul

în care acestea sunt situate în cartiere bune cu infrastructura buna si schimb de

transport convenabil. Astfel, pe termen lung apartament un apartament cu o camera in

prima jumatate a acestui an ar putea estimate la o medie de 150-200 de euro, două

camere - 150-220 euro. Pentru 3-camere cererea de apartamente a scăzut ușor.

Aceste apartamente sunt mai puțin întrebate din cauza costului ridicat al utilităților.

Costul de închiriere a unui apartament cu 3 camere la Chisinau, în medie, 220-250 de

euro.

În Moldova, în prima jumătate a anului 2012 a fost pus în funcțiune 1012,

apartamente.

Potrivit Biroului Național de Statistică, aceasta este cu 6,5% mai puțin decât în

aceeași perioadă a anului 2011. Datorită fondurilor sale proprii populația în ianuarie-

iunie 2012 în Republica Moldova au fost datet în exploatre 754 case unifamiliale, cu

o suprafață totală de 110,7 mii de metri pătrați, care este cu12,4% mai puțin decât în

aceeași perioadă a anului trecut. Aceasta a reprezentat 85,5% din totalul locuințelor

puse în funcțiune în întreaga țară, în semestrul I-anul 2012.

48

Alti experti sunt, de asemenea, sunt de părere că scăderea prețurilor imobiliare nu se

va întâmpla. Prețurile vor fi stabile, cu niște oscilații ușoare.

Prețurile sunt stabile. Situația este că oamenii mult mai probabil ca, în cazul în

care nupot vinde apartamentul la prețul cerut, ei îl vor scoate din vânzare. Iar

imobilul îl vor vinde la prețul pe care îl oferă clientii - doar cei care au o nevoie

urgentă de a vinde. Această tranzacție este numita forțată, spune directorul agenției

imobiliare Nika-Imobil Peter Olejnik.

În ceea ce privește ultimele luni, cum spune Piotr Oleinik, în mod tradițional

este o perioadă de mai puțin activă pentru piata imobiliara, chiar si cu sosirea

lucrătorilor migranți, pentru că ei nu vin atât de masiv ca înainte.

Vara, în principiu, a trecut destul de bine, fără eșecuri, - a spus Peter Olejnik.

Modificări ar putea s-au înregistrat numai în intervalul de 3-5% într-o direcție sau

alta, și, mai degrabă, în cadrul marjei de eroare statistică. Vara nu este un indicator,

acestanu este timpul pentru a trage concluzii. Acest lucru se poate face pe baza unor

date la jumătatea lunii noiembrie - a declarat Peter Olejnik.

În acest sens, a spus el, este dificil de a face predicții, putem comenta doar.

Deci, atunci când se pune întrebarea, ce trebuie de facut în această situație

principalul este de a nu face mișcări bruște. Criza trebuie de petrecut în postura în

care am și întîmpinato,adică în cazul în care aveți un bun imobil, păstrați-l, dacă aveți

bani - păstrați banii.

Dar, desigur, este vorba despre investiții în locuințe, mai degrabă decât propriile

nevoi atunci când imobilul este o necessitate - a spus Peter Olejnik.

49

imobil locativ tipizat din municipiu chisinau

Documents

Transcript of imobil locativ tipizat din municipiu chisinau