Formarea vnzrii:

Vnztor-Cumprtor

Mai nti despre prile contractante i anume vnztor-cumprtor i despre restriciile care exist n privina acestora cnd este vorba de contracte de vnzare-cumprare.Urmeaz apoi s discutam despre consimmnt, data viitoare vom discuta despre viciile consimmntului:eroarea esenial-asupra subtanei(pe VCC),dolul,violena .Despre leziune, inclus la viciile de consimmnt de NCC am discutat i nu e viciu.

Principiul general n materie de contracte,deci de vnzare, este acela c, aa cum spune art.1180 NCC:-se refer la contracte n general, poate contracta orice persoan care nu este declarat incapabil de lege i nici oprit s ncheie anumite contracte.Iat principiul general potrivit cruia,regula este aceea a posibilitii sau puterii de a ncheia contracte, restriciile trebuie s fie expres prevzute de lege i n situaia n care nu se prevede nicio restricie trebuie aplicat principiul libertii de a contracta-art.1652 NCC: n materie de vnzare-textul se refer la vnzare-pot cumpra i vinde toi cei crora nu le este interzis de lege.

Restriciile n privina posibilitii de a vinde sau de a cumpra pot s rezulte fie din lege fie din voina prilor, n anumite situaii, despre care vom vorbi puin mai trziu.

Din punctul de vedere al vnztorului s vedem care sunt restriciile legale i cele convenionale:-restriciile se refer la- incapacitile de exerciiu -incapacitile de folosin -ngrdiri ale libertii de a vinde n anumite situaii, pe care le vom concretiza puin mai trziu.

n ceea ce privete incapacitile de exerciiu de a vinde, aici se aplic regulile generale n materie de incapaciti:

-persoanele majore(cele care au mplinit varsta de 18 ani) au capacitatea deplin de exerciiu;i minorii n anumite situaii excepionale prin cstorie sau cnd se acord capacitatea de exerciiu anticipat-dar numai prin excepie.Regula este c au capacitate deplin de exerciiu persoanele majore.

Ce nseamna capacitate deplin de exerciiu, care sunt consecinele practice?

-Persoanele care au capacitatea deplin de exerciiu pot ncheia orice acte juridice, inclusiv cele de dispoziie, cum sunt contractele de vnzare, pentru c vnzarea din punctul de vedere al vnztorului adic a celui care nstrineaz bunul, este un act de dispoziie. Prin urmare, majorii, pot ncheia astfel de contracte personal,n nume propriu.

n privina restriciilor din acest punct de vedere avem la polul opus lipsa capacitii de exerciiu:1.Minorii sub 14 ani2.Persoanele puse sub interdicieAceasta nseamn din punct de vedere practic, c aceste persoane nu pot ncheia n nume personal( cu excepia actelor de mic nsemntate, de pild-un bilet de trolebuz i pot cumpra nu trebuie s-l cheme pe reprezentantul legal) i trebuie s aib actele ncuviinate de reprezentantul legal sau chiar i de instana de tutel n anumite situaii.

i mai exist i o categorie intermediara, a persoanelor cu capacitate de exerciiu restrns:*minorii ntre 14-18 ani: acetia pot ncheia acte de administrare i de conservare; actele de dispoziie trebuie ncuviinate i n cazul lor de reprezentanii legali.

Deci aici se aplic dispoziiile dreptului comun i tiind c vnzarea e un act de dispoziie rezult c n cele mai multe situaii, n afar de cazurile de excepie, vnzarea trebuie ncheiata de persoana cu capacitate deplin de exerciiu sau dac nu exist o astfel de capacitate trebuie s existe ncuviinrile legale.

Care este de pild sanciunea ncheierii unui act de vnzare de ctre un minor fr ncuviinarea ocrotitorilor legali?Nulitatea relativ, e vorba despre o nulitate de protecie,instituit n favoarea incapabilului astfel c el poate cere anularea actului.

n ceea ce privete incapacitile de folosin:

Incapacitile de folosin=n anumite situaii din anumite considerente prin lege se instituie anumite incapaciti de folosin,adic anumite persoane nu au voie sa ncheie anumite acte.

Asa de pild art.1655(1) NCC inspirat din dispoziiile art.1709(2) Codul Civil Quebec, stipuleaz c persoanele prevzute la art.1654(1) NCC,nu pot de asemenea, s vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz sau a crui administrare o supravegheaz dup caz.

S mergem la art.1654, s vedem mai exact la cine se refer:vedei c textul se refer la incapacitile de a cumpra dac ne raportm la titlu, dar sigur c textul este unul de trimitere;

~ textul se refer la mandatari n privina bunurilor pe care sunt nsrcinai s le vnd~ prinii, tutorele,curatorul,administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint~funcionarii publici,judectorii sindici, practicienii n insolven,executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz.

Acestea sunt persoanele care intr sub incidena dispoziiilor referitoare att la incapacitile de a cumpra,acesta fiind sensul direct al art.1654, dar din textul de trimitere al art.1655(1) din acelai Cod, rezult c aceste persoane nu pot vinde bunurile care le aparin lor pltind bunurile respective n contul i din patrimoniul celor ale cror bunuri le administreaz.

De pild: mandatarul care este mputernicit s gireze patrimoniul unei alte persoane, nu poate s vnd de exemplu un autoturism al lui lund bani din patrimoniul pe care el l gestioneaz-raiunea e simpl pentru c exist un conflict de interese, pe de o parte interesul personal de a vinde bunul la un pre ct mai bun, pe de alt parte, obligaia de a-i ndeplini obligaiile fa de cel ale crui bunuri le gireaza cu bun credin i atunci legea a instituit aceast incapacitate.

Din perspectiva de vnztor, aceleai persoane nu pot nstrina nici n nume propriu nici prin mandatari bunuri care le aparin pentru un pre care provine din vnzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz. Sanciunile pentru nclcarea acestor incapaciti sunt fie nulitatea relativ atunci cnd n joc sunt interesele particulare(de pild cnd e vorba despre mandatari sau despre tutori sau curator) iar n cazul n care n joc sunt interese de ordin general cum se ntmpl n cazul funcionarilor publici,a judectorilor sindici,practicienilor n insolven(cnd n discuie este prestigiul justiiei i a profesiilor respective), nclcarea acestor incapaciti este aceea a nulitii absolute.

Deci vedei c exist incapacitate de exerciiu,incapacitate de folosin i o a treia categorie de ngrdiri ale libertii de a vinde se refer la situaiile n care din anumite considerente fie legea fie convenia prilor limiteaz libertatea de a vinde.Aa cum reglementeaz dispoziiile art.43(3) din Constituia Romniei: nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauz de utilitate public stabilit potrivit legii cu dreapta i prealabil despgubire.Asta nseamn, c iat un principiu constituional stipuleaz c nimeni nu poate fi obligat s vnd dac nu vrea n afar de situaiile cnd exist temeiuri de utilitate public cnd se aplic dispoziiile legii speciale-L.33/1994.Dar vedei c ntotdeauna trebuie s existe o dreapt i prelabil despgubire i trebuie s existe declaraia de utilitate public,altfel nu exist o obligaie de a vinde.

Astfel de pild, ntr-o spe: un asociat care a cerut dizolvarea unei societi nu poate fi obligat la cererea celorlali asociai fa de care a cerut dizolvarea societii s fie inut s le vnd aciunile pe care le deine deci cu alte cuvinte s fie expropriat de aciunile lui.Dac nu este stipulat un astfel de caz n actul constitutiv, dispoziie legal n acest sens nu exist, o astfel de aciune nu poate fi primit. Deci iat c ntr-o spe concret s-a respins cererea celor care solicitau ca acesta sa fie obligat s vnd bunul pe care legea nu-l obliga i nici convenia.

Sigur c exist i reglementri legale care se refer la executarea silit,exist norme n NCPC de la art.716 n continuare n privina mobilelor i art.802 i urmtoarele n privina imobilelor care reglementeaz posibilitatea ca bunurile debitorului s fie scoase la vnzare pentru a-i achita datoriile.Astfel de dispoziii sunt normale pentru c cine nu-i ndeplinete obligaiile de bunvoie, fiind inut s garanteze debitorul cu toate bunurile din patrimoniul lui(principiu);iat c acest principiu este concretizat n dispoziiile legale care permit creditorului/lor s vnd silit bunurile acelor persoane. Aceasta se realizeaz prin procedura public-licitaie public deci n condiii foarte restrictive.

Prin urmare reinem principiul c orice proprietar e liber s vnd sau s nu vnd.Exist ns i anumite restricii adic anumite derogari de la acest principiu:

1. n privina comercianilor exist o obligaie legal de a vinde.Scopul societilor comerciale este ndeplinirea actelor de comer prin care se urmrete interzicerea unui comerciant s refuze vnzarea unui bun unei anumite persoane pentru c aa vrea el.Sigur,dac cel care vrea s cumpere bunul nu este solvabil nimeni nu-l poate obliga pe comerciant s-i dea bunul i pe urm vede el cum i obine preul.-nu despre asta este vorba ci despre acele situaii cnd de pild, v ducei la un supermarket i vreti s cumprai ceva i vnztoarea nu vrea s v vnd.Un astfel de refuz constituie contravenie.

*De asemenea la nivel macro-economic, refuzul agenilor economici de a vinde altor ageni n detrimetnul altora contravine regulilor de la libera concuren i exist sanciuni prevzute n Legea Concurenei.Asta nu nseamn c dac nu are un anumit produs e obligat s-l procure, dac vrea va face diligenele respective dar dac are bunul pe stoc e obligat s-l vnd, nu poate refuza vnzarea.

2. O alt categorie important de restricii din punctul de vedere al libertii de a vinde este aceea care se refera la existena unor drepturi de preempiune/anumite drepturi de preferin.n esen, este vorba despre un drept de sorginte legal(deci exist anumite norme care reglementeaz dreptul de preempiune/de preferin) sau contractual(pactul de preferin discutat la momentul promisiunilor de vnzare).Reinem c libertatea de a vinde este ngrdit prin anumite dispoziii legale sau contractuale prin care se instituie dreptul de preferin care la pre egal confer dreptul anumitor persoane s dobndeasc bunul n dauna tuturor celorlalte persoane.Deci este vorba despre o ngrdire a libertii de a-i alege liber cocontractantul, pentru c libertatea de a vinde include i:a) Libertatea de a vinde sau de a nu vindeb) Libertatea de a stabili liber preulc) Libertatea de a vinde cui vrea el. Ori aceast libertate este ngrdita n anumite cazuri prin instituirea unor drepturi de preempiune legale sau cnd prile convin prin instituirea unor astfel de drepturi pe cale convenional.

Numai c dreptul de preferin despre care vorbim funcioneaz numai atunci cnd i dac proprietarul bunului se hotrte s vnd.-nu exist nici o obligaie chiar dac exist un drept de preempiune.

De pild, n privina terenurilor din extravilan prin L 17/2014 s-au instituit anumite drepturi de preempiune ori aceste drepturi nu devin funcionale dect atunci cnd este vorba despre dorina proprietarului de a ncheia un contract de vnzare( o s vedem c nici chiar toate contractele de vnzare nu vor fi supuse dreptului de preempiune).Deci cnd e vorba despre un contract de vnzare pe care vrea sa l ncheie proprietarul pentru c dac acesta st linitit, deci nu vrea s vnd, atunci dreptul de preferin nu funcioneaz.Deci numai cnd se manifest exterioriznd dorina lui de a vinde la un anumit pre atunci titularul dreptului de preferin are dreptul s procedeze n condiiile pe care le prevede legea.

n esen ceea ce ngrdete dreptul de preempiune este libertatea proprietarului de a-i alege liber cocontractantul, rmne liber dac vinde sau nu i s stabileasc preul dar dup ce a hotrt s vnd este obligat s respecte dreptul preemptorului.

Nou este reglementarea de principiu pe care o regasim la art.1730 i urmtoarele din NCC spre deosebire de legislaia anterioar care reglementa doar anumite cazuri punctuale de preempiune dar nu reglementa un regim general al acesteia; iat c n NCC avem o reglementare de drept comun, deci nu dreptul de preempiune este nou.

n ceea ce privete natura juridica a acestui drept:-aici lucrurile sunt complicate.-s-au emis 3 opinii:

1. Unii au susinut c dreptul de preempiune este un drept real-tez susinut i n dreptul nostru2. Alii au susinut c e un drept de crean3. Altii spun c e un drept potestativ(categorie special de drepturi care d posiblitatea titularului su de a fi stpnul unei anumite situaii i printr-o manifestare unilateral de voin poate s influeneze o anumit situaie juridic); aceast categorie juridic nu se regsete n dispoziiile NCC, el merge pe categoria clasic:Drepturi REALE pe de o parte i Drepturi de CREAN pe de alt parte.

!!!!Problema este i mai complicat, parea s se impun punctul de vedere potrivit cruia dreptul de preempiune este un drept potestativ, dar lucrurile s-au tulburat pentru c iat printr-o decizie foarte recent a Curii de Justiie a Comunitilor Europene(CJUE?) din 3 aprilie 2014 ntr-o spe n care aceast Curte a fost solicitat s stabileasc natura juridic a unui drept de preempiune. n spea respectiv se punea problema stabilirii competenei instanelor de judecat adic se punea problema dac dreptul respectiv este altceva dect un drept real (competena judecrii acelui litigiu revenea instanei statului de la domiciliul prtului-regula de drept comun) pe cnd dac era considerat un drept real, competena era una exclusiv i revenea jurisdiciei statului pe teritoriul cruia se afla imobilul respectiv:conflict ntre jurisdicia german pe de o parte unde era situat bunul i jurisdicia italian unde domicilia prtul.CJUE? prin aceast decizie pornind de la raiunea c acest drept de preempiune este opozabil tuturor(unul din caracteristicile eseniale ale drepturilor reale) a concluzionat c acesta e un drept real.Problema era aceea a stabilirii competenei instanei care trebuie s judece litigiul respectiv i nu intr n competena CJUE s lmureasc disputele doctrinare.Singurul argument fiind opozabilitatea erga omnes este unul ubred pentru c de pild,sigur c nu discutm despre dreptul de preempiune legal care o s vedem c acesta chiar atunci cnd sunt stabilite n favoarea unor persoane particulare cum este cazul unui locatar,coindivizar,unui vecin i a.s.a. sunt norme juridice de ordine public pentru c statul urmrete anumite politici i n aceast idee statul d preferin unui particular sau altul. Deci exceptnd dreptul de preempiune instituit prin lege(de ordine public)-care nu intr sub regimul dreptului comun, n situaia n care este vorba despre dreptul de preempiune instituit prin convenie cum este cazul despre care v vorbesc n aceasta situaie, dreptul respectiv n orice situatie este opozabil tuturor?Dac de pild, A se nelege cu B.A este proprietarul unui imobil-se nelege cu B:i dau drept de preferin dac m hotrsc s vnd. n ce condiii aceast nelegere devine opozabil tuturor? n condiiile n care este notat n CF altfel dreptul nu e opozabil dect prilor.Prin urmare susinerea c un drept de preempiune legal?(cred c e vorba de fapt de convenional) ar fi opozabil erga omnes este greit pentru c i CJUE spune lucruri care nu sunt n regul.Deci aici problema nu e dac este opozabil ci dac s-au ndeplinit formalitile de publicitate care sunt cu totul alt problem.De asemenea trebuie s avem n vedere c actul normativ n privina cruia s-a pronunat CJUE prin decizie se referea la aa zis-ul Regulament Bruxelles nr. 1, la art. 22 se prevede o competen exclusiv n favoarea statului pe a crui teritoriu este situat bunul att n privina drepturilor reale ct i n privina drepturilor de locaiune referitoare la imobile(evident c acestea nu sunt drepturi reale).Discuia nu are valoare cu privire la natura juridic a dreptului de preempiune ca drept real.

*Rmnem la prerea c nu e vorba nici de un drept de crean pentru c acesta presupune un creditor care are dreptul s ceara debitorului s dea,s fac sau s nu fac ceva.Ori n condiiile n care legea instituie un drept de preempiune(care e opozabil erga omnes,trebuie cunoscut de toat lumea), iar proprietarul ncheie un contract de vnzare cu un ter ignornd dreptul preemptorului, vom vedea c exist dispoziii exprese:art. 1733 NCC-preemptorul se poate substitui adic l poate ejecta pe cumprtor din contract devenind el proprietarul bunului.Pi asta nu e o caractersitic a unui drept potestativ?!-este stpnul situaiei respective,contractul de vnzare ncheiat de proprietar cu terul cu nerespectarea dreptului de preferin i n temeiul dispoziiilor art.1733 NCC (reglementarea expres i nu poveti doctrinare) titularul dreptului de preempiune poate s zica:vreau s fiu eu proprietar n locul cumprtorului. n ce condiii vom vedea ulterior, dar prin manifestarea unilaterala de voin l nltur pe comprtor i i ia locul cu condiia de a plti preul integral vnztorului pentru c aa prevede legea.Deci credem n continuare c dreptul de preempiune e unul potestativ.

n ipoteza n care aa cum prevede NCC: prin contractul de vnzare ncheiat cu terul, vnztorul stipuleaz o condiie suspensiv c nstrineaz terului sub condiia suspensiv de a nu se exercita dreptul de preempiune.

ntr-o astfel de ipotez,dac vnztorul i ndeplinete obligaiile stabilite de lege deci ncheie contractul cu terul stabilind aceast condiie i dup, l notific pe titularul dreptului de preempiune cu privire la acest fapt i se deschide posibilitatea exercitrii preempiunii n aceast ipotez i-a ndeplinit anumite obligaii de a face:obligaia de a ncheia contractul sub condiie suspensiv,obligaia de a-i comunica preemptorului contractul i condiiile n care a fost ncheiat a.s.a Astea sunt obligaii personale ale vnztorului i chiar s-ar putea spune c e vorba despre drepturi de crean.

ns, atunci cnd se pune problema exercitrii/neexercitrii dreptului de preferin atunci e potestativ dreptul deci i n situaia cnd vrea s devin proprietar dar i n situaia cnd nu-l intereseaz acest lucru.Prin urmare, regsim caracteristicile drepturilor potestative n cazul drepturilor de preempiune.-prin manifestarea unilateral de voine poate s lase situaia aa cum este sau poate s o modifice, lund locul celui care a devenit cumprtor prin contractul ncheiat cu proprietarul bunului.

n ceea ce privete domeniul de aplicare al dreptului de preempiune:

-pornind de la faptul c acesta este reglementat n NCC la partea cu contractul de vnzare:art.1730-1740 NCC=> cu claritate c acest drept este aplicabil numai n cazul nstrinrilor fcute prin contractele de vnzare.Prin urmare acesta nu exist n cazul unor contracte cum e cazul donaiei,ntreinerii,aportului ntr-o societate comercial-cnd se aporteaz un bun la capitalul social al unei societi comerciale, e un transfer de proprietate,dar transferul se face n contul dreptului de a participa la beneficii sau pierderi.De asemenea nici n cazul schimbului, pentru c nu avem un pre-discuii interminabile-ct trebuie s plateasc preemptorul sau ce bun trebuie s dea etc.

Unele discuii exist cu darea n plat:

Unii susin c ar fi vorba c dreptul de prempiune ar funciona alii nu.Rmne problema deschis.Trebuie subliniat i care decurge implicit din dispoziiile art.20(2) din L17/2014 care se refer la vnzarea terenurilor agricole situate n extravilan-n esen:este o lege special care reglementeaz drepturi de preempiune pentru astfel de terenuri.

Acest art. prevede n mod expres c dispoziiile din cuprinsul referitoare la dreptul de preempiune nu se aplic rudelor pn la gradul III. De ce? E vorba de un caracter mai special i anume intuitu personae=> ideea, c chiar dac este vorba despre un contract de vnzare dar conine elemente de intuitu-personae(ca regul vnzarea nu are caracter intuitu personae dar prin excepie poate avea acest caracter) atunci nu se aplic dreptul de preempiune.De pild cazul n care care cineva nstraineaz unui prieten i nu unei rude apropiate i din acest motiv preul e mult mai mic dect preul real-contractul are un caracter intuitu personae-deci nu putem vorbi de preempiune. Pentru c dac se introduce n contract elemente intuitu-persoane. De exemplu se transfer proprietatea bunului contra plii unei sume de bani i a unei intreineri,deja contractul e intuitu-personae pentru c aici nu-i este indiferent cine ii face mncarea, te ingrijete,ai ncredere ntr-o anumit persoan i nu primria.Deci cred c atunci cnd contractul este cu elemente intuitu-persoane sau cu att mai mult, n ipoteza n care conine elemente ale unei donaii indirecte,o s vedem cnd vom vorbi semestrul viitor despre liberaliti, c exist situaii n practic cnd de pild se transfer proprietatea unui bun, prile ncheie un contract care fie e intitulat vnzare-are clauze specific contractului de vnzare dar se demonstreaz c preul stipulat n contract e mai mic dect preul real i c diferena de pre dintre preul real al bunului(preul de pia) i preul stipulat n contract este acordat cumprtorului cu titlu de liberalitate, de donaie indirect.Ori ntr-o astfel de ipotez ce legitimitate ar avea un drept de preferin n favoarea unor teri? Cred c niciun drept.

Deci reinem c n principiu dreptul de preempiune functioneaz doar n privina contractelor de vnzare dar c prin excepie atunci cnd aceste contracte conin elemente intuitu personae dreptul de preempiune nu funcioneaz.S trecem s evocm pe scurt reglementarea preempiunii n dreptul romn: art.1730-1740 NCC.Astfel normele legales vedem mai nti natura juridic a normelor incluse n textele articolelor 1730-1740.

Art.1730 NCC precizeaz c dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel.Asta ce nseamn? C reglementrile acestea referitoare la dreptul de preempiune sunt supletive.A nu se cdea n eroarea,s credem c preempiunea funcioneaz doar cnd vor prile i cnd nu vor nu funcioneaz.De pild drepturile de preempiune stabilite prin L17/2014 funcioneaza bine mersi cnd e vorba despre vnzari propriu-zise, dar e vorba despre caracterul supletiv al normelor incluse n art.1730-1740, dar dreptul de preferin este obligatoriu.De pild dac proprietarul scoate bunul la vnzare el este obligat s respecte dreptul de preferin al celor indicai de lege.Deci caracterul supletiv nu este n sensul c dreptul de preferin este facultativ ci n sensul c atunci cnd legea l instituie i el este funcional chiar dac prile nu au stipulat n contract un lucru sau altul survin normele supletive care fac contractul funcional.

Asa de pild se ntmpl atunci cnd prile ncheie un contract de vnzare i prile nu stipuleaz nimic cu privire la garaniile pentru eviciune i vicii ascune; principiul este c dac prile n-au exclus garaniile respective ele intr n funciune cu caracter supletiv aa i cu aceste dispoziii referitoare la dreptul de preempiune.Ceea ce mai trebuie s reinem este c drepturile de preempiune funcioneaz att n cazul vnzrilor fcute prin bun nelegere (cnd vrea proprietarul) ct i cele fcute silit(cnd se lichideaz patrimoniul unei societi comerciale care este n insolven/faliment sau cnd se vnd bunurile debitorului care nu-i ndeplinete obligaiile).

Ceea ce trebuie s reinem i am evocat deja acest lucru este caracterul de ordine public al dispoziiilor legale referitoare la drepturile de preempiune instituite prin lege.Aici trebuie s v spun c exist opinii cum este a profesorului Dinc c n cazul n care dreptul de preempiune este instituit n favoarea locatarilor,arendailor,coproprietarilor,vecinilor i a.s.a. este vorba nu de norme juridice de ordine public ci de norme juridice de interes privat.!!!Eu cred c este o grav eroare e vorba i n aceste cazuri de norme jurdice de interes public pentru c statul prin acordarea preferinelor respective aduce la ndeplinire anumite politici economice, politici funciare,urbane, culturale i a.s.a. Deci chiar dac beneficiarii propriu-zii ai drepturilor de preferin instuite prin lege sunt anumite persoane particulare i nu statul cum se ntmpl, de pild,n cazul drepturilor de preempiune privitoare la fondul forestier, tot norme juridice de ordine public sunt n discuie i nu norme de interes privat.

Deci din aceast perspectiv reinnd c este vorba despre norme juridice care privesc ordinea public exist posibilitatea fie c preempiunea, este una care poate fi exercitat ante rem venditam cum se ntmpl n cazul reglementrilor din L17/2014-acolo este reglementat o procedur prealabil vnzrii, deci nainte de a vinde unui ter este regelementat cum proprietarul trebuie s-l ntiineze pe preemptor,s-i comunice oferta,deci totul se ntmpl inaintea ncheierii unui contract de vnzare dar exist i norme care prevd posibilitatea exercitrii dreptului post rem venditam cum prevd normele din NCC.

*Aici trebuie s v spun c la o conferin la care am participat i am discutat despre drepturile de preempiune mi s-a spus c n practic niciodata proprietarii nu ncheie contractul ca s vad dac cel care e titularul dreptului de preempiune.deci este ipoteza cu totul fantezist a legiuitoruluipi v dai seama terenuri foarte valoroase, taxe mari notariale i de nscriere n CF i a.s.a Cine arunc banii pe fereastra ca s vad daca preemptorul i exercit dreptul sau nu?!ntotdeauna treaba asta se rezolva nainte i sigur exist i situaii n care proprietarul i terul sunt foarte hotri i ncheie contractul indiferent de condiii, dar atunci fiind vorba despre un drept potestativ o s vedem c la se impune n contract tuturor.

Deci revenind la ideea c e vorba de norme juridice de ordine public indiferent c e vorba despre preempiuni care se exercit ante rem venditam sau post rem venditam deci dup ce s-a ncheiat vnzarea cu un ter cu nerespectarea dreptului de preempiune se poate ajunge n situaia ca reglementrile dintr-un anumit stat s vin n contradicie cu dispoziiile din Convenia European a Drepturilor Omului.

De pild, n dreptul francez unde Fiscul este foarte hotrt i legiuitorul e la fel de hotrt ca i fiscul a introdus o dispoziie legal la un moment dat prin care s-a stipulat c n situaia n care se vinde un bun la un pre subevaluat, din raiuni de a face economii,de a nu plti taxe, de a costa ct mai putin consultaia, deci n astfel de ipoteze o lege din Frana permitea Fiscului ca oferind un plus 10% peste preul din contract s dobndeasc proprietatea bunului.Unul care a czut sub incidena acestor dispoziii legale s-a adresat CEDO i a obinut ctig de cauz pentru c s-a spus c n aceast ipotez s-a reglementat excesiv n favoarea statului un drept de preferin pentru c putea gsi statul alte mijloace de a asigura plata taxelor cuvenite Fiscului.Deci Frana a fost condamnat pentru aceast dispoziie legal printr-o hotrre din 22 septembrie 1994.Deci iat c asta demonstreaz c e vorba de norme juridice de ordine public i care sunt susceptibile de a veni n contradicie cu normele din CEDO i s cad sub jurisdicia CEDO aa cum a pit Frana.

Mai nti la articolul 1730 NCC se prevede c atunci cnd proprietarul bunului supus unui drept de preferin, se hotrte s vnd tebuie s aduc la cunotina preemptorului intenia lui de a vindesigur este vorba despre acele situaii n care dreptul se exrecit ante rem venditam aa cum este firesc.Trebuie s v spun i pe scurt, c intenia de a vinde poate fi manifestat n diferite maniere: una este de a face o oferta de vnzare propriu-zis cu pre, condiii foarte precise caz n care acceptarea din partea preemptorului duce la formarea contractului de vnzare dar poate fi vorba i despre o intenie de a vinde, de pild vrea proprietarul s vad ct i-ar oferi preemptorul dac ar vinde deci aici nu mai exist o ofert, o asa- zisa acceptare din partea preemptorului nu-i acceptare, pentru c ea survine dac exist o ofert propriu-zis.Deci iniativa de a vinde din partea proprietarului bunului poate s mbrace diferite forme cu diferite consecine juridice.Numai n cazul unei oferte simple, acceptarea duce la formarea contractului, pe cnd n celelalte cazuri nu.

Art.1731 NCC care de abia a fost adoptat i a dat natere la discuii, la opinii contradictorii, deja sunt 4 opinii formate i noi venim cu a cincea.

Acest text spune c vnzarea bunului cu privire la care exist un drept de preempiune legal/convenional se poate face ctre un ter numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de ctre preemptor.

Deci ideea este c n orice contract de vnzare prile sunt obligate s insereze condiia suspensiv.Ce se ntmpl dac nu o insereaz?Pentru c n practic lucrurile nu se petrec aa cum vrea legiuitorul ci cum vor prile.

Din formularea textului -c trebuie inclus n mod obligatoriu(condiia) rezult o serie de semne de ntrebare.Va spuneam c deja s-au emis 4 opinii:

1. O vnzare care are ca obiect un bun supus unui drept de preempiune i citez: n mod obligatoriu nu poate fi fcut dect sub condiie suspensiv.O vnzare pur i simpl neafectat de aceast modalitate nefiind valabil, contractul e nul absolut.2. Indiferent dac a fost sau nu inserat condiia aceea ea face parte de drept din acesta(contract) vnzarea fiind considerata ncheiat sub condiia suspensiv,modalitate a actului juridic.Deci n prima opinie foarte tranant,dac nu o avem inserat e vorba de nulitate i nu mai discutm nimic iar n a doua opinie contractul e valabil dac include chiar dac nu include(transcrierea e identic..aa s-a exprimat proful ), zice c n temeiul legii dispoziia respectiv, face parte din contract-condiia.3. O autoare care zice c reglementarea din NCC este un mecanism tehnico-juridic perfect, fara hibe, o ncntare extrem se susine mai nti c condiia n discuie este prezumat prin lege n orice contract de vnzare ncheiat cu terii astfel nct este subneleas(ca i a doua opinie dar exist o diferen), chiar i n cazurile n care prile inclusiv i din netiin nu au prevazut-o expres.Aceasta(condiia),nu ar fi o modalitate a actului juridic cum credeam noi ca fraierii, ci nici mai mult nici mai putin, citez: un element esenial de esena vnzrii ncheiate cu terul iar nu o modalitate a obligaiilor a carei introducere n contract s depind de voina prilor astfel nct pe cale de consecin n toate situaiile indiferent dac condiia a fost sau nu stipulat n contractul de vnzare ncheiat cu terul de ctre vnztor, titularul dreptului de preempiune prin exercitarea acestui drept poate obine direct fr intervenia instanei de judecat desfiinarea contractului ncheiat cu nclcarea dreptului su i ncheierea vnzrii la preul stipulat n contractul ncheiat cu terul.nc nu v dai seama de grozvia acestei opinii, puin mai ncolo o s revenim asupra ei.4. n legatur cu preempiunea legal se suine c neinserarea condiiei suspensive n contract ar avea efecte diferite, dup cum dreptul de preempiune ar fi instituit pentru protecia unui interes public( deci diferena dinte interesul public i privat) caz n care sanciunea ar fi aceea a nulitii absolute a contractului sau ar fi instituit pentru protecia unui interes privat caz n care sanciunea ar fi aceea a nulitii relative a contractului cu precizarea c nulitile menionate ar fi doar pariale deci nu totale( nu se refer la ntregul contract) cci i aici, citez:nu ar nltura toate efectele contractului ci numai acelea care s-ar produce n cazul nerespectrii dreptului de preempiune adic n cazul n care preemptorul nu este notificat, iar dac este notificat n cazul n care preemptorul i exercit dreptul n termenele legale ce decurg de la notificare.Apoi se afirm, citez:prin modul cum opereaz aceast nulitate parial se ajunge la o situaie identic celei care n contract ar figura ex lege.Vedei cte ntortochieli ca s ne spun c chiar dac nu figureaz se consider c face parte de acolo continuare la citat:ex lege, condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune ceea ce practic l conduce pe autor la concluzia: preemptorul poate pretinde notificarea contractului care face obiectul unei obligaii legale de a face din partea vnztorului, iar n termenul legal de notifcare poate s-i exercite dreptul de preempiune substituindu-l pe terul ales de vnztor i desfiinnd contractul cu acesta.

Legiuitorul s-a inspirat din art.1520 din Codul Civil Carol al- II lea din 1940 care nu a mai intrat niciodat n vigoare:vnztorul este dator s ncheie contractul cu cel de-al treilea sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune Dac condiia nu a fost stipulat preemptorul are dreptul la daune interese afar numai dac cel de-al treilea a fost de rea- credin i dreptul de preempiune i va fi opozabil.

Logic, normal.Dar n prelucrarea NCC a ieit o bomb care ticie.

Critica opiniilor:

1. Aceasta nu poate fi primit deoarece inserarea/neinserarea unei condiii suspensive ntr-un contract nu a fost i nu poate fi o condiie de validitate a acestuia.Art. 1179 NCC ne spune care sunt condiiile de validitate:consimmnt,obiect cauz, a.s.a i condiia nu figureaz acolo-fiind doar o simpl modalitate a actului juridic.Aadar i dac o conine i dac nu o conine vnzarea ncheiat cu terul ntrunete condiiile de validitate prevzute de lege, nefiind susceptibil de anulare pentru acest motiv-nici vorb de nulitate absolut.2. Dei a fost susinut i n doctrina francez, deci are un oarecare pedigree, aceasta are neajunsul de a nu putea explica cum o modalitate a unui act juridic-n spe condiia suspensiv a neexercitarii dreptului de preempiune-ar putea s fac parte din contract chiar i n situaia n care prile au ignorat cu desvrire existena dreptului de preempiune?!Pi ce este contractul? Un act de previziune, nu?!Prile cad de acord asupra unor situaii, prevd ce se ntmpl i ce nu se ntmpl.Putem s acceptam ideea c exist un contract n care prile devin incontient obligate? Este o contradicie n termeni; dac e un act de previziune nseamn c prile tiu despre ce este vorba.A nu se confunda previziunea cu clauzele tacite.

Clauzele tacite ce presupun? Presupun o nelegere implicit a prilor, i dau din nou exemplul cu ncheierea unui contract de vnzare fr a stipula nimic cu privire la garaniile pentru eviciune i vicii ascunse.

n aceast ipotez este normal s prezumm c prile au acceptat c n acel contract vor funciona clauzele respective cu privire la eviciune, chiar dac nu le-au prevzut expres.Vine norma supletiv i completeaz presupunnd c prile n mod normal asta fac.Pentru c dac n-ar vrea s funcioneze garaniile, ce ar trebui s fac? S instituie clauze de excludere sau de limitare.n felul sta se rezolv.Deci mi se pare o contradicie n termeni a spune, c n cazul examinat contractul ar fi afectat de o modalitate-condiia suspensiv- de care prile s nu fi fost contiente.Chiar dac legea prevede acolo, i textul pare a fi imperativ dac prile n-au prevzut nu poate fi considerat ca fcnd parte din contract.

3. Pe lng obieciunea expus deja mai sus-c o clauz nu poate face parte din contract fr ca prile s fie contiente de aceasta, este cu totul inacceptabil ideea punerii abrupte i cu totul inedit a semnului de egalitate ntre o condiie suspensiv-modalitate a obligaiei- i elemente de validitate ale contractului fie i pentru evidentul i simplul motiv c n vreme ce condiia suspensiva se refer la executarea obligaiilor- amnnd ndeplinirea acestora la momentul cnd acestea se realizeaz; presupunnd aadar un contract valabil format. Pe cnd ndeplinirea elementelor de validitate privete formarea valabil a contractului, ceea ce este cu totul i cu totul altceva.Sigur c autoarea respectiv ncearca s-i fundamenteze susinerile astea cu totul revoluionare, susinnd dnsa c a surprins o evoluie recent a noiunii de condiie suspensiv care nu ar mai putea fi neleasa ca un simplu element accesoriu al contractului care dac este prezent influeneaz ntinderea i eficacitatea consimmntului la actul juridic, condiia fiind deci ataat unui element esenial al contractului precum consimmntul.n ceea ce ne privete nu am sesizat nicieri o astfel de evoluie.Dimpotriv, v citez un autor de certa autoritate: Philippe Malaurie, Laurent Aynes, Philippe Stoffel Munck- zic aa: condiia nu poate fi un element impus de lege pentru formarea unei obligaii- de exemplu: consimmntul nu e o condiie a obligaiei, obligaia trebuie s poat exista fr condiie.Nu poate fi o modalitate a contractului sau obligaiei un element necesar naterii sale sau care constituie efectul su esenial.Condiia are n general o origine voluntar i modific efectele pe care contractual le-ar fi avut dac nu ar fi fost stipulat, este ceea ce o difereniaz de elementele eseniale ale contractului i de exigenele pe care le impune uneori legea ca s-i produc efectele. Deci e clar c rmne cum tiam.Condiia rmne condiie i privete executarea obligaiilor nicidecum ncheierea valabil a contractului.Sigur c aici autoarea a vrut s spun dar n-a reuit c poate fi vorba de o ofert cu rezerve, da aia nu se refera la condiie.Deci pot s fac o oferta cu rezerv, aa cum vom vedea puin mai trziu i n practic exist astfel de situaii-poate de pild proprietarul bunului s zic n felul urmtor:Vnd bunul lui X la preul de cutare dar n cazul n care preemptorul i va exercita dreptul de preferin nu mai vnd.n aceast situaie cu ce avem de a face? Avem de a face cu o ofert cu rezerve, adic contractez numai dacdar asta nu-i condiie ci este o rezerv introdus n ofert- ea nu contravine legii pentru c aa cum am vzut restriciile care sunt incluse n drepturile de preferina se refer la libertatea de a-i alege cocontractantul, dar ai libertatea de a vinde sau de a nu vinde. Ori dac ai libertatea mai larg de a vinde sau de a nu vinde nu poi zice mai puin?!- vnd numai dac nu cumpar altul.Poi face acest lucru, nu vd unde este contrazicerea cu dispoziiile legale referitoare la preempiune, pentru c altfel ajungi la concluzia c eti obligat s vinzi i dac vrei i dac nu vrei.Ori poi introduce o rezerv la ofert i s spui- vnd numai dac nu se exercit dreptul de preempiune i dac preemptorul exercit-zice-vreau s cumpr, atunci nu mai vnd.La ce norm contravin n aceast ipotez? La niciuna.

4. Obieciunile sunt multiple:senzaia de artefact,de constructie artificiala i pe deasupra i baroca este foarte marcanta.Deci autorul sta a complicat lucrurile de o manier cu totul i cu totul remarcabil.Mai nti normele referitoare la instituirea unor drepturi de preempiune legal sunt toate de ordine public deci nu exist preempiuni legale care sunt altfel dect de ordine public.n al doilea rnd aa cum am vzut includerea/neincluderea condiiei suspensive prevzute la art.1731 NCC, n contract, nu are nimic de a face cu condiiile de validitate ale acesteia.Aadar nici cu nulitatea absolut sau relativ-pe care o susine acest autor- care vizeaz ntotdeauna nendeplinirea condiiilor de validitate aa cum rezult din dispoziiile art.1246 (1) NCC, nicidecum clauzele accesorii referitoare la modaliti.n al treilea rnd a pretinde titularului dreptului de preempiune de a se adresa justiiei pentru a obine pe de o parte anularea actului iar pe de alta parte obligarea vnztorului la notificare contractului n condiiile art.1732(2) NCC este cu totul inutil n condiiile n care cel puin n cazul n care preemptorul cunoate coninutul contractului ncheiat cu terul.De ce s-l mai oblig pe proprietar s-mi comunice ceea ce tiu?!Nu e normal s curg termenul de preempiune de 10/30 de zile dup cum bunul este mobil sau imobil de la momentul cnd se dovete c am cunoscut condiiile n care a fost ncheiat contractul.De ce s m adresez instanei ca s aflu ceea ce tiu de la nceput?! Mi se pare cu totul inutil.n al patrulea rnd chiar i n cazul unui drept de preempiune convenionala dac acest drept a fost fcut opozabil terilor nu se pune problema rspunderii contractuale cum susine acest autor susine c n cazul preempiunilor convenionale, consecina este numai aceea a rspunderii- ci a aplicrii dispoziiilor art.1733 NCC care spune c atunci cnd s-a ncheiat un contract de vnzare cu nerespectarea dreptului de preempiune, preemptorul se substituie n locul terului cumprtor.De ce s discut n situaia asta despre rspunderea contractuala cnd beneficiez de dreptul potestativ de a-l ejecta pe cumprtor din contract i de a deveni eu proprietar?! n al cincilea rnd, dac n cazurile examinate ar fi vorba de o obligaie de a nu face aa cum susine autorul citat-deci de a nu ncheia contractul fr includerea n contract a condiiei suspensive-potrivit dispoziiilor art.1529 NCC care se refer la obligaii de a nu face ar implica intervenia instanei de judecat pentru ca titularul dreptului de preempiune s obina ncuviinarea, citez aici:s nlture sau s ridice ceea ce debitorul a fcut cu nclcarea obligaiei, ceea ce evident nu este cazul n situaia examinat.

Deci niciuna dintre aceste opinii cel puin n opinia noastr nu poate fi acceptat.

i acuma s vedem cum trebuie rezolvat problema.Nimic nu e bun totul e ru.

n opinia noastr textul cu pricina adic art.1731 NCC este n realitate unul fr niciun fel de importan practic.Cheia rezolvrii problemelor care s-ar putea ivi este caracterul potestativ al dreptului de preempiune legal sau convenional- n msura n care a fost fcut opozabil.Pentru c dac dreptul de preempiune convenional n-a fost fcut opozabil terilor, atunci nu funcioneaz, nu poate fi opus, este inopozabil.Dar dac a fost fcut opozabil, de pild, a fost notat n CF, atunci este la fel de opozabil i de obligatoriu ca i preempiunea legal.

Deci rezolvarea o gsim n caracterul potestativ al dreptului de preempiune, n caracterul de ordine public de direcie a normelor referitoare la dreptul de preempiune legal i n dispoziiile exprese ale art. 1733(1) NCC care spune i citez acum: prin exercitarea preempiunii contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile contractului ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv.Cu toate acestea vnztorul rspunde fa de terul de bun credin pentru eviciunea ce rezult din exercitarea preempiunii.

Din acest text de lege rezult c indiferent dac s-a stipulat sau nu acea nefericit condiie suspensiv care att ne ncurc, n virtutea forei normelor legale care intereseaz ordinea public, titularul dreptului de preempiune are ctig de cauza n faa terului cumprtor.

Deci iat ct de important este s stabilim natura juridic exact a acestui drept.Nu cred c avem nevoie de construcii alambicate ca s zicem c face parte de drept din contracte ceea ce nu face parte, s spunem c condiia nu mai este o modalitate ci un element de validitate i alte asemena ereziiPi nu-i mai uor s zicem c n temeiul art.1733 NCC am voie s te scot din contract i dac o incluzi i dac nu o incluzi(condiia) i punct?!

n concluzie art.1731 pur i simplu trebuie ignorat,dac prile n-au inclus condiia acolo- v rog sa ma criticati daca aveti alte opinii-.

!!!Aceste afirmaii sunt valabile atunci cnd contractul nu are o coloratur intuitu-personae.Dac prile care au ncheiat contractul i spun c e o vnzare, la prima vedere ar funciona dreptul de preferin care s zicem e inclus n lege, dar iat c noi avem un contract care are elemente de intuitu personae.Dac dovedesc acest caracter intuitu personae atunci cred c pot paraliza exercitarea dreptului de preempiune.

Aa cum rezult din dispoziiile art.1730(3) teza I i cum deja am spus, problema valorificrii dreptului de preferin se poate pune i este cea mai fireasc situaie, nainte de ncheierea contractului de vnzare cnd proprietarul bunului care este supus unui asemenea drept trebuie s-i comunice titularului dreptului de preempiune intenia lui de a nstrina.

i ai vzut c propunerea poate s fie de diferite naturi juridice: poate fi o ofert sau doar o simpl intenie sau o discuie exploratorie fr nici o valoare juridic-mai ii exercii dreptul sau nu?-.Deci de la caz la caz trebuie s vedem cu ce avem de-a face.O simpl discuie exploratorie nu poate fi o oferta.Pentru c aa cum o s vedem oferta trebuie s conin toate elementele consimmntului vnztorului, preul, i a.s.a i la o simpl acceptare a celui cruia se adreseaza oferta sa se poat nate contractul de vnzare.Sigur c se poate pune problema exercitrii dreptului de preferin i post rem venditam aa cum rezult din dispoziiile art.1731 si 1733, dar v spun c n practic nu se procedeaz aa pentru c implic cheltuieli, nesiguran, i nimeni nu procedeaz n acest fel.

Aa cum rezult din dispoziiile art.1739 NCC: dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda.

Ce nseamn c este indivizibil? nseamn c titularul dr. de preempiune dac, de pild, obiectul preempiunii este un teren, suprafaa de 1ha, nu poate veni titularul dr. de proprietate s zic c el vrea s cumpere jumtate de ha i mi exercit dreptul de preempiune numai pe suprafaa asta.Deci ori exercit pe intregul bun ori nu exercita deloc.

Sigur c se poate ntmpla avnd de-a face cu o situaie invers, ntlnite n nite spee soluionate de Casaia Francez.Acolo exist un drept de preempiune convenional s zicem al locatarului cu privire la nu anumit imobil aparinnd proprietarului, dar imobilul respectiv-apartamentul- n care i desfura activitatea firma care era titularul dreptului de preempiune, se afla ntr-un imobil mai mare care coninea s zicem 30 de aparatamente.i ntrebarea a fost ce se ntmpl n ipoteza n care proprietarul scoate la vnzare toate cele 30 de apartamente, dorind s le vnd ca ntreg?!S-a pus problema, dac ntr-o astfel de ipotez dreptul de preferin funcionez sau nu? S-a rspuns c nu pentru c ceea ce s-a scos la vnzare nu corespunde cu ceea ce formeaz obiectul dreptului de preempiune.

Deci n aceast ipotez nu poate fi invocat dreptul de preferin, s vin preemptorul s spun: vinde 29 de apartamente la cine vrei dar eu cumpr pe sta.Poate e un investitor care vrea s cumpere tot ansamblul, nu vrea s aiba de-a face cu o insulntrerupere din sala Trebuie s corespunda exact obiectul vnzrii cu obiectul bunului asupra cruia exist dreptul de preferin.Cnd nu exist perfect suprapunere atunci nu exist dreptul de preempiune.

Nu poate veni n exemplul dat locatarul s zic-bine atunci cumpr toate cele 30.Sigur c dac el are bani poate vnztorul s i le vnd, dar nu prin exercitarea dreptului de prempiune.Nu poate veni dac un ter ofer s zicem preul X, s vin locatarul ofer i eu preul X i vreau s cumpr totul.Nu poate pentru c el nu are drept de preferin pentru restul apartamentelor din imobilul respectiv.

NCC reglementeaz la art. 1734:concursul ntre doi sau mai muli preemptori.Aici sunt lucruri simple, nu are rost sa insist asupra lor.

Poate c este mai interesant cazurile n care legea prevede anumite drepturi de preferin:a) Terenurile agricole din extravilan, n privina crora L17/2014 instituie anumite drepturi la nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan care trebuie s se fac cu respectarea dreptului de preempiune al coproprietarilor, arendailor,proprietarilor vecini precum i a statului roman.Deci este o ordine de preferin n ordinea enumerrii la art.4(1) din acest act normativ.b) Terenurile forestiere, n privina crora art.1747 NCC precizeaz c terenurile din fondurile forestiere aflate n proprietatea privat se pot vinde cu respectarea n ordine a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau al vecinilor.De asemenea, exist un drept de preemptiune tot n privina acestora la art.45(5) NCC n privina coproprietarilor, vecinilor sau al statului.c) Bunurile expropriate n temeiul L33/1994 care sunt scoase la vnzare de catre stat.Dintr-un motiv sau altul nu se realizeaz utilitatea public, s-a declarat bunul de utilitate public i dintr-un motiv sau altul nu se mai realizeaz investiia.n aceast situaie statul poate scoate la vnzare bunul i sigur c exist un drept de preempiune n favoarea fostului proprietar.Drept care e prevazut la art.37(1) din L33/1994.d) Bunurile mobile clasate ca fcnd parte din patrimoniul cultural naional-art.36(1) din L182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural mobil.E un drept de preferin n favoarea statului.e) n privina monumentelor istorice-art.4(4) din L 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.f) De asemenea, exist dreptul de preferin pentru spaiile cu alt destinaie dect cea de locuin deinut cu titlu de locaiune.Exist un drept de preferin n favoarea locatarilor.g) Din dispoziiile art.1900(2) NCC,rezult c orice asociat-e vorba de societile comerciale simple-poate rascumpra substituindu-se n drepturile dobnditorului prile de interes dobndite cu titlu oneros de la un ter fr consimmntul tuturor asociailor n termen de 60 de zile de la data la care a cunoscut sau ar fi trebuit s cunoasc cesiunea.Recunoatem aici existena unui drept de preferin.h) Potrivit art.1849 NCC, arendaul are un drept de preempiune cnd se scoate la vnzare bunul care formez obiectul acestui contract-un drept care funcioneaza n condiiile prevzute la art.1730-1740 NCC.

Deci iat cteva din situaiile n care legea reglementeaz dreptul de preempiune, ai reinut c dreptul acesta poate fi instituit i prin contract-prin pactele de preferin-nu tiu de ce NCC dei vorbete despre dreptul de preempiune care poate fi conferit i pe cale contractual, nu reglementeaz i pactul de preferin, aa cum o s vedem c reglementeaz doar promisiunea unilateral de vnzare,pactul de opiune i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare~cred c ar fi fost normal s reglementeze i pactul de preferin,dar oricum n condiiile n care existena i regulile aplicabile unui asemnea contract au fost cunoscute tot fr reglementare i sub regimul VCC, cred c nu se poate susine sub regimul NCC c pactul de preferin nu s-ar mai putea ncheia n mod valabil.

Din moment ce reglementrile referitoare la preempiune vorbesc despre posibilitatea conferirii unor astfel de drepturi prin convenie, convenia respectiv nu poate fi dect un pact de preferin.

Retractul litigios

O alta limitare a libertii vnztorului de a-i alege cocontractantul.

n VCC, era reglementat instituia retractului litigios-o instituie milenara, care venea din dreptul roman i care nu tim din ce motive a fost suprimat de NCC, fr nici o explicaie.Dar sigur c avem dispoziiile art.124 din L 71/2011 pentru punerea n aplicare a NCC care spune c pentru cesiunile de drepturi litigioase ncheiate nainte de intrarea n vigoare a NCC i pstreaz aplicabilitatea dispoziiile art.1402-1404 VCC.

V vei putea ntlni n practic cu astfel de figuri juridice.

Ce sunt drepturile litigioase? Sunt drepturi asurpa crora exist un proces,dar o s vedem c aa cum rezult din dispoziiile codului anterior nu este suficient s existe numai un proces ci trebuie s existe i o contestaie asupra fondului, adic prtul s se opun preteniilor reclamantului.Numai n aceste condiii dreptul este litigios i intr sub incidena instituiei retractului litigios.

n principiu drepturile litigioase pot forma obiect al contractelor de vnzare.Din varii motive pot exista interese ca parile s ncheie astfel de contracte, de pild o persoana a dat mprumut unei alte persoane i nu este restituit mprumutul,habar n-are i n-are nervi s se adreseze justiiei i s piard vremea, vinde dreptul litigios unuia care e versat n domeniu i e dispus s depun eforturi.ntr-o astfel de ipoteza,sigur c cesiunea adic vnzarea se va face pe un pre mai mic dect valoarea mprumutului pentru c trebuie s depun anumite eforturi cesionarul adic cumprtorul dreptului litigios i atunci de obicei preul este mai mic.

n astfel de situaii, cnd se cesioneaz drepturi, ntre particulari, v spuneam c mai bine de 1 mileniu, poziia legiuitorului era ostil pentru c era vorba de o speculaie a situaiei celuilat.i atunci dreptul roman a creat aceast instituie a retractului litigios, n-a procedat cu barda spunnd c sunt interzise cesiunile drepturilor litigioase(putea proceda i in felul acesta) dar a procedat ntr-un mod mai subtil i a zisbine pot fi ncheiate, dar i s-a dat posibilitatea celui care este prt n procesul respectiv ca pltind celui care a cumprat dreptul litigios din dorina de a specula pe un pre mai mic, s-i plteasc ct a pltit el.

Deci n exemplul cu mrpumutul s zicem c valoarea mprumutului era de 100.00 euro i el a dat 25.000 euro pe el, n aceast ipotez ce putea face prtul mprumutat mpotriva cruia s-a exercitat aciunea pentru restituirea mprumutului?! Ca s-l scape de litigiu i de toat tevatura asta avea dreptul s-i plteasc cesionarul-cumprtorul dreptului litigios- suma de 25.000 euro ct a platit el pe dreptul respectiv i cu asta litigiul se stingea, cel care avea dreptul-retractantul- s fac lucrul sta devenea i creditor i debitor al acestei sume; se stingea prin confuziune dreptul care era litigios.Era logic i normal

Sigur c exist i situaii n care legiuitorul din anumite raiuni interzice cesiunea de drepturi litigioase: de pild n cazul judectorilor,avocailor,executorilor-tia nu pot fi cesionari de drepturi litigioase din raiunile pe care le-am vzut, legea interzice.

A mai fost cazul art.20(4) ind.1 din L 10/2001 care prevede c nu pot fi cesionate bunurile care formeaz obiectul litigiilor de restituire-a avut grij legiuitorul s abroge, era normal s fie aa pentru c v dai seama ori fcea cererea de reconstituire a dreptului i mecherii fceau cesiuni de drepturi litigioase i el care avea dreptul nu mai primea nimic, primea cu totul altcineva.Dar s-a rezolvat, s-a abrogat textul sta, nu mai exist aceast interdicie~ asta nseamn c n afar de cazurile n care legea interzice cesiunea de drepturi litigioase este permis.

Dup intrarea n vigoare a NCC, retractul litigios nu mai este permis dect pentru cesiunile de astfel de drepturi fcute nainte de intrarea lui n vigoare, chestiune de aplicare a legii civile n timp-raporturile juridice nscute sub incidena unui cod sau a unei norme juridice produce efectele respective i dup abrogarea normei care a reglementat-o la momentul respectiv-deci dac avem o situaie n care s-a fcut o cesiune de drepturi litigioase anterior intrrii n vigoare a NCC se poate exercita retractul litigios n condiiile prevzute n reglementarea abrogat din VCC art.1402-1404.

!!!Ai reinut c prin exercitarea retractului prtul din procesul care a fcut dreptul litigios ia locul cesionarului i ca urmare a acestui fapt din punct de vedere procesual, litigul se stinge, nu mai poate fi continuat de ctre cesionar adic de ctre cumprtor nici de ctre cedent pentru c la a transmis preul cesionarului,sta pe de o parte i din punct de vedere a dreptului material retractantul-cel care exercit retractul-(prtul din litigiul care a fcut dreptul litigios) devine creditor i debitor al aceleai creane i litigiul se stinge, adic dreptul ajunge la suma 0 prin confuziune fiind debitor i creditor s-a stins dreptul.

Detalii din Tratatul din 2008 De citit Consimtamantul pe data viitoare-viciile de consimtamant!!!

18