Evaluarea Intreprinderii an 3_sem1

ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII

1/105

Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:

Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012

UNIVERSITATEA HYPERION

FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE

Prof.Univ.Dr. ANCA GHEORGHIU Asist. Univ. Drd. ANGELA VIDRASCU

EVALUAREA INTREPRINDERII

(PARTEA 1-A) CURS PENTRU INVATAMANTUL LA DISTANTA

BUCURESTI

2012


2/105



T1 ASPECTE GENERALE LEGATE DE TEORIA VALORII

T2 TIPOLOGIA VALORII ECONOMICE. DEFINIȚ II Ș I INTERPRETĂRI

T3 SCOPUL Ș I OBIECTUL EVALUĂRII

T4 METODE PATRIMONIALE

T5 COMPARAȚ IA DIRECTĂ DE PIAȚ Ă A ACTIVELOR

T6 METODE PROIECTIVE

T7 SISTEMUL INTERNAȚ IONAL DE INDICI

T8 METODA MULTIPLILOR

T9 PRINCIPII DEONTOLOGICE Ș I DE ETICĂ ÎN EVALUARE

T10 STANDARDE Ș I REGLEMENTĂRI PRIVIND EVALUAREA ÎNTREPRINDERII.

CONȚ INUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE


3/105



Precizarile autorului

Datorita evolutiilor financiare mondiale care au afectat indeosebi valoarea (mai ales

valoarea proprietatilor imobiliare), standardele internationale de evaluare au fost

amplu re-abordate si inca sunt supuse unei dezbateri publice.

Prezentul curs a fost elaborat avand ca referinta editia 2007 a standardelor, iar scopul

alegerii a fost din ratiuni didactice.

In sensul respectului fata de mediu, testele au fost reluate intr-o sectiune distincta,

finala (For print)


4/105



Unitatea de invatare nr. 1

Aspecte generale legate de teoria valorii

Cuvinte-cheie: CMBU, postulatele valorii, valoare, evaluator, cerere ș i ofertă, preț , cost,

schimb, concurenț ă, substituț ie, proporț ii variabile, contribuț ia.

Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să identificaț i ș i să deosebiț i mai multe

categorii de valoare. De asemenea, se vor descrie calităț ile evaluatorului

Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum și

autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul individual etc.

Timp de lucru: 2 ore

Manuale recomandate:

1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,

Bucuresti, 2010

2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007

IMPORTANȚA EVALUĂRII ÎN ECONOMIE Ș I ÎN VIAȚA SOCIALĂ. ROLUL EVALUATORULUI.

Valoarea in Economie

Filosofia valorii

Investiţia într-un bun sau într-un serviciu este însoţită de risc şi incertitudine.

Valoarea reprezintă un concept complex şi subiectiv care este ataşată de un bun (activ) sau de

o prestaţie (serviciu) şi-i dă măsura monetară. Totodată valoarea reprezintă o informaţie

asupra stării bunului sau serviciului respectiv. Prin caracterul său subiectiv, orice evaluare

prelungeşte efectul riscului şi al incertitudinii. Decizia de achiziţie, respectiv, de vânzare


5/105



rămâne la latitudinea viitorului potenţial proprietar, respectiv proprietarului actual, după cum

şi preţul de perfectare a tranzacţiei poate să difere de dimensiunea dată de raportul de evaluare

din variate considerente.

Sub aspect filosofic, valoarea unui bun sau a unui serviciu poate fi influenţată de sentimente,

de estetică, de o conjunctură socială sau economică, de religie şi în prea puţină măsură de

valoarea de utilitate.

Un tricou de marcă va costa mai mult decât un tricou, deşi şi într-un caz şi în celălalt are ca

principal rol protejarea corpului (ca valoare de utilitate) şi abia apoi intervin factorul estetic,

moda, brand-ul etc.

Scopurile evaluării

Evaluarea economică poate servi unei palete largi de activități și aplicații printre care pot fi enumerate: utilizarea evaluărilor la întocmirea situațiilor financiare, evaluare in vederea constituirii gajurilor, garanțiilor sau ipotecilor pentru

imprumuturi garantate cu proprietăți (ex. credite ipotecare, imobiliare, pentru uz personal garantat cu ipoteca etc.), în determinarea asigurării proprietății și a riscurilor probabile, precum și a

limitei despăgubirilor posibile, determinarea plajei de valori care pot sta la baza negocierilor unei tranzacții care

implică transferul dreptului de proprietate baza de impozitare, în litigii care au ca subiect partajarea, deteminarea valorii și a pretului de pornire a licitațiilor, intrarea pe piata de capital, lichidarea intreprinderilor etc.

Atunci când avem ca primă preocupare evaluarea întreprinderii, trebuie să-i cunoaș tem

principalele funcț ii. Acestea rezultă din cele trei perspective importante, ș i anume:

din perspectivă operaț ională;

din perspectiva acț ionariatului;

din perspectiva creditorilor.

Acestea sunt ilustrate sintetic în figura 1.1.


6/105



Figura 1.1. Cunoaș terea ansamblului sistemului funcț ional al

întreprinderii este primul pas în determinarea valorii sale

În ș tiinț a aprecierii valorii, se practică aș a numitele postulate ale valorii.

Postulatele valorii:

1. Valoarea nu este o trăsătură intrinsecă a unui bun, ci ea este creată pe baza percepţiilor şi

aspiraţiilor umane la un moment dat pe o anume piaţă;

2. Valoarea este formată pe baza interacţiunii a patru factori economici interdependenţi, şi

anume:

utilitatea, care reprezintă capacitatea unui bun sau a unui serviciu de a satisface o

anumită nevoie sau dorinţă;

raritatea, pe baza căreia oferta unui bun sau a unui serviciu prezent sau viitor îşi pot găsi

la un anumit nivel o cerere rezonabilă acceptată de majoritatea actorilor pieţei, vânzătorii

şi cumpărătorii;

dorinţa, care exprimă intensitatea satisfacţiei pe care un bun sau un serviciu o produce

celui care nu posedă, dar care are nevoie de respectivul bun sau serviciu;

puterea de cumpărare, sau măsura în care un individ sau o companie au capacitatea de

a achiziţiona bunul sau serviciul oferit pe piaţă prin bani sau prin troc în urma unei

negocieri.


7/105



Pentru ca un bun sau un serviciu sa fie valorizabil (evaluabil) trebuie ca să participe în

actul de schimb pe o piaţă, în urma unei negocieri. Altfel, chiar dacă are valoare de utilitate

nu i se poate determina valoarea de schimb.

Utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare alcătuiesc şi respectă legile

economiei de piaţă şi anume: legea cererii şi a ofertei.

Oferta unui bun sau serviciu este influenţată de utilitatea sa şi de solicitarea sa.

Disponibilitatea unui bun sau serviciu este limitată de raritatea sa şi de puterea efectivă de

cumpărare a potenţialilor consumatori.

Cererea pentru un bun sau serviciu este creată de utilitatea sa, influenţată de raritatea şi

de solicitarea sa şi limitată de puterea de cumpărare.

Conceptele de bază cu care se operează în domeniul evaluării şi care dau dimensiunea

valorii sunt:

proprietatea;

preţul;

postul;

piaţa;

Să analizăm pe rând semnificaţia termenilor de mai sus.

Proprietatea reflectă drepturile personale de posesiune asupra unui lucru sau serviciu. In

sfera juridică se face disjuncţie între proprietatea reală şi proprietatea personală.


8/105



Preţul1 este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un

serviciu. Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a

fost confidenţial. Datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale

unui vânzător sau cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu

legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi,

preţul constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor

de către un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii particulare.

Costul2 reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară

pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a

finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preţul plătit pentru un bun

sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.

O piaţă3 este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între

cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile

şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători. O piaţă

poate fi locală, regională, naţională sau internaţională iar nivelurile de referinţă ale preţurilor

pot fi diferite de la o perioadă la alta şi pe pieţe sau regiuni diferite.

Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care au ca

finalitate, estimarea valorii.

1 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare –Standardele Internationale de Evaluare, ed. a 8-

a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), p.25 2 Ibidem, p.25 3 Ibidem, p.25


9/105



Principiile de bază ale evaluării sunt:

Cererea şi oferta – valoarea de piaţă a unei proprietăţi este determinată de

interacţiunea dintre cererea şi oferta existente la data evaluării. Fără existenț a unei pieț e, deci

a schimburilor active, o entitate nu are valoare.4

Schimbarea – forţele cererii şi ofertei sunt într-o dinamică permanentă şi crează în

mod constant un nou mediu economic, asistând astfel la fluctuaţii ale preţului şi valorii.

Concurenţa – preţurile sunt susţnute şi valorile sunt stabilite printr-o continuă

competiţie şi interacţiune între cumpărători, vânzători, antreprenori şi alţi participanţi pe piaţă;

Substituţia – un cumpărator raţional nu va plăti mai mult pentru un bun sau un

serviciu decat costul de achiziţie al unuia asemenea lui, cu aceleaşi caracteristici.

Proporţii variabile – proprietatea atinge maximum de productivitate sau cea mai

bună utilizare, cand factorii de producţie ( consideraţi de regulă pentru cazul antreprenorial

terenul, capitalul, munca şi managementul), sunt în echilibru relativ.

Contribuţia – (productivitatea marginală) valoarea oricarui factor de producţie sau

componenetă a proprietăţii, depinde de măsura în care prezenţa sa adaugă ceva la valoarea

globală a proprietăţii.

Cea mai bună utilizare (CMBU) – în scopul evaluării pe piaţă, proprietatea ar

trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări.

Conformitatea – o proprietate atinge valoarea maximă când este amplasată într-un

mediu coerent fizic, economic şi social sau de utilizarea compatibilă şi armonioasă.

Anticiparea – valoarea de piaţă este egală cu valoarea actualizată a caştigurilor sau

satisfacţiilor viitoare generate de proprietate, aşa cum sunt percepute de vânzătorii şi

cumpărătorii tipici.

Principiul substituţiei menţionează o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală,

ţinând cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un cumpărător are următoarele trei

alternative:

a) să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate egală cu cea în cauză. Aceasta

reprezintă abordarea prin comparaţie pe piaţă cu tranzacţiile anterioare pentru a estima valoarea

de piaţă;

b) să cumpere un teren şi să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate egală

cu cea în cauză. Aceasta constituie bază pentru abordarea prin costuri a estimării valorii de

piaţă;

c) să cumpere o proprietate ce produce venituri de aceeaşi mărime şi cu aceleaşi riscuri

ca şi proprietatea în cauză. Aceasta este baza abordării prin venituri în estimarea valorii de

piaţă.

Principiul schimbării cere ca evaluatorul să sesizeze cauzele şi efectele forţelor cererii

şi ofertei studiind tendinţele lor şi impactul lor asupra valorilor proprietăţilor imobiliare. Acest

principiu obligă la specificarea datei evaluării.

4 pieț ele au caracter oarecum subiectiv. Ele se bazează pe percepț iile umane ș i pot fi înființ ate, pot exista sau

pot fi desființ ate prin lege, prin consimț ământul actorilor (”trecerea modei”) sau prin netranzacț ionare

spontană (modificări de cultură, de tendinț ă, de gusturi etc.)


10/105



Principiul contribuţiei poate fi interpretat şi prin estimarea pierderii de valoare atunci

când un factor de producţie (sau un component al său) lipseşte. Acest principiu permite

efectuarea unor corecţii în cazul comparaţiei cu tranzacţiile anterioare şi totodată asigură o bază

pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficienţe) sau plusuri ale proprietăţii în

abordarea prin costuri.

Principiul celei mai bune utilizări implică o utilizare legală, posibilă şi probabilă

aproprietăţii imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i

utilitatea.Acesta este cazul construcţiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului şi

careconstrucţii nu reprezintă o valoare adăugată terenului.

Cine este interesat de valoare?

Răspunsul generic ar fi oricine ș i oricând.

Evaluatorul

Obiectivele de bază urmărite de asociaț iile profesionale din sfera evaluarii sunt legate de5

Dezvoltarea ș i actualizarea unui bagaj comun de cunoș tinț e în domeniu;

Stabilirea criteriilor minime de calificare ș i experienț ă pentru cei care doresc să

acceadă la această profesie;

Elaborarea ș i adoptarea unui cod de comportament, de etică ș i practică

profesională pentru membrii lor;

Analizarea reclamaț iilor privind încălcarea standardelor profesionale ș i etice ș i

adoptarea unor măsuri disciplinare;

Examinarea diferitelor aspecte profesionale ș i oferirea de recomandări practice

privind îmbunătăț irea metodelor ș i a tehnicilor de lucru;

Oferirea de informaț ii referitoare la serviciile pe care le furnizează membrii lor.

5 Sorin Stan (coordonator) – Evaluarea Întreprinderii, Editura IROVAL, Bucureș ti, 2003


11/105



Există mai multe tipuri de evaluatori:

Evaluator intern

Evaluator extern

Evaluator independent6

Profesionalismul evaluatorului implică responsabilităț i multiple, ș i în primul rând

responsabilitate profesională7, responsabilitate civilă

8, responsabilitate penală

9

Subiecte de discuț ie:

1. Piaț ă perfectă vs. Piaț ă imperfectă

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

2. Oligopol, monopol, monopson

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

3. Alegeț i un activ (clădire sau echipament) ș i încercaț i să scoateț i în evidenț ă

calităț ile ș i defectele

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

6 Sorin Stan (ibidem), p.13; Un evaluator independent este un evaluator extern, care nu a avut în ultimele 24 luni

ș i nici în prezent nici o relaț ie pecuniară cu clientul, cu excepț ia plăț ii evaluării ș i a declarat în scris orice

implicare trecută sau prezentă cu proprietatea evaluată sau cu părț ile interesate sau legate de proprietate pentru

ultimele 24 de luni. 7 modul în care evaluatorul cunoaș te ș i aplică procedurile, metodele, tehnicile specifice ca ș i modul de aderare

la codul de comportament etic 8 ia naș tere cu ocazia contractului civil dintre evaluator ș i clientul său 9 atunci când se constată că în activitatea de evaluare, evaluatorul a încălcat


12/105



T1. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:

Durata testului 30 min.

Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se

completeaza in ultima rubrica. Fiecare item valoreaza 1 punct.

Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!

Nr.crt Intrebare raspuns punctaj

(1) (2) (3) (4)

1 In raportul de evaluare termenul de „valoare” ar trebui utilizat fără alt

atribut: a) întotdeauna

b) uneori

c) niciodată

d) la aprecierea evaluatorului

2 Conceptul de valoare a unui bun:

a) implică existenţa unei pieţe pentru acel bun

b) implică o sumă de bani asociată cu o tranzacţie

c) implică existenţa unor tranzacţii anterioare cu bunuri similare

d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau

primeste serviciile

3 Principiul anticipării arată că valoarea se bazează pe: a) percepţiile evaluatorului asupra beneficiilor viitoare ale

intreprinderii

b) anticiparea de către evaluator a modificărilor economice

favorabile investitorilor

c) raportul cerere-ofertă, evaluatorul anticipând că preţul variază

direct proporţional cu cererea

d) nici un răspuns corect

4 Abordarea evaluării prin capitalizarea venitului se bazează pe principiul:

a) rarităţii

b) anticipării

c) contribuţiei

d) nici unul de mai sus

5 Care NU este factor de producţie:

a) terenul

b) munca

c) contribuţia

d) capitalul

6 Care dintre următoarele tipuri de valoare este utilizat în evaluarea

întreprinderii in scop de achiziţii strategice:

a) valoarea de piaţă

b) valoarea de investiţie

c) valoarea justa

d) costul de înlocuire net

7 Un factor de risc sistematic este:

a) riscul privind vocaţia la credite

b) modificarea ratelor dobânzii

c) riscul pierderii oamenilor cheie

d) riscul nerealizării previziunilor


13/105



8 Sursele uzuale de informatii folosite în compararea întreprinderilor sunt:

a) pietele organizate de valori mobiliare

b) piata de fuziuni si achizitii

c) tranzactiile anterioare ale subiectului evaluat

d) toate cele de mai sus

9 Criteriile de stabilire a valorii finale sunt:

a) precizia, calitatea informaţiilor şi raţionamentul profesional al

evaluatorului

b) cantitatea informaţiilor, data evaluării şi tipul valorii estimate

c) diferentele între rezultatele obţinute

d) competenţa evaluatorului, apropierea rezultatelor, valoarea

reală

10 Raportul de evaluare este un document care inregistreaza:

a) instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare

b) tipul de valoare si scopul evaluarii

c) rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea


Data 1 Punctaj final



14/105



Unitatea de invatare nr. 2 Tipologia valorii economice. Definiții și interpretări

Cuvinte-cheie: valoare de piaț ă, valoare de utilizare, valoare de investiț ie, valoare

subiectivă, valoare de impozitare, valoare reziduală, valoare de lichidare,

valoare specială, valoare de fuziune, valoare de exploatare continuă, valoare

de asigurare, valoare justă, similar ș i relevant, CMBU

Obiectivele cursului:

După parcurgerea cursului, veț i dobândi competenț e de diferenț iere a unei

varietăț i largi de tipuri de valori

Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum

și autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și

autoevaluare, studiul individual etc.




Bucuresti, 2010


Tipuri de valori

10 Standardele internaț ionale de evaluare, editia a 8-a, IVSC, 2007 (ed. lb. română, ANEVAR, Bucureș ti,

2007), p. 27

Valoarea de piaț ă10

–Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data

evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat

obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi au acţionat în

cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.


15/105



Valoarea de utilizare, reprezintă valoarea cea mai probabilă în generarea de venituri viitoare

printr-o utilizare normală a activului.

Valoarea de impozitare – valoarea asupra căreia ia naș tere faptul generator ș i exigibilitatea

conform actelor normative continentale, regionale, naț ionale sau locale.

Valoarea reziduală – este o expresie a valorii de piaț ă pentru o investiț ie, la sfârș itul unei

perioade de exploatare, considerate suficientă ș i satisfăcătoare pentru investitor în

recuperarea investiț iei sale. Aceasta nu înseamnă că afacerea sau activul nu pot funcț iona în

continuare la parametri acceptabili.11

Valoarea de recuperare – sau valoarea de casare rezultată din dezmembrarea activului ș i

ceeace ar putea rezulta din valorificarea materialelor.

Valoarea de lichidare (sau de vânzare forț ată) – este o situaț ie premergătoare vânzării

activelor cât mai repede posibil, de obicei la o licitaț ie.12

Valoarea specială – valoarea unui bun sau serviciu pentru care nu există piaț ă liberă ș i

este supusă unor reglementări juridice speciale13

Valoarea de fuziune – valoarea rezultată din fuziunea a două sau mai multe companii, în care

se fac corecț iile aferente activelor ș i a resurselor redundante.

Valoarea de exploatare continuă – se presupune că afacerea funcț ionează ș i că nu există o

intenț ie iminentă de lichidare sau de încetare a activităț ii.

Valoarea de asigurare – valoarea asupra căreia planează un risc asigurabil ș i măsurabil,

pe baza cărora se poate calcula o primă de asigurare.

Valoarea contabilă – valoarea la care un activ este introdus în bilanț (la cost istoric),

după deducerea unor amortizări cumulate ș i a oricăror pierderi cumulate prin depreciere.

11 putem stabili valoare reziduală pentru o aplicaț ie software? Argumentaț i. 12 situaț ia este întâlnită deseori la declararea unei companii ca fiind în situaț ie de insolvenț ă (faliment), ocazie

cu care creanț ierii săi doresc să-ș i recupereze cât mai repede prejudiciile create de compania în cauză. 13 Cum este cazul deș eurilor radioactive (spre exemplu)

Valoarea de investiț ie (sau subiectivă) – suma pe care este dispus să o dea un investitor,

respectiv valoarea bazată pe cerinț ele investiț ionale individuale, ș i deosebită de valoarea

de piaț ă, care este ceva impersonal ș i detaș at. De regulă, valoarea de investiț ie este mai

mare decât valoarea de piaț ă, diferenț a provenind din abordări diferite ale investitorului în

ceea ce privesc: potenț ialul ramurii economice, al regiunii geografice, asumarea riscurilor,

interese în alte afaceri controlate de investitor etc.


16/105



Valoarea justă14

, ca un concept de contabilitate, este definită în Standardele Internaţionale

de Raportare Financiară şi în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi

tranzacţionat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă

de cauză, în cadrul unei tranzacţii în care preţul este determinat obiectiv. Valoarea justă se

utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piaţă, cât şi a valorilor

nebazate pe piaţă. Când se poate stabili valoarea de piaţă a unui activ, această valoare va fi

egală cu valoarea justă.

Proprietatea specializată este o proprietate care se vinde rar pe piaţă sau niciodată, cu

excepţia cazului în care se vinde întreaga întreprindere sau entitatea din care face parte, din

cauza unicităţii ei rezultată din proiectul şi natura sa specializată, din configuraţia sa, din

mărimea, localizarea sau din alte caracteristici.

Procesul de creare a valorii

Cea mai bună utilizare (CMBU) este cea mai probabilă utilizare a proprietăţii care este fizic

posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare

valoare a proprietăţii evaluate.

Dreptul de proprietate imobiliar are următoarele atribute:

posesia,

folosinţa şi

dispoziţia.

14 Standardele internaț ionale de evaluare, editia a 8-a, IVSC, 2007 (ed. lb. română, ANEVAR, Bucureș ti,

2007), p. 30


17/105



Acestea includ dreptul :

de a utiliza,

de a ocupa,

de a vinde,

de a închiria,

de a testa (a lăsa moştenire),

de a dona sau

de a alege de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea.

În anumite situaţii, un anumit atribut poate fi separat şi transferat, închiriat sau înstrăinat, în

condiţiile legii

Subiecte de dezvoltat:

Un istoric al asociaț iilor profesionale din lume ș i din România care au ca obiect

evaluarea.

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

Tipuri de evaluare

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

Comentati termenii: substitutie, contributia (productivitate marginala), cea mai buna

utilizare (CMBU), conformitate, anticipare

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________


18/105



Identificaț i CMBU al clădirii de lângă casa dumneavoastră

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

Aplicaț ii practice:

Teme de casă:

1. Direcț ia valorii terenurilor din periferia Municipiului Bucureș ti din perioada 2000-

2011 ș i estimarea unei prognoze pentru perioada 2012-2015. Alegeț i o zonă pe care o

cunoaș teti cel mai bine. Opinia dumneavoastră contează. Alegeț i între urmatoarele opț iuni:

creș te, stagnează, scade. Motivati raspunsul.

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

2. Care ar fi CMBU pentru urmatoarele active:

Nr.crt Descriere CMBU propus

a Un lot de teren de 15000 mp in Comuna Berceni, la periferia

comunei

b Un apartament de două camere situat în Cartierul Pajura într-

un bloc de locuinț e, et.5 din P+8, cu spaț ii comerciale la

parter

c Un autoturism Logan, an de fabricatie 2009, carburant

benzină


19/105



3. Identificaţi patru forţe ce influenţează valoarea reală a proprietăţii şi daţi câte două

exemple din fiecare categorie.

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

4. Explicaţi cum principiul substituţiei ajută la stabilirea valorii proprietăţii.

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

5. Cum explică principiul ofertei şi cererii variaţia valorii proprietăţii?

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

6. Ipotetic, pieţele eficiente sunt caracterizate în parte de bunurile economice şi serviciile

ce sunt comercializate la preţuri ce sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute. În aceste pieţe, un

mare număr de cumpărători şi vânzători sunt puşi laolaltă printr-un mecanism de piaţă ce

răspunde cererii. Cum diferă piaţa imobiliară de pieţele eficiente?

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________


20/105



Surse bibliografice de discuț ii tematice:

1. Robu, V., Anghel,I., Serban, C., Tutui,D. – Evaluarea întreprinderii, Biblioteca on-

line, www.ase.ro, 2005

2. Cotidianul Bursa, www.bursa.ro

3. Saptamanalul Saptamana financiara, www.sfin.ro

4. Saptamanalul Capital, www.capital.ro

T2.Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:






(1) (2) (3) (4)

1 Valoarea unei proprietăţi este dată de:

a) utilitate b) raritate – atractivitate

c) dorinţă şi putere reală de cumpărare

d) toate cele de mai sus simultan


a) rarităţii

b) anticipării

c) contribuţiei


3 Care este o conditie a definitiei valorii de piata:

a) vocatia la credit

b) cumparatorul si vanzatorul sunt perfect informati asupra detaliilor

tuturor tranzactiilor din

ultimii 3 ani

c) cumparatorul si vanzatorul sunt doua persoane independente, nelegate intre ele prin

relatii preferentiale

d) cumparatorul este constient de stringenta vanzatorului de a vinde

4 Pentru un anumit investitor, tipul de valoare adecvat este:


b) valoarea de impozitare

c) valoarea de asigurare

d) valoarea de investiţie

5 Care este un criteriu al celei mai bune utilizări:

a) fezabil financiar

b) cererea şi oferta

c) concurenta

d) contribuţia

6 Alegerea metodelor de evaluare se face: a) conform caietului de sarcini

b) în funcţie de scopul evaluării

c) conform indicaţiilor proprietarului

d) în funcţie de conjunctura economică

7 Care este caracteristica unei investiţii imobiliare:

a) generează profit pentru cel care o exploatează

b) este destinată închirierii şi/sau revânzării la un preţ mai mare

c) va fi modernizată

d) funcţionează la capacitatea maximă

http://www.ase.ro/

http://www.bursa.ro/

http://www.sfin.ro/

http://www.capital.ro/


21/105



8 Standardele Internationale de Evaluare cuprind:

a) definiţii ale unor termeni specifici evaluării

b) indici de actualizare

c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare

d) tabele de încadrare

9 Valoarea de piaţă vs. valoarea de investiţie a unei întreprinderi este: a) întotdeauna egală

b) niciodată nu este egală

c) este întotdeauna mai mare

d) poate să fie şi egală

10 Standardele de evaluare sunt necesare:

a) pentru o înţelegere uniformă a termenilor şi procedurilor de evaluare

b) pentru ralierea la standardele de contabilitate

c) pentru a putea fi atestaţi evaluatorii

d) pentru alinierea la cerinţele integrării în U.E.




22/105




SCOPUL Ș I OBIECTUL EVALUĂRII

Cuvinte-cheie: metode patrimoniale, metode de comparaț ie, metode bazate pe perspective


După parcurgerea acestui capitol veț i putea să delimitaț i principalele categorii de

metode de evaluare







Bucuresti, 2010


Elementele principale ș i obligatorii cu care trebuie să înceapă o evaluare,

stipulabil atât în contract, cât ș i în raportul de evaluare, le constituie scopul ș i obiectul

evaluării.

Din punctul de vedere al scopului pentru care este întocmit un raport de evaluare,

deosebim:

- Evaluare pentru garantare împrumuturi sau credite ipotecare;

- Evaluare pentru impozitare sau/ș i raportare financiară;

- Evaluare pentru vânzare-cumpărare;

- Evaluare pentru fuziuni sau lichidări;

- Evaluare pentru asigurare;

- Evaluare pentru rezolvarea litigiilor;


23/105



- Evaluare pentru expropriere;

- Evaluare pentru emigrare;

- Evaluare pentru aport in natură;

- Evaluare pentru despăgubiri etc.

Evaluare pentru vânzări-cumpărări, fuziuni-achiziț ii sau schimburi

În condiț iile unei evoluț ii economice stabile, valoarea de investiț ie pentru

proprietăț ile imobiliare este apropiată de valoarea de piaț ă. În aceste condiț ii, din

perspectiva cumpărătorului sau vânzătorului numai un specialist evaluator poate să

evidenț ieze atât punctele tari, cât ș i pe cele slabe ale unei proprietăț i, venind astfel cu un

suport material justificat în negocierile ce se poartă pentru schimbarea proprietarului.

Evaluare pentru garantarea împrumuturilor

Subiectul în evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piaț ă ș i

perpectivele de risc pentru perioada de creditare. Evaluatorii interni sau externi agreaț i de

bănci au tendinț a de a subevalua proprietăț ile depuse drept garanț ie, fapt ce duce fie la

dificultăț i în primirea creditului, fie la obț inerea unui credit mai mic decat cel solicitat (în

care garanț ia este mult subevaluată). Astfel că, în situaț ia în care trebuie recuperat creditul

prin vânzarea proprietăț ii cu care s-a garantat, banca riscă o vânzare forț ată, în timp limitat,

pretul obț inut fiind în cele mai dese situaț ii mai mic decât valoarea de piaț ă a proprietăț ii

puse gaj15

.

Evaluare pentru emigrare

Raportul de evaluare a proprietăț ilor (de regulă imobiliare) deț inute de

beneficiarul persoană fizică potenț ial viitor emigrant, întocmit de un evaluator autorizat, este

perfect valabil în faț a autorităț ilor ț ării în care beneficiarul doreș te să emigreze, pentru a

face dovada posibilităț ilor financiare. Subiectul în evaluare în aceste cazuri este tot estimarea

valorii de piaț ă a proprietăț ilor imobiliare.

15 este bine ca pe lângă evaluatorul agreeat de bancă, clientul să apeleze la serviciile unui evaluator propriu care

va determina valoarea de piaț ă a proprietăț ii imobiliare, astfel încât clientul să poată purta o negociere

argumentată cu evaluatorul băncii ș i cu ofiț erul de credit.


24/105



Evaluare pentru rezolvarea litigiilor

Justa compensare în caz de expropriere, cazuri de înș elătorie dovedită a

cumpărătorului, evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietăț ii, partajări, sunt

câteva din situaț iile în care se impune efectuarea unei evaluări.

Evaluare pentru asigurari

Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstrucț ie (costul de

refacere integrală, identică, a proprietăț ii imobiliare după distrugere). Valoarea de

despăgubire presupune acordarea de compensaț ii în limita costurilor de reconstrucț ie fără a

fi preluate în aceste costuri îmbunătăț irile sau extinderile construcț iei sau ale dotărilor.

Cel ce se asigură va obț ine o cotă din suma asigurată, datorită faptului că în

majoritatea cazurilor bunul nu se distruge în întregime, ci parț ial, situaț ie în care este

necesar să se facă o evaluare corectă, pornind de la costul de înlocuire (care reprezinta costul

estimat pentru a construi la preț urile curente, la data evaluării, o copie, o replică exactă a

clădirii evaluate, folosind aceleaș i materiale, normative de construcț ie, arhitectură, planuri

ș i calitate de manoperă din care se scad toate deficienț ele ș i deprecierea clădirii).

Evaluare pentru impozitarea globală

Pentru proprietăț ile imobiliare, aceasta se determină conform Codului Fiscal ș i a

hotărârilor administraț iilor locale, fie forfetar, fie la valoarea din cel mai recent raport de

reevaluare, după caz.


25/105



PRINCIPALELE TIPURI DE METODE UTILIZATE ÎN EVALUAREA

INTREPRINDERII

METODE

PATRIMONIALE

(BAZATE PE ACTIVE) ACTIV NET CONTABIL

ACTIV NET CORECTAT

ACTIV NET DE

LICHIDARE

COST DE INLOCUIRE

METODE DE

COMPARAȚ IE EVALUĂRI PRIN MULTIPLI

COMPARAȚ II DIRECTE DE PIAȚ Ă PE ACTIVE SIMILARE

Ș I RELEVANTE

ANALIZA MEDIULUI

INTERN POTENȚ IALUL PE

FUNCȚ IUNI

REZULTATELE

CALITATEA

ACTIVELOR

STRUCTURA Ș I

CULTURA

ORGANIZAȚ IONALĂ

SISTEMUL

INFORMAȚ IONAL Ș I

RELAȚ IILE

RECONCILIEREA

REZULTATELOR16

ANALIZA MEDIULUI

EXTERN MEDIUL GENERAL

MEDIUL SPECIFIC

PIAȚ A ACTIVELOR FIRMEI

PREȚ UL AFACERILOR

COMPARABILE

ANALIZA DE

COMPETITIVITATE

PUNCTE

FORTE

PUNCTE

SLABE

OPORTUNITĂȚ I RISCURI

METODE BAZATE PE

PERSPECTIVE

(VENITURI VIITOARE) METODA

FLUXURILOR DE NUMERAR

ACTUALIZATE (CASH-

FLOW)

MODELUL

ACTUALIZĂRII

DIVIDENDELOR Ș I

DERIVATELOR

ACESTORA

METODA CAPITALIZĂRII

VENITURILOR

ALTE METODE DE

EVALUARE GOODWILL

CAPACITATE BENEFICIARĂ

METODA EXPERȚ ILOR

METODA PRIN BONITARE

16 După Daniel Manaț e, op.cit., p.93, modificată ș i adaptată de autoare


26/105



Subiecte de discuț ie:

1. Încercaț i să caracterizaț i mediul extern al unei fabrici de lactate (Ex: Albalact,

Prodlacta etc.)

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

2. Ce afecteaza mediul intern al unei companii? Structurati pe categorii

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________

_____________________________________________________________________




completeaza in ultima rubrica.



(1) (2) (3) (4)

1 Proprietatea imobiliară este un concept:

a) non-fizic

b) fizic

c) tehnic

d) influenţat de poziţia evaluatorului



b) implică o sumă de bani asociată cu o tranzacţie c) implică existenţa unor tranzacţii anterioare cu bunuri similare

d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau primeste

serviciile

3 Valoarea de garantare a creditului ipotecar:

a) identifică şi elimină elementele speculative

b) ia în considerare utilizările alternative adecvate

c) ţine seama de aspectele mentenabile într-un viitor apropiat


4 Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins în definiţia valorii de


27/105



piaţă:

a) suma estimată

b) tranzacţie echilibrată

c) proprietarul activului

d) marketing adecvat

5 Care dintre următoarele tipuri de valoare este cel mai utilizat în evaluarea pentru dispute maritale

(conform Standardelor Internationale de Evaluare):


b) valoarea de lichidare

c) valoarea intrinsecă

d) nu există o bază specificată în acest scop

6 Termenul activ din afara exploatării se referă la:

a) activul utilizat sub capacitatea proiectată

b) activul supradimensionat

c) activul închiriat terţilor

d) activul supraevaluat în contabilitate

7 Teoria valorii are un postulat care precizează că:

a) manifestarea valorii este condiţionată de transferabilitatea proprietăţii

b) valoarea este o trăsătură intrinsecă a unei proprietăţi şi nu reprezentarea asupra utilităţii sale

c) valoarea este expresia monetară a utilităţii proprietăţii pentru vânzători

şi cumpărători


8 În abordarea prin piaţă un principiu fundamental este “principiul

substituţiei” care spune că:

a) un investitor nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin ANC

(activul net corectat)

b) un investitor nu va plăti mai mult decât costul unui bun de substituţie

c) un cumpărător va plăti cel mult valoarea estimată prin DCF (exclusiv

activele din afara

exploatării) d) în abordarea prin piaţă, primordial este principiul anticipării

9 Principiul substituţiei cere ca întreprinderile comparabile să fie:

a) apropiate ca dimensiune şi piaţa de aprovizionare

b) să acţioneze în aceeaşi ramură

c) similare şi relevante

d) a şi b

10 Principiul contribuþiei aratã cã:

a) valoarea unei pãrþi a unei afaceri / întreprinderi depinde de ponderea

costurilor de

reconstrucþie în total cost de reconstrucþie a întregului

b) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi depinde de ponderea valorii

activelor din afara

exploatãrii în ANC c) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi/proprietãþi depinde de cât de

mult contribuie

la valoarea întregului sau, în condiþiile în care n-ar exista, cât de mult ar

reduce

valoarea întregului

d) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi depinde de ponderea valorii

activelor din afara

exploatãrii în ANC (activul net corectat) ºi în DCF (flux de numerar

actualizat)




28/105




29/105




METODE PATRIMONIALE

Cuvinte-cheie: cost de inlocuire, activ contabil, activ net corectat


in cadrul acestui capitol vom studia principalele teme ale evaluarilor patrimoniale

(abordari bazate pe trecut)







Bucuresti, 2010


Metodele patrimoniale sau abordările bazate pe trecut pornesc de la ideea că

activitatea economică actuală se bazează pe politica investiț ională anterioară. Această

”zestre” deja existentă, asigură instrumentarul necesar, pe baza căruia întreprinderea este

capabilă să funcț ioneze. Acest tip de metode nu menț ionează nimic despre profituri,

despre politica de contractări, despre perioada de emergenț ă, maturitate sau declin a

întreprinderii.17

În general, această categorie de metode apreciază corect activele luate individual ș i

scoate în evidenț ă tocmai acest aspect: gradul de înzestrare al companiei18

.

17 aceasta poate fi dedusă din perioada rămasă pentru amortizare. 18 Această categorie de metode nu spune nimic despre calitatea echipei companiei, despre capacitatea de înnoire

a activelor ș i reînnoire bazate pe regia proprie, despre profiturile viitoare etc.


30/105



Abordarea prin cost

Se bazează pe înț elegerea faptului că participanț ii pe piaț ă, relaț ionează

valoarea la cost.

În abordarea prin cost valoarea unei proprietăț i este determinată prin adaugarea

valorii estimate a terenului la costul curent de reconstrucț ie sau de înlocuire al amenajărilor

ș i construcț iilor ș i apoi prin scăderea sumei reprezentând deprecierea construcț iilor din

toate cauzele. În determinarea valorii se poate include ș i profitul antreprenorului.

Această abordare este utilă îndeosebi la evaluarea amenajărilor ș i construcț iilor

noi sau aproape noi sau a proprietăț iilor care nu se vând des pe piaț ă.

Tehnicile abordării prin cost pot fi utile ș i pentru obț inerea de date necesare

abordării prin comparaț ie directă ș i a abordării prin venit, cum ar fi costurile de remediere

a componentelor ca urmare a lucrărilor de întreț inere.

Costurile curente ale amenajărilor ș i construcț iilor noi pot fi obț inute de la

specialiș tii în devize, din manualele de devize, de la constructori si antrepenori, din revistele

de specialitate19

etc. Deprecierea se cuantifică prin studierea pieț ei ș i prin aplicarea unor

procedee specifice. În abordarea prin cost, valoarea terenului se estimează în mod distinct (de

regulă prin comparaț ie directă de piaț ă ș i mai rar prin abordări de viitor20

).

Pentru fiecare activ, în parte, se determină valoarea ramasă a clădirilor şi

construcţiilor speciale cu ajutorul relaț iei:

Vr = Vi x ( 1 – Guz / 100 ) 4.1

unde:

Vi = valoarea de înlocuire a clădirii sau construcţiei speciale evaluate şi

reprezintă suma tuturor cheltuielilor care ar trebui făcute la data evaluării

pentru a construi o clădire sau o construcţie specială cu caracteristici tehnice

similare celei evaluate.

19 Bursa Construcț iilor este o sursă de asemenea informaț ii 20 Teren excedentar intravilan, cu multiple destinaț ii. În acest caz, CMBU este determinat de evaluator, în mod

prudent ș i neutru.


31/105



Valoarea de înlocuire se determină, de regulă cu relaţia :

Vî = V0 x Ka 4.2

unde:

- V0 – este valoarea de înregistrare iniț ială în contabilitate, actualizată la

preț urile de la momentul evaluării;

ka – coeficientul de actualizare a valorii cladirii ca echivalent

LEU/USD sau LEU/EURO21

Guz (%) - deprecierea globală totală, compunsă din:

deprecierea fizică = pierderea de valoare ca rezultat al utilizării

şi uzurii unui activ în funcţiune şi expunerea factorilor de

mediu.

deprecierea funcţională = pierderea de valoare ca rezultat al

progresului tehnologic, supradimensionării clădirii, stilului

arhitectonic sau al instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.

deprecierea economică = constă în pierderea de valoare datorată

unor factori externi proprietăţii cum ar fi modificarea cererii,

urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.

Pentru estimarea costului de înlocuire net (CIN) al construcț iilor se apelează la

formula

CIN = CIB – Dep , 4.3

unde

CIB = costul de înlocuire brut al unui activ modern echivalent( aceeaș i utilitate)

Dep = deprecierea totală (fizică, funcț ională ș i externă)22

Definiţii

Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice

cauză.

Uzura fizică este evidenţiată prin trecerea timpului de rosături, căzături, fisuri,

infestări sau defecte de structură.

Neadecvarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau

supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau

instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.

21 România a trecut printr-o hiperinflaț ie cronică în perioada 1991-2003, cu rate anuale ale inflaț iei de peste

10%, ceea ce impune stabilirea unui referenț ial cvasistabil, respectiv o monedă de circulaț ie internaț ională

considerată mult mai stabilă. 22 Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire a construcţiilor, ce poate apare din cauze

fizice, funcţionale sau externe. Teoretic, deprecierea poate începe să se acumuleze de la finalizarea construcţiei,

chiar dacă aceasta reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului.


32/105



Deprecierea economică (din cauze externe) este cauzată de factori externi

proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor

imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.

Amortizarea este o noţiune contabilă. Amortizarea nu este o mărime dată de

piaţă, ci este reglementată de autoritatea fiscală şi se raportează la valoarea de

intrare (de inventar).

Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile

contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare. Durata de viaţă fizică poate

depăşi durata de viaţă economică, dar reparaţiile şi modernizările aduse

proprietăţilor mai vechi pot extinde durata de viaţă economică, care nu poate

depăşi durata de viaţă fizică.

Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată, în care

construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare.

Evaluatorul va estima durata de viaţă economică rămasă, interpretând

atitudinile şi reacţiile cumpărătorilor de proprietăţi competitive.

Vârsta scriptică, sau vârsta istorică sau calendaristică, este numărul de ani

trecuţi de la terminarea construcţiei. Vârsta efectivă este vârsta dată de starea

tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică,

în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.

Exemplu de calcul depreciere Fie cazul unei clădiri cu destinaț ie de alimentaț ie publică (cantină uzinală)

Calculul deprecierii fizice s-a facut pe baza analizei duratei de viaț ă, corelată cu constatările

evaluatorului cu ocazia inspecț iei.

Depreciere fizică = durata de viaț ă efectivă/durata de viaț ă normată = 10 ani/40 ani = 0,25 (25%)

Depreciere funcț ională = 0 spaț iul corespunde normelor tehnice de siguranț ă alimentară în vigoare.

Depreciere externă = 0 nu exista penalităti de mediu, administrative sau din cauze externe.

CIB – costul de înlocuire brut (costul de realizare a unei construcț ii noi, moderne cu aceaș i utilitate).

CIB = CIB unitar × Scd

Scd = suprafaț a construită desfăș urată.

CIB unitar – cost de înlocuire unitar brut estimat din informaț ii de pe piaț a imobiliară, de la firme

de construcț ii sau de la antrepenori generali la data evaluării

CIB unitar = 350 eur/mp23 + TVA (5%)

Suprafata construitadesfăș urată = 710 mp conform documentaț iei cadastrale ș i planurilor

anexate.

CIB = 350eur/mp×1,05×4,5lei/euro×710 mp ≈ 1.174.000 lei

Costul de inlocuire net (CIN) al constructiei s-a estimat la:

CIN = 1.174.000 lei × (1-25%) = 880.500 lei (rotunjit ≈ 880.000 lei)

23 informatiile sunt din statisticile oferite periodic de ziarul Bursa


33/105



Exemplu de evaluare prin cost de inlocuire net

Date constructive:

Regim de înălț ime: clădire industrială mixtă parter parț ial etajat (hală ș i anexe administrative)

Constructie tip haăa etajată

- structura din beton armat

- compartimentări din zidărie

- acoperiș ul din chesoane de beton armat ș i izolatie hidrofugă din carton asfaltat

- pardoseli din mozaic la parter ș i etajul 1 mochetat

Instalaț ii

- instalaț ie sanitară –apă- canal

- instalaț ii electrice – iluminat fluorescent

- instalaț ie de încălzire cu centrală termică - instalaț ie de aer condiț ionat ș i ventilaț ie

- instalaț ii tehnologige ș i gaze naturale.

Dimensiuni: Latimea:10,45 m parter si 10,40 m etaj1

Lungimea:6,00+38,80+10,40 m parter si 10,40 m etaj1

Inălț imea nivelelor: parter: 5 m, etaj 1:5 m,

Se au in vedere ponderile principalelor elemente de constructii din intregul constructiei si preturile medii practicate

pe piata constructiilor la materiale, forta de munca, transport si utilaje.

- fundatii -0,4 mc/mp

- zidarie -0,1 mc/mp

- structura de beton armat -0,6 mc/mp

- tencuieli -2,0 mc/mp - pardoseli beton -0,2 mc/mp

- tamplarie metalica -1,0 kg/mp

- zugraveli si vopsitorii -2,0 mp/mp

Preturile pe unitatea de masura sunt:

- fundatii 739 lei/mc

- zidarie 829 lei/mc

- structura de beton armat 1451 lei/mc

- tencuieli 43 lei/mp

- pardoseli beton 51 lei/mp

- tamplarie metalica 1.50 lei/mp - zugraveli si vopsitorii 111 lei/mp


34/105



METODA ACTIVULUI NET CORECTAT

O alta metoda importanta in cadrul metodelor patrimoniale o constituie metoda

activului net corectat.

Activul net corectat reprezintă valoarea actualizată a capitalurilor proprii deţinute de

societatea comercială.

Pentru calculul Activului net corectat, se porneș te de la transpunerea într-un formular

de tip bilanţ a celei mai recente balanţe contabile de verificare. În cadrul bilanț ului se

corectează atât elementele de activ cât şi cele de pasiv (respectiv datoriile), pentru a se stabili

valoarea lor actuală.

Activul Net Corectat = Activ total corectat – Datorii totale corectate

Se separă activele direct participante la activitatea operaț ională de activele

redundante. Spre exemplu, dacă întreprinderea ce urmează a fi evaluată este profilată pe

producț ia de ț evi metalice, atunci ansamblul de garsoniere construit ce întreprindere pentru

angajaț ii săi este un activ din afara exploatării, care nu va face parte din activul net corectat

final al întreprinderii în cauză.


35/105



Evaluarea activelor circulante

Stocurile se pot evalua în funcţie de următoarele criterii24

:

- stocurile fără mişcare sau cu mişcare lentă au fost reevaluate la 30% din

valoarea contabilă;

- stocurile cu o vechime sub 6 luni au fost luate in calcul la 70% din valoarea

contabila;

u.m. Nr.

crt. Vechime creanţe

Valoarea contabilă

la zz.ll.yyyy

Coeficient de

corecţie , K25

Creanţe

corectate

1 Creanţe cu vechime cuprinsă între 0

– 6 luni 17.673 0,9 18.914

2 Creanţe cu vechime cuprinsă între 6

– 12 luni 4.566 0,7 4.110

3 Creanţe cu vechime mai mare de 1

an

9.402

0,4

5.641

TOTAL 31.641 - 22.863

Evaluarea datoriilor

Datoriile totale se preiau la valoarea lor contabilă, incluzând penalităţile şi majorările

de întârziere pentru neachitare la termen a obligaţiilor (datorii către stat, bugete locale şi alte

fonduri).

(u.m.)

Nr.

crt. Denumirea

Valoarea

Contabila

bilanţieră şi extra-

bilanţieră

Corectata

A. ACTIVE IMOBILIZATE

1. Constructii 23.134 148.063

2. Masini, utilaje si instalatii de lucru 2.577 15.118

3. AMC-uri 103 1.040

4. Mijloace de transport 317 5.762

5. Unelte, accesorii, inventar gospodaresc 0 19

Total mijloace fixe 26.131 170.002

6. Investitii in curs 464 0

7. Teren 9.375 2.197

TOTAL (1-7) 35.970 170.199

8. Imobilizari financiare 5.050 5.050

TOTAL A (ACTIVE IMOBILIZATE) 41.020 175.249

B. ACTIVE CIRCULANTE

1. Stocuri 40.948 25.239

2. Creante 31.641 22.863

3. Disponibilitati 231 231

TOTAL B (1-3) 72.820 48.333

TOTAL ACTIVE (A+B) 113.860 223.852

D. DATORII 41.422 38.758

TOTAL ACTIV NET (A+B+C) - D 72.438 185.094

Asfel rezultă valoarea activului net corectat de: VANC = 185.094 u.m.

24 aprecierea, deș i are o componentă subiectivă, se aplică prin cutumă în rapoartele de evaluare. Repet, nu este o

lege, ci ț ine de ramura economică, de tehnologii, de perisabilităț i etc. 25 Nivelul creanț elor, respectiv scala de risc de recuperare este de natură cutumiară


36/105









(1) (2) (3) (4)

1 În abordarea bazata pe active, maşinile, utilajele şi instalatiile de lucru se

estimează întotdeauna

numai pe baza:

a) valorii de piaţă

b) valorii de înlocuire

c) valorii de randament

d) nici un raspuns corect

2 Abordarea bazata pe active este prioritară:

a) la întreprinderile care îşi continuă activitatea b) la întreprinderile în dificultate financiară

c) la evaluarea intreprinderii pe premisa lichidarii

d) la întreprinderile mici

3 Cea mai adecvată metodă de evaluare a unui program informatic de

gestiune este:

a) costul de recreare minus deprecierea

b) comparaţia de piaţă

c) capitalizarea profitului net alocat programului

d) toate cele trei metode de mai sus

4 Un proiect nefinalizat de cercetare ştiinţifică fundamentală se evaluează

prin:

a) cost

b) capitalizare (actualizarea venitului) c) comparaţia de piaţă

d) nu se evaluează

5 La ce valoare se evaluează producţia în curs de execuţie:

a) costul de producţie

b) valoarea de piaţă

c) valoarea de realizare netă

d) preţul estimat de vânzare al produselor finite rezultate minus

cheltuielile estimate de

finalizare a producţiei minus cheltuielile de vânzare minus un profit

aferent efortului

de completare şi vânzare

6 In evaluarea clădirii unui hotel, abordarea bazata pe costul de inlocuire

net este relevantă: a) în toate situaţiile

b) numai pentru hotelurile de categorie inferioară

c) în cazul constructiilor recente şi amplasate în zone în care pot fi

construite hoteluri

d) nu este o abordare convingătoare

7 Deprecierea economică a unui bun mobil care are o greutate de 30 de

tone, faţă de un substitut care

are o greutate de 27 de tone este:

a) 10%

b) 33,3%

c) nu este o depreciere economică

d) nici unul din cele de mai sus

8 Existenţa unor obligatii de mediu ale unei firm petrochimice:

a) influenţează concluziile diagnosticului management-resurse umane b) implică unele corecţii asupra activelor circulante şi deci influenţează


37/105



ANC

c) implică anumite corecţii asupra datoriilor şi deci influenţează ANC

d) această problemă nu face obiectul evaluării

9 Un ANC negativ:

a) evidenţiază o greşeală gravă a evaluatorului

b) poate fi compensată de un DCF pozitiv în metoda practicienilor c) poate evidenţia existenţa unor credite obţinute cu garanţii (active

imobilizate ale

întreprinderii) supraevaluate

d) ANC nu poate fi negativ

10 Abordarea bazata pe activa:

a) nu ţine cont de activele necorporale

b) ia în calcul toate activele necorporale mobile

c) estimează toate activele (corporale şi necorporale) şi obligaţiile la

valoarea justa

d) estimează toate activele (corporale şi necorporale) şi toate obligaţiile la

valoarea de piaţă




38/105




COMPARAȚ IA DIRECTĂ DE PIAȚĂ

Cuvinte-cheie: comparabile, similar si relevant, informatie recenta

Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să identificati comparabile similare, relevante si

recent tranzactionate. Veti putea realiza corectiile de aliniere in sensul determinarii nivelului

coerent de valoare.


autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul

individual etc.




Bucuresti, 2010


Acest capitol se referă cu deosebire la aplicarea metodei comparaț iei directe de piaț ă

pe proprietăț i imobiliare sau echipamente pentru care există piaț ă formată ș i se pot culege

informaț ii recente despre tranzacț ii.

Abordarea prin comparaţia directă a vânzărilor

Această metodă este utilă atunci când piaț a este activă ș i când există suficient de

multe informaț ii cu referire la tranzacț ii recente ale unor proprietăț i similare ș i relevante

(adică proprietăț i cu caracteristici asemănatoare cu proprietatea analizată). Prin această

abordare, evaluatorul îș i formează o opinie asupra valorii comparând proprietatea supusă

analizei cu altele similare, numite vânzări comparabile. Preț urile de vânzare ale

proprietăț ilor considerate a fi cele mai asemănătoare, arată de obicei un interval valoric în

care se va plasa ș i valoarea proprietăț ii în cauză.

Evaluatorul apreciază gradul de asemănare sau de diferenț ă, dintre proprietea

analizată ș i vânzările comparabile, pe baza mai multor elemente de comparaț ie:

- drepturile de proprietate imobiliară transmise;

- condiț iile de finanț are;

- condiț iile de vanzare;

- cheltuielile efectuate imediat dupa vânzare;


39/105



- condiț iile de piaț ă;

- localizarea(poziț ia);

- caracteristicile fizice;

- caracteristicile economice;

- utilizarea/zonarea;

- componentele non-imobiliare ale valorii;

După aceea se fac corecț ii, exprimate în sumă de bani sau în procente, ale

preț urilor de vânzare cunoscute ale fiecarei vânzari comparabile, pentru a obț ine un

indicator de valoare pentru proprietatea analizată. Prin această procedură comparativă,

evaluatorul elaborează o opinie asupra valorii deț inute în enunț ul temei, valabilă la o

anumită dată.

Pentru piaț a imobiliară, din ț ara noastră, sunt indentificate urmatoarele tipuri de

pieț e imobiliare:

rezidenț iale (case de locuit, apartamente în bloc, etc.) ;

comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine, etc.);

industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);

agricole (ferme, livezi,vii, păș uni, păduri);

speciale (proprietăț i cu design unic sau care limitează utilizarea numai în scopul

iniț ial,-ș coli, aeroporturi, clădiri publice, săli de conferinț ă, parcuri de distracț ii, terenuri de

golf, cimitire, case de rugăciuni).

O piaț ă activă este o piaț ă caracterizată prin cerere în creș tere, o ramânere în urmă a

ofertei ș i preț uri în creș tere; o piaț ă activă este uneori numită piaț a vânzărilor pentru că

vânzătorii pot obț ine preț uri mai mari pe proprietăț ile disponibile.

O piaț ă în cădere este o piaț ă în care scăderea cererii este însoț ită de o supra-ofertă

relativă ș i o scădere a preț urilor; această piaț a se numeste ș i piaț a cumparatorilor, pentru

ca au avantaj cumpărătorii.

La aplicarea acestei metode se respectă câteva reguli, ș i anume:

comparabilele trebuie să fie similare, relevante ș i recent tranzacț ionate

după fiecare corecț ie se consideră că metoda este aplicată ab initio (ca de la început, nu

ne mai preocupă preț urile anterioare sau istoricul corecț iilor)

comparabilele superioare se corectează în sens negativ

comparabilele inferioare se corectează în sens pozitiv

metoda se poate opri atunci când cel puț in două comparabile devin egale26

se calculeaza suma corecț iilor brute ș i nete ca număr ș i ca valoare ș i se selectează

comparabila cu cele mai mici ș i cele mai puț ine corecț ii brute ș i nete.

In tabelul de mai jos sunt prezentate mai multe terenuri situate aproximativ în aceeaș i zonă,

recent tranzacț ionate:

Elemente de comparatie De evaluat Teren A Teren B Teren C

Pret unitar de vanzare –euro/mp 35 30 21

Drepturi de proprietate transmise liber liber liber Liber

26 unii evaluatori, mai riguroș i, preferă oprirea metodei atunci când toate comparabilele corectate devin egale


40/105



Corectie 0 0 0

Restrictii legale Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt

Corectie pentru restrictii legale 0 0 0 0

Conditii de finantare La piata La piata La piata La piata

Corectie pentru finantare 0 0 0 0

Conditii de vanzare independent independent independent Independent

Corectie pentru conditii de vanzare 0 0 0 0

Echipare tehnico-edilitara a zonei DA NU DA NU

Corectie +5 0 +5

Pret corectat 40 30 26

Localizare Strada secundara

Strada secundara

Strada secundara

Strada Principala

Corectie pentru drum acces 0 0 0 -11

Pret corectat 40 30 15

Corectie totala bruta 5 0 16

Corectie totala (% pret de vanzare) 114% 1% 176%

Numar corectii 2 0 2

Se alege proprietatea care are corectie bruta cea mai mica si cele mai putine corectii, respectiv terenul B,

cu valoarea de 30 euro/mp.

Se poate introduce ș i o opinie a evaluatorului, ca rezervă de negociere, aș a cum se arată în metoda de

mai jos:


41/105









(1) (2) (3) (4)

1 În abordarea prin piata, întreprinderile comparabile trebuie să fie:

a) asemănătoare şi în aceeaşi localitate b) similare şi relevante

c) identice şi în aceeaşi ţară

d) cu acelaşi profit net

2 Sursele uzuale de informaţii folosite în compararea întreprinderilor sunt:

a) pieţele organizate de valori mobiliare

b) piaţa de fuziuni şi achiziţii

c) tranzacţiile anterioare ale subiectului evaluat


3 Abordarea prin comparaţie foloseşte rata:

a) preţ / profit

b) cifra de afaceri / numărul de salariaţi

c) numărul de salariaţi / active imobilizate

d) valoarea adăugată / activ net

4 Abordarea prin piata foloseşte ratele: a) preţ / cifra de afaceri, preţ / profit, preţ / datorii

b) preţ / profit, preţ / activ net, preţ / imobilizări necorporale

c) preţ / cifra de afaceri, preţ / profit, preţ / activ net

d) profit / cifra de afaceri, datorii / capital social

5 Dacă procentajul de ajustare a valorii de bază este o diminuare cu 15 %,

calculul poate fi simplificat prin

multiplicarea valorii de bază cu:

a) 1,15

b) 0,15

c) 0,85

d) 0,085

6 În abordarea prin piata întreprinderea relevantă răspunde la:

a) dorinţele şi aşteptările cumpărătorului probabil b) caracteristicile medii ale întreprinderilor din aceeaşi ramură

c) caracteristicile întreprinderilor cotate

d) cerinţa existenţei unei pieţe active pentru comparabilele similare

selectate

7 Investigarea tranzacţiilor de pe piaţă se face prin:

a) informaţii de la vânzători şi cumpărători

b) analiza datelor statistice ale pieţei

c) informaţii de la consultanţii financiari


8 Abordarea prin piata:

a) utilizeaza datelet tranzactiilor inregistrate de cabinetele notariale

b) se bazeaza pe rationamentul ce corespunde modului de gandire al

participantilor pe

piata c) este recunoscuta de toate autoritatile publice, valorile de piata fiind cele

inscrise in

bilanturile contabile ale agentilor economici si institutiilor

d) b si c

9 În abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituţiei


42/105



care spune că:

a) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea unui flux de numerar

net similar

ca mărime şi risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluată

b) un investitor va plăti cel mult ANC al firmei evaluate c) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin DCF la

o rata de 21%

d) în abordarea prin piata primordial este principiul contribuţiei

10 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune

(PER) este adecvata cand:

a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare

b) impozitarea venitului este aceeasi

c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare

d) toate raspunsurile de mai sus




43/105




METODE PROIECTIVE

Cuvinte-cheie: rata de actualizare, rata de capitalizare, valoare reziduala, cash-flow, DCF

Obiectivele specifice:

După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să realizati planul afacerii pe un

orizont de timp dat, precum si tintele de profit prudent espectate in mediu

economic dat

Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol

precum și autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și





Bucuresti, 2010


Această categorie de metode ia în consideraț ie potenț ialul companiei. Nu

întâmplător se mai numesc ș i abordări bazate pe viitor. Cu alte cuvinte se consideră că

întreprinderea are capacitatea de a-ș i desfăș ura activitatea pe o perioadă viitoare dată sau

chiar perpetuă.

Chiar dacă suma activelor nu este evidenț iată distinct (pe care se bazează compania

la momentul evaluării), se consideră că a existat o politică investiț ională anterioară. De

asemenea, se consideră că această preocupare investiț ională există ș i că se va continua,

alături de creativitatea umană, pentru că doar aș a îș i poate continua activitatea ș i poate

genera anual profituri.

Acest tip de evaluare face distincț ia între categoriile de evoluț ie ale companiei,

respectiv: emergentă, matură, în declin.

Abordarea prin capitalizarea veniturilor

În această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare obţinute

din utilizarea proprietăţii.

Ca şi în cazul comparaţiei directe, metoda capitalizării necesită o serioasă cercetare de

piaţă. Cercetarea şi analiza datelor se efectuează pe baza relaţiei cererii şi ofertei care oferă

informaţii despre tendinţele şi previziunile pieţei.


44/105



Datele specifice pe care le analizează evaluatorul în această metodă sunt:

- venitul brut anual previzionat obţinut din exploatarea proprietăţii imobiliare;

- diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare şi a altor pierderi;

- cheltuielile anuale previzionate de exploatare;

- caracterul şi durata fluxurilor de venituri;

- valoarea previzionată de revânzare.

Odată estimate veniturile şi cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de

capitalizare sau actualizat cu o rată de actualizare.

Figura 6.1. Întreprinderea eficientă conservă patrimoniul ș i generează valoare

Ratele utilizate la capitalizare sau actualizare sunt deduse din ratele de fructificare

acceptabile şi aşteptate de investitor, comparativ cu proprietăţi imobiliare similare.

Metoda presupune parcurgerea următoarelor etape:

(a) estimarea venitului anual normalizat şi mentenabil pe termen lung;

(b) estimarea schemei de evoluţie viitoare perpetuă a venitului;

(c) determinarea ratei de capitalizare;

(d) calcularea valorii capitalului investit (CI) sau capitalului acţionarilor (CA).

Venitul anual supus capitalizării trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

să fie un venit normalizat, respectiv corectat;

să existe posibilitatea obţinerii acestuia în viitor, deci să fie mentenabil pe termen lung;

să fie de natura unei anuităţi constante sau unei anuităţi crescătoare cu o rată anuală perpetuă

constantă (g);

în funcţie de evoluţia întreprinderii, poate fi un venit mediu anual ponderat (de exemplu din

ultimii 3 ani) sau un venit anual corectat al unui an reprezentativ, curent sau viitor.

Formele de venit care pot fi utilizate în aplicarea metodei capitalizării sunt:

profitul net din exploatare;

profitul curent net;

cash-flow-ul net disponibil pentru investitori (CFNI);


45/105



cash-flow-ul net disponibil pentru acţionari (CFNA);

dividende;

etc.

Pentru evaluarea întreprinderii se recomandă capitalizarea cash-flow-ului net, prin una din

cele două tipuri ale acestuia (CFNI sau CFNA), deoarece:

acest venit este mai reprezentativ pentru investitorii de capital, faţă de relevenţa profitului;

nivelul ratei de capitalizare se poate determina pornindu-se de la nivelul ratei de actualizare (k).

Schema de evoluţie viitoare a venitului (CFN) trebuie să fie mai degrabă de natura unei

anuităţi crescătoare, cu o rată anuală perpetuă constantă, decât de natura unei anuităţi constante.

Creşterea anuală perpetuă sperată a CFN, notată cu g, trebuie să fie egală sau uşor mai mare,

faţă de rata anuală previzionată a inflaţiei.

Dacă, de exemplu, există o previziune pe termen lung a deprecierii anuale a dolarului, de 2 % pe an, iar creşterea previzionată în termeni reali a CFN din domeniul de activitate al întreprinderii este

3%, rezultă că gn = 2% + 3% = 5%.

În literatura economică recentă, referitoare la evaluarea întreprinderii, nivelul recomandat al gn

este de 3% - 5%.

Trebuie reţinut că g este o rată anuală perpetuă de creştere a CFN, începând cu primul an după

cel de bază.

Rata de capitalizare a CFN (c) este rata de actualizare (k), din care se scade rata anuală de creştere perpetuă, sperată a CFN. Ca şi rata de actualizare (k) şi rata de capitalizare (c) poate fi

calculată în termeni nominali (cn) sau în termeni reali (cr).

Dacă evoluţia viitoare a CFN este prevăzută în termeni nominali (deci gn), atunci:

nnn gkc

Dacă evoluţia viitoare a CFN este prevăzută în termeni reali (deci gr), atunci:

rrr gkc

Calcularea valorii capitalului (CI sau CA) se va face conform următoarelor formule:

gk

CFNICI 1

în care: k = cmpc

gk

CFNACA 1

în care: k = ccp

Aplicaț ie : Fie o întreprindere al cărei capital social este de 1000000 ron, cu rezerve de 200000 ron.

Sunt emise 10.000.000 acț iuni, cotate pe bursă cum-dividend27

la 0,1 lei. Întreprinderea a generat profit în valoare de 75000 lei ș i în urma sedinț ei Adunării Generale a Acț ionarilor s-a hotărât să se

distribuie dividende în valoare de 20000 ron.

Cunoscând rata de actualizare, să se determine: 1. rata de creș tere anuală a capitalului propriu

2. cursul ex-dividend

3. rata sperată de rentabilitate pentru ca un investitor să-ș i menț ină capitalul în afacere

Răspuns:

27 cum-dividend – până la data de referinț ă a repartizării profitului

ex-dividend – după data de referinț ă a repartizării profitului


46/105



1. Rata de creș tere a capitalului propriu se determină după deducerea valorii contbile, care este:

Rezerve socialCapital contabila Valoare

Rezultă rata de creș tere a capitalului propriu = contabila Valoare

Dividende -Profit=0,045833

2. Cursul ex-dividend este dat de formula actiuni de total Numar

contabila Valoare actiune pe Capital =0,12

ș i din repartiț ia dividendelor pe acț iune, adică actiuneronactiuni

ron/002,0

10000000

20000.

Din diferenț a dividend-ex tinta Curs actiune pe Dividende - actiune pe Capital

=0,12-0,002=0,118 ron/acț iune. Aș a cum se poate sesiza, din datele problemei, cursul de

piaț ă cum-dividend este de 0,1 ron/acț iune. In aceste condiț ii, extrăgând dividendul, cursul

de piaț ă coboară la nivelul 0,098, cu alte cuvinte acț iunea are posibilităț i de creș tere , de la 0,098 la 0,118, adică cel puț in: 20,4%

3. Pentru determinarea ratei sperate de rentabilitate pentru ca un investitor să-ș i menț ină

capitalul în afacere, se foloseș te relaț ia Gordon-Shapiro:

ș i a rezultat valoarea de 15,9%, adică rata anuală de randament, valoare minimă. Să nu uităm că rata de actualizare este de 14%, iar randamentul costului capitalului trebuie să depăș ească această valoare.

Pentru o rată de actualizare de 10%, costul capitalului propriu devine 11,86%

Pentru o rată de actualizare de 4 %, costul capitalului propriu devine 5,76%

Întrebare: În contextul regional, în care avem trei regiuni, cu rate de actualizare ca mai sus, care ar fi

regiunea preferată de un investitor prudent?

ron

Capital social 1000000 ron

Rezerve 200000 ron

Nr actiuni emise 10000000 buc

curs de piata cum-dividend 0,1 ron/actiune

Profit net 75000 ron

Dividende 20000 ron

Care este costul capitalului propriu=rata sperata de rentabilitate pentru ca un investitor sa-si mentina capitalul in afacere

Rata de actualizare este costul capitalului

propriu 0,14

Val contabila 1200000 ron

Profit net/Valoarea contabila 0,0625

Rata de crestere a capitalului propriu 0,045833

Dividende pe actiune 0,002 ron

Capital pe actiune 0,12 ron

Curs ex-dividend 0,118 ron

Gordon-Shapiro 0,159322

La CI astfel calculat, trebuie apoi adunate sau scăzute următoarele elemente, dacă este cazul:

se adaugă valoarea realizabilă netă a activelor din afara exploatării, exprimată de CFN din afara

eactualizar

actiune

eactualizarcapital rata

exdividendet

rataDividendCost

propriu Pr

)1(


47/105



exploatării;

se scade cheltuiala aferentă unei infuzii de capital necesar pentru majorarea FRN, dacă pe o astfel de ipoteză s-a bazat previzionarea evoluţiei CFN;

se scade investiţia de capital necesară pentru a fi generat nivelul reprezentativ al CFN;

se adaugă o valoare suplimentară în cazul existenţei unei subutilizări a capacităţii de

producţie, dacă se consideră că în viitor va exista oportunitatea unei creşteri a gradului de

utilizare, care nu a fost luat în considerare în estimarea CFN reproductibil.

Exemplu de calcul a valorii unei clădiri care poate fi închiriată ca spaț ii de

birouri

Capitalizarea venitului (directa) este o metoda de randament folosita pentru imobile

care se pot inchiria si prin capitalizarea venitului net efectiv anual, considerat constant, dintr-

un număr de ani28

, rezultă valoarea imobilului. Transformarea se face prin divizarea venitului

anual net efectiv estimat cu o rata de capiatalizare sau multiplicare cu un factor de

multiplicare.

S-a aplicat metoda capitalizarii veniturilor din chirii prin aplicarea tarifelor medii de

inchiriere de pe piata pentru imobile similare.

Vrand = VNE/a, unde,

a = rata de capitalizare, determinata prin analize de piaț ă pentru proprietăț i

similare

VNE = venitul net efectiv

VNE = VBE – Ch

VBE = venitul brut efectiv

Ch = cheltuielile proprietarului aferente imobilului inchiriat (impozite si

taxe,asigurare,management)

VBE = VPB x Go

VPB = venitul potential brut

Go = gradul de ocupare

Rata de capitalizare =10%

Suprafaț a închiriabilă (SI)= 1000 mp

Analizand piata imobiliara prin ofertele anexate s-a luat in calcul o chirie medie de

2,5 eur/mp.

VPBlunar = SI×2,5 euro/mp =1000mp×2,5 euro/mp = 2500 euro/lună, la un grad de

ocupare de Go = 70%

VBElunar =VPB×Go= 2500 × 0,7 = 1700 euro/lună, venituri pentru care se fac

cheltuieli în valoare de:

Chlunar = 0,5 euro/mp × 1000 mp =500 euro/lună

VNE=12luni × (VBElunar – Chlunar )= 12×(1700 euro/lună – 500 euro/lună) = 144000

euro/an, venitul anual estimat.

Valoarea estimata prin metoda capitalizarii venitului este:

Vrand = VNE/a= 144.000 / 0,1 =1.440.000 euro29

28 Între 1 ș i 20 ani. Pe o piaț ă imobiliară matură, 10 ani este o perioadă rezonabilă de recuperare prin chirii a

investiț iei iniț iale 29 Calculele se referă la o piaț ă imobiliară în care perioada medie de închiriere este de un an (cazul actual al

României). Pentru perioade mai indelungate, se recomandă metoda actualizărilor de venituri.


48/105



Modelul DCF

Cash-flow-ul previzionat are sensul de cash-flow net ( free cash-flow). În cazul evaluării

unor afaceri care nu vor recurge la finanț are prin credite, deci neîndatorate, se va utiliza

metoda actualizarii cash-flow-ului net la dispoziț ia acț ionarilor (free cash-flow to

equity owners method), care are se deduce astfel:

Cifra de afaceri neta (1)

- Cheltuieli de exploatare directe (2)

= Profit înainte de amortizare, dobânzi si impozit (PIADI)

- Amortizare

= Profit înainte de dobânzi si impozit (PIDI)

- Impozit pe profit

= Profit net + Amortizare

= Cash-flow pentru exploatare

- Investitii de capital

- Modificarea anuala a fondului de rulment net (3)

= Cash flow net pentru actionari (CFNA)

Aplicaț ie:

Fie cazul unui hotel închiriat de către o companie cu profil turistic, care intenț ionează să ducă o

politică de fidelizare a clientelei astfel încât dinamica anuală a turiș tilor să se prezinte astfel:

An 1 = 400 clienț i




Fiecare client va genera venituri din cazare ș i din consumaț ii, astfel:

An 1 = 25 euro/zi de cazare si consumaț ie în valoare de 10 euro/zi




Numărul de zile turistice pe an: 100 zile turistice/an. Cheltuielile operaț ionale sunt ½ din

veniturile operaț ionale anuale. Cheltuielile generale ș i administrative sunt aproximativ

constante, de 100.000 euro/an. Cheltuielile cu amortizarea: 10000 euro/an . Cota de impozit pe

profit 25%

Se aplică bonusuri de fidelizare conform următorului grafic: An 1 = 5000 euro/an

An 2 = 4000 euro/an

An 3 = 3000 euro/an


49/105



An 4 = 2000 euro/an

Costurile cu susț inerea unor campanii de publicitate ș i de fidelizare a clientelei se derulează

după următorul gradic: An 1 = 12000 euro/an

An 2 = 10000 euro/an

An 3 = 8000 euro/an

An 4 = 6000 euro/an

Să se determine:

1. Fluxul de numerar net;

2. Cunoscând factorul de actualizare de 10%, determinaț i fluxul de numerar net actualizat

din fiecare an;

3. Determinaț i valoarea companiei, ș tiind că valoarea reziduală este nulă.

Se determină veniturile, utilizând formula:

turistice zileNrestimata consumatia inclusiv turistului a zilnica aContributiNr.Clienti .

Se determină suma cheltuielilor, care sunt alcătuite din:

Cheltuieli operaț ionale ( ½ din veniturile operaț ionale)

Cheltuieli generale ș i administrative: 100000 euro/an

Cheltuieli cu amortizarea activelor tangibile: 10000 euro/an

Se obț ine rezultatul inainte de impozitare, căruia i se aplică cota de impozit pe profit.

Se trag bonusuri ș i costuri de publicitate ș i rezultă fluxul net.

Dacă ț inem cont de faptul că se aplică factorul de actualizare, atunci fluxul net actualizat din anul

n este:

Suma fluxurilor nete actualizate dă valoarea afacerii30

:

bazată pe fidelizarea clienț ilor

30

Să reț inem că valoarea reziduală este nulă pentru o asemenea situaț ie, altfel, formula generală este :

n

rezidualan

ii

i

a

V

a

CFnetV

)1()1(1

n

NET

NETa

CFCF n

ACTUALIZAT )1(

n

ii

i

a

CFnetV

1 )1(


50/105



În cazul evaluarii unor afaceri care sunt finantate si cu credite, deci îndatorate,

formula de calcul a CFNA este modificată prin includerea influenț ei capitalului

împrumutat atât asupra profitului, cât ș i a cash-flow- ului.

Cash-flow-ul net pentru investitorii în firmă, care revine tuturor proprietarilor de

capitaluri utilizate de o firma îndatorată (acț ionarii obiș nuiț i, acț onarii deț inatori

ai acț iunilor privilegiate ș i creditorii) se calculeaza astfel:

CFNA

+ Dobânzi platite x (1 – x% ) ( x% cota impozitului

pe profit)

+ Rate de rambursare credite

- Intrari de credite

+ Dividende preferentiale

= Cash flow net pentru investitori în firma (CFNF)

Altă modalitate de calcul a CFNF este:

Profit înainte de dobânzi ș i de impozit x (1 – x%)

+ Amortizare

- Investitii de capital

- Modificarea anuala a fondului de rulment net

= Cash flow net pentru investitorii în firmă – CFNF (debt free cash- flow)

Astfel, putem sintetiza urmatoarele relatii de calcul:

CF net la dispoziț ia firmei = CF net pentru acț ionari în cazul întreprinderilor

neîndatorate

CF net la dispoziț ia acș ionarilor unei firme îndatorate = CF net la dispoziț ia

firmei minus datoriile totale purtătoare de dobânzi existente la data evaluarii (DPD) Aplicaț ie: Fie o întreprindere care asigură servicii IT diverse, după cum urmează:

Conectare persoane fizice la internet cu abonament de 8 euro/lună; Conectare persoane juridice la internet cu abonament de 20 euro/luna;

Dinamica aș teptată pe ani a abonaț ilor, persoane fizice: An 1 = 200 abonaț i An 2 = 250 abonaț i An 3 = 300 abonaț i An 4 = 400 abonaț i An 1 = 50 abonaț i An 2 = 60 abonaț i An 3 = 70 abonaț i An 4 = 80 abonaț i Se administrează servicii integrate de internet, după cum urmează: Persoane fizice: An 1 = 300 abonaț i An 2 = 500 abonaț i


51/105



An 3 = 750 abonaț i An 4 = 1050 abonaț i Persoane juridice An 1 =100 abonaț i An 2 =150 abonaț i An 3 =210 abonaț i An 4 =280 abonaț i De asemenea compania poate promova publicitar, contra unei taxe de 50 euro/luna companii, contractual, după cum urmează: An 1 =10 companii An 2 =20 companii An 3 =30 companii An 4 =40 companii Numărul de luni active pentru publicitate contractată, estimată va fi: An 1 =11 luni An 2 =8 luni An 3 =10 luni An 4 =11 luni Totodată, compania asigură ș i consultanț ă tehnică, pentru care solicită taxă orară, astfel: An 1 = 10 euro/ora An 2 = 20 euro/ora An 3 = 25 euro/oră An 4 =25 euro/ora Media de ore per client fiind An 1 =15 ore/client An 2 =16 ore/clent An 3 =15 ore/client An 4 =16 ore/clent Numărul de clienț i care solicită asistenț ă tehnică ș i consultanț ă este următorul: An 1 =200 clienț i An 2 =250 clienț i An 3 =300 clienț i An 4 =350 clienț i Sub aspectul cheltuielilor, dinamica angajaț ilor se prezintă astfel: An 1 = 5 angajaț i An 2 = 7 angajaț i An 3 = 9 angajaț i An 4 =11 angajaț i Salariul mediu acordat este de 300 euro per salariat Numărul de luni active prestate de salariatul mediu la nivel de companie sunt: An 1 =11 luni An 2 =12 luni An 3 =10 luni An 4 =11 luni Pentru manager este prevăzut un salariu de 600 euro ș i un grad de incărcare anuală de An 1 =11 luni An 2 =12 luni An 3 =11 luni An 4 =11 luni Chiriile prevăzute anuale sunt de 4800 euro pe an. Costurile materiale se ridică la 30% din venitul total, redevenț ele ș i licenț ele costă 2% din veniturile totale iar amortizarea este 10% din cifra de afaceri. Să se determine:

1. fluxul de numerar brut; 2. cunoscându-se cota de impozit pe profit de 16%, să se determine fluxul de numerar net 3. pentru un factor de actualizare de 14%, să se determine fluxul de numerar net

actualizat 4. determinaț i valoarea companiei pe baza metodei DCF, ș tiind că valoarea reziduală


52/105



este nulă.31

Modelul actualizării dividendelor (Dividend Discount Model)

Această metodă se referă la evaluarea unei acț iuni ș i deci ș i a capitalului

acț ionarilor pe baza fluxului de dividende sperate ș i/sau a plusvalorii (capital gain)

obtinuta din vânzarea actiunilor la un curs superior celui de cumparare.

31 n

rezidualan

ii

i

a

V

a

CFnetV

)1()1(1


53/105



Valoarea calculată prin aplicarea metodei actualizarii dividendelor este diferita de cea

rezultata prin aplicarea tehnicilor cash-flow-ului actualizat din cel putin urmatoarele două

motive:

- cash-flow-ul net nu se distribuie în întregime sub forma de dividende ci o parte de obicei

mai mica; în plus, aceasta inegalitate este fluctuantă;

- în metoda dividendelor actualizate nu se adaugă în mod distinct valoarea de realizare netă

a activelor redundante, respectiv a celor care nu sunt necesare exploatării (de care se

ț ine seama în evaluare prin metoda capitalizării profitului net ș i prin metoda DCF).

Metoda actualizarii dividendelor este o particularizare a metodei DCF, deoarece

punctul de plecare în calcule este profitul net - indicatorul principal care se previzioneaza

în mod explicit, pe durata previziunii discrete. Aplicarea acestei metode este însa extrem

de sensibila la tipul de afacere si de management, respectiv la nivelul de profitabilitate

viitoare a firmei si la politica de distributie a profitului net al firmei.

Aplicaț ie:

Se achiziț ionează 1.000.000 acț iuni a căror valoare nominală în anul 0 este 0,1 lei. Se

dă rata de actualizare 0,12. se ș tie că dividendul anual este 0,03 lei. Să se determine:

1. preț ul anual cu care se poate vinde acț iunea, considerând că dividendele

anuale se reinvestesc în companie;

2. care este anul în care investiț ia s-a amortizat complet?

3. investitorul doreș te să se retragă din afacere în anul 15. care va fi valoarea

corectă a acț iunii ș i care va fi profitul total actualizat, realizat de acesta?

Răspunsuri:

În figura de mai jos s-a realizat o aplicaț ie Excel.


54/105



Se observă că in coloana J s-au trecut preț urile anuale la care se poate vinde acț iunea

(presupunând că nu există influenț e ale pieț ei sau alț i factori perturbatori)

După al 5-lea an, investiț ia este complet amortizată

Preț ul din al 15-lea an va fi 0,2526

Temă: Încercaț i să faceț i o aplicaț ie Excel care să răspundă cerinț elor problemei de mai

sus.

Aplicaț ie:

Se cunosc următoarele date despre companie:

Capital propriu: 93.000 lei, datorii totale : 4000 lei, veniturile din exerciț iul financiar curent:

30000 lei (rata de creș tere estimată a veniturilor 20%), cheltuielile anuale 25000 lei (rata de

creș tere estimată 2,5%). Rata liberă de risc este 6%, rata de risc a ramurii 10%, costul

datoriei 14% ș i cota de impozit pe profit 25%.

Să se determine:

1. costul mediu ponderat al capitalului32

2. profitul net anual

3. profitul net actualizat

4. dacă rata de creș tere perpetuă este 6%, să se determine valoarea reziduală

5. care este valoarea companiei33

?

Rezolvarea aplicaț iei: S-a elaborat o aplicaț ie sub MS Excel la care sunt prezentate sub formă de comentarii

32 datoriipropriu capiatal

propriu capitalkprofit pe impozit

datorii propriu capital

datoriikcmpc cD 1

33 n

rezidualan

ii

i

a

V

a

CFnetV

)1()1(1

, perpetua crestere de rata-cmpc

CFV

explicita proiectie de an ultimul

reziduala


55/105



formulele utilizate pentru determinarea cerinț elor problemei.







(1) (2) (3) (4)

1 Rata de capitalizare este mai mică decât rata de actualizare când:

a) venitul va fi constant ca flux viitor

b) venitul va creşte cu o rată anuală constantă

c) durata de previziune explicită este mare

d) fluxul de numerar net (FNN) pentru acţionari este în descreştere

2 Profitul net anual corectat şi reprezentativ poate fi cel:

a) dintr-un an anterior sau o medie a anilor anteriori

b) din anul anterior

c) dintr-un an viitor

d) oricare din variantele de mai sus

3 Investiţiile previzionate în metoda DCF se referă la: a) active corporale

b) active necorporale

c) active financiare

d) active corporale şi necorporale

4 Diferenţa de mărime dintre rata de actualizare şi rata de capitalizare este:

a) venit brut vs. venit net

b) pachet de control vs. pachet minoritar

c) creşterea sperată a venitului

d) profit net vs. flux de numerar actualizat

5 În cazul evaluării unei întreprinderi neîndatorate, prin metoda DCF, rata


56/105



de actualizare reflectă:

a) rata rentabilităţii exploatării

b) rata nominală a dobânzii

c) rata de bază fără risc

d) costul capitalului propriu (acţionarilor)

6 Valoarea unei întreprinderi, calculată prin metoda DCF, se diminuează când:

a) investiţiile se diminuează

b) viteza de rotaţie a activelor circulante se diminuează

c) rata rentabilităţii scade

d) rata rentabilităţii capitalului investit este mai mică decât rata de

actualizare

7 În cazul evaluării unei afaceri de tip joint-venture durata de previziune va

fi:

a) 5 ani

b) 8 ani

c) nu este necesară

d) durata rămasă a contractului

8 Limitele metodelor înscrise în abordarea pe bază de venit sunt:

a) se bazează pe previziuni care nu au o fundamentare controlabilă b) nu sunt aplicabile întreprinderilor neprofitabile

c) necesită un aparat matematic complicat

d) nu ţin cont de condiţiile concrete ale economiei

9 Cu cât durata de previziune explicită este mai mare, cu atat ponderea

valorii terminale actualizate în

valoarea întreprinderii va fi:

a) mai mică

b) mai mare

c) nu este influenţată

d) fie mai mică, fie mai mare

10 Profitul extraordinar, în metoda DCF este inclus în:

a) profitul total

b) profitul curent c) nu este inclus şi previzionat

d) este inclus în mod distinct




57/105




SISTEMUL INTERNAȚ IONAL DE INDICATORI ECONOMICI UTILIZAȚ I ÎN EVALUARE

Cuvinte-cheie: IVSC, TEGOVA, ANEVAR, standarde, ghiduri de buna practica

Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să operati cu documente standardizate agreate de

asociatii de profil






Bucuresti, 2010


Pentru o mai corectă comensurare a performanţelor companiei sau pentru a determina

mai corect elemente de comparaţie (la nivel de firmă sau grup de firme), o serie de indicatori

economico-financiari au fost preluaţi în forma originală, fiind în bună măsură asimilaţi atât ca

formulă, cât şi ca terminologie:

Iată câteva exemple, pe baza cărora vom regăsi o parte din formulele din Analiza-

Diagnostic:

EBT – Earnings before taxes – profitul brut înaintea deducerii impozitării;

EBIT – Earnings before interests and taxes – profitul înaintea scăderii dobânzilor

aferente împrumuturilor contractate şi a impozitului pe profit. Acest indicator scoate în

evidenţă performanţa companiei independent de costurile de finanţare şi de specificul fiscal al

ţării în care este înregistrată.

EBITDA – Earnings before interests, taxes, depreciation and amortization –

profitul înainte de constituirea dobânzilor de plată sau de încasat la creditele contractate,

impozit pe profit, deprecieri (dacă este cazul) şi amortizarea mijloacelor fixe. Acest indicator

indică atât performanţa companiei în formă nudă, neluând în considerare influenţele altor

facturi, respectiv structura şi costurile de finanţare (cheltuielile cu dobânzile), politica fiscală

locală (prin impozitul pe profit şi/sau alte taxe pe afacere) sau politicile contabile legate de

sistemul de amortizare al mijloacelor fixe. Net Sales – Operating Expenses Operating Profit (EBIT) + Depreciation Expenses


58/105



+ Amortization Expenses EBITDA

Indicatorii bilanţieri (rate şi multipli) Indicatorii de profitabilitate: rata de profitabilitate, rentabilitate active (ROA), rentabilitatea

capitalului propriu (RQ), rentabilitatea financiară (RQE) etc. Indicatori de solvabilitate: solvabilitatea, gradul de îndatorare. Ratele de creştere: profituri, venituri, active, capitaluri proprii, dividende, etc. Indicatori dividende: dividend net pe acţiune, rata de distribuţie dividende, randamentul

dividendelor, etc.

Indicatorii de evaluare Indici P/E (preţ/profit pe acţiune) PEG P/S (preţ/vânzări) P/B (preţ/valoarea contabilă)

Indicatorii de profitabilitate sunt indicatori de rentabilitate. Cu cât valoarea acestora este

mai mare, cu atât compania este mai interesantă atât pentru investitori, cât şi pentru finanţare.

Acestea arată care este randamentul obţinut de companie în condiţiile exploatării resurselor

aflate la dispoziţia companiei. Reamintim că resursele pot fi proprii sau atrase. Aceste tipuri

de rate permit comparabilitatea în cadrul ramurii economice. De asemenea, pot fi făcute

corelaţii cu indicatorii globali, cum ar fi rata inflaţiei, rata dobânzilor la bonuri de tezaur,

ritmul regional de creştere etc.

ROA – Return on Assets – se referă la rentabilitatea activelor şi este definită astfel:

Assets Total

Income NetROA

Acest indicator arată cât de profitabilă este compania, profit generat din exploatarea

activelor fixe. Cu alte cuvinte, ROA arată calitatea managementului în exploatarea activelor

puse la dispoziţie de companie. Dacă se referă la starea de dinainte de impozitare, ROA

devine:

Assets Total

EBIT ROA Tax-Pre

indicator des întâlnit în situaţiile trimestriale sau semestriale, deci înainte de a se încheia

exerciţiul financiar.

Un alt indicator important este ROIC – Return on Invest Capital şi arată randamentul

generat de exploatarea capitalului investit. Este o măsură importantă pentru investitori. Forma

generală este:

Capital Total

Dividends-Income Net ROIC

Dacă este comparată cu costul capitalului, ROIC dă măsura eficienţei companiei, care

poate alege între a atrage capital de la investitori (prin majorare de capital cu numerar) sau

prin împrumut obligator (emisiunea de obligaţiuni) sau prin împrumut bancar (obţinerea unui

credit). Astfel, se defineşte costul mediu ponderat al capitalului (în engleză: Weighted

Average Cost of Capital – WACC) ca fiind:

)1( CDe TRV

DR

V

EWACC

unde Re = costul acţiunii

Rd = costul datoriei

E = valoarea de piaţă a acţiunii


59/105



D = valoarea de piaţă a datoriei

V = E + D (similar cu capitaluri permanente, la valoarea de piaţă)

E/V = rata de finanţare a capitalului

D/V = rata de finanţare a datoriei

Tc = rata taxelor corporative (a impozitului pe profit ș i a taxelor pe afacere)

Presupunând că:

Tc = 25%, D = 10.000 €, E = 50.000 €

Re = 17%, Rd = 7,5%, V = D + E = 60.000 €

WACC = 50.000/ 60.000 x 0,17 + 10.000/60.000 x 0,075 x (1 – 0,25) =

= 0,14 + 0,009375 = 01509 adică 15,09%

Cu alte cuvinte randamentul mediu este mai apropiat de randamentul solicitat de

acţionari, deşi costurile de împrumut sunt cu mult mai mici, ca de altfel şi ponderea datoriei în

totalul capitalurilor permanente.

Dacă, dimpotrivă, D’ = 50.000 € şi E’ = 10.000 €, atunci WACC’ devine:

WACC’ = 10.000/60.000 x 0,17 + 50.000/60.000 x 0,075x (1 – 0,25) =

= 0,0283 + 0,83 x 0,075 x 0,75 = 0,0283 + 0,0469 = 0,0752 adică 7,52%,

o valoare mult mai convenabilă pentru administratori în sensul capacităţii de rambursare.

ROE – Return on Equity, este definită ca fiind:

Equity

Income NetROE

şi reprezintă profitul generat ce companie ca urmare a exploatării eficiente a capitalului

investit de acţionari (capitalul propriu). ROE este utilă pentru a compara rentabilitatea unei

societăţi cu cea a altor firme din acelaşi sector.

Dacă în formula ROE se scad dividendele, rezultatul se referă chiar la rentabilitatea

companiei de a genera profituri reinvestibile sau de finanţare din resurse proprii.

Dacă identificăm ROIC cu rentabilitatea economică, atunci ROE este chiar

rentabilitatea financiară:

)1())1(( tD

IE

ED

t)-IE(1NI

E

D

ED

t)-IE(1NItiROIC

E

DROIC .

unde: NI = Net Income

IE = Interest Expenses

t = Tax Rate

Rezultă:

)1(1 tE

IE

E

D

ED

t)-IE(1NI

ROEE

NIt

E

IEt

E

IE

E

NI)1()1(

În general, aceste rate ROA, ROIC, ROE sunt relevante la fine de exerciţiu financiar,

eliminându-se astfel influenţele factorilor sezonali.

Valoarea contabilă sau Book Value (BV) reprezintă raportul între capitalurile proprii


60/105



ale companiei şi numărul total de acţiuni. Capitalurile proprii se pot determina din scăderea

datoriilor din capitalurile permanente ale firmei.

Cu ajutorul BV se poate determina un indicator de evaluare important P/BV sau P/B

sau Price/Book.

P/B – Se calculează împărţind preţul curent de tranzacţionare al unei companii cotate

la bursă la valoarea contabilă a acţiunii (conform ultimelor raportări financiare). Din acest

punct de vedere P/B este unul dintre indicatorii care permit compararea companiilor listate

între ele, precum şi un punct de referinţă în evaluarea comparativă a companiilor nelistate.

Un P/B mare poate semnifica fie o supraevaluare a pieţei, fie o valabilitate temporară,

în schimb dacă valoarea este sub unitară, compania este slab sesizată de piaţă. O valoare

apropiată de 1 semnifică o corectă apreciere a pieţei.

Profitul net / Acţiune (Earnings Per Share – EPS) reprezintă valoarea netă generată

de companie în decursul unei perioade (exerciţiul financiar, de regulă) pentru fiecare dintre

acţiunile sale. Acest indicator reflectă valoarea teoretică ce ar reveni deţinătorului unei acţiuni

dacă, ipotetic, s-ar distribui integral tot profitul net sub formă de dividende, fără a se opri

nimic pentru investiţii prin rezerve de capital. Nu este aplicabil întreprinderilor cu pierderi.

PER – Price Earnings Ratio – Preţul unei acţiuni / Profitul unei acţiuni – exprimă

durata (în ani) de recuperare a investiţiei într-o acţiune (preţul plătit pe acţiune) din profitul

anual, presupunând că întregul profit se distribuie acţionarilor sub forma dividendelor.

O rată rezonabilă teoretică este considerată 10 ani. Însă această mărime poate să difere

de la o ramură economică la alta.

O rată de 4-5 ani arată fie că amura economică este foarte dinamică, dar de cele mai

multe ori este cazul companiilor rentabile, sub-cotate.

Valori mai mari de 20-30, desigur, în funcţie de ramură, arată fie o tehnologie care

permite reîntoarcerea sigură a investiţiei (este adevărat în cuantum mai redus decât în alte

ramuri), fie o acţiune supraevaluată34

. Ca şi P/B, P/E (PER) este un indicator de evaluare care

permite aplicarea metodelor de comparaţie. Nu este aplicabil întreprinderilor cu pierderi.

PEG (Price Earning Growth) = /actiuneprofitului a crestere de Rata

PER

Dacă PEG este supraunitar semnifică o supraevaluare şi permite ca să se compare mai

nuanţat companii al căror PER este similar. Nu este aplicabil întreprinderilor cu pierderi.

P/S sau Price/Sales sau P/Sales se calculează împărţind preţul curent (capitalizarea) la

cifra de afaceri. Se foloseşte pentru comparaţii între companii cu acelaşi specific de activitate

sau din cadrul aceleiaşi ramuri economice, dar aflate în regiuni (chiar continente) diferite.

EV/Sales = Enterprise Value/Sales – reprezintă valoarea de piaţă raportată la vânzări

(cifra de afaceri). Enterprise Value se obţine din suma dintre capitalizarea bursieră şi volumul

datoriilor companiei.

Randamentul dividendului este important din perspectiva investitorului, care acceptă

să plaseze bani într-o companie care promite un nivel minim al reîntoarcerii sale sub forma

dividendelor un număr de ani (de regulă ca angajament al managerului, ca şi criteriu de

34 În perioada premergătoare spargerii bulei speculative Dot.com (2000-2003), unele companii de IT ajunseseră

la PER de peste 45 (ca medie), ceea ce raportat la viteza de inlocuire a tehnologiilor era enorm.


61/105



performanţă). Rata dividendului se compară cu alte rate de plasament (pe piaţa monetară sau

în obligaţiuni); dacă este superioară acestora, atunci plasamentul în asemenea acţiuni devine o

primă opţiune (desigur, în funcţie de apetitul/aversiunea la risc a investitorului). Nu este

aplicabil întreprinderii care are pierderi.

CAPM –Capital Asset Pricing Model, reprezintă un model care descrie relaţia dintre risc şi

rentabilitatea preconizată şi care este utilizat în preţuri de valori mobiliare riscante.

Investitorii (acei indivizi care-ș i sacrifică disponibilităț ile de astăzi pentru o

reîntoarcere mai lentă în viitor a investiț iei iniț iale) trebuie să se compenseze în două

moduri: valoarea timp a banilor (erodarea în timp a valorii monedei de astăzi) şi de

risc. Valoarea timp a banilor este reprezentată rata de liberă de risc (rf ). Cealaltă jumătate a

formulei de risc )( fma rr , reprezintă valoarea de compensare a investitorilor în

condiț iile în care afacerii i se alocă o cotă de risc suplimentar (de ramură, de dimensiune a

afacerii, de condiț ii politice, de promovare a noului) .

CAPM spune ca rentabilitatea unei garanţii sau a unui portofoliu este egală cu rata pe

o obligaț iune (security) fără risc plus o primă de risc. Dacă randamentul plasamentului este

inferior CAPM, nu se investeș te în respectivul activ. Investitorii caută randamente superioare

CAPM.

Utilizând modelul CAPM şi următoarele ipoteze, putem calcula randamentul aşteptat al unei

acț iuni:

dacă rata fără risc, rf, este de 3%,

beta (măsura de risc) a acț iunii este 235

şi

randamentul aşteptat de piaţă pentru perioada dată este rm= 10%,

acț iunea trebuie să genereze 17%= (3% +2 (10% -3%)) sub formă de

dividende.

35 La un asemenea beta, , piaț a este puternic speculativă. Cei cu aversiune la risc o vor evita, chiar dacă

câș tigurile posibile sunt apreciabile. De regula , se situeaza intre 0,5 ș i 1,5. Vezi lucrările lui A.

Damodaran.


62/105



Utilizarea acestei metode de evaluare a capitalului acț ionarilor este un caz particular al

metodei DCF, rezultatele fiind egale numai dacă:

• amortizarea este egală cu investiț ia de capital;

• modificarea anuală a FRN este zero;

• cash-flow-ul net este distribuit în întregime sub formă de divid ende.

Aceste ipoteze sunt greu de realizat în practică ș i, deci, metoda este adecvată

pentru firmele cu o politică strategică de plată a dividendelor relativ constantă.







(1) (2) (3) (4)

1 Lichiditatea rapidă (intermediară) se calculează prin raportul dintre:

a) active totale / datorii totale

b) stocuri plus creanţe / datorii curente c) stocuri plus creanţe / datorii nefinanciare

d) disponibilităţi / exigibilitati

2 Rata autonomiei financiare este:

a) capital permanent / capital propriu

b) capital propriu / capital permanent

c) capital propriu / capital social

d) capital propriu / capital împrumutat

3 Rata datoriilor este:

a) datorii curente / active circulante

b) datorii totale / active totale

c) datorii totale / active imobilizate

d) datorii totale / capital propriu

4 Fondul de rulment net propriu este:

a) active totale – active circulante b) active totale – datorii totale

c) capital propriu – active imobilizate

d) active totale – active imobilizate

5 Rotaţia activului total (în nr. de rotaţii) este:

a) active totale / cifra de afaceri

b) cifra de afaceri / active totale

c) active totale / capital propriu

d) active totale / capital permanent

6 Durata medie de recuperare a creanţelor (în zile) se calculează prin

formula:

a) 360 zile / media creanţelor totale

b) media creanţelor totale / 360 zile

c) (media creanţelor totale / cifra de afaceri) 360 zile d) (venituri totale / media creanţelor totale) 360 zile

7 Care indicator poate avea o mărime negativă:

a) trezoreria netă

b) lichiditatea intermediară (rapidă)

c) a şi b

d) recuperarea creanţelor

8 Amortizarea imobilizărilor face parte din una din categoriile de cheltuieli


63/105



de mai jos:

a) cheltuieli fixe

b) cheltuieli variabile

c) cheltuieli anticipate

d) nici una din categoriile de mai sus

9 Ce reprezintă “X“ şi “Y” în formula de mai jos (formula Du Pont): Profit net / X = Y / Venituri x Venituri /Active x Active /Capital propriu

a) ambii termeni reprezintă capitaluri proprii

b) X = capital propriu şi Y = profit net

c) X = venituri şi Y = profit net

d) X = capital propriu şi Y = cifra de afaceri

10 O brutărie are o capacitate de producţie de 400 mii bucăţi/an. Cheltuielile

fixe sunt de 500 mii lei/an,

cheltuielile variabile de 3 lei pe bucată, iar preţul de vânzare este de 5 lei

pe bucată. Punctul critic al

rentabilităţii va fi de:

a) 800 mii bucăţi

b) 125 mii bucăţi

c) 25 mii bucăţi d) 250 mii bucăţi




64/105




METODA MULTIPLILOR

Cuvinte-cheie: comparabile, similar si relevant, informatie recenta

Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să identificati comparabile similare, relevante si

recent tranzactionate. Veti putea utiliza indicatori economico-financiari semnificativi, in baza

carora veti determina valoarea intreprinderii, a actiunii sau a unei parti sociale


autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul

individual etc.




Bucuresti, 2010


relevant economic arametrulP

i)capitalulu a piata de valoarea(sau actiunii PretultorMultiplica

Pe baza acestui multiplicator se determină valoarea companiei, astfel:

B

BAA

X

ValoareaXValoarea

În cazul comparaţiei dintre o companie necotată (cea de evaluat) şi o companie cotată,

trebuie să se ţină seama de riscul de necotare (prin lipsa de lichiditate şi de piaţă a unei

asemenea companii). Notăm riscul de necotare cu RN, atunci relaţia anterioară devine:

)1( N

B

BAA R

X

ValoareaXValoarea

1 – RN – ajustare pentru necotare.

Abordarea prin comparaţie de piaţă se bazează pe principiul substituţiei care spune că,

în cazul existenţei unor alternative, investitorul va prefera cel mai mic preţ, la riscuri egale.36

În cazul companiilor noţiunile de similar şi relevant au o definire mai amplă decât în cazul

activelor:

Similar se referă la natura întreprinderii.

Relevant este în comparaţie cu principalii indicatori economici.

36 Sârbu Stan, p.168


65/105



Procesul de evaluare prin comparaţie a întreprinderilor se realizează în mai multe trepte:

Alegerea multiplicatorilor relevanţi în funcţie de ramura economică, de tipul

întreprinderii şi de scopul evaluării;

Detectarea întreprinderilor similare şi relevante;

Realizarea comparabilităţii datelor (normalizarea);

Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat;

Corectarea multiplicatorului pentru diferenţa de risc de ţară;

Corectarea pentru riscul nesistematic (pachet minoritar, lipsă de piaţă).

Dacă considerăm multiplicatorul de tipul:

Numitor

NumaratorX

Atunci

Numărătorul poate fi:

Preţul acţiunii;

Valoarea de piaţă a capitalului propriu (VPKpr);

Valoarea de piaţă a capitalului investit (VPKi).

Numitorul poate fi:

Variabile legate de profitul contabil, de cifra de afaceri, de totalul veniturilor;

Variabile legate de capitalurile proprii, active, sau costul de înlocuire net al activelor;

Etc.

Multiplicatorii profitului:

Preţul acţiunii / Profitul net pe acţiune (PER)

PEG

Preţul acţiunii / Profitul brut pe acţiune;

VPKi / EBIT

VPKi /EBIDTA

VPKi / Cash-Flow


66/105



Multiplicatorii cifrei de afaceri:

Preţul acţiunii / Cifra de afaceri pe acţiune

VPKi / CA

Multiplicatorii valorilor contabile (capital propriu, active)

Preţul acţiunii / Activul net contabil pe acţiune

VPKPpr / CIN – rata Tobin Q

VPKi / AT

În exemplul de mai jos s-a realizat evaluarea companiei Prodplast Imobiliare SA, companie ce

urmează a fi listată pe piaț a spot de BMFMS de la Sibiu.

S-au extras date de la ultima raportare a exerciț iului financiar (2009) din prospectul de

emisiune ș i anume:

CAPITALURI PROPRII 39.941.409 lei

NR.ACTIUNI 20.774.895 buc

VAL.NOMINALA 1 lei

CP/S 1,923 lei/actiune

CIFRA DE AFACERI 1.043.484 lei

CA/S 0,050 lei/actiune

PROFIT NET (30.06.2009) 952.421 lei

EPS 0,046 lei/actiune

S-au ales următoarele perechi de multipli comparabili:

P/B ș i Capitalurile proprii pe acț iune (CP/S)

P/S ș i Cifra de afaceri pe acț iune (CA/S)

PER ș i Profitul net pe acț iune (EPS)

Împărț ind Capitaluri proprii la Numărul de acț iuni, rezultă

Capitaluri proprii pe acț iune (CP/S) =1,923 lei/acț iune

Rezultă preț ul pe acț iune prin această metodă ca fiind:

Preț /acț iune1= actiuneleiactiuneleiBPSCP /923,172,0/92,1)/()/(37

8.1

În mod similar s-a procedat cu preț ul rezultat din vânzări:

Preț /acț iune2= actiuneleiSPSCA /042,0)/()/(38

8.2

ș i din profit39

Preț /acț iune3= actiuneleiPEREPS /0027,0 8.3

Având în vedere dispersia mare a rezultatelor, evaluatorul poate ignora unele rezultate sau

poate aplica o medie ponderată cu rate de confidenț ă.

37 P/B=0,72 reprezintă valoarea medie a companiilor similare ș i relevante din ramură 38 valoarea P/S a companiei cu simbolul NORD a fost ignorată (întrucât este anormal de diferită faț ă de

celelalte), media realizându-se cu celelalte trei companii 39 Aceasta valoare nu s-a putut baza pe o medie, ci pe o valoare unică. În mod normal se face o medie a indicilor

PER. Având, însă, specific imobiliar, în conjunctură de criză financiară, majoritatea unor asemenea companii au

marcat pierderi. Avem latitudinea de a ignora un asemenea parametru sau nu. Deoarece este un proiect didactic,

s-a aoptat pentru menț inerea sa în aplicaț ie.


67/105



În cazul nostru, ș i ț inând seama de profilul companiei (imobiliare, activitate redusă prin

factori conjuncturali – criza economică actuală), apreciem că firma este bogată în active, dar

cu slabe ș anse de a genera (în orizontul imediat) vânzări sau profituri din activitate

operaț ională. În consecinț ă, pentru relaț iile 8.2 ș i 8.3 s-a acordat rata 0,25, iar pentru 8.1,

ponderea de 0,540

. Rezultă deci, două abordări:

Prima estimare sau Preț ul target, în cazul în care considerăm că întreprinderea este deja

cotată pe o piaț ă de capital ș i dorim să aflăm preț ul corect sau potenț ialul de creș tere,

respectiv, scădere al acesteia:

Ca formulă generală:

T= 1k unde,Mkn

1i

i

n

1i

ii 8.4

T= ))/()/((5,0))/()/((25,0)(25,0 BPSCPSPSCAPEREPS =

= actiuneleiactiuneleiactiunelei /678555,25,0/04209,025,0/002732,025,0

8.5

A doua estimare sau preț ul de pornire

Având în vedere faptul că întreprinderea analizată nu este cotată, apreciem că este afectată de

vizibilitate redusă, deci transformarea sa în lichidităț i este problematică. Propunem un

coeficient de risc de necotare RN=0,4

În aceste condiș ii, valoarea de pornire ca prim preț de pornire, propus pentru

tranzacț ionare este dat de formula:

V= actiuneleiRT N /8151,0)1( 8.6

40 Suma ponderilor trebuie sa fie 1


68/105









(1) (2) (3) (4)

1 Dacă metoda de evaluare a unui pachet minoritar al unei întreprinderi

cotate este comparaţia cu cursul

recent de tranzacţionare a unor pachete minoritare la întreprinderi similare

cotate NU se va aplica:

a) prima de control

b) discount pentru lipsa de lichiditate

c) discount pentru pachet minoritar d) b şi c

2 Utilizarea ratei Preţ / Profit:

a) încorporează ipotezele referitoare la riscul, creşterea şi rata de

distributie a

dividendelor

b) este preferata ratei Preţ / AN contabil pentru că apare mai frecvent în

literatura de

specialitate

c) este utilă în fundamentarea corecţiilor asupra activelor firmei

d) este utilă doar în evaluarea întreprinderilor mici

3 In abordarea prin piata folosirea multiplului "curs/cifra de afaceri pe

actiune" este adecvata cand:

a) ponderea cheltuielilor de exploatare in CA este asemanatoare b) valoarea activelor corporale este mica

c) vanzarile intreprinderii se fac cu plata in numerar



care spune că:


net similar


b) un investitor va plăti cel mult ANC al firmei evaluate

c) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin DCF la

o rata de 21%


5 Când impozitarea profitului firmei evaluate este diferită de impozitarea profitului comparabilelor,

multiplul selectat va fi:

a) preţ / profit net pe acţiune

b) preţ / profit brut pe acţiune

c) preţ / (profit net pe acţiune + amortizare pe acţiune)

d) preţ / valoarea contabilă a acţiunii







7 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit brut pe actiune

este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare

b) cota de impozitare a venitului este diferita


69/105



c) profitul brut este foarte mic

d) a si b

8 Dacă prima de control este 35%, valoarea estimată prin capitalizarea

dividendelor se ajustează cu:

a) 0,65

b) 0,75

c) 1,35

d) 1,25

9 În metoda comparaţiei directe se ajustează întotdeauna preţul pentru:

a) întreprinderile comparabile faţă de cea de evaluat

b) întreprinderea de evaluat

c) întreprinderile comparabile între ele


10 Metoda capitalizării economiei de costuri în evaluarea activelor

necorporale este o variantă a:

a) metodei costului de înlocuire

b) metodei contribuţiei la profit

c) metodei IRS (Internal Revenue Services) de calcul a fondului

comercial

d) metodei DCF




70/105




PRINCIPII DEONTOLOGICE Ș I DE ETICĂ ÎN EVALUARE

PROCESUL DE EVALUARE.

DEONTOLOGIE PROFESIONALĂ Cuvinte-cheie: deontologic, ipoteze si conditii limitative, declaratie de interese

Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i putea sa identificati elementele de asigurare a probitatii

profesionale in domeniul evaluarii






Bucuresti, 2010


PROCESUL DE EVALUARE

Procesul de evaluare are ca principale obiective

41:

Analiza diagnostic, pe baza cărora se identifică punctele forte, punctele slabe,

oportunităț ile ș i riscurile;

Aprecierea fezabilităț ii transferului de proprietate, respectiv a dreptului de proprietate

41 Sorin Stan (ibidem), p19


71/105



asupra acț iunilor sau a părț ilor sociale;

Obț inerea informaț iilor calitative necesare pentru a estima un interval rezonabil al

valorii întreprinderii.

Stabilirea tipului valorii ce trebuie evaluate rezultă din cerinț ele clientului, care poate fi într-

una din poziț iile principale, cea de vânzător sau cumpărător. Atunci când clientul său nu-i

furnizează scopul evaluării, evaluatorul trebuie să precizeze CMBU, din perspectiva sa.

Diagnosticarea stării actuale este obligatorie atât în situaț ia evaluării întreprinderii în

ansamblul său, sau a unei părț i a acesteia, sau chiar doar a unui activ component al

întreprinderii. Ca ș i în cazul anamnezei medicale, diagnosticul corect nu poate fi pus de către

evaluator, fără un ansamblu de informaț ii sincere, detaliate din partea clientului său sau

acesta din urmă să permită teste ș i investigaț ii pe baza cărora să poată fi trase niste

concluzii pertinente. După unii autori, această etapă mai este denumită ș i etapa interviului.

Data inspecț iei va fi întotdeauna înaintea datei de realizare a raportului de

evaluare.

Prognozele privitoare la viitorul companiei se fac pe baza elaborării de scenarii

(optimiste, pesimiste, prudente etc.).

Evaluatorul va alege acele metode care răspund tipului de valoare corespunzătoare.

Orice raport de evaluare va folosi două metode (minimum). Valorile rezultate trebuie să

fie apropiate. Alegerea valorii dintre cele două sau mai multe metode se numeș te

reconcilierea rezultatelor ș i trebuie dată o motivare a alegerii respectivei valori.


72/105



Deontologie profesională în evaluare

În aplicarea Standardelor Internaţionale de Evaluare este esenţial ca evaluările, realizate în

conformitate cu acestea, să fie efectuate de evaluatori profesionişti, oneşti şi competenţi, fără

prejudecăţi şi interese proprii, ale căror rapoarte sunt clare, nu induc în eroare şi care prezintă

toate aspectele esenţiale pentru înţelegerea adecvată a evaluării. Evaluatorii vor promova şi

vor menţine în permanenţă încrederea publicului în profesiunea de evaluator42

.

Definiț ii

Ipotezele43

sunt supoziţii considerate ca fiind adevărate. Ipotezele implică fapte, condiţii, sau

situaţii care afectează subiectul sau abordarea unei evaluări dar care nu pot fi verificate sau

nu necesită o verificare. Acestea sunt aspecte care, după ce au fost declarate, trebuie

acceptate în vederea înţelegerii evaluării.

Toate ipotezele, care stau la baza unei evaluări, trebuie să fie rezonabile.

Toate evaluările depind, într-un anumit grad, de acceptarea ipotezelor. În mod deosebit,

definiţia valorii de piaţă include ipoteze care asigură consecvenţa abordării şi evaluatorul

poate fi pus în situaţia de a face şi alte ipoteze cu privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau

stabilite.

Condiţiile limitative44

sunt restricţii impuse evaluărilor.

Condiţiile limitative pot fi impuse:

de clienţi (de ex., atunci când evaluatorului nu i se permite să investigheze complet

unul sau mai mulţi factori importanţi, care ar putea afecta evaluarea);

de evaluator (de ex. atunci când clientul nu poate publica parţial sau total raportul de

evaluare sau certificatul de evaluare, fără acordul prealabil, în scris, al evaluatorului cu privire

la forma şi contextul în care poate să apară)45

;sau

de legislaţia naţională aferentă.

42 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare –Standardele Internationale de Evaluare, ed. a

8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), Cod deontologic, Art.1.0, p.37 43 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare –Standardele Internationale de Evaluare, ed. a

8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), Cod deontologic, Art.3.1, p.37 44

Ibidem, Art.3.2, p.38 45

Datele şi informaţiile cuprinse în prezentul raport de evaluare sunt confidenţiale şi nu pot fi copiate sau

transmise unor terţi în parte sau în totalitate, fără acordul scris şi prealabil al colectivului de evaluare


73/105



Evaluatorul trebuie să respecte cerinț ele privind imparț ialitatea, obiectivitatea profesională

ș i transparenț a.

Evaluatorul va menț ine un standard înalt de onestitate ș i integritate astfel încât să nu

prejudicieze clienț ii, publicul, profesia sau organismul naț ional profesional de evaluare din

care fac parte.

Un evaluator care apără integritatea profesiei:

Nu trebuie să acț ioneze în mod înș elător sau fraudulos.

Nu trebuie să redacteze ș i să comunice în mod conș tient un raport care conț ine

opinii ș i analize false, inexacte sau părtinitoare;

Nu trebuie să contribuie sau să participe la un serviciu de evaluare pe care alț i

evaluatori îl consideră nejustificat;

Nu va folosi reclame false, eronate sau exagerate cu intenț ia de aș i asigura lucrări

de evaluare;

Sub aspectul conflictelor de interese, un evaluator:

Nu trebuie să acț ioneze pentru una sau mai multe părț i în aceeaș i problemă, cu

excepț ia consimț ământului scris al celor implicaț i;

Posibilele conflicte de interese vor fi evidenț iate în scris, înainte de acceptarea

instrucț iunilor clientului. Dacă constatarea existenț ei conflictelor de interese se sesizează în

timpul efectuării lucrării sau chiar după finalizare, aceasta trebuie adusă la cunoș tinț a

clientului, într-o perioadă de timp rezonabilă.

Tot in capitolul destinat Codului Deontologic, paragrafele 4.2 si 4.3. dau o atentie deosebita

asupra Conflictelor de interese, respectiv aspectelor generale privitoare la Confidentialitate.

Sub aspectul Conflictelor de interese, se considera lipsit de etica situatia in care un evaluator

acț ionează pentru două sau mai multe părț i în aceeaș i problemă, cu excepț ia cazului în

care există un consimț ământ scris din partea tuturor parț ilor.

Ca ș i în cazul medicului, evaluatorul trebuie să trateze problemele clientului cu discreț ia ș i

confidenț ialitatea corespunzătoare, cu excepț ia cazului când se solicită acest lucru în mod

legal, reglementat de organismul profesional de evaluare.

Un evaluator trebuie să asigure independenț a ș i imparț ialitatea evaluărilor sale ș i nu

trebuie să accepte o misiune care presupune raportarea unor opinii ș i concluzii

predeterminate. Onorariile nu trebuie să depindă de rezultatul predeterminat, iar dacă este

condiț ionat de finalizarea misiunii sale, acest fapt trebuie trecut în raportul final.


74/105



Când se solicită asistenț ă din exterior, este necesară obț inerea acordului clientului iar

identificarea persoanelor care oferă asistenț ă ș i importanț a rolului lor vor fi evidenț iate în

raportul evaluatorului.

Prezentarea informaț iilor din cadrul raportului de evaluare se bazeaza pe experienț a ș i

capacitatea de sintetizare a autorului acesteia.

Subiecte de discuț ii:

Identificaț i conflicte posibile de interese intr-o evaluare

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________







(1) (2) (3) (4)

1 Dacă evaluatorul are un interes în întreprinderea de evaluat: a) trebuie să refuze lucrarea

b) trebuie să declare acest lucru

c) trebuie să menţină confidenţialitatea

d) trebuie să acţioneze neutru

2 O deficienţă a lucrării de evaluare este:

a) neutilizarea datelor de la Bursa de Valori

b) omisiunea includerii ipotezelor şi condiţiilor limitative

c) omisiunea de a folosi instrucţiunile salariaţilor de la AVAS

d) neluarea în considerare a opiniei acţionarilor principali

3 Expertul evaluator solicitat sa determine valoarea de piata:

a) se va baza pe informaţiile puse la dispoziţie de client

b) se va situa pe poziţia investitorului mediu

c) va respecta metodologia de evaluare dată de stat d) va face o medie între valoarea pentru vânzător şi valoarea pentru

cumpărător

4 Este lipsit de etică şi profesionalism:

a) emiterea unei opinii asupra valorii fără o investigare şi analiză

completă a proprietăţii

b) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în procente din

valoarea rezultată

c) colaborarea cu alt evaluator angajat independent pentru aceeaşi


75/105



evaluare


5 Verificarea unui raport de evaluare se poate face:

a) la cererea clientului

b) la cererea unei instanţe de judecată

c) dacă există dubii asupra corectitudinii valorii estimate d) toate cele de mai sus

6 Integritatea evaluatorului înseamnă:

a) să realizeze o lucrare integral

b) să fie onest şi serios în limitele confidenţialităţii

c) să nu se bazeze pe colaboratori

d) să accepte numai informaţii complete

7 Evaluatorul poate să lucreze în acelaşi timp pentru două sau mai multe

părţi interesate de rezultatul

evaluării:

a) niciodată

b) întotdeauna

c) numai cu acordul în scris al părţilor

d) este la latitudinea evaluatorului

8 Prin transparenţă în raportul de evaluare se înţelege:

a) comunicarea permanentă cu clientul b) dezvăluirea surselor de informaţii pe care a fost fundamentată valoarea

c) dezvăluirea etapelor parcurse pentru estimarea valorii întreprinderii

d) comunicarea limitelor de competenţă sau a conflictelor de interese ale

evaluatorului

9 Intr-un raport de evaluare, declaraţia privind condiţiile limitative se

introduce pentru:

a) a obţine o primă de asigurare mai mică de la firma de asigurare

profesională

b) a fundamenta valoarea de piaţă

c) a proteja evaluatorul, a informa şi proteja clientul şi alţi utilizatori

d) a permite reconcilierea rezultatelor


a) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în număr de zile consultant x tarif / zi

consultant

b) lipsa de colaborare cu un alt evaluator membru ANEVAR, angajat

independent pentru aceeaşi

evaluare

c) elaborarea în paralel a două rapoarte de evaluare, unul pentru vânzător

şi celălalt pentru

cumpărător





76/105




STANDARDE Ș I REGLEMENTĂRI PRIVIND EVALUAREA ÎNTREPRINDERII. CONȚ INUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE

Cuvinte-cheie: valoare, raport de evaluare, reconcilierea valorilor, concluziile raportului

Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i putea sa schitati o structura a unui raport de evaluare,

respectand criteriile minimale ale standardelor de evaluare






Bucuresti, 2010



77/105



Evaluarea sau aprecierea valorii unui bun s-a practicat neindoielnic de la primele

schimburi de obiecte ale lui Homo Sapiens. Ca stiinta cu toate rigorile ce le implica, se

considera a fi o stiinta tanara, aglutinata in preajma anilor ‚70 ai mileniului trecut. Pe masura

ce a intervenit globalizarea pietelor internationale investitionale, in cadrul stiintei evaluarii au

evoluat si metodele comune de investigare si de recunoastere reciproca si profesionala a

valorii bunurilor. In anul 1981 ia nastere Comitetul pentru Standarde Internaţionale de

Evaluare a Activelor (TIAVSC), schimbat ulterior (in anul 1994) in Comitetul pentru

Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC).

Obiectivele IVSC se împart în două categorii46

:

Să elaboreze şi să publice, în interesul public, standarde pentru evaluarea proprietăţii

şi să promoveze adoptarea lor la nivel global; şi

Să armonizeze standardele de evaluare între ţările* lumii, să identifice şi să dezvăluie,

pe măsură ce apar, diferenţele în interpretarea şi/sau aplicarea prevederilor standardelor de

evaluare.

Definitii47

Un evaluator profesionist de proprietăţi este o persoană care are calificarea, abilităţile

şi experienţa necesare pentru a estima valoarea pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacţii ce

implică transferuri ale dreptului de proprietate, evaluări pentru garanţii bancare imobiliare şi

ipotecare, evaluări de proprietăţi aflate în litigiu, evaluări de proprietăţi pentru stabilirea

impozitelor datorate statului pentru acestea, evaluări de proprietăţi tratate ca active

imobilizate în raportarea financiară.

Un evaluator profesionist de proprietăţi poate avea competenţa profesională pentru a

realiza evaluări şi pentru alte categorii de proprietate, cum sunt bunurile mobile, întreprinderi

şi active financiare.

Standardele Internaţionale de Evaluare reprezintă cea mai bună practică sau practica

acceptată în evaluare, cunoscute şi ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP –

General Accepted Valuation Principles)

Evaluatorul se poate conforma cu Standardele Internaţionale de Evaluare în mod

voluntar, la impunerea lor prin lege sau printr-o reglementare sau la cererea clienţilor, a

utilizatorilor şi/sau a organizaţiilor sau asociaţiilor naţionale.

46 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare –Standardele Internationale de Evaluare, ed. a

8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), p. 3 47 Ibidem, p.8


78/105



Structurarea standardelor este alcatuita din 3 mari grupe, si anume

48:

Standardele Internaţionale de Evaluare,

Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare şi

Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare.

48 Ibidem, p.12


79/105



Terenul

Terenul este esenţial pentru viaţa şi existenţa umană, el este sursa de hrana, suportul pentru

constucț ii, obiect de tranzacț ionare ș i schimb de proprietate.

Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un

concept economic si face referire la proprietatea imobiliară.

Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanenţa locaţiei,

oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a unui anumit amplasament49

.

Activ

Activele sunt resurse controlate de către întreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute şi

de la care se aşteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere.

Proprietatea asupra unui activ este ea însăşi necorporală. Totuşi, activul deţinut poate fi atât

corporal, cât şi necorporal50

.

Active curente (circulante). Active care nu sunt deţinute pentru a fi utilizate pe o bază

continuă în activităţile unei entităţi. Exemple sunt: stocuri, creanţe, investiţii pe termen scurt,

disponibilul în bancă şi numerar.

Deşi, în mod normal, proprietatea imobiliară face parte din activele imobilizate, în anumite

circumstanţe poate fi inclusă şi în activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea

imobiliară construită şi deţinută în stoc pentru vânzare51

.

Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale şi

necorporale care se împart în două categorii52

:

Imobilizări corporale. Active destinate utilizării pe o bază continuă (termen

lung) în activitatea unei întreprinderi, şi anume teren şi construcţii, maşini, utilaje şi

echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puţin amortizarea cumulată.

Terenurile şi mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.

Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizării pe o bază

continuă în activitatea unei întreprinderi, dar este de aşteptat să fie deţinute pe termen lung

cum sunt: investiţiile pe termen lung, creanţele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de

repartizat pe mai multe exerciţii financiare, mărci de fabrică şi alte active. Această categorie

de active include atât active corporale (sau fizice) cât şi active necorporale (nemateriale).

Activele necorporale53

sunt considerate ca fiind componente ale proprietăţii mobiliare

necorporale şi pot include: abilităţile de management şi marketing, vocaţia la credit, fondul

comercial şi alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenţie, mărci de fabrică,

drepturi de autor, francize şi contracte).

Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normală de exploatare

a întreprinderii. Activele deţinute ca investiţii imobiliare sunt considerate ca fiind în

surplus faţă de necesităţile de exploatare ale întreprinderii proprietară a lor.

49 Ibidem, p.22 50 Ibidem, p.23 51 Ibidem, p.23 52 Ibidem, p.23 53 Ibidem, p.23


80/105



Raportul de evaluare trebuie să prezinte:

O descriere clară şi precisă a sferei misiunii întreprinse,

Identificare si descrierea scopului şi

Identificarea destinaţiei evaluării,

Ipoteze,

Scenarii ipotetice

Condiţii limitative care afectează în mod direct evaluările şi, acolo unde este cazul, să

se arate efectul lor asupra valorii.

Continutul minim al raportului de evaluare54

� identitatea evaluatorului şi data raportului;

� identitatea clientului;

� instrucţiunile, data efectivă a valorii estimate, scopul şi utilizarea evaluării;

� baza evaluării, incluzând tipul şi definiţia valorii;

� identitatea, situaţia juridică şi locaţia (locaţiile) proprietăţii (proprietăţilor)care vor fi

evaluate;

� data şi amploarea inspecţiilor;

� sfera şi amploarea activităţii în misiunea de evaluare;

� orice ipoteze şi condiţii limitative şi orice ipoteze speciale, neobişnuite sau

extraordinare;

� o declaraţie de conformitate prin care se arată că evaluarea a fost făcută prin respectarea

standardelor şi altor cerinţe de prezentare;

� calificarea profesională şi semnătura evaluatorului; şi o certificare specifică din partea

evaluatorului, într-o formă standard, aşa cum se solicită în unele ţări.

Dosarul de lucru pentru fiecare misiune va fi reț inut pentru o perioadă de cel puț in cinci ani

de la finalizarea misiunii.

Structura unui raport de evaluare este:

Sinteza rezultatelor

Prezentarea evaluatorului (sau a echipei de evaluare)

Prezentarea clientului

Scopul evaluării

Ipotezele ș i condiț ii limitative55

54 Standardele Internationale de Evaluare, Ed.2007, Cod deontologic, 7.0 Raportarea valorilor, p.44 55 Fraze tipice într-un raport de avaluare la paragraful Ipoteze ș i condiț ii limitative :

Conform informatiilor si datelor la care evaluatorul a avut acces, rezulta ca proprietatea nu este supusa nici unor

restrictii sau limitari deosebite (ipoteci, restrictii contractuale, servituti etc.) care ar putea ingradi sau limita dreptul de

folosinta al proprietatii evaluate.


81/105



Moneda raportului de evaluare

Data raportului de evaluare

Standardele ș i definiț iile aplicate

Identitatea, situaț ia juridică ș i locaț ia (locaț iile) proprietăț ii (proprietăț ilor) care

vor fi evaluate

CMBU

Data ș i amploarea inspecț iilor

Alte rapoarte de evaluare sau auditare anterioare puse la dispoziț ie de catre client

Prezentarea întreprinderii

Analiza diagnostic pentru evaluare

o Diagnosticul juridic

o Diagnosticul operaț ional

o Diagnosticul comercial

o Diagnosticul comercial

o Diagnosticul resurselor umane

o Diagnosticul promovării progresului tehnic

o Diagnosticul activităț ii de management

o Diagnosticul calităț ii

o Diagnosticul de mediu

o Diagnosticul activităț ii de audit

o Diagnosticul economico-financiar

Evaluare

In evaluarea prezentului raport de evaluare s-a tinut seama de urmatoarele ipoteze si conditii res-trictive, precum si a

altora care apar in textul lucrarii: Acest Raport de evaluare a fost elaborat avand la baza informatiile puse la dispozitie de bene-ficiarul lucrarii si

urmeaza a fi folosit in vederea reevaluării unor elemente de patrimoniu (hală de producţie şi terenul aferent).

In elaborarea lucrarii au fost luati in calcul toti factorii care au influenta asupra valorii,nefiind omisa deliberat nici

o informatie si dupa cunostinta evaluatorului toate acestea sunt corecte.

Constructiile au fost vizionate si inspectate de evaluator, care a prezentat in raport elemente descriptive, planuri si

fotografii, pentru a da o imagine mai completa asupra dimensiunilor si starii acesteia.

Suprafetele construite si alte date necesare evaluarii au fost extrase din planurile puse la dispozitie de proprietarul

activului. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest raport sunt

incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate.

Informatiile furnizate de terti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete.

Evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica si in consecinta nu a inspectat acele parti ale constructiilor inaccesibile si in consecinta aceste parti au fost considerate in stare tehnica foarte buna.

Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii sau structurii ce ar avea ca efect o valoare

mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor

tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor.

In privinta situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate, se presupune titlul de proprietate

detinut de beneficiar ca perfect valabil.

Se presupune ca proprietatea este libera de orice sarcini sa ca va avea loc o administrare respon-sabila si

competenta a sa(conform declaraţiei administratorului anexată) .

Aplicarea metodei de randament a fost facuta avand in vedere nivelul actual de chirie pe care proprietarii de

asemenea imobile il percep in prezent in zone similare din Bucuresti.

Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in privinta proprietatii si nici o legatura cu partile interesate in utilizarea evaluarii.

Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile proprii exprimate in acest raport de evaluare.

Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data precizata in raport si respectiv atat timp cat conditiile

specifice ale pietei imobiliare din vecinatatea proprietatii de evaluat nu sufera modificari de natura sa afecteze

opiniile prezentate.

Continutul acestui raport, in totalitate sau in parte, in special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu

care a colaborat, nu va fi difuzata in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare,fara

aprobarea scrisa in prealabil a evaluatorului.


82/105



o Metoda 1

o Metoda 256

o Metoda 3 (opț ional)

Concluzii ș i recomandări

Reconcilierea valorilor

Anexe

Referinț e media:

http://www.youtube.com/user/ixlcenter#p/c/642D1C1AFE941CCC/0/xc-muXxO81g

http://video.google.com/videosearch?q=valuation+techniques&www_google_domain

=www.google.com&emb=0&aq=8&oq=valua#

http://www.dailymotion.com/video/xa2cqv_valuation-and-pricing-of-a-

business_news?from=rss







(1) (2) (3) (4)

1 Evaluarea mijoacelor fixe are o importanț ă deosebită în evaluările prin

metode:

a. bazate pe venit,

b. bazate pe cifra de afaceri,

c. bazate pe active,

d. bursiere,

e. metoda multiplilor

2 Cea mai adecvată metodă de evaluare a unui hectar de teren intravilan,

destinat construcț iilor de locuinț e individuale, este metoda:

a.extracț iei,

b.parcelării ș i dezvoltării,

c.capitalizării rentei funciare (chiriei), d.reziduală,

e.producț iei agricole anuale

3 Scopul analizei financiare în evaluare este să permită:

a. calculul activelor,

b. determinarea valorii de piaț ă,

c. impunerea justă,

d. diagnosticarea de dinamică a evoluț iei în timp a echilibrelor ș i

performanț elor afacerii,

e.metodologia evaluării

4 În abordarea prin piaț ă, întreprinderile comparabile trebuie sa fie:

a.asemănătoare ș i în aceeaș i localitate,

b.similare ș i relevante,

56 Dupa noua editie 2011 a Standardelor IVSC si a doua metoda devine optionala. Recomandam, totusi, a se

realiza si o a doua metoda pentru demonstratia acuratetei evaluarii

http://www.youtube.com/user/ixlcenter

http://video.google.com/videosearch?q=valuation+techniques&www_google_domain=www.google.com&emb=0&aq=8&oq=valua


http://www.dailymotion.com/video/xa2cqv_valuation-and-pricing-of-a-business_news?from=rss



83/105



c.identice ș i în aceeaș i ț ară,

d.cu acelaș i profit net,

e.identice intercontinental

5 In metoda ANC, cheltuielile de constituire sunt tratate astfel:

a.sunt preluate la valoarea contabilă,

b.sunt eliminate, c.sunt preluate la valoarea corectată,

d.sunt actualizate prin indexare,

e.sunt diminuate la cota alocată exerciț iului financiar

6 Pentru o întreprindere care nu desfăș oară o activitate de export-import,

un activ din afara exploatării este:

a.autoturismul utilizat de manager,

b.valuta din contul de la bancă,

c.stocul producț iei neterminate,

d.terenul din coproprietatea cu vecinul, aferent drumului de acces,

e.centrala termică a întreprinderii

7 Un castel din proprietatea unei firme agricole, utilizat ca sediu

administrativ, se va evalua:

a.pe baza comparaț iei directe,

b.pe baza costului de înlocuire net, c.pe baza costului de reconstrucț ie,

d.pe baza valorii de vânzare forț ată,

e.prin valoarea de patrimoniu

8 Ce tip de valoare se va estima în evaluarea pentru garantarea de credite,

ipoteci ș i gajuri:

a. valoarea de investiț ie,

b. valoarea de piaț ă ș i riscurile ce o pot afecta la data evaluării,

c. valoarea de casare,

d. valoarea de utilizare în continuitate

e. valoarea de asigurare

9 În evaluarea pentru asigurare se va estima:

a. valoarea de piaț ă

b. valoarea de investiț ie c. valoarea de reconstrucț ie

d. valoarea contabilă

e. valoarea de lichidare

10 Utilizarea speculativă înseamnă:

a. valoarea de investiț ie minus cheltuielile de amenajare

b. proprietate păstrată pentru vânzare ulterioară

c. proprietate achiziț ionată la un preț neobiș nuit de mic

d. proprietate achiziț ionată la lichidarea tuturor activelor

e. teren deț inut de promotorii imobiliari




84/105



Bibliografie ș i referinț e media:

http://www.youtube.com/user/ixlcenter#p/c/642D1C1AFE941CCC/0/xc-muXxO81g

http://video.google.com/videosearch?q=valuation+techniques&www_google_domain

=www.google.com&emb=0&aq=8&oq=valua#

http://www.dailymotion.com/video/xa2cqv_valuation-and-pricing-of-a-

business_news?from=rss

John C. Miller, Ruben M. Serrato, Jose Miguel Represas-Cardenas, Griffith A.

Kundahl - THE HANDBOOK OF NANOTECHNOLOGY, Business, Policy, and

Intellectual Property Law, John Wiley & Sons, Inc., 2005

Martin Fahy, Jeremy Roche, Anastasia Weiner – BEYOND GOVERNANCE-

Creating Corporate Value through Performance, Conformance and Responsibility,

John Wiley & Sons, Inc., 2005

IT Governance Institute-GOVERNANCE OF THE EXTENDED ENTERPRISE,

Bridging Business and IT Strategies, John Wiley & Sons, Inc., 2005

GN 4, Evaluarea activelor necorporale Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a

opta

Cristian Silviu Banacu – Active necorporale, proprietate intelectuala, Tribuna

Economica, Bucuresti, 2005

Robert S. Kaplan and David P. Norton, Strategy Maps Converting Intangible

Assetsinto Trangible Outcomes, Audiotech Business Book, Volume 13, No. 2 (2

sections). Section 2, February 2004

http://www.electronicappraiser.com/

Anson, Weston; Donna P. Suchy, Chaitali Ahya - Fundamentals of intellectual

property valuation: a primer for identifying and determining value, American Bar

Association, 2005

Lev, Baruch - Intangibles: management, measurement, and reporting, The Brookins

Institutions, Washington , 2001

Andriessen, Daniel - Making sense of intellectual capital: designing a method for the

valuation of intangibles, Elsevier, 2004

Fundamentals of intellectual property valuation, American Bar Association, 2005,

Chicago (Halligan, R.M., Weyand, R.F – The economic valuation of trade secrets,

pp.84-94)

Manaț e Daniel – Diagnosticul ș i evaluarea întreprinderilor cotate ș i necotate, Ed.

Enesis, Baia Mare, 2002

Gheorghiu Anca – Econofizică investiț ională, Ed. Victor, Bucureș ti, 2007

Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007

*** – Standardele international de evaluare, editia a 8-a,

2007, IVSC, IROVAL, Bucuresti, 2008

www.business-valuation.net/methods

www.valuationresources.com

www.accountingscholar.com

www.exinfm.com/free_spredshets.html

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/home.htm

www.econlib.org

http://www.ssrn.com/

www.economagic.com

Culegere de teste – IROVAL, Bucuresti, 2007

http://www.youtube.com/user/ixlcenter





http://www.electronicappraiser.com/

http://www.business-valuation.net/methods

http://www.valuationresources.com/

http://www.accountingscholar.com/

http://www.exinfm.com/free_spredshets.html

http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/home.htm

http://www.econlib.org/

http://www.ssrn.com/

http://www.economagic.com/


85/105



REZOLVAREA TESTELOR T

1 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-

c, 2

- d

, 3-

a,

4-b

, 5

-c,

6-b

, 7

-b,

8-d

, 9

-a,

10

-d

T2 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-

d, 2

-b,

3-c

, 4

-d,

5-a

, 6-b

, 7

-b, 8

-a, 9

-d,

10

-a

T3 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-

b, 2

-d,

3-d

, 4

-c,

5-a

, 6-c

, 7

-c, 8

-b,

9-c

, 10

-c

T4 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-d

, 2-c

, 3-d

, 4

-d, 5

-d,

6-c

, 7-c

, 8-c

, 9

-c, 10

-d

T5 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-b

, 2-d

, 3

-a,

4-c

, 5-c

, 6

-d,

7-d

, 8

-b,

9-a

, 10

-d

T6 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-b

, 2-d

, 3

-d,

4-c

, 5

-d,

6-d

, 7

-d,

8-b

, 9

-a,

10-c

T7 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-d

, 2-b

, 3

-b,

4-c

, 5

-b,

6-c

, 7-a

, 8

-a,

9-b

, 10

-d

T8 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-b

, 2-a

, 3

-d,

4-a

, 5

-b,

6-d

, 7

-d,

8-c

, 9-a

, 10

-b

T9 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-b

, 2-b

, 3

-b,

4-d

, 5

-d, 6

-b,

7-c

, 8-b

, 9

-c, 10

-c

T10 r

asp

un

suri

le l

a t

estu

l gri

la

R:

1-c

, 2

-b,

3-d

, 4

-b, 5

-b,

6-b

, 7

-b, 8

-b,

9-c

, 10

-b


86/105



FOR PRINT

Testele din fiecare capitol au fost reluate si trecute in aceasta sectiune. Va recomand sa le printati, le indosariati

si le rezolvati pe masura ce parcurgeti materia.

Utilizati fiecare verso al filei pentru rezolvarea problemelor din text, a subiectelor de discutii sau teme care

necesita comentarii scrise.

Mediul va multumeste!







(1) (2) (3) (4)

1 In raportul de evaluare termenul de „valoare” ar trebui utilizat fără alt

atribut:

a) întotdeauna

b) uneori c) niciodată

d) la aprecierea evaluatorului




c) implică existenţa unor tranzacţii anterioare cu bunuri similare

d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau

primeste serviciile

3 Principiul anticipării arată că valoarea se bazează pe:

a) percepţiile evaluatorului asupra beneficiilor viitoare ale

intreprinderii

b) anticiparea de către evaluator a modificărilor economice

favorabile investitorilor

c) raportul cerere-ofertă, evaluatorul anticipând că preţul variază direct proporţional cu cererea



a) rarităţii

b) anticipării

c) contribuţiei


5 Care NU este factor de producţie:

a) terenul

b) munca

c) contribuţia

d) capitalul

6 Care dintre următoarele tipuri de valoare este utilizat în evaluarea

întreprinderii in scop de achiziţii strategice: a) valoarea de piaţă

b) valoarea de investiţie

c) valoarea justa

d) costul de înlocuire net

7 Un factor de risc sistematic este:

a) riscul privind vocaţia la credite

b) modificarea ratelor dobânzii

c) riscul pierderii oamenilor cheie

d) riscul nerealizării previziunilor


87/105



8 Sursele uzuale de informatii folosite în compararea întreprinderilor sunt:

a) pietele organizate de valori mobiliare

b) piata de fuziuni si achizitii

c) tranzactiile anterioare ale subiectului evaluat


9 Criteriile de stabilire a valorii finale sunt: a) precizia, calitatea informaţiilor şi raţionamentul profesional al

evaluatorului

b) cantitatea informaţiilor, data evaluării şi tipul valorii estimate

c) diferentele între rezultatele obţinute

d) competenţa evaluatorului, apropierea rezultatelor, valoarea

reală

10 Raportul de evaluare este un document care inregistreaza:

a) instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare

b) tipul de valoare si scopul evaluarii

c) rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea





88/105



T2.Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:






(1) (2) (3) (4)

1 Valoarea unei proprietăţi este dată de:

a) utilitate

b) raritate – atractivitate

c) dorinţă şi putere reală de cumpărare

d) toate cele de mai sus simultan


a) rarităţii

b) anticipării

c) contribuţiei


3 Care este o conditie a definitiei valorii de piata: a) vocatia la credit

b) cumparatorul si vanzatorul sunt perfect informati asupra detaliilor

tuturor tranzactiilor din

ultimii 3 ani

c) cumparatorul si vanzatorul sunt doua persoane independente, nelegate

intre ele prin

relatii preferentiale

d) cumparatorul este constient de stringenta vanzatorului de a vinde

4 Pentru un anumit investitor, tipul de valoare adecvat este:


b) valoarea de impozitare

c) valoarea de asigurare d) valoarea de investiţie

5 Care este un criteriu al celei mai bune utilizări:

a) fezabil financiar

b) cererea şi oferta

c) concurenta

d) contribuţia

6 Alegerea metodelor de evaluare se face:

a) conform caietului de sarcini

b) în funcţie de scopul evaluării

c) conform indicaţiilor proprietarului

d) în funcţie de conjunctura economică

7 Care este caracteristica unei investiţii imobiliare:

a) generează profit pentru cel care o exploatează

b) este destinată închirierii şi/sau revânzării la un preţ mai mare c) va fi modernizată

d) funcţionează la capacitatea maximă

8 Standardele Internationale de Evaluare cuprind:

a) definiţii ale unor termeni specifici evaluării

b) indici de actualizare

c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare

d) tabele de încadrare

9 Valoarea de piaţă vs. valoarea de investiţie a unei întreprinderi este:

a) întotdeauna egală

b) niciodată nu este egală

c) este întotdeauna mai mare

d) poate să fie şi egală


89/105



10 Standardele de evaluare sunt necesare:

a) pentru o înţelegere uniformă a termenilor şi procedurilor de evaluare

b) pentru ralierea la standardele de contabilitate

c) pentru a putea fi atestaţi evaluatorii

d) pentru alinierea la cerinţele integrării în U.E.




90/105









(1) (2) (3) (4)

1 Proprietatea imobiliară este un concept:

a) non-fizic

b) fizic

c) tehnic

d) influenţat de poziţia evaluatorului




c) implică existenţa unor tranzacţii anterioare cu bunuri similare d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau primeste

serviciile

3 Valoarea de garantare a creditului ipotecar:

a) identifică şi elimină elementele speculative

b) ia în considerare utilizările alternative adecvate

c) ţine seama de aspectele mentenabile într-un viitor apropiat


4 Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins în definiţia valorii de

piaţă:

a) suma estimată

b) tranzacţie echilibrată

c) proprietarul activului

d) marketing adecvat

5 Care dintre următoarele tipuri de valoare este cel mai utilizat în evaluarea pentru dispute maritale

(conform Standardelor Internationale de Evaluare):


b) valoarea de lichidare

c) valoarea intrinsecă

d) nu există o bază specificată în acest scop

6 Termenul activ din afara exploatării se referă la:

a) activul utilizat sub capacitatea proiectată

b) activul supradimensionat

c) activul închiriat terţilor

d) activul supraevaluat în contabilitate

7 Teoria valorii are un postulat care precizează că:

a) manifestarea valorii este condiţionată de transferabilitatea proprietăţii b) valoarea este o trăsătură intrinsecă a unei proprietăţi şi nu reprezentarea

asupra utilităţii sale

c) valoarea este expresia monetară a utilităţii proprietăţii pentru vânzători

şi cumpărători


8 În abordarea prin piaţă un principiu fundamental este “principiul

substituţiei” care spune că:

a) un investitor nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin ANC

(activul net corectat)

b) un investitor nu va plăti mai mult decât costul unui bun de substituţie

c) un cumpărător va plăti cel mult valoarea estimată prin DCF (exclusiv

activele din afara

exploatării) d) în abordarea prin piaţă, primordial este principiul anticipării


91/105



9 Principiul substituţiei cere ca întreprinderile comparabile să fie:

a) apropiate ca dimensiune şi piaţa de aprovizionare

b) să acţioneze în aceeaşi ramură

c) similare şi relevante

d) a şi b

10 Principiul contribuþiei aratã cã: a) valoarea unei pãrþi a unei afaceri / întreprinderi depinde de ponderea

costurilor de

reconstrucþie în total cost de reconstrucþie a întregului

b) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi depinde de ponderea valorii

activelor din afara

exploatãrii în ANC

c) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi/proprietãþi depinde de cât de

mult contribuie

la valoarea întregului sau, în condiþiile în care n-ar exista, cât de mult ar

reduce

valoarea întregului

d) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi depinde de ponderea valorii activelor din afara

exploatãrii în ANC (activul net corectat) ºi în DCF (flux de numerar

actualizat)




92/105









(1) (2) (3) (4)

1 În abordarea bazata pe active, maşinile, utilajele şi instalatiile de lucru se

estimează întotdeauna

numai pe baza:

a) valorii de piaţă

b) valorii de înlocuire

c) valorii de randament

d) nici un raspuns corect

2 Abordarea bazata pe active este prioritară:

a) la întreprinderile care îşi continuă activitatea b) la întreprinderile în dificultate financiară

c) la evaluarea intreprinderii pe premisa lichidarii

d) la întreprinderile mici

3 Cea mai adecvată metodă de evaluare a unui program informatic de

gestiune este:

a) costul de recreare minus deprecierea

b) comparaţia de piaţă

c) capitalizarea profitului net alocat programului

d) toate cele trei metode de mai sus

4 Un proiect nefinalizat de cercetare ştiinţifică fundamentală se evaluează

prin:

a) cost

b) capitalizare (actualizarea venitului) c) comparaţia de piaţă

d) nu se evaluează

5 La ce valoare se evaluează producţia în curs de execuţie:

a) costul de producţie

b) valoarea de piaţă

c) valoarea de realizare netă

d) preţul estimat de vânzare al produselor finite rezultate minus

cheltuielile estimate de

finalizare a producţiei minus cheltuielile de vânzare minus un profit

aferent efortului

de completare şi vânzare

6 In evaluarea clădirii unui hotel, abordarea bazata pe costul de inlocuire

net este relevantă: a) în toate situaţiile

b) numai pentru hotelurile de categorie inferioară

c) în cazul constructiilor recente şi amplasate în zone în care pot fi

construite hoteluri

d) nu este o abordare convingătoare

7 Deprecierea economică a unui bun mobil care are o greutate de 30 de

tone, faţă de un substitut care

are o greutate de 27 de tone este:

a) 10%

b) 33,3%

c) nu este o depreciere economică


8 Existenţa unor obligatii de mediu ale unei firm petrochimice:

a) influenţează concluziile diagnosticului management-resurse umane b) implică unele corecţii asupra activelor circulante şi deci influenţează


93/105



ANC

c) implică anumite corecţii asupra datoriilor şi deci influenţează ANC

d) această problemă nu face obiectul evaluării

9 Un ANC negativ:

a) evidenţiază o greşeală gravă a evaluatorului

b) poate fi compensată de un DCF pozitiv în metoda practicienilor c) poate evidenţia existenţa unor credite obţinute cu garanţii (active

imobilizate ale

întreprinderii) supraevaluate

d) ANC nu poate fi negativ

10 Abordarea bazata pe activa:

a) nu ţine cont de activele necorporale

b) ia în calcul toate activele necorporale mobile

c) estimează toate activele (corporale şi necorporale) şi obligaţiile la

valoarea justa

d) estimează toate activele (corporale şi necorporale) şi toate obligaţiile la

valoarea de piaţă




94/105









(1) (2) (3) (4)

1 În abordarea prin piata, întreprinderile comparabile trebuie să fie:

a) asemănătoare şi în aceeaşi localitate

b) similare şi relevante

c) identice şi în aceeaşi ţară

d) cu acelaşi profit net

2 Sursele uzuale de informaţii folosite în compararea întreprinderilor sunt:

a) pieţele organizate de valori mobiliare

b) piaţa de fuziuni şi achiziţii

c) tranzacţiile anterioare ale subiectului evaluat d) toate cele de mai sus

3 Abordarea prin comparaţie foloseşte rata:

a) preţ / profit

b) cifra de afaceri / numărul de salariaţi

c) numărul de salariaţi / active imobilizate

d) valoarea adăugată / activ net

4 Abordarea prin piata foloseşte ratele:

a) preţ / cifra de afaceri, preţ / profit, preţ / datorii

b) preţ / profit, preţ / activ net, preţ / imobilizări necorporale

c) preţ / cifra de afaceri, preţ / profit, preţ / activ net

d) profit / cifra de afaceri, datorii / capital social

5 Dacă procentajul de ajustare a valorii de bază este o diminuare cu 15 %,

calculul poate fi simplificat prin

multiplicarea valorii de bază cu: a) 1,15

b) 0,15

c) 0,85

d) 0,085

6 În abordarea prin piata întreprinderea relevantă răspunde la:

a) dorinţele şi aşteptările cumpărătorului probabil

b) caracteristicile medii ale întreprinderilor din aceeaşi ramură

c) caracteristicile întreprinderilor cotate

d) cerinţa existenţei unei pieţe active pentru comparabilele similare

selectate

7 Investigarea tranzacţiilor de pe piaţă se face prin:

a) informaţii de la vânzători şi cumpărători

b) analiza datelor statistice ale pieţei c) informaţii de la consultanţii financiari


8 Abordarea prin piata:

a) utilizeaza datelet tranzactiilor inregistrate de cabinetele notariale

b) se bazeaza pe rationamentul ce corespunde modului de gandire al

participantilor pe

piata

c) este recunoscuta de toate autoritatile publice, valorile de piata fiind cele

inscrise in

bilanturile contabile ale agentilor economici si institutiilor

d) b si c


care spune că:


95/105




net similar



c) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin DCF la o rata de 21%











96/105









(1) (2) (3) (4)

1 Rata de capitalizare este mai mică decât rata de actualizare când:

a) venitul va fi constant ca flux viitor

b) venitul va creşte cu o rată anuală constantă

c) durata de previziune explicită este mare

d) fluxul de numerar net (FNN) pentru acţionari este în descreştere

2 Profitul net anual corectat şi reprezentativ poate fi cel:

a) dintr-un an anterior sau o medie a anilor anteriori

b) din anul anterior

c) dintr-un an viitor d) oricare din variantele de mai sus

3 Investiţiile previzionate în metoda DCF se referă la:

a) active corporale

b) active necorporale

c) active financiare

d) active corporale şi necorporale

4 Diferenţa de mărime dintre rata de actualizare şi rata de capitalizare este:

a) venit brut vs. venit net

b) pachet de control vs. pachet minoritar

c) creşterea sperată a venitului

d) profit net vs. flux de numerar actualizat

5 În cazul evaluării unei întreprinderi neîndatorate, prin metoda DCF, rata

de actualizare reflectă:

a) rata rentabilităţii exploatării b) rata nominală a dobânzii

c) rata de bază fără risc

d) costul capitalului propriu (acţionarilor)

6 Valoarea unei întreprinderi, calculată prin metoda DCF, se diminuează

când:

a) investiţiile se diminuează

b) viteza de rotaţie a activelor circulante se diminuează

c) rata rentabilităţii scade

d) rata rentabilităţii capitalului investit este mai mică decât rata de

actualizare

7 În cazul evaluării unei afaceri de tip joint-venture durata de previziune va

fi:

a) 5 ani b) 8 ani

c) nu este necesară

d) durata rămasă a contractului

8 Limitele metodelor înscrise în abordarea pe bază de venit sunt:

a) se bazează pe previziuni care nu au o fundamentare controlabilă

b) nu sunt aplicabile întreprinderilor neprofitabile

c) necesită un aparat matematic complicat

d) nu ţin cont de condiţiile concrete ale economiei

9 Cu cât durata de previziune explicită este mai mare, cu atat ponderea

valorii terminale actualizate în

valoarea întreprinderii va fi:

a) mai mică

b) mai mare


97/105



c) nu este influenţată

d) fie mai mică, fie mai mare

10 Profitul extraordinar, în metoda DCF este inclus în:

a) profitul total

b) profitul curent

c) nu este inclus şi previzionat d) este inclus în mod distinct




98/105









(1) (2) (3) (4)

1 Lichiditatea rapidă (intermediară) se calculează prin raportul dintre:

a) active totale / datorii totale

b) stocuri plus creanţe / datorii curente

c) stocuri plus creanţe / datorii nefinanciare

d) disponibilităţi / exigibilitati

2 Rata autonomiei financiare este:

a) capital permanent / capital propriu

b) capital propriu / capital permanent

c) capital propriu / capital social d) capital propriu / capital împrumutat

3 Rata datoriilor este:

a) datorii curente / active circulante

b) datorii totale / active totale

c) datorii totale / active imobilizate

d) datorii totale / capital propriu

4 Fondul de rulment net propriu este:

a) active totale – active circulante

b) active totale – datorii totale

c) capital propriu – active imobilizate

d) active totale – active imobilizate

5 Rotaţia activului total (în nr. de rotaţii) este:

a) active totale / cifra de afaceri

b) cifra de afaceri / active totale c) active totale / capital propriu

d) active totale / capital permanent

6 Durata medie de recuperare a creanţelor (în zile) se calculează prin

formula:

a) 360 zile / media creanţelor totale

b) media creanţelor totale / 360 zile

c) (media creanţelor totale / cifra de afaceri) 360 zile

d) (venituri totale / media creanţelor totale) 360 zile

7 Care indicator poate avea o mărime negativă:

a) trezoreria netă

b) lichiditatea intermediară (rapidă)

c) a şi b

d) recuperarea creanţelor

8 Amortizarea imobilizărilor face parte din una din categoriile de cheltuieli de mai jos:

a) cheltuieli fixe

b) cheltuieli variabile

c) cheltuieli anticipate

d) nici una din categoriile de mai sus

9 Ce reprezintă “X“ şi “Y” în formula de mai jos (formula Du Pont):

Profit net / X = Y / Venituri x Venituri /Active x Active /Capital propriu

a) ambii termeni reprezintă capitaluri proprii

b) X = capital propriu şi Y = profit net

c) X = venituri şi Y = profit net

d) X = capital propriu şi Y = cifra de afaceri

10 O brutărie are o capacitate de producţie de 400 mii bucăţi/an. Cheltuielile


99/105



fixe sunt de 500 mii lei/an,

cheltuielile variabile de 3 lei pe bucată, iar preţul de vânzare este de 5 lei

pe bucată. Punctul critic al

rentabilităţii va fi de:

a) 800 mii bucăţi b) 125 mii bucăţi

c) 25 mii bucăţi

d) 250 mii bucăţi




100/105









(1) (2) (3) (4)

1 Dacă metoda de evaluare a unui pachet minoritar al unei întreprinderi

cotate este comparaţia cu cursul

recent de tranzacţionare a unor pachete minoritare la întreprinderi similare

cotate NU se va aplica:

a) prima de control

b) discount pentru lipsa de lichiditate

c) discount pentru pachet minoritar d) b şi c

2 Utilizarea ratei Preţ / Profit:

a) încorporează ipotezele referitoare la riscul, creşterea şi rata de

distributie a

dividendelor

b) este preferata ratei Preţ / AN contabil pentru că apare mai frecvent în

literatura de

specialitate

c) este utilă în fundamentarea corecţiilor asupra activelor firmei

d) este utilă doar în evaluarea întreprinderilor mici

3 In abordarea prin piata folosirea multiplului "curs/cifra de afaceri pe

actiune" este adecvata cand:

a) ponderea cheltuielilor de exploatare in CA este asemanatoare b) valoarea activelor corporale este mica

c) vanzarile intreprinderii se fac cu plata in numerar



care spune că:


net similar



c) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin DCF la

o rata de 21%


5 Când impozitarea profitului firmei evaluate este diferită de impozitarea profitului comparabilelor,

multiplul selectat va fi:

a) preţ / profit net pe acţiune

b) preţ / profit brut pe acţiune

c) preţ / (profit net pe acţiune + amortizare pe acţiune)

d) preţ / valoarea contabilă a acţiunii







7 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit brut pe actiune

este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare

b) cota de impozitare a venitului este diferita


101/105



c) profitul brut este foarte mic

d) a si b

8 Dacă prima de control este 35%, valoarea estimată prin capitalizarea

dividendelor se ajustează cu:

a) 0,65

b) 0,75

c) 1,35

d) 1,25

9 În metoda comparaţiei directe se ajustează întotdeauna preţul pentru:

a) întreprinderile comparabile faţă de cea de evaluat

b) întreprinderea de evaluat

c) întreprinderile comparabile între ele


10 Metoda capitalizării economiei de costuri în evaluarea activelor

necorporale este o variantă a:

a) metodei costului de înlocuire

b) metodei contribuţiei la profit

c) metodei IRS (Internal Revenue Services) de calcul a fondului

comercial

d) metodei DCF




102/105









(1) (2) (3) (4)

1 Dacă evaluatorul are un interes în întreprinderea de evaluat:

a) trebuie să refuze lucrarea

b) trebuie să declare acest lucru

c) trebuie să menţină confidenţialitatea

d) trebuie să acţioneze neutru

2 O deficienţă a lucrării de evaluare este:

a) neutilizarea datelor de la Bursa de Valori

b) omisiunea includerii ipotezelor şi condiţiilor limitative

c) omisiunea de a folosi instrucţiunile salariaţilor de la AVAS d) neluarea în considerare a opiniei acţionarilor principali

3 Expertul evaluator solicitat sa determine valoarea de piata:

a) se va baza pe informaţiile puse la dispoziţie de client

b) se va situa pe poziţia investitorului mediu

c) va respecta metodologia de evaluare dată de stat

d) va face o medie între valoarea pentru vânzător şi valoarea pentru

cumpărător


a) emiterea unei opinii asupra valorii fără o investigare şi analiză

completă a proprietăţii

b) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în procente din

valoarea rezultată

c) colaborarea cu alt evaluator angajat independent pentru aceeaşi evaluare


5 Verificarea unui raport de evaluare se poate face:

a) la cererea clientului

b) la cererea unei instanţe de judecată

c) dacă există dubii asupra corectitudinii valorii estimate


6 Integritatea evaluatorului înseamnă:

a) să realizeze o lucrare integral

b) să fie onest şi serios în limitele confidenţialităţii

c) să nu se bazeze pe colaboratori

d) să accepte numai informaţii complete

7 Evaluatorul poate să lucreze în acelaşi timp pentru două sau mai multe

părţi interesate de rezultatul evaluării:

a) niciodată

b) întotdeauna

c) numai cu acordul în scris al părţilor

d) este la latitudinea evaluatorului

8 Prin transparenţă în raportul de evaluare se înţelege:

a) comunicarea permanentă cu clientul

b) dezvăluirea surselor de informaţii pe care a fost fundamentată valoarea

c) dezvăluirea etapelor parcurse pentru estimarea valorii întreprinderii

d) comunicarea limitelor de competenţă sau a conflictelor de interese ale

evaluatorului

9 Intr-un raport de evaluare, declaraţia privind condiţiile limitative se

introduce pentru:


103/105



a) a obţine o primă de asigurare mai mică de la firma de asigurare

profesională

b) a fundamenta valoarea de piaţă

c) a proteja evaluatorul, a informa şi proteja clientul şi alţi utilizatori

d) a permite reconcilierea rezultatelor

10 Este lipsit de etică şi profesionalism: a) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în număr de zile

consultant x tarif / zi

consultant

b) lipsa de colaborare cu un alt evaluator membru ANEVAR, angajat

independent pentru aceeaşi

evaluare

c) elaborarea în paralel a două rapoarte de evaluare, unul pentru vânzător

şi celălalt pentru

cumpărător





104/105









(1) (2) (3) (4)

1 Evaluarea mijoacelor fixe are o importanț ă deosebită în evaluările prin

metode:

a. bazate pe venit,

b. bazate pe cifra de afaceri,

c. bazate pe active,

d. bursiere,

e. metoda multiplilor

2 Cea mai adecvată metodă de evaluare a unui hectar de teren intravilan,

destinat construcț iilor de locuinț e individuale, este metoda: a.extracț iei,

b.parcelării ș i dezvoltării,

c.capitalizării rentei funciare (chiriei),

d.reziduală,

e.producț iei agricole anuale

3 Scopul analizei financiare în evaluare este să permită:

a. calculul activelor,

b. determinarea valorii de piaț ă,

c. impunerea justă,

d. diagnosticarea de dinamică a evoluț iei în timp a echilibrelor ș i

performanț elor afacerii,

e.metodologia evaluării

4 În abordarea prin piaț ă, întreprinderile comparabile trebuie sa fie: a.asemănătoare ș i în aceeaș i localitate,

b.similare ș i relevante,

c.identice ș i în aceeaș i ț ară,

d.cu acelaș i profit net,

e.identice intercontinental

5 In metoda ANC, cheltuielile de constituire sunt tratate astfel:

a.sunt preluate la valoarea contabilă,

b.sunt eliminate,

c.sunt preluate la valoarea corectată,

d.sunt actualizate prin indexare,

e.sunt diminuate la cota alocată exerciț iului financiar

6 Pentru o întreprindere care nu desfăș oară o activitate de export-import,

un activ din afara exploatării este: a.autoturismul utilizat de manager,

b.valuta din contul de la bancă,

c.stocul producț iei neterminate,

d.terenul din coproprietatea cu vecinul, aferent drumului de acces,

e.centrala termică a întreprinderii

7 Un castel din proprietatea unei firme agricole, utilizat ca sediu

administrativ, se va evalua:

a.pe baza comparaț iei directe,

b.pe baza costului de înlocuire net,

c.pe baza costului de reconstrucț ie,

d.pe baza valorii de vânzare forț ată,

e.prin valoarea de patrimoniu

8 Ce tip de valoare se va estima în evaluarea pentru garantarea de credite,

ipoteci ș i gajuri: f. valoarea de investiț ie,


105/105



g. valoarea de piaț ă ș i riscurile ce o pot afecta la data evaluării,

h. valoarea de casare,

i. valoarea de utilizare în continuitate

j. valoarea de asigurare

9 În evaluarea pentru asigurare se va estima:

f. valoarea de piaț ă g. valoarea de investiț ie

h. valoarea de reconstrucț ie

i. valoarea contabilă

j. valoarea de lichidare

10 Utilizarea speculativă înseamnă:

a. valoarea de investiț ie minus cheltuielile de amenajare

b. proprietate păstrată pentru vânzare ulterioară

c. proprietate achiziț ionată la un preț neobiș nuit de mic

d. proprietate achiziț ionată la lichidarea tuturor activelor

e. teren deț inut de promotorii imobiliari



Evaluarea Intreprinderii an 3_sem1

Documents

Transcript of Evaluarea Intreprinderii an 3_sem1