Olga Buzu Angela Matcov

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILIARE:

teorie i practic

O. Ey3y A. MaTKOB

OLEHKA HE^BH^CHMOCTH TeopH^i h npaKTHKa

p - f ^ n

+J *

Bibl io teca R e p u b l i c a n t i i n i f i c Agr i co l

Universi tatea Agrara de Stai din Moldova

Chiinu 2003

I 1 . I 1 CZU 33^6/.7 (075.8)=135.1=161.1 B 9 3 Recenzent: Bajura T., doctor habilitat n tiine economice,

Directorul Institutului de Economie i de Perfecionare n domeniul Agroalimentar

Lucrarea cuprinde principiile i metodele evalurii de pia a bunurilor imobiliare. Monografia include recomandri practice privind analiza pieei imobiliare, inspectarea i descrierea obiectului evalurii, metodele matematice utilizate n evaluare. Lucrarea este recomandat colaboratorilor tiinifici, lectorilor, aspiranilor i studenilor facultilor cu profil economic, precum i evaluatorilor i altor profesioniti al pieei imobiliare, care au o pregtire economic general.

KHHra OTpaacaer npiiHUHnbi H MeTOflti onpeaejieHHfl pbiHOMHOH CTOHMOCTH oteicroB He/iBioKHMoro HMymecTBa, coaepacMT npaKTHHecKHe peKOMenzaijHH no npoBeaeHHio aHanH3a pbiHKa HC^ BIDKMMOCTM, ocMcnpy H onHcaHHio o6teicra oueHKH, npHMeHeHHio MareMaTHHecKHX MeroflOB B ouernce HeflBHHCHMoro HMymecTBa. MoHorpa(j)H5i npeflHa3HaieHa a ra HayHHbix pa60THHK0B, npeno^aBaTejieH h acnwpaHTOB BbicuiHx yne6Hbix 3aBeaeHHH, ciyaeHTOB 3KOHOMHnecKHX (JiaKyjibTeTOB. KHHra MoaceT 6biTb Hcn0Jib30BaHa TaioKe oueHinHKaMH-npaKTHKaMH H apyrHMH ynacTHHKaMH pbiHKa HeflBHKHMOCTH, HMeiOlliHMH oSlliyK) 3KOHOMHHeCKyK) no r^oTOBKy.

Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii

Buzu, Olga Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic = Ouernca HeflBHKHMOCTH: TeopHfl h npaKTHica. / Olga Buzu, Angela Matcov. -Ch.; 2003 ( F.E.P. Tipogr. Central" ). -258 p.

ISBN 9975-78-226-4

332.67.7(075.8)=135.1=161.1

Monografia este recomandat de Consiliul tiinific al Institutului de Economie i de Perfecionare n domeniul Agroalimentar.

Toate drepturile acestei lucrri sunt rezervate autorilor. Nici o parte a lucrrii nu poate fi reprodus fr acordul scris al titularilor drepturilor de autor.

ISBN 9975-78-226-4 Olga Buzu Angela Matcov, 2003

CUPRINS

Despre autori 7

Prefa 8

Capitolul 1. Aspecte generale ale evalurii bunurilor imobiliare 10 1.1. Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor 11 1.2. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia 12 1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova 13

Capitolul 2. Principiile de evaluare 14 2.1. Principii ce reflect atitudinea utilizatorului ...14 2.2. Principii ce in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare 15 2.3. Principii ce reflect atitudinea pieei 15

Principiul celei mai bune i eficiente utilizri 16

Capitolul 3. Procesul de evaluare 17

Capitolul 4. Scopurile evalurii i tipurile de valori 21

Capitolul 5. Clasificarea bunurilor imobiliare 24

Capitolul 6. Factorii de influen asupra valorii bunului imobiliar. 28

Capitolul 7. Metodele de analiz a pieei imobiliare 32

Capitolul 8. Inspectarea i descrierea bunurilor imobiliare 35 8.1. Inspectarea bunului imobiliar 35 8.2. Descrierea obiectului evalurii 36

Capitolul 9. Metode matematice n evaluare 40 9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade 40 9.2. ase funcii ale ratei compuse a dobnzii 44

Capitolul 10. Metodele de evaluare a terenurilor. 52

Capitolul 11. Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin metoda costului 57 11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului 57 11.2. Estimarea valorii terenului 60 11.3. Estimarea valorii construciei noi 60

3

11.4. Structura costului de construcie 62 11.5. Estimarea deprecierii.... 65

11.5.1. Uzura fizic 66 11.5.2. Estimarea deprecierii funcionale i deprecierii economice...70

Capitolul 12. Metoda vnzrilor comparabile... 74 12.1. Etapele de aplicare a metodei vnzrilor comparabile 74 12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare i elementelor de comparaie 75 12.3. Metodele i etapele de estimare a ajustrilor 78

Capitolul 13. Metoda venitului..., 82 13.1. Estimarea venitului operaional net 83 13.2. Metoda capitalizrii directe ....., 88 13.3. Fluxurile de numerar actualizate . , 90

13.3.1. Rata de actualizare 92 13.3.2. Venitul de la vnzarea bunului imobiliar (Reversie) 94

Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate 96

Capitolul 15. Raportul de evaluare 99

Bibliografie.... . . 101

Anexa 1. Legislaia Republicii Moldova n domeniul de evaluare a bunurilor imobiliare , 104 Anexa 2. Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate ....107 Anexa 3. Tabele financiare ,, 108

Tabelul 1. Valoarea viitoare a unitii............... 109 Tabelul 2. Valoarea prezent a unitii 111 Tabelul 3. Valoarea prezent a anuitii..., 113 Tabelul 4. Valoarea viitoare a anuitii 115 Tabelul 5. Rata de amortizare a unitii.. 117 Tabelul 6. Factorul fondului de compensare 119

Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construciilor... ,..., ,,.....121 Anexa 5. Coninutul recomandat al raportului de evaluare 122 Anexa 6. Dicionar de termeni de evaluare romn-rus-englez 126

B P M f r i . , ,

Coaep5K3HHe 0 6 aBTopax . . . . . .132

BBe^eiiHe.. 133

PjiaBa 1 . OciiOBiibie noJio>KeiiHH OUCIIKH o6beicroB ne/iBHAHMoro HMymecTBa 1 3 5 1.1. 06teKT HeflBH>KHMoro HMymecTBa H npaBa CO6CTBCHHOCTH 136 1.2. PbiHOHHaa CTOHMOCTb H npouecc oueHKH 137 1.3. lOpHflHHecKaa cpeaa OUCHOHHOH AEFLTEJIBHOCTH B Pecny6jiHKe Moji^oBa.. . . * 138

r j i a s a 2. Flpiiimniibi oueiiKH 140 2.1. no3HUHa, OTpa>Kaiomaa TOHKy 3peHHfl nojib30BaTejia 140 2 . 2 . I I o 3 H i ; H f l , CB3aHHaH C B3aHMOOTHOIlieHHeM KOMnOIjeHTOB

o6.eKTa 141 2 . 3 . IIO3HUHH, OTPA5KAIOMAFL TOHKY 3PEHH pb iHKa 1 4 2

2 . 4 . RIO3HUHH, o T p a ^ c a i o m a n p H H i m n n a H J i y H i u e r o H HaH6o .rcee

^^)(j )eKTHBHOrO H C n 0 J I b 3 0 B H H H * 1 4 3

TjiaBa 3. f lpouecc OUCIIKH 144

TJIABA 4 . BH;II>I CTOHMOCTH H NEJIH BbinoJineHHH OUCIIKH 1 4 9

rj iaea 5. KjiaccH(|)HKaKHH O6T>CKTOB neflBH/KHMoro HMymecTBa 153

r j iaea 6. aicropbi, B.IHHIOIIUH' na CTOHMOCTb HC^BHKHMOCTH 158

TJIABA 7 . M E R O ^ U aiiajima pwiiKa HC/IBHKHMOCTH 1 6 2

TJIABA 8 . OCMOTP H onucaiiue oSbeKTa HeflBHKHMoro HMYMECTBA 1 6 5 8 . 1 . OCMOTP O6I.EKTA OUEHKH 1 6 5

8.2. OnncaHHe oSteiora oueHKH 166

TjiaBa 9. MaTeMaTHnecKHH HHCTpyMeHTapHH oueHKH 171 9 . 1 . OCHOBH TeopHH npHBeaeHHa pa3HOBpeMeHHbix 3ATPAT 1 7 1 9.2. IIIecTb (})yHKUHH cno>KHoro npoueHTa... 175

r j i a s a 10. MeTO/ibi OUCIIKH 3eMejibiibix yiacTKOB 183

TjiaBa 11. 3aTpaTHbiH MeToa onpeaeJieHHH CTOHMOCTH 06beKT0B 188

11.1. OcHOBHbie npaBHjia oueHKH c noMomwo 3aTpaTHoro MeTO/ia 188

11.2. OnpeAenenne CTOHMOCTH 3eMejibHoro ynacTKa 191 11.3. OnpeaejieHHe CTOHMOCTH noBoro CTpoHTejibCTBa 3FLAHHH H coopy>KeHHH 192 11.4. CTpyKTypa CTOHMOCTH CTpoHTejibCTBa 193 11.5. OueHKa H3HOca 197

11.5.1. OH3H4CCKHH H3HOC 198 1 1 . 5 . 2 . OnpeaejieHHe eKTOB-aHajioroB H 3JieMeHTOB cpaBHeHHH 208 12.3. MeTOflbi H STaribi BbinojiHeHHfl K0ppeKTHp0B0K 211

Tjiaaa 1 3 . ,Hoxo,aHbiH MeToa 2 1 6 13.1. OnpeaejieHHe HHCToro onepaijHOHHoro floxoaa 217 13.2. MeTOfl npaMofi KanHTajiH3auHH 223 13.3. ^HCKOHTHpoBaHHbie aeHeHbie IIOTOKH 226

13.3.1. CraBKa flHCKOHTHpoBaHH 227 13.3.2. floxofl OT npoflamn o6i>eKTa HeflBHHCHMoro HMymecTBa (peBepcna) 2 3 0

TjiaBa 14. CorJiacoBaiiHe pe3yjibTaTOB OUCIIKH 2 3 2

T j i a B a 1 5 . CocTaBJieHHC o T i e T a 06 OUCIIKC 2 3 6

CnHcoK ncn0Jib30Baim0H jiHTepaTypbi 238

ripHJioxceHHe 1. 3aKonoflaTe^bCTBo M O J I ^ O B U B o6jiacTH oueHKH 06beKT0B neaBHKHMoro HMymecTBa 241 ripH-io/Keimc 2. IeJiH OUCHKH H pcKOMeii^ycMbie BHAM CTOHMOCTH 244 lTpHJio>KeHHc 3. OiiHaHcoBbie lao.ii im,! 108

Ta6;mua 1. Eyaymaa CTOHMOCTB EFLHHHIIBI 109 Ta6jiHua 2. Texymaa CTOHMOCTb eflHHHUbi 1 1 1 Ta6jinua 3. TeKymaa CTOHMOCTb aHHyHTeTa 113 Ta6jinua 4. Eyaymaa CTOHMOCTb aHHyHTeTa 115 Ta6jiHna 5. B3HOC Ha aMopTH3auHio ejjHHHUbi 117 Ta6jiHua 6. aKTop (jjonfla B03MemeHHH 119

npHJiosKenne 4. OpHeiiTiipoBOMHbie CKH/IKII na n3iioc cTpoennii 246.. npHJioA-eiiHe 5. PeKOMeuayeMoe coaepanHe oTHCTa 06 oueiiKe 247 npHJio/Keime 6. PyccK0-pyMbiiicK0-anrJinncKHH cnoBapb oneiio'iiibix TCPMHIIOB....250

6

Despre autori

Olga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chiinu, specialitatea inginer-economist n domeniul economiei construciilor. n anul 1989 a susinut teza de candidat cu tema Bazele economice ale formrii complexelor de construcie la nivel regional" la Institutul de Inginerie i Construcii din Kiev. A urmat cursurile de macroeconomie i analiz financiar organizate de Institutul Bncii Mondiale (Viena, Austria), precum i cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea Wisconsin, SUA).

ncepnd cu anul 1989 i pn n prezent, activeaz la catedra Evaluarea imobilului, economie i management" al Universitii Tehnice din Moldova. Din 1997 activeaz, la fel, n cadrul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Geodezie, deine funcia de ef de secie Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui ir de acte normative ce in de domeniul evalurii i impozitrii bunurilor imobiliare, este una din autorii Legii cu privire la activitatea de evaluare.

Pe parcursul unei perioade ndelungate a reprezentat asociaiile obteti ale evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori.

Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrri pe problemele dezvoltrii pieei imobiliare, organizrii activitii de evaluare n Republica Moldova, particularitilor evalurii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.

Ang&lq Matcov este absolventa facultii Relaii Economice Internaionale" a Academiei de Studii Economice din Moldova. n perioada 1998-1999 a participat la programul de masterat cu specializarea Administrarea Proprietii Imobiliare" din cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. n anul 2001 a susinut teza de masterat cu tema Evaluarea proprietii imobiliare n scopul impozitrii. Experiena Republicii Moldova" i a obinut titlul de Magistru n Administrarea Proprietii Imobiliare. Din 1999 i pn n prezent activeaz n calitate de economist-evaluator n cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe lng Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. A participat la elaborarea Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare i altor acte normative ce in de domeniul evalurii bunurilor imobiliare.

Angela Matcov este autoare i coautoare a unui ir de articole de specialitate, precum i a lucrrii Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol" (2000), elaborat de un grup de specialiti cu susinerea proiectului TACIS.

7

Vor veni vremuri cnd urmaii se vor uimi c nu cunoteam nite lucruri att de evidente.

Seneca Senior

PREFA

Dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova a creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni. n ultimul deceniu, bunoar, au devenit cunoscute i n ara noastr profesiunile de manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator.

Dei activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare nu este un domeniu absolut nou de activitate n Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.

Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituiile financiar - creditare, ntr-un cuvnt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se intereseaz tot mai des de valoarea de pia a bunurilor imobiliare dect de preul nonnativ, care reflect cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat. Valoarea de pia, la rndul ei, reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere al pieei i este considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept valoare real a bunului.

Noul coninut al activitii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare, a creat confuzii n concepte care preau a fi temeinice i nu erau puse la ndoial. n lipsa unui cadru metodologic unic, evaluatorii care activeaz att n cadrul ntreprinderilor de stat, ct cei ai ntreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utiliznd, de regul, metodici proprii i interpretnd dup bunul plac metodele de evaluare de pia general acceptate n lumea profesionitilor.

Dei preul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios n calea dezvoltrii pieei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre i nu corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea ntreprinderilor de stat l calculeaz pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evalurii. Evaluatorii care activeaz la ntreprinderile private folosesc diferite metodici de determinare a valorii de pia a bunurilor imobiliare, dar imperfeciunea cadrului metodologic contribuie la apariia unei diferene mari ntre rezultatele obinute la evaluarea unui obiect efectuat de diferii evaluatori.

Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptat recent de Paramentul rii, este menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a proprietilor imobiliare. Conform prevederilor legii, n majoritatea cazurilor cnd este solicitat evaluarea, evaluatorul determin valoarea de pia a proprietii. Totodat, legea stipuleaz expres c att evaluatorii din cadrul ntreprinderilor private, ct i ai ntreprinderilor de stat vor folosi aceleai metode de evaluare - metodele de pia. Astfel, crearea cadrului metodologic unic i elaborarea standardelor naionale de evaluare sunt dou probleme foarte actuale pentru domeniul evalurii. Soluionarea acestor probleme va conduce la interpretarea i aplicarea corect a conceptelor economice, metodelor i tehnicilor de evaluare, va mbunti calitatea serviciilor de evaluare.

8

Prezenta monografie este o prim ncercare n Moldova de a prezenta n mod sistematizat metodele de estimare a valorii de pia a proprietilor imobiliare. Drept baz teoretic a lucrrii au servit Standardele Internaionale i Europene de Evaluare, n care i-a gsit reflectare cea mai bun practic mondial n domeniul evalurii.

n lucrarea de fa sunt examinate principiile de baz ale evalurii bunurilor imobiliare, factorii ce influeneaz valoarea lor. Ea include recomandri practice privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice i economice ale bunurilor imobiliare.

JJn capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite n evaluare i teoriei actualizrii cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicat pe larg la analiza investiiilor i evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului.

O atenie deosebit este acordat descrierii metodelor de evaluare: metodei costului, metodei vnzrilor comparabile i metodei venitului. Sunt prezentate algoritmii efecturii calculelor i exemple de estimare a valorii prin diferite metode.

n monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate caracteristicile de baz ale etapelor i descrise aciunile evaluatorului la fiecare etap a evalurii.

Prezenta lucrare se ncheie cu expunerea criteriilor crora trebuie s corespund raportul de evaluare i recomandri privind structura i coninutul raportului.

n monografie sunt incluse anexe care, dup prerea autorilor, vor fi utile evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculrii uzurii fizice a construciei, structura recomandat a raportului de evaluare, precum i lista actelor normatite} ce reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. innd cont de faptul c evaluarea de pia a bunurilor imobiliare este o activitate relativ nou pentru ara noastr, autorii au elaborat un dicionar romn-rus-englez de termeni de evaluare. Acest dicionar este o prim ncercare de a sistematiza terminologia specializat, urmnd a fi completat n viitor.

Autorii au evitat n mod intenionat expunerea simplificat a materialului, lucrarea fiind destinat unui cititor iniiat n problemele evalurii, care posed cunotine economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construcii-lor, arhitecturii, materialelor de construcie, economiei construciilor i analizei finan-ciare.

Autorii i exprim sperana c prezenta monografie va fi util colaboratorilor tiinifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranilor i studenilor facultilor cu profil economic, va contribui la asimilarea cunotinelor noi i familiarizarea lor cu experiena acumulat n Moldova i rile dezvoltate cu economie de pia n domeniul evalurii.

Sugestiile i observaiile Dumneavoastr referitor la monografie, V rugm s le expediai pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chiinu, strada Pukin 47, biroul 514 sau pe adresa e-mail: buzu@pio. cadastre.md sau angela@pio.cadastre.md.

Autorii

9