evaluarea apartament 3 odai or.chisinau

8/17/2019 evaluarea apartament 3 odai or.chisinau

1/40

Ministerul Educatiei al Republicii MoldovaUniversitatea Tehnica a Moldovei

Facultatea Inginerie Economica si BusinessCatedra: Administrarea Afacerilor

Evaluarea apartamentului cu odai din or!Chisinau" in scop de ga#

$ucrare de curs

Conducatorul lucrarii de cursConf!univ!dr!

Turcanu %icolae Reali&at de : $isov 'inaida

Ilicovici %ade#da

Chisinau ()*+


2/40

Introducere

,e parcursul intregii istorii a de&voltarii civili&atiei" omul a considerat pamintul si tot ceea ce este legat de el -constructiile" plantatiile perene etc!. dreptcele mai importante resurse pentru satisfacerea atit a necesitatilor vitale-locuinta"

hrana." cit si pentru sustinerea activitatiilor econmice" pamintul fiind consideratdrept unul dintre cele patru mi#loace de productie! $a momentul actual"importanta pamintului si a altor bunuri imobiliare pentru variate domenii deactivitate ale omului este tratata de diverse stiinte" cum ar fi #urisprudenta"economia si sociologia! Acest fapt a determinat interesul pentru voaloarea

proprietatilor mentionate/ concept economic ce este ba&at pe urmatoarelecaractristici al bunurilor imobiliare:

0rice bun imibiliar este unic din punct de vedere al amplasarii si structuriilui1

,amintul" din punct de vedere fi&ic" este imobil" iar celelalte bunuriimobiliare pot fi amplasate fara a cau&a pre#udiciu considerabil destinatieilor1

Bunul imobiliar este viabil/pentru o perioda indelungata de utili&are0ferta de bunuri imobiliare este limitata1

Bunul imobiliar este util oamenilor!

2in punct de vedere al teoriei evaluarii" valoarea bunurilor imobiliare estedetrminata de atitudinea pietei" vin&atorilor si cumparatorilor potentiali" pentru

pretio&itatea bunurilor imobiliare! In urma interactiunii factorilor piatei ia nasteree3presia reala a valorii" piata fiind acel mediu care reflecta atitudinea si actiunileoamenilor ca raspuns la interactiunea fortelor sociale si economice!

,roprietatea imobiliara"prin care intelegem teren liber sau teren construit"este una dintre cele mai importante surse de venit in economia globala!2atoritaacestui fapt"este e3trem de important ca proprietarii de terenuri libere sauconstruite/ fie ca sunt persoane fi&ici" firme"administratiile statului si alteorganisme care detin" vind" cumpara"inchiria&a"investesc in proprietati imobiliare

sau sunt implicate in alte activitati legate de acestea" sa aiba acces direct la opinii

clare asupra valorii proprietatilor" la informatiile credibile si relevante" la anali&e solide" precum si dreptul de a primi consiliere cu privire la o gama larga de probleme ce vi&ea&a atit bunurile imobiliare" cit si celelalte tipuri de proprietati-intreprinderi"bunuri mobile corporabile si necorporabile.!

In conditiile atit ale unei economii de piata functionale" cit si ale uneieconomii in curs de de&voltare"activitatea de evaluare a proprietatilor imobiliareconstitue un suport deosebit de important" ea putind furni&a informatii necesare indiferite actiuni cum sunt: tran&ictii ce implica transferuri ale drepturilor de

proprietate-vin&are"cumparare"inchiriere." estimarea valorii pentru garantiibancare imobiliare sau ipotecare"stabilirea ta3elor datorate statului-pentru


3/40

mosteniri"donatii"impo&ite." determinarea sumelor pentru compensari in ca&uldiverselor calamitati sau pentru e3proprieri"consultanta in deci&ii de investitii" in

problemele de litigiu" de lichidari" raportari financiare" anali&e cu privire la situatia pietelor imobiliare si evolutia lor"la fe&abilitatea unor proiecte deinvestitii" la rentabilitatea reorgani&arii sau fu&ionarii unor afaceri4intreprinderietc!5copul lucrarii: 2e determinat cererea fata de imobil care consta in potentialiichiriasi care au drepturi reale imobiliare la diferite preturi si pe o anumita piataintr/o anumita perioada de timp!

I Evaluarea bunurilor imobiliare cu destinatie legislativa in scop de ga#


4/40


5/40

Amanentul apare in momentul dobindirii posesiunii asupra bunului! 6a#ul fara deposedare trebuie sa fie inregistrat in :

*!Registrul bunurilor imobile/in ca&ul ipotecii(!Registrul detinatorilor de valori mobiliare nominative/in ca&ul

ga#ului valorilor mobiliare nominatile!!Registrul de8in9torilor de valori mobiliare ale statului / n ca&ul

ga#ului valorilor mobiliare ale statului1;!Registrul propriet98ii intelectuale / n ca&ul ga#ului drepturilor de

proprietate intelectual91+!Registrul ga#ului bunurilor mobile / n ca&ul ga#ului altor bunurimobile!

Abordarea legislativa in domeniul ga#ului

Fig *!(! Cadrul legislativ in domeniul ga#ului

$egea cadastrului bunurilor imobile/nr! *+;/ publicata in Monitorul 0ficial al Republicii Moldovanr!;;/;?4*> din (*!)+!*==>" sustine sectorul ga#ului-ipotecar.prinesenta articolelor sale in intregime!

Cadastrul general al 89rii" se ocupa cu identificarea"descrierea" si estimarea @i se repre&int9 pe planuri cadastrale toate

bunurile imobile din 8ar9 @i se nregistrea&9 drepturile titularilorasupra lor!


6/40

,lanurile cadastrale sunt documente ce confirmacomple3itatea bunurilor si sunt necesare in ca&urile

ga#arii-ipotecarii. pentru primirea unui credit! Conform acestei legi"drepturile" scheme"planuri si alte documente referitoare la fiecare bunimobil sunt confirmate in dosarul cadastral!

$egea cu privire la ga#/ nr!;;=


7/40

2in bunurile imobile cu destinatie locativa fac parte: case de locuit" apartamente" vile" casute se&oniere" astfel din aceastacategorie face parte apartamentul ce urmea&a a fi evoluat" cu odai -dinor!Chisinau.!

2efinirea misiunii de evaluare include studierea preiliminara a situatiei" determinarea caracteristicilor generale ale obiectului"determinarea scopului evaluarii" data intocmirii contractului " tipul valoriiestimate etc!

$a etapa data evaluatorul efectuea&a identificareabunului imobil! ,entru efectuarea acestei lucrari el are nevoie sa preia informatiedin dosarul cadastral al bunului imobil pentru determinarea numarului cadastral

sau a adresei postale! Identificarea drepturilor reale asupra bunurilor immobile seutili&ea&a informatia preluata din Registrul bunurilor immobile!Aceastainformative este necesara pentru a determina drepturile legale a benefeciaruluiasupra acestui bun!

,returile bunului imobil depind de avanta#eleobtinute odata cu preluarea drepturilor de proprietate asupra lui! 5copul evaluariieste determinat de tipul trans&actiei sau a altor actiuni in care este implicat bunulimobil! ,recum bunul imobil va fi depus in ga# pentru obtinerea unui credit se va

efectua evaluare in scop de ga# -ipoteca.! In urma scopului de evaluare ales" vor fi


8/40

determinate valorile corespun&atoare " din multitudinea de valori identificate in I75! -fig *!.

Tabelul *! Tipuri de valori conform I75

7aloare de utili&are 5e concentrea&a pe valoarea anumita proprietateimobiliara contribute la intreprinderea4afacerea dincare face parte" fara a lua in considerare cea maibuna utili&are a proprietatii sau suma ce poate fiobtinuta prin vin&area acesteia!

7aloare de investitie Repre&inta voloarea unei proprietati" pentru unanumit investitor sau grup de investitori" cu anumiteobiective de investitii identificate!

7aloare de asigurare Este valoarea unei proprietatiimobiliare"recunoscuta de prevederile unei polite

sau a unui contract de asigurare!

7aloare speciala Este untermen legat de un element de valoaree3traordinar"superior valorii de piata " ce ar puteaaparea" de e3emplu" prin asocierea fi&ica" functional

sau economica cu o alta proprietate!

7aloare de piata Este suma estimate pentru care o proprietate va fi schimbata" la data evaluarii" tre un comparatordecis si un vin&ator hotarit" intr/o tran&ictie libera"dupa o activitate de mareting corespun&atoare!

7aloare de lichiditate Este suma care poate fi obtinuta in mod re&onabildin vin&area unei proprietati intr/un interval de timp

prea scurt pentru a indeplini conditiile specific indefinitia valorii de piata!

5ursa: elaborate de autorD

Astfel" pentru evaluarea bunului imobil in scop de ga# vor fi determinate valoarea de piata" valoarea de lichiditate!

Conform $egii cu privire la activitatea de evaluare

nr =>=/!);!())( valoarea de piata este suma estimata pentru care unobiect al evaluarii poate fi schimbat" la data evaluarii" intre un comparator hotarit sa cumpere si un vin&ator hotarit sa vinda" dupa un mareting adecvat" intr/o


9/40


10/40

,lata se face in numerar1

,retul nu este influentat de aran#amentele financiare special sau facilitate ori de cineva interesat de vin&are!

(! Etapa a ( a procesului de evaluare este colectarea si anali&a datelor necesare pentru evaluare!Aceasta etapa se refera la studierea pietiiimobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul efectuarii unei anali&e detaliate a factorilor ce influentea&a asupravalorii lui!

Urmatoarele categorii de date vor fi colectete de evaluator si anali&atede evaluator:

2atele generale cu character economic si social despre regiunea si localitatea in care este amplasat bunul imobil1

2atele specific obiectului evaluarii:modul deuili&are" cea mai buna si efectiva utili&arr a obiectului evaluarii"costurile de constructive" deprecierea" veniturile sicheltuielileoperationale1

2atele specific pietii imobiliare: preturile de vin&are

si preturile ofertei obiectelor similar " rata spatiilor libere si altele!

! Etapa a treia este aplicarea metodelor de evaluare este o etapa foarteimportanta la evaluarea bunului imobil in scop de ga#" deoarece cua#utorul acestor metode se determina valoarea corecta a bunului imobil!

Astfel dupa scopul evaluarii se vor utili&e cele trei metode :


11/40

Formula generata de determinarea valorii bunului imobil prin metodacheltuielelor este:

77tG-7c/2.

Unde:

7/valoarea bunului imobil1

7t/valoarea de piata a terenului1

7c/valoarea de reconstruire a constructiei evaluate considerate ca noi1

2/deprecierea acumulata!

Metoda vin&arilor comparabile este efectuata in

ba&a urmatoarei proceduri standart:a. Colectarea si anali&a datelor de piata in scopul selectarii

bunurilor immobile comparabile1

b. Identificarea unitatilor si elementelor de comparative1

c. 2eterminarea marimii a#ustarilor1

d. Comparatia bunului imobil evaluat cu obiecte similar" in

scopul a#ustarii preturilor de vin&are1

1.Metoda

cheltuielelor

2. Metoda

venitului

Metode de

evaluare

Metoda analizei

comp.a vinzar.


12/40

e. Anali&a preturilor a#ustate ale bunurilor imobiliarecomparabile pentru a determina valoarea de piata aobiectului evaluarii!

,returile bunurilor imobile comparabile sunt

anali&ate si corectate in functie de asemanari si diferentieri! Urmatoarele elementede comparative sint e3aminate in cadrul metodei respective:

a! 2repturile de proprietate si alter drepturi reale transmise

b! Conditiile de finantare

c! Conditiile trans&ictiei

d! Conditiile pietei

e! Amplasarea

f! Componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil!

Metoda veniturilor presupune estimarea valoriibunului imobil in ba&a venitului operational net ce poate fi generat de acest bun inviitor!

770%4r

7/valoarea estimata

r/rata de capitali&are!

Anali&a pietei imobiliare in RM


13/40

Anali&a pie8ei imobiliare pentru anul ()*;


14/40

$a nceputul noului an to8i actorii pie8ei imobiliare @i/au pus o singur9ntrebare: KCe se va ntLmpla mai departe cu imobilul @i pre8urile imobiliare dinChi@in9uK Nn principiu" aceste reflec8ii ap9reau de fiecare dat9 la nceput de an"de/a lungul ultimilor ani" pe fonul nencet9rii sc9derii lente a pre8urilor @i a

situa8iei stagnante n vLn&9ri! 2up9 p9rerea tuturor actorilor pie8ei" aceast9

ntrebare la nceputul acestui an a fost de o actualitate @i mai mare! 5peran8a la o stabilitate a proceselor economice @i politice ale anului trecut" cu o tran&i8ie lin9n acest an" a devenit un interes comun al tuturor celor implica8i n pia8aimobiliar9!

Nnc9 n primul trimestru al acestui an" speciali@tii companiei noastre auidentificat un @ir de tendin8e @i au ncercat s9 fac9 o predic8ie pe pia89! Acest lucru

s/a f9cut n scopul de a optimi&a activitatea @i de a de&volta mecanisme specifice pentru a stimula vLn&9rile de locuin8e ale clien8ilor no@tri! Este cunoscut faptul" c9 pia8a imobiliar9" n special cea a locuin8elor secundare" este inert9" deci ba&Lndu/ se pe aceste date @i pe cuno@tin8ele din KtrecutK clientul vinde ast9&i" dar agentul imobiliar trebuie s9 fie ntotdeauna cu un pas nainte! A@teptLnd o sc9dere a

pre8urilor nc9 n primul trimestru" n plus @i comportamentul monedei na8ionale fa89 de valuta str9in9 de ba&9 care a devenit instabil" to8i actorii pe pia89 au decis s9 ia Ko po&i8ie de a@teptareK! 6uvernatorul B9ncii %a8ionale a ncercat s9/ilini@teasc9 pe to8i" referindu/se la factorii tradi8ionali de se&on cu privire lacererea de valut9 str9in9! 2ar impactul e3tern al factorilor economici al 89rilor vecine -Ucraina. @i ai 89rilor Europei -sc9derea monedelor na8ionale. a devenit evident" f9cLnd alu&ie la instabilitatea monedei noastre! Aceast9 Kpo&i8ie

de a@teptare K a fost luat9 n perioada aprilie/iunie" iar n perioada iulie/ septembrie pia8a Ksecundar9K s/a nviorat" KpreluLndK de la pie8a primar9 cLteva puncte! 5peciali@tii no@tri au legat aceast9 nviorare de:

*/ factorul tradi8ional se&onier" atunci cLnd clien8ilor le sunt mai clarer tendin8ele pie8ei imobiliare" dup9 scurgerea primelor @ase luni!

(/ ntoarcerea compatrio8ilor no@tri! Nntre aceast9 categorie de cump9r9toria crescut brusc cererea de locuin8e finisate" cump9r9torii nu doresc s9 a@tepte

finisarea construc8iei cl9dirilor noi" din cau&a de riscului @i lipsei de timp din Republica Moldova! Astfel de cump9r9tori sunt dispu@i s9 cumpere o locuin89 finisat9 de pe pia8a secundar9 ce cuprinde apartamentele construite n trecut -pLn9 la + ani. @i care sunt e3puse din nou la vLn&are! $a acest tip de locuin8eKsecundareK a e3istat o cerere crescut9" cu o tendin89 de cre@tere ulterioar9!

/ pre&icerea sc9derii pre8urilor la locuin8e!

2e regul9" deprecierea monedei na8ionale pentru pia8a imobiliar9 este oKsabie cu dou9 t9i@uriK! Nn conte3tul sc9derii finan89rii din partea b9ncilor" a

lipsei de cump9r9tori cu Kbani realiK" a deprecierii monedei na8ionale" sc9derea pre8urilor la imobiliare e o chestie de timp! Nntr/adev9r" mul8i anul trecut au cerut


15/40

b9ncilor credite ipotecare fiind ncLnta8i de ratele mai mici ale dobLn&ilor @i de pre8urile la apartamente! ,entru to8i actorii pie8ei" creditul ipotecar e un KmotorK atLt n vLn&9ri n pre&ent" cLt @i n viitor" n achi&i8ionarea unei re@edin8e primare

sau secundare! 2e fapt statisticile arat9 c9 pLn9 n septembrie/octombrie ()*;"creditele ipotecare au crescut cu /= O comparativ cu anul trecut!

Totul mergea ca KceasulK" dar fluctua8iile nea@teptate @i bru@te ale ratelor de schimb valutar ale monedelor str9ine" dar @i ale celei na8ionale" care au nceput nnoiembrie @i continu9 pLn9 n pre&ent au f9cut ca b9ncile Ks9 fac9 o pau&9K nemiterea creditelor" inclusiv a creditelor ipotecare! Acordarea creditelor ipotecare

sub *)/*O anual" avLnd ca ga# bunuri imobiliare" valoarea c9rora n viitor pu8inile pot pre&ice P este o afacere riscant9 att pentru b9nci ct @i pentru debitori" maiales n fa8a cre@terii infla8iei @i a condi8iilor prealabile de cre@tere a ratelor cheieale B9ncii %a8ionale!

,e de alt9 parte" tendin8a de depreciere a valutelor a stimulat de cealalt9 parte a clien8ilor achi&i8ionarea locuin8elor! Cineva @i/a adunat economiile nvalut9 str9in9 @i amLna achi&i8ionarea din cau&a pre8urilor ridicate laapartamente! AvLnd noroc n acest an" mai ales spre sfLr@itul anului" ei au reu@it

s9 pun9 n aplicare planurile lor imobiliare!


16/40

Conform statisticilor privind cererile de vLn&are a imobilelor secundare aleclien8ilor no@tri" s/a observat c9" n medie" ()/)O dintre ei ncearc9 s9 schimbe

nu numai condi8iile lor de trai" dar" de asemenea" @i 8ara de re@edin89" sau maie3act spus" ma#oritatea oamenilor tind s9 se mute n Rusia! Iat9 anume pentruace@ti doritori la sfLr@itul anului s/a ivit o situa8ie ideal9 pentru a/@i ndeplinidolean8ele! ,e tot parcursul anului" aceast9 categorie de clien8i nu a sc9&ut pre8ul la locuin8ele lor" sus8inLnd c9 prin vLn&area caselor la Chi@in9u" ei nu vor puteacump9ra acolo" amLnLnd permanent vLn&area @iKndep9rtLndu/seK de propunerilede vLn&are! 2ar situa8ia cu deprecierea rublei brusc le/a dat Ko @ans9K acestor cet98eni! Nntr/un cuvLnt" avLnd n vedere c9 valoarea imobilului este stabilit9 neuro" iar achi&i8ionarea n Rusia are loc numai n ruble" mul8i au nceput Ks9 se

gLndeasc9K c9 reducLnd aici pretul apartamentului cu *)/*+O ei f9r9 problemevor cump9ra acolo ceva" ntru/cLt @tim cu to8ii c9 cursul de schimb a rublei s/adepreciat cu ;)O fa89 de euro! Nn principiu" aceasta a avut loc" au nceput s9 vin9


17/40

propuneri din ce n ce mai des de la vLn&9tori! Agen8ii no@tri imobiliari aunregistrat o tendin89 de cre@tere po&itiv9 @i au pre&is o cre@tere a vLn&9rilor

segmentul Klocuin8elor secundareK!

,re8ul mediu al uniui metru p9trat pe pia8a secundar9 este de +( de euro"dupa ce * luni consecutive r9mLnea la nivelul de +>) euro" n noiembrie pre8ul a

sc9&ut cu *";O!

Este de remarcat faptul" c9 s/au activat @i cei care dup9 ce au pierdut speran8a n consolidarea monedei na8ionale @i a depo&itelor bancare @i avLnd economii n lei" au decis s9 se prote#e&e prin achi&i8ionarea bunurilor imobiliare!

2eoarece schimbarea leilor n valut9 str9in9 con8ine @i o pierdere evident9" dar"avLnd n vedere tendin8a de sc9dere a pre8urilor" astfel de clien8i Kse lini@tescK prino compensare survenit9 n urma pierderilor ratelor schimbului n valut9 str9in9 @ia pre8urilor mai mici la apartamente! ,e acest segment" speciali@tii no@tri auv9&ut" de asemenea" o tendin89 po&itiv9 a vLn&9rilor" urmat9 de darea n chirie aacestor locuin8e!

2e asemenea" speciali@tii no@tri au observat @i alte schimb9ri structuralede pe pia8a Klocuin8elor secundareK din anul curent:

/ 0 schimbare brusc9 @i cre@terea cererii la locuin8ele la pre8uri accesibilecu o cre@tere de lichiditate!


18/40

/ 0 sc9dere brusc9 a cererii la locuin8ele si&uate la eta#ele superioare" aapartamentelor vechi din anii +)/?)" la apartamentele amplasate la col8" aapartamentelor din &onele cu infrastructur9 slab de&voltat9" chiar dac9 sunt oferite la un Qpre8 foarte bun

5chimb9rile structurale din acest an au devenit vi&ibile pentru acei clien8icare nu puteau s9/@i g9seau un cump9r9tor" @i care nu doreau s9 se stabileasc9 nalte 89ri" dar care doresc s9/@i schimbe condi8iile de trai! Ei au nceput din ce n cemai des s9 resping9 toate ofertele de vin&are neinteresante! Ignorind astfel de

propuneri" ace@ti clien8i au nceput s9 caute alternative pentru a face schimb deapartamente cu locuin8e mai mari sau mai mici" cu un mic adaos financiar" ce ar fi

fost acumulat n Republica Moldova" nu n str9in9tate! Trebuie de remarcat faptul c9 procesul de c9utare pentru a schimbului este destul de lung @i" uneori"ineficient!

Trebuie de remarcat o u@oar9 cre@tere a vLn&9rilor lunare din Chi@in9unregistrate la Cadastru! Aceast9 cre@tere a fost de apro3imativ trei la suta"comparativ cu ()*" dar este nc9 departe de cea din ()*(" ()**!


19/40

,ia8a imobiliar9 primar9

Anul ()*; pe pia8a primar9 de fapt pu8in se deosebe@te de perioadaanterioar9! 2eclinul n construc8ia locuin8elor din capital9 este o tradi8ie aultimilor ani! Ceea ce poate fi v9&ut ca o consecin89 direct9 a problemelor din

timpul cri&ei legate de lichiditate! 2e&voltarea industriei construc8iilor @i propunerea pe pia89 a noilor proiecte sunt mai lente! Firmele de construc8ii @iasum9 acum riscurile de r9scump9rare a bunurilor imobile n ca&ul unei investi8iide capital @i de mprumut" nregistrate legal dup9 ei" sau prin delegarea acestor riscuri investitorilor! Cu toate acestea" trebuie de remarcat faptul" c9 num9rul detran&ac8ii pe pia8a imobiliar9 primar9 de fapt practic corespunde cu num9rul detran&ac8ii de pe pia8a imobiliar9 secundar9!

Nns9 conform datelor statistice" n Republica Moldova n semestrul I al anului ()*; a fost efectuat de c9tre antreprenori un volum de lucr9ri de construc8iin valoare de ( miliarde (;"> mln! lei" ceea ce repre&int9 cu )"O mai pu8in fa89de aceea@i perioad9 a anului trecut! ,otrivit Biroului %a8ional de 5tatistic9" peba&a elementelor structurale a lucr9rilor efectuate de c9tre firmele de construc8iin ianuarie/iunie ()*;" domin9 e3ecutarea lucr9rilor de construc8ie a noilor obiecte" care s/a ridicat la * miliard ?)"= mln! de lei" fiind n sc9dere cu +"*O

fa89 de aceea@i perioad9 n ()*! ,onderea acestora n volumul total al lucr9rilor prestate a fost de ?)"+O! ,onderea lucr9rilor de reconstruc8ie @i repara8ie a fost de ; mln! de lei" sau ;"+O din volumul total al lucr9rilor de construc8ii n

semestrul I al acestui an! Nn acela@i timp" volumul de lucru pentru repara8ia

capital9 a crescut cu ("O / pLn9 la *(" mln! de lei" iar a repara8iilor curente /a sc9&ut cu >">O / pLn9 la ;*="( mln! de lei!

,rivitor la obiectele construite" volumul de lucr9ri efectuate pentruconstruc8ia cl9dirilor re&iden8iale n ianuarie/iunie ()*; a sc9&ut cu ("?O /

pLn9 la +="> mln! de lei" pentru construc8ia cl9dirilor nere&iden8iale / a sc9&ut cu ;"(O / pLn9 la ;*"( mln! de lei" iar la construc8ia obiectelor de art9 / acrescut cu ((O / pLn9 la * mlrd!*)="= mln! de lei!

,otrivit Biroului %a8ional de 5tatistic9" cu toate acestea volumul de ba&9al lucr9rilor de construc8ii n semestrul I al anului ()*; a fost efectuat de c9treagen8ii economici priva8i! El a fost de * miliard ?()" mln! de lei" sau ("*O dinvolumul total" n acela@i timp fiind n sc9dere cu (";O fa89 de aceea@i perioada aanului ()*!

Cu toate acestea" trebuie de remarcat faptul c9 tendin8a principal9 la sfLr@itul anului ()*; este schimbarea priorit98ilor actorilor de pe pia89" care s/auorientat spre pia8a primar9! Tot mai multe persoane prefer9 s9 locuiasc9 napartamentele din comple3ele re&iden8iale noi @i nu n apartamentele din casele

vechi! Aceast9 tendin89 se observ9 timp de mai mul8i ani! Nn ()*" aceast9


20/40

propor8ie a a#uns la rangul de +)4+)" n ()*; tran&ac8iile de pe pia8a primar9chiar au dep9@it cele de pe pia8a Ksecundar9K!

KFluctua8iileS cererii @i ofertei de pe pia8a cl9dirilor noi au r9mas practicneschimbate" cu a#ust9ri minore" care se reflect9 n politica de pre8uri! ,re8ul

mediu pe * m( se afl9 n #urul valorii de ?)) de " care practic a a#uns la acela@inivel @i pe pia8a secundar9" cLt @i pe cea primar9 -n casele care s/au dat ne3pluatare n a@a &isa variant9 alb9.! Nn cladirile investi8ionale care se aflau nc9n construc8ie" pre8urile au sc9&ut cu *)/)O" n func8ie de etapa de construc8ie acasei! Nn cl9dirile noi care au fost date n e3pluatare cu repara8ie" pre8ul a#ungean mediu pLn9 la ))/>)) 4 m(!K

,re8ul mediu pe * m( dup9 sectoare

5ector ,re8ul mediu pe *("

*! Botanica ?+)")

(! Buiucani ?))")

! 2urle@ti ;))")

;! RL@cani ?))")

+! ,o@ta 7eche +))")

?! Centru >))")

! Telecentru ?))")

>! Ciocana +))")


21/40

,ia8a loturilor de teren @i a caselor individuale

Nn compara8ie cu anul ()*" n ()*;" pre8urile la loturile de teren au sc9&ut n mediu cu +/O! 5tarea de stagnare profund9 de pe pia8a imobiliar9 a for8at mul8i vLn&9tori de terenuri s9 reduc9 pre8urile! 2ar chiar @i astfel de m9suri

de reducere a pre8urilor de c9tre vLn&9tori nu a dus la o nviorare a pie8ei terenurilor! 2esigur" pia8a terenurilor este caracteri&at9 prin loturi de teren destul de scumpe" a@a &ise e3clusive! Astfel de terenuri sunt situate obligatoriu n parteacentral9 a sectoarelor ora@ului! E3clusivitatea lor const9 n urm9toareale: formalotului" pre&en8a comunica8iilor" accesul la transport" c9ile de acces @i un rol important l #oac9 lipsa n mpre#urime a blocurilor de locuit noi" cu multe eta#e

sau a celor n construc8ie! Nn ultimii ani" este o tendin89 de cump9rare n sectorul privat a dou9 sau mai multe terenuri situate unul lLng9 cel9lalt" cu cl9diri vechi!Ca urmare" firmele de construc8ii primeau *(/* ari de teren! ,e aceste loturi seconstruiesc cl9diri cu multe eta#e! $a rLndul s9u" aceast9 tendin89 are un efect negativ asupra valorii terenurilor nvecinate situate n aceast9 &on9!

$a sfLr@itul lunii august la ,retura sectorului RL@cani din Chi@in9u au avut loc audieri publice ale proiectului planului urbanistic &onal n cadrul perimetrului

str9&ilor Calea Mo@ilor" Andrei 2oga" bulevardul Rena@terii" precum @i n limiteleUniversit98ii de 5tat de Educa8ie Fi&ic9 @i 5port!

Cu mai mult de opt ani n urm9" colaboratorii Institutului Chi@inau/,roiect de#a elaborau planul &onal al acestui sector" inclusiv teritoriul adiacent Circului!

Atunci lucrarea a fost audiat9 de Consiliul de urbanism" dar nu a fost aprobat9 deConsiliul Municipal!

Un nou studiu a &onelor urbane n cau&9 a fost ini8iat @i finan8at de c9tre unclient privat P hotelul Q 6loria " care a cump9rat de la proprietari @i a consolidat +) ari de teren n regiunea sta8iei de transport public @i pLn9 la maga&inul KJVWXYZ[\] K cu gLndul de a construi mai departe! 2ar timp de cinci ani nu a

putut ob8ine de la ,rim9rie certificatul de urbanism @i autori&a8ia de construc8ieanume din cau&a lipsei planului &onal al ntregului teren! Atunci clientul a decis

s9/l ach&i8ione&e @i n limitele legii a comandat din cont propriu reali&area planului &onal!

Nn planul general al capitalei" aceast9 &on9 a fost identificat9 ca un teritoriucu o necesitate de reconstruc8ie complet9! 2e fapt" dup9 ce toate lucr9rile dereconstruc8ie vor fi finisate se va primi un nou cartier! Acolo vor fi drumuri noi"trotuare noi pentru pietoni" la fel vor fi reabilitate re8elele de alimentare cu ap9 @icanali&area! Nn Chi@in9u au r9mas foarte multe cartiere vechi care necesit9 orenovare sau o demolare a acestora" urmate de construc8ia a unor noi obiecte!Cum ar fi de e3emplu cele din centrul ora@ului" n spatele hotelului Chi@in9u" de

asemenea" n spatele Circului" la intersec8ia str9&ii ,ietr9riei @i a str9&ii Carierei!


22/40

Nn aceste sectoare" procesul de reconstruc8ie @i demolare" ar avea un impact po&itiv asupra de&volt9rii ora@ului!

0rasul are tot mai pu8in teren" care poate fi folosit pentru construc8iacapital9! 2inamica pre8urilor terenurilor aici este foarte diferit9 n func8ie de

scopul utilo&9rii @i de distan8a fa89 de centrul ora@ului!5/a p9strat tendin8a din anii trecu8i" cLnd oferta de terenuri dep9@ea de

cLteva ori cererea! Acest lucru s/a reflectat @i asupra pre8ului curent!

%ivelul cererii la terenuri ca o investi8ie a sc9&ut dramatic n timpul cri&ei @ir9mLne destul de sc9&ut n pre&ent! Atractivitatea sc9&ut9 de investi8ii n terenuri

se e3plic9 prin ceea ce urmea&9 / terenul" la fel ca @i orice alt obiect de investi8ii"are a@a caracteristici cum ar fi lichiditatea" profitabilitate @i riscurile! Ast9&i"terenul din ora@ este un activ destul de ieftin" deoarece n condi8iile actuale ale

pie8ei imobiliare" nu orice teren poate fi vLndut ntr/un timp scurt! Cea mai mare parte a terenurilor propuse n pre&ent pe pia89 au fost cump9rate n perioada de pre/cri&9" f9r9 o anali&9 aprofundat9 a utili&9rii mai eficiente a acestora @i numain scopuri speculative!

Nn ceea ce prive@te casele individuale este de remarcat faptul c9" n ultimiiani" se p9strea&9 o tendin89 de sc9dere a cererii @i de cre@tere a num9rului deoferte spre vLn&are! Cre@terea num9rului ofertelor este de mai mult de ()O -n

principal datorit9 suburbiilor Chi@in9ului." @i respectiv" aceasta s/a reflectat @i la

pre8uri / ele au sc9&ut cu apro3imativ +/O!

Terenurile pomicole @i construc8iile de pe ele

Anul ()*; s/a ncheiat @i pot fi re&umate tendin8ele de pe pia8a imobiliar9! Acest articol va atinge unul din segmente P pia8a terenurilor pomicole @i a celor cuconstruc8ii!

Anul trecut a p9strat tendin8a din ultimii ani @i nu a dus la schimb9ri ma#ore pe acest sector al pie8ei imobiliare! ,re8urile imobiliare au continuat s9 scad9 lent @i pLn9 la sfLr@itul anului ()*; aceast9 sc9dere a a#uns la +/?O! Acest lucru este firesc" deoarece cau&ele care provoac9 aceast9 sc9dere nu numai c9 nu audisp9rut" dar @i s/au nr9ut98it! Acest lucru este valabil nu numai pentru situa8iaeconomic9 @i politic9 din 8ara noastr9" dar @i la situa8ia general9 din 89rile decare economia moldoveneasc9 este foarte dependent9!

Nn ceea ce prive@te pia8a imobiliar9 a terenurilor pomicole @i a celor de#a cu

construc8ii trebuie de remarcat faptul c9 sc9derea pre8urile e de dou9 ori mai mare spre deosebire de pia8a imobiliar9 n general! Nn ()*; acestea au sc9&ut cu


23/40

apro3imativ *)O! 7ite&a mai mare de sc9dere a pre8urilor pentru aceste terenuri se datorea&9 mai multor factori:

/ terenurile pomicole @i cele cu construc8ii pe ele nu constituie o necesitate primar9 de aceea cererea de vile pentru traiul se&onier @i de vacan89 n timpul

cri&ei scade brusc1/ infrastructura subde&voltat9 n ma#oritatea asocia8iilor pomicole face ca s9 fie

practic imposibil utili&area construc8iilor chiar @i finisate pentru locuit pentru o @edere permanent91

/ e3odul constant al popula8iei" ce duce la Kdispari8iaK unor ntregi localit98i" faceca de&voltarea infrastructurii n noile asocia8ii pomicole s9 nu fie rentabil9 1

/ schimbarea valorilor @i preferin8elor noii genera8ii ai popula8iei active" care

consider9 un lu3 s9 ntre8in9 o vil9 pentru odihn9 @i pentru lucr9ri n gr9din9 f9r9 sens!

Toate acestea se aplic9 la cea mai mare parte a asocia8iilor pomilegumicole" cu e3cep8ia unui num9r mic de asocia8ii care sunt n imediataapropiere a Chi@in9ului @i cel mai probabil c9 vor primi n curLnd statutul de

suburbii incluse n municipiu Chi@in9u! Acest asocia8ii horticole sunt situate n &onele din direc8ia 5chinoasa" Telecentru" Costiu#eni" 2urle@ti" Buiucani" 2umbrava" Bostancea" 6hidighici" 5t9uceni @i 7adul/lui/7od9! Mai mult ca atLt"

conform planului general al drumului din #urul Chi@in9ului s/a e3tins a@e&areaacestor asocia8ii! 5/a remarcat chiar un interes fa89 de terenurile situate n &oneledin apropierea drumului! Una din cerin8ele de ba&9 c9tre aceste asocia8ii este o

pre&en89 administrativ9 n municipiul Chi@in9u! 0 cerin89 fa89 de construc8ii / eletrebuie s9 fie capitale @i adecvate pentru un trai pe tot parcursul anului!

,ia8a chiriei

Anul ()*; a nceput cu re&ultate economice mai slabe" comparativ cu()*! Acest lucru se datorea&9 atLt evenimentelor politice e3terne" n special situa8iei din Ucraina" precum @i factorilor interni" politici @i economici! 0

perioad9 mai calm9 pe pia89 s/a observat n timpul campaniei electorale"deoarece n ()*; n Republica Moldova au avut loc alegerile parlamentare!

Un rol important l/a #ucat @i deprecierea monedei na8ionale fa89 de principalele valutele de referin89 din lume! Nn a doua #um9tate a anului ()*; s/auma#orat rapid cursurile dolarului @i euro fa89 de leu" fi3Lnd @i cLteva recorduri!

2e asemenea" n viitorul apropiat ar trebui s9 ne a@tept9m la ni@te tendin8enegative care vor afecta pia8a imobiliar9 din Republica Moldova" ca urmare a


24/40

sanc8iunilor aplicate de c9tre 89rile occidentale fa89 de Rusia pentru politica sae3tern9 @i a consecin8elor acestora manifestate prin sc9derea cursului monedeina8ionale ruse@ti" a rublei" fa89 de valutele de referin89 din lume / dolarul @i euro!

Cri&a din Rusia va afecta Republica Moldova din simplul motiv c9

ma#oritatea migran8ilor activi din 8ara noastr9 continu9 s9 lucre&e n Federa8ia Rus9 @i ma#oritatea transferurilor b9ne@ti provin din aceast9 8ar9!

Nn ceea ce prive@te starea pie8ei chiriei a imobilului locativ" anul ()*; nu aadus nici o schimbare! ,re8ul pentru pentru chirierea spa8iilor locative pe termenlung a r9mas" cu modific9ri nensemnate" la acela@i nivel!

2e regul9" la nceputul anului @i prim9vara" pe pia89 apar mai multe ofertede apartamente n chirie! ,rin semnarea contractului de chirie pe termen lung naceast9 perioad9 se poate de a@teptat la mai multe oferte @i chiria@ii s9

benefecie&e din partea proprietarilor la mai multe reduceri! $a nceputul verii pia8a chiriei se calmea&9! %u este un flu3 de chiria@i! ,entru mul8i e perioada devacan89 @i ma#oritatea oamenilor ncearc9 s9 nu se ocupe de afaceri" dar planific9odihna @i n aceast9 perioad9 reu@e@ti s9 negocie&i cu proprietarii o reducere de +/*)O din pre8ul chiriei! Cu toate acestea" ma#oritatea proprietarilor prefer9 s9

scoat9 pe pia8a imobiliar9 apartamentul n a doua #um9tate a verii" nceputul lunii septembrie! Nn mod tradi8ional" anume atunci este considerat nceputul noului ande afaceri @i care" de asemenea" coincide cu nceputul noului an de studii!

%u s/au schimbat nici criteriile obiective de evaluare a pre8urilor la chirii! ,e primul loc" este plasat raportul dintre Kpre8/calitateK! Mai bine @i mai scump sed9 cu chirie locuin8ele n stare bun9" cu repara8ie! Urm9torul criteriu este accesul la transport / pro3imitatea casei de transportul public cre@te costul chiriei! 2ac9

se d9 n chirie un apartament ntr/un bloc cu multe eta#e" atunci la primul eta# @iultimul eta# pre8ul este mai sc9&ut! Chiria@ii mai atrag aten8ia @i la starea sc9riiblocului" la tipul casei @i la ceea din ce este construit9 P panouri de beton" piatr9t9iat9 sau monolit!

2e regul9" tot ce se d9 n chirie este mobilat @i dotat cu tehnica necesar9! 2ar sunt @i propuneri de chirie f9r9 mobil9" ns9 acest procent de oferte este foarte mic! 2e regul9 a@a apartamente se nchiria&9 de cei care trec cu traiul nalt9 locuin89" de e3emplu cLnd @i construiesc casa proprie sau a@teapt9 s9 treac9n casa nou9 care numai ce a fost dat9 n e3pluatare! Nn general" darea n chirie anc9perilor f9r9 mobil9 @i f9r9 tehnic9 este mai mult caracteristic pentru chiria

spa8iilor comerciale!

Ca de obicei lideri la cerere n dependen89 de tip @i de amplasare sunt apartamentele cu o odaie" situate n sectorul Centru al ora@ului! Aici sunt cele mai

scumpe locuin8e de pe pia8a chiriei! 5unt la mare c9utare pentru chiria@i @iapartamentele cu o odaie de la Botanica @i R@cani! Urmea&9 cele de la Buiucani


25/40

@i Ciocana! Cel mai pu8in ntrebate sunt cele din &ona Aeroportului @i de laCiocana 7eche!

F9r9 a pleca prea departe de apartamentele cu o odaie" vrem aici s9abord9m ni@te momente caracteristice care nu le/am mai anali&at vreodat9! 2e

e3emplu s9 vorbim despre pia8a chiriei a od9ilor! Aceast9 pia89 e3ist9 la noi @i ae3istat tot timpul" dar r9mLnea ntotdeauna aproape neobservat9! Cu toate acestea g9sim o mul8ime de anun8uri care ofer9 ne ofer9 propuneri de a nchiria o odaiedintr/un apartament! 2e altfel" num9rul lor e destul de mare" precum @i alegereaefectiv9 a od9ilor! 2e regul9" nchiria&9 o odaie cei care nu @i pot permite s9nchirie&e un apartament ntreg" chiar @i cu o odaie! $a a@a o solu8ie apelea&9

studen8ii" muncitorii cu salarii mici" precum @i unele persoane solitare care nu sunt deran#ate de lipsa confortului! Nn acela@i timp" nchirierea od9ilor are un anumit

specific! %u se dau cu chirie @i nu se ia n chirie od9ile Q de la via89 bun9 ! ,roprietarii acestor od9i sunt oameni cu venituri reduse" pentru care fiecare leucontea&a! 0fer9 od9i n chirie mai ales pensionarii" mamele singure sau care nulucrea&9 / pentru ei aceasta este un KadaosK la pensia lor sau la salariul lor mic"ceea ce le face via8a mult mai u@oar9! 2eseori astfel de proprietari Kiau la ga&d9K

studen8i n timpul anului universitar cu scopul de a u@ura plata facturilor pentruenergia termic9 @i alte servicii comunale! 2esigur" s9 nchirie&i o odaie este cumult mai ieftin" dar @i proprietarul la rndul s9u va fi nevoit s9 se confrunte cuunele inconveniente generate de modul specific al acestui obiect de nchiriere! $arndul s9u @i chiria@ul va fi nevoit s9 se confrunte cu acestea" fiindc9 de obicei el locuie@te ntr/una din od9ile nvecinate! 2e multe ori proprietarul este destul de

preten8ios n privin8a cerin8elor sale c9tre candidatul g9&da@" pentru c9 mpreun9ei vor fi nevoi8ii s9 locuiasc9 al9turi @i s9 mpart9 &onele de acces comun! 5unt

preferabili oamenii cumsecade" care nu crea&9 conflicte" ngri#i8i! Mul8i ncearc9 s9 dea od9ile n chirie locuitorilor din cele mai apropiate suburbii" care vor plecaacas9 n ^ee/end" iar studen8ii vor pleca n vacan89 pe la casele lor! 5chimbarea

frecvent9 a chiria@ilor nu este binevenit9" proprietarii ncearc9 s9 g9seasc9 pecineva care s9 r9mLn9 pentru mai mult timp!

Nn ceea ce prive@te costul nchirierii unei od9i" gama pre8urilor este foarte

larg9! Costul varia&9 n func8ie de loca8ie" eta#" suprafa89" pre&en8a balconului"telefon" etc! 2e e3emplu" n or! Chi@in9u" o odaie poate fi nchiriat9 @i cu +)) de lei pe lun9" @i cu >)) de lei" @i cu *))) lei! 5erviciile comunale" de regul9" se achit9de c9tre proprietar" de aceea se stabilesc anumite reguli @i limite privind utili&areaenergiei electrice" apei calde" telefonului etc!

Nn general" pia8a chiriei od9ilor" cu siguran89" e mai mic9 decLt pia8aapartamentelor ce se dau n chirie @i de foarte multe ori este destul denchis9! ,rin urmare" nu pre&int9 interes pentru agen8ii no@tri imobiliari" cue3cep8ia interesului analitic! 2e acest lucru se ocup9" de regul9" personal

proprietarii apartamentelor sau cele mai mici Kbirouri imobiliare!K


26/40

0 alt9 variant9 a Knchirierii mai ieftineK a locuin8elor este nchirierea unuiapartament de c9tre mai mul8i chiria@i! A@a tip de chirie e mai pu8in ntLlnit9 decLt nchirierea unei od9i" ns9 acest tip de chirie poate fi interesant pentru proprietariiapartamentelor" deoarece pre8ul unui apartament luat n chirie de doi sau maimul8i chiria@i" de regul9" este mai mare! 2ar este necesar de men8ionat c9 u&ura

apartamentului @i riscurile de neachitare a serviciilor comunale aleapartamentului la fel se m9resc!

Un alt moment important" potrivit observatorilor" care se ntLlne@te tot mai frecvent pe pia8a noastr9 a chiriilor de locuin8e" este cre@terea num9rului delocatori -proprietarii care dau n chirie." persoane fi&ice" care ies din Kumbr9K" @icare @i legali&ea&9 oficial activitatea de dare n chirie a locuin8elor @i" prinurmare" care pl9tesc impo&ite c9tre stat!,Ln9 n pre&ent" pentru aceasta estenevoie de a nregistra contractul de chirie la inspectoratul fiscal din sectorul undeeste domiciliat locatorul! Conform codului fiscal" m9rimea impo&itului e de +O" nca&ul n care o persoan9 fi&ic9 ofer9 n chirie nc9peri unei alte persoane fi&ice"

sau de *)O din pre8ul chiriei" dac9 chiria@ul este o persoan9 #uridic9" iar proprietarul este o persoan9 fi&ic9! Motivele pentru care proprietarii @ilegali&ea&9 veniturile parvenite din chirie sunt diferite P aceasta poate fi o simpl9con@tiin89 civil9" pe cineva l Ktoarn9K vecinii" mai ales atunci cLnd chiria@ii sunt

g9l9gio@i! Uneori chiar @i chiria@ii" dup9 unele nen8elegeri cu proprietarii! Nnorice ca&" acest fenomen este unul po&itiv @i este binevenit" iar statul" la rLndul

s9u" trebuie s9 prote#e&e prin toate c9ile admisibile proprietarii care dau legal nchirie locuin8ele!

,entru final" dac9 s9 vorbim despre pre8ul de chirie" n ()*;" pre8urile medii pentru nchirierea pe termen lung a apartamentelor cu o odaie" dou9" trei" de tipeconom" situate n blocuri tipi&ate n municipiu Chi@in9u au fost" respectiv de:

/ * odaie *) / *?)" n Centru pLn9 la *>) / ())

/ ( od9i *;)/*>)" n Centru unele pLn9 la (+)

/ od9i *>)/())" n Centru n #ur de ))!

,re8ul chiriei pe termen lung a apartamentelor din casele noi cu un confort sporit varia&9 ntre ()/+) pe lun9 pentru un apartament cu ( od9i" cu o suprafata de )/>) de metri p9tra8i" @i" respectiv" ;))/+)) pentru od9i" cu o suprafa89 de apro3imativ *)) de metri p9tra8i! Apartamentele mai mari de *() demetri patra8i se dau n chirie destul de greu" dar @i pre8ul lor este de cel pu8in )) pe lun9!

A r9mas la acela@i nivel @i cererea pentru nchirierea pe termen scurt -pLn9

la luni.! Cei drept pre8ul chiriei pe termen scurt dep9@e@te cu pLn9 la )Ochiriei pe termen lung!


27/40

,re8ul chiriei locuin8elor de lu3 sau de clasa premium r9mLne destul deridicat! Cele mai multe dintre aceste apartamente sunt situate n partea central9 aora@ului" n comple3e re&iden8iale nchise" cu parcare privat9 @i cu securitate

proprie! 2estul de des" pre8ul nchirierii a astfel de locuin8e porne@te de la >)) /*))) de euro pe lun9! Casele de elit9 din sectorul privat se dau n chirie contra

*())/(+)) pe lun9 @i" uneori" cu mult mai mult!

,ia8a spa8iilor comerciale

2in mai multe motive" pia8a imobiliar9 din Republica Moldova anul trecut a fost" n mare m9sur9" ntr/o stare de stagnare! E3plica8ia acestei situa8ii este destul de banal9 / efectele cri&ei economice de lung9 durat9!

2e@i n ()*;" situa8ia de pe pia8a imobiliar9 a spa8iilor comerciale din Republica Moldova s/a mbun9t98it @i a fost remarcat chiar un progres! ,ia8a pu8invi&ibil" dar s/a mi@cat din punctul mort @i acum foarte ncet" dar sigur" sembun9t98e@te ncercnd s9 ating9 nivelul de nainte de cri&9! Nmpreun9 curecuperarea general9 a pie8ei imobiliare au nceput s9 se nviore&e @i imobilelecomerciale @i principalele sale segmente -comer8" depo&ite @i oficii. au nceput dinnou s9 atrag9 investitori str9ini" retaileri -comercian8ii cu am9nuntul. @ide&voltatorii -antreprenorii care creea&9 noi obiecte imobile.!

Nn special" pia8a imobilelor comerciale ncet dar sigur este n cre@tere" @i ncurLnd se planific9 s9 se pun9 n aplicare mai multe proiecte" care implic9investitori str9ini! ,oten8ialul acestui segment este mare" deoarece e3ist9 o pist9de lansare -un num9r mare de maga&ine" centre comerciale" fabrici." de la care sevor lansa actorii pie8ii alegLnd c9ile @i metodele de de&voltare ale acestui

segment!

0ficiile la fel" au poten8ial @i perspective de de&voltare! Cele mai multedintre acestea sunt cl9diri vechi sovietice" pentru care @i n pre&ent ofertadep9@e@te cererea! ,rin urmare" se planific9 construc8ia a noi spa8ii cu birouri!

2e@i nu se poate spune c9 ()*; a fost punctul de schimbare a trendului n acest segment al bunurilor imobiliare" situa8ia se poate mbun9t98i!

Ideile de afaceri mici n ()*; s/au de&voltat intensiv @i au a#uns ncetul cuncetul la nivelul lor de pre/cri&9 -dup9 nivelul de pre8uri" a cererii @i ofertei.! ,rinurmare" achi&i8ionarea imobilelor comerciale n Republica Moldova a devenit maiaccesibil9 pentru antreprenori @i oameni de afaceri!

,erspectivele de de&voltare @i a tendin8elor imobilelor comerciale sunt

destul de optimiste" deoarece apar proiecte de scar9 larg9 @i se desf9@oar9 omunc9 intens9 pentru a atrage investitorii str9ini @i oamenii de afaceri!


28/40

%ivelul ratelor de chirie n anul trecut n general nu s/a schimbat" cu toatec9 nc9 r9mLn nu prea nalte! Nn general" pLn9 n pre&ent" nu putem spune c9

situa8ia pie8ei imobiliare comerciale din Republica Moldova s/a mbun9t98it semnificativ comparativ cu perioada cri&ei" de@i au ap9rut vi&iuni clare @i direc8ii pentru de&voltarea acestui sector!

Nn ceea ce prive@te politica pre8urilor n general" atLt n vLn&9ri" cLt @i nnchirieri" n ciuda schimb9rii tendin8elor @i a nvior9rii pe acest segment imobiliar" aceasta nu a suferit fluctua8ii semnificative! Astfel" mai #os noi vomanali&a fiecare tip de bunuri imobiliare n parte" dar nu ne vom opri la pre8urile devLn&are @i la chirie" care pot fi g9site n anali&a pentru anul ()*! A@a cum s/a

spus" costul chiriei sau vLn&9rii pentru * metru p9trat la un spa8iu nu s/a schimbat!

0ficii

5itua8ia dificil9 din 8ar9 a afectat pia8a de oficii" cu toate acestea firmelecontinu9 s9 construiasc9 noi obiecte! 5itua8ia economic9 @i politic9 din 8ar9 s/areflectat @i pe pia8a de oficii din Republica Moldova!

Nn condi8iile economice actuale din ()*;" mul8i de&voltatori au anali&at cuaten8ie rentabilitatea construc8iei de noi proiecte a oficiilor! %ivelul sc9&ut al cererii din clasa KAK nu ne permite s9 ne a@tept9m la o r9scump9rare rapid9 ainvestitiei n acest segment" n special avLnd n vedere rata ridicat9 a spa8iilor

libere" care se observ9 n pre&ent" @i a reducerii ratei ma3imale a chiriei!

Nn ()*; cele mai multe tran&ac8ii au avut loc ca urmare a prelungirii @i arennoirii contractelor e3istente" iar num9rul de demena#9ri n ultimii ani a sc9&ut u@or fa89 de aceea@i perioad9 a anului trecut! Cu toate acestea" n ultimele cLtevaluni" am v9&ut o revigorare a cererii pe pia89 @i o cre@tere a num9rului decompanii care doresc s9 ia n considerare o demena#are n sedii alternative!

,rincipala cerere la oficii n ()*; a fost format9 n principal de companiiledin domeniul IT" precum @i din sectoarele comerciale @i financiare! ,otrivit e3per8ilor" cererea companiilor din sectorul IT continu9 s9 fie una dominant9 dinvolumul total @i constituie +O din cererea total9 ale spa8iilor de oficii!

,rincipala cerere n ()*; la spatiile oficiilor de calitate s/a format n marede m9sur9 datorit9 companiilor interna8ionale" repre&entLnd apro3imativ ?+O dinvolumul absorbit total" care este comparabil cu cel de ?)O din ()*! Nn ceea ce

prive@te tendin8ele de redistribuire ntre diferite clase de oficii" cea mai mare partea spa8iilor nchiriate este repre&entat9 de centrele de afaceri din clasa KBK!

Centre comerciale


29/40

,ia8a centrelor comerciale n ()*; s/a marcat print/o stabilitate relativ9 @i chiar a ar9tat o mica cre@tere! Acest segment de pia89 este relativ stabil! Chiar @i n celemai rele perioade" centrele comerciale de calitate @i p9strea&9 flu3ul de clien8i @i

profitabilitatea! Cu toate acestea" acest segment nu s/a oprit" dar se restructurea&9n mod activ / n capital9 este ntr/o sc9dere constant9 num9rul de chio@curi @i a

pavilioanelor comerciale" e3ist9 @i o migrare din centrele comerciale Kde format vechiK @i din pie8ele de m9rfuri! Aici nu este important num9rul de obiecte" dar calitatea @i conceptualitatea lor! 2e altfel" noi avem doar cLteva centre comercialemai mult sau mai pu8in decente! Nn ()*;" pavilioanelor comerciale vechi le/adevenit tot mai greu s9/@i men8in9 po&i8iile" pentru c9 comercian8ii cu am9nuntul

prefer9 s9 mearg9 la obiectele mai moderne @i mai calitative!

0 u@oar9 cre@tere a pie8ei pe parcursul anului trecut a fost condi8ionat9 de &onele centrale ale ora@ului / apro3imativ )O de oferte! Nn ()*;" ca ntotdeauna"de o cerere mai mare s/a bucurat formatul de vLn&are n strad9 -street/retail.!

Aceste sunt" de fapt" spa8ii de vLn&are @i comer8 cu am9nuntul" situate la primeleeta#e ale cl9dirilor" cu o intrare separat9 din strad9 si cu vitrine! Ast9&i acestea

sunt cele mai lichide nc9peri atLt de pe pia8a secundar9" cLt @i de pe cea primar9! Nn cl9dirile noi" cu un nivel ridicat de flu3 uman" acest format de spa8ii comerciale s/ar fi vLndut la primele etape" cu e3cep8ia ca&urilor n care firma de construc8iideliberat nu le oferea spre vLn&are" l9sLnd reali&area acestora la etapele maitLr&ii de construc8ie" cLnd pre8ul pentru metru p9trat va cre@te ma3imal!

Investi8iile n a@a spa8ii comerciale devine tot mai profitabil! Aceste obiecte ocup9o po&i8ie de lider dup9 pre8! Mai ales astfel de obiecte sunt atractive pentru

investitorii care planific9 s9 dea spa8iile n chirie!

Conform indicelui de propunere a spatiilor comerciale de calitate" Chi@in9ur9mLne n urm9 de alte ora@e europene" ceea ce ne arat9 poten8ialul s9u dede&voltare n continuare! 2ar n acela@i timp" pe parcursul anului ()*;" nivelul

spa8iilor ocupate n centrele comerciale a crescut" ca urmare a cre@teriiconcuren8ei! $ipsa de spa8ii comerciale disponibile n centrele comerciale cele maide succes din Chi@in9u indic9 o poten8ial9 cerere ridicat9 la spa8iile comerciale decalitate!

2epo&ite

Nn ()*;" structura cererii pentru depo&ite era ocupat n cea mai mare partede c9tre operatorii comerciali! Aceast9 tendin89 de pe pia8a depo&itelor r9mLne

principal9 pe parcursul ultimilor ?/ ani!

2epo&itule este unicul segment de pe pia89 care a demonstrat n ultimul an orelativ9 stabilitate pe pia89" n compara8ie cu alte tipuri de spa8ii comerciale! 2ac9vorbim despre depo&ite de nivel nalt" putem spune c9 ele sunt ocupate la ma3im"

depo&ite neocupate sunt foarte pu8ine! 2ar ele se mai ntlnesc nc9 pe pia89! 2ar


30/40

de obicei acest lucru nseamn9 c9 celor care le nchiria&9 sau nu li se potrive@teacest format de obiect" sau pre8ul lor e ne#ustificat de mare!

Trebuie de remarcat un deficit n segmentul de spa8ii pentru depo&itarenc9l&ite de clasa KBK! 2evine din ce n ce mai dificil de a g9si un spa8iu ree@ind

dintr/o cerere specific9 a clientului! 5pa8iile pentru depo&itare de calitate" cu unnivel bun de logistic9 n perioada de cri&9 au avut de suferit cel mai pu8in! Cutoate acestea" din cau&a situa8iei neclare n ()*;" multe proiecte a@a @i nu au fost construite! Ca urmare" putem vorbi despre deficitul de depo&ite de nalt9 calitate!

Anul trecut acest deficit era compensat de c9tre companii de sinest9t9tor! Ele pur @i simplu @i construiau propriile depo&ite! Ca urmare" numarul de depo&ite ce seofereau n chirie n ()*; a crescut!

Construc8ia noilor obiecte plasea&9 pia8a din po&i8ia de Knghe8K" chiar dac9 proprietarii nu se pot l9uda ntotdeauna cu proiect de nalt9 calitate nou format! ,ia8a este de#a saturat9 cu obiecte care nu se potrivesc cerin8elor consumatorilor! ,uncte de cre@tere pentru de&voltarea depo&itelor imobiliare pot servi cererea denoi formate n fiecare dintre segmentele de pia89" precum @i sosirea investitorilor

str9ini care vor reali&a proiecte mai calitative! Nn ceea ce prive@te pre8urile" pe parcursul anului trecut acestea s/au stabili&at" dar pentru a vorbi despre orevenire este prea devreme: pia8a este relativ activ9" dar precaut9!

Nn general" pe termen scurt @i mediu pie8ei are nevoier de comple3e dedepo&ite de nalt9 calitate" care vor fi date n e3ploatare treptat" prin spa8ii mici" @i

vor putea fi absorbite de c9tre cei care nchiria&9 pe tot parcursul anului! Nn situa8ia economic9 cererea decisiv9 va parveni pentru spa8ii depo&itare de la proprietarii acestor obiecte @i de dorin8a lor de a le veni n ntmpinarea poten8ialilor chiria@i!

$oturi de teren

Nn pre&ent" terenul @i/a pierdut n mare parte atractivitatea sa investi8ional9 @ianul ()*; nu a fost o e3cep8ie! Acest lucru se datorea&9 mai multor factori!

Terenul" la fel ca orice alt obiect de investi8ii" are propriet98i" cum ar fi cel de lichiditate" de reali&are" de rentabilitate @i e3punere la riscuri! Nn pre&ent"terenul este un activ ce dispune de pu8in9 lichiditate" deoarece n aceste condi8ii"

pe pia8a imobiliar9 orice teren nu poate fi vLndut ntr/un timp scurt!

2e asemenea" unul dintre motivele pentru nivelul sc9&ut de lichiditate aterenurilor este faptul c9 acestea au fost adesea cump9rate f9r9 o anali&9 deutili&are mai bun9 a acestuia @i de disponibilitatea la comunica8ii! Nn acea vreme"multe terenuri au fost achi&i8ionate n scopuri speculative" f9r9 o e3aminare

detaliat9 a calit98ilor fi&ice" @i" ca re&ultat" astfel de terenuri nu sunt interesante pentru de&voltare!


31/40

Acest proces nu a facilitat procesul de vn&are a terenurilor n ultimul annici riscurile / atLt cele politice" cLt @i cele economice" cu care se poate confruntaorice investitor! Ca urmare sufer9" reali&area" ca una dintre caracteristicile uneiinvesti8ii" pentru c9 n condi8iile actuale este e3trem de dificil de a converti terenul ca un activ n numerar!

7aloarea pe pia89 a terenului este de asemenea destul de dificil de a odetermina la momentul vLn&9rii" n special n situa8ia economic9 @i politic9instabil9! Acest lucru se complic9 din cau&a la mai mul8i factori" cum ar fi lipsa

statisticii privind pre8urile reale" dar nu a pre8urilor cerute la e3punerea sprevLn&area terenurilor similare! Nn ca&ul n care terenul este n arend9 pe termen

scurt" dar nu n proprietate" este dificil s9 se evalue&e dac9 se poate de reali&at peel un proiect pe durata contractului de arend9! A determina valoarea de pia89 aterenului prin metoda de sustragere a flu3urilor n numerar a viitorului obiect reali&at ast9&i este la fel de dificil" pentru c9 n condi8iile actuale" n momentul

progno&9rii" avnd n vedere ratele de arend9 se pot trage conclu&ii ambigue!

Nn ceea ce prive@te stabilirea pre8urilor la terenuri" n ()*; a predominat tendin8a stabili&9rii pre8urilor! %oi nu suntem gata pentru a pre&ice cum se va

schimba valoarea terenurilor n viitorul apropiat" deoarece ea depinde de mul8i factori: solu8ionarea situa8iei politice @i economice" stabili&area monedeina8ionale! ,roprietarii de terenuri" la rLndul lor" de asemenea au luat o po&i8ia dea@teptare! Ei nu sunt dispu@i s9 reduc9 a@tept9rile lor la nivel de pre8! ,rinurmare" o tendin89 clar9 cu privire la stabilirea pre8ului de pe pia8a terenurilor nu

este!

Anali&Lnd formarea propunerilor" ne vom opri separat la fiecare participant pe pia89!

Nn primul rLnd s9 nu uit9m de cri&a financiar9" nainte ca ea s9 se nceap9 speculan8ii cump9rau n mod activ terenuri cu scopul de revLn&are" @i au fost primii care le/au scos pe pia89! _i aceast9 tendin89 este nc9 actual9! Acesta estevi&ibil mai ales n conte3tulntroducerii masive n

vn&are a terenurilor agricole din #urul Chi@in9ului! ,roprietarii care au cumparat terenuri n scopul de&volt9rii lor nu se

gr9besc s9 pun9 n vLn&are obiectele lor" c9ci a@teapt9 o stabili&are a situa8iei politice @i economice pentru de&voltarea n continuare a proiectelor lor! 2e celemai multe ori" acestea sunt companii profesionale care au achi&i8ionat terenuri culoca8ia corect9 @i sunt dispu@i s9 a@tepte pLn9 cLnd se va stabili&a pia8a! Cu toateacestea" unele companii de de&voltare care nu au avut o mar#9 suficient9 de

siguran89" @i care nu pot pe timp de cri&9 s9 ob8in9 o finan8are pentru de&voltarea proiectelor lor" de asemenea @i e3pun terenurile lor de vLn&are!

Trebuie de men8ionat faptul c9 multe companii au nceput s9 scape deactivele care nu aduc venit ceea ce contribuie" n consecin89" la cre@terea ofertei!


32/40

Nn ()*; spre vLn&are au fost propuse obiecte cu mult mai mai lichide @i la un pre8 mai potrivit" care era mai mic comparativ cu pre8ul solicitat pe pia89!

2e van&are au fost e3puse loturile care au diferite scopuri" atLt loturi pentrude&voltarea obiectelor industriale" cLt @i pentru comple3e comerciale ct si

terenuri destinate pentru construc8ia proiectelor re&iden8iale si oficii! A crescutoferta terenurilor cu proiecte finisate sau propuneri cu proiecte!

Formarea cererii la terenuri are loc n felul urm9tor: potrivit actorilor de pe pia89" n pre&ent sunt ntrebate terenurile cu scopul de a construi comple3ecomerciale" centre de afaceri @i proiecte re&iden8iale!

Nn ()*; nivelul cererii la loturi de teren nu mai corespundea cu cel din aniianteriori -n special anii pre/cri&9.! Nn primul rLnd" pe pia89 dispare o categoriede cump9ratori cum sunt speculan8iii! Nn al doilea rLnd" nu e3ist9 nici o cerere din

partea investitorilor" deoarece pentru a/@i acoperi riscurile ei prefer9 n pre&ent s9investeasc9 n obiecte care de#a generea&9 venituri din arend9" dar nu n pia8aterenurilor care au un grad sporit de risc @i care nu este transparent9! Nn perioadainstabil9 domin9 dorin8a investitorilor de a/@i minimi&a riscurile" @i ei prefer9investi8iile care le dau garan8ii ma3ime de recuperare rapid9 a investi8iilor! 2eciacum ntreaga cerere se schimb9 de la cea de terenuri la cea la obiecte cu terenurin construc8ie" unde sunt de#a semnate contracte de arend9 cu companii dencredere pentru o perioad9 destul ndelungat9 de timp!

Trebuie de men8ionat faptul" c9 n pre&ent cererea de pe pia89 esteminim9" chiar @i pentru terenurile care au un scop investi8ional relevant pentru poten8ialul cump9r9tor! $a moment din partea cump9r9torilor se observ9 o po&i8ie de a@teptare care decurge din situa8ia general9 din 8ar9 @i din motivul c9vLn&9torii nu sunt gata de a scadea pre8urile! Nn acela@i timp" terenurile cu oloca8ie bun9 sunt foarte pu8ine" num9rul lor nu poate fi mai mare din cau&ampre#ur9rilor fi&ice! _i pre8urile la aceste terenuri nc9 nu a sc9&ut pLn9 la acelenivele la care investitorul ar fi dispus s9 le cumpere!

Conclu&ie

Esen8a pie8ei imobiliare se manifest9 n punerea n aplicare de c9tre actorii s9i a de&volt9rii sale" gestion9rii sau e3ploat9rii @i a flu3ului drepturilor de proprietate n cadrul mecanismelor e3istente de formare a infrastructurii de pia89!Ca un sistem economic" pia8a imobiliar9 se de&volt9 8inLnd cont de regulile saleinterne @i de etapele corespun&9toare anumitor cicluri de de&voltare economic9 nntreaga 8ar9!

Infrastructura pie8ei imobiliare ar trebui s9 ofere o solu8ie la problemele sociale / f9r9 asta sistemul economic n general" @i pia8a imobiliar9 a fiec9rui segment n parte nu constituie un tot ntreg! Nn ceea ce prive@te previ&iunile din


33/40

sectorul imobiliar din ()*+" putem presupune c9 tendin8a va continua / n ca&ul unei vLn&9ri urgente pre8ul scade" n alte ca&uri / el se men8ine la acela@i nivel"

sau scade foarte pu8in!

E3ist9 dou9 variante de de&voltare a pie8ei:

*! ,ia8a va fi de partea vLn&9torului @i pre8ul va r9mLne acela@i" iar cump9r9toriivor fi nevoi8i s9 se adapte&e!

(! ,ia8a va fi de partea cump9r9torului @i pre8ul va continua s9 scad9!


34/40

,artea practica

(!* 2ispo&itii generale

7olumul de lucru si succesiunea planului de efectuare a evaluarii bunurilor immobile depinde de scopul in care se efectuea&a evaluarea bunului imobil"de timul valorii estimate" de cerintele standartelor profesionale de evaluare!

Evaluare/ este procesul de determinare a valorii obiectului evaluarii la o

data concreta " tinundu/se cont de factorii fi&ici " economici" sociali si dealta natura" care influentea&a asupra valorii!

Activitatea de evaluare se efectuea&a in temeiul contractului de prestare a serviciilor de evaluare" incheiat de intreprinderea de evaluare si beneficiar!

Benificiarii pot fi atit persoane fi&ice cit si cele #uridice" idiferent de forma #uridical de organi&are" inclusive autoritatile administratiei publice central si locale!

In ca&urile preva&ute de legislatie " valoarea obiectului evaluarii poate fideterminate de catre intreprinderea de evaluare in temeiul unei hotariri ainstantei de #udecata sau a altei autoritati abilitate sa decida asupraevaluarii!$a solicitarea unui credit cu depunderea bunurilor immobile in ga#nu este obligatorie estimarea valorii obiectului" de catre institutiile

financiar/creditare!

Ca etapa initiala a perfectarii raportului de evaluare " este identificareaobiectului benefeciarului si evaluatorului" astfel:

Beneficiar Pproprietar

Ilicovici Eugenia 6heorghe

2omiciliata: mun!Chisinau" sect!Botanica" sos!Muncesti >; ap!;>

Evaluator/ technician

Universitatea Tehnica a RM


35/40

Evaluator: Ilicovici %ade#da" $isov 'inaida

Adresa #uridica: mun! Chisinau" sect!Buiucani"5uceava *;>

Cod fiscal: ())>);()*?);+

2ate initiale

E3tras din registrul bunurilor imobiliare cu nr cadastral )*))*(*+?)*)?>

2atele inspectarii obiectului

2atele pietei imobilului in RM la momentul evaluarii

Tabelul (!* Rechi&itele partilorprocesului de evaluare Indicatori Caracteristici

%umele si prenumele beneficiarului Ilicovici Eugenia 6heorghe

%umele si prenumele evaluatorului Ilicovici %ade#da" $isov 'inaida

Adresa bunului imobil 0r!Chisinau"5os!Muncesti >; ap!;>

Intreprinderea de evaluare Universitatea Tehnica a RM


36/40

(!( Caracteristica generala a bunului imobil

%r! Indicatori Caracteristici

* Beneficiarul Ilicovici Eugenia 6heorghe

( Evaluatorul Ilicovici %ade#da"$isov 'inaida

2ata evaluarii *+!*(!()*+

; 5copul evaluarii 6a#area bunului imobil

+ 2ocumente de ba&a a evaluarii $egea cu privire la active! de evaluarenr!=>=/!);!())(

Codul Civil al R!M! " titlul `6a#ulS nr **) P;" blocul ( apartametul ;>"

sectorul botanica" cu nr!Cadastral )*)+;?>?++! 5uprafata totala a bunuluiimobil este de ( m(! 2rumul de acces este asfaltat" teritoriu adiacent esteamena#at! Blocul este amena#at cu teren de #oaca! 2in punct de vedere commercial obiectul are o amplasare relative avanta#oasa!


37/40

2in puct de vedere a infrastructurii obiectul este amplasat avanta#os" avind accesla toate directiile orasului: ma3i ta3i **>"*?+"*>*"*+" autobu&ele ;;""*>!Cartierul are o infrastructura de&voltata avind supermareturi" banci" farmacii"

gradinite" scoli " aeroport" Metro! 2rumurile din apropierea blocului sunt asfaltate!

2in punct de vedere re&idential blocul se afla intro &ona linistita" curate" inapropiere este parc " ia&" padure! In apropiere se afla fabrici de mobila simaga&ine speciali&ate de constructii!

Caracteristica tehnica a obiectului 0biectul evaluarii constitue bucataria =m("balcon ? m("antreu *;m(" sala *>m(" si ( dormitoare de **m( si *(m(

Imobilul pardoseala laminat" finisarea interioara este e3ecutata cu tapete" galourile termopan duble!


38/40

Caracteristica tehnica a imobilului

Elementele constructive si finisarile interioare

2escrierea 5tarea tehnica

,ardosele $aminat"teracota E3celenta

6oluri-ferestre. termopan E3celenta

6oluri-usi. lemn E3celenta

Finisa#interior

Bucatarie ,odurile/vopsire"finisarea peretilor/teracota"tapete

E3celenta

Bloc sanitar

,odurile vopsit"finisarea peretilor cu teracota

E3celenta

Camerelocative

,odurile Pvopsire "tapete E3celenta

5istem de incal&ire Ca&an individual E3celenta

Apeduct-apa rece. Conducte metal Buna

Apa calda Ca&an individual E3celenta

Echipamente electrice Retele municipal"ascunse

sub tencuiala

2eteriorari nu au fost

depistate

Factorii ce influentea&a asupra valorii bunului:asupra bunului imobil pot influenta o serie de factori care se iau in consideratie la diferite etape a procesuluide evaluare a valorii de piata!

Toti acesti factori se impart in ( grupe mari: Factori interni si Factori e3terni

acestia la rindul sau ducind la o micsorare sau crestere a bunului imobil!

Estimarea valorii de reconstruire a apartamentelor cu ( odai


39/40

%r! 2enumirea indicatorilor 7aloarea

* Costul unui m pentru anul *==* conform IC7R"lei4m (=!=

( Coeficientul de inde3are de la anul *=?= la anul *=>; *!() Coeficientul de inde3are pentru a!*=>;/*==* *!?

; Coeficientul de inde3are de la anul *==* la trimestrul I anul ()*

(?!)??

+ Beneficiul investitorului ?O"pentru m!p! *!)?

? Ta3 pe valoare adaugata () O pentru m!p *!()

5uprafata apartamentului (

> 7olumul apartamentului ?*)!=?

= 7aloarea de reconstruire ==(+)*!(;

*) 7aloarea apartamentului"euro ;+++?"?

** Costul unui euro conform M%M"la data evaluarii (*"=

7r (=!=H*!()H*!?H(?!)??H?OH()OH?*)!=;==(+)*!(;

In re&ultatul aplicarii metodei cheltuielelor valoarea estimate a apartamentului cu( odai la data evaluarii *+!*(!()*+ constitul ==(+)*!(;lei sau ;+++?!? euro lacursul official B%M de *+!*(!()*+!

Conclu&ie

In re&ultatul aplicarii metodei cheltuielelor valoarea estimata a


40/40

apartamentului cu odai la data evaluarii *+!*(!()*+ constitul ==(+)*!(;lei sau;+++?!? euro la cursul official B%M de *+!*(!()*+!

,retul apartamentelor in alte regiuni ale capitalei variind intre +(;/?*euro m( in ce in mediu ar constitui ca un apartament cu o suprafata asemanatoareva constitui intre (>/;+;( euro!

evaluarea apartament 3 odai or.chisinau

Documents

Transcript of evaluarea apartament 3 odai or.chisinau