1

Cuprins:

1. Dreptul de proprietate. Notiuni generale. Proprietatea privata. Proprietatea

publica.........................................................................................................................pag. 1-36.

2. Modalitatile juridice ale dreptului de proprietate................................................pag. 36-55.

3. Apararea dreptului de proprietate prin actiunea in revendicare........................pag. 55-62.

4. Uzucapiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate...........................pag. 62-83.

Drepturile reale principale – Licenta

I. Dreptul de proprietate. Notiuni generale.

a) Definitie

Dreptul de proprietate este dreptul titularului de a poseda, a folosi, si a dispune de un bun

in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.

b) Caractere juridice

Dreptul de proprietate este un drept absolut.

Numai dreptul de proprietate este un drept real complet, confera titularului sau exercitiu

tuturor prerogativelor sale – posesia, folosinta si dispozitia. In cazul celorlalte drepturi reale se

pot exercita numai stapanirea si folosinta bunului, dreptul de dispozitie apartinand intotdeauna

titularului dreptului de proprietate care a constituit acele drepturi reale.

Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat in sensul ca titularul sau are

asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toata utilitatea pe care el

o confera si de a savarsi toate actele juridice necesare nevoilor proprietarului.

Din caracterul absolut rezulta opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate.

Proprietarul este liber sa efectueza toate actele materiale si juridice care nu ii sunt interzise in

mod expres.

Numai legiuitorul este cel care poate fixa limitele exercitiului prerogativelor dreptului de

proprietate.

Dreptul de proprietate este un drept exclusiv.

Prorietarul este indreptatit sa exercite singur toate prerogativele conferite de acest drept. El

poate utiliza bunul sau asa cum doreste, fara ca vreo persoana sa poata interveni intr-un mod

oarecare in exercitiu dreptului sau.

Proprietarul este singurul indreptatit sa dezmembreze dreptul sau de proprietate prin

consimtirea ca anumite prerogative sa fie exercitate de catre alte persoane, ca drepturi reale,

dezmembraminte ale dreptului de proprietate, sau ca drepturi de creanta, rezultate din

raporturi juridice obligationale.

In cazul proprietatii comune, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concomitent de

mai multi titulari asupra aceluiasi bun sau mase de bunuri, fara insa a se pune astfel in discutie

caracterul exclusiv al dreptului.

Prin prisma caracterului sau exclusiv, dreptul de proprietate pare pentru titularul sau ca un

monopol, iar tertii nu au, in principiu, nicio parte din utilitatea lucrului care apartine altuia. Ei

nu pot nici sa il intrebuinteze, nici sa il foloseasca, nici sa dispuna de el.

2

Dreptul de proprietate privata este inviolabil si poate fi exercitat in limitele materiale ale

obiectului sau, iar limitarea exercitiului atributelor acestui drept trebuie sa rezulte in mod

expres din lege sau din vointa proprietarului.

Dreptul de proprietate este un drept perpetuu.

Dreptul de proprietate dureaza atata vreme cat subzista bunul care ii formeaza obiectul.

Dreptul de proprietate nu are o durata limitata in timp, ci dureaza atata vreme cat exista bunul

asupra caruia el se exercita. El nu este un drept viager, ci se transmite prin succesiune. Se

poate transmite si prin acte inter vivos si va continua sa existe in patrimoniul celui care il

dobandeste. Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.

c) Continut

Art. 555 alin. (1) C. civ. determina continutul juridic al dreptului de proprietate prin

enumerarea atributelor juridice pe care dreptul de proprietate le confera titularului sau.

Atributele dreptului de proprietate sunt : posesia, folosinta si dispozitia. Ele reprezinta

ansamblul puterilor recunoscute de legea civila fundamentala proprietarului bunului.

Prin urmare, continutul juridic al dreptului de proprietate consta in:

- dreptul de a poseda bunul (ius possidendi);

- dreptul de a-l folosi (care presupune folosinta pentru sine - ius utendi si posibilitatea

culegerii fructelor bunului - ius fruendi);

- dreptul de dispozitie materiala si juridica (ius abutendi).

Posesia (ius possidendi) – reprezinta aproprierea, insusirea si stapanirea bunului ce

formeaza obiectul dreptului de proprietate de catre titularul sau, acesta avand aceasta

reprezentare psihologica a imprejurarii ca el are calitatea de proprietar. Atunci cand

este vorba despre posesie ca atribut al dreptului de proprietate, putem spune ca starea

de fapt a stapanirii bunului se suprapune perfect peste starea de drept, stapanitorul

fiind insusi titularul dreptului de proprietate asura bunului stapanit.

Folosinta (ius utendi si ius fruendi) – presupune facultatea recunoscuta titularului

dreptului de proprietate de a utiliza bunul ce formeaza obiectul dreptului in

materialitatea sa, direct si nemijlocit, prin putere proprie si in interes propriu. In

legatura cu utilizarea bunurilor consumptibile, de regula, uzul lor se confunda cu

dreptul de a dispune de ele, consumarea inseamna disparitia lor. Dreptul proprietarului

de a uza de bun implica si facultatea de a nu uza de bun, in afara de situatiile in care

legea il obliga sa o faca. Folosinta bunului semnifica si punerea in valoare prin

exploatarea sa, ceea ce presupune culegerea derivatelor bunului, adica frunctele si

productele. Dreptul proprietarului de a culege fructele bunului sau poate presupune

atat acte materiale, cat si acte juridice. Cu privire la produsele bunurilor, ele se impart

in fructe si producte.

Fructele sunt produsele bunului care se obtin in mod periodic, fara a diminua

substanta acestuia. Fructele sunt naturale, civile, industriale.

Fructele naturale sunt produse de bun in mod spontan, fara a fi necesara munca

omului in scopul producerii lor.

Fructele industriale sunt produse de bun ca urmare a muncii omului.

3

Fructele civile sunt venituri periodice ale unui bun, pe care proprietarul le culege

prin transmiterea folosintei bunului sau catre un tert.

Productele sunt produsele obtinute dintr-un bun cu consecinta consumarii sau

diminuarii substantei acestuia.

Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispsune altfel.

Dispozitia (ius abutendi) – consta in prerogativa proprietarului de a hotari cu privire la

soarta bunului sau, atat d.p.d.v. material, cat si d.p.d.v. juridic. Este atributul esential

al dreptului de proprietate deoarece proprietarul poate transmite catre un tert atributele

stapanirii (posesiei) si folosintei bunului sau, fie temporar (inchiriere, uzufruct) sau

perpetuu (servituti), niciodata proprietarul nu poate transmite atributul dispozitiei

bunului. A transmite acest atribut semnifica insasi transmiterea dreptului de

proprietate.

Proprietatea privata

Definitie – Dreptul de proprietate privata este dreptul subiectiv ce apartine persoanelor

fizice, persoanelor juridice, statului sau unitatilor administrativ-teriotoriale asupra oricarui

bun, cu exceptia celor aflate exclusiv in proprietate publica, bunuri asupra carora titularul

exercita posesia, folosinta si dispozitia, in putere proprie si in interes propriu, insa in limitele

determinate de lege.

Obiect al dreptului de proprietate privata poate fi orice bun (mobil sau imobil), cu

exceptia acelor bunuri care fac parte din domeniu public.

Art. 553 alin (1) C. civ. precizeaza ca pot forma obiect al dreptului de proprietate privata toate

bunurile de uz ori de interes privat.

Subiectele dreptului de proprietate privata sunt:

- Persoanele fizice;

- Persoanele juridice (de drept public sau de drept privat);

- Statul;

- Unitatile administrativ-teritoriale.

a) Persoanele fizice sunt subiecte ale dreptului de proprietate privata indiferent de calitatea

lor: cetateni romani, straini, apatrizi. O persoana fizica poate dobandi dreptul de prorietate

privata inca de la conceptie.

b) Persoanele juridice de drept privat – societati comerciale, asociatii, forme de asociere

profesionala, organizatii neguvernamentale, fundatiile.

c) Persoanele juridice de drept public – regiile autonome, societatile comericale cu capital de

stat (bunurile din patrimoniul acestora nu pot face parte din proprietatea privata a statului sau

a unitatilor administrativ-teritoriale.

d) Statul – bunurile care fac parte din domeniul privat al statului constituie bunuri care fac

obiectul proprietatii private a acestuia.

e) Unitatile administrativ-teritoriale – la fel ca la Stat, diferenta fiind clasificarea dupa

domeniul privat national, judetean sau local.

Statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt, ca titulare ale dreptului de proprietate privata,

subiecte de drept civil si pot participa in aceasta calitate la raporturi de drept civil. Regimul

juridic al bunurilor proprietate privata apartinand acestora sunt supuse regimului juridic de

drept comun. Prin urmare, statul si unitatile administrativ-teritoriale pot dobandi dreptul de

4

proprietate privata prin: vanzare-cumparare, donatii, schimb, legat, uzucapiune, accesiune,

contracte nenumite (alte modalitati). Ca moduri specifice de dobandire a dreptului de

proprietate privata intalnim: dobandirea, in conditiile legii, a bunurilor fara stapan sau

abandaonate, a mostenirilor vacante, dezafectarea unor bunuri proprietate publica.

Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata

Art. 556 C. civ. – dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale ale obiectului

sau, acestea fiind limitele corporale ale bunului obiect al dreptului de proprietate, cu

ingradirile stabilite de lege.

Legea poate limita exercitarea atributelor dreptului de proprietate.

Clasificare :

- Limite materiale;

- Limite juridice: legale, judiciare, conventionale.

Limite materiale

Se are in vedere „starea fizica a bunurilor” , deci numai bunurile mobile sau imobile

corporale. Bunurile incorporale pot forma obiectul unor limite juridice (legale, judiciare,

conventionale).

Limite juridice

1. Limite legale

Art. 602 alin (1) C. civ. instituie un principiu general – legea poate limita exercitarea

dreptului de proprietate fie in interes public, fie in interes privat.

Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea

bunei vecinatati, precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii ori obiceiului,

revin proprietarului.

Limitele legale stabilite in interes privat pot fi modificate ori desfiintate temporar prin acordul

partilor.

Categorii de limite legale ale exercitiului dreptului de proprietate stabilite in interes privat:

1. limitele privitoare la folosirea apelor

2. limitele de natura a asigura buna vecinatate

3. limitele aplicabile in situatii speciale

1. Limitele referitoare la folosirea apelor

Art. 604. Regulile privind curgerea firească a apelor

(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea firească a apelor

provenite de pe fondul superior.

5

(2) Dacă această curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere

autorizarea justiţiei spre a face pe fondul său lucrările necesare schimbării direcţiei apelor,

suportând toate cheltuielile ocazionate.

(3) La rândul său, proprietarul fondului superior este obligat să nu efectueze nicio lucrare de

natură să agraveze situaţia fondului inferior.

Comentariu

1. Curgerea firească a apelor. Prevederile art. 604 alin. (1) NCC au un conţinut similar celor

ale art. 578 alin. (1) şi (2) C.civ., motiv pentru care îşi păstrează actualitatea soluţiile

jurisprudenţiale şi cele doctrinare adoptate în aplicarea celor din urmă.

Astfel, s-a decis că proprietarul fondului inferior trebuie să suporte scurgerea naturală a

apelor care provin de pe fondul superior (adică acela a cărui situare se află pe un teren mai

înalt), fără a putea face lucrări care să obstaculeze această scurgere (a se vedea CSJ, secţ. civ.,

dec. nr. 1947/1992, în Dreptul nr. 10-11/1993, p. 123 şi dec. nr. 2753/1993, în Dreptul nr.

8/1994). El nu va fi însă ţinut să distrugă obstacolele care, în mod natural, s-ar forma cu

timpul, cum ar fi prundişul şi mâlul adus de ape, care ar împiedica sau încetini scurgerea (a se

vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 547).

Apele „provenite de pe fondul superior”, pe care le are în vedere reglementarea în discuţie,

sunt atât cele rezultate din precipitaţii, cât şi cele care izvorăsc pe terenul respectiv.

2. Schimbarea direcţiei apelor. Spre deosebire de vechea reglementare, care nu prevedea o

asemenea posibilitate, art. 604 alin. (2) NCC pune la dispoziţia proprietarului fondului inferior

un instrument cu ajutorul căruia acesta îşi poate uşura situaţia. Astfel, dacă curgerea firească a

apelor îi cauzează prejudicii, proprietarul fondului inferior poate cere autorizarea justiţiei

pentru a face pe fondul său lucrările necesare schimbării direcţiei apelor.

Apreciem că autorizarea justiţiei este necesară pentru ca, prin efectuarea acestor lucrări, să nu

se ajungă la prejudicierea proprietarilor vecini, inclusiv a proprietarului fondului superior.

Cheltuielile ocazionate de aceste lucrări sunt în sarcina autorului lor.

3. Neagravarea situaţiei fondului inferior. Prevederile art. 604 alin. (3) NCC sunt similare

celor ale art. 578 alin. (3) C.civ., în aplicarea cărora s-a decis că nici proprietarul fondului

superior nu poate face lucrări care ar agrava situaţia fondului inferior (CSJ, secţ. civ., dec. nr.

1947/1992, în Dreptul nr. 10-11/1993, p. 123). Asemenea lucrări ar putea consta în săparea

unui canal colector care ar direcţiona scurgerea apelor provenind din precipitaţii spre o

anumită porţiune a fondului inferior.

Art. 605. Regulile privind curgerea provocată a apelor

(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica nici curgerea provocată de proprietarul

fondului superior sau de alte persoane, aşa cum este cazul apelor care ţâşnesc pe acest din

urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul acestuia, al apelor

provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol

sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-

un şanţ.

6

(2) În acest caz, proprietarul fondului superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de

scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior, rămânând dator la plata unei

despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui din urmă fond.

(3) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o

construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă, sau un cimitir. (art. 603 NCC)

Comentariu

1. Curgerea provocată a apelor. Spre deosebire de Codul civil, care reglementează numai

curgerea naturală (firească) a apelor, noul Cod civil reglementează şi curgerea provocată a

acestora.

Din reglementarea conţinută de art. 605 alin. (1) NCC rezultă că este „provocată” curgerea

apelor care ţâşnesc pe fondul superior ca urmare a unor lucrări subterane, indiferent dacă

scopul lucrărilor a fost acela de a depista apa din pânza freatică şi a-i provoca ieşirea la

suprafaţă sau acesta este un rezultat accidental; a celor provenite din lucrări de desecare a

unor terenuri mlăştinoase; a apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial.

Se înţelege că apele folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial sunt ape uzate aşa că

evacuarea lor trebuie făcută cu respectarea sarcinilor privind protecţia mediului, la care se

referă art. 603 NCC.

Activităţile care conduc la curgerea provocată a apelor pot fi efectuate de proprietarul

fondului superior sau de alte persoane, care acţionează cu acordul acestuia.

Proprietarul fondului inferior este obligat să permită curgerea provocată a apelor provenite de

pe fondul superior numai dacă aceasta este necesară pentru a se ajunge la vărsarea într-un curs

de apă sau într-un şanţ, cu care fondul său se învecinează.

Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica această curgere provocată a apelor, decât

dacă terenul său are una din destinaţiile prevăzute de art. 605 alin. (3) NCC.

2. Obligaţiile proprietarului fondului superior. Proprietarul fodului superior, care a

provocat curgerea apelor, este obligat de prevederile art. 605 alin. (2) NCC să aleagă calea şi

mijloacele de scurgere care sunt de natură să aducă cel mai mic prejudiciu fondului inferior.

Este o regulă de bună vecinătate, la care se referă prevederile art. 603 NCC.

Totodată, proprietarul fondului superior va fi obligat să-i plătescă proprietarului fondului

inferior o despăgubire menită să acopere prejudiciul suferit de acesta din urmă.

Despăgubirea trebuie să fie justă şi prealabilă, ceea ce presupune încheierea unei convenţii

între proprietarii celor două fonduri, înainte de provocarea curgerii apelor. În caz de

neînţelegere se poate apela la justiţie.

Caracterul prealabil al despăgubirilor este mai dificil de respectat, cel puţin în cazurile în care

apele ţâşesc accidental în urma unor lucrări suberane care au avut un alt scop decât depistarea

acestora (a se vedea şi M. Uliescu, Dreptul de proprietate..., p. 82).

3. Situaţii în care proprietarul fondului inferior nu este obligat să suporte curgerea

provocată a apelor. Potrivit art. 605 alin. (3) NCC, proprietarul fondului inferior nu poate fi

obligat să suporte curgerea provocată a apelor (respectiv aceea care este rezultatul unei

activităţi dintre cele menţionate de primul alineat al aceluiaşi articol) dacă pe terenul său se

află o construcţie, împreună cu curtea şi grădina aferentă, sau un cimitir.

Art. 606. Cheltuielile referitoare la irigaţii

7

(1) Proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale şi

artificiale de care poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să

facă pe terenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei.

(2) Dispoziţiile art. 605 alin. (2) şi (3) se aplică în mod corespunzător. [art. 605 alin. (2) şi (3)

NCC; Legea nr. 107/1996]

Comentariu

1. Efectuarea lucrărilor necesare pentru captarea apei. În exercitarea dreptului de

proprietate asupra unui teren, titularul poate trage toate foloasele din bunul său, care pot

consta inclusiv în folosirea pentru irigaţii a apelor care curg, natural sau provocat, pe acest

teren. Ipoteza pe care o reglementează prevederile art. 606 NCC este aceea în care, pentru

captarea apei necesare irigării terenului, este necesară efectuarea unor lucrări pe terenul unui

alt proprietar, cu care sursa de apă se învecinează.

Spre exemplu, dacă o apă curge în mod natural la limita dintre cele două proprietăţi, iar pentru

folosirea sa în scop de irigaţii este necesară realizarea unui lac de acumulare, proprietarul care

intenţionează acest lucru poate folosi o parte din terenul celuilalt riveran pentru construirea

unui baraj.

Efectuarea unor asemenea lucrări este permisă indiferent dacă este vorba despre „ape

naturale”, adică ape care curg spontan sau care au format acumulări fără intervenţia omului

ori despre „ape artificiale”, adică ape a căror curgere a fost provocată de om. Este însă

necesar ca aceste ape să facă parte din cele de care proprietarul „poate dispune în mod

efectiv”, chestiune pentru stabilirea căreia trebuie avute în vedere şi prevederile Legii apelor

nr. 107/1996.

Cheltuielile necesare pentru realizarea respectivei lucrări sunt în sarcina exclusivă a

proprietarului care le efectuează.

Proprietarului terenului riveran opus nu poate fi obligat să permită realizarea unor asemenea

lucrări dacă pe acesta este situată o construcţie, împreună cu curtea şi grădina aferentă, sau un

cimitir [art. 606 alin. (2), coroborat cu art. 605 alin. (3) NCC].

2. Obligaţiile celui care efectuează lucrările. În privinţa obligaţiilor proprietarului care

efectuează lucrarea, art. 606 alin. (2) NCC face trimitere la prevederile art. 605 alin. (2) din

acelaşi cod.

Ca urmare, autorul lucrării va fi obligat să aleagă acele soluţii care vor fi de natură să aducă

prejudicii minime fondului riveran opus. El va fi obligată şi la plata unor despăgubiri pentru

acoperirea acestor prejudicii.

Despăgubirea trebuie să fie justă şi prealabilă, ceea ce presupune încheierea unei convenţii

între proprietarii celor două terenuri.

Art. 607. Obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa

(1) Proprietarul căruia îi prisoseşte apa pentru necesităţile curente este obligat ca, în schimbul

unei juste şi prealabile compensaţii, să ofere acest surplus pentru proprietarul care nu şi-ar

putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă.

(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaţia prevăzută la alin. (1) pretinzând că ar putea

acorda surplusului de apă o altă destinaţie decât satisfacerea necesităţilor curente. El poate

8

însă cere despăgubiri suplimentare proprietarului aflat în nevoie, cu condiţia de a dovedi

existenţa reală a destinaţiei pretinse. (art. 608 NCC)

Comentariu

1. Oferirea surplusului de apă. Prevederile art. 607 alin. (1) NCC au în vedere situaţia

proprietarului pe terenul căruia să află o sursă de apă (alta decât izvoarele, a căror

întrebuinţare este reglementată de art. 608 NCC) al cărei debit depăşeşte nevoile sale curente.

El este obligat să-i ofere acest surplus, la cerere, proprietarului unui fond învecinat, dacă

acesta nu şi-ar putea procura apa necesară decât cu o cheltuială excesivă.

Cel care solicită apa trebuie să plătească o compensaţie justă şi prealabilă. Caracterul

prealabil al compensaţiei, la care face referire prevederea legală, conduce la concluzia că între

cei doi proprietari trebuie încheiată o convenţie, înainte de începerea oferirii surplusului de

apă. Apreciem că numai stabilirea compensaţiei prin convenţie, nu şi plata acesteia, trebuie să

aibă loc înainte de oferirea surplusului de apă, părţile având şi posibilitatea să stabilească plata

unor compensaţii periodice.

În caz de neînţelegere litigiul poate fi soluţionat de instanţă.

2. Despăgubiri suplimentare. Prevederile art. 607 NCC instituie în sarcina proprietarului

căruia-i prisoseşte apa o obligaţie, iar nu o facultate. Ca urmare, el nu va fi exonerat de

această obligaţie prin simpla afirmaţie că ar putea acorda surplusului de apă o altă destinaţ ie

decât satisfacerea necesităţilor curente. Dacă va dovedi însă că această destinaţie suplimentară

are un caracter real, proprietarul sursei de apă îi va putea pretinde celui aflat în nevoie o

despăgubire suplimentară [art. 607 alin. (2) NCC].

Considerăm că ipoteza legală comentată mai sus nu acoperă şi situaţiile în care nevoile

curente ale proprietarului ar creşte, cum ar fi, spre exemplu, creşterea consumului de apă ca

urmare a măririi familiei. În asemenea situaţii s-ar putea ajunge la reducerea surplusului de

apă oferit vecinului sau chiar la încetarea acestei furnizări.

Art. 608. Întrebuinţarea izvoarelor

(1) Proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe fondul său, sub

rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior.

(2) Proprietarul fondului pe care se află izvorul nu poate să îi schimbe cursul dacă prin această

schimbare ar lipsi locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor

curente.

Comentariu

1. Drepturile proprietarului fondului inferior. Prevederile art. 608 alin. (1) NCC conţin

două ipoteze.

Potrivit primei ipoteze, proprietarul poate acorda orice întrebuinţare izvorului ce ar exista pe

fondul său.

Cea de a doua ipoteză se referă la situaţia în care proprietarul fondului inferior ar fi dobândit

şi el drepturi asupra aceluiaşi izvor, drepturi care vor restrânge exerciţiul dreptului

proprietarului fondului pe care acesta se află.

Proprietarul fondului inferior ar putea dobândi drepturi asupra izvorului prin titlu.

9

În condiţiile art. 580 C.civ., asemenea drepturi puteau fi dobândite şi prin uzucapiune de 30 de

ani, având în vedere faptul că, în concepţia acestei reglementări, folosirea izvorului aflat pe

terenul altuia era o servitute naturală. Termenul de prescripţie începe „din ziua când

proprietarul fondului inferior a făcut şi a săvârşit lucrări aparente destinate a înlesni trecerea şi

scurgerea apei în proprietatea sa”.

2. Interzicerea schimbării cursului izvorului. Prevederile art. 608 alin. (2) NCC îi interzic

proprietarului fondului pe care se află izvorul să-i schimbe cursul, dacă prin aceasta i-ar lipsi

pe locuitorii unei localităţi de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor curente.

Per a contrario, dacă schimbarea cursului izvorului nu ar conduce la acest rezultat,

operaţiunea este permisă.

Art. 609. Despăgubirile datorate proprietarului fondului pe care se află izvorul

(1) Proprietarul fondului pe care se află izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de

persoana care, prin lucrările efectuate, a secat, a micşorat ori a alterat apele sale.

(2) Dacă starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situaţiei

anterioare atunci când apa era indispensabilă pentru exploatarea fondului său.

(3) În cazul în care izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, dispoziţiile alin. (1) şi (2) se

aplică în mod corespunzător, ţinând seama de întinderea izvorului pe fiecare fond.

Comentariu

1. Repararea prejudiciilor. Prevederile art 609 alin. (1) NCC consacră dreptul la

despăgubiri al proprietarului fondului pe care se află izvorul, dacă acesta a fost afectat

datorită unor lucrări efectuate de o altă persoană. Asemenea despăgubiri sunt datorate dacă

rezultatul lucrărilor s-a materializat în secarea sau reducerea debitului izvorului (spre

exemplu, ca urmare a unor lucrări de captare a apei efectuate pe terenul vecin) ori în alterarea

apelor sale (spre exemplu, dacă datorită depozitării necorespunzătoare a unor deşeuri toxice

acestea s-au infiltrat în pânza freatică şi au afectat astfel calitatea apei izvorului).

Suntem în prezenţa unor limitări ale dreptului de proprietate impuse de necesitatea respectării

raporturilor de bună vecinătate.

2. Restabilirea situaţiei anterioare. Potrivit art. 609 NCC, în principiu, proprietarul fondului

poate cere şi restabilirea situaţiei anterioare efectuării lucrărilor.

Textul analizat conţine o condiţie rezonabilă, care limitează dreptul de a cere restabilirea

situaţiei anterioare la situaţiile în care „situaţia de fapt o permite”.

Este însă instituită şi o condiţie curioasă, potrivit căreia proprietarul fondului pe care se află

izvorul poate pretinde restabilirea situaţiei anterioare numai „atunci când apa era

indispensabilă pentru exploatarea fondului său”. În acest fel este limitat dreptul proprietarului

fondului de a o obţine o reparaţie integrală a prejudiciului suferit.

3. Situaţia izvorului care se întinde pe două fonduri învecinate. Prin alin. (3) al art. 609 se

oferă un criteriu de determinare a mărimii despăgubirilor în cazul în care izvorul se întinde

pe două fonduri învecinate. Conform acestei prevederi fiecare din cei doi proprietari va avea

dreptul la o despăgubirie stabilită proporţional cu întinderea pe care o are izvorul pe fondul

său. Acelaşi este şi criteriul oferit de legiuitor pentru determinarea întinderii dreptului de a

cere restabilirea situaţiei anterioare.

10

Art. 610. Regulile speciale privind folosirea apelor

Dispoziţiile prezentului paragraf se completează cu reglementările speciale în materia

regimului apelor. (art. 604-609 NCC; Legea nr. 107/1996)

Comentariu

1. Regimul apelor. Prevederile art. 604-609 NCC reglementează numai acele limite legale ale

dreptului proprietarului de a folosi apele care sunt impuse de asigurarea bunei vecinătăţi.

Reglementarea regimului juridic al apelor este însă de resortul legislaţiei speciale, motiv

pentru care art. 610 NCC conţin o normă de trimitere la prevederile acestei legislaţii.

Principalul act normativ la care se face trimitere este Legea nr. 107/1996, a apelor.

2. Limite tinand de raporturile de vecinatate

Art. 611. Picătura streşinii

Proprietarul este obligat să îşi facă streaşina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi

să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.

Comentariu

1. Dirijarea apelor provenind din precipitaţii. Prevederile art. 611 NCC sunt similare în

conţinut celor ale art. 615 C.civ. Ambele reglementări îi impun proprietarului fondului care a

edificat o construcţie să ia măsurile necesare pentru a împiedica curgerea apelor rezultate din

precipitaţiile căzute pe acoperişul acesteia, pe fondul proprietarului vecin.

Nu este deci vorba numai despre faptul că streaşinile acestor construcţii nu trebuie să

depăşească hotarul dintre cele două proprietăţi, ci şi despre obligaţia pe care o are proprietarul

care a construit de a amenaja în aşa fel streaşina construcţiei sale (prin montarea de jgheaburi,

burlane ş.a.) încât apa care cade de pe acoperişuri să fie dirijată fie spre propriul fond, fie spre

stradă, iar nu spre locul vecinului (a se vedea şi O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept

civil, p. 552).

Art. 612. Distanţa minimă în construcţii

Orice construcţii, lucrări sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu

respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel

prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor

proprietarului vecin. Orice derogare de la distanţa minimă se poate face prin acordul părţilor

exprimat printr-un înscris autentic. (art. 613 NCC)

Comentariu

1. Respectare bunei vecinătăţi în cazul edificării unor construcţii. Spre deosebire de

Codul civil, care, prin art. 610, reglementa numai distanţa cerută pentru edificarea unor

construcţii sau lucrări cu potenţial vătămător (puţuri, private, cămine, vetre, fierării, cuptoare,

sobe, ocoale pentru vite, magazii de sare sau grămezi de materii corozive), noul Cod civil,

prin art. 612 teza I, stabileşte, cu caracter general, că orice construcţii, lucrări sau plantaţii se

11

pot face de proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 cm faţă de

linia de hotar.

Scopul instituirii acestei reguli este acela de a nu se aduce atingere drepturilor proprietarului

vecin.

Prevederile legale citate nu se aplică arborilor care cresc înalţi, distanţele la care aceştia pot fi

sădiţi fiind reglementate de art. 613 NCC.

Regula instituită de art. 612 NCC are caracter subsidiar, ea aplicându-se numai în situaţiile

în care nu se prevede altfel prin lege, prin regulamentul de urbanism sau dacă proprietarii

vecini nu au stabilit altfel.

Proprietarii vecini îşi pot da acordul, prin act juridic încheiat în formă autentică, pentru

edificarea unor construcţii sau înfiinţarea unor plantaţii la o distanţă mai mică decât cea

prevăzută de lege (art. 612 teza a II-a NCC).

Art. 613. Distanţa minimă pentru arbori

(1) În lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului,

arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora

mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi a gardurilor vii.

(2) În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori,

după caz, tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe

cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând

proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în

mod natural pe fondul său. (art. 612 NCC)

Comentariu

1. Distanţa la care se sădesc arborii care cresc înalţi. Prevederile art. 613 alin. (1) NCC

stabilesc o distanţă minimă de 2 m faţă de linia de hotar, care trebuie respectată la sădirea

arborilor care ating înălţimi mai mari de 2 m.

Această distanţă nu trebuie respectată în cazul arborilor care cresc mai mici de 2 m, a

plantaţiilor şi a gardurilor vii.

În cazul arborilor care cresc mai mici de 2 m, al plantaţiilor de pomi sau arbuşti fructiferi şi al

gardurilor vii sunt aplicabile dispoziţiile art. 612 NCC, distanţa minimă care trebuie respectată

fiind de 60 cm faţă de linia de hotar. Din interpretarea prevederilor art. 613 alin. (2) NCC

rezultă că pomii din plantaţii, care sunt situaţi în apropierea hotarului, nu trebuie să

depăşească înălţimea de 2 m.

În ceea ce priveşte gardurile vii, dată fiind destinaţia lor de a delimita proprietăţile, acestea pot

fi sădite chiar la limita dintre proprietăţile vecine, cu obligaţia pentru proprietarul lor de a le

menţine la o înălţime de maximum 2 m.

Regulile instituite de textul analizat au caracter subsidiar, fiind aplicabile numai dacă legea,

regulamentul de urbanism sau obiceiul locului nu dispun altfel.

2. Drepturile proprietarului vecin. Potrivit art. 613 alin. (2) NCC, dacă nu a fost respectată

distanţa minimă prevăzută de lege, proprietarul vecin are dreptul să ceară scoaterea ori

tăierea la înălţimea cuvenită, după caz, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii. Spre

exemplu, va putea fi cerută scoaterea arborilor sădiţi la o distanţă mai mică de 60 cm faţă de

12

hotar, dar se va putea cere doar tăierea la înălţimea prevăzută de lege a celor care respectă

această limită.

În aplicarea prevederilor art. 608 C.civ., care au un conţinut asemănător celui al art. 613 alin.

(2) NCC, s-a decis că proprietarul fondului vecin are dreptul să ceară scoaterea arborilor şi a

gardurilor vii plantaţi la o distanţă mai mică de hotar decât cea legală, chiar dacă el însuşi nu a

respectat această distanţă atunci când a plantat pe terenul său (a se vedea CA Galaţi, secţ. civ.,

dec. nr. 364/1994, publicată de Cr. Turianu şi C. Turianu, Dreptul de proprietate şi alte

drepturi reale. Practică judiciară adnotată, Ed. All Beck, Bucureşti, 1998, p. 255).

Cheltuielile ocazionate vor fi în sarcina proprietarului fondului pe care arborii sau gardurile

vii sunt situaţi.

3. Tăierea ramurilor şi a rădăcinilor. Proprietarul fondului vecin nu este obligat să păstreze

rădăcinile care pătrund în terenul sau şi nici ramurile care se întind deasupra acestuia. Astfel,

art. 613 alin. (3) NCC îi dau dreptul să taie atât aceste rădăcini, cât şi ramurile respective. Ca

urmare, apreciem că el nu va putea fi făcut răspunzător dacă, în urma acestor operaţiuni,

arborii sau pomii s-ar usca.

Acelaşi text de lege îi dă dreptul proprietarului vecin să păstreze fructele care au căzut în mod

natural pe fondul său. Legea a reglementat astfel un nou mod de dobândire a dreptului de

proprietate asupra fructelor (pentru discuţiile care au existat în literatura de specialitate cu

privire la soarta fructelor ramurilor care trec pe proprietatea vecinului, a se vedea O.

Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 549, nota nr. 244).

Vederea asupra proprietăţii vecinului

Art. 614. Fereastra sau deschiderea în zidul comun

Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul

proprietarilor. (art. 660 NCC)

Comentariu

1. Zidul comun. Potrivit art. 660 NCC, zidul care desparte două fonduri este proprietatea

comună a vecinilor (a se vedea şi comentariul consacrat acestui articol). În consecinţă, actele

de dispoziţie materială asupra acestui bun comun pot fi făcute numai cu acordul

coproprietarilor. Crearea unei ferestre sau a altei despărţituri în zidul comun este un act de

dispoziţie materială, motiv pentru care art. 614 NCC prevede că pentru această lucrare este

necesar acordul tuturor coproprietarilor.

Art. 615. Distanţa minimă pentru fereastra de vedere

(1) Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau

neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi fereastra pentru vedere, balconul ori alte

asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.

(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre

fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.

(3) Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa

zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia

13

de hotar. Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul

cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie. (art. 616 NCC)

Comentariu

1. Distanţa pentru lucrările care permit vedere directă. Din prevederile art. 615 alin. (1)

NCC rezultă că proprietarul unei construcţii nu poate deschide ferestre care permit vederea

spre fondul proprietarului vecin, la o distanţa mai mică de 2 m faţă de hotar. Sunt asimilate

ferestrelor de vedere balcoanele şi orice alte asemenea lucrări care permit vederea directă

spre fondul vecin.

Se apreciază că vederea este directă atunci când fereastra, balconul sau altă asemenea lucrare

sunt situate paralel cu linia de hotar dintre cele două fonduri.

Nu are nicio importanţă dacă fondul proprietarului vecin este sau nu îngrădit.

Această interdicţie constituie o limitare a dreptului de proprietate asupra construcţiei de

vreme ce proprietarului i se impun restricţii asupra modului în care doreşte să edifice.

Interdicţia nu vizează însă şi ferestrele care nu permit vederea ci doar intrarea luminii naturale

(a se vedea şi comentariul consacrat art. 616 NCC).

2. Distanţa pentru lucrările care permit vedere indirectă. Dispoziţiile art. 615 alin. (2)

NCC reglementează distanţa la care pot fi situate ferestrele de vedere, balcoanele sau alte

asemenea lucrări, care permit vederea indirectă spre fondul vecinului. Vederea este indirectă

atunci când fereastra, balconul sau altă asemenea lucrare nu este situată paralel cu linia de

hotar dintre cele două fonduri.

Distanţa prevăzută pentru asemenea lucrări este de 1 m faţă de hotar.

3. Reguli pentru calcularea distanţei. Alineatul (3) al art. 615 NCC conţine reguli

referitoare la modul de determinare a distanţei dintre ferestrele de vedere sau alte lucrări

asimilatea acestora şi hotarul dintre cele două fonduri, în fiecare dintre cele două ipoteze

reglementate de alineatele precedente.

Astfel, potrivit primei teze a textului analizat, distanţa se calculează de la punctul cel mai

apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe

linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.

Conform tezei a II-a şi în cazul ferestrei sau al altor lucrări neparalele, care permit vederea,

distanţa se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de

hotar şi până la această linie.

Art. 616. Fereastra de lumină

Dispoziţiile art. 615 nu exclud dreptul proprietarului de a-şi deschide, fără limită de distanţă,

ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.

Comentariu

1. Ferestrele care nu permit vederea. Sub imperiul vechiului Cod civil, care reglementa

servitutea de vedere prin art. 611-613, s-a pus întrebarea dacă interdicţia de a deschide

ferestre de vedere la o distanţă mai mică faţă de hotar decât aceea prevăzută de lege se aplică

şi ferestrelor care, fără a permite vederea, sunt destinate să asigure iluminatul natural al

construcţiei.

14

Jurisprudenţa a decis că se vor putea crea deschideri care să servească numai pentru aerisirea

şi iluminatul natural al imobilului (deschideri pentru aer şi lumină), la orice înălţime şi

distanţă faţă de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate şi

nu sunt de natură a aduce vreun prejudiciu vecinului (a se vedea TS, secţ. civ., dec. nr.

1504/1976, în RRD nr. 2/197, p. 65 şi dec. nr. 1263/1973, în RRD nr. 12/1973, p. 156).

Urmează ca instanţa să stabilească, în funcţie de dimensionare şi tip de construcţie, dacă

deschiderile în cauză sunt pentru aerisire sau pentru vedere şi să dispună zidirea celor din

urmă (se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 195/1992, în Dreptul nr. 2/1993, p. 76).

Legiuitorul şi-a însuşit acest punct de vedere permiţând, prin art. 616 NCC, deschiderea

ferestrelor pentru lumină, la orice distanţă, cu condiţia ca acestea să fie asfel construite încât

să împiedice vederea spre fondul învecinat.

Spre exemplu, o soluţie constructivă permisă constă în utilizarea sticlei opace şi a unor rame

fixe.

Dreptul de trecere

Art. 617. Dreptul de trecere

(1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită

trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.

(2) Trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării

dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai

multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar

aduce cele mai puţine prejudicii.

(3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant

dobândeşte un alt acces la calea publică. (art. 618-620 NCC)

Comentariu

1. „Locul înfundat”. Prevederile art. 617-620 NCC reglementează dreptul de trecere al

proprietarului fondului care nu are acces la calea publică, ceea ce corespunde servituţii legale

de trecere, reglementată de art. 616-619 C.civ. Este motivul pentru care soluţiile doctrinare şi

jurisprudenţiale adoptate în aplicarea vechii reglementări, care l-au şi inspirat în mare măsură

pe legiuitor, îşi păstrează actualitatea.

Potrivit art. 617 alin. (1) NCC poate cere permisiunea de a trece pe fondul vecinului său

proprietarul al cărui fond este lipsit de acces la calea publică. Scopul constituirii acestui

drept de trecere îl constituie asigurarea accesului pentru exploatarea fondului titularului.

Acest drept se poate constitui atât în favoarea proprietarului unui teren cât şi în cea a

proprietarului unei construcţii.

Este lipsit de acces la calea publică („loc înfundat” în terminologia art. 616 C.civ.) locul ce

este înconjurat de alte proprietăţi diferite (a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p.

287).

S-a decis că este loc înfundat atât imobilul care se află într-o situaţie de imposibilitate

absolută în privinţa accesului la calea publică, cât şi acela pentru care accesul ar prezenta

inconveniente grave sau ar fi periculos.

15

Dimpotrivă, ori de câte ori locul are ieşire la calea publică pe un drum, care în anumite

împrejurări este impracticabil, dar care poate deveni practicabil cu oarecare cheltuieli,

dispoziţiile art. 616 C.civ. nu-şi găsesc aplicarea. Rămâne la aprecierea instanţei să hotărască,

în funcţie de situaţia de fapt, asupra consecinţelor unor asemenea inconveniente şi greutăţi (a

se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 2275/1991, în Dreptul nr. 8/1992, p. 85. În acelaşi sens, a se

vedea şi CSJ, secţ. civ., dec. nr. 572/1990, în Dreptul nr. 1/1991, p. 68; CA Ploieşti, dec. nr.

104/1997, în CD 1997, p. 99; TMB, secţ. a III-a civ., dec. nr. 137/1991, în CD 1991, p. 123).

Prin „cale publică” se înţelege drumul deschis circulaţiei publice, prevăzut de art. 4 lit. a) din

O.G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, respectiv orice drum public, precum şi orice

drum de utilitate privată care asigură, de regulă, accesul nediscriminatoriu al vehiculelor şi

pietonilor (V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 122).

Nu este cale publică un drum de ţarină, adică un drum care are o întrebuinţare limitată, cu un

caracter temporar, constituit prin convenţia mai multor proprietari doar pentru transportul

recoltelor, care pe parcursul anului este inexistent, fiind arat şi semănat cu culturi de toamnă

(a se vedea CA Suceava, secţ. civ., dec. nr. 692/1994, publicată şi comentată de P. Perju,

Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din circumscripţia Curţii de Apel Suceava în

materie civilă, în Dreptul nr. 5/1995, p. 44).

Dreptul de trecere limitează dreptul de proprietate al proprietarului terenului pe care se va

deschide calea de acces, în atributul folosinţei. Astfel, proprietarul acestui teren îşi va vedea

diminuat acest atribut prin aceea că va fi obligat să-i permită şi proprietarului vecin să

folosească o porţiune din terenul său pentru trecere, ceea ce poate implica şi permisiunea

pentru acesta din urmă de a efectua lucrări de amenajare a unui drum. De aceea, în literatura

juridică s-a spus că dreptul constituit asupra terenului proprietarului locului înfundat

(„servitutea legală de trecere stricto sensu”) este asemănător unui dezmembrământ al

proprietăţii (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 124).

Deşi textul art. 617 alin. (1) NCC nu mai face o referire expresă la dreptul proprietarului

fondului afectat de dreptul de trecere de a pretinde despăgubiri, acest drept este consacrat

indirect de prevederile art. 620 alin. (1) NCC, care reglementează termenul de prescripţie

pentru dreptul la acţiunea în despăgubire (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale,

p. 317, nota nr. 3).

2. Exercitarea dreptului de trecere. La stabilirea traseului drumului de trecere şi a modului

în care aceasta se va realiza trebuie să se urmărească şi respectarea intereselor proprietarului

fondului asupra căruia dreptul este creat. Astfel, trecerea trebuie să se facă în condiţii de

natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are

acces la calea publică [art. 617 alin. (2) teza I NCC]. Pentru respectarea acestui criteriu, în

principiu, va trebui ales traseul cel mai scurt spre calea publică.

Criteriul minimei stânjeniri serveşte pentru alegerea traseului drumului de trecere şi atunci

când proprietarul locului înfundat ar putea reclama constituirea dreptului de trecere de la mai

mulţi vecini ale căror fonduri au acces la calea publică. Astfel, conform art. 617 alin. (2) teza

a II-a NCC, în astfel de situaţii trecerea se va face pe fondul proprietarului căruia i s-ar aduce

cele mai puţine prejudicii.

3. Stingerea dreptului de trecere. Potrivit art. 617 alin. (3) teza I NCC, dreptul de trecere

este imprescriptibil. Ca urmare, el nu se stinge prin neuz.

16

Teza a II-a a textului citat prevede însă că acest drept se va stinge în momentul în care „fondul

dominant”, adică imobilul în favoarea căruia trecerea a fost creată, dobândeşte acces la cale

publică.

În acest sens, s-a decis că nu mai este loc înfundat acel teren care se învecinează cu un altul,

care are acces la calea publică, iar proprietarul său a dobândit şi proprietatea terenului

învecinat (CA Bacău, dec. nr. 617/1996, Jurisprudenţa Curţii de Apel Bacău pe anul 1996, p.

16).

Art. 618. Exercitarea dreptului de trecere în situaţii speciale

(1) Dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic,

trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea

anterior trecerea.

(2) Când lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi

stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea publică şi cu

plata dublului despăgubirii. (art. 617 NCC)

Comentariu

1. Lipsa accesului provenită din încheierea unui act juridic. Jurisprudenţa a fost

confruntată cu cereri de constituire a unor servituţi legale de trecere, întemeiate pe prevederile

art. 616 C.civ., formulate de proprietari care-şi obturaseră ei înşişi accesul la calea publică,

cereri care au fost respinse, cu următoarea motivare: „Pentru a da loc la un drum de trecere,

înfundarea trebuie să fie străină de conduita proprietarului locului înfundat. În cazul în care

înfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului însuşi, cum ar fi împărţirea

unui loc ce nu era înfundat între mai mulţi proprietari, vânzarea fondului mai multor

proprietari ori edificarea unei clădiri de-a curmezişul ieşirii, din toate acestea rezultând un loc

înfundat, trecerea nu ar mai putea fi cerută vecinilor fondului aşa cum el se afla în starea

iniţială” (CSJ, secţ. civ., dec. nr. 572/1990, în Dreptul nr. 1/1991, p. 68. În acelaşi sens ICCJ,

secţ. civ. şi de propr. int., dec. nr. 2154/2005, în BC nr. 1/2006, p. 20 şi TS, secţ. civ., dec. nr.

2228/1972, în CD 1972, p. 94).

Prevederile art. 618 NCC sunt inspirate de această jurisprudenţă.

Astfel, potrivit primului alineat al articolului citat, proprietarul imobilului care este lipsit de

acces la calea publică datorită modului în care a fost încheiat un act juridic nu va putea cere

constituirea unui drept de trecere decât acelor părţi care au dobândit porţiunea de teren pe care

se făcea anterior trecerea. Textul citat face referire expresă la vânzare (spre exemplu,

proprietarul vinde o parte din fondul său, care are acces la calea publică, astfel încât restul

proprietăţii sale rămâne lipsit de acces), schimb şi partaj, dar admite că această soluţie este

aplicabilă şi în cazul oricăror alte acte juridice.

2. Lipsa accesului imputabilă proprietarului. Spre deosebire de situaţia reglementată de art.

617 NCC, în care lipsa accesului este independentă de orice acţiune a proprietarului fondului,

iar constituirea dreptului de trecere este obligatorie, art. 618 alin. (2) NCC prevede că, în

cazurile în care lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta

poate fi stabilită numai cu consimţământul proprietarului fondului care are acces la calea

publică. În absenţa acestui consimţământ, instanţa nu va putea stabili un drept de trecere.

17

Potrivit aceluiaşi text de lege, în astfel de cazuri cel care solicită trecerea va trebui să

plătească dublul despăgubirii care compensează inconvenientele cauzate proprietarului pe

terenul căruia va fi creată calea de acces.

Lipsa accesului este imputabilă în cazurile în care proprietarul care a participat la încheierea

unuia din actele la care se referă art. 618 alin. (1) NCC, nu a avut prevederea să-şi rezerve o

cale de acces la calea publică, dar şi atunci când s-a ajuns la acest rezultat ca urmare a unor

lucrări pe care acesta le-a efectuat pe propriul său teren.

Art. 619. Întinderea şi modul de stabilire a dreptului de trecere

Întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înţelegerea

părţilor, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani. [art.

602, art. 617 alin. (1) şi (2), art. 618 alin. (2), art. 763, 931 NCC]

Comentariu

1. Stabilirea dreptului de trecere prin act juridic şi prin hotărâre judecătorească. Din

prevederile art. 619 NCC rezultă că dreptul de trecere se stabileşte prin act juridic, prin

hotărâre judecătorească sau printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani.

Deoarece prin actul juridic cu un asemenea obiect nu ia naştere un dezmembrământ al

dreptului de proprietate, ci se stabilesc doar întinderea şi modul de executare a dreptului de

trecere recunoscut de lege, respectiv a unei limitări a dreptului de proprietate al celui pe

terenul căruia se va realiza trecerea, apreciem că acesta nu va trebui încheiat în formă

autentică.

Dreptul de trecere se va stabili prin hotărâre judecătorească dacă proprietarii celor două

fonduri nu au reuşit să se înţeleagă, cu excepţia cazurilor reglementate de art. 618 alin. (2)

NCC (a se vedea şi comentariul consacrat acestui articol).

Actul juridic sau hotărârea judecătorească, după caz, vor trebui să conţină referiri la traseul pe

care se va realiza trecerea, dacă pentru aceasta se va înfiinţa sau nu un drum şi care vor fi

caracteristicile sale, dacă trecerea se va realiza regulat, sporadic, numai cu piciorul sau şi cu

vehicule ş.a.m.d.

În stabilirea acestor împrejurări, judecătorul va trebui să ţină seama de scopul pentru care se

înfiinţează trecerea, care, potrivit art. 617 alin. (1) NCC, este acela de a-i permite

proprietarului fondului lipsit de acces la calea publică să-l exploateze, dar şi de dezideratul

minimei stânjeniri în exercitarea dreptului de proprietate asupra fondului pe care se va face

trecerea, prevăzut de art. 617 alin. (2) NCC.

Actul juridic sau hotărârea va conţine şi prevederi referitoare la despăgubirea pe care o va

plăti beneficiarul dreptului de trecere, ca şi modalităţile de plată a acesteia.

2. Stabilirea dreptului de trecere printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani. Folosinţa

continuă pe timp de 10 ani poate conduce la stabilirea dreptului de trecere numai dacă a fost

exercitată fără acordul proprietarului „fondului aservit”, Dacă un asemenea acord există,

dreptul de trecere este stabilit prin act juridic.

Este o prevedere legală curioasă, care lasă doar la latitudinea benficiarului dreptului de trecere

să stabilească modul în care va opera o limitare legală a dreptului de proprietate, impusă

proprietarului fondului pe care se realizează trecerea. Ea este şi nejustificată pentru că, în caz

de litigiu, instanţa de judecată va fi aceea care va stabili dacă sunt întrunite condiţiile

18

prevăzute de lege pentru existenţa dreptului de trecere, dar nu va mai putea stabili întinderea

şi modul său de exercitare.

Explicaţia oferită în literatura juridică reglementării în discuţie este aceea că dreptul de trecere

este un drept potestativ, recunoscut de lege, iar trecerea propriu-zisă se realizează în temeiul

unei servituţi legale de trecere, care este doar o componentă a dreptului de trecere, care se

dobândeşte prin prescripţie achizitivă în termen de 10 ani (a se vedea V. Stoica, Drepturile

reale principale, p. 124).

Aşa cum am arătat însă, legiuitorul s-a distanţat însă de concepţia vechiului Cod civil care

împărţea servituţile în naturale, legale şi convenţionale, incluzând primele două categorii în

aceea a limitărilor legale (a se vedea comentariul consacrat art. 602 NCC). Or, uzucapiunea

este un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau al altor drepturi reale şi nu se justifică

aplicarea ei pentru stabilirea conţinutului unei limitări legale a dreptului de proprietate.

Conform art. 763 NCC, doar servituţile pozitive, care sunt veritabile dezmembrăminte ale

dreptului de proprietate, se pot dobândi prin uzucapiune extratabulară, ale cărei condiţii,

prevăzute de art. 931 NCC, nu sunt întrunite în speţă.

De altfel, chiar şi sub imperiul Codului civil opinia dominantă a fost aceea că servitutea legală

de trecere, fiind discontinuă, nu se poate dobândi prin prescripţie (a se vedea O. Ungureanu,

C. Munteanu, Tratat de drept civil).

O situaţie în care prevederea legală în discuţie ar putea fi considerată rezonabilă ar fi aceea în

care părţile au stabilit prin înţelegerea lor numai existenţa dreptului de trecere, fără a-i contura

întinderea şi modul de exercitare, iar proprietarul a acceptat tacit, timp de 10 ani, modul de

folosinţă ales de beneficiar. În asemenea cazuri nu s-ar dobândi însuşi dreptul de trecere, ci s-

ar stabili doar întinderea şi modul său de exercitare.

Art. 620. Prescripţia acţiunii în despăgubire şi restituirea despăgubirii încasate

(1) Termenul de prescripţie pentru dreptul la acţiunea în despăgubire pe care o are

proprietarul fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant începe să curgă din

momentul stabilirii dreptului de trecere.

(2) În cazul în care încetează dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator să

restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei suferite în raport cu durata efectivă a

dreptului de trecere. (art. 617, 618, 619 NCC)

Comentariu

1. Prescripţia acţiunii în despăgubire. Aşa cum am arătat în comentariile consacrate

prevederilor art. 617-619 NCC, dreptul de trecere nu are caracter gratuit, proprietarul fondului

pe care se realizează trecerea având dreptul să primească o despăgubire.

Despăgubirea va trebui să acopere echivalentul lipsei de folosinţă a terenului de către

proprietarul fondului aservit, la preţul de circulaţie (a se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr.

136/1994, în Dreptul nr. 5/1995, p. 79). La stabilirea cuantumului acesteia va trebui să se ţină

seama şi de faptul dacă titularul fondului dominant va folosi exclusiv terenul respectiv sau

drumul este folosit şi de proprietarul fondului aservit (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale

principale, p. 319).

19

Proprietarul fondului pe care se va realiza trecerea nu poate avea pretenţia de a i se acorda

teren în compensaţie, dar părţile pot recurge la o asemenea modalitate de despăgubire, situaţie

în care trebuie să îndeplinească formalităţile prevăzute de lege pentru schimbul de terenuri (a

se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 136/1994 citată supra şi TS, secţ. civ., dec. nr. 357/1970, în

RRD nr. 8/1970, p. 169).

Potrivit art. 620 alin. (1) NCC, dreptul la despăgubiri este prescriptibil, iar prescripţia începe

să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere. Ca urmare, dacă la data stabilirii

dreptului de trecere proprietarul terenului pe care se va face trecerea nu a cerut obligarea

beneficiarului la plata despăgubirii el o va putea face numai în interiorul termenului general

de prescripţie, care începe să curgă de la data prevăzută de textul citat.

Observăm că, deşi dreptul de trecere este considerat de noul Cod civil, în mod corect, o

limitare a dreptului de proprietate, terminologia utilizată este specifică tot servituţilor. Se

vorbeşte astfel despre „fondul dominant” – cel care-i aparţine titularului dreptului de trecere –

şi „fondul aservit”, care este fondul pe care se va realiza trecerea.

2. Restituirea despăgubirii. Deoarece dreptul de trecere se stinge în momentul în care

„fondul dominant” dobândeşte un alt acces la calea publică, legiuitorul, prin art. 620 alin. (2)

NCC, a reglementat şi dreptul la restituirea despăgubirii încasate de proprietarul „fondului

aservit.” Acesta va fi însă obligat să restituie doar o parte din despăgubirea încasată, din care

se va deduce suma necesară acoperirii pagubei suferite în timpul scurs de la stabilirea

dreptului de trecere şi până la încetarea acesteia.

3. Limite aplicabile in situatii speciale

Alte limite legale

Art. 621. Dreptul de trecere pentru utilităţi

(1) Proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a reţelelor edilitare ce

deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele

asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum şi a

oricăror alte instalaţii sau materiale cu acelaşi scop.

(2) Această obligaţie subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi

imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.

(3) În toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba

despre utilităţi noi, despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă.

(4) Clădirile, curţile şi grădinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, dacă ea

are ca obiect conducte şi canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilităţi noi. (Legea nr.

238/2004; Legea nr. 13/2007)

Comentariu

1. Trecerea reţelelor edilitare. Articolul 621 NCC reglementează dreptul de trecere pentru

reţelele edilitare, desemnat în literatura de specialitate cu denumirea de „servituţi legale

speciale” (C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 289) sau „servituţi administrative” (V.

Stoica, Drepturile reale principale, p. 120). Explicaţia rezidă în faptul că o serie de acte

20

normative speciale, cum sunt Legea nr. 238/2004, a petrolului, sau Legea nr. 13/2007, a

energiei electrice, reglementează un drept de servitute de trecere pentru instalarea unor reţele

de utlităţi sau alte echipamente în favoarea operatorilor care desfăşoară activităţi de interes

public.

Aceste denumiri sunt în consonanţă cu prevederile Codului civil încă în vigoare. Noul Cod

civil include însă, în mod corect, asemenea drepturi în categoria limitelor legale ale

dreptului de proprietate.

Potrivit primului alineat al art. 621 NCC, aceste limitări constau în obligaţia proprietarului de

a permite trecerea prin fondul său a unor reţele edilitare, de natura conductelor de apă, gaz sau

altele asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz.

Textul citat instituie şi condiţia ca toate acestea să deservească fondurile învecinate sau din

aceeaşi zonă. Dacă această condiţie este îndeplinită, proprietarul va fi obligat să permită şi

trecerea oricăror instalaţii sau materiale destinate acestui scop.

Suntem în prezenţa unei limitări a dreptului de proprietate pentru că proprietarul fondului este

obligat să suporte realizarea şi existenţa lucrărilor menţionate pe terenul său, dar şi să permită

accesul lucrătorilor pentru efectuarea lucrărilor de întreţinere şi reparaţii. Limitările sunt în

interes public pentru că sunt instituite în favoarea autorităţilor publice competente sau a celor

cărora li s-a acordat dreptul de a realiza reţelele de utilităţi (V. Stoica, Drepturile reale

principale, p. 120).

Alineatul (2) al art. 621 NCC instituie o a doua condiţie care trebuie întrunită pentru ca

limitarea în discuţie să poată fiinţa. Astfel, obligaţia proprietarului fondului va subzista numai

dacă trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.

2. Dreptul la despăgubire al proprietarului fondului. Prevederile art. 621 alin. (3) NCC

reglementează dreptul la despăgubiri al proprietarului fondului afectat. Astfel, pentru

acoperirea prejudiciilor suferite, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. În

cazurile în care se efectuează lucrări pentru utilităţi noi plata acestor despăgubiri va trebui

făcută anticipat.

3. Imobile exceptate. În unele situaţii, lucrările care afectează fondul pot face inutilizabilă

porţiunea de teren situată pe traseu. Este motivul pentru care legiuitorul, prin art. 621 alin. (4)

NCC, a exceptat de la aplicarea prevederilor primului alineat al aceluiaşi text clădirile, curţile

şi grădinile acestora, dacă trecerea ar trebui asigurată pentru conducte şi canale subterane.

Excepţia operează numai dacă este vorba despre utilităţi noi.

Art. 622. Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări

(1) De asemenea, proprietarul este obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea

unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului pe terenul său pentru

tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul.

(2) Dispoziţiile art. 621 alin. (2) sunt aplicabile. [art. 621 alin. (2) NCC]

Comentariu

1. Accesul pentru efectuarea de lucrări. Prevederile art. 622 NCC reglementează două

limitări temporare ale dreptului de proprietate în interes privat, ambele constând în obligaţia

de a-i permite vecinului accesul pe propriul fond în scopul efectuării unor lucrări.

Textul de lege analizat se referă, în primul rând, la obligaţia de a permite folosirea fondului

pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat. Accesul implică şi staţionarea pe

21

terenul respectiv, atâta timp cât durează lucrările, dar acestea vor trebui efectuate pe terenul

beneficiarului dreptului de trecere, iar nu pe acela al proprietarului care este obligat să acorde

accesul.

Aceste lucrări pot consta, spre exemplu, în repararea unei clădiri situată chiar la limita dintre

cele două proprietăţi.

O a doua categorie de lucrări, la care se referă textul analizat, constă în culegerea fructelor şi

tăierea crengilor arborilor sau pomilor care au crescut peste hotar.

Dacă prin efectuarea acestor lucrări proprietarul obligat să permită accesul va suferi un

prejudiciu, va avea dreptul la o despăgubire.

Dreptul de trecere în discuţie este recunoscut numai dacă efectuarea lucrărilor prin altă parte

ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare, prevederile art. 621 alin. (2) NCC fiind

aplicabile [art. 622 alin. (2) NCC].

Art. 623. Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie

(1) Proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui

bun al său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost înştiinţat în prealabil.

(2) În toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justă despăgubire pentru

prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum şi pentru cele pe care bunul le-a

cauzat fondului.

Comentariu

1. Accesul pentru redobândirea posesiei unui bun. Şi prevederile art. 623 alin. (1) NCC

reglementează o limitare temporară, în interes privat, a dreptului de proprietate. În temeiul

acestor prevederi, proprietarul fondului pe care a ajuns întâmplător bunul altuia este obligat

să-i permită acestuia din urmă accesul necesar pentru redobândirea posesiei. Cel care îşi

recuperează bunul poate fi sau nu un proprietar vecin, iar, pentru exercitarea dreptului său,

este necesară înştiinţarea prealabilă a proprietarului fondului.

2. Dreptul la despăgubiri. Conform art. 623 alin. (2) NCC, proprietarul fondului pe care se

face trecerea este îndreptăţit să obţină despăgubiri pentru repararea prejudiciilor pe care le-a

suferit. Este vorba atât despre prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, cât şi despre

cele pe care bunul le-a cauzat fondului (spre exemplu, pentru contravaloarea recoltei distrusă

de animalele domestice proprietatea altuia, care au pătruns pe fond).

Art. 624. Starea de necesitate

(1) În cazul în care o persoană a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apăra pe sine

ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul să ceară o despăgubire

echitabilă numai de la cel care a fost salvat.

(2) Nu poate pretinde nicio despăgubire proprietarul care a provocat sau a favorizat apariţia

pericolului. [art. 623 alin. (2) NCC]

Comentariu

1. Limitarea dreptului la despăgubiri. Săvârşeşte o faptă cauzatoare de prejudicii, în stare

de necesitate, persoana care foloseşte sau distruge un bun al altuia, pentru a se apăra pe sine

ori pe altul de un pericol iminent.

22

Starea de necesitate înlătură vinovăţia autorului faptei prejudiciabile, dar numai dacă singura

cale de înlăturare a pericolului a constat în provocarea unuia mai mic (a se vedea Ph.

Malaurie, L. Aynès, Obligations, p. 64). Ea nu înlătură însă şi dreptul proprietarului păgubit

de a fi despăgubit.

Despăgubirea va putea fi cerută de la autorul faptei numai dacă el a fost cel salvat. Dacă

bunurile sau persoana altuia decât autorul au beneficiat de fapta săvârşită în stare de

necesitate, cel dintâi va fi obligat la plata despăgubirilor.

Prevederile art. 624 alin. (1) NCC rezolvă, în primul rând, problema temeiului de drept al

despăgubirilor pe care le poate pretinde cel al cărui bun a fost folosit sau distrus, în stare de

necesitate. În absenţa unei asemenea reglementări, s-a recurs fie la temeiul îmbogăţirii fără

justă cauză, fie la cel al gestiunii de afaceri (Ph. Malaurie, L. Aynès, Obligations, p. 64).

În al doilea rând, se instituie o limitare a dreptului de proprietate aparţinând celui al cărui bun

a fost folosit sau distrus, care va obţine nu o reparaţie completă a prejudiciului suferit, ci doar

o „despăgubire echitabilă.”

2. Inexistenţa dreptului la despăgubire. Limitarea dreptului de proprietate este şi mai severă

în cazul proprietarului care a provocat sau a favorizat apariţia pericolului. Conform art. 623

alin. (2) NCC, acesta nu poate pretinde nicio despăgubire.

Art. 625. Reguli speciale

Îngrădirile cuprinse în prezenta secţiune se completează cu dispoziţiile legilor speciale privind

regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile şi construcţiile de orice fel, pădurile,

bunurile din patrimoniul naţional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum şi

altele asemenea.

Comentariu

1. Limitări care decurg din regimul juridic al unor bunuri. Noul Cod civil nu conţine

toate limitările aduse dreptului de proprietate privată, multe dintre acestea fiind instituite de

legislaţia specială care reglementează regimul juridic al unor bunuri. În consecinţă, art. 625

NCC face trimitere la această legislaţie, cu ale cărei prevederi se completează cele prin care

Codul însuşi a prevăzut o serie de îngrădiri.

În esenţă, este vorba despre îngrădirile impuse de legile care reglementează regimul juridic al

terenurilor, al construcţiilor, al pădurilor, al bunurilor din patrimoniul cultural naţional, al

bunurilor sacre, al bunurilor periculoase ş.a.

Exemplificativ, prezentăm următoarele limitări impuse de legislaţia specială (pentru detalii a

se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale, p. 36-41, 46-64, 160-180, 208-213).

2. Inalienabilitatea legală. Instituirea inalienabilităţii, permanente sau temporare, a unor

bunuri aduce atingere dreptului de dispoziţie juridică: art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000

dispune că sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de

proprietate membrilor formelor asociative de tipul obştilor şi altora asemenea; art. 10 alin.

(11) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada

6 martie 1945-22 decembrie 1989 interzice înstrăinarea imobilului a cărui restituire în natură

nu este posibilă datorită afectării acestuia unei amenajări de utilitate publică, pe o durată de 5

ani, calculată de la data emiterii deciziei sau a dispoziţiei de acordare de măsuri reparatorii în

23

echivalent; locuinţele realizate cu subvenţii de la bugetul de stat nu pot fi înstrăinate prin acte

între vii dacă nu au fost restituite integral sumele actualizate primite cu acest titlu ( art. 19 din

Legea nr. 114/1996, a locuinţei, republicată); potrivit art. 28 din Legea nr. 550/2002 privind

vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări de servicii,

aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi a celor aflate în

patrimoniul regiilor autonome de interes local, spaţiile cumpărate în condiţiile acestui act

normativ nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii timp de 3 ani de la data dobândirii;

bunurile sacre şi cele asimilate acestora sunt inalienabile în condiţiile Regulamentului pentru

administrarea averilor bisericeşti.

3. Circulaţia juridică restrictivă. Condiţii restrictive referitoare la circulaţia lor juridică au

fost instituite pentru bunurile periculoase, cele care constituie monopol de stat şi pentru

obiectele de cult (a se vedea: M. Nicolae, Discuţii privind interdicţiile legale de înstrăinare a

unor bunuri imobiliare, în Dreptul nr. 7/2001, p. 59; C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p.

51). Este vorba fie despre exclusivitatea acordată unor subiecte de drept de a produce şi

comercializa asemenea bunuri, în cazul monopolului de stat şi al obiectelor de cult, fie de

necesitatea obţinerii unor autorizaţii administrative prealabile sau îndeplinirea altor condiţii

prevăzute de lege pentru producerea, deţinerea şi înstrăinarea bunurilor periculoase.

Regimul juridic restrictiv al acestor bunuri este reglementat de următoarele acte normative:

– Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, cu modificările ulterioare, în cazul

bunurilor monopol de stat (M.Of. nr. 96 din 13 mai 1996);

– Legea nr. 103/1992 privind dreptul exclusiv al cultelor religioase pentru producerea

obiectelor de cult (M.Of. nr. 244 din 1 octombrie 1992);

– Legea nr. 126/1995 privind regimul materiilor explozive, republicată (M.Of. nr. 660 din 15

septembrie 2011);

– Legea nr. 295/2004, privind regimul armelor şi muniţiilor, republicată (M.Of. nr. 814 din 17

noiembrie 2011).

4. Solemnitatea unor acte juridice. Forma solemnă cerută de lege pentru încheierea

valabilă a unor acte juridice este o limitare adusă dreptului de dispoziţie juridică.

Astfel, art. 557 alin. (4), coroborat cu 885 alin. (1) şi art. 888 NCC, instituie regula conform

căreia actele juridice de înstrăinare a imobilelor trebuie să îmbrace forma autentică.

Nerespectarea formei autentice împiedică înscrierea în cartea funciară şi, prin aceasta,

dobândirea dreptului de proprietate, atât între părţi, cât şi faţă de terţi. Afirmaţia noastră este

întărită de prevederile art. 1676 NCC, potrivit căruia „în materie de vânzare de imobile,

strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte

funciară”. În mod identic, şi actele juridice între vii prin care se constituie dezmembrăminte

ale dreptului de proprietate trebuie să îmbrace forma autentică [art. 693 alin. (2), art. 704 alin.

(1), art. 751 şi art. 756 NCC, coroborate cu art. 885 alin. (1) şi art. 888 din acelaşi cod].

În sfârşit, potrivit art. 101 din Legea locuinţei nr. 114/1996, locuinţele şi unităţile individuale

pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică

notarială.

5. Autorizarea administrativă. Impunerea condiţiei obţinerii unei autorizaţii

administrative prealabile sau a îndeplinirii unei alte asemenea condiţii, pentru dobândirea

dreptului de proprietate sau pentru realizarea altor operaţiuni juridice asupra unor bunuri

imobile constituie şi ele limite legale ale atributului dispoziţiei juridice, din componenţa

24

dreptului de proprietate privată. Astfel, potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 privind

autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, republicată,

executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire

sau de desfiinţare; este necesară obţinerea autorizării prealabile a Casei de Economii şi

Consemnaţiuni (C.E.C.) pentru restructurarea sau înstrăinarea locuinţelor cumpărate cu

credite acordate de această unitate, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea

de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, dacă se doreşte realizarea acestor

operaţiuni înainte de rambursarea integrală a creditului; imobilele construite, cumpărate,

realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea unor credite acordate în condiţiile Legii nr.

190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare nu pot fi înstrăinate înainte de

rambursarea integrală a creditului, decât cu acordul prealabil a creditorului ipotecar;

înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând unei regii autonome se face cu aprobarea

ministerului de resort [art. 5 alin. (3) din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor

economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale]; conform art. 6 alin. (6) lit. c) din

Legea nr. 50/1991, în cazul cererilor în justiţie şi al operaţiunilor notariale privind circulaţia

imobiliară, atunci când operaţiunile respective au ca obiect împărţeli ori comasări de parcele

solicitate în scopul realizării de lucrări de construcţii, precum şi constituirea unei servituţi de

trecere, este necesară obţinerea unui certificat de urbanism, sub sancţiunea nulităţii; din

prevederile art. 29 alin. (2) din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi

urbanismul şi cele ale art. 30 din Regulamentul general de urbanism, aprobat prin H.G. nr.

525/1996, rezultă că obţinerea prealabilă a certificatului de urbanism este obligatorie şi în

cazul parcelării terenurilor în vederea edificării de noi construcţii.

6. Instituirea unor drepturi de preempţiune. O limitare a dreptului de dispoziţie juridică

asupra bunurilor care fac obiectul proprietăţii private este adusă şi prin instituirea drepturilor

legale de preempţiune, după cum urmează: chiriaşii spaţiilor care se restituie foştilor

proprietari au un drept de preempţiune la cumpărare, dacă proprietarii respectiv se decid să

vândă [art. 17 alin. (1) din Legea nr. 10/2001]; potrivit art. 36 alin. (1) din Legea nr. 182/2000

privind protejarea patrimoniului cultural naţional, „bunurile culturale mobile, proprietatea

persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări

publice numai în condiţiile exercitării dreptului de preempţiune de către statul român prin

Ministerul Culturii şi Cultelor...”; conform art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001 privind

protejarea monumentelor istorice, „monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor

fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării dreptului de

preempţiune al statului român… sau al unităţilor administrativ-teritoriale, după caz, sub

sancţiunea nulităţii absolute a vânzării”; art. 12 alin. (1) lit. d) şi e) din Legea nr. 346/2004

privind stimularea înfiinţării şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii instituie dreptul de

preempţiune al respectivelor întreprinderi la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor

autonome, societăţilor şi companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor comerciale cu

capital majoritar de stat; noul Cod silvic (Legea nr. 46/2008), prin art. 45 alin. (6), a instituit

un drept de preempţiune al statului la cumpărarea pădurilor care constituie enclave în fondul

forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia.

3. Limitele conventionale

25

Limite convenţionale

Art. 626. Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice

Proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său prin acte juridice, dacă nu încalcă

ordinea publică şi bunele moravuri.

Comentariu

1. Voinţa proprietarului. În temeiul art. 626 NCC, proprietarul poate consimţi, prin acte

juridice, restrângerea unora din atributele pe legea i le recunoaşte titularului acestui drept.

Proprietarul chiar poate renunţa, de regulă temporar, la exercitarea unui asemenea atribut.

Limitarea poate fi consimţită prin act juridic unilateral sau bilateral, dar nu trebuie să încalce

ordinea publică sau bunele moravuri.

Art. 627. Clauza de inalienabilitate. Condiţii. Domeniu de aplicare

(1) Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o

durată de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe să

curgă de la data dobândirii bunului.

(2) Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă interesul care a

justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.

(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului

contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros,

caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară.

(4) Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a

transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.

(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea

inalienabilităţii. (art. 994 NCC; art. 60 LPA)

Comentariu

1. Inalienabilitatea voluntară. Indiferent care este izvorul său, inalienabilitatea unor bunuri

este o restricţie severă adusă atributului dispoziţiei juridice din conţinutul dreptului de

proprietate. Acest motiv, la care se adaugă principiul liberei circulaţii a bunurilor, consacrat

de art. 1310 C.civ., a condus la exprimarea opiniei conform căreia, în principiu,

inalienabilitatea unui bun nu poate fi declarată prin voinţa omului (a se vedea Fr. Deak,

Contracte speciale, p. 51-52).

Doctrina şi jurisprudenţa au recunoscut însă, din ce în ce mai des, valabilitatea unor clauze de

inalienabilitate inserate în actele juridice translative de proprietate, dacă au fost justificate de

un interes serios (pentru evoluţia şi justificarea validităţii clauzelor de inalienabilitate a se

vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 172-173 şi E. Chelaru, Drepturile

reale principale, p. 42-44).

În practica judiciară valabilitatea unei asemenea clauze a fost recunoscută, spre exemplu, în

cazul rezervării unui drept de uzufruct în favoarea donatorului, asupra bunului care a făcut

obiectul donaţiei (TS, secţ. civ., dec. nr. 400/1978, în CD 1978, p. 22). Din considerentele

deciziei citate rezultă că o asemenea clauză este valabilă doar dacă se justifică printr-un

26

interes serios, cum ar fi garantarea unui drept, pentru că altfel este de natură să împiedice

inutil libera circulaţie a bunurilor.

Inalienabilitatea nu poate fi însă perpetuă, interesul fiind cel care „determină şi caracterul

temporar al inalienabilităţii [(de exemplu, până la stingerea obligaţiei garantate sau încetarea

în alt fel a interesului)” – a se vedea Fr. Deak, Contracte speciale, p. 52].

Acestea sunt ideile care l-au inspirat pe legiuitor atunci când a reglementat, prin art. 627

NCC, clauza de inalienabilitate.

Din redactarea primului alineat al dispoziţiei legale citate rezultă că înstrăinarea unui bun

poate fi interzisă numai dacă există un interes serios şi legitim şi doar cu caracter temporar,

respectiv pentru o perioadă de cel mult 49 de ani.

Interesul legitim poate fi al dispunătorului (spre exemplu, acesta îşi rezervă uzufructul bunului

şi vrea să-şi garanteze drepturile asigurându-se că va avea mereu de a face cu acelaşi

proprietar), al dobânditorului gratificat (reputat ca prodiguu), sau chiar al unui terţ, căruia

gratificatul trebuie, ca o sarcină a liberalităţii, să-i plătească o rentă viageră (a se vedea J.

Carbonier, Droit civil. Les biens. Monaie, immeubles, meubles, ed. a 10-a, Ed. Presses

Universitaires de France, Paris, 1980, p. 128-129).

Inalienabilitatea poate fi dispusă prin convenţie sau prin testament şi este operantă numai în

privinţa dobânditorului bunului. O persoană nu ar putea să indisponibilizeze un bun în

propriul patrimoniu, prin simpla sa voinţă.

Efectele clauzei de inalienabilitate conţinută de un contract vor fi cele prevăzute de legea în

vigoare la data încheierii acestuia [art. 60 alin. (1) LPA]. Dimpotrivă, efectele clauzei de

inalienabilitate inserată într-un testament vor fi guvernate de legea în vigoare la data

deschiderii succesiunii [art. 60 alin. (2) LPA].

Termenul în care este operantă clauza de inalienabilitate începe să curgă de la data dobândirii

bunului.

2. Încetarea clauzei de inalienabilitate. Trebuind să fie fondată pe un interes serios şi

legitim, inalienabilitatea nu mai poate subzista dacă acesta a încetat. Este motivul pentru care

prevederile art. 627 alin. (2) NCC îl abilitează pe judecător ca, la cerere, să-l autorize pe

dobânditor să dispună de bun, dacă interesul respectiv a dispărut.

Aceleaşi prevederi sunt aplicabile şi în cazurile în care, deşi interesul care a justificat clauza

de inalienabilitate a bunului nu a dispărut, cererea dobânditorului este fondată pe un interes

superior. În aceste situaţii judecătorul va pune în balanţă cele două interese în conflict şi va

da prioritate celui pe care-l va considera mai important.

3. Nulitatea clauzei de inalienabilitate. Fiind inserată într-un act juridic, clauza de

inalienabilitate poate fi lovită de nulitate, dacă, spre exemplu, nu a fost justificată de un

interes serios şi legitim.

Potrivit art. 60 LPA, valabilitatea clauzei de inalienabilitate este guvernată de legea în vigoare

la momentul încheierii convenţiei sau a testamentului în care a fost inserată. Ca urmare şi

incidenţa sancţiunii nulităţii sale va fi analizată în funcţie de aceste prevederi.

Cum în această materie regula este nulitatea parţială a actului juridic, în principiu, nulitatea

clauzei de inalienabilitate nu atrage şi nulitatea întregului act.

Prin excepţie, atunci când clauza de inalienabilitate a fost inserată într-un contract şi a fost

determinantă pentru încheierea acestuia, nulitatea clauzei va atrage nulitatea întregului

contract [art. 627 alin. (3) NCC].

27

Caracterul determinant al clauzei de inalienabilitate este prezumat relativ în cazul

contractelor cu titlu oneros.

4. Clauza de inalienabilitate prezumată. Clauza de inalienabilitate poate fi expresă sau

subînţeleasă (implicită). Potrivit art. 627 alin. (4) NCC, ea este subînţeleasă în convenţiile din

care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau

determinabilă.

Astfel, este subînţeleasă clauza prin care donatorul îi impune donatarului să doneze, la rându l

său, imobilul care a făcut obiectul contractului de donaţie, primului copil care i se va naşte.

5. Transmisiunea bunurilor prin succesiune. Conform art. 627 alin. (5) NCC, clauza de

inalienabilitate nu poate împiedica transmisiunea pe cale succesorală a bunului la care se

referă. Astfel, chiar dacă bunul este afectat de o clauză de inalienabilitate, dobânditorul va

putea transmite proprietatea asupra acestuia, la decesul său, moştenitorilor legali sau celor

testamentari.

Dacă bunul a făcut obiectul unei substituţii fideicomisare dobânditorul nu-l va putea

transmite, la decesul său, decât substituitului desemnat de dispunător (a se vedea şi

comentariul consacrat art. 994 NCC).

Art. 628. Condiţiile de opozabilitate

(1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a

creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă este valabilă şi

îndeplineşte condiţiile de opozabilitate.

(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităţilor de

publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.

(3) În cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, în mod corespunzător, regulile prevăzute pentru

dobândirea proprietăţii prin posesia de bună-credinţă.

(4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit,

ea este opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului.

(5) Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de

inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformează

acestei obligaţii. [art. 629 alin. (1) şi (3), art. 938 NCC]

Comentariu

1. Inopozabilitatea clauzei de inalienabilitate. Atunci când este inserată într-un contract

translativ de proprietate, clauza de inalienabilitate se supune regulilor care guvernează

efectele contractului. Interesează aici principiul relativităţii efectelor contractului, în

temeiul căruia acest act juridic nu va produce efecte decât între părţi. Ca urmare, atât

contractul, în întregul său, cât şi clauza de inalienabilitate inserată în el le vor fi inopozabile

terţilor.

Tot astfel, terţii nu pot fi obligaţi să cunoască conţinutul legatului cuprins într-un testament,

aşa că nu le va fi opozabilă nici clauza de inalienabilitate pe care acesta o conţine.

Acestea sunt motivele pentru care art. 628 alin. (1) NCC prevede că, pentru ca o clauză de

inalienabilitate să le fie opozabilă terţilor, trebuie îndeplinite condiţiile de opozabilitate

prevăzute de lege.

28

O clauză „nevalabilă”, repectiv o clauză care nu întruneşte condiţiile generale şi cele speciale

prevăzute de lege pentru validitatea sa, nu va fi însă opozabilă terţilor, chiar dacă au fost

îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege.

2. Publicitatea clauzelor de inalienbilitate. Clauzele care au ca obiect bunuri pentru care

prin lege a fost instituit un sistem de publicitate devin opozabile terţilor numai prin

îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege [art. 628 alin. (2) NCC]. Astfel, în

cazul înstrăinării unor bunuri imobile, clauza de inalienabilitate va trebui notată în cartea

funciară.

3. Opozabilitatea clauzelor de inalienabilitate referitoare la bunuri mobile. Nu există un

sistem de publicitate generală aplicabil bunurilor mobile. Aceasta este motivul pentru care

prin art. 628 alin. (3) NCC se prevede că, în cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, în mod

corespunzător, regulile prevăzute pentru dobândirea proprietăţii prin posesia de bună-credinţă.

Din interpretarea coroborată a prevederilor legale citate cu cele ale art. 938 NCC (a se vedea

şi comentariul consacrat acestui articol) deducem că nu va putea invoca dobândirea

proprietăţii prin posesie de bună-credinţă dobânditorul bunului mobil care a cunoscut pe

orice cale că acesta se afla sub incidenţa unei clauze de inalienabilitate în patrimoniul

înstrăinătorului. Este o chestiune de fapt, care va putea fi dovedită cu orice mijloc de probă.

4. Opozabilitatea clauzei de inalienabilitate faţă de creditorii anteriori. Existenţa unei

clauze de inalienabilitate îi interesează şi pe creditorii chirografari ai dobânditorului deoarece,

în principiu, bunul afectat nu va putea fi supus urmăririi silite [a se vedea şi art. 629 alin. (3)

NCC]. Potrivit art. 628 alin. (4) NCC, clauza de inalienabilitate inserată într-un contract cu

titlu gratuit le va fi opozabilă nu numai creditorilor viitori ai dobânditorului, ci şi celor

anteriori dobândirii acestui bun.

5. Daune-interese. Dacă nu au fost îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege

pentru a face opozabilă terţilor, clauza de inalienabilitate sau dacă legea nu reglementează un

sistem de publicitate pentru bunurile de natura celui care a făcut obiectul acestei clauze,

beneficiarul său nu va mai avea posibilitatea să ceară anularea actului de înstrăinare încheiat

între dobânditor şi un terţ. Ca urmare şi revocarea actului pe care el l-a încheiat cu

dobânditorul, sancţiune prevăzută de art. 629 alin. (1) NCC, rămâne fără consecinţe practice

(nu poate conduce la redobândirea bunului de către înstrăinătorul iniţial).

În asemenea situaţii beneficiarul clauzei de inalienabilitate, care poate fi primul înstrăinător

sau un terţ, îi va putea cere daune-interese celui care a înstrăinat bunul cu nerespectarea

acestei clauze.

Art. 629. Sancţiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate

(1) Înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea contractului în cazul încălcării clauzei de

inalienabilitate de către dobânditor.

(2) Atât înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot

să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.

(3) Nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp

clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel.

Comentariu

29

1. Rezoluţiunea actului iniţial. Până la adoptarea noului Cod civil, în doctrină problema

sancţiunii care intervine în cazul nerespectării clauzei de inalienabilitate a fost controversată.

Potrivit unei prime opinii, prin încălcarea clauzei de inalienabilitate dobânditorul care a

înstrăinat bunul şi-a încălcat o obligaţie contractuală. Prin instituirea inalienabilităţii

convenţionale bunul nu este scos în afara circuitului civil general, aşa că încălcarea unei

asemenea clauze nu are semnificaţia nerespectării unei condiţii de validitate a actului juridic.

Or, nerespectarea unei obligaţii contractuale atrage rezoluţiunea actului. Deoarece

rezoluţiunea operează retroactiv, ea va conduce şi la desfiinţarea actului subsecvent,

conform regulii resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis (a se vedea O. Ungureanu, C.

Munteanu, Tratat de drept civil, p. 175).

O a doua opinie este în sensul că sancţiunea care intervine este nulitatea relativă a actului

prin care s-a realizat încălcarea, cu condiţia ca actul din care s-a născut inalienabilitatea să fie

opozabil terţilor în condiţiile legii (a se vedea D. Chirică, Tratat de drept civil, p. 53).

Legiuitorul a optat pentru prima opinie. Astfel, în ceea ce priveşte actul juridic de înstrăinare,

care conţine clauza de inalienabilitate încălcată de dobânditor, noul Cod civil, prin art. 629

alin. (1), prevede că acesta poate fi rezolutat la cererea înstrăinătorului.

Soarta actului subsecvent este reglementată de alineatul următor.

2. Nulitatea relativă a actului subsecvent. Conform art. 629 alin. (2) NCC, nerespectarea

clauzei de inalienabilitate se sancţionează cu nulitatea relativă (anularea) a actului

subsecvent.

Actul subsecvent anulabil este actul juridic care a fost încheiat între dobânditorul iniţial, care

era obligat să respecte clauza de inalienabilitate şi o altă persoană, căreia i-a fost transmisă

proprietatea, deşi fuseseră îndeplinite formalităţile de publicitate sau, în cazul bunurilor

mobile, în pofida faptului că subdobânditorul cunoscuse pe orice cale existenţa acestei clauze.

Sunt anulabile nu numai actele translative de proprietate, ci şi acelea prin care bunul a fost

ipotecat sau gajat, pentru că şi aceste din urmă acte conţin în ele pericolul înstrăinării în

cazul urmăririi silite.

Titular al acţiunii în anulare este înstrăinătorul din actul care conţine clauza de

inalienabilitate. Dacă inalienbilitatea a fost stipulată în favoarea unui terţ şi acesta va putea

cere anularea actului sbsecvent.

3. Insesizabilitatea bunurilor inalienabile. Potrivit art. 629 alin. (3) NCC, inalienabilitatea

opreşte nu numai înstrăinarea bunului prin acte juridice între vii, ci şi urmărirea lor de către

creditorii dobânditorului. Legea poate să prevadă excepţii de la această regulă.

3. Limitele judiciare

Art. 630. Depăşirea inconvenientelor normale ale vecinătăţii

(1) Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât

cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate,

să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare

atunci când acest lucru este posibil.

(2) În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea

desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar, instanţa va putea încuviinţa

desfăşurarea acelei activităţi. Cel prejudiciat va avea însă dreptul la despăgubiri.

30

(3) Dacă prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanţa poate să încuviinţeze, pe cale de

ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei. (art. 61 LPA)

Comentariu

1. Limitarea dreptului de proprietate al titularului. Deşi, în principiu, exercitarea normală

a dreptului de proprietate, care respectă limitele legale ale acestui drept, nu poate cauza altora

un prejudiciu, în practică se pot ivi situaţii în care asemenea prejudicii pot apărea. Cum, pe de

o parte, este inechitabil ca terţii să suporte asemenea prejudicii iar, pe de altă parte, este

imposibilă identificarea şi reglementarea unor asemenea situaţii diverse, legiuitorul l-a abilitat

pe judecător să intervină şi să restabilească echilibrul între interesele celor doi proprietari

vecini aflaţi în conflict.

Rezultă din prevederile art. 630 alin. (1) NCC că echitatea este fundamentul unor asemenea

intervenţii ale judecătorului.

Situaţiile la care ne referim, deşi se aseamănă cu abuzul de drept, se diferenţiază de acesta

prin aceea că nu exerciţiul dreptului de proprietate este anormal, ci prejudiciile cauzate

vecinilor au acest caracter, dar şi prin absenţa culpei proprietarului care a cauzat

inconveninentele (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 127-128).

În temeiul textului de lege citat, dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său de

proprietate, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de

judecată îl poate obliga la despăgubiri în folosul celui vătămat. Dacă acest lucru este posibil,

instanţa poate dispune şi restabilirea situaţiei anterioare.

2. Limitarea dreptului de proprietate aparţinând proprietarului vecin. Proprietarul are

dreptul de a trage toate foloasele posibile din exploatarea bunului său, dar în limitele

determinate de lege. Este însă posibil ca, în anumite cazuri, aceste limite să se dovedească

prea rigide, împiedicându-l pe proprietar să desfăşoare o activitate necesară sau utilă, care ar

cauza un prejudiciu minim vecinilor.

În asemenea situaţii judecătorul este abilitat să evalueze interesele celor doi proprietari vecini

şi să încuviinţeze desfăşurarea activităţii prejudiciabile, dacă prejudiciul cauzat ar fi minor.

Tot echitatea stă şi la baza acestei limitări judiciare a dreptului de proprietate al vecinilor,

care sunt astfel obligaţi să suporte inconveniente care le depăşesc pe cele normale în

raporturile de vecinătate.

Pentru acoperirea prejudiciilor suferite cei vătămaţi vor avea însă dreptul la despăgubire.

3. Măsuri provizorii. În ambele situaţii, reglementate de primele două alineate ale art. 630

NCC, judecătorul va putea lua, pe cale de ordonanţă preşedinţială, măsurile necesare pentru

prevenirea pagubei, dacă producerea acesteia este iminentă sau foarte probabilă. Asemenea

măsuri au caracter provizoriu, până la soluţionarea litigiului pe calea dreptului comun.

Conform art. 61 LPA, prevederile art. 630 NCC, pe care le-am comentat mai sus, se aplică

numai inconvenientelor cauzate după intrarea în vigoare a Codului civil.

Proprietatea publica

Definitie – Proprietatea publica este dreptul de proprietate ce apartine statului sau

unitatii administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaratia legii,

31

sunt de uz ori de interes public, cu conditia sa fie dobandite prin unul dintre modurile

prevazute de lege.

Titular – statul si unitatile administrativ-teritoriale.

Statul = subiect al dreptului de proprietate publica asupra bunurilor din domeniul

public de interes national.

Unitatile administrativ-teritoriale = subiect al dreptului de proprietate publica

asupra bunurilor din domeniul public de interes local.

Niciun alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate fi titular al dreptului de

proprietate asupra bunurilor din domeniu public.

Obiectul acestui drept este dat de domeniul public, format din totalitatea bunurilor,

determinate potrivit unor criterii legale, ce apartin statului si unitatilor administrativ-

teritoriale.

Domeniul public este un ansamblu de bunuri, iar proprietatea publica este dreptul ce poarta

asupra acestor bunuri.

Asupra bunurilor din domeniu public, statul si unitatile administrativ-teritoriale exercita

dreptul de proprietate publica.

Asupra bunurilor din domeniul privat, statul si unitatile administrativ-teritoriale exercita

dreptul de proprietate privata.

Domeniul public cuprinde dreptul de proprietate al statului sau al unitatilor administrativ-

teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin destinatia legii, sunt de uz si de

utilitate publica.

Sunt bunuri de uz public acele bunuri care, prin natura lor sunt de folosinta generala, cum ar fi

pietele, drumurile, podurile,, la care au acces toti membri societatii.

Sunt bunuri de interes public acele bunuri care, prin natura lor, sunt destinate a fi folosite ori

exploatate in cadrul unui serviciu public, pentru desfasurarea unor activitati care intereseaza

intreaga societate sau o anumita colectivitate, fara a avea acces la folosinta lor concreta si

nemijlocita orice persoana sau toate persoanele, cum sunt dotarile tehnico-edilitare, cladirile

scolilor si spitalelor, teatrele si muzeele statului etc.

Criteriul de determinare a apartenentei unui bun la proprietatea publica este criteriul

destinatiei ori al afectatiunii bunului, uzului sau interesului public. Aceasta destinatie poate

rezulta din natura bunului sau din delclaratie expresa a bunului.

Oricare ar fi forma proprietatii (privata sau publica), pe continut se va regasi intotdeauna

exercitiul celor 3 atribute (posesia, folosinta, dispozitia), chiar daca acesta se va face in

modalitati specifice.

Bunurile obiect exclusiv al proprietatii publice : bogatiile de interes public ale subsolului,

spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, de interes national, plajele, marea

teritoriala, resursele naturale ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite prin lege

organica. => bunurile enumerate expres de art. 136 alin (3) din Constitutie pot forma numai

obiectul dreptului de proprietate publica a statului, nu si al unitatilor administrativ-teritoriale.

Acestea din urma pot fi titulare ale dreptului de proprietate publica numai asupra acelor

bunuri declarate prin lege ca fiind in proprietatea publica a lor.

Bunurile proprietate publica fac parte din domeniul national, judetean sau local, dupa caz.

Domeniul public de interes national apartine statului.

Domeniul public de interes judetean apartine judetelor (consiliului judetean).

32

Domeniul public de interes local apartine comunelor, oraselor, municipiilor.

Dobandirea dreptului de proprietate publica

a) achizitii publice;

b) expropriere pentru cauza de utilitate publica;

c) donatie sau legat, (acceptat in conditiile legii, daca bunul, prin natura lui sau prin vointa

dispunatorului, devine de uz ori de interes public);

d) conventie cu titlu oneros (daca bunul, prin natura lui ori prin vointa dobanditorului, devine

de uz ori de interes public);

e) transferul unui bun din domeniul privat al statului/unitatii administrativ-teritoriale in

domeniul public al acestora;

f) alte moduri stabilite de lege.

Trecerea bunurilor din proprietate privata a statului in proprietatea publica a acestuia se face

prin Hotarare de Guvern. Trecerea bunurilor proprietate privata a judetului in proprietatea

publica a acestuia se face prin Hotarare a Consiliului Judetean (respectiv Consiliul General al

Municiupiului Bucuresti). Trecerea bunurilor proprietate privata a comunelor, oraselor,

municipiilor in proprietatea publica a acestora se face prin Hotarare a Consiliului local (a

comunei, orasului, municiupului).

Daca bunul care urmeaza a fi trecut in domeniul public apartine unei SC la care statul sau o

unitate administrativ-teritoriala, oricare ar fi aceasta – judet, municiupiu, oras, comuna –, este

actionar, operatiune de trecere in domeniul public se poate face numai cu titlu oneros si cu

acordul adunarii generale a actionarilor SC respective.

Caractere juridice

Bunurile proprietate publica sunt inalienabile, imprescriptibile, insesizabile.

Dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si in privinta dreptului de

proprietate publica, in masura in care ele sunt compatibile cu acesta din urma.

a) Dreptul de proprietate publica este inalienabil.

- bunurile proprietate publica nu pot fi instrainate, ele fiind scoase din circuitul civil general.

- inalienabilitatea opereaza numai atat timp cat bunul apartine domeniului public.

- bunurile proprietate publica pot fi date in administrare regiilor autonome sau institutiilor

publice sau pot fi concensionate ori inchiriate.

b) Dreptul de proprietate publica este imprescriptibil.

- dreptul de proprietate publica este imprescriptibil atat extinctiv, cat si achizitiv.

- actiunea in revendicare privitoare la un bun proprietate publica poate fi exercitata oricand,

nestingandu-se niciodata.

- dreptul de proprietate asupra bunurilor proprietate publica nu poate fi dobandit de un tert

prin uzucapiune (prescriptie achizitiva), prin posesia de buna-credinta a bunurilor mobile,

ocupatiune.

33

c) Bunurile din domeniul public sunt insesizabile.

- bunurile din domeniul public nu pot fi urmarite si executate silit de catre creditorii statului

sau unitatii administrativ-teritoriale.

- asupra bunurilor proprietate publica nu se pot constitui garantii reale.

Dreptul de proprietate publica este susceptibil de orice limite reglementate de lege pentru

dreptul de proprietate privata, dar numai in masura in care asemenea limitari sunt compatibile

cu uzul ori interesul public caruia ii sunt destinate bunurile afectate acestui scop.

Limitele conventionale sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publica.

Exercitarea dreptului de proprietate publica

Bunurile proprietate publica, in conditiile legii, pot fi:

- date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice;

- concensionate;

- inchiriate;

- date in folosinta gratuita institutiilor de utulitate publica.

Drepturile reale corespunzatoare proprietatii publice sunt:

1. dreptul de administrare;

2. dreptul de concensiune;

3. dreptul de folosinta cu titlu gratuit.

1. Dreptul de administrare

Constituirea si subiectele dreptului de administrare – bunurile proprietate publica sunt

incredintate, prin acte administrative, regiilor autonome, prefecturilor, autoritatilor publice

centrale si locale, precum si intitutiilor publice de interes national, judetean, orasenesc,

comunal. Astfel, art. 867 alin. 1 C. civ. dispune ca dreptul de administrare se constituie prin

hotarare a Guvernului, a consiliului judetean sau, dupa caz, a consiliului local, iar art. 868

alin. 1 desemneaza titularii acestui drept, anume el poate apartine regiilor autonome sau, dupa

caz, autoritatilor administratiei publice centrale sau locale si altor institutii publice de interes

national, judetean ori local.

D.p.d.v al naturii juridice a raporturilor care se stabilesc intre stat si beneficiarii dreptului de

administrare, acestea sunt raporturi de subordonare, iar darea in administrare a bunurilor

proprietate publica se face, de regula, prin acte administrative cu caracter individual.

Art. 868 alin. 2 C. civ. prevede ca titularul dreptului de administrare poate folosi si dispune de

bunul dat in administrare in conditiile stabilite de lege si, daca este cazul, de insusi actul de

constituire a acestui subiect de drept. De asmenea, avand in vedere tocmai natura raporturilor

de subordonare prin care ia nastere dreptul de administrare, art. 867. Alin. 2 C. civ. prevede

dreptul de control al organelor care au dispus constituirea lui asupra modului in care titularii

exercita dreptul de administrare.

34

Natura juridica a dreptului de administrare – dreptul de administrare este un drept real,

opozabil erga omnes, dar nu poate fi opus autoritatii publice care l-a constituit. Dreptul de

admiistrare poate, in anumite conditii, sa fie retras de autoritatea publica indrituita sa o faca,

pentru indeplinirea unor scopuri diferite. In conditiile legii si daca interesul public o impune,

organul care a decis contituirea dreptului de administrare in favoarea unui anumit titular sa

dispuna si revocarea acestui drept.

Caracterele juridice ale dreptului de administrare – din moment ce dreptul de administrare isi

are sorgintea in dreptul de proprietate publica, el va avea aceleasi caractere juridice ca si

acesta, anume este un drept inalienabil, imprescriptibil, insesizabil. Dreptul de administrare

nu este susceptibil de dezmembrare, deoarece dezmembramintele dreptului de proprietate

nefiind, ca principiu, compatibile nici cu dreptul de proprietate publica pe care el se

intemeiaza si, cu atat mai putin, cu dreptul de administrare insusi.

Cu privire la insesizabilitate, regia autonoma nu poate constitui niciun fel de garantie cu

privire la bunurile proprietate publica aflate in administrarea sa, iar creditorii nu pot cere

executarea silita asupra acestor bunuri.

Continutul dreptului de administrare – este asemanator, dar nu identic cu cel al dreptului de

proprietate publica pe baza caruia s-a format. Art. 868 alin. 2 C. civ. dispune ca titularul

dreptului de administrare poate folosi si dispune de bunul dat in administrare, in conditiile

stabilite de lege si, daca este cazul, de actul de constituire.

Posesia semnifica elementul material al stapanirii bunului aflat in administrarea titularului sau

si nu difera de cel al titularului dreptului de proprietate publica ce apartine statului sau

entitatilor sale teritoriale. Cat priveste elementul psihologic al atributului posesiei, acesta este

corespunzator dreptului de administrare, si nu dreptul de proprietate publica pe baza caruia s-a

format.

Atributul folosintei formeaza substanta dreptului de administrare. El permite titularului

bunurilor astfel primite sa isi realizeze scopurile pentru care isi desfasoara activitatea, tinand

seama de uzul si de utilitatea publica a bunurilor incredintate.

Daca bunurile obiect al dreptului de administrare sunt frugifere, titularii lui vor putea culege

fructele produse, in chip diferit, dupa cum sunt regii autonome sau institutii publice. Astfel, in

timp ce regiile autonome care functioneaza ca intreprinderi economice vor folosi fructele

pentru acoperirea cheltuielilor necesare activitatii lor si pentru realizarea de eventuale

beneficii, institutiile publice, fiind finantate de la buget, vor varsa la buget veniturile realizate.

Nu este exclusa posibilitatea ca actul de infiintare sa le permita, in mod exceptional, utilizarea

unor venituri realizate prin folosirea bunurilor aflate in administrarea lor, ca surse

extrabugetare de finantare.

Cat priveste atributul dispozitiei, art. 868 alin. 2 C. civ. trebuie interpretat in sensul ca el are in

vedere dispozitia materiala asupra bunurilor ce constituie obiect al dreptului de administrare,

utilizate conform destinatiei lor. In orice caz, titularii dreptului de administrare nu au drept de

dispozitie juridica asupra bunurilor astfel incredintate.

35

Revocarea dreptului de administrare – art. 868 C. civ. prevede ca dreptul de administrare se

stinge odata cu incetarea dreptului de proprietate publica asupra unui anumit bun sau prin

actul de revocare emis, in conditiile legii, daca interesul public o impune, de organul care l-a

constituit.

2. Dreptul de concesiune

Notiunea si efectele contractului de concesiune de bunuri proprietate publica – art. 871 C.

civ. nu contine o definitie a contractului de concesiune, dar textul dispune ca un concesionar

are dreptul si, in acelasi timp, obligatia de exploatare a bunului concesionat, in schimbul unei

redevente si pentru o durata determinata, cu respectarea conditiilor prevazute de lege si a

clauzelor contractului de concesiune.

Contractul de conesiune este definit de art. 1 alin. 2 din OUG nr. 54/2006, ca fiind acel

contract incheiat in forma scrisa, prin care o autoritate publica, denumita concedent,

transmite, pe o perioada determinata, unei alte persoane, denumita concesionar, care

actioneaza pe riscul si pe raspunderea sa, dreptul si obligatia de exploatare a unui bun

proprietate publica, in schimbul unei sume de bani, numita redeventa.

Chiar daca art. 871 C. civ. nu precizeaza, atunci cand contractul de concesiune are ca obiect

bunuri proprietate publica a statului, calitatea de concedent o au ministerele sau alte organe de

specialitate ale administratiei publice centrale, iar atunci cand are ca obiect bunuri proprietate

publica a judetului, a orasului sau a comunei, aceasta calitate o vor avea, in mod

corespunzator, consiliile judetene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului

Bucuresti sau institutiile publice de interes local. Art. 871 C. civ. prevede ca poate avea

calitatea de concesionar orice persoana fizica sau persoana juridica.

Contractul de concesionare este un contract cu titlu oneros, nu va putea depasi 49 de ani

(aceasta durata poate fi prelungita prin acordul partilor) si, in principiu, subconcesiunea este

interzisa.

Procedura incheierii si continutul contractului de concesiune – art. 871 alin. 3 C. civ. dispune

ca procedura de concesionare, precum si incheierea, executarea si incetarea contractului de

concesiune sunt supuse conditiilor prevazute de lege.

In privinta exercitarii dreptului de concesiune, art. 872 C. civ. prevede ca titularul acestui

drept poate efectua orice acte materiale sau juridice necesare asigurarii exploatarii bunului

concesionat. Sub sanctiunea nulitatii absolute, concesionarul nu poate instraina si nici nu

poate greva bunul dat in concesiune sau, dupa caz, bunurile destinate ori rezultate din

realizarea concesiunii, bunuri care, potrivit legii sau a actului constitutiv, trebuie sa fie

inapoiate concedentului la incetarea, din orice motive, a concesiunii. Art. 872 alin. 2 C. civ.

permite concesionarului sa dobandeasca in proprietatea sa fructele, precum si, in limitele

prevazute de lege si de actul de constituire, productele bunului concesionat.

Dreptul de concesionare este un drept real, temporar si inalienabil.

Incetarea contractului de concesiune – prin ajugere la termen, denuntarea unulaterala de catre

concedent, rezilierea unilaterala, disparitia obiectului concesiunii.

3. Dreptul de folosinta cu titlu gratuit

36

Nastere si continut juridic – modul de nastere a dreptului de folosinta este prevazut in art. 874

alin. 1 C. civ., potrivit cu care acest drept se acorda, cu titlu gratuit, pe termen limitat, in

favoare institutiilor de utilitate publica. Asadar, dreptul de folosinta gratuita se naste prin acte

ale autoritatilor publice si are ca beneficiari numai persoane juridice fara scop lucrativ care

desfasoara activitatea de binefacere sau de utilitate publica ori servicii publice.

Este un drept real, temporar si permite titularului sau exercitarea unor prerogative asupra

bunurilor primite in folosinta.

Art. 874 alin. 2 C. civ. dispune ca, in lipsa unei dispozitii contrare, titularul dreptului de

folosinta, nu beneficiaza de fructele civile produse de bunul pe care l-a primit in folosinta

gratuit.

Incetarea dreptului de proprietate publica

Acest drept se stinge daca bunul:

- a pierit;

- a fost trecut in domeniul privat;

- a incetat uzul sau interesul public privitor la un asemenea bun, cu respectarea

conditiilor prevazute de lege.

II. Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate – Licență

Dreptul de proprietate se prezinta, de regula, pur si simplu, apartinand in exclusivitate unui

singur titular. Este insa posibil ca proprietatea asupra unui bun privit ut singuli sau asupra

unei mase de bunuri, ca universalitate, sa apartina concomitent mai multor titulari, mai multor

subiecte de drept. Sau este posibil ca titularul actual al dreptului de proprietate asupra unui

bun sa il fi dobandit printr-un act juridic lovit de nulitate relativa ori afectat de o conditie

rezolutorie. In asemenea situatii, dreptul de proprietate este afectat de modalitati.

In dreptul civil roman sunt cunoscute urmatoarele modalitati ale dreptului de proprietate:

- Proprietatea rezolubila;

- Proprietatea anulabila;

- Proprietatea comuna.

In cazul proprietatii rezolubile si al celei anulabile, practic, nu se ajunge la exercitiul

concomitent, de catre mai multe persoane, a atributelor dreptului de proprietate asupra unuia

si aceluiasi bun, mai degraba se poate spune ca exista vocatia unei asemenea exercitiu. De

aceea sunt numite modalitati teoretice ale dreptului de proprietate.

Proprietatea rezolubila

Dreptul de proprietate poate fi instrainat printr-un act juridic incheiat sub conditie rezolutorie

sau transmiterea lui poate aparea astfel in temeiul legii. Potrivit art. 1401 NCC, conditia este

rezolutorie atunci cand indeplinirea ei determina desfiintarea obligatiei. Ea nu suspenda

37

executarea obligatiei, ci numai obliga pe creditor a restitui ceea ce a primit, in caz de

neindeplinire a evenimentului prevazut in conditie. Dreptul transmis sub conditie rezolutorie

are o existenta nesigura in patrimoniul dobanditorului, pentru ca, daca nu se indeplineste

conditia, el va trebui sa restituie bunul transmitatorului.

De aceea, pendente conditione, adica pana la indeplinirea conditiei, teoretic, bunul care a

format obiectul actului de instrainare afectat de conditie rezolutorie apartine la doi proprietari:

transmitatorul are un drept de proprietate suspus insa conditiei suspensive, iar dreptul

dobanditorului este supus conditiei rezolutorii. Pentru transmitator, conditia suspensiva consta

in realizarea conditiei rezolutorii. Dreptul sau este suspendat pana la realizarea acesteia.

Daca se indeplineste conditia, obligatia transmitatorului dispare si el redevine proprietarul

bunului. Daca aceasta nu se indeplineste, dreptul de proprietate al dobanditorului se

consolideaza retroactiv.

Daca dobanditorul dreptului de proprietate sub conditie rezolutorie a constituit drepturi reale

asupra bunului astfel dobandit catre terti, in caz de indeplinire a conditiei, si aceste drepturi se

desfiinteaza cu efect retroactiv, prin aplicarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius

accipientis.

Proprietatea anulabila

Proprietatea este anulabila atunci cand dreptul de proprietate asupra unui bun a fost dobandit

printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativa. Actul nul relativ poate fi

confirmat de catre cel care poate invoca nulitatea sa, fie prin executare, fie prin neinvocarea

nulitatii in termenul de prescriptie extinctiva a actiunii in anulabilitate. Prin confirmarea

actului, fie expres, fie tacit, dreptul de proprietate al dobanditorului se consolideaza cu efect

retroactiv.

Proprietatea comuna

Art. 631. Noţiune

Dispoziţiile prezentului capitol se aplică ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui

mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulţi titulari.

[art. 555 alin. (2) NCC; Legea nr. 1/2000]

Comentariu

1. Proprietatea comună – modalitate a dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate,

care, fie are doi sau mai mulţi titulari, îndreptăţiţi să-i exercite concomitent toate

prerogativele, fie a fost dobândit în temeiul unui act juridic anulabil sau al unui act afectat de

o condiţie rezolutorie, motive pentru care asupra existenţei sale viitoare planează

incertitudinea, este afectat de modalităţi.

Modalităţile dreptului de proprietate sunt proprietatea comună, proprietatea anulabilă şi

proprietatea rezolubilă (a se vedea şi comentariul consacrat art. 555 alin. (2) NCC).

Articolul 631 NCC se referă, în primul rând, la elementul definitoriu al acelei modalităţi a

dreptului de proprietate privată care este proprietatea comună. Astfel, proprietatea comună

38

se caracterizează prin aceea că dreptul de proprietate privată are, concomitent, doi sau mai

mulţi titulari.

2. Izvoarele proprietăţii comune. În al doilea rând, textul art. 631 NCC se referă la izvorul

proprietăţii comune, care poate fi actul juridic sau un alt mod de dobândire a dreptului de

proprietate prevăzut de lege. Din categoria altor moduri de dobândire prevăzute de lege

amintim moştenirea; comunitatea legală a bunurilor soţilor; uzucapiunea, care poate conduce

la dobândirea dreptului de proprietate comună dacă şi posesia a fost exercitată în comun de

cel puţin două persoane (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 260);

reconstituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri cu destinaţie forestieră, exploatate

la data preluării în cadrul unor forme asociative, reconstituire care se realizează în temeiul

Legii nr. 1/2000.

Art. 632. Formele proprietăţii comune

(1) Formele proprietăţii comune sunt următoarele:

a) proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea);

b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).

(2) Coproprietatea poate fi obişnuită sau forţată.

(3) Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar. (art. 339, 646-647 NCC)

Comentariu

1. Coproprietatea şi devălmăşia. Potrivit art. 632 alin. (1) NCC, proprietatea comună

cunoaşte două forme: proprietatea comună pe cote-părţi şi proprietatea comună în devălmăşie.

Proprietatea comună pe cote-părţi, denumită şi coproprietate, se caracterizează prin aceea

că dreptul de proprietate asupra unor bunuri privite ut singuli este fracţionat între doi sau mai

mulţi titulari. Nu bunul este împărţit în materialitatea sa, ci numai dreptul de proprietate

asupra sa este fracţionat în mod ideal şi abstract, astfel încât fiecărui coproprietar îi revine o

cotă-parte din drept (a se vedea D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi…,

p. 9-20). Atunci când obiect al proprietăţii comune este o universalitate de bunuri, această

modalitate este desemnată cu termenul de „indiviziune”. De aceea s-a şi spus că, pe când

coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a

patrimoniului (L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex,

Bucureşti, 2001, p. 159).

Devălmăşia este o formă a proprietăţii comune ce se caracterizează prin aceea că bunul

aparţine tuturor coproprietarilor, fără ca aceştia să aibă precizată vreo cotă-parte ideală din

dreptul de proprietate asupra acelui bun (C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 188). Soţii

supuşi regimului comunităţii legale a bunurilor sunt titulari ai unui drept de proprietate

devălmaşă, care are ca obiect bunurile dobândite de oricare din ei în timpul căsătoriei (art. 339

NCC).

2. Formele coproprietăţii. Proprietatea comună pe cote-părţi este şi ea de două feluri:

proprietatea comună obişnuită şi proprietatea comună forţată.

Din modul în care sunt redactate alin. (2) şi (3) ale art. 632 rezultă că diferenţierea între cele

două forme ale coproprietăţii se face în funcţie de împrejurarea dacă acestea pot fi făcute sau

nu să înceteze prin partaj.

39

Coproprietatea obişnuită poate înceta prin partaj, care poate fi atât voluntar, cât şi judiciar,

caracterul temporar fiind astfel de esenţa sa.

Spre deosebire de coproprietatea obişnuită, în principiu, coproprietatea forţată nu poate

înceta prin partaj.

În cazuri excepţionale, coproprietatea forţată poate înceta prin partaj voluntar.

Există însă şi alte trăsături care diferenţiază cele două forme ale coproprietăţii, pe care le vom

evidenţia atunci când vom comenta prevederile art. 646 şi 647 NCC.

Art. 633. Prezumţia de coproprietate

Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară. [art.

916 alin. (1), art. 918, art. 919 alin. (3), art. 920 NCC]

Comentariu

1. Stăpânirea în comun a unui bun. Stăpânirea în comun a unui bun, exercitată de două sau

mai multe persoane, dă naştere unei prezumţii relative de coproprietate.

Reglementarea îşi găseşte fundamentul în prevederile art. 919 alin. (3) NCC, conform cărora,

până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar. Prin extensie, posesia exercitată

în comun face ca posesorii să fie consideraţi proprietari. Coroborarea prevederilor art. 633

NCC cu acelea consacrate posesiei ne conduce la concluzia că, prin „stăpânirea” unui bun,

trebuie să înţelegem numai posesia, în înţelesul acordat termenului de prevederile art. 916

alin. (1) NCC, iar nu orice folosire a bunului. Ca urmare, nu vor da naştere unei prezumţii de

coproprietate cazurile care, potrivit art. 918 NCC, nu constituie posesie şi nici stăpânirea unui

bun imobil înscris în cartea funciară (art. 919 alin. (3) teza a II-a NCC). În cazul stăpânirii

bunului comun de unul singur dintre coproprietari, nu mai operează prezumţia reglementată

de art. 633 NCC, coproprietatea urmând să fie dovedită cu alte mijloace de probă. Posesia

exercitată de unul singur dintre coproprietari va putea însă conduce chiar şi la dobândirea

dreptului de proprietate exclusivă asupra bunului comun stăpânit, prin uzucapiune (a se

vedea: TS, secţ. civ., dec. nr. 1903/1975, în CD 1975 p. 66-68 şi O. Ungureanu, C. Munteanu,

Tratat de drept civil, p. 304-305), art. 675 NCC evocând această posibilitate. La un asemenea

rezultat se poate ajunge doar atunci când coproprietarul a intervertit detenţia în posesie ut ilă,

printr-unul din modurile prevăzute de art. 920 NCC, de vreme ce, potrivit art. 918 alin. (1) lit.

c) NCC, fiecare coproprietar este considerat a fi detentor precar, în proporţie cu cotele-părţi

ce revin celorlalţi coproprietari.

Coproprietatea obişnuită

Art. 634. Întinderea cotelor-părţi

(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi

poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.

(2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit

prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.

Comentariu

40

1. Fracţionarea dreptului de proprietate. În cazul proprietăţii comune pe cote-părţi nu

bunul se fracţionează (niciunul dintre titulari nu este proprietarul exclusiv al unei fracţiuni

materiale din bun), ci dreptul de proprietate. Fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei

cote-părţi, ideală şi abstractă, din dreptul de proprietate, exprimată matematic, printr-o fracţie

ordinară, fracţie zecimală sau în procente. Din împrejurarea că niciunul dintre coproprietari nu

este proprietarul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun decurge consecinţa că niciunul

dintre ei nu poate înstrăina bunul în întregul său ori în parte. Fiind titularul exclusiv al unei

cote-părţi din dreptul de proprietate, fiecare coproprietar va putea însă înstrăina această cotă,

situaţie în care dobânditorul îi va lua locul în cadrul coproprietăţii.

2. Egalitatea cotelor-părţi. Alineatul (2) al art. 634 NCC instituie o nouă prezumţie

relativă, conform căreia cota fiecărui coproprietar este considerată a fi egală. Atunci când

coproprietatea are ca izvor un act juridic (contract sau legat), dovada inegalităţii cotelor se va

putea face numai prin înscrisuri. Ipoteza avută în vedere de legiuitor este aceea în care

întinderea cotelor-părţi nu este indicată chiar în cuprinsul actului de dobândire. Atunci când

actul juridic conţine şi menţiuni referitoare la întinderea cotelor-părţi care le revin

coproprietarilor prezumţia este inutilă şi inoperantă.

Art. 635. Repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari

Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, proporţional cu

cota lor parte din drept.

Comentariu

1. Criteriul repartizării beneficiilor şi a sarcinilor coproprietăţii. Articolul 635 NCC

conţine o regulă cu caracter general consacrată drepturilor şi obligaţiilor coproprietarilor,

potrivit căreia proporţia în care fiecare coproprietar este îndreptăţit să beneficieze de utilitatea

bunului comun şi întinderea obligaţiilor ce-i revin sunt determinate de mărimea cotei-părţi

care-i aparţine. Regula enunţată este determinată de coexistenţa a două elemente

caracteristice acestei modalităţi a dreptului de proprietate: un aspect colectiv, care pune în

evidenţă stăpânirea în comun a bunului care formează obiectul coproprietăţii şi un element

individual, care derivă din apartenenţa unei cote-părţi ideale şi abstracte din drept la

patrimoniul unuia sau altuia dintre coproprietari (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale

principale, p. 260).

2. Beneficiile coproprietăţii. Beneficiile care-i revin fiecărui coproprietar cuprind

posibilitatea de a poseda bunul, de a-l folosi şi a-i culege fructele şi de a participa la

exercitarea dreptului de dispoziţie.

3. Sarcinile coproprietăţii. Noţiunea de sarcini ale coproprietăţii este folosită în sens larg.

Astfel, ea cuprinde atât sarcinile reale, cum sunt obligaţiile propter rem impuse de legislaţia

funciară, cât şi obligaţia de a contribui la acoperirea cheltuielilor necesare pentru întreţinerea,

conservarea şi administrarea bunului comun (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale

principale, p. 226). Acestora li se pot adăuga obligaţiile scriptae in rem, dezmembrămintele

dreptului de proprietate şi drepturile reale de garanţie, dacă bunul comun face obiectul unui

asemenea drept (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 275). Regula de bază

41

instituită de prevederile art. 635 NCC are un caracter supletiv şi este dezvoltată în cuprinsul

articolelor următoare.

Art. 636. Exercitarea în comun a dreptului de folosinţă

(1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă

destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.

(2) Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului

comun poate fi obligat la despăgubiri. (art. 640-641 NCC)

Comentariu

1. Exercitarea dreptului de folosinţă. Articolul 636 alin. (1) NCC reglementează folosinţa

bunului comun, realizată prin acte materiale, situaţia actelor juridice fiind reglementată de

art. 640 şi art. 641 NCC. Aspectul colectiv al coproprietăţii impune ca pentru orice măsură

referitoare la bunul comun să fie obţinut acordul tuturor coproprietarilor, aceasta fiind regula

unanimităţii. Coproprietarii pot încheia, astfel, o înţelegere referitoare la modul de folosire a

bunului, situaţie în care folosinţa materială se va realiza conform celor convenite de părţi.

Dacă nu a fost încheiată o asemenea înţelegere, nu este necesar şi nici nu ar fi posibil ca

pentru fiecare act de folosire materială a bunului, săvârşit de unul dintre coproprietari, acesta

să fie nevoit să ceară acordul celorlalţi, fiind suficientă şi simpla toleranţă din partea

acestora. Folosinţa se va realiza conform regulilor stabilite de art. 636 NCC. Primul alineat al

art. 636 NCC consacră dreptul fiecăruia dintre coproprietari de a folosi bunul comun, dar şi

obligaţia de a nu se aduce atingere drepturilor similare ale celorlalţi coproprietari. În funcţie

de caracteristicile bunului comun, actele de folosinţă pot fi exercitate concomitent sau

succesiv de către coproprietari. Acelaşi alineat le impune coproprietarilor şi obligaţia de a nu

schimba destinaţia bunului comun, ceea ce implică şi menţinerea modului de utilizare (a se

vedea, în acest sens, TS, secţ. civ., dec. nr. 549/1978, în CD 1978). Obligaţia de a nu schimba

destinaţia bunului comun atrage şi interdicţia efectuării oricăror lucrări care ar putea conduce

la un asemenea rezultat, dar şi a unor lucrări de transformare sau renovare, dacă nu există

acordul tuturor coproprietarilor. Soluţia se justifică prin aceea că toate aceste acţiuni sunt

manifestări ale dreptului de dispoziţie materială, în privinţa căruia operează regula

unanimităţii.

2. Răspunderea copărtaşilor. Alineatul (2) al textului analizat reglementează răspunderea

copărtaşului care a exercitat abuziv folosinţa bunului comun. Este prevăzută expres

sancţiunea aplicabilă acestui copărtaş, ea constând în obligarea la despăgubiri faţă de ceilalţi

copărtaşi. Pentru ca sancţiunea obligării la despăgubiri să fie aplicabilă este necesar ca

folosinţa exclusivă să fi fost exercitată împotriva voinţei celorlalţi coproprietari. Dezacordul

coproprietarilor se poate manifesta fie prin încercarea de a folosi şi ei bunul comun, oprită de

refuzul coproprietarului care exercită această folosinţă exclusiv, fie prin aducerea la

cunoştinţa acestuia din urmă, în orice alt mod, a voinţei lor de a nu îngădui această situaţie.

Încălcarea regulilor de exercitare a dreptului de folosinţă, stabilite de lege, constituie un delict

civil, aşa că răspunderea coproprietarului va fi una delictuală. Constituie astfel de delicte

nu numai folosinţa exclusivă, ci şi încălcarea obligaţiei de a nu schimba destinaţia bunului

comun. Acţiunea prin care se cer despăgubiri este prescriptibilă în termenul general de

prescripţie de 3 ani.

42

Art. 637. Fructele bunului comun

Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota lor

parte din drept. [art. 550 alin. (1) NCC]

Comentariu

1. Dreptul la fructe. Prevederea legală pe care o analizăm face o aplicare particulară a

dispoziţiilor art. 550 alin. (1) NCC, conform cărora fructele şi productele se cuvin

proprietarului. Ca urmare, regula pe care o instituie se va aplica nu numai în privinţa fructelor,

ci şi în aceea a productelor bunului comun. Dacă în cazul bunului care face obiectul

proprietăţii exclusive fructele i se cuvin în totalitate proprietarului, logic este ca, atunci când

bunul aparţine mai multor persoane, fructele să li se cuvină tuturor. În această ultimă situaţie

apare însă necesitatatea instituirii unui criteriu de distribuire al fructelor între coproprietari,

iar acesta nu putea fi altul decât mărimea cotei-părţi din dreptul de proprietate pe care o are

fiecare. Prevederile art. 637 NCC exprimă cele două idei al căror fundament l-am arătat mai

sus: a) fructele bunului comun se cuvin tuturor coproprietarilor; b) distribuirea fructelor între

coproprietari se face în funcţie de proporţia pe care o reprezintă cota-parte a fiecăruia din

dreptul de proprietate. Aceste idei au fost prefigurate de jurisprudenţa recentă (ICCJ, secţ. civ.

şi de propr. int., dec. nr. 6954/2004, în BC nr. 3/2005, p. 29). Regulile enunţate de art. 637

NCC sunt aplicabile indiferent de natura fructelor: naturale, industriale sau civile.

Observaţia se impune având în vedere că, sub imperiul Codului civil de la 1864, a existat

controversă în ceea ce priveşte dobândirea fructelor industriale, atunci când obţinerea lor este

rodul muncii unuia singur dintre coproprietari (pentru prezentarea evoluţiei jurisprudenţei şi a

poziţiilor doctrinare în această problemă, a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale, p.

221-223).

Art. 638. Dreptul la restituirea cheltuielilor

(1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are

dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporţie cu cotele lor părţi.

(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar fac

parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi

pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu

excepţia cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acţiunea în despăgubiri

este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.

(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un coproprietar este

supus prescripţiei, potrivit dreptului comun. ( art. 635, 669 NCC)

Comentariu

1. Restituirea cheltuielilor. Deşi poartă denumirea „dreptul la restituirea cheltuielilor” acestă

problemă este reglementată doar de primul alineat al art. 638 NCC, celelalte două alineate

referindu-se la drepturile pe care le au coproprietarii în cazul însuşirii fructelor de unul singur

dintre ei. Primul alineat are în vedere situaţia în care numai unul dintre coproproprietari a

suportat cheltuielile producerii fructelor industriale sau pe cele ale culegerii fructelor de orice

natură. Acestea se încadrează în categoria sarcinilor coproprietăţii, care trebuie suportate de

43

toţi coproprietarii, proporţional cu cota lor parte din drept (art. 635 NCC). Prevederile art.

635, mai sus citate, constituie fundamentul dreptului coproprietarului care a suportat singur

cheltuielile de a le cere celorlalţi coproprietari restituirea. Pentru coproprietari obligaţia de a

suporta cheltuielile de administrare a bunului, inclusiv cele făcute cu producerea şi culegerea

fructelor, este divizibilă, aşa că restituirea se poate pretinde de la fiecare, proporţional cu

cota-parte din dreptul de proprietate care-i revine.

2. Situaţia fructelor însuşite de un singur coproprietar. Faptul că a suportat singur

cheltuielile producerii sau ale culegerii fructelor nu-i conferă coproprietarului drepturi

suplimentare asupra acestora, ci doar dreptul de a pretinde restituirea cheltuielilor. Modul în

care ceilalţi coproprietari îşi vor putea valorifica propriile drepturi la fructele naturale şi la

cele industriale diferă după cum acestea mai există sau nu în patrimoniul coproprietarului

care şi le-a însuşit, conform distincţiilor pe care le face alin. (2) al art. 638 NCC, soluţiile

preconizate de legiuitor fiind inspirate de cele propuse în doctrină (a se vedea Fr. Deak, Tratat

de drept succesoral, p. 502). Regula este aceea că fructele naturale şi fructele industriale ale

bunului comun, însuşite de un coproprietar, fac parte din masa partajabilă, deci sunt

considerate a fi tot bunuri comune. Pentru ca acestă regulă să fie aplicabilă, este necesară

întrunirea a două condiţii: a) fructele să existe în patrimoniul coproprietarului care şi le-a

însuşit; b) fructele să poată fi identificate distinct de alte fructe de acelaşi fel, existente în

patrimoniul respectiv. Prima condiţie, mai sus expusă, nu este îndeplinită dacă fructele au fost

consumate, înstrăinate sau au pierit. Dacă nu sunt întrunite cele două condiţii enunţate mai sus

se naşte dreptul la despăgubiri al coproprietarului interesat, acesta având posibilitatea să

solicite echivalentul fructelor, proporţional cu cota sa parte din drept. Această posibilitate nu

există dacă fructele au pierit fără culpa celui care şi le-a însuşit („în mod fortuit”).

Fructele civile ale bunului, constând într-o sumă de bani, însuşite de un singur coproprietar,

sunt considerate că există întotdeauna pentru că nu este de conceput un echivalent al acestora

(ar fi vorba tot de o sumă de bani). Este motivul pentru care legiuitorul, prin alin. (3) al art.

638 NCC, consacră dreptul celorlalţi coproprietari de a pretinde partea lor din aceste fructe,

de la cel care şi le-a însuşit, fără nicio distincţie.

3. Incidenţa prescripţiei extinctive. Partajarea fructelor naturale şi a celor industriale, dacă

acestea există în patrimoniul coproprietarului care şi le-a însuşit şi pot fi identificate distinct,

poate fi cerută oricând, pentru că acţiunea de partaj este imprescriptibilă (art. 669 NCC).

Dreptul de a pretinde despăgubiri, în cazurile în care partajarea fructelor naturale şi industriale

nu mai este posibilă, ca şi dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de

un singur coproprietar sunt drepturi de creanţă, aşa că sunt prescriptibile în termenul general

de prescripţie de 3 ani.

Art. 639. Modul de folosire a bunului comun

Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar în caz de

neînţelegere, prin hotărâre judecătorească. (art. 635-638 NCC)

Comentariu

1. Partajul folosinţei. Coproprietarii pot stabili ei înşişi modul de folosinţă a bunului comun,

situaţie în care regulile referitoare la actele materiale de folosinţă, repartizarea cheltuielilor

necesare pentru întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului comun şi cele privind

44

dreptul la fructe vor fi cele stabilite de ei, neaplicându-se cele conţinute de articolele 635-638

NCC. Pentru ca o asemenea înţelegere să fie valabilă, este necesar acordul tuturor

coproprietarilor, ceea ce constituie o aplicaţie a regulii unanimităţii. Cea mai importantă

prevedere conţinută de art. 639 NCC este aceea care consacră expres dreptul instanţei de

judecată de a dispune, la cererea oricărui coproprietar, partajul folosinţei bunului comun,

chestiune care a constituit obiect de controversă sub imperiul vechii reglementări (a se vedea:

C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 167 şi O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept

civil, p. 304). Partajarea folosinţei se poate realiza fie prin împărţirea utilizării în raport cu

anumite părţi materiale din bun, ceea ce nu implică însă şi fracţionarea materială a bunului, fie

prin împărţirea timpului în anumite perioade afectate utilizării integrale sau parţiale a

bunului de către fiecare dintre coproprietari (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale,

p. 265).

Art. 640. Actele de conservare

Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul

celorlalţi coproprietari. (art. 641 NCC)

Comentariu

1. Excepţie de la regula unanimităţii. Articolele 640 şi 641 NCC reglementează modul în

care pot fi încheiate actele juridice referitoare la bunul comun. Astfel, art. 640 NCC se referă

la actele de conservare, adică la acele acte care au ca efect menţinerea unui drept în starea

actuală, consolidarea sau împiedicarea pierderii sale. Fac parte din această categorie:

întreruperea cursului unei prescripţii, prin formularea unei cereri de chemare în judecată;

înscrierea unei ipoteci; îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară în cazul unui act

translativ de proprietate; actele juridice încheiate cu terţii pentru repararea unui imobil

ameninţat cu prăbuşirea şi altele asemenea (a se vedea: C. Bîrsan, Drepturile reale principale,

p. 170; V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 266). Având în vedere finalitatea lor, care,

prin definiţie, nu poate fi prejudiciabilă pentru drepturile niciunuia din coproprietari, actele de

conservare pot fi încheiate de oricare dintre ei, fără acordul celorlalţi, ceea ce constituie o

excepţie de la regula unanimităţii.

Art. 641. Actele de administrare şi de dispoziţie

(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune,

cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute

numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi.

(2) Actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de

a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin

raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi coproprietari nu vor

putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.

(3) Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi pot cere instanţei să suplinească acordul

coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se opune în mod abuziv

la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului.

45

(4) Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu

gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani,

precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu

acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de

dispoziţie. [art. 642, art. 636 alin. (1) NCC; art. 62 LPA]

Comentariu

A. Actele de administrare

1. Noţiune. Actul de administrare este acel act juridic prin care se realizează o normală

punere în valoare a unui bun sau a unui patrimoniu. Fac parte din categoria actelor de

administrare: încheierea contractelor de locaţiune, cu excepţia locaţiunilor care au o durată

mai mare de trei ani; cesiunile de venituri imobiliare; încasarea sau valorificarea fructelor sau

a veniturilor produse de un bun şi altele asemenea.

2. Regula unanimităţii. În aplicarea Codului civil de la 1864 s-a considerat că aceste acte

trebuie încheiate cu respectarea regulii unanimităţii, temperată, în cazurile în care se

dovedeau a fi indispensabile şi profitabile tuturor coproprietarilor, prin recurgerea la

instituţiile gestiunii de afaceri, mandatului tacit (a se vedea TS, secţ. civ., dec. nr. 884/1968, în

RRD nr. 1/1969, p. 152; TS, secţ. civ., dec. nr. 361/1968, în CD 1968, p. 65; TS, secţ. civ.,

dec. nr. 106/1969, în RRD nr. 5/1969, p. 175) sau a abuzului de drept (Trib. jud. Timiş, dec.

nr. 614/1970, nepublicată, citată de O. Popa, P. Pordea, Gh. Oprea, Elemente de

caracterizare a abuzului de drept în materie civilă, în RRD nr. 9/1971, p. 61). Pe aceste

temeiuri, cărora li s-a adăugat şi convenţia de societate încheiată între copărtaşi, au fost

considerate valabil încheiate acte juridice de administrare de către un singur coproprietar (a se

vedea C. Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 170-171).

3. Regula majorităţii şi excepţiile de la această regulă. Noul Cod civil se inspiră din

cazuistica pe care au trebuit s-o soluţioneze instanţele de judecată şi creează un regim suplu

de încheiere a actelor de administrare, reducând la minim numărul situaţiilor în care regula

unanimităţii este aplicabilă. Regula unanimităţii este înlocuită cu regula majorităţii (V.

Stoica, Drepturile reale principale, p. 266) în cazul unor acte de administrare, cum sunt

încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cesiunea de venituri imobiliare şi altele

asemenea. Aceste acte vor putea fi încheiate cu acordul coproprietarilor care deţin majoritatea

cotelor-părţi din dreptul de proprietate asupra bunului comun [art. 641 alin. (1) NCC]. Legea

prevede că actele de natura celor menţionate mai sus pot fi încheiate „numai” cu acordul

coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi, ceea ce înseamnă că, dacă această

majoritate nu a fost întrunită, actul poate fi lovit de sancţiunile prevăzute de art. 642 NCC.

Legiuitorul s-a preocupat şi de protejarea interesului fiecărui coproprietar, prevăzând şi unele

situaţii în care este necesar şi acordul acestuia, chiar dacă majoritatea s-a realizat şi fără acest

acord. Este vorba despre actele de administrare care limitează în mod substanţial posibilitatea

unui coproprietar de a folosi bunul comun, în raport cu cota sa parte, ori care impun acestuia o

sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi

coproprietari [art. 641 alin. (2) NCC]. Pentru a preveni situaţiile în care dreptul unui

coproprietar de a se opune la încheierea unui act de administrare este exercitat abuziv, prin

alin. (3) al art. 641 NCC a fost abilitată instanţa de judecată să-i suplinească acordul, la

solicitarea coproprietarului sau a coproprietarilor interesaţi. Instanţa va putea pronunţa o

46

asemenea hotărâre dacă un coproprietar se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de

administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii bunului. Hotărâri judecătoreşti de

suplinire a consimţământului vor putea fi pronunţate şi în cazurile în care un coproprietar se

află în imposibilitate de a a-şi exprima voinţa în raport cu încheierea unui act de administrare.

B. Actele de dispoziţie

4. Noţiune. Dreptul de dispoziţie este atributul esenţial al dreptului de proprietate, acesta fiind

motivul pentru care regula unanimităţii trebuie să fie respectată la încheierea actelor juridice

prin care el este exercitat. Dintre cele două componente ale dreptului de dispoziţie, art. 641

alin. (4) teza I NCC se referă numai la dispoziţia juridică, dispoziţia materială fiind tratată în

art. 636 alin. (1) NCC (a se vedea comentariul consacrat acestui articol). Actele prin care se

exercită dreptul de dispoziţie juridică sunt cele prin care bunul comun este înstrăinat sau

grevat cu o garanţie reală, cele prin care se constituie dezmembrăminte ale dreptului de

proprietate şi altele asemenea.

5. Acte încheiate cu acordul tuturor coproprietarilor. Legea nu cere ca la încheierea unor

asemenea acte juridice să participe toţi coproprietarii, ci doar ca ei să-şi dea acordul în acest

sens, acord ce poate fi expres sau tacit [a se vedea şi art. 642 alin. (1) NCC]. O serie de acte

juridice, care pot afecta drepturile coproprietarilor, fie prin faptul că aceştia se văd lipsiţi de

unele din drepturile lor, fără a primi un echivalent, fie prin aceea că sunt lipsiţi o perioadă

mare de timp de atributul folosinţei, chiar dacă ar urma să primească un echivalent, fie prin

suportarea unor cheltuieli voluptuarii, sunt asimilate actelor de dispoziţie, cu consecinţa

supunerii încheierii lor regulii unanimităţii. Alineatul (4) al art. 641 NCC asimilează actelor

de dispoziţie, care trebuie încheiate cu acordul tuturor coproprietarilor, patru categorii de acte

juridice care au ca obiect bunul comun: a) orice act juridic cu titlu gratuit; b) cesiunile de

venituri imobiliare încheiate pe termen mai mare de 3 ani; c) locaţiunile încheiate pe termen

mai mare de 3 ani; d) actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului. Sub aspectul

tehnicii legislative, modul de redactare a alin. (4) este criticabil pentru că, după ce, în prima sa

parte, face menţiune despre actele de folosinţă cu titlu gratuit, în partea finală se referă expres

la „orice act juridic cu titlu gratuit”, formulare care include şi prima categorie de acte.

Potrivit art. 62 LPA, dispoziţiile art. 641 NCC se aplică numai actelor juridice încheiate după

intrarea în vigoare a noului Cod civil.

Art. 642. Sancţiunile

(1) Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile

coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea actului.

(2) Coproprietarului vătămat i se recunoaşte dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acţiunile

posesorii împotriva terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii

actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor,

cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.

[art. 641, art. 643, 951 alin. (1) NCC]

Comentariu

1. Inopozabilitatea actelor de administrare şi a actelor de dispoziţie. Problema sancţiunii

care intervine în cazul încheierii unui act de înstrăinare a bunului comun de către un singur

coproprietar a fost controversată până la adoptarea noului Cod civil (a se vedea, pentru

47

prezentarea soluţiilor propuse, O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 307-309),

în general considerându-se că vânzarea nu va fi nulă, ci sub condiţia rezolutorie a atribuirii

bunului, cu ocazia partajului, în lotul altui coproprietar. Consecinţele unei asemenea soluţii

sunt acelea că, dacă la partaj bunul va fi atribuit în lotul înstrăinătorului, vânzarea se

consolidează, iar dacă acesta va fi atribuit în lotul altui coproprietar, vânzarea se va desfiinţa

retroactiv (a se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 322/1993, în Dreptul nr. 4/1994; ICCJ, secţ. civ.

şi de propr. int., dec. nr. 965/2005, în Dreptul nr. 4/2006, p. 280, potrivit căreia însă temeiul

desfiinţării îl constituie lipsa calităţii de proprietar a vânzătorului, ceea ce ar atrage aplicarea

regulilor vânzării lucrului altuia). În concepţia noului Cod civil partajul nu mai are efect

retroactiv, acesta fiind unul din motivele pentru care a fost imaginată o altă sancţiune pentru

actele juridice încheiate cu nerespectarea regulii unanimităţii şi anume inopozabilitatea.

Inopozabilitatea este o sancţiune specifică, distinctă de nulitate şi care nu pune în discuţie

valabilitatea sau nevalabilitatea titlului. Beneficiarul său nu-l va putea însă invoca faţă de terţi,

nici chiar în cazul unui litigiu, ca şi când acest titlu nu ar exista. Domeniul inopozabilităţii

este format din actele juridice de administrare şi cele de dispoziţie pentru încheierea cărora

art. 641 NCC cere existenţa acordului tuturor coproprietarilor. Inopozabilitatea poate fi

invocată numai de coproprietarul care nu a participat la încheierea actului sau care nu şi-a dat

în alt mod consimţământul, expres sau chiar tacit, la încheierea acestuia.

2. Exercitarea acţiunilor posesorii. De vreme ce, faţă de coproprietarul care poate invoca

inopozabilitatea, actul nu există, acesta nu va putea fi invocat nici ca temei al folosinţei de

către beneficiar, iar, potrivit art. 642 alin. (2) NCC, primul va putea exercita împotriva celui

de al doilea acţiunile posesorii. Acţiunile posesorii pot fi exercitate cu condiţia ca

beneficiarul actului să fi intrat în posesia bunului şi să nu fi intervenit partajul. Dacă a expirat

termenul de un an prevăzut de art. 951 alin. (1) NCC pentru exercitarea acţiunilor posesorii,

coproprietarul vătămat va putea formula o acţiune în revendicare, în condiţiile prevăzute de

art. 643 NCC (a se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 271).

Efectul admiterii acţiunii posesorii este readucerea bunului comun în posesia tuturor

coproprietarului, iar nu doar în aceea a reclamantului. Coproprietarul care nu şi-a dat acordul

la încheierea actului prin care a fost lipsit de folosinţa bunului este îndreptăţit să le pretindă

daune-interese coproprietarilor care au participat la încheierea acestuia, sub rezerva dovedirii

prejudiciului.

Art. 643. Acţiunile în justiţie

(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice

acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare.

(2) Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor.

Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari.

(3) Când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de

judecată introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de reclamanţi, în termenul

şi condiţiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor

persoane. (art. 63 LPA; art. 67 NCPC)

Comentariu

48

1. Controversa privind formularea acţiunilor în justiţie de un singur coproprietar.

Problema formulării acţiunilor în justiţie, prin care se apără dreptul de proprietate comună,

îndeosebi a acţiunii în revendicare, de un singur coproprietar, a primit răspunsuri

contradictorii. Controversa a pornit de la modul în care este calificată acţiunea în

revendicare: act de dispoziţie sau act de conservare. Potrivit unei prime opinii, acţiunea în

revendicare este un act de dispoziţie, motiv pentru care nu ar putea fi formulată decât de toţi

coproprietarii împreună, scopul unei asemenea acţiuni fiind recunoaşterea dreptului de

proprietate al reclamantului, în întregul său, iar nu doar a unei cote-părţi ideale din acest drept

(a se vedea: TS, col. civ., dec. nr. 662/1960, în CD 1960, p. 356; I. Lulă, Opinii referitoare la

la posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur coproprietar, în Dreptul nr.

4/2002, p. 75-84). Recent a fost exprimată şi opinia că acţiunea în revendicare este un act de

conservare, date fiind efectele sale, care constau în readucerea bunului revendicat în posesia

proprietarului şi întreruperea prescripţiei. Ca urmare, ea ar putea fi formulată şi de un singur

coproprietar (a se vedea: D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de un

singur coproprietar, în Dreptul nr. 11/1998, p. 23-30; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de

drept civil, p. 428-429; Ch. Laroumet, Droit civil, p. 153-154). În sprijinul opiniei potrivit

căreia acţiunea în revendicare poate fi formulată şi de un singur coproprietar, am adăugat noi

argumente (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale, p. 255), arătând că:

– drepturile coproprietarilor nu poartă asupra câte unei fracţiuni materiale din bun, ci asupra

întregului bun, motiv pentru care fiecare din ei este proprietarul întregului bun (a se vedea Ch.

Laroumet, Droit civil, p. 147), chiar dacă dreptul său nu este unul exclusiv;

– acolo unde există un drept există şi o acţiune care-l apără, motiv pentru care trebuie să-i

recunoaştem şi coproprietarului posibilitatea de a se apăra contra uzurpărilor comise de terţi.

Un moment important în consolidarea ideii admisibilităţii acţiunii în revendicare a bunului

comun, formulată de un singur coproprietar, l-a constituit adoptarea de către Curtea europeană

a drepturilor omului a deciziei sale din 14 decembrie 2006, prin care a soluţionat cauza Lupaş

şi alţii c/României (a cărei traducere în limba română a fost publicată în M.Of. nr. 464 din 10

iulie 2007). Curtea a considerat că respectarea regulii unanimităţii, cu consecinţa respingerii

ca inadmisibilă a unei acţiuni în revendicarea bunului comun, exercitată de un singur

coproprietar, atunci când, din motive obiective, cum sunt imposibilitatea identificării unora

din coproprietari sau refuzul nejustificat al unora de a lua parte la procedură, nu a fost posibilă

formularea sa de către toţi coproprietarii, constituie o încălcare a dreptului la un tribunal,

componentă a dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 din Convenţie (a se vedea şi

V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 268-269). Hotărârea CEDO a şi avut ecou în

jurisprudenţa românească, într-o decizie arătându-se că „instanţele trebuie să analizeze regula

unanimităţii în funcţie de circumstanţele concrete ale cauzei şi să se stabilească deplin situaţia

de fapt în funcţie de care să se poată reţine că persoana îndreptăţită poate formula singură sau

nu acţiunea în revendicare şi nu să se limiteze doar să constate că impunerea regulii

unanimităţii reprezintă o negare a dreptului de acces la o instanţă de judecată.” (ICCJ, secţ.

civ. şi de propr. int., dec. nr. 4442/2009, în Dreptul nr. 2/2010, p. 265).

2. Soluţia adoptată de noul Cod civil. Într-o manieră pragmatică, noul Cod civil rezolvă

problema tuturor acţiunilor în justiţie privitoare la coproprietate, arătând că acestea pot fi

formulate de fiecare coproprietar, singur [art. 643 alin. (1) NCC].

49

Pentru a curma orice controversă în această privinţă, textul citat include expres acţiunea în

revendicare în categoria acţiunilor care pot fi formulate şi de un singur coproprietar.

Soluţia adoptată în materia revendicării bunului comun ne îndreptăţeşte să afirmăm că

legiuitorul a tranşat controversa despre care am vorbit mai sus, supunând asemenea acţiuni

regimului juridic aplicabil actelor de conservare. În mod simetric, potrivit textului analizat,

fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, ca pârât, în orice acţiune privitoare la

coproprietate. Prevederile art. 643 alin. (1) NCC sunt aplicabile nu numai acţiunilor în justiţie

ce vor formulate de un singur coproprietar după data intrării în vigoare a noului Cod civil, ci

şi acelora care au fost deja soluţionate, prin hotărâri judecătoreşti nedefinitive până la această

dată (art. 63 LPA).

3. Efectele hotărârilor judecătoreşti. Alineatul al doilea al art. 643 NCC armonizează

soluţia adoptată în privinţa acţiunilor referitoare la coproprietate cu principiul relativităţii

efectelor hotărârilor judecătoreşti. Astfel, art. 643 alin. (1) teza I NCC extinde efectele

hotărârilor judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii şi asupra coproprietarilor care nu

au figurat ca părţi în proces. Dimpotrivă, art. 643 alin. (1) teza a II-a NCC face deplina

aplicare a principiului relativităţii, dispunând că hotărârile judecătoreşti potrivnice unui

coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari. Potrivit art. 63 LPA, dispoziţiile art.

643 alin. (2) NCC se vor aplica şi în cazurile în care hotărârea judecătorească nu a rămas

definitivă până la data intrării în vigoare a acestuia.

4. Introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari. Pentru a evita situaţiile în care pârâtul

ar putea fi chemat pe rând de fiecare coproprietar în procese care ar avea acelaşi obiect şi

aceeaşi cauză, art. 643 alin. (3) NCC face trimitere la prevederile Codului de procedură civilă

care reglementează chemarea în judecată a altor persoane. Astfel, pârâtul chemat în judecată

de unul sau de unii dintre coproprietari va putea cere instanţei de judecată introducerea în

cauză a celorlalţi coproprietari, în calitate de persoane care ar putea să pretindă aceleaşi

drepturi ca şi reclamantul (art. 67 NCPC). Prevederile art. 63 LPA sunt în sensul că

dispoziţiile alin. (3) al art. 643 NCC se vor aplica şi în situaţiile în care pricina nu a fost

soluţionată în primă instanţă până la data intrării în vigoare a Codului.

Art. 644. Contractele de administrare a coproprietăţii

(1) Se poate deroga de la dispoziţiile art. 635, 636, 641 şi art. 642 alin. (1) printr-un contract

de administrare a coproprietăţii încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

(2) În cazul în care oricare dintre coproprietari denunţă contractul de administrare, acesta îşi

încetează existenţa, rămânând aplicabile regulile din prezenta secţiune.

(3) În cazul în care, printre bunurile aflate în coproprietate, se află şi bunuri imobile,

contractele de administrare a coproprietăţii şi declaraţiile de denunţare a acestora vor fi notate

în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari. [art. 635-637, 641, art. 642 alin.

(1) NCC]

Comentariu

1. Încheierea contractului de administrare. Cea mai mare parte a normelor care conturează

regimul juridic al coproprietăţii au un caracter supletiv, ceea ce le permite coproprietarilor să

deroge de la ele. Prevederile derogatorii de la regimul legal trebuie să fie inserate într-un

contract de administrare a coproprietăţii, la încheierea căruia trebuie să participe toţi

50

coproprietarii [art. 644 alin. (1) NCC]. Textul de lege citat stabileşte şi limitele unor asemenea

prevederi derogatorii, arătând că pot face obiectul contractului de administrare:

– modul de împărţire a beneficiilor şi de suportare a sarcinilor coproprietăţii, care se poate

face şi în funcţie de alte criterii decât cel prevăzut de art. 635 NCC (adică altfel decât prin

raportare la cota-parte din dreptul de proprietate a fiecărui coproprietar);

– exercitarea dreptului de folosinţă a bunului comun (art. 636 NCC);

– încheierea actelor de administrare (art. 641 NCC);

– înlăturarea sancţiunii inopozabilităţii actelor juridice la care se referă art. 642 alin. (1) NCC.

Deoarece dobândirea fructelor este strâns legată de folosinţa bunului comun şi face parte din

beneficiile coproprietăţii, apreciem că, prin contractul de administrare, se va putea deroga şi

de la prevederile art. 637 NCC, referitor la modul de repartizare a fructelor bunului comun.

În ceea ce priveşte înlăturarea sancţiunii inopozabilităţii actelor de administrare încheiate cu

nerespectarea prevederilor art. 642 alin. (1) NCC, acest lucru va fi posibil doar prin raportare

la condiţiile pe care părţile le-au prevăzut prin contractul de administrare, pentru încheierea

acestora.

2. Încetarea contractului de administrare. Prevederile art. 644 alin. (2) NCC instituie o

excepţie de la principiul forţei obligatorii a contractului, prin aceea că-i permite oricărui

coproprietar să denunţe unilateral contractul de administrare, situaţie în care coproprietatea va

redeveni, sub toate aspectele, supusă regimului juridic reglementat de Codul civil.

3. Opozabilitatea contractului de administrare. Modul în care coproprietarii au convenit să

administreze coproprietatea prezintă interes şi pentru terţi, care ar putea încheia acte juridice

având ca obiect bunul comun. Este motivul pentru care, atunci când printre bunurile comune

se află şi imobile, contractele de administrare vor fi notate în cartea funciară, la cererea

oricăruia dintre coproprietari [art. 644 alin. (3) NCC]. În mod simetric, oricare dintre

coproprietari va putea cere notarea declaraţiei de denunţare a contractului de administrare.

Art. 645. Regulile aplicabile în cazul cotitularilor altor drepturi reale

Dispoziţiile prezentei secţiuni se aplică în mod corespunzător şi în cazul exercitării împreună,

de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal.

Comentariu

1. Alte drepturi reale afectate de modalităţi. Nu numai dreptul de proprietate, ci şi alte

drepturi reale principale pot fi afectate de modalităţi, inclusiv prin aceea că pot aparţine

concomitent mai multor persoane. Acestora li se vor aplica dispoziţiile legale referitoare la

proprietatea comună pe cote-părţi, în măsura în care nu sunt incompatibile cu natura dreptului

real în discuţie.

Coproprietatea forţată

Dispoziţii comune

Art. 646. Cazurile de coproprietate forţată

Se află în coproprietate forţată:

1. bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 şi 1141;

51

2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia

de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;

3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală

termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un

cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;

4. orice alt bun comun prevăzut de lege. (art. 649, 660, 687, 1141 NCC; Legea nr. 1/2000)

Comentariu

1. Trăsăturile coproprietăţii forţate. Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-părţi,

care, aşa cum am văzut, are un caracter temporar, oricare dintre coproprietari putând provoca

încetarea ei prin partaj, proprietatea comună pe cote-părţi forţată se impune coproprietarilor

indiferent de voinţa acestora şi are un caracter permanent. Voinţa titularilor nu este

implicată în naşterea acestui drept şi nu poate provoca încetarea sa. Datorită caracterul său

permanent s-a spus despre proprietatea comună forţată că este şi perpetuă (a se vedea C.

Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 178). De regulă, acest drept are ca obiect bunuri care

prin natura şi destinaţia lor pot fi folosite de mai mulţi proprietari şi care sunt accesorii pe

lângă alte bunuri considerate principale, acestea din urmă constituind proprietatea aceloraşi

titulari. Asupra bunurilor principale titularii pot avea un drept de proprietate exclusivă, pot fi

proprietari pe cote-părţi (proprietate comună temporară) sau proprietari în devălmăşie.

Caracterul perpetuu al destinaţiei bunurilor este cel care împiedică, de regulă, încetarea

respectivei coproprietăţi. Deoarece este o formă a coproprietăţii şi în cazul coproprietăţii

forţate se regăsesc trăsăturile esenţiale care caracterizează această modalitate a dreptului de

proprietate: bunul aparţine concomitent mai multor titulari şi este nefracţionat în

materialitatea sa, în timp ce dreptul de proprietate este divizat în cote-părţi, care sunt atribuite

titularilor.

2. Cazuri. Articolul 646 NCC enumeră principalele cazuri în care un bun poate face obiectul

coproprietăţii forţate şi anume:

a) părţile comune ale unor imobile (art. 649 NCC);

b) despărţiturile comune (art. 660 NCC);

c) proprietatea periodică (art. 687);

d) bunurile care constituie amintiri de familie (art. 1141 NCC);

d) bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia

de hotar dintre acestea, cum sunt potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;

e) bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală

termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un

cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri.

În categoria bunurilor care constituie amintiri de familie se includ manuscrise, tablouri de

familie, fotografii de familie, cavouri şi alte lucrări funerare.

S-a decis că „Dreptul de concesiune asupra locaşurilor de înmormântare din cimitire este un

drept real şi, când sunt mai mulţi titulari, părţile aflându-se, prin excepţie de la reglementarea

dată prin art. 728 C.civ., într-o indiviziune forţată şi perpetuă, nu este admisibilă acţiunea în

revendicare, a uneia, pentru o parte a construcţiei funerare, în speţă, a unei cripte” (ICCJ, secţ.

civ. şi de propr. int., dec. nr. 4328/2005, în Dreptul nr. 6/2006, p. 237). Enumerarea făcută de

legiuitor este exemplificativă, prin pct. 4 al art. 646 prevăzându-se că are această natură şi

52

orice alt bun comun prevăzut de lege. Din această ultimă categorie fac parte, spre exemplu,

terenurile cu destinaţie forestieră şi construcţiile situate pe acestea, asupra cărora li s-a

reconstituit dreptul de proprietate, în condiţiile Legii nr. 1/2000, membrilor formelor

asociative de tipul obştilor de moşneni şi de răzeşi, composesoratelor sau altor forme

asimilate acestora (a se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 316).

Art. 647. Regimul juridic general

(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte

destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.

(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare

coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra

bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.

(3) Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod

proporţional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter

accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se

stabileşte în funcţie de întinderea bunului principal.

Comentariu

1. Exercitarea folosinţei bunului comun. Din modul de redactare al art. 647 alin. (1) NCC

rezultă că fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosinţă asupra tuturor

bunurilor care formează obiectul coproprietăţii forţate, chiar în integralitatea lor, ca şi cum

fiecare coproprietar ar fi proprietarul lor exclusiv. Întinderea cotei-părţi ce aparţine fiecărui

coproprietar nu determină şi întinderea dreptului de a folosi bunul comun, aceasta fiind egală

pentru toţi coproprietarii (a se vedea şi D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună pe cote-

părţi…, p. 118-119). Caracterul comun al proprietăţii impune însă două limite pe care fiecare

coproprietar este ţinut să le respecte în exercitarea drepturilor sale, care au fost evidenţiate în

jurisprudenţă şi preluate ca atare de legiuitor:

a) să folosească bunul comun numai în scopul pentru realizarea căruia dreptul său s-a născut

şi anume pentru normala utilizare a bunului principal al cărui proprietar este (a se vedea TS,

secţ. civ., dec. nr. 734/1989, în Dreptul nr. 3/1990, p. 61);

b) să nu lezeze drepturile simultane şi concurente, de aceeaşi natură, ale celorlalţi

coproprietari (a se vedea CSJ, secţ. civ., dec. nr. 1567/1992, în Dreptul nr. 10-11/1993, p.

116).

2. Dreptul de dispoziţie asupra cotei-părţi. Spre deosebire de proprietatea comună pe cote-

părţi obişnuită (temporară), în cazul proprietăţii comune forţate şi perpetue coproprietarul nu-

şi poate înstrăina separat cota-parte ce-i revine asupra bunului comun. Altfel spus, dreptul de

dispoziţie asupra acestei cote-părţi nu poate fi exercitat separat, ci numai odată cu înstrăinarea

bunului principal, faţă de care bunul comun are, de regulă, un caracter accesoriu.

Din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 647 alin. (2) NCC rezultă că dreptul de

dispoziţie asupra cotei-părţi poate fi înstrăinat şi separat, dacă bunul comun nu are caracter

accesoriu.

3. Obligaţiile coproprietarilor. Obligaţiile coproprietarilor constau în suportarea

cheltuielilor de întreţinere şi conservare a bunului comun (TS, secţ. civ., dec. nr. 247/1980,

în CD 1988, p. 14). Partea din cheltuieli pe care trebuie s-o suporte fiecare coproprietar este

53

egală cu cota-parte ce-i revine din dreptul de proprietate asupra bunului [art. 647 alin. (3) teza

I NCC]. Prin art. 647 alin. (3) teza a II-a NCC, legiuitorul stabileşte şi un criteriu de stabilire

a cotei-părţi care-i revine fiecărui coproprietar din dreptul de proprietate asupra bunului

comun. Astfel, mărimea cotei-părţi aparţinând unui coproprietar este determinată de

întinderea bunului principal al cărui proprietar exclusiv este.

Regula enunţată se aplică numai în cazul bunurilor comune care au un caracter accesoriu şi

numai în absenţa unei convenţii prin care părţile să fi determinat cotele-părţi care le revin.

Proprietatea comună în devălmăşie

Art. 667. Proprietatea comună în devălmăşie

Există proprietate în devălmăşie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic,

dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea

să fie titularul unei cote-părţi determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau

bunurilor comune. [art. 357 NCC; art. 65 LPA; art. 46 din Legea nr. 18/1991; art. 26 alin. (2

1 ) din Legea nr. 1/2000]

Comentariu

1. Trăsăturile proprietăţii comune în devălmăşie. Proprietatea comună în devălmăşie este

cea de a doua formă a acelei modalităţi a dreptului de proprietate care este proprietatea

comună. Din cuprinsul prevederilor art. 667 NCC rezultă că ea se caracterizează prin aceea

că dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor titulari (ca şi în cazul proprietăţii

comune pe cote-părţi), fără ca vreunul dintre aceştia să fie titularul unei cote-părţi determinate

din dreptul de proprietate asupra bunului sau a bunurilor comune (spre deosebire de

proprietate comună pe cote-părţi, în cazul căreia fiecare coproprietar este titularul unei cote

determinate). Consecinţa este aceea că niciunul dintre coproprietarii devălmaşi nu cunoaşte

întinderea dreptului său şi nici nu o poate cunoaşte decât în urma lichidării comunităţii prin

partaj (a se vedea şi comentariul consacrat art. 357 NCC).

2. Formele proprietăţii comune devălmaşe. Formele proprietăţii comune devălmaşe se

determină în funcţie de izvorul lor. Distingem, astfel, între proprietatatea comună devălmaşă

legală şi cea convenţională. Legislaţia actuală reglementează un singur caz de devălmăşie,

respectiv dreptul de proprietate devălmaşă al soţilor asupra bunurilor dobândite de oricare

din ei în timpul căsătoriei. Aceasta ia naştere dacă soţii au ales, la încheierea căsătoriei,

regimul matrimonial al comunităţii legale (pentru alegerea şi schimbarea regimurilor

matrimoniale reglementate de noul Cod civil, a se vedea T. Bodoaşcă, Aspecte privind

reglementarea generală a regimului juridic matrimonial în noul Cod civil român, în Dreptul

nr. 5/2010, p. 57 şi urm.). Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, evocă şi ea,

prin art. 46, cazurile de proprietate devălmaşă a foştilor moşneni şi răzeşi, din cadrul

obştilor nedivizate, cărora li se reconstituie dreptul de proprietate asupra unor terenuri, fără a

le reglementa însă şi regimul juridic. O referire la această proprietate comună devălmaşă fac şi

prevederile art. 26 alin. (21) din Legea nr. 1/2000, care dispun că „în cazul în care forma

asociativă a fost în devălmăşie, fără specificarea cotei-părţi pentru fiecare asociat deposedat,

suprafaţa ce se restituie se stabileşte în cote-părţi egale”. Rezultă că, în temeiul textului de

54

lege citat, proprietatea devălmaşă a membrilor formei asociative a fost transformată în

proprietate comună de cote-părţi (a se vedea E. Chelaru, Drepturile reale principale, p.

241-242). Sub imperiul vechiului Cod civil şi a Codului familiei posibilitatea naşterii

dreptului de proprietate devălmaşă prin convenţia părţilor a fost controversată.

Potrivit unei prime opinii, de vreme ce legea nu interzicea acest fapt era posibilă naşterea

proprietăţii comune devălmaşe prin convenţia părţilor (a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale

principale, p. 188; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil, p. 353). Acestei opinii i

s-a obiectat că modalităţile dreptului de proprietate ţin de regimul juridic general al dreptului

de proprietate şi, pe cale de consecinţă, au caracter legal (a se vedea V. Stoica, Drepturile

reale principale, p. 299-300). Articolul 667 NCC lasă fără obiect această controversă,

prevăzând expres că proprietatea comună în devălmăşie poate lua naştere şi prin act juridic.

Numai actele juridice încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil pot da însă naştere

proprietăţii comune în devălmăşie (art. 65 LPA).

Art. 668. Regulile aplicabile proprietăţii devălmaşe

(1) Dacă se naşte prin efectul legii, proprietatea în devălmăşie este supusă dispoziţiilor acelei

legi care se completează, în mod corespunzător, cu cele privind regimul comunităţii legale.

(2) În cazul în care izvorul proprietăţii în devălmăşie este un act juridic, dispoziţiile privitoare

la regimul comunităţii legale se aplică în mod corespunzător. (art. 339-359 NCC; art. 64

LPA)

Comentariu

1. Dreptul comun în materia proprietăţii devălmaşe. Din prevederile art. 668 alin. (1) NCC

rezultă că prevederile noului Cod, consacrate regimului comunităţii legale de bunuri a

persoanelor căsătorite (art. 339-359), constituie dreptul comun în materia proprietăţii

devălmaşe, indiferent care ar fi izvorul acesteia. Astfel, potrivit primului alineat al art. 668

alin. (1) NCC, dacă izvorul proprietăţii devălmaşe îl constituie legea, regimul său juridic va fi

reglementat de prevederile legii în cauză, care se completează cu cele privind regimul

comunităţii legale. Regimul proprietăţii comune devălmaşe are un caracter legal chiar şi în

cazurile în care izvorul acesteia îl constituie un act juridic. Ca urmare, potrivit art. 668 alin.

(2) NCC, în asemenea situaţii dispoziţiile privitoare la regimul comunităţii legale se aplică în

mod corespunzător. Prevederile art. 668 alin. (2) NCC sunt aplicabile numai actelor juridice

încheiate după intrarea în vigoare a noului Cod civil (art. 64 LPA). Din interpretarea

prevederilor art. 359 NCC (a se vedea şi comentariul consacrat acestui articol) rezultă însă că

părţile vor putea insera în convenţia lor şi unele clauze referitoare la regimul juridic al

proprietăţii devălmaşe, cu condiţia ca acestea să nu fie incompatibile cu regimul comunităţii

legale.

III. Apărarea dreptului de proprietate prin acțiunea în revendicare - Licență

55

Art. 563. Acţiunea în revendicare

(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană

care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul.

(2) Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin

lege se dispune altfel.

(3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin

recunoscut.

(4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi

poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă.

[art. 562 alin. (1), art. 572, 643, 901, 937 NCC; art. 520 alin. (1) C.proc.civ.; art. 635 alin.

(2) NCPC]

Comentariu

A. Noţiune, feluri şi titular

1. Mijloacele de apărare a dreptului de proprietate. Mijloacele de apărare a dreptului de

proprietate sunt acţiunile prin care proprietarul tinde să înlăture atingerile ce sunt aduse

dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui (a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale principale,

p. 199). Mijloacele juridice de apărare a dreptului de proprietate se împart în două categorii:

mijloace nespecifice şi mijloace specifice.

Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte se caracterizează prin faptul că scopul lor direct

constă în apărarea unor drepturi de creanţă, dar, pentru că drepturile de creanţă iau naştere şi

se realizează pe temeiul dreptului de proprietate, efectul lor secundar îl constituie apărarea

acestuia din urmă. Au acest caracter acţiunile în executarea contractelor, acţiunea în

răspundere contractuală, acţiunea ex delictu, acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă

cauză, actio de in rem verso etc.

Mijloacele juridice specifice (directe) se întemeiază direct şi nemijlocit pe dreptul real sau pe

faptul posesiei unui imobil şi sunt concepute doar pentru apărarea dreptului real. Este vorba

despre aşa-numitele acţiuni reale, care sunt de două feluri: acţiuni petitorii şi acţiuni

posesorii.

Acţiunile petitorii servesc la apărarea dreptului de proprietate sau a altui drept real principal

prin obţinerea recunoaşterii reclamantului ca titular al acestui drept. Redobândirea posesiei

bunului asupra căruia poartă dreptul real este doar un efect accesoriu al admiterii acţiunii

petitorii. Sunt acţiuni petitorii: acţiunea în revendicare, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea

în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorie.

Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni reale prin care se urmăreşte apărarea posesiei, ca simplă

stare de fapt, împotriva oricărei tulburări. Ele pot fi folosite fie pentru păstrarea posesiei, fie

pentru redobândirea acesteia în cazul pierderii. Acţiunile posesorii pot fi formulate şi de

proprietar, situaţie în care pe această cale se apără însuşi dreptul de proprietate.

2. Noţiune. Acţiunea în revendicare este mijlocul juridic specific de apărare a dreptului de

proprietate privată prin care proprietarul al cărui bun a intrat în stăpânirea nelegitimă a altei

persoane urmăreşte să obţină recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra bunului

respectiv şi redobândirea stăpânirii acestuia. Cu o formulă consacrată în practică se spune că

acţiunea în revendicare este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului

neproprietar. Această formulă nu acoperă însă şi situaţiile în care reclamantul foloseşte

56

acţiunea în revendicare împotriva detentorului precar, care refuză să restituie bunul, motiv

pentru care am şi evitat referirea la posesie şi am preferat-o pe aceea de „stăpânire” care

include orice formă de contact material cu bunul. Acesta este şi motivul pentru care art. 562

alin. (1) NCC prevede că acţiunea în revendicare poate fi formulată atât împotriva

posesorului, cât şi împotriva oricărei alte persoane care deţine bunul fără drept.

3. Feluri. După cum are ca obiect un bun mobil sau un bun imobil, acţiunea în revendicare

este mobiliară sau imobiliară.

Regulile de soluţionare a acţiunii în revendicare mobiliare sunt puternic influenţate de

prevederile art. 937 NCC consacrate dobândirii proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-

credinţă, motiv pentru care aspectele sale specifice vor fi prezentate cu prilejul comentării

respectivului articol.

4. Titular. Fiind o acţiune petitorie, acţiunea în revendicare poate fi formulată numai de

titularul dreptului de proprietate.

Controverse au existat în cazul revendicării bunului proprietate comună, majoritatea practicii

judiciare şi a doctrinei fiind în sensul că acţiunea poate fi formulată numai de toţi proprietarii

împreună, cu respectarea regulii unanimităţii. Această controversă a fost tranşată de legiuitor

prin art. 643 NCC, potrivit căruia fiecare dintre coproprietari poate formula sigur acţiunea în

revendicare a bunului comun (pentru dezvoltări, a se vedea comentariul consacrat acestui

articol).

B. Caractere juridice

5. Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă. Dintre caracterele juridice ale acţiunii în

revendicare în art. 563 alin. (2) NCC aminteşte numai imprescriptibilitatea. Totodată,

legiuitorul precizează că prin lege poate fi instituită prescriptibilitatea unora din acţiunile în

revendicare. Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare este consecinţa caracterului

perpetuu al dreptului de proprietate. Există două excepţii de la caracterul imprescriptibil al

acţiunii în revendicare. Astfel, acţiunea în revendicare a imobilelor vândute prin licitaţie

publică în cadrul procedurii executării silite imobiliare, formulată de terţul care se pretinde a

fi proprietar, este prescriptibilă în termen de 3 ani [art. 520 alin. (1) C.proc.civ.], iar în caz de

avulsiune bucata de teren alipită noului fond poate fi revendicată în termen de 1 an (art. 572

NCC – pentru caracterizarea ca termen de prescripţie a termenului de 1 an, în care art. 498 C.

civ. permitea revendicarea bucăţii de teren smulsă de ape, a se vedea C. Bîrsan, Drepturile

reale principale, p. 314). În literatura juridică a fost exprimată şi opinia că termenul de un an

prevăzut de art. 572 NCC este un termen de decădere (V. Stoica, Drepturile reale principale,

p. 339). Potrivit art. 1909 alin. (2) C.civ. şi acţiunea de revendicare a bunurilor mobile

pierdute sau furate se prescria în termen de 3 ani. Această soluţie nu a mai fost însă preluată

de legiuitor în noua reglementare, art. 937 alin. (2) NCC prevăzând că termenul de 3 ani

pentru formularea acţiunii în revendicare a bunurilor pierdute sau furate este un termen de

decădere.

6. Acţiunea în revendicare este o acţiune reală şi petitorie. Pe lângă imprescriptibilitate,

acţiunea în revendicare mai are două caractere: este o acţiune reală şi este o acţiune petitorie.

Faptul că este o acţiune reală rezultă din împrejurarea că protejează un drept real asupra unui

bun, fiind consecinţa dreptului de urmărire pe care titularul unui asemenea drept îl are.

Acţiunea în revendicare este şi o acţiune petitorie, pentru că soluţionarea ei implică punerea

în discuţie a însăşi existenţei dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului.

57

C. Protecţia bunei-credinţe

7. Observaţie critică. Dispoziţiile art. 563 alin. (3) NCC, potrivit cărora dreptul de

proprietate dobândit cu bună-credinţă, în condiţiile legii, este pe deplin recunoscut, sunt

inutile şi inexacte. Facem această afirmaţie pentru că, pe de o parte, prevederile legale la care

se face trimitere, care reglementează situaţiile şi condiţiile în care buna-credinţă poate duce la

dobândirea dreptului de proprietate, sunt suficiente prin ele însele. De vreme ce, prin aplicarea

acestor prevederi, dreptul de proprietate a fost dobândit, el se va bucura pe deplin de protecţia

legii. Pe de altă parte, prevederile citate sunt şi inexacte pentru că dreptul de proprietate se

bucură de protecţia legii indiferent dacă a fost dobândit cu bună sau cu rea-credinţă. Spre

exemplu, uzucapiunea extratabulară are ca efect dobândirea dreptului de proprietate asupra

unui imobil neînscris în cartea funciară chiar dacă posesorul a fost de rea-credinţă. Dreptul

astfel dobândit se va bucura şi el de o recunoaştere deplină.

8. Interpretarea textului. Inserarea unei asemenea prevederi în cuprinsul unui articol

consacrat acţiunii în revendicare nu poate, în opinia noastră, decât să atragă atenţia, odată în

plus, că acţiunea în revendicare formulată împotriva unei persoane care a dobândit dreptul de

proprietate ca efect al posesiei de bună-credinţă va fi respinsă, iar, pe de altă parte, va fi

admisă acţiunea în revendicare formulată de aceasta din urmă împotriva fostului proprietar.

Prevederile art. 563 NCC trebuie corelate şi cu cele ale art. 901 NCC, care reglementează

dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular (a se vedea şi comentariul art. 901 NCC).

D. Efectele hotărârii judecătoreşte faţă de terţi

9. Excepţie de la principiul relativităţii efectelor hotărârilor judecătoreşti. De regulă,

hotărârile judecătoreşti produc efecte numai între persoanele care au avut calitatea de părţi

în proces. Acest principiu a creat dificultăţi practice proprietarului care, după ce a câştigat

acţiunea în revendicare împotriva posesorului nelegitim, a constatat că bunul revendicat a fost

dat de acesta în detenţia altei persoane, cum ar fi un chiriaş. Dispoziţiile art. 563 alin. (4), teza

I NCC, în redactarea primită după modificarea sa prin LPA, aduc astfel o noutate salutară în

dreptul nostru, deoarece extind efectele hotărârii judecătoreşti prin care acţiunea în

revendicare formulată împotriva posesorului a fost admisă şi asupra terţului dobânditor al

bunului, chiar dacă acesta din urmă nu a fost parte în proces. „Terţul dobânditor” este

persoana care a dobândit bunul de la pârât, alta decât detentorul precar, după formularea

acţiunii în revendicare. Terţul se va putea opune însă executării dacă va face dovada unui mod

de dobândire a bunului opozabil reclamantului, cum ar fi, în cazul bunurilor imobile,

uzucapiunea, proprietatea aparentă, efectul achizitiv al principiului publicităţii materiale (a se

vedea şi V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 484-485). Prevederile Codului de procedură

civilă la care trimite art. 563 alin. (4) NCC sunt cele ale art. 635 alin. (2) NCPC – Legea nr.

134/2010, care se referă la părţile participante la executarea silită şi au următoarea redactare:

„Calitatea de creditor sau de debitor se poate transmite oricând în cursul executării silite,

potrivit dreptului comun. În acest caz, actele de executare efectuate până la data transmiterii

calităţii procesuale sunt opozabile, în condiţiile legii, succesorilor în drepturi ai creditorului

sau ai debitorului, după caz.” Dacă înstrăinarea bunului a avut loc înainte de formularea

acţiunii în revendicare, aceasta va trebui formulată direct împotriva dobânditorului.

58

Art. 564. Acţiunea negatorie

(1) Proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că este

titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului său.

(2) Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil.

Comentariu

1. Noţiune. Acţiunea negatorie este o creaţie a doctrinei şi a jurisprudenţei, nefiind

reglementată de vechiul Cod civil. În doctrină acţiunea negatorie a fost definită ca acea

acţiune reală prin care titularul dreptului de proprietate asupra unui bun cere instanţei de

judecată să stabilească prin hotărârea sa că pârâtul din acţiune nu este titularul unui drept real,

dezmembrământ al proprietăţii – uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea, superficia – asupra

bunului său şi să-l oblige la încetarea exerciţiului nelegitim al unuia din aceste drepturi (C.

Bîrsan, Drepturile reale principale, p. 236). Prevederile art. 564 alin. (1) NCC sunt în sensul

că acţiunea negatorie poate fi formulată împotriva celui care se pretinde titularul oricărui

drept real, altul decât cel de proprietate. De vreme ce legiuitorul nu face asemenea distincţii,

înseamnă că acţiunea negatorie poate fi formulată şi împotriva celui care ar invoca existenţa

unui drept real accesoriu, cum sunt gajul şi ipoteca.

2. Caractere juridice. Cel de al doilea alineat al art. 564 NCC prevede că acţiunea negatorie

este imprescriptibilă.

Ca şi acţiunea în revendicare, acţiunea negatorie mai are două caractere juridice: este o

acţiune reală şi petitorie.

Art. 565. Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară

În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu

extrasul de carte funciară. [art. 885 alin. (1), art. 887, art. 900 alin. (1), (3), art. 914, art. 919

alin. (3) NCC; art. 56 alin. (1) LPA; Legea nr. 7/1996]

Comentariu

1. Obiectul probei. În orice proces, reclamantul este acela care trebuie să facă dovada

pretenţiilor sale. Acţiunea în revendicare fiind o acţiune petitorie necesitatea dovedirii

dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului revendicat este şi mai evidentă.

De asemenea, reclamantul va trebui să dovedească faptul că bunul revendicat a ieşit din

posesia sa şi este stăpânit fără drept de pârât.

2. Mijloacele de probă folosite în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară. Mijloacele

de probă cu care reclamantul din acţiunea în revendicare poate face dovada afirmaţiilor sale

diferă în funcţie de elementul care trebuie dovedit (care constituie obiectul probei). De

asemenea, aceste mijloace diferă după cum imobilul revendicat este sau nu înscris în cartea

funciară. În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, art. 565 NCC prevede imperativ că

dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.

Fundamentul acestei dispoziţii se găseşte în art. 885 alin. (1) NCC care instituie regula

dobândirii drepturilor reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, atât între părţi cât

şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Din coroborarea prevederilor art.

565 NCC cu acelea ale art. 885 alin. (1) NCC rezultă că actul sau faptul care a servit la

59

dobândirea dreptului de proprietate nu poate face dovada acestui drept pentru soluţionarea

acţiunii în revendicare ci are doar menirea de a justifica înscrierea în cartea funciară.

De asemenea, trebuie amintite aici şi prevederile art. 900 alin. (1) NCC, din care rezultă că,

dacă dreptul de proprietate asupra unui imobil a fost înscris în cartea funciară, în folosul unei

persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei. Această prezumţie înlătură prezumţia

de proprietar care operează în favoarea posesorului doar pentru imobilele care au fost

înscrise în cartea funciară [art. 919 alin. (3) NCC]. Ea poate fi răsturnată numai dacă pârâtul

face dovada că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat prin unul din

mijloacele de dobândire care nu necesită înscrierea în cartea funciară, prevăzute de art. 887

NCC (moştenirea, accesiunea naturală, vânzarea silită, exproprierea pentru cauză de utilitatea

publică sau alte cazuri prevăzute de lege). Tot astfel, art. 900 alin. (3) NCC prevede că dovada

contrară poate fi făcută şi pe calea acţiunii în rectificare a cărţii funciare. Avantajele de care

beneficiază reclamantul care se întemeiază pe dreptul său de proprietate asupra unui imobil

înscris în cartea funciară sunt evidente. El nu este însă şi la adăpost de surprize, care pot fi

cauzate de modul defectuos în care au fost efectuate măsurătorile cadastrale în multe cazuri,

ceea ce a dus la suprapuneri între suprafeţe de teren aparţinând unor proprietari diferiţi.

Suprafeţele reale pot fi stabilite prin modificarea menţiunilor din cartea funciară referitoare la

descrierea, destinaţia sau suprafaţa imobilului, operaţiune care, potrivit art. 914 NCC, se poate

face oricând (a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 465). Potrivit art. 56 alin. (1)

LPA, prevederile art. 565 NCC se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru

fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor

funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996 a

cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Pentru că se referă la probleme de fapt dovada împrejurărilor că imobilul a ieşit din posesia

proprietarului şi este stăpânit fără drept de o altă persoană se poate face cu orice mijloc de

probă.

3. Mijloacele de probă folosite în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară. Dacă

imobilul revendicat nu a fost înscris în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se va

face cu ajutorul titlurilor de proprietate. Prin titlu apt să facă proba dreptului de proprietate

într-o acţiune de revendicare, se înţeleg toate actele juridice translative de proprietate şi cele

declarative de drepturi, inclusiv hotărârile judecătoreşti de partaj (TS, secţ. civ., dec. nr.

1287/1971, cu notă de T. Petrescu, în RRD nr. 7/1972, p. 111).

În aceste cazuri vor fi aplicabile regulile de administrare şi apreciere a probelor stabilite de

jurisprudenţă şi doctrină pentru soluţionarea acţiunii în revendicare sub imperiul

reglementărilor vechiului Cod civil (a se vedea, pentru aceste reguli, E. Chelaru, Drepturile

reale principale, p. 259-262).

Art. 566. Efectele admiterii acţiunii în revendicare

(1) Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa

sa ori a fost înstrăinat. În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a

contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul

restituirii.

(2) Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, şi la restituirea

fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar.

60

(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care

acesta le-a făcut.

(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se

prevede altfel.

(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare

pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor.

(6) Pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute

pentru producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în care proprietarul furnizează

pârâtului o garanţie îndestulătoare.

(7) Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului frugifer sau când

intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă sau când produsele

sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei

scăderi semnificative a valorii lor.

(8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-şi

însuşi lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează.

(9) Dispoziţiile alin. (3), (4) şi (8) se aplică numai în acele situaţii în care cheltuielile nu se

concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din

materia accesiunii imobiliare artificiale. [art. 550 alin. (1), art. 663 alin. (4), art. 948, 2495-

2499 NCC; art. 83 pct. 4 LPA]

Comentariu

A. Restituirea bunului, a fructelor şi a productelor

1. Recunoaşterea dreptului de proprietate şi restituirea bunului. Principalul efect al

admiterii acţiunii în revendicare este recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului.

Toate celelalte efecte sunt doar consecinţe ale acestei recunoaşteri. Faptul că acest efect nu

este menţionat de art. 566 NCC poate fi justificat prin caracterul declarativ pe care-l are

hotărârea judecătorească în această privinţă, cu consecinţa că, sub acest aspect, nu mai este

necesară punerea sa în executare.

2. Restituirea bunului. Articolul 566 alin. (1) teza I NCC prevede, în primul rând, că

admiterea acţiunii în revendicare are ca efect obligarea pârâtului la restituirea bunului

revendicat. Bunul revine în patrimoniul proprietarului, liber de orice sarcini, conform

principiului resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis.

Restituirea se face în natură, iar dacă aceasta nu este posibilă, obligaţia de restituire se

schimbă într-o obligaţie de dezdăunare. Astfel, dacă lucrul a pierit din culpa pârâtului, el va

fi obligat să-i plătească reclamantului contravaloarea. Interpretarea per a contrario a

dispoziţiilor legale citate conduce la concluzia că pârâtul nu va fi obligat la despăgubiri dacă

bunul a pierit fără culpa sa, respectiv dintr-un caz de fortuit sau de forţă majoră. Doctrina

distinge însă între situaţia posesorului de bună-credinţă şi aceea a posesorului de rea-credinţă

(a se vedea V. Stoica, Drepturile reale principale, p. 484-485).

Posesorul de bună-credinţă nu va fi obligat la despăgubiri într-o asemenea situaţie, riscul

pierii lucrului fiind suportat de către reclamant în calitate de proprietar.

Posesorul de rea-credinţă va fi obligat la despăgubiri, dacă nu dovedeşte că lucrul ar fi pierit

şi la proprietar. Reglementarea analizată prevede că posesorul va fi obligat la despăgubiri şi în

cazul înstrăinării bunului revendicat. Textul îşi găseşte utilitatea în acele cazuri în care

61

reclamantul nu mai poate sau nu doreşte să revendice bunul de la dobânditor [a se vedea şi

comentariul consacrat art. 663 alin. (4) NCC].

Temeiul obligării pârâtului la despăgubiri îl constituie răspunderea civilă delictuală, aşa că

despăgubirea nu va fi în mod obligatoriu egală cu preţul încasat de acesta, dacă suma

respectivă este mai mică decât prejudiciul suferit de reclamant.

Cu privire la modul de calcul al despăgubirilor, teza a III-a a art. 566 alin. (1) NCC prevede

că acestea vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.

3. Restituirea fructelor. Conform art. 566 alin. (2) NCC , în cazul admiterii acţiunii în

revendicare posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar vor fi obligaţi şi la restituirea

fructelor produse de bun. În temeiul acestei prevederi legale, posesorul de rea-credinţă sau

detentorul precar vor fi obligaţi să restituie fructele naturale, industriale sau civile

percepute, dar şi pe cele pe care au neglijat să le perceapă, acestea cuvenindu-se

proprietarului, conform art. 550 alin. (1) NCC.

Posesorul de bună-credinţă nu poate fi obligat la restituirea fructelor deoarece, în condiţiile

art. 948 NCC dobândeşte proprietatea acestora. Odată chemat în judecată posesorul încetează

să mai fie de bună-credinţă.

Posesorul de rea-credinţă sau detentorul precar sunt obligaţi să restituie nu numai fructele

produse de bunul frugifer până la momentul pronunţării hotărârii prin care a fost admisă

acţiunea în revendicare, ci şi pe acelea produse în intervalul cuprins între momentul

pronunţării respectivei hotărâri şi înapoierea efectivă a bunului revendicat. Restituirea în

natură a fructelor naturale şi a celor industriale este posibilă atâta timp cât ele mai există în

patrimoniul celui obligat la restituire. Dacă fructele nu mai există, obligaţia de restituire se

schimbă în dezdăunări.

În toate cazurile, restituirea fructelor se dispune numai la cerere, ceea ce presupune ca

acţiunea în revendicare să conţină şi un capăt de cerere care să aibă un asemenea obiect.

Restituirea poate fi cerută şi în cadrul unui proces distinct.

4. Restituirea productelor. Deoarece productele consumă substanţa lucrului, perceperea lor

este o manifestare a dreptului de dispoziţie materială, care-i aparţine proprietarului. Este

motivul pentru care art. 550 alin. (1) NCC prevede că productele se cuvin proprietarului, iar

art. 566 alin. (1), teza a II-a NCC îl obligă pe pârât să-i restituie reclamantului productele,

sau, dacă ele nu se mai află în patrimoniul său, contravaloarea acestora. Pârâtul va fi obligat

să restituie productele indiferent dacă a fost de bună sau de rea-credinţă.

B. Restituirea cheltuielilor efectuate de pârât

5. Felurile cheltuielilor restituibile. Articolul 566 NCC reglementează restituirea

următoarelor cheltuieli care au fost suportate de pârât: cheltuielile necesare – alin. (3),

cheltuielile utile – alin. (4) – şi cheltuielile necesare pentru producerea şi culegerea fructelor

sau a productelor – alin. (5).

Cheltuielile necesare reprezintă suma de bani sau munca depusă pentru conservarea bunului.

Ele se restituie integral pentru că şi proprietarul, dacă bunul s-ar fi aflat în posesia sa, ar fi

trebuit să le efectueze.

Cheltuielile utile reprezintă suma de bani sau munca depusă pentru sporirea valorii fondului

şi ele se restituie numai în măsura sporului de valoare adus lucrului.

Tot astfel, proprietarul va fi obligat să-i restituie pârâtului cheltuielile necesare pentru

producerea şi culegerea fructelor sau a productelor, dacă el însuşi i-a cerut restituirea

62

acestor produse ale bunului revendicat. În toate cazurile, restituirea cheltuielilor se face la

cerere, ceea ce presupune formularea unei cereri reconvenţionale de către pârât.

Ultimul alineat al art. 566 NCC exceptează de la obligaţia de restituire cheltuielile

voluptuare efectuate de pârât. Acelaşi text îi recunoaşte pârâtului dreptul de a-şi însuşi

lucrările efectuate cu aceste cheltuieli, cu îndeplinirea condiţiei ca această operaţiune să nu

provoace deteriorarea bunului.

Cheltuielile voluptuare sunt acelea care au caracter de lux sau de înfrumuseţare a lucrului.

7. Situaţia lucrărilor noi. Prin art. 83 pct. 4 LPA, art. 566 NCC a fost completat cu un nou

alineat – alin. (9), care are următorul conţinut: „(9) Dispoziţiile alin. (3), (4) şi (8) se aplică

numai în acele situaţii în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care

sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.”

Noul text consacră expres soluţia aplicabilităţii dispoziţiilor care reglementează accesiunea

imobiliară artificială pentru cazurile în care cheltuielile efectuate de pârât s-au concretizat

într-o lucrare nouă, soluţie la care se ajunge şi în prezent, prin interpretarea coroborată a celor

două categorii de reglementări.

C. Dreptul de retenţie al pârâtului

6. Cazuri în care pârâtul poate invoca dreptul de retenţie. Articolul 566 alin. (6) NCC îi

recunoaşte pârâtului care a fost obligat la restituirea fructelor sau a productelor bunului

revendicat un drept de retenţie până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea şi

culegerea acestora. Dreptul de retenţie poate avea ca obiect numai fructele şi productele.

Această prevedere constituie o excepţie de la cele ale art. 2496 alin. (2) NCC, potrivit cărora

dreptul de retenţie nu poate fi invocat de către posesorul de rea-credinţă. În condiţiile

dreptului comun (art. 2495-2499 NCC), dreptul de retenţie asupra bunului revendicat poate

fi invocat de pârât şi pentru a obţine restituirea cheltuielilor necesare sau a celor utile.

7. Cazuri în care pârâtul nu poate invoca dreptul de retenţie. Articolul 566 alin. (7) NCC

reglementează următoarele cazuri în care dreptul de retenţie nu poate fi invocat:

a) dacă bunul în legătură cu care au fost efectuate cheltuielile necesare şi utile este frugifer;

b) dacă intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă c) dacă

produsele asupra căruia ar urma să se exercite sunt bunuri perisabile;

d) dacă produsele asupra căruia ar urma să se exercite sunt supuse, ca urmare a trecerii unei

perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor.

La acestea se adaugă cazul în care proprietarul îi furnizează pârâtului o garanţie ndestulătoare,

reglementat de art. 566 alin. (6), partea finală, NCC.

IV. Uzucapiunea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate - Licenta

Art. 928. Uzucapiunea şi dobândirea fructelor

În condiţiile prezentului capitol, posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat

sau, după caz, asupra fructelor produse de acesta. [art. 6 alin. (4), art. 929-934, 939 NCC; art.

82, art. 230 lit. g) LPA; art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie]

63

Comentariu

1. Efectele posesiei. Deşi reprezintă o simplă stare de fapt, posesia generează importante

efecte juridice, care pot să difere în funcţie de buna sau reaua-credinţă a posesorului.

Justificarea recunoaşterii acestor efecte juridice rezidă în considerente de ordin practic

constând în faptul că prin activitatea sa posesorul pune în valoare bunul, în timp ce

proprietarul acestuia dă dovadă de neglijenţă prin neluarea măsurilor necesare pentru

reintrarea în posesia acestuia. Efectele posesiei pot fi rezumate astfel: 1. posesia creează o

prezumţie de proprietate în favoarea posesorului; 2. dobândirea dreptului de proprietate prin

uzucapiune; 3. posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunului frugifer

pe care îl posedă; 4. dobândirea dreptului de proprietate prin ocupaţiune; 5. acţiunile

posesorii (a se vedea şi T. Ionaşcu, Drepturile reale, p. 170-172).

2. Noţiune şi justificare. Uzucapiunea reprezintă un mod de dobândire a proprietăţii sau a

altor drepturi reale prin posedarea unui bun de către o persoană în condiţiile şi termenul

prevăzut de lege şi prin exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de opţiune cu privire la

uzucapiune (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 346-347; a se vedea şi D. Dima,

Uzucapiunea. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 206; O.

Ungureanu, Drepturile reale, p. 644). Noul Cod civil reglementează dobândirea drepturilor

reale asupra bunurilor imobile prin uzucapiune printr-un sistem compatibil cu cel al cărţilor

funciare, în art. 929-934 din Capitolului III – Efectele posesiei, Titlul VIII – Posesia.

Justificarea uzucapiunii rezidă în faptul că, deşi posesia este o stare de fapt, de cele mai multe

ori ea corespunde dreptului de proprietate, însă dovada acestuia este destul de greu de produs

şi astfel uzucapiunea înlătură eventualele inconveniente de ordin probator. În persoana

adevăratului proprietar, uzucapiunea operează însă ca o sancţiune a faptului că şi-a neglijat

bunul, delăsându-l pentru un timp îndelungat. Jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor

Omului recunoaşte efectul achizitiv al dreptului de proprietate ca urmare a uzucapiunii,

statuând în sensul că, deşi reprezintă o ingerinţă în dreptul adevăratului proprietar, această

ingerinţă este compatibilă cu art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia pentru Apărarea

Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale. Curtea a arătat că, şi în situaţia în care un

drept real imobiliar trebuie supus formalităţilor de publicitate imobiliară, legislativul fiecărui

stat poate acorda preponderenţă unei posesii de lungă durată (CEDO, hot. din 30 august 2007,

J.A. Pye (Oxford) Ltd et J.A. Pye Land (Oxford) Ltd c. Regatul Unit al Marii Britanii, §74).

3. Tipologia uzucapiunii. În funcţie de bunurile asupra căreia poartă posesia, ca fundament al

dobândirii dreptului real principal prin prescripţie achizitivă, noul Cod civil distinge între

uzucapiunea imobiliară, consacrată de art. 930-934 şi uzucapiunea mobiliară, consacrată de

art. 939. Uzucapiunea imobiliară este reglementată într-o variantă asemănătoare uzucapiunii

imobiliare în viziunea Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare

la cărţile funciare [publicat în M.Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938 şi abrogat prin art. 230 lit.

g)LPA], noul Cod civil păstrând concepţia privind felurile uzucapiunii, extratabulară şi

tabulară, având ca diferenţă notabilă însă reducerea termenelor de la douăzeci de ani la zece

ani, în cazul uzucapiunii extratabulare şi respectiv de la zece ani la cinci ani, în cazul

uzucapiunii tabulare (pentru o tratare complexă a uzucapiunii în lumina Decretului-lege nr.

115/1938, a se vedea V. Stoica, Uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară, în Dreptul

nr. 6/2006, p. 9-33; pentru problematica legii aplicabile a se vedea D.C. Ungur, Legea

aplicabilă acţiunilor în constatarea dobândirii prin uzucapiune a dreptului de proprietate

64

asupra unui imobil situat în zona de incidenţă a Decretului-lege nr. 115/1938, introduse după

intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în Dreptul nr. 6/2007, p. 71-83).

4. Aplicarea legii civile în timp. În analiza instituţiei uzucapiunii reglementată în noul Cod

civil, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 82 LPA, potrivit cărora dispoziţiile art. 930-

934 NCC se aplică numai dacă posesia a început după intrarea în vigoare a Codului. Dacă

posesia a început anterior acestui moment, rămân aplicabile dispoziţiile referitoare la

uzucapiune în vigoare la data începerii posesiei. În situaţia imobilelor neînscrise în cartea

funciară, la data începerii posesiei, rămân aplicabile dispoziţiile Codului civil din 1864. De

altfel, cu titlu de principiu în materia aplicării legii civile în timp, noul Cod civil arată, în art.

6 alin. (4), că uzucapiunea începută şi neîmplinită la data intrării în vigoare a legii noi, este

supusă în întregime dispoziţiilor legale care au instituit-o.

Uzucapiunea în sistemul Codului civil din 1864 este de două feluri: uzucapiune de 30 de ani

(art. 1890) şi uzucapiune de 10 până la 20 de ani (1895-1899). Cele două feluri de prescripţie

achizitivă presupun îndeplinirea unor condiţii comune care vizează existenţa unei posesii utile

şi exercitarea acesteia pe perioada de timp prevăzută de lege, şi condiţii specifice, precum

posesia de bună-credinţă şi întemeierea acesteia pe un just titlu, în cazul uzucapiunii scurte.

Art. 929. Bunurile care nu pot fi uzucapate

Nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate prin

lege inalienabile. [art. 861 alin. (2), art. 902 alin. (2) pct. 8 NCC; art. 230 lit. t) LPA; art. 44

alin. (2) teza I din Constituţie; art. 19 alin. (1), art. 21, 43 din Legea nr. 18/1991]

Comentariu

1. Domeniu de aplicare. Articolul 929 NCC are în vedere numai bunurile care pot fi

posedate, cu excepţia celor inalienabile. Delimitarea domeniului general de aplicaţie al

uzucapiunii se face nu numai prin raportare la bunuri, dar şi prin raportare la drepturile reale

principale, prescripţia achizitivă reprezentând un mod de dobândire a acestor drepturi. Ca

atare, raportarea domeniului de aplicare al uzucapiunii numai la bunuri reprezintă o tratare

incompletă, având în vedere că uzucapiunea are drept consecinţă dobândirea unui drept.

Astfel, pot fi dobândite prin uzucapiune numai drepturile reale principale, iar nu şi

drepturile de creanţă, drepturile reale accesorii sau drepturile de proprietate intelectuală, care

prin ipoteză nu sunt susceptibile de posesie. Dreptul de proprietate privată poate fi

dobândit prin uzucapiune indiferent dacă titularul său este un particular sau, respectiv, statul

ori o unitate administrativ-teritorială, având în vedere prevederile art. 44 alin. (2) teza I din

Constituţia României. În schimb, dreptul de proprietate publică, precum şi drepturile reale

constituite pe temeiul dreptului de proprietate publică nu pot face obiectul uzucapiunii. Astfel,

nu pot fi dobândite prin uzucapiune dreptul real de folosinţă gratuită şi dreptul de concesiune

constituite în temeiul dreptului de proprietate privată aparţinând statului sau unităţilor

administrativ-teritoriale, deoarece naşterea acestor drepturi este supusă unui regim de drept

public (R. Peptan, Uzucapiunea în noul Cod civil, în Dreptul nr. 8/2010, p. 13).

În ceea ce priveşte bunurile care pot fi obiect al uzucapiunii, sunt susceptibile de dobândire

drepturile reale principale care au ca obiect bunuri corporale, individual determinate,

aflate în circuitul civil, iar nu bunuri declarate prin lege inalienabile, bunuri generice,

comune, sau universalităţi de fapt (V. Stoica, Drepturile reale, 2006, p. 485). Noul Cod civil

65

recunoaşte posibilitatea dobândirii proprietăţii bunurilor mobile prin uzucapiune (pentru

această concepţie în sistemul Codului civil din 1864, a se vedea C. Bîrsan, Drepturile reale, p.

324). Uzucapiunea nu se aplică în cazul bunurilor proprietate publică, indiferent dacă au

natură mobiliară sau imobiliară, având în vedere că acestea sunt inalienabile, imprescriptibile

şi insesizabile. Potrivit art. 861 alin. (2) NCC, proprietatea asupra bunurilor menţionate nu

poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra

bunurilor mobile.

2. Susceptibilitate de circulaţie. Legiuitorul prevede în art. 929 că nu pot fi dobândite prin

uzucapiune drepturile reale principale care poartă asupra unui bun care face obiectul unei

cauze legale de inalienabilitate. În acest context prezintă interes bunurile care fac obiectul

proprietăţii private, dar care intră sub incidenţa unei cauze legale de inalienabilitate [a se

vedea art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată în M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, care

instituia interdicţia de înstrăinare a terenurilor atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 şi art.

43 din acelaşi act normativ, pentru o perioadă de 10 ani, calculată de la începutul anului

următor celui în care s-a realizat înscrierea proprietăţii, text de lege abrogat prin art. 230 lit. t)

LPA]. Raţiunea excluderii acestora din domeniul uzucapiunii rezidă în faptul că dobândirea

dreptului real prin uzucapiune ar duce tocmai la eludarea clauzei legale de inalienabilitate,

nesocotindu-se pe cale indirectă chiar esenţa acesteia (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p.

349-350). Legiuitorul nu distinge în ceea ce priveşte momentul apariţiei cauzei de

inalienabilitate legală, fiind indiferent dacă aceasta intervine înainte sau după intrarea în

posesie.

În ceea ce priveşte existenţa unei clauze convenţionale de inalienabilitate stipulată prin

convenţie sau testament, problema se pune în mod diferit. Potrivit art. 902 alin. (2) pct. 8

NCC, interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris este supusă

notării în cartea funciară. Înscrierea unei asemenea interdicţii în cartea funciară asigură

opozabilitatea acesteia faţă de terţi determinând o limitare a susceptibilităţii de circulaţie a

dreptului de proprietate asupra imobilelor şi dezmembrămintelor acestuia. În situaţia în care

efectul achizitiv ca urmare a uzucapiunii se împlineşte înainte ca interdicţia să fie intabulată,

atunci respectiva interdicţie nu mai poate înlătura efectele uzucapiunii. Însă o interdicţie de

înstrăinare sau grevare înscrisă în cartea funciară ar face imposibilă dobândirea dreptului prin

uzucapiune tabulară, având în vedere că uzucapantul trebuie să fie de bună-credinţă, iar în

materia imobilelor intabulate, buna-credinţă se apreciază în funcţie de diligenţele depuse

pentru cunoaşterea conţinutului cărţilor funciare. În ceea ce priveşte însă uzucapiunea

extratabulară, chestiunea se rezolvă în funcţie de persoana căreia trebuie să i se acorde

preferinţă: uzucapantului fiindu-i imputabilă lipsa de diligenţă în privinţa conţinutului cărţilor

funciare sau proprietarului, în favoarea acestuia operând interdicţia, căruia îi este imputabilă

lipsa de preocupare privind imobilul care este obiect al dreptului său de proprietate. Având în

vedere că legiuitorul nu exclude din domeniul de aplicare al uzucapiunii decât bunurile care

fac obiectul unei clauze legale de inalienabilitate şi mai mult, dobândirea dreptului de

proprietate nu este condiţionată de buna-credinţă a uzucapantului, nu excludem posibilitatea

dobândirii proprietăţii prin uzucapiune extratabulară chiar în situaţia existenţei unei clauze de

inalienabilitate convenţională înscrisă în cartea funciară.

66

Uzucapiunea imobiliară

Art. 930. Uzucapiunea extratabulară

(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în

cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă:

a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;

b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;

c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

(2) În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de

înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de

înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după

împlinirea termenului de uzucapiune. [art. 562 alin. (2), art. 887 alin. (1), art. 889 alin. (1)-

(2), art. 890 alin. (1), art. 916 alin. (1), art. 2512-2513, art. 2552 alin. (1), art. 2554 NCC;

art. 1035-1038 NCPC]

Comentariu

1. Noţiune. Uzucapiunea extratabulară reprezintă un mod de dobândire a dreptului de

proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia asupra unui bun imobil, prin posedarea

neîntreruptă a acestuia timp de cel puţin 10 ani, cu îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege şi

prin exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de opţiune cu privire la uzucapiune.

Uzucapiunea reglementată de textul art. 930 alin. (1) NCC este denumită extratabulară

pentru că operează în favoarea unei persoane care nu este înscrisă în cartea funciară. De

asemenea, în cazul în care proprietarul era intabulat, acest tip de uzucapiune va avea efecte

împotriva persoanei care se bucură deja de prezumţia născută din înscrierea în cartea funciară.

2. Domeniu de aplicare. În acord cu prevederile art. 930 alin. (1) NCC, pot fi dobândite prin

uzucapiunea extratabulară atât dreptul de proprietate, cât şi dezmembrămintele acestuia

spre deosebire de reglementarea oferită de art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, potrivit

căreia putea fi dobândit prin uzucapiune numai dreptul de proprietate.

3. Posesia, temei al uzucapiunii extratabulare. Pentru a dobândi dreptul de proprietate sau

un dezmembrământ al acestuia prin uzucapiune extratabulară, posesia trebuie să îndeplinească

următoarele condiţii: a) să fie utilă; b) să existe o posesie de 10 ani.

a) Uzucapiunea extratabulară, fiind un efect al posesiei, în mod evident trebuie să

îndeplinească o condiţie de bază, respectiv să fie fondată pe o posesie utilă. Pentru a produce

efecte juridice posesia trebuie să nu fie afectată de vicii, respectiv: discontinuitate, violenţă şi

clandestinitate. Ca atare, posesia viciată sau detenţia precară, oricare ar fi desfăşurarea

acestora în timp, nu pot duce la dobândirea dreptului de proprietate sau a unui

dezmembrământ al acestuia prin uzucapiune extratabulară. Posesia uzucapantului trebuie să se

fundamenteze pe un titlu care să fie suficient pentru a asigura transmiterea proprietăţii dacă

transmiţătorul ar fi avut calitatea de proprietar, ca de exemplu vânzare-cumpărare, donaţie etc.

Condiţia nu este îndeplinită dacă titlul nu are capacitatea de a transmite proprietatea, cum ar

fi, spre exemplu, un titlu care acordă doar dreptul de folosinţă, în condiţiile în care nu este

incidentă o cauză de intervertire a detenţiei. Ca atare, chiriaşul fiind un detentor precar, nu

poate dobândi dreptul de proprietate ca efect al uzucapiunii extratabulare, pentru că acesta

exercită posesia în numele proprietarului, iar nu ca un proprietar, aşa cum arată art. 916 alin.

67

(1) NCC. Dobândirea dreptului de proprietate sau a unui dezmembrământ prin uzucapiune

extratabulară poate avea la bază atât o posesie de bună-credinţă, cât şi o posesie de rea-

credinţă. Redactarea textului de lege nu lasă loc de controverse – ubi lex non distinguit nec

noc distinguere debemus.

b) Uzucapiunea extratabulară intervine după împlinirea termenului de 10 ani dacă sunt

îndeplinite şi celelalte condiţii prevăzute de lege. Termenul se va considera împlinit în ziua

corespunzătoare celei în care termenul a început să curgă din cel de-al 10-lea an [art. 2552

alin. (1) NCC]. Zilele de sărbători legale vor intra în calculul termenului, însă în cazul în

care ultima zi a termenului este o zi nelucrătoare, termenul se consideră împlinit la sfârşitul

primei zile lucrătoare care îi urmează (art. 2554 NCC).

4. Condiţii specifice. Regulile privitoare la uzucapiunea imobiliară extratabulară au în vedere

atât situaţia în care titularul dreptului de proprietate a avut intabulat dreptul în cartea funciară,

cât şi cazul contrar al neintabulării dreptului. În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară,

legiuitorul prevede necesitatea îndeplinirii unor condiţii specifice compatibile cu sistemul

cărţilor funciare.

a. Dacă proprietarul şi-a intabulat dreptul în cartea funciară, acesta trebuie să fi încetat din

viaţă, în cazul persoanei fizice, sau să îşi fi încetat existenţa, în situaţia persoanelor juridice.

Textul de lege precizează în mod clar încetarea din viaţă a persoanei fizice şi, ca atare, nu va

face obiectul analizei situaţia dispariţiei persoanei fizice, ci numai moartea fizic constatată sau

declarată prin hotărâre judecătorească. În acelaşi mod, vom avea în vedere doar cazul încetării

existenţei persoanei juridice, iar nu cazul dizolvării sau al lichidării.

b. Dreptul de proprietate sau un alt dezmembrământ al acestuia poate fi dobândit prin

uzucapiune extratabulară dacă proprietarul intabulat în cartea funciară a renunţat la dreptul

său, iar declaraţia de renunţare a fost înscrisă în cartea funciară.

În acord cu prevederile art. 562 alin. (2) NCC, dreptul de proprietate imobiliară se stinge prin

înscrierea în cartea funciară, în condiţiile legii, a declaraţiei de renunţare. Dispoziţiile art. 889

alin. (1) NCC arată că declaraţia de renunţare trebuie să îmbrace forma autentică notarială

şi, de asemenea, trebuie să fie înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.

5. Condiţie comună. Atât în situaţia în care proprietarul a avut intabulat dreptul său de

proprietate în cartea funciară, cât şi în cazul în care acesta nu era intabulat, uzucapantul poate

dobândi dreptul real principal numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea

funciară. Ca atare, posesia unui bun imobil pentru un interval de timp de 10 ani nu este

suficientă pentru a se dobândi dreptul de proprietate sau un dezmembrământ al acestuia, în

cazul în care uzucapiunea nu este înscrisă în cartea funciară. Acest raţionament reiese din

coroborarea alin. (1) şi (2) ale art. 930 NCC, care arată, pe de-o parte, că dreptul de

proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în

temeiul uzucapiunii, în folosul uzucapantului, iar, pe de altă parte, că acesta din urmă poate

dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o

terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său.

6. Cererea de înscriere a dreptului real principal. Intabularea dreptului de proprietate sau a

unui dezmembrământ în baza uzucapiunii extratabulare are efect constitutiv de drepturi.

Această soluţie reiese în mod evident din analiza textului legal al art. 887 alin. (1) NCC,

potrivit căruia se pot dobândi fără înscriere în cartea funciară drepturile reale provenite din

moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică,

68

precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. Ca atare, uzucapiunea nefiind expres

prevăzută de lege ca modalitate de dobândire a drepturilor reale fără înscriere în cartea

funciară, dobândirea dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia nu se va

produce în lipsa înscrierii în cartea funciară. Înregistrarea cererii de înscriere a dreptului de

proprietate trebuie să fie anterioară înregistrării cererii de înscriere a unei terţe persoane

interesate. Textul de lege vorbeşte însă despre cererea de înscriere a unui terţ, pe baza unei

cauze legitime. În această materie, prin terţ interesat înţelegem fie moştenitorii persoanei

fizice decedate sau succesorii persoanei juridice care şi-a încetat existenţa, fie comuna, oraşul

sau municipiul, în acord cu prevederile art. 889 alin. (2) NCC. De asemenea, terţ interesat

poate fi şi dobânditorul dreptului de la succesorul persoanei fizice juridice înscris în cartea

funciară sau de la comună, oraş sau municipiu (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 373).

Dobândirea dreptului prin uzucapiune nu se va produce dacă înregistrarea cererii terţului

dobânditor este anterioară înregistrării cererii uzucapantului, fiind indiferent dacă se împlinise

sau nu termenul de 10 ani în favoarea uzucapantului.

7. Dreptul de opţiune privind uzucapiunea. Potrivit art. 2512 alin. (2) NCC, instanţa de

judecată nu poate aplica prescripţia din oficiu, în alin. (1) arătându-se faptul că prescripţia

poate fi invocată numai de către cel în folosul căruia curge. Redactarea textului de lege nu

lasă loc de interpretări, dobândirea dreptului de proprietate sau a unui alt drept real prin

uzucapiune reprezintă o facultate pentru posesor. În acest sens s-a arătat că uzucapiunea

prezintă o structură complexă, care reuneşte faptul juridic în sens restrâns al posesiei, precum

şi manifestarea unilaterală a celui interesat de a dobândi un drept real (V. Stoica, Dreptul de

opţiune cu privire la uzucapiune, în Dreptul nr. 4/2006, p. 49). Ca atare, dreptul potestativ al

posesorului se poate manifesta în sensul de a invoca dobândirea dreptului real prin uzucapiune

sau în sensul de a renunţa la uzucapiune. Dobândirea efectului achizitiv specific uzucapiunii

presupune în mod evident, pe lângă îndeplinirea tuturor condiţiilor prevăzute de lege, şi

manifestarea de voinţă a posesorului sub forma exercitării pozitive a dreptului de opţiune.

Alegerea posesorului în sensul de a invoca beneficiul uzucapiunii are ca efect stingerea

dreptului de opţiune.

8. Efectele uzucapiunii extratabulare. Uzucapiunea extratabulară produce două efecte

principale: un efect achizitiv şi un efect extinctiv. Dispoziţiile art. 930 alin. (1) coroborate cu

dispoziţiile art. 890 alin. (1) NCC duc la concluzia că efectul achizitiv produs în persoana

posesorului şi efectul extinctiv produs în persoana proprietarului care nu şi-a intabulat dreptul

său în cartea funciară, respectiv moştenitorul autorului intabulat, succesorul persoanei juridice

sau comuna, oraşul sau municipiul se produc de la momentul înregistrării cererii de

intabulare. Astfel, momentul împlinirii termenului de 10 ani de care face vorbire art. 930 alin.

(1) coincide cu naşterea dreptului potestativ de opţiune al posesorului. Dobândirea de către

posesor a dreptului de proprietate sau a unui dezmembrământ trebuie precedată de cererea de

înscriere a uzucapiunii în cartea funciară care corespunde exercitării pozitive a dreptului

potestativ de opţiune cu privire la uzucapiune. În cazul unui litigiu care poartă asupra

dreptului de proprietate asupra bunului posedat, uzucapiunea poate fi opusă numai în primă

instanţă, prin întâmpinare, sau în lipsa invocării, cel mai târziu la primul termen de judecată la

care părţile sunt legale citate (art. 2513 NCC). Ca atare, pe cale de excepţie, uzucapantul are

facultatea de a invoca prescripţia achizitivă fie prin întâmpinare, fie la primul termen de

judecată la care părţile sunt legal citate, acesta constituind termenul limită prevăzut de

69

legiuitor. În ceea ce priveşte uzucapiunea extratabulară, invocarea ei pe cale de excepţie

trebuie însoţită şi de îndeplinirea condiţiilor referitoare la cartea funciară. Referitor la acţiunea

în constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, trebuie menţionat că

adevăratul proprietar are calitate procesuală pasivă (ICCJ, secţ. civ., dec. nr. 356/2006, în

Dreptul nr. 1/2007, p. 162). Efectul achizitiv al uzucapiunii extratabulare poate privi fie

dreptul de proprietate, fie un dezmembrământ al acestuia, fiind condiţionat de modalitatea de

manifestare a elementului animus.

În privinţa efectelor pe care le produce uzucapiunea extratabulară, s-au conturat două opinii în

doctrina de specialitate în considerarea Decretului-lege nr. 115/1938. Astfel, s-a arătat că

uzucapiunea îi conferă posesorului uzucapant un drept de creanţă în baza căruia poate cere

înscrierea în cartea funciară, intabularea având efect constitutiv (I. Albu, Curs de drept

funciar, Ed. Litografia şi tipografia învăţământului, Bucureşti, 1957, p. 464). Pe de altă parte,

s-a arătat că înscrierea în cartea funciară are doar un efect declarativ, întrucât efectele

uzucapiunii se produc retroactiv de la începerii posesiei. Astfel, prin intabulare se recunoaşte

un drept preexistent (L. Pop, Drepturile reale, p. 294-295). Ca atare, între momentul începerii

posesiei şi data înscrierii dreptului uzucapant, posesorul uzucapant are recunoscut retroactiv

un drept de proprietate extratabulară (A.A. Ţuluş, În legătură cu uzucapiunea extratabulară, în

Dreptul nr. 7/1995, p. 25-28).

În ceea ce priveşte uzucapiunea extratabulară reglementată în noul Cod civil, vom avea în

vedere prevederile Titlului XII intitulat Procedura privitoare la înscrierea drepturilor

dobândite în temeiul uzucapiunii, art. 1035-1038 NCPC (www.just.ro).

Art. 931. Uzucapiunea tabulară

(1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al

unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-

credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă

posesia sa a fost neviciată.

(2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în

momentul intrării în posesie. (art. 1035-1038 NCPC)

Comentariu

1. Noţiune. Uzucapiunea tabulară reprezintă un mod de dobândire a unui drept real principal

asupra unui bun imobil, prin posedarea neîntreruptă a acestuia timp de cel puţin 5 ani, cu

îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege. Uzucapiunea reglementată de textul art. 931 alin.

(1) este denumită tabulară pentru că operează în favoarea persoanei care este înscrisă în cartea

funciară, iar nu împotriva persoanei care se bucură deja de prezumţia născută din înscrierea în

cartea funciară (V. Stoica, Drepturile reale, 2006, p. 465).

2. Domeniu de aplicare. Prin voinţa legiuitorului, uzucapiunea tabulară se aplică în privinţa

drepturilor reale principale înscrise în cartea funciară, fără cauză legitimă, respectiv dreptul

de proprietate şi dezmembrămintele acestuia.

3. Condiţiile uzucapiunii tabulare. Uzucapiunea imobiliară tabulară operează dacă sunt

îndeplinite următoarele condiţii: a. înscrierea unui drept real în cartea funciară în absenţa unei

cauze legitime; b. posesia să fie utilă şi de bună-credinţă; c. posesia să aibă o durată de 5 ani.

70

a. În privinţa înscrierii dreptului real în cartea funciară textul vorbeşte despre absenţa unei

cauze legitime. Aceasta înseamnă că titlul în baza căruia s-a realizat înscrierea în cartea

funciară nu îndeplineşte condiţiile de valabilitate cerute de lege. Având în vedere că

sancţiunea care intervine, în cazul neîndeplinirii condiţiile esenţiale pentru valabilitatea unei

convenţii, este nulitatea, înseamnă că titlul de dobândire poate fi afectat de nulitate relativă

sau de nulitate absolută. În ceea ce priveşte titlul anulabil este mai greu de imaginat interesul

persoanei înscrise în cartea funciară de a invoca uzucapiunea tabulară, având în vedere faptul

că titlul său anulabil se consolidează în termenul general de prescripţie de trei ani, în

intervalul căruia poate fi introdusă acţiunea în anulare a actului juridic. Cu toate acestea,

interesul se poate manifesta în cazul în care cursul prescripţiei extinctive este afectat de

modificări precum suspendarea sau întreruperea prescripţiei şi astfel termenul de 5 ani

prevăzut pentru uzucapiunea tabulară depăşeşte durata termenului de prescripţie extinctivă.

De asemenea, titlul de dobândire a dreptului real poate proveni de la altcineva decât

adevăratul proprietar – non dominus – şi ca atare există două cauze nelegitime de înscriere în

cartea funciară, respectiv titlul neproprietarului care nu este valabil fiind afectat de o cauză de

nulitate absolută şi titlul terţului care nu este valabil fie pentru că provine de la un non

dominus, fie pentru că este afectat de un motiv de nulitate absolută (V. Stoica, Drepturile

reale, 2009 p. 375).

b. Observaţiile făcute în legătură cu regularitatea posesiei şi cu calculul termenului

uzucapiunii în cazul uzucapiunii extratabulare îşi păstrează valabilitatea – mutatis mutandis –

şi în cazul uzucapiunii tabulare, cu singura menţiune că în situaţia uzucapiunii tabulare

termenul este de 5 ani, spre deosebire de uzucapiunea extratabulară unde termenul este de 10

ani.

Este de observat că legiuitorul prevede în mod expres că buna-credinţă trebuie să existe în

momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului real în cartea funciară şi în momentul

intrării în posesia bunului. Este astfel indiferent dacă ulterior acestor momente posesorul a

devenit de rea-credinţă. De altfel şi în art. 931 alin. (1) se arată că posesorul este înscris cu

bună-credinţă în cartea funciară.

4. Efectele uzucapiunii tabulare. Uzucapiunea tabulară are ca principal efect validarea

cauzei nelegitime care a stat la baza înscrierii în cartea funciară a dreptului real principal.

Momentul validării dreptului real principal înscris în cartea funciară coincide cu momentul

înregistrării cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară, fiind indiferentă data intrării în

posesia bunului. Astfel, dobândirea dreptului real principal se va produce de la momentul

înregistrării cererii, chiar dacă înregistrarea efectivă a dreptului real a survenit ulterior acestui

moment. În mod evident, posesorul va dobândi dreptul de proprietate asupra bunului imobil,

în cazul în care a fost înscris în cartea funciară ca proprietar al acestuia sau va dobândi un

dezmembrământ al dreptului de proprietate în cazul în care a fost înscris ca titular al unui

dezmembrământ în cartea funciară. În privinţa uzucapiunii tabulare vom avea în vedere şi

prevederile Titlului XII intitulat Procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în

temeiul uzucapiunii, art. 1035-1038 NCPC (www.just.ro).

Art. 932. Curgerea termenului uzucapiunii

(1) În cazurile prevăzute la art. 930 alin. (1) lit. a) şi b), termenul uzucapiunii nu începe să

curgă înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului,

71

respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în

posesie s-a produs la o dată anterioară.

(2) Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii. [art. 930 alin. (1) NCC]

Comentariu

1. Începutul prescripţiei achizitive. În cazul proprietarului înscris în cartea funciară,

termenul de 10 ani, de care face vorbire art. 930 alin. (1) NCC, începe să curgă la momentul

decesului persoanei fizice, respectiv momentul încetării existenţei persoanei juridice,

indiferent dacă posesia uzucapantului a început anterior acestui moment. În mod evident, dacă

posesia celui care invocă uzucapiunea nu a început la momentul decesului persoanei fizice sau

al încetării existenţei persoanei juridice, termenul de 10 ani începe să curgă de la momentul

intrării în posesie. Ca atare, momentul de la care se calculează termenul de 10 ani trebuie să

îndeplinească două condiţii, în mod cumulativ, respectiv: uzucapantul să se afle în posesia

imobilului şi proprietarul intabulat să fi decedat, în cazul persoanei fizice, sau să-şi fi încetat

existenţa, în cazul persoanei juridice. În situaţia declarării judecătoreşti a morţii, termenul de

10 ani nu începe să curgă înainte de data stabilită ca fiind data morţii prin hotărârea de

declarare judecătorească a morţii.

În situaţia în care proprietarul intabulat în cartea funciară renunţă la dreptul său, termenul de

10 ani se va calcula de la momentul înscrierii în cartea funciară a declaraţiei de renunţare,

evident dacă şi posesia a început. În caz contrar, termenul de 10 ani începe să curgă de la

momentul intrării în posesie. Astfel, momentul de la care începe să se calculeze termenul de

10 ani trebuie să îndeplinească două condiţii în mod cumulativ, respectiv: uzucapantul să se

afle în posesia imobilului, iar declaraţia de renunţare să fie înscrisă în cartea funciară.

În cazul în care proprietarul nu a intabulat dreptul său în cartea funciară, termenul de 10 ani

începe să curgă de la momentul intrării efective în posesia bunului imobil.

2. Efectul suspensiv al viciilor. Atât în cazul uzucapiunii extratabulare, cât şi în cazul

uzucapiunii tabulare, perioada în care posesia este afectată de vicii nu va fi luată în

considerare la calcularea termenului uzucapiunii. Această prevedere reiterează concepţia

potrivit căreia numai posesia utilă, neviciată poate produce efecte juridice, în speţă poate

conducere la dobândirea dreptului real prin uzucapiune. Ca atare, sancţiunea care intervine în

cazul în care posesia este afectată de vicii constă în neluarea în calcul a perioadei în care

posesia este viciată. Efectul suspensiv al viciilor asupra uzucapiunii se manifestă în mod

diferit, în funcţie de caracterul fiecărui viciu în parte. Discontinuitatea fiind un viciu absolut,

efectul suspensiv se va produce întotdeauna, fiind indiferentă persoana împotriva căreia este

invocată uzucapiunea. În schimb, violenţa şi clandestinitatea fiind vicii cu caracter relativ,

efectul suspensiv al cursului uzucapiunii se va produce numai în situaţia în care viciile s-au

manifestat faţă de persoana împotriva căreia este invocată uzucapiunea (V. Stoica, Drepturile

reale, 2009, p. 365).

Art. 933. Joncţiunea posesiilor

(1) Fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă

bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular.

(2) Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria

posesie cu aceea a autorului său. [art. 695 alin. (4), art. 714 alin. (1), art. 752, art. 920 alin.

(1) lit. c), art. 921 lit. g) NCC]

72

Comentariu

1. O nouă posesie. Noul Cod civil păstrează concepţia Codului civil din 1864 cuprinsă în art.

1859, în sensul că fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesie, fiind indiferent dacă

transmiterea bunului a operat cu titlu universal sau cu titlu particular. Astfel, posesorul nu

poate fi considerat un continuator al posesiei autorului său, chiar dacă transmisiunea a avut

loc cu titlu universal. Principiul potrivit căruia fiecare posesor începe în persoana sa o nouă

posesie îşi găseşte aplicare cu precădere în materia intervertirii detenţiei precare în posesie.

Astfel, cel puţin în cazul de intervertire reglementat de art. 920 alin. (1) lit. c) NCC, ar fi de

neconceput ca posesorul să fie considerat un continuator al autorului său, în condiţiile în care

autorul este un detentor precar.

2. Joncţiunea posesiilor. Noţiune. Joncţiunea posesiilor reprezintă unirea posesiei exercitate

de uzucapant cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată de către autorul său, pentru a

dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune (L. Pop, Drepturile reale, p. 297). Posesorul

are facultatea de a uni posesia sa cu posesia autorilor săi. Textul de lege nu lasă loc de

interpretări, posesorul actual are facultatea, iar nu obligaţia de a invoca joncţiunea posesiilor.

De asemenea, posesorul poate alege să înceapă o nouă posesie. Ca atare, în persoana

posesorului se naşte un drept de opţiune, drept potestativ întocmai ca dreptul de opţiune

privind invocarea uzucapiunii de către uzucapant, privind invocarea joncţiunii posesiilor sau,

respectiv, începerea unei noi posesii. În situaţia în care posesorul actual înţelege să se

prevaleze de posesia autorului său, la perioada cât a posedat uzucapantul se va adăuga

perioada cât a posedat autorul său, joncţiunea posesiilor fiind posibilă în toate cazurile, deci

atât la uzucapiunea extratabulară, cât şi la uzucapiunea tabulară – ubi lex non distinguit nec

noc distinguere debemus.

3. Condiţie premisă. Condiţia premisă pentru a opera joncţiunea posesiilor impune existenţa

a două posesii, exercitate asupra aceluiaşi bun de către două persoane diferite.

4. Condiţie negativă. Pentru a opera joncţiunea posesiilor între posesia autorului şi posesia

succesorului nu trebuie să se interpună posesia unei alte persoane pentru o perioadă mai mare

de un an, caz în care intervine încetarea posesiei, conform art. 921 lit. g) NCC.

5. Condiţii comune cerute pentru a opera joncţiunea posesiilor. Joncţiunea posesiilor este

posibilă atât în cazul uzucapiunii extratabulare, cât şi în cazul uzucapiunii tabulare cu

îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:

a. să existe o posesie propriu-zisă atât în cazul posesorului actual, cât şi în cazul autorului său.

Din redactarea clară a textului de lege, reiese în mod evident că posesia nu poate fi unită cu

detenţia precară. De asemenea, posesia nu poate fi unită cu posesia proprietarului, având în

vedere că uzucapiunea sancţionează pasivitatea proprietarului manifestată de-a lungul

perioadei de timp prevăzute de lege (a se vedea şi CA Bucureşti, secţ. a III-a civ., dec. nr.

200/2005, în CPJC 2005, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 328-329). Astfel, ar fi

absurd ca titularul dreptului care exercită posesia şi astfel îşi conservă posesia să fie şi în

acelaşi timp sancţionat şi pentru pasivitatea sa, prin unirea posesiei sale cu posesia unui

netitular, pasivitate care în fapt nu se manifestă.

b. să existe un raport juridic între posesorul actual şi autorul său. Cel care invocă joncţiunea

posesiilor trebuie să fie un succesor în drepturi al autorului său. Raportul juridic poate avea ca

73

izvor un fapt juridic în sens restrâns, precum moştenirea legală sau un act juridic translativ de

proprietate.

6. Interesul invocării joncţiunii posesiilor. În cazul în care posesorul înţelege să-şi exercite

în mod pozitiv dreptul potestativ de a invoca joncţiunea posesiei sale cu posesia autorului său,

posesorul actual este obligat să continue posesia autorului său cu toate viciile sau calităţile

acesteia, fără a avea posibilitatea de a schimba în avantajul său caracterul posesiei anterioare

(I. Filipescu, Drepturile reale, p. 325). Ca atare, termenul uzucapiunii va fi perioada de timp

necesară posesorului pentru a uzucapa. În consecinţă, pot apărea următoarele situaţii posibile:

a) dacă posesia actuală este de bună-credinţă, întocmai ca posesia autorului, posesorul va

putea invoca joncţiunea posesiilor, atât în cazul uzucapiunii extratabulare, cât şi în situaţia

uzucapiunii tabulare, cu respectarea condiţiilor privind cartea funciară;

b) dacă posesia actuală este de rea-credinţă, întocmai ca posesia autorului, posesorul va

putea invoca joncţiunea posesiilor, pentru a dobândi dreptul real principal numai prin

uzucapiunea extratabulară;

c) dacă posesia actuală este de bună-credinţă, în timp ce posesia autorului a fost de rea-

credinţă, posesorul va putea invoca joncţiunea posesiilor, pentru a dobândi dreptul prin

uzucapiune extratabulară. În măsura în care dreptul său a fost intabulat în cartea funciară,

dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii prevăzute de lege, el va putea alege să înceapă o

prescripţie nouă, cu consecinţa dobândirii dreptului real principal prin uzucapiune tabulară;

d) dacă posesia actuală este de rea-credinţă, iar posesia autorului de bună-credinţă, posesorul

va putea invoca joncţiunea posesiilor numai pentru a beneficia de dobândirea dreptului prin

uzucapiune extratabulară.

În situaţia uzucapiunii extratabulare, joncţiunea posesiilor poate opera indiferent de

caracterul de bună-credinţă sau de rea-credinţă al celor două posesii. În acest caz posesorul va

beneficia de uzucapiunea extratabulară, putând uzucapa bunul prin posesia de 10 ani, cu

respectarea dispoziţiilor privind cartea funciară, în sensul că posesia autorului nu va putea

începe înainte de decesul persoanei fizice, încetarea existenţei persoanei juridice titulare a

dreptului real sau înainte de înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la dreptul

de proprietate.

În ceea ce priveşte însă uzucapiunea tabulară, joncţiunea posesiilor poate fi imaginată astfel:

posesorul de bună-credinţă intabulat în cartea funciară, fără cauză legitimă, înstrăinează

dreptul de proprietate înainte de împlinirea termenului de 5 ani, iar posesorul actual înţelege

să invoce joncţiunea posesiilor dacă la intrarea sa în posesie a fost de bună-credinţă.

Împlinirea termenului de 5 ani, în cazul exercitării pozitive a dreptului potestativ de a invoca

uzucapiunea şi a dreptului potestativ de a invoca joncţiunea posesiilor va valida dreptul de

proprietate al autorului şi pe cale de consecinţă şi dreptul de proprietate al posesorului actual.

7. Joncţiunea posesiilor în cazul dezmembrămintelor dreptului de proprietate. În măsura

în care dezmembrămintele dreptului de proprietate pot face obiectul unei înstrăinări, posesorul

actual al dezmembrământului se poate prevala de posesia autorului său pentru a invoca

dobândirea acestuia prin uzucapiune. Astfel, vom avea în vedere faptul că, potrivit art. 695

alin. (4) NCC, titularul dreptului de superficie poate dispune liber de dreptul său, prin acte

juridice, fără a avea nevoie de consimţământul nudului proprietar. Potrivit art. 714 alin. (1)

NCC, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului

proprietar. În ceea ce priveşte însă dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, potrivit art. 752

74

NCC, acestea nu pot fi cedate. În ceea ce priveşte dreptul de servitute trebuie avut în vedere

că, fiind un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant, acesta nu va putea

fi înstrăinat, urmărit sau ipotecat decât împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului

dominant.

Art. 934. Alte dispoziţii aplicabile

Dispoziţiile prezentei secţiuni se completează, în mod corespunzător, cu cele privitoare la

prescripţia extinctivă. [art. 555 alin. (1), art. 930 alin. (1) lit. b), art. 2500-2544 NCC; art.

230 lit. p) LPA]

Comentariu

1. Reglementare comună. Legătura indisolubilă între prescripţia extinctivă şi prescripţia

achizitivă se justifică din perspectiva curgerii timpului. Ca atare, în cazul prescripţiei

extinctive, curgerea timpului măsoară durata pasivităţii titularului dreptului necesară pentru a

conduce la stingerea dreptului material la acţiune, iar în cazul prescripţiei achizitive curgerea

timpului măsoară durata exercitării posesiei necesară pentru dobândirea dreptului de

proprietate sau a unui alt drept real. Înrudirea dintre cele două instituţii are în vedere şi faptul

că, în anumite situaţii, pierderea dreptului de către o persoană poate însemna dobândirea

dreptului de către o alta. În ambele cazuri, necesitatea asigurării siguranţei circuitului civil

determină transformarea unei stări de fapt într-o situaţie juridică, în considerarea perioadei de

timp îndelungate de subzistenţă a acesteia, fie sub forma posesiei exercitate de către

uzucapant, fie sub forma pasivităţii proprietarului. Problema care se pune în mod necesar este

de a determina care transformare se va produce cu prioritate: pierderea dreptului de către

proprietar sau titular al altui drept real sau dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept

real de către uzucapant. Din reglementarea art. 930 alin. (1) lit. b) NCC reiese în mod evident

că pierderea proprietăţii intervine mai întâi. În ceea ce priveşte celelalte situaţii, având în

vedere dispoziţiile art. 555 alin. (1) NCC, potrivit cărora dreptul de proprietate este absolut, s-

ar ajunge la concluzia că pierderea dreptului ar surveni prima şi ulterior se va produce

dobândirea acestuia. Pentru a considera că dobândirea dreptului se produce anterior stingerii

dreptului, ar trebui acceptată concluzia că pierderea dreptului reprezintă o consecinţă a

dobândirii acestuia, ceea ce nu este de admis. În realitate, controversa privind succesiunea în

timp a celor două prescripţii, se pune sub forma unei legături temporale, iar nu a unei

condiţionări, în sensul că stingerea dreptului se va produce anterior dobândirii acestuia.

Noul Cod civil tratează doar parţial problematica separării materiei prescripţiei extinctive de

materia prescripţiei achizitive, stipulând faptul că dispoziţiile privitoare la uzucapiune se

completează cu cele privitoare la prescripţia extinctivă. Articolul 934 nu trebuie înţeles în

sensul că prescripţia achizitivă presupune în mod necesar existenţa unei prescripţii extinctive,

având în vedere că există drepturi reale declarate de legiuitor ca fiind imprescriptibile

extinctiv, care pot face obiectul uzucapiunii, precum dreptul de proprietate. Această abordare

a legiuitorului se justifică pe considerentul că prescripţia achizitivă şi prescripţia extinctivă

beneficiază de elemente comune precum suspendarea şi întreruperea prescripţiei, iar, în

contextul abrogării Decretului nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă prin art. 230 lit. p)

LPA, cele două instituţii au o reglementare comună, respectiv art. 2500-2544 NCC.

75

2. Cursul prescripţiei achizitive. Suspendarea prescripţiei achizitive reprezintă modificarea

cursului prescripţiei constând în oprirea de drept a curgerii termenului pe perioada în care

acţionează cauzele prevăzute de lege care îl pun în imposibilitate pe titularul dreptului real

principal să acţioneze în instanţă pentru recunoaşterea dreptului său şi restituirea posesiei

corespunzătoare (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 364). Ca atare, suspendarea prescripţiei

achizitive intervine atât în cazul în care posesia este viciată cât şi în cazurile limitativ

prevăzute în art. 2532 NCC şi în materie succesorală în cazul reglementat de art. 2533 NCC.

După încetarea cauzei care a determinat suspendarea, prescripţia achizitivă îşi reia cursul,

pentru împlinirea termenului calculându-se şi timpul scurs înainte de intervenirea suspendării

[art. 2534 alin. (1) NCC]. Întreruperea prescripţiei achizitive reprezintă modificarea cursului

prescripţiei constând în înlăturarea posesiei exercitate anterior intervenirii cauzei de

întrerupere cu consecinţa începerii unei noi posesii, după încetarea cauzei de întrerupere (V.

Stoica, Drepturile reale 2009, p. 366). Întreruperea prescripţiei achizitive este de două feluri:

întrerupere naturală, care intervine în situaţia în care posesorul este lipsit mai mult de un de

posesia bunului, indiferent cine este autorul deposedării şi întrerupere civilă care intervine în

cazurile limitativ prevăzute în art. 2537 NCC. Întreruperea prescripţiei are ca efect înlăturarea

posesiei anterioare cauzei de întrerupere, pentru a se uzucapa fiind necesar a se începe o

posesie nouă [art. 2541 alin. (1) NCC].

Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă

Art. 935. Prezumţia de titlu de proprietate

Oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de

dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului. [art. 919 alin. (1), art. 922 alin. (2), art.

935 NCC]

Comentariu

1. Prezumţie legală relativă. De cele mai multe ori în materia actelor translative de

proprietate ce poartă asupra unor bunuri mobile, dobânditorul nu este în măsură să producă

dovada încheierii unei astfel de convenţii. Ca atare, cel care a transmis dreptul de proprietate

asupra bunului mobil poate exercita împotriva dobânditorului acţiunea în revendicare şi

dovedindu-şi posesia va avea câştig de cauză împotriva dobânditorului care nu poate face

dovada titlului translativ. Instituirea prezumţiei de titlu de proprietate în favoarea posesorului

are ca obiectiv tocmai prevenirea unui astfel de conflict, legiuitorul prezumând că posesia

face prin ea însăşi dovada titlului translativ de proprietate. Pentru a face dovada contrară,

adversarul posesorului în cadrul unei acţiuni în revendicare are posibilitatea de a răsturna

prezumţia de titlu de proprietate, fie prin dovedirea titlului său de proprietate şi pe cale de

consecinţă a titlului precar al pârâtului, fie prin dovedirea faptului că bunul a ieşit în mod

independent din patrimoniul său, prin furt sau pierdere. Dovada titlului precar al pârâtului va

răsturna prezumţia instituită prin dispoziţiile art. 919 alin. (1) NCC, potrivit căreia dovada

elementului material al posesiei face să se prezume existenţa elementului intenţional, precum

şi prezumţia potrivit căreia posesorul unui bun mobil sau al unui bun imobil neînscris în

cartea funciară este considerat proprietar. Prezumţia cuprinsă în art. 935 privind existenţa

76

titlului de dobândire a proprietăţii presupune în mod necesar ca posesia să fie reală şi utilă,

iar pârâtul să aibă calitatea de posesor, iar nu de detentor precar. Posesorul trebuie să exercite

elementul material în persoană proprie. În caz contrar, în ipoteza introducerii unei acţiuni în

revendicare, posesorul nu are calitate procesuală pasivă, pentru că nu se află în stăpânirea

bunului. În ceea ce priveşte utilitatea posesiei, avem în vedere că aceasta se prezumă până la

proba contrară [art. 922 alin. (2) NCC].

Art. 936. Opozabilitatea faţă de terţi

Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, posesia de bună-credinţă a bunului mobil asigură

opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale. [art.

919 alin. (1) NCC]

Comentariu

1. Funcţia de publicitate a posesiei. În materia înstrăinărilor de bunuri mobile intervenite

între proprietarul bunului mobil şi subdobânditori succesivi, va avea preferinţă dobânditorul

căruia i s-a predat primul bunul. Actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale

încheiat între proprietar şi acest posesor devine opozabil tuturor celorlalţi posesori cărora li s-

a transmis bunul, în măsura în care posesia îndeplineşte următoarele condiţii: posesia este

reală şi de bună-credinţă. Exercitarea posesiei prin intermediul unei alte persoane – corpore

alieno – este incompatibilă cu aplicarea funcţiei de publicitate a posesiei, având în vedere că

aceasta operează numai în măsura predării bunului mobil. Condiţia este justificată şi prin

prisma aplicării art. 919 alin. (1) NCC, potrivit căruia persoana care stăpâneşte bunul este

prezumată a fi posesor. Un exemplu îl constituie situaţia în care, deşi bunul a fost vândut unui

cumpărător, el a rămas în detenţia vânzătorului, care l-a vândut din nou unui alt cumpărător.

În măsura în care cel de-al doilea cumpărător a fost de bună-credinţă şi a intrat în posesia

bunului, actul juridic prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra bunului devine

opozabil tuturor celorlalţi posesori, cărora li s-a transmis de asemenea dreptul de proprietate

asupra bunului, dar care nu au intrat în stăpânirea bunului (I. Filipescu, Drepturile reale, p.

345). Dacă există dispoziţii legale care reglementează formalităţi speciale privind publicitatea

anumitor bunuri, numai îndeplinirea acestor formalităţi va asigura opozabilitatea faţă de terţi a

actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale asupra unor asemenea bunuri,

cum este cazul navelor şi al aeronavelor (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 379). Buna-

credinţă a posesorului constă în convingerea sa greşită privind validitatea actului juridic

constitutiv sau translativ de drepturi reale.

Art. 937. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă

(1) Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate

cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul

luării sale în posesie efectivă.

(2) Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-

credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la

care proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului.

(3) Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în

mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea

77

în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate

reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului.

(4) Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică bunurilor mobile care sunt accesorii unui

imobil.

(5) Dispoziţiile prezentului articol se aplică în mod corespunzător şi în legătură cu dobândirea

dreptului de uzufruct şi a dreptului de uz asupra unui bun mobil. [art. 539 alin. (1), art. 923,

art. 938 alin. (1), art. 2512 alin. (2) NCC]

Comentariu

1. Efectul achizitiv de proprietate. Noul Cod reglementează în cuprinsul art. 937 alin. (1) şi

(2) două moduri diferite de dobândire a dreptului de proprietate mobiliară de către un terţ

dobânditor de bună-credinţă care încheie un act translativ de proprietate cu titlu oneros,

asupra unui bun mobil cu un non dominus, respectiv cu un uzurpator. Modurile de dobândire a

dreptului de proprietate ca efect al posesiei de bună-credinţă reglementate în art. 937 NCC se

diferenţiază în funcţie de rolul avut de voinţa proprietarului în ceea ce priveşte desesizarea de

bun. Astfel, efectul achizitiv ca urmare a desesizării voluntare a proprietarului de bunul său

mobil face obiectul regulii instituite în art. 937 alin. (1) NCC, în timp ce dobândirea dreptului

de proprietate ca urmare a desesizării involuntare a proprietarului de bunul său mobil este

reglementată în art. 937 alin. (2) NCC. Desesizarea voluntară are ca efect transmiterea

bunului şi pe cale de consecinţă pierderea elementului corpus, ca urmare a manifestării de

voinţă a proprietarului, în timp ce desesizarea involuntară se produce independent de

manifestarea de voinţă a proprietarului, ca urmare a unor fapte precum pierderea sau furtul.

2. Efectul achizitiv în materia dezmembrămintelor dreptului de proprietate. Textul art.

937 reglementează dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia

de bună-credinţă. Cu toate acestea, nimic nu împiedică dobândirea unui dezmembrământ al

dreptului de proprietate, în măsura în care posesorul unui bun mobil a încheiat cu un detentor

precar un act juridic având ca obiect un dezmembrământ al dreptului de proprietate, iar nu

însuşi dreptul de proprietate. Având în vedere că superficia, abitaţia şi servituţile sunt drepturi

reale imobiliare, efectul achizitiv reglementat de art. 937 NCC se va produce numai în cazul

uzufructului şi al uzului, în măsura în care sunt îndeplinite şi celelalte condiţii prevăzute de

lege, aşa cum se arată de altfel şi în art. 937 alin. (5) NCC.

3. Drept de opţiune. Posesorul de bună-credinţă poate invoca în favoarea sa efectul

achizitiv de proprietate, însă având în vedere prevederile art. 2512 alin. (2) NCC, dar şi

principiul echităţii, nu poate fi obligat în acest sens (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 381).

În baza acestor argumente, dreptul de opţiune îşi găseşte aplicare în toate ipotezele

reglementate în art. 937 NCC, chiar în situaţia dobândirii bunului mobil de la un neproprietar

unde s-ar putea argumenta că dobândirea proprietăţii se produce în mod instantaneu.

4. Desesizarea voluntară a proprietarului. Noul Cod civil preia concepţia Codului civil din

1864 cuprinsă în art. 1909 alin. (1), potrivit căreia, cu îndeplinirea condiţiilor prevăzute de

lege, în favoarea posesorului bunului mobil se creează o prezumţie absolută de proprietate.

Articolul 937 alin. (1) NCC consacră un mod specific de dobândire a dreptului de proprietate

asupra bunurilor mobile, de către un terţ dobânditor, cu îndeplinirea cumulativă a condiţiilor

prevăzute de lege privind persoana care poate invoca dobândirea dreptului de proprietate,

categoria de bunuri asupra cărora se poate dobândi dreptul de proprietate, actul juridic

78

încheiat şi posesia persoanei care invocă dobândirea proprietăţii. Reglementarea modului

specific de dobândire a proprietăţii în condiţiile art. 937 alin. (1) NCC se justifică pe

considerentul că legiuitorul a dat prioritate bunei-credinţe întemeiate pe aparenţa de

proprietate care reprezintă consecinţa faptei proprietarului care nu a fost suficient de diligent

când a încredinţat bunul unei anumite persoane (C. Bîrsan, Drepturile reale, p. 219).

5. Terţul dobânditor. Legiuitorul consacră regula potrivit căreia numai persoana care are

calitatea de posesor poate dobândi proprietatea în condiţiile art. 937 alin. (1) NCC, având în

vedere că dobândirea proprietăţii coincide cu momentul intrării în posesia efectivă a bunului.

Ca atare, un detentor precar nu se poate prevala de regula instituită în art. 937 alin. (1) NCC.

Împotriva detentorului precar adevăratul proprietar poate exercita o acţiune personală, având

ca obiect restituirea în natură a bunului, în cazul în care bunul se mai află la detentor, sau o

acţiune având ca obiect restituirea prin echivalent, dacă bunul a fost înstrăinat de către

detentor. Proprietarul poate introduce totodată o acţiune în revendicare împotriva detentorului

precar, în cazul în care bunul se mai află la acesta. În situaţia detentorului precar, se poate

atrage răspunderea penală a acestuia pentru abuz de încredere sau pentru gestiune frauduloasă,

fără însă a afecta aplicarea regulii instituite în art. 937 alin. (1) NCC în privinţa terţului

dobânditor de bună-credinţă. De asemenea, regula instituită de legiuitor în art. 937 alin. (1)

NCC se va aplica numai dacă posesorul a dobândit bunul de la un neproprietar, pentru că

altfel dacă a încheiat actul translativ de proprietate cu adevăratul proprietar, posesorul devine

proprietar şi ca atare nu se mai justifică. Prin neproprietar se înţelege fie un detentor precar,

dar şi orice altă persoană care nu are calitate de proprietar. Astfel, în situaţia în care bunul a

fost transmis unui posesor cu titlu gratuit în temeiul unui act juridic translativ de proprietate

viciat, iar ulterior acest posesor transmite cu titlu oneros către un terţ dobânditor, terţul este în

măsură să invoce în favoarea sa efectul achizitiv de proprietate, dacă sunt îndeplinite şi

celelalte condiţii prevăzute de lege. De asemenea, regula menţionată are aplicabilitate numai

dacă proprietarul a încredinţat de bunăvoie bunul neproprietarului de care face vorbire textul

de lege. Un exemplu în acest sens îl constituie cazul în care s-a încheiat un contract de

depozit, comodat, locaţiune etc., iar depozitarul, comodatarul, locatarul înstrăinează bunul

obiect al convenţiei printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros către un terţ

dobânditor care devine astfel posesor.

6. Bunuri care pot fi dobândite. Efectul achizitiv de proprietate priveşte numai bunurile care

îndeplinesc următoarele condiţii: sunt mobile, corporale şi individual determinate.

Legiuitorul, în reglementarea art. 937 alin. (1) NCC, are în vedere doar bunurile mobile, aşa

cum sunt definite în art. 539 alin. (1) NCC. Însă nu tuturor bunurilor mobile li se poate aplica

regula menţionată, ci numai bunurilor mobile care se află în circuitul civil. Ca atare,

bunurile mobile proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale nu pot

face obiectul dobândirii, fiind imprescriptibile atât sub aspect prescriptiv cât şi achizitiv.

Chiar dacă bunul este mobil, efectul achizitiv nu se produce în cazul bunurilor prevăzute de

art. 937 alin. (4). Sunt sustrase posibilităţii de a fi dobândite prin posesia de bună-credinţă

bunurile mobile care constituie accesorii ale unui bun imobil. Ca atare, legiuitorul are în

vedere bunurile care îşi păstrează calitatea de mobile, dar care sunt folosite ca accesorii ale

unui imobil. Un exemplu în acest sens îl constituie mobilierul din apartament. Astfel, în

cadrul unei acţiuni în revendicare privind un apartament şi mobilierul din acesta, dobânditorul

acestora de la un neproprietar nu poate invoca în favoarea sa prevederile art. 937 alin. (1)

79

NCC pentru a reţine mobilierul. Excepţia prevăzută de legiuitor nu are în vedere bunurile

imobile prin destinaţie, care prin natura lor sunt mobile, însă dată fiind destinaţia acestora,

stabilită de proprietar, devin bunuri imobile. Astfel, ca situaţie premisă fiind bunuri imobile,

nu li se poate aplica efectul achizitiv de proprietate ca urmare a posesiei de bună-credinţă,

acesta fiind incident numai în materia bunurilor mobile.

În ceea ce priveşte modul de percepere a bunurilor, dobândirea dreptului de proprietate ca

efect al posesiei de bună-credinţă are în vedere numai bunurile mobile corporale, pentru că

acestea având o existenţă materială sunt singurele susceptibile de a fi obiectul unei stăpâniri.

Bunurile mobile, pentru a fi dobândite prin posesie de bună-credinţă, trebuie să fie individual

determinate, pentru că art. 937 alin. (1) NCC nu se aplică bunurilor mobile care formează o

universalitate, cum este cazul unei succesiuni mobiliare.

7. Actul juridic civil. Efectul achizitiv de proprietate reglementat de art. 937 alin. (1) NCC se

produce dacă între neproprietar şi terţul dobânditor a intervenit un act juridic civil, translativ

de proprietate şi cu titlu oneros. Prevederea amintită poate fi invocată numai în situaţia în care

strămutarea dreptului din patrimoniului neproprietarului în patrimoniul terţului dobânditor s-a

realizat cu obţinerea unui folos patrimonial. Ca atare, actul juridic civil poate îmbrăca forma

unui contract de vânzare-cumpărare sau a unui contract de schimb. Justificarea caracterului

oneros al titlului translativ se relevă în necesitatea de a proteja proprietarul care încearcă să

evite o pagubă (certat de damno vitando), iar nu posesorul care încearcă să păstreze un câştig

(certat de lucro captando) [a se vedea şi I. Lulă, Observaţii asupra prezumţiilor prevăzute de

art. 1909 alin. (1) C. civ., în Dreptul nr. 1/2000, p. 79].

8. Posesia bunului mobil. Dobândirea dreptului de proprietate este condiţionată de posesie,

care trebuie să fie: reală, utilă şi de bună-credinţă. Pentru ca posesia să fie efectivă, terţul

dobânditor trebuie să exercite, în persoana sa, ambele elemente constitutive, animus şi corpus.

Regula este inaplicabilă dacă terţul dobânditor exercită posesia corpore alieno. În ceea ce

priveşte utilitatea, posesia terţului dobânditor nu poate fi viciată de discontinuitate, violenţă

şi clandestinitate. Însă, referitor la viciul reglementat de art. 923 NCC, având în vedere că

efectul achizitiv de proprietate se produce instantaneu în persoana terţului dobânditor, este

evident faptul că discontinuitatea este inaplicabilă în această materie. Numai o posesie care

presupune o anumită desfăşurare în timp poate fi discontinuă. Ca atare, în această materie

regularitatea posesiei presupune ca aceasta să fie paşnică şi publică. Momentul la care se

apreciază utilitatea posesiei este reprezentat de momentul intrării terţului dobânditor în

posesia efectivă a bunului mobil, fiind astfel indiferent dacă după acest moment posesia sa a

fost viciată. Regularitatea posesiei este prezumată şi ca atare dovada contrară trebuie să fie

produsă de către persoana care invocă contrariul.

Beneficiul efectului achizitiv de proprietate este acordat de către legiuitor numai posesorului

de bună-credinţă. În această materie, buna-credinţă reprezintă atât o condiţie cerută în

persoana terţului dobânditor, cât şi o calitate a posesiei exercitate de către acesta (C. Bîrsan,

Drepturile reale, p. 221). Condiţia bunei-credinţe este expres prevăzută de legiuitor în cadrul

art. 937 alin. (1), noţiunea de bună-credinţă fiind definită de legiuitor în art. 938 alin. (1).

9. Desesizarea involuntară a proprietarului. Ipoteza premisă în cazul reglementat în art.

937 alin. (2) NCC are în vedere posesorul de bună-credinţă care dobândeşte de la un hoţ sau

un găsitor un bun mobil. Întocmai ca modalitatea de dobândire reglementată de art. 937 alin.

(1) NCC şi în această situaţie, producerea efectului achizitiv de proprietate în persoana

80

terţului dobânditor este condiţionată de exercitarea de către terţ a unei posesii efective şi de

bună-credinţă asupra unui bun mobil, corporal, individual determinat. Pe lângă aceste condiţii

comune, din formularea textului art. 937 alin. (2) NCC reiese necesitatea îndeplinirii unor

condiţii specifice care vizează: categoria persoanelor care pot invoca beneficiul efectului

achizitiv şi momentul împlinirii termenului prevăzut de lege.

10. Terţul dobânditor. Dacă efectul achizitiv în cazul ipotezei reglementate de art. 937 alin.

(1) NCC putea fi invocat de terţul care dobândea bunul mobil de la un detentor precar sau o

persoană asimilată acestuia, în ipoteza reglementată în art. 937 alin. (2) NCC, legiuitorul

prevede expres că posesorul dobândeşte bunul de la uzurpator. Calitatea de uzurpator are în

vedere faptul că acesta acţionează împotriva voinţei proprietarului, independent de

manifestarea de voinţă a acestuia de a se desesiza de bun. Vor avea calitatea de uzurpator atât

hoţul şi găsitorul, cât şi tâlharul sau piratul, indiferent de reţinerea unei fapte infracţionale,

important fiind ca proprietarul să se fi desesizat de bun independent de voinţa sa. În

consecinţă, în cazul unui abuz de încredere sau gestiune frauduloasă nu suntem în prezenţa

unui uzurpator, deoarece proprietarul şi-a manifestat intenţia de a se desesiza de bun.

11. Termenul de trei ani. Dobândirea dreptului de proprietate de către un terţ dobânditor de

la un uzurpator se realizează numai după împlinirea a trei ani, de la momentul pierderii de

către proprietar a stăpânirii materiale a bunului. Termenul se va calcula începând cu

momentul pierderii sau al furtului, fiind un termen de decădere iar nu de prescripţie şi ca atare

nu este susceptibil de suspendare sau de întrerupere. Raţiunea instituirii acestui termen este de

a da posibilitatea proprietarului care în mod independent de voinţa sa s-a desesizat de

stăpânirea bunului, de a-l revendica de la terţul dobânditor de bună-credinţă. În această

materie nu se pune problema existenţei unei posesii pe perioada termenului de trei ani; este

astfel posibil ca terţul dobânditor să intre în posesia bunului cu puţin timp înainte de expirarea

termenului de trei ani, imediat după împlinirea termenului sau la un anumit interval de timp

după împlinirea acestuia. Efectul achizitiv şi efectul suspensiv se vor produce la momentul

intrării în posesia bunului, cu condiţia trecerii termenului de trei ani de care face vorbire textul

de lege sau la momentul trecerii termenului de ani, în cazul în care posesia a început anterior

acestui moment.

12. Efectul achizitiv şi acţiunea în revendicare. Dacă sunt îndeplinite condiţiile menţionate

în art. 937 alin. (1) sau (2) NCC, acţiunea în revendicarea bunurilor mobile va fi respinsă ca

nefondată. Aceeaşi soluţie se va da şi acţiunii confesorii de uzufruct sau de uz (V. Stoica,

Drepturile reale, 2009, p. 382). Pe cale de consecinţă, potrivit art. 937 alin. (2) NCC, pentru a

fi admisă, acţiunea în revendicare mobiliară exercitată de către proprietar împotriva terţului

dobânditor de bună-credinţă trebuie introdusă înainte de trecerea unui termen de trei ani de la

momentul pierderii stăpânirii materiale asupra bunului. Reclamantul trebuie să facă dovada

dreptului său de proprietate şi de asemenea a faptului că bunul mobil i-a ieşit din patrimoniu

independent de voinţa sa, în condiţiile în care există identitate între bunul care i-a aparţinut şi

bunul furat sau pierdut. Necesitatea dovedirii faptului că bunul a ieşit involuntar din

patrimoniul reclamantului se justifică pe considerentul că terţul dobânditor are posibilitatea de

a invoca în beneficiul său efectul achizitiv de proprietate, aşa cum este reglementat în art. 937

alin. (1) NCC, care se produce instantaneu şi ca atare reclamantul nu ar mai putea beneficia de

termenul de trei ani stipulat în favoarea sa. Dovada ieşirii involuntare a bunului din

patrimoniu precum şi dovada identităţii dintre bunul furat şi cel posedat anterior pierderii sau

81

furtului, se poate face cu orice mijloc de probă. În cazul în care revendicantul are câştig de

cauză, posesorul este obligat să restituie bunul mobil, putând solicita însă restituirea

cheltuielilor necesare şi utile pe care le-a făcut cu bunul mobil. Dacă acţiunea în revendicare

este exercitată după împlinirea termenului de trei ani de la momentul pierderii sau furtului,

dreptul de proprietate se stinge, având în vedere că termenul prevăzut de legiuitor este de

decădere. Acţiunea în revendicare poate fi exercitată şi în contradictoriu cu posesorul actual

de la un dobânditor de bună-credinţă care la rândul său a dobândit bunul mobil de la un hoţ

sau un găsitor (V. Stoica, Drepturile reale, 2009, p. 393).

13. Efecte speciale. În cazul admiterii acţiunii în revendicare exercitate împotriva unui terţ

dobânditor de bună-credinţă, legiuitorul nu prevede obligaţia reclamantului de a-l despăgubi

pe posesor, acesta având posibilitatea de a exercita împotriva transmiţătorului acţiunea

personală care se întemeiază pe convenţia încheiată între transmiţător şi dobânditor. Cu toate

acestea, în cazul în care terţul dobânditor a cumpărat bunul dintr-un loc sau de la o persoană

care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel, acesta are posibilitatea de a reţine bunul până

la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit. Acestei situaţii îi este asimilată şi cumpărarea

bunului în cadrul unei licitaţii publice. Protecţia deosebită acordată posesorului se justifică

dintr-o dublă perspectivă: prima este reprezentată de buna-credinţă a posesorului, iar cea de-a

doua este reprezentată de împrejurarea în care a fost dobândit bunul de către posesor. Astfel,

buna-credinţă a terţului fiind dublată de eroarea comună în care se află acesta cu privire la

calitatea de proprietar a transmiţătorului, asigură protecţia specială a terţului dobânditor în

cazul în care acţiunea în revendicare este exercitată înăuntrul termenului de trei ani (V. Stoica,

Drepturile reale, 2009, p. 395). Dacă acţiunea este introdusă după împlinirea termenului de

trei ani, buna-credinţă a terţului dobânditor este suficientă pentru a face aplicabilă regula

instituită în art. 937 alin. (2) NCC. Prin voinţa legiuitorului îndeplinirea condiţiilor prevăzute

în art. 937 alin. (3) NCC dă naştere unui drept de creanţă şi unui drept de retenţie. Posesorul

poate recupera preţul plătit fie de la proprietarul bunului, fie de la uzurpator, şi în acest sens îi

poate chema în judecată fie împreună, fie separat. Dreptul de retenţie instituit în favoarea

posesorului de bună-credinţă se stinge când fie proprietarul bunului, fie uzurpatorul restituie

posesorului preţul plătit. În cazul în care posesorul restituie bunul proprietarului înainte de

indemnizarea sa pentru preţul plătit, el va putea totuşi să îl urmărească pe proprietar pentru

indemnizarea sa conform preţului plătit, renunţarea la dreptul de retenţie neavând incidenţă

asupra dreptului său de creanţă. Dovada împrejurărilor în care a fost cumpărat bunul trebuie

făcută de către terţul dobânditor.

Art. 938. Buna-credinţă

(1) Este de bună-credinţă posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să

cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului.

(2) Buna-credinţă trebuie să existe la data intrării în posesia efectivă a bunului. [art. 14 alin.

(2), art. 937 alin. (1)-(2) NCC]

Comentariu

1. Noţiune. În concepţia legiuitorului este de bună-credinţă posesorul care ignoră viciile de

care este afectat titlul său, în sensul că a avut convingerea că transmiţătorul dreptului are

calitatea de proprietar. Buna-credinţă se prezumă până la proba contrară, conform art. 14 alin.

82

(2) NCC, şi, astfel, sarcina probei revine persoanei care invocă caracterul de rea-credinţă al

posesiei terţului dobânditor.

2. Intrarea în posesia bunului. Manifestarea bunei-credinţe a terţului dobânditor trebuie să

se realizeze la momentul intrării efective în posesia bunului. Acest moment este consacrat de

reunirea în persoana terţului dobânditor a ambelor elemente ale posesiei, respectiv corpus şi

animus. În cazul în care, între momentul încheierii actului juridic translativ de proprietate

între neproprietar şi terţul dobânditor şi momentul predării efective a bunului, terţul descoperă

lipsa calităţii de proprietar a transmiţătorului, terţul dobânditor este de rea-credinţă şi nu va

putea invoca în beneficiul său efectul achizitiv de proprietate reglementat în art. 937 alin. (1)

NCC. Însă, dacă lipsa calităţii de proprietar a transmiţătorului este cunoscută după momentul

intrării efective în posesia bunului, efectul achizitiv de proprietate nu este afectat, cu atât mai

mult cu cât acesta în situaţia prevăzută de art. 937 alin. (1) NCC se produce instantaneu. În

situaţia reglementată de art. 937 alin. (2) NCC, buna-credinţă trebuie să se manifeste la

împlinirea termenului de 3 ani, dacă terţul dobânditor a intrat în posesia bunului anterior

acestui moment, iar dacă a intrat în posesia bunului după trecerea termenului prevăzut de lege,

buna-credinţă trebuie să existe la data intrării efective în posesia bunului.

Art. 939. Dobândirea bunului mobil în temeiul uzucapiunii

Acela care posedă bunul altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât cele prevăzute în prezenta

secţiune, poate dobândi dreptul de proprietate, în temeiul uzucapiunii. Dispoziţiile art. 932

alin. (2), art. 933 şi 934 se aplică în mod corespunzător. [art. 934, art. 937 alin. (1)-(2) NCC]

Comentariu

1. Domeniu de aplicare. Reglementarea expresă a uzucapiunii mobiliare constituie o noutate

în cadrul formelor uzucapiunii. Astfel, legiuitorul împărtăşeşte concepţia potrivit căreia

bunurile mobile pot fi uzucapate în situaţia în care dobândirea lor nu se încadrează în

prevederile art. 937 alin. (1) şi (2) NCC. Reamintim faptul că, potrivit art. 937 alin. (1) NCC,

proprietatea mobiliară se dobândeşte de la momentul intrării în posesia bunului în cazul în

care acesta din urmă a fost dobândit cu bună-credinţă printr-un act juridic translativ de

proprietate, cu titlu oneros de la un neproprietar, iar, potrivit alin. (2), proprietatea mobiliară

se dobândeşte prin trecerea termenului de trei ani, în cazul în care bunul pierdut sau furat a

fost dobândit cu bună-credinţă printr-un act juridic translativ de proprietate, cu titlu oneros de

la un neproprietar.

2. Condiţii. Dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil prin uzucapiune

presupune îndeplinirea a două condiţii: posesia să fie utilă, iar posesorul trebuie să posede

bunul în tot timpul prevăzut de lege. În ceea ce priveşte regularitatea posesiei, legiuitorul

prevede expres faptul că în materia uzucapiunii mobiliare sunt aplicabile dispoziţiile privind

suspendarea posesiei pe durata în care acţionează viciul. Regularitatea posesiei se prezumă

până la dovada contrară care trebuie produsă de persoana care invocă vicierea posesiei.

Posesia trebuie exercitată neîntrerupt timp de 10 ani, fiind indiferent dacă posesorul este de

bună-credinţă sau de rea-credinţă.

Având în vedere că art. 934 NCC trimite la aplicarea dispoziţiilor privind prescripţia

extinctivă şi în materia uzucapiunii mobiliare, reiese că dobândirea dreptului de proprietate va

fi condiţionată de exercitarea în formă pozitivă a dreptului potestativ de opţiune al

83

uzucapantului în sensul de a invoca în beneficiul său efectele uzucapiunii. Astfel, efectul

achizitiv şi efectul extinctiv se produc în momentul invocării beneficiului uzucapiunii de către

posesor.

Posesorul unui bun mobil are facultatea fie de a începe în persoana sa o nouă posesie, fie de a

invoca în beneficiul său joncţiunea posesiilor. Dacă alege să invoce joncţiunea posesiilor,

posesorul trebuie să continue posesia începută cu toate viciile sau calităţile sale Facultatea de

a uni posesia sa cu posesia autorului său pentru a uzucapa prezintă interes în toate cazurile în

materia uzucapiunii mobiliare, având în vedere că dobândirea dreptului de proprietate se

realizează ca urmare a unei posesii de 10 ani, fiind indiferent dacă posesia este de bună-

credinţă sau de rea-credinţă. Astfel, chiar dacă posesia autorului ar fi de rea-credinţă, iar

posesia actuală ar fi de bună-credinţă, dobândirea proprietăţii mobiliare ca urmare a

uzucapiunii se va produce numai dacă posesia are durata prevăzută de lege.

Cursul prescripţiei achizitive este supus cauzelor de suspendare şi de întrerupere prevăzute

pentru materia prescripţiei extinctive, având în vedere că art. 939 NCC trimite la

aplicabilitatea art. 934 NCC care arată că dispoziţiile în materie de uzucapiune se completează

cu cele din materia prescripţiei extinctive.

Art. 940. Posesia titlurilor la purtător

Dispoziţiile prezentei secţiuni se aplică şi titlurilor la purtător, în măsura în care prin legi

speciale nu se dispune altfel. [art. 1588 alin. (3) NCC]

Comentariu

1. Noţiune. Bunurile mobile corporale sunt susceptibile de posesie, având în vedere că doar

asupra acestora poate fi exercitată o stăpânire materială. Cu toate acestea, legiuitorul prevede

că, prin excepţie, sunt susceptibile de dobândire ca efect al posesiei şi titlurile la purtător, cu

toate că acestea sunt bunuri mobile incorporale. Justificarea instituirii acestei excepţii rezidă

în faptul că valoarea titlurilor la purtător este „intim încorporată în titlu, încât titlul ajunge să

constituie corporalitatea dreptului pe care îl reprezintă” (C. Bîrsan, Drepturile reale, p. 218).

Titlul la purtător reprezintă o categorie a titlului de valoare care se caracterizează prin faptul

că documentul care atestă existenţa creanţei cuprinde numai persoana debitorului şi întinderea

obligaţiei acestuia, fără a se menţiona detalii referitoare la creditor. Titular al dreptului de

creanţă materializat în înscris este persoana care se găseşte în posesia documentului. Titlurile

la purtător se transmit prin tradiţiune [art. 1588 alin. (3) NCC].