Darian Evaluare Terenuri Agricole Iunie 2014

8/18/2019 Darian Evaluare Terenuri Agricole Iunie 2014

1/29

400184 Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea, nr. 25

Tel/Fax: +40 264 438.033/034

[email protected] !!!.darian.ro

"arian "#S S.$.Nr. #e%istr&l Co'er(&l&i: )*2/55/** Cod &nic de -nre%istrare: #20*020Cod $N: #24 $C1 0000 000* 32 6250 anca NC#"T T#$C $N Caital social *50.000 #N

4645 / 05.06.2014

Raport de evaluare

terenuri agricole

situate in extravilanul localitatilor Zerind, Misca, Socodor, Zerindul Mic, SatuNou, vra! "ancu, #anatori, "er!ata Neagra, $udetul rad

%roprietar& S' %R()R( '%"*+ Societate Si!pla

Solicitant& S' %R()R( '%"*+ Societate Si!pla

estinatar& S' %R()R( '%"*+ Societate Si!pla

Datele, informaţiile si conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terţifără acordul scris si prealabil al Societăţii Comerciale R"N RS S , al clientului S' %R()R( '%"*+ Societate Si!pla

- "unie 2014


2/29

DARIAN DRS SA Raport evaluare terenuri extravilane arabile

DARIAN DRS SA Pagina 2

'tre& S' %R()R( '%"*+ Societate Si!pla

Sti!ai do!ni, sti!ate doa!ne,

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara „ terenuri arabile extravilane” in suprafata totalade 96!6 "a formate din parcele cu suprafete intre #,#$%!,9& "a

Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a 'udetului (rad, in extravilanullocalitatilor )erind, *isca, Socodor, )erindul *ic, Satu +ou, (vram ancu, -anatori, ermata +ea.ra

/erenurile care fac obiectul acestei evaluari au destinatie a.ricola, cea mai mare parte din aceste terenuri fiindcultivate, conform declaratiilor proprietarilor in proportie de aproximativ 901 2a momentul inspectiei s%aconstatat ca accesul la parcelele de teren se face din drumuri de exploatare de pamant

Pentru evaluarea proprietatii imobiliare descrisa mai sus, evaluatorul a avut in considerare urmatoarele ipotezede lucru care nu se incadreaza in 3Cadrul 4eneral” al Standardelor nternationale de 5valuare

% obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere 'uridic pe baza contractelor de ac"izitie in care SCP78(478 C(P/(2 Societate Simpla are calitate de cumparator Sub acest aspect 'uridic, obiectelecontractelor de vanzare%cumparare sunt mentionate atat 3la C” cat si 3la titlu de proprietate” iar SC P78(478C(P/(2 Societate Simpla este proprietar Din informatiile clientului parcelele 3la titlu” sunt in curs deintabulare, ipoteza de lucru care sta la baza evaluarii fiind cea conform careia toate parcelele sunt 3la C”% conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatiiermata +ea.ra, cu nrcad 9:;0;9,


3/29




4/29



Raportul de evaluare a ost eectuat in ipotea in care datele din centraliatorul tri!is de catre clientsunt adevarate, corespund cu cele de pe teren si cu cele din contractele de ac3iitie, iar parcele caresunt intaulate la '7. 8valuatorul a avut la dispoitie si a analiat contractele de ac3iitie pentruparcelele de teren arail in care S' %R()R( '%"*+ Societate Si!pla are calitate de cu!parator.

)ona in care sunt situate terenurile este considerate o zona cu terenuri fertile, avand cate.oria de calitate intre si Conform informatiilor detinute de evaluator, terenurile aflate in exploatarea societatii au cate.oria %de calitate 5valuatorului i%a fost pus la dispozitie de catre client un studiu al calitatii solului insa acesta a fostconsiderat neconcludent iar valoarea estimata tine cont de calitatea solului din zona in care sunt incadrateterenurile arabile analizate

Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren liber avand aceasi destinatie =a.ricol>

n urma aplicării metodolo.iei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata a proprietăţiiimobiliare evaluate, ţin?nd seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este

1.420.900 +8"ec3ivalent :2:.000 8;R7


5/29



⇒ -alorile nu includ /-(⇒ Cursul de sc"imb leu ; 5@7 considerat este de $,!9&6 78+; : 5@78

7aportul a fost pre.ătit pe baza Standardelor nternationale de 5valuare =-S>, recomandărilor si metodolo.ieide lucru recomandate de către (+5-(7 =(sociatia +ationala a 5valuatorilor (utorizati din 7omania>

Cu stima,D(7(+ D7S S(


6/29



1.1. Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca faptele prezentate in acest raport suntadevarate si corecte De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate deipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale,neinfluentate de nici un factor si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorilor

Pentru evaluarea proprietatii imobiliare descrisa mai sus, evaluatorul a avut in considerare urmatoareleipoteze de lucru care nu se incadreaza in “Cadrul General” al Standardelor Internationale de Evaluare:

% obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere 'uridic pe baza contractelor de ac"izitie in care SCP78(478 C(P/(2 Societate Simpla are calitate de cumparator Sub acest aspect 'uridic, obiectele contractelorde vanzare%cumparare sunt mentionate atat 3la C” cat si 3la titlu de proprietate” iar SC P78(478 C(P/(2Societate Simpla este proprietar Din informatiile clientului parcelele 3la titlu” sunt in curs de intabulare, ipoteza delucru care sta la baza evaluarii find cea conform careia toate parcelele sunt 3la C”% conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii ermata+ea.ra, cu nrcad 9:;0;9,


7/29



';%R"NS

1. "N*R(;'8R8

SC7S8(75 D5 /7(+S*/575

::

C57/C(75 6

2. %R8M"Z8+8 8#+;R"" ...........................................................................................................................


8/29



2. %R8M"Z8+8 8#+;R""

#.1. Ipoteze si condi$ii limitative

2a baza evaluării stau o serie de ipoteze Gi condiţii limitative, prezentate Hn cele ce urmează 8pinia

evaluatorului este exprimată Hn concordanţă cu aceste ipoteze Gi concluzii, precum Gi cu celelalte aprecieri dinacest raportPrincipalele ipoteze Gi limite de care s%a ţinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunturmătoarele

poteze speciale =dero.ari de la -S A „Cadrul 4eneral”>% obiectul evaluarii a fost identificat din punct de vedere 'uridic pe baza contractelor de ac"izitie in care SCP78(478 C(P/(2 Societate Simpla are calitate de cumparator Sub acest aspect 'uridic, obiectulcontractelor de vanzare%cumparare sunt mentionate atat 3la C” cat si 3la titlu de proprietate” Din informatiileclientului parcelele 3la titlu” sunt in curs de intabulare, ipoteza de lucru care sta la baza evaluarii find cea

conform careia toate parcelele sunt 3la C”% conform informatiilor primite din partea clientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatiiermata +ea.ra, cu nrcad 9:;0;9,

⇒ 5valuatorul nu a avut la dispozitie extrase de carte funciara si nu se cunosc eventuale ipoteci

⇒

Se presupune ca proprietatea se conformează tuturor re.lementărilor Gi restricţiilor de zonare si utilizare, inafara cazului in care a fost identificata o non%conformitate, descrisă Gi luata in considerare in prezentulraportJ

⇒ Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi Gi costul activităţilor de decontaminare nu afecteazăvaloareaJ nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport care sa indice prezenta contaminanţilor sau amaterialelor periculoaseJ

⇒ Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare si scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor deevaluare utilizate si a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conducă laestimarea cea mai probabila a valorii proprietăţii Hn condiţiile tipului valorii selectateJ

⇒ 5valuatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluăriiJ⇒ 5valuatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaţiile pe care le%a avut la dispoziţie exist?ndposibilitatea existenţei Gi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoGtinţă


9/29


DARIAN DRS SA Pagina

Condiţii limitative⇒ 5valuatorul a examinat planul de situaţie Gi a identificat proprietatea Hmpreună cu proprietarulJ locaţia

indicate in planul de situatie se consideră a fi corecte 5valuatorul nu este topo.raf;topometrist;.eodez Ginu are calificarea necesară pentru a măsura Gi .aranta că locaţia Gi limitele proprietăţii aGa cum au fost eleindicate de proprietar Gi descrise in raport corespund cu documentele de proprietate;cadastrale (cest

raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată Gi descrisă Hn raport Hn ipoteza Hn careaceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate 8rice neconconcordanţă Hntre proprietateaidentificată Gi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată Giproprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentruproprietatea identificata in raport Dacă eventuale lucrări topo.rafice cu referire la proprietatea evaluată vorinvalida aceste masuratori, evaluarea va trebui reconsiderată

⇒ valorile estimate in 5@7 sunt valabile at?t timp c?t condiţiile in care s%a realizat evaluarea =starea pieţei,nivelul cererii si ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de sc"imb etc> nu se modifica semnificativ Pe pieţeleimobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaţia lor in raportcu cursul valutar nu este liniara>J

⇒ orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizării prezentate in raport -alori

separate alocate nu trebuie folosite in le.ătură cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfel utilizateJ⇒ intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuiaJ⇒ evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obli.at sa ofere in continuare consultanta sau sa depună

mărturie in instanţă relativ la proprietatea in c"estiuneJ⇒ nici prezentul raport, nici părţi ale sale =in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului> nu

trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatoruluiJ⇒ orice valori estimate in raport se aplica Hntre.ii proprietăţi si orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fracţionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fostprevăzută in raport

⇒ "nor!atiile reeritoare la supraetele de teren ale terenurilor supuse evaluarii, cele reeritoare la

situatia $uridica a terenurilor, la gradele de co!asare ale acestora si la categoria de calitate aacestora au ost pri!ite de la proprietar, acesta iind in exclusivitate responsail pentru acurateteasi corectitudinea datelor urniate evaluatorului.

#.#. %biectul evalu&rii. Scopul evalu&rii. Instruc$iunile evalu&rii

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara „ terenuri arabile extravilane” in suprafata totalade 96,!6 "a formate din parcele cu suprafete intre #,#$%!,9& "a Conform informatiilor primite din parteaclientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii ermata +ea.ra, cu nrcad 9:;0;9,


10/29


DARIAN DRS SA Pagina 1$

#.). *azele evalu&rii. +ipul valorii estimate

n estimările realizate evaluatorul a ţinut cont de recomandările Standardului nternaţional de 5valuare

-S A Cadrul .eneral -S :#: A Sfera misiunii de evaluare

-S :#< A mplementare -S :#! A 7aportarea evaluarii -S

De asemenea s%a tinut cont si de recomandarile ."idului de evaluare 45 : A -erificarea evaluarii Kn această ipostază, s%a putut apela la estimarea unei

„valori de piaţă” aGa cum este ea definită Hn standardul internaţional de evaluare -S Cadrul 4eneral

Conform standardului definiţia valorii de piaţă este următoarea3%aloarea &e pia'( e#te #u)a e#ti)at( pentru "are un a"tiv #au o &atorie ar putea *i #"+i)bat,(- la &ataevalu(rii /ntre un "u)p(r(tor +otarat 0i un vn(tor +ot(rt /ntro trana"'ie nep(rtinitoare &up( un )areting

a&e"vat 0i /n "are p(r'ile au a"'ionat /n "uno0tin'( &e "au( pru&ent 0i *(r( "on#trngere.

#. (ata estim&rii valorii

2a baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii iunie este #

#./ odalit&$i de plata

-aloarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipotezaunei tranzacţii fără a lua in calcul condiţii de plata deosebite =rate, leasin. etc>

#.0 Inspec$ia propriet&$ii

nspectia proprietatilor s%a realizat de catre evaluator 2ucian 2eucea in data de < iunie care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizateJ⇒

presa de specialitate si evaluatori care HGi desfăGoară activitatea pe piaţa localaJ⇒ baza de date a evaluatorului


11/29



⇒ informaţii furnizate de către a.enţii imobiliare privind tranzacţii similare⇒ informaţii existente pe site%ul LLLpublitimro, LLLmercadorro, LLLtocmairo, , mica publicitate, piaţa

imobiliară referitoare la oferte si cereri de proprietăţi imobiliare similare din 'udetul (rad si i"or si din zonain care se situează proprietatea supusa evaluării

#.12 Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea siprecizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia n conformitate cu uzanţele din 7om?nia valorileestimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport Gi Hncă un interval de timp limitat dupăaceasta dată, Hn care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate

8pinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic .eneral =iunie c?nd are loc operaţiunea deevaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare din 'udetele (rad Gi i"or, si scopul prezentului raport Dacaacestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dec?t Hn limita informaţiilor valabile sicunoscute de acesta la data evaluării

(cest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului sidestinatarului menţionaţi la pct


12/29



: %R8Z8N*R8 *8+(R

'.1 Identificarea proprietatii

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara „ terenuri arabile extravilane” in suprafata totalade 96,!6 "a formate din parcele cu suprafete intre #,#$%!,9& "a Conform informatiilor primite din parteaclientului, pentru parcelele de teren aflate in extravilanul localitatii ermata +ea.ra, cu nrcad 9:;0;9,


13/29




14/29



'.# (escrierea amplasamentului

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara „ terenuri arabile extravilane” in suprafata totalade 96!6 "a formate din parcele cu suprafete intre #,#$%!,9& "a, asa cum am prezentat la capitolul !: 8 "artaedificatoare cu dispunerea terenurilor arabile analizate se .aseste anexata la prezentul raport de valuare

Proprietatile care fac obiectul acestei evaluari sunt amplasate in partea de nord a 'udetului (rad, in extravilanullocalitatilor )erind, *isca, Socodor, )erindul *ic, Satu +ou, (vram ancu, -anatori, ermata +ea.ra /erenurileau destinatie a.ricola, cea mai mare parte din aceste terenuri fiind cultivate, conform declaratiilor proprietarilorin proportie de aproximativ 901 n urma inspectiei s%a constatat ca accesul la parcelele de teren se face dindrumuri de exploatare de pamant Proprietatea are ca vecinatati parcele de teren liber avand aceasi destinatie=a.ricol>

)ona in care sunt situate terenurile este considerate o zona cu terenuri fertile, avand cate.oria de calitate intre si Conform informatiilor detinute de evaluator, terenurile aflate in exploatarea societatii au cate.oria %de calitate 5valuatorului i%a fost pus la dispozitie de catre client un studiu al calitatii solului insa acesta a fostconsiderat neconcludent iar valoarea estimata tine cont de calitatea solului din zona in care sunt incadrateterenurile arabile analizate


15/29



(*()R"" +8 %R(%R"8**"+(R 8#+;*8&

:> )ona (vram ancu, Fud (rad

)ona *isca, Fud (rad


16/29



!> )ona Socodor, Fud (rad

$> )ona )erind, Fud (rad


17/29



'.' !4!5I6! PIE+EI I%*I5I!7E

'onsiderente generale privind piata i!oiliara si caracteristicile sale

Piata imobiliara se defineste ca un .rup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectuatranzactii imobiliare Participantii la aceasta piata sc"imba drepturi de proprietate contra unor sume de bani

8 serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilora> fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fixJb> pietele imobiliare nu sunt piete eficiente numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este

relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceeace face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, sc"imbarea nivelului salariilor,numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul credituluicare poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etcJ

c> in .eneral, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii 'os iar daca nu exista conditii favorabilede finantare tranzactia este periclitataJ

d> Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autore.leaza ci este deseori influentata

de re.lementarile .uvernamentale si locale Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catreun punct de ec"ilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decala'intre cerere si oferta 8ferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta .reu iar cererea poate sa semodifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nuec"ilibruJ

e> Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare%cumparare nu auloc in mod frecvent De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nusunt imediat disponibile Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii Sunt putinlic"ide si de obicei procesul de vanzare este lun.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat Sunt importantemotivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endo.eni siexo.eni proprietatii

n functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte sitipul, amplasarea, desi.n si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s%au creeat tipuri diferite de pieteimobiliare =rezidentiale, comerciale, industriale, a.ricole, speciale> (cestea, la randul lor, pot fi impartite inpiete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de se.mentarea a pietei si deza.re.area proprietatii

%iata i!oiliara speciica

n cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei imobiliare specifice, s%au investi.at o serie de factori,incepand cu tipul proprietatii

Proprietatea imobiliara evaluata este teren arabil cu destinatie a.ricola, situat in sudul 'udetului (rad inextravilanul localitatilor )erind, *isca, Socodor, )erindul *ic, Satu +ou, (vram ancu, -anatori, ermata+ea.ra

(vand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata terenurilora.ricole din zona de nord a 'udetului (rad, piata a carei arie .eo.rafica se poate defini mai lar. ca fiind 'udetul

(rad

n analiza acestei piete am investi.at aspecte le.ate de cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de


18/29


19/29



Din punctul de vedere al comportamentului celor care manifesta cerere se evidentiaza o directie clara asocietatilor comerciale romanesti sau straine care investesc masiv in 7omania, ponderea cea mai mare fiindreprezentata de investitorii straini (cesti investitori straini ac"izitioneaza terenuri a.ricole fie in scop speculativpentru a vinde ulterior la preturi mult mai ridicate, fie pentru a folosi terenurile in scopul lor principal, a.ricultura

8 alta directie de comportament o au investitori ce doresc sa ac"izitioneze proprietati ca investitie imobiliara sicare actioneaza fie in directia comasarii unor suprafete mai mari de teren cu intentia a revinde unor altiinvestitori strate.ici, fie actioneaza sin.ular, prin detinerea in proprietate a unor suprafete destul de reduse,asteptand un eventual beneficiu adus de cresterea pietei imobiliare De re.ula acesti investitorii ac"zitioneazaterenurile a.ricole direct de la tarani la preturi foarte mici, le inscriu in cartea funciara si le comaseaza, urmandapoi sa le vanda unor investitori straini

2a nivelul 'udetelor (rad si i"or si ale altor 'udete din aceasta parte a tarii, apreciem ca exista o cererepotentiala ridicata pentru terenuri a.ricole

Cererea solvabila se situeaza pe un trend de crestere intrucat odata cu aderarea la (sociatia 5uropeana,

companiile straine vor investi in acest se.ment, constiente de fondurile ce vor intra in tara dedicate strictacestui domeniu (.ricultura din 7omania mai trebuie sa absoarba 00# de milioane de euro din cele :,0miliarde de euro alocate prin pro.ramul S(P(7D

Cu toate acestea criza financiara la nivel mondial care s%a resimtit in 5uropa si 7omania incepand cu al treileatrimestru al anului


20/29


DARIAN DRS SA Pagina 2$

aceste terenuri situandu%se de re.ula in zonele in care producatorii a.ricoli au suprafete mari de teren inproprietate si pe care le cultiva (renda care trebuie platita de acesti producatori a.ricoli proprietarilor deterenuri poate fi platita in doua feluri si anume% sub forma de produse, in aceasta situatie platindu%se in medie intre 0## I. si E## I. .rau;"a;an% sub forma de numerar, in special in cazul proprietarilor persoane 'uridice, tarifele practicate in acest caz

fiind foarte variate, incepand de la :


21/29



4 8#+;R8 %R(%R"8**""

).1. Cea mai buna utilizare 8C*9

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferitevariante posibile care va constitui baza de pornire si va .enera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelorde evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii

Cea mai buna utilizare % e#te &e*inita "a utiliarea reonabila probabila #i legala a unui teren liber #au"on#truit "are e#te *ii" po#ibila *un&a)entata a&e"vat *eabila *inan"iar #i are "a reultat "ea )ai )are

valoare. Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii⇒ cea mai buna utilizare a terenului liber⇒ cea mai buna utilizare a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii 5a trebuie safie⇒ permisibila le.al⇒ posibila fizic⇒ fezabila financiar⇒ maxim productiva

/inand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului lier cudestinatie agricola.

).#. P7%CE(97! (E E;!59!7E 8Etape parcurse, surse de informatii

aza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus Pentrudeterminarea acestei valori a fost aplicata metoda comparatiilor de piata Prin aplicarea acestei metode s%auobtinut o serie de valori, care au fost interpretate de catre evaluator si prin reconcilierea lor s%a format opiniaevaluatorului privind valoarea

$


22/29



Colectarea datelor despre vanzarile actuale, precum si despre cotatiile, ofertele si optiunile disponibile dentificarea asemanarilor si deosebirilor dintre comparabile si subiect 5stimarea corectiilor unitare

5xista :# elemente de comparatie de baza, ce ar trebui luate in considerare, in analiza prin comparatie directa o Drepturi de proprietate transmiseo

Conditii de finantareo Conditii de vanzareo C"eltuieli imediat urmatoare dupa cumparareo Conditii de piata = timpul>o 2ocalizare = pozitie in cadrul localitatii>o Caracteristici fiziceo Caracteristici economiceo @tilizare = zonare>o Componente non%imobiliare ale valorii

5lementele de comparatie de care s%a tinut seama la estimarea valorii asimilate au fost Conditii de vanzare tranzactii sau oferteJ Conditii de piata data tranzactiilor comparabile efectuateJ 2ocalizarea J 5lemente fizice tip teren=curti%constructii % arabil sau intravilan % extravilan> 5lemete fizice dimensiunea parcelelor comparabile si .radul de comasare Productivitate

mportanta acestor criterii a fost luata in calcule in ordinea descrescatoare a prezentarii lor Calculul se prezintatabelar


23/29




24/29



Corectiile estimate au fosto Corectia pentru oferte a fost estimata la aproximativ !1, incadrandu%se in mar'a care se ne.ociaza in

cazul acestei cate.orii de tranzactiio Corectii pentru .radul de comasare toate comparabilele au fost corectate in sens ne.ativ pentru .rad

de comasare superior in raport cu proprietatea de evaluat =comparabilele $ si 0 cu %:01, comparabila !cu %:#1, comparabila : cu % Corectiile au rezultat din analiza proprie a

evaluatoruluio Corectii pentru calitatea solului comparabila $ a fost corectata ne.ativ cu 01 pentru calitatea solului

mai buna in raport cu proprietatea de evaluat = fata de ;> Corectia rezulta din analiza pe perec"i dedate intre comparabile

o Corectia preturilor de vanzare a comparabilelor pentru caracteristici economice toate comparabilele aufost corectate in sens pozitiv cu :#1 pentru caracteristici economice in considerentul in care parcelelecare fac parte dintr%un 3pac"et” mare de terenuri tranzactionabil sunt considerate superioare de catreinvestitori in raport cu parcelele 3individuale” sau cu suprafetele mici de teren arabil aflate la vanzare

omularea concluziei asupra valorii de piata

-aloarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila proprietatii comparabile :doarece proprietatii : i%au fost aduse cele mai putine corectii =corectia bruta procentuala cea mai mica si corectie totalaneta cea mai mica>, !!0# 5uro;"a =rotun'it>, avand in vedere caracteristicile analizate

n acest context valoarea rezultata pentru terenurile a.ricole subiect prin metoda comparatiilor de piata este= valoarerotun'ita >

1.420.900 +8" ec3ivalent :2:.000 8;R7

).). 7ezultatele evaluarii

Kn urma aplicării metodeide evaluare prezentate s%au obţinut următoarele rezultate =rotun'ite>

# piata A 1.420.900 +8" ec3ivalent :2:.000 8;R7

(v?nd Hn vedere pe de o parte scopul evaluării Gi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, Hnopinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea Hn discuţie este de

1.420.900 +8" ec3ivalent :2:.000 8;R7

⇒ -aloarea nu include /-(⇒ -aloarea cuprinde terenul si toate amena'arile acestuia⇒ Cursul de sc"imb leu ; 5@7 considerat este de $,!9&6 78+; : 5@78


25/29



5. N8=8

S;RS8 8 "N(RM*""

(erte de vanare terenuri

'o!paraila 1

Din discutiile cu vanzatorul, comasarea este cuprinsa in intervalul 6#1% iar la ne.ociere se poate scadeadin pret intre :## si :


26/29



'o!paraila :

(.ent mobiliar Dl Daniel acovita #E$#:9EE#<

/eren arabil in suprafata de : de "ectare, situat in raza localitatii neu, 'ud (rad, la C, .rad de comasare$#1%6#1, plan, calitatea solului

'o!paraila 4

/eren arabil in suprafata de :6# de "ectare, situat in raza localitatii C"isineu%Cris, 'ud (rad, la C, .rad decomasare 6#1, plan, este ofertat in prezent la $### euro;"aPersoana contact Dl Daniel acovita*obil #E$#:9EE#<

'o!paraila 5

/eren arabil in suprafata de 0& de "ectare, situat in raza localitatii )arand, 'ud (rad la C, .rad de comasare6#1, plan, este ofertat in prezent la !E## euro;"a

Persoana contact Daniel acovita *obil #E$#:9EE#


27/29



%lan de incadrare in ona

Nota& cu culoarea verde sunt repreentate parcelele de teren din Bpac3etulC de terenuri de aprox. 1.5003a iar cu culoarea alastra sunt repreentate parcelele de teren evaluate.


28/29


29/29

Darian Evaluare Terenuri Agricole Iunie 2014

Documents

Transcript of Darian Evaluare Terenuri Agricole Iunie 2014