Darian DRS - Sinteza Analizei deDarian DRS - Sinteza analizei de piata S1 2014 Piata S1 2014

download Darian DRS - Sinteza Analizei deDarian DRS - Sinteza analizei de piata S1 2014 Piata S1 2014

of 18

description

Darian DRS - Sinteza analizei de piata S1 2014

Transcript of Darian DRS - Sinteza Analizei deDarian DRS - Sinteza analizei de piata S1 2014 Piata S1 2014

  • Analiza pieei imobiliare

    Romnia, Semestrul I 2014

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    Stimai cititori,

    M simt onorat s v anun lansarea ultimei analize de pia Darian, aferent Semestrului 1 din 2014. Ca n fiecare semestru, compania noastra v

    ofer o analiz exhaustiv a pieei imobiliare la nivel naional, pentru a furniza un instrument de calitate tuturor participanilor pe piaa imobiliar,

    n calitate de dezvoltatori, agenii imobiliare, instituii financiar-bancare, analiti de piat, i, de ce nu, chiar evaluatori.

    Darian este cea mai important companie independent romneasc din domeniul serviciilor de consultana i evaluare, cu o experien de

    aproape 25 de ani. Datorit faptului c birourile noastre sunt situate n cele mai

    importante orae din ar, dispunnd deasemenea i de o vast reea de colaboratori,

    avnd un portofoliu de clieni variat i o diversitate de servicii, considerm c avem

    competena i cunotinele necesare unei astfel de analize extinse, care acoper toate

    segmentele pieei imobiliare din cele 41 de orae reedin de judet.

    Conform Analizei de pia aferente Semestrului 1 2014, preul mediu de

    tranzacionare, al apartamentelor vechi, la nivel naional (lund n calcul toate cele 41

    de orae reedin de jude), a fost de 644 EUR/ mp, o scdere de sub 1% n ultimele 6

    luni.

    n ceea ce privete apartamentele nou construite, preurile n ultimele 6 luni au

    stagnat, media la nivel naional fiind de 757 EUR/ mp.

    Preurile medii de tranzacionare aferente caselor i terenurilor au cunoscut o scdere

    uoar, de aproximativ 1%, la nivel naional.

    Pe piaa liber, aceaste mici variaii au fost resimite mai degrab ca o stagnare a

    preurilor. Dar este ns un semnal bun, o nota de optimism pe segmentul rezidenial,

    care sperm sa aib o cretere susinut pe termen mediu i lung.

    n Bucureti, preurile s-au meninut relativ constante, att pe segmentul apartamentelor vechi, ct i pe cel al apartamentelor noi, ns am asistat

    la o cretere a chiriilor aferente locuinelor. nchirierea este o opiune atunci cnd nu este posibil achiziia unei locuine i permite o mai mare

    flexibilitate, fiind o variant dezvoltat n rile vest-europene. Pe segmentul comercial (respectiv birouri, retail, industrial), Capitala i-a meninut

    aceleai niveluri de chirii, yield i grad de ocupare comparativ cu al doilea semestru al anului trecut.

    La nivel naional, piaa comercial a cunoscut o depreciere ntr-un ritm mai temperat fa de semestrul trecut. Dintre componentele acestei piee,

    segmentul industrial a nregistrat cea mai mare scdere, urmat de segmentul birourilor i cel comercial.

    Ultimile 18 luni au adus semnale ncurajatoare cu privire la situaia economic, iar scderea pieei imobiliare s-a temperat, fiind posibil ca pe viitor

    s asistm la creteri ale preurilor n imobiliare.

    n Semestrul 1 din 2014, firma Darian a devenit singur companie romneasc din domeniul consultanei i evalurii, care are implementat un

    Sistem de Management al Securitii Informaiei certificat. Aceast certificare este o urmare fireasc a ateniei pe care Darian DRS o acord

    confidenialitii datelor i a fost acordat de Societatea Romn pentru Asigurarea Calitii (SRAC). O companie certificat conform standardului

    ISO 27001 reprezint o dovad solid i imparial a responsabilitii asumate privind managementul securitii informaiei, reprezentnd

    deasemenea i garania c sunt implementate cele mai adecvate msuri de control, fiind reduse semnificativ riscurile asociate.

    Dr. ec. Adrian CRIVII, FRICS, REV, MAA

    Preedinte Darian DRS SA

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    DESCRIERE METODOLOGIC

    n versiunea extensiv a analizei pieei imobiliare pe Semestrul 1 2014, departamentul de cercetare imobiliar al firmei Darian DRS

    v ofer studiul detaliat a celor 41 de orae reedin de jude din Romnia. Pentru 27 dintre acestea (cele mai mari - alese in funcie

    de numrul i valoarea tranzaciilor imobiliare) exist istoric ncepnd cu Semestrul 1 din 2008, n timp ce pentru 14 dintre acestea

    analiza pieei imobiliare se realizeaz ncepnd cu Semestrul 1 2013.

    Prezentul studiu a fost realizat plecnd de la preurile de tranzacionare, acesta fiind indicatorul cel mai de ncredere al pieei

    imobiliare.

    Pentru o mai bun vizualizare a pieei, s-a realizat o mprire pe zone geografice a celor 41 de orae care fac obiectul acestui studiu

    de pia. De asemenea s-a efectuat o analiz separat asupra celor mai importani 15 poli de dezvoltare, alei n funcie de numrul

    de locuitori (peste 125.000) i de perspectivele de dezvoltare a pieei imobiliare.

    Oraele considerate poli de dezvoltare sunt: Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara, Iai, Constana, Craiova, Galai, Braov, Ploieti,

    Oradea, Piteti, Arad, Sibiu, Bacu i Trgu Mure.

    Din categoria oraelor mici, pentru care avem nregistrat evoluia istoric a pieei imobiliare ncepnd cu Semestrul 1 2008, fac

    parte urmtoarele 12 orae: Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu Vlcea, Drobeta Turnu Severin, Suceava, Trgovite, Bistria,

    Reia, Alba Iulia, Deva i Miercurea Ciuc.

    Pentru a veni n ntmpinarea clienilor, ncepnd cu Semestrul 1 2013, Darian a nceput analiza i pentru celelalte 14 orae

    reedin de jude: Zalu, Sfntu Gheorghe, Botoani, Piatra Neam, Vaslui, Focani, Tulcea, Brila, Alexandria, Slobozia, Clrai,

    Giurgiu, Slatina i Trgu Jiu. Acestea au fost incadrate n aceeai categorie ca cele de mai sus - orae mici.

    Avnd istoric pentru ultimele 3 Semestre si pentru aceste orae, ncepnd cu Semestrul 1 2014 s-a considerat oportun introducerea

    i a acestor 14 orae n calculul mediei naionale de pre, motiv pentru care comparativ cu semestrul anterior (cnd aceste orae nu

    contribuiau la calculul mediei naionale) se va constata o scdere semnificativ. Asadar, trebuie subliniat faptul c preul mediu

    Darian la nivel naional este calculat ca medie aritmetica a preurilor medii ale celor 41 de orae care fac obiectul acestei analize.

    ntruct metodologia de calcul a intervalului mediu de pre nu permite luarea n calcul a diferenelor funcionale i de calitate ale

    proprietilor analizate, pentru Apartamente s-au avut n considerare doar proprietile de tipul apartamentelor decomandate, cu

    finisaje medii, grad 1 de confort i situate la etaj intermediar. Att pentru apartamentele vechi ct i pentru cele noi s-au luat n

    considerare suprafeele utile.

    n ceea ce privete Casele/vilele, s-au luat n considerare doar proprietile construite sau pentru care s-au realizat revizii capitale

    ncepnd cu anul 2010, cu grad mediu de finisare, regim de nlime P+1E sau P+M, n condiiile unor Suprafee construite

    desfurate medii (140 150 mp) i Suprafee de teren medii (500 mp).

    Preurile minime i maxime expuse n aceast analiz de pia nu sunt preurile minime i maxime nregistrate pe piaa imobiliar, ci

    reprezint minimul i maximul intervalului de ncredere n care se ncadreaz aproximativ 95% din valorile de pia nregistrate.

    Preurile minime i maxime nregistrate pe pia sunt preuri extreme i sunt incluse n cele 5% valori considerate nesemnificative

    din punct de vedere statistic.

    Printre tranzaciile care nu au fost incluse la calculul indicelui de pre se numr:

    1) tranzacii care nu s-au realizat n condiii normale de vnzare (ex. vnzare ntre membrii unei familii);

    2) tranzacii n care destinaia proprietii a fost schimbat (ex. apartament cu destinaie locativ i vad comercial bun schimbat n unitate comercial);

    3) date suspectate ca fiind eronate, n situaiile n care valorile n urma tranzacionrii par nerealiste.

    Pe baza informaiilor culese pentru realizarea acestui amplu studiu, compania a avut suportul informaional necesar calculri i unui

    indice al preurilor proprietilor imobiliare.

    Indicele DARIAN este un indice mediu al preurilor de tranzacionare pentru care s-a calculat evoluia preurilor la nivel naional, la

    nivelul polilor de dezvoltare, la nivelul oraelor mici si respectiv la nivelul Capitalei.

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    ANALIZA INTRODUCTIV

    Privit per ansmablu, anul 2013 a fost unul dintre cei mai dinamici ani de dupa perioada de boom imobiliar, nregistrndu-

    se, n continuare, o corecie a preurilor, n ciuda faptului c am putut asista la o cretere a cererii - ncurajat att de

    creterea gradului de ncredere n sectorul imobiliar ct i de zvonurile cu privire la programul Prima Casa.

    Evoluia din prima jumtate a anului 2014 demonstreaz ns o tendina de stabilizare a preurilor, valoarea locuinelor

    poziionndu-se aproape de minim, asistnd n aceeai perioad i la situaii n care preurile locuinelor au nregistrat

    creteri.

    mbuntirea accesului la creditele imobiliare, coroborat cu scderile de pre aplicate de dezvoltatorii de locuine n

    ultimii ani au condus la o revenire vizibila a vnzrilor de apartamente nou construite. Estimm c mbuntirea cererii

    va aduce o premier pe piaa locativ modern, asistnd n cursul acestui an la lichidarea stocurilor de locuine

    construite n perioada de boom imobiliar. Aadar vechea generaie de ansambluri, va face loc proiectelor noi, aflate

    acum n diverse faze ale construciei.

    Totui, n ciuda trendului pozitiv nregistrat n ultima perioad, piaa imobiliar rmne n continuare una fragil mai ales

    c, n situaia nefericit a unui nou crash imobiliar global (vehiculat tot mai mult n ultima perioad), datorit ponderii

    mari a bncilor strine n cadrul sistemului financiar naional, Romnia nu ar putea fi ferit n totalitate de efectele ce

    decurg din acesta. O veste bun ar fi totui c expunerea pieei imobiliare autohtone nu ar fi la fel de mare ca n 2008, ca

    urmare a scderii masive a preurilor n decursul celor 6 ani.

    Preul apartamentelor vechi

    Comparativ cu perioada de nceput a crizei (anul 2008), preurile apartamentelor vechi au sczut cu aproximativ 40% la

    nivel naional. Cea mai mare scdere a fost nregistrat n Capital, fapt deloc surprinztor dac lum n calcul c aici s-a

    simit cel mai puternic i boom-ul imobiliar.

    n decursul ultimelor 12 luni scderea la nivel naional a fost de aproximativ 1.7%, iar n ultimile 6 luni de aproximativ

    0.7%. Scderea din ultimile 6 luni s-a simit foarte puin pe pia, de aceea prerea general a fost mai degrab de

    stagnare a preurilor.

    n Semestrul 1 din 2014, preul mediu unitar la nivel naional s-a situat la nivelul de 644 /mp.

    Evoluia preului mediu unitar la 6 i respectiv 12 luni a luat n calcul toate cele 41 de orae

    reedin de jude. Evoluia raportat la perioada de nceput a crizei (anul 2008) a luat n calcul

    doar cele 27 de orae pentru care Darian are nregistrat evoluia ncepnd cu S1 2008

    (Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara, Iai, Constana, Craiova, Galai, Braov, Ploieti, Oradea,

    Piteti, Arad, Sibiu, Bacu i Trgu Mure, Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu Vlcea,

    Drobeta Turnu Severin, Suceava, Trgovite, Bistria, Reia, Alba Iulia, Deva i Miercurea Ciuc).

    n cele 15 orae considerate poli de dezvoltare avem preuri cuprinse ntre 568 /mp i 956 / mp, nregistrndu-se astfel

    o medie la nivelul polilor de 763 /mp, cu doar 1% mai mic fa de al doilea semestru al anului 2013, i cu 41% mai mici

    fa de perioada de nceput a crizei, 2008.

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    La nivelul principalilor poli de dezvoltare, cea mai mare scadere din S1 2014 comparativ cu S2 2013, a fost nregistrat n

    Arad i Piteti (-3.2%), urmat de Cluj (-2.3%), Iai i Craiova (-2.2%).

    n Bucureti putem considera c asistm la o stabilizare a preurilor, ca urmare a faptului c scderea n ultimele 6 luni a

    fost foarte redus (aproximativ 0.1%).

    Dintre oraele mici, cu populaie sub 125.000 locuitori, apartamentele vechi s-au vndut cu cel mai mare pre n Buzu i

    n Suceava (peste 700 /mp), pe cnd cele mai mici preuri se gsesc n Alexandria, Sfntu Gheorghe i Reia, unde

    preul de tranzacionare a apartamentelor vechi se situeaz n intervalul 420 - 450 /mp. Pentru Semestrul 1 al anului

    2014, media la nivelul oraelor mici este de 575 /mp, n scdere cu aproximativ 37% fa de 2008.

    Evoluia preului mediu unitar la 6 i respectiv 12 luni a luat n calcul toate cele 26 de

    orae reedin de jude, considerate oraemici. Evoluia raportat la perioada de

    nceput a crizei (anul 2008) a luat n calcul doar cele 12 de orae pentru care Darian are

    nregistrat evoluia ncepnd cu S1 2008 (Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu

    Vlcea, Drobeta Turnu Severin, Suceava, Trgovite, Bistria, Reia, Alba Iulia, Deva i

    Miercurea Ciuc).

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    n funcie de zonele geografice din care fac parte cele 41 orae, se poate face o analiz comparativ a preului mediu de

    tranzacionare a apartamentelor vechi, pe baza tabelelor de mai jos:

    La calculul mediilor s-au luat n considerare inclusiv valorile nregistrate pentru oraele pentru care avem

    istoric ncepnd cu S1 2013, n cazul regiunii alturate, Zalu i Sfntu Gheorghe.

    La calculul mediilor s-au luat n considerare inclusiv valorile nregistrate pentru oraele pentru care avem istoric ncepnd cu S1

    2013, n cazul regiunii alturate, Botoani, Piatra Neam, Vaslui, Focani i Tulcea.

    La calculul mediilor s-au luat n considerare inclusiv valorile nregistrate pentru oraele pentru care avem

    istoric ncepnd cu S1 2013, n cazul regiunii alturate, Brila, Alexandria, Slobozia, Clrai, Giurgiu, Slatina i

    Trgu Jiu.

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    S1 2014 / S2 2013 S1 2014 / S1 2013 2014 / 2008

    6 luni 12 luni 6 ani

    757 /mp 756 /mp 761 /mp 0,1% -0,7% -33%

    Evoluia pretului

    S2 2013 S1 2014

    Pre mediu Media la nivel naional

    APARTAMENTE NOI

    S1 2013

    Preul apartamentelor noi

    Comparativ cu perioada de nceput a crizei (anul 2008), preurile apartamentelor noi au sczut cu aproximativ 33%. n

    decursul ultimelor 12 luni scderea a fost de doar 0.7%, preul mediu unitar la nivel naional n Semestrul 1 al lui 2014

    situndu-se la nivelul de 757 /mp. n ultimile 6 luni s-a inregistrat o tendinta de uoar apreciere a preturilor, dei

    aceast cretere a fost prea puin simit de participanii pe piaa rezidenial.

    Evoluia preului mediu unitar la 6 i respectiv 12 luni a luat n calcul toate cele 41 de orae

    reedin de jude. Evoluia raportat la perioada de nceput a crizei (anul 2008) a luat n

    calcul doar cele 27 de orae pentru care Darian are nregistrat evoluia ncepnd cu S1

    2008 (Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara, Iai, Constana, Craiova, Galai, Braov, Ploieti,

    Oradea, Piteti, Arad, Sibiu, Bacu i Trgu Mure, Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu

    Vlcea, Drobeta Turnu Severin, Suceava, Trgovite, Bistria, Reia, Alba Iulia, Deva i

    Miercurea Ciuc).

    n cele 15 orae considerate poli de dezvoltare avem preuri cuprinse ntre 738 /mp i 1.137 / mp, rezultnd astfel o

    medie la nivelul polilor de 902 /mp, n stagnare fa de perioada similar a anului trecut i n cretere cu 0,4% fa de

    semestrul anterior. Comparativ cu perioada de nceput a crizei - anul 2008 - s-a nregistrat o scdere de 32%.

    Dintre oraele mici, cu populaie sub 125.000 locuitori, apartamentele noi s-au vndut cu cel mai mare pre n Focani si

    Rmnicu Vlcea (peste 750 /m), pe cnd cel mai mic pre se regsete n Baia Mare, unde preul de tranzacionare al

    apartamentelor noi se situeaz la 488 /mp.

    Pentru semestrul nti al anului 2014, media la nivelul oraelor mici este de 675 /mp, n scdere cu aproximativ 1% fa

    de anul trecut i cu 34% fa de 2008. n ultimile 6 luni s-a nregistrat o mic scdere de 0.1%, ns aceasta nu a fost

    resimit pe pia.

    S1 2014 / S2 2013 S1 2014 / S1 2013 2014 / 2008

    6 luni 12 luni 6 ani

    902 /mp 899 /mp 903 /mp 0,4% 0,0% -32%

    Evoluia pretului

    S2 2013

    Pre mediu Media la nivelul polilor de dezvoltare

    APARTAMENTE NOI

    S1 2014 S1 2013

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    S1 2014 / S2 2013 S1 2014 / S1 2013 2014 / 2008

    6 luni 12 luni 6 ani

    675 /mp 676 /mp 681 /mp -0,1% -1,0% -34%

    S2 2013 S1 2013 S1 2014

    Pre mediu Media la nivelul oraselor mici

    APARTAMENTE NOI

    Evoluia pretului

    Evoluia preului mediu unitar la 6 i respectiv 12 luni a luat n calcul toate cele 26 de orae

    reedin de jude, considerate orae mici. Evoluia raportat la perioada de nceput a crizei

    (anul 2008) a luat n calcul doar cele 12 de orae pentru care Darian are nregistrat evoluia

    ncepnd cu S1 2008 (Baia Mare, Buzu, Satu Mare, Rmnicu Vlcea, Drobeta Turnu Severin,

    Suceava, Trgovite, Bistria, Reia, Alba Iulia, Deva i Miercurea Ciuc).

    De asemenea n funcie de zonele geografice din care fac parte cele 41 orae care fac obiectul prezentei analize, se

    poate face o analiz comparativ a preului mediu de tranzacionare a apartamentelor noi, pe baza tabelelor de mai jos*:

    * Pentru oraele marcate cu semnul * compania Darian nu are date istorice cu privire la preurile apartamentelor din blocuri noi

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    Case i vile

    n ceea ce privete Casele/vilele, s-au luat n considerare doar proprietile construite sau pentru care s-au realizat

    revizii capitale ncepnd cu anul 2010, cu grad mediu de finisare, regim de nlime P+1E sau P+M, n condiiile unor

    suprafee construite desfurate medii (140 150 mp) i suprafee de teren medii (500 mp).

    Din tabele de mai jos reiese faptul c cele mai scumpe case/vile s-au vndut n Bucureti, la un pre mediu de 1,038

    /mp, Capitala fiind i singura localitate cu peste 1,000 eur/mp, pe locul secund situndu-se Cluj-Napoca cu un pre

    mediu de 870 euro/mp. Cele mai mici preuri de vnzare se regsesc n continuare n Alexandria i Botoani.

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    n semestrul analizat, pretul mediu nregistrat la nivel naional la tranzacionarea caselor a fost de 577 /mp,

    continundu-se tendina de uoar depreciere (-1%).

    S1 2014 S2 2013 S1 2013 6 luni 12 luni

    577 /mp 583 /mp 594 /mp -0,9% -2,8%

    CASE S1 2014 /

    S2 2013

    S1 2014 / S1

    2013Pre mediu la nivel national

    S1 2014 S2 2013 S2 2014 6 luni 12 luni

    687 /mp 694 /mp 708 /mp -1,2% -3,3%

    S1 2014 /

    S2 2013

    S1 2014 / S1

    2013Pre mediu la nivelul polilor de dezvoltare

    CASE

    S1 2014 S2 2013 6 luni 12 luni

    515 /mp 519 /mp 529 /mp -0,8% -2,6%

    S1 2014 /

    S2 2013

    S1 2014 / S1

    2013Pre mediu la nivelul oraselor mici

    CASE

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    Terenuri

    n ceea ce privete terenurile trebuie fcut o distincie clar ntre terenurile cu destinaie agricol i cele pentru

    dezvoltri. Dac pentru cele din urm tranzaciile au fost foarte puine, cele agricole au fost foarte cutate n ciuda

    faptului c de la inceputul anului 2012 acestea s-au scumpit cu aproximativ 50%, nregistrnd cea mai spectaculoas

    apreciere dintre toate sectoarele pieei imobiliare.

    Daca pentru terenurile propice dezvoltrilor, Darian realizeaz o analiz pentru fiecare ora, n funcie de localizare i de

    regimul de nalime, pentru terenurile agricole analiza s-a realizat la nivel de regiuni.

    Terenuri agricole

    Principalele zone agricole ale Romaniei sunt: Cmpia Romna, Cmpia de Vest, Podiul Moldovei, Podiul Dobrogei,

    Depresiunea Transilvaniei i Podisul Getic.

    Oferta de terenuri agricole pentru vnzare este segmentat pe doua tipuri, n funcie de dimensiunile amplasamentelor:

    terenuri cu suprafee medii i mici (pn n 100 ha)

    terenuri mari (peste 100 ha). Piaa terenurilor agricole, este structurat, n general, n 2 segmente mari: - Piaa primar: segmentul de pia compus din parcele mici de teren (1 - 10 ha), n general, doar cu titlu de proprietate; - Piaa secundar: segmentul de pia compus din parcele de teren comasate 50 - 1.500 ha, n general, nregistrate n cartea funciar. Proprietarii se impart n trei categorii :

    a) persoane fizice; b) societi comerciale private; c) investitori pe piaa imobiliar.

    Persoanele fizice proprietari de teren dein n general suprafee de teren destul de mici, unii dintre ei intrnd n posesia terenurilor n urma retrocedrilor efectuate. Acetia opereaz pe piaa privat de terenuri agricole n special n calitate de vanzatori, intrucat fie nu au capacitatea financiara si utilajele necesare pentru a exploata aceste terenuri, fie le detin in exces fata de nevoile proprii. Ofertele din partea societatilor comerciale private sunt in general proprietati pe care acestea le detin in exces fata de necesitatile lor curente, sau care nu se afla in zonele de interes ale societatii, ele fiind achizitionate in vederea realizarii unor schimburi imobiliare cu alte terenuri din zona lor de interes. Investitorii pe piata imobiliara ofera la vanzare suprafete mai mari de teren. Acestia achizitioneaza terenuri direct de la

    tarani sau de la intermediari, le comaseaza si le vand ulterior investitorilor straini care vin sa investeasca in Romania.

    Cumparatorii potentiali de terenuri agricole se mpart de regul n dou categorii:

    Companii locale / asociaii agricole - care exploateaz, de obicei, terenurile. Ei au cumparat deja suprafee

    mijlocii si mari de terenuri i doresc s creasc gradul de comasare prin cumprarea parcelelor alaturate de diferite

    suprafete. Pe lng terenurile deinute aceast categorie de cumprtori are n arenda alte suprafee mari de teren, de

    la proprietarii care nu lucreaz pmntul, deci, aceast categorie este interesata in cumpararea sau arendarea de

    terenuri invecinate.

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    Investitori (majoritatea straini) - aceast categorie cumpr mai ales suprafetele mari i foarte mari de teren, dar

    nu lucreaz ntotdeauna pmntul cumprat, scopul final fiind acela de a acumula i comasa suprafete mari de teren

    care mai tarziu sa fie revandute.

    Aspecte privitoare la proprietatile tranzactionate pe piata analizata:

    Situatia juridica a terenurilor arabile: in marea majoritate a cazurilor, tranzactiile cu terenuri arabile se efectueaza la

    nivelul tuturor parcelelor la CF (intabulate si cu situatie cadastrala) si in mai mica masura parcele la titlu (la titlu

    de proprietate, neintabulate). In ultimii ani, ofertantii de terenuri arabile au scos pe piata la vanzare proiecte de

    achizitie de terenuri care constau in suprafete de pana la 1.000 ha de teren arabil (in unele cazuri si peste acest

    prag de suprafata) denumite nuclee la CF, caracterizate prin comasare foarte buna si terenuri viitoare la titlu,

    reprezentate de suprafete de aproximativ 2.000 ha (sau mai mari in unele cazuri) aflate in proximitatea nucleelor,

    ce vor putea fi achizitionate in viitor (in decursul a 2-4 ani) cu scopul de a forma o zona de actiune de dimensiune

    mare (ce prezinta un interes ridicat pentru companiile care lucreaza terenul arendasi). Achizitiile vitoare de

    terenuri se fac de catre ofertantii proiectelor de achizitii (acestia cunosc bine zona de amplasare, negociaza mai usor

    cu vanzatorii de parcele mici la titlu pe care apoi le intabuleaza si formeaza zone cu grade bune de comasare),

    pentru ca mai apoi sa fie vandute cumparatorilor de nuclee (acestia sunt interesati sa achizitioneze mai degraba

    suprafete mari intabulate intr-un timp mai scurt decat sa se implice direct in achizitii de suprafete mici,

    neintabulate).

    Cheltuieli ulterioare achizitiei: se aplica in cazul achizitiilor de terenuri la titlu si implica costuri cu intabularea si

    cadastrarea parcelelor. Aceste cheltuieli cad in incidenta cumparatorului si se regasesc in pretul final de

    tranzactionare in cazul achizitiilor de proiecte.

    Gradul de comasare al parcelelor: este redat printr-un procent estimat care reprezinta un nivel de apropiere /

    proximitate intre parcelele de teren ce formeaza proprietatea tranzactionata. Gradul comasare este de fapt o

    percepie de pia, cu cat parcelele de teren sunt mai apropiate este mai usor de a lucra pmntul i, astfel, terenul

    are o valoare mai mare. Exist aproximativ patru grade de comasare, dup cum urmeaz: sub 40%, intre 40% si 60%,

    intre 60% si 80%, iar gradul de cea mai buna si mai mare de comasare este de 80%-100%. Din analiza de pia a

    rezultat un procent mediu de 10% ca si diferene de pre ntre fiecare din cele patru intervale.

    Topografia: este redata de relieful zonei de amplasare a parcelelor ce formeaza proprietatea tranzactionata. Astfel,

    se cunosc trei tipuri de topografii ce caracterizeaza terenurile arabile: plan (prezenta in zonele de campie Campia

    Romana, Campia de Vest si mai putin in zonele de podis), semicolinar (prezenta preponderent in zonele de podis

    Podisul Moldovei, Podisul Dobrogei si Depresiunea Transilvaniei) si colinar (prezenta in zonele inalte ale podisurilor

    si mai frecvent in zona Podisului Getic).

    Clasa de fertilitate a solului: imparte terenurile arabile in cinci clase de calitate in functie de grosimea profilului de

    sol, grosimea orizontului de humus, textura si continutul de schelet, valoarea reactiei pH, gradele de podzolire,

    saraturare, eroziune, alunecare si inundare, formele de relief, natura si insusirile rocilor mama, adancimea apelor

    freatice si compozitia chimica a acestora, precum si de interventia omului cu lucrari de imbunatatiri funciare.

    Conform acestor criterii rezulta urmatoarele categorii de calitate:

    a) Terenurile din clasa I de fertilitate sunt terenuri care se preteaza la orice categorie de folosinta

    agricola, nu necesita lucrari de imbunatatiri funciare, sunt soluri profunde care au un orizont de humus bine

    dezvoltat (peste 50 cm grosime), cu o textura luto-nisipoasa sau lutoasa, fara continut de schelet, reactie neutra

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    slab alcalina si slab acida, nu se manifesta nici un process de degradare ca podzolire, saraturare, eroziune sau

    mlastinire iar inundatiile se petrec o data la 8-10 ani, pantele sunt sub 5%.

    b) Terenurile din clasa II de fertilitate sunt terenuri pretabile pentru toate plantele cultivate, au orizontul

    de humus mai putin dezvoltat, textura variaza de la nisip-lutos la lut-argilos, reactia este slab acida si slab

    alcalina, prezinta uneori procese de podzolire, salinizare, eroziune sau mlastinizare, pante intre 5-10%, sursa de

    apa este satisfacatoare.

    c) Terenurile din clasa a III-a de fertilitate sunt terenuri in care incep sa apara evidente procese de

    degradare, preetabilitatea pentru arabil este diminuata, orizontul de humus este slab dezvoltat, textura variaza

    de la nisip-lutos la argilo-lutos, reactia pH variaza de la acida la alcalina, inundarea se poate produce o data la 4-

    6 ani, relieful este colinar iar drenajul solului este nesatisfacator.

    d) Terenurile din clasa a IV-a de fertilitate sunt acelea la care procesele de degradare se manifesta

    puternic, folosirea ca arabil este foarte redusa, se preteaza la plantatii de vii, pomi si pajisti, in marea lor

    majoritate necesita lucrari de imbunatatiri funciare, in special de combatere a eroziunii.

    e) Terenurile din clasa a V-a de fertilitate sunt terenuri ce contin rocile ajunse la suprafata, au in general

    conditii nefavorabile pentru dezvoltarea plantelor, cele mai potrivite folosinte sunt pasunile, fanetele ori livezile,

    necesiuta lucrari de combatere a eroziunii sau lucrari hidroameliorative cand se afla pe turbarii, mlastini sau

    zone cu inundatii de lunga durata.

    Bonitatea terenurilor agricole in ansamblul ei se bazeaza nu numai pe fertilitatea solului ci are in vedere si factori de

    clima, relief si hidrologie.

    Existenta utilitatilor: pentru terenurile din "pia secundar" diferenele in seama i de existena sistemelor de

    irigare (canale de irigatii amenajate si functionale). Din informatiile de pe piata nationala, terenurile arabile cu

    sisteme de irigare functionale nu sunt frecvente, investitorii care practica agricultura in Romania bazandu-se in

    principal pe cantitatea de precipitatii si calitatea terenurilor.

    Avand in vedere aspectele privitoare la terenurile arabile tranzactionate pe piata nationala, identificam 3 segmente

    importante delimitate sub aspectul cererii astfel:

    Zona Campiei de Vest (judetele Timis, Arad si Bihor) unde se inregistreaza o cerere ridicata pentru terenuri

    arabile sub aspectul calitatii solului (o zona in vestul jud. Timis unde solul are calitatea I si in rest soluri de

    calitatea II si mai putin III), a topografiei (preponderent plan campie de acumulare si campie tabulara si

    semicolinar spre zona Dealurilor de Vest Jud. Arad si Bihor) si a infrastructurii de transport dezvoltate (rutier si

    feroviar).

    Zona Campiei Romane si a Podisului Dobrogei unde se inregistreaza o cerere relativ ridicata pentru terenuri

    arabile sub aspectul calitatii medii a solului (preponderent calitatea II si calitatea III), a topografiei (preponderent

    plan in Campia Romana si semicolinar in zona Podisului Dobrogei) dar si rutele de acces catre portul Constanta

    (transport rutier autostrada Bucuresti-Constanta, transport fluvial pe Dunare si retea dezvoltata de transport

    feroviar).

    Zona Podisului Moldovei, a Podisului Getic si a Depresiunii Transilvaniei unde se inregistreaza o cerere medie-

    scazuta pentru terenuri arabile sub aspectul calitatii slabe a solului (preponderent calitatea III), a topografiei

    majoritar colinare (pe alocuri semicolinar) si infrastructura de transport buna (dar la o distanta mare de portul

    Constanta).

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    Echilibrul pietei nationale a terenurilor arabile se prezinta astfel:

    Terenuri pentru dezvoltare

    n ceea ce privete terenurile pentru dezvoltare, investitorii s-au orientat ctre cele aflate n zone uor accesibile, pentru

    care vizibilitatea ridicat i accesibilitatea din punctul de vedere al transportului public i accesului auto au fost printre

    principalele criterii de selecie.

    Pentru segmentul rezidenial, dezvoltatorii au cutat terenurile cu toate autorizaiile de urbanism valabile, n timp ce

    pentru sectorul de birouri inta a constituit-o cele cu acces facil la mijloacele de transport n comun, dar i la zonele

    comerciale. Pentru sectorul industrial, cerere mai ridicat s-a nregistrat de ctre companii care au deja parcuri logistice

    sau de producie n Romania i care doresc s-i extind aceste parcuri industriale.

    Prin intermediul graficului de mai jos, DARIAN v prezint evoluia preurilor la terenurile pentru dezvoltare n decurs de

    6 i respectiv 12 luni.

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

    n tabelele de mai jos se regsesc evoluiile pe ultimile 6, respectiv 12 luni, pe regiuni de dezvoltare:

    Dei n comparaie cu perioada similar a anului trecut, preurile nu au cunoscut o depreciere considerabil (aproximativ

    4%), fa de nceputul crizei (jumtatea lui 2008), la nivel naional, terenurile au sczut cu aproximativ 63%.

    n ultima perioad se poate constata c preurile terenurilor pentru dezvoltare se apropie de stabilizare, existnd

    deasemenea i situaii n care putem asista la creteri de pre (Sibiu), previziunile pentru perioada urmtoare, la nivel de

    medie naional, fiind de stabilizare a pieei.

  • Rezidenial. Terenuri | Analiza pieei imobiliare Semestrul 1 2014 Regulated by RICS

  • DARIAN DRS, fondat n 1990, este ncepnd cu anul 1994 membru corporativ

    ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia),lucrrile

    elaborate fiind n conformitate cu Standardele Internaionale de evaluare (IVS)

    adoptate n Romnia.

    S.C. Darian DRS S.A. este principalul juctor pe piaa evalurii din Romnia,

    oferindu-i serviciile la scar naional prin intermediul celor 19 birouri proprii

    deschise n ntreaga ar precum i prin reeaua de peste 70 de evaluatori colabo-

    ratori din teritoriu.

    Darian a evaluat afaceri i patrimonii pentru un numr de peste 10.000 de clieni

    societi comerciale, nsumnd peste 500.000 de active de natura proprietilor

    imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. Deasemenea, n ultimii ani Darian a

    avut peste 100.000 de clieni persoane fizice pentru care a efectuat rapoarte de

    evaluare pentru proprieti rezideniale sau terenuri n toate zonele rii.

    Aproximativ 20 miliarde EURO este valoarea actualizat a afacerilor, proprie-

    tilor imobiliare, mijloacelor fixe i bunurilor evaluate din 1993 pn n prezent

    de ctre Darian.

    ncepnd cu luna iunie a acestui an, Darian DRS este singura companie

    romneasc din domeniul consultanei si evalurii, unde a fost implementat un

    Sistem de Management de Securitate a Informaiei certificat. Aceast certificare

    este o urmare fireasc a ateniei pe care Darian DRS o acord confidenialitii

    datelor i a fost acordat de Societatea Romn pentru Asigurarea Calitii

    (SRAC). O companie acreditat conform ISO 27001 reprezint o dovad solid i

    imparial a responsabilitii asumate privind managementul securitii

    informaiei. De asemenea, o certificare ISO 27001 reprezint o garanie c sunt

    implementate cele mai adecvate msuri de control, fiind reduse semnificativ

    riscurile asociate.

    De altfel, certificarea ISO 27001 vine dup ce Darian DRS, este, de peste 11 ani,

    certificat conform standardului ISO 9001 Managementul Calitii.

    Darian DRS este prima companie din Romnia acreditat la nivel corporativ de cea

    mai mare asociaie de Real Estate din lume RICS (Royal Institution of Chartered

    Surveyors).

    Prezentul raport este destinat infomrii generale i a fost obinut din surse care se consider ca fiind pertinente. Dei s-au utilizat cele mai nalte standarde calitative n realizarea acestei analize de piata, SC DARIAN DRS SA nu-i asum nici o responsabilitate n eventualitatea unor informaii incomplete. Informaiile coninute n acest raport sunt destinate exclusiv SC DARIAN DRS SA, i nu pot fi reproduse fr acordul prealabil al SC DARIAN DRS SA.

  • Baia Mare

    Oradea

    Cluj-Napoca

    Deva

    Trgu-Mure

    Alba-Iulia

    Sibiu

    Suceava

    Iai

    Galai

    ConstanaBUCURETI

    Craiova

    PitetiPloieti

    Arad

    Timioara

    Bacu

    Braov

    CLUJ-NAPOCANicolae Cristea 25 T/F: 0264-438.033/034

    BUCURETIStr. Radu Vod 17021-312.2786/3062

    TIMIOARABdul Mihai Viteazu 30B/4 0256-432.822

    IAIoseaua Naional 15/40232-216.073

    CONSTANA0241-508.400

    CRAIOVA0251-315.478

    GALAI0236-494.969

    BRAOV0268-474.770

    PLOIETI0244-522.128

    ORADEA0359-413.791

    PITETI0348-439.779/780

    ARAD0257-272.427/428

    SIBIU0269-244.243

    BACU0234-517.000

    TRGU MURE0265-264.068

    BAIA MARE0262-221.199

    SUCEAVA0230-522.168

    ALBA IULIA0258-812.250

    DEVA0254-232.822

    www.darian.ro