Drept si regelementari in masuratori terestre

-note de curs-INTRODUCERE

DREPT ŞI REGLEMENTĂRI ÎN MĂSURĂTORI TERESTRE reprezintă o materie de confluenţă, ceea ce presupune studiul şi însuşirea noţiunilor, instituţiilor şi conceptelor din domeniul drepturilor reale, a dreptului funciar dar şi cel al măsurătorilor terestre.

Pentru a înţelege de fapt materia în ansamblul său trebuie să o percepem ca pe o punte de cunoaştere şi analiză a tot ceea ce înseamnă interpretarea celor trei domenii pintr-o interdependenţă dar si printr-o covergenţă care să ducă la o cunoaştere subtilă a tot ceea ce înseamnă patrimoniu, drepturi reale, proprietate privată, domeniu funciar, reglementările Codului civil în materie, cadastru şi legislaţie cadastrală etc.

Ca urmare pornim prin a stabili şi inţelege, sub aspect introductive, tot ceea ce ţine de patrimoniu şi drepturi reale patrimoniale.

I. PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE REALE PATRIMONIALE

1. Definiţia patrimoniului

I.1.1. Preliminarii. Pentru a defini patrimoniul trebuie să incepem prin a aborda structura raportul juridic civil care cuprinde trei elemente: subiecte, conţinut şi obiect1.

Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice.

Conţinutul raportului juridic este reprezentat de drepturile şi obligaţiile2 corelative care se nasc în favoarea şi respectiv în sarcina subiectelor sau părţilor sale.

1 L.Pop „Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale”, ediţie revăzută şi adăugită, ed.Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p.8-10.

Obiectul raportului juridic reprezintă acţiunea sau inacţiunea (conduita sau prestaţia) la care este îndrituit subiectul activ şi la care este îndatorat subiectul pasiv.

Drepturile şi obligaţiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificări în funcţie de anumite criterii.

O importantă clasificăre este cea în drepturi şi obligaţii patrimoniale şi drepturi şi obligaţii nepatrimoniale.

Drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate în bani, iar drepturile şi obligaţiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economică neptutând fi evaluate pecuniar.

Termenul de patrimoniu este corelat intotdeauna cu sfera drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale. Drepturile şi obligaţiile patrimoniale pot fi definite ca o totalitate sau „universalitate juridică aparţinând unei persoane, făcând abstracţie de individualitatea fiecărui drept şi a fiecărei obligaţii în parte. Acest mod de abordare a drepturilor şi obligaţiilor ne conduce la noţiunea de patrimoniu”3.

I.1.2. Definiţia patrimoniului.

Ideea sau conceptul de patrimoniu4 apare constant în sfera discuţiilor curente. În Codul Civil nu există o definiţie clară şi precisă a patrimoniului, un rudiment putând fi găsit în art. 1718 C. civ., care, fără a utiliza explicit termenul, precizează: „Oricine

2 “Obligatio est iuris vinculum, quo necessitate adstringimur alicuius solvendae rei,secundum nostrae civitatis iura” (obligaţia este o legătură de drept prin care suntem siliţi a plăti ceva potrivit dreptului cetăţii noastre).

3Obligatia - în sens larg, este acel raport juridic în continutul caruia intra dreptul subiectului activ denumit creditor, de a cere subiectului pasiv denumit debitor - si caruia îi revine îndatorirea corespunzatoare - de a da, a face,sau a nu face ceva, sub sanctiunea constrîngerii de stat în caz de neexecutare.

? C.Stătescu, C.Bârsan, „Drept Civil. Teoria Generală a drepturilor reale”, Universtatea din Bucureşti,1988, p.4.

4 Fr.Terré, Ph.Simler, „Droit Civil. Les biens” 4e éd., Précis Dalloz, 1992, Paris, p.3-5. L.Pop, op.cit. p.10-15; Fr.Terré, Ph.Simler, op.cit. p.5-10.

este obligat personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare.” Sintetizând diversele definiţii formulate în doctrină, putem spune că patrimoniul este o entitate juridică distinctă ce reprezintă totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale şi obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane.

Noul Cod civil, în art. 31 Patrimoniul. Mase patrimoniale şi patrimonii de afectaţiune reţine:

(1) Orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia.

(2) Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni numai în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.

(3) Patrimoniile de afectaţiune sunt masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziţiilor titlului IV al cărţii a III-a, cele afectate exercitării unei profesii autorizate, precum şi alte patrimonii determinate potrivit legii.

Ca urmare, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul patrimonial constă în valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ale unei persoane.

Deci drepturile (latura activă) a patrimoniului şi obligaţiile ( latura pasivă) se găsesc în interdependenţă, putând fi asemănate cu un cont curent al unei persoane a cărui valoare este supusă unor fluctuaţii succesive, prin naşterea de noi drepturi şi obligaţii precum şi prin modificarea celor existente, aceste schimbări valorice neafectând existenţa şi identitatea universalităţii.

I.1.3. Caracteristicile patrimoniului

Pornind de la definiţia patrimoniului putem arăta că există mai multe teorii referitoare la patrimoniu, printer care teoria

personalistă a patrimoniului, teoria patrimoniului afectaţiune sau teoria mixta (eclectică) a patrimoniului5.

A) Patrimoniul este o universalitate juridică. Patrimoniul re prezintă o entitate juridică independentă şi distinctă de elementele sale componente (activ şi pasiv). Ca urmare, drepturile şi obligaţiile patrimoniale, privite în individualitatea lor, pot suferi modificări (naştere, transformare, transmisiune, creştere, stingere, micşorare). Urmare a acestor modificări iau naştere efect precum creşterea sau micşorarea activului şi pasivului patrimonial, dar care nu afectează existenţa patrimoniului, ce entitate juridică de sine stătătoare.

În mod directşi corelativ, patrimoniul unei persoane, înţeles ca un ansamblu, răspunde de obligaţiile ce îl afectează; creditorii vor putea urmări bunurile dobândite de debitor posterior naşterii creanţelor lor. Pe de altă parte însă, putem analiza un alt effect direct al universalităţii patrimoniului, anume subrogaţia reală.

Patrimoniul, înţeles ca o universalitate de drept sau juridică, nu se confundă sau nu trebuie confundat cu universalitatea de fapt.

Spre deosebire de universalitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a căror unitate se întemeiază pe o simplă legătură de fapt, neprevăzută de lege6

creată exclusiv prin voinţa persoanei căruia îi aparţin aceste bunuri. Ca urmare, bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de această universalitate şi deci aşa explicăm faptul că prin pieirea sau înstrăinarea lor universalitatea de fapt dispare.

B) Orice persoană are necesarmente un patrimoniu. Atât persoanele fizice, cât şi cele juridice, ca subiecte de drept, au în mod obligatoriu aptitudinea permanentă de a dobândi drepturi şi de a-şi asuma obligaţii, existenţa lor neputând fi concepută în lipsa unui patrimoniu, deoarece patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridică, fiind o emanaţie a acesteia. În aceeaşi manieră existenţa patrimoniului nu poate fi concepută fără un titular.5 L.Pop, op.cit. p.10-15; Fr.Terré, Ph.Simler, op.cit. p.5-10.

6 L.Pop, op.cit. p.16.

C) Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strâns legat de persoana căreia îi aparţine, atâta timp cât aceasta există ca subiect de drept.

În acest sens, persoanele fizice pot înstrăina drepturi sau chiar obligaţii (în anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, întreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis numai prin succesiune, în momentul încetării din viaţă a titularului lui7.

D) Patrimoniul este unic şi divizibil. Spre deosebire de indivizibilitatea patrimoniului susţinută de adepţii teoriei personaliste conform căreia universalitatea de drept, atribut al personalităţii, la fel ca şi aceasta nu poate fi divizată8, în teoriile moderne patrimoniul, deşi unic, are aptitudinea de a fi împărţit în mai multe grupe de drepturi sau obligaţii, fiecare cu o destinaţie sau afectaţiune distinctă şi determinată.

La acest capitol putem analiza diferite aspect, astfel, patrimoniul unei persoane căsătorite este divizat în masa bunurilor comune şi în cea a bunurilor proprii. Prin urmare, dacă un imobil înstrăinat face parte de masa bunurilor proprii ale unui soţ, suma primită drept preţ va intra prin efectul subrogaţiei reale cu titlu universal în aceeaşi masă comună, deşi principiul comunităţi matrimoniale este că orice bun dobândit în timpul căsătoriei este bun comun al soţilor.

În acelaşi sens, creditorii personali ai unuia dintre soţi pot urmări doar bunurile proprii ale acestuia9. În materia succesiunilor există situaţii în care aceeaşi persoană se regăseşte titulară a două mase patrimoniale.

Ca urmare, la decesul unei persoane, patrimoniul defunctului se „topeşte” automat în patrimoniul succesorului care este ţinut astfel de datoriile lui de cujus chiar dacă depăşesc activul succesiunii.

Acest fapt poate ptoduce efecte radicale pentru erede, legea acordându-i dreptul de a accepta succesiunea sub beneficiu de inventar. În urma acceptării succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate că succesorul este proprietarul bunurilor devoluate, 7 L.Pop, op.cit. idem., Fr.Terré, Ph.Simler, op.cit. p. 6-7.8 Terré, Ph.Simler, op.cit. p.7.9 L.Pop, op.cit. p. 17-18.

rezultă în acelaşi timp o separaţie între bunurile sale şi cele ale lui de cujus. Prin urmare, moştenitorul va fi ţinut de plata datoriile defunctului în limita activului succesoral. Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea dezastruoasă pentru creditorii succesiunii, deoarece ei riscă să fie concuraţi în satisfacerea creanţelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita această situaţie, legea acordă creditorilor defunctului dreptul de a cere separaţia de patrimonii între cel al defunctului şi cel al moştenitorului ceea ce le conferă un drept de preferinţă; în speţă, ei vor fi plătiţi cu prioritate din bunurile defunctului înaintea creditorilor personali ai eredelui. Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare şi în cazul în care un comerciant îşi divide patrimoniul în masa drepturilor şi obligaţiilor care alcătuiesc un fond de comerţ afectat desfăşurării unei activităţi comerciale şi celelalte drepturi şi obligaţii.

I.1.4 Funcţiile patrimoniului

Patrimoniul, aşa cum l-am definit are trei funcţii: patrimoniul constituie gajul general al creditorilor, realizează subrogaţia reală cu titlu universal şi face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor.

I.1.4.1.Gajul general al creditorilor

Patrimoniul constituie singura garanţie generală a tuturor creditorilor titularului său, astfel încât acesta din urmă răspunde, potrivit art.1718 C. civ., mai sus citat, cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare.

Astfel creditorii chirografari vor urmări în comun şi proporţional oricare din bunurile aflate în patrimoniul debitorului lor pentru a-şi satisface creanţele, fără însă a îl putea opri să le înstrăineze.

Deoarece obiectul gajului general nu îl reprezintă bunurile individual determinate, debitorul poate să încheie acte de dispoziţie juridică asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de consecinţă, în momentul execuţiei silite, creditorul va putea

urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului precum şi bunurile ce vor intra, între timp, în acelaşi patrimoniu.

Dar spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului de creanţă, cu rol de garanţie specială a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general al creditorilor ca funcţie a patrimoniului nu beneficiază de atributul de urmărire ( posibilitatea de a urmări bunul gajat în mâna oricărei terţe persoane) şi de atributul de preferinţă ( recuperarea creanţei cu prioritate înaintea creditorilor gajişti ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind aplicabil întregului patrimoniu.

I.1.4.2.Subrogaţia reală cu titlu universal.

Subrogaţia reală cu titlu universal este de douătiputi, reală şi personală.10 Subrogaţia personală este înlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o altă persoană, cum ar fi în cazul delegaţiei prin schimbare de debitor, a novaţiei, a cesiunii de creanţă. Subrogaţia reală semnifică înlocuirea unei valori cu o altă valoare şi poate fi subrogaţie reală cu titlu universal sau subrogaţie reală cu titlu particular.

I.1.4.2.1. Subrogaţia reală cu titlu universal reprezintă schimbarea în cadrul unui patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o altă valoare.11 În cadrul subrogaţiei reale cu titlu universal se face abstracţie de individualitatea lucrului care iese şi a celui care intră în patrimoniu în locul lui.

Valoarea de înlocuire nou intrată în patrimoniu va avea regimul juridice al valorii înlocuite. Subrogaţia reală cu titlu universal este subordonată divizibilităţii patrimoniului.12 Având în vedere că debitorul poate înstrăina bunurile din patrimoniul său, acestea nefiind indisponibilizate de creditorii săi chirografari13, 10 L.Pop, op.cit. p. 2011 L.Pop, op.cit. p. 21, C.Stătescu, C.Bârsan, op.cit. p. 15.12 L.Pop, op.cit. idem, C.Stătescu, C.Bârsan, op.cit. idem13 Creditori chirografari sunt aceia care au doar un drept de gaj general asupra bunurilor prezente şi viitoare ale debitorului lor. Astfel, ei nu deţin o garanţie reală

subrogaţia reală cu titlu universal asigură conţinutul gajului general, valoarea primită în schimb înlocuind din punct de vedere juridic valoarea înstrăinată. Aceasta nu înseamnă că strict din punct de vedere al valorii intrinseci patrimonial rămâne intact.

I.1.4.2.2.Subrogaţia reală cu titlu particular este o excepţie, aplicându-se numai în cazurile expres prevăzute de lege. Ea constă în înlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat.a) Potrivit art.1721 C. civ14., subrogaţia reală cu titlu particular se produce în cazul în care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau de o faptă ilicită, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strămută de drept în baza normei de mai sus asupra sumei primită drept indemnizaţie asigurare sau asupra sumei primită cu titlu de despăgubire datorată de autorul prejudiciului.b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor,15 în cazul schimburilor de terenuri, fiecare teren primit în schimb va avea situaţia juridică a terenului pe care îl înlocuieşte, cu respectarea drepturilor şi sarcinilor legal constituite anterior.c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate public,16 dreptul de ipotecă şi privilegiul special imobiliar care grevează un imobil expropriat se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite conform procedurii şi în condiţiile prevăzute de lege.care să le asigure realizarea creanţei pe care o au contra debitorului lor (gaj, ipotecă, privilegiu).

14 Art. 1721 Cînd un imobil, recolte, sau alte bunuri mobile vor fi fost asigurate în contra incendiului, sau în contra oricărui alt caz fortuit, suma ce se va datora de către asigurător va trebui, dacă nu va fi fost cheltuită în reparaţia obiectului asigurat, să fie afectată la plata creanţelor privilegiate şi ipotecare, după rangul fiecăreia din ele.Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorită de către o a treia persoană, pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului însărcinat de un privilegiu sau ipotecă.

15 M.Of. nr.102/4 martie 1998.16 M.Of. nr.139/2 iunie 1994.

I.1.4.3.Transmisiunea universală şi cu titlu universa17

Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întregul patrimoniu nefracţionat de la o persoană la altă persoană.

Această categorie de transmisiune apare în cazul persoanelor fizice doar în ipoteza decesului când întregul patrimoniu este cules în totalitate de un singur moştenitor care are vocaţie universală legală sau testamentară.

În situaţia persoanelor juridice apare în situaţia reorganizării acestora prin absorbţie sau fuziune. Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată al întregului patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane sau în desprinderea unei părţi dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. Prin transmisiunea universală se dobândeşte totalitatea valorilor active şi pasive care alcătuiesc întregul patrimoniu iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobândeşte doar o fracţiune, o cotă-parte matematică din aceste valori.

I. 2. Drepturile patrimonialeI.2.1. Noţiune şi clasificare

Drepturile patrimoniale se pot împărţi în diferite categorii: drepturi reale, drepturi personale sau drepturi de creanţă şi drepturi intelectuale. Diviziunea drepturi reale-drepturi personale, este de esenţa analizei care urmează, fiind susţinută de doctrină.

I.2.1.1. Drepturi reale şi personale.

Pentru analiza completă a acestor aspecte putem arăta că drepturile reale sunt definite ca drepturi subiective patrimoniale care conferă titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita în mod direct şi

17 L.Pop, op.cit. p.24-25.

nemijlocit, fără a fi necesară, în acest scop, intervenţia oricărei alte persoane.

Pe de altă parte, toţi ceilalţi au obligaţia de a nu întreprinde nimic de natură a împiedica exerciţiul netulburat al acestor drepturi de către titularii lor18.

Drepturile de creanţă (personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale în virtutea cărora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridică de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoană determinată, să dea ( dare), să facă (facere) sau să nu facă (non facere) ceva, sub sancţiunea constrângerii de stat19.

Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toţi au obligaţia generală de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitării libere şi depline a acestor drepturi.

Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existenţa unui subiect activ determinat şi a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toţi ceilalţi.

Dar spre deosebire, drepturile de creanţă presupun subiecte (atât creditor, cât şi debitor) determinate, debitorul având obligaţia, corelativă dreptului creditorului de a cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face în lipsa acelei obligaţii.

Deci drepturile reale prezintă comportă două specificităţi faţă de drepturile personale: ele comportă dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.

Dreptul de urmărire prezentat ca un drept real dă posibilitatea titularului său să urmărească în orice mâini s-ar afla bunul care îi aparţine sau care este grevat de un drept real în favoarea sa.

Ca urmare, proprietarul unu imobil şi-l poate revendica de la orice detentor; uzufructuarul poate să îşi reclame bunul pentru a-l folosi, şi asta în faţa oricărui proprietar al bunului.

Pe de altă parte, dreptul de creanţă comportă prin sine dreptul la urmărire. Deci creditorul va beneficia de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului, neavând un drept 18 L.Pop, op.cit., p.26.19 Ibidem.

special de urmărire asupra unor bunuri determinate din patrimoniul acestuia. Un creditor chirografar nu poate urmări bunurile decât în mâinile debitorului său, pierzând această posibilitate în cazul înstrăinării către un terţ.

Deci dreptul de urmărire afectează de asemenea şi executarea obligaţiilor privind utilizarea unui bun. Dacă, de exemplu, A îi promite lui B că îi va împrumuta autoturismul pentru o călătorie, dacă acest autoturism este înstrăinat B nu poate să îi ceară cumpărătorului C să execute obligaţia, A fiind singurul obligat.

Dreptul de preferinţă reprezintă posibilitatea titularului de a-şi realiza dreptul său cu prioritate la acelaşi bun, în raport cu titularii altor drepturi.

Un exemplu în acest sens este următorul: dacă un drept de creanţă este însoţit şi garantat de un drept de gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obţine realizarea dreptului de creanţă cu prioritate, din preţul bunului gajat, faţă de ceilalţi creditori ai aceluiaşi debitor.

Într-o primă opinie drepturile reale sunt limitate, fiind expres reglementate de lege, în timp ce drepturile de creanţă sunt practic, nelimitate, deoarece se nasc din orice acte juridice valabile, din fapte juridice, licite sau ilicite ( adică din acţiuni omeneşti săvârşite fără intenţia de a produce efecte juridice, efecte care se produc totuşi, în temeiul legii: plata nedatorată, îmbogăţirea fără justă cauză, distrugerea de bunuri care atrage răspunderea civilă delictuală, etc.)

Dar conform teoriilor moderne, şi alte drepturi reale se pot naşte, deoarece nu există un text expres de lege care să interzică acest lucru prin voinţa părţilor, dacă nu se încalcă însă dispoziţii de ordine publică.20

I.2.1.2. Obligaţiile reale

Obligaţiile reale reprezintă o categorie intermediară între drepturile reale şi drepturile de creanţă. Ele se împart în obligaţii propter rem şi scriptae in rem şi se caracterizează printr-o 20 Fr.Terré, Ph.Simler, op.cit., p. 35

opozabilitate mai restrânsă decât cea a drepturilor reale şi de una mai extinsă decât cea a raporturilor de creanţă.

Obligaţiile propter rem21 sunt îndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care decurg din stăpânirea unui bun şi obligă numai în legătură cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra lor.

Aceste obligaţii se transmit oricăror deţinători ai bunului, odată cu acesta. Obligaţiile propter rem sunt de două categorii: legale (cele prevăzute de art.74, art.80-83 din L.18/1991,22, art.16 din L.103/123, obligaţia de grăniţuire reglementată de art. 584 C. civ24, obligaţia de a contribui la cheltuielile de întreţinere şi construire a zidului comun prevăzută de art. 592 C. civ.25, precum şi obligaţiile reglementate de Codul civil ca fiind servituţi naturale sau legale: servitutea distanţei plantaţiilor, servitutea negativă de vedere, servitutea izvorului, servitutea de scurgere a apelor naturale) şi convenţionale (care se nasc prin acordul părţilor, cum ar fi obligaţia prin care proprietarul unui fond aservit se obligă să efectueze lucrările necesare constituirii unei servituţi de trecere).

Obligaţiile scriptae in rem corespund unor drepturi de creanţă, dar sunt intrinsec legate de stăpânirea unor bunuri de către altă persoană decât proprietarul sau titularul unui drept real asupra acelor lucruri.

Cel care dobândeşte proprietatea unui imobil închiriat sau arendat este obligat să respecte contractul de locaţiune sau de arendare încheiat de proprietarul anterior până la expirarea termenului pentru care a fost închiriat/ arendat, dacă nu există o clauză contrară de încetare a contractului în momentul 21 ? L.Pop., op.cit., p. 28-32, I.Lulă „Privire generală asupra obligaţiilor propter rem” în Dreptul nr.8/2000, p. 8 şi urm.22 M.Of. , partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998.

23 Legea fondului cinegetic şi a protecţiei vânatului, publicată în M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie 1996.

24 Art. 584 C. civ. Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate.25 Art. 592 C. civ. Reparaţia şi reclădirea zidului comun sunt în sarcina tuturor devălmasilor, şi în proporţie cu dreptul fiecăruia.

înstrăinării. Ca urmare, proprietarul actual, terţ faţă de contractul încheiat anterior, este obligat să respecte drepturile şi obligaţiile izvorâte din acest contract în baza unei obligaţii scriptae in rem.

I. 3. Sistemul drepturilor reale în RomâniaI.3.1. Clasificare

A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra cărora poartă, drepturile reale se împart în două categorii: drepturi reale mobiliare (purtând asupra bunurilor mobile corporale sau incorporale) şi drepturi reale imobiliare (purtând asupra bunurilor imobile).

B. Principala clasificare a drepturilor reale este aceea în drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii. Obligaţiile propter rem regăsite în acest act normativ se referă la obligaţia deţinătorilor de terenuri pe care sunt arondate fonduri de vânătoare să permită exercitarea vânătorii şi aplicarea măsurilor de protecţie a vânatului, să permită amplasarea instalaţiilor şi amenajărilor vânătoreşti provizorii, să ia măsuri pentru protecţia vânatului etc.

B.1 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existenţă independentă, de sine stătătoare, în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă. La rândul lor, ele se împart în dreptul de proprietate (publică sau privată) şi drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Din raţiuni didactice, dreptul de proprietate se divide în drept de proprietate particulară, care aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juridice de tip particular, şi drept de proprietate privată al statului, unităţilor administrativ – teritoriale (judeţ, municipiu, oraş, comună), precum şi altor persoane juridice înfiinţate de către stat şi autorităţile locale, cum sunt regiile autonome sau societăţile naţionale. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot să fie la rândul lor desprinse din dreptul de proprietate privată sau constituite pe dreptul de proprietate publică.

B.1.1.Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publică sunt, potrivit reglementărilor actualmente în vigoare:a) dreptul real de administrare al regiilor autonome şi instituţiilor publice asupra bunurilor din domeniul public.

b) Dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public.c) Dreptul real de folosinţă asupra unor bunuri imobile constituit în favoarea unor persoane juridice fără scop lucrativ.Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, în cadrul unor raporturi juridice de putere. De aceea. Ele nu dezmembrează proprietatea publică, fiind inopozabile proprietarului pe cale administrativă, fiind însă opozabile pe cale civilă erga omnes.

B.1.2. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privată (denumite şi desmembrămintele dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului.

Dezmembrămintelor dreptului de proprietate le lipsesc unele din atributele proprietăţii, titularul lor având posesia, folosinţa, dispoziţia materială sau (parţial ) juridică, în timp ce proprietarul va avea întotdeauna dispoziţia juridică asupra bunului. Desmembrămintele dreptului de proprietate sunt:a) Dreptul de uzufruct.b) Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie.c) Dreptul de servitute.d) Dreptul de superficief) Dreptul real de folosinţă funciară recunoscut de L.18/1991.B.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a însoţi şi garanta alte drepturi de creanţă fără a avea independenţă sau existenţă de sine stătătoare. Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotecă, privilegiile speciale şi dreptul de retenţie. Ca o regulă, drepturile reale accesorii beneficiază de atributele de urmărire şi preferinţă, aceasta însemnând că un creditor garantat prin gaj, ipotecă sau privilegiu special are dreptul de a urmări bunul obiect al garanţiei în mâna oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu prioritate din preţul acelui bun, înaintea creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantaţi ulteriori.a) Dreptul de gaj este dreptul real constituit în favoarea unui creditor asupra unui bun mobil sau bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui terţ pentru a garanta executarea obligaţiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fără deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj beneficiază de atributele de urmărire şi preferinţă.

b) Dreptul de ipotecă este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile determinate, fără deposedare, care îi conferă titularului său, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmări bunul în mâna oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu prioritate din preţul acelui bun.c) Privilegiile speciale sunt drept reale aparţinând unor creditori care datorită calităţii creanţelor lor, au posibilitatea de a fi plătiţi cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile determinate ale debitorului, chiar în faţa unor creditori gajişti sau ipotecari posteriori.d) Dreptul de retenţie26 este acel drept real care conferă posibilitatea creditorului, în acelaşi timp şi debitor al obligaţiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a reţine acel lucru şi a refuza restituirea lui până în momentul când debitorul său, creditor al lucrului, va executa obligaţia născută în legătură cu cheltuielile ocazionate de păstrarea, întreţinerea sau îmbunătăţirea lui.

Noul Cod civil (Legea 287/2009) a intrat in vigoare, potrivit Legii 71/2011 pentru punerea in aplicare a Codului civil, de la 1 octombrie, iar efectele aplicarii acestuia vor fi deosebit de complexe, existand atat modificari si completari aduse legislatiei deja existente, cat si institutii fundamental noi.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt reglementate în Noul Cod civil în titlul III, art. 693-772 şi sunt următoarele: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitaţie; dreptul de servitute.

Noul Cod civil nu cuprinde şi o definiţie a ceea ce înseamnă „dezmembramintele dreptului de proprietate”, dar potrivit doctrinei ele reprezintă drepturile reale principale, derivate din dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobândesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană, sau prin 26 L.Pop, op.cit., p. 36-37

exercitarea acestor elemente de catre proprietarul bunului şi o altă persoană.

a)Dreptul de uzufruct

Reglementare Dreptul de uzufruct este reglementat in art. 703-748 C. civ.

Definitie Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane si de a culege fructele acestuia intocmai ca proprietarul, insa cu indatorirea de a-i conserva substanta.

Dobandirea dreptului de usufruct Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai in favoarea unei persoane existente.

Obiectul dreptului de usufruct

Orice bunuri mobile si imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta. Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct bunurile din domeniul public. In N.C.Civ. au fost introduse, n mod expres, dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de comert (art. 737-745 NCC).

Apararea dreptului de usufruct Acest drept poate fi aparat printr-o actiune confesorie, in aceleasi conditii in care aceasta poate fi exercitata si in cazul superficiei.

Durata uzufructului Uzufructul in favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani. Atunci cand este constituit cu depasirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani. Daca nu s-a prevazut durata uzufructului, se prezuma ca este viager sau, dupa caz, ca este constituit pe o durata de 30 de ani. Uzufructul constituit pana la

data la care o alta persoana va ajunge la o anumita varsta dureaza pana la acea data, chiar daca acea persoana ar muri inainte de implinirea varstei stabilite.

Drepturile uzufructuarului sunt:

- de folosinta exclusiva a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (naturale, industriale, civile si chiar productele);- de a cere si de a obtine predarea bunului;- de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fara a fi consumptibile, se deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data;- de cesiune a uzufructului;- de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct;- de a exploata partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai pentru un numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului;- de a lua din paduri araci pentru vii;- de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei obisnuite a proprietarului, in limitele dispozitiilor legale;- dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuca si a celor cazuti accidental;- dreptul asupra carierelor de piatra si de nisip aflate in exploatare;- in cazul unei creante: dreptul de a incasa capitalul si de a percepe dobanzile creantei, dreptul de a spori capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.

Obligatiile uzufructuarului Acestea constau fie intr-o obligatie generala, la un loc cu toti cei care formeaza subiectul pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate, fie in anumite obligatii ale uzufructuarului, care dau expresie raporturilor speciale dintre uzufructuar si nudul proprietar:

- de a inventaria bunurile mobile si de a constata starea in care se afla imobilele, cu exceptia cazului in care uzufructul unui bun mobil este dobandit prin uzucapiune;

- de a respecta destinatia data bunurilor de nudul proprietar, cu exceptia cazului in care se asigura o crestere a valorii bunului sau cel putin nu se prejudiciaza in niciun fel interesele proprietarului;- de a despagubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzatoare a bunurilor date in uzufruct;- de a depune o garantie pentru indeplinirea obligatiilor sale;- de a efectua reparatiile de intretinere a bunului; reparatiile mari sunt in sarcina uzufructuarului atunci cand sunt determinate de neefectuarea reparatiilor de intretinere;- de a suporta toate sarcinile si cheltuielile culegerea fructelor ori incasarea veniturilor;- de a aduce de indata la cunostinta nudului proprietar orice uzurpare a fondului si orice contestare a dreptului de proprietate, sub sanctiunea obligarii la plata de daune-interese.

Drepturile nudului proprietar Obligatiile mentionate ale uzufructuarului devin, in raporturile juridice, drepturi de creanta ale nudului proprietar. Astfel sunt, de exemplu, dreptul de a cere intocmirea inventarului, conservarea lucrului, efectuarea reparatiilor de intretinere, dreptul de a cere despagubiri, dreptul de a cere restituirea lucrului si altele asemenea.

Obligatiile nudului proprietar În general, nudul proprietar are o obligatie generala negativa de a nu tulbura exercitarea dreptului de uzufruct. „Proprietarul nu poate prin faptul sau nici cu orice chip vatama drepturile uzufructuarului”.

Stingerea uzufructului

Modurile de stingere a uzufructului, prevazute in art. 746-748 NCC sunt in numar de sapte, si anume:

- moartea sau, dupa caz, incetarea personalitatii juridice a uzufructuarului;- expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;- consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat calitatea de proprietar cat si pe aceea de uzufructuar);- neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani;- pieirea totala a lucrului supus uzufructului;

- abuzul de folosinta;- renuntarea uzufructuarului.

b)Dreptul de uz si dreptul de abitaţie

Reglementare Drepturile de uz si de abitatie sunt reglementate in art. 749-754 N.C.Civ.

Definiţie Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.

Abitaţia este dreptul unei persoane de a locui ţn locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaşia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în intretţinere.

Caracteristici

Cele două dezmembrăminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct deoarece, pe langă faptul că ele nu sunt cesibile, este interzisă şi cesiunea emolumentului (beneficiile titularului rezultate din exercitarea dreptului). Titularul dezmembrământului respectiv nu işi poate exercita dreptul decât pentru nevoile lui şi ale familiei sale.

Diferenşa dintre dreptul de uz şi dreptul de abitatţie rezultă din obiectul acestor dezmembrăminte. Astfel, dreptul de abitaţie se constituie asupra unei locuinţe, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu excepţia locuinţei.

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie se supun, cat priveşte constituirea, exercitarea şi stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.

c)Dreptul de servitute (servitutile)

ReglementareDreptul de servitute este reglementat de art. 755-772N.C.Civ.

Definiţie Servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. De regulă, servitutea presupune doua imobile aparţinând unor proprietari diferiţi, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suporta servitutea” este fondul aservit. Pot fi însă şi situaţii în care servitutile sa aibă caracter reciproc. In art. 755 alin.(2) N.C.Civ se menţioneaza că fondul dominant poate, prin constituirea servituţii, să-şi sporească utilitatea economică sau confortul.

Constituire Servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.

Clasificare

- servituti aparente si servituti neaparente, dupa cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil (o usa, o fereastra, etc.), sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumita inaltime);- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu,  servitutea de a nu construi).

Obligaţiile în sarcina proprietarului fondului aservit sunt, în principal, cele care privesc respectarea obligaţiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilităţii fondului dominant precum şi notarea în cartea funciară, iar obligaţia se transmite, pe această cale, dobanditorilor subsecventi ai fondului aservit. Cât priveşte abţinerea proprietarului fondului aservit de a împiedica exercitarea servituţii, aceasta nu poate împiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita servitutea, în măsura în care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul fondului dominant.

Drepturile si obligaţiile proprietarului fondului dominant, sunt, in principal:

- dreptul de a lua toate măsurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita şi a conserva servitutea;- obligaţia de a nu agrava situatia fondului aservit şi de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituţii.

d)Dreptul de superficie

ReglementareDreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul Cod civil, respectiv în art.693-702.

Definiţie Dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeste un drept de folosinţă (art.693).

Caracteristicile dreptului de superficie

Drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maxima a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii la expirarea termenului, conform art.694 N.C .civil).

Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. In toate cazurile se aplica dispoziţiile privind cartea funciară.

Intinderea si exercitarea dreptului de superficie Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului constitutiv. In lipsa unei stipulatiicontrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei sau, dupa

caz, de suprafata de teren aferenta si de cea necesara exploatarii constructiei edificate [art. 695 alin. (1) NCC].

Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.

Apararea dreptului de superficie Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil.

Constituirea cu titlu oneros a superficiei – Evaluarea prestaţiei superficiarului

In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale judecatoreasca (art.697).

Incetarea superficiei

Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:

- la expirarea termenului;- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest

sens;- in alte moduri prevazute de lege.

Efectele incetarii superficiei In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata.

II. ASPECTE DE DREPT FUNCIAR ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ

II.1 Corelând aspectele teoretice însuşite până acum cu noţiuni şi instituţii de Drept funciar se poate înţelege fundamentul materiei pe care o studiem. De aceea vom continua prin a defini domeniul Dreptului funciar, izvoarele acestei ramuri de drept, regimul juridic al terenurilor în România dar şi aspect ce ţin de cadastru, carte funciară etc.

II.1.1 Definiţia Dreptului funciar

Dreptul funciar reprezintă un ansamblu de norme juridice care reglementeaza relatiile sociale privitoare la terenurile ce constituie fondul funciar al României , indiferent de detinatori si de forma de proprietate asupra acestora.

Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al dreptului funciar au loc între particulari –persoane fizice si persoane juridice de tip privat , între persoanele juridice de tip public , precum si între acestea din urma si particulari . De aceea , unele norme juridice cu privire la terenuri apartin dreptului public , iar altele apartin dreptului privat .

Obiectul sau de reglementare este complex , ceea ce impune o anumita sistematizarea normelor sale juridice . Normele juridice care formeaza ramura dreptului funciar se pot clasifica , dupa obiectul lor de reglementare , în mai multe categorii, astfel :- norme juridice care reglementeaza formele proprietatii asupra terenurilor si regimul lor juridic ;- norme care reglementeaza folosirea , protectia li ameliorarea terenurilor ;- norme juridice care reglementeaza modul de exploatare a terenurilor în România ;- norme care reglementeaza sistemul de evidenta si publicitate imobiliară.

II.1.2. Izvoarele Dreptului funciar şi Pubicităţii imobiliare Prin izvor de drept civil întelegem forma specifica de exprimare a normelor de drept civil ; norma de drept civil poate fi definita ca fiind regula generala si abstracta care reglementeaza conduita subiectelor în raporturile juridice civile . Constitutia este cel mai important izvor al dreptului funciar , întrucât cuprinde norme care configureaza cadrul general al reglementarii în domeniul proprietatii , precum si norme care reglementeaza , in mod expres , anumite aspecte legate de proprietate , cum ar fi formele proprietatii în România , bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietatii publice , regimul juridic al acestora , garantarea proprietatii . Cele mai importante legi speciale în domeniul dreptului funciar sunt :- legea nr. 18/1991 privind fondul funciar – publ. în M.Of. nr. 37/1991 si republ. în M.Of. 1/1998 , republicata în baza legii nr. 169/1997 care a fost publ. în M.Of. nr. 299/1997,- legea nr. 1/2000 publ. în M.Of. nr. 8/2000 de modificare si completare a legii nr. 18/1991 ,

- legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, publ. în M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005.- renta viagera agricola reglementata prin legea nr. 247/2005 - titlul XI. - legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine, publ. în M.Of. nr. 1.008 din 14 noiembrie 2005 - Hotarârea de Guv. Nr. 1172/2001 pentru aprobarea Regulamentului de aplicare a legii nr. 18/1991 , publ. în M.Of. nr. 829/2001,- Legea administratiei publice locale nr. 215/2001 publ. în M.Of. nr. 204/2001, asa cum a fost modificata si de legea nr. 286/2006, publ. În M.Of. nr. 621/2006.- Legea nr. 16/1994 – legea arendarii , publ. în M.Of. nr. 91/1994 , asa cum a fost modificata prin legile nr. 223/2006 si 276/2005. - Legea proprietatii publice si regimul juridic al acesteia nr. 213/1998 , publ. în M.Of. nr. 448/1998 , , - Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 care reglementeaza sistemul de evidenta a tuturor terenurilor si a celorlalte bunuri imobile de pe întreg cuprinsul tarii , publ. în M.Of. nr. 61/1996 , - Decretul lege nr. 115/1938 privitor la cartile funciare ce se aplica în Transilvania , Banat si Bucovina , pus în aplicare prin legea nr. 241/1947 ,- Codul silvic aprobat prin legea nr. 26/1996, publ. În M.Of. nr. 93/1996. - Ordinul nr. 2371/C/1997 al Ministrului Justitiei de aprobare a Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de carte

funciara ale judecatoriilor publ. în M.Of. nr. 84/1998 ,- Codul civil .

II.2. Rregimul juridic al terenurilor proprietate privată

Terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, se află în circuitul civil, adică ele pot fi dobândite şi înstrăinate potrivit dispoziţiilor legii nr.247/2005.

Subiectele dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele juridice, statul şi unităţile administrativ teritorial , când apar în calitate de proprietare ale unor bunuri aparţinând domeniului privat. Dreptul de proprietate privată este alienabil, imprescriptibil şi sesizabil.

Indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, terenurile pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică. Legea instituie unele limitări ale înstrăinării şi, respectiv, dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, astfel : 1.- terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii , timp de 10 ani , socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii asupra lor – art. 32 din legea nr. 18/1991, republicată . Actul de înstrăinare încheiat cu nerespectarea acestui termen este lovit de nulitate absolută . Constatarea nulităţii poate fi cerută în justiţie de către primar , prefect , procuror , precum şi de orice persoană interesată .

Pe data intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 (Titlul X) s-a abrogat Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, O.U.G. nr.226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră, precum şi orice alte dispoziţii contrare.

Art.1 din Legea nr.247/2005 prevede: ”Terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţie şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege.”

Publicitatea drepturilor reale imobiliare este strâns legată de evidenţa fondului funciar. Potrivit art.7 din legea nr.18/1991, fondul funciar, şi în mod corespunzător, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidenţă funciară şi publicitate imobiliară prevăzute de lege.

Fondul funciar cuprinde totalitatea terenurilor de orice fel din România indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte.

Evidenţa fondului funciar se realizează prin cadastrul general, iar evidenţa drepturilor reale imobiliare se face prin sistemele de publicitate imobiliară.

Dacă în vechea reglementare se făcea distincţie între regimul juridic al terenurilor cu vegetaţie agricolă şi cel al terenurilor cu vegetaţie forestieră, din cuprinsul dispoziţiilor mai susmenţionate, terenurile proprietate privată, atât cele cu destinaţie agricolă cât şi cele cu destinaţie forestieră vor putea fi înstrăinate şi dobândite prin oricare din modurile prevăzute de lege şi în aceleaşi condiţii, având acelaşi regim juridic.

Categoria de terenuri la care se referă Legea nr.247/2005 este una foarte largă, cuprinzând: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţia lor sau de întinderea acestora, singura condiţie fiind aceea ca ele să fie proprietate privată.

Noua lege privind circulaţia juridică a terenurilor, menţine dispoziţia conform căreia pot fi înstrăinate şi dobândite terenurile din intravilan şi extravilan, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, însă aduce ca noutate, faptul că, în categoria

terenurilor la care se referă, intră atât terenurile cu construcţii cât şi cele fără construcţii, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora (art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005).

Dacă în vechea reglementare proprietatea funciară dobândită prin acte între vii, nu putea depăşi 200 ha de teren agricol în echivalent arabil, de familie, noua lege privind circulaţia juridică a terenurilor înlătură aceste limitări ale înstrăinării, arătând că terenurile proprietate privată pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii „indiferent de destinaţia sau de întinderea lor”.

Acte juridice între vii prin care se realizează înstrăinarea şi dobândirea acestor terenuri se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Respectarea formei autentice se cere şi în cazul în care, asupra unui astfel de teren se constituie, prin acte juridice între vii, un drept real, potrivit art.2 alin.2 din Legea nr.247/2005(titlul X)

Dacă legea nr. 54/1998 în art.3, instituia o interdicţie de dobândire a dreptului de proprietate de către cetăţenii străini, persoane fizice şi juridice, şi apatrizi, Constituţia revizuită în 2003, în art.44 alin.2 teza a 2-a statuează: „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

După aderarea României la Uniunea Europeană cetăţenii străini şi apatrizii, domiciliaţi pe teritoriul statelor membre vor putea dobândi proprietatea asupra terenurilor, iar modalitatea de dobândire va fi reglementată prin lege organică şi chiar înainte de aceasta dacă asemenea prevederi apar în tratatele internaţionale la care România este parte.

De asemenea după revizuirea Constituţiei, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor şi prin moştenire legală.

Dispoziţiile constituţionale au fost preluate şi în art.3 din Legea nr. 247/2005 astfel că: „Cetăţenii străini şi apatrizii precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate, asupra terenurilor din România în condiţiile prevăzute de legea specială.” (legea nr.312/2005 cu privire la dobândirea dreptului de proprietate de către cetăţenii străini, legea nr. 276/2005).

Dacă sub imperiul Legii nr.54/1998 era interzisă înstrăinarea, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot parcursul soluţionării acestor litigii, noua reglementare statuează în art.4 că ”existenţa unui litigiu cu privire la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă”, instituind însă de la această regulă două excepţii: prima constă in existenţa unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privată, iar cea de-a doua în existenţa unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate. Dacă titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi respectiv dobânditorilor erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor, înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul Legii nr.247/2005, nu conduce la validarea acestor titluri.

Atunci când s-a încheiat un antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, iar ulterior una din părţi refuză încheierea contractului, partea care şi-a executat obligaţia poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, potrivit art.5alin.2 din titlul X al legii nr. 247/2005.

Un alt element de noutate introdus prin această reglementare îl reprezintă posibilitatea înstrăinărilor făcute pe

baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar, în cazul în care se doreşte comasarea parcelelor şi loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate care să cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor sau atunci când înstrăinările sunt efectuate de către persoane îndreptăţite să obţină rentă viageră agricolă. De asemenea aceste înstrăinării sunt scutite de taxe de timbru şi de timbru judiciar.

3.- art.52 din Codul silvic prevede : „ Statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de preemţiune la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preţ şi condiţii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică şi terenurile limitrofe acestuia, precum şi pentru terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră. Proprietarul vânzător este obligat să înştiinţeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenţia de înstrăinare . Unitatea sesizată îşi va manifesta opţiunea în termen de 30 de zile , după care dreptul de preemţiune încetează. Vânzarea făcută cu încălcarea dispoziţiilor de mai sus este nulă de drept”.

Textul legal instituie un drept de preemţiune27 la cumpărarea unor terenuri forestiere în favoarea statului , în calitate de persoană juridică de drept civil .

Ca urmare, dreptul de preemţiune se naşte numai în cazul în care titularul dreptului de proprietate al unui astfel de teren se hotărăşte să-l înstrăineze prin vânzare cumpărare şi există numai la preţ şi condiţii egale .

Deci domeniul de aplicare a acestui drept de preemţiune se referă la următoarele categorii de terenuri: terenurile care 27 Dreptul unei părţi de a fi preferată unei alte persoane la cumpărarea sau vânzarea unui anumit bun (ex. vanzarea terenurilor agricole poate să aibă loc numai după ce vecinii terenurilor au renunţat la cumpărare, ei fiind preferaţi).

constituie enclave ale fondului forestier proprietate publică a statului ( înconjurate de fondul forestier proprietate publică ), terenurile limitrofe fondului forestier proprietate publică şi terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră, dacă sunt proprietate privată .

Pentru exercitarea dreptului de preemţiune, proprietarul vânzător este obligat să înştiinţeze, în scris , unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv , în legătura cu intenţia de vânzare. Unitatea silvică teritorială este Direcţia silvică judeţeană a Regiei Naţionale a Pădurilor.

Această înştiinţare are valoarea unei oferte de vânzare şi trebuie să cuprindă elementele esenţiale ale viitorului contract de vânzare cumpărare, adică şi un preţ minim. Numai astfel statul este în măsură să aprecieze dacă este sau nu cazul să-şi exercite dreptul de preemţiune la cumpărare.

Dacă statul acceptă oferta de vânzare în termenul de mai sus , îşi exercită dreptul de preemţiune şi deci se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare. Părţile sunt obligate să perfecteze vânzarea-cumpărarea în formă autentică .

Sancţiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune al Statului este nulitatea absolută , cu regimul său juridic .

Persoanele cărora li s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, au obligaţia de a-şi stabili domiciliu şi de a-şi întemeia gospodării în localităţile în care este situat terenul.

Nerespectarea acestei condiţii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului şi a construcţiilor de orice fel realizate pe acesta. Pentru teren nu se vor acorda despăgubiri, iar pentru construcţii proprietarul va primi o despăgubire egală .

II.3 Renta viageră agricolă

Renta viageră agricolă reprezintă suma de bani plătită rentierului agricol care înstrăinează sau arendează terenurile aflate în proprietatea sa, având siguranţa unei surse viagere de venituri garantate de stat ( art.2 din Legea nr. 247/2005, titlul XI).

Condiţiile ce trebuie să fie îndeplinite pentru ca o persoană să beneficieze de renta viageră: - rentierul agricol să fie o persoană fizică în vârstă de peste 62 de ani, să deţină în proprietate până la 10 ha de teren agricol, - să înstrăineze prin acte între vii sau să arendeze terenurile agricole după intrarea în vigoare a prezentului titlu. Renta viageră agricolă este instituită în scopul concentrării suprafeţelor agricole în exploataţii eficiente impuse de necesitatea modernizării agriculturii.

Dovada înstrăinării se face prin actul de înstrăinare, încheiat în formă autentică, iar dovada arendării se face prin contractul de arendă întocmit cu respectarea Legii arendării nr. 16/1994 (art.11 din Legea nr. 247/2005, titlul XI).

Potrivit art. 3 din Legea nr. 247/2005, titlul XI, cuantumul rentei viagere agricole reprezintă echivalentul în lei a 100 euro/an pentru fiecare h de teren agricol înstrăinat şi echivalentul în lei a 50 euro/an pentru fiecare h arendat.

Pentru suprafeţele mai mici de 1 ha suma plătită va fi proporţională cu suprafaţa înstrăinată sau arendată (art.5).

Renta viageră agricolă se plăteşte într-o singură rată anuală în primul trimestru al anului următor celui pentru care aceasta este datorată (art.6).

Rentierul agricol poate rămâne proprietar pe o suprafaţă de teren agricol de până la 0,5 ha pentru folosinţă personală.

Potrivit art. 7 din Legea nr. 247/2005, renta viageră agricolă este personală, netransmisibilă şi încetează la data decesului rentierului agricol. În cazul arendării, renta viageră agricolă încetează în termen de 30 de zile de la data încetării contractului de arendă, dacă în acest interval rentierul agricol nu face dovada încheierii unui nou contract de arendă. După decesul rentierului, moştenitorii vor încasa ultima rată scadentă la data decesului, în cel mult 3 luni după deces pe baza certificatului de moştenitor şi a carnetului de rentier agricol. II.4.Răspunderea juridică în dreptul funciar

Nerespectarea normelor juridice privind folosirea şi protecţia terenurilor atrage răspunderea civilă , contravenţională sau penală , după caz–art.106 din legea nr. 18/1991 , rep. .

a)Faptele ce constituie infracţiuni 28sunt : - fapta persoanei fizice care are calitatea de membru al comisiei locale sau judeţene de aplicare a legii fondului funciar, de a împiedica în orice mod reconstituirea dreptului de proprietate sau eliberarea titlului de proprietate către persoanele îndreptăţite constituie abuz în serviciu şi se pedepseşte cu închisoare, - declararea unor suprafeţe de terenuri mai mici decât cele obţinute sau nedeclararea unor suprafeţe de teren deţinute efectiv, în vederea inducerii în eroare a comisiilor locale, constituie infracţiunea de fals în declaraţii, - ocuparea în întregime sau în parte a terenurilor de orice fel, înfiinţarea sau mutarea semnelor de hotar şi a reperelor de marcare, fără aprobarea primită în condiţiile legii, constituie infracţiune şi se pedepseşte cu închisoare, 28 Infracţiunea este fapta ce prezinta pericol social, care a fost savâşită cu vinovăţie şi este prevazută de legea penală.

- degradarea terenurilor agricole şi silvice, a împrejmuirilor acestora, distrugerea şi degradarea culturilor agricole, a lucrărilor de îmbunătăţiri funciare, a bornelor şi semnelor topografice sau geodezice, a monumentelor istorice, ansamblurilor şi siturilor arheologice, ori împiedicarea luării măsurilor de conservare a unor astfel de bunuri, precum şi înlăturarea acestor măsuri, constituie infracţiunea de distrugere.

b)Constituie contravenţie29 următoarele fapte : - efectuarea de schimburi de terenuri şi a schimbării categoriei de folosinţă, precum şi folosirea definitivă sau temporară a terenurilor agricole şi silvice în alte scopuri decât pentru producţia agricolă şi silvică, cu încălcarea dispoziţiilor legale. - neluarea măsurilor de către posesorii de terenuri şi de către persoanele autorizate pentru păstrarea în bune condiţii a bornelor geodezice, topografice, reperelor metalice de nivelment, a piramidelor şi balizelor de semnalizare a punctelor geodezice, precum şi degradarea sau distrugerea lor din culpă, -amplasarea obiectivelor de orice fel , fără avizele şi aprobările prevăzute de lege, - degradarea terenurilor şi culturilor prin depozitarea de materiale ori deşeuri de pietriş, moloz, nisip, prefabricate, construcţii metalice, reziduuri şi altele asemănătoare - nedeclararea la organele judeţene de cadastru funciar de către posesori, în termen de 30 de zile de la aprobare, a schimburilor de terenuri şi a schimbării categoriei de folosinţă a acestora, precum şi a datelor cu privire la mărimea suprafeţelor şi categoria de folosinţă a acestora , - neluarea unor măsuri corespunzătoare de către persoanele fizice sau juridice pentru evitarea afectării terenurilor limitrofe prin 29 Contravenţia-încălcare a dispozițiilor unei legi, ale unui regulament etc., care se sancționează cu o pedeapsă ușoară (amendă sau sancțiune administrativă

reziduurile provenite din activitatea de producţie şi prin scurgerile de orice fel .

Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de către specialiştii împuterniciţi, în acest scop, de către Ministerul Agriculturii şi Alimentaţiei , precum şi de către Ministerul Apelor, Pădurilor şi Mediului, de împuterniciţii prefectului, ai organelor agricole şi silvice judeţene, precum şi de către primari.

Contravenţiilor prevăzute mai sus li se aplică şi dispoziţiile legii nr. 180/2002 privind constatarea şi sancţionarea contravenţiilor . Folosirea terenurilor pentru producţia agricolă şi silvică .

Potrivit Legii nr.18/1991, republicată, toţi deţinătorii de terenuri agricole au obligaţia să asigure cultivarea acestora şi protecţia solului–art.74. Cei care nu îşi îndeplinesc aceste obligaţii vor fi somaţi, în scris, de către primarul comunei sau oraşului pentru intrarea în legalitate. Dacă nici după primirea somaţiei, deţinătorii de terenuri nu îşi execută obligaţiile în termenul stabilit de primar din motive imputabile lor, ei vor fi sancţionaţi anual cu plata unei amenzi potrivit legii. Obligarea la plata sumei respective se face prin dispoziţie motivată a primarului, iar suma încasată se face venit la bugetul local.

Legea prevede o sancţiune mai severă pentru deţinătorii de terenuri atribuite în folosinţă care nu dau curs acestei somaţii, în sensul că ei pierd dreptul de folosinţă asupra terenurilor la sfârşitul anului în curs–art.76al.2.

Putem arăta că schimbarea categoriei de folosinţă a terenurilor aparţinând persoanelor juridice se poate face numai cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege–art.7 şi 78.

Persoanele fizice care au schimbat categoria de folosinţă a terenurilor agricole pe care le deţin în proprietate sunt obligate să comunice, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc

această operaţiune, modificarea intervenită oficiului de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol judeţean , care are obligaţia să o înregistreze.

III 1. Ce este cadastrul şi la ce serveşte? III.1.1 Definiţia cadastrului o regăsim la întretăierea

domeniilor, regulilor şi principiilor generale care fac referire la dezvoltarea societăţii, a relaţiilor interumane, a implicării României în procesul dezvoltării durabile dar şi ale protecţiei mediului înconjurător.

Actuala calitate a României de membru al Uniunii Europene vizează o dată în plus interesul statului român pentru acest domeniu.

Lato sensu, registrul in care se tine evidenta bunurilor imobile, poarta denumirea de "cadastru".30 Originea cuvântului cadastru, ar fi compus din prefixul de origine greaca "kata", care inseamna de "sus in jos" si din cuvantul neo grec (bizantin) "stikon", care inseamna: registru de impunere, carte de insemnari, carte de comert. Dupa alti autori, el deriva din cuvantul vechi medieval "capitastrum", care ar fi in stransa legatura cu "capitions registrum" sau " capitum registrum" si care la origine inseamna impozitul pe capul familiei.

Conform DEX, cadastrul31 reprezintă totalitatea lucrărilor tehnice de determinare exactă a unor proprietăţi funciare, cu toate caracteristicile lor. Registru de cadastru = registru în care sunt trecute datele de identificare a proprietăţilor funciare pe un anumit teritoriu. Ştiinţă aplicată care se ocupă cu lucrările de

30 Denumirea apare pentru prima data intr-un document din anul 1185, gasit la Venetia sub forma "catastico". Insa el s-a impus in secolul al XVII si din Ialia a trecut in Franta sub forma "le cadastre", in Germania si Austria sub forma "der Kataster". In tara noastra el apare la inceputul sec. XIX, adaptat foneticii limbii romane, sub forma de "cadastru".Asa dar "cadastrul" a insemnat in decursul timpului activitatea umana de inventariere a resurselor funciare, pentru realizarea impozitelor . 31 Din fr. cadastre

cadastru.

III.1.2. Organizarea şi conducerea cadastrului în România

Legea nr.7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare reglementează, în cadrul aceluiaşi act normativ, ambele instituţii, atât instituţia tehnică a cadastrului, cât şi instituţia juridică a noilor cărţi funciare.

III.1.2.1.Cadastrul general este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a bunurilor imobile de pe întreg teritoriul ţării. Cadastrul general se întocmeşte la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu sau judeţ, şi la nivelul întregii ţării, de unde rezultă că această sintagmă acoperă atât cadastrul naţional cât şi cadastrele locale şi judeţene, care numai împreună prin însumarea lor, alcătuiesc ceea ce se cheamă cadastrul general. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi proprietarul. Prin imobil, în acest caz, se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, iar prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.

Prin sistemul de evidenţă a cadastrului general se realizează: identificarea, înregistrarea şi descrierea în documentele cadastrale a imobilelor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice, identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv, furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă şi echitabilă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, la solicitarea organismelor abilitate.

Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central sunt încredinţate Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), instituţie publică aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor.

La nivel local, în fiecare judeţ şi în municipiul Bucureşti activitatea de cadastru este organizată şi condusă de Oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, instituţii publice cu personalitate juridică aflate în subordinea ANCPI.

De asemenea, la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale funcţionează birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, ca unităţi fără personalitate juridică, organizate în cadrul oficiilor teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară.

III.1.2.2. Atribuţiile principale ale Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară sunt:

a) coordoneaza si controleaza executarea lucrarilor de cadastru si asigura inscrierea imobilelor in registrul de publicitate imobiliara la nivelul intregii tari;b) controleaza executarea lucrarilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie si teledetectie la nivelul intregii tari;c) elaboreaza Regulamente si norme, promoveaza tehnici, procedee si metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor stiintifice si tehnice in domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei si publicitatii imobiliare;d) autorizeaza persoanele fizice si juridice care pot executa lucrari de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei si cartografiei, pe teritoriul Romaniei, in conditiile Legii speciale care reglementeaza infiintarea uniunii profesionale a acestora;e) organizeaza si administreaza fondul national de geodezie si cartografie, precum si baza de date a sistemului de cadastru general;

f) asigura, in conditiile Legii, executarea, completarea, modernizarea si mentinerea in stare de utilizare a retelei geodezice nationale;g) asigura executarea si actualizarea hartilor oficiale;h) Avizeaza continutul topografic al hartilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor si al altor documente cartografice destinate uzului public;i) pune la dispozitia autoritatilor publice si a altor institutii interesate, in conditiile Legii, situatii statistice de sinteza privind terenurile si constructiile;j) indeplineste sarcinile ce rezulta din angajamentele internationale in domeniul sau de activitate;k) participa la organizarea si coordonarea masuratorilor in vederea aplicarii legilor funciare;l) Avizeaza tehnic expertizele efectuate de catre expertii judiciari in specialitatea topografie, geodezie si cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instantelor de judecata. Avizele mentionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial in baza unui Regulament comun, elaborat de Agentia Nationala si Ministerul Justitiei;m) asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifica sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;n) asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor de carte funciara;o) asigura inscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu bunul imobil;p) asigura formarea si specializarea personalului de specialitate in publicitate imobiliara prin intermediul Institutului National al Registratorilor; structura, organizarea si modul de administrare ale institutului se stabilesc si se aproba prin Hotarare a Guvernului, in termen de 90 de zile de la intrarea in vigoare a prezentei legi;

r) indeplineste si alte atributii ce au legatura cu activitatea specifica.

III.1.2.3 Oficiile de Cadastru şi Publicitate Imobiliară judeţene şi al municipiului Bucureşti funcţionează în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi au următoarele atribuţii:a) înscriu imobilele în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară;b) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;c) înscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi litigii judiciare în legatură cu bunul imobil; asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;d) înscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a celorlalte persoane interesate;e) avizează tehnic, înainte de depunerea lor în instanţa de judecată, expertizele topo-cadastrale întocmite de experţii judiciari, în baza unui regulament elaborat în comun de Agenţia Nationala şi de Ministerul Justiţiei;f) avizează planul urbanistic general;g) avizează documentaţiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;h) autorizează persoanele fizice care execută lucrări tehnice de cadastru;i) organizează, coordonează şi execută măsurătorile pentru punerea în posesie a titularilor prevăzuţi de <LLNK 11991 18 11 201 0 34>Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu

modificările şi completările ulterioare, şi de <LLNK 12000 1 10 201 0 16>Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările ulterioare;j) verifică periodic starea fizica a punctelor din reţelele de sprijin, conform normelor şi regulamentelor emise de Agenţia Nationala;k) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile legii, situaţii statistice şi de sinteză privind terenurile şi construcţiile;l) furnizează persoanelor fizice şi juridice, contra cost, servicii şi informaţii conform tarifelor în vigoare;m) avizează împreună cu instituţiile de specialitate de la nivelul judeţean şi local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosinţă agricolă şi stabilirea reţelei de drumuri agricole;n) îndrumă activitatea desfăşurată de serviciile comunitare pentru cadastru şi agricultură, constituite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale;o) asigură evidenţa documentaţiilor de schimbare a categoriei de folosinţă a terenurilor şi a suprafeţelor aferente.

IV.1. Cum definim publicitatea imobiliară

Prin publicitate imobiliară se înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil.

IV.2. Obiectivele publicitatăţii imobiliare

Deoarece cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite să ţină evidenţa bunurilor imobile, să dea siguranţa actelor juridice prin care se constituie, se transmit, se modifică sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile terţilor,

este imperios necesar ca organizarea publicităţii imobiliare să răspundă următoarelor obiective mai importante:- să apere drepturile imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice (securitate statică);- să confere tansmisiunilor imobiliare o cât mai mare corectitudine, să aducă la cunoştinţa tuturor situaţia juridică a imobilelor aflate în circuitul civil (securitate dinamică);- să dea siguranţa ciculaţiei creditului prin garantarea lui prin înscrierea ipotecii în registrele publice;- să permită organelor statului exercitarea unui control asupra schimbărilor ce se produc în situaţia materială a imobilelor, conform cu normele de sistematizare, şi în situaţia juridică a acestora prin înstrăinări, grevare de sarcini etc., în interesul întregii societăţi.

V.1 Ce este cartea funciară

Cartea funciară reprezintă cartea de identitate a unui imobil. Terenul, contrucţia întreagă sau o componentă dintr-o construcţie (un apartament, de exemplu) au în acest fel un paşaport unic care rămâne valabil pe toată durata existenţei imobilului, indifferent de faptul că proprietarii se schimbă în timp prin vânzare, donaţie, moştenire sau hotărâri judecătoreşti.

De lege lata nu există o definiţie legală a cărţilor funciare. Astfel, potrivit art. 17 alin.1: ,,Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilelor din acelaşi teritoriu administrativ se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară pentru imobilele situate în raza teritorială de activitate a acestora”.

Prin imobil, în înţelesul legii cadastrului şi publicităţii imobiliare, se înţelege una sau mai multe parcele alăturate,

indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul aceleiaşi localităţi şi identificat printr-un număr cadastral unic (art.1 alin. 3 şi art.17 alin.2).

V.2.Rolul cărţii funciare

Această carte de identitate îndeplineşte un dublu rol prin:1. activitatea de cadastru: identificarea în mod unic şi constant în timp imobilul,indiferent de proprietary,2. publicitate imobiliară: asigurarea informării celorlalte persoane care nu fac partedin clasicele două părţi ale unui contract (find astfel terţi) cu privire la forma deproprietate sau actele şi faptele juridice care privesc imobilul.

V.3. Noul regim juridic al cărţilor funciare este reglementat cu caracter general, în următoarele acte normative:- Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată în M. Of. Nr. 201 din 03.03.2006;- Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară;- Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară; - Hotărârea Guvernului nr. 1210/2004 privind organizarea şi funcţionarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.- Instrucţiuni de organizare şi funcţionare a oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară pentru furnizarea serviciilor de publicitate imobiliară;

- Regulamentul de organizare şi funcţionare al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

V.4. Obiectul cărţi funciare

Obiectul cărţi funciare constă, potrivit legii, în înscrierea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, modificări sau sting, ca urmare a actelor şi faptelor juridice referitoare la un bun imobil, precum şi în înscrierea, după caz, a actelor şi faptelor privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară (art.20, 21 şi 38).

Toate cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu care se întregeşte cu un registru special de intrare, cu registru cadastral al imobilelor, cu un index alfabetic al proprietarilor, precum şi cu o mapă în care se vor păstra cererile de înscriere şi câte un exemplar al înscrisurilor cadastrale ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii (art.17 alin.3 şi 4).

Cât priveşte efectele juridice ale înscrierilor făcute în cartea funciară, ele se efectuează, după caz, fie în scopul opozobilităţii dobândiri sau modificării drepturilor reale imobiliare înscrise în cartea funciară (art.25 şi 38), fie în scopul stingerii drepturilor reale imobiliare înscrise asupra bunului altuia, fie în scopul informării terţelor personale interesate asupra anumitor drepturi reale (art. 26), fie în scopul opozabilităţii faţă de terţi a unor drepturi personale, acte sau fapte juridice în legătura cu imobilele cuprinse în cartea funciară (art.38). Pentru aceasta, legea prevede că orice persoană interesată va putea cerceta cartea funciară şi celelalte documente cu care se întregeşte cartea funciară, cu excepţia evidenţelor care privesc siguranţa naţională (art.41).

VI.1.Cadastrele de specialitate

Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale alcătuiesc baza tehnică a cărţilor funciare, deoarece acestea se întocmesc, se numerotează şi se ţin pe aceste unităţi. În acest scop la nivelul fiecărei comune, oraş sau municipiu se efectuează operaţiuni de cadastru care se materializează în documente cadastrale cuprinzând date referitoare la imobile, la proprietăţile asupra acestora şi la proprietari, pe baza cărora se întocmesc ulterior cărţile funciare. Pentru facilitatea operaţiunilor de cadastru s-a dispus înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale a serviciilor comunitare pentru cadastru şi agricultură.

La nivelul unităţilor administrative-teritoriale: comună, oraş sau municipiu, lucrările tehnice de cadastru constau în:- stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor intravilanelor componente;- identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau în lipsa acestora pe baza posesiunii exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;- consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;- întocmirea documentelor tehnice cadastrale.

Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale comunelor, oraşelor şi municipiilor, precum şi limitele intravilanelor localităţilor, se vor face, potrivit legii, de către o comisie stabilită în acest scop prin ordinul prefectului. În vederea realizării lucrărilor cadastrale, toţi deţinătorii de imobile sunt obligaţi să permită accesul specialiştilor pentru executarea

acestor lucrări, să admită, în condiţiile legii, amplasarea la sol sau pe construcţii a semnelor şi semnalelor geodezice şi să asigure protecţia şi conservarea lor.

Primarii au obligaţia să înştiinţeze deţinătorii imobilelor, în scris, prin afişare sau prin alte mijloace de publicitate, să permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor de cadastru sau după caz să se prezinte personal (sau prin mandatari) pentru a da lămuriri privitoare la identificarea imobilelor şi a participa la identificarea şi marcarea limitelor acestora. In cazul în care aceştia, deşi încunoştinţaţi, nu se prezintă, identificarea şi marcarea limitelor proprietăţilor învecinate se va face şi în lipsa lor.

Dacă se constată unele diferenţe între suprafeţele înscrise în actele de proprietate şi situaţia reală din teren, rezultată din măsurătorile executate pentru întocmirea cadastrului general, consiliile locale vor înştiinţa pe proprietarii interesaţi. Plusurile şi minusurile de teren de pe aceiaşi unitate administrativ-teritorială se compensează între proprietarii în cauză. Plusurile şi minusurile de teren se stabilesc de către persoanele autorizate să execute măsurătorile şi se comunică celor în cauză şi proprietarilor. Orice neînţelegeri cu privire la identificarea şi măsurarea parcelelor de teren, precum şi cu privire la proprietarii acestora, se vor soluţiona de către instanţele judecătoreşti.

După finalizarea lucrărilor de teren pentru fiecare unitate administrativ-teritorială (comună, oraş sau municipiu), datele obţinute se prelucrează, se înregistrează în documentele tehnice ale cadastrului, se recepţionează şi se introduc în baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecărui imobil se transmit de către oficiul teritorial, consiliului local, care are obligaţia să le aducă la cunoştinţa deţinătorilor. Dacă datele comunicate nu sunt exacte, cei interesaţi pot face contestaţie în termen de 60 zile. Contestaţiile, însoţite de documente doveditoare, trebuie formulate în scris la Oficiul judeţean sau al municipiului Bucureşti

de cadastru şi publicitate imobiliară, care este obligat să le soluţioneze în termen de 30 zile. Cei nemulţumiţi de modul de soluţionare a contestaţiilor de către oficiul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară pot face plângere la judecătoria în a cărei circumscripţie se află imobilul, în termen de 30 zile de la comunicarea rezultatelor contestaţiei formulate.

După soluţionarea tuturor litigiilor, a contestaţiilor şi a plângerilor privitoare la modul de identificare, măsurare şi delimitare a parcelelor de teren şi definitivarea lucrărilor de cadastru pe o unitate administrativ-teritorială, oficiul teritorial va transmite, în termen de 90 de zile de la finalizarea acestor lucrări, evidenţa privind partidele cadastrale ale tuturor proprietarilor de pe teritoriul fiecărei localităţi din circumscripţia acestora în vederea întocmirii din oficiu a cărţilor funciare ale imobilelor de pe raza acestor localităţi.

Până la definitivarea lucrărilor cadastrale şi punerea în aplicare a cadastrului general în fiecare unitate administrativ-teritorială, toate actele şi faptele juridice privind terenurile şi construcţiile situate pe un teritoriu administrativ, pentru care nu s-au finalizat documentele cadastrului general, se vor înscrie în câte o carte funciară nedefinitivă, urmând ca înscrierea definitivă să fie efectuată la punerea în aplicare a cadastrului general şi pe acel teritoriu. În aceleaşi condiţii se vor înscrie şi titlurile de proprietate emise în temeiul legilor funciare. În toate cazurile, la cererea de înscriere se va ataşa documentaţia cadastrală la care se referă înscrierea, întocmită de o persoană fizică sau juridică autorizată de ANCPI sau de OCPI după caz. Această soluţie temporară – înscrierea sporadică şi selectivă (adică numai la cererea persoanei interesate) în noile cărţi funciare – este tehnic posibilă şi reprezintă singurul mijloc juridic care să permită punerea imediată în aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996.

Din punct de vedere tehnic, în vederea înscrierii cu caracter nedefinitiv, la cererea de înscriere trebuie să se ataşeze

documentaţia cadastrală la care se referă înscrierea, care va cuprinde şi numărul cadastral atribuit imobilului respectiv.

Rezultatele obţinute în urma executării lucrărilor tehnice de cadastru sunt transpuse în înscrisuri, planuri, registre, hărţi cadastrale şi alte documente tehnice.

Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi de publicitate imobiliară care trebuie să se regăsească şi în cartea funciară sunt următoarele: parcela, construcţia şi proprietarul.

VI.1.1.1. Cum definim parcela

Parcela reprezintă un imobil - teren cu sau fără construcţii, determinat în hărţile topografice şi individualizat printr-un număr cadastral, înscriindu-se în partea I a fiecarei cărţi funciare. Entitatea principală este însă terenul, construcţia fiind entitatea accesorie, deoarece deschiderea oricărei cărţi funciare se face pornind de la parcela de teren. Pentru a constitiu o parcelă în sensul publicităţii imobiliare, suprafaţa de teren trebuie să aibă aceeaşi categorie de folosinţă.

VI.1.1.2. Cum definim construcţia

Construcţia reprezintă imobilul realizat prin edificare, care se înscrie în aceeaşi carte funciară în care se înscrie terenul, pe care aceasta a fost ridicată. Cadrul legal al edificării oricărei construcţii îl reprezintă legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, indiferent dacă respectiva construcţie este compusă dintr-un singur apartament sau mai multe. Pentru înscrierea în cartea funciară nu are relevanţă destinaţia construcţiei, însă, aceasta trebuie menţionată. Înscrierea în cartea funciară se va efectua numai dacă se face dovada existenţei sale materiale şi a dreptului solicitantului asupra acelei construcţii. Această dovadă se face prin autorizaţia de construire şi procesul-verbal de predare-primire, acte însoţite de documentaţia cadastrală a imobilului.

VI.1.1.3. Cum definim proprietarul

Proprietarul imobilului poate fi o persoană fizică sau juridică de drept public sau drept privat. Numele proprietarului se va înscrie în cartea funciară astfel încât să se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dacă este persoană fizică se va scrie: numele său şi al părinţilor sau eventual, codul numeric personal; dacă este persoană juridică se va înscrie denumirea şi sediul acesteia sau eventual, codul fiscal, codul unic de înregistrare ori numărul de înmatriculare în registrul comerţului.

Aceleasi norme tehnice stabilesc si documentele obligatorii care trebuie realizate:

- la nivelul fiecarui bun imobil din intravilan se va întocmi:a.- schita cadastrala: perimetrul bunului imobil cu parcelele din interior, categoriile de folosinta ale parcelelor si cladirile cu caracter permanent si cu o sageata se indica directia nord;b.- fisa bunului imobil: cu date referitoare la teren, la constructii si la proprietar.

- la nivelul fiecarui bun imobil din extravilan se întocmeste de asemenea:a.- schita cadastrala: pe grupuri de bunuri imobile, in cazul terenurilor agricole si silvice, ori pe trupuri de padure sau pe bunuri imobile ale marilor detinatori( triaje, depouri, cariere );b.- fişa bunului imobil.

VI.1.1.4. Documentele tehnice ale cadastrului general sunt:- registrul cadastral al imobilelor,- indexul alfabetic al proprietarilor,- registrul cadastral al proprietarilor,

- planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare (art.12 alin. 1).

Operaţiunile tehnice de cadastru se materializează în documente cadastrale ce cuprind date referitoare la imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorială, precum şi la proprietarii acestora.

Registrul cadastral de publicitate imobiliară al unui teritoriu reprezintă totalitatea cărţilor funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi, în fiecare birou cadastral; nu aste vorba de un registru în materialitatea sa, ci despre un sumuum al tuturor cărţilor funciare deschise într-o localitate.

Spre deosebire de acest registru, cărţile funciare se întregesc cu o serie de alte registre privind activitatea de publicitate imobiliară, acestea din urmă fiind veritabile registre, în sensul strict material al cuvântului.

VI.1.1.5. Registrele specifice biroului teritorial

Registrul cadastral de publicitate imobiliară este alcătuit din cărţile funciare ale unei unităţi administrativ-teritoriale, înglobând foile de carte funciară pentru fiecare imobil fără ca acestea să fie cusute ca registre.

Registrul cadastral de publicitate imobiliară se întregeşte cu:a) registrul general de intrare;b) planul cadastral de identificare a imobilelor, precum şi cu hărţile de carte funciară, acolo unde există;c) registrul cadastral al imobilelor (index cadastral);

d) indexul alfabetic al proprietarilor pe localităţi (opis alfabetic);e) mapa actelor care se arhivează după numărul de intrare din registrul general de intrare;f) registrul numerelor de carte funciară ţinut pe unităţi administrativ teritoriale, în care se va menţiona numărul cărţii funciare şi numărul/data cererii înregistrate în registrul general de intrare, în baza căreia s-a deschis cartea funciară;g) registrul cadastral al proprietarilor.

Dispoziţiile din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară prezintă aceste registre:- Registrul special de intrare are următoarele rubrici: numărul de intrare; data înregistrării, cu menţionarea orei; numele şi prenumele părţilor; natura şi cuprinsul actului; localitatea şi numărul cărţii funciare; numărul anexelor; data rezolvării; taxe; observaţii.- Registrul opis alfabetic al registrului special de intrare are următoarele rubrici: dosarul, numărul şi anul; numele şi prenumele părţilor; natura cauzei.- Repertoriul imobilelor este format din următoarele rubrici: numărul parcelei; numărul cărţii funciare; observaţii.- Opisul alfabetic al proprietarilor pe localităţi are următoarele rubrici: numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor de imobile înscrise în cartea funciară; numărul de carte funciară.

Fiecare registru, înainte de a fi utilizat, va fi numerotat, parafat şi sigilat de conducătorul de carte funciară. Pe ultima filă se va întocmi un proces-verbal de deschidere, semnat de conducătorul de carte funciară, aplicându-se şi sigiliul biroului de carte funciară.

Daca la sfârşitul anului calendaristic registrul nu este consumat în întregime, se va încheia, sub ultima înregistrare a anului expirat, un proces-verbal semnat de conducătorul de carte funciară şi judecătorul de carte funciară, cu aplicarea sigiliului oficial, menţionându-se că registrul va fi întrebuinţat în continuare şi în anul următor, arătându-se de unde vor începe noile înregistrări.

Pentru închiderea opisului alfabetic, la finele anului se trage o linie sub ultima înregistrare făcută la fiecare literă, menţionându-se dedesubt anul care urmează. După această menţiune se fac apoi înregistrările curente pe anul următor.

La terminarea registrului se va încheia un proces-verbal de închidere a registrului, sub ultima înregistrare, arătându-se numărul şi data acestei înregistrări. Procesul-verbal va fi semnat de conducătorul de carte funciară, aplicându-se sigiliul legal.

Procesul-verbal prevăzut la alineatul precedent se va întocmi în opisul alfabetic, sub ultima înregistrare făcută la litera Z, iar la celelalte litere se va trage o linie, sub ultima înregistrare la fiecare literă (art 74 - 78 din Regulament).

Arhiva biroului teritorial se va ţine în mape de câte 100 de acte, pe ani, în ordinea numerică a înregistrărilor.

Cererile către biroul teritorial vor avea ataşate, ca anexe, înscrisurile pe care s-au bazat, documentaţiile tehnico-cadastrale, precum şi încheierile prin care acestea s-au rezolvat.

VII.1. Cuprinsul cărţii funciare

Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea unităţii administrativ-teritoriale în care este situat imobilul. În acest sens, documentaţiile cadastrale se întocmesc

cu atribuire de număr cadastral unic pe unitatea administrativ-teritorială respectivă.

Titlul cărţii funciare al imobilului pe care s-au constituit drepturi de superficie va cuprinde şi menţiunea acestui drept. De asemenea, în titlu, se va face menţiune şi despre cărţile funciare colective, individuale, de concesiune, după caz.

Cărţile funciare se numerotează pe fiecare unitate administrativ-teritorială, începând cu numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără separare pe ani.

Numerele de carte funciară se atribuie dintr-un registru special destinat acordării de numere de carte funciară, numai în momentul admiterii cererii de înscriere de către registrator sau în baza hotărârii judecătoreşti, definitivă şi irevocabilă ca urmare a plângerii împotriva încheierii, prin care s-a dispus înscrierea.

Acest registru va purta denumirea de Registrul numerelor de carte funciară şi se va întocmi pe fiecare unitate administrativ-teritorială care aparţine respectivului birou teritorial.

Cartea funciară are trei părţi: A, B, C.

Partea A cuprinde descrierea imobilului cu indicarea numărului de ordine (exemplu: A.1) şi a numărului cadastral al imobilului (exemplu: 100 după planul cadastral al imobilelor), suprafaţa, anexa la partea A–planul imobilului cu vecinătăţi, descrierea imobilului, inventarul de coordonate. Dacă intervin dezlipiri sau alipiri de parcele, imobilele nou create vor primi alte numere cadastrale, pentru care se vor deschide cărţi funciare noi. Partea A se va completa cu anexa la această parte, care va cuprinde geometria parcelei. Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele prevăzute în Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general.

Suprafaţa terenului se exprimă în unităţile de măsură legale actuale: ha, m2, în care se vor transforma unităţile de măsură

anterioare: jugăre, stânjeni, pogoane, prăjini, ocoale etc. Cât priveşte categoria de folosinţă, destinaţia şi descrierea construcţiilor, acestea se preiau din documentaţia cadastrală şi se înscriu în cartea funciară.

În rubrica observaţii se vor înscrie menţiuni sau trimiteri la celelalte părţi ale cărţii funciare sau la alte cărţi funciare, ca de exemplu referitoare la numărul cărţii funciare din care s-a transcris imobilul sau la numărul cărţii funciare în care se află înscrise terenul sau construcţiile (în cazul cărţilor funciare de superficie).

Partea B se referă la înscrierile privind dreptul de proprietate şi documentele pe care se întemeiază:a) numărul curent, b) operaţiunea, c) numele şi prenumele proprietarului d) observaţii.

În antet se menţionează numărul cărţii funciare, ca şi în partea A:a) numărul curent este numărul de ordine sub care s-a făcut operaţiunea şi la care, în rubrica observaţii, se face trimiterea de la partea A sau partea B;b) numele proprietarului se scrie în aşa fel, încât să se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia: dacă este persoană fizică, se scrie numele, prenumele, iar dacă este persoană juridică, se înscrie denumirea acesteia; operaţiunea cuprinde: menţionarea modalităţilor de dobândire a proprietăţii, certificate de acte juridice corespunzătoare: transmiterea proprietăţii, modificarea sau stingerea dreptului asupra întregului imobil sub

forma proprietăţii exclusive, comune în devălmăşie sau indivize, precum şi preţul;

Servituţile stabilite în favoarea imobilului se înscriu în partea B, pentru a fi observate şi luate în considerare de îndată, iar cele stabilite în sarcina imobilului se înscriu în partea C (la observaţii, pe foaia B, se face trimiterea);

Faptele juridice care determină apariţia, modificarea sau stingerea drepturilor reale ce se înscriu în foaia B a cărţii funciare şi drepturile personale sau alte raporturi juridice, acţiunile referitoare la proprietate, precum şi modificările, îndreptările sau însemnările cu referire la titlu partea A sau B.

Partea C se referă la dezmembrămintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina imobilului, superficie şi sarcini (ipoteci, privilegii), precum şi la faptele juridice, drepturile personale referitoare la drepturile reale înscrise în această parte, urmăririle imobiliare etc.

Superficia se înscrie asupra întregului imobil (teren). Această parte cuprinde trei rubrici: numărul curent, cuprinsul şi observaţii, în antet se menţionează cele înscrise pe celelalte foi. Numărul curent este numărul de ordine sub care s-a înregistrat operaţiunea şi la care se face trimitere de la celelalte foi. Orice schimbare adusă vreunei înscrieri în cartea funciară se va evidenţia prin sublinierea vechii înscrieri şi prin trecerea în rubrica observaţii a numărului de ordine sub care s-a operat noua înscriere. Alipirea mai multor imobile într-unul singur se va marca printr-un număr cadastral nou.

Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor şi alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul.

În această categorie pot fi enumerate:

a) incapacităţile totale sau parţiale de exerciţiu ale titularului dreptului real înscris;b) instituirea curatelei;c) modalităţile juridice ce afectează dreptul înscris în cartea funciară;d) arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană de natură să afecteze regimul juridic al bunului nemişcător;e) arătarea oricărei acţiuni care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară, a acţiunii de predare a înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmează a se înscrie, a acţiunii de ieşire din indiviziune etc.;f) arătarea acţiunii pentru anularea hotărârii declarative de moarte a titularului de drept real înscris în cartea funciară;g) arătarea situaţiilor când se face urmărirea silită a imobilelor;h) interdicţia de înstrăinare sau grevare a imobilului, precum şi modalităţile interdicţiei de strămutare sau grevare;i) contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri mai mari de trei ani;j) dreptul de preemţiune;k) promisiunea stabilită prin convenţie de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil;l) sechestrul asigurător şi judiciar;m) schimbarea rangului unei ipoteci;n) plângerea împotriva încheierii de carte funciară;o) sentinţa declarativă de faliment;p) lucrările de expropriere a imobilului;

q) orice alte fapte, drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege şi au legătură cu imobilul.

Dacă toate imobilele înscrise într-o carte funciară au fost transcrise, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.

Operaţiunea de carte funciară se face de către asistentul-registrator, în baza încheierii de admitere a cererii de înscriere, semnată de către registrator. Dreptul în temeiul căruia se cere înscrierea va fi dovedit, după caz, cu înscrisul original sau prin copii legalizate, hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă ori prin actul administrativ al organului administrativ competent.

Sunt supuse întabulării cu titlu definitiv drepturilor reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice, iar dacă necesită o justificare ulterioară, aceste drepturi se înscriu provizoriu.

În cazul a două sau mai multe acte juridice succesive pentru care nu s-a cerut înscrierea în cartea funciară, aceasta va fi cerută de ultimul dobânditor, menţionându-se situaţia tuturor transferurilor anterioare.

Înscrierea în cartea funciară a actului juridic de dobândire, constituire, recunoaştere, stingere, modificare şi de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are ca efect opozabilitatea faţă de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelaşi obiect, de la acelaşi autor, care nu au efectuat această operaţiune sau au efectuat-o ulterior. Efectul de opozabilitate al înscrierii se produce din momentul înregistrării cererii de înscriere a actului respectiv în registrul general de intrare în cartea funciară. Din acest moment operează prezumţia cunoaşterii înscrierii de către cei care au dobândit sau au publicat un act având acelaşi obiect. Rangul înscrierii este determinat de data şi de ora înregistrării cererii. Rangul poate fi schimbat prin convenţia părţilor numai pentru ipoteci. Dacă mai multe cereri de înscriere a unei ipoteci sau privilegiu, asupra

aceluiaşi imobil, au fost depuse deodată, vor avea acelaşi rang. Când înscrierile privind dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale principale asupra aceluiaşi imobil sunt cerute în acelaşi timp, drepturile intră în concurenţă şi primesc provizoriu rang egal, urmând că instanţa să hotărască, în raport cu data încheierii actelor, care drept va fi înscris mai întâi. Dacă mai multe cereri sunt prezentate prin acelaşi curier sau primite prin poştă în aceeaşi zi sunt considerate ca prezentate simultan şi vor fi înregistrate cu aceeaşi dată şi aceeaşi oră.

Registrul general de intrare în cartea funciară se închide în fiecare zi, la sfârşitul programului, de către registratorul - coordonator, prin barare, semnare şi parafare, sau de un registrator desemnat de acesta.

Dobânditorul anterior al dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil printr-un act juridic, poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de un dobânditor ulterior cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului, dacă actele au acelaşi obiect şi provin de la acelaşi autor.

Înscrierea provizorie în cazurile prevăzute de art. 29 alin. 2 din lege va avea efect de opozabilitate cu rangul dobândit prin această înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei. Înscrierea provizorie va avea eficienţă atât timp cât nu s-a înregistrat o cerere de radiere a acesteia, întemeiată pe o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Dacă înscrierea provizorie a fost încuviinţată, se vor putea săvârşi înscrieri atât împotriva celui întabulat, cât şi împotriva celui înscris provizoriu. Dacă înscrierea provizorie a fost radiată, se vor radia din oficiu înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu.

Cuprinsul cărţilor funciare se dovedeşte cu copia sau cu extrasul de carte funciară şi poate fi invocat de orice persoană

interesată, având forţa probantă a prezumţiei legale relative care operează până la proba contrară.

Cel care invocă cuprinsul cărţii funciare este pus la adăpost numai până la proba contrară. Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o altă probă pentru valabilitatea înscrierii formale, ci numai dovada înscrierii. Dacă printr-o înscriere simultană sau subsecventă s-a adus vreo restricţie dreptului real, de exemplu interdicţia de înstrăinare şi grevare, aceasta se va considera alăturată dreptului real. Efectul de opozabilitate al înscrierii este inoperant, cu referire la: suprafaţa terenului, destinaţia, categoria de folosinţă restricţiile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea aspecte.

Conf. Dr. Ing. Ioan STANGU, Directorul D.C.G.P.M.

Cadastrul 2014 – o nouă viziune asupra evidenţei, folosirii şi protecţiei resurselor mediului înconjurător

Mediul înconjurător

        OMUL – fiinţă raţională, trăieşte şi îşi asigură existenţa, folosind resursele naturale ale planetei Terra, în cadrul societăţii umane pe care a creat-o în decursul timpului.

        Evoluţia societăţii umane pe Terra, diferită în timp şi spaţiu, cerinţele impuse de asigurarea hranei, de asigurarea condiţiilor de locuit, etc au determinat apariţia unui ansamblu complex de construcţii, care constituie ceea ce denumim resursele artificiale.

        Printr-o ipoteză simplificatoare, putem reprezenta mediul înconjurător al societăţii umane fig. 1, care include cei trei factori, astfel:

 

       Activitatea umană în mediul său înconjurător este concretizată, la intersecţia celor trei factori, prin complexul bunurilor obţinute (B).

Interacţiunea factorilor PTC O analiză elementară actuală asupra factorilor principali ai mediului înconjurător, ne permite următoarele concluzii:

populaţiile, prin reprezentantul lor „OMUL”, constituie factorul dinamic, complex şi în continuă expansiune, care modifică continuu mediul său înconjurător;teritoriul, respectiv resursele naturale, sunt limitate în timp şi spaţiu şi drept urmare a presiunii tot mai puternice ce se exercită asupra sa de către factorul „OM”, necesită evidenţa, folosirea şi gospodărirea lui cât mai judicioasă;construcţiile sau complexul de construcţii de toate categoriile realizate de „OM, în mediul său înconjurător, constituie resursele artificiale, care necesită, în scopul protejării şi folosirii lor cât mai îndelungate acelaşi sistem de evidenţă ca şi resursele naturale.

        Interdependenţa şi interacţiunea celor trei factori care se manifestă ca implicaţii logice într-un sistem cibernetic cu feed-back, de forma: populaţie ® resurse naturale ® resurse artificiale ® populaţie, determină şi impune sistemul de reglare şi

autoreglare, pentru menţinerea echilibrului întregului sistem – mediul înconjurător.

 

Protecţia mediului înconjurător

        OMUL- în lupta sa cu natura pentru a-şi asigura existenţa, consumă resurse naturale, crează resurse artificiale şi bunuri de scurtă durată pentru asigurarea hranei.

        Din nefericire, în această luptă dintre OM şi NATURĂ, se produc multiple dezechilibre, care au ca rezultat degradarea, uneori ireversibilă, a elementelor de bază ce compun mediul înconjurător; solul, apa, vegetaţia, fauna şi altele.

        Stoparea acestui fenomen a devenit în zilele noastre problema de bază a existenţei umane pe Terra.

        Organisme naţionale şi internaţionale se preocupă intens de acest fenomen prin măsuri şi acţiuni specifice, prin dezbaterea acestui complex de probleme în diferite foruri, începând cu ONU şi organismele sale specializate.

Cadastru – 2014

        Este tocmai rezultatul unor astfel de întâlniri şi dezbateri la nivel internaţional în care un rol important este deţinut de FIG – Federaţia Internaţională de Geomatică în colaborare cu organisme specializate ale ONU.

        În esenţă acest program conţine recomandări privind evidenţa pe baze moderne a resurselor naturale şi artificiale, de care dispune societatea umană, folosirea acestora corespunzător cerinţelor dezvoltării durabile şi protecţia mediului ca rezultat al folosirii controlate a resurselor.

        Evidenţa resurselor, prin programul Cadastru – 2014, a devenit o necesitate determinată de procesul tehnologic extraordinar al societăţii umane contemporane, de schimbările

sociale, economice şi politice deosebite care au loc, de fenomenul globalizării etc., toate cu implicaţii asupra mediului înconjurător.

        Globalizarea activităţii umane, este un fenomen determinat de factorul cel mai dinamic al mediului înconjurător, respectiv populaţia, a cărei activitate pentru asigurarea hranei în principal, trebuie controlată pentru a preveni deteriorarea mediului său de viaţă.

        În acest context, evidenţa resurselor în cadrul unui program, a determinat problema principală a societăţii umane moderne în etapa actuală.

        Acest program – intitulat Cadastru 2014 are la bază sistemul cadastral actual, existent în ţările unde a fost realizat, sistem care urmează a fi modelat informaţional şi completat cu elemente specifice de gestiune a resurselor şi de protecţie a mediului înconjurător. Dintre elementele caracteristice ale acestui program sunt de menţionat următoarele:

Automatizarea sistemelor cadastrale actuale, prin folosirea mijloacelor moderne de calcul.Modernizarea sistemului informaţional cadastral prin includerea tuturor datelor care definesc obiectele cadastrale.Înscrierea drepturilor şi obligaţiilor publice şi private pentru posesorii şi utilizatorii de obiecte cadastrale.Creşterea rolului şi răspunderii specialistului în geomatică, la realizarea programului Cadastru 2014.Monitorizarea şi corelarea activităţilor umane cu implicaţii în folosirea resurselor mediului înconjurător şi altele.

        Acest program conceput de forurile internaţionale în 1994, pentru un orizont de 10 ani, respectiv pentru anul 2014, când se consideră că va deveni operaţional, a fost discutat anual la întâlniri internaţionale cu participarea unor mari specialişti în domeniu, inclusiv a organismelor specializate ale ONU.

Bibliografie

A. Cursuri şi monografii

1. O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008.1.L.Pop „Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale”, ediţie revăzută şi adăugită, ed.Lumina Lex, Bucureşti, 2001, 2. C.Stătescu, C.Bârsan, „Drept Civil. Teoria Generală a drepturilor reale”, Universtatea din Bucureşti,19883.V. Terzea, Legile fondului funciar. Comentarii şi explicaţii, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007. 4. E. Gheorghe, Cadastrul. Cartea funciară. Jurisprudenţă, Ed. Moroşan, Bucureşti, 2008.

B.Acte normative

1. M.Of. nr.102/4 martie 1998.2. M.Of. nr.139/2 iunie 1994.

3. M.Of., partea I, nr.1 din 5 ianuarie 1998. Legea fondului funciar, republicată şi modificată 4. M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie 1996. Legea fondului cinegetic şi a protecţiei vânatului 5. - Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar – publ. în M.Of. nr. 37/1991 si republ. în M.Of. 1/1998 , republicat în baza legii nr. 169/1997 care a fost publ. în M.Of. nr. 299/1997,6. - Legea nr. 1/2000 publ. în M.Of. nr. 8/2000 de modificare si completare a legii nr. 18/1991 ,7. - Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 care reglementeaza sistemul de evidenta a tuturor terenurilor si a celorlalte bunuri imobile de pe întreg cuprinsul tarii , publ. în M.Of. nr. 61/1996, modificata de OUG 81/2011 – de la 20 octombrie 2011 8. - Codul silvic aprobat prin legea nr. 26/1996, publ. În M.Of. nr. 93/1996. 9. - Ordinul nr. 2371/C/1997 al Ministrului Justitiei de aprobare a Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor publ. în M.Of. nr. 84/1998 ,10. - Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 41/2004 pentru modificarea si completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 509 din 7 iunie 2004, aprobata cu modificari prin Legea nr. 499/2004, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 1.069 din 17 noiembrie 2004.11. - Codul civil 2011