Curs Flash I

25
Tema I Conţinutul economic şi importanţa evaluării întreprinderii. 1.1.Necesitatea şi conţinutul evaluării întreprinderii.x 1.2 Tipuri de evaluări şi de valori ale întreprinderii . 1.3. Principiile de bază în evaluarea întreprinderii. 1.1.Necesitatea şi conţinutul evaluării întreprinderii. Necesitatea evaluării unei întreprinderi apare când in viata întreprinderii au loc unele schimbări semnificative cum sunt: ▪ modificări in mărimea si structura capitalului social, ▪ modificări in numărul si componenta acţionarilor sau asociaţilor, ▪ actiuni juridice cu scop patrimonial (succesiuni, falimente, partaje), in cazul tranzacţiilor comerciale, ▪ cu ocazia privatizării Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă au condiţionat mai multe cauze ale evaluării: Vânzarea – cumpărarea întreprinderilor, a părţilor de întreprinderi (active), a acţiunilor sau participaţiilor. Fuziunea sau contopirea întreprinderilor Divizarea sau separarea întreprinderilor Restructurarea sau lichidarea întreprinderii în baza deciziei de evaluare Emisiunea de acţiuni. Cotarea la bursă Restituirile Arendare

description

c

Transcript of Curs Flash I

Page 1: Curs Flash I

Tema I Conţinutul economic şi importanţa evaluării întreprinderii.

1.1.Necesitatea şi conţinutul evaluării întreprinderii.x

1.2 Tipuri de evaluări şi de valori ale întreprinderii .

1.3. Principiile de bază în evaluarea întreprinderii.

1.1.Necesitatea şi conţinutul evaluării întreprinderii.

Necesitatea evaluării unei întreprinderi apare când in viata întreprinderii au loc unele schimbări semnificative cum sunt:

▪ modificări in mărimea si structura capitalului social,

▪ modificări in numărul si componenta acţionarilor sau asociaţilor,

▪ actiuni juridice cu scop patrimonial (succesiuni, falimente, partaje),

in cazul tranzacţiilor comerciale,

▪ cu ocazia privatizării

Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă au condiţionat mai multe cauze ale evaluării:▪ Vânzarea – cumpărarea întreprinderilor, a părţilor de întreprinderi (active), a acţiunilor sau participaţiilor.▪ Fuziunea sau contopirea întreprinderilor▪ Divizarea sau separarea întreprinderilor▪ Restructurarea sau lichidarea întreprinderii în baza deciziei de evaluare▪ Emisiunea de acţiuni. Cotarea la bursă ▪Restituirile ▪Arendare▪Oferirea de informaţii preliminare pentru flexibilitatea în vânzări de întreprinderi sau cooperări▪Evaluarea unui obiect din motive concrete legate de :

- impozitarea patrimoniului;- stabilirea limitei de creditare- verificarea garanţiei creditului; - redresarea întreprinderilor, etc.

▪Evaluarea întreprinderii proprii sau a unor elemente (active) strategice din aceasta

Printre beneficiarii interesaţi de evaluare, pot fi:

Orice investitor deţinător de capital care poate avea următoarele intenţii:

Page 2: Curs Flash I

Evaluarea întreprinderii

Acţionarii sau salariaţii

Managerii

Furnizorii

Societăţile de asigurări

Statul

Investitorii

Creditorii

Achiziţionarea unei întreprinderi pentru a desfăşura o activitate productivă pe cont propriu;

Dezvoltarea unei activităţi (creştere externă – prin preluarea unui concurent, fuziune);

Cumpărarea unei anumite cote – părţi din întreprindere (portofoliu de acţiuni) cu scopul de a obţine, de la suma investită, o eficienţă cât mai mare în condiţiile unui risc asumat dat;

Acţionarii, interesaţi de o evaluare cât mai corectă a firmei pentru a cunoaşte perspectivele de evoluţie ale acesteia, evoluţie ce le va dicta comportamentul investiţional viitor (şi în primul rând vânzarea unora dintre acţiunile deţinute / cumpărarea de noi acţiuni);

Studiul evoluţiei valorii firmei le va aduce la cunoştinţă rezultatele înregistrate de managerul firmei;

Băncile, interesate să cunoască: Nivelul de îndatorare, calitatea garanţiilor şi potenţialul financiar viitor al

clienţilor lor, poziţionarea acestora într-o logică de rating, pentru a modela şi manipula, în funcţie de client, relaţiile de creditare a întreprinderilor;

Performanţele economico-financiare potenţiale ale întreprinderilor; Fondurile şi instituţiile financiare, pentru buna gestionare a portofoliilor lor; Societăţile de asigurări, pentru calculul primelor de asigurare sau a garanţiilor

oferite de întreprinderi; Echipa de conducere a fiecărei întreprinderi, este permanent interesată să

cunoască estimările de valoare asociate întreprinderii pe care o conduce, pentru: Furnizorii şi creditorii unei întreprinderi, pentru fundamentarea şi negocierea

termenilor de plată mai mult sau mai puţin favorabili, sau pentru argumentarea deciziei de conversiune a datoriilor;

Salariaţii, în ipoteza comportamentului raţional şi a aplicării normelor statului de drept,care pot cere salarii mai mari numai când firma are o evoluţie favorabilă, materializată în creşterea valorii,

Statul, este interesat adeseori de evaluarea întreprinderilor, în special din considerente fiscale sau în scopul privatizării

Componenţa beneficiarilor evaluării este reprezentată în figura 1.1.

Page 3: Curs Flash I

Fig. 1.1 Beneficiarii evaluării întreprinderii

Conţinutul economic al evaluării întreprinderii poate fi desprins din momentul în care proprietarii doresc să cunoască mărimea averilor, sau ce părţi din ea au fost vândute, donate, moştenite, expropriate sau supuse impozitării.

A evalua o întreprindere, în linii generale, înseamnă a- i determina în expresie bănească valoarea, exprimată prin preţul probabil al tranzacţiei şi a include în ea proprietăţile sale ca marfă, adică utilitatea şi cheltuielile ce ţin de ea.

Valoarea întreprinderii este o calitate convenţională a acesteia (sau a unui alt bun ,serviciu), ce îi este atribuită, ca urmare a estimărilor efectuate în cadrul procesului de evaluare de către evaluator. Valoarea unui bun este fondată pe noţiunea de schimb, preţul fiind punctul de echilibru, în care vânzătorul şi cumpărătorul (subiecţii afacerii) acceptă tranzacţia, adică este rezultatul negocierii dintre vânzător şi cumpărător.

Preţul reprezintă suma de bani pe care cumpărătorul o plăteşte în schimbul unei unităţi de bun economic, respectiv expresia bănească a valorii de schimb pe care o încasează vânzătorul pentru o unitate din bunul tranzacţionat.

Noţiunile de ,,preţ” şi ,, valoare” pot fi delimitate în felul următor:

Preţul Valoarea

Suma de bani determinată în timpul negocierii dintre vânzător şi cumpărător

Suma de bani preconizată a se obţine în urma negocierii bunului economic.

Este stipulat de negociatorii tranzacţiei

Este estimată de evaluator

Preţul se poare schimba în dependenţă de cerere şi de alţi factori

Valoarea este constantă şi se estimează în dependenţă de utilitatea şi calităţile bunului.

În timp, s-au conturat două teorii mai importante ce au încercat să ofere răspunsuri, măcar parţiale, acestor întrebări: teoria valorii - muncă (obiectivă) şi valorii – utilitate (subiectivă).

Teoria valorii – muncă, a cărui izvor se află în opera economiştilor clasici Adam Smith, David Ricardo, Carl Marx susţine că substanţa valorii economice este munca producătorilor de bunuri, concretizată în noi bunuri economice.

Page 4: Curs Flash I

Mărimea valorii se manifestă pe piaţă prin valoarea de schimb şi reprezintă raportul cantitativ în care se schimbă două bunuri, adică preţul

, Conform teoriei valorii utilitate sau a utilităţii marginale, valoarea bunurilor se exprimă prin raritatea bunurilor economice şi prin utilitatea pe care indivizii, în calitatea lor de consumatori, o atribuie acestora.

Şcoala neoclasică susţine că valoarea bunurilor economice este dată atât de costul integral ,cât şi de utilitatea ce le-o conferă cumpărătorul, de preferinţele acestuia, preferinţe ce se află sub incidenţa mărimii şi sursei venitului.

A.Marchal a fost primul mare economist, care a luat în consideraţie tehnicile de evaluare, astfel separând teoria valorii de teoria evaluării Conceptual, a evalua înseamnă a contribui la determinarea valorii de schimb, ţinând cont de caracteristicile interne ale întreprinderii şi de referinţele externe, care trebuie analizate concomitent.

Evaluarea unei întreprinderi trebuie să ofere un sprijin în fixarea preţului acesteia, prin precizarea unei zone de negociere între vânzător şi cumpărător.

Din punct de vedere financiar, evaluarea întreprinderii poate fi privită ca un proces de estimare şi atribuire unei valori întreprinderii la un moment dat în întregime sau parţial în scopul determinării capacităţii întreprinderii de a genera fluxuri (profit, chash-flow) la dispoziţia proprietarului său, avându-se în vedere, că obiectul evaluării întreprinderii este un “bun”, care are capacitatea de a crea alte “bunuri”.

Elementele de bază, utilizate în evaluarea financiară a întreprinderii, printre care:

1. Patrimoniul – în acest caz, valoarea întreprinderii se calculează pornind de la valoarea corectată a elementelor de activ şi de pasiv, reflectate în bilanţul său.

2. Profitul – poate fi sub formă de cash-flow, încasări totale, dividende, serveşte de asemenea ca o bază de evaluare; se foloseşte în metode de evaluare, bazate pe profit.

3. Cursul de piaţă al titlului de proprietate (al acţiunilor)- în acest caz valoarea întreprinderii se stabileşte în dependenţă de preţul, agreat la care titlurile acesteia sunt tranzacţionate pe piaţă.

Page 5: Curs Flash I

1.2 Tipuri de evaluări şi de valori utilizate în activitatea de evaluare

În practica de evaluare tipurile de evaluări, pot fi identificate ţinând cont de mai multe criterii. În dependenţă de obiectul evaluării pot fi distinse următoarele tipuri

de evaluări:- evaluări de bunuri (mijloace fixe, stocuri etc.)- evaluări de active intangibile (licenţe, brevete, mărci, investiţii în resurse

umane tec)- evaluări de active economice (secţii, magazine, depozite etc.)- evaluări de întreprinderi în calitate de complexe patrimoniale în funcţie de beneficiarii evaluării distingem:- evaluări pentru proprietarii afacerii, în vederea vânzării firmei- evaluări pentru instituţiile publice, în vederea impozitării- evaluări pentru instituţiile financiar – bancare, în vederea gajării- evaluări pentru instanţe judecătoreşti în cazul existenţei legate de

mărimea, mişcarea sau lichidarea patrimoniului firmei- evaluări pentru persoane fizice (moştenitori, salariaţi etc.) În funcţie de metoda utilizată pentru evaluare pot fi:- evaluări patrimoniale- evaluări bazate pe actualizarea veniturilor- evaluări bazate pe actualizarea cash flow-urilor- evaluări mixte În funcţie de scopul urmărit evaluările pot fi clasificate în:- evaluări economice, care urmăresc stabilirea valorii de piaţă a întreprinderii în vederea vânzării ei

- evaluări administrative care urmăresc de regulă stabilirea masei impozabile şi sunt cerute de către organismele statului, de normativele în vigoare

În funcţie de caracterul desfăşurării, sunt:- evaluări benevole, efectuate din iniţiativa beneficiarului

- evaluări obligatorii, Scopul evaluării este fundamental în alegerea bazei de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare, ceia ce presupune alegerea tipului de valoare care trebuie estimat.

De cele mai multe ori în procesul de evaluare se cere a fi determinată valoarea de piaţă .Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri”.

Page 6: Curs Flash I

Valoarea de înlocuire (valoarea de nou) reprezintă suma costurilor totale pentru producerea sau procurarea din nou a proprietăţii respective, calculate în baza preţurilor de piaţă, existente la momentul evaluării.

Valoarea rămasă reprezintă valoarea de înlocuire din care se scade uzura. În cazul în care evidenţele contabile nu oferă toate datele pentru determinarea gradului de uzură, aceasta se determină :

- pe bază de expertiză tehnică de către experţi autorizaţi- pe bază de analiză tehnică, luându-se în calcul vechimea, starea de

întreţinere, numărul de reparaţii capitale, regimul de utilizare, calificarea personalului de deservire.

Valoarea de impozitare reprezintă valoarea unei proprietăţi, conform definiţiei date de reglementările legale cu caracter fiscal.

Valoarea de lichidare reprezintă suma lichidităţilor rezultate prin vânzarea activelor unei întreprinderi, în cazul în care aceasta îşi încetează activitatea.

Valoarea bursieră reprezintă valoarea firmei cotate la bursă, în urma aplicării metodelor de evaluare bursiere.

Valoarea de asigurare reprezintă valoarea acceptată de asigurător pe baza evaluării proprii, şi în baza unui contract de asigurare.

Valoarea de continuitate reprezintă valoarea determinată pe baza însumării cash flow-urilor actualizate, generate de desfăşurarea activităţii firmei.

Page 7: Curs Flash I

Tabelul 1.2.1

Clasificarea scopurilor evaluării.

La estimarea valorii de piaţă a întreprinderii ca predecesoare a preţului ce ar trebui să rezulte din tranzacţie trebuie de luat în considerare factorii determinanţi ai valorii întreprinderii precum:

1. Venitul din vânzări

Beneficiarul evaluării

Scopul evaluării

1.Întreprinderea ca persoană juridică

Asigurarea securităţii economice; Elaborarea planului de dezvoltare a

întreprinderii; Emiterea acţiunilor; Determinarea eficienţei managementului .

2.Proprietarul Determinarea căilor de administrare a proprietăţii;

Elaborarea bilanţurilor de fuziune sau scindare în procesul de restructurare;

Argumentarea preţului de vânzare-cumpărare a întreprinderii în întregire sau a unei părţi din ea;

Stabilirea mărimii încasărilor în cazul lichidării planificate (reglementate) a întreprinderii

3.Organizaţiile de creditare

Verificarea posibilităţilor financiare ale debitorului;

Determinarea mărimii împrumutului.4.Companiile de asigurări

Stabilirea mărimii primei de asigurare; Determinarea sumei de asigurare

5.Pieţele bursiere Calculul caracteristicilor conjucturii pe piaţă; Controlul veridicităţii cotării valorilor

mobiliare.6.Investitorii Controlul oportunităţii depunerii de

investiţii; Determinarea preţului probabil al

întreprinderii, pentru a o înscrie în proiectul investiţional.

7.Organele statale Pregătirea întreprinderii pentru privatizare; Determinarea bazei impozabile pentru

diverse tipuri de impozite; Stabilirea (fixarea) încasărilor din lichidarea

forţată prin procedura de faliment; Evaluarea în scopuri judiciare.

Page 8: Curs Flash I

2. Profitul3. Activul total4. Capitalurile proprii 5. Datoriile financiare (firmei)6. Politica de dividend7. Creşterea economică la nivel naţional8. Evoluţia sectorului de activitate din care face parte întreprinderea9. Rata inflaţiei 10.Rata dobânzii.Funcţia evaluării, se referă la utilizarea ce o vor avea rezultatele evaluării,

după ce aceasta va fi dusă la bun sfârşit. Funcţia poate fi de exemplu, aceea de a ajuta proprietarul întreprinderii să stabilească preţul de cerut la o eventuală vânzare, sau poate fi estimarea valorii unei proprietăţi din care face parte un bun. În cea mai mare parte a cazurilor, evaluatorul determină funcţia evaluării în timpul discuţiei cu clientul, după care îşi asumă însărcinarea şi-şi defineşte scopul.

1.3 Principiile evaluării întreprinderii Principii generale

Principiile ce reflectă atitudinea utilizatorului

Principiile relaţiilor între părţile componenteale bunului evaluat

Principiile de Reflectare a atitudinii pieţei

Principiile schimbării

conjunct.pieţei afacerii

Principiile celei mai bune şi eficiente utilizări

- utilităţii;- substituţiei;- de anticipare;

- productivităţii reziduale; veniturilor;

proporţionalităţii; mărimii economice; divizării economice.

- cererii şi ofertei;- conformităţii; schimbării;- concurenţei.

schimbării divizării; --stabilităţii economice şi politice.

- utilităţii:

contribuţiei;

echilibrului.

Fig. 1.3.1 Principiile de bază ale evaluării.

TemaII Organizarea activităţii de evaluare a întreprinderii2.1 Dezvoltarea activităţii de evaluare pe plan naţional.

2.2 Standardele activităţii de evaluare.

Page 9: Curs Flash I

2.3 Conţinutul procesului de evaluare a întreprinderii.

2.1 Dezvoltarea activităţii de evaluare pe plan naţional.

Cadrul specializat al acestui proces.

• cadrul profesional,

• cadru legal

• cadrul metodologic

Programul de privatizare pentru a. a. 1993-1994; Indicaţiile metodice pentru evaluarea patrimoniului întreprinderilor şi organizaţiilor din R. Moldova, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 293 din 30.04.1992; Hotărârea Guvernului nr. 118 din 05.03.1993 ,,Cu privire la reevaluarea fondurilor fixe şi cercetarea rezultatelor evaluării patrimoniului de stat în scopul privatizării”, luând în consideraţie nivelul inflaţiei în anul 1992, în care au fost fixate regulile de efectuare a indexării fondurilor fixe, Legea cu privire la privatizarea fondului locativ, nr. 1324-XII din 10 martie 1993.

Dezvoltarea cadrului legal al evaluării

Cu o amploare tot mai mare a procesului de privatizare, în perioada anilor 1994 - 1996 a sporit volumul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară, iar concomitent şi necesităţile de evaluare a bunurilor tranzacţionate. În legătură cu intensificarea acestor procese inevitabile s-a dezvoltat şi baza normativă care s-a extins asupra întreprinderilor, Astfel au fost adoptate Legea cu privire la societăţile pe acţiuni, nr. 244-XIV din 23.12 1998; Legea cu privire la gaj, nr. 449, din 30.07.2001; au fost elaborate Metodele de evaluare a patrimoniului de stat, Indicaţiile metodice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al întreprinderii de arendă; Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 645 ,,Cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice şi fizice din Republica Moldova

Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 conform Legii Republicii Moldova nr.1217-XIII din 25 iunie 1997. Programului naţional ‘Pământ’ iar proprietarilor li s-au înmânat certificate cu drept de proprietate. Au fost aplicate diferite normative de repartizare a terenurilor - de la 0,04-0,06 ha. în oraşe până la 0,15 – 0,25 ha în localităţile rurale.

O nouă etapă atât în dezvoltarea procesului de privatizare cît şi a celui de evaluare începe cu anul 1999. Astfel, au fost făcute un şir de modificări impuse de noile reguli ale economiei de piaţă privind perfectarea Codului Funciar, La 18 aprilie 2002, a fost adoptată Legea Republicii Moldova nr. 989-XV ,,Cu privire la activitatea de evaluare

În art. I al Legii sunt relevate principalele noţiuni ale evaluării, printre care:

Page 10: Curs Flash I

- ,,activitatea de evaluare”, care se desfăşoară de întreprinderile de evaluare şi ,,care constă în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării” (1);

- ,,evaluarea”, care reprezintă un ,,proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă” .

- ,,întreprinderea de evaluare” – persoană juridică sau fizică înregistrată în Republica Moldova, în modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de organizare ;

- ,,evaluator” – persoană fizică, cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţă necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare.

Dezvoltarea cadrului profesional al evaluăriiActivitatea de evaluare presupune cunoştinţe specifice şi o bogată experienţă

profesională. Specialistul-evaluator trebuie să aplice instrumente specializate de evaluare pentru diferite tipuri de întreprinderi în medii diferite.

Fig. 1.3.1 Evaluatorul şi specificul muncii de evaluator.

Astfel, prin Hotărârea nr. 900, din 24 iulie 2003 a fost aprobat Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor bunurilor imobile, care stabileşte modul de atestare, eliberare şi retragere a certificatelor de calificare a evaluatorilor. Conform acestui Regulament, certificatul de calificare este eliberat de Agenţia de Stat, Relaţii Funciare şi Cadastru, în baza deciziei Comisiei de atestare

În acest scop, în perioada a. a. 1994-1996 au fost create trei asociaţii obşteşti de evaluatori:

1 Legea cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989- XV, din 18 aprilie 2002, art. 1, pag .3

Conjunctura economică variată

Tipologia şi varietatea tranzacţiilor

Restricţii legale

Întreprinderi diferiteAlegerea metodelor

Cunoştinţe specifice

Experienţa acumulată

Estimarea intervalului de valori

Evaluatorul şi activitatea de evaluare

Preţ rezonabil (echitabil)

Page 11: Curs Flash I

- Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară (AEPI);- Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare

(APERE), care în 1998 a aderat la TEGoVA (Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori);

- Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din Moldova (ANEVAM). În anul 1999 s-a format Camera Naţională de Imobil din Republica

Moldova, în cadrul căreia s-au reunit Asociaţia Participanţilor Profesionişti la Piaţa Imobiliară (AEPI) şi Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (APERELa etapa iniţială de formare (23 iulie 1996) Asociaţia Republicană a Experţilor Profesionali în Evaluare (APERE) s-a numit ,,Asociaţia Profesională a Experţilor pentru Evaluare de Stat”, după ce, în 1998 şi-a schimbat denumirea în APERE.

Principalele obiective ce ţin de activitatea Camerei Naţionale de Imobil sunt:- dezvoltarea în continuare a activităţii de evaluare, lărgirea pieţei serviciilor

de evaluare;- contribuţia la dezvoltarea pieţei imobiliare din R. Moldova;- protejarea şi apărarea drepturilor evaluatorilor – participanţi la piaţa

imobiliară;- alocarea de resurse financiare în vederea procurării , editării, publicării

materialelor ce ţin de cadrul profesional, metodologic şi informaţional al activităţii de evaluare

2.2 Standardele activităţii de evaluare.

Conform practicii şi cerinţelor internaţionale privind desfăşurarea activităţii de evaluare, aceasta trebuie să corespundă anumitor standarde sau reguli unanim acceptate care să fie în corelare:

- cu legislaţia internă şi internaţională,

- cu practica evaluării,

- să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiţii comparabile,

- să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării,

- să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.

- să prevină confuziile şi erorile asupra obiectului evaluării, abordărilor în evaluare şi valorilor utilizate .

Standardele de evaluare sunt impuse de cadrul profesional, constituit din asociaţii naţionale şi internaţionale ale evaluatorilor, bazate pe asociere voluntară,

Printre astfel de asociaţii putem distinge:

Page 12: Curs Flash I

Istoric, introducere, act de constituire, prezentarea standardelor internaţionale, concepte şi principii generale de evaluare

Aspecte fundamentale

Codul deontologic

Tipuri de proprietate

Proprietate imobiliară

Bunuri imobiliare

Întreprinderi Active financiare

Valoarea de piaţă

Tipuri de valori diferite de valoarea de piaţă

Comitetul Internaţional pentru Standarde Internaţionale, care reuneşte asociaţiile de evaluatori din Europa Occidentară, Australia, China, Asia, America, Noua Zeilandă, etc., în total peste 50 de ţări. Standardele sunt reunite în trei grupe, printre care:I. Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS),II. Standardele Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare (IVA),III. Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare (GN).În total în cele trei grupe de Standarde sunt incluse 16 standarde,

Structura concretă a standardelor de evaluare este reprezentată în fig. 3

Page 13: Curs Flash I

Grupul European al Evaluatorilor (TEGoVA) - a fost înfiinţat la 4 mai 1977, reprezentând organizaţiile profesionale ale evaluatorilor din ţările europene, precum: Polonia, Ungaria, Cehia, Bulgaria, România, Ţările Baltice, Rusia, Ucraina, Belarus, etc., iar din 1988 şi Republica Moldova.

În prezent, TEGoVA are în componenţa sa în calitate de membri plini şi membrii asociaţi 38 organizaţii profesionale din 27 de ţări, precum şi observatori din 11 ţări. Standardele Europene de Evaluare, în ultima lor redacţie, au fost adoptate în anul 2000. Ele conţin 9 standarde, 13 regulamente şi 9 anexe.

Societatea Americană a Evaluatorilor (ASA) – organizaţie profesională ce reuneşte în rândurile sale peste 6 mii de membri, a elaborat Standardele unice ale practicii de evaluare profesionistă (US PAP). Aceste

Page 14: Curs Flash I

Standarde, elaborate în 1986-1987, sunt obligatorii pentru aplicare în ţările Americii de Nord (SUA, Canada, Mexic).

US PAP include 10 standarde şi un şir de regulamente cu caracter metodologic

Referindu-ne la standardele de evaluare, v-om menţiona, că în Republica Moldova nu au fost elaborate până în prezent Standarde naţionale de evaluare a bunurilor imobile şi a întreprinderilor cu exepţia Standardul SM : 2492004,,Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni şi definiţii”, care presupune reglementarea activităţii de evaluare din partea statului, în vederea evaluării patrimoniului public pentru privatizare şi naţionalizare, fapt ce rezidă şi din Legea cu privire la activitatea de evaluare, activitatea Camerei Naţionale de Imobil şi a Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru

2.3 Conţinutul procesului de evaluare a întreprinderii.

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil (2)

Procesul de evaluare presupune existenţa obiectului şi subiectului evaluării. În conformitate cu legislaţia în vigoare a RM şi cu prevederile internaţionale obiectul activităţii de evaluare îl constituie activele corporale, necorporale, financiare aflate în proprietatea sau sub controlul întreprinderii, iar evaluarea se poate efectua fie în mod individual, fie în totalitatea acestora.

Conform prevederilor Legii cu privire la activitatea de evaluare a Republicii Moldova, evaluării se supun următoarele obiecte :

a) bunuri mobile, bunurile imobile şi drepturile asupra lor;b) activele nemateriale (drepturile asupra obiectelor proprietăţii

industriale, drepturile de autor, drepturile asupra resurselor naturale, etc.);

c) întreprinderile în calitate de complexe patrimoniale;d) valorile mobiliare, obligaţiile debitoare şi creditoare;e) lucrările şi serviciile, informaţia; f) alte obiecte.Subiectul activităţii de evaluare, cel care efectuează evaluarea, respectiv o

persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii corespunzătoare, titular al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii de evaluare.Subiecte ai activităţii de evaluare sunt,

2 Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile ”. Aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 958 din 4 august 2003. Capitolul II, punctul 7, pag.3.

Page 15: Curs Flash I

pe de o parte, evaluatorii şi întreprinderile de evaluare, iar pe de altă parte, beneficiarii serviciilor de evaluare.

În activitatea lor evaluatorii se conduc de norme de drept, profesionale şi etice.Normele de drept sunt fundamentate în actele legislative de nivel naţional

şi internaţional, statutul organizaţiilor de evaluare.

Normele profesionale ale evaluării reprezintă standardele practicii profesionale de evaluare, elaborate de organizaţiile internaţionale de evaluare.

Normele etice ale evaluatorului sunt fixate în Codul Deontologic sau Codul Etic al evaluatorului,

Procesul de evaluare se desfăşoară în etape specifice:

Definirea misiunii de evaluare

identificarea clientului / utilizatorul rezultatelor evaluării; scopul evaluării (inclusiv definiţia valorii); determinarea scopului utilizării rezultatelor evaluării; data la care se va determina valoarea; identificarea caracteristicilor proprietăţii (amplasarea şi

drepturile de proprietate); alte condiţii.

Analiza şi colectarea datelor necesare pentru evaluare

colectarea datelor generale privind amplasarea geografică; date privind obiectul evaluării (caracteristici specifice ale

obiectului evaluat şi îmbunătăţirile lui); date privind obiectele comparabile (vânzări, nivelul rentei,

oferte, costuri, venituri şi cheltuieli, rata capitalizării, etc.). determinarea variantei celei mai bune utilizări (terenul este

vacant, îmbunătăţirile sunt în stare ideală, proprietate dezvoltată).

Diagnosticul economico-financiar şi previziunea financiară

stabilirea punctelor forte şi slabe ale activităţii întreprinderii în baza: diagnosticului juridic, tehnic, financiar, commercial, managerial, a resurselor umane;

identificarea posibilităţilor de activitate continuă, viitoare a întreprinderii sau a probabilităţilor de faliment

Aplicarea metodelor de evaluare ce rezidă din abordările evaluării

abordarea bazată pe vânzările comparabile; abordarea bazată pe costuri; abordarea bazată pe venituri.

Reconcilierea valorilor şi opinia asupra valorii finale

verificarea datelor iniţiale; verificarea calculelor, ipotezelor şi concluziilor; crearea opiniei finale asupra valorii.

Elaborarea raportului de evaluare

Perfectarea raportului de evaluare

Page 16: Curs Flash I

I Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a lucrărilor de evaluare.

II. Analiza şi colectarea datelor necesare pentru evaluare. Activităţile evaluatorului în cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei în general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influenţă asupra valorii lui.

III Diagnosticul economico-financiar şi previziunea financiară Analiza - diagnostic de strategie a dezvoltării are rolul de a stabili punctele forte şi cele slabe existente în cadrul întreprinderii şi măsurile de reglare a activităţii prin strategia şi tactica de dezvoltare economică şi financiară în următorii 3 – 5 ani.

IV. Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii întreprinderii se vor utiliza următoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda veniturilor

V. Reconcilierea valorii şi estimarea valorii finale. În urma aplicării metodelor de evaluare pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare.

VI. Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.

VII. Perfectarea raportului de evaluare se face în rezultatul verificărilor asupra valorilor estimate şi poziţiei juridice şi economice a întreprinderii.

Conţinutul raportului de evaluare:

1. Titlul raportului;2. Prezentarea succintă a întreprinderii evaluate (respectiv adresa, actul de înfiinţare, numărul de înregistrare, codul fiscal, obiectul de activitate)

Page 17: Curs Flash I

3. Scopul evaluării, beneficiarul şi destinatarul lucrării. Precizează scopul pentru care s-a elaborat raportul de evaluare( privatizare, vânzare, închiriere la bursă).4. Prezentarea evaluatorului: se menţionează datele de identificare a întreprinderii desemnate pentru realizarea evaluării, echipa de evaluatori.5. Diagnosticul pentru evaluare presupune: precizarea concluziilor rezultate în urma analizei – diagnostic.6. Evaluarea întreprinderii:

- procedura de evaluare şi motivaţia alegerii metodelor utilizate.

- sinteza rezultatelor,

7. Recomandări, precizări finale

8.Autentificări. Se precizează locul şi data întocmirii raportului de evaluare, se semnează, se prezintă o sinteză succintă a raportului cu concluziile – cheie şi rezultatele evaluării.