Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

download Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

of 107

Transcript of Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    1/105

    I. CONSIDERAII PRIVIND EVALUAREA NTREPRINDERII

    1.1. Evaluare, reevaluare

    n limbajul curent, a evalua nseamn a aprecia, a stabili o valoare, a calcula, a socoti, a

    determina un pre care s fie utilizat ntr -o anumit tranzacie. De regul, se afirm c un

    asemenea pre se formeaz n cadrul jocului liber dintre cerere i ofert. Aceasta nseamn c

    vnztorul trebuie s solicite un pre, iar cumprtorul s -l accepte sau s-l negocieze n funcie

    de puterea sa de cumprare, respectiv gradul de solvabilitate.

    Teoretic, lucrurile sunt simple i frumoase. Practic, situaia se complic, atunci cnd

    obiectul evalurii l constituie o ntreprindere (firm) care este un organism viu care trebuie s fie

    evaluat pentru a avea o baz n formularea unui pre al tranzaciei.

    Caracterul complex al acestei operaiuni de evaluare a ntreprinderii este determinat de o

    serie de elemente, cum ar fi:

    natura i mrimea ntreprinderii domeniul n care activeaz firma punndu-i

    amprenta asupra modalitii de evaluare; mrimea reflectndu-se n dimensiunea activitii de

    evaluare, care n timp (durat) poate fi de ordinul lunilor;

    patrimoniul firmei i posibilitile de valorificare a lui ntreprinderile dispunnd de

    bunuri materiale achiziionate n pomente i la pre uri diferite, care trebuiesc evaluaten funcie de

    valoarea lor de utilitate;

    reflectarea n contabilitatea firmei a patrimoniului ntreprinderii n cazul unor societi

    comerciale exist diferene semnificative ntre datele din eviden i situaia fap tic din teren, astfel

    impunndu-se o serie de operaiuni pentru a se asigura concordana dintre evidene i realitatea

    din teren;

    capacitatea echipei de conducere de a gestiona i elabora strategia firmei

    cumprrtorul nu achiziioneaz trecutul ci viitorul, ntruct numai astfel poate s-i recupereze

    investiie fcut.

    Reevaluareanseamn a evalua din nou, de regul, aducerea valorii la preul zilei. Deci

    ntre evaluare i reevaluare nu exist deosebiri de esen, diferena viznd momentele diferite deexisten a elementelor care fac obiectul operaiunii.

    n principiu, valoarea ntreprinderii reflect rezultatul unei judeci care se bazeaz pe o

    apreciere n funcie de anumite criterii de comparaie, pe analize, calcule sau expertize.

    Evaluarea unei ntreprinderi vizeaz stabilirea valorii afacerii la un moment dat, msurarea

    avuiei reale i a potenialului acesteia de a -i mri bogia n perioada urmtoare. Aceasta

    nseamn c evaluarea ntreprinderii nu reprezint doar stabilirea valorii unor pr oprieti sau

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    2/105

    bunuri din patrimoniul acesteia, ci i determinarea capacitii firmei de a genera fluxuri (profit,

    cash-flow, etc.).

    Specialistul evaluator, prin metode corespunztoare (ce se prezint n raportul de

    evaluare), stabilete valoarea afacerii, care desigur va fi apreciat de cele dou pri implicate n

    tranzacie: cumprtorul dorete s cumpere ct mai ieftin iar vnztorul s obin un pre ct maibun pentru afacerea sa, chiar dac aceasta nu are performane deosebite.

    1.2. Valoare i pre

    Teoria economic ofer numeroase concepte ale valorii, care sunt aplicapile proprietii ca

    factor de producie. Practica evalurii a interpretat aceste concepte i pe care le -a dezvoltat n

    definiiile valorii

    Valoarea unui bun este fondat pe noiunea de schimb,preulfiind acel punct de echilibru

    n care vnztorul i cumprtorul accept tranzacia. Valoarea reprezint o calitate convenionala unui bun care i este atribuit convenional n urma unor calcule sau a unei expertize. Valoarea

    nu este un fapt, doar o opinie .

    Preul este rezultatul negocierii dintr vnztor i cumprtor, repectiv suma pltit

    (ncasat)pentru ncheierea tranzaciei. El are un caracter obiectiv, fiind un fapt tangibil, real,

    verificabil.

    Valoarea rezult n urma operaiunii de evaluare i reprezint o mrime convenional

    stabilit de evaluator, fiind independent de prile negociatoare. Valoarea are un evident caracter

    subiectiv deoarece reprezint opinia evaluatorului n condiiile specifice ale ntreprinderii sauproprietii evaluate.

    Diferena dintre pre i valoare este determinat de motivaiile vnztorului i

    cumprtorului, de raportul de fore pe pia, precum i de unele criterii subiective.

    Opiunea de a vinde poate fi determinat de:

    scderea nivelului afacerii, respectiv a cotei de pia deinute;

    nevoia urgent de lichiditi;

    consideraii strategice;

    degradarea conjuncturii economice; modificarea tipului de prorietate prin politica promovat de guvern (privatizarea sau

    naionalizarea);

    cauze naturale (de exemplu, motenitorii proprietarului nu doresc s pstreze afacerea).

    Motivaia de a cumpra poate fi determinat de:

    dorina de a-i consolida poziia pe pia;

    iniierea unei afacerinoi, dorina de a avea propria afacere;

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    3/105

    rentabilitatea ridicat (prezent sau ateptat) a afacerii;

    diversificarea activitii pentru diminuarea riscului;

    intensificarea procesului de integrare pe vertical.

    1.3. Clasificarea evalurilorEvalurile pot fi clasificate n funcie de:

    a) Obiectul supus evalurii, distingund-se:

    evaluri de bunuri, cum ar fi active fixe, elemente ale activelor circulante (stocuri,

    creane);

    evaluri de active intangibile care pot sau nu s fie nregistrate n contabilitate (licene,

    mrci, brevete, contracte, etc., precum i goodwill-ul);

    evaluri de active economice (pri dintr-o ntreprindere fabrici, secii, ateliere,

    depozite, magazine); evaluri de societi comerciale, firme, ntreprinderi, acestea avnd ca obiect al evalurii

    totatlitatea unei afaceri.

    b) Scopul (obiectul) evalurii:

    evaluri administrative se realizeaz n scopuri fiscale, avnd la baz reglementrile

    speciale sau baremuri;

    evaluri economice vizeaz stabilirea valorii de pia a unei prorieti sau afaceri.

    c) Beneficiarul evalurii:

    evaluri pentru proprietarii afacerii sau prorietii; evaluri pentru instituii financiar bancare i fiscale;

    evaluri pentru instituii sau organisme publice;

    evaluri pentru instanele judectoreti;

    evaluri pentru persoane fizice.

    d) Poziia evaluatorului:

    evaluri realizate de evaluatorul consultant;

    evaluri realizate de evaluatorul arbitru;

    evaluri realizate de evaluatorul expert neutru.e) Metoda de evaluare utilizat, fcndu-se distincie ntre:

    evaluri partrimoniale abordeaz exclusiv latura patrimonial;

    evaluri bazate pe randamentul afacerii;

    evaluri combinate;

    evaluri bazate pe cifra de afaceri;

    alte metode de evaluare.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    4/105

    1.4. Momentele activitii de evaluare

    n general, evaluarea ntreprinderii este necesar n urmtoarele situaii:

    Operaiuni de achiziii, fuziuni, majorri de capital;

    Exproprieri;

    Suport n caz de litigii; Disputele ntre acionari;

    Disputele ntre soi;

    Solicitarea instituiilor financiare;

    n aciunile juridice cu scop patrimonial (succesiune, faliment, constituirea ipotecii).

    1.5. Cadrul activitii de evaluare

    Activitatea practic de evaluare a ntreprinderii este deosebit de complex i reprezint

    adesea o enigm chiar pentru economiti. Utilizarea unor informaii din numeroase domenii saudiscipline (juridic, tehnic, piee financiare i analiz economico financiar, etc.) face cu att mai

    dificil demersul nelegerii evalurii i impune lucrul n echip, implicnd totodat:

    a) Existena unui cadru profesional, metodologic, acceptat i recunoscut n cadrul

    comunitii economico financiare respective, cadru ce nu contravine reglementrilor legale.

    Existena unui cadru legal nu este de natur s ngrdeasc sau s limiteze iniiativa i

    aprecierile specialistului evaluator, dar este necesar asigurarea caracterului unitar al operaiunii,

    ndeosebi n condiiile rii noastre, unde experiena n domeniul evalurii nu este foarte ridiact,

    iar obiectivul evalurii l constituie nc, n multe cazuri, societi comerciale cu capital de stat.

    n ceea ce privete cadrul metodologic, acesta este asigurat, n primul rnd, de Asociaia

    Naional a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR), care desfoar o activitate puternic pentru

    dezvoltarea profesiei de evaluator: cursuri de pregtire organizate mpreun cu alte organizaii

    guvernamentale i neguvernamentale, editri de publicaii i materiale de specialitate, intrarea n

    sistemul european i internaional de organizare a profesiei etc.

    b) Noiunile categorial valorice utilizate, cum ar fi:

    preurile libere, formate prin negociere sau cotate n funcie d e evoluia raportului de schimb

    a monedei naionale;

    preurile interne utilizaten contabilitatea de gestiune de ctre agenii economici;

    preul de achiziie, care reprezint costul de cumprare al bunurilor, respectiv preul de

    construcie; cheltuielile de instalare ale utilajelor complexe pot fi sa nu incluse n costurile de

    achiziie n funcie de reglementrile n vigoare;

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    5/105

    valoarea contabil sau valoarea de intrare, care reprezint valoarea de nregistrare n

    patrimoniul societii comerciale;

    valoarea rmas, care reprezintp valoarea net (rmas de amortizat) a unui activ

    imobilizat la un anumit moment.

    c) Instrumentul tehnico economic folosit, cum ar fi: aparate de msur (de suprafa, volum, greutate), control i reglare;

    coeficienii, indicii sau diferitele norme/baremuri prevzute n acte normative sau

    recunoscute pe baza practicii interne i internaionale

    1.6. Standardele i principiile de evaluare

    n ara noastr s-a constituit n 1992 Asociaia Naional a Evaluatoriol din Romnia

    (ANEVAR), asociaie profesional non-profit care are ntre obiectivele principale elaborarea de

    standarde de evaluare a ntreprinderilor i prorietilor, standarde care s reprezinte punctul devedere al profesionitilor n domeniu. Prima ediie aprut n ianuarie 19 97 a realizat cerina

    compatibilitii cu standardele europene (EVS) i internaionale (IVS).

    n anul 1995 ANEVAR a creat Institutul Romn de Cercetare n Domeniul Evalurii

    (IROVAL), instituie specializat care are sarcina coordonrii activitii de elab orare a standardelor

    de evaluare prin colaborarea cu organizaiile europene (TEGOVOFA i EUROVAL), cu Comitetul

    Internaional pentru Standarde de Evaluare (organism specializat n cadrul ONU), precum i cu

    asociaiile profesionale din rile cu experien n domeniu (Anglia, Frana, SUA).

    Principalele standarde de evaluare vizeaz: valoarea de pia (SEV 4.03);

    categorii de valori n afara valorii de pia (SEV 4.04);

    evaluarea pentru garantarea creditelor, ipoteci i gajuri (SEV 7.02).

    n continuare vom prezenta principalele noiuni i categorii dezvoltate n cadrul

    standardelor de evaluare (SEV).

    Valoarea de pia, care reprezint suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi

    schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hot rt, ntr-o tranzacie

    echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte achiziioneaz n cunotin de cauz

    prudent i fr constrngeri.

    Categorii de valori n afara valorii de pia. Dei n majoritatea cazurilor evaluarea se

    refer la valoarea de pia, sunt situaii care solicit i alte categorii de valori dect valoarea de

    pia.

    Valoarea de utilizare se refer la valoarea cu care un anumit activ contribuie la valoarea

    ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare sau suma ce s -ar

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    6/105

    obine prin vnzarea acestuia. Aceast categorie se refer la valoarea unui activ din ca drul unui

    ntreprinderi pentru o anumit utilizare de ctre un anumit utilizator, nefiind deci vorba de o valoare

    de pia.

    Proprietatea cu pia limitat reprezint acea prorietate sau afacere care, datorit

    condiiilor pieei, atrage relativ puini cumprtori poteniali, la un anumit moment. Vnzarea unorastfel de proprieti sau afaceri necesit o durat de marketing mai mare.

    Proprieti speciale, cu destinaie special sau proiectate special au o utilizare

    restrns i sunt rareori vndute pe piaa liber, n afara cazului cnd reprezint parte dintr-o

    ntreprindere. Aceast categorie vizeaz refinriile, centralele atomoelectrice, utilitile publice,

    bisericile, muzeele, etc.

    Valoarea de asigurare, respectiv valoarea unei proprieti ce face obiectul unui contract

    de asigurare.

    Valoarea de impozitare se bazeaz, n general, pe definiia i accepiunea dat nlegislaia fiscal referitoare la taxele pentru proprieti.

    Costul de nlocuire depreciat reprezint o metod care se bazeaz pe estimarea valorii

    n funcie de valoarea de pia curent a terenului i a cosntruciilor de pe acest teren minus cota

    alocat pentru uzura fizic i moral.

    Valoarea de recuperare reprezint valoarea unei proprieti (exclusiv terenul) vndut

    pentru materialele recuperabile i nu pentru utilizarea n continuare.

    Valoarea de lichidare sau de vnzare forat reprezint suma ce poate fi obinut n

    mod rezonabil din vnzarea unei proprieti sau afaceri ntr -un interval de timp prea mic pentru a

    ndeplini condiiile din definiiile valorii de pia.

    Valoarea special se refer la un element de valoare cu caracter extraordinar, superior

    valorii de pia. Valoarea special apare adesea prin asociere fizic, funcional sau economic cu

    alt proprietate.

    Evaluarea pentru garantarea creditelor, ipoteci i gajuri. Acest standar are o

    importan deosebit ndeosebi n lumea financiar bancar, a creditului ipotecar n spe.

    Aceast idee este confirmatde rolul important al evaluatorilor n lumea financiar bancar din

    SUA, UK, Canada, etc., dar probabil i n Romnia n viitorul apropiat, prin asigurarea profesional

    a derulrii normale a operaiunilor de creditare.

    n ara noastr bncile comerciale au elaborat norme metodologice pentru evaluarea

    bunurilor care fac obiectul garaniei creditului. Astfel, BCR a elaborat n iulie 1996 Normele

    metodologice nr. 2 pentru evaluarea activelor fixe.

    Principii ale evalurii ntreprinderii

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    7/105

    Sunt o rezultant a teoriei economice, arealitilor pieei, jurisprudenei, experienei i

    cercetrilor profesionitilor n domeniu.

    Principiul 1Valoarea ntreprinderii este estimat la un anumit moment de timp.

    Este indiscutabil c orice modificare n cadrul ntreprinderii, de natur comercial, juridic,

    economico financiar etc. poate conduce la modificarea ei.Valoarea companiei corespunde unui anumit moment temporal, ea este o funcie de

    totalitatea informaiilor cunoscute de evaluator pn la acel moment.

    Principiul 2 Valoarea ntreprinderii este orientat spre viitor.

    Valoarea este cel mai probabil cel negociat ntre vnztor i cumprtor, iar cumprtorul

    achiziioneaz n fond viitorul afacerii, respectiv valoarea prezent a tuturor ctigurilor anticipate

    care deriv din prorietatea asupra ntreprinderii, este evident orienta rea spre viitor a procesului

    de evaluare.

    Principiul 3 Pornind de la faptul c valoarea afacerii reprezint valoarea actualizat a tuturorctigurilor anticipate care deriv din proprietatea asupra ntreprinderii reinem cele dou

    componente fundamentale: valoarea transferabil (comercial) i valoarea netransferabil

    (necomercial, sau valoarea pentru proprietarul actual).

    Valoarea netransferabil aparine proprietarului actual n virtutea atributelor sale personale

    ce n mod normal nu pot fi vndute.

    n estimarea valorii de pia se consider numai valoarea comercial (transferabil).

    Principiul 4 Participaia de control ntr-o firm are o valoare pe aciune mai mare dect valoarea

    pe aciune a unui pachet minoritar (cu excepia cazurilor n care exist acorduri speciale ntre

    asociai care confer drepturi suplimentare acionarilor minoritari).

    Un acionar cu participaie minoritar nu poate influena semnificativ hotrrile AGA i

    activitatea companiei.

    Suma valorilor tuturor participaiilor (dintr-o ntreprindere necotat) poate fi mai mic dect

    valoarea ntreprinderii n ntregul su.

    Principiul 5 Rata de fructificare a capitalului ateptat de un investitor (cumprtor) este

    rezultatul condiiilor de pe pia la acel moment.

    Aa cum fiecare ntreprindere este unic, aa i fiecare evaluare este un proces unic, n

    care evaluatorul respect standardele, principiile de evaluare i codul deontologic al profesiei,

    innd seama eventual de unele consideraii privind valoarea ntreprinderii.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    8/105

    II. DIAGNOSTICUL FIRMEI ETAP IMPORTANT N EVALUARE

    2.1. Necesitatea i rolul diagnosticului n evaluarea firmei

    Termenul de diagnostic este de origine greac i nseamn apt de a discerne, respectiv

    capacitatea de discernemnt pentru a delimita cu obiectivitate un subiect oarecare dup

    manifestrile acestuia.

    Conceptul de diagnostic n plan economic, la nivelul unei firme presupune reperarea

    disfuncionalitilor activitii ei, cercetarea i analiza faptelor i responsabilitilor, identificarea

    cauzelor i a msurilor care s conduc la reglarea situaiei.

    Prin diagnosticarea unei firme, n vederea evalurii, se urmrete cunoaterea tuturor

    laturilor activitii acesteia, respectiv juridic, tehnic, resurse umane, economico financiare etc.,

    precum i a punctelor forte i punctelor slabe corespunztoare fiecreia.

    n cadrul activitii prectice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie s furnizeze

    informaiile necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz pentru

    estimarea elementelor i variabilelor cheie ce trebuie avute n vedere n cazul aplicrii

    diferitelor metode de evaluare.

    Pe baza diagnosticului ntreprinderii evaluate se pot construi scenarii pertinente, care

    trebuie s stea la baza evalurii i, de asemenea, se pot realiza testele de coeren, att ntre

    diversele piesede diagnostic, ct i ntre evaluarea propriu zis a afacerii i diagnostic. Aceast

    din urm apreciere vine s confirme ideea c diagnosticul pentru evaluare nu are doar rolul de a

    prezenta situaia firmei la un anumit moment, ci i acela de a direciona i susine scenariile de

    evoluie a afacerii, proieciile economico financiare.

    Considerm c diagnosticul unei firme nu poate fi ncadrat n tipare fixe, ci trebuie s aib

    o structur adaptabil n funcie de scopul urmrit. Pentru evaluarea unei ntreprinderi, diagnosticul

    poate fi structurat n cinci componente: diagnostic juridic, tehnic, al resurselor umane, comercial i

    financiar.

    Pentru evaluare vom distinge:

    j diagnosticul general, care urmrete analiza principalelor funcii ale ntreprinderii:

    comercial, operaional (de exploatare), resursele umane, organizarea i conducerea

    (management);

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    9/105

    j diagnostic special, care urmrete analiza de detaliu a situaiei juridice a ntreprinde rii i a

    situaiei financiar contabile.

    2.2. Prezentare general

    Acest prim capitol al diagnosticului poate fi privit ca o introducere care situeaz societateacomercial n timp i spaiu, prezentnd totodat i cteva aspecte legate de obictul su de

    activitate, rezumnd foarte pe scurt unele elemente legate de activitatea societii. Astfel,

    aspectele la cere se pot face referiri n acest capitol introductiv sunt:

    date de identificare a societii: denumire, adres, telefon/fax, numrul de amplasamente ;

    date succinte privind nfiinarea: scurt istoric al societii, temeiul legal n care funcioneaz,

    fondatorii, capitalul social la nfiinare;

    obiectul de activitate actual (pe scurt);

    capitalul social actual, acionarii i cotele de capital deinute de ctre acetia;

    date succinte despre accesul la amplasamentele societii, asigurarea cu utiliti, probleme

    de mediu, numrul de angajai, evoluia cifrei de afaceri.

    Scopul acestui capitol este ca, n urma parcurgerii sale, cititorul s aib deja o prim

    imegine asupra societii descrise i a activitilor sale. Datele prezentate pot varia n funcie de

    reprezentativitatea pe care consider evaluatorul c o au pentru un prim contact.

    2.3. Diagnosticul juridic

    Diagnosticul juridic implic investigarea unor aspecte juridico legale privind activitatea

    ntreprinderii, n general, i a capitalului ce urmeaz a fi evaluat i vndut n special.

    Lista documentelor necasare sau utile pentru efectuarea diagnosticului i a evalurii

    propriu-zise ceprivesc unitatea deintoare:

    actul de nfiinare a societii comerciale;

    bilanul, contul de profit i pierderi (dac se poate pe cel puin trei ani anteriori);

    titlurile de proprietate sau dovada dreptului de folosin asupra terenurilor, planul terenurilor

    i ale cldirilor; situaia creditelor contractate i a garaniilor constituite;

    situaia altor sarcini care greveaz activul de baz al unitii deintoare;

    contractele de nchiriere, locaie de gestiune, concesiune i leasing;

    contractele de asigurare ncheiate;

    principalii indicatori economico financiari ai societii comerciale;

    fora de munc utilizat, calificarea i competena acesteia;

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    10/105

    documentele ultimului control fiscal;

    ultimul raport al comisiei de cenzori;

    lista mrcilor i brevetelor aparinnd societilor deintoare i cele aparinnd unor

    salariai;

    alte documente legale sau cu caracter juridic pe care societatea deintoare le considernecesare sau utile pentru evaluarea n cauz, referitor la evenimentele corporale sau

    necorporale, dotarea tehnic i nivelul tehnologic, uzura sa fizic i moral, marca, vadul

    comercial, clientela, licene, patente, calitatea produselor i serviciilor furnizate, elemente

    legate de personalul activului i de concuren, etc.;

    situaia stocurilor de materii prime, materiale, producie neterminat, produse finite i alte

    mijloace circulante aferente.

    2.3.1. Dreptul comercial

    Fondul de comer reprezint ansamblul bunurilor corporale i necorporale pe care

    industriaul sau comerciantul le grupeaz i le afecteaz pe ntru desfurarea unei activiti

    specifice, n condiii de competitivitate i rentabilitate. El este, deci, compus din dou categorii de

    elemente:

    Bunuri corporale (bunuri mobile) cu drepturi mobiliare (utilaje, mobilier, etc.) i bunuri

    imobile: construcii i terenuri, precum i drepturile imobiliare asupra acestora;

    Bunurile necorporale, care se refer n primul rnd la clientel, ce poate fi definit ca fiind

    valoarea pe care o reprezint relaiile stabilite dintre fondul de comer i persoanele careapeleaz la produsele sau serviciile lui n sens larg. Mai intr n categoria bunurilor

    necorporale drepturile private asupra firmei (numele i denumirea sub care un comerciant

    i exercit comerul), emblemei, mrcilor de fabric, de comer i de serviciu,brevetelor de

    invenie, desenelor i modelelor industriale.

    Dreptul la contractul de nchiriere (locaie), dac este cazul, care confer comerciantului

    folosina localului destinat activitii comerciale, cu obligaia plii unei chirii.

    Dreptul la contractul de locaie de gestiune. Acest contract este o variant comercial a

    contractului de nchiriere. Concesiunea este contractul prin care o persoan numit concesionar, dobndete dreptul

    de a exploata anumite bunuri sau servicii publice.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    11/105

    2.3.2. Dreptul civil

    Situaia juridic a construciilor

    Se verific dac societatea comercial deintoare exercit asupra acestor bunuri imobile

    un drept de proprietate sau un drept real corespunztor dreptului de proprietate public sau un

    drept real rezidual al fostului drept de proprietate de stat (numai pentru perioada de tranziie).

    Situaia juridic a terenurilor

    Se verific titlul translativ al dreptului pe baza cruia este deinut terenul: drept de

    proprietate, drept real corespunztor dreptului de proprietate pu blic, contract de nchiriere, etc.

    Proprietatea intelectual deinut de societatea comercial (brevete, certificate de inventator,

    certificatul de autor).

    Situaia mprumuturilor

    Se verific situaia creditelor acordate, a garaniilor constituite, modul n care au fostrambursate, plile restante, eventualitatea declarrii n stare de faliment, etc.

    Asigurri

    Se verific asigurarea societii prin efectul legii (imobiliar i de rspundere civil) i n

    temeiul unor contracte de asigurare, mpotriva unor riscuri, precum calamiti naturale, incendii i

    inundaii, furt, etc., situaia achitrii primelor de asigurare i a plii indemnizaiilor datorate de

    asigurat.

    2.3.3. Drept fiscal

    Se verific:

    nregistrarea societii comerciale la administraia financiar i dac s-au achitat

    impozitee, taxele, contribuiile, prelevrile i vrsmintele legal datorate; de asemenea, situaia

    plilor restante n raport ci termenele exigibile.

    data ultimului control fiscal i rezultatele sale.

    2.3.4. Dreptul muncii

    Se verific dac exist: regulament de ordine interioar, contractul individual de munc tip;

    contractul colectiv de munc.

    De asemenea, se verific:

    - plata salariilor i contribuiilor la fondul de pensie i asigurri sociale;

    - existena unor conflicte de munc i a unor revendicri ale salariailor sau

    sindicatelor;

    - implicaiile vnzrii asupra forei de munc a ntreprinderii ca urmeaz a fi

    vndut.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    12/105

    2.3.5. Dreptul mediului

    Se verific dac activitatea societii comerciale deintoare a contaminat terenurile agricole

    nvecinate i dac exist obligaia decontaminrii lor sau plii unor daune interese.

    2.3.6. Dreptul comerului exterior

    Se verific:

    dac activitatea desfurat de societate necesit licene (de exemplu licena pentru

    vnzarea produselor farmaceutice);

    dac mrcile i brevetele de invenie sunt folosite n baza unor contracte de licene

    sau cesiune.

    2.3.7. Dreptul societii comerciale

    Se verific actele juridice ale societii vnztoare privind:

    - nfiinarea societii;

    - filialele i sucursalele acesteia din ar;

    - documentele consiliului de administraie i ale adunrii generale.

    2.3.8. Litigii

    Se verific dac societatea comercial deintoare este implicat n litigii, aflate pe rolul

    instanelor judectoreti sau a Arbitrajului de pe lng Camera de Comer i ce perspectiv de

    rezolvare exist. De asemenea, existena i stadiul de rezolvare al litigiilor de munc.

    Dup verificarea i analiza domeniilor juridice prezentate mai sus, juristul din echipa de

    evaluare formuleaz concluziile diagnosticului juridic sub forma punctelor forte i punctelor slabe

    ale cadrului juridic, acestea constituindu -se ca parte component a raportului de evaluare.

    Ca puncte forte ale cadrului juridic pot fi exemplificate urmtoarele: statutul

    corespunztor, relaiile contractuale conforme cu prevederile legale, absena litigiilor de munc,

    absena amenzilor i penalitilor fiscale, contarcte pe termen lung avantajoase, relaii favorabile

    cu parteneri comerciali, bncile, fiscul, deinerea unor drepturi de proprietate nematerial, etc.

    Ca puncte slabe ale cadrului juridic pot fi amintite urmtoarele: existena unor litigii

    comerciale, de munc, plata unor amenzi i penaliti fiscale, riscul pierderii oamenilor cheie

    (datorit fisurilor contractului de munc), lipsa contractelor de asigurare, a acordurilor

    noncompetitive, etc.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    13/105

    2.4. Diagnosticul resurselor umane

    Diagnosticul resurselor umane vizeaz stabilirea caracteristicilor resurselor umane

    disponibile i adecvarea potenialului uman, cantitativ i calitativ la obiectivele firmei. Deasemenea, se va urmri anticiparea unor decizii i costuri antrenate de evoluia previzibil a

    potenialului uman sub aspectul angajrii, conducerii, pregtirii profesionale i salarizrii.

    n condiiile unei concurene active i unui acces tot mai larg a societilor la echipamente

    i tehnologii potenialul uman este considerat un factor tot mai important de succes prin

    capacitatea sa de inovaie, de dezvoltare.

    n acest context se poate aprecia c diagnosticul resurselor umane trebuie abordat cu

    deosebit atenie pentru a se putea selecta tendinele de evoluie, avantajele i dezavantajele

    competitive ale firmei, oportunitile i riscurile care pot influena dezvoltarea ulterioar a

    ntreprinderii.

    n diagnosticarea resurselor umane ale unei firme n vederea evalurii se impune unui

    sistem de indicatori privind, pe de o parte dimensiunea, structura i comportamentul, iar pe de alt

    parte eficiena potenialului uman.

    2.4.1. Analiza dimensiunii i structurii potenialului uman

    Analizeaz latura cantitativ i calitativ a ncadrrii ntreprinderilor cu personalul necesar,

    dinamica i structura acestuia. La reflectarea cantitativ a potenalului uman se urmrete: numrul total de salariai existeni n evidena unitii n baza unui contract;

    limita minim i maxim a evoluiei personalului angajat;

    dac nivelul actual al personalului este conform nevoilor i care a fost evoluia

    acestuia n ultima perioad de timp;

    scderea numrului de salariai poate fi i rez ultanta restrngerii activitii, adic

    traversarea de ctre ntreprindere a unor dificulti de natur i amploare n funcie de contextul

    concurenei dat. Scderea numrului de salariai poate fi i o consecin favorabil a modificrii

    raportului de echilibru dintre potenialul uman i cel material, ca urmare a rennoirii activelorcorporale, a creterii gradului de tehnicitate.

    Aceast analiz cantitativ se face distinct pe cele dou categorii de personal, operativ i

    de administraie conducere.

    n afar de analiza cantitativ este important i cea calitativ, desemnat prin gradul de

    calificare al salariailor, aceasta constituind o necesitate obiectiv impus de creterea

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    14/105

    complexitii activitii economice, creterea gradului de tehnicitate, spori rea exigenei

    consumatorilor, etc.

    Investigarea complex a asigurrii cu resurse umane implic i analiza altor criterii de

    structurare, cum ar fi:

    structura dup vechimea n ntreprindere; structura salariailor n funcie de natura contractului de munc;

    structura pe sexe;

    structura pe categorii de vrst;

    structura dup modalitile de calificare.

    Un alt aspect care trebuie analizat l constituie perfecionarea pregtirii profesionale, pe

    forme de realizare (la locul de munc, cursuri postliceale, postun iversitare, etc.).

    2.4.2. Analiza comportamentului potenialului uman

    Pentru analiza comportamentului resurselor umane se urmresc utilizarea timpului de

    munc disponibil, mobilitatea personalului, precum i conflictele n relaiile de munc.

    a) folosirea timpului de munc este analizat att sub aspect cantitativ ct i sub aspect

    calitativ

    disponibilimmaxtimpul

    lucratefectivtimpulGU !

    b ) diagnosticul mobilitii personalului

    Mobilitatea personalului poate fi determinat de cauze obiective cum sunt concediereapentru cauze economice (omaj), pensionri, decese, plecri din motive personale sau micri

    care prin natura lor nu sunt dependente de activitatea normal.

    N

    IrarilorintulCoeficient !

    N

    EplecarilorulCoeficient !

    N

    EItotale iscarilorulCoeficient

    !

    n care:

    I numrul total al intrrilor de personal n cursul

    perioadei analizate;

    E numrul total al ieirilor de personal;

    N numrul mediu de personal

    100zileinri atexpdisponibili axTi pul

    absentadeziledetotal.NruluiabsenteisageneralaRata v!

    De asemenea, se are n vedere structura timpului nelucrat pe cauzele care le -au provocat

    (boli, accidente de munc, maternitate, evenimente familiale, concedii fr plat, lipsuri

    neautorizate, etc.).

    c) gradul de conflictualitate dintre salariai (sindicate) i organismele de conducere

    Se cuantific consecinele ecastuia prin indicatorii:

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    15/105

    - numrul de greve;

    - numrul de zile ale grevei (durata grevei nmulit cu numrul de greviti);

    - coeficientul de importan a grevei (nr. de greviti / nr. total de salariai);

    - gradul de intensitate al grevei (nr. de zile de grev / nr. de greviti).

    n situaia formelor individuale de conflictu alitate se urmresc indicatorii:- nr. de litigii care au necesitat intervenia inspeciei de munc;

    - nr. de litigii care au ajuns n faa instanei de judecat.

    2.4.3. Analiza eficienei utilizrii potenialului uman

    Analiza eficienei utilizrii forei de munc a unei firme n vederea evalurii se realizeaz

    cu ajutorul sistemului indicatorilor de reflectare a productivitii muncii. Pentru a urmrii dinamica

    productivitii muncii la nivelul ntreprinderii, precum i a comparaiei cu alte firme din aceeai

    ramur de activitate se folosesc indicatori valorici, construii ca raport efect / efort.n calitate de efect se pot avea n vedere: cifra de afaceri (CA), producia exerciiului (Qe),

    veniturile de exploatare (Ve) sau valoarea adugat (Qa), n funcie de specificul activitii societii

    evaluate. n calitate de efort se pot folosi indicatorii: numrul mediu de personal ( N), timpul total de

    munc exprimat n zile (Tz) sau timpul total de munc exprimat n ore ( Th).

    Astfel, n cazul determinrii productivitii muncii pe baza valorii adugate, relaiile de

    calcul sunt urmtoarele:

    - productivitatea medie anual pe o persoan:

    N

    QW a

    a ! ;

    - productivitatea medie zilnic:z

    az

    T

    QW ! ;

    - productivitatea medie orar:h

    ah

    T

    QW ! .

    Aspecte relevante cu privire la eficiena utilizrii resurselor se pun n eviden i prin

    analiza productivitii muncii pe principalele produse. n acest sens se poate folosi indicatorul

    productivitatea muncii exprimat ca timp pe unitatea de produs.

    2.4.4. Analiza nivelului de salarizare i motivare a personalului

    Se realizeaz cu ajutorul unor indicatori specifici:

    - Nivelul salariului i venitului salarial mediu brut n comparaie cu cel al sectorului

    de activitate, zon sau economie;

    - Modul de stabilire a salariului;

    - Structura i componentele sistemului de salarizare.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    16/105

    2.4.5. Analiza condiiilor de munc

    Impune verificarea ndeplinirii programelor de protecia muncii i reducerea riscurilor.

    Trebuie examinate condiiile generale de munc, elemente de ergonomia muncii, ntruct pot

    constitui cheltuieli semnificative n perspectiv.

    Printre obiectivele analizei resurselor umane mai pot fi analizate:

    politici de angajare, selectare folosite;

    existena sindicatelor organizate, numr, membri, aciuni desfurate, relaii cu

    conducerea;

    comunicarea n cadrul societii att pe orizontal ct i pe vertical.

    n final evaluatorul trebuie s fac o sintez a principalelor puncte forte i slabe n legtur

    cu resursele umane ale firmei.

    Ca titlu de exemplu pot fi avute n vedere urmtoarele punct

    e fo

    rt

    e: personalul este binecalificat; structura pe vrst este echilibrat; personalul este capabil s se adapteze la nnoire;

    productivitatea muncii este n cretere; absena grevelor; reducerea numrului litigiilor individuale

    de munc; protecia muncii corespunztoare, reflectat prin reducerea sau diminuarea

    accidentelor de munc.

    Capuncte slabe se pot exemplifica: utilizarea necorespunztoare a timpu lui de munc n

    cadrul zilei; productivitatea muncii n scdere; perosnal supradimensionat n activiti de

    ntreinere; existena conflictelor de munc, etc.

    2.5. Diagnosticul managementului i structurii organizaionale

    Acest diagnostic vizeaz modul de organizare a ntreprinderii i analizeaz calitatea

    managementului, a procesului de conducere i a echipei, pentru a aprecia adecvarea acestora la

    cerinele dezvoltrii viitoare.

    Ca tip de structur organizaional se pot distinge dou modele: mecanicisti organic.

    Organizaiile se afl de obicei ntre aceste dou extreme, este esenial ca starea n care

    se gsesc s se potriveasc cu mediul economic. Mediul este un factor important, trebuin s

    existe legtur ntre tipul organizaiei i acesta.Exemplu: ntr-un mediu turbulent (tranziie) mai eficace i adaptabile sunt organizaiile

    de tip organic. Organizaiile de tip mecanicist, caracteristice unui mediu stabil au dificulti n a se

    adapta n absorbia schimbrii, inovrii. Multe din organizaiile sup use analizei fac trecerea de la

    modelul mecanicist spre cel organic. n evaluarea tipului de structur organizaional trebuie

    examinat organigrama ntreprinderii, cea care sintetizeaz filosofia organizaiei.

    Ca structuri organizaionale acestea pot fi funcionale, divizionare sau matrice.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    17/105

    Avantajul structurii divizionare, mai moderne, este s se orienteze mai mult spre produs i

    client. Din punct de vedere al nivelelor coninute n fiecare structur acestea pot fi nalte, cu peste

    6 8 nivele sau plate cu maxim 3 4 nivele.

    n ceea ce privete conducerea ntreprinderii evaluate, n cadrul diagnosticului se prezint

    aspectele urmtoare:a) echipa de conducere (nume, prenume, funcia, vrsta, experiena n domeniu, etc);

    b) baza legal n virtutea creia i exercit prerogativele funciei (de exemplu:

    contract de management conform Legii nr. 66/1993 n cazul societilor comerciale n

    care statul deine mai mult de 50% din capitalul social; Hotrrea Adunrii Generale a

    Acionarilor / Asociailor, etc.);

    c) poziia echipeide conducere fa de acionarii firmei, bnci, administraia financiar,

    etc.);

    d) referiri i aprecieri asupra stilului de conducere (pe obiective, autoritar, cudelegarea autoritii, colegial, centralizat, descentralizat, etc.);

    e) obiective negociate i prevzute n contractul de management, care vizeaz

    strategia societii comerciale;

    f) gradul de realizare a criteriilor de performan stabilite prin contractul de

    management. Conform normelor metodologice menionate anterior s -au stabilit urmtoarele criterii

    de performan:

    100afaceride

    ifra

    brutofitPrprofitului

    ata v!

    100socialCapital

    dezvoltare.ptprofitdinevarpreleDividendeactiunilorateaofitabilit

    r v

    !

    1rul entdeFond

    investitii.pt.chamortizare.dezv.ptprofitdinivarele

    rcrestere/dezvoltaredel

    otentialu v

    !

    n care: Fondul de rulment= Active circulante Datorii pe termen scurt

    sau: Fondul de rulment= Capital permanent Active imobilizate

    ? Azile365afacerideCifra

    creantelorSoldulcreantelorarecuperarede

    erioada v!

    stocuriTotal

    afacerideifra

    rotatii.nrstocurilor

    otatia !

    100productiededirecte

    osturi

    directeSalariituricosinsalariilorPonderea v!

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    18/105

    n finalul acestui diagnostic evaluatorul formuleaz punctele forte i punctele slabe ale

    managementului firmei.

    Ca puncte forte se pot meniona: echipa de conducere tnr, dinamic; realizarea i

    depirea criteriilor de performan negociate cu acionarii; mbuntirea poziiei firmei pe pia;

    colaborarea bun cu sindicatele, etc.

    Ca puncte slabe se pot avea n vedere: nerealizarea anumitor criterii de performan;

    slbirea poziiei firmei n cadrul mediului ei co ncurenial; tensiuni n relaiile cu sindicatele marcate

    prin creterea numrului zilelor de grev; lipsa de preocupare pentru stimularea iniiativei i

    creativitii tehice a personalului, etc.

    2.6. Diagnosticul operaional

    Are ca obiectiv estimarea performanelor tehnice anterioare ale societii comerciale iidentificarea soluiilor de ordin tehnic care s asigure viabilitatea i dezvoltarea societii.

    Nu exist o structur fix a acestui diagnostic care s fie valabil tuturor ntreprinderilor.

    Aceasta se adapteaz n funcie de particularitile fiecrei ntreprinderi n parte.

    n esen, aceasta presupune o analiz detaliat a factorilor tehnici de producie, a

    tehnologiilor de fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii, ce trebuie

    realizat de ctre evaluatori, care au calitatea de experi tehnici.

    n cazul analizei operaionale vor trebui relevate acele aspectecare vor permite n final

    stabilirea unor concluzii privind atuurile activitii (punctele tari), deficienele acesteia (puncteleslabe).

    2.6.1. Organizarea activitii productive

    Va conine tipul de organizare, elementele componente ale structurii organizatorice,

    descrierea modului de asigurare ale acestor funciuni.

    Activitatea productiv va fi analizat prin prezentarea modului n care aceasta deruleaz

    (secii, ateliere, etc.) cu specificul acestora, programul de lucru, mod de orgenizare, programarea

    produciei cu principalele etape ale acesteia, durata ciclului de fabricaie, etc.

    Produsele / servicile agentuluieconomic vor fi prezentate principalele grupe de produse /

    servicii ale agentului economic cu caracteristicile lor fizice i tehnice i cu ponderea pe care o dein

    din totalul produselor. Valorile prezentate vor trebui nsoite de un comentariu privind

    reprezentativitatea lor.

    Tehnologiile.Nivelul tehnologic se vor trece n revist principalele tehnologii utilizate i

    gradul de uzur fizic i moral a acestora, difereniat pe structurile de producie. La prezentarea

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    19/105

    tehnologiilor vor trebui prezentate utilajele conductoare, componena liniei, fluxurile tehnologice,

    eventualele probleme care apar n exploatare, necesar de tehnologii noi.

    2.6.2. Capacitatea de producie i gradul de utilizare a capacitii

    n acest capitol va fi prezentat evoluia produciei fizice n ultimii 3 5 ani, dac este

    posibil, defalcate pe principalele grupe de produse. Cnd prezentarea se face n moned curent

    (corespunztoare fiecrui an) evoluia va trebui analizat dup ajustrile impuse de ef ectele

    inflaiei.

    Pentru caracterizarea sintetic a potenialului tehnic se recomand urmtorii indicatori:

    100productiedeaCapacitate

    vandutaoductiaPr.prodde.capafolosirede radul v!

    100fixeactiveTotal

    utilajesiisinMafixeactivetotalinilorsinmaPonderea v!

    100inventardeValoarea

    cumulataaAmortizarefixeactivelorauzuradeGradul v!

    100inventarde aloarea

    noifixermijloacelo aloareafixeactivelorareinnoirede radul v!

    Se va mai prezenta i evoluia gradului de utilizare a capacitii de producie pe grupe de

    produse. La analiza acestuia se vor avea n vedere eventualele modificri ale valorii nominale a

    capacitii calculate pe baza modificrilor unora din variabilele care o definesc (nr. de schimburi,

    durata unui schimb, capacitatea utilajelor conductoare, etc.).2.6.3. Activitatea tehnic ntreinere

    Capitolul va conine aspecte legate de personalul care asigur aceast activitate,

    organizarea acestuia, numrul, principalele tipuri de activiti desfurate, organizare a

    programelor de reparaii, dotri, etc.

    2.6.4. Asigurarea calitii produselor

    Se vor prezenta aspectele legate de controlul calitii trecnd n revist compartimentul care

    efectueaz acest lucru, atribuiile lui, poziionarea acestuia n organigram, s tadiul de dezvoltare aactivitii de Asigurare Calitii (AQ), existena manualului de asigurare a calitii, numrul de

    personal angajat n aceast activitate, specializarea acestuia, programe speciale de pregtire. Se

    vor detalia tipurile de controale, analize de laborator efectuate, certificatele de calitate emise.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    20/105

    2.6.5. Activitatea de cercetare dezvoltare

    n cadrul diagnosticului va trebui prezentat organizarea acestei activiti, rezultatele

    obinute, personalul care deservete activitatea, gradul de informatizare al acesteia, programe de

    perspectiv.

    n cazul n care ntreprinderea a realizat produse noi n ultimii ani, este interesant de

    prezentat care sunt acestea i ce pondere au ajuns s dein din volumul total al produciei, ca

    indicator de reuit a activitii de cercetare dezvoltare.

    2.6.6. Activitatea de aprovizionare

    Modul n care se desfoar aprovizionarea, relaia cu frunizorii, alternativele de

    aprovizionare existente sunt o condiie a unei bune desfurrii a activitii. Iei rile depind de

    intrri.

    Acest capitol analizeaz modul n care este analizat activitatea de aprovizionare,

    identificnd factorii de decizie n acest proces, modul n care se iau deciziile, factorii care sunt luai

    n considerare n alegera furnizorilor, p olitica de contractare, natura i volumul aprovizionrilor.

    Se vor prezenta principalii furnizori, produsele achiziionate de la acetia (materii prime,

    materiale), ponderea n activitatea de aprovizionare, condiiile contractuale. Pentru achiziiile din

    import se va prezenta modul n care se deruleaz contratul extern (n intermediari sau direct, ce

    comisioane se pltesc, n ce condiii de plat i transport se fac livrrile).

    2.6.7. Informatizarea societii Avnd n vedere implicarea tot mai semnificativ a tehnicii de calcul n majoritatea

    compartimentelor funcionale ale ntreprinderilor se analizeaz gradul de informatizare, activitile

    principale derulate cu asistena calculatorului, perspective, programe utilizate, etc.

    2.7. Diagnostic comercial

    Obiectivul principal al diagnosticului comercial este de a estima piaa ntreprinderii i locul

    ntreprinderii pe pia. Analizele realizate n acest capitol au o importan deosebit pentru c

    rezultatele acestui diagnostic sunt suportul previziunilor din evaluarea prin metode financiare.

    n cadrul diagnosticului este important s fie prezentate elementele care influeneaz

    activitatea comercial a societii, elementele care reprezint factorii de influen asupra pieei i a

    poziiei pe pia a societii. Se va face o analiz a factorilor externi i a factorilor interni.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    21/105

    2.7.1. Analiza mediului extern

    Este o analiz startegic a mediului n care firma i desfoar activitatea. Analiza se va

    concentra asupra forelor politice, economice, socio culturale i tehnologice cu impact asupra

    firmei care influeneaz activitatea acesteia.

    2.7.1.1. Fore economice ce influeneaz strategia firmei

    Fore microeconomice: oportunitile i ameninrile generate de indicatorii macroeconomice;

    folosirea prognozelor guvernamentale; rata inflaiei; ratele de schimb valutar; preul produselor

    petroliere.

    Fore macroeconomice: cererea pentru produsele industriei; tendine n cota de pia;

    nivelul preurilor produselor dse intrare; situaie forei de munc la industriilr de import; situaia

    forei de munc n domeniul respectiv.

    2.7.1.2. Fo

    rele so

    cio

    cult

    urale schimbri n stilul de via; activismul consumatorului;formarea familiei; rata de cretere a populaiei; distribuia pe vrste; durata medie de v ia

    previzionat; rata naterilor; etc..

    2.7.1.3. Forepolitice deciziile guvernului; legislaie; nivelul de implicare a guvernului n fiecare

    industrie, produs sau pia.

    2.7.1.4. Fore tehnologice idei, tehnici, materiale i invenii care transform resursele.

    Analiza industriei (ramurii) se va evalua necesitatea analizei forelor concureniale din

    industrie.

    Pentru aceast analiz se va utiliza modelul lui Porter al celor 5 fore:

    a) ameninarea de noi intrri n domeniul de afaceri (concureni pote niali)

    b) concurena din domeniul respectiv

    - competitori numeroi sau echilibrai

    - creterea lent a industriei

    - costuri fixe sau de depozitare mari

    - lipsa diferenei sau a costurilor de conversie

    - capacitatea sporete n salturi mari

    - diversitatea concurenilor

    - mize strategice importante

    - bariere mari la ieirea din ramur (domeniu)

    c) nlocuitori, substitueni pentru produsele ramurii

    d) cumprtori (clieni) ai produselor i puterea lor

    e) furnizori

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    22/105

    Factoriicheie de succes (FCS) sunt determinani majori ai succesului financiar i competitiv

    ntr-o anumit industrie (afacere, ramura).

    a) FCS legai de tehnologie

    - Capacitatea de cretere i dezvoltare tiinific;

    - Capacitatea de inovare a procesului de producie;- Capacitatea de inovare a produselor;

    - Nivelul de performan ntr-o anumit tehnologie.

    b) FCS legai de producie

    - Eficiena produciei;

    - Calitatea produciei;

    - Utilizarea intensiv a mijloacelor fixe;

    - Cost sczut al amplasrii fabricii;

    - Acces la fora de munc nalt calificat;- Productivitate a muncii ridicat;

    - Costuri sczute de proiectare a produsului;

    - Flexibilitatea produciei.

    c) FCS legai de reeaua de distribuie mai performant n raport cu a concurenilor

    - Reea puternic de distribuitori / comerciano en gros;

    - Spaiu pe rafturile comercianilor cu amnuntul;

    - Magazine de vnzare cu amnuntul proprietate a ntreprinderii;

    - Costuri de distribuire mici;

    - Livrare rapid.

    d) FCS legai de marketing

    - Fora de vnzare eficace;

    - Asistena tehnic i service de ncredere;

    - Lrgirea liniei de producie i selecia p rodusului;

    - Deprinderi de comercializare;

    - Finisare / mpachetare;

    - Garanii / service i asisten tehnic n termen de garanie.

    e) FCS legai de deprinderi abiliti fie ale perosnalului fie ale managementului sau

    proprietarilor

    - Deprinderi de natur profesional;

    - Know how privind controlul calitii;

    - Calificare n proiectare.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    23/105

    f) FCScapacitatea organizaional

    - Sisteme informatice (ex. servicii bancare on-line);

    - Capacitatea de a rspunde la condiii ale pieei n schimbare;

    - Experiena n know how managerial.

    g) Alte tipuri de FCS- Imagine / reputaie;

    - Amplasare;

    - Acces la capital;

    - Patente;

    - Costuri totale sczute.

    2.7.2. Analiza mediului intern comercial

    n funcie de tipul societii analizate, poate conine urmtoarele capitole:2.7.2.1.Produsele comercializate.Politica deprodus

    Acest capitol are un caracter introductiv i reia, ntr-o alt manier, prezentarea produselor

    sau serviciilor care a fost realizat n Diagnosticul operaional, ele fiind descrise din prisma

    consumatorului final. De exemplu, spre deosebirea de descrierea tehnic a produselor din

    Diagnosticul operaional, n Diagnosticul comercial se pune accentul pe utilitatea produselor: cui

    sunt destinate, n ce categorii i grupe se pot mpri, ce nevoi acoper. Pentru a oferi o prim

    imagine de ansamblu asupra activitii comerciale a societii analizate, se poate prezenta i o

    schem a ponderilor pe care le au diferitele categorii de produse sau servicii din vnzrile totale alefirmei, raportate la ceea mai apropiat perioad reprezentativ.

    Politica de produs conine deciziile pe care le ia conducerea societii cu privire la gama

    comersializat, mrimea ei, strategia de produs aplicat, diferenierea i poziionarea produsului,

    nnoirea gamei de produse, abandonarea unor produse nvechite.

    2.7.2.2.Analizapieei

    Acest capitol este destinat analizei pieei pe care acioneaz societatea comercial i

    poatew fi structurat pe mai multe subcapitole:

    a) Piaa societiiPornind de la situarea societii n mediul extern anterior descris, se prezint pia a pe care

    activeaz societatea comercial n cauz, identificnd piaa potenial i real, cu caracteristicile

    sale, modul de segmentare a pieei (dip diferite criterii: geografice, tipuri de consumatori, dup

    vanit, etc.) i segmentele int, precum i segmentele pe care intenioneaz s le abordeze.

    n msura n care exist datele necesare se va prezenta poziia pe pia a societii (cota

    de pia raportat fie la totalul vnzrilor pe pia fie la poziia celui mai puternic concurent) i

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    24/105

    avantajele sale competitive (gama de produse / servicii oferite, calitate, preuri, distribuie, gradul

    n care deservete unsegment neacoperit pn n prezent, capacitatea de adaptare a ofertei

    societii la mutaiile cererii, etc.).

    De exemplu, n cazul unei firme productoare de igl, aceste avantaje competitive se pot

    concretiza n: - ofert variat de produse, care conine mai multe dimensiuni, tipuri de igle iculori;

    - raport foarte bun calitate - pre

    - asigurarea distribuiei ct mai aproape de consumator .

    Un subiect de analiz al acestui subcapitol l poate constitui, atunci cnd este cazul,

    sezonalitatea cererii, motivele sezonalitii i modul n care cererea poate fi regularizat.

    b ) Clieniisocietii

    Pornind de la structurarea pieei dup criteriile an terior descrise, se va prezenta structura

    clientelei societii (clieni interni i externi), pe tipuri de clieni i ponderea pe care acetia o deindin veniturile realizate de societate (ex.: persoane fizice 30%, instituii bugetare 45%, societi

    comerciale cu activitate n domeniul alimentaiei publice 20%, alii 5%). De asemenea, se vor

    prezenta pricipalii clieni, nominalizai, ntr -o situaie care s conin valoarea contractului i

    produsele contractate. Important de analizat sunt i modalitile d e ncasare, intervalul de timp la

    care se realizeaz ncasrile, msura n care o parte mai mare sau mai mic din clieni nu i

    onoreaz obligaiile contractuale.

    Tipil i numrul clienilor este un aspect important. Astfel, o ntreprindere care are doar un

    numr restrns de clieni, are un punct slab pentru c dac o parte dintra acetia nu mai au putere

    de cumprare sau dac i schimb furnizorul societatea poate avea probleme n desfacere i s

    fie nevoit s-i reduc activitatea. De asemenea, ponderea mare a unor clieni de tip bugetar

    poate fi o problem pentru c acetia ai instabilitate financiar.

    c) Concureniisocietii

    Avnd n vedere c pentru o mare varietate de produse i servicii concurena se poate

    realiza la nivel de produs sau generic, acest subcapitol va prezenta i analiza att concurenii

    direci i produsele acestora ct i produsele substituibile, tendinele n domeniu, produsele

    importate i condiiile n care se realizeaz importul. n cazul societilor exportatoare se va lua n

    considerare i situaia pieei externe i puterea concurenilor care activeaz pe acestea. Un aspect

    care poate fi investigat este i relaia cu concurenii.

    Astfel, n cazul unui productor de bicicleten se vor prezenta att produstorii interni i

    externi de biciclete (cu date despre modelel comercializate, capaciti de producie, cota de pia,

    consideraii despre calitatea produselor lor i nivelul preurilor, etc.) dar i produsele de pe pia

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    25/105

    (scutere, patine cu role, trotinete, skateboard-uri) care ar putea nlocui bicicletele n preferinele

    unor segmente de consumatori.

    Situaia concurenei ofer un indicator despre gradul de atractivitate al pieei (mai puin

    interesantn cazul unei concurene numeroase i / sau puternice sau cnd numeroase produse

    substituibile amenin s ia locul produselor societii). La antipod, o activitate lipsit deconcuren, un monopol, reprezint un avantaj deosebit pentru societate i i permite acesteia s

    acioneze liber pe pia,fr presiune concurenial.

    d) Analiza activitiiia strategieisocietii

    Dup prezentarea produselor i a pieei, societii, a mediului extern, urmeaz o analiz a

    activitii comerciale a societii, vzut din prisma strategiei aplicate (care are n centrul su

    strategia de marketing), a istoricului vnzrilor, a strategiei de marketing aplicate, detaliate pe cele

    patru domenii ale mixului de marketing: politica de pre, politica de distribuie, politica de

    comunicare, politica de produs. Activitatea de contractare desfacere

    Se va analiza politica societii n aspectele care privesc contractarea: mod de identificare

    a clienilor, politica contractual (mod de organizare, termeni contractuali uzuali, durata medie a

    contratelor comerciale, etc.). Acest capitol poate cuprinde o prezentare istoric a cifrei de afaceri

    sau a veniturilor realizate n ultima perioad (3 5 ani), cu o defalcare a vnzrilor (cantitativ i

    calitativ) pe grupe sau categorii de produse / servicii i pe piee (interne i externe). Astfel, n cazul

    unei ntreprinderi productoare de buturi alcoolice se pot analiza vnzrile istorice pe categorii

    (ex. ampanie, vin, buturi spirtoase) i analiza cauzele care au dus la modificri ale ponderilor n

    vnzri (ex. la sfritul perioadei de analiz firma vinde de dou ori mai mult vin dar au sczut

    vnzrile la buturile spirtoase, datorit modificrii preferinelor consumatorilor, sau datorit

    apariiei unui concurent puternic la buturi spitoase, etc.). Aceast analiz, corelat cu tendinele

    identificate ale pieei va duce la realizarea previziunilor de vnzri pe urmtorul interval de timp.

    Sunt cuprinse i aici date referitoare la politica de produs, deciziile privind introducerea de

    produse noi i renunarea la unele dintre cele vechi (cu performane necorespunzt oare). Se

    urmresc rezultatele (reflectate n vnzri) ale produselor, rezultate care stau la baza deciziei de

    abonament sau arat justeea deciziei introducerii unor produse noi.

    Politica depre

    Este unica component a mixului de marketing care este aduc toare de venit. Este

    analizat prin: modalitile de stabilire a preurilor (care pot varia n funcie de tipul de produs sau

    servicii oferit), evoluia preurilor de-a lungul perioadei de analiz, competitivitatea preurilor

    practicate, existena unor restricii (reglementri guvernamentale de distribuie) fiabilitatea preului

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    26/105

    de cost, dependena preului de cost de cursul de revenire, reglementri n materie de concuren

    i preuri.

    Se vor analiza preurile promoionale sau speciale pe care le practic firma: n ce condiii

    se acord, care este cuantumul maxim al reducerilor, ce rezultate au avut aciunile de reducere a

    preurilor sau de oferire a unor preuri speciale. Politica de distribuie

    Analizeaz canalele de distribuie ale societii, modul n care produsele / serviciile ajung

    la clieni i sau consumatorii finali. Se studiaz alegerea formei adecvate de distribuie care s

    corespund specificului produselor i segmentelor de pia crora se adreseaz. Canalele de

    distribuie pot fi directe (prin uniti proprii de comercializare la care se descrie amplasarea,

    suprafeele, specializarea, etc. prin pot, vnzri directe la domiciliu, etc.) sau indirecte (cu unul

    sau mai muli intermediari angrositi, detailiti).

    Analiza va cuprinde i relaiile cu distribuitorii, tipul strategiei de distribuie saplicate(exclusiv, selectiv, global), factorii de succes pentru o distribuie eficient.

    Politica de distribuie depinde n mare msur de tipul produsului sau serviciului oferit. De

    exemplu, n cazul unor firme prestatoare de servicii distribuia se realizeaz de obicei la locul

    prestrii serviciului. Un alt factor care influeneaz politica de distribuie este poziia pe pia a

    societii. O firm care deine monopolul pe o pia nu va depune un effort deosebit n distribuie,

    avnd desfacerea asigurat.

    Politica depromovare

    Se urmresc activitile de comunicare realizate, publicitatea, activitile de promovare a

    produselor, a vnzrilor, modul n care se construiete imaginea firmei, relaiil e cu publicul. Se vor

    analiza mesajele publicitare, continuitatea acestora, produsele pe a cror promovare s -a insistat,

    etc. Aeast analiz este nsoit de analiza costurilor i a efectelor obinute comparativ cu cele

    scontate.

    n concluzie trebuie evaluate n analiza mediului intern punctele tari i slabe ale afacerii

    pentru ale armoniza cu oportunitile respective a evita riscurile mediului extern.

    2.8. Diagnostic economico - financiar

    ntreprinderile pot fi considerate ca fiind organisme vii, mai mult sau mai puin complexe,

    ntruct ele se nasc, triesc i mor. Pornind de la aceast perspectiv exist o mulime de unghiuri

    din care poate fi analizat o ntreprindere. Unul dintre cele mai interesante i complexe demersuri

    vizeaz abordarea diagnosticului economico financiar pentru evaluare, aceast component de

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    27/105

    diagnostic avnd un rol cheie n procesul de evaluare a ntreprinderii datorit rolului major jucat n

    cadrul raportului de evaluare i anume:

    cunoaterea ct mai amnunit a societii comerciale de evaluat, avnd n vedere c

    activitatea acesteia din punct de vedere juridic, comercial, operaional, organizaional a

    fost analizat n cadrul diagnosticului general, i confirmarea prin performanelefinanciare a concluziilor acestuia;

    stabilirea principalelor premize privind activitatea viitoare a societii comerciale supuse

    evalurii, de care se va ine seama la aplicarea metodelor financiare de evaluare.

    Altfel spus, scopul diagnosticului financiar contabil este: analiza prezent a unor situaii

    financiare nregistrate n trecut i extragerea tendinelor de evoluie n viitor.

    2.8.1. Modaliti de evaluare a elementelor patrimoniale

    Principalele abordrii ale evalurii ntreprinderii se ncadreaz n urmtoarele trei categorii: abordarea patrimonial sau pe baz de active;

    abordarea bazat pe venit;

    abordarea comparativ care ine seama de valorilor de tranzacionare ale ntreprinderilor

    similare.

    a, METODEPATRIMONIALE denumite i metode de evaluare a afacerii bazate pe active

    se bazeaz pe evaluare separat a tuturor stocurilor de care dispune ntreprinderea la un

    moment dat. Metoda este fundamentat pe principiul substituiei un activ nu valoreaz mai mult

    dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. Dintre me todele patrimonialeenumerm: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii

    elementelor n funcie de efectele inflaiei).

    b, METODE BAZATE PE VENIT denumite i metode de randament n evaluarea de

    afaceri prin care se estimeaz valoarea unei afaceri, a unei participaii sau a unei aciuni prin

    calcularea valorii prezente a beneficiilor viitoare (anticipate). Aceste metode asimileaz valoarea

    unei ntreprinderi sumei fluxurilor de care poate dispune proprietarul capi talului, prin utilizarea sa,

    ntr-o durat de timp rezonabil (n funcie de ateptarea investitorului) innd seama de riscurile

    asociate, de alternativele disponibile. Dintre metodele de randament enumerm: Metode bazatepeprofit, Metode bazatepe fluxul de dividende, Metode bazatepe fluxul de disponibiliti

    c, METODEDECOMPARAIE denumite i metode ale pieei n evaluarea de afaceri prin

    care se compar subiectul de evaluat cu alte afaceri similare, cu participanii la afaceri i cu aciuni

    care au fost vndute pe piaa liber. Dintre metodele de comparaii enumerm: Metoda

    multiplicatorului PER (comparaii bursiere), Metoda multiplicatorului PSR (compararea

    cifrelor de afaceri), Comparaiimultifactoriale .

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    28/105

    n cazul primelor dou categorii de metode de evaluare un rol important n aplicarea

    acestora l dein nregistrrile n documentele de eviden contabil respectiv:

    - elementele bilaniere pentru aplicarea metodelor patrimoniale;

    - venituri, cheltuieli, rezultate, elemente patrimoniale care furnizeaz o serie de

    informaii pertinente privind activitatea viitoare, pentru aplicarea metodelor derandament.

    n conformitate cu standardele internaionale de evaluare referitoare la evalurile de afaceri

    pentru o reflectare ct mai corect a realitii econom ice att n ceea ce privete rezultatele

    financiare ct i bilanul contabil, se impun unele ajustri ale nregistrrilor contabile.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    29/105

    III. METODE DE EVALUARE PATRIMONIALE

    Modaliti de evaluare a elementelor patrimoniale

    Principalele abordrii ale evalurii ntreprinderii se ncadreaz n urmtoarele trei categorii:

    abordarea patrimonial sau pe baz de active;

    abordarea bazat pe venit;

    abordarea comparativ care ine seama de valorilor de tranzacionare ale ntreprinderilor

    similare.

    a, METODEPATRIMONIALE denumite i metode de evaluare a afacerii bazate pe active

    se bazeaz pe evaluare separat a tuturor stocurilor de care dispune ntreprinderea la un

    moment dat. Metoda este fundamentat pe principiul substituiei un activ nu valoreaz mai mult

    dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. Dintre metodele patrimoniale

    enumerm: Activul net contabil, Activul net corectat, Activul net reevaluat (corectarea valorii

    elementelor n funcie de efectele inflaiei).

    b, METODE BAZATE PE VENIT denumite i metode de randament n evaluarea de

    afaceri prin care se estimeaz valoarea unei afaceri, a unei participaii sau a unei aciuni prin

    calcularea valorii prezente a beneficiilor viitoare (anticipate). Aceste metode asi mileaz valoarea

    unei ntreprinderi sumei fluxurilor de care poate dispune proprietarul capitalului, prin utilizarea sa,

    ntr-o durat de timp rezonabil (n funcie de ateptarea investitorului) innd seama de riscurile

    asociate, de alternativele disponibile. Dintre metodele de randament enumerm:Metode

    bazate

    peprofit, Metode bazatepe fluxul de dividende, Metode bazatepe fluxul de disponibiliti

    c, METODEDECOMPARAIE denumite i metode ale pieei n evaluarea de afaceri prin

    care se compar subiectul de evaluat cu alte afaceri similare, cu participanii la afaceri i cu aciuni

    care au fost vndute pe piaa liber. Dintre metodele de comparaii enumerm: Metoda

    multiplicatorului PER (comparaii bursiere), Metoda multiplicatorului PSR (compararea

    cifrelor de afaceri), Comparaiimultifactoriale .

    n cazul primelor dou categorii de metode de evaluare un rol important n aplicarea

    acestora l dein nregistrrile n documentele de eviden contabil respectiv:- elementele bilaniere pentru aplicarea m etodelor patrimoniale;

    - venituri, cheltuieli, rezultate, elemente patrimoniale care furnizeaz o serie de

    informaii pertinente privind activitatea viitoare, pentru aplicarea metodelor de

    randament.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    30/105

    n conformitate cu standardele internaionale de evaluare referitoare la evalurile de afaceri

    pentru o reflectare ct mai corect a realitii economice att n ceea ce privete rezultatele

    financiare ct i bilanul contabil, se impun unele ajustri ale nregistrrilor contabile.

    3.1. Fundamentele metodelor patrimoniale

    Aplicarea corect a metodelor de evaluare patrimonial transform aceast categorie de

    metode n cea mai complex, avnd n vedere n special cantitatea de munc necesar i numrul

    de specialiti n diverse domenii implicai n aplicarea metod ei.

    Elementele principale necesare sunt componentele bilaniere de activ i pasiv. Pentru o

    aplicare corect situaiile financiar contabile bazate pe costul istoric reprezint doar un punct de

    plecare i nu rezultate finale.

    Avnd n vedere coreciile amintite anterior rezult Bilanul eco

    no

    mic ntocmit de evaluatorcare difer prin coninut de bilanul contabil, chiar dac forma de prezentare este aceeai.

    n cazul aplicrii competente a metodelor patrimoniale, toate activele i obligaiile vor fi

    reconsiderate n concordan cu standardul de valoare ales de evaluator. Fiecare post de activ i

    fiecare obligaie va fi analizat separat, eventual n cadrul unor grupe, pentru a se putea alege cea

    mai potrivit abordare i, n consecin cea mai potrivit valoare curent.

    Concluzia la care se ajunge dup analiza tuturor elementelor menionate va fi valoarea

    capitalului propriu (de pia, de lichidare, etc.) prin deducerea obligaiilor din totalul activelor.

    3.2. Etapele aplicrii metodelor patrimoniale

    Principalele etape ale aplicrii metodelor patrimoniale sunt:

    1 Obinerea unui bilan contabil

    2 Analizarea i selectarea posturilor din bilanul contabil care trebuie supuse coreciilor i

    reconsiderrii. Efectuarea coreciilor i completarea coloanei Valori contabile din bilanul

    economic.

    3 Evaluarea elementelor bilanului economic.

    4 Completarea bilanului economic pe baza rezultatelor din etapa 3.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    31/105

    3.3. Evaluarea elementelor patrimoniale

    nainte de a alege metodele de evaluare pentru fiecare categorie de active, evaluatorul

    trebuie s stabileasc standardul de valoare cel mai potrivit i cea mai potrivit ipotez de

    evaluare pentru fiecare element. De obicei definiia pentru valoarea aleas pentru diversele

    categorii este aceeai cu cea aleas pentru diversele categorii este aceeai cu cea aleas pentru

    valoarea global.

    Definiia (standardul) valorii rspunde la ntrebarea valoarea pentru cine, premisele valorii

    rspund la ntrebarea valoare n cadrul crui tip de tranzacie de pia.

    n ceea ce privete premisele, se poate opta pentru una dintre alternativele urmtoare:

    1. Valoarea de pia este definit ca fiind: Suma estimat pentru care un mijloc fixar fi schimbat

    la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, n tr-o tranzacie echilibrat,

    dup un marketing adecvat, n care fiecare parte acioneaz n cunotin de cauz, prudent ifr constrngeri.

    2. Valoarea de pia pentru utilizarea actual este definit ca fiind: bazat pe utilizarea n

    continuare a acestuia, presupunnd c mijlocul fix va fi vndut pe o pia deschis, pentru

    utilizarea sa actual, innd cont n rest de definiia valorii de pia, indiferent dac utilizarea

    prezent este sau nu cea maibun.

    3. Costul de nlocuire net (CIN)

    n cazul proprietilor speciale, care se vnd rar pe o pia deschis n afara cazului n care

    fac parte dintr-o afacere i care, n concluzie, nu pot fi evaluate n concordan cu definiiavalorii de pia, se aplic metoda costului de nlocuire depreciat (CIN).

    CIN se bazeaz pe estimarea valorii de pia pentru utilizarea sa curent, la care se

    adaug costul de nlocuire (sau reproducere) a mbuntirilor minus estimatul deteriorrilor

    fizice sau a unor demodri sau optimizri. Rezultatul este estimarea valorii de prel uare n

    ocupare a proprietii la data evalurii, presupunnd continuarea activitii. Aceast estimare

    poate fi ajustat cu profitabilitatea potenial a ntreprinderii.

    4. Valoarea de lichidare

    n cazul acestei ipoteze, se presupune c activele evaluate se vnd bucat cu bucat i deasemenea c nu exist timp suficient pentru a fi expuse la vnzare pe piaa bunurilor uzate.

    5. Valoarea de utilizare alternativ

    Reprezint valoarea unei imobilizri, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare, bazat

    pe utilizarea alternativ a acesteia, alta dect valoarea de utilizare n continuare.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    32/105

    Dac evaluarea nu este fcut pe baza ipotezei de continuare a activitii activele trebuie

    evaluate pe baza unei valori de pia sau pe o baz care presupune o perioad mai scurt de

    expunere pe pia, dac acest lucru este adecvat.

    Tipul valorii estimate va fi ales n funcie de clasificare elementului de activ n una din

    variantele: Elementele operaionale se evalueaz avnd la baz: valoarea de pia, valoarea de utilizar e

    (n continuitate sau alternativ)

    Elementele din afara exploatrii (active redundante) se evalueaz avnd la baz: valoarea de

    pia, valoarea de utilizare alternativ, valoarea de lichidare, costul de nlocuire depreciat.

    Elementele aflate n stadiul de investiii se evalueaz pe baza: costului de nlocuire depreciat,

    valoarea de pia, valoarea de lichidare.

    Elementele de dezvoltare: valoarea de pia.

    3.4. Evaluarea terenului

    Se evalueaz terenurile a cror situaie presupune c ele sunt n proprietatea societii

    comerciale de evaluat, iar dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzaciei.

    Faza preliminar conine o serie de aciuni care se impun naintea aciunii de evaluare:

    se analizeaz nregistrrile contabile ref eritoare la teren i actele de proprietate asupra

    acestuia;

    se studiaz planurile amplasamentelor i se face o verificare referitoare la suprafaa scriptic icea existent pe teren;

    din suprafaa total de teren se separ suprafeele care deservesc deru larea activitii (teren

    construit, aferent reelelor, cilor de transport, etc.) i suprafeele libere n exces care vor fi

    considerate n afara exploatrii;

    n funcie de amplasarea terenului n zon se culeg informaii de pia privind valorile de

    tranzacionare n zon, a terenurilor libere similare;

    evaluarea propriu-zis distinct pe cele dou categorii de terenuri.

    3.4.1.Terenurin exploatare

    Evaluarea ine seama de faptul c terenurile contribuie la desfurarea activitii deci n

    aceast perioad valoarea lor este diferit fa de valoarea de pia. Evaluarea va avea n vedere

    pe lng valoarea de pia a terenurilor n zonele respective faptul c ele vor fi imobilizate nc un

    numr de ani egal cu durata de via rmas a obiectului. Tipul de valoare care se obine nu este

    valoarea de pia.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    33/105

    3.4.2., Terenurin exces

    Se evalueaz de regul la valoarea de pia n condiii n care exist suficiente informaii de

    pia poate fi aplicat una din urmtoarele proceduri: comparaia direct, propor ia, extracia,

    parcelarea, tehnica rezidual i capitalizarea rentei de baz. Proporia i extracia combin metoda

    capitalizrii cu metoda costului, iar parcelarea combin cele trei metode.3.4.2.1. Metoda comparaiei directe

    Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii.

    Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile.

    Prin aceast metod, preurile i acele informaii referitoare la loturi similare, sunt analizate,

    comparate i corectate funcie de asemnri sau diferenieri. Elementele de comparaie sunt

    drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile pieei (data vnzrii), localizarea,

    caracteristicile fizice, utilitile disponibile, zonarea i cea mai bun ut ilizare. Elementele de

    comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adic suprafaa i forma,lungimea la faad, topografia, localizarea i vederea. Este nelept s se coreleze rezultatele a

    dou sau mai multe comparaii.

    Dac preurile s-au schimbat rapid n ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate ct

    mai aproape de data evalurii.

    Cele mai multe loturi au o arie optim, ns dac suprafaa e mai mare, valoarea terenului

    existent n plus are tendina s se reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute

    proprieti comparabile, dar cu aproximativ aceeai suprafa.

    n localitile urbane dens dezvoltate, se gsesc foarte rar amplasamentele libere i

    valoarea lor nu poate fi estimat prin comparaie direct. La fel i loturile libere din localitile

    rurale izolate sunt foarte rar tranzacionate i datele de comparaie pot fi nesigure. n aceste

    cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proporiei sau prin metoda extraciei.

    3.4.2.2. Metoda proporiei

    Metoda proporiei sau altfel cunoscut ca metoda alocrii, este bazat pe principiul

    echilibrului i pe conceptul contribuiei, care spune c normal exist un raport tipic ntre valoarea

    terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru anumit e tipuri de proprieti n anumite localizri.

    Acest raport este n general, mai sigur cnd construciile sunt relativ noi. La construciile mai vechi

    crete raportul valoare teren / valoare proprietate.

    Metoda proporiei nu d o valoare determinat o prop rietii; dar poate fi folosit cnd este

    insuficient numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosier pentru c

    se pot ridica construcii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egal.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    34/105

    3.4.2.3. Metoda extraciei

    Metoda este o variant a metodei proporiei i anume valoarea terenului este extras din

    preul de vnzare a unei proprieti prin scderea contribuiei care este estimat prin costuri i

    depreciere. Proprietile din zona rural sunt estimate frecvent prin aceast metod, deoarece

    contribuia cldirilor n valoarea total este, n general, redus i uor de identificat.Valoarea terenului dat de metoda extraciei poate fi utilizat pentru comparaie cu preurile

    din tranzaciile terenurilor libere i este util mai degrab a estima nite parametri normalizai, dect

    valori absolute.

    3.4.2.4. Metoda parcelrii

    Metoda este utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezint cea mai

    bun utilizare i exist date de comparaie pen tru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine

    planificat poate crea o proprietate mai bun acolo unde zonarea, utilitile disponibile, condiiile

    comunale, accesul i alte elemente sunt ntr-o combinaie favorabil.Evaluatorul ncepe s analizeze o parcelare prin determinarea numrului i dimensiunilor ce

    pot fi create din punct de vedere fizic, legal i economic. Loturile propuse trebuie s fie

    conformitate cu cerinele legale i s ndeplineasc cerinele pieei locale.

    Se face o analiz comparativ cu loturile deja construite i dup coreciile necesare

    evaluatorul va estima care este preul de vnzare cel mai probabil, durata de construire probabil

    i rata de absorbie a parcelelor de ctre pia.

    Metoda parcelrii se utilizeaz i n studiile de fezabilitate i n evalurile unde sunt puine

    tranzacii comparabile. Precizia metodei este determinat de precizia ratei de actualizare, a ratei

    de absorbie a costurilor indirecte i pentru servicii.

    3.4.2.5. Metoda rezidual

    Metoda poate fi utilizat n cazurile n care nu sunt disponibile date referitoare la loturi

    similare de teren liber. Aceast tehnic este bazat pe principiul echilibrului i a conceptului de

    contribuie care se refer la echilibrul agenilor de producie, adic teren, mna de lucr u,

    coordonare i capital.

    Metoda se utilizeaz cnd:

    - valoarea cldirilor e cunoscut sau poate fi estimat cu precizie bun;

    - venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi

    estimat;

    - se pot extrage de pe pia ratele de capital izare separat pentru cldiri i pentru

    teren.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    35/105

    Valoarea cldirilor poate fi estimat ca pentru cldiri noi care reprezint cea mai bun

    utilizare i care nu au deprecierea fizic sau funcional.

    Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai nti co nstrucia (actual sau

    ipotetic) care reprezint cea mai bun utilizare. Apoi va estima venitul anual net i stabil, din

    exploatare, obinut din chiria de pe pia i cheltuielile de operare estimate la data evalurii, ncontinuare, evaluatorul va calcula ce parte din veniturile poate atribui cldirilor i va obine partea

    rmas pentru teren. Aceasta este capitalizat cu o rat de capitalizare obinut de pe piaa

    imobiliar i se obine valoarea terenului.

    3.4.2.6. Metoda capitalizrii rentei de baz

    Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat corespunztoare. Renta de baz este mrimea

    pltit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n conformitate cu regulile de nchiriere a

    terenului.

    Aceast procedur este util cnd exist informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare, dacrenta curent corespunde cu cea de pe pia, atunci valoarea obinut prin capitalizarea cu o rat

    de pe pia, este echivalent cu valoarea de pia.

    Dac renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu cea de pe pia, se vor face

    coreciile ce apar din diferenele n condiiile de contract, fa de cele normale pe pia. Renta

    poate avea diferite clauze de escaladare i de plat i acestea trebuie reflectate n renta de baz.

    3.4.2.7. Metoda normativ sau administrativ

    Aceast metod se bazeaz pe norme stabilite de organismele abilitate. Astfel, potrivit

    Criteriilor nr. 2665 / 28.02.1992, terenurilor aflate n patrimoniul societilor comerciale cu capital

    de stat, la data nfiinrii acestora, necesare desfurrii activitii conform obiectului lor de

    activitate, se evalueaz n lei pe baza formulei:

    V = Vbx (1 + N)

    n care: V valoarea terenului;

    Vb valoarea de baz a terenului, determinat ca limita minim la un nivel de

    495 lei/mp, reprezentnd preul de 5 lei/mp pentru 99 de ani, perioad de

    concesionare:

    N coeficientul de corecie, reflectnd suma notelor acordate pe baz de

    criterii, are poate fi cel mult egal cu 9.

    Criteriile n baza crora se acord notele sunt:

    a) Categoria localitiiSatSat reedin de comunOraMunicipiu

    0,10,20,40,6

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    36/105

    Municipiu reedin de judeMunicipiul Bucureti i staiuni i zone turisticeb) Amplasarea terenului:Teren n afara localitiiTeren n zona periferic a localitiiTeren n zona median a localitiiTeren n zona central a localitiic) Funciile economice i caracteristicile sociale ale localitii:Localiti cu activitate preponderent agricolLocaliti cu funcie economic limitatLocaliti cu funcii economice complexed) Poziia terenului fa de accesul la reelele de transport:Transport rutierTransport feroviarTransport fluvialTransport maritimTransport aeriane) Echiparea tehnico edilitar a zonei n care se afl terenul:Reele de ap canal

    Reele de energie electricReele de energie termicReele de gaze naturaleReele de telefonieReele de transport urbanf) Caracteristici geotehnice ale terenului:Terenuri normaleTerenuri dificile de fundareTerenuri care necesit desecri i msuri pt. inundaiiTerenuri situate n zone instabile alunecrig) Restricii de folosire a terenului conform planului urbanistic:general i regulamentelor aferente:

    Funcie incompatibil cu planul urbanistic general

    Funcie compatibil cu planul urbanistic cu restriciiFuncie compatibil cu planul urbanistich) Terenuri poluate cu residuri:GazoaseSolideLichide

    1,01,5

    0,30,50,81,0

    0,50,81,0

    0,20,30,50,50,5

    0,5

    0,50,50,50,50,5

    1,0- 0,2- 0,4- 0,7

    - 1,5

    - 1,00,5

    - 0,3- 0,5- 0,7

    TOTAL N=Valoarea astfel stabilit se recalculeaz pe baza coeficienilor determinai n fincie de incidii

    de pre la 30.06.1998. Potrivit HG nr. 500/1994, pentru terenuri coeficientul este 8,873 care se

    aplic valorii determinate potrivit HG nr. 834/1991. Conform HG nr. 983/1998 coeficientul de

    actualitate a preului terenului n intervalul 30.06.1998 este de 7,352.

    De exemplu,osocietate comercialsituat n Bucureti,careocuposuprafade65.281m2, n

    funciedecriteriilemenionateiseacordunpunctajde8,5. Deci:

    Vb = 495x (1 + 8,5) = 4.702,5lei/m2

    V= 65.281m2x 4.702,5 = 306.986miilei

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    37/105

    Conform HGnr.500/1994:

    V= 306.983x8,873 = 2.723.859 miilei

    Cuaceastvaloarefigureazterenulnbilanulcontabilla31.12.1994.

    Dacsefaceevaluarea nanul1997,sumaobinutmaisussecorecteazconform HG 983/1998:

    V= 2.723.859x7,352 = 20.025.811miilei Dacseface evaluarea n anul 2001 (de exemplu, aprilie),sumase corecteaz cu raportul leu/

    dolar:

    V= 2.723.859x28.000 (leu/dolarnaprilie2001)/1.767(leu/dolarla31.12.1994)

    V= 43.162.452miilei

    Este posibil ca valoarea obinut prin aceast metod s depeasc nivelul unor tranzacii

    care s-au realizat n zon. n asemenea condiii, evaluatorul poate s propun un pre mai mic,

    care trebuie s fie motivat. Dac exist restricii, n raportul de evaluare rmne valoarea stabilit,

    preul urmnd a fi negociat de vnztor i cumprtor.

    3.5. Evaluarea mijloacelor fixe

    Din punct de vedere al evalurii aceast operaiune se mparte n dou mari grupe:

    evaluarea construciilor i evaluarea echipamentelor.

    3.5.1.Evaluarea construciilor

    Faza preliminar

    Este operaiunea care reclam cea mai mare cantitate de timp pe parcursul elaborrii

    raportului de evaluare avnd n vedere ce implic urmtoarele faze :

    preluarea de la beneficiar a unei liste de inventar cu construciile aflate n patrimoniul

    ntreprinderii de evaluat care s cuprind cel puin: numrul de inventar, data punerii n

    funciune (PIF), denumirea, valoarea de inventar, valoarea rmas de amortizat la data

    evalurii;

    preluarea de la beneficiar a documentaiilor de construcie respectiv ale planurilor de

    construciilor i/sau ale planurilor de situaie n care s figureze construciile aflate pe

    amplasament. La majoritatea ntreprinderilor care au elaborat documentaia pentru

    intabularea terenurilor conform HG nr. 834/1991 exist aceste planuri de situaie care

    cuprind amplasamentul i conturul construciilor aflate pe acesta, respectiv suprafeele

    construite.

  • 8/6/2019 Curs CIG - Evaluarea Intreprinderii

    38/105

    dac nu exist nici un fel de documentaie trebuie efectuate msurtori la fiecare cldire

    i ntocmit o schi a planului de situaie;

    avnd lista de inventar i planul de situaie urmeaz operaiunea de identificare i

    corelare ale acestora, respectiv identificarea fiecrei construcii de pe planul de situaie

    (de pe teren de fapt) pe baza numrului de inventar din evidenele contabile;IMPORTANT - Sunt supuse evalurii toate construciile aflate pe amplasament care sunt

    declarate n proprietatea beneficiarului indiferent dac aces tea sunt nregistrate n evidenele

    contabile sau nu.

    fiind definitivate aceste etape urmeaz inspecia cldirilor i descrierea obiectivelor de

    evaluat. etapa este foarte important pentru aciunea de evaluare avnd n vedere c

    urmrete:

    stabilirea structurii constructive: fundaii, suprastructur, acoperi, finisaje, instalaii,

    dotri, anexe, etc.; elemente referitoare la starea fizic a construciei, reparaii curente sau capitale

    efectuate;

    condiiile de exploatare prezente i viitoare;

    vecinti i influenele acestora asupra construciei.

    Evaluarea propriu-zis

    Principiul care st la baza evalurii construciilor const n:

    1. stabilirea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de

    reconstrucie)

    2. estimarea deprecierii cumulate.

    Principiul este simplu, dar apar dificulti n aplicarea celor doi pai avnd n vedere n

    general complexitatea i diversitatea construciilor. Fiecare construcie trebuie tratat separat.

    Stabilirea valorii construciei noi urmrete determinarea costului de reconstrucie sau a

    costului de nlocuire.

    Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile curente la data

    evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de

    construcie, arhitectur, planuri, calitate, manoper i nglobnd toate deficienele,

    supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.

    Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data

    evalurii unei cldi