Pr. nr. 02/2017

CONSTRUIRE IMOBIL

LOCUINTE COLECTIVE CU SPATII

COMERCIALE LA PARTER

PARTE TEHNICA

Beneficiar:

S.C. SIMBA INVEST S.R.L.

Documentaţie:

PLAN URBANISTIC DE DETALIU

Amplasament:

str. Stefan cel Mare, nr. 24D,

mun. Bacău, jud. BACAU

EXEMPLAR NR.

Pr. nr. 02/2017

CONSTRUIRE IMOBIL

LOCUINTE COLECTIVE CU SPATII

COMERCIALE LA PARTER

Beneficiar:

S.C. SIMBA INVEST S.R.L.

Documentaţie:

PLAN URBANISTIC DE DETALIU

Amplasament:

str. Stefan cel Mare, nr. 24D,

mun. Bacău, jud. BACAU

EXEMPLAR NR.

Pr. nr. 02/2017

BORDEROU

PIESE SCRISE

1. Foaie de capăt

2. Borderou

3. Certificat de urbanism

4. Acte proprietate

5. Avize reţele

6. Studiu geotehnic

7. Studiu de însorire

8. Memoriu de prezentare

PIESE DESENATE

U 0 – Plan de încadrare în zonă

U 1 – Plan de situaţie - situatia existenta

U 1' – Plan de situaţie - situatia existenta - relevee fotografice

U 2 – Plan de situaţie - reglementari urbanistice

U 3 – Plan de situaţie - reglementari edilitare

U 4 – Plan de situaţie - obiective de utilitate publică

U 5 – Posibilitati de mobilare urbanistică

U 6 – Desfăşurare front stradal

Intocmit,

arh. Alexandru Vasile Geliman

MEMORIU JUSTIFICATIV

1.INTRODUCERE

1.1. Date de recunoaştere a documentației

Denumirea proiectului: P.U.D. - CONSTRUIRE IMOBIL LOCUINTE

COLECTIVE CU SPATII COMERCIALE LA PARTER

Beneficiar: S.C. SIMBA INVEST S.R.L.

Proiectant: S.C. GELIMAN ARHITECTURA S.R.L.

Amplasament STRADA STEFAN CEL MARE, NR.24D, MUN. BACĂU

Faza de proiectare: P.U.D.

Data elaborării: DECEMBRIE 2017

1.2. OBIECTUL LUCRARII

Prezenta documentație a fost întocmită la comanda beneficiarului în

baza Certificatului de Urbanism nr. 618 din 05.09.2017.

Terenul studiat, cu o suprafaţă de 2.198,00 mp. este situat în mun.

Bacău, strada Stefan cel Mare nr.24D, cu destinaţia, conform P.U.G. aprobat

cu H.C.L. nr. 84/2012, de zonă pentru locuinţe colective, inclusă în U.T.R. 7.

Obiectivul documentaţiei este de construire imobil locuinţe colective

cu spaţii comerciale la parter şi va urmări stabilirea unor reglementări

specifice locuirii, cu indici urbanistici de ocupare și utilizare a terenului în

conformitate cu prevederile certificatului de urbanism.

În consecinţă se vor trata următoarele aspecte:

modul de ocupare şi utilizare a terenului (P.O.T. şi C.U.T.);

funcțiunea și aspectul architectural al construcției și amenajărilor;

integrarea noului imobil și armonizarea cu cele învecinate existente;

circulația carosabilă și pietonală, corelate cu traficul în zonă și relațiile

cu zonele învecinate – accesele auto și pietonale;

parcaje, spații verzi amenajate;

echiparea edilitară – impactul asupra rețelelor existente în zonă

2. ANALIZA SITUATIEI EXISTENTE

2.1. ÎNCADRAREA ÎN LOCALITATE

Poziţionarea zonei faţă de intravilanul localităţii

Terenul care face obiectul acestui studiu se află în intravilanul municipiului

Bacău într-o zona de locuinţe colective cu deschidere la strada Ștefan cel Mare

prin intermediul unei bretele de acces.

2.2. CADRU NATURAL

Geomorfologic, amplasamentul se găseşte în partea de nord a

municipiului Bacău, pe strada Stefan cel Mare, suprafaţa fiind în prezent

liberă de construcţii.

Din punct de vedere geomorfologic amplasamentul este dispus la

nivelul terasei inferioare a râului Bistriţa , unitate în care sunt reprezentative

depunerile tipice aluvionare recente (de vârstă Cuaternară) neconsolidate

sau slab consolidate, cu granulaţie variată (acoperind practic întreaga

gamă granulometrică a detriticelor rulate necimentate) şi sedimentare

gradată; acestea sunt dispuse în discordanţă de sedimentare peste

formaţiuni aparţinând Miocenului Superior , alcătuite din alternanţe argilo –

marnoase şi grezoase, ce constituie fundamentul semistâncos al regiunii.

Pânza freatică este cantonată în stratul de aluviuni grosiere ( pietriş cu

bolovăniş şi nisip ) , la adâncimi cuprinse între –2,00m. şi –4,00m. CTN.

Reţeaua hidrografică a zonei o formează râul Bistriţa şi pârâul Bârnat,

care are un aport însemnat de aluviuni în această zonă.

Litologia terenului

Pentru determinarea în profunzime a condiţiilor de teren s-a executat pe

amplasament un sondaj , care a interceptat următoarea stratificaţie:

La suprafaţă există un strat de umplutură neomogenă de pământ cu

diverse deșeuri, având grosimea de 1,00m, pe alocuri posibil mai

mare.

Urmează un strat de praf nisipos-argilos, galben, umed, mediu îndesat

spre afânat, intercalat cu lentile de nisip mare, cu grosimea de 1,40 m .

La -2,40 m CTN apare stratul de aluviuni grosiere , alcătuit din pietriş cu

nisip şi foarte rar bolovăniş, cafeniu-cenușiu, umed la saturat , îndesat,

practic incompresibil (este stratul magazin al pânzei de apă subterană

al cărei nivel este interceptat la adâncimea de -3,20 m CTN).

Analizând cu atenţie datele din sondaj şi corelându-le cu informaţii

obţinute din studierea unor materiale de specialitate (studii geotehnice

întocmite pentru cele mai importante construcţii din zona înconjurătoare

apropiată amplasamentului ) se desprinde o primă serie de concluzii :

Stratul superficial de umplutură de pământ cu pietriş poate avea

pe alocuri grosimi mai mari . Fracțiunea nisipoasă și argiloasă variază

în strat atât pe verticală cât și pe orizontală.

Stratul de aluviuni grosiere apare începând cu -2,40 m CTN , imediat

sub stratul acoperitor de aluviuni fine şi are o grosime medie de 5,50

m . Este de regulă uniform , atât pe verticală cât şi pe orizontală ,

având o capacitate portantă foarte bună .

La cca.-8,00 m CTN , apare stratul de bază, alcătuit din argilă

marnoasă vânăt – cenuşie , tare.

Nivelul hidrostatic se găseşte la - -3,00 ÷ -3,20 m CTN , iar chimismul

apei nu prezintă agresivitate asupra betoanelor. Trebuie menţionat

că nivelul apei este strâns legat de nivelul apei din pârâul Bârnat ,

dar datorită permeabilităţii mari a stratului magazin, nu este pericol

să depăşească cota de siguranță.

Fiind vorba de o stratificaţie orizontală , practic uniformă din punct

de vedere al indicilor geotehnici, terenul de pe amplasament poate fi

încadrat în categoria “terenuri bune de fundare”, conform STAS

3300/2 – 85 , pct. 1.6.4. , tabel 1 (corelat cu NP 112/2014).

Concluzii şi recomandări

- Amplasamentul ocupă o suprafaţă plană, practic orizontală, având

stabilitatea generală şi locală asigurată. Nu există pericol de inundare a zonei

în condiţii meteorologice normale şi nici urme de fenomene morfogenetice

vechi sau active.

- Stratul natural unic bun de fundare este constituit din pietriş cu rar

bolovăniş şi nisip mic-mare, cafeniu-cenușiu, umed la saturat, cu un grad

ridicat de îndesare.

- Fundarea se va face direct în acest strat, la o adâncime minimă de

–2,50 m CTN, cu respectarea unei încastrări minime în stratul de fundare

recomandat. Se va asigura astfel depăşirea stratului de umplutură de la

suprafaţa terenului și a stratului de aluviuni fine slab consolidate.

- Sistemul de fundare va fi adecvat structurii adoptate (cadre din b.a.)

şi regimului de înălţime a construcţiei, respectiv fundaţie tip radier general .

- Dimensionarea fundaţiilor şi calculul terenului de fundare se vor face

pe baza presiunilor convenţionale de calcul, utilizând Pconv. = 350 KPa

pentru gruparea fundamentală de sarcini, conform STAS 3300/2/85 , anexa B ,

corelat cu prevederile NP112/2014.

- Pentru corecţii se vor utiliza coeficienţii k1 = 0,10 , k2 = 2,5 şi greutatea

.

conform aceleiaşi anexe pct. B.2.2.

2.3 Echiparea edilitară

Alimentarea cu apă. Canalizare

Pe amplasamentul studiat nu exista racord la retelele existente din zona.

Alimentarea cu energie electrică

Conform avizului de amplasament favorabil nr. 1001484412/ 12.05.2017,

eliberat de E.ON Distribuție Romania S.A., pe amplasament nu exista retea

electrica.

Alimentare cu gaze naturale

Conform avizului de amplasament favorabil nr.210369922/17.05.2017

eliberat de E.ON Distribuție Romania S.A. exista o conducta de gaze naturale

presiune redusă si o conducta de gaze naturale de presiune medie in zona din

vecinatatea amplasamentului.

Alimentare cu rețea termică

Pe amplasamentul studiat nu exista racord la retelele existente din zona.

Retele telefonie

Pe amplasamentul studiat nu exista racord la retelele existente din zona.

2.4. Sinteza analizei

Din analiza situaţiei existente in zona studiată reies următoarele elemente

care vor trebui soluţionate sau valorificate în prezentul proiect:

terenul este liber de construcţii şi este amplasat în cadrul unei zone

de locuinţe colective cu regim de înalţime existent diferenţiat;

este mărginit pe latura de vest şi sud de domeniul public al U.A.T.

Bacău-alei de acces carosabile spre str. Ștefan cel Mare (bloc de

locuinţe P+3+4/5R) şi proprietate particulară-Grădiniţă P+M, pe

latura de N de proprietaţi particulare (unitaţi de industrie uşoară),

pe latura de Est –- bloc de locuinţe P+13.

In vecinatatea amplasamentului exista reţele edilitare dar in

prezent terenul propriu-zis nu beneficiază de racord la acestea;

2.5. NECESITATI SI OPTIUNI

Iniţiatorul lucrării doreşte reglementarea terenului studiat în vederea

construirii unui bloc de locuințe care să se integreze ansamblului de construcții

existente, prin respectarea unor parametrii specifici zonei – regim de înălţime,

indici de ocupare ai terenului.

In cadrul documenţatiei P.U.D. se vor rezolva urmatoarele categorii de

probleme:

Integrarea functionala a noului imobil;

Rezolvarea accesului carosabil si pietonal corelat cu reteaua de

circulatia existentă;

Dezvoltarea infrastructurii edilitare;

Statutul juridic si circulatia terenurilor;

Conditii de construire: regim de aliniere, regim de inaltime, POT, CUT,

materiale de constructie, etc.

Protectia mediului

3. STABILIREA MODULUI DE ORGANIZARE ARHITECTURAL- URBANISTICA;

CATEGORII DE INTERVENTII; REGLEMENTARI

3.1. Tema de proiectare a fost întocmită de proiectant şi însuşită de beneficiar.

Conform prevederilor certificatului de urbanism, noul imobil se

conformează atat funcţional cât şi la nivelul regimul de ocupare admis pentru

aceasta zona.

Condiţii de construire specifice: regim de înălțime P+6÷10, P.O.T.

maxim admis 40%, C.U.T. maxim 4,4; aspectul general al clădirii;

respectarea distanţelor minime obligatorii faţă de limitele laterale și

posterioare ale proprietăţii conform Codului Civil, distanţele minime

necesare intervenţiilor în caz de incendiu, precum şi distanţele

prevăzute de normele sanitare.

Asigurarea accesului auto din aleea carosabilă localizată pe latura

de Sud a amplasamentului şi a necesarului de locuri de parcare în

incinta studiată.

Integrarea unor spaţii verzi amenajate, respectiv de minim 10 % din

suprafaţa construită desfaşurată.

3.2. Caile de comunicaţie

Accesul carosabil pe parcela se va asigura pe latura Sud, respectiv din

strada Stefan cel Mare. Ieşirea de va face prin intermediul drumului de acces

situat către colţul nord-vestic al amplasamentului.

Accesul pietonal se va realiza din strada Stefan cel Mare, de pe laturile Sud

şi Vest.

3.3 Parcaje

Numarul de locuri de parcare se asigură ţinând cont de condiţia impusă

de 1 loc de parcare pentru fiecare apartament. Blocul de locuinţe va avea 54

apartamente.

Pentru spaţiile comerciale propuse la parterul imobilului se propun 4 locuri

de parcare.

3.4. Bilanţ teritorial

Sc=530,25mp. (Sc spatii comerciale = 395mp. + Sc casa scării parter

= 135,25);

Scd=5302,50mp. (Scd spatii comerciale = 395mp. + Scd aferentă

locuinţelor = 4907,5mp.).

3.5. Regim de înălţime

Regimul de înălţime propus este P+9.

Inalţimea măsurată la atic este de max. 30,10m. faţă de cota ±0,00; cota

±0,00 este la +0,65m. faţă de C.T.A.

Imobilul menţine următoarele distanţe faţă de clădirile învecinate: 25,20m.

faţă de blocul de locuinte P+13 localizat pe latura de Est a amplasamentului

studiat; 22,45m fata de blocul de locuinte P+3+4/5R localizat pe latura de Vest a

amplasamentului studiat şi de 11,80m. faţă de Grădiniţa P+M localizată pe

latura de Vest a amplasamentului studiat.

3.6. Amplasamentul cladirilor fata de limitele laterale si posterioare ala

parcelelor

Amplasarea blocului de locuințe in interiorul parcelei se va face cu

respectarea distantelor minime obligatorii fața de limitele laterale si posterioare

ale proprietatii – conform Codului Civil.

la 0,6m. pentru faţadele fara goluri;

la 2,0m. pentru faţadele cu goluri.

Noul imobil este amplasat la 15,60m. faţă de limita de proprietate Sud,

2,25m. faţă de cel mai apropiat colţ vestic, 12,60m. faţă de limita de

proprietate Nord şi 12,70 faţă de limita de proprietate Est.

3.7. Amplasamentul clădirilor față de aliniament

Blocul de locuinţe se retrage 15,60m. faţă de aleea de acces carosabilă

spre strada Stefan cel Mare, calea principală de acces în incinta studiată.

3.8. Indici de ocupare teren

P.O.T. maxim 40%, C.U.T. maxim 4,4

3.9. Aspectul clădirilor

Cladirea va fi executată din materiale durabile, cu finisaje exterioare

estetice şi de calitate superioară si dupa cum urmează:

- aspectul cladirii va exprima caracterul şi reprezentativitatea functiunii si va

raspunde exigentelor actuale ale arhitecturii europene de “coerenta” si

“eleganta”;

- orice constructie noua, trebuie să se inscrie armonios in zonă, fiind posibilă

si armonia prin contrast.

- se pretind de asemenea inprejmuiri estetice, plantatii decorative

mobilier urban adecvat si locuri de parcare suficiente, amenajate in

afara drumului de acces sau a partii carosabile a strazilor laterale, la

interiorul proprietatii.

3.10. Echipare edilitară

Alimentarea cu apă. Canalizare

Solutia adoptata este de racordare la retelele de alimentare cu apa si

canalizare existente in imediata apropiere.

Imobilul se va racorda la reteaua de apa rece PEHD Ø160mm existenta pe

strada Stefan cel Mare prin intermediul unui bransament realizat din conducta

PEHD Ø110x6,6 mm/PN10. Pentru masurarea consumului de apa rece preluat

din reţeaua municipala, pe branşamentul de apa se va monta un contor de

apa rece DN 65 mm intr-un cămin de apometru, intre 2 robinete DN 65 mm, unul

cu rol de concesie si unul cu rol de golire. Contorul are parametrii Qmin = 0,7

mc/h, Qn = 25 mc/h; Qmax = 50 mc/h, clasa C sau R160. Căminul de apometru

va fi pozitionat la limita de proprietate a obiectivului si va fi realizat din beton

armat, avand inaltimea de 1,60 m, echipat cu capac si rama din fonta

carosabile, cu placa suport din beton armat, carosabila.

Reţeaua de apa rece existenta in zona amplasamentului studiat nu poate

asigura permanent debitul de apa rece si presiunile de funcţionare ale

obiectivului, fapt pentru care s-a prevazut realizarea unei gospodării proprii de

apa rece amplasata in subsolul tehnic. Camera tehnica pentru ridicarea

presiunii apei (statie hidrofor) este alimentata din caminul de apometru cu

conducta PEHD Ø110x6,6 mm/PN10 montata ingropat. Pentru asigurarea

continuitatii alimentarii in situatia reviziilor sau a defectarii sistemului de ridicare a

presiunii se va realiza si o legatura directa intre bransament si consumatorii din

imobil.

Racordul de canalizare menajera pentru imobil se va realiza cu conducte

din PVC tip SN8 Ø400 mm si va deversa apele uzate menajere si pluviale de pe

terasa in colectorul orăşenesc de canalizare existent in fata obiectivului, pe

strada Stefan cel Mare prin intermediul unui camin de vizitare realizat din tuburi

de beton.

Alimentarea cu energie electrică

Solutia adoptata este de racordare la reteaua existenta in zona.

Alimentarea cu energie electrica a instalatiilor electrice proiectate se va realiza

din tabloul de joasa tensiune al postului de transformare de pe strada Stefan cel

Mare astfel:

- Firida de bransament tip FB-E4 este alimentata din tabloul de distributie al

postului de transformare cu un cablu tip ACYAbY–F montat ingropat.

Din firida de bransament montata la intrarea in imobil se racordeaza FDCP

din care se alimenteaza apartamentele si blocul de masura si protectie trifazat

(BMPT) din care se alimenteaza tabloul electric comun (TEC).

Alimentarea cu gaze naturale

Conform avizului favorabil nr.210369922/17.05.2017 eliberat de E.ON

Distribuție Romania S.A. exista conducte de gaze naturale pe strada Stefan cel

Mare, in lungul aleii carosabile alaturate si a aleei pietonale din est. Solutia

propusa este realizarea unui bransament la reteaua de presiune redusa

existenta pe strada Stefan cel Mare, prin intermediul unui post de reglare a

presiunii si masurare (PRM), din care se va alimenta instalatia interioara pentru

apartamente. Se va realiza contorizarea individuala a fiecarui apartament.

Alimentare cu energie termică

Nu este cazul, producerea energiei termice pentru incalzire si prepararea

apei calde urmand sa se realizeze individual, prin instalarea de centrale termice

murale in fiecare apartament.

Retele de telefonie

In lungul strazii Stefan cel Mare (localizata pe latura S-V a amplasamentului

studiat) exista infrastructură de comunicații. Beneficiarul va opta pentru tipul si

operatorul de telefonie dorit. Intrucat amplasamentul este traversat de o retea

aeriana de telefonie, se va realiza devierea acesteia pe baza unei

documentatii tehnice de specialitate, conform avizului conditionat eliberat de

TELEKOM ROMANIA COMMUNICATIONS.

3.11. PROTECŢIA MEDIULUI

Pentru protecţia mediului s-a urmărit realizarea următoarelor deziderate:

relaţionare cât mai firească în cadrul localităţii;

asigurarea accesului pe parcelă eliminind perioadele de staţionare;

s-au prevăzut limitări în ce privește folosirea terenului în mod intensiv prin

următoarele pârghii care stau la îndemâna urbanistului şi a autorităților

locale;

respectarea conditiilor impuse de certificatul de urbanism, respectiv a

reglementarilor urbanistice specifice UTR-ului din care face parte terenul

studiat;

indici de ocupare, aliniamente şi retrageri maxime sau obligatorii;

conform bilanţului prezentat mai sus, spaţiile verzi propuse ocupă 976mp. din

suprafaţa terenului studiat, reprezentând un procent de 44,40% şi 18,4% din

suprafata desfasurata construită.

conform R.L.U. aferent P.U.G. Bacău necesarul de spaţiu verde este de 10%

din Scd aferentă locuintelor + 10% din suprafata parcelei (pentru spatii

comerciale cu suprafata desfasurata mai mica de 400mp.) , astfel:

- pentru locuire: - 10% x Scd aferentă locuinţelor = 10% x 4907,5mp. =

491mp.

- pentru spatiile comerciale cu suprafata desfasurata mai mica de 400mp. -

10% x Steren = 10% x 2198mp. = 219mp.

rezultă un total de spaţiu verde necesar de 491mp.+ 219mp. = 710mp.

În ce privește gospodărirea deşeurilor şi gospodărirea apelor s-au prevăzut

următoarele măsuri :

- depozitarea deşeurilor menajere se va face controlat, în spaţii special

amenajate.

- după darea în funcţiune a clădirii se va folosi platforma de gunoi existentă,

poziţionată la o distantă de 15,30m. faţă de constructia propusă.

4. CONCLUZII

În vederea stabilirii categoriilor de intervenţii, a reglementărilor și restricţiilor

impuse au fost efectuate analize aprofundate cu privire la:

- încadrarea în Planul Urbanistic General;

- stabilirea corectă a zonificărilor .

- tipul de proprietate al terenurilor;

- circulații şi echipare edilitară.

Intocmit,

arh. Alexandru Vasile Geliman