Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare

5/14/2018 Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/conditiile-de-valid-it-ate-ale-contractului-de-vanzare-cumparare 1/50

1

C U P R I N S

CAPITOLUL 1 – NOŢIUNEA SI CARACTERELE GENERALE ALE

CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

1.1.Noţiunea contractului de vânzare – cumpărare.................................................

1.2. Reglementarea legală......................................................................................

1.3. Caracterele juridice ale contractului de vânzare – cumpărare......................

CAPITOLUL 2 – CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE

CONTRACTULUI DE VÂNZARE- CUMPĂRARE

2.1. Consimţământul părţilor ..........................................................................

2.1.1. Promisiunea de vânzare(antecontractul)....................

2.1.2. Pactul de preferinţă.....................................................

2.1.3. Dreptul de preemţiune.................................................

2.2. Capacitatea părţilor ...................................................................................

2.2.1. Reguli generale................................................................

2.2.2. Incapacităţi speciale...............................................................

2.3. Obiectul contractului.......................................................................................

2.3.1. Lucrul vândut.................................................................

2.3.2. Preţul.................................................................................

BIBLIOGRAFIA



2

CAPITOLUL 1 – Noţiunea si caracterele generale ale

contractului de vânzare - cumpărare

1.1.Noţiunea contractului de vânzare - cumpărare

Vânzarea - cumpărarea este contractul prin care una dintre părţi –

vânzătorul – strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi - cumpărătorul -

care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut.

Deşi Codul civil se referă la transmiterea proprietăţii, urmează a fi calificat

ca fiind vânzare – cumpărare şi contractul prin care, în schimbul unui preţ, se transmite

un alt drept decât dreptul de proprietate, având în vedere că transmiterea proprietăţii nu

este de esenţa, ci numai de natura contractului de vânzare – cumpărare. Astfel, poate fi

vorba de un drept de creanţă ( de exemplu, cesiunea de creanţă), de un drept real ( de

exemplu, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de uzufruct) sau de un drept

din domeniul proprietăţii intelectuale, ori , în mod excepţional, de drepturi asupra unei

universalităţi care cuprinde nu numai drepturi, ci şi datorii (vânzarea unei moşteniri).

Drepturile personale nepatrimoniale şi cele patrimoniale care au un

caracter strict personal (de exemplu dreptul real de uz – art.571 C.civ., dreptul de abitaţie

al soţului supravieţuitor , etc.) sau care sunt prevăzute de lege ori sunt contractate (sau

constituite prin acte unilaterale) intuitu personae ( de exemplu dreptul de întreţinere,

dreptul de pensie) nu pot forma obiectul contractului de vânzare – cumpărare. În încercarea lor de a-şi asigura executarea obligaţiilor contractuale ori

dezdăunarea rapida şi pe căi simplificate, în caz de neexecutare, sau chiar posibilitatea de

a se dezice de contract, părţile pot stipula în contracte conven ţ ii accesorii de arvună.

Arvuna îşi găseşte reglementarea în Codul civil doar în materia

contractului de vânzare – cumpărare (art.1297 -1298 C.civ) dând astfel expresie

principiului libertăţii contractuale a parţilor şi constituind încă un exemplu de aplicare a

principiului forţei obligatorii a contractelor.



3

Arvuna, constă de obicei, într-o suma de bani sau orice alt bun mobil,

remise în momentul încheierii unui contract, fie pentru a se marca, în mod ferm,

încheierea unui contract şi a garanta executarea sa, fie pentru a permite oricăreia dintrepărţile contractante să-şi retragă ulterior consimţământul dat la încheierea contractului1.

Această sumă de bani, pe care una din părţile unui contract o dă celeilalte

la încheierea contractului va fi pierduta dacă, din culpa acelei parţi, contractul va rămâne

neexecutat, sau va fi primita îndoit, daca neexecutarea contractului se va datora culpei

celeilalte parţi.

Există anumite situaţii, prevăzute de art.1927 C.civ., în care convenţiile de

arvună nu produc nici un efect. Un prim caz este acela în care convenţia principală a

vânzării este nulă; fiind nul contractul de vânzare – cumpărare, în mod firesc şi convenţia

accesorie a arvunei este lovită de nulitate. Al doilea caz în care convenţia de arvună nu

produce efecte este acela în care vânzarea se execută. De asemenea, dacă părţile, de

comun acord, convin asupra desfiinţării contractului, ori dacă executarea vânzării a

devenit imposibilă, f ără culpa vreunei parţi, convenţia de arvună nu va avea nici un efect.

După caz, în toate aceste situaţii, arvuna va trebui restituită sau se „ va

prinde în prestaţiile reciproce”, prin mecanismul compensaţiei.

După cum s-a arătat în practica judiciară, nu orice sumă de bani ce se

plăteşte cu ocazia perfectării unui contract are caracter de arvună2, ci o astfel de sumă

poate avea şi semnificaţia unui avans din preţul care trebuie plătit, adică ea poate

constitui un început de executare a contractului3. Desigur, calificarea unei sume de bani

ca reprezentând o arvuna sau un avans (acont), va antrena efecte diferite în cele dou ă

cazuri.

Astfel, în caz de neexecutare a obligaţiilor contractuale, acontul va fi

restituit de către vânzători, în timp ce arvuna va fi pierdută de cel ce a plătit-o ori va fi

restituită „ î ndoit”. Tot astfel, în cazul imposibilităţii executării contractului, arvuna va fi

restituită, ea neproducându-şi efectele sale obişnuite, în timp ce sumele plătite cu titlu de

avans nu pot fi restituite, dacă cel ce a plătit aceste sume este şi partea ce suportă riscul

executării contractului. De asemenea, neexecutarea obligaţiilor contractuale deschide

posibilitatea creditorului de a solicita, o dată cu rezoluţiunea contractului pentru

1 C.Hamangiu, I Rosetti-Balanescu, Al.Baicoianu. Drept civil roman, vol.II, edit. All, Bucuresti,1997,p5512 Tribunalul Suprem, decizia nr.328/1969, în „ Revista romana de drept ” nr.8/1969, p.1843 Tribunalul Suprem, decizia nr.907/1989, in „Culegere de decizii 1989”, p.125



4

neexecutare, şi daune-interese în vederea acoperirii prejudiciului cauzat prin neexecutare;

cuantumul acestor daune – interese este fixat cu anticipaţie în cazul în care contractul

neexecutat a fost însoţit de o convenţie de arvună (clauza penală), în timp ce dacă sumade bani avea semnificaţia unui acont, cuantumul acestor daune – interese va trebui

determinat de instanţa de judecată.

1.2.Reglementare legală

Sediul de bază, în materie de vânzare-cumpărare, se găseşte în Codul civil, Cartea a III-a intitulată „Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte

proprietatea”, titlul V „Despre vinderi”, art.1294-1404.

Pe lângă reglementarea dată de Codul civil de la 1864 ( ce constituie şi

dreptul comun în materie ), prin alte acte normative, sunt reglementate diferite feluri de

vânzări, cunoscute ca varietăţi de vânzare-cumpărare, cărora le sunt aplicabile reguli

speciale ( de exemplu, vânzarea locuinţelor proprietate de stat în condiţiile Legii

nr.85/1992, Legii nr.112/1995, Legii nr.10/2001 etc.).

1.3.Caracterele juridice ale contractului de vânzare -

cumpărare

După cum rezultă din definiţia contractului, vânzarea este un contract cu

titlu oneros, sinalagmatic ( bilateral), comutativ, consensual şi translativ de proprietate.A) vânzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele părţi urmăresc

anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la

care se obligă, valoarea obligaţiilor luate de parţi fiind egale. Vânzătorul urmăreşte să

primească preţul, iar cumpărătorul urmăreşte să primească bunul cumpărat în schimbul

preţului stabilit.

B) vânzarea este un contract sinalagmatic, deoarece prin încheierea sa dă

naştere la obligaţii reciproce între părţile contractante (art.943 C.civ.), fiecare dintre ele

dobândind dubla calitate de titular al unui drept de creanţa şi debitor al unei îndatoriri, iar



5

obligaţia unuia reprezintă cauza juridica a obligaţiei celuilalt. Vânzătorul are obligaţia să

predea bunul vândut şi să-l garanteze pe cumpărător, iar cumpărătorul are obligaţia să

plătească preţul. C) vânzarea este un contract comutativ, deoarece existenţa şi întinderea

obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de părţi de la încheierea contractului şi nu depind, ca

în contractele aleatorii, de un eveniment viitor şi incert, care ar face să existe şanse de

câştig şi pierdere pentru ambele părţi contractante4. Numai în mod excepţional contractul

poate căpăta caracter aleatoriu, de exemplu, când obiectul este supus pieirii, exproprierii,

etc.

D) în principiu, vânzarea este un contract consensual, putând fi încheiat

prin simplul acord de voinţă al părţilor (solo consensu), fără îndeplinirea vreunei

formalităţi şi fără remiterea lucrului vândut şi a preţului în momentul încheierii

contractului ( „ vinderea este perfectă. . . îndată ce părţile s-au învoit…” – art-1295

C.civ.).

În cazurile s pecial prevăzute de lege, prin excepţie de la principiul

consensualismului, vânzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile –

indiferent că sunt situate în intravilanul ori extravilanul localităţilor – pot fi înstrăinate

(dobândite) prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute (virtuale), numai

dacă actul a fost încheiat în formă autentică ( art.46 alin.1 din Legea nr.18/1991 şi Legea

nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor).

După cum s-a menţionat în literatura de specialitate, noţiunea de

„înstrăinare” (a terenurilor) vizează transmiterea proprietăţii. Astfel fiind, pentru

constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate (uzul,

uzufructul, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dr eptul de superficie ) nu se cere

respectarea formelor autentice.

Forma autentică este obligatorie numai la actele juridice care se referă la

înstrăinarea şi dobândirea terenurilor, în timp ce construcţiile pot fi înstrăinate prin acte

sub semnătură privată, după abrogarea Decretului nr.144/1958 prin Legea nr.50/1991,

republicată la 31 ianuarie 19975.

4C. Turianu, Curs de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universitară, 2005, p.13 5 E.Lupan, M.Răchită, D.Popescu, Drept civil. Teoria generală, Cluj- Napoca, 1991, p.205



6

În cazul înstrăinării dreptului de proprietate asupra construcţiilor, care nu

au fost scoase niciodată din circuitul civil general, forma autentică nu este cerută.

Atunci când înstrăinarea are ca obiect o construcţie cu terenul aferent, darcontractul nu a fost autentificat, cumpărătorul dobândeşte numai un drept de superficie

(drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului), în

privinţa proprietăţii terenului actul valorând numai ca un antecontract de vânzare –

cumpărare.

În legătură cu forma contractului de vânzare – cumpărare având ca obiect

un autovehicul (folosit), vânzarea - cumpărarea se încheie valabil printr -un act sub

semnătură privată, aşa cum este prevăzut prin Hotărârea Guvernului nr.610/1992.

Prin aceasta hotărâre s-a prevăzut ca documentul care atesta dreptul de

proprietate asupra autovehiculului, pentru persoana care îl deţine, este cartea de identitate

asupra vehiculului (art.1), iar datele despre deţinător se înscriu în această carte de

identitate de către organul de politie care efectuează înmatricularea pe baza dovezii de

achitare a taxelor cuvenite statului şi a dovezii că vehiculul este asigurat (art.2 alin.3).

In baza acestei hotărâri de guvern, Ministerul Administraţiei şi Internelor,

Ministerul Finanţelor Publice şi Ministerul Transporturilor au emis Instrucţiunile

nr.290/2.802/1.1189/1993 de aplicare a acesteia, în care s-a precizat că organele fiscale

iau în evidenţă autovehiculul pe baza unor acte expres menţionate : contract de vânzare –

cumpărare sub semnătură privată, factură fiscala, act notarial (act de donaţie, certificat de

moştenitor), hotărâre judecătorească.

In prezent radierea şi înmatricularea în circulaţie a autovehiculelor de către

organele de poliţie şi financiare se fac (în condiţiile prevăzute de HG nr.610/1992 privind

cartea de identitate a vehiculului) pe baza contractului de vânzare – cumpărare tipizat,

pentru a cuprinde elementele necesare operaţiunilor de înscriere, radiere sau

înmatriculare, încheiat la organele de poliţie, renunţându-se la forma autentificată de

notar.

E) vânzarea – cumpărarea este un contract translativ de proprietate din

momentul încheierii lui, căci potrivit art.1294 si art.971 C.civ., în momentul realizării

acordului de voinţă, se transmite proprietatea lucrului vândut.

Aceasta înseamnă că, prin efectul realizării acordului de voinţă ( solo

consensu) şi independent de predarea lucrului vândut şi de plata preţului, se produce nu



7

numai încheierea contractului, dar operează şi transferul dreptului de proprietate de la

vânzător la cumpărător. În acest sens, art.1295 C.civ. prevede că

„ proprietatea este de drept strămutată „ de la vânzător la cumpărător „ îndată ce părţiles-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul

încă nu se va fi numărat „.

Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi

riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino,dacă vânzătorul – debitor al

obligaţiei de predare – dovedeşte intervenirea unei cauze străine exoneratoare de

răspundere, adică natura fortuită, iar nu culpabilă, a pieirii lucrului. În cazul când cauza

străină a fost dovedită, vânzătorul va suporta riscurile numai dacă a fost pus în întârziere

cu privire la executarea obligaţiei de a preda lucrul vândut ( art.1074 alin.2 C.civ.) şi nu

reuşeşte să dovedească faptul că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător dacă l-ar fi predat la

termen (art.1156 alin.2 C.civ.).

Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate (şi a riscurilor)

din momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare operează numai dacă sunt

îndeplinite anumite condiţii :

a.) Lucrul vândut trebuie să existe. Pentru transmiterea imediata a dreptului

de proprietate (şi a riscurilor), prima condiţie prevăzuta de lege, este ca lucrul să existe în

momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor.

Transferul proprietăţii în cazul vânzării bunurilor viitoare (de exemplu,

lucruri care urmează a fi confecţionate, o recoltă viitoare, etc.), poate opera numai din

momentul în care lucrurile executate (finalizate) ori recoltate au fost individualizate.

O dată cu dreptul de proprietate se transmit asupra cumpărătorului şi

riscurile. Dacă însa cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării – în tot sau în parte – a

lucrului viitor, din momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare şi indiferent

de transferul proprietăţii, acesta va suporta riscul deoarece nerealizarea a fost

independenta de voinţa şi atitudinea vânzătorului.

b.)Trebuie să fie vorba de lucruri determinate individual. Transferul

proprietăţii în cazul bunurilor determinate numai generic, nu se poate produce din

momentul încheierii contractului, având în vedere că nu se cunosc bunurile ce urmează să

fie efectiv dobândite de către cumpărător. În consecinţă, nu se pune problema transferării

riscurilor. La termenul stipulat, sau, în lipsă, la cererea cumpărătorului, vânzătorul trebuie



8

să individualizeze lucrul vândut şi să îl predea acestuia. În caz contrar, va răspunde pentru

neexecutarea obligaţiei asumate.

Transferul proprietăţii (şi al riscurilor) în cazul bunurilor de gen, seproduce din momentul individualizării, ceea ce se face, de regulă, prin predarea lucrului

vândut cumpărătorului. În consecinţă, riscul pieirii fortuite, până la individualizare, este

suportat de către vânzător.

c.) Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul perfect

valabil încheiat. Vânzarea prin acte translative de proprietate, sau oferirea spre vânzare, a

unui bun sau universalităţi de bunuri, conduce la crearea unei prezumţii de proprietate (a

vânzătorului), cumpărătorul având, în plan subiectiv, reprezentarea că vânzătorul este de

buna - credinţă. Calitatea de proprietar a vânzătorului se prezumă, ea netrebuind să fie

dovedită de către acesta decât în cazuri expres prevăzute de lege ( este cazul

autoturismelor, imobilelor, etc.).

Vânzarea lucrului altuia nu este în principiu interzisa de legislaţia civila

română, aceasta implicând însă obligaţia vânzătorului de a dobândi bunul respectiv, şi a-l

preda cumpărătorului. Pentru a fi valabil încheiată convenţia, vânzătorul trebuie să

încunoştiinţeze cumpărătorul , că nu are în acel moment, calitatea de proprietar., altfel,

convenţia va fi lovită de nulitate.

În situaţia în care vânzătorul, deşi nu este proprietarul bunului, afirmă

totuşi faţă de cumpărător că ar avea aceasta calitate, activitatea sa reprezintă o manoperă

dolosiva, încălcându-se principiul bunei - credinţe a părţilor contractante, principiu

consacrat prin art.970 C.civ.

În acelaşi sens, instanţa supremă a decis constant că, în cazul unui bun

aflat în indiviziune, vânzarea lui de către un coindivizar unui terţ nu atrage nulitatea

actului de înstrăinare, ci supune dreptul dobândit de cumpărător unei condiţii rezolutorii a

cărei îndeplinire are loc dacă bunul a fost atribuit, la ieşirea din indiviziune,

coindivizarului care l-a înstrăinat, în acest sens fiind şi prevederile art.785 si 786 C.civ.6 .

Astfel, dacă bunul vândut va fi atribuit coindivizarului vânzător, dreptul cumpărătorului

se consolidează; în caz contrar, dreptul încetează, apreciindu-se că vânzătorul nu a fost

6 Tribunalul Suprem, deciyia nr.1195/1981, in „Repertoriu …1980-1985”, p.87



9

niciodată proprietarul bunului, şi el va datora cumpărătorului, o garanţie de evicţiune

totala7.

În mod corelativ, transmiterea imediata a dreptului de proprietate dinmomentul încheierii contractului operează numai dacă acesta este perfect valabil încheiat

(de exemplu – dacă vânzarea - cumpărarea este un contract solemn, consimţământul

părţilor trebuie să fie manifestat în forma prevăzută de lege).

d.) Este necesar ca păr ţ ile să nu fi amânat transferul proprietăţ ii printr-o

clau ză speciala pentru un moment ulterior încheierii contractului. Astfel se întâmplă dacă

părţile au amânat transferul proprietăţii până la împlinirea unui termen suspensiv (de

exemplu, până la termenul predării lucrului vândut ori al plăţii preţului) sau până la

realizarea unei condiţii suspensive.

Transferul imediat al dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărător

are loc numai dacă nu a fost amânat până la realizarea unei condiţii suspensive simple

potestative. De exemplu, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului care a f ăcut

obiectul vânzării - cumpărării a fost amânat până la procurarea de către cumpărător a unor

oferte de achiziţionare a două apartamente, adică a unor condiţii de locuit indispensabile

pentru vânzători şi pentru facilitarea executării obligaţiei de predare a bunului vândut.

În situaţia în care, prin convenţia încheiata între părţi, transferul a fost

amânat pentru un moment ulterior încheierii contractului, se amână, în virtutea legii, în

mod corespunzător, şi transmiterea riscurilor asupra cumpărătorului.

Regula res perit domino (care leagă riscurile de proprietate), la fel ca şi

regula transferării proprietăţii în momentul încheierii contractului (stabilită în art.1295

C.civ., potrivit căruia transferul proprietăţii are loc „de îndată ce părţile s-au î nvoit”), nu

este de ordine publica şi deci poate fi înlăturată. În consecinţă, cumpărătorul poate să îşi

asume riscurile înainte de momentul transferării dreptului de proprietate (de exemplu, în

cursul executării lucrului viitor) sau vânzătorul să suporte riscurile după ce a operat

transferul proprietăţii ( de exemplu, în cursul transportului). Aceasta trebuie să rezulte

însă dintr-o clauza neîndoielnică şi expres prevăzută în contract.

e.) Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare a fost reglementată

prin Legea cadastrului funciar şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, intrată în vigoare la

data de 24 iunie 2996, publicată în M.Of.nr.61/26 martie 1996. Prin această lege s-a

7 Fr.Deak, op.cit., p.42-43



10

prevăzut unificarea sistemelor de publicitate imobiliară, sub forma înscrierii în cărţile

funciare (publicitate reală), dar numai cu efecte de opozabilitate faţă de terţi a actului

juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare.S-a renunţat astfel la sistemul publicităţii imobiliare prin registrele de

transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de dispoziţiile art.1801-1802 (abrogate expres

prin art.72 alin.2 din Legea nr.7/1996), aplicabil în Oltenia, Muntenia, Moldova şi

Dobrogea şi s-a adoptat sistemul publicităţii reale, pe imobile, bazat pe înscrierea acestora

în cărţile funciare.

După cum prevede Codul civil, „ în materie de vindere de imobile,

drepturile care rezultă prin vinderea perfecta între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de

transcripţiunea (în prezent înscrierea în cartea funciară) actului, unei a treia persoane care

ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut” (art.1295

alin.2 C.civ.).

După intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996, toate actele translative sau

constitutive de drepturi reale imobiliare – pentru a fi opozabile faţă de terţi – trebuie să fie

înscrise în cartea funciară. In acest sens, potrivit art.49 alin.4, dacă vânzătorul

înstrăinează un imobil la mai mulţi cumpărători, va avea câştig de cauză (dobândind

dreptul real cu opozabilitate faţă de ceilalţi) acela dintre cumpărători care a înregistrat

primul cererea de înscriere în cartea funciară la biroul de carte funciară în a cărei rază

teritorială este situat imobilul.

Astfel, în judeţele cu carte funciară şi în judeţele în care au fost finalizate

lucrările cadastrale şi ale registrelor de publicitate imobiliară, publicitatea imobiliară se

realizează, pentru opozabilitatea faţă de terţi, prin înscriere în cartea funciară, încetând

aplicabilitatea dispoziţiilor referitoare la publicitatea imobiliară prin sistemul registrelor

de transcripţiuni şi inscripţiuni.

În cazul lucrurilor mobile nu exista un sistem de publicitate, căci posesia

lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, dacă vânzătorul a vândut de doua

ori lucrul mobil, va avea preferinţă cel care a intrat mai întâi cu bună - credinţa în posesia

lucrului, deşi a cumpărat mai în urmă (art.972 C.civ.).



11

CAP.2 - CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE

CONTRACTULUI DE VÂNZARE – CUMPĂRARE

Potrivit art.948 alin.1 C.civ., prin „condiţii esenţiale pentru validitatea unei

convenţii”, legiuitorul a vrut să exprime atât condiţiile de valabilitate cât şi cele de

existenţă ale contractului, f ără a face distincţie deşi sunt doua noţiuni diferite.

Făcând o analiză a condiţiilor esenţiale de existenţă a contractului, în mod

natural, aceste condiţii ar fi doar consimţământul, obiectul şi cauza. Textul art.948 C.civ.

adaugă însa şi capacitatea, deşi aceasta este doar o condiţie de validitate a contractului, nu

de existenţă.

Astfel, contractul de vânzare – cumpărare, pentru a fi valabil încheiat,

trebuie să întrunească aceste elemente, respectiv : consimţământul, capacitatea, obiectul

(lucrul vândut şi preţul), o cauză licită şi, în contractele solemne, forma.

2.1. CONSIMŢĂMÂNTUL

Consimţământul reprezintă hotărârea concordantă a doua sau mai multe

persoane de a încheia o convenţie. El implică adoptarea şi exteriorizarea deciziei de a

contracta , exprimând voinţa internă şi pe cea declarată a ambelor părţi.

Ca şi oricare alt contract, vânzarea se încheie prin consimţământul părţilor.

Acordul de voinţă între părţi este întotdeauna necesar şi totodată suficient - cu excepţiile

prevăzute de lege - în vederea formării contractului. De exemplu, exproprierea pentrucauză de utilitate publică reprezintă, în fond, tot o vânzare - cumpărare, dar forţată,

independentă de consimţământul proprietarului. Preţul - numit în această materie

despăgubire – se stabileşte de comun acord cu proprietarul, iar în caz de divergenţă, prin

justiţie (art.41 din Constituţie şi art.481 C.civ.).

În materia vânzării se aplică regulile dreptului comun, însă există şi

anumite probleme specifice : promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală), pactul

de preferinţă şi dreptul de preemţiune.



12

2.2.1. Promisiunea de vânzare (antecontractul)

A .Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare)

Vânzarea propriu zisă este aceea în care părţile s-au învoit asupra lucrului

şi preţului, chiar dacă lucrul nu s-a predat şi preţul nu s-a plătit, aşa cum prevede art.1295

C.civ..

Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, în cazul

promisiunii de vânzare, o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi

proprietatea unui bun, primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun,rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior – de obicei înăuntrul unui termen –

consimţământul său de a-l cumpăra. De exemplu, locatorul proprietar se obligă faţă de

locatar să-i vândă, la un preţ stabilit, lucrul dat în locaţiune, dacă locatarul îşi manifestă

voinţa de a-l cumpăra.

Se poate întâmpla însă ca proprietarul să se oblige să vândă lucrul unei

anumite persoane, în schimbul unui preţ determinat, la data când beneficiarul ofertei va

cere executarea ei. Realizarea vânzării este subordonată voinţei cumpărătorului eventual. Un exemplul tipic de promisiune unilaterală de vânzare este cazul

locatarului unui imobil, care vrând să-l cumpere, dar neavând momentan suma de bani

necesară, obţine o promisiune de vânzare din partea proprietarului până la expirarea unui

anumit termen. În acest caz, ne aflăm în faţa unei promisiuni unilaterale de vânzare.

Această promisiune unilaterală obligă pe promitent să efectueze vânzarea,

la cererea beneficiarului, oricând până la exprimarea termenului înlăuntrul căruia

beneficiarul îşi poate da consimţământul său la vânzare.

S-a format astfel un contract special, pentru că angajamentul părţii care s-a

obligat a vinde, sub rezerva arătată, a fost acceptat de cealaltă parte, care devine

creditorul ei.

Promisiunea unilaterală de vânzare este cunoscută în doctrină şi sub

denumirea de vânzare sau făgăduinţă de vânzare.

Promisiunea unilaterală de vânzare,spre deosebire de oferta de a contracta,

care este un act juridic unilateral, este un contract, în cadrul căruia o persoană numită

promitent se obligă faţă de altă persoană, numită beneficiar, să-i vândă un lucru, la un



13

anumit preţ, înăuntrul unui termen, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l

cumpăra sau nu.

Promisiunea unilaterală de vânzare nu trebuie confundată cu oferta( policitaţiunea), deoarece, în timp ce prima „ este un adevărat contract, care prin esenţa

lui presupune acordul a două voinţe”, cea de – a doua este doar o manifestare unilaterală

de voinţă, care, prin definiţie, încă nu s-a întâlnit cu o manifestare de voinţă pentru a

forma un contract8.

O promisiune de vânzare cu această rezervă, în cadrul căreia beneficiarul

„ acceptă promisiunea fără să-şi asume obligaţia de a cumpăra” este neîndoielnic, un

contract (şi nu un act unilateral de voinţă), dar nu poate produce efectele unei vânzări.

Promisiunea unilaterală de vânzare nu transmite proprietatea, ci dă naştere

unei obligaţii de a face, deci o obligaţie personală pentru una din părţi, cealaltă parte

păstrându-şi libertatea de a decide.

În cazul în care promitentul vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde

bunul unei alte persoane, beneficiarul nu poate cere predarea bunului promis, întrucât nu

a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este – cu rezerva fraudei –

valabilă.

Promisiunea de vânzare, este de fapt, un antecontract, care să naştere la un

drept de creanţă, una din părţi fiind obligată ( obligaţia de a face) faţă de cealaltă, să

vândă, în viitor, un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l

cumpăra sau nu9. Antecontractului îi sunt aplicabile, fiind şi el un contract, dispoziţiile

art.942-1206 C.civ., privind capacitatea părţilor de a contracta, consimţământul valabil

exprimat, un obiect determinat sau determinabil şi o cauză licită.

Atunci când beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar

promitentul, prin încălcarea obligaţiei sumate, va refuza vânzarea – eventual a şi vândut

lucrul unei alte persoane – contractul proiectat nu se va mai încheia, beneficiarul având

dreptul la daune – interese10, potrivit regulilor aplicabile obligaţiilor de a face (art.1075

C.civ.).

8 D.Chirică, Drept civil.Contracte speciale, Edit. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.21.9 N.Marian(I), C.Turianu(II), note la dec.civ.nr.1795/1992 a Trib.Mun.Bucureşti, În „Dreptul”, nr.9/1993,p.61-7010 D.Chirică, Drept civil.Contracte speciale, Edit. Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p.24



14

Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât

creează obligaţii numai pentru una dintre părţi (promitent). Este însă posibil ca, în

schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sumei de bani (preţul dreptului de opţiune), caz în care promisiunea unilaterală

de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fără a se fi transformat într -o

promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare, căci beneficiarul nu îşi asumă obligaţia de

a cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i se conferă. Tot astfel, dacă

beneficiarul se obligă la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ.

Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale

( art.1191 şi urm. C.civ.) aplicabile creanţelor chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un

contract solemn.

Obligaţia promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la

expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea

termenului general de prescripţie, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de

vânzare ( art.3 şi art.7 alin.2 din Decretul nr.167/1958).

B .Promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare

Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este un antecontract, cu

singura deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.

Pe lângă clauzele esenţiale şi indispensabile referitoare la obiectul viitoarei

vânzări – preţul şi asumarea obligaţiei de a încheia în viitor contractul de vânzare -

cumpărare în formă autentică11- promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare poate

cuprinde şi unele clauze accesorii cum sunt : clauza de dezicere şi clauza rezolutorie

( pactul comisoriu).

Părţile pot, in principiu, stipula expres facultatea de revocare unilaterală a

contractului denumită clauză de dezicere, sub dubla cerinţă de a nu constitui o condiţie

pur potestativă din partea celui ce se obligă şi de a nu fi exercitată prin abuz de drept. În

materie de vânzare – cumpărare o asemenea clauză este cunoscută sub denumirea de

11 M. Mureşan, Clauzele esenţiale şi indispensabile ale antecontractului şi clauzele sale accesorii, în „Dinamica relaţiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria şi practica dreptului”, Cluj- Napoca,1988, p.89.



15

„arvună penitenţială”. Dacă, prin voinţa părţilor, arvuna este o clauză de dezicere (şi nu

un mijloc de constrângere la executarea convenţiei), atunci „ fiecare parte se poate desista

de contract, aceea care a dat arvuna abandonând-o, iar aceea care a primit-o restituind-o îndoit12.

Clauza rezolutorie (pact comisoriu) are menirea de a permite unei părţi

contractante să rezoluţioneze (desfiinţeze), în mod unilateral, contractul în cazul în care

cealaltă parte nu îşi îndeplineşte în mod culpabil o obligaţie contractuală dintre cele

stipulate în mod expres de părţi în cuprinsul clauzei.

Astfel, prin decizia nr.1052/2002, Curtea Supremă de Justiţie, a statuat :

„În mod corect prima instanţă a reţinut că, la încheierea antecontractului de vânzare -

cumpărare, pârâţii vânzători au prezentat un extras de carte funciara mai vechi şi au

declarat că imobilul nu este grevat de sarcini, reclamanta aflând ulterior că asupra

imobilului este înscrisă o ipoteca şi sunt notate mai multe acţiuni, situaţie în care a dorit

să urgenteze încheierea contractului în formă autentică, sub condiţia ca imobilul să fie

f ără sarcini.

De asemenea, s-a reţinut corect că reclamanta a notificat pârâţilor că va

achita preţul integral, aceştia urmând să prezinte un extras de carte funciara f ără sarcini.

Întrucât la data de 10 iunie 1999 pârâţii, convocaţi de reclamantă, s-au

înf ăţişat la notariat, însa nu au prezentat un extras cartea f unciară f ără sarcini privind

imobilul în litigiu, în timp ce reclamanta s-a prezentat cu suma reprezentând preţul

imobilului, culpa pârâţilor este evidentă.

Pe de alta parte, este nefondata critica pârâţilor cu privire la lipsa temeiului

juridic pentru admiterea acţiunii, potrivit căreia rezoluţiunea nu s-ar putea pronunţa decât

dacă în convenţie ar fi fost o clauză privind inexistenţa unei sarcini în cartea f unciară.

Dacă într-un contract bilateral unul dintre contractanţi nu-şi execută

obligaţia, celălalt va putea sau să urmărească executarea ei sau să ceara instanţei

rezoluţiunea contractului; această posibilitate de a alege este o favoare creata de legiuitor

parţii care a executat sau declară că este gata să-şi execute obligaţiile.

Acest drept de opţiune este prevăzut de art.1020 C.civ., potrivit căruia

condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice”.13

12 D.Alexandresco , Drept civil român, vol. VI, Iaşi, 1920, p.297 13 C.S.J., decizia nr.1052/2002, in „Dreptul” nr.12/2003, p.228



16

Promisiunea bilaterală este un antecontract, la fel ca şi cea unilaterală, cu

deosebirea că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului. Dacă, de

exemplu, părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren, contractul devânzare - cumpărare nu este încheiat cât timp nu se întocmeşte în forma prevăzută de lege

(autentică) şi cu respectarea dreptului de preemţiune ( dacă este cazul). În schimb,

obligaţia de a încheia contractul în viitor rămâne valabilă.

Promisiunea bilaterală, ca antecontract, dă naştere la obligaţii reciproce de

a face, adică de a încheia, în viitor contractul promis de vânzare - cumpărare14.

Dar, dacă actul încheiat între părţi este nul absolut drept contract de

vânzare – cumpărare, pentru nerespectarea formei autentice, el poate fi valabil ca

antecontract de vânzare - cumpărare, deoarece, prin acesta nu a avut loc transferul

dreptului real, ci doar a generat obligaţia părţilor de a încheia în viitor, contractul promis,

în forma cerută de lege.

Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă cuprins într -

un act juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, un contract de

vânzare-cumpărare în formă autentică, privind un anumit teren, la un preţ determinat.

Deoarece şi el este un contract, antecontractului îi sunt aplicabile, în

principiu, dispoziţiile art. 942 - 1206 C.civ., privind capacitatea părţilor de a contracta,

consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat sau determinabil şi o cauză licită.

Expresie a libertăţii contractuale, în dreptul nostru civil, antecontractul este

guvernat de principiul consensualismului, consacrat de art.971 şi art.1295 C.civ.

Astfel, antecontractul se încheie valabil prin simpla manifestare de voinţă a

părţilor, nefiind necesar ca ea să fie însoţită de o anumită formă. Nu se cere ca

antecontractul să se încheie în formă autentică prevăzută pentru contractul de vânzare-

cumpărare, deoarece nu se confundă cu acesta din urmă, el având o configuraţie

distinctă15.

14 I.Popa(I), B.Dumitrache(II), Antecontractul de vânzare- cumpărare şi promisiunea sinalagmatică devânzare- cumpărare, î n „Dreptul” nr.2/2004, p.44 şi urm. 15 N.Marian, C.Turianu, note la dec.nr.1795/1992 aTrib. Municip. Bucureşti, în „Dreptul”, nr.9/1993,p.61-70



17

O condiţie a promisiunii bilaterale, ca antecontract, este ca acesta să

conţină, explicit sau implicit, clauza potrivit căreia părţile se obligă, reciproc, să încheie

în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Aceasta este o obligaţie de a face, care este susceptibilă de executare în

natură, voluntar prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare ( forma autentică este

obligatorie numai la actele juridice care se referă la înstrăinarea şi dobândirea terenurilor,

în timp ce construcţiile pot fi înstrăinate prin acte sub semnătură privată), sau silit, dacă

vreuna dintre părţi refuză să contracteze în forma cerută de lege.

În cazul promisiunii bilaterale, ale cărei clauze anticipatorii au fost

executate de părţi, s-a admis, necontestat, posibilitatea ca instanţa să pronunţe, în baza

art.1073 şi 1977 C.civ., o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Două condiţii sunt esenţiale acestei posibilităţi : a) antecontractul să aibă îndeplinite

cerinţele generale de valabilitate a actelor juridice, prevăzute de art.948 C.civ.; b) bunul a

cărui vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul vânzătorului - promitent şi să nu

existe alte impedimente legale.

Validarea unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare a unui bun

individual determinat şi transformarea acesteia în act juridic perfect de înstrăinare sunt

condiţionate de existenţa bunului, sub titlu de proprietar, în patrimoniul vânzătorului -

promitent. După cum s-a subliniat, apare important pentru transformarea antecontractului

în contract perfect ca părţile să fi executat clauzele anticipatorii ale convenţiei lor

( predarea bunului promis şi plata preţului).

In cazul in care promitentul - vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde

lucrul unei alte persoane, beneficiarul – cumpărător nu poate cere predarea lucrului,

întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană – cu rezerva

fraudei ( fraus omnia corrumpit )- este valabilă. Ca atare, beneficiarul cumpărător nu poate

cere decât daune-interese16.

În cazul în care lucrul se mai găseşte în patrimoniul vânzătorului şi nu

există alte impedimente legale – pe lângă posibilitatea acordării daunelor – interese sau

obligării promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului -,

nu este exclusă posibilitatea ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract

16 Gh.Părăuşanu, nota I I la dec.nr.667/1982 a Trib.Jud.Olt, în „Revista română de drept”, nr.1/1984, p.49



18

de vânzare - cumpărare şi care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul

proprietăţii de la data când rămâne definitivă17.

Soluţia se impune astfel, în temeiul principiului executării în natură aobligaţiilor prevăzut de art.1073 C.civ., care permite creditorului îndreptăţit să obţină

executarea întocmai a obligaţiei asumate de către debitorul său.

Atunci când obligaţia de a face nu este adusă la îndeplinire de către

debitor, creditorul, potrivit prevederilor art.1077 C.civ., poate fi autorizat de a aduce a o

aduce la îndeplinire. În acest cadru juridic, instanţa judecătorească are posibilitatea ca,

prin suplinirea consimţământului debitorului obligaţiei „ de a face”, izvorâtă din

antecontract, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

Astfel, prin decizia nr.222/1993, Curtea Suprema de Justiţie a stabilit:

„Antecontractul prin care părţile s-au obligat să constituie în viitor un drept real asupra

unui imobil naşte în sarcina acestora obligaţia de a încheia contractul asumat, iar instanţa

judecătorească are posibilitatea să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de

vânzare - cumpărare, chiar în condiţiile abrogării art.12 din Decretul nr.144/1958.

În cazul în care obligaţia de a face nu este adusa la îndeplinire de către

debitor, creditorul, potrivit prevederilor art.1077 C.civ., poate fi autorizat de a o aduce la

îndeplinire. În acest cadru juridic, instanţa judecătorească are posibilitatea ca, prin

suplinirea consimţământului debitorului obligaţiei de „ a face” , izvor âtă din antecontract,

să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare18.”

Dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere (de răzgândire) în

favoarea uneia sau a ambelor părţi ( inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expresă a

dreptului de dezicere), consimţământul poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate

pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

În acest sens, prin decizia nr.674/1994, Curtea Supremă de Justiţie a

statuat: „ Cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare s-a prevăzut o

clauză – acceptată de ambele părţi – şi anume, că în cazul în care promitenţii - vânzători

se vor „răzgândi” şi nu se vor mai prezenta la notar în vederea autentificării vânzării, vor

plăti cumpărătoarei o despăgubire egală cu de trei ori cuantumul avansului primit în

contul preţului.

17 Fr. Deak, op.cit.p.2218 C.S.J., decizia nr.222/1993, in Dreptul, nr.7/1994, p.74



19

Prin clauza menţionată ambele părţi au consimţit că pârâţii pot reveni

asupra acordului de voinţe dat de a încheia contractul în formă autentică, cu toate

consecinţele ce decurg din aceasta. Este adevărat că, potrivit art.969 C.civ., „convenţiile legal făcute au putere

de lege între părţile contractante” şi că, în principiu, convenţiile nu pot fi revocate decât

cu acordul ambelor părţi.

Numai că, în speţă, reclamanta a achiesat la înscrierea clauzei menţionate

prin care pârâţii au fost în drept să revoce unilateral convenţia de vânzare, cu singura

obligaţie asumată de a despăgubi pe reclamantă cu valoarea de trei ori a avansului.

Prin urmare, acceptând clauza de mai sus, reclamanta şi-a asumat riscul ca

până la autentificarea vânzării – convenţia să poată fi desfiinţată în mod unilateral de

către pârâţi.

Aşa fiind, se impune ca instanţele să constate că înţelegerea dintre părţi a

fost desfiinţată în mod unilateral de către pârâţi în baza clauzei din contract.”19

2.1.2. Pactul de preferinţă

Pactul de preferinţă este o variantă a promisiunii de vânzare prin care

proprietarul unui bun se obligă ca, atunci când îl va vinde, să acorde preferinţă unei

anumite persoane, la preţ egal. În acest caz proprietarul bunului nu se obligă să-l vândă, ci

numai să acorde preferinţă în cazul în care se va hotărî în acest sens20. O asemenea

promisiune, deşi afectată de o condiţie potestativă, este valabilă deoarece condiţia este

numai simplă potestativă, realizarea ei depinzând şi de împrejurări externe voinţei

promitentului, care l-ar putea determina să-şi vândă bunul.

La fel ca şi promisiunea de vânzare, pactul de preferinţă, nu transmite

dreptul de proprietate, el nu conferă părţii lezate dreptul de a intenta acţiune în

revendicare sau în anularea vânzării făcută cu nesocotirea acestei promisiuni, afară de

cazul când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu

complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor ( fraus omnia corrumpit ). În lipsa

19 C.Tudiranu, Contracte civile speciale. Practică judiciară comentată şi adnotată, 2005, p.10920 C.Hamangiu, I.Rosetti- bălănescu, Al.Băicoianu, Tratat de drept civil român, volII, Bucureşti, 1929,p.895-896.



20

fraudei, beneficiarul pactului va avea acţiune împotriva promitentului numai pentru daune

- interese, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul cauzat

prin nerespectarea obligaţiei de a face. Dreptul beneficiarului, rezultat din promisiunea de vânzare (unilaterală sau

bilaterală) inclusiv pactul de preferinţă - în situaţia în care nu s-a prevăzut altfel în

convenţia dintre părţi -, se poate transmite prin acte între vii ( cu respectarea formalităţilor

prevăzute de lege pentru cesiunea de creanţă) sau prin moştenire. Întrucât legislaţia

noastră nu cunoaşte cesiunea de datorie, obligaţia promitentului se transmite numai prin

moştenire ( mortis causa).

2.1.3.Dreptul de preemţiune

În situaţia în care proprietarul unui teren agricol din extravilan

intenţionează să-l vândă, legea conferă un drept prioritar la cumpărare (drept de

preemţiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini, arendaşului şi statului ( art.48 din

Legea nr.18/1999 şi art.9 din Legea arendării nr.126/1994)21.

Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor – care păstrează

multe din principiile Legii fondului funciar nr.18/1991, printre care şi acela conform

căruia înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan cu respectarea dreptului de

preemţiune – consacră acestui drept art.5-11. Conform art.5, înstrăinar ea prin vânzare a

terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al

coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor.

a) în opinia unor autori, cele trei categorii din art.5 al legii sunt chemate să

beneficieze de un asemenea drept într-o ordine de preferinţă22.

Potrivit acestei opinii, enumerarea categoriilor de persoane beneficiare ale

dreptului de preemţiune din art.5 ar duce, inevitabil, la existenţa unei ierarhii în care, de

exemplu, coproprietarii devin prioritari faţă de celelalte. Pe cale de consecinţă, numai

când categoria ori categoriile „superioare” nu există sau nu îşi manifestă opţiunea pentru

cumpărare, categoriile de rang imediat „inferior” pot beneficia de exerciţiul dreptului lor

21 Fr.Deak, Dreptul de preemţiune, în Dreptul, nr.7/1992, p.34-4322 E.Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Lg.nr.54/1998, în „Dreptul”, nr.8/1998, p.19-29



21

de preemţiune. În cazul în care nici o categorie nu-şi manifestă disponibilitatea pentru

cumpărare, ori dacă preţul pe care îl oferă titularii dreptului de preemţiune nu este

convenabil pentru vânzător, terenul devine liber pentru vânzare către oricare altă persoană(art.9 şi art.10).

b) aşa cum se poate deduce din modul de redactare al textelor legale citate,

scopul principal al reglementării constă în evitarea fărâmiţării proprietăţilor funciare şi

favorizarea concentrării lor. Instituirea dreptului de preemţiune în favoarea

coproprietarilor, care sunt primii preferaţi de legiuitor, urmăreşte şi simplificarea

raporturilor dintre aceştia prin eventuala lichidare a coproprietăţii, dar nu pe calea

partajului, ci prin cumpărarea tuturor cotelor - părţi de către un singur titular, precum şi

prin împiedicarea apariţiei unui alt coproprietar a cărui prezenţă ar putea să nu fie dorită

de ceilalţi coproprietari23.

În ceea ce îl priveşte pe arendaş, s-a urmărit o mai bună punere în valoare a

terenurilor agricole prin reunirea calităţilor de proprietar şi exploatant în mâinile aceleiaşi

persoane, ţinându-se seama în acelaşi timp, de împrejurarea că, de cele mai multe ori, pe

parcursul executării contractului de arendare, arendaşul efectuează anumite lucrări de

îmbunătăţire a fondului şi este echitabil ca acesta să profite.

c) dreptul de preemţiune are natură legală - spre deosebire de pactul de

preferinţă care are natură contractuală întrucât dreptul prioritar la cumpărare al

beneficiarului pactului se naşte pe baza consimţământului dintre părţi -, fiind instituit

printr-o normă imperativă; voinţa proprietarului-vânzător nu are nici un rol în naşterea şi

exercitarea dreptului de către titularul său. În măsura în care s-a hotărât să vândă terenul,

el trebuie să respecte dreptul de preemţiune sub sancţiunea prevăzută de lege.

Înstrăinarea terenului cu încălcarea dreptului de preemţiune

(neîncunoştiinţarea Agenţiei pentru Dezvoltare şi Amenajare Rurală despre intenţia de

vânzare, vânzarea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut pentru exercitarea

dreptului sau la un preţ inferior celui prevăzut în oferta comunicată, etc.) se sancţionează

cu nulitatea relativă a contractului încheiat, anularea putând fi cerută potrivit dreptului

comun în materie, dar ţinând seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de

preemţiune – indiferent de persoana ori de buna sau reaua - credinţă a cumpărătorului şi

23 E.Chelaru, op.cit., p.20



22

chiar dacă titularul dreptului de preemţiune nu este parte în contractul a cărui anulare se

cere.

Din cele ce preced rezultă, deci, că : 1. Instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul liberei

circulaţii a bunurilor, şi mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber

– absolut şi exclusiv – de bunul său (art.480 C.civ.). Fiind concepută de legiuitor ca o

derogare de la aceste principii, se impune concluzia că textele care reglementează dreptul

de preemţiune urmează să fie interpretate restrictiv.

2. Fiind un drept absolut, dreptul de preemţiune este opozabil erga omnes;

deci, dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui se poate cere anularea

contractului indiferent de buna sau reaua-credinţă a terţului cumpărător.

Dreptul de preemţiune are un domeniu de aplicare bine determinat, şi

anume :

a) Are ca obiect numai terenurile agricole ( de exemplu terenuri arabile,

păşuni, fâneţe, etc.) situate în extravilan. Dacă terenul nu este agricol (de exemplu,

pădure) sau, fiind agricol, este situat în intravilan, dreptul de preemţiune nu există. Aşa

cum s-a văzut, textele în materie sunt de strictă interpretare şi domeniul lor de aplicare nu

poate fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.

b) Dreptul de preemţiune este prevăzut de lege numai dacă înstrăinarea se

face „ prin vânzare”( art.5). Cum vânzarea se face cu titlu oneros şi comutativ, pentru o

sumă de bani plătibilă cu titlu de preţ, dreptul de preemţiune nu poate fi recunoscut dacă

înstrăinarea se face cu titlu gratuit ( de exemplu donaţie), fie cu caracter aleatoriu ( de

exemplu contract de întreţinere), fie prin contractul de schimb,chiar şi cu sultă.

Neexistând un preţ ca echivalent al terenului care se înstrăinează, dreptul de preemţiune

nu poate fi recunoscut, el putând opera numai la preţ egal.

c) O altă condiţie de aplicabilitate a dreptului de preemţiune cere ca actul

juridic să aibă ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului . Noţiunea

de înstrăinare prin vânzare vizează transmiterea proprietăţii dar nu şi dezmembrămintele

ei (de exemplu dreptul de uzufruct) sau folosinţa terenului (arendarea).

În schimb, în cazul în care se înstrăinează proprietatea, dreptul de

preemţiune trebuie să fie respectat, chiar dacă se transmite numai nuda proprietate şi

indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct ( o terţă persoană sau proprietarul



23

– vânzător care îşi rezervă acest drept). Evident, dacă titularul dreptului de preemţiune

înţelege să-l exercite, va fi obligat să respecte drepturile reale ca orice dobânditor al

dreptului de proprietate dezmembrat ( sau grevat).Atunci când cele trei condiţii sunt îndeplinite, dreptul de preemţiune

trebuie să fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului - vânzător. Deci, dreptul de

preemţiune poate fi exercitat şi în cazul în care terenul agricol din extravilan face parte

din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ – teritoriale, terenuri care se

pot vinde (de exemplu în conformitate cu art.26 din legea nr.18/1991 republicată în

1998).

Titularii dreptului de preemţiune sunt: coproprietarii terenului agricol

(dacă unul – unii - dintre ei se hotărăşte să vândă cota-parte din dreptul de proprietate),

proprietarii vecini (prin aceasta înţelegându-se proprietarii terenurilor agricole învecinate

cu terenul agricol care se vinde) şi arendaşul, în cazul înstrăinării prin vânzare a

terenurilor din extravilan, arendate.

Potrivit Legii nr.54/1998, statul – în această calitate – nu mai are drept de

preemţiune în cazul vânzării terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de

preemţiune numai dacă este coproprietar sau dacă este proprietarul terenului agricol

învecinat cu terenul agricol care se vinde. Dacă au calitatea prevăzută de lege (art.5 din

Legea nr.54/1998) statul, precum şi unităţile administrativ – teritoriale sau societăţile cu

capital integral sau majoritar de stat, vor avea drept de preemţiune, legea nefăcând

distincţie în această privinţă.

Art.8 din Legea nr.54/1998 nu prevede o ordine de preferinţă între titularii

dreptului de preemţiune, astfel încât – dacă mai mulţi titulari îşi exercită acest drept –

„vânzătorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanţi”.

Alegerea vânzătorului între ofertanţii titulari ai dreptului de preemţiune

este liberă, necondiţionată de lege. Prin urmare, el poate f ace alegerea luând în

considerare şi criterii subiective, de exemplu să-l aleagă pe arendaş, deşi proprietarul

terenului învecinat oferă un preţ mai mare sau condiţii de plată a preţului mai avantajoase.

Cât timp contractul s-a încheiat cu un titular al dreptului de preemţiune, nu mai poate fi

aplicată sancţiunea (prevăzută de art.14 din Legea nr.54/1998) „pentru nerespectarea

dispoziţiilor art.5”. Numai opţiunea în favoarea unui cumpărător care nu este titular al



24

dreptului de preemţiune deschide calea acţiunii în anulare, dacă vreun titular a oferit un

preţ cel puţin egal.

În scopul exercitării dreptului de preemţiune, „ vânzătorul va înregistraoferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan la consiliul local în raza căruia

este situat terenul. În aceiaşi zi, secretarul unităţii administrativ - teritoriale va afişa

oferta, sub semnătură şi cu aplicarea ştampilei, la sediul primăriei. Oferta va cuprinde

numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, precum şi locul

unde este situat terenul „ (art.6 din Legea nr.54/1998).

Vânzătorul poate oferii spre vânzare tot terenul ce-i aparţine, o parte din

acel teren, cota – parte ideală din dreptul de proprietate ( dacă este coproprietar în

indiviziune cu alţii) sau nuda proprietate24.

„Oferta” vânzătorului este o simplă declaraţie de intenţii, iar nu o oferă de

a contracta (în sens juridic) deoarece oferta de a contracta trebuie să cuprindă toate

elementele necesare pentru încheierea contractului prin simplă acceptar e. Ori, din oferta

vânzătorului lipseşte unul din elementele esenţiale ale vânzării , şi anume preţul cerut,

care urmează să fie „oferit” abia de titularul care înţelege să-şi exercite dreptul de

preemţiune ( art.7 şi 9 din Legea nr.54/1998). În consecinţă, declaraţia vânzătorului

înregistrată la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vânzare – cumpărare,

putând servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vânzătorului la

autentificarea contractului de vânzare – cumpărare de către notarul public, act care poate

fi eliberat după 45 de zile de la data afişării „ofertei” vânzătorului. Însă vânzătorul poate

revoca „oferta” şi înainte de expirarea acestei perioade (oricând), numai că, în acest caz,

secretarul unităţii administrativ – teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru

autentificarea contractului de vânzare –cumpărare.

Vânzătorul poate reveni asupra intenţiei de vânzare şi prin neacceptarea

preţului oferit de către titularii dreptului de preemţiune (preţ neconvenabil conform art.9

din Legea nr.54/1998).

Potrivit art.7 din Legea nr.54/1998, din momentul afişării „ofertei” de

vânzare, titularii dreptului de preemţiune au la dispoziţie 45 de zile pentru exercitarea

acestuia.

24 Fr.Deak, Tratat de drept civil.Contracte speciale. Universul juridic, 2001, p.33



25

Oferta de cumpărare, în care urmează să fie arătat şi preţul oferit, trebuie

făcută în scris şi înregistrată la primărie. Prin urmare, dacă oferta vânzătorului nu conţine

preţul cerut, oferta de cumpărare reprezintă o veritabilă ofertă de a contracta, fiinddeterminate elementele necesare pentru încheierea contractului prin acceptare (terenul şi

preţul), destinatarul ofertei fiind vânzătorul.

In cazul in care, în termenul de 45 de zile prevăzut de lege nici unul dintre

titularii dreptului de preemţiune nu a făcut ofertă de cumpă rare a terenului, acesta se

vinde liber (art.10), notarul putând autentifica contractul de vânzare – cumpărare pe baza

actului eliberat de către secretarul unităţii administrativ – teritoriale, act care reprezintă

dovada publicităţii ofertei de vânzare prevăzută de lege (art.11).

Cât priveşte acceptarea de către vânzător a ofertei de cumpărare făcute de

către unul (sau mai mulţi) titulari ai dreptului de preemţiune, nu se pun probleme dacă

vânzătorul este de acord, necondiţionat, cu oferta de cumpărare făcută de titularul

dreptului de preemţiune, în caz de pluralitate vânzătorul având dreptul de a alege liber pe

unul dintre ofertanţi (art.8), chiar dacă preţul oferit de un alt titular ar fi mai mare.

În situaţia când vânzătorul se prezintă la biroul notarial cu un cumpărător

care dovedeşte că este titular al dreptului de preemţiune ( de exemplu arendaşul prezintă

dovada înregistrării contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendării

nr.16/1994 modificată şi completată prin Legea nr.65/1998), contractul de vânzare –

cumpărare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat şi va fi perfect valabil în

raport cu prevederile legale referitoare la dreptul de preemţiune.

În cazul în care vânzătorul nu este de acord cu preţul oferit de titularii

dreptului de preemţiune, el poate să vândă terenului numai unei alte persoane (care nu

are drept de preemţiune) al cărei preţ oferit şi plătit - de acest cumpărător - este mai mare

decât cel oferit de titularii dreptului de preemţiune25. Prin urmare, notarul va putea

autentifica contractul de vânzare - cumpărare, numai dacă preţul din contract este mai

mare decât preţul oferit de titularul dreptului de preemţiune, preţ rezultat din actul eliberat

de către secretarul unităţii administrativ - teritoriale unde s-a înregistrat „oferta” de

vânzare - cumpărare, act care condiţionează autentificarea contractului de către notar

(art.11).

25 E.Chelaru, Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr.54/1998, în „Dreptul, nr.8, 1998, p.26



26

Prin acceptarea ofertei de cumpărare de către vânzător ( sau a contraofertei

de vânzare de către titularul dreptului de preemţiune), între părţi s-a încheiat un

antecontract, urmând ca părţile să se prezinte la notar pentru autentificare ( şi să efectueze publicitatea imobiliară, după plata taxelor fiscale).

Înstrăinarea terenului cu încălcarea dreptului de preemţiune

(neînregistrarea „ofertei” de vânzare la consiliul local, vânzarea terenului înainte de

expirarea termenului prevăzut pentru exercitarea dreptului sau la preţ inferior – nesimulat

– faţă de cel prevăzut în oferta comunicată, etc.) se sancţionează cu nulitatea relativă a

contractului încheiat (art.14 din legea nr.54/1998) anularea putând fi cerută indiferent de

persoana ori de buna sau reaua - credinţă a cumpărătorului şi cu toate că titularul

dreptului de preemţiune nu este parte în contractul a cărui anulare se cere.

Atunci când vânzarea s-a făcut prin simulaţie (de exemplu, donaţie,

contract de întreţinere, de arendare, preţ declarat mai mare decât cel plătit în realitate),

persoanele interesate pot intenta acţiunea în declararea simulaţiei, dublată de acţiunea în

anulare a vânzării – cumpărării (contract secret) încheiat cu nerespectarea dreptului de

preemţiune. Termenul de prescripţie (de 3 ani) curge de la data când cel îndreptăţit a

cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contr actului de vânzare – cumpărare cu

nerespectarea dreptului de preemţiune (şi a simulaţiei, dacă este cazul)26.

În cazul în care s-a obţinut anularea contractului de vânzare – cumpărare

încheiat cu încălcarea dreptului de preemţiune, terenul reintră – cu efect retroactiv – în

proprietatea vânzătorului, care îl va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a

dreptului de preemţiune.

După expirarea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare, vânzarea se

consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune.

Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de

utilitate publică, „În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au

realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar –

are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea

actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă

acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de

60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil”.

26 M.Nicolae, Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor în Dreptul nr.8, 1998., p.15



27

Dreptul prioritar este dublat şi de dreptul expropriatului de a cere, prin

tribunal, retrocedarea imobilului, la preţul ce nu poate depăşi despăgubirea actualizată,

dacă nu a fost utilizat în termen de un an în scopul satisfacerii utilităţii publice (art.33 -36din Legea nr.33/1994). În cazul în care imobilul expropriat este oferit pentru închiriere

înaintea utilizării lui în scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are un drept

prioritar pentru a-i fi închiriat în condiţiile legii (art.34).

Având în vedere claritatea textelor, referitoare la acest drept prioritar –

asemănător dar nu identic cu dreptul de preemţiune – se impune a se face următoarele

sublinieri :

a.) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucură de dreptul prioritar

la dobândire în toate cazurile în care expropriatorul (statul, respectiv unităţile

administrativ – teritoriale) intenţionează să „înstrăineze” imobilul, deci nu numai în caz

de vânzare;

b.) Chiar dacă înstrăinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vânzare (fie şi la

licitaţie), fostul proprietar se bucură de dreptul prioritar nu la un preţ egal (oferit de alţi

cumpărători), ci la un preţ ce nu poate depăşi despăgubirea actualizată;

c.) Procedura exercitării dreptului prioritar este simplă, constând în

notificarea intenţiei de înstrăinare expropriatului şi manifestarea voinţei acestuia de a

redobândi proprietatea imobilului expropriat în termen de 60 de zile de la primirea

notificării.



28

2.2.CAPACITATEA PĂRŢILOR

2.2.1.Reguli generale

În materia contractului de vânzare - cumpărare se aplică regulile generale în

ceea ce priveşte capacitatea de exerciţiu.

Conform art.1306 C.civ., pot cumpăra toţi cei cărora nu le este oprit prin

lege. Deci, regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepţia. De aceea, cazurile de

incapacitate sunt expres şi limitativ prevăzute de lege.

Insă, raportat la lucrul vândut şi la preţul care formează obiectulcontractului, vânzarea – cumpărarea este, întotdeauna, un act de dispoziţie atât pentru

vânzător, cât şi pentru cumpărător. De aceea, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu

deplină, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu o capacitate de exerciţiu restrânsă,

trebuie să încheie contractul prin ocrotitorul legal şi, în toate cazurile, cu autorizaţia

autorităţii tutelare.

În schimb, raportat la patrimoniul părţii contractante vânzarea –

cumpărarea mijloceşte şi efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului ( de exemplu, cumpărarea de materiale pentru repararea casei). În aceste

cazuri este suficient ca partea să aibă capacitatea de a face acte de conservare ori de

administrare şi, respectiv, să aibă încuviinţarea necesară încheierii unor astfel de acte.

2.2.2.Incapacităţi speciale

Legea prevede, in cazul contractului de vânzare – cumpărare, anumiteincapacităţi speciale. Aceste incapacităţi sunt interdicţii ( prohibiţii) de a vinde şi cumpăra

sau numai de a cumpăra, astfel :

1. Vânzarea între soţi este interzisă. incapacitatea încheierii unor contracte

de vânzare - cumpărare între soţi, f iind o excepţie, este prevăzută expres în art.1307

C.civ.

Justificarea acestei interdicţii este amplu discutată în doctrină, arătându-se că

există mai multe cazuri :



29

a) dacă părţile au înţeles să facă o vânzare reală, ea este nulă, deoarece

art.1307 C.civ. opreşte expres o asemenea vânzare27.

b) dacă părţile au înţeles să facă o donaţie, nulitatea apare prin aplicareaart.940 alin.2. În acest caz, justificarea interdicţiei de vânzare – cumpărare se regăseşte în

posibilitatea ca vânzarea – cumpărarea să ascundă un contract de donaţie28.

În acelaşi timp, prin această interdicţie sunt protejate interesele soţilor,

moştenitorilor şi creditorilor.

În cazul în care vânzarea – cumpărarea între soţi ar fi admisă, s-ar putea

ocoli această dispoziţie imperativă a legii prin încheiere unor contracte de vânzare

simulate. Scopul interdicţiei este deci de a împiedica ca soţii să realizeze sub aparenţa

unor vânzări simulate donaţii irevocabile ( donatarul abuzând de influenţa pe care o are

asupra soţului donator).

Prin instituirea acestei interdicţii legale, sunt protejate totodată şi interesele

creditorilor personali ai unuia dintre soţi, deoarece ei ar putea fi fraudaţi prin încheierea

unor vânzări fictive sau simulate.

Sancţiunea nerespectării interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi este

nulitatea relativă a contractului, anularea putând fi cerută de oricare dintre soţi, de

moştenitorii rezervatari sau de creditori, fără ca ei să fie obligaţi să dovedească fraudarea

drepturilor29.

În practica juridică s-a decis că vânzarea între concubini este valabilă, afară

de cazul în care contractul s-a încheiat pentru a determina una din părţi să menţină starea

de concubinaj şi deci, are o cauză imorală30.

2. Conform art.1308 pct.1 C.civ. tutorii nu pot cumpăra bunurile

persoanelor de sub tutela lor cât timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date şi

primite ( art.809 C.civ.).

De asemenea art.128 din Codul familiei, interzice orice acte juridice între

tutore şi soţul sau rudele lui (în linie dreaptă şi fraţi - surori), pe de o parte, şi minor, pe de

alta.

27 D.Alexandresco, op.cit., p.59228 C.Leaua, Validitatea contractelor încheiate între soţi, în „Dreptul”, nr.9/1999, p.34-44.29 M. Bădilă, Propunere „de lege ferenda” privind nulitatea încheierii contractelor de vânzare- cumpărare

între soţi, în „Revista română de drept” nr.9/1997, p.31. 30 Trib. Suprem, dec.nr.1774/1956, în Culegere de decizii 1956 , p.109



30

3. Potrivit art.1308 pct.2 C.civ., mandatarii, atât convenţionali, cât şi

legali, împuterniciţi a vinde un lucru, nu pot să-l cumpere întrucât, de regulă, nu se poateadmite ca o persoană să cumuleze şi rolul de vânzător şi cel ce cumpărător.

Legea a instituit această interdicţie pentru ca mandatarul (funcţionarul) să

nu fie pus în situaţia de a alege între interesul său, care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi

interesul pe care trebuie să îl apere, obţinând preţul cel mai mare.

4. Bunurile ce aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau

judeţelor nu pot fi cumpărate de persoanele care administrează aceste bunuri aflate în

administrarea lor ( art.1308 pct.3 C.civ.).

5. Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor

administrativ - teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.).

Cumpărarea poate fi recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de

nulitate, în cazurile bunurilor destinate vânzării şi pentru care există preţuri fixe, astfel

încât aprecierile subiective sunt excluse.

În cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor şi funcţionarilor,

sancţiunea actelor încheiate este nulitatea relativă31.

6. Judecătorii, procurorii, avocaţii nu pot deveni cesionari

(cumpărători) de drepturi litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărei

circumscripţie îşi exercită funcţia sau profesia (art.1309 C.civ.). În cazul judecătorilor de

la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi al procurorilor de la Parchetul General de pe lângă

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, interdicţia se extinde pe întreg teritoriul ţării.

Prin „ drepturi litigioase” trebuie să se înţeleagă nu numai drepturile care

formează obiectul unui proces început şi neterminat, dar şi cele în privinţa cărora se poate

naşte o contestaţie serioasă şi viitoare (dubius eventus litis).

Această interdicţie fiind întemeiată pe un motiv de ordine publică

(apărarea prestigiului justiţiei), încălcarea ei sa sancţionează cu nulitatea absolută a

actului şi cu suportarea cheltuielilor vânzării şi plata daunelor - interese.

7. Conform art.535 C.pr.civ., persoanele insolvabile nu pot cumpăra

bunuri imobile care se vând prin licitaţie publică.

31 CSJ, dec.nr.2197/1992 în Deciziile CSJ 1990-1992, p.49-51.



31

Vânzarea la licitaţie a bunurilor mobile se face „ pe bani gata” (art.444

C.pr.civ.), astfel încât problema insolvabilităţii nu se pune32.

8. O restricţie referitoare la dreptul de proprietate privată asupraterenurilor este conţinută în Constituţia României, în vigoare din anul 1991.

În vechea sa redactare, prevederile art.41 alin.2 teza a II-a, au interzis

cetăţenilor străini şi apatrizilor dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor

situate în România.

Această prevedere constituţională se regăseşte într -o altă formulare, şi în

legea organică. În Legea fondului funciar nr.18/1991 se prevede că persoanele fizice care

nu au cetăţenia română şi domiciliul în România, precum şi persoanele juridice care nu au

naţionalitate română sau sediul în România, nu vor putea dobândi terenuri de orice fel

prin acte între vii. În cazul în care aceste persoane au dobândit totuşi în proprietate

terenuri, anterior intrării în vigoare a acestei legi, ele sunt obligate să le înstrăineze în

termen de un an de la această dată, sub sancţiunea trecerii lor în mod gratuit în

proprietatea statului.

Interdicţia este reluată ulterior în legea specială care reglementează

circulaţia juridică a terenurilor, respectiv în art.3 alin.1 din Legea nr.54/1998 33 şi priveşte

dobândirea dreptului de proprietate asupra oricăror terenuri, indiferent de locul situării

(intravilan sau extravilan) ori de categoria de folosinţă34. Ea nu se aplică însă situaţiilor în

care dreptul de proprietate asupra unor terenuri a fost dobândit de către cetăţenii străini

sau de apatrizi, prin moştenire legală sau testamentară ori prin accesiune, înainte de

intrarea în vigoare a Constituţiei din 1991, sau prin orice alt mod de dobândire a dreptului

de proprietate, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.128/1991 privind fondul funciar35.

In sarcina cetăţenilor străini şi a apatrizilor s-a instituit astfel o

incapacitate de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între

vii sau pentru cauză de moarte, moştenire legală, uzucapiune sau accesiune36.

32 V.M. Ciobanu, Drept procesual civil, vol II, Bucureşti, 1988, p.188 şi urm. 33 Publicată în Monitorul Oficial, partea I, nr.102 din 4.03.1998.34 C.L. Popescu, Posibilitatea persoanelor fizice sau juridice care nu au cetăţenia, respectiv naţionalitatea

română, de a fi titulare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor în România , în „Dreptul” nr.8/1998,p.4135 E.Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor , Editura All Beck, Bucureşti, 1999, p.121-12336 O.Rădulescu, Probleme privind contractul de vânzare-cumpărare imobiliară cu elemente de

extraneitate, în „Dreptul”, nr.5/1999, p.40-43



32

Prevederile textului menţionat au fost substanţial modificate, după

revizuire, ceea ce va produce importante consecinţe. Noua redactare a textului

constituţional citat, conţinută, în prezent de art.44 alin.2 teza a II-a, este următoarea : „ Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor

numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte

tratate internaţionale al care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile

prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

Se remarcă astfel, maniera pozitivă de redactare a materiei, dispoziţia

constituţională punând accent nu pe interdicţia dobândirii dreptului de proprietate asupra

terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, ci pe cazurile şi condiţiile în care aceştia

pot dobândi un asemenea drept37.

Prevederea din partea finală a textului citat, conform căreia cetăţenii

străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin moştenire

legală. Interdicţia conţinută de art. 3 din Legea nr. 54/1998 trebuie, astfel, considerată

abrogată parţial, în temeiul art.154 alin.1 din Constituţie, care dispune : „Legile şi toate

celelalte acte normative rămân în vigoare, în măsura în care nu contravin prezentei

Constituţii” este de imediată aplicabilitate.

După aderarea României la Uniunea Europeană cetăţenii celorlalte state

membre, ca şi apatrizii domiciliaţi pe teritoriile acestora, vor putea dobândi dreptul de

proprietate asupra terenurilor, urmând ca modurile şi condiţiile de dobândire a acestui

drept să fie prevăzute prin lege organică.

9. O incapacitate specială de cumpărare a fost prevăzută de art.46 alin.2

din Legea nr.18/1991 în privinţa terenurilor agricole, reglementată în prezent de Legea

nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor. Potrivit art.2 alin.2 din noua lege,

proprietatea funciară a dobânditorului şi a familiei sale (soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă

gospodăresc împreună cu părinţii lor) nu poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent

arabil.

Fiind o derogare de la regula capacităţii (art.1306 C.civ.), textul este de

strictă interpretare; după cum s-a precizat sub incidenţa reglementării iniţiale, limitarea se

aplică numai în privinţa terenurilor agricole (nu intră în calcul terenurile cu construcţii

37 E.Chelaru , Impactul revizuirii Constituţiei asupra regimului juridic al proprietăţii în „Dreptul”nr.2/2004, p.5 şi urm.



33

sau destinate construcţiilor) şi numai în cazul dobândirii prin acte între vii (nu şi mortis

causa sau prin faptul posesiunii38), dar indiferent de caracterul oneros sau gratuit al

actului.Limita de 200 ha este stabilită cumulativ,astfel că terenul deţinut în

proprietate ( nu şi cu alt titlu, de exemplu, arendare) împreună cu cel dobândit tot în

proprietate, fie şi nuda proprietate, nu poate depăşi limita prevăzută de lege. Dacă terenul

dobândit se încadrează în parte în această limită, în parte o excede, urmează ca, în

conformitate cu regula nulităţii parţiale, actul să fie considerat valabil în partea în care

dobândirea se situează în limita a 200 ha şi nul absolut în partea în care depăşeşte această

suprafaţă.

Sancţiunea, potrivit noii reglementări, este „reducţiunea actului juridic

până la limita suprafeţei legale”(art.2 alin.3 din Legea nr.54/1998), cu consecinţa

desfiinţării actului juridic în măsura depăşirii limitei legale: total, dacă terenul agricol

proprietatea dobânditorului are 200 ha şi parţial, dacă şi în măsura în care terenul

dobândit se încadrează în limita legală.

Deşi noua lege foloseşte impropriu, termenul de „reducţiune”, regimul

juridic aplicabil este cel al nulităţii absolute (totale sau parţiale), iar nu al reducţiunii

liberalităţilor excesive pentru încălcarea rezervei succesorale (care poate să nu fie cerută

de persoanele îndreptăţite şi acţiunea în reducţiune este prescriptibilă în termenul general

de prescripţie)39.

Reducţiunea parţială, însă , nu poate fi aplicată – impunându-se

desfiinţarea totală a actului – dacă una dintre părţi, mai ales vânzătorul (care, eventual,

nici nu cunoştea exact întinderea terenului deţinut de dobânditor şi membrii familie),

dovedeşte că nu ar fi încheiat actul fără partea lovită de nulitate, acea parte fiind cauza

determinantă a actului (de exemplu, partea de teren ce ar rămâne nu poate fi valorificată

în mod corespunzător).

Atunci când actul se desfiinţează, vânzătorul rămâne proprietar şi obligat

să restituie preţul (restitutio in integrum, respectiv, partim restitutio). Pe de altă parte,

întrucât actul este nul absolut, nu poate fi validat prin retransmiterea terenului către o altă

persoană (nulitatea primei înstrăinări atrăgând şi nulitatea celei de a doua, înstrăinătorul

38 D.Chirică, loc.cit ., în Dreptul nr.6, 1991, p.29-3039 Fr.Deak, Tratat de drept succesoral, Editura ACTAMI, Bucureşti, 1999, p.223 şi urm.



34

neavând calitatea de proprietar) şi nici deghizat sub formă de arendare sau dobândit

printr-o persoană interpusă. În caz de simulaţie, actul secret este desfiinţat în temeiul art.2

din Legea nr.54/1998, iar cel aparent nu poate produce efecte în tre părţi întrucât nucorespunde voinţei lor reale. Dar se poate angaja răspunderea lor faţă de terţii care, cu

bună – credinţă, îşi întemeiază pretenţiile pe actul public (de exemplu, cumpărătorul

viitoarei recolte de la „arendaş”).

10. O formă specială de restricţie rezultă din regula „inalienabilităţii

legale”, care determină scoaterea bunului din circuitul civil. Prin urmare, bunurile

proprietate publică sunt inalienabile, admiţându-se doar darea lor în administrarea regiilor

autonome ori instituţiilor publice, concesionarea ori închirierea lor. De altfel, în Legea

nr.18/1991, este statuat, în mod expres că terenurile care face parte din domeniul public

sunt scoase din circuitul civil. De asemenea, şi în legea administraţiei publice se prevede

că bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile40.

Codul civil prevede în art. 1310 că pot fi vândute „toate lucrurile care

sunt în comerţ, exceptându-se situaţia când legea declară bunul inalienabil”.

2.3.OBIECTUL CONTRACTULUI

Vânzarea – cumpărarea – fiind un contract sinalagmatic – dă naştere la două

obligaţii (reciproce) : obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul vândut , iar obligaţia

cumpărătorului are ca obiect preţul . În lipsa acestor elemente sau dacă ele nu îndeplinesc

condiţiile prevăzute de lege, contractul de vânzare – cumpărare nu poate fi considerat

valabil încheiat.

Intre părţi vânzarea este perfectă şi proprietatea este de drept strămutată la

cumpărător de îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi preţului, deşi lucrul nu s-a

predat şi preţul nu s-a numărat (art.1295 C.civ.).

Vânzarea este perfectă, în regimul dreptului comun, prin simplul acord de

voinţă al părţilor şi, deci, constituie un act consensual, iar transferul dreptului de

proprietate are loc în temeiul contractului, în care se specifică obiectul vânzării.

40 V.Pătulea, C.Turianu , Dreptul de proprietate, vol.I, Edit.Rosetti, Bucureşti, 2004, p.71 şi urm.



35

În ceea ce priveşte imobilele, drepturile ce rezultă din vânzarea perfectă

între părţi nu pot fi însă opune, înainte de înscrierea actului în cartea funciară, unei a treia

persoane care ar avea şi ar fi conservat, în mod legal unele drepturi asupra imobiluluivândut (art.1295 alin.2 C.civ.).

Prin Legea nr.7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, intrată în

vigoare la data de 24 iunie 1996, s-a prevăzut unificarea sistemelor de publicitate

imobiliară, sub forma înscrierii în cărţile funciare ( publicitate reală), dar numai cu efecte

de opozabilitate faţă de terţi a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale

imobiliare (art.72).

Potrivit art. 1 din Decretul nr.31/1954, drepturile civile ale persoanelor

fizice sunt recunoscute în scopul de a se satisface interese personale, materiale şi

culturale, în acord cu interesele obşteşti, conform legii şi regulilor de convieţuire socială.

În caz de îndoială cu privire la întinderea obiectului, contractul trebuie să

fie interpretat pe baza principiilor generale aplicabile în materie. Astfel, potrivit art.970

C.civ., convenţiile trebuie executate cu bună - credinţă şi obligă nu numai la ceea ce este

prevăzut în mod expres, ci şi la toate urmările pe care echitatea, obiceiul sau legea le dau

obligaţiei după natura sa.

Fiind un contract sinalagmatic, vânzarea – cumpărarea dă naştere la două

obligaţii reciproce : obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul vândut , iar obligaţia

cumpărătorului are ca obiect preţul .

În lipsa acestor elemente, sau în cazul în care nu îndeplinesc condiţiile

prevăzute de lege, contractul de vânzare - cumpărare nu poate fi considerat valabil

încheiat.

2.3.1.Lucrul vândut

Lucrul vândut, fiind obiectul prestaţiei vânzătorului, trebuie să

îndeplinească următoarele condiţii : să fie în comerţ (în circuitul civil); să existe în

momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor, să fie determinat sau

determinabil, licit şi posibil; să fie proprietatea vânzătorului.



36

A. Lucrul să fie în comerţ (în circuitul civil)

Potrivit art.963 C.civ., numai lucrurile aflate în comerţ (in commercio) potforma obiectul unui contract.

Stabilind principiul liberei circulaţii a lucrurilor susceptibile de apropiere,

art.1310 C.civ. prevede o derogare de la acest principiu pentru materia contractului de

vânzare – cumpărare, şi anume : nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care,

potrivit legii, nu sunt în comerţ, în circuitul civil (extra commercium).

Prohibiţia poate fi : absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau

printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau interes public şi care, ca atare sunt inalienabilă;relativă, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute – cumpărate, dar

numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiţii.

Interdicţia vizează fie numai inalienabilitatea unor bunuri – respectiv,

bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau interes public -,

fie numai regimul juridic special – restrictiv - al circulaţiei anumitor bunuri ( respectiv,

bunuri care, nefiind inalienabile, pot fi vândute – cumpărate, dar numai anumitor

persoane sau în anumite condiţii). O derogare relativă de la principiul liberei circulaţii a

bunurilor este prevăzută de lege în privinţa bunurilor care constituie monopolul statului şi

care pot fi vândute, respectiv cumpărate, în condiţiile prevăzute de lege, numai de

persoane juridice autorizate pe bază de licenţă ( de exemplu, arme, tutun, etc.)41.

Nu pot forma obiectul contractului de vânzare - cumpărare şi sunt scoase

din comerţ ( din circuitul civil) numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile

de a forma obiectul dreptului de proprietate şi al actelor juridice ( aşa – numitele lucruri

comune – res communis – aerul, apa mării, etc.), care „ nu aparţin nimănui şi al căror uz

e comun tuturor” (art.647 C.civ.).

Bunurile care fac parte din domeniul public al statului ( de interes naţional)

sau al unităţilor administrativ – teritoriale ( de interes local) sunt declarate prin lege

inalienabile ( imprescriptibile şi insesizabile).

Potrivit legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrarea

regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate ( art.135

41 C.Turianu, op.cit., p.44



37

din Constituţie şi art.1844 C.civ.), dar nu pot fi înstrăinate sau dobândite ( de exemplu,

prin vânzare – cumpărare) cât timp fac parte din domeniul public.

În principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitulcivil), prin voinţa omului ( de exemplu, clauza contractuală sau testamentară prin care se

interzice vânzarea bunului cumpărat, donat, etc.), întrucât o asemenea clauză contravine

principiului liberei circulaţii a bunurilor (art.1310 C.civ.) şi dreptului proprietarului de a

dispune liber şi absolut de bunul său (art.480 C.civ.), drept garantat de Constituţie

(art.41).

Rezultă astfel, indirect că inalienabilitatea convenţională poate fi

recunoscută valabilă numai dacă se justifică printr -un interes serios şi legitim, cum ar fi

garantarea executării unei obligaţii (de plată a preţului, a unei rente viagere în favoarea

unui terţ, etc.) sau alt interes ( de exemplu, interdicţia înstrăinării bunului transmis

minorului până la majoratul lui). Interesul determină şi caracterul temporar al

inalienabilităţii ( de exemplu, până la stingerea obligaţiei garantate sau încetarea în alt fel

a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.

În aceste condiţii, clauza de inalienabilitate poate fi recunoscută valabilă,

întrucât art.1310 C.civ. are caracter imperativ numai în sensul interzicerii înstrăinării

bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevăzute de

art.480 C.civ. i se pot aduce limitări, în măsura în care limitarea nu contravine unei

dispoziţii imperative sau ordinii publice şi bunelor moravuri (art.5 C.civ.).

În situaţia în care clauza de inalienabilitate este valabilă, dar cu

nerespectarea ei bunul este înstrăinat, stipulantul clauzei (succesorii lui în drepturi) pot

cere rezoluţiunea (revocarea) înstrăinării iniţiale (cu daune – interese) pentru neexecutare

de obligaţii ( art.1021 C.civ.) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea

clauzei, potrivit regulilor generale. În caz de rezoluţiune , terţul dobânditor de bună -

credinţă se poate apăra prin invocarea art.1909 C.civ., în cazul lucrurilor mobile, şi prin

lipsa publicităţii sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor.

Art.32 din Legea nr.18/1991 (republicată în 1998), prevede un alt caz de

inalienabilitate, dar numai temporară : „terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 şi

art.43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul

anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii

absolute a actului de înstrăinare”. În articolele menţionate este vorba de terenurile cu



38

privire la care s-a „constituit” (nu reconstituit) dreptul de proprietate în favoarea

cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă şi a altor persoane prevăzute de

lege.În acest caz este vorba de o inalienabilitate prevăzută propter rem; în

cadrul termenului prevăzut de lege terenul în cauză nu poate fi înstrăinat prin acte între

vii.

Tot temporară este şi inalienabilitatea prevăzută de art.9 din Legea

nr.112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de

locuinţe trecute în proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie în

natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora şi care pot fi cumpărate de chiriaşii

titulari de contract de închiriere ai apartamentelor în cauză, dar cu interdicţia înstrăinării

tim p de 10 ani de la data cumpărării (indiferent de plata integrală sau în rate a preţului).

B. Lucrul să existe ( existenţă actuală sau viitoare)

Prima condiţie prevăzută de lege pentru validitatea contractului de

vânzare – cumpărare este ca lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor.

Transferul proprietăţii poate opera în cazul vânzării bunurilor viitoare (de

exemplu, lucruri care urmează să fie confecţionate, o recoltă viitoare), numai din

momentul în care lucrurile executate (terminate) ori recoltate au fost individualizate.

Vânzarea este nulă absolut, dacă părţile au avut în vedere un lucru existent ,

dar acel lucru era pierit total în momentul încheierii contractului (sau nici nu a existat în

realitate), întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect (art.1311 C.civ.).

Dacă lucrul exista în momentul încheierii contractului, dar era pierit în

parte anterior, cumpărătorul poate alege : fie să renunţe la contract

(rezoluţiune), fie să ceară executarea asupra părţii rămase din bun cu o reducere

proporţională din preţ (art.1311 C.civ.).

Astfel, riscul pieirii totale sau parţiale – deoarece se situează înainte de

momentul încheierii contractului şi de momentul transferării dreptului de proprietate - ,

este suportat de vânzător (res perit domino). Face excepţie ipoteza în care operaţiunea



39

are caracter aleatoriu ; la încheierea contractului cumpărătorul este conştient de riscul

pieirii (totale sau parţiale), dar cumpără sperând să nu fi intervenit.

Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor (res futura), carenu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor ( de exemplu, o

recoltă viitoare, un lucru ce se va confecţiona, etc.) dintre bunurile viitoare. Moştenirea

nedeschisă, însă, nu poate forma obiectul unui contract (art.702 şi 965 C.civ.).

Potrivit art.1399 C.civ. cel care vinde o moştenire, fără a specifica în mod

amănunţit obiectele cuprinse în ea, garantează numai de calitatea sa de moştenitor, nu şi

de conţinutul (obiectele) moştenirii. În schimb, vânzarea unui bun succesoral (sau a mai

multor) reprezintă o vânzare ordinară, motiv pentru care moştenitorul vânzător este

obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea lucrului vândut (art.1337 C.civ.).

In cazul vânzării bunurilor viitoare – deşi acestea pot forma obiectul

contractului - , transferul proprietăţii poate opera numai din momentul în care au fost

executate, terminate, dacă sunt bunuri individual determinate (certe), iar dacă lucrul

executat este de gen, numai după individualizare ( de exemplu, lucrul fabricat în serie).

Validitatea contractului, î n cazul nerealizării lucrului viitor nu este

afectată, însă vânzătorul , pe lângă pierderea preţului, va fi obligat şi la plata daunelor –

interese pentru neexecutarea obligaţiei asumate, dacă nu dovedeşte o cauză străină

exoneratoare de răspundere ( art.1082 C.civ.).Face excepţie situaţia în care contractul are

caracter aleatoriu, cumpărătorul asumându-şi riscul nerealizării ( în tot sau în parte) a

lucrului viitor, nerealizarea independentă de voinţa şi atitudinea vânzătorului ( de

exemplu, o recoltă).

C. Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil

O altă condiţie, ca la orice act juridic, este aceea ca lucrul să fie determinat

sau determinabil, licit şi posibil.

Bunurile individual determinate ( res certa) sunt acela bunuri care, potrivit

naturii lor sau voinţei părţilor exprimate în contract, se individualizează prin însuşiri

proprii, specifice.



40

Bunurile determinate generic ( res genera) sunt acele bunuri care se

individualizează prin însuşirile speciei sau categoriei din care fac parte (individualizarea

se face prin măsurare, cântărire, numărare, etc.). Condiţia este îndeplinită când lucrul estedeterminabil, respectiv dacă prin contractul încheiat se stabilesc criteriile cu ajutorul

cărora – la scadenţă, spre exemplu – se poate determina obiectul. În cazul lucrurilor de

gen, transferul proprietăţii ( şi al riscurilor) se produce din momentul individualizării,

ceea ce se face, de regulă, prin predarea lucrului vândut cumpărătorului.42

Lucrul trebuie să fie licit . Condiţia nu este îndeplinită - contractul va fi nul

pentru obiect ilicit – atunci când obiectul actului juridic este în contradicţie cu legea.

Dacă obiectul este ilicit, întrucât, de exemplu, provine din contrabandă, iar cumpărătorul

a cunoscut această provenienţă, în caz de confiscare, el nu poate cere restituirea preţului

plătit.

Totodată, lucrul trebuie să fie posibil. Această condiţie este impusă de

regula de drept potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat la imposibil ( ad impossibilim

nulla obligatio). Obiectul nu este posibil doar în cazul în care imposibilitatea este

absolută (obiectivă) adică pentru oricine – respectiv când obiectul contractului nu poate fi

înfăptuit de nimeni ( de exemplu, se stipulează vânzarea – cumpărarea inelelor lui

Saturn). Atunci când imposibilitatea este relativă – adică numai pentru un anumit debitor

– obiectul actului este valabil, iar în caz de neexecutare culpabilă din partea debitorului

este angajată răspunderea sa civilă.

D. Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut

Contractul de vânzare - cumpărare fiind translativ de proprietate, se

impune ca vânzătorul să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. În caz contrar, el nu

poate transmite dreptul ce face obiectul contractului : nemo dat quod non habet .

Oferirea spre vânzare sau vânzarea efectivă prin acte translative de

proprietate, a unui lucru sau universalităţi de lucruri, conduce la crearea unei prezumţii de

proprietate (a vânzătorului), cumpărătorul având, în plan subiectiv, reprezentarea că

42 C.Podaru, Regimul juridic al vânzării bunurilor de gen limitate. Comparaţie cu regimul juridic al altor

specii de vânzare, în „ Dreptul”, nr.1/2000, p.55-62



41

vânzătorul este de bună – credinţă. Calitatea de proprietar a vânzătorului se prezumă, ea

netrebuind să fie dovedită de către acesta decât în cazuri expres prevăzute de lege ( de

exemplu, în cazul imobilelor, autoturismelor, etc.).În cazul în care vânzătorul înstrăinează un bun individual determinat

43

care aparţine altuia, ne aflăm în situaţia cunoscută sub denumirea de vânzare a lucrului

altuia .

În situaţia lucrurilor de gen sau viitoare, problema nu se pune, deoarece nu

se vinde lucrul altuia, iar proprietatea nu se transmite în momentul încheierii contractului.

Soluţiile adoptate sunt diferite după cum consimţământul părţilor a fost

afectat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în cunoştinţă de cauză44.

În cazul când cumpărătorul a fost în eroare , apreciind că bunul vândut

aparţine vânzătorului, se admite că vânzarea este anulabilă pentru eroare (viciu de

consimţământ) asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, care a fost socotit de cumpărător

proprietar al lucrului.

Nulitatea relativă pentru error in personam intervine, de regulă, în actele

cu titlu gratuit ( care se încheie intuitu personae), dar nu este exclusă nici în cazul actelor

cu titlu oneros, în cazul când „ consideraţia persoanei este cauza principală pentru care s-a

făcut convenţia” (art.954 C.civ.). În ipoteza vânzării – cumpărării, calitatea de proprietar

a vânzătorului este – în lipsă de clauză contrară în contract – un element determinant

pentru încheierea contractului de către cumpărător, element cunoscut şi de către

vânzător 45. Această nulitate relativă a contractului poate fi invocată numai de către

cumpărător şi succesorii săi.

Fiind terţ faţă de contract adevăratul proprietar nu poate cere anularea, în

schimb – vânzarea lucrului altuia rămânând pentru adevăratul proprietar res inter alios

acta – acesta are calea acţiunii în revendicare împotriva deţinătorului lucrului cumpărat

de la un neproprietar. În acest proces, cu adevăratul proprietar, cumpărătorul se poate

apăra prin invocarea uzucapiunii sau prin excepţia trasă din art. 1909 C.civ. Contractul

43 C.Turianu, Curs de drept civil. Contracte speciale, Edit. Universitară, 2005, p.46. 44 V. Pătulea, Vânzarea lucrului altuia. Criterii de determinare a naturii răspunderii juridice în astfel de

cazuri, în „Dreptul” nr.10 /2003, p.119- 12745 C. Turianu, op.cit, p.46-47



42

încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi invocat de către cumpărător ca just titlu

pentru uzucapiunea de 10-20 ani şi pentru dobândirea fructelor.

Atunci când părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind călucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, vânzarea, reprezentând o operaţiune

speculativă, are o cauză ilicită şi este nulă absolut în baza art.984 C.civ.

Nulitatea absolută a vânzării lucrului altuia are ca punct de plecare

împrejurarea că părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul

vândut este proprietatea altei persoane. Sintagma în cunoştinţă de cauză, circumscrie,

semantic, înţelesul că părţile contractului au ştiut că bunul ( individual determinat) nu este

proprietatea vânzătorului şi că aparţine altuia. În acest caz contractul încheiat, ascunzând

intenţia de a aduce altuia o pagubă, este un act juridic intenţional, fondat pe o cauză

ilicită sau fraudă, ambele având ca numitor comun reaua - credinţă a părţilor 46.

Această nulitate absolută a contractului poate fi invocată, în toate cazurile,

de orice persoană interesată, aşadar şi de către adevăratul proprietar al lucrului vândut, în

virtutea cunoscutului adagiu clasic „frauda corupe totul” ( fraus omnia corrumpit ).

Astfel ,prin decizia nr.132/1994, Curtea Supremă de Justiţie, a stabilit, în

acest sens, că : „ Reclamantul a solicitat anularea actului autentic de vânzare – cumpărare

încheiat între pârâţi, pe motiv că imobilul care a făcut obiectul contractului nu ar aparţine

vânzătorului.

Pentru încheierea unui contract de vânzare – cumpărare este necesar ca

vânzătorul să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. În caz contrar, vânzătorul nu poate

transmite cumpărătorului dreptul care face obiectul contractului.

Aşa fiind, chiar dacă înstrăinarea unui bun se face între un vânzător care nu

este proprietarul bunului – individual determinat – şi un terţ, în calitate de cumpărător,

bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevăratului proprietar, care rămâne liber să

dispună de dreptul său.

În ceea ce priveşte anularea actului de înstrăinare intervenit între

vânzătorul neproprietar şi terţul cumpărător, atât timp cât convenţia nu este lovită de

nulitate absolută, nu poate fi cerută decât de persoanele care au participat la încheierea

actului sau de succesorii lor.

46 C. Turianu, op.cit., p.46



43

Aşadar, adevăratul proprietar al bunului nu poate cere anularea actului de

înstrăinare decât atunci când este vorba de existenţa unei nulităţi absolute, fiind terţ faţă

de contract dar pentru apărarea drepturilor sale, adevăratul proprietar poate recurge laintroducerea acţiunii în revendicare, dacă nu are posesiunea imobilelor.”47

În cazul vânzării lucrului mobil al altuia, cumpărătorul – posesor, fiind de

rea – credinţă, nu se poate apăra prin invocarea art.1909 C.civ.

În cazul indiviziunii – având ca obiect o universalitate de bunuri

(indiviziune propriu - zisă) sau un bun determinat (proprietate comună indiviză pe cote –

părţi) –, în situaţia în care, unul dintre coindivizari, fără acordul celorlalţi, înstrăinează

bunul aflate în indiviziune, se aplică regulile proprii stării de indiviziune, soarta

contractului depinzând de rezultatul partajului48.

Astfel, prin decizia nr.322/1993, Curtea Supremă de Justiţie, a stabilit că :

„ În cazul unui bun indiviz, vânzarea – cumpărarea nu poate să opereze pentru totalitatea

bunului, deoarece nimeni nu poate să înstrăineze mai multe drepturi decât el însuşi are. În

calitate de coproprietar în indiviziune, unul dintre coindivizari este îndreptăţit să

înstrăineze cota sa parte ideală din dreptul de proprietate asupra apartamentului, fără

consimţământul celorlalţi coproprietari indivizari, deoarece legea nu le conferă un drept

de preemţiune.”49

2.3.2. Preţul

Fiind obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunzând valorii lucrului

vândut, preţul trebuind să îndeplinească următoarele condiţii : să fie fixat în bani; să fie

determinat sau determinabil; să fie sincer şi serios.

47 C:Turianu, Contracte civile speciale. Practică judiciară comentată şi adnotată, Edit. Universitară, 2005,p.107-10848 I.Lulă, Discuţii cu privire la buna – credinţă şi aparenţa în drept , în „Dreptul”, nr.4/1997, p.21-34 ;L.Mihai, nota II la dec.civ. nr.608/1987 a trib. Jud. Olt, în „Revista română de drept”, nr.11/1988 49 C.Turianu, Contracte civile speciale.Practică Judiciară comentată şi adnotară, Edit. Universitară, 2005,p.114



44

În cazul în care aceste situaţii nu sunt îndeplinite, contractul este nul

absolut – cel puţin ca vânzare – cumpărare – deoarece îi lipseşte un element esenţial

asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă (art.1295 C.civ.). Instanţa supremă prin decizia nr.888/1995, a statuat că : „ admisibilitatea

acţiunii de validare a unui antecontract de vânzare - cumpărare este condiţionată de

existenţa unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare şi modalităţile de plată a

preţului.

În general, un astfel de înscris nu poate să conducă la încheierea

contractului în formă autentică decât dacă el însuşi îndeplineşte condiţiile de valabilitate

necesare oricărui contract. Constituind un element de bază într -o convenţie de vânzare – cumpărare,

menţionarea preţului în actul constatator este obligatorie.

Atunci când din cuprinsul înscrisului înfăţişat de părţi nu rezultă dacă suma

predată şi primită „în vederea vânzării” constituie preţul integral al bunului vândut , sau

numai o parte din preţ, revine instanţei obligaţia să stăruie în adm inistrarea acestei

condiţii legale a convenţiei.”50

A. Preţul să fie stabilit în bani

Stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa vânzării. Dacă

înstrăinarea unui lucru se face nu pentru bani, ci în schimbul unui alt lucru, pentru

stingerea unei obligaţii sau în schimbul unei alte prestaţii, contractul nu mai poate fi

calificat vânzare - cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau alt contract (de exemplu,contractul prin care proprietatea unui lucru se poate transmite în schimbul întreţinerii pe

viaţă nu poate fi calificat vânzare - cumpărare, ci rentă viageră).

50 C.Turianu, op.cit, 2005, p.104



45

B. Preţul să fie determinat sau determinabil

Atunci când cuantumul preţului este hotărât de părţi în momentulcontractului, el este determinat (art.1303 C.civ.). Preţul este determinabil când părţile

precizează în contract numai elementele cu ajutorul cărora acesta va putea fi determinat în

viitor – cel mai târziu la data exigibilităţii obligaţiei de plată (de exemplu,în funcţie de

calitatea produselor, cotaţia la bursă, etc.).

Determinarea preţului nu poate rămâne în nici un caz la aprecierea

ulterioară a părţilor sau să depindă de voinţa uneia dintre acestea ( de exemplu, preţul care

va fi practicat de vânzător la data livrării). În acest din urmă caz, contractul nu poate ficonsiderat încheiat decât în momentul în care părţile s-au înţeles cu privire la preţ,

respectiv când una dintre ele acceptă preţul cerut de cealaltă parte.

Tot astfel, dacă terţul desemnat nu poate sau nu vrea să determine preţul –

deşi art.1304 C.civ. nu conţine precizări în această privinţă - vânzarea este nulă în lipsă de

preţ, iar înţelegerea ulterioară dintre părţi cu privire la preţ sau cu privire la persoana unui

alt terţ, are semnificaţia unui nou contract încheiat în momentul realizării acordului de

voinţă. Instanţa de judecată nu este competentă să determine preţul sau persoana terţului,

în lipsa acordului dintre părţi.

În situaţiile în care există preţurile legale obligatorii, părţile trebuie să se

conformeze ( de exemplu, în cazul vânzării de locuinţe construite din fondurile statului),

respectiv se subînţelege că părţile au avut în vedere preţul legal (deci este determinat),

chiar dacă contractul nu conţine precizări în această privinţă, căci numai convenţiile legal

făcute au putere obligatorie între părţi (art.969 C.civ.). Dacă părţile au stabilit un alt preţ,

acesta se înlocuieşte de drept cu cel legal, iar dacă contractul a fost executat cu plata unui

alt preţ diferenţa urmează să fie plătită (vânzătorul având o acţiune contractuală în acest

scop), respectiv restituită în temeiul art.992 C.civ. (plată nedatorată).

Atunci când părţile au prevăzut un preţ legal care însă s-a modificat în

timpul executării contractului, modificarea de preţ se aplică de la data indicată în actul

normativ sau, în lipsa unei atare prevederi, cu începere de la data actului normativ, care

este de imediată aplicare.51

51 Trib. Suprem, col.civ., dec.nr.41/1965 în Repertoriu…1952-1969, p.217



46

C. Preţul să fie sincer şi serios

Pentru ca preţul să existe el trebuie să fie sincer şi serios.Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să îl fi stabilit nu în

mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. Preţul este fictiv, când din intenţia

părţilor (exprimată în actul secret) rezultă că nu este datorat.

În situaţia în care preţul este fictiv,52 contractul este nul ca vânzare –

cumpărare căci îi lipseşte preţul dar el poate fi recunoscut valabil ca o donaţie deghizată,

dacă s-a încheiat cu intenţia de a face o liberalitate şi dacă sunt îndeplinite toate condiţiile

cerute pentru validitatea donaţiei. Potrivit OG nr.12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea

notarială, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.122/1998 pentru aprobarea OG

nr.12/1998, în cazul autentificării actelor între vii translative ale dreptului de proprietate şi

ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile şi în cazul autentificării actelor de

înstrăinare între vii a mijloacelor de transport cu tracţiune mecanică ori alte acte de

înstrăinare, al căror obiect este evaluabil în bani, în cazul simulării preţului intervine

sancţiunea nulităţii : „ este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg, printr -un act secret,

să se plătească un preţ mai mare decât cel care se declară în actul autentic (art.6 alin.1).

Prin urmare, în cazul contractului autentic de vânzare – cumpărare, deghizarea parţială a

valorii (subevaluarea bunului vândut) pentru fraudarea fiscului, se sancţionează cu

nulitatea absolută a contractului potrivit art.6 alin.2, nulitatea putând fi constatată de

instanţa competentă oricând, la cererea oricărei persoane interesate, a procurorului sau din

oficiu (art.17 din Normele metodologice nr.618/1998).

Preţul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu (infim), atât de

disproporţionat în raport cu valoarea lucrului vândut ( de exemplu, teren înstrăinat cu 500

RON)53, încât trece de ridicol, adică în sens juridic, ca inexistent, situaţie ce atrage

nulitatea actului de vânzare - cumpărare pentru absenţă de cauză.

52 T.Duţă, V.Ţugui, Consecinţele penale ale simulării preţului în cazul unui contract de vânzare – cumpărare a unui imobil, în „Dreptul”, nr.2/1994, p.66-69.53 I.Mustaţă, Mioara Ketty Guiu, Discuţie în legătură cu sancţiunea nerespectării dispoziţiilor art.1303 din

Codul civil, în „Dreptul” nr.8/1994, p.51.



47

Preţul vânzării trebuie să fie serios potrivit art.1303 C.civ., aceasta

constituind o cauză suficientă a obligaţiei luate de către vânzător de a transmite dreptul de

proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde, în primul rând, de existenţa unui raport, a unei proporţii între cuantumul preţului fixat de

părţile contractante şi valoarea reală a bunului vândut. Acest raport, chiar dacă nu reclamă

neapărat o echivalenţă a elementelor cuantum – lucru, exclude însă întotdeauna o

disproporţie prea mare, care ar fi, în acelaşi timp, nesusceptibilă de a justificare normală.

Elementele noţiunii de preţ serios având caracterul unei situaţii de fapt, stabilirea lor

formează o chestiune de apreciere a instanţei.

În cazul preţului derizoriu, contractul este nul ca vânzare – cumpărare, dar

poate subzista ca donaţie ( nu deghizată, ci directă, fiindcă nu există act secret), dacă s-a

încheiat cu intenţia de a face o liberalitate şi cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă

prevăzute pentru donaţii.

Dacă preţul este sincer şi serios ( nu fictiv sau derizoriu), contractul de

vânzare – cumpărare este, în principiu, valabil, chiar dacă preţul este mult inferior (sau

superior) valorii reale a lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub

(sau peste) valoarea lucrului.

Echivalenţa dintre preţ şi valoarea reală a lucrului vândut este o noţiune

relativă care trebuie raportată nu numai la valoarea bunului vândut, dar şi la

subiectivismul părţilor (datorat, de exemplu, raporturilor de rudenie), precum şi la orice

alte elemente care pun în evidenţă că preţul fixat liber de părţi, constituie o cauză

suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Invers,

preţul neserios, desemnând ideea de preţ infim, adică cu totul în disproporţie faţă de

valoarea lucrului vândut constituie o cauză insuficientă a obligaţiei vânzătorului. El se

opune preţului vil care, spre deosebire de cel neserios, deşi disproporţionat valorii reale a

lucrului, dacă este rezultatul unui consimţământ liber, nu anulează convenţia.

Astfel, Curtea Supremă de Justiţie, a stabilit prin decizia nr. 831/1989 că :

„ În sensul art.1303 C.civ., seriozitatea preţului implică o echivalenţă relativă, raportată

atât la valoarea lucrului vândut, cât şi la subiectivismul părţilor contractante, care, prin

efectul voinţei lor, sunt libere să aprecieze întinderea valorii ce se plăteşte ca preţ.



48

De aceea, relaţiile de concubinaj dintre părţile contractante justificau ca

preţul înscris în act, care, de altfel, reprezintă şi jumătate din valoarea de asigurare a

întregului imobil”

54

.Prin derogare de la principiul validităţii contractului chiar şi în cazul lipsei

de echivalenţă între preţ şi valoarea reală a lucrului, dacă în momentul încheierii

contractului există o disproporţie vădită între cele două obiecte ( de exemplu, minorul cu

capacitate de exerciţiu restrânsă vinde bicicleta care valorează 1850 lei cu 500 lei), se

poate cere anularea pentru leziune55, dar numai dacă lezatul este un minor între 14- 18

ani care încheie singur, fără încuviinţarea ocrotitorului legal, un contract pentru a cărui

validitate nu se cere autorizarea prealabilă a autorităţii tutelare (art. 1157 C.civ. şi art.25

din Dec.nr.32/1954) şi numai dacă nu l-a ratificat expres sau tacit (prin executare

voluntară) după ce a devenit major (art.1163 şi 1167 C.civ.). Contractul încheiat de o

persoană incapabilă (sub 14 ani sau pusă sub interdicţie) este anulabil chiar şi fără

leziune. Tot astfel, contractul care – raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu

capacitate de exerciţiu restrânsă – reprezintă un act de dispoziţie şi care s-a încheiat fără

încuviinţarea autorităţii tutelare (art.105, 129, 133 şi 147 C.fam).

Dacă partea lezată este un major, indiferent de mărimea leziunii de care a

suferit, nu are deschisă calea acţiunii în resciziune (art.1165 C.civ.). În mod cu totul

excepţional, dacă un contractant profită de neştiinţa, ignoranţa, starea de constrângere în

care se află celălalt, spre a obţine avantaje disproporţionate, contractul poate fi considerat

nul absolut ( nu anulabil pentru leziune), întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită (art.968

C.civ.), leziunea fiind doar un indiciu al împrejurării că s-a profitat de starea de

constrângere în care se afla cealaltă parte.

54 C. Turianu, Contracte civile speciale.Practică judiciară comentată şi adnotată, Edit.Universitară, p.137 55 Gh. Beleiu, op.cit., p.136-138



49

B I B L I O G R A F I E

Alexandresco ,D., Drept civil român, vol. VI, Iaşi,1920,

Chelaru,Eugen Circulaţia juridică a terenurilor ,

Editura All Beck, Bucureşti, 1999 Chirică,D., Drept civil.Contracte speciale, Editura

Cordial Cluj-Napoca, 1994

Ciobanu,V.M., Drept procesual civil, vol II, Bucureşti,1988

Deak, Francisc Tratat de drept civil.Contracte specialeEditura Actami, Bucuresti,1996

Deak, Francisc Tratat de drept succesoral, EdituraActami, Bucureşti, 1999

Hamangiu,C , Rosetti-Balanescu,I, Baicoianu, Al Tratat de drept

civil român, vol.III, Bucureşti, 1929

Hamangiu,C , Rosetti-Balanescu,I, Baicoianu, Al.,. Drept civil

roman, vol.II, Editura All, Bucuresti,1997

Lupan,E., Răchită,M., Popescu,D., Drept civil. Teoria generală,Cluj- Napoca, 1991

Pătulea,V., Turianu ,C., Dreptul de proprietate, vol.I, EdituraRosetti, Bucureşti, 2004



50

Plastara,George Curs de drept civil român, Cartea

Româneasca, Bucureşti 1925, vol.IV, Turianu, Corneliu Curs de drept civil. Contracte speciale,

Editura Universitară, 2005

Turianu,Corneliu Contracte civile speciale. Practică judiciară

comentată şi adnotată, 2005.

Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare

Documents

Transcript of Conditiile de Valid It Ate Ale Contractului de Vanzare Cumparare