CAPITOLUL 6 EVALUAREA TERENURILOR

Orice investiie n construcii este indisolubil legata de terenul pe care se realizeaz.

Amplasamentul, poziia, caracteristicile geotehnice ale terenului influeneaz n mod

hotartor natura si tipul investiiei, soluiile tehnice de rezolvare a construciilor i

determin n final costurile i cheltuielile de investiie i pe cele de exploatare. Din acest

punct de vedere, este capital pentru managementul unui proiect de investiie, s fie

cunoscute toate informaiile referitoare la terenul pe care urmeaz s fie amplasat

investiia i s fac o evaluare tehnic i economic corect a acestuia.

Identificarea caracteristicilor tehnico-economice ale unui teren de constructie, n

vederea evaluarii acestuia, necesit cunoaterea unor noiuni de baz din sfera

cadastrului i a geotehnicii terenurilor.

6.1. Noiuni generale privind cadastrul

Legea care fundamenteaz activitatea de cadastru din ara noastr, este Legea

cadastrului i publicitii imobilare nr 7/1996 cu modificri i completri ulterioare.

Conform acesteia, activitatea de cadastru se clasific n cadastru general i cadastru de

specialitate.

Cadastrul general, este definit ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden

tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.

Cadastru de specialitate, este un subsistem de eviden i inventariere sistematic a

bunurilor imobile, din punct de vedere tehnic i economic, cu scopul administrrii lor

raionale i sunt specifice unor domenii de activitate, dup cum urmeaz: cadastrul

fondului agricol, cadastrul fondului apelor, cadastrul fondului forestier, cadastrul

terenurilor cu destinaie special (pentru domeniul transporturilor, pentru monumente

istorice, pentru domeniul industrial, pentru terenuri destinate aprrii rii, etc) i

cadastrul fondului imobiliar-edilitar.

Scopul cadastrului, este multiplu i const, spre exemplu, n asigurarea suportului

tehnic necesar identificrii proprietilor imobiliare, a garantrii lor, impozi tarea

proprietilor, etc.

Documentele cadastrale i cartea funciar cuprind informaii cantitative, calitative i

juridice despre proprietate, derivnd de aici i cele trei funcii ale cadastrului, respectiv:

Funcia tehnic, care se refer la determinarea, prin msurtori i calcule

specifice topo-cadastrale, a poziiei, formei i mrimii suprafeelor de teren i ale

cldirilor i construciilor;

Funcia economic, prin care se ncadreaz terenurile n clase de calitate i se

carteaz cldirile n funcie de materialele de construcie, de starea fizic i de

dotri;

Funcia juridic, prin care se identific i se nscrie n dosarul de cadastru i n

cartea funciar, proprietarul bunului imobil, n baza actului juridic care atest

dreptul de proprietate respectiv.

Categorie de folosin a terenurilor, reprezint o caracterizare codificat din punct de

vedere al destinatiei terenului, n functie de scopul pentru care este utilizat (agricol,

silvic, construcii, ci de comunicaii, exploatare minier, etc.). n tabelul 2 este

prezentat o sintez a categoriilor i subcategoriilor de folosin a terenurilor i

simbolizarea lor.

Planuri cadastrale, sunt planuri tematice care conin limitele unitilor administrativ-

teritoriale ale sectoarelor cadastrale, zonelor de intravilan i de extravilan, ale unitilor

teritorial cadastrale (corpuri de proprietate i parcele) precum i numerotarea cadastral

a acestora. Exist planuri cadastrale de baz si de ansamblu.

Planul cadastral de baz, cuprinde n detaliu elemente de cadastru general i se

realizeaz la diferite scri. De pe un plan cadastral de baz, pot fi culese urmtoarele

informaii: poziia punctelor din reeaua geodezic de stat, limitele i punctele de hotar

ale unitilor administrative-teritoriale, limitele intravilanelor, limitele i numerele

cadastrale ale corpurilor de proprietate, limitele parcelelor i ale construciilor

permanente din cadrul corpurilor de proprietate, reeaua de transport, ape, construcii

hidrotehnice, reele de utiliti. n figura 34 este prezentat un plan cadastral.

Plan cadastral de ansamblu, este o reprezentare generalizat a unei uniti

administrative-teritoriale i conime elemente de cadastru grupate n ansamblu pe

categorii de folosin, cum ar fi terenul arabil i pdurile din aria reprezentat i zona de

curi i construcii.

Cartea funciar, este un registru public n care sunt evideniate situaia material i

juridic a imobilelor, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la aceste

bunuri. Cartea funciar este format din urmtoarele pri:

Titlu, n care este trecut numrul de carte funciar, numele localitii n care se

afl bunul imobil (corpul de proprietate) i data nregistrrii acestuia n cartea

funciar;

Partea I (foaia de avere), este rezervat descrierii imobilului n baza dosarului de

cadastru pentru ntabulare;

Partea a-II-a (foaia de proprietate), privete dreptul de proprietate

Partea a-III-a(foaia de sarcini), se refer la nscrierile privind dezmembrmintele

dreptului de proprietete i sarcini.

n figura 35 este exemplificat un extras de carte funciar.

Tabelul 2.

Simbol Subcategorii de folosin Categorii de folosin Cod grupa de

destinaie

A AP

AG AO AS

ASO AC AD

Arabil propriu-zis Pajiti cultivate Grdini cultivate Orezrii Sere

Solarii i rsadnie Cpunrii Alte culturi perene

Arabil -A-

TDA

P PP PL

PT

Puni curate Puni mpdurite Puni cu pomi fructiferi Puni cu tufriuri i mrciniuri

Puni

-P-

F

FP FL FT

Fnee curate Fnee mpdurite Fnee cu pomi fructiferi Fnee cu tufriuri i mrciniuri

Fnee -F-

VN VH VP

VHA

Vii nobile Vii hibride Pepiniere viticole

Plantaii de hamei

Vii -V-

L LI

LF LD LP

Livezi clasice Livezi intensive i superintensive Plantaii arbuti fructiferi Plantaii de dud Pepiniere pomicole

Livezi

-L-

PD PDP PDT

PDR PDPS

Pduri Perdele de protecie Tufiuri i mrciniuri Rchitrii Pepiniere silvice

Pduri

-P- TDF

HR

HB HA HP

HS HC HM

Ape curgtoare Lacuri i bli naturale Lacuri de acumulare Amenajri piscicole Ape cu stuf Canale Marea teritorial

Terenuri cu ape i stuf

-HR,HB- TDH

DA DN

DJ DC DS

DE DT CF

Autostrzi Drumuri naionale Drumuri judeene Drumuri comunale Strzi i ulie Drumuri de exploatare Drumuri i poteci turistice Ci ferate

Ci rutiere i ci ferate

-DR,CF- TDS

C CC CA

CI CD CMP

CFF CP CT

CPJ CTZ CS

CAT

Construcii Curi i construcii Cariere

Cimitire Diguri Exploatri miniere i petroliere Fie de frontier Parcuri Piee i trguri Plaje i tranduri Taluzuri pietruite Terenuri de sport

Alte terenuri de construcii

Terenuri cu construcii i curi -CC,C-

TDI

NN NB

NR NS NM

NG NH

Nisipuri zburtoare Bolovniuri, stncrii, pietriuri Rpe, ravene, torente Srturi cu crust Mocirle i smrcuri Gropi de mprumut, depozite halde

Terenuri degradate i neproductive

-N- -

Figura 34. Plan cadastral

Figura 35 Extras de carte funciara

Numrul cadastral, face legtura ntre planul cadastral, registrele cadastrale i cartea

funciar, precum i cu bazele de date grafice i textuale ale sistemului informatic

cadastral

6.2. Noiuni generale de geotehnica

Geotehnica este definit ca tiina aplicat, care studiaz caracteristicile fizice, chimice

i mecanice ale terenurilor, precum i comportarea lor sub aciunea construciilor. n

acest scop se elaboreaz i se ntocmesc diverse documentaii geotehnice, cum ar fi:

aviz geotehnic preliminar, studiu geotehnic, studio geotehnic de detaliu, studiul

geotehnic pentru proiectul n faz unic, raportul de monitorizare geotehnic, expertiza

geotehnic.

Avizul geotehnic preliminar. Scopul ntocmirii acestei documentaii l reprezint elaborarea unui Aviz geotehnice pentru fazele preliminare de proiectare (studiul de prefezabilitate i studiul de fezabilitate). Avizul geotehnic preliminar (AG-P) are drept scop s ajute clientul la evaluarea fezabilitii adaptrii la amplasament a lucrrii. Avizul geotehnic preliminar nu se poate substitui studiului geotehnic necesar la proiectarea lucrrilor.

Studiul geotehnic, reprezint documentaia geotehnic de baz necesar pentru proiectarea oricrei construcii. Studiul geotehnic face parte din proiectul tehnic i din Documentaia Tehnic pentru Autorizarea Construciei (DTAC).

Studiul geotehnic de detaliu (SG-D) se elaboreaz pentru faza de detalii de execuie n situaiile n care pentru proiectarea detaliilor de execuie sunt necesare elemente suplimentare fa de cele furnizate de Studiul geotehnic elaborat pentru faza de proiect tehnic i care a fcut parte i din DTAC.

Studiul geotehnic pentru proiectul n faz unic ,n cazul n care proiectul se elaboreaz n faz unic (PFU), n locul fazelor PT i DDE, se ntocmete un Studiul geotehnic pentru proiectul n faz unic.

Raportul de monitorizare geotehnic a execuie., Monitorizarea geotehnic a execuiei lucrrilor urmrete de a asigura c lucrrile legate de geotehnic sunt realizate n conformitate cu proiectul pentru a se putea dispune, dac se dovedete necesar, adaptarea, pe msura avansrii lucrrilor, a detaliilor de execuie n funcie de condiiile geotehnice ntlnite i de comportarea lucrrilor n faza de construcie.

Monitorizarea geotehnic a execuiei trebuie efectuat, de laboratorul studiului geotehnic, de uniti autorizate sau de specialiti atestai de MLPTL pentru domeniul Af. Raportul de monitorizare geotehnic a execuiei cuprinde notele de sintez a monitorizrii geotehnice (n primul rnd natura i caracteristicile terenurilor ntlnite i compararea cu previziunile) precum i note privind comportarea lucrrii n curs de execuie i a vecintii.

Expertiza geotehnic. Obiectivul documentaiei geotehnice denumit Expertiza geotehnic (EG) l reprezint expertizarea unuia sau mai multor elemente geotehnice

ale unei lucrri noi, n faza de proiectare sau n faza de execuie, sau al unei lucrri existente.

n cazul unei lucrri noi, Expertiza geotehnic poate expertiza studii geotehnice realizate n prealabil, cu referire la lucrarea sau la partea din lucrarea specificat prin tem.

n cazul unei lucrri existente, Expertiza geotehnic se difereniaz dup cum lucrarea este fr avarie sau cu avarie. n cazul unei lucrri fr avarie, obiectivul expertizei geotehnice l reprezint, de regul, expertizarea unui element geotehnic specific al lucrrii, cu luarea n considerare a studiilor geotehnice realizate n diferitele faze ale proiectrii precum i a observaiilor fcute pe parcursul execuiei i exploatrii. n cazul unei lucrri cu avarie, obiectivul principal al expertizei geotehnice l constituie investigarea cauzelor geotehnice ale avariei constatate i evaluarea remediilor de avut n considerare.

Complexitatea i volumul ncercrilor care se efectueaz n teren precum i complexitatea i volumul calculelor geotehnice de proiectare sunt dependente de Categora geotehnic a terenului de pe amplasament.

ncadrarea preliminar a unei lucrri ntr-una din categoriile geotehnice trebuie s se fac, n mod normal, nainte de cercetarea terenului de fundare. Aceast ncadrare poate fi ulterior schimbat. Categoria poate fi verificat i eventual schimbat n fiecare faz a procesului de proiectare i de execuie. Diferitele aspecte ale proiectrii unei lucrri pot impune abordri care s corespund la diferitele categorii geotehnice. Nu este necesar s se trateze ntreaga lucrare n concordan cu exigenele categoriei celei mai ridicate. Metodele unei categorii mai ridicate pot fi utilizate pentru a justifica o proiectare mai economic sau atunci cnd proiectantul consider oportun acest lucru.

Categoria geotehnic exprim riscul geotehnic. Sunt definite n acest sens 3 categorii geotehnice:

1. Categoriei geotehnice 1 care prezint risc geotehnic redus 2. Categoriei geotehnice 2 care prezint risc geotehnic moderat 3. Categoriei geotehnice 3 care prezint risc geotehnic major

Riscul geotehnic depinde de dou categorii de factori:

factorii legai de teren, dintre care cei mai importani sunt: o condiiile de teren o apa subteran

factorii legai de structura factori legai de vecinti

Pentru a facilita ncadrarea lucrrii ntr-o Categorie geotehnic, se recomand folosirea urmtoarei metodologii:

Se atribuie fiecruia dintre cazurile aferente celor 4 factori enumerai mai sus un numr de puncte, specificat n dreptul cazului respectiv

Se nsumeaz punctele corespunztoare celor 4 factori La punctajul stabilit pe baza celor 4 factori, se adaug puncte corespunztoare

zonei seismice de calcul a amplasamentului

ncadrarea n categorii geotehnice se va face n funcie de punctajul total, n concordan cu tabelul urmtor

Nr. crt.

Riscul geotehnic Categoria geotehnic

Tip Limite punctaj

1 Redus 6...9 1

2 Moderat 10...14 2

3 Major 15...21 3

Exigenele privind investigaiile geotehnice care trebuie realizate i metodele de proiectare utilizate, corespunztor categoriilor geotehnice, sunt precizate n tabelul urmtor

Categoriile geotehnice

Categoria geotehnic 1 Categoria

geotehnic 2

Categoria geotehnic

3

Investigaii geotehnice

anuri, penetrri i foraje de recunoatere a terenului.

Investigaii de rutin cuprinznd anuri, penetrri, foraje, ncercri n laborator i eventual pe teren

Investigaiile menionale la Categoria geotehnic 2 i, n plus, ncercri cu caracter special n laborator i pe teren.

Metode de proiectare

Metode de proiectare bazate pe msuri prescriptive i pe proceduri simplificate, ca de exemplu utilizarea tabelelor cu presiuni convenionale la fundarea direct.

Calculele de stabilitate i de deformaii pot s nu fie necesare.

Calcule de rutin pentru stabilitate/capacitate portant i deformaii, folosind metode uzuale recomandate n normele n vigoare.

Calcule mai complexe, care pot s nu fac parte din normele n vigoare.

6.3. Evaluarea terenului

Evaluarea are drept scop estimarea unei valori comerciale a terenului n vederea adoptrii unor decizii privind : amplasamentul viitoarei investiii, modaliti de obinere a terenului, soluii posibile de realizare a construciilor (cu referire n special la soluiile de fundare), soluii de racord la reelele de utiliti, etc. Rezultatele evalurii sunt utilizate n faza de pregtire a investiiei, respectiv la elaborarea i ntocmirea studiilor de pre-fezabilitate, a studiilor de fezabilitate, a planurilor de afaceri, a cererilor de finanare, etc.

Evaluarea unei parcele de teren, este o ntreprindere dificil n primul rnd datorit multitudinii de factori (unii cunoscui la momentul evalurii alii nu) care pot influena aceast valoare, prin prisma modului n care urmeaz a fi utilizat aceast parcel de teren.

6.3.1. Metoda comparaiei prin bonitate pentru evaluarea terenurilor

Metoda presupune aprecierea valorii unui teren prin stabilirea unui punctaj, care apreciaz calitatea acestuia din punct de vedere investiional. Algoritmul de calcul utilizeaz un pre de referin (pre barem) care este corectat pe baza unor elemente de comparaie (bonitate). Relaiile de calcul, sunt urmtoarele :

Pentru terenuri amplasate in localiti mari cu populaie de peste 10.000 locuitori

Vp = K x (A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P) x M x F x Gs x H x Go x Cr x U x Z

K coeficient de actualizare a valorii de referin a terenului, n funcie de variaia cursului de schimb interbancar :

K =

A valoarea de baz a terenului (valoare determinat pentru un curs de schimb valutar

de 3,5084 RON/euro, comunicat de BNR la data de 06.09.2005). Valoarea de baz a

terenului pe categorii de localiti, se stabilete prin corectarea valorii de baz

corespunztoare municipiului Bucureti, aplicndu-se urmtorii coeficieni:

COD CATEGORIA LOCALITII COEFICIENT DE CORECIE

IA Bucureti 1,00

IIB Municipii i orae cu peste 200.000 locuitori 0,90

IIIC Orae sau comune cu 50.000 pn la 200.000 locuitori

0,80

IVD Localiti cu 10.000 pn la 50.000 locuitori 0,60

VE Staiuni turistice importante 0,70 0,90

VIF Staiuni turistice de mai mic importan 0,50 0,70

Curs BNR la data evalurii

3,5084 RON/euro (06,09,2005)

De asemenea, n cadrul fiecrei localiti, n funcie de zona din care face parte terenul,

se realizeaz o difereniere, rezultnd n final urmtoarele valori de baz ale terenului:

CATEGORIA

LOCALITII -

ZONA

BUCURETI

IA

IIB=0,9XIA

VE=0,9XIA

IIIC=0,8XIA

VIF=0,8XIA VIF=0,7YIA IVD=0,6XIA VIF=0,5XIA

0 420 RON/mp 378

RON/mp

336

RON/mp

294

RON/mp

252

RON/mp

210

RON/mp

1 320 RON/mp 288

RON/mp

256

RON/mp

224

RON/mp

192

RON/mp

160

RON/mp

2 220 RON/mp 198

RON/mp

176

RON/mp

154

RON/mp

132

RON/mp

110

RON/mp

3 150 RON/mp 135

RON/mp

120

RON/mp

105

RON/mp 90 RON/mp 75 RON/mp

n funcie de posibilitatea de racordare a terenului la utilitile tehnico-edilitare ale yonei

(localitii), se aplic urmtoarele corecii (procente din valoarea de baz A):

TIP DE RETEA

Poziionarea reelei fa de terenul evaluat

La gard

(%)

Pn la 100 m

(%)

Pn la 200 m

(%)

ntre 200 si 500 m

(%)

S=ap, canal (apa 60% si canal

40%) 16,7 14,2 11,7 8,35

G= gaze 6,7 5,63 4,56 3,35

T= termoficare 16,7 13,7 10,63 8,35

E= electricitate 6,7 5,63 4,56 3,35

Tf=telefonie 3,4 2,86 2,31 1,70

Pentru distane mai mari de 500 m nu se aplic nici o corecie.

D tipul de drum la care terenul are acces (% din A)

- Modernizat cu asfalt, beton, pavele: +16,70%

- Modernizat cu bolovani de ru: +9,14%

- Modernizat cu balast: +6,20%

B- forme, proporii i orientarea terenului (%dinA)

- Teren la col cu 2 strzi: +5%

- Foarte favorabil (raportul laturilor 1/2, 1/3): +5%

- Favorabil (raportul laturilor1/4, 1/5): 0%

- Nefavorabil, forme neregulate, greu de organizat, raportul laturilor peste 1/5 sau

cu front la calea public sub 10 m: -5%

- Orientare favorabil: +3%

R restricii de folosire conform planului urbanistic (% din A)

- neconstruibil, in afar de ntrebuinri secundare: -40%

- construibil, condiionat i cu restricii, n funcie de cauza i gravitatea restriciilor:

-10% ; -20%

C- suprafa adecvat sau nu, n cadrul urban, n funcie de utilizarea i poziia specific

a terenului (% din A)

- zona 0 i ultracentral sub 150 mp: -5% 150 300 mp: +5%

Peste 300 mp: +8% - zona 1 i 2 i 3 favorabil sub 150 mp: 0%

150 300 mp: +3% Peste 300 mp: +5%

V- aspectul urbanistic i estetic al imobilelor vecine, calitatea vecintilor i confortul

urban-social (% din A)

- defavorabil: -10% pn la -20%

- favorabil: 0,00

- deosebit de favorabil: +10% pn la +20%

P poluare (% din A)

- sonor: -3% pn la -5%

- reziduri gazoase: -3%

- reziduri solide: -5%

- reziduri lichide: -7%

- mirosuri i infestri: -10%

Trebuie avut n vedere i avizul de mediu existent la data efecturii evalurii.

M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil fa de toat suprafaa

terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar, conform normelor din

legislaia urbanistic)

- construibil peste 60%: M=1,20

- construibil intre 45% si 60%: M=1,00

- construibil sub 45%: M=0,75

F- coeficient privind natura terenului de fundare

- pentru teren normal de fundare : F= 1,00

- pentru teren macroporic care necesit msuri speciale de consolidare a solului:

F=0,80

- pentru terenuri neconsolidate, umpluturi recente, care necesita fundare indirect:

F=0,50

Gs- coeficient privind gradul seismic al zonei

- pentru gradul 7-8: 1,00

- pentru gradul 9: 0,85

H- coeficient privind regimul de nlime construibil

- pentru regim de nlime P+M+1-3 etaje: 1,00

- pentru regim de nlime P+M+4-6 etaje: 1,25

- pentru regim de nlime P+M+7-12 etaje: 1,40

- pentru regim de nlime P+M+13-20 etaje: 1,80

- pentru regim de nlime P+M+peste 20 de etaje: 2,20

Go coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienilor rezultai la pct

a. i b.

a.Teren ocupat cu dotri construcii:

- ce nu necesit dezafectri: 1,00

- ce necesit dezafectri pariale sau totale: 0,75 0,95

- ocupat cu construcii de patrimoniu: 0,40

b.Pentru teren n pant:

- favorabil constructiv: 1,00

- nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive: 0,80 0,90

- nefavorabil, n zone turistice: 0,70 0,80

Cr coeficient privind situaia juridic a terenului

- terenuri cu procese n curs pentru definitivarea proprietii: 0,90

U utilizarea terenului

- dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii destinate

exploatrii comerciale, hoteluri, mic industrie, birouri, comer, parcaje subterane

i anexe tehnice aferente: U = 3,00

- dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine uni sau

multifuncionale destinate exploatrii comerciale sau vnzrii: U = 2,00

- dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine individuale

unifamiliale: U = 1,00

- dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii cu caracter

social, cultural, umanitar sau de interes public: U = 0,50

Z - coeficient de zon indiferent de utilizarea terenului

AMPLASARE TEREN BUCURETI MUNICIPII CU PESTE 200.000

LOCUITORI

n zona 0 pe arterele principale nominalizate de

Autoritile Locale 3,00 x 2,00 =

6,00

2,00 x 1,50 = 3,00

n zona 0 vecine cu arterele importante pn la

200 m

3,00 x 1,50 =

4,50 2,00

n zona 0 oricare alte poziii 3,00 1,50

Pentru terenuri amplasate n localiti mici cu o populaie sub 10.000 de locuitori

Vt = Vb x K x ( A + B + F + T + E + G + R + P + S) x M x Go x Cr x U x Z,

Vb - valoarea de baz a terenului, determinat n funcie de importana localitii (sat,

comun, ora mic)

- sat : 3,65 RON/mp

- comun: 5,50 RON/mp

- comune limitrofe oraselor cu o populaie mai mare de 50.000 de locuitori i

staiunile balneare, precum i cele amplasate n imediata vecintate a cilor de

acces rutier de nivel european: 7,30 RON/mp

- oras mic: 9,15 RON/mp

K coeficient de actualizare a valorii de referin a terenului, n funcie de variaia cursului de schimb interbancar :

K =

A - categoria localitii

- sat: 0,1

- comun: 0,2

- ora mic: 0,4

- staiuni turistice mici i zone cu potenial turistic, balnear: 1,50

B - poziia terenului fa de localitate

- n exteriorul localitii: 0,0

- n zona periferic: 0,5

- n zona median: 0,8

- n zona central: 1,0

- n zone construibile extravilane, ntre localiti, pe artere cu trafic intens: 1,2

Curs BNR la data evalurii

3,5084 RON/euro (06,09,2005)

F funciile economico-sociale ale localitii

- activitate agricol: 0,5

- activitate agricol i funcie economic limitat n mica industrie i servicii: 0,8

- activitate complex cu accent pe industrie i prestri de servicii: 1,0

T poziia terenului fa de cile de transport (coeficieni cumulativi)

- rutiere adiacente: 0,2

- rutiere cu transport in comun: 0,3

- feroviare(pn la 2 km fa de staie): 0,3

- fluviale (pn la 5 km de port): 0,5

- maritime(pn la 10 km de port): 0,5

E - echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul, reele la distan de:

TIP DE RETEA LA GARD PN LA 500 M

Retea de alimentare cu ap 0,30 0,15

Reea de canalizare 0,20 0,10

Reele de energie electric 0,30 0,15

Reea de gaze naturale 0,50 0,25

Reea de energie termic 0,50 0,25

Reea de telefonie 0,20 0,20

G caracteristici geotehnice defavorabile

- cu dificulti de fundare: -0,2

- inundabile: -0,4

- alunecri de teren: -0,7

R restricii de folosire a terenului

- neconstruibil: -0,4

- construibil cu restricii: -0,1 pn la -0,3

P poluat cu reziduuri

- sonore: -0,2

- gazoase: -0,3

- solide: -0,5

- lichide: -0,7

S raportul ntre faada i adncimea terenului

- foarte favorabil (1/2 , 1/3): +0,5

- favorabil (1/4 , 1/5): 0,0

- nefavorabil (peste 1/5): -0,5

M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil fa de toat suprafaa

terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar, conform normelor din

legislaia urbanistic)

- construibil peste 60%: M=1,25

- construibil intre 45% si 60%: M=1,00

- construibil sub 45%: M=0,85

n cazul terenurilor ocupate de ageni economici agricoli sau industriali, coeficientul va fi

urmtorul:

- construibil pn la 1.000 mp: 1,00

- construibil ntre 1.000 mp si 1.500 mp: 1,15

- construibil ntre 5.000 mp si 10.000 mp: 1,20

- construibil peste 10.000 mp: 1,25

Go coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienilor rezultai la pct

a. i b.

a.Teren ocupat cu dotri construcii:

- ce nu necesit dezafectri: 1,00

- ce necesit dezafectri pariale sau totale: 0,75 0,95

- ocupat cu construcii de patrimoniu: 0,40

b.Pentru teren n pant:

- favorabil constructiv: 0,95

- nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive: 0,80 0,90

- nefavorabil, n zone turistice: 0,70 0,80

Cr coeficient privind situaia juridic a terenului

- terenuri cu procese n curs pentru definitivarea proprietii: 0,90

U utilizarea terenului (coeficient de zon, numai la orae mici i indiferent de

delimitarea construciilor)

- dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii destinate

exploatrii comerciale, hoteluri, mic industrie, birouri, comer, parcaje subterane

i anexe tehnice aferente: U = 3,00

- dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine uni sau

multifuncionale destinate exploatrii comerciale sau vnzrii: U = 2,00

- dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine individuale

unifamiliale: U = 1,00

- dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii cu caracter

social, cultural, umanitar sau de interes public: U = 0,50

Z - coeficient de zon numai la orae mici

- zona 0 : 1,1 pn la 1,2

- n restul zonelor: 1,0

Observaii generale:

- metoda descris anterior este recomandat a fi utilizat doar n situaiile n care

se urmrete evaluarea calitii investiionale a unui teren;

- metoda nu este recomandat a fi utilizat atunci cnd se dorete estimarea unei

valori comerciale a terenului;

- n situaiile n care exist puine informaii cu privire la valoarea comercial a unui

teren, se poate aplica, cu observaiile i limitrile de rigoare, i metoda descris

anterior pentru estimarea valorii comerciale a terenului.