Cap 11 Abordare Active 2015

download Cap 11 Abordare Active 2015

If you can't read please download the document

description

evaluare

Transcript of Cap 11 Abordare Active 2015

ABORDAREAPE BAZA DE ACTIVEProf.univ.dr. Ion ANGHELTeme propuse Logica abordarii pe baza de venit Fundamente teoretice Etapele generale in abordarea pe baza de active Evaluarea activelor necorporale Evaluarea proprietatilor imobiliare Evaluarea masinilor si echipamentelor Evaluarea datoriilor Metoda activului net de lichidare ConcluziiEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL1. Logica abordarii pe baza de active Principiul substituiei : un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente un cumparartor nu va plati mai mult pentru o proprietate (afacere) mai mult decat l-ar costa sa creeze o entitate cu o utilitate echivalenta. Continuitatea exploatarii = (ANC) evaluarea tuturor activelor si datoriilor la valoarea de piata sau o alta valoare corespunzatoare; Lichidarea = ANL, evaluarea tuturor activelor si datoriilor la valoarea neta de realizare pe piata;EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELDE DISCUTAT Poate fi singura abordare ? NU cand evaluam intreprinderi operationale si care vor funciona pe o perioada previzibila in viitor. NU cand evaluam intreprinderi la care se poate dezvolta evaluarea prin comparatie DA cand evaluam o companie neoperationala si neredresabila (ex. NOKIA Romania Jucu)EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL2. Fundamente teoretice Definire:Este o modalitate de estimare a valorii unei afacerisau a unei parti dintr-o afacere prin utilizareametodelor bazate pe activul net Necesitatea aplicarii unor corectii asupra valorilorcontabile ale activelor si datoriilorEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL2. Fundamente teoreticeEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL3. Etapele generale in abordarea pe bazade active 1) Obtinerea informatiilor de baza: Bilant balanta de verificare Lista mijloace fixe Altedate (situatia terenurilor, documentatie cadastrala, situatia participatiilor detinute etc.)EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL3. Etapele generale in abordarea pe bazade active 2) Retratarea elementelor de activ si datoriiAtribuirea unei valori corespunzatoare fiecaruielementdeactivsidedatorie(cost/comparatie/venit)Active necorporale, Datorii de mediu etc 3) Activele si datoriile in afara bilantului 4) Testul de rentabilitate (de discutat) 5) Determinarea activului net corectat ANC = TA - DATORIIEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL4. Evaluarea activelor necorporalePrezentare separata cursul urmatorEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL5. Evaluarea proprietatilor imobiliareDefinitii fundamentale Proprietate imobiliara: teren sau teren + constructie CMBU utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si care determina o valoare maximaEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL5. Evaluarea proprietatilor imobiliareSase metode de evaluare a terenurilor1. metoda comparatiei directe.2. metoda proportiei. Cunoscuta si ca metoda alocarii aceasta se bazeaza pe ideea ca exista un anumit raport intre valoarea terenului si valoarea proprietatii (teren plus cladire).3. metoda extractiei. Este considerata o varianta a metodei anterioare deoarece ea se bazeaza pe extragerea valorii terenului pornind de la pretul de vanzare al unei proprietati din care se deduce costul de inlocuire net al cladirii.EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL4. metoda parcelarii. utilizabila atunci cand (CMBU) o reprezinta parcelarea si cand informatiile de piata permit evaluatorului sa aiba date privind vanzarea unor loturi parcelate.5. metoda valorii reziduale. premise: evaluatorul sa cunoasca valoarea constructiei, sa poata estima, rezultatul operational al intregii proprietati si sa poate determina de pe piata rate de capitalizare distincte pentru teren si pentru constructie. Se porneste de la estimarea rezultatului operational net generat de intreaga proprietate din care se deduce rezultatul atribuibil constructiei. Diferenta = rezultatul operational net generat de teren care, prin capitalizarea la o rata adecvata, va oferi valoarea estimata a terenului.6. metoda capitalizarii rentei (chiriei) de baza. Reprezinta o metoda similara din punct de vedere tehnic cu metoda capitalizarii profitului in evaluarea intreprinderii. Se bazeaza pe capitalizarea la o rata adecvata a rentei de baza (castigul din cedarea dreptului de folosinta a terenului).EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELEvaluarea cladirilor procedura costului de inlocuire net (CIN) Cost de inlocuire brut Metoda comparaiilor unitare Metoda costurilor segregate Metoda devizelor Deprecierea versus Amortizare Reversibila/ ireversibila Fizica, functionala si economicaEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELCele 3 tipuri de deprecieredeprecierea fizica pierderea de valoare ca urmare autilizarii si trecerii timpului;deprecierea functionala, o pierdere de valoare rezultatadin deficientele de proiectare. Aceasta poate fi cauzata,prin trecerea timpului, ca urmare a schimbariistandardelor de constructii, invechirea materialelorfolosite etc.sau din supradimensionarea constructiei ori adotarilor.deprecierea din cauze externe, o utilitate diminuata acladirii ca urmare a influentelor negative ce provin dinexteriorul cladirii (vecintatea).EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELEstimare depreciere1.Metoda duratei de via economic vrsta efectiv raportat la durata total de via economic, totul socotit la data evalurii. Viata economica = 40 60 ani La case 50-55 ani2. Metoda modificat a duratei de viaestimeaz mai nti costul de a elimina toateelementele recuperabile ale uzuriiEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELExemplu cost de reproducie E500,000, vrst efectiv 13 ani, durat de via economic: 50 de ani. Costul de reparaie a tuturor elementelor recuperabile este estimat la E25,000. Costul de depreciat:E475,000 Depreciere : -123,500 (13/50 = 26%) CIN:E351,500EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELExempluCost comparativ per mpAdaos pentru spinklereAjustare de nlimeAjustare pentru arie / perimetruMultiplicator de cost localCosturi indirecteCost total per mpCost de reproducie curent E214,5 /mp x 5.000 = E 1.072.500EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELE150,0 + 7,5E157,5x 1.10E173,3x 0,90E156,0x 1,10E171,6x 1,25E214,56. Evaluarea echipamentelor (M&E)DefinireEvaluare: Costul Comparatia VenitulEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL7. Evaluarea datoriilorEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELExemplu: Considerm un mprumut pe termen lung care const n obligaiunin valoare de 5.000.000 euro cu o dobnd de 8%. La data evaluriirandamentul bursier la maturitate este de 20%.EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELAlte consideratii Aspecte complexe de evaluare a datoriilor:Obligatiuni cu optiune de cumparare actiuni(exemplul PETROMIDIA/ ROMPETROL/MUNAI GAZ) Problema activelor financiare/ instrumentelorderivateEVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL8. Metoda activului net de lichidareDizolvarea societatii comerciale poate avea loc, deregula, in cateva cazuri, cum sunt:expirarea termenului prevazut in contractul deasociere;imposibilitatea realizarii obiectului de activitate;hotararea adunarii generale;reducerea capitalului social sub 50 % sau micsorarealui substantiala, daca asociatii nu procedeaza lacompletarea lui.EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL2 cazuri intreprinderea este in dificultate si isi inceteazaactivitatea.Se determina activul net de lichidare (ANL) cadiferenta intre valoarea evaluata a tuturor activelorsi datoriile (inclusiv costurile lichidarii); intreprinderea in dificultate temporara, darredresabila.Intr-o asemenea situatie, se lichideaza ca firma.dar va continua sa functioneze, prin fuziune cualta firma sau la alti proprietari.EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL9. CONCLUZII Abordare complexa Necesita intelegerea completa a celor 3 abordari Da o indicatie credibila asupra valorii activelor nete;EVALUAREA INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHELMultumesc ! Ion ANGHEL, Ph.dProfessor Academy of Economic Studies ERES Vicepresident Past President ANEVAR Email: [email protected] INTREPRINDERII. Prof.dr.Ion ANGHEL