NOTIUNI GENERALE

Dr.ing. Stelian NICOLAICIUCEVALUAREA BUNURILOR MOBILE

Exista trei tipuri de servicii de evaluare: Evaluarea - actul sau procesul de estimare a valorii;Consultana n evaluare - actul sau procesul de furnizare de informaii, analize ale datelor legate de intreprindere i recomandri sau concluzii despre diverse probleme ale intreprinderii, altele dect estimarea valorii;Verificarea evalurii - actul sau procesul de studiere critic a unui raport realizat de ctre un alt evaluator.

Teoria valorii ar putea fi sintetizat n urmtoarele postulate :(1) Valoarea nu este o trstur intrinsec a unui activ sau a unui bun, ci ea este creat n mintea persoanelor care constituie piaa acelui activ sau bun.(2) Valoarea este creat din interaciunea a patru factori economici interdependeni:

FACTORII CARE INFLUENEAZ VALOAREA1. Utilitatea2. Raritatea3. Dorina4. Puterea efectiv de cumprare

Cei patru factori interacioneaz pe pia pentru a influena raportul dintre cerere i ofert.

FACTORII CARE INFLUENEAZ VALOAREA 1. Utilitatea capacitatea unui produs de a satisface o nevoie sau o dorin uman

2. Raritatea oferta curent sau anticipat a unui bun, n comparaie cu cererea pentru acesta

FACTORII CARE INFLUENEAZ VALOAREA 3. Dorina voina cumprtorului de a deine un bun care s satisfac o nevoie uman (adpost, mbrcminte, hran) sau cerine individuale dincolo de nevoile de baz

4. Puterea efectiv de cumprare abilitatea unei persoane/grup de persoane de a participa pe pia, i anume, de a achiziiona bunuri i servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar

TIPURI DE VALOARE1. Valoarea de piaaValoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt si un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care partile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

Valoarea just reprezint pretul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii intre parti identificate, aflate n cunotin de cauz si hotarate, care reflecta interesele acelor parti.

2. Valoarea de investiie Valoarea de investitie este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potential, pentru o anumita investitie sau pentru anumite scopuri de exploatare. Acest concept subiectiv face legtura ntre o proprietate anume i un investitor sau grup de investitori care au obiective de investiii sau criterii definite n mod clar pentru efectuarea investiiei.

3. Valoarea de utilizare:Se refer la valoarea cu care un anumit activ sau parte din firma contribuie la valoarea ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare sau suma ce s-ar obine prin vnzarea acestuia.4. Valoarea de lichidare sau de vnzare foratSuma care poate fi ncasat n mod rezonabil n urma vnzrii unei proprieti ntr-o perioad de timp prea scurt pentru a fi conform cu perioada de timp specificat n definiia valorii de pia.

Valoarea pentru garanii bancareValoarea de asigurareValoarea de impozitareValoarea de recuperare reprezint valoarea unei proprieti (exclusiv terenul) vndut pentru materialele recuperabile i nu pentru utilizarea n continuare.Valoarea special reflecta caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumparator special

Premisele evalurii bunurilor mobile: 1) Premisa continuitii activitii intreprinderii 2) Premisa ncetrii activitii intreprinderii:-pe amplasament;-pentru relocare.

Standarde de evaluareRolul declarat al standardelor de evaluare este:1. s instituie proceduri care s permit certificarea valorii n condiii comparabile cu legislaia intern i internaional, cu practic evalurii i cu standardele contabile;2. s ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evalurii,crendu-se o baz precis i compatibil n activitatea practic;3. s asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evalurilor.

TERMENI FUNDAMENTALI IN EVALUARE a) Proprietatea este un concept legal care const n drepturile personale de posesiune asupra unui bun sau serviciu b) Preul este suma acceptata a fi pltit pentru o anumita proprietate. n cazul n care preul a fost pltit, el devine un fapt istoric i un cost pentru cumprtor. c) Costul proprietii/activului este o noiune care vizeaz suma necesar pentru a crea sau produce un bun material, necorporal sau un serviciu, prin nsumarea tuturor cheltuielilor cumulate ale procesului de producie, distribuie i vnzare. n evaluare se utilizeaz n mod curent noiunile de cost de nlocuire (brut i net) si cost de reproducie (brut i net).

PRINCIPIILE EVALURIIAnticipareaSchimbareaCerea i ofertaConcurenaSubstituiaEchilibrulContribuiaCea mai bun utilizareConformitateaCondiii externe

PRINCIPIILE EVALURII

AnticipareaValoarea de pia este dat de valoarea actualizat a beneficiilor sau satisfaciilor viitoare generate de proprietatea imobiliar, aa cum sunt acestea percepute de vnztorii i cumprtorii tipici de pe pia.

PRINCIPIILE EVALURII

SchimbareaForele cererii i ale ofertei se afl ntr-o dinamic permanent i creeaz n mod constant un nou mediu economic, ducnd astfel la fluctuaii ale preului i valorii.

PRINCIPIILE EVALURII

Cererea i ofertaValoarea de pia a unei proprieti imobiliare este determinat de interaciunea dintre cererea i oferta existente la data evalurii.

PRINCIPIILE EVALURII

ConcurenaPreurile sunt susinute i valorile sunt stabilite printr-o continu competiie i interaciune ntre cumprtori, vnztori, antreprenori i ali participani de pe piaa imobiliar.

PRINCIPIILE EVALURII

SubstituiaUn cumprtor raional nu va plti mai mult pentru o proprietate imobiliar dect costul de achiziie al unei alte proprieti imobiliare cu aceleai caracteristici.

Costul de oportunitate este un concept nrudit i reprezint costul opiunilor pierdute sau neselectate.

PRINCIPIILE EVALURIIEchilibrulValoarea proprietii imobiliare este creat i susinut cnd elementele contrastante, opuse sau interactive, sunt ntr-o stare de echilibru.Proprietatea imobiliar atinge maximum de productivitate, sau cea mai bun utilizare, cnd factorii de producie (terenul, capitalul, munca i coordonarea antreprenorial) se afl n echilibru relativ.

PRINCIPIILE EVALURII

ContribuiaValoarea oricrui factor de producie sau component a proprietii imobiliare depinde de msura n care prezena sa adaug ceva la valoarea total a acesteia.

PRINCIPIILE EVALURII

Cea mai bun utilizaren scopul evalurii la valoarea de pia, proprietatea imobiliar ar trebui evaluat n ipoteza celei mai bune utilizri a sa.

PRINCIPIILE EVALURII

ConformitateaValoarea proprietii imobiliare este creat i meninut atunci cnd caracteristicile unei proprieti se conformeaz cererilor de pe piaa specific acesteia.

PRINCIPIILE EVALURII

Condiii externeEconomiile sau pierderile externe rezult din bunurile, produsele sau condiiile care au efect pozitiv sau negativ asupra oamenilor, alii dect cei care produc sau dein bunurile sau produsele sau care creeaz condiia respectiv.

EXERCIII RECAPITULATIVE1. Ce principiu afirm c valoarea unei componente a proprietii imobiliare este cuantificat n funcie de suma cu care absena sa ar micora valoarea ntregii proprieti? costul potrivit concordana competiia contribuia

2. Ce principiu afirm c terenul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizri, atta timp ct construciile sunt evaluate pe baza altei utilizri? consecvena utilizrii echilibrul conformitatea substituia

EXERCIII RECAPITULATIVE3. Ce principiu afirm c valoarea proprietii imobiliare este creat i susinut atunci cnd elemente contrastante, opuse sau care interacioneaz, sunt n stare de echilibru? cererea i oferta surplusul de ctig echilibrul substituia

4. Ce principiu afirm c valoarea unei proprieti imobiliare este creat i susinut atunci cnd caracteristicile proprietii corespund cu cererile pieei sale? anticiparea conformitatea contribuia competiia

EXERCIII RECAPITULATIVE5. Costul opiunilor pierdute se numete: anticipare substituie cost de oportunitate surplus de ctig

6. Ce principiu afirm c factorii externi unei proprieti imobiliare au efect asupra valorii sale? condiiile externe competiia pe pia contribuia substituia