al proprietatii imobiliare Platforma industriala, situat...

PATAKI MELINDA EVALUATOR AUTORIZAT PROPRIETĂŢI IMOBILIARE SI BUNURI MOBILE

Membru al Asociatiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din Romania, ANEVAR Sediu: Str. Progresului, Nr. 36, Jud. Harghita, RO 530240 Miercurea Ciuc; Tel: 0720-325.125; E-mail: [email protected]; CIF: 30842655;

Nr.raport: 1643/ 30.10.2017;

al proprietatii imobiliare Platforma industriala, situat in localitatea Tomesti, str.Sandorokszere, nr.617, judetul Harghita.

Client : Comuna Tomesti Destinatar : Comuna Tomesti Proprietar: Albert Adolf si Albert Zoltan si sotia, Albert Ibolya Elaborat: Evaluator autorizat Pataki Melinda

- Octombrie . 2017 -

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, al clientului si destinatarului .

RAPORT DE EVALUARE

PLATFORMA INDUSTRIALA - Tomesti, str.Sandorokszere, nr.617, jud Harghita

PROPRIETATEA EVALUATA

Obiectul evaluăriistr Sandorokszeretotala de 4.600 mpHala de productiegater, C6-Sopron8567 Tomesti.

SCOPUL EVALUĂRII. Estimarea valorii de piata

OPINIA ASUPRA VALORII

In urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la proprietăţii imobiliare evaluate, la data de prezentului raport, este:

368.500

⇒ Opinia de mai sus nu reprezintă valoarea pentru asigurare;⇒ Cursul de schimb leu/eur considerat este de ⇒ Valoarea este valabilă în condiţiile prezentate în acest raport.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru

recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România).

Cu respect, Pataki Melinda Evaluator autorizat EPI, EBM

Tomesti, str.Sandorokszere, nr.617, jud Harghita

SINTEZA EVALUARII

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară situată in localitatea

Sandorokszere, nr. 617. Imobilul este format din teren intravilan mp şi platforma industriala compusa din constructiile

Hala de productie, C3- Cabina poarta, C4-Cladire birouri si grup socialSopron. Imobilul este înscris in cartile funciare nr. 6949 Tomesti, 10/N Carta,

valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea achizitionarii

metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la proprietăţii imobiliare evaluate, la data de 30.10.2017, ţinând seama exclusiv

368.500 lei echivalent 80.130 EUR

Opinia de mai sus nu reprezintă valoarea pentru asigurare; Cursul de schimb leu/eur considerat este de 4.5988; Valoarea este valabilă în condiţiile prezentate în acest raport.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România).

2

situată in localitatea Tomesti, intravilan în suprafața

latforma industriala compusa din constructiile C1-Atelier, C2-ri si grup social, C5-Hala 6949 Tomesti, 10/N Carta,

achizitionarii.

metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a , ţinând seama exclusiv de prevederile

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România).

RAPORT DE EVALUARE


RAPORT DE EVALUARE

TEREMENII DE REFERINTA AI

(a) Identificarea și competența evaluatoruluiPrezentul raport de evaluare a fost intocmit de către evaluatorul autorizat Pataki Melinda, membru titular ANEVAR, persoană fizică, EBM ( Evaluarea Bunurilor Mobile), CERTIFICARE Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca:

• afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte, • analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si

conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele penepartinitoare din punct de vedere profesional,

• nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea mobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

• analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati, ANEVAR,

• evaluatorul a respectat codul deontolo• In elaborarea prezentului raport nu s

persoane. Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator în prezenţa proprietarului.• Suma ce-mi revine drept plata

declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior

• La data elaborarii acestuANEVAR, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport.

• Evaluatorul are incheiata asigurarea de raspundere civpregatirea continua conform Statului Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati.

Evaluator autorizat Pataki Melinda

Tomesti, str.Sandorokszere, nr.617, jud Harghita

RAPORT DE EVALUARE

TEREMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

și competența evaluatorului Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de către evaluatorul autorizat Pataki Melinda, membru

persoană fizică, avand specializarile: EPI ( Evaluarea Proprietatilor Imobiliare) si EBM ( Evaluarea Bunurilor Mobile), având legitimaţia nr. 15069.

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca: afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte, analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele penepartinitoare din punct de vedere profesional, nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea mobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

ele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati, ANEVAR, evaluatorul a respectat codul deontologic al profesiei de evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte

Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator în prezenţa proprietarului.mi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu

declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulteriorLa data elaborarii acestui raport, evaluatorul care se semneaza mai jos este membru ANEVAR, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara intocmirii acestui raport. Evaluatorul are incheiata asigurarea de raspundere civila pentru anul in curs si are efectuata pregatirea continua conform Statului Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati.

Evaluator autorizat Pataki Melinda

3

EVALUARII

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit de către evaluatorul autorizat Pataki Melinda, membru avand specializarile: EPI ( Evaluarea Proprietatilor Imobiliare) si

afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte, analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, fiind

nu am nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea mobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

ele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre Asociatia Nationala

a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte Proprietatea a fost inspectata personal de către evaluator în prezenţa proprietarului.

pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior

i raport, evaluatorul care se semneaza mai jos este membru ANEVAR, a indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR

ila pentru anul in curs si are efectuata pregatirea continua conform Statului Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati.

RAPORT DE EVALUARE


4

(b) Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Prezentul raport de evaluare a fost solicitat de către Comuna Tomesti, cu sediul în localitatea Tomesti, nr.682, reprezentat prin d-ul primar Kedves Robert. Destintarul prezentului raport de evaluare este Comuna Tomesti.

(c) Scopul evaluării Scopul lucrarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare platforma industriala situat in localitatea Tomesti, str.Sandorokszere, nr.617., judetul Harghita, in vederea achizitionarii. Raportul de evaluare nu va fi utilizat în alt scop decît cel declarat.

(d) Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluării Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară situată in localitatea Tomesti, str Sandorokszere, nr. 617. Imobilul este format din teren intravilan în suprafața totala de 4.600 mp şi platforma industriala compusa din constructiile C1-Atelier, C2-Hala de productie, C3- Cabina poarta, C4-Cladire birouri si grup social, C5-Hala gater, C6-Sopron. Imobilul este înscris in cartile funciare nr. 6949 Tomesti, 10/N Carta, 8567 Tomesti.

(conf.SEV 103 Raportare pag.31:'Poate fi necesară o clarificare pentru a se face distincția între un activ și un drept asupra acestuia sau un drept de folosință a acelui activ. Dacă evaluarea se face pentru un activ care se utilizează împreună cu alte active, va fi necesar să se clarifice dacă acele active se includ în evaluare, dacă se exclud și se presupune că sunt disponibile sau dacă se exclud și se presupune că nu sunt disponibile (a se vedea SEV 100 Cadrul general, paragrafele 23 și 24)".)

(e) Tipul valorii In cadrul prezentului raport de evaluare a fost determinată valoarea de piaţă a proprietăţii. Metodologia de calcul a “valorii de piaţă” a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţilor şi de recomandările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, editia 2017, respectiv ghidurilor de evaluare GEV:

• SEV 100 – Cadrul general • SEV 101 – Termenii de referinţă ai evaluării • SEV 102 – Implementare • SEV 103 – Raportare • SEV 104 – Tipuri ale valorii • SEV 230 – Drepturi asupra proprietăţii imobiliare • GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile

p r u d e n t s i f a r a c o n s t r a n g e r e . ” (Acesta trebuie să fie adecvat scopului evaluării. Trebuie citată sursa definiției oricărui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie să fie explicat. Unele din tipurile uzuale ale valorii sunt definite și comentate în SEV 100 Cadrul general.)

(f) Data evaluării 30.10.2017 . Curs de schimb BNR 4.5988 lei/eur valabil în data 30.10.2017 . (Data evaluării poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigațiile urmează să se facă sau să se finalizeze. Atunci când este cazul, aceste date trebuie să fie menționate în mod distinct în raport. SEV 103 Raportare)

(g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării La solicitarea evaluatorului, clientul a pus la dispoziţie toate actele şi informaţiile necesare efectuării evaluării, acesta fiind raspunzator de veridicitatea si corectitudinea lor. In prezenta proprietarului s-a permis inspecţia imobilului. In cadrul inspectiei a fost identificata proprietatea, starea generala a acestuia, starea fizica si deprecierile

RAPORT DE EVALUARE


5

constructiilor, s-a facut inspectia exterioara si interioara a cladirilor, au fost facute masuratori de sondaj a marimilor din documentele prezentate, au fost realizate fotografii. Proprietarul a prezentat verbal date referitoare la istoricul activelor, date referitoare la cheltuielile de exploatare a activelor; In cadrul prospectarii pietii s-au preluat informatii privind piata imobiliara locala (chirii, preturi de tranzactionare, etc.) din zona studiata.

Trebuie să fie prezentate în raport atât documentarea necesară pentru efectuarea evaluării, cât și limitările documentării respective consemnate în termenii de referință ai evaluării.

(h) Natura și sursa informațiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea: Evaluatorul autorizat a solicitat contribuabilului informaţii necesare pentru elaborarea raportului de evaluare, in funcţie de situaţia concretă a fiecărei clădiri, respectiv: documentele de proprietate, documentatii cadastrale, planurile, schiţele şi suprafeţele construcţiilor, date referitoare la istoricul activelor, date referitoare la cheltuielile de exploatare a activelor; extinderi, modernizari, acte aferente lucrarilor de constructii efectuate; informatii despre materialele constructiilor, etc: *Datele de identificare ale proprietăţii evaluate *Documente care atestă situaţia juridică a proprietăţii supuse evaluării – extras de carte funciară, contract de vanzare-cumparare; *Suprafaţele terenului şi construcţiilor preluate din documentele de proprietate disponibile şi schiţele furnizate; *Gradul de utilizare şi modul de exploatare al construcţiilor; *Istoricul proprietăţii. *Clasificarea clădirilor după destinație; *Suprafața construită desfășurată a clădirilor, sau dacă nu este posibil suprafața utilă a construcției; *Înălțimea interioară a construcțiilor; *În cazul clădirilor cu mai multe destinații mixte definirea ariilor cu destinații diferite; *Data PIF a construcțiilor; *Istoric de utilizare a construcțiilor; *Istoric mentenanță, reparații ce au suferit construcțiile – după caz; *Istoric dezvoltare, modernizări, extinderi suferite de construcții – după caz; *Stări tehnice atipice – provenite din deprezieri fizice accidentale, ce pot fi documentate –după caz; *Dovezi argumentate ale prezenței unor eventuale deprecieri funcționale – după caz; *Eventualele contaminări și conformare la mediu; *Schitele si suprafetele constructiilor; Alte informații utilizate: *Identificarea fizica pe teren a clădirilor impreuna cu proprietarul sau reprezentantul acestuia; *Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate; *Date privind piaţa imobiliară locală; *Baza de date a evaluatorului; *Standardele de evaluare ANEVAR – SEV 2017; *Ghiduri de evaluare 2017 *Catalogul Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire. Clădiri industriale,

RAPORT DE EVALUARE


6

comerciale, agricole şi construcţii speciale de Corneliu Şchiopu - editat de IROVAL în 2010; *Catalogul Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire. Clădiri rezidentiale de Corneliu Şchiopu - editat de IROVAL în 2009; *Catalogul Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire. Cladiri cu structuri pe cadre, anexe gospodaresti, structuri MiTek si constructii speciale de Corneliu Şchiopu - editat de IROVAL în 2014; *Catalog cu indici de actualizare de Corneliu Şchiopu 2016-2017– editată de IROVAL; *Cataloage Matrix ptr.reevaluarea clădirilor şi construcţiilor, ediţia 1965; *Indici de actualizare a valorii clădirilor şi construcţiilor, 30.06.2017; *Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a elementelor si constructiilor de locuinte

Trebuie prezentate natura și sursa oricăror informații relevante pe care se bazează evaluarea și amploarea oricăror etape parcurse pentru verificarea acelor informații. În situația în care informațiile furnizate de client sau de o terță parte nu au fost verificate de către evaluator, acest fapt trebuie precizat în mod clar făcută referire, după caz, la orice confirmare furnizată de partea respectivă cu privire la acele informații. SEV 103 Raportare

(i) Ipoteze și ipoteze speciale

La baza evaluării stau o serie de ipoteze, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimata în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. In cazul in care cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

Principalele ipoteze si conditii limitative care stau la baza evaluarii si de care s-a tinut cont la elaborarea prezentului raport de evaluare sunt:

Ipoteze

1. Evaluatorul a procedat la evaluarea imobilului in ipoteza ca aceasta nu este grevat de sarcini, deci dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil.

2. Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, detine toate autorizatiile, licentele si certificatele necesare functionarii.

RAPORT DE EVALUARE


7

3. Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii. 4. Evaluatorul nu are nicio informaţie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de

reţele magistrale de utilităţi sau zone de restricţionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecţiei pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricţie; evaluatorul nu a făcut nicio investigaţie suplimentară pentru a descoperi aceste restricţii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricţie sau nu.

5. Evaluatorul a estimat valoarea terenului la cea mai bună utilizare a sa iar îmbunătăţirile sale ca şi contribuţie la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului şi îmbunătăţirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate

6. Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătăţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.

7. Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcţiilor speciale, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles că ar valida integritatea structurii construcţiilor;

8. Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.

9. Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în acest sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

10. Evaluatorul nu a făcut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au fost preluate din descrierea legală a proprietăţii (extras de carte funciară, documentaţie topografică); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile construcţiilor, schiţele, planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinţă. "Suprafețele utilizate în estimarea valorii trebuie să fie bazate pe suprafețe menționate într-un document emis de către o persoană fizică sau juridică autorizată să realizeze lucrări de specialitate în domeniul cadastrului, geodeziei și cartografiei, conform legii. În cazul lipsei unor documente sau în cazul existenței unor neconcordanțe, se vor utiliza documentele sau informațiile indicate sau puse la dispoziție de către client și/sau utilizatorul desemnat.”

11. Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

12. Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;

RAPORT DE EVALUARE


8

13. Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea, daca nu se prezinta altfel in cadrul raportului; Nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase.

14. Situatia actuala a proprietati imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate.

15. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

16. Valorile estimate in EUR sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara;

17. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; 18. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune; 19. Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; 20. Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a

valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport.

21. Proprietatea a fost identificata dupa prealabila studiere a Planului de situaţie, împreună cu

reprezentantul proprietarului, locaţia indicată şi limitele proprietăţii indicate de acesta se

consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea

necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele

indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de

proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii

identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele

de proprietate. Orice neconconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele

de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de

documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea

identificată în raport.

Ipoteze speciale: nu sunt. (j) Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

RAPORT DE EVALUARE


9

1. Prezenta evaluare a fost întocmită cu scopul declarat în cadrul raportului şi nu va putea fi

utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

2.Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului,

intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

3.Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a

valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de

distribuire a fost prevăzută în raport.

4.Raportul este confidenţial, strict pentru client și utilizatorul desemnat, evaluatorul nu

acceptă nici o responsabilitate faţă de altă persoană, în nici o circumstanţă.

( Conf.Standardele de evaluare a bunurilor 2017 pag.32: "Când este necesar sau de dorit restricționarea utilizării evaluării sau a celor care pot să se bazeze pe aceasta, restricționarea trebuie precizată.)

(k) Declararea conformității evaluării cu SEV Prezentul raport de evaluare este elaborat cu respectarea Standardelor de evaluare a

bunurilor, editia 2017, şi a recomandărilor şi metodologiei de lucru ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România). Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale. (conf. Standardele de evaluare a bunurilor 2017 : "Deși declararea conformității evaluării cu SEV este de regulă necesară, ar putea exista situații în care scopul evaluării necesită o deviere de la SEV. Orice astfel de deviere trebuie să fie identificată împreună cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificată dacă efectul acesteia este o evaluare care induce în eroare.")

PREZENTAREA DATELOR

2.1. Situația juridică

Reprezentantul proprietarului a prezentat, drept documente de atestare a proprietăţii asupra imobilului (teren+clădiri), următoarele acte anexate în copie la prezentul raport: • Copie Extras de carte funciară nr. 6949 Tomesti, 10/N Carta, 8567 al localitatii Tomesti, inregistrat la ANCPI Harghita sub acelas nr.: 10182/29.11.22006. • Documentaţia cadastrală in curs de elaborare din 18.10.2017 elaborat de Sarkany Laszlo, pus la dispozitia evaluatorului ptr coretituinea datelor de intrare. Conform actelor puse la dispoziţia evaluatorului, imobilul este liber de sarcini. In cadrul lucrarii s-a considerat ca ipoteză de lucru dreptul de proprietate deplin al proprietarului asupra iobilului.

2.2. Data inspecţiei Inspecţia pe teren a fost efectuată de către evaluator, în prezenţa reprezentantului proprietarilor, d-l Albert Zoltan( proprietar in cota parte) si a viceprimarului comunei, d-l Makszem Hunor, solicitantul evaluarii.

2.3. Amplasament

RAPORT DE EVALUARE


10

Proprietatea este amplasată în zona periferica nord-vestica a localitatii Tomesti intr-o zona rezidentiala si agroindustriala; Vecinătăţile sunt proprietati agroindustriale si case de locuit din anii 1930-1960, Vecinatati: proprietati agroindustriale la NV, SV, teren liber la SE si drum comunal la NE. Zona si proprietatea este dotată cu utilităţile publice ca: apă, curent electric mono- si trifazat (de 220 si 380 V); Accesul la proprietate este asigurat prin drum public pietruit cu doua benzi( o banda pe sens), 210 m de la DJ 125, care leaga localitatea Danesti cu Sandominic; Proprietatea se află într-o zonă cu poluare redusa, zona unde în prezent nu se realizează lucrări de construcţii semnificative, si unde există teren viran pentru dezvoltări; Zona nu este inundabilă şi nu există pericolul unor mişcări seismice importante.

2.4. Descriere, caracteristici tehnice

În calcule s-au utilizat suprafeţele indicate în documentele puse la dispoziţie de client: fisele

terenurilor din documentatia cadastrala in curs de elaborare realizat in octombrie 2017 de catre

Sarkany Laszlo, topograf autorizat; Planurile aferente din Proiectul de executie al constructiilor: hala

gater, sopron, cladire de birouri si grup social, realizat de firma SC Mezon Com SRL de catre

arh.Torok Arpad in 10.08.2001, relevee din Expertiza tehnica realizata de ing.Gaspar Blaj Grigotiuin

13.02.2002, iar, pentru verificare, evaluatorul a efectuat câteva măsurători, prin sondaj.

Terenul

RAPORT DE EVALUARE


11

este compus din 3 parcele de teren, inscrise in cele trei carti funciare enumerate mai sus, dupa cum urmeaza: CF 6949 Tomesti: Suprafata teren: din acte: 1.275 mp din masuratori: 1.402 mp; categoria de folosinta: arabil;

CF 10/N Carta: Suprafata teren: din acte: 2.533 mp din masuratori: 2.786 mp; categoria de folosinta: curti constructii;

CF 8567 Tomesti. Suprafata teren: din acte: 792 mp din masuratori: 871 mp; categoria de folosinta: curti constructii;

Suprafata totala: 4.600 mp, din acte; * in cadrul lucrarii a fost considerata suprafata de teren din acte; Acces: prin drum pietruit cu doua sensuri, 210 m pana la DJ 125, drum judetean asfaltat pe doua sensuri; Vecinatati: proprietati agroindustriale la NV, SV, teren liber la SE si drum comunal la NE; Forma: aproximativ dreptunghiulara; Morfologia: plana; Deschidere la drum: 50.16 m; Raport laturi: cca. 1/1.76; Utilitati:

Apa: de la retea; Canalizare: in fosa septica; Curent electric: mono si trifazat; Gaz: nu; Semnal telefon/Internet: da;

Magistrale: nu;

Construcţii: C1- HALA DE PRODUCTIE cu destinatia initiala de cladire agricola destinata depozitarii produselor agricole; Regim de inaltime: P PIF:1965-1970 Aria construita, mp: 599 mp( conf doc cad); Aria desfasurata, mp: 599 mp( conf doc cad); Aria utila, mp: 500.98 mp; Hmediu, m=2.80

Sistem constructiv:

Infrastructura: • fundatii: beton ciclopian;

Suprastructura:

RAPORT DE EVALUARE


12

• structura/pereti portanti: caramida; • pereti de inchidere: caramida; • pereti de compartimentare: caramida; • planseu peste parter : lemn; • acoperis: sarpanta din lemn; • invelitoare: tigla;

Tamplarii: • exterioare: lemn; • interioare: lemn; • usa intrare: lemn;

Finisaje: • exterioare: netencuit; • interioare:

pardoseli: beton; placari: tavan din lambriu lemn; zugraveli, tencuieli: pereti;

Instalatii: • apa de la retea • canalizare in fosa septica; • curent electric mono si trifazat; • gaz- NU • incalzire cu CT pe : lemn, comun pentru cladirile platformei ( birou,

depozit) Starea tehnică a clădirii este medie.

C2- ATELIER cu functiunea initiala de cladire agricola destinata intretinerii utilajelor agricole; Regim de inaltime: P PIF:1965-1970 Aria construita, mp: 324 mp ( conf doc cad) Aria desfasurata, mp: 324 mp; Aria utila, mp: 272.68 mp; Hmediu, m=2.80

Sistem constructiv:

Infrastructura: • fundatii: beton;

Suprastructura: • structura/pereti portanti: caramida; • pereti de inchidere: caramida; • pereti de compartimentare: caramida; • planseu peste parter : lemn; • acoperis: sarpanta din lemn; • invelitoare: tigla;

Tamplarii:

RAPORT DE EVALUARE


13

• exterioare: lemn+metal( o usa de intrare); • interioare: lemn; • usa intrare: lemn;

Finisaje: • exterioare: tencuit partea frontala; • interioare:

pardoseli: beton si dusumea; zugraveli cu var, tencuieli;

Instalatii: • apa de la retea • canalizare in fosa septica; • curent electric mono si trifazat; • gaz- NU • incalzire cu CT pe : lemn, comun pentru cladirile platformei ( birou,

depozit) Starea tehnică a clădirii este medie.

C3-CABINA POD BASCULA ( Cladire poarta+copertina cantar) avand functiunea actuala Cabina poarta; Regim de inaltime: P PIF: 1963 Aria construita, mp: 64 mp, din care cladire poarta: 26 mp,copertina cantar: 38 mp; Aria desfasurata, mp: cladire poarta: 26 mp,copertina cantar: 38 mp; Aria utila, mp: cladire poarta: 20 mp; Total cca. 54 mp; Hmediu, m=2.60

Sistem constructiv:

Infrastructura: • fundatii: beton ciclopian;

Suprastructura: • structura/pereti portanti: caramida; • pereti de inchidere: caramida; • pereti de compartimentare: caramida (o parte a peretelui de

compartimentare a fost demolat pentru cresterea suprafetei interioare);

• planseu peste parter : lemn; • acoperis: sarpanta din lemn; • invelitoare: tigla;

Tamplarii: • exterioare: lemn; • interioare: lemn; • usa intrare: lemn;

Finisaje: • exterioare: tencuit, zugravit; • interioare:

RAPORT DE EVALUARE


14

pardoseli: beton; zugraveli, tencuieli;

Instalatii: • curent electric monofazat; • gaz- NU; • apa-nu; • incalzire cu CT pe : lemn, comun pentru cladirile platformei ( birou,

depozit)

Starea tehnică a clădirii este satisfacatoare.

C4- CLADIRE BIROURI SI GRUP SOCIAL construit si utilizat cu aceasta functiune; Regim de inaltime: P+1E PIF: 2000 Aria construita, mp: 24 mp; Aria desfasurata, mp: 36.4 mp; Aria utila, mp: cca.28 mp; Hmediu, m=2.3

Sistem constructiv:


Suprastructura: • structura/pereti portanti: lemn, partea de grup sanitar caramida BCA; • pereti de inchidere: grinzi din lemn, caramida BCA in zona grupului

sanitar; • pereti de compartimentare: lemn; • planseu peste parter si etaj : lemn; • acoperis: sarpanta din lemn; • invelitoare: tigla;

Tamplarii: • exterioare: lemn duble, cu geam simplu; • interioare: lemn; • usi intrare: lemn;

Finisaje: • exterioare: fara; • interioare:

pardoseli: beton in grup sanitar, dusumea in rest; placari cu lambriu lemn;

Instalatii:

• curent electric monofazat; • gaz- NU; • apa de la retea;

RAPORT DE EVALUARE


15

• canalizare in fosa septica; • incalzire cu CT pe : lemn, comun pentru cladirile platformei ( birou,

depozit)

Starea tehnică a clădirii este buna.

C5- HALA GATER construit si utilizat cu aceasta functiune; Regim de inaltime: P PIF: 1997 Aria construita, mp: 16.28 mp( conform proiect elaborat de SC Mezon Com SRL in 10.08.2001; in doc cad nu s-au rezentat marimile). Aria desfasurata, mp: 16.28 mp; Aria utila, mp: 11.87 mp; Hmediu, m=2.15

Sistem constructiv:


Suprastructura: • structura/pereti portanti: caramida; • pereti de inchidere: caramida; • pereti de compartimentare: -; • planseu peste parter : lemn; • acoperis: sarpanta din lemn; • invelitoare: azbociment ondulat;

Tamplarii: • exterioare: lemn duble, cu geam simplu; • usa intrare: lemn;

Finisaje: • exterioare: tencuit, zugravit; • interioare:

pardoseli: dusumea; tencuit, zugravit;

Instalatii: • curent electric monofazat;

Starea tehnică a clădirii este satisfacatoare, nefolosit.

C6-SOPRON construit si utilizat cu aceasta functiune; Regim de inaltime: P PIF: 1997 Aria construita, mp: 264.90 mp, din care Sc=70 mp deasupra halei gater construit din stalpi si grinzi metalice, restul in suprafata de 194.90 mp pe structura din lemn

RAPORT DE EVALUARE


16

ecarisat ( conform proiect elaborat de SC Mezon Com SRL in 10.08.2001; in doc cad nu s-au rezentat marimile). Aria desfasurata, mp: ; 264.90 mp; Aria utila, mp: cca 238 mp; Hmax, m=4.15; Hmin, m =3.40;

Sistem constructiv:

Infrastructura: • fundatii: izolate tip pahar sub stalpii de lemn/metalice;

Suprastructura: • stalpi si grinzi din lemn/metalice; • invelitoare: azbociment ondulat;

Starea tehnică a clădirii este buna.

2.5. Descrierea şi analiza pieţei bunului Proprietatea evaluată este o proprietate de tip industrial/ depozitare, amplasată într-o zonă periferica a localitatii Tomesti. Definirea pieţei

„O piaţă este mediul în care bunurile şi serviciile se comercializează între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricţii între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va reacţiona la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, ca şi la propria lor înţelegere a utilităţii relative a bunurilor sau serviciilor şi la nevoile şi dorinţele individuale.” Pentru a delimita o piata imobiliara specifica, evaluatorul examineaza urmatorii factori:

1-tipul proprietatii; 2-caracteristicile proprietatii, cum ar fi gradul de ocupare (un chirias sau mai multi chiriasi), baza de clienti (cei mai probabili utilizatori, analizandu-se date despre populatie, utilizarea fortei de munca, veniturile si tipurile de activitate; separat pentru tipurile specifice de piete: rezidentiale, comerciale, industriale, etc., calitatea constructiei, designul si avantajele; 3-aria pietei (locala, regionala, nationala sau internationala; urbana sau suburbana; cartier sau vecinatate a unui oras; comerciala sau rezidentiala); 4-proprietati echivalente disponibile, adica proprietati cu o atractivitate egala la concurenta cu cea analizata in aria pietei; 5-proprietati complementare, adica proprietati sau tipuri de proprietati imobiliare ce sunt complementare celei analizate;

RAPORT DE EVALUARE


17

Piaţa imobiliară este generată de interacţiunea dintre persoanele care procedează la schimbarea unor drepturi de proprietate contra altor bunuri sau valori (bani). Această piaţă se defineşte pe baza: tipului de proprietate, localizării, a capacităţii (potenţialului) de a produce venituri, a caracteristicilor investitorilor şi chiriaşilor tipici. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung. În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii. Aceasta este: o de natura unei proprietăţi industriale/ depozitare; o situată în zona periferica a localitatii Tomesti; o de dimensiuni medii/mici; o pretabilă a fi utilizată în forma actuală de către un singur sau mai mulţi ocupanţi; Având în vedere cele prezentate anterior, piaţa imobiliară specifică de analizat este piaţa proprietăţilor industriale/de depozitare, piaţă a cărei arie geografică se întinde la nivelul localitatii Tomesti si a localitatilor vecine. În analiza acestei pieţe am investigat aspecte legate de situaţia economică a localitatii Tomesti, populaţia sa, tendinţe ale ultimilor ani, cererea specifică şi oferta competitivă pentru tipul de proprietate delimitat.

Analiza cererii Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinţa de cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp. Pentru că pe o piaţă imobiliară oferta se aliniază mai încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să evolueze direct cu schimbările „de cerere”, valoarea fiind astfel influenţată de cererea curentă. Cererea poate fi analizată sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ şi cantitativ. Pentru un anumit tip de proprietate, analiza cererii se concentrează spre utilitatea oferită de proprietate, identificând astfel potenţialii utilizatori ai acesteia (cumpărătorii, chiriaşii, sau alţi ocupanţi). Nivelul acestei cereri determină atractivitatea unei proprietati ( de ex. spaţiu comercial/administrativ), dar care poate avea şi alte utilizări (de exemplu spaţiu de prezentare). În cazul studiat, luând în considerare tipul de piaţă definit, analiza cererii are la bază cererea manifestată pentru astfel de proprietati de către societăţi care desfăşoară activităţi productive şi/sau comerciale. Cererea pentru proprietăţi de această natură este la un nivel mediu/scazut. Având în vedere amplasarea proprietatii in cadrul localitatii, posibilitatea de dezvoltare şi

RAPORT DE EVALUARE


18

ţinând cont de caracteristicile sale enumerate mai sus (stare fizică, facilităţi şi utilităţi existente, dimensiuni, etc.) se poate aprecia că proprietatea evaluata poate fi atractivă pentru o investiţie pe termen lung.

Analiza ofertei competitive Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioada de timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anume moment, anume preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate. Majoritatea spaţiilor datează dinainte de 1990 fiind in prezent compartimentate sau renovate de actualii proprietari. Închirierile se fac în baza unor înţelegeri prealabile, rar prin licitaţie. Oferte actuale de proprietăţi similare sau asimilabile, chirii percepute pe piaţă, sunt prezentate în anexa la prezenta. Pentru spaţiile de acest tip rentabilitatea (cuantificată prin potenţialul de închiriere, coroborat cu costurile de menţinere) este definitorie în formarea preţurilor pe piaţă. In localitatile rurale cum este si localitatea Tomesti, spatiile industriale functionale sunt rare, ca si interesul pentru astfel de proprietati. Viata economica actuala nu favorizeaza functionarea acestor firme si proprietati. Astfel, intervalul chiriilor percepute pentru spaţii de birouri situate in cladiri independente este redusa, cuprinsă între 1-2 eur/mp/lună. În mod corespunzător chiriilor, preţurile la care s-au înregistrat tranzacţii de proprietăţi asimilabile variază mult în funcţie de caracteristicile proprietăţii, zonare, acces, dotări, dimensiuni, etc. Din informaţiile deţinute de către evaluator, ofertele cu spaţii asimilabile în ultimul timp pe piaţa locală au fost in jurul valorii de 80-100 eur/mp. Spatiile industriale in zona se ofera mai mult ca si platforme industriale, ingloband foste constructii agricole transformate in spatii de productie industriale, in majoritatea cazurilor de prelucrare a lemnului, ramura economica specifica zonei, care in ultima perioada, din cauza exportului masiv de material lemnos in stare de materie prima- a suferit si sufera o criza acuta de lipsa de materie prima ce a cauzat insolventa multor firme de acest profil. Din aceasta cauza oferta de proprietati similare depaseste cererea. Valorile ofertelor pentru spatii de productie, constructii din caramida, cu utilitati si finisaje medii conform destinatiei, se situeaza la valori cuprinse intre 50-150 euro/mp, functie de stare, dotari, amplasare, etc. Chiriile acestor spatii se gaseste in intervalul de 0.5-1.5 euro/mp/luna la care se adauga cheltuielile aferente utilizarii spatiului. Terenurile din această zonă s-au tranzacţionat la 1-3 EUR/mp, în funcţie de dimensiune, front, posibilităţi de acces, dispunere etc. Informatiile credibile despre terenuri sunt putine la numar, de multe ori sursele sunt doar din auzite, fara posibilitate de a avea dovada informatiei. Unele informatii despre terenuri se repeta ani la rand (sunt relativ constante de 2-3 ani) cea ce poate insemna ca exista diferente insemnate intre oferta si pretul de vanzare. Din urmarirea pietei imobiliare in zona putem observa ca terenurile intravilane in zona centrala a localitatii se ofera/se vand la valori cuprinse intre 5-6 euro/mp, iar in zonele periferice la valori cuprinse intre 1-3 euro/mp, functie de caracteristicile tehnice si economice ale terenului.

Echilibrul pieţei

RAPORT DE EVALUARE


19

La nivelul localitatii Tomesti, în acest moment, nu se poate vorbi de o piaţă imobiliară funcţională (a spaţiilor de productie) pe care să se efectueze tranzacţii regulate şi care să poată oferi suficiente informaţii în ceea ce priveşte preţurile de tranzacţionare ale acestui tip de imobile. Astfel, este dificil de estimat echilibrul pieţei, datorită unui număr redus de tranzacţii regulate, coroborat (nefavorabil dpdv. al informaţiilor de piaţă) cu un număr mult prea mare de factori atipici care perturbă tranzacţiile (inclusiv de natura vânzării în cadrul afacerii). Având în vedere cele prezentate, la nivelul localitatii Tomesti există un dezechilibru între cerere şi ofertă. La data evaluării se poate afirma că piaţa imobiliară este o piaţă a cumpărătorului.

Tendinţa pieţei pe perioada următoare Conform evoluţiei de până acum a pieţei imobiliare din Tomesti se constată că variatia valorii imobilelor tranzactionate se afla intr-un interval destul de restrans. Au existat dupa anul 2008 praguri psihologice, care au implicat o creştere artificială, dar ulterior cu menţinere pe palier. Pe piaţa studiată s-au manifestat scăderi importante de preţuri si o reducere drastică a numărului de tranzacţii cu astfel de spaţii. Incepand din toamna anului 2016 se constata o usoara revigorare a pietii imobiliare in toate sectoarele ei, mai accentuat in cel al proprietatilor rezidentiale, si in special al apartamentelor in blocurile de locuinte. Piata imobiliara, per ansamblu, a avut de suferit in urma crizei economico-financiare, transformand piata vanzatorului in piata cumparatorului. Efectele sale se reflecta in scaderea puterii de cumparare, in restrictionarea finantarii prin credite, care prin efectul de domino a redus numarul investitiilor, cauzand micsorarea lucrarilor de constructii, acest lucru cauzand la randul sau probleme in sectorul materialelor de constructii, efectul global fiind cresterea numarului de someri si o stare generala de instabilitate. In prezent piata este putin activă, fiind practic o piaţă a cumpărătorului. Piata imobiliara din localitatea Tomesti este afectata de lipsa investitiilor si a investitorilor, de lipsa infrastructurii ce ar trebui sa caracterizeze secolul XXI, fapt care se resimte in valorile de oferta. Punctul de echilibru intre cerere si oferta este dificil de atins, mai ales in conditiile in care veniturile populatiei sunt inca reduse, iar conditiile de finantare sunt restrictive.

Concluziile rezultate in urma prospectarii pietii: Vanzari si oferte recente din zona studiata si zona apropiata: in Anexa la prezentul raport.

Activitatea curenta si tendintele pietei relevante: Piata putin activa, fiind practic o piata a cumparatorului. Datorita conditiilor economice nefavorabile si situatiei veniturilor salariale, precum si a cresterii impozitelor si taxelor, este probabila scaderea consumului si contractia economiei ceea ce va conduce la diminuarea in continuare a cererii, rezultand scaderea chiriilor si in final a valorii acestui tip de imobile. Pentru acest tip de proprietate imobiliară, investitorii imobiliari se aşteaptă ca investiţia să fie recuperată în cca.8-12 ani.

RAPORT DE EVALUARE


20

Informatii de piata sunt obtinute din anunturile aparute in publicatiile locale: Heti hiredto, Csiki Hirlap, Hargita Nepe, Informatia Harghitei, siturile de internet, cum ar fi www.szekelyhirdetoinfo.ro, www.olx.ro, www.spatiicomerciale.ro, www.tocmai.ro, www.terniopontis.ro, www.group-contact.ro, de la Primaria Tomesti, de la colegi evaluatori autorizati din zona, etc.

Cea mai buna utilizare Cea mai buna utilizare este definita prin: Utilizarea probabila rezonabil si legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite care este posibila fizic, fundamentata adecvat, financiar fezabila si care determina cea mai mare valoare.

Cele patru criterii pe care cea mai buna utilizare trebuie sa le indeplineasca sunt permisibilitatea legala, posibilitatea fizica, fezabilitatea financiara si productivitatea maxima. In mod alternativ, utilizarea probabila a terenului sau a proprietatii construite – specific in legatura cu utilizatorul si perioada de timp a utilizarii – care este fundamentata adecvat si determina cea mai mare valoare. Conceptul de cea mai bună utilizare constituie baza estimarii valorii de piata şi creaza ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în cadrul lucrării. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în următoarele situaţii:

• cea mai bună utilizare a terenului liber • cea mai bună utilizare a terenului construit.

In cazul de fata in primul rand analizam caracteristicile constructiilor: o Constructiile sunt cladiri specifice industriale si agricole, care au facut parte din platforma SMA siau fost dezvoltate in anii 1990 pentru prelucrare primara a lemnului. Constructiile au functiunile de atelier de tamplarie, depozit, cabina poarta, birouri, etc. cu structura de caramida, cu utilitatile apa, canalizare, curent electric mono si trifazic, incalzire cu CT pe lemne. Amplasamentul: o proprietatea se afla in zona periferica a localitatii Tomesti; Utilizarile alternative ale proprietatii pot fi: o spatiu industrial; o spatiu depozitare; Functiuni permise in zona studiata: o servicii; o productie; o rezidential; Functiunile susamintite ptr proprietatea evaluata sunt permisibile legal in zona studiata si sunt fizic posibile. Ţinând seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinată în situaţia terenului construit. Studiind alternativele de utilizare de maxima eficienta, luand in considerare situatia actuala a proprietatii de teren construit, tipul proprietatii si amplasamentul acestuia in localitate, in opinia evaluatorului cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea analizata este cea de proprietate imobiliara de tip industrial/ depozitare. Pe baza criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare este permisibila legal, indeplineste conditia de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.

RAPORT DE EVALUARE


21

EVALUAREA PROPRIETATII (l) ABORDAREA ÎN EVALUARE ȘI RAȚIONAMENTUL Standardele de Evaluare a Bunurilor, editia 2017, prevad pentru estimarea valorii de piata a proprietatilor imobiliare trei tipuri de abordari: prin piata, prin venit si prin cost. Avand in vedere cea mai buna utilizare a proprietatii evaluate: proprietate imobiliara de tip industrial/depozitare, se justifica utilizarea abordarii prin cost si prin venit. Abordarea prin piata nu s-a putut aplica, fiindca lipsesc sau sunt intr-un numar insuficient datele de intrare esentiale, necesare estimarii valorii de piata prin aceasta abordare.. Abordarea prin piaţă Conf.SEV 100 Cadru General:

Abordarea prin piaţă oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, ale căror preţuri se cunosc. Prima etapă a acestei abordări este obţinerea preţurilor activelor identice sau similare care au fost tranzacţionate recent pe piaţă. Dacă există puţine tranzacţii recente, poate fi util să se ia în considerare şi preţurile activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vânzare, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic. Poate fi necesar ca preţul altor tranzacţii să fie ajustat pentru a reflecta orice diferenţe între tranzacţia reală şi tipul valorii şi orice ipoteze care urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista şi diferenţe între caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacţii faţă de cele ale activului evaluat. O piaţă activă este o piaţă unde sunt indeplinite cumulativ următoarele condiţii: 1. elementele comercializate sunt omogene; 2.pot fi găsiţi în permanenţă cumpărători şi vânzători interesaţi; 3.preţurile sunt cunoscute de cei interesaţi. În cadrul comparării subiectului evaluării cu preţul altui drept asupra proprietăţii imobiliare, care a fost recent tranzacţionat sau care poate fi disponibil pe piaţă, se stabileşte o unitate de comparaţie adecvată diferitelor caracteristici ale proprietăţii imobiliare şi tranzacţiei, din care au rezultat datele despre preţ. Se consideră diferenţele dintre următoarele elemente: • dreptul care oferă dovada despre preţ şi dreptul asupra proprietăţii supuse evaluării; • localizările respective; • calitatea terenului sau vârsta şi caracteristicile clădirilor; • utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate; • situaţiile în care a fost determinat preţul şi tipul valorii cerut; • data efectivă a dovezii despre preţ şi data evaluării cerută. Aceasta abordare a fost utilizata pentru estimarea valorii terenului aferent proprietatii evaluate.

RAPORT DE EVALUARE


22

Abordarea prin piata nu a putut fi aplicata pentru estimarea valorii de piata a intregii proprietati fiindca nu au putut fi identificate proprietati cu caracteristici similare/asemanatoare oferite sau tranzactionate recent, in zone asemanatoare, intr-un numar suficient pentru sustinerea abordarii. Abordarea prin piaţă - pentru teren Conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor, editia 2017, GEV 630, Evaluarea bunurilor imobile, in cadrul evaluarii terenului valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a acestuia. Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele:

1. comparația directă, 2. extracția, 3. alocarea, 4. metoda reziduală, 5. capitalizarea rentei funciare, 6. analiza parcelării și dezvoltării.

In cadrul acestei lucari s-a folosit metoda Comparației directe, care este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile. In cadrul utilizarii acestei metode se aplica prevederile generale descrise în secțiunea „Abordarea prin piață” a Ghidului GEV 630, privind selectarea vânzărilor/ofertelor de pe piață și procesul de ajustare. În aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind tranzacțiile și/sau ofertele și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect. În procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele de comparație includ:

• drepturile de proprietate transmise, • condițiile de finanțare, • condițiile de vânzare, • cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, • condițiile de piață, • localizarea, • caracteristicile fizice, • utilitățile disponibile și • zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/ tipul acesteia. Preţul terenurilor din zonele similare celor studiate variază în funcţie de zonă, dimensiune, localizare, dotarea şi posibilităţile de racordare la utilităţi, accesibilitate, formă, poziţie şi vecinătăţi. Terenurile intravilane cu categoria de folosinta curti constructii, cu utilitati nu au fost la valori ridicate nici pana in 2008, motivul fiind lipsa de infrastructura a zonei si interesul redus al speculantilor, castigul fiind sub asteptarile lor. Criza economica generala in aceasta zona s-a resimtit doar pe la sfarsitul anului 2009, scaderile de pret atat pentru constructii cat si pentru terenuri nu a fost spectaculoasa, maximele

RAPORT DE EVALUARE


23

fiind de cca.30%. Astfel valorile terenurilor din zona studiata, cu amplasamente asemanatoare, la data evaluarii se află in jurul valorii de 1000-2000 lei/aria, in usoara crestere fata de perioada precedenta. Terenul evaluat, in proprietate exclusivă, este in suprafaţa de 4.600 mp. In urma aplicarii metodei de evaluare terenul aferent proprietatii a fost estimat la:

V teren = 67.500 lei Fisa de calcul cu prezentarea comarabilelor si a ajustarilor aplicate se regaseste in Anexa nr.8, parte din acest raport. Abordarea prin cost Abordarea prin cost este aplicată, în general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare prin metoda costului de înlocuire net (după deducerea deprecierilor). Ea se utilizează când fie nu există nicio dovadă despre prețurile de tranzacționare pentru proprietăți imobiliare similare, fie nu există niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Abordarea prin cost oferă o indicaţie asupra valorii, fundamentata pe principiul economic conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul necesar obţinerii unui activ cu aceeaşi utilitate, provenit fie prin cumpărare, fie prin construire. Această abordare se bazează pe principiul conform căruia prețul, pe care un cumpărător de pe piață îl va plăti pentru activul supus evaluării, nu va fi mai mare decât costul aferent cumpărării sau construirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evaluării va fi mai puțin atractiv decât echivalentul care ar putea fi cumpărat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. În acest caz, poate fi necesar să se aplice ajustări asupra costului activului echivalent, în funcție de tipul valorii solicitat. Pentru ca valoarea estimată prin abordarea prin cost să fie valoarea de piață, costul unui activ cu aceeași utilizare și o depreciere corespunzătoare se determina printr-o analiză a costurilor și deprecierilor de pe piață. In cadrul abordarii prin cost la valoarea constructiei aflat pe amplasament (corectat cu deprecierile acumulate) se adauga valoarea terenului aferent. Astfel cele doua componente ale proprietatii vor fi evaluate separat: terenul prin metoda comparatiei directe iar constructia prin metoda costului de inlocuire net. (conf.Standarde de evaluare a bunurilor, editia 2017). Metoda costului de înlocuire net Este o metodă inclusă în abordarea prin cost care indică valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ nou din care se scad deteriorarea fizică și toate formele relevante de depreciere. Prima etapa: Calculul costului de înlocuire brut ( de nou): acesta reprezintă costul de înlocuire al proprietatii imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluării. O excepţie este cazul în care ar fi necesar ca o proprietate echivalentă să fie o replică a proprietăţii subiect pentru a furniza aceeaşi utilitate unui participant pe piaţă, caz în care costul de înlocuire ar fi mai degrabă cel de reproducere sau de reconstruire a clădirii subiect, decât cel de înlocuire cu un echivalent modern. Costul de înlocuire este necesar să reflecte toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului,

RAPORT DE EVALUARE


24

infrastructura, onorariile pentru proiectare şi cheltuielile de finanţare care ar fi suportate de un participant de pe piaţă, pentru producerea unui activ echivalent. Se cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului de nou: metoda comparaţiilor unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor. In ceea ce urmeaza am apelat la estimarea costului de nou (brut) prin metoda comparaţiilor unitare, utilizand Cataloagele Iroval de Corneliu Schiopu, editate in 2009, 2010 si 2014, impreuna cu Indicii de actualizare pentru anul 2017, editie Iroval, respectiv Cataloagele Matrix Rom 1964, actualizati cu indicii de actualizare editat de CET in numarul 137 din 31.12.2016, urmarind cea mai buna aproximare a constructiei evaluate cu fisele prezentate in cataloagele folosite respectiv efectuarea corectiilor necesare in acest sens, in cadrul cataloagelor de acelas tip. Valoarea determinata pentru CIB ( costul de inlocuire brut- costul de nou) este:

VCIB= 1.084.448 lei/ echivalent 235.811 Euro

Etapa a doua: Calculul deprecierilor: Costul echivalentului modern se corectează apoi pentru a fi reflectata deprecierea. Scopul ajustarii pentru depreciere este acela de a estima cu cât ar fi mai puţin valoroasă proprietatea imobiliara subiect pentru un potenţial cumpărător faţă de echivalentul său modern. Deprecierea ia în considerare starea fizică, utilitatea funcţională şi economică a proprietăţii imobiliare subiect, în comparaţie cu echivalentul său modern. Deprecierea construcţiilor poate apare din cauze fizice, funcţionale sau externe, acestea fiind grupate in 5 tipuri:

• uzura fizică(recuperabilă şi nerecuperabilă), -- este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura etc. Aceasta poate avea doua componente - recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea de valoare rezultata) si nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice)

• neadecvarea funcţională (recuperabilă şi nerecuperabilă), -- este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere a

dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua

aspecte - recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru deficiente care necesita

adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionari) si

nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus in costul de nou

dar ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou dar nu ar trebui inclus)

• deprecierea externă (ce poate fi şi temporară); se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona, urbanismul, finantarea etc.

Există mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate.

RAPORT DE EVALUARE


25

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin mmeettooddaa sseeggrreeggaarriiii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala. Metoda de segregare a deprecierilor utilizată în cadrul prezentului raport a solicitat evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice şi apoi să totalizeze intr-o sumă globală. In cadrul estimarii deprecierii fizice a cladirilor s-au parcurs urmatorii pasi: - Duratele de viata utila ale elementelor de viata lunga constructiilor au fost considerate pe baza normativului P135/1999 sau pe baza SPIC D20 ANEVAR. - Duratele de viata utila totala a elementelor cu viata scurta au fost estimate pe baza Catalogului Iroval: Costuri de inlocuire-costuri de reconstructie, editia 2014, pag.141; - Ponderea celor doua elemente din totalul estimat s-a realizat pe baza devizelor clădirilor comparabile cu cele existente pe amplasament. - Pe baza acestor calcule s-a estimat varsta efectiva a cladirilor, urmat pe baza acestuia de calculul deprecierii fizice totale; Deprecieri constatate la cladiri:

• uzura fizica recuperabila - nu a fost identificata • uzura fizica nerecuperabila: a fost estimata ca raport intre vârsta efectiva si durata de

viata utila totala estimata: - durata de viata utila totala a elementelor cu viata lunga a fost estimata la 70 de ani - durata de viata utila totala a elementelor cu viata scurta a fost estimata la 30 ani ( in

cazul in care elementele cu viata scurta au fost schimbate/ recondiţionate pe parcursul existentei constructiei, durata de viata utila a acestor elemente s-a considerat raportul dintre perioada scursa de la investiţie si durata de viata scurta iniţiala;

• neadecvare funcţională: a fost identificată prin accesul la mansardă; • deprecierea externă a fost estimată la 15% pe baza situaţiei economice actuale;

Etapa a treia: determinarea costului de inlocuire net: se realizeaza prin scaderea din valoarea costului de inlocuire brut ( de nou) a deprecierilor cumulate. In urma calculelor efectuate valoarea estimata a constructiei este:

V constructii = 305.800 lei Fisa de calcul impreuna cu prezentarea ajustarilor se regaseste in Anexele nr.1-7, parte din acest raport. Iar prin insumarea valorilor estimate pentru teren si pentru constructii se obtine valoarea proprietatii estimata prin abordarea pe cost :

V proprietate prin cost = 373.300 lei/ 81.166 Euro Abordarea prin venit Conform Satndardului de Evaluare ANEVAR, editia 2017: Abordarea prin venit oferă o indicaţie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-o singură valoare a capitalului. Această abordare ia în considerare venitul pe care un activ îl va genera pe durata lui de viaţă utilă şi indică valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea implică transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate corespunzătoare de actualizare. Fluxul de venit poate să

RAPORT DE EVALUARE


26

derive dintr-un contract/din contracte sau să nu fie de natură contractuală, de exemplu, profitul anticipat şi generat fie din utilizarea, fie din deţinerea activului. Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt: • capitalizarea venitului, în care unui venit reprezentativ al unei singure perioade i se aplică o rată cu toate riscurile incluse sau rata de capitalizare totală, • fluxul de numerar actualizat, în care unei serii de fluxuri de numerar din perioadele viitoare i se aplică o rată de actualizare pentru a le actualiza la valoarea lor prezentă, • diferite modele de evaluare a opţiunilor. În cadrul acestei abordări valorile activelor au fost estimate prin metoda capitalizării veniturilor. Capitalizarea veniturilor este o metodă de randament în evaluare prin care se transformă venitul estimat pentru un singur an intr-o estimare a valorii proprietăţii. Transformarea se realizează prin divizarea câştigului estimat printr-o rata de capitalizare. Rentabilitatea se calculeaza pe baza chiriei care poate fi obţinută pe piaţa pentru proprietăţi similare, de către un proprietar mediu, astfel se obţine valoarea proprietăţii (clădire şi teren), iar valorea clădirii rezulta prin deducerea valorii de piaţă a terenului aferent (metoda utilizata doar in cadrul rapoartelor de evaluare realizate in scopul raportarii financiare). Relaţia de calcul a valorii de randament a proprietatii prin metoda capitalizării beneficiilor este:

VVENIT = VNE/rc

unde: VNE = venitul net din exploatare rc = rata de capitalizare (aferenta venitului net) In cadrul evaluării trebuie rezolvate următoarele probleme: • determinarea venitului brut potential (VBP) • determinarea venitului net din exploatare (VNE) • estimarea gradului de neocupare/ocupare • estimarea cheltuielilor de exploatare • stabilirea ratei de capitalizare (rc) Venitul brut potential (VBP) reprezintă venitul aferent proprietarului mediu din închirierea cladirilor. Pentru determinarea venitului brut potential anual s-a luat in considerare o chirie medie lunara obtenabilă pe piaţă. La stabilirea acestui nivel al chiriei se are in vedere poziţionarea cladirii, structura, suprafaţa inchiriabila, dotările si nivelul mediu al chiriilor de pe piaţa. Pentru a obţine venitul net din exploatare(VNE), venitul brut potential se diminueaza cu pierderile cauzate de gradul de neocupare si cu cheltuielile estimate. Rata de capitalizare (rc) reprezintă relaţia dintre câştig si valoare si este un divizor prin intermediul căruia un venit se transforma in valoare. Rata este influenţata de mai mulţi factori printre care gradul de risc, atitudinile pieţei fata de evoluţia inflaţiei in viitor, ratele de fructificare aşteptate pentru investiţii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietăţi similare, cererea şi oferta de bani şi de capital, nivelurile de impozitare, etc. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informaţii concrete furnizate

de piaţa imobiliara privind tranzacţii (închirieri, vânzări, cumpărări) încheiate, astfel:

In zona studiata au fost destul de putine tranzactii transparente in ultimii ani, prin urmare este dificil de estimat o rata de capitalizare pentru aceasta. Pentru acest tip de imobil chiria contractuala se

RAPORT DE EVALUARE


27

situeaza in intervalul de 0.5-2.5 euro/mp/luna, rata medie de neocupare intre 20-30%, Rata de capitalizare ( conform Premise si definitii) in jurul valorii de 12%;

Avind in vedere ca in cazul analizat exista spatii cu diferite destinatii-administrative (birouri),

industriale (ateliere de productie) si depozitare respectiv avind in vedere marimea incintei, starea

tehnica al constructiilor, amplasarea proprietatii, riscurile relative, ratele de calcul estimate s-a luat in

considerare rata de capitalizare de ~12%.

Chiriile obtenabile la data evaluarii ptr.spatiile de pe aceasta platforma industriala se situeaza la valori cuprinse intre 0.5-2.5 euro/mp/luna+cheltuieli. In cazul de fata chiria am estimat-o la valoarea de 1.5 euro/mp/luna+cheltuieli pentru cele doua constructii mari utilizate ca atelier si hala de productie si pentru cladirea de birou, 0.5 euro/mp/luna+cheltuieli ptr Hala gater, 0.3 ptr sopron si 0.8 euro/mp/luna+cheltuieli ptr cabina pod bascula. Cheltuielile utilizate in cadrul calculelor includ cheltuielile fixe: impozitul pe cladire, din valoarea impozabila, care conform Hotararii Primariei pentru anul 2017 este de 1.2% din valoarea imozabila, prima de asigurare pe cladiri este in cuantum de cca. 0.3% din valoarea cladirii si cheltuielile variabile: cheltuieli cu manegementul in cuantum de cca.1% din VBE, cheltuieli de reparatii, intretinere si de administrare a proprietatii, in cuantum de cca. 5 % din venit net. Gradul de neocupare s-a considerat cca.30%, pe baza celor enumerate in cadrul prezentarii pietii . Factorul atipic pe care se poate aminti, ca piata imobiliara specifica in zona analizata fiind nefunctionala in general-nu sunt date comparabile cu spatii similare, daca sunt date nu sunt asimilabile cu tipul de imobil analizat, apar cereri care dispar repede, apar oferte neatractive care sunt mult timp in medii de informare astfel datele referitoare la gradul de ocupare relativ, estimativ-apreciat in cazul analizat fiind de ~70%.

Astfel, valoarea rezultata in urma calculelor efectuate prin metoda capitalizarii venitului este:

V proprietate prin venit = 368.500 lei/80.130 Euro

Fisa de calcul impreuna cu prezentarea ajustarilor se regaseste in Anexa nr.8, parte din acest raport.

RECONCILIEREA VALORILOR (m) Valorile obţinute Rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare sunt :

prin Abordarea prin piata: Vproprietate venit = 368.500 lei/80.130 Euro Abordarea prin cost: Vproprietate cost = 373.300 lei/81.166 Euro Prezentarea argumentelor care motivează importanța diferită acordată rezultatelor obținute prin aplicarea metodelor de evaluare folosite:

RAPORT DE EVALUARE


28

Abordari/elemente Credibilitatea Relevanta Adecvarea informatiilor si ipotezelor luate in considerare

Abordarea prin cost + - + Abordarea prin piata + - - Abordarea prin venit + + + Evaluatorul îl consideră ca fiind cel mai rezonabil:

Abordarea prin venit

Luand in considerare utilizarea actuala a constructiilor relativ la destinatia initiala, functiunile indeplinite la data evaluarii, avand la baza metodele de evaluare aplicate, in opinia evaluatorului valoarea de piaţă a proprietatii imobiliare: Platforma industriala din Tomesti, Sandorokszere, 617, judetul Harghita este cea mai adecvata cea determinată prin metoda venitului, adică :

Vproprietate prin venit = 368.500 lei/80.130 Euro

Considerentele privind valorile estimate sunt: � fiecare valoare a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele şi aprecierile exprimate în

prezentul raport ; � evaluarea a fost realizata pentru data prezentata in raport la cererea lui Comuna Tomesti,

pentru scopul estimarii valorii de piata a proprietatii imobiliare evaluate in vederea achizitionarii.

� prezentul raport este valabil in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii Octombrie 2017 .

� valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu, � valoarea este o predicţie; � valoarea este subiectivă; � evaluarea este o opinie asupra unei valori; � valorile nu conţin T.V.A. � Cursul de schimb lei / EUR considerat este de 4.5988.

(Pentru a se înțelege rezultatul evaluării în contextul acesteia, raportul va face trimitere la abordarea sau la abordările aplicate, la datele cheie de intrare utilizate și la raționamentele principale care au condus la concluziile evaluării. conf. Standardele de evaluare a bunurilor 2017)

(n) Data raportului de evaluare Data emiterii raportului de evaluare: 30.10.2017. (Trebuie să fie inclusă data la care este emis raportul. Această dată poate fi diferită de data evaluării (a se vedea punctul (f) anterior;) conf. Standardele de evaluare a bunurilor 2017 ).

RAPORT DE EVALUARE


29

al proprietatii imobiliare Platforma industriala, situat...

Documents

Transcript of al proprietatii imobiliare Platforma industriala, situat...