ABORDAREA BAZATǍ

ABORDAREA BAZATǍ PE ACTIVE

ESENȚA ABORDĂRIIAbordarea bazată pe active și sub denumirile de abordarea patrimonială, abordarea pe

bază de costuri și abordarea prin costul de înlocuire, constă în corectarea valorilor contabile ale activelor individuale și datoriilor întreprinderii în sensul transformării acestora în valori de piață. În această abordare sunt incluse două metode de evaluare:

metoda activului net corectat (ANC) metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL)

Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea următoarelor etape: obținerea bilanțului sau balanței de verificare, la data evaluării; verificarea existenței a activelor și a datoriilor înregistrate în bilanț; evaluarea activelor și datoriilor, care poate să însemne:

- fie preluarea valorii contabile, dacă nu sunt justificate corecții asupra acestei valori;

- fie transformarea valorii contabile a unor active și datorii în valoare de piață;

evaluarea activelor și datoriilor neînregistrate în bilanț, depistate la data evaluării;

elaborarea’’ bilanțului economic’’ și calcularea Activului Net Corectat; Aplicarea metodei ANC presupune angajarea unui volum foarte mare de muncă din partea echipei de evaluare, deoarece necesită divizarea unei întreprinderi fracțiuni distincte, care trebuie să fie evaluate în mod individual.

EVALUAREA TERENURILOR Principii și metode de evaluare Evaluarea terenului să fie făcută de persoane cu calificare și experiență în domeniu.

Pământul constituie o parte importantă din avuția lumii. Pământul este baza tuturor, este un bun și o sursă de bunăstare. Valoarea pământului este un concept economic:

fiecare parcelă este unică în felul ei prin localizare și compoziție; terenul este imobil din punct de vedere fizic; oferta de pământ este finită; pământul este util oamenilor.

Pământul poate fi utilizat în mai multe scopuri: agricultură, comerț, industrie, locuințe, recreere, toate acestea în funcție de: climă, topografie, distribuția resurselor naturale.

Pământul ca bun imobil reprezintă proprietatea reală. Din punct de vedere juridic proprietatea se identifică cu puterea titularului de a poseda, folosi, dispune, uzufruct. Informațiile de titlu se iua din documentele de proprietate ( inclusiv cadastru și extras de carte funciară). În acest fel evaluatorul pune în evidență drepturile de proprietate ce trebuie evaluate și orice restricție sau drept special asociat proprietății. În practică, proprietatea este totuși limitată. Dreptul de proprietate constituie obiectul legii, în timp ce valoarea acestor drepturi constituie obiectul evaluării. La evaluare se vor avea în vedere, în funcție de situațiile concrete, și următoarele eventuale restricții, după caz:

servituțile; dreptul de traversare; reglementări de acces; restricții de folosință; standarde de dezvoltare.

- 1 -

În interesul public, societatea poate impune prin planul urbanistic general și zonal precum și prin programe guvernamentale, restricții de construcție, zonare, regulamente de dezvoltare, controale ale mediului.

Evaluatorul trebuie să cunoască aceste restricții pentru a ține cont de ele la avaluare. O prezentare a principalelor performanțe fizice ale terenului de evaluat trebuie să ia în considerare dimensiunea și forma, influența colțului, terenului în exces, topografia, pachetului de rețele de utilități, amenajările, localizarea, factori fizici și de mediu, fațada și raportul fațadă- adâncime. Trebuie puse în evidență vecinătățile, calitatea acestora, posibilitățile de extindere, care conduc la o unitate economică funcțională.

Trebuie puse în evidență și cuantificate caracteristicile solului și subsolului, pentru terenuri agricole, iar pentru terenuri destinate construcției clădirilor, panta, sistemul de drenaj și condițiile de fundare sunt esențiale. Îmbunătățirile interioare și exterioare transformă parcela de teren în amplasament pregătit pentru dezvoltare și are influență asupra valorii.

Localizarea este un element esențial cu influență semnificativă asupra valorii și se referă la accesibilitatea parcelei de teren, apropierea față de arterele principale de trasport, expunerea la vânt și soare, pericolele, problemele de mediu, atractivitatea proprietăților învecinate. Terenurile se vor evalua în varianta celei mai bune utilizări. Pentru a avea de-a face cu cea mai bună utilizare (CMBU) a terenului liber trebuie să fie îndeplinite simultan 4 condiții:

permisă legal; posibilă fizic; fezabilă financiar; maxim profitabilă.

Aceste criterii trebuie considerate pe rând și condiționat. Obiectivul evaluatorului este de a găsi acea utilizare care maximizează valoarea proprietății și implicit a terenului. Dintre utilizările permise legal, posibile fizic fezabile financiar, cea care produce valoarea maximă este utilizarea cea mai productivă, deci cea mai bună utilizare. Dacă riscurile asociate mai multor utilizării sunt asemănătoare, aceeași tată de capitalizare se poate utiliza pentru a capitaliza veniturile nete din exploatare pentru diferite utilizări.

Piața limitează numărul de utilizări normale și fezabile. Raportul de evaluare trebuie să exemplifice cea mai bună utilizare a terenului liber sau a proprietății deja construite.Terenul în exces reprezintă acea parte din teren care nu este necesar pentru a susține construcțiile existente sau ipotetice în cea mai bună utilizare a sa. Din analiza pieței imobiliare specifice, evaluatorul obține informații asupra tranzacțiilor efectuate cu proprietăți comparabile. La prima vedere, evaluarea trenului apare ca cea mai simplă parte a evaluării, în fapt, solicită analiza unei complexități de factori.anticiparea, schimbarea, cererea și oferta, substituția și echilibrul sunt principii ale evaluării, care influențează valoarea terenului. Valoarea de piață este de regulă, prețul cel mai probabil susținut de piață. Valoarea terenului este dată de utilizarea economică a amplasamentului.

Principiul substituției , conform căruia nici un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru un amplasament decât pentru altul cu aceeași utilitate și cu aceeasi atractivitate în aceleași condiții de risc, arată că cea mai mare cerere va fi pentru cele mai ieftine amplasamente similare.

Când se procedează la o evaluare concretă a unei anumite suprafețe de teren trebuie avute în vedere permanent:

tipul și drepturile terenului de evaluat; data și utilizarea evaluării; tipul de valoare și condițiile limitative și restrictive în care se face

evaluarea; selectarea și analiza datelor comparabile;

- 2 -

aspectele legale, caracteristicile fizice și amenajările aduse terenului în cauză.

Evaluarea se concentrează pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului. Caractristicile fizice ale terenului, utilitățile disponibile și amenajările amplasamentului influențează utilizarea și valoarea terenului. Forma, dimensiunea la fațadă, topografia, localizarea, orientarea sunt caracteristici și particularități ale terenului care influențează valoarea acestuia.

Un lot de teren devine amplasament dacă i se fac amenajări interioare și exterioare, pregătindu-l astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare. Amenajările terenului sunt supuse deprecierii fizice și funcționale. Valoarea terenului trebuie considerată în condițiile celei mai bune utilizări. Terenul reprezintă principala sursă pentru orice venit generat de proprietate și are prioritate asupra oricărui venit generat de construcție. Valoarea terenului poate fi egală sau chiar mai mare decât valoarea întregii proprietăți. terenul are valoare, iar construcțiile contribuie la valoarea iar, atunci când nu se întâmplă acest lucru, construcțiile trebuie demolate.

Evaluarea proprietății imobiliare – metodele de evaluare a terenurilor sunt: tehnica comparației vânzărilor; repartizarea ( alocarea); extracția ( abstracția); tehnica parcelării; tehnica reziduală a terenului; capitalizarea rentei financiar

Metoda comparației directe (vânzărilor)

Este comparația vânzărilor ,cunoscută sub denumirea consacrată de metoda comparației directe.

Metoda se preteaxă la evaluarea tuturor tipurilor de propietăți(terenuri),cu condiția existenței :

-unui număr suficient de tranzacții; si -unor informații suficiente și relevante de piață .

Valoarea de piață a unei propietăți este în relație directă cu prețurile unor proprietăți comparabile șicompetitive .Metoda comparației directe se utilizează la evaluarea terenurilor libere, sau care se consideră libere pentru scopul evaluării.Metoda seutilizează când există vânzări de terenuri comparabile .Evaluatorul trebuie să fie circumspect față de informațiile oferite de terți.Datele necesare evaluării și sursele de informații pentru aplicarea metodei comparației sunt informațiile necesare ,criteriile de comparație și elementele de comparație .

Informațiile necesare sunt:-descrierea corectă și completă a propietății de evaluat ;-date despre tranzacții ,oferite de proprietăți comparabile și competitive cu

proprietatea :- prețurile și data tranzacției;-drepturile de propprietate transmise ;-motivația participanților pe piață ;-amplasament, localizare ,orientare ;-cracteristicile fizice ;

- 3 -

-utilitățile disponibile ,inclusiv drumuri de acces -zonarea ;-utilizarea ;

Criterile de comparație sunt componente adecvate ale proprietățiidefinite în scopul comparației :

-preț/mp;-preț/arie;-preț/ pogon;-preț/hectar;

Elementele decomparație utilizate la această metodă sunt:-dreptul de proprietate transmis;-condițiile de finanțare ;-condițiile de vânzare;-condițiile pieței;-restricțiile legale;

-localizare, zonare , orientare;-caracteristicile fizice;-utilitățile disponibile;Utilizare.

În aplicarea metodei comparației directe se parcurg următoarele etape de bază:- cercetare pieței pentru a obține informații;-verificarea riguroasă a informațiilor;-alegera criteriului decomparație ;-compararea proprietăților similare cu cea de evaluat , pe baza elelmentelor de

comparație , utilizând grila de date ;-ajustarea adecvată a prețului de tranzacție a proprietăților comparabile ;-analiza rezultatelor;-alegerea și estimarea valorii finale.

Corecțiile(ajustările) pot fi de două feluri:-corecție absolută se determină în unități monetare și se ajustează prețul

tranzacțiilor în plus sau în minus;-corecție procentuală se utilizează pentru aajusta diferențele delocalizare sau de

modificări încondițiile pieției.

Metoda repartizării(alocării)Există un raport tipic între valoarea terenului și valoarea proprietății , lucru valabil

pentru anumite localizări. Acest raport este mai sigur pentru construcții noi ,la cele vechi crește raportul valoare-teren/valoare-proprietate.Această metodă poate fi utilizată la estimarea valorii terenuriloratunci când numărul de tranzacții este foarte mic sau nu se fac tranzacții.

Metoda extracției Conform acestei metode ,valoarea terenului este estimată prin deducerea valorii

construcției din valoarea totală a proprietății. Credibilitatea în valoarea estimată prin metoda extracției este dată de precizia cu care este estimată valoarea construcției ,pentru care este recomandată în evaluările din zonele rurale, deoarece ponderea valoriiconstrucției în valoarea totalăa proprietății este relativ scăzută și ușor de apreciat.

- 4 -

Metoda parcelării

Reprezintă divizarea terenului în vederea vânzării ca atare ,închirieri sau efectuării de construcții individuale pe fiecare parcelă și este caracteristică loturilor mari de teren .Dezvoltarea imobiliară prin parcelare creeazăo valoare suplimentară peste valoarea terenului agricol .Parcelele se vând eșalonat ,în măsura în care se constuiesc .Pentru aceasta este nevoie dsinvestiții de capital în infrastructură ,înainte de a se obține venituri din vânzări.

Situații posibile :-teren nepregătit-teren pregătit parțial -teren pregătit complet

Particularității:-foarte puține tranzacțiicomparabile -tranzacția durează

Componentele metodei parcelării:-terenul -costurile de dezvoltare (amenajare)-veniturile întreprinzătorului (investitorului)

Costurile de dezvoltare cuprind :-cheltuieli cu amenajarea terenului;-echiparea cu utilități;-căi de acces;-certificat de urbanism;-autorizație de consrucție;

Venitul întreprinzătorului ( investitorului) compensează:-cheltuielile de marketing;-finanțare ;-salarii;-proiecte;-profit pentru riscul asumat;

Selectarea ratei de actualizare este dificilă, deoarece aceasta trebuie să reflecte riscul unic , dat de natura unicat a unui anumit proiect , care se poate modifica în timp.

Metoda valorii reziduale

Se utilizează atunci când nu există date și informații suficiente referitoare la terenuri similare libere și are la bază principiul echilibrului și contribuției.Prin aceastăabordare , valoarea finală estimată este cu atât mai aproape de realitate cu cât valoarea construcțiilor atașate terenului și venitul net generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare ,atât pentru cât și pentru construcție pot fi extrase de pe piață .

Această metodă are următorele etape procedurale :- se determină mai întâi valoarea construcției , care reprezintă cea mai

bună utilizare (CMBU);- se estimează apoi venitul net din exploatare (VNE),obținut din chiria

de pe piață și cheltuielilede operare la data evaluării;-se estimează ce parte din venituri se atribuie construcțiilor , pe baza

valorii nete a acestora și ratei de capitalizare pentru clădire extrase de pe piață , la data evaluări;

- prin diferență rezultă partea de venit atribuit terenului ;

- 5 -

- venitul atribuit terenului se capitalizează cu o rată de capitalizare de pe piață aferentă terenului si se obține astfel valoarea acestuia ;

Metoda capitalizării rentei funciare

Se aplică când există informații de pe piața închirierilor imobiliare privind chiria și rata de capitalizare . Aceasta ests adecvată în special în cazul evaluării terenurilor agricole și celor închiriate .În afara celor șase metode și proceduri recunoscute de standardele profesionale de evaluare , pentru evaluarea terenurilor , la nivel național, s-au utilizat și se utilizează și tehnici statistice .

DATE NECESARE PENTRU EVALUAREA UNUI TEREN

Adresa si informații generale :- situarea geografică (distanța față de reședința de județ) ;- populație ( rata de creștere ) ;- șomaj ( rata ) ;- activități economice principale ;

Amplasare :- intravilan ( extravilan ) ;- localizare – arteră principală sau secundară ;- distanța față de centrul orașului și orientarea ( N, S, V, E ) ;- distanța față de principalele ieșiri din localitate ;-acces la proprietate ;-acces la mijloacele detransport în comun după caz ;- analiza și perspectiva zonei :

- dezvoltare , declin, staționare ;-construcții și instituții existente ;- probleme de urbanism ;- proiecte importante ;- gradul seismic al zonei ; - poluare ;

Utilități :-- rețele publice ale localitățiiși accesul proprietății la ele :

- energie electrică ;- telefonie ;- apă ;- canalizare ;- gaze ;- termoficare ;- drumuri și calitatea acestora ;- căi ferate ;

- 6 -

Caracteristici : -- fizice:

- topografie ; - dimensiuni și formă , deschiderea la strada principală ;

- stare ; - drenaj ; - poluare ; - împrejmuiri ; - vecinătăți ; - posibilități de extindere ; -caracteristici geotehnice ; - probleme ; - utilizare ;

-- economice : - gradul de fertilitate ; -natura culturilor ;

Deținere :-- dreptul de proprietate :

- documente juridice originale :- act de vânzare – cumpărare ;- act de donație ;- act de succesiune ;- act de punere în posesie – certificat titlu de proprietate ;

- documente de carte funciară și cadastru ;-- sarcini asupra proprietății ;

FIȘA DE DATE

TEREN DE EVALUAT

Adresa : București , sector 3, intersecția a două străzi de mare circulație, Zona – B ;

Suprfața : 2537 mp ; Proprietar : persoană fizică ; Sarcini asupra proprietății : nu sunt : Data ultimei tranzacții : 1952 ; Utilizare : comercial ; Data evaluării : 15 decembrie 2002 Scopul evaluării : vânzare ; Categorie de valoare adecvată scopului : valoarea de piață ;

- rata de creștere apopulației : lentă ;- rata șomajului : în creștere ; - raportul cerere – ofertă : echilibrat ;- funcții economice ale localității : complexe ;

- 7 -

Amplasare :- intravilanul localității București- localizare : intersecția a două artere ( străzi) principale ;- distanța față de centrul orașului :cca. 3 km – EST ;- acces la proprietate( teren ) colț la două străzi principale ;- acces la mijloace de transport în comun : autobuze, tranvai, metrou ;- perspectiva zonei în dezvoltare ;

- poluare sonoră și gaze eșapare ; - gradul seismic al zonei : 8

Utilități :-- rețele publice ale localității și acces la ele :

- energie electrică ; - telefonie ;- apă ;- canalizare ;- gaze ;- termoficare ;- drumuri asfaltate ;- linii tranvai ;- metrou ;

Caracteristici :-- fizice :

- topografie teren plat ;- suprafață :2537 mp ;- formă și dimensiuni :

- neregulată ( trpezoidălă ) ;- deschidere foarte favorabilă la două străzi principale ;

- stare : liber ;- drenaj : bun ;- poluare :sonor și reziduri gazoase ;- nu este împrejmuit ;- vecinătăți : civilizat ;- nu are posibilități de extindere ;- normal la fundare

-- economice : utilizare comercială .

Deținere :-- proprietar :persoană fizică ;-- document proprietate : act de vânzare – cumpărare , documente de carte

funciară și cadastru ;

Date și caracteristici

Teren 1 Teren 2 Teren3 Teren 4

Data / preț tranzacție

iunie 2002 65USD / mp

noiembrie 2002 82 USD /mp

august 2002 64 USD /mp

februarie 2002 55 USB /mp

Suprafața ( mp ) 2400 2240 1830 1620Dreptul de proprietate liber liber liber liber

- 8 -

transmis Condițiile de finanțare

la piață (cash)

mai mare decât piața ( credit )

la piață ( cash )

la piață ( cash )

Condiții de vânzare

independent independent constrâns ( dependent )

independent

Condițiile pieței - 5 luni - 1 lună - 4 luni - 10 luniRestricții legale conform plan

urbanistic general și zonal

conform plan urbanistic general și zonal



Localizare orientare

amplasament colț la două străzi principale poluare sonoră și gaze eșapare auto

amplasament colț la două străzi principale poluare sonoră și gaze eșapare auto

arteă principală deschiderea f. favorabilă poluare sonoră și gaze eșapare auto

arteă principală deschiderea f. favorabilă poluare sonoră și gaze eșapare auto

Echipare tehnico –edilitară a zonei

-energie electică-apă – canalizare - gaze - telefonie- drum asfaltat

-energie electică-apă – canalizare - gaze - telefonie- drum asfaltat- termoficare



Vecinătăți civilizat civilizat civilizat Deosebit de favorabil

Utilizare (CMBU)

comercial comercial comercial comercial

NOTĂ : TEREN 2 , a fost vândut cu un an înainte de data evaluării cu suma de 2.755.000 lei/mp , cu o finanțare mai favorabilă decât condițiile pieței , ceea ce a condus la un preț cu 396.000 lei/mp mai mare . TEREN 3 , cumpărător ( investitor ) constrâns (dependent ) de apropierea de casa familiei și aplătit mai mult decât prețul pieței cu 342.000 lei/mp . Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecțiilor este ” grila datelor de piață ”, care are pe verticală linii cu elemente de comparație , pe prima coloană proprietatea (terenul) de evaluat , iar pe celelalte coloane proprietățile (terenurile) coparabile. În partea de jos a grilei există secțiunea de analiză a rezultatelor , care cuprinde total corecțiiexprimate în valoare absolută și în procente din prețul de vânzare. Tranzacțiile care au necesitat cele mai mici corecții vor avea ponderea cea mai mare în alegerea valorii finale. Criteril de conparație ales : preț/mp.

METODA COMPARAȚIEI DIRECTEGrila datelor de piață ( Analiza datelor pe perechi )

- 9 -

20Elemente de comparație

Teren de evaluat

Comparabila Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4

Preț / data vânzării

2176 mii lei /mp iunie 2002

2755 mii lei /mp noiembrie 2002

2126 mii lei /mp august 2002

1767 mii lei /mp februarie 2002

Curs valutar 33475 lei /USD

33596 lei /USD

33215 lei /USD

32121 lei /USD

(1)Dreptul de proprietate transmis Corecție

liber , integral 0

liber , integral 0

liber , integral 0

liber , integral 0

liber , integral 0

Preț corectat 2176 2755 2126 1767(2) Condiții de finanțare

Corecție

la piață (cash)

la piață (cash)

0

finanțare mai favorabilă decât condițiile pieței - 396

la piață (cash)

0

la piață ( cash)

0

Preț corectat 2176 2359 2126 1767(3) Condiții de vânzare Corecție

independent independent 0

independent 0

constrâns - 342

independent 0

Preț corectat 2176 2359 1784 1767(4)Condiții de vânzare Corecție diferență curs valutar (raport)

15 dec. 2002

33796 lei/USD

- 5 luni (--)

~1,01 (+22)

-1 lună (--)

~1,006 (+14)

-4 luni (--)

~1,017(+30)

~10 luni(-)

~1,052(+92)

Preț corectat 2198 2373 1814 1859

(5)Resticții legale de utilizare

Corecție


conform plan urbanistic general și zonal 0


0



Preț corectat 2198 2373 1814 1859 (6)Localizare orientare . După ce s-au aplicat corecțiile

zona 1 corp B (semicentral) la intersecția a două străzi



zona 1 corp B (semicentral) ateră principală

zona 1 corp B (semicentral) arteră principală

- 10 -

pentru condiții de vânzare și condițiile pieței se compară perchea 1 cu 3 care diferă între ele numai prin această caracteristică (localizare) 2198-1814=394 mii lei Corecție

principale (pe colț )

principale (pe colț )

0

principale (pe colț)

0

deschidere f.favorabolă

+384

deschidere f. favorabilă

+384

Preț corectat 2198 2373 2198 2243 (7)Echiparea tehnico-edilitară a zonei – rețea de termoficare Se compară 2 cu1 2373-2198=175 mii lei Corecție

DA NU

+175

DA

0

NU

+175

NU

+175

Preț corectat 2373 2373 2373 2418

(8)Vecinătăți Se compară 4 cu 3 2418-2373 =45 Corecție

civilizat civilizat

0

civilizat

0

civilizat

0

deosebit de favorabil

-45Preț corectat 2373 2373 2373 2373

Corecție totală brută

Valoare absolută totală

197 410 931 696

% din preț vânzare

~ 9% ~ 15% ~ 44% ~ 39%

Număr corecții

2 2 4 4

Valoarea ternului estimată prin această metodă este de 6.020 mil lei sau ~178.000 USD ( 2.373.000 lei/mp sau ~ 70 USD/mp) , avănd ca bază comparabilă 1, care anecesitat numărul minim de corecții (ajustări) cu valoarea absolută totală cea mai mică .

- 11 -

Alegerea valorii finale ca valoare de piață pentru terenul de evaluat se va face ptin reconcilierea rezultatelor estimate și prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate . Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finală a valorii sunt : _ adecvarea;

_ precizia; _ cantitatea suficientă a informațiilor;

EVALUARE CONSTRUCȚIILOR Etapele analizei construcțiilor

Înainte de a se selecta metoda de evaluare , evaluatorul trbuie să analizeze trăsăturile clădirilor care au cea mai mare pondere în procesulde producție să cunoască aportul construcțiilor speciale și al instalațiilor tehnologice la clădirea de bazăpentu că acestea vor fi evaluate în mod distinct . Analiza construcțiilor , în scopul evaluării, se desfășoară în 5 etape, astfel încât rezultatul să conducă la valoarea rezonabilă .

Prima etapă este o anliză a situației scriptice a mijloacelor fixe din grupa I-Construcții, cu încadrările codificate de HG nr. 964/1998 . Această primă etapăa procesului de evaluare oferă evaluatorului imaginea volumului de muncă și duratei evaluării. A doua etapă constă în verificarea stăriiconstrucțiilor , process în care echipa de evaluare studiază caracteristicile fizice ale fiecărei construcții iar, în urma analizei caracteristicilor acestora ,se trag concluziiși asupra deprecierii. A treia etapă constă în evaluarea construcțiilor prin metoda costurilor , a comparației, sau de randament, scopul analizei fiind selectare metodei / metodelor de evaluare care determină valoarea de piață . Prin metoda costurilor , evaluatorulva va trebui să determine costul de înlocuire sau de reconstrucție, apoi să o analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice și funcționale. Prin metoda comparației pot fi analizate construcțiile asemănătoare pentru care se cunosc date depiață privind prețurile de tranzacție și data tranzacției ,precum și caracteristicile pieței la data tranzacției. Metodele de randament , pe care le poate aborda evaluatorul , sunt strâns legate de poziția construcției în cadrul întreprinderii. A patra etapă o reprezintă descrierea construcțiilor, reprezentând un capitol important prin informațiile pe care le prezintă, informații utile pentru toate metodele de evaluare .Ddescrierea în amănunt a constucțiilor oferă, beneficiarului lucrării de evaluare, data asupra utilizărilor posibile alternative. A cincea etapă constă în concluziile evaluării construcțiilor ,prezintă date referitoare la motivația selectării metodei de evaluare pentru evaluarea fiecărei construcții din întreprindere, decizie operațională pentru data la care a fost întocmit raportul de evaluare , conjuncture pieții, vecinătățile și deprecierea externă.

Verificarea situației scriptice

- 12 -

În activitateade evaluare a întreprinderii, evaluatorul sau echipa de evaluatori solicită, de la beneficiarul raportului de evaluare, datele referitoare la construcțiile existente, date care se regăsesc în balanța trimestruală a mijloacelor fixe și de natura obiectelor de inventar. Din balanța de mijloace fixe , evaluatorul extrage datele necesare evaluării, respective anul de punere în funcțiune (PIF), codul de clasificare care certifică durata normală de funționare în ani, valorea de inventar de la ultima reevaluare , iar îm final, valoarea rămasă actualizată. Fiecare întreprindere are în cadrul serviciului de contabilitate, personae pregătite să ofere astfel de informații, personae care dețin date primare despre mijloacele fixe grupa—I , datecare se află înscrise în cartoteci, cunoscute sub denumirea de ”fișa mijlocului fix”.Aceste fișe oferă informații privind valoarea mijlocului fix la punerea în funcțiune, anul și luna punerii îm funcțiune (PIF), codul de clasificare care stabilește durata normală de funționare conform legislației de la data PIF, suprafețe iar, la multe dintre cazuri ,informații referitoare la numărul de travei și deschideri ale clădirii . Echipa de evaluatori trebuie să solicite beneficiarului și planul cadastral al incintei sau incintelor întrepriderii. Echipa de evaluatori trebuie să solicite beneficiarului și planul de rețele din incintă. Acesta cuprinde amplasamentul rețelelor de apă, de canalizare menajeră și pluvială, lichide tehnologice, termoficare, gaze, amplasamentul gospodăriei de apă, gospodăriei de combustibil, etc.

Verificarea situației din teren

În practica de evaluare a construcțiilor se impune ca evaluatorul să verifice întreaga incintă sau incintele întreprinderii.există situații în care balanța de mijloace fixe prezintă un număr redus de numere de inventar,cuprinzând doar clădirile din incintă, iar construcțiile speciale extinse în teren sunt omise. Specialistul echipei de evaluatori în probleme de construcții va nota tot ce este necesar privind sistemul constructiv al structurii de rezistență, dimensiuni de stâlpi și grinzi, tipuri și dimensiuni ale elementelor de închidere ale clădirii, dimensiunile deschiderilor și ale traveelor precum și numărul acestora. Echipa de evaluatori va aprecia înălțimea halei, înălțimea la care este montată șina de rulare a podului rulant, sistemul de realizare structural al acoperișului, contra vânturile și sistemul de legătură cu structura închiderilor verticale. Prezența zidăriilor de compartimentare sau de închidere nestructurală va fi analizată din punctul de vedere al spațiilor pe funcții, al căilor de acces, evacuare și depozitare tehnologică. Se va analiza vizual suprafața betonului stâlpilor și elementelor structurale, a zidurilor și se vor nota deficiențele de execuție dacă există, cu aprecieri asupra mărimii avariei structurale. Se va nota tipul finisajului interior al pereților, pardoselilor și al tavanelor, defectele generale sau particulare; se vor menționa materialele din care au fost executate lucrările de finsiaj și în mod special a tâmplăriei, cu dimensiunile și sistemul de funcționare. Se va privi intradosul tavanului în totalitate și se vor nota eventualele zone de infiltrații, în jurul gurilor de scurgere, a luminatoarelor și aticurilor. Se impune verificarea sistemului constructiv al terasei, al protecției acesteia, a timpului scurs de la ultima refacere, din cauza rolului foarte important al acesteia și viciilor ascunse, cu efecte și urmări foarte neplăcute pentru procesul de producție și cu litigii în cazurile de transfer al construcției. Verificarea construcției se va extinde și asupra instalațiilor funcționale, electrice, sanitare și de încălzire și ventilații, instalații cu pondere însemnată în costul construcției, cu durate de viață fizică medii sau scurte, cu variate și multiple deficiențe. Pentru instalațiile electrice funcționale se vor verifica instalațiile de iluminat și prize monofazate, instalațiile de curenți slabi precum și instalațiile de protecție și împământarea.

- 13 -

Instalațiile sanitare funcționale cuprind instalațiile de alimentare cu apă, canalizare menajeră și pluvială, instalații de preluare a apelor pluviale de pe terasă, instalațiile de hidranți interiori și instalațiile de sprinklere sau dreneere. Instalațiile de încălzire și ventilații se vor verifica ca amplasare, tip de corpuri statice, sisteme de alimentare precum și tipul materialelor folosite. Verificarea situației din teren pentru construcțiile de tipul halelor de fabricație va continua prin verificarea construcțiilor speciale din interior acestora precum instalațiile electrice de forță, instalațiile de aer comprimat, gaze și lichide tehnologice. În cazul înregistrărilor corecte, aceste instalații tehnologice se vor regăsi în balanța de mijloace fixe, la numere de inventar diferite, la coduri diferite, din cauza duratelor normale de funcționare substanțial mai scurte comparativ cu cele ale clădirilor. Instalațiile speciale au o durata de viață economică mai mică decât a clădirilor; uneori au depășit durata normală de funcționare și au fost excluse din balanța mijloacelor fixe ca fiind amortizate. Fiind în stare de funcționare acestea vor fi evaluate prin metoda Costului de Înlocuire Net ( CIR). Operațiunea de verificare a situației din teren se efectuează la fiecare dintre construcțiile din incintă, timpul afectat în scopul verificării fiind determinat de mărimea construcției și de diversitatea de instalații și de construcții speciale ce se pot regăsii în interiorul ei.

Există clădiri în care înălțimea și suprafața aferentă desfășurării proceselor tehnologice este foarte mare comparativ cu dimensiunile utilajelor montate în interior. Se impune a fi cunoscute volumele normale de adăpostire și funcționare ca și caracteristicile amplasamentelor fundațiilor, pentru a se aprecia corect mărimea clădirii unui substitut modern. Sunt cazuri în care clădirile,dorită mediului agresiv și corosiv din interiorul lor, au părți din structură, eșafodaje cu zone corodate și secțiuni slăbite, rețelele de funcționare. După efectuarea verificărilor clădirilor, echipa de evaluatori trebuie să efectueze verificarea construcțiilor specializate din incintă cum sunt drumurile, platformele betonate sau nebetonate, rețelele de cale ferată, gospodăriile de apă și combustibil, traseele de alimentare cu apă, de evacuare a apelor menajere și pluviale, de termoficare și transport a lichidelor tehnologice de hidranți exteriori. Experiența profesională a echipei de evaluatori joacă un rol important în stabilirea costurilor de înlocuire, deprecierii efective și valorilor rămase actualizate. În balanța de mijloace fixe, pentru o rețea de alimentare cu apă, canalizarea sau alimentarea cu energie electrică, sunt incluse un număr mare de poziții, iar delimitarea fizică aferentă numărului de inventar este foarte dificil de constatat în teren. Finalizarea activității de verificare a situației din teren, implică echipa de evaluatori în preluarea de construcții și instalații pentru fiecare dintre clădiri și a planurilor de execuție pentru rețelele edilitare din incintă. Pe baza acestora se vor verifica suprafețele construite și desfășurat construite, cantitățile de lucrări efectiv executate , soluțiile de amplasare și fixare a instalațiilor tehnologice pe structura clădirii, extinderile clădirilor executate fără corespondent într-un număr de inventar.

EVALUAREA CONSTRUCȚIILOR

- 14 -

Abordarea evaluării este o cale de estimare a valorii. Și evaluarea construcțiilor se poate face prin metode de înscrise în cele trei abordări: abordarea prin costuri, abordarea pe bază de venit și abordarea prin comparație de piață.

Abordarea prin costuri

Evaluatorul încearcă să estimeze diferența pe care un cumpărător o percepe între proprietatea evaluată și o clădire nou construită, cu utilitate optimă și cu aceeași depreciere fizică.

Evaluatorul trebuie să calculeze costul de reconstrucție al unei clădiri, la data evaluării, apoi să estimeze și să scadă toate tipurile de depreciere. Costul de reconstrucție este costul de realizare a unor construcții noi, identice cu cele supuse evaluării, la data evaluării.

Abordarea prin costuri obligă evaluatorul:- să determine costul de reconstrucție sau costul de înlocuire în data

evaluării, iar aceasta implică estimarea costurilor directe și indirecte;

- să determine mărimea formelor de depreciere, respectiv: fizică, funcțională și externă, toate trei formând deprecierea cumulată;

- să scadă din costul de reconctrucție sau de înlocuire depreciere cumulată sau forme ale deprecierii cumulate, obținându-se valoarea rămasă actualizată ( sau costul de înlocuire net).

Pentru estimarea costurilor de reonstrucție sau de înlocuire se pot utiliza trei metode și anume:

a) metoda comparațiilor unitare, preț barem;b) metoda costurilor segregate;c) metoda devizelor.

Costul de reconstrucție este costul de realizare a unei construcții identice, la data evaluării. Metoda este cunoscută și sub denumirea de metoda de estimare a costului de reconstrucție ( de nou). Cheltuielile legate direct de construcția clădirilor ( de exemplu, costurilor de contract

pentru structură, finisaj, instalații funcționale ) se numesc costuri directe sau costuri fixe ( dacă există contract pentru un preț ferm ). Cheltuielile de capital legate indirect de construcția clădirilor sunt costuri indirecte. Diferența dintre costul construcției și valoarea acestuia după finalizare, este profitul întreprinzătorului imobiliar care o realizează. Mărimea profitului întreprinzătorului imobiliar este determinată de studierea profiturilor anticipate de piață.

Costurile directe sunt cheltuielile cu materialele utilizate pentru construirea clădirilor, cu manoperă, cheltuielile pentru utilajele și mijloacele de transport, de regie și profitul antreprenorului general și al diferiților subantreprenori. Subantreprenorii sunt constructorii care execută părți specializate ale construcțiilor sub coordonarea antreprenorului general, execută o parte a contractului de construcție obișnuit și reprezintă costuri directe ce trebuie incluse întotdeauna în estimarea costului. Costurile directe includ și costul pentru:

- materialele;- produsele și echipamentul funcțional;- manopera calificată sau necalificată folosită în construcție;- autorizația de construcție;- echipamentul utilizat în construcții;- protecția muncii pe timpul construirii;- organizarea de șantier;

- 15 -

- spații de depozitare a materialelor;- instalarea rețelei electrice și a utilităților aferente clădiri;- profitul și cheltuielile de regie ale antreprenorului, inclusiv

supravegherea muncii;- compensațiile muncitorilor și asigurări în caz de incendiu, obligații

și contribuția pentru fondul de șomaj;- garanțiile de bună execuție.

Costurile directe sunt influențate, deasemenea de distanțele de transport și de asigurarea gradului de stabilitate seismică specifice zonei.

Costurile indirecte sunt cheltuielile necesare pentru construcție, dar nu sunt parte integrată a contractului de construire. Costurile indirecte pot include:

- cheltuielile contractuale plătite pentru studiile de obținere a certificatului de urbanism, pentru planurile de arhitectură, structură și instalații funcționale pentru verificarea proiectelor, care alcătuiesc documentația necesară pentru obținerea autorizației de construcție;

- plăți pentru analiza lunară a situațiilor de lucrări, consultanță, alta decât asistența proiectanților, contabilitate și asistență tehnică conform Legii, nr. 10/1995;

- taxele pentru costul derulării investiției în teren și plățile contractuale pe durata de realizare a construcției;

- asigurări împotriva tuturor riscurilorși taxele de branșamente electrice, sanitare, gaze;

- investiția în proprietate, după finalizarea construcției, dar înainte de atingerea gradului de ocupare stabilit;

- investiții suplimentare de capital în îmbunătățirile făcute de chiriași sau comisioane pentru închiriere;

- marketing, comisioane pentru vânzări sau transferuri de titluri;- cheltuieli administrative ale întreprinzătorului;- costul transferului de proprietate;

Costurile indirecte ale derulării unei investiții, în timpul și după terminarea construcției, sunt o combinație a celor de mai sus. Uneori, costuri indirecte totale sunt estimate ca procent din costurile directe. Sunt recomandate studii mai detaliate ale acestor costuri. Deprecierea efectivă

La abordarea evaluării prin metoda costurilor, deprecierea efectivă rezultă din cumularea deprecierii fizice și funcționale care se scade din costul de reconstrucție sau parțial, din costul de înlocuire. Se poate considera o pierdere valorică față de costul de reconstrucție sau de înlocuire, iar forma deprecierii poate fi fizică, funcțională și externă.

Deprecierea fizică este evidențiată prin uzură din utilizare, vechime, defecte structurale, fisuri, degradări ale structurii materialelor. Această uzură se apreciază în procente și este strâns legată de calitatea mediului în care se desfășoară activitățile.

Deprecierea funcțională este cauzată de supradimensionarea clădirii, sau a unora dintre elementele construcției, de sistemul constructiv inadecvat cu desfășurarea activității interioare, de costurile de întreținere mult prea mari.

Deprecierea externă numită și economică este cauzată de influența factorilor externi ca de exemplu modificări în structura populației, în activitatea economică, în rețeaua de utilități, de schimbarea condițiilor de mediu, apariția de noi reglemantări legislative și de standarde sau restricții locale. În analiza deprecierii se regăsec termeni specifici care trebuie cunoscuți și înțeleși precum : - depreciere contabilă ;

- 16 -

- durata de viață economică ; - durata de viață economică rămasă ; - vechimea efectivă ; -vechimea reală ; - durata de viață fizică ;

Deprcierea contabilă, poartă numele de amortizare și reprezintă alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe durata de viață a acestuia . Durata de viață economică este perioada în care se estimează că un bun este utilizabil economic . Durata de viață economică rămasă, reprezintă perioada de timp pentru care construcțiile mai participă la amortizarea capitalului investit, fiind apte să genereze beneficii viitoare pentru proprietar . Vechimea efectivă,este indicată de starea tehnică și de utilizarea construcției . Durata de viață fizică este, de obicei mai mare decât durata de viață economică deoarece sistemul structural, durata de viață fizică a materialelor componente, reparațiile și întrținerea corespunzătoare și reparațiile capitale măresc durata de viață economică .

Metode de determinare a deprecierii efective

Literatura de specialitate promovează câteva metode de estimare a deprecierii ca :- metoda bazată pe durata de viață economică ;- metoda bazată pe durata de viață economică modificată ;- metoda segregării ;- tehnicile de comparare a vânzărilor ;- metoda duratei de viață fizică ;

Determinarea deprecieriipe baza duratei de viață economică presupune cunoașterea vechimii efective și duratei de viață economică. Această metodă este considerată ca fiind cea mai simplă , însă de multe ori estimarea deprecierii omite diferențele dintre elementele construcției care au fost remediate. Metoda duratei de viață economicămodificată, presupune analiza deprecierii recuperabile și determinarea mărimii acesteia. Metoda segregării dă posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca și efectul acestora asupra costului construcției să fie exprimate în mod distinct . Această metodă folosește cinci tipuri de depreciere:

- deprecierea fizică recuperabilă;- deprecierea fizică nerecuperabilă;- deprecierea funcțională recuperabilă;- deprecierea funcțională nerecuperabilă;- deprecierea din cauze externe .

Deprecierea fizică recuperabilă se referă la elementele construcției care necesită reparații și pot fi reparate, la adta evaluării. Eexemple de depreciere fizică recuperabilă sunt reparația elementelor de tinichigerie( jgheaburi și burlane) zugrăvelile și accesoriile la instalația sanitară. Deprecierea fizică nerecuperabilă, se referă la uzura fizică a elementelor, uzură care nu poate fi recuperată. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face după ce din costul de reconstrucție sau de înlocuire a fost scăzută deprecierea fizică recuperabilă.Într-o construcție se găsesc multe elemente cu depreciere fizică nerecuperabilă. Se pot selecta elementele construcției cu viață

- 17 -

scurtă de elementele cu viață lungă, se pot calcula rapoartele dintre vechimea scriptică și durata de viață fizică aferentă acestor elemente și se obțin astfel deprecierile fizice nerecuperabile. Însumarea acestora exprimă deprecierea fizică nerecuperabilă a elementelor cu viață scurtă sau lungă.

Exemplificăm acest gen de uzură fizică nerecuperabilă în tabelul de mai jos.

Denumire element

Tip viață

Durata scriptică (ani)

Durata fizică (ani)

Cost Element ($)

D.ser D.fiz

Deprecierea fizică nere-cuperabilă

Covor p.v.c scurtă 3 13 9 0,23 2,8$Stâlp beton lungă 3 60 20 0,05 8$

Deprecierea funcțională recuperabilă sereferă la pierderea din valoare, rezultată din schimbările în timp la aspectul construcției sau din proiectare. Pentru ca deficiența să fie remediată este necesară o cheltuială care pentru a fi recuperabilă trebuie să fie mai mică decât creșterea în valoare a construcției, Deprecierea funcțională recuperabilă se poate regăsi sub trei aspecte :

- depreciere recuperabilă care necesită adăugiri, care este suma spulimentară datorată instalării unui element nou, după execuția clădirii și nu în timpul construiri acesteia ;

- depreciere recuperabilă care necesită înlocuire sau modernizare și se măsoară ca un cost al elementului nou, din care se scade cuantumul de uzură fizică și valoarea rămasă, adăugându-se costul demontării și costul instalării. Un exemplu ar fi modernizarea unui grup sanitar prin în locuirea obiectelor sanitare bune, dar vechi și folosirea acestora pentru un nou grup sanitar.

-deprecierea recuperabilă din supradimensionare, care există numai atunci când valoarea adăugată prin înlăturarea deficienței este mai mică decât costul acesteia. Deprecierea funcțională nerecuperabilă se referă la o depreciere cauzată de deficiențe incluse sau neincluse în costul de reconstrucție sau de supradimensionare. Deprecierea din cauze externe poate fi cauzată din influiențe negative externe,atribuite fie amplasamentului fie construcției. Dacă deprecierea externă este atribuită construcției, se analizează pierderea de venit aferentă construcției prin rata de capitalizare pe construcție. Dacă deprecierea se datorează amplasamentului, acesta se determină prin ajustarea localizării;în acest caz deprecierea nu se aplică valorii terenului,dar trebuie utilizată pentru a testa pierderea din valoare din localizarea terenului. Determinarea deprecierii pris comparația vânzărilor similare presupune experiență, specializare și o cunoaștere amănunțită a proprietățiilor vândute, în scopul identificării corecte adeficiențelor între prorpietatea ce se evaluează și proprietățile comparabile tranzacționate, pe care evaluatorul trebuie să le cuantifice. Metoda duratei de viață, presupune cunoașterea pe baza experienței,a duratei în timp pe care o are un material pentru a-și păstra în exploatare caracteristicile fizice prin proiectare Metoda comparațiilor unitare, preț barem Metoda comparațiilor unitare folosește principiul recunoașterii costurilor de reconstrucție pentru construcții similare, ajustate de diferențe fizice, de amplasament sau de condițiile specifice zonei. Metoda este simplă, practică și des folosită, dar actualizarea la data efectivă a evaluării trebuie luată în calcul pentru a se putea efectua comparația. În România sunt editate cataloage de evaluare rapidă pentru clădiri de tip civil, administrativ, industial și pentru depozitare, care prezintă prețuri pe metru pătrat de suprafață desfășurată, construită la nivelul anului 1964.

- 18 -

Indicii de actualizare nu sunt purtători de TVA până în luna mai 1993, iar ulterior acestei date aceștia conțin TVA și vor trebui corectați. Aceste cataloage conțin prețurile unitare structurate pe componente ale clădirii: structură, finisaj, instalații funcționale, electrice, sanitare și încălzire cu ventilații, ceea ce îl ajută pe evaluator ca în comparațiile ulterioare, să ajusteze un cost cunoscut în funcție de absența sau de prezența unora dintre elemente. Un exemplu de evaluare prin metoda comparațiilor unitare va fi prezentat pentru o clădire de tip ”Corp principal de fabricație conserve” Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr. 114 fișa nr.6 Datele ce caracterizeazăclădirea:

- aria desfășurată construită –Adc 1.200 mp-înălțimea medie 6,00 m- suprafața pardoselii de mozaic 320 mp

- suprafața compartimentărilor 300 mp - suprafața tâmplăriei metalice 200 mp- suprafața placată cu faianță 400 mp

Corp fabricație conserve de carne PIF 1982 ADC=1200MP

Nr. crt.

Categorie construcție sau tipul corecției

Valoarea unitară lei/mp

Suprafață mp

Valoarea totală, lei

1 Construcții 675 lei/mp Adc 2 Instalații electrice

florescente 60 lei/mp Adc

3 Instalații sanitare (la instalații tehnologice)

4 Instalații îcălzire +ventilație 105 lei/mp Adc 5 TOTAL 840 lei/mp Adc 1200 1.008.000 6 CORECȚII 7 Spor înălțime de 6.0 m 12 * 2 = 24 lei 1200 28.000 8 Spor pentru compartimentări 90 lei/mp 300 27.000 9 Spor pentru placaj faianță 50 lei/mp 400 20.00010 Spor pentru tîmplărie

metalică 100 lei/mp 200 20.000

11 Diferență iluminat incandescent

30 lei/mp 1200 30.000

12 Diferență pardoseală mozaic 60 lei/mp 320 19.200 TOTAL AN 1965 1.048.600Cheltuieli pentru organizare deșantier 3,5 % Cheltuieli pentru proiectare 4,5%Cheltuieli pentru branșament 1,5%Cheltuieli pentru autorizații 1,0%

TOTAL 10,5% 110.100 TOTAL GENERAL 1.158.700 Coeficient de reactualizare ( exclusiv TVA ) la 30.09.2002 : 8.481,432Valoare de înlocuire la 30/09/2002: 8.481,432 * 1.158.700 lei = 9.827.435.300 lei

- 19 -

(b) Metoda costurilor segregate Metoda costurilor segregate este mai bună ca precizie față de metoda comparațiilor

unitare, deoarece se bazează pe costurile normate pentru componentele structurale considerate instalate. Are marele avantaj al structurării costurilor, însumând elemente de construcții și instalații, pentru care deprecierea este destinată în funcție de durata de viață fizică a materialelor componente.

Această metodă oferă posibilitatea ca evaluatorul să determine și ponderea valorică a unui element din totalul lucrărilor de construcții și instalații. Avantajul deosebit oferit de această metodă constă în ușurința combinațiilor, exprimate pe elemente cu durate de viață fizică, sau cu deficiențe semnificative, astfel încât, în urma scăderii deprecierii efective a fiecărui element rezultă valoarea rămasă a acestuia, prin însumarea valorilor rămase actualizate ale fiecărui element se obține valoarea rămasă actualizată a clădirii

Se evaluează un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu platformă de descărcare, stâlpi prefabricați fixați în fundații pahar, cu grinzi precomprimate și chesoane de acoperiș, cu luminătoare, cu hiroizolație de tip necirculabilă. Închiderea hotei este realizată din blocuri b.c.a. de 20 cm grosime, iar pardoseala este din beton și este slab armată. Tâmplăria este metalică, având ferestre metalice cu ochiuri fixe, iar ușile sunt pline. Hala de depozitare are instalație de iluminat fluorescent și instalație de spriklere.

Suprafața construită este de 480 mp, iar rampa de încărcare - descărcare are suprafața de 90 mp.

Depozit produse finite – consturi segregate

Nr. crt

Element de construcție UM Cantitate Costuri directe lei

Selectie depreciere

Obs

1 Fundații continui bloc + cuzinet

mc 120 326.793.500 1- 4

2 Fundații tip pahar la sâlpi pref

mc 60 334.212.200 1- 4

3 Umplutură de pământ mc 500 131.625.800 1- 4 4 Centură de beton slab

armatmc 2 22.243.550 1 – 4

5 Stâlpi prefabricați mc 25 128.635.200 2 6 Grinzi precomprimate de

12 m buc 4 220.731.000 2 7 Grinzi monolite mc 7 32.626.500 2 8 Chesoane prefabricate buc 70 333.212.500 29 Pardoseala slab armată mp 300 122.446.252 1--410 Zidărie de închidere bca

20 cm mc

80 234.542.100 3

11 Tencuieli interioare la pereți

mp 242 32.631.200 5

12 Finisaji cu spoieli la tavan

mp 600 4.992.900 5

13 Finisaji la fațadă mp 500 82.932.200 614 Ferestre metalice vopsit,

mobile mp 15 60.924.300 7

15 Uși metalice foi simple pline

mp 20 10.243.100 7

16 Izolație hidrof.+term.vală mp 420 338.252.500 8

- 20 -

terasă17 Luminator cu geam

armat mp 25 101.321.200 9

18 Jgheaburi din tablă zincată

ml 60 10.250.300 10

19 Burlane din tablă zincată ml 28 3.991.325 1020 Trasee cabluri electrice ml 125 8.021.400 1121 Corpuri iluminat

Fira 3*65 buc 9 18.563.321 11

22 Tablou electric și leg.pământ

buc 1 3.271.000 11

23 Comutator cu protecție PEL

buc 1 821.350 11

24 Chiuvetă emailată + robinet

buc 3 3.821.000 13

25 Traseu alimentare chiuvetă

ml 50 3.500.000 13

26 Traseu sprinklere 1 ¼ ” ml 30 5.201.000 1227 Traseu sprinklere 1” ml 15 1.981.500 1228 Duze sprinklere buc 35 7.352.450 12 Total cheltuieli directe 2.585.140.648 Costuri indirecte 430.215.100 Total 3.015.355.748 TVATotal cheltuieli directe + indirecte

3.015.355.748

Organizare șantier 3,5% 105.537.500* Proiectare 4% 120.614.200* Taxe și branșamente 2,5% 75.383.900* Valoare 3.015.356.000

Tabel cu ponderea și starea tehnică de uzură a elementelor de construcții și instalații

Nr crt

Definire element de construcție / instalație

Raport / pondere (mii.lei)

Ponderea în cost total

Depreciere %

Valoarea rămasă element (mii lei )

1 Fundații depozit 1.032.008 / 3.156.231

32,70 % 11% 918.486,9

2 Structură beton depozit

872.733 / 3.156.231

27,65 % 10 % 785.460,0

3 Îchidere cu zidărie 228.149 / 3.156.231

7,23 % 12 % 200.771,1

4 Rampă încărcare descărcare

15.995 / 3.156.231

0,51 % 12 % 14.075,4

5 Finisaj interior la pereți

56.070 / 3.156.231

1,78 % 17 % 46.538,3

6 Finisaj fațadă 96.304 / 3,05 % 22 % 75.117,2

- 21 -

3.156.231 7 Tâmplărie metalică 74.997 /

3.156.231 2,38 % 18 % 61497,6

8 Hidroizolație terasă 542.352 / 3.156.231

17,18 % 32 % 368.799,6

9 Luminator terasă 139.036 / 3.156.231

4,41 % 22 % 108.418,3

10 Jgheaburi și burlane 22.753 / 3.156.231

0,72 % 42 % 13.196,9

11 Iluminat interior 49.875 / 3.156.231

1,58 % 42 % 28.927,8

12 Instalație srinklere 17.454 / 3.156.231

0,55 % 25 % 13.090,8

13 Chiuvetă fontă + țeavă

8.503 / 3.156.231

0,27 % 18 % 6.972,3

Total 3.156.231,0 100,0 % 16,31 % 2.641.382,3

Se poate observa că evaluatorul a selectat și cumulat elementele construcției pe baza duratelor de viață lungă, medie și scurtă, atribuind acestora coeficienți de uzură fizică în funcție de aceste durate de viață. Procentele de uzură fizică mici sunt specifice elementelor construcției care au înglobate materiale cu durată de viață fizică mare și implicit procente de uzuri mari pentru elementele clădiri care conțin materiale cu durate de viață scurtă.Deprecierea cumulată, la data evaluării, se calculează prin însumarea valorii 2.641.382.300 lei cu valoarea însumată din restul sumei de amortizat Conform LG nr. 964/ 1998, durata de viață economică este de 50 ani deci 600 luni. (315.622.700 = 110.168.100*+ 126.249.200* +78.905.400*).

315.622.700 lei * = 189.373.700 lei

Valoarea rămasă actualizată, la data efectivă a evaluării, este de: 2.641.382.300 + 189.373.700 = 2.830.756.000 lei

(c) Metoda devizelor Această metodă este considerată cea mea precisă dintre toate metodele de evaluare cunoscute, deoarece este susținută de antemasurători pentru lucrările efectiv realizate la o clătire. Cunoasterea prețutilor fară TVA ,pentru materiale,chirii pentru utilaje și pentru manopera orară aferntă unui salariu mediu din ramura construcților . Metoda este laborioasă, persoanele care o aplica având nevoie de o pregatire specială. Prezentăm , in cele ce urmează, un model de deviz analitic pentru cetegorii de lucrări.

Nr.crt

Denum.articol+deser. articol deviz

UM Cant

Materiale ( lei)

Manoperă ( lei)

Utilaj (lei)

Total (lei)

Greut. (lei)

1 CA02A1 Turnare beton

mc 40 26.360 6.090.000 156.000 6.272.360 4

2 CZO105C1 Preparare beton

mc 40 33.015.208 119.000 548.188 33.682.396 100

3 CB01A1 Cofraje în cuzineți

mp 120 2.244.121 4.914.000 - 7.158.121 -

4 CC02A1 Montare armături

kg 1.980

831.580 3.395.700 - 4.227.280 -

- 22 -

5 CZ0302S1 Confecți kg 1.980

19.707.118 1.524.600 - 21.231.718 2

Armături din OB 376 CD0411 Zidărie de

cărămidă de 24 cmmc 20 35.061.700 5.369.900 - 40.430.700

7 CF01C1 Tencuieli interioare de 2 cm

mp 55 668.555 2.541.000 40.986 3.250.541

8 CG02A1 Pardoseli din parchet de fag

mp 50 17.771.900 2.240.000 - 20.611.900

9 CG06G1 Pardoseli mozaic

mp 20 1.460.819 2.093.000 49.680 3.603.499

10 C106A1 Placaj de faianță

mp 8 2.339.105 761.600 11.923 3.112.628

11 TSA02C1 Săpături manuale

mc 120 - 23.520.000 - 23.520.000

12 TSD01B1 Împrăștierea păm.

mc 100 - 1.085.000 - 1.085.000

13 TSD04A1 Compact cu mai

mc 100 - 3.080.000 - 3.080.000

TOTAL 113.192.366 56.732.900 806.777 170.732.043RECAPIT.

Retribuție maistru 8% 4.538.632 4.538.632C.A.S. 25.734.043Impozit 15.903.598Transport materiale 12.781.662Cotă manipulare 9.055.389 9.055.389Total cheltuieli directe

122.247.754 61.271.532 806.777 238.772.367

Cheltuieli indirecte 16% 38.203.579Profit 8% 22.158.076Total cheltuieli directe+ indirecte

299.134.022

Ajutor șomaj 5% 3.063.577T.V.A. 19% 0% 0TOTAL GENERAL 302.197.599

Pentru stabilirea deprecierii efective,evaluatorul va trebuii să recunoască structura categoriilor de lucrări, să aprecieze care dintre acestea conduc la finalizarea unui element de construcție și apoi să apecieze care este uzura elementului. Valorile finale ele acestor devize, corectate prin adăugarea cheltuielilor indirecte , vor putea fi corectate mai ușor pentru analiza deprecierii dat fiind duratele diferite de viață ale materialelor folosite.

Abordarea de bază de venit Metoda de evaluare pe bază de venit este utilizată în special pentru cladirile generatoare de vint , cum ar fi cladirile comerciale, industriale cu destinție generala, sau depozitele. In evaluarea de venit, evaluatorul ia în considerare condițile concrete de utilizare a clădirilor și veniturilor posibil a fi realizate. În cazul evaluării clădirilor catalogate ca investiții imobiliare, abordarea pe bază de venit este determinată de mărimea chiriei, caz în care este analizată și clădirea și construcțiile anexe ce participă la obținerea venitului. Metoda de evaluare a

- 23 -

constucților pe bază de venit elimină timpul necesar pentru ca evaluatorul să obțină amănuntele pentru costurile clădirii, măsurarea deprecierii și estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor clădirii cu cele ala clădirilor comparabile recent vândute.

Abordarea prin metoda comparației Numită și metoda comparației directe sau metoda comparației de piață , aceasta duce la cea mai credibilă valoare a unei construcții cu condiția existenței unor informații de piață suficiente asupra tranzacților cu construcții similare.

Evaluarea construcțiilor speciale

Construcțiile speciale sau specializate sunt definite ca fiind construcțiile care se vând rar sau niciodata. Astfel de construcții specializate se regasesc atașate cladirilor rezidențiale, comerciale sau industriale participând la desfașurarea activitaților productive sau funcționale. Standardele de evaluare recomandă, pentru acest gen de construcții, aprecierea costurilor necesare pentru a se construi un substitut modern, care să asigure aceleași funcțiuni cu cel al construcției specializate evaluate, deci aplicarea metodei cunoscută sub denumirea Costul de Inlocuire Net (CIN). Cei implicați in tranzacția unor astfel de construcții speciale nu sunt dispuși să plătească mai mult, pentru o astfel de construcție, decat prețul de achiziție a unei construcții de dimensiuni mai mici.

EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE

Clasificare. Descriere.

In acest subcapitol se tratează evaluarea mijloacelor fixe cuprinse in grupele 2 și 3, cu excepția subgrupelor animale si plantații, cuprinse in Catalogul din 30.11.2005, denumite generic mijloace fixe mobile, care reprezintă o parte a activelor imobilizate corporale din bilanțul contabil al unei societați comerciale. Durata normală de funcționare reprezintă durata de utilizare in care se recuperează, din punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor fixe, pe calea amortizării. Mijloacele fixe cuprinse in catalog sunt clasificate in grupe, subgrupe, clase și subclase, iar unele și în familii. Astfel, mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate in trei grupe principale:

- Grupa 1 – Construcții;- Grupa 2 – Instalații tehnice, mijloace de transport, animale si plantații;- Grupa 3 – Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecție a valorilor umane si

materiale si alte active corporale.Catalogul se aplică in mod unitar, atât de către agenții economici, de persoanele juridice

fără scop patrimonial, cât și de instituțiile publice, asigurand determinarea in mod unitar a amortizării capitalului imobilizat in active corporale.

Durata normală de funcționare a mijlocului fix rămâne neschimbată până la recuperarea integrală a valorii de intrare a acestuia sau până la scoaterea sa din funcțiune.

Recomandăm ca legislația românească și internațională, referitoare la tratamentul contabil al mijloacelor fixe, să fie consultată și insușită de evaluatori.

Standardele de evaluare, care pot fi utile in evaluarea echipamentelor, sunt:IVA 1 – Evaluarea pentru raportarea financiara;IVA 3 – Evaluarea activelor din sectorul public;GN 5 – Evaluarea bunurilor mobile;

- 24 -

GN 6 – Evaluarea intreprinderii;GN 7 – Considerații privind substanțele periculoase si toxice in evaluare;GN 8 – Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN).Dacă scopul evaluării este includerea valorii mijloacelor fixe mobile in situațiile

financiare, este absolut necesară respectarea cerințelor unor IFRS/IAS, respectiv:IAS 2 – Stocuri;IAS 16 – Imobilizări corporale;IAS 17 – Contracte de leasing;IAS 36 – Deprecierea activelor;IFRS 3 – Combinări de intreprinderi;IFRS 5 – Active imobilizate deținute pentru vaânzare si activitați întrerupte.Identificarea mijloacelor fixe mobile se face in două etape:- macroidentificarea;- microidentificarea.Macroidentificarea constă în evidențierea rolului tehnico – funcțional si economic al

categoriilor de mijloace fixe mobile, ce contribuie la capacitatea proiectată a intreprinderii. Prin această metodă, evaluatorul va efectua investigații privind:

- tipul producției;- fluxul tehnologic;- capacitatea de producție.In culegerea datelor, informațiile minime necesare vor viza.- localizarea activului/activelor aferente fluxului tehnologic;- data inspectiei;- istoricul intreprinderii si mijloacelor fixe mobile;- proiectantul de tehnologic si flux tehnologic, contractorul;- datele punerii lor in funcțiune si a modernizărilor ulterioare;- durata de viata utilă rămasă;- sursele de informații;- tipul produselor/serviciilor realizate;- eficienta exploatării;- date operaționale pe ultimii 3-5 ani;- programul de intreținere si reparații;- standarde de securitate a muncii si de mediu;- echipamente de control al poluării;- utilitați;- alte informații considerate a fi utile.Microidentificarea este procesul de identificare a caracteristicilor individuale ale

mijloacelor fixe, prin evidențierea specificațiilor tehnice. Datele importante se vor referi la:- fabricantul, marca, modelul, tipul constructiv;- seria de fabricație;- capacitatea sau caracteristica funcțională principală;- caracteristici tehnico-funcționale;- componența;- vechimea/varsta (cronologica si efectiva);- starea tehnică.Microidentificarea reprezinta procesul de evidențiere a caracteristicilor individuale ale

echipamentului. Ea se focalizează pe descrierea unui singur mijloc fix mobil si identifică caracteristicile sale specifice.

Abordarea evaluării

- 25 -

Evaluarea mijloacelor fixe mobile are la bază, in primul rand, datele cuprinse in diagnosticul operațional, referitoare la identificarea, starea tehnică si utilitatea acestora in activitatea de exploatare.

Faza preliminară a abordării evaluării constă în urmatoarele activității:- punerea la dispoziția evaluatorului, de către client, a balanței analitice si a listei de

inventar a mijloacelor fixe, care să conțină: numărul de inventar, data punerii in funcțiune (PIF), denumirea, valoarea la PIF, valoarea de intrare, amortizarea scriptică la data evaluării și dacă este posibil, evoluția scriptică a valorii de intrare conform reevaluărilor. Lista de inventar va trebui solicitată atât pe suport de hârtie, cât și pe suport magnetic;

- identificarea si inventarierea fizică a mijloacelor fixe mobile ce urmează a fi evaluate si compararea cu lista de inventar;

- compararea valorii de inventar totale, conținută în lista de inventar, cu valorile inregistrate în documentele contabile (balanță, bilanț);

- verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor fixe și sesizarea unor aspecte deosebite sau limitari;

- identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu mai sunt utilizate in activitatea societații (neoperaționale) sau a celor ce pot fi disponibilizate prin reorganizarea activitații;

- identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt utilizate in activitatea de bază a societații ci au destinație socială, de agrement;

- identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt exploatate direct de intreprindere, ci sunt inchiriate terților.

Evaluatorul poate identifica mijloacele fixe, care sunt utilizate dar care nu apar in listele de inventar și nici nu sunt revendicate de terți. Pot fi găsite mijloace fixe integral amortizate, cu valoare zero in contabilitate, dar care sunt utilizate și au încă un randament bun pentru afacere sau dimpotrivă, nu mai sunt utilizate dar sunt in stare bună și ar putea fi valorificate separat.

O altă situație posibilă este cea in care mijloacele fixe care mai au o valoare contabilă importantă sunt intr-o stare de depreciere atât de avansată, încât nu mai au decât o eventuală valoare de casare sau de recuperare.

Metode de evaluare Metodele de evaluare a mijloacelor fixe mobile sunt înscrise în cele trei abordări,

respectiv prin:- comparație;- venit;- cost.Abordarea prin comparație se bazează pe informații de piață pentru a determina valoarea

de piață a mijlocului fix mobil supus evaluării. Deoarece este dificil de a găsi prețuri de vânzare ale unor mijloace fixe mobile identice cu cel în cauză, trebuie aplicate corecții ale prețurilor mijloacelor fixe mobile comparabile vândute, pentru a da acestora caracteristicile mijlocului fix mobil in cauză.

Principalele elemente de comparație sunt:- originea si varsta efectivă;- starea (condiția);- capacitatea;- caracteristici (accesorii);- locația;

- 26 -

- producătorul;- motivația parților;- condițiile de finanțare;- calitatea;- cantitatea;- data vânzării;- tipul de vânzare.

Metode inscrise in abordarea prin comparație de piațăa) Metoda identificării stabilește valoarea unui mijloc fix mobil, prin

comparație cu un mijloc fix mobil identic inlocuitor, care are un preț de vânzare cunoscut. Un exemplu poate fi un autoturism evaluat pe baza unui catalog publicat de prețuri. Deoarece se cunoaște producătorul, modelul, vârsta cronologică si dotările, este relativ simplu să se determine valoarea subiectului.

b) Metoda asimilării stabilește valoarea de piața pe baza analizei unor mijloace fixe mobile asemănătoare, dar nu identice, folosind o masură a utilității drept criteriu de comparație.

c) Metoda procentajului din cost constă în stabilirea raportului procentual dintre prețul de vânzare și costul brut curent al unui mijloc fix mobil asemănător, proprietați la data vânzării.

Exemplu simplificat cu metoda comparatiei

Elemente de comparație Subiect Comp. A Comp. B Comp. CPrețul de licitație 20.000 € 22.000 € 14.000 €Vârsta (ani) 5 7 4 10Condiție Excelent Bun Excelent SlabProducție/min. (buc) 1.000 750 600 500CorecțiiVârsta cronologică 10%/an + 0,20 -10% + 50%Condiție 5%/grad + 0,05 0% 15%Unitați/minut 10%/100buc. + 0,25 + 40% + 50%Corecții totale + 0,50 + 30% + 115 % Corecția totala aplicata prețului 1,50 1,30 2,15Preț de vânzare corectat 30.000€ 28.600 € 30.100 €

Valoarea de piață indicata este 30.000 € (excluzând instalarea).

Metode înscrise in abordarea prin venit

În abordarea prin venit sunt inscrise doua metode:A. Metoda capitalizării venituluiB. Metoda fluxului de numerar actualizat (cash-flow net actualizat – DCF)

A. Metoda capitalizării venitului constă în convertirea veniturilor viitoare previzionate în valoare fie prin împarțirea venitului, de obicei anual, cu rata de capitalizare, fie prin înmulțirea venitului cu un coeficient multiplicator (cât este inversul ratei de capitalizare).

Daca este cunoscut prețul de vânzare al unui mijloc fix se poate construi un multiplicator, prin raportarea venitului generat de acesta la prețul lui de vânzare.

Cele doua etape ale aplicării metodei capitalizării sunt:

- 27 -

- Estimarea venitului anual constă în analizarea veniturilor generate de mijloacele fixe mobile asemănătoare inchiriate.

- Determinarea ratei de capitalizare ce poate fi calculată prin imparțirea venitului anual la prețul de vânzare al mijlocului fix mobil.

Formula de bază pentru capitalizarea venitului este:

Valoarea = Venit : Rata de capitalizare sau

Valoarea = Venit x Multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare)

B. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)

Metoda DCF încearca să estimeze VNE anual alocat mijlocului fix mobil într-o perioadă de previziune viitoare, pe baza informațiilor curente.

In metoda DCF, VNE este previzionat pe o perioada de ani. Dupa aceea, VNE periodice previzionate vor fi convertite in valoare actualizată prin intermediul unei rate de actualizare, aplicată asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate.

Metoda DCF poate să ducă la determinarea valorii de piață, numai dacă sunt indeplinite cumulativ doua condiții:

- VNE sa fie venitul pe care un investitor mediu îl estimează în mod normal și nu venitul pe care îl poate obține un anumit investitor;

- Ratele de actualizare și de capitalizare să fie preluate de pe piață (respectiv din vânzările de active comparabile).

Etapele aplicării metodei fluxului de numerar actualizat sunt:1. Determinarea mărimii sș periodicității veniturilor brute anuale previzionate (cifra

de afaceri);2. determinarea marimii și periodicității cheltuielilor asociate cu realizarea veniturior

brute previzionate;3. Scăderea cheltuielilor anuale de exploatare, previzionate din veniturile brute

anuale previzionate;4. Determinarea ratei de actualizare;5. Estimarea valorii terminale;6. Calcularea valorii actualizate a fluxului de numerar net anual si a valorii terminale;7. Calcularea valorii adecvate a mijlocului fix.

Metode inscrise in abordarea prin cost

Abordarea prin cost constă in stabilirea valorii mijloacelor fixe mobile prin estimarea costului de achiziție sau de producție al acestuia. Abordarea prin cost este mult mai relevantă în cazul evaluării mijloacelor fixe mobile noi. Principala metodă de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatării este costul de inlocuire net (CIN), rezultatul trebuind a fi condiționat de o rentabilitate potențială adecvată. Cele doua etape ale acestei abordari sunt:

A. Estimarea costului de inlocuire/reproducție;B. Estimarea deprecierii cumulate (pe tipuri de depreciere).

A. Estimarea costului de inlocuire/reproducție

- 28 -

Costul de inlocuire reprezintă costul curent al subiectului asemănător, care are cea mai apropiată utilitate echivalentă cu cea a mijlocului fix mobil nou, in timp ce costul de reproducție reprezintă costul curent de construcție a unei copii identice a mijlocului fix mobil evaluat, utilizand aceleași sau aproape aceleași materiale. Costul de inlocuire este deseori, dar nu intotdeauna, mai mic decât cel de reproducție.

Există mai multe metode de determinare a costului curent de inlocuire/reproducție (de nou) al unui mijloc fix mobil, respectiv: 1) metoda devizului;

2) indexarea;3) metoda cost – capacitate.

1) Metoda devizului constă în estimarea costurilor tuturor componentelor individuale ale unui mijloc fix mobil, respectiv toate costurile directe și indirecte. Exemple de costuri directe sunt:

- costul de achiziție;- costuri directe cu forta de muncă pentru instalare sau asamblare;- costuri de transport si manipulare;- costuri de montaj si transfer;- instalația electrică;- instalația de conducte și țevi;- fundații.Exemple de costuri indirecte sunt:- onorarii cu specific tehnic, de arhitectură și alte onorarii profesionale;- onorarii administrative, contabile, de consultanță și legale;- asigurarea temporara în timpul instalării sau construcției;- licențe, permise și taxe de instalare sau construcție;- cheltuieli de bază pe timpul instalării sau construcției;- cheltuieli financiare pe timpul instalării sau construcției;- chirii pentru echipamente;- anexe temporare;- costuri de curățare și de punere in funcțiune.

2) Metoda indexarii este o metodă de estimare a costului de reproducție, în care costul istoric al unui mijloc fix mobil este înmulțit cu un indice de cost sau de preț, pentru a transforma acel cost istoric cunoscut, într-un cost curent, la data evaluării.

3) Metoda cost-capacitate. Costurile de producție ale mijloacelor fixe mobile asemănătoare, dar de diferite dimensiuni, variază exponențial in funcție de dimensiunea lor. Această relație poate fi exprimată matematic astfel:

în care:- C2 reprezintă costul necunoscut al mijlocului fix mobil cu o capacitate Q2, care este

subiectul evaluării;- C1 reprezintă costul cunoscut al unui mijloc fix mobil asemănător de capacitatea Q1.

- 29 -

B. Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea unui mijloc fix mobil reprezintă pierderea de valoare din mai multe motive, incluzând factori de natură fizică, funcțională, de exploatare și din exteriorul acestuia.

Deprecierea poate fi:- recuperabilă – orice formă de depreciere care se poate remedia fezabil din punct de

vedere economic;- nerecuperabilă – orice formă de depreciere care nu poate fi remediată fezabil din punct

de vedere economic, deoarece creșterile în utilitate și valoare rezultate sunt mai mici decât cheltuielile pentru remediere.

In accepțiunea evaluării, tipurile de depreciere a mijloacelor fixe mobile, sunt:1) Uzura (deteriorarea) fizică;2) Depreciereea functională/tehnologică;3) Deprecierea economică;1) Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate cauzată de utilizare,

deteriorări, acțiunea diverșilor agenți atmosferici, suprasolicitare și de alți factori similari.Metoda uzuală de cuantificare a uzurii fizice este raportul dintre vârsta efectiva și durata

de viață utilă normală, conform formulei:

varsta efectivă (VEf)% de uzură fizică = ─────────────────────── 100 durata de viață utilă normală (DVUN)

sau

VEf% de uzură fizicaă= ──────────100 VEf + DVUR

Deoarece:

DVUN = VEf + DVUR

iar,

VEf = DVUN – DVUR

sau

DVUR = DVUN – VEf

in care:- Vârsta efectiva (VEf) este vârsta estimată a unui mijloc fix mobil, în comparație cu un

mijloc fix mobil de același fel. Deci, VEf este indicată de condiția în care se află un mijloc fix: poate fi mai mică, egală sau mai mare decât vârsta cronologică.

- Durata de viață utilă normală (DVUN) este numărul de ani estimați, în care un mijloc fix mobil nou este așteptat a fi utilizat, la sfârșitul cărora mijlocul fix va fi retras din exploatare; este stabilită la data PIF.

- 30 -

- Durata de viață utilă ramasă (DVUR) este numărul de ani estimați în care un mijloc fix mobil, cu o anumită vârstă efectivă se așteaptă să mai fie utilizat în întreprindere, la sfârșitul cărora mijlocul fix mobil va fi retras din exploatare.

Uzura fizică poate fi calculată ți prin raportul procentual dintre vârsta efectivă, exprimată în ore și durata totală de viată utilă normală, exprimată tot în ore.

2) Deprecierea funcțională/tehnologică reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate a unui mijloc fix mobil, cauzată de ineficiențe sau neadecvări în însăși calitatea mijlocului fix când acesta este comparat cu un mijloc fix înlocuitor mai eficient și/sau mai puțin costisitor, produs prin tehnologia modernă.

In cazul mijloacelor fixe mobile este specifică îndeosebi deprecierea funcțională din exploatare (numită și tehnologică), care este explicată pe larg in continuare.

Cauza deprecierii funcționale din exploatare o constituie funcționarea unor mijloace fixe mobile cu cheltuieli de exploatare mai mari decât substitutele moderne ale acestora.

Cu alte cuvinte, ele nu mai pot genera beneficii adecvate pentru proprietar, deci durata de viață economică a unor astfel de active ar trebui sa fie mai scurtă decât durata lor de viață utilă normală.

Cheltuielile de exploatare excedentare pot fi:- cheltuieli cu combustibul și/sau energie;- cheltuieli salariale;- rebuturi;- pierderi tehnologice.Etapele necesare pentru cuantificarea marimii deprecierii funcționale din exploatare sunt:- estimarea mărimii anuale absolute, brute si nete, a cheltuielilor de exploatare

excedentare ale mijlocului fix mobil evaluat, in comparație cu un substitut modern;- estimarea duratei de viață utilă rămasă (în număr de ani)- estimarea ratei de actualizare necesară pentru calcularea valorii actualizate a

cheltuielilor nete excedentare de exploatare, pe durata de viață utilă rămasă și calcularea astfel a penalității pentru deprecierea funcțională din exploatare.

4) Deprecierea economica (numită și depreciere din cauze externe) reprezintă pierderea din valoarea sau din utilitatea deplină a unui mijloc fix mobil, cauzată de factori din exteriorul acestuia. Acești factori includ:

- costul majorat al materiilor prime, forței de muncă sau utilitaților (fără creșterea corespunzătoare a prețului de vânzare a produsului);

- cererea scăzută înregistrată pentru produsul respectiv;- concurența sporită;- legislația de mediu mai restrictivă.Există mai multe metode de estimare a deprecierii economice, din care două metode sunt

mai des utilizate:- Metoda actualizării/capitalizării cheltuielilor excedentare, cauzate de factori externi,

care se aplica țn mod asemănător cu calculele aferente estimării deprecierii functionale din exploatare;

- Metoda inutilității (exprimată procentual). Conceptul cost-capacitate, prezentat anterior, poate fi utilizat pentru estimarea unei forme de depreciere economică. De câteori volumul producției unei entități economice sau unui mojloc fix mobil, este semnificativ mai scăzut decât capacitatea lor cotată sau proiectată, activul respectiv este mai puțin valoros decât ar fi fost in condiții normale. Se poate utiliza o penalitate pentru inutilitate, în scopul cuantificării pierderii de valoare.

- 31 -

Aplicație simplificată

Informațiile necesare pentru evaluarea unei instalații de prelucrare au fost colectate, analizate și sintetizate de evaluator, astfel:

- data evaluării: 31.08.2006;- data PIF a instalatței (ca nouă): 31.08.1988;- durata de viață utilă normală: 20 ani;- reparația capitală, efectuată ăn august 2002, a restabilit 85% din durata de viață utilă

normală a instalației;- capacitatea de producție proiectată: 5.000 tone/an;- capacitatea de exploatare curentă ți viitoare: 4.000 tone/an;- cheltuielile de exploatare cu combustibil sunt mai mari față de un substitut modern cu

10 tone motorină/an, la un preț de 2.500 lei/tonă;- cota impozitului pe profit: 16%;- prețul de vânzare al unei instalații moderne substitut, de 7.000 tone/an, este de 450 mii

lei (RON);- factorul exponent adecvat este 0,6;- rata de actualizare adecvata este 14%.

Rezolvare:

Determinarea CIN se va face in secvențele urmatoare:a) costul de înlocuire de nou, pe baza metodei cost-capacitate:

= , adică =

Rezulta ca: C2 = 450.000 x 0,8171902 = 367.739 leiDeci, costul de înlocuire al instalației este 367.739 lei.

b) uzura fizică;- durata de viață utilă normală: 20 ani- durata de viață utilă restabilită prin RK (85%): 17 ani- numărul de ani de la RK: 4 ani- durata de viață utilă rămasă: 13 ani (17 ani – 4 ani)- vârsta efectivă: 7 ani (20 ani – 13 ani)- uzura fizică procentuală: 7/20 x 100 = 35%- uzura fizică valorică: 35% x 367.739 = 128.708 lei

c) deprecierea funcțională:- cheltuieli de exploatare excedentare: 10 tone x 2.500 lei/tona = 25.000 lei/an- cheltuieli de exploatare excedentare nete: 25.000 lei/an x (1 - 0,16) = 21.000 lei/an- factorul de capitalizare @ 14% si n = 13 ani (durata de viata utila ramasa) este 5,842- cheltuieli de exploatare excedentare nete actualizate: 21.000 x 5,842 = 122.682 lei.

d) deprecierea economica procentuala:

* 100

- 32 -

(1 – 0,874689) x 100 = 12,53%

Secvențele calculelor de mai sus sunt ordonate astfel:

Costul de inlocuire de nou _367.739 lei_

minus uzura fizică 128.708 lei

minus deprecierea funcțională _122.682 lei_

116.349 lei

minus deprecierea economică(12,53%) _14.578 lei_

egal costul de inlocuire net (CIN) 101.771 lei rotunjit 100.000 lei

EVALUAREA STOCURILOR, CREANȚELOR ȘI DISPONIBILITAȚILOR BANEȘTI

Ponderea activelor circulante în activul bilanțier este semnificativă, motiv pentru care evaluarea corectă a acestora devine importantă.

Activele circulante (curente) se pot clasifica în stoc creanțe și active de trezorerie.De cele mai multe ori, aceste active sunt inregistrate în contabilitate la niveluri apropiate

de valorile de piață ale acestora, datorită lichidității caracteristice, din acest motiv, evaluarea acestor active nu se constituie drept o preocupare deosebită pentru specialiștii în domeniu. În anumite cazuri, între valorile înregistrate în contabilitate și cele efective, de pe piață, pot exista diferențe care pot influența și valoarea de piață a întreprinderii.

În ceea ce privește tipologia stocurilor, în funcție de tipul de activitate desfășurată in întreprindere, se pot întâlni stocuri de materii prime, produse în curs de executțe și de produse finite și stocuri de mărfuri. Stocurile sunt active:

- deținute pentru a fi vândute pe parcursul desfășurării normale a activității;- în curs de producție în vederea unei vânzări în aceleași condiții ca mai sus;- sub formă de materii prime, materiale și alte consumabile ce urmează a fi folosite în

procesul de producție sau pentru prestarea de servicii.Stocurile includ bunurile cumparate și deținute cu scopul revânzării, cum sunt mărfurile

achiziționate de un detailist în vederea revănzării sau terenurile și alte proprietăți imobiliare deținute cu scopul de a fi revândute. Stocurile includ de asemenea, produsele finite sau producția aflată în curs de executie, precum și alte materiale și alte consumabile destinate utilizării în procesul de producție.

În ceea ce privește contabilitatea stocurilor, aceasta este descrisă prin IAS 2, cu excepția:- producției în curs de execuție obținută în cadrul contractelor de construcții incluzând și

contractele de prestări servicii direct legate de acestea, descrise în IAS 11 – Contracte de construcție;

- instrumentelor financiare;- stocurilor de pasări, animale, produse agricole, forestiere, precum și minereurilor care

aparțin producătorilor.Stocurile trebuie evaluate la valoarea cea mai mică dintre cost și valoarea realizabilă netă.

- 33 -

In ceea ce privește evaluarea pe baza de cost, costul stocurilor trebuie să cuprindă toate costurile aferente achiziției și prelucrării, precum și alte costuri suportate pentru a aduce stocurile, în forma și in locul în care se găsesc în prezent.

- Costurile de achiziție cuprind prețul de cumpărare, taxe de import sș alte taxe, costuri de transport, manipulare, ș.a.m.d.;

- Costurile de prelucrare includ costurile directe aferente unitaților produse, costurile cu manopera directă, precum și alocarea regiei de producție – fixă și variabilă;

- Alte costuri sunt incluse numai în cazul în care costituie costuri suportate pentru a aduce stocurile în forma și locul unde se găsesc în prezent.

Valoarea realizabilă netă constuie prețul estimat ce ar putea fi obținut pe parcursul desfașurării normale a activității, mai puțin costurile estimate pentru finalizarea bunului și a costurilor aferente vânzării. Costul stocurilor este nerecuperabil dacă acele stocuri au suferit deteriorări, au fost uzate moral integral sau parțial sau dacă prețurile lor de vânzare s-au diminuat.

Pentru evaluatorul de întreprindere, este foarte important de cunoscut care este metoda de evaluare a stocurilor utilizată de întreprindere. În cazul în care evaluarea din contabilitatea întreprinderii este realizată la cost este necesar în plus să se cunoască metoda specifică utilizată în cuatificarea acestor costuri. Sub incidența IFRS, singurele două metode acceptate de stabilire a costurilor sunt :

- metoda costului mediu (se pornește de la ipoteza conform căreia costul stocului se determină pe baza costului mediu al tuturor bunurilor disponibile spre vânzare);

- metoda primul intrat – primul ieșit ( costurile primelor articole achiziționate trebuie alocate primelor articole vândute). Această metodă, permisă până de curând, a fost eliminată conform IFRS.

O altă tehnică de evaluare o costituie utilizarea sistemului de inventariere continuă, prin care este ținută o evidență a stocurilor, prin inregistrarea continuă a cumpărărilor și vânzărilor de articole de stoc, care evidențiază mai corect situația existența la nivelul întreprinderilor.

În cazul în care costul nu mai constitue o masură corectă a valorii de piață, în contabilitate este permisă înregistrarea mărimii celei mai mici dintre cost și valoarea de piață. Există trei metode de bază pentru evaluarea stocului în acest context:

- metoda ”articol-cu-articol” (prin care costul și valoarea de piață sunt comparate pe fiecare articol din stoc, articolele individuale fiind evaluate la nivelul cel mai redus);

- metoda categoriilor principale (prin care sunt comparate costul total și valoarea de piață totală ale fiecărei categorii de articole, fiecare articol fiind evaluat în evidențe la mărimea cea mai mică dintre cele două niveluri comparate);

- metoda costului total (prin care ăntregul stoc este evaluat atât la cost cât și la valoarea de piață, iar mărimea cea mai mică este utilizată pentru stabilirea costului inregistrat).

Chiar dacă pe baza informațiilor din contabilitate evaluatorul îsi poate crea o imagine asupra realitații faptice, este necesară și parcurgerea etapelor specifice activitații de evaluator. Astfel, printre etapele ce trebuie parcurse sunt: inventarierea fizică; ierarhizarea stocurilor din punctul de vedere al rotației și identificarea stocurilor cu rotație slabă sau stagnantă; identificarea metodei de evaluare la estimarea valorii stocurilor ca și persistența acesteia in timp. Materiile prime sunt evaluate la prețul zilei prin utilizarea prețului pieței. Producția neterminată este evaluată la costul de uzină sau alt cost influențat cu un coeficient care să exprime stadiul prelucrării față de produsul finit. Pentru produsele finite, obiect al contractelor sau comenzilor ferme, evaluarea se face la prețul de vânzare specificat în cadrul acestora iar pentru produsele finite de vândut, la cost complet.

Creanțele reprezinta active lichide curente ce rezultă în urma vânzărilor pe credit cu ridicata sau cu amănuntul. Acest tip de amănare a plăților este numit de multe ori credit comercial.

- 34 -

Creanțele fac obiectul unei reevaluari separate dacă există riscul unor clienți incerți. În aceste situații se realizează o grupare și ordonare a clienților pe baza criteriului ”data plății” pentru a detecta riscul de neplată. Nivelul valoric al creanțelor se va diminua în funcție de perioada de întârziere a plății creanței respective. Fără a fi o regula, ci mai curând o uzanță, se poate considera că:

- nu trebuie să se țină cont de creanțele cu vechime mare și cu debitori aflați în incapacitate de plată, deci, cu șanse reduse de recuperare;

- diminuarea valorii creanței cu 10% pentru întârzieri de încasare între 31-60 de zile, cu 20% pentru o întârziere de 61-90 de zile, cu 30% pentru întârzieri de 91-120 zile și cu 100% a celor cu întârzieri de peste 120 de zile.

Aplicație

Creanțele – clienți ale unei întreprinderi, în valoare nominală de 600 mil. lei, se imparte in doua categorii: 20% în termenele de încasare și 20% mai vechi de un an. Valoarea acestora va putea fi considerata ca:

- 20% în cadrul termenului de încasare: 20% x 600 = 120 u.m. (valoare contabilă);- 20% mai vechi de un an: 20 % x 600 = 120 se evaluează la valoare 0 u.m.Acest procedeu are la bază o tehnica mai riguroasă de analiză, și anume estimarea

probabilitătții de neincasare a creantelor. Aceasta probabilitate se estimeaza de cele mai multe ori pornind de la inregistrările statistice, efectuate pentru perioadele anterioare, în ceea ce privește riscul de neîncasare. Probabilitatea ca anumite facturi ăa nu fi fost încasate în trecut este considerată drept procentul dintre facturile pe rol care nu vor putea fi încasate.

In ceea ce privește creanțele din cadrul grupurilor, spre exemplu între întreprinderea –mamă și filialele sale, în cazul în care se dorește evaluarea intregii entitați, trebuie eliminate atât sumele de încasat, cât și sumele de plătit.

In ceea ce privește disponibilitățile, se consideră că acestea sunt înregistrate în contabilitate la nivelul prețurilor de pe piață.

EVALUAREA BUNURILOR LUATE IN LEASING

În funcție de tipul de contract de leasing, bunurile închiriate au un tratament diferit atât din perspectiva contabilizării lor, a impozitelor percepute cât și a modului de evaliuare a acestora.

Echipamentele luate in leasing financiar vor figura în activul bilanțier al întreprinderii, la prețul de achiziție a acestora, specificat în contractul de leasing.

Dobânzile de plată, stabilite prin contractul de leasing, sunt capitalizate în activul bilanțier al locatarului la rubrica ”Conturi de regularizare – Cheltuieli înregistrate în avans”, având drept corespodent în pasivul bilanțier rubrica ”Alte împrumuturi și datorii asimilate – Dobânzi aferente altor împrumuturi și datorii asimilate”.

Ca urmare, plata chiriilor către locator (societatea de leasing) implica o diminuare atât a valorii contabile a activelor locatarului cât și a datoriilor acestuia. Ca rezultat, echipamentele luate în leasing financiar de către întreprindere nu au impact direct asupra mărimii activului net contabil al acesteia. În schimb, pot avea impact asupra marimii activului net corectat. Activele luate în leasing sunt evaluate separat de obligațiile contractuale.

Să analizăm cazul leasingului financiar al unui activ în valoare de 1.181 mil. lei ce presupune plata unor rate (chirii) constante de 400 mil. lei anual timp de șase ani. Rata de leasing plătita nu coincide cu suma dedusă de către utilizator din profitul său impozabil.

- 35 -

Diferența apare din modul de calcul al amortizării deduse. Aceasta este calculată în funcție de valoarea bunului și de perioada în care acesta se amortizează. De exemplu, un sistem de amortizare liniar va implica trecerea pe cheltuieli a sumei de 197 mil. lei ( unde 197 = 1.181/6). După cum se poate observa și din tabelul următor această sumă diferă de amortizarea leasingului, cuprinsă în cadrul ratei de leasing și estimată ca diferența între chiria anuală de plată și dobânda calculată pentru partea de leasing nerambursat.

Ca urmare, ca efect al însăși modului de contabilizare, va apare o diferență între valoarea netă contabilă, recunoscută în bilanț, a activelor luate în leasing financiar și nivelul datoriilor înregistrate în pasivul bilanțier, reprezentând obligațiile de plată ale locatarului către locator.

In primii ani de exploatare, cheltuielile deduse de către utilizatorul bunului luat în leasing financiar vor fi mai mari decât chiria stabilită în contract ( în primul an sunt în sumă de 295 + 197 = 492 mil. lei, față de 400 mil. lei nivelul chiriei de plată), diminuându-se însă treptat, pe măsura rambursării ratelor de leasing ( ajungând în ultimul an la valoarea de 277 mil. lei). La finele perioadei de exploatare, diferența dintre valoarea netă contabilă a activelor luate în leasing și mărimea obligatiilor de plată către societatea de leasing este nesemnificativă. Diferenta se accentuează însă dacă analiza se face din perspectiva evaluării patrimoniale a întreprinderii utilizatoare a bunului luat in leasing.

Scadențarul și defalcarea plăților în cazul contractării bunului prin leasingfinanciarAnul Rata de leasing Dobânda platită

(25%)Amortizarea leasingului

Leasing nerambursat

0 1.1811 400 295 105 1.0762 400 269 131 9453 400 236 164 7814 400 195 205 5765 400 144 256 3206 400 80 320 0TOTAL 2.400 1.219 1.181

Astfel, bunul luat in leasing, având un preț de achiziție de 1.181 mil. lei, va fi evaluat ținând cont de datele disponibile privind prețurile unor active similare, de gradul de uzură al acestuia, de beneficiile pe care întreprinderea le obține din exploatarea sa, ca rezultat estimându-se valoarea de piață sau de utilizare. In cazul obligațiilor de plată aferente, valoarea actuală a acestora se va determina luând în considerare mărimea ratelor de plată anuale și nivelul ratei de dobândă de pe piață. De exemplu, dacă nivelul ratelor de dobândă pe piață, pentru creditele pe termen lung contractate de întreprinderi din același domeniu, având același nivel de risc, este de 30%, valoarea actuală a obligațiilor de plată către societatea de leasing este de:

mili lei

Ca rezultat, în condițiile ăn care valoarea de piață sau de utilizare a activului luat în leasing este la nivelul prețului de achiziție, respectiv 1.181 mil. lei, activul net corectat al întreprinderii va fi majorat cu diferența existentă intre valoarea activului si valoarea actuala a obligatiilor de plata catre societatea de leasing, și anume 124 mil. lei ( 1.181 – 1.057 = 124 mil. lei).

- 36 -

In cazul activelor luate in leasing financiar se poate observa cel mai bine impactul modului de finanțare asupra valorii întreprinderii, nu trebuie uitat însă faptul ca toate activele din patrimoniul întreprinderii presupun în contrapartidă existența unor resurse necesare finanțării achiziției lor. Astfel, valoarea patrimonială a întreprinderii depinde nu numai de valoarea activelor sale ci și de valoarea obligațiilor pe care aceasta le are pentru activele respective.

Activele luate in leasing operațional sunt reevaluate de catre proprietarul acestora, adica societațile de leasing. Ca urmare, activele luate in leasing operațional nu vor influența valoarea patrimoniala a întreprinderii utilizatoare, însa beneficiile rezultate din exploatarea acestora se regasesc în suma profiturilor rezultate din desfăsurarea activitații întreprinderii.

Ca rezultat, valoarea întreprinderii estimata prin abordarea pe baza de venit va include și plusul de valoare obținut prin exploatarea echipamentelor luate in leasing operațional, în timp ce activul corectat nu va cuprinde în valoarea sa aceste active.

În concluzie, valoarea activului net corectat, estimată în cazul unei întreprinderi ce utilizează echipamente luate în leasing, va fi influențată numai dacă aceasta optează pentru leasing financiar. Ambele tipuri de leasing au însă impact asupra valorii întreprinderii estimată prin abordarea pe bază de venit. Ca urmare, se recomandă o analiză atentă a valorii acestor active și a influenței pe care acestea o au asupra valorii întreprinderii.

EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE

Instrumentele financiare sunt considerate în IAS 32 ca fiind diverse tipuri de contracte ce conduc la crearea și înregistrarea unui activ în bilanțul unei întreprinderi, concomitent cu crearea și înregistrarea unui pasiv în bilanțul altei întreprinderi.

Active Financiare Pasive Financiare

Întreprinderea A Întreprinderea B[milioane lei] [milioane lei]

Imobilizari Financiare Capitaluri Proprii

1. Acțiuni la întreprinderea B → 1. Capital socialachiziționate ca o participație pe termen lung Datorii Financiare

2. Obligațiuni cu scadența la 5 ani → 2. Împrumuturi dinemise de întreprinderea B emisiunea de obligațiuni

Întreprinderea A Întreprinderea C

Active Circulante Capitaluri Proprii

- Titluri de plasament

Acțiuni emise de întreprinderea C → - Capital socialachiziționate in scop speculativ

- 37 -

AF se regasesc în bilanț, partea de activ, fie la poziția imobilizări financiare, situație în care sunt incluse în categoria activelor imobilizate, reprezentând o investiție pe termen lung a întreprinderii, fie la poziția titluri de plasament, situație în care sunt incluse în categoria activelor circulante, reprezentând o investiție pe termen scurt a întreprinderii.

PF se regăsesc în bilanț, partea de pasiv, fie la poziția de capital social, situație în care sunt incluse în categoria capitalurilor proprii, reprezentând participații alei unei alte întreprinderi/persoane fizice la capitalul emitentului, fie la poziția datorie purtătoare de dobandă, situație în care sunt incluse în categoria datoriilor pe termen lung, reprezentând obligații cu scadentă mai mare de un an a întreprinderii, fie în categoria datorii curente, reprezentănd obligații cu scadență sub un an a întreprinderii.

În abordarea bazată pe active, metoda ANC , se evaluează fiecare instrument financiar la standardul de valoare cel mai adecvat (ex: valoarea de piață), valoarea sa de realizare netă adunându-se la valoarea celorlalte poziții de activ.

În abordarea bazată pe venituri, dacă se evaluează întreaga întreprindere, o participație majoritară sau o poziție de control, veniturile și cheltuielile aferente acestor instrumente se elimină din situațiile previzionale. În această abordare, la metoda cash-flow, valoarea de realizare neta a IF și a celorlalte eventuale active redundante se cuprinde în cash-flow-ul din primul an de previziune iar în metoda capitalizării unui flux de venit, valoarea lor de realizare netă se adaugă la rezultatul obținut prin capitalizare.

Evaluarea imobilizărilor financiare

Imobilizările financiare sunt constituite de titluri de participare, titluri imobilizate ale activității de portofoliu, creanțe imobilizate, alte titluri imobilizate, etc.

(1) Titlurile de participare reprezintă titluri de coproprietate (acțiuni sau părți sociale) la alte societăți comerciale, achiziționate în scop investițional pe termen mediu/lung, mai mare de un an. principiul evaluării lor este simplu. Dacă reprezintă un pachet de drepturi de control sau majoritare se evaluează întreaga societate emitentă după cea mai adecvată metodologie, valoarea participației rezultând ca un procent din valoarea totală a capitalului propriu.

În cazul utilizării metodei cash-flow-ului net actualizat, fluxul supus actualizării poate fi fluxul de dividende sau fluxul la dispoziția actionarilor, previzionate pe baza situațiilor financiare necorectate.

În toate cazurile care se impun, se poate considera o eventuală corecție pentru nelichiditate. Această corecție se aplică în special la întreprinderile necotate, unde vânzarea participației (exitul) se poate face mai greu, datorită lipsei unei piețe reglementate, în care titlurile sa se tranzactioneze liber si fara restrictii. Particularitatea titlurilor acestor societati este ca, înainte de a fi ofertate în afara cercului de acționari existenți, trebuie oferite acestora țn vederea eventualelor manifestări a dreptului de preemptiune în achiziționarea acțiunilor.

Principiile abordărilor pe bază de active, pe bază de venituri și pe baza comparației de piață sunt binecunoscute și sunt prezentate pe larg. Aceste principii trebuie aplicate și în cazul evaluării participațiilor întreprinderii la alte societăți comerciale.

Abordarea bazată pe venituri este recomandabilă în special în ipoteză de evaluare a unei întreprinderi ce va continua să funcționeze și în perioada previzionată, sursa valorii întreprinderii constituind-o activitățile de exploatare, la data evaluării. Această valoare include contribuțiile tuturor categoriilor de active de exploatare: teren, construcții, utilaje, echipamente, stocuri, creanțe. Continuarea activității presupune, în mod obligatoriu, și contribuția activelor necorporale la valoarea întreprinderii.

Evaluarea participațiilor în societăți cotate are la bază analiza indicatorilor bursieri și a multiplilor (ratelor de piață). Acest tip de abordare trebuie corelată atât cu lichiditatea și volatilitatea titlurilor emise de societățile comparabile și respectiv de titlul evaluat, dacă este

- 38 -

cazul,cât și cu structura existentă a acționariatului în aceste firme. Se vor lua în considerare: volumul general al tranzacțiilor, volumul și prețurile tranzacțiilor în afara pieței, fluctuațiile prețului și situațiile de stabilizare a controlului în mana unui singur acționar ori respectiv existența unui echilibru care permite jocuri ulterioare de preluare a controlului. Gradul de credibilitate al concluziilor este direct proporțional cu lichiditatea titlurilor emise de întreprinderile comparabile și, dacă este cazul, de lichiditatea titlului evaluat, și cu gradul de dispersare al acționariatului. Evaluarea unei participații la o întreprindere necotată, pe bază multiplilor obținuți de la societăți comparabile cotate, permite completarea plajei obținute prin abordarile bazate pe venit și pe active cu valori care sunt mai aproape de sentimentul de piață, existent pentru întreprinderi comparabile.

În orice situație în care estimarea valorii are la baza asteptările de rentabilitate și risc ale investitorului mediu, reflectate larg în piață, iar ratele și coeficienții sunt extrași din datele de piață, rezultatul evaluării va fi valoarea de piață a capitalului acționarilor sau respectiv a întreprinderii. În situația în care previziunile reflectă așteptările unui anumit investitor, politicile sale de firmă ( de investiții, de dividende, de marketing, de resurse umane, de structură a finanțării, etc.) și sinergiile pe care acesta le asteaptă între afacerea evaluată și propriile afaceri, valoarea rezultată poate să se abată de la standardul valorii de piață și să corespundă altor definiții, cum ar fi valoarea specială sau valoarea de investiție (specială).

Aspecte privind prima de control și discountul pentru pachet minoritar

Prima de control este adecvată în cazurile unor baze minoritare de evaluare. Prima de control reflectă, în acest caz, posibilitatea acționarului ce va deține pachetul de control sau majoritar de a modifica structura cheltuielilor și veniturilor, țn principal a pachetului de beneficii de care dispune, dar și alte elemente cum ar fi vânzarea activelor din afara exploatării, modificarea structurii și salarizării personalului, schimbarea sau completarea obiectului de activitate, etc. Prima de control este adecvată și dacă valoarea a fost stabilită prin comparații de piață.

Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin capitalizarea/actualizarea cash-flow-ului net previzionat pe baza contului de profit corectat.

Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită prin metoda Activului Net Corectat (ANC) sau a Activului Net de Lichidare (ANL), deoarece ANC si ANL sunt valori de control iar cumpărătorul poate dispune vanzarea unora sau tuturor activelor întreprinderii, respectiv poate decide asupra modalității de lichidare a creanțelor.

Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza comparațiilor de piață privind tranzacționarea unor întreprinderi comparabile necotate sau a unor pachete majoritare sau de control la aceste întreprinderi deoarece valoarea obținuta este una de control.

Prima de control nu este adecvată dacă valoarea a fost stabilită pe baza tranzacțiilor anterioare cu întregul pachet de acțiuni sau cu un pachet majoritar sau de control a titlurilor întreprinderii evaluate deoarece valoarea obținuta este una de control.

Discountul pentru pachet minoritar este adecvat dacă valoarea stabilită este una pe bază de control și nu este adecvat daca valoarea este stabilită pe bază minoritară.

Discountul de lichiditate scăzută a titlului evaluat este adecvat dacă întreprinderea evaluată este necotată sau este cotată dar volumul de tranzacții este nesemnificativ sau nu au fost vanzări/cumpărări recente. Aplicarea discountului la aceste societați se recomandă mai ales în cazurile în care nu există acordurile de exit ce pot prevedea, de exemplu, angajamentul grupului de acționari majoritari de a lista compania pe o piață de valori reglementată.

Ordinea de aplicare a corecțiilor este: întâi se aplică discountul pentru pachet minoritar și apoi discountul pentru nelichiditate, deoarece un discount de lichiditate scăzută a titlului

- 39 -

aplicat valorii pachetului de control este mai scăzut decât cel aplicabil valorii pachetului minoritar.

Aplicație

Un evaluator estimează valoarea societății comerciale SC TOTALNET SA folosind abordarea bazată pe active, metoda Activului Net Corectat.

Dată evaluării este 31.01.2003. compania SC TOTALNET SA deține următoarele două participații în capitalul social al altor societăți comerciale, identificate ca fiind active în afara exploatării și a căror valoare va trebui apreciată pe baza următoarelor informații:

(a) 100.000 de acțiuni ordinare, nomitative, materializate ale companiei ALPHA, având o valoare nominală de 2.500 lei, reprezentând 6% din capitalul social al acesteia.

- o altă grupare financiară deține pachetul de control în firma ALPHA restul acțiunilor fiind disipate între deținători de pachete minoritare;

- estimările dividendelor pe acțiune ale firmei în următorii ani sunt: în anul 1 – 350 lei, în anul 2 – 400 lei, în anul 3 – 600 lei și din anul 4 cu o crestere constantă g = 1%;

- rata de rentabilitate (k) așteptată de investitori pentru companii care prezintă caracteristici similare de risc și rentabilitate este de 10%;

- prima pentru pachetul de control practicată în industrie în ultimii 3 ani este situată între 10 si 15%;

- discounturile uzuale pentru necotare sunt cuprinse între 3 și 10%;

- acționarul majoritar intentionează listarea firmei ALPHA la BVB în cursul anului 2003.

Rezolvare:

Se estimează valoarea unei acțiuni ALPHA (P0) pe baza fluxului previzionat al dividendelor viitoare (actualizarea fluxurilor viitoare) și pe baza formulei Gordon – Shapiro (capitalizarea unui flux estimat la perpetuitate care crește cu o rată constantă g):

lei

lei

Nu se aplică prima de control deoarece pachetul evaluat este minoritar și controlul companiei ALPHA este deținut de un alt acționar iar valoarea acțiunii ordinare ALPHA a fost stabilită pe baze minoritate.

Se aplică discount pentru nelichiditate la valoarea minimă, de 3%, deoarece se intentionează în viitorul apropiat cotarea firmei:

- 40 -

P0 = 6158,3 x 0,95 = 5850,3 lei

Valoarea pachetului de actiuni ordinare ALPHA = 5850,3 x 100.000 = 585,03 mil. lei

(b) 40.000 de acțiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei necotate THETA, reprezentând 51% din capitalul social al acesteia. Cash-flow-ul la dispoziția capitalului investit (CFNI0) estimat de evaluator la 31.12.2002 este de 5 miliarde lei, previziunile sunt pentru un singur stadiu de creștere, pe situațiile corectate fiind proiectat un flux pe bază de control. Rata estimată de creștere ”g” este 2%, costul mediu ponderat al capitalului firmei THETA ( ) estimat este 20%, valoarea de piață a datoriilor financiare (DFA) la 31.12.2002 este de 3,5 miliarde lei iar valoarea de realizare neta a activelor din valoarea exploatării (VAAE) este de 1,1 miliarde lei. Discountul uzual țn industrie aplicat pentru pierderea unei persoane cheie este de 5%. În estimarea mărimii CMPC s-a luat în considerare și riscul pierderii managerilor cheie, prin afectarea corespunzătoare a costului capitalului aferent acțiunilor ordinare. Discountul mediu pentru necotare practicat la tranzacțiile cu titluri emise de firme din domeniul din care face parte THETA în ultimii 3 ani este de 10%.

Rezolvare:Valoarea capitalurilor proprii ale firmei THETA:

VCP = VCI - DFA

miliarde lei

VCP =29,4 – 3,5 = 25,9 miliarde lei

Nu se aplică discountul pentru pierderea unei persoane cheie deoarece în estimarea CMPC s-a luat în considerare acest risc.

Se aplică discountul pentru nelichiditate:

VCP =25,9 mld x 0,9 = 23,31 mld lei

Dacă valoarea pachetului de acțiuni ordinare THETA este 51% din VCP

VAOTHETA = 23,31 mld x 0,51 = 11,88 mld lei

(2) Acțiunile preferențiale, deținute de întreprindere în scop investițional, pentru încasarea dividendelor preferențiale, pot fi evaluate considerându-le un titlu cu venit anual fix, încasat la perpetuitate. Valoarea unui astfel de instrument se obține prin capitalizarea venitului obținut la perpetuitate, cu o rată de capitalizare adecvată, care să reflecte riscul asociat emitentului sau rata de rentabilitate asteptată de investitor.

VAP = *100

unde:

- 41 -

VAP = valoarea acțiunilor preferențiale;DAP = dividendul total aferent pachetului de acțiuni preferențiale deținut la un emitent;c = rata adecvată de capitalizare.

(3) Titlurile de credit ( sub forma certificatelor de depozit, a obligațiunilor corporatiste sau a obligațiunilor emise de autoritățile centrale și locale, cu scadență mai mare de un an, etc.) achiziționate în scop investitțonal, pentru deținere în vederea realizării unor venituri financiare sub forma dobânzilor și cupoanelor, se evaluează folosind tehnica de actualizare.

Un tip de titlu de credit frecvent întâlnit îl reprezintă Certificatele de depozit (CD) emise de diverse bănci comerciale. Estimarea valorii CD, la un moment T, în intervalul dintre data emisiunii și scadența, se poate face cu relația:

unde:

- TS este perioada în zile a scadenței certificatelor;- TA este perioada în zile între scadența și momentul (T) la care se calculează valoarea:

TA = TS – T

Aplicație

Care este valoarea a 10 certficate de depozit (CD) la 31.01.2003 (data evaluarii), aflate în portofoliul de instrumente financiare ale companiei ALPHA, în valoare nominala VN = 300.000.000 lei și o dobandă fixa rD = 10%, plătibila la scadența, emise de banca PROSPERA la 01.11.2002 și scadentț în 6 luni (TS = 6 luni = 180 zile), cu comision zero de răscumpărare și valoare la scadența VS = 108 milioane lei. Aceste certificate au fost achiziționate la data emisiunii lor.

Rezolvare:

Cum momentul calculului este 31.01.2003: Ta = 180 – 92 = 88 zile;rD = rata dobanzii CD;rM = rata dobanzii la momentul calculului (T), in acest caz TD = TM

Dacă la momentul T rata medie a dobânzilor pe piață (RM) scade la 15%, atunci:

- 42 -

(4) Obligațiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanță sau de credit ce exprimă o promisiune de plată pe un anumit termen (de obicei egal sau mai mare de un an) al emitentului (o societate comercială sau o autoritate locală sau centrală) față de finanțator, cel care a achiziționat titlul respectiv.

În general, obligațiunile sunt considerate instrumente financiare cu venit fix, cunoscut și oarecum cert, al carui flux de realizare în timp se stie din datele de emisiune.

Din acest motiv, obligațiunile sunt percepute ca fiind mai puțin riscante decât titlurile financiare cu venit variabil (acțiuni, părți sociale).

Principalele elemente caracteristice ale unei obligațiuni sunt:

a) Valoarea nominală (VN) reprezintă raportul dintre imprumutul obligator total și numărul de obligațiuni emise.

Valoarea nominală poate fi, în unele cazuri, egală cu suma ce va fi achitată investitorului la maturitatea sau scadența emisiunii.

În alte condiții, marimea sumei de rambursare poate fi legată de cursul bursier al obligațiunii la data răscumpărării.

VN =

unde:

IOT este împrumutul obligator total,NO este numărul de obligațiuni emise.

b) Valoarea la maturitate (VM) reprezintă suma de rambursare a obligațiunii achitată la răscumpărarea acesteia. În funcție de prevederile specifice ale emisiunii, VM poate fi egală cu VN sau cu valoarea de piață la bursa din momentul răscumpărării, sau cu altă valoare prevazută în condițiile emisiunii,

c) Prețul de emisiune (PE) este valoarea obligațiunii la subscriere la prețul achitat de investitori la achiziția obligațiunii la momentul emisiunii acesteia. De regulă este mai mic sau egal cu valoarea nominală. Diferența dintre valoarea nominală și prețul de emisiune o reprezintă prima de emisiune (PE). În cazul în care mărimea primei este negativă aceasta constituie un cost pentru emitent. Dacă emisiunea se face fără discount, prețul de emisiune este egal, de regulă, cu valoarea nominală.

PE = VN - PE

d) Cuponul obligațiunii reprezintă suma periodică pe care se obligă emitentul să o achite la anumite intervale de timp investitorului, pana la scadența sau perpetu. Perioada la care se

- 43 -

achita cuponul poate fi de un an sau uneori sub un an (de regulă la 6 luni). În cazul obligațiunilor cu discount, cuponul este de regula zero.

e) Rata cuponului (rc) reprezintă dobânda obligațiunii, calculată prin împartirea sumei de plăți achitate periodic (cuponul) la valoarea nominală. În cazul cuponului anual, rezultă rata anuala a cuponului dar se poate calcula și o rată semestriala pe baza cuponului semestrial la obligațiunile ce plătesc cuponul de două ori pe an.

rc =

f) Durata de viață a obligațiunii sau termenul de rambursare reprezintă perioada dintre momentul emisiunii obligațiunii și momentul de răscumpărare a acesteia. Există obligațiuni emise la perpetuitate, pentru care cuponul se achită cu periodicitatea stabilită initial, la perpetuitate.

g) Data scadenței sau data maturității obligațiunii reprezintă momentul de la sfârșitul duratei de viață a obligațiunii, când are loc răscumpărarea acesteia. Obligațiunile emise la perpetuitate nu au o dată precizată a scadenței în timp ce obligațiunile cu durată de viață limitată au precizația dată maturității.

h) Valoarea de piață a obligațiunii reprezintă prețul curent al obligațiunii în orice moment și este elementul care ne intereseaza în evaluare. În cazul în care, în portofoliul întreprinderii evaluate sunt obligațiuni cotate pe o piață reglementată caracterizată de un volum rezonabil de tranzacții, problema este relativ simplă deoarece evaluatorul poate prelua cotația obligațiunii, la data evaluării. În cazul obligațiunilor cotate dar netranzacționate sau a obligațiunilor necotate, se impune o analiză a prețului curent al acestora.

În timp, valoarea de piață a obligațiunii poate varia în mod semnificativ față de valoarea de emisiune. Factorii principali ai variației prețului curent al obligațiunii sunt:

- rata dobânzii obținute pe piata pentru instrumente financiare de risc comparabil;- riscul specific, nesistematic, de afacere al emitentului;- lichiditatea obligațiunii, respectiv posibilitatea de tranzacționare a sa pe o piață

reglementată de valori mobiliare;- durata de viață a obligațiunii.

i) Obligațiuni emise la perpetuitate, cu un cupon plătit periodic, la perpetuitateValoarea obligațiunii în acest caz se estimează prin capitalizarea cuponului cu rata adecvată a dobânzii pe piață. Când rc = rD, valoarea de piață este egală cu valoarea de emisiune.

VO =

j) Obligațiuni cu rata cuponului constantă pe toata perioada până la răscumpărare. Valoarea de piață a acestor obligațiuni este influențată semnificativ de mărimea ratei dobânzilor la instrumente alternative de risc comparabil, existente pe piață (ex. Depozite

- 44 -

bancare). În mod normal, prețul de emisiune este egal cu valoarea nominală și cu valoarea de rambursare iar, la emisiune, rata dobânzii este egală cu rata cuponului.

în care: ”n” este numărul de ani până la scadență, egal cu numărul de cupoane achitate. În cazul plății semestriale, relația de mai sus se rescrie sub forma.

k) Obligațiuni cu cupon zero sau cu discount, țn care valoarea de emisiune este inferioara valorii nominale de răscumpărare la termen a instrumentului. În acest caz, câștigul investitorului rezultă din diferența dintre valoarea de răscumpărare (VR) și valoarea de emisiune (VE). Este un caz particular al situației precedente, în care fluxul constituit de cupoanele încasate în timp este egal cu zero, singurul flux încasat fiind valoarea de rambursare.

unde:

VN – valoarea nominală ( valoarea la scadență);TA este perioada în zile intre scadența și momentul (T) la care se calculează valoarea: TA = TS – TDacă calculul se face la scadeța T = TS si TA = 0, iar valoarea obligațiunii este egală cu

VN.

rD = rata anuală a discountului la data emisiei =

l) Obligațiuni cu rata cuponului variabilă în funcție de un anumit element stabilit inițial (ex. rata medie a dobânzii, etc.) pe toata perioada până la răscumpărare. Valoarea de piață a acestor obligațiuni este mai putin influențată de variabilitatea ratei dobânzilor, datorită acestei prevederi de ajustare a ratei cuponului prețul depinde nu de modificarea ratei medii a dobânzii ci de prețul de emisiune, de modalitatea de rambursare și de valoarea de răscumpărare la scadență, fiind centrat în jurul valorii de răscumpărare (egală cu prețul de emisiune).

5) Creanțe imobilizate (creanțe legate de participații, împrumuturi acordate pe termen lung, depozite și garanții plătite, etc.) - evaluarea trebuie să țina cont de următoarele elemente:

- 45 -

certitudinea încasarii, necesitatea actualizării – valorii creanțelor, în funcție de termenul estimat de încasare, la creanțele în valută – evoluția previzionată aratei cursului de schimb.

Evaluarea titlurilor de plasament

Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare și titluri ale pieței monetare, achiziționate pe termen mai mic de un an, în vederea obținerii de venituri financiare pe termen scurt.

EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

Introducere

Evaluarea activelor necorporale reprezintă una dintre cele mai delicate probleme ale evaluarii întreprinderii. De obicei, evaluarea activelor necorporale se face în procesul evaluării întreprinderii în asamblul ei. De aceea, evaluatorii de active necorporale trebuie să dispună de cunoștințe detaliate referitoare la evaluarea întreprinderii, realizată îndeosebi prin metodele de evaluare bazate pe venit (capitalizarea/actualizarea cash-flow-ului net)

Definiție si clasificare

Activele necorporale, fiind analizate în mai multe discipline (evaluarea întreprinderilor, contabilitate, management), sunt definite și clasificate în mai multe moduri.

Conform GN 4, activele necorporale pot fi clasificate în urmatoarele 4 categorii:

(1) drepturi rezultate din clauzele avantajoase ale unui contract scris sau nescris și care au valoare numai pe baza acestui avantaj economic contractual. Din această cauza, se pot numi și contracte avantajoase și pot fi:

- contracte de aprovizionare;- contracte de distribuție;- contracte de vanzare;- licențe/permise de operare;- contracte de închiriere;- contracte de credit;- contracte de asigurare, etc.

(2) relații dintre părți, de natura necontractuală, care pot fi cu durată scurtă și pot avea o valoare mare pentru părți:

- forța de munca instruită;- relații cu clienții;- relații cu distribuitorii;- relații cu furnizorii, etc.

(3) active necorporale nediferențiate ( goodwill)

(4) proprietatea intelectuala, care cuprinde active necorporale protejate prin lege împotriva utilizării neautorizate de către alții:

- mărci de fabrică;- mărci comerciale de produs;- drepturi de autor;

- 46 -

- secrete comerciale;- know-how.

Definiția contabilă a unui activ necorporal conține trei caracteristici, respectiv:a. lipsa unei forme fizice, corporale; această caracteristică nu trebuie a fi înteleasa în

sensul că un activ necorporal nu ar avea un suport material deoarece existența acestuia poate fi confirmată numai printr-o formă materială de manifestare, ca de exemplu:

- poate exista o formă tangibilă a activului, cum ar fi un certificat care să indice că a fost abordat un brevet de invenție, dar acesta nu constituie activul în sine;

- anumite active necorporale pot fi conținute într-o sau pe o substanță fizica, asa cum este, de exemplu, compact-discul (în cazul software-ului);

- activele identificabile, care rezultă din activitățile de cercetare-dezvoltare, sunt active necorporale, deoarece prototipul sau modelul experimental sunt secundare față de cunoștințele care sunt rezultatul primar al acestui tip de activități.

În cazul activelor care conțin atât elemente corporale, cât și elemente necorporale, pot exista confuzii cu privire la clasificarea lor în corporale sau necorporale.

b. identificabilitatea activului necorporal, prin care se întelege: fie proprietatea activului necorporal de a putea fi separat de celelalte active și de a fi vândut, transferat, închiriat sau schimbat în mod individual sau împreuna cu alte active, fie ca provin din drepturi contractuale sau din alte drepturi legale, indiferent daca aceste drepturi sunt transferabile sau separabile de întreprindere sau de alte drepturi și obligații.

c. recunoasterea unui element ca activ necorporal se face numai dacă entitatea proprietară demonstrează:

- existența capacității de a controla activul necorporal, respectiv puterea de a obține beneficiile viitoare generate de activ și de a restricționa accesul altora la aceste beneficii. Această capacitate de control poate rezulta fie din drepturi legale (ex: activele necorporale de natura proprietății intelectuale), fie din alte obligații impuse de întreprindere (ex: acorduri de neconcurenta, obligația de confidențialitate a salariațiilor);

- existența unor beneficii economice viitoare generabile de activul necorporal, sub forma venitului obținut din vanzarea de produse sau servicii, economii de cheltuieli sau alte beneficii;

- costul activului poate fi evaluat în mod credibil.Clasificarea activelor necorporale identificabile se face în funcție de mai multe criterii,

respectiv după caracteristicile domeniului în care se manifestă, după natura și utilizarea similară în activitatea întreprinderii, după durata de viață utilă a activelor necorporale.

Cele 28 de active necorporale identificabile din cele 5 domenii (notate cu litere) sunt numai o selecție e celor mai des întâlnite active necorporale dintr-o listă lungă, care cuprinde mai mult de 100 de active necorporale identificabile, ce pot fi evaluate în mod separat de fondul comercial.

Exemple de active necorporale separate, dobândite într-o combinare de întreprinderi, care corespund definiției unei imobilizări necorporale.A. Active necorporale în domeniul marketingului:

- Mărci comerciale, mărci de servicii, mărci colective și mărci de certificare;- Nume și domenii de Internet;- Tipare de îmbrăcăminte (culoare, formă sau ambalaj unicat);- Titluri de ziar;- Clauze de neconcurență.

- 47 -

B. Active necorporale legate de clienți:- Liste cu clienți;- Portofoliu de comenzi sau de producție;- Contracte cu clienții și relațiile cu aceștia;- Relații necontractuale cu clienții.

C. Active necorporale din domeniul artistic:- Piese de teatru, spectacole de opera și balet;- Cărti, reviste, ziare și alte opere literare;- Lucrări muzicale cum ar fi compoziții, texte de cântece, spoturi publicitare;- Tablouri și fotografii;- Materiale video și audiovizuale, incluzând filme de cinematograf, clipuri muzicale și

programe de televiziune.

D. Active necorporale de natura contractuală:- Licențe, drepturi de autor și acorduri de novatie;- Contracte de publicitate, construire, management, servicii sau aprovizionare;- Contracte de închiriere/leasing/arendare;- Autorizații de construire;- Contracte de franciză;- Drepturi de operare și de emisie;- Drepturi de folosință, cum ar fi: de forare, aeriene, la apă, exploatare forestieră și

autorizații de circulație; - Contracte de servicii, cum ar fi contractele de servicii ipotecare;- Contracte de muncș care sunt avantajoase pentru angajator din cauza unui salariu

contractual situat sub nivelul salariului pe piață.

E. Active necorporale de natură tehnologică:- Tehnologia brevetată;- Programe de calculator și circuite integrate;- Tehnologia nebrevetată;- Baze de date;- Secrete comerciale cum ar fi: formule, procedee, rețete secrete.

Clasificarea în funcție de natura și utilizarile similare în activitatea întreprinderii este cuprinsă în IAS 38 și cuprinde următoarele clase distincte de active necorporale:

- nume de mărci înregistrate;- prima pagină de publicații și titluri de carte;- programe de calculator;- licențe și francize;- drepturi de autor, brevete de invenție și alte drepturi de proprietate industrială, drepturi

de servicii și exploatare;- rețete, formule, modele, proiecte și prototipuri;- active necorporale în curs de dezvoltare.Această clasificare este importantă îndeosebi pentru experții contabili în cazul în care

întreprinderea a adoptat modelul de contabilizare bazat pe reevaluare, deoarece reevaluarea unui activ necorporal trebuie sa fie însotită de reevaluarea simultană a celorlalte active necorporale din clasa respectivă.

După durata lor de viață utilă, activele necorporale se grupează în două categorii, respectiv:

- 48 -

- active necorporale cu durată de viață utilă finită;- active necorporale cu durată de viață utilă nedefinită.În prima categorie se includ toate activele necorporale a căror durată de viață utilă este

înscrisă ăn contracte și/sau în titluri de proprietate legală (cazul proprietății intelectuale), iar în a doua categorie sunt incluse fondul comercial și forța de muncă instruită.

Durata de viață utilă este cea mai scurtă durată dintre:a. durata de viață economică, respectiv perioada de timp estimată, în care activul

va genera beneficii pentru proprietarul lui;b. durata de viață legală, prin care se limitează controlul asupra beneficiilor

generate de activ.Această clasificare are o importanță deosebită pentru contabilizarea activelor necorporale,

deoarece cele din prima categorie se amortizează și sunt supuse, cel puțin o dată pe an, testului de depreciere, iar cele cu durată de viață utilă nedefinită nu se amortizează dar sunt supuse anual testului de depreciere.

În România, în conformitate cu Ordinul Ministrului Finanțelor Publice, nr. 306/2002 pentru aprobarea Reglementărilor contabile simplificate, amortizate cu directivele europene, imobilizările necorporale cuprind:

- cheltuieli de constituire;- cheltuieli de dezvoltare;- concesiuni, brevete, licențe, mărci, drepturi și alte valori similare;- fond comercial;- alte imobilizări necorporale;- imobilizări necorporale în curs de execuție.

Informații necesare pentru evaluarea activelor necorporale

Identificarea activelor necorporale separate se face în faza de diagnostic juridic.Printre cele mai des întâlnite activelor necorporale, care pot fi evaluate în mod separat,

sunt cele de natura proprietății intelectuale, cele care reflectă relațiile contractuale dintre părți, ca și cele de natura necontractuală.

Solicitările de informații necesare pentru o eventuala evaluare a activelor necorporale ale firmei se referă la:

- listingul cu brevetele de invenție curente și cu aplicațiile acestora, conținând detalii referitoare la autori, durata ramasă, efectele economice realizate sau realizabile, contractele de licență, etc.;

- lista cu proiectele, planurile, detaliile, diagramele, schițele, secțiunile, cași detalii referitoare la existența în practică a rezultatelor lor și șansele de utilizare totală sau parțială, pentru alte aplicații;

- copii după contractele cu clienții, cu furnizorii; contractele de închiriere, de asigurare cu detalii asupra principalelor clauze;

- copii după proiectele de contract în curs de negociere și clauzele principale ale acestora;

- lista cu mărcile comerciale înregistrate și informații referitoare la produsele fabricate sub mărcile deținute, respectiv cifra de afaceri, cheltuielile aferente cifrei de afaceri și pentru menținerea avantajelor mărcilor, ratele uzuale de redevență în domeniul de activitate al întreprinderii;

- lista cu licențele curente acordate altor companii pentru produse, procese, tehnologii; utilizarea mărcii cu termenii esențiali ai acestor contracte de licență;

- listing detaliat cu programele informatice achiziționate precum și cu cele generate intern, care ăa conțină denumirea și descrieresa utilizării fiecărui program, data

- 49 -

achiziționării și costul inițial sau perioada în care a fost proiectat și finalizat, frecvența utilizării, domeniile în care se utilizează, etc.;

- informațiile asupra bibliotecii tehnice, a arhivei tehnice și de alta natura;- informații asupra materialelor de perfecționare a pregătirii profesionale (manuale,

cursuri, filme, etc) referitoare la denumire, costul și data achiziției, descrierea și conținutul lor, etc.;

- copii dupa contractele individuale de munca cu salariații și dupa acordurile de neconcurență semnate cu unii salariați;

- informații necesare aplicării metodei costurilor ca de exemplu, nivelul costurilor salariale orare, numărul de persoane necesare pentru generarea unui activ necorporal, cota cheltuielilor indirecte, cheltuieli pentru consultantă externă.

Prevederile IAS 38 – Active necorporale, referitoare la tratamentul contabil pentru activele necorporale (AN)

Principalele prevederi ale IAS 38, referitoare la tratamentul contabil al activelor necorporale, sunt:

a) Evaluarea inițiala a activelor necorporale se bazează pe costul lor care poate fi:1. costul de achiziție pentru activele necorporale achiziționate separat, care include prețul

de cumparare la care se adaugă toate cheltuielile directe atribuibite activului achiziționat, respectiv: cheltuieli salariale pentru punerea activului în stare de funcționare.

2. costul de producție pentru activele necorporale create intern, reprezentat de cheltuielile directe efectuate numai după data la care cheltuielile de dezvoltare ale unui proiect de C-D sunt recunoscute ca fiind generatoare a unui activ necorporal.

3. fie valoarea justă, fie valoarea nominală pentru activele necorporale achiziționate printr-o subvenție guvernamentală, in funcție de opțiunea întreprinderii.

4. valoarea justă pentru activele necorporale achiziționate în schimbul altor active, cu excepția cazului în care fie tranzacția de schimb nu are caracter comercial, fie valoarea justă a activelor care se tranzacționează nu se poate cuantifica în mod credibil.

5. valoarea justă de la data achiziționării pentru activele necorporale identificabile, achiziționate ca parte a unei combinări de întreprinderi, cu condiția ăa indeplinească criteriile de cunoaștere. Cheltuielile ulterioare, efectuate cu un activ necorporal, vor majora costul acelui activ necorporal numai când este probabil că vor permite activului să genereze beneficii economice viitoare peste performanța prevazută inițial și dacă pot fi evaluate credibil.

b) Reevaluarea activelor necorporale, ulterior cunoașterii inițiale a acestora și în cazul adoptării modelului bazat pe reevaluare se face la valoarea justă, care trebuie determinată numai prin referința la o piata activă, adică o piață care indeplinește în mod simultan 3 condiții:- omogenitatea elementelor care se tranzacționează;- existența permanenta pe piață a unui număr însemnat de cumpărători și vânzători

interesați;- prețurile sunt disponibile publicului.Aceste caracteristici ale pieței active nu există decât pentru un număr extrem de restrâns de active necorporale, cum sunt: licențele de taximetre, licențele de pescuit, cotele de producție.

- 50 -

c) Nu sunt recunoscute ca active necorporale: cheltuielile de constituire, cheltuielile pentru formarea profesional, cheltuielile de publicitate și promovare, cheltuielile cu mutarea sau cu reorganizarea activitaii precum și fondul comercial generat intern;

d) Referința expresă ca, în cazul combinării de întreprinderi, dobânditorul să recunoască, separat de fondul comercial, un număr cât mai mare de active necorporale individuale, pentru a se asigura o reflectare mai fidelă a realității economice în situațiile financiare;

e) Amortizarea activelor necorporale este permisă numai pentru cele care au o durată de viață utilă finită, valoarea amortizabilă fiind costul activului sau altă valoare substituibilă costului minus valoarea reziduală a activului necorporal; regimul de amortizare posibil este ales în funcție de ritmul de consum a beneficiilor economice viitoare ale activului, iar dacă acest ritm nu poate fi stabilit se adoptă regimul amortizării lineare;

f) Valoarea reziduală a unui activ necorporal cu durată de viață utilă finită este considerată a fi zero cu excepția cazului in care, la sfarșitul acestei durate, va exista o piață activă pe care să se vândă activul sau exista obligația unei terțe parți de a cumpăra activul;

g) La data închiderii fiecărui exercițiu financiar, conform cerințelor IAS 36 - Deprecierea activelor, o întreprindere trebuie să aprecieze dacă există indicii că activele necorporale au pierdut o parte din valoarea lor contabilă; de asemenea IAS 38 impune efectuarea unui test de depreciere anual, indiferent dacă există sau nu un indiciu asupra deprecierii, in urmatoarele două cazuri:- pentru activele necorporale cu durata de viață utilă nedefinită și pentru cele care nu au

fost introduse in utilizare;- pentru fondul comercial achiziționat în urma unei combinări de întreprinderi.

Principii de evaluare a activelor necorporale

Există două direcții de încadrare a evaluării activelor necorporale. Acstea sunt:→ exploatarea directă, în activitatea proprie; în această ipoteză este firesc ca activele

necorporale să fie considerate drept componenta a capitalului investit și deci să fie evaluate împreună cu celelalte active ale întreprinderii; altfel spus, valoarea totală a întreprinderii, calculată îndeosebi prin metoda DCF va reflecta valoarea însumată a tuturor activelor deținute de întreprindere, inclusiv a celor necorporale; → exploatarea indirectă, care constă în transferul unui atribut sau a tuturor atributelor dreptului de proprietate altei persoane. Acest transfer se poate face prin:

- vânzarea (cesiunea) tuturor drepturilor asupra activului necorporal;- contracte de licență;- contracte de franciză;- contract de joint-venture.Indiferent de cele doua direcții de utilizare, în funcție de sursa de proveniență a

beneficiilor economice viitoare, există cateva principii de evaluare a activelor necorporale, și anume:

(1) Evaluarea unui activ necorporal sau a unui pachet de active necorporale se face, de obicei, concomitent cu evaluarea întreprinderii care le utilizează sau care controlează beneficiile generate de această categorie de active;

(2) Precizarea bazei de evaluare și definiția respectivă, respectiv fie valoarea de piață, fie baze de evaluare diferite de valoarea de piață

- 51 -

(3) Precizarea premisei de evaluare. Pentru evaluarea activelor necorporale ale unei întreprinderi există doua premise alternative, și anume:

- Premisa continuării utilizării activului, numită și premisa evaluării în utilizare, care este adecvată pentru evaluarea activelor necorporale care sunt configurate pentru utilizarea în activitatea curentă sau în viitorul apropiat al entității.

- Premisa valorii de schimb, care este adecvată pentru evaluarea activelor necorporale care nu sunt configurate pentru utilizarea în activitatea curentă sau în viitorul apropiat al entitătii, deci participanții pe piață doresc să vândă activul necorporal.Această vânzare, la randul ei, poate fi:

▪ vânzarea ordonată a activelor necorporale, în starea sa în care se află, activ cu activ, după o expunere normală pe piață adecvată, deci fară a avea în vedere valoarea de utilizare rezultată din combinarea cu alte active corporale sau necorporale;▪ vânzarea fortată a activelor necorporale, respectiv acestea se vor vinde în mod individual, prin licitație sau prin altă formă de vânzare rapidă și după o perioadă scurtă de expunere pe piață adecvată.

Metode de evaluare a activelor necorporale

Există două particularități ale aplicării metodelor de evaluare a activelor necorporale distincte:

- cand se evaluează un activ necorporal separat prin metode înscrise în cele trei abordări, relevanta metodelor de evaluare este diferită;

- există active necorporale care pot fi evaluate numai printr-o singură metodă de evaluare. De exemplu, contractele și acordul de neconcurență pot fi evaluate numai prin abordarea prin venit.

Metodele și procedurile uzuale de evaluare a activelor necorporale sunt:1. Metode bazate pe comparația de piață (vânzărilor)2. Metode bazate pe venit:

- metode bazate pe avantajul de profit atribut activului necorporal;- metoda bazată pe contribuția la profit;- metode bazate pe diminuarea costurilor, generată de activul necorporal;- metode care estimează economia/scutirea ipotetică de redeventă, ca urmare a

deținerii unui activ necorporal;- metode care cuantifică diferenta dintre valoarea totală a întreprinderii care utilizează

activul necorporal și valoarea aceleiași întreprinderi în cazul în care nu utilizează acel activ;

- metoda reziduală, prin care valoarea unui activ necorporal se calculează ca diferentă între valoarea totală a întreprinderii și valoarea celorlalte active deținute.

3. Metode bazate pe cost: - costul de producție; - costul de înlocuire.Alegerea metodelor de evaluare a unui activ necorporal depinde, în principiu, de trei

factori:a) scopul evaluării;b) caracteristicile activului necorporal;c) informațiile disponibile și credibilitatea lor.Dacă scopul evaluării este stabilirea prețului de vânzare a unui activ necorporal separat, o

atenție deosebită trebuie acordată metodei comparației de piață.

- 52 -

Abordarea prin comparația de piață

Esența acestei abordări constă în compararea subiectului în cauză cu active necorporale similare sau cu drepturi parțiale asupra activelor necorporale, care au fost vândute pe piața liberă.

Cele doua surse de informații uzuale, utilizate în abordarea prin comparatia de piață sunt:- piețele în cadrul cărora interesele asupra activelor necorporale similare sunt

comercializate;- tranzacțiile anterioare în care a fost implicat dreptul de proprietate asupra activelor

necorporale în cauză.Sfera comparației între caracteristicile activelor necorporale, selectate careferința și cele

ale activului supus evaluării, evaluatorul se referă la următoarele aspecte:• sfera drepturilor legale transmise;

• existența unor clauze speciale de finanțare a cumpărării, a unor relații privilegiate între vânzător și cumpărător sau dacă tranzacția a fost efectuată între părți independente; • domeniile în care activul necorporal tranzacționat a fost utilizat, ca și cele în care s-a extins utilizarea acestuia;

• caracteristicile fizice, funcționale și economice ale activului necorporal de referință;• ce alte active necorporale au fost vândute împreună cu activul necorporal de referință

tranzacționat.În abordarea prin piață trebuie să existe o bază rezonabilă pentru comparații, prin referirea

la active necorporale similare. Aceste active necorporale similare trebuie să funcționeze în același domeniu ca și subiectul evaluat sau într-un domeniu care răspunde acelorași variabile economice.

Pentru calcularea și selectarea acestor active trebuie respectate mai mute coerente:- ratele alese trebuie să furnizeze informații clare despre valoarea activelor necorporale;- informațiile asupra activelor necorporale similare, folosite pentru a achita rata, trebuie

sa fie corecte;- calcularea ratelor trebuie sa fie corect;- dacă se face o medie a datelor, perioada de timp luata în calcul, ca și metoda de

calculare a mediei trebuie sa fie corespunzătoare;- toate calculele trebuie făcute în mod similar, atât pentru activele necorporale similare,

cât și pentru activele necorporale în cauza;- ratele referitoare la prțt, utilizată la rată, trebuie să fie valabile la data evaluării și

trebuie sa fie reprezentative pentru piață la acea dată;- dacă este cazul, ar putea fi necesare anumite corecții, pentru a aduce activele

necorporale similare și activele necorporale în cauza la un grad de comparabilitate mai mare;

- ar putea fi necesare corecții pentru elementele neobișnuite, extraordinare și din afara exploatării;

- ratele selectate trebuie sa fie cele adecvate, având în vedere diferențele de risc și de asteptări ale activelor necorporale similare și activelor necorporale în cauză;

- pot fi calculate mai multe niveluri ale valorii, deoarece pot fi selectați mai mulți multiplii de evaluare, care sunt aplicați activelor necorporale supuse evaluării.

Abordarea prin venit

- 53 -

Aplicarea metodelor înscrise în aceasta abordare presupune lămurirea a trei probleme de natura metodologică, respectiv:

• forma de venit care se actualizează/capiatlizează; • durata de viață utilă a unui activ necorporal;• rata de capitalizare/actualizare.Forma de venit care poate fi utilizată în aplicarea diferițelor metode poate fi:• cash-flow brut sau net;• profit brut sau net;• redevența brută sau netă;• economia de redevența ipotetică brută sau netă;• economia de costuri.Pentru estimarea duratei de viață utilă a unui activ necorporal sunt analizați mai mulți

factori, respectiv:• uzura preconizată a activului de către întreprindere;• informatiile publice referitoare la duratele de viață utilă uzuale pentru active

necorporale similare;• ciclurile de viață tipice pentru activele necorporale din aceeași clasa și în aceleași

condiții de utilizare;• deprecierea fizică, funcțională, tehnologică și externă a unui activ necorporal;• acțiuni preconizate ale întreprinderilor concurente;• dependența duratei de viață utilă a activului necorporal de durata de viață utilă a unor

active corporale ale întreprinderii;• reglementările referitoare la perioada de control asupra beneficiilor generate de activul

necorporal.Stabilirea duratei de viata utilă a unui activ necorporal, în metodele înscrise în abordarea

prin venit, este importantă pentru:• stabilirea duratei de previziune explicită și a mărimii valorii reziduale a activului

necorporal, în cazul aplicării analizei DCF în evaluare;• stabilirea factorului valorii actualizate a unui flux de venit, numit și factor de

capitalizare, necesar în cazul aplicării metodei capitalizării venitului.Rata de actualizare sau de capitalizare selectată pentru aplicarea metodelor bazate pe venit

trebuie să reflecte costul capitalului adecvat pentru o investiție într-un anumit activ necorporal.

Calcularea FVPA se face dupa următoarele formule:

în cazul prezumției ca venitul se va încasa numai la sfârșitul anului, sau

în cazul prezumției ca venitul se va încasa la frecvențe mai mici de un an, în care:

- 54 -

p = numarul total de perioade de compunere;k = rata de actualizare;m = numarul de frecvente dintr-un an in care se va incasa venitul;n = numarul total de ani din perioada de previziune.FVPA poate fi preluat din tabele financiare sau poate fi calculat cu un calculator prin

urmatoarea formula, pentru cele 4 situatii clasice de compunere a venitului:

anual: FVPAan =

semestrial: FVPAs =

trimestrial;

lunar:

Abordarea prin cost

Aceasta abordare este adecvată pentru evaluarea unor active necorporale ca programe pentru calculator, baze de date, documentații tehnice și proiecte, biblioteca tehnică, forța de muncă instruită.

Abordarea este adecvată îndeosebi pentru evaluarea activelor necorporale aflate în stare nouă, pentru cele care pot fi substituite cu alte active necorporale și în cazul în care evaluarea se face pentru proprietarul curent al activului necorporal supus evaluării.

Abordarea prin cost nu este adecvată pentru evaluarea unor active necorporale cu caracter de unicitate și cu vechime mare, ca și în situația în care scopul evaluării este vânzarea ordonața a unui activ necorporal individual.

În abordarea prin cost se utilizează două metode:- metoda costului de reproducție;- metoda costului de înlocuire.Costul de reproducției este costul, exprimat în prețuri curente, pentru a produce un

duplicat identic al activului necorporal, deci prin utilizarea acelorași materiale, standarde, concepție, prezentare și calitate a muncii incorporate în activul necorporal original.

Costul de înlocuire este costul, exprimat în prețuri curente, pentru a produce un activ necorporal cu aceeași utilitate, deci prin utilizarea unor metode, standarde, concepție și prezentare moderne și prin cea mai înalta calitate a muncii disponibila la data evaluării.

Elementele de cheltuieli incluse în cele doua tipuri de costuri sunt:- materiale (circuite integrale, dischete, modele, prototipuri, etc.);- salariile și alte costuri legate de personalul angajat în mod direct în generarea activului

necorporal;- cheltuielile de regie necesare pentru generarea activului;- profitul aferent cheltuielilor pentru generarea activului necorporal.Calcularea costului de reproducție sau de înlocuire se poate face și prin indexarea costului

istoric al unui activ necorporal.Aceasta procedura nu este indicata în cazul în care au avut loc mdificari semnificative in

procesul de creare a activului necorporal în cauza.

- 55 -

Exista 3 tipuri de depreciere care ar putea fi estimate, de la caz la caz, și anume;a) deprecierea fizica, respectiv diminuarea valorii ca urmare a uzurii produsă în cursul

utilizării;b) deprecierea funcțională, adică diminuarea valorii unui activ necorporal ca urmare a

incapacitații acestuia de a-și mai îndeplini funcțiile/utilitatea pentru care a fost creat inițial;

c) deprecierea economica, adică diminuarea valorii unui activ necorporal cauzată de influența unor evenimente sau condiții care nu pot fi controlate de proprietarul activului și care împiedică realizarea beneficiilor planificate generabile.

Aplicații

(1) Metoda avantajului de profit este aplicabilă îndeosebi pentru evaluarea mărcilor de produs și a secretelor comerciale.

Etapele aplicării metodei avantajului de profit sunt:1. estimarea cifrei de afaceri netă anuală previzionată aferentă produsului vândut sub

marca supusă evaluării;2. estimarea procentuală a avantajului de preț de vanzare față de prețul de vânzare al unui

produs cu altă marcă;3. calcularea avantajului de preț brut și net;4. estimarea profitului aferent investițiilor din domeniul distribuției și vânzării

produsului cu marcă supusă evaluării5. determinarea procentului de divizare a profitului economic pe baza uzantelor de

împartire a profitului între un prezumtiv utilizator de licență și proprietarul mărcii;6. stabilirea nivelului ratei de actualizare;7. estimarea ratei anuale perpetue de creștere a profitului economic și deci a ratei de

capitalizare;8. calcularea valorii activului necorporal.

(2) Metoda capitalizării economiei de cheltuieli este aplicabilă pentru evaluarea brevetelor de invenție, deoarece efectul aplicării unui brevet de invenție se concretizează în diminuarea unor elemente de cheltuieli.

Metoda este similară cu cea a avantajului de profit cu mențiunea că esența ei constă în capitalizarea, pe o durată limitată a economie de cheltuieli.

(3) Metoda economiei/scutirii de redevența ipotetică este adecvată pentru evaluarea mărcilor , brevetelor de invenție, tehnologiilor, documentațiilor tehnice, secretelor comerciale.

(4) Metoda reziduală de evaluare a unei licențe de fabricație presupune parcurgerea urmatoarelor etape:

a) determinarea profitului net anual total din exploatare generat de toate activele care sunt utilizate pentru fabricarea produselor sub licență;

b) determinarea valorii de piață a activelor necesare exploatării, respectiv active imobilizate, fond de rulment net și active necorporale separate;

c) estimarea ratei rentabilității cerută de fiecare clasă de active;d) alocarea profitului net total din exploatare pe clasele de active mentionate;e) calcularea, ca marime reziduala, a profitului net alocat licentei de fabricatie;f) capitalizarea/actualizarea profitului net alocat licentei de fabricatie, cu o rata de

capitalizare/actualizare adecvata, pentru a determina valoarea licentei de fabricatie.

- 56 -

(5) Metoda costului indexat este adecvată pentru evaluarea unui proiect de C-D nefinalizat, care este destinat vanzării ca activ individual:

Indicatori 2002(€)

2003(€)

2004(€)

2005(€)

Chelt. totale(€)

Cheltuieli anuale 30.500 50.200 60.440 65.330 206.470

Impozit pe profit 25% 25% 25% 16%

Minus beneficiul fiscal 7.625 12.550 15.110 10.453 45.738

Cheltuieli anuale nete 22.875 37.650 45.330 54.877 160.732

Indicele prețurilor de consum 1,1 1,06 1,03 1,0

Cheltuieli anuale nete indexate 25.162 39.909 46.670 54.877 166.618

Rata rentabilității 15% 15% 15% 15%

Factor de compunere 1,52 1,32 1,15 1,0

Cheltuieli indexate 38.247 52.680 53.693 54877 199.497

EVALUAREA DATORIILOR

În cadrul diagnosticului juridic, evaluatorul are obligația de a constata nu numai datoriile înregistrate în bilanț, la data evaluării, ci mai ales datoriile neînregistrate în bilanț.

După constatarea tuturor datoriilor, acestea vor fi grupate și evaluate în mod distinct.Datoriile pot fi impartite in trei categorii:

▪ datorii precis determinabile:- datorii comerciale (catre furnizori);- credite bancare;- efecte comerciale de plătit;- devidende de plătit;- impozite și taxe de plătit;- datorii legate de personal.Aceste datorii sunt evaluate și înregistrate în bilanț la suma de bani necesara pentru achitarea obligațiilor existente sau la valoarea de piață a bunurilor și serviciilor de prestat în contrapartida pentru stingerea unor obligații.

▪ datorii certe care trebuie estimate; acestea reprezintă obligații certe de plătit dar a caror mărime nu poate fi cunoscută decât la o dată viitoare, ca de exemplu pentru:

- impozitul de profit;- impozitul pe clădiri, teren, mijloace de transport;- garanții acordate clienților pentru perioada de garanție;- datorii către salariați sau către consultanți profesionali, când plațile prevăzute în

contractele semnate se fac cu o anumită periodicitate.Estimarea acestor datorii se face pe baza respectării reglementărilor legale și a obligațiilor contractuale.

▪ datorii potențiale, numite și contingente, care reprezintă o obligație viitoare posibilă neprevazută care depinde de producerea unui eveniment viitor; de exemplu, plata unor despăgubiri sau daune în urma unor sentințe judecătorești definitive, obligații de mediu, etc.

- 57 -

SINTEZA APLICĂRII METODEI ANC

În urma parcurgerii tuturor etapelor de evaluare a categoriilor de active, care necesită corecții față de valoarea lor contabilă, ca și a unor datorii, sinteza corecțiilor și calcularea Activului Net Corectat se face într-un tabel cu forma sintetizată de mai jos.

SPECIFICAȚIENr.rd.

Valori la31.12.2002mii lei

Ajustărimii lei

Valori ajustatemii lei(2+3)

0 1 2 3 4IMOBILIZĂRI NECORPORALE 1 40.000 0 40.000

IMOBILIZĂRI CORPORALE 2 1.450.800 31.400.381 32.851.181

IMOBILIZARI FINANCIARE 3 1.300.199 1.500 1.301.699

ACTIVE IMOBILIZATETOTAL (1+2+3)

4 2.790.999 31.401.881 34.192.880

STOCURI 5 40.000 350 40.350

CREANȚE 6 831.320 -300 831.020

INVESTIȚII FINANCIARE PE TERMEN SCURT

7 70.200 0 70.200

CASA ȘI CONTURI LA BĂNCI 8 3.570.200 0 3.570.200

ACTIVE CIRCULANTETOTAL (5+6+7+8)

9 4.511.720 50 4.511.770

CHELTUIELI ÎN AVANS 10 150 0 150

DATORII CE TREBUIE PLĂTITE ÎNTR-O PERIOADA ˂ 1 AN

11 231.350 0 231.350

ACTIVE CIRCULANTE NETE DATORII CURENTE NETE(9+10-11-16)

12 2.244.700 50 2.244.750

TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTE

13 31.401.831

DATORII CE TREBUIE PLĂTITE ÎNTR-O PERIOADA ˃ 1 AN

14 150.212 0 150.212

PROVIZIOANE PENTRU RISCURI ȘI CHELTUIELI

15 20.000 0 20.000

VENITURI ÎNREGISTRATE ÎN AVANS

16 2.035.820 0 2.035.820

ACTIV NET CONTABIL (13-14-15)

17 X

ACTIV NET CORECTAT(13-14-15)

18 X

- 58 -

ABORDAREA BAZATǍ

Documents

Transcript of ABORDAREA BAZATǍ