ABORDAREA BAZAT PE ACTIVE

2CUPRINS1.1. ESENA ABORDRII pag. 41.2. EVALUAREA TERENURILOR pag. 4

1.2.1. Principii si metode de evaluare1.2.2. Date necesare pentru evaluarea unui teren pag. 4

1.3. EVALUAREA CONSTRUCIILOR pag. 171.3.1. Etapele analizei construciilor pag. 171.3.2. Verificarea situaiei scriptice pag. 181.3.3. Verificarea situaiei din teren pag. 181.3.4. Evaluarea construciilor pag. 20

1.3.4.1. Abordarea prin costuri pag. 201.3.4.2. Abordarea pe baz de venit pag. 321.3.4.3. Abordarea prin metoda comparaiei pag. 321.3.5.Evaluarea construciilor speciale pag. 35

1.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE (INSTALAII TEHNICE, MIJLOACE DE TRANSPORT, MOBILIER, APARATUR BIROTIC, ECHIPAMENTE DE PROTECIE I ALTEMIJLOACE MOBILE) pag. 341.4.1. Clasificare. Descriere pag. 341.4.2. Abordarea evalurii pag. 361.4.3. Metode de evaluare pag. 371.4.3.1.Metode nscrise n abordareaprin comparaia de pia pag. 371.4.3.2. Metode nscrise n abordarea prin venit pag. 381.4.3.3. Metode nscrise prin abordarea prin cost pag. 391.4.4.Aplicaie simplificat pag. 44

1.5.EVALUAREA STOCURILOR, CREANELOR IDISPONIBILITILOR BNETI pag. 451.6. EVALUAREA BUNURILOR LUATE N LEASING pag. 481.7. EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE pag. 49

1.7.1. Evaluarea imobilizrilor financiare pag. 501.7.2. Evaluarea titlurilor de plasament pag. 59

1.8.EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE pag. 601.8.1. Introducere pag. 601.8.2. Definiie i clasificare pag. 601.8.3. Informaii necesare pentru evaluarea activelor necorporale pag. 631.8.4. 31.8.4.Prevederile IAS 38 - Active necorporale, referitoarela tratamentul contabil pentru activele necorporale (AN) pag. 631.8.5. Principii de evaluare a activelor necorporale pag. 641.8.6. Metode de evaluare a activelor necorporale pag. 65

1.8.6.1. Abordarea prin comparaia de pia pag. 661.8.6.2. Abordarea prin venit pag. 661.8.6.3. Abordarea prin cost pag. 691.8.7.Aplicaii pag. 70

1.9.EVALUAREA DATORIILOR pag. 75

1.10.SINTEZA APLICRII METODEI ANC pag. 75

ABORDAREA BAZAT PE ACTIVE

1.1 ESENA ABORDRII

Abordarea bazat pe active, cunoscut i sub denumirile de abordarea patrimonial, abordarea pe baz de costuri i abordarea prin costul de nlocuire, const n corelarea (ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale i datoriile ntreprinderii in sensul transformrii acestora in valori de pia.n aceast abordare sunt incluse dou metode de evaluare: metoda activului net corectat (ANC); metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL).

Conform IVS GN 6 - Evaluarea ntreprinderii", abordat pe active const n estimarea valorii unei ntreprinderi i/sau participaii la capital utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelor individuale ale ntreprinderii minus datoriile ".Definiia de mai sus corespunde cu esena metodei ANC. Prin aceast metod se calculeaz n mod direct valoarea capitalului acionarilor (VCA). Ca urmare:

ANC = valoarea de pia a activelor - Valoarea de pia a datoriilor

Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea urmtoarelor etape: obinerea bilanului sau balanei de verificare, la data evalurii; verificarea existenei faptice a activelor si datoriilor nregistrate in bilan; evaluarea activelor i datoriilor, care poate s nsemne:

fie preluarea valorii contabile, dac sunt justificate corecii asupra acestei valori; fie transformarea valorii contabile a unor active i datorii n valoare de pia;

evaluarea activelor i datoriilor nenregistrate n bilan, depistate la data evalurii; evaluarea bilanului economic" si calcularea Activului Net Corectat.

Aplicarea metodei ANC presupune angajarea unui volum foarte mare de munc din partea echipei de evaluare, deoarece necesit divizarea unei ntreprinderi n fraciuni distincte, care trebuie evaluate in mod individual.n continuare sunt prezentate modalitile de evaluare a principalelor clase de active din bilanul ntreprinderii, respectiv terenuri, construcii, echipamente, stocuri, creane, echipamente n leasing i active necorporale precum i a datoriilor.

1.2. EVALUAREA TERENURILOR 1.2.1. Principii si metode de evaluareLegea nr. 54 / 1998 reglementeaz circulaia juridic a terenurilor". n acest cadru a nceput s funcioneze piaa pmntului.De aceea se impune ca evaluarea terenului s fie fcut de persoane cu calificare i experien in domeniu.Pmntul constituie o parte important din avuia lumii. Pmntul este baza tuturor, este un bun i o surs de bunstare.Valoarea pmntului este un concept economic: fiecare parcel este unic n felul ei prin localizare i compoziie; terenul este imobil din punct de vedere fizic; oferta de pmnt este finit; pmntul este util oamenilor.

Pmntul poate fi utilizat n mai multe scopuri: agricultur, comer, industrie, locuine, recreere, toate acestea n funcie de: clima, topografie, distribuia resurselor naturale.n practica curent, evaluatorul poate fi solicitat pentru evaluarea terenului neamenajat (cu utilizare agricol, cu destinaie de dezvoltare sau nu), evaluarea terenului care constituie un amplasament (deci cu amenajri interioare i exterioare, pregtit pentru dezvoltare) sau pentru evaluare componentei teren dintr-o proprietate construit.n toate cazurile este necesar o descriere complet a terenului de evaluat. Acest informaii n detaliu sunt cuprinse n fia de date anexat i care trebuie nsoit de planul de ncadrare in zon i n planul general al terenului de evaluat. Fia de evaluare cu principalele informaii se va ntocmi i pentru terenurile comparabile (tranzacionate sau nu). Informaiile selectate n descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea celei mai bune utilizri.Planurile de referin reprezint o descriere prin desen a proprietii.Pmntul ca bun imobil reprezint proprietatea real. Din punct de vedere juridic proprietatea se identific cu puterea titularului de a poseda, folosi, dispune, uzufruct.Informaiile de titlu se iau din documentele de proprietate (inclusiv cadastru i extras de carte funciar).n acest fel evaluatorul pune n eviden drepturile de proprietate ce trebuie evaluate i orice restricie sau drept special asociat proprietii. n practic, proprietatea este totui limitat.Dreptul de proprietate constituie obiectul legii, in timp ce valoarea acestor drepturi constituie obiectul evalurii.La evaluare se vor avea n vedere, n funcie de situaiile concrete i urmtoarele eventuale restricii, dup caz: servituile; dreptul de traversare; reglementri de acces; restricii de folosin; standarde de dezvoltare.n interesul public, societatea poate impune prin planul urbanistic general si zonal precum i prin programe guvernamentale, restricii de construcie, zonare, regulamente de dezvoltare, controale ale mediului.Evaluatorul trebuie a cunoasc aceste restricii pentru a ine cont de ele la evaluare.O prezentare a principalelor performane fizice ale terenului de evaluat trebuie s ia n considerare dimensiunea i forma, influena colului, terenul n exces, topografia, pachetul de reele de utiliti, amenajrile, localizarea, factori fizici i de mediu, faada i raportul faadadncime. De asemenea, trebuie puse n eviden vecintile, calitatea acestora, posibilitile de extindere, care conduc la o unitate economic funcional.Trebuie puse n eviden i cuantificate caracteristicile solului i subsolului pentru terenurile agricole, iar pentru terenurile destinate construciei cldirilor, panta, sistemul de drenaj i condiiile de fundare sunt eseniale. Existenta utilitilor, care s preia diferite variante de dezvoltare este important pentru determinare celei mai bune utilizri.mbuntirile exterioare i interioare transform parcela de teren n amplasament pregtit pentru dezvoltare i are influen asupra valorii.Localizarea este un element esenial cu influen semnificativ asupra valorii i se refer la accesibilitatea parcelei de teren, apropierea fa de principalele artere de transport, expunere la vnt i soare, pericolele, problemele de mediu, atractivitatea proprietilor nvecinate.Terenurile se vor evalua n varianta celei mai bune utilizri.Pentru a ava de-a face cu ce mai bun utilizare (CMBU) a terenului liber, trebuie s fie ndeplinite simultan 4 condiii: permis legal; posibil fizic; fezabil financiar; maxim profitabil (s rezulte ea mai mare valoare). Aceste criterii trebuie considerate pe rnd si condiionat.Obiectul evaluatorului este de a gsi acea utilizare care maximizeaz valoarea proprietii i implicit a terenului.Dac unele utilizri poteniale necesit cheltuieli de capital pentru conversie sau reabilitare, valoare rezult di fiecare utilizare, din care se scade orice cost necesar de dezvoltare, trebuie s fie comparat pentru a determina care dintre utilizri d valoare maxim.Dintre utilizrile permise legal (vezi plan urbanistic general i local), posibile fizic, fezabile financiar, cea care produce valoarea maxim de utilizare cea mai productiv, deci cea mai bun utilizare.n anumite situaii, utilizarea poate fi limitat la un singur tip de construcie, dar se pune problema mrimii acesteia, tot profitul maxim este cel care recomand mrimea optim pentru ea mai bun utilizare.Dac riscurile asociate mai multor utilizri sunt asemntoare, aceast rat de capitalizare se poate utiliza pentru a capitaliza veniturile nete din exploatare pentru diferite utilizri.Piaa limiteaz numrul de utilizri normale i fezabile. Raportul de evaluare trebuie s exemplifice cea mai bun utilizare a terenului liber sau a proprietii deja construite.Terenul n exces reprezint acea parte din teren care nu este necesar pentru a susine construciile deja existente sau ipotetice n cea mai bun utilizare a sa.Din analiza pieei imobiliare specifice, evaluatorul obine informaii asupra tranzaciilor efectuate cu proprieti (terenuri) comparabile.La prima vedere, evaluarea terenului apare ca cea mai simpl parte a evalurii; n fapt, solicit analiza unei complexiti de factori.Anticiparea, schimbarea, cererea i oferta, substituia i echilibrul sunt principii ale evalurii, care influeneaz valoarea terenului.Valoarea de pia este, de regul, preul cel mai probabil susinut de pia.Valoarea terenului este dat de utilizarea economica a amplasamentului.Principiul substituiei, conform cruia nici un cumprtor prudent nu va plti mai mult pentru un amplasament dect pentru altul cu aceeai utilitate i cu aceeai atractivitate n aceleai condiii de risc, arat c ea mai mare cerere va fi pentru cele mai ieftine amplasamente.Cnd se procedeaz la o evaluare concret a unei anumite suprafee de teren trebuie avute in vedere permanent: tipul si drepturile terenului de evaluat; data i utilizarea evalurii; tipul de valoare i condiiile limitative i restrictive in care se face evaluarea; selectarea i analiza datelor comparabile; aspectele legale, caracteristicile fizice i amenajrile aduse terenului n cauz; metodologia evalurii.

Evaluatorul trebuie s aib cunotine, s neleag i s utilizeze acele metode i proceduri recunoscute, care sunt necesare pentru realizarea unei evaluri credibile; s nu comit o eroare fundamental prin omisiune i intenie, s nu efectueze evaluarea ntr-o manier neglijent favoriznd mai multe erori care s deformeze rezultatul.Evaluarea se concentreaz pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului (dezvoltarea acestuia ntre anumite limite dictate de restriciile legale i posibilitile fizice, nchirierea, exploatarea agricol, modificarea topografiei, parcelarea).Caracteristicile fizice ale terenului, unitile disponibile i amenajrile amplasamentului influeneaz utilizarea i valoarea terenului.Forma, dimensiunea de faad, topografia (drenaj, perimetru, nivelare) localizarea, orientarea sunt caracteristici i particulariti ale terenului care influeneaz valoarea acestuia.Un lot de teren devine amplasament daca i se fac amenajri interioare i exterioare, pregtindu-l astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare. Amenajrile terenului sunt supuse deprecierii fizice i funcionale.Valoarea terenului trebuie considerat n condiiile celei mai bune utilizri.Standardele de evaluare definesc, utilizeaz i recomand ase metode (proceduri) de estimare a valorii terenurilor, reprezentnd n acelai timp i cea mai bun practic.Toate cele ase proceduri (metode) sunt derivate din cele trei abordri ale valorii recunoscute de standardele profesionale de evaluare: comparaia direct, metode bazate pe venituri (randament) si metoda bazata pe costuri.De exemplu, metoda parcelrii conine elemente din toate cele trei abordri.Conform IVS GN 1 - Evaluarea proprietilor imobiliare (paragraful 5.25), metodele de evaluare a terenurilor sunt: tehnica comparaiei vnzrilor; repartizarea (alocare); extracia (abstracia); tehnica parcelrii; tehnica rezidual a terenului; capitalizarea rentei financiare.

Metoda comparaiei directe (vnzrilor)Cea mai recomandat metod este comparaia vnzrilor, cunoscut sub denumirea consacrat de metoda comparaiei directe.Metoda se preteaz la evaluarea tuturor tipurilor de proprieti (terenuri), cu condiia existenei: unui numr suficient de tranzacii recente; unor informaii suficiente i relevante de pia.Ca i celelalte metode, metoda comparaiei directe este guvernat de principiul substituiei, care este un principiu de prin rang i care spune c nici un cumprtor (investitor) prudent nu va oferi pentru o proprietate un pre mai mare dect cel cu care ar putea cumpra o alt proprietate, cu aceeai utilitate i aceeai atractivitate, intr-un interval de timp rezonabil".Metoda comparaiei directe se utilizeaz la evaluarea terenurilor libere sau care se consider libere pentru scopul evalurii.Metoda se utilizeaz cnd exist vnzri de terenuri comparabile.Preurile i alte informaii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate, corectate i ajustate, n funcie de asemnri sau diferenieri.Coreciile se fac ntr-o anumit ordine. Sunt supuse acestor corecii preurile vnzrilor comparabile vis a vis de proprietatea (terenul) de evaluat. Coreciile pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare, condiiile de pia, i de vnzare se fac naintea coreciilor pentru localizare i pentru caracteristicile fizice.Ajustrile (coreciile) datorate unei diferene" se fac o singur dat.Informaiile, materia prim cu care lucrm, pentru a putea fi utilizate (credibilitate i relevan) trebuie s parcurg patru etape extrem de importante: investigare - cercetate - acumulare; verificare - selectare; analiz de finee; control i explicaii.

Datele necesare evalurii i sursele de informaii pentru aplicarea metodei comparaiei sunt informaiile necesare, criteriile de comparaie i elementele de comparaie:a)Informaiile descrierea corect i complet a proprietii (terenului) de evaluat (conform fiei de date anexate); date despre tranzacii (contracte), oferte de proprieti (terenuri) comparabile i competitive cu proprietatea (terenul) de evaluat:

preurile i data tranzaciei; drepturile de proprietate transmise; motivaia participanilor pe pia; amplasament, localizarea, orientarea; caracteristicile fizice; utilitile disponibile, inclusiv drumuri de acces; zonarea; utilizarea.Att terenul de evaluat", ct i terenurile comparabile" vor fi identificate i localizate distinct pe un plan de ncadrare n zon (se recomand a fi puse n eviden dimensiunile loturilor respective, vecintile i accesele la cile de transport - drumuri).

b)Criteriile de comparaie sunt componente adecvate ale proprietii(terenului), definite n scopul comparaiei: pre / mp; pre / arie; pre / pogon; pre / hectar.

c)Elemente de comparaie utilizate in aceast metod sunt: dreptul de proprietate transmis; condiiile de finanare; condiiile de vnzare; condiiile pieei; restriciile legale; localizare - zonare - orientare; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilitile disponibile (inclusiv drumuri acces); utilizare.

n aplicarea metodei comparaiei directe se parcurg urmtoarele etape de baz: cercetarea pieei pentru a obine informaii; verificarea riguroas a informaiilor; alegerea criteriului de comparaie;

compararea proprietilor similare cu cea de evaluat, pe baza elementelor de comparaie, utiliznd grila de date; ajustarea adecvat a preului de tranzacie (ofert) a proprietilor comparabile;

analiza rezultatelor; alegerea si estimarea valorii finale.

Coreciile (ajustrile) pot fi de doua feluri: corecie absolut - se determin n uniti monetare i se ajusteaz preul tranzaciilor n plus sau n minus; corecie procentual - se utilizeaz pentru a ajusta diferenele de localizare sau de modificri n condiiile pieei.

Metoda repartizrii (alocrii)Are la baz principiul echilibrului care spune c, n mod normal exist un raport tipic ntre valoare terenului i valoarea proprietii, lucru valabil pentru anumite localizri.Acest raport este mai sigur pentru construcii noi, la cele vechi crete raportul valoare - teren / valoare - proprietate. Estimarea este grosier pentru c se pot ridica construcii mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egal.Metoda alocrii poate fi utilizat la estimarea valorii terenurilor atunci cnd numrul de tranzacii este foarte mic sau nu se fac tranzacii.

Metoda extracieiEste o variant a metodei alocrii, valoarea terenului fiind estimat prin deducerea valorii construciei (determinat prin costuri i depreciere) din valoarea total a proprietii. Astfel valoarea rmas reprezint valoarea terenului.Credibilitatea in valoarea estimat prin metoda extraciei este dat de precizia cu care este estimat valoarea construciei, motiv pentru are este recomandat n evalurile din zonele rurale, deoarece ponderea valorii construciei n valoare total a proprietii este relativ sczut i uor de apreciat.Metoda parcelriiParcelarea se identific cu divizarea terenului n vederea vnzrii ca atare, nchirierii sau efecturii de construcii individuale pe fiecare parcel.Aceast metod se recomand la evaluarea terenurilor pentru care cea mai bun utilizare este parcelarea i este caracteristic loturilor mari de teren.Apare necesitatea unei lucrri de specialitate, respectiv a unui studiu de parcelare privind dezvoltarea proprietii i care s rspund la urmtoarele probleme fundamentale: dimensiunea loturilor; orientare; alimentare cu utiliti; amenajri diverse (mprejmuiri, ci de acces, etc).

Dezvoltarea imobiliar prin parcelare creeaz o valoare suplimentar peste valoare terenului agricol.Parcelele respective se vnd ealonat, n msura in care se construiesc. Pentru aceasta este nevoie de investiii de capital n infrastructur, nainte de a obine venituri din vnzri. Situaii posibile: teren nepregtit; teren pregtit parial; teren pregtit complet. Particulariti: foarte puine tranzacii comparabile; tranzacia dureaz. Componentele metodei parcelrii: terenul; costurile de dezvoltare (amenajare); veniturile ntreprinztorului (investitorului).De regula empirica standard, cele trei componente au o alocare simetric (1 / 3 - 1 / 3 - 1 / 3).Costurile de dezvoltare cuprind: cheltuieli cu amenajarea terenului; echiparea cu utiliti; ci de acces; certificat de urbanism; autorizaie de construire.Veniturile ntreprinztorului (investitorului) compenseaz: cheltuielile de marketing; finanare; salarii; proiecte (studii); profit pentru riscul asumat.Cel mai greu de estimat este venitul ntreprinztorului n lipsa informaiilor credibile de pia.Riscul de dezvoltare prin parcelare este mai mare dect alte riscuri de dezvoltare. Literatura indic scara ratelor de actualizare intr-o plaj foarte larg 10 + 30%.

Metoda valorii rezidualeMetoda se utilizeaz atunci cnd nu exist date i informaii suficiente referitoare la terenuri similare libere i are la baz principiul echilibrului i contribuiei (echilibrul dintre factorii de producie: teren - capital investit - management - fora de munc).Prin aceast abordare valoarea final estimat este cu att mai aproape de realitate cu ct valoarea construciilor ataate terenului i venitul net generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare, att pentru teren ct i pentru construcie, pot fi extrase de pe pia.Pentru aplicarea metodei se parcurg urmtoarele etape procedurale: se determin mai nti valoarea construciei (actual sau ipotetic), care reprezint cea mai buna utilizare (CMBU); se estimeaz apoi venitul net de exploatare (VNE), obinut din chiria de pe pia i cheltuielile de operare la data evalurii; se estimeaz ce parte din venituri se atribuie construciilor (cldirilor), pe baza valorii nete a acestora i ratei de capitalizare pentru cldire, extrase pe pia, la data evalurii; prin diferen rezulta partea de venit atribuit terenului;

Metoda capitalizrii rentei funciareRenta funciar reprezint suma pltit pentru dreptul de ocupare i utilizare a terenului, n conformitate cu termenii contractului de nchiriere / arendare.Metoda se aplic cnd exist informaii de pe piaa nchirierilor imobiliare (terenurilor) privind chiria i rata de capitalizare.Ratele de capitalizare extrase de pe pia specific se utilizeaz pentru transformarea rentei funciare (chiriei), n valoarea terenului.Metoda capitalizrii rentei funciare este adecvat in special n cazul evalurii terenurilor agricole i celor nchiriate.

1.2.2. Date necesare pentru evaluarea unui teren

Adresa i informaii generale: situare geografic (distana fa de reedina de jude); populaie (rat de cretere); omaj (rata); activiti economice principale.

Amplasare: intravilan (extravilan); localizare - arter principal sau secundar; distana fa de centrul oraului i orientarea (N, S, E, V); distana fa de principalele ieiri din localitate (inclusiv direcie); acces la proprietate (teren); acces la mijloacele de transport in comun sau dup caz (auto, tramvai, metrou, gar , aeroport, etc.); analiza i perspectiva zonei:

dezvoltare, declin, staionare; construcii i instituii existente; gradul seismic la zonei;>poluare.

Utiliti: reele publice ale localitii si accesul (distana) proprietii (terenului) la ele:

11> > > > > > > >

energie electric;telefonie;ap;canalizare;gaze;termoficare;drumuri i calitatea acestora; ci ferate.

12

Caracteristici:fizice: topografie (plat, pant, etc.); dimensiuni i form, deschiderea la strada principal; drenaj; poluare; mprejurimi; vecinti; posibiliti extindere; caracteristici geotehnice; probleme?: inundabil, traversat de reele magistrale supra sau subteran; utilizare (locuine, comercial, sedii administrative, industrie, depozite).economice (ex.: pentru terenuri agricole): gradul de fertilitate; natura culturilor.

Deinere:

12

dreptul de proprietate:documente juridice originale: act de vnzare

12cumprare;

act e donaie;act de succesiune;act de punere n posesie

certificat titlu de proprietate. carte funciar i cadastru.

Documente

de

12

1.2.3. Studiu de caz

Sarcini asupra proprietii (terenului).

12

Studiul de caz de mai jos se refer la evaluarea prin metoda comparaiei directe, a unui teren" aflat in intravilanul municipiului Piteti, Zona I.

FI DE EVALUAT TEREN DE EVALUAT

121.200 mp;persoana fizic; nu sunt; 1967; comercial; 15 decembrie 2010; vnzare;valoarea de pia; lent;n cretere; dezechilibrat; complexe.

Adres: Piteti, str. I.C. Brtianu, bl. D3;

Suprafaa: Proprietar:Sarcini asupra proprietii: Data ultimei tranzacii: Utilizare: Data evalurii: Scopul evalurii:Categorie de valoare adecvat scopului: rate de cretere a populaiei: rata omajului: raportul cerere - ofert: funcii economice ale localitii:

Amplasare: intravilanul localitii Piteti; localizare: str. I.C. Brtianu, bl. D3; distana fa de centrul oraului: cca. 300 m - EST; acces la proprietate (teren): str. I.C. Brtianu; acces la mijloace de transport n comun: autobuze; perspectiva zonei: n dezvoltare; poluare: sonora i gaze eapare; gradul seismic al zonei: 7.

Utiliti: energie electric; telefonie; ap; canalizare; gaze; termoficare; drumuri asfaltate;

Caracteristici:fizice: topografie: teren plat; suprafa: 1.200 mp; forma i dimensiuni: regulata (dreptunghic);

13>stare: liber;

>drenaj: bun;

>poluare: sonor i reziduuri gazoase;

>este mprejmuit;

>vecinti: civilizat;

>nu are posibiliti de extindere;

>normal la fundare.

economice: utilizare comercial.

Deinere: proprietar: persoan fizic; document de proprietate: act de vnzare - cumprare, document de carte funciar i cadastru.

n tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor comparabile (informaii luate de pe piaa imobiliara local).

Date i caracteristiciTeren 1Teren 2Teren 3Teren 4

Dat / pre tranzacieiunie 2010 130 USD / mpaugust 2010 164 USD / mpnoiembrie 2010 128 USD / mpdecembrie 2010 110 USD / mp

Suprafa (mp)1.2001.120915810

Dreptul de proprietate transmisliberliberliberliber

Condiii de finanarela pia (cash)mai mare dect piaa (cash)la pia (cash)la pia (cash)

Condiii de vnzareindependentindependentconstrns (dependent)independent

Condiiile pieei-6 luni-4 luni-1 lunrecent

Restricii legaleConform plan urbanistic general i zonalConform plan urbanistic general i zonalConform plan urbanistic general i zonalConform plan urbanistic general i zonal

Localizare -orientareamplasament col la col la dou strzi principale poluare sonor si gaze eapare autoamplasament col la col la dou strzi principale poluare sonor si gaze eapare autoarter principal deschidere f. favorabil poluare sonor i gaze eapare autoarter principal deschidere f. favorabil poluare sonor i gaze eapare auto

Echipare tehnico - edilitara a zonei-energie electric-apa-canalizare-gaze-telefonie-drum asfaltat-energie electric-apa-canalizare-gaze-telefonie-drum asfaltat-termoficare-energie electric-apa-canalizare-gaze-telefonie-drum asfaltat-energie electric-apa-canalizare-gaze-telefonie-drum asfaltat

Vecinticivilizatcivilizatcivilizatdeosebit de favorabil

Utilizare (CMBU)comercialcomercialcomercialcomercial

Instrumentul de lucru pentru efectuarea coreciilor este grila datelor de pia", care are pe vertical linii cu elemente de comparaie, pe prima coloan proprietatea (terenul) de evaluat, iar pe celelalte coloane proprietile (terenurile) comparabile. n partea de jos a grilei exist seciunea de analiz a rezultatelor, care cuprinde total corecii exprimate n valoare absolut i n procente din preul de vnzare.Tranzaciile care au necesitat cele mai mici corecii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale.Criteriul de comparaie ales: pre / mp.

Elemente deTeren deComparabilcomparaieevaluatTeren 1Teren 2Teren 3Teren 4Pre / data vnzrii?427,7 lei / mp542,84 lei / mp419,84 lei / mp361,9 lei / mp 03 decembrie25 noiembrie28 noiembrie30 noiembrie2010201020102010Curs valutar3,29 lei /3,31 lei /3,28 lei /3,29 lei /USDUSDUSDUSD(1) Dreptulliber,liber,liber,liber,liber,de proprietateintegralintegralintegralintegralintegraltransmisCorecie00000Pre corectat427,7542,84419,84361,9(2) Condiii de finanareCoreciela pia (cash)la pia (cash)Finanare mai favorabildect condiiile pieeila pia (cash)la pia (cash)0- 5000Pre corectat427,7492,84419,84361,9(3) Condiii de vnzareindependentindependentindependentconstrnsindependentCorecii000-600Pre corectat427,7492,84359,84361,9(4) Condiii de vnzare15 decembrie 2010~ 6 luni (-)~ 4 luni (-)~ 1 lun (-)~ recent (-)Corecie diferen de3,28 lei / USD~ 0,99 (+22)~ 0,02 (+44)~ 1 (-10)~ 0,99 (+22)- lei -

METODA COMPARAIEI DIRECTE Grila datelor de pia (analiza datelor pe perechi)curs valutar raport)

Pre corectat449,7536,84357,12361,9

(5)Restricii legale de utilizare Corecieconformaplan urbanistic general izonalconformaplan urbanistic general izonal0conformaplan urbanistic general izonal0conformaplan urbanistic general izonal0conformaplan urbanistic general izonal0

Pre corectat449,7536,84359,84361,9

(6)Localizare orientare Dup ce s-au aplicat coreciile pentru condiii de vnzare i condiiile pieei se compar perechea 1 cu 3 care difer intre ele numai prin aceast caracteristic (localizare)449,7 -359,84 =89,86CorecieZona 1 Corp B (semicentral) la intersecia a dou strzi principale (pe col)Zona 1Corp B(semicentral) la intersecia a dou strzi principale (pe col)0Zona 1Corp B(semicentral) la intersecia a dou strzi principale (pe col)0Zona 1Corp B(semicentral) arteraprincipal deschidere f.favorabil+ 89,86Zona 1 Corp b (semicentral) artera principal deschidere f. favorabil+89,86

Pre corectat449,7536,84449,7451,76

(7) Echiparea tehnico -edilitar a zonei - reSe compara 2 cu 1536,84 -449,7 =eatermoficareDADADANUNU

+87,140+87,14+87,14

Corecie536,84536,84536,84541,62

(8) Vecinti Coreciecivilizat 0civilizat 0civilizat 0civilizat 0deosebit de favorabil -4,78

Pre corectat536,84536,84536,84536,84

Corecie total brutValoare absolut total109,146117174.94

% din pre de vnzare~ 25,92 %~ 1,1 %~ 27,86 %~ 48,33 %

Numr corecii2244

Valoarea terenului estimat prin aceast metod este de 644208 lei sau de ~ 196.404,8 USD (536,84. lei / mp sau ~ 163,67 USD / mp), avnd ca baz comparabil 1, care a necesitat numrul minim de corecii (ajustri) cu valoarea absolut total cea mai mic.Alegerea valorii finale ca valoare de pia pentru terenul de evaluat se va face prin reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea final a valorii sunt adecvarea; precizia; cantitatea suficient a informaiilor.

1.3. EVALUAREA CONSTRUCIILOR 1.3.1. Etapele analizei construciilorEvaluarea construciilor existente n incinta unei ntreprinderi depinde, n cea mai mare msur de utilitatea lor pentru activitatea productiv.nainte de a se selecta metode de evaluare, evaluatorul trebuie s analizeze trsturile cldirilor care au cea mai mare pondere n procesul de producie, s cunoasc aportul construciilor speciale i al instalaiilor tehnologice la cldirea de baz, pentru c acestea vor fi evaluate in mod distinct.Analiza construciilor, n scopul evalurii, se desfoar n 5 etape, astfel nct rezultatul s conduc a valoarea rezonabil.Prima etap este o analiz a situaiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa 1 -Construcii, cu ncadrrile codificate de HG nr. 964 / 1998. Aceast prim etap a procesului de evaluare ofer evaluatorului imaginea volumului de munc i duratei evalurii.A doua etap const n verificarea strii construciilor, proces n care echipa de evaluare studiaz caracteristicile fizice ale fiecrei construcii iar, n urma analizei caracteristicilor acestora, se trag concluzii i asupra deprecierii.A treia etap const n evaluarea construciilor prin metoda costurilor, a comparaiei sau de randament, scopul analizei fiind selectarea metodei / metodelor de evaluare care determin valoarea de pia.Prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui s determine costul de nlocuire sau de reconstrucie al construciei, apoi s analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice i funcionale. Evaluatorul poate efectua aceast analiz cunoscnd caracteristicile fizice ale construciei: nlimea, nchiderile perimetrale, iluminatul natural, caracteristicile energetice, etc. si pe cel funcionale.Prin metoda comparaiei pot fi analizate construciile asemntoare pentru care se cunosc date de pia privind preurile de tranzacie i data tranzaciei, precum i caracteristicile pieei la data tranzaciei.Metodele de randament, pe care le poate aborda evaluatorul, sunt strns legate de poziia construciei n cadrul ntreprinderii. Culegerea datelor referitoare la veniturile realizate din exploatarea acesteia, la vnzrile unor proprieti asemntoare, permit evaluatorului sa aprecieze ratele de capitalizare sau de actualizare, i n final, s stabileasc valoarea de pia.A patra etap o reprezint descrierea construciilor, reprezentnd un capitol important prin informaiile pe care le prezint, informaii utile pentru metodele de evaluare. De asemenea, descrierea n amnunt a construciilor ofer, beneficiarului lucrrii de evaluare, date asupra utilizrilor posibile alternative.A cincea etap const n concluziile evalurii construciilor, prezint date referitoare la motivaia selectrii metodei de evaluare pentru evaluarea fiecrei construcii din ntreprindere, decizie operaional pentru data la care a fost ntocmit raportul de evaluare, conjunctura pieei, vecintile i deprecierea extern.

1.3.2. Verificarea situaiei scriptice

n activitatea de evaluare a ntreprinderii, evaluatorul sau echipa de evaluatori solicit, de la beneficiarul raportului de evaluare, datele referitoare la construciile existente, date care se regsesc n balana trimestrial a mijloacelor fixe i de natura obiectelor de inventar. Pentru construciile amortizate n funciune, se solicit informaii din date contabile anterioare amortizrii economice a acestora.Din balana de mijloace fixe, evaluatorul extrage datele necesare evalurii, respectiv anul de punere n funciune (PIF), codul de clasificare care certific durata normal de funcionare (utilizare) n ani, valoarea de inventar de la ultima reevaluare, iar n final, valoarea rmas actualizat.Fiecare ntreprindere are, n cadrul serviciului de contabilitate, persoane pregtite s ofere astfel de informaii, persoane care dein date primare despre mijloacele fixe grupa I, date care se afl nscrise n cartoteci, cunoscute sub denumirea de ,fia mijlocului fix".Aceste fie ofer informaii privind valoarea mijlocului fix la punerea n funciune, anul i luna punerii n funciune (PIF), codul de clasificare care stabilete durata normal de funcionare conform legislaiei de la data PIF, suprafee iar, n multe dintre cazuri, informaii referitoare la numrul traveei i deschideri ale cldirii. Aferent numrului de inventar, n fia este nscris numrul de ani (sau luni) n care se recupereaz investiia.De asemenea, echipa de evaluatori trebuie s solicite beneficiarului i planul cadastral al incintei sau incintelor ntreprinderii. Acest plan face parte din documentaia prin care societatea a solicitat obinerea titlului de proprietate asupra terenului i a determinat valoarea lui contabil, conform prevederilor HG nr. 834 / 1991.De asemenea, echipa de evaluatori trebuie a solicite beneficiarului i planul de reele din incint. Acesta cuprinde amplasamentele reelelor de ap, de canalizare menajer i pluvial, lichide tehnologice, termoficare, gaze, amplasamentul gospodriei de ap, gospodriei de combustibil, etc. Pe acest plan se gsesc nscrise dimensiunile pe diametre ale conductelor ntre cminele de racord, de schimbare de direcie sau de vane.

1.3.3. Verificarea situaiei din teren5n practica de evaluare a construciilor se impune ca evaluatorul s verifice ntreaga incint sau incintele ntreprinderii. Aceast activitate impune ca inspecia din teren s fie efectuata avnd lista tuturor construciilor, amortizate, neamortizate i de natur obiectelor de inventar, planul sau planurile cadastrale din incint, un aparat de fotografiat i un bloc notes. Inspecia trebuie efectuat n prezena unui reprezentant al ntreprinderii, de regul din compartimentul de investiii mecanic ef sau administrativ.Se recomand ca verificarea s nceap cu construcia care are valoare contabil cea mai mare. Evaluatorul va solicita nsoitorului, reprezentant al ntreprinderii, s prezinte numrul sau numerele de inventar aferente construciei i va nota n bloc notes, numrul sau numerele de inventar aferent (e) numrului cadastral inserat pe dreptunghiul care reprezint, la scar, amprenta la sol a construciei supuse pe inspecie. Pentru instalaiile tehnologice, numerele de inventar se vor trece separat, a codurile de clasificare specifice, iar nsoitorul trebuie s selecteze acele numere de inventar care deservesc construcia respectiv.Specialistul echipei de evaluatori n probleme de construcii va nota tot ce este necesar privind sistemul constructiv al structurii de rezisten, dimensiuni de stlpi, grinzi i dimensiuni ale elementelor de nchidere ale cldirii, dimensiunile deschiderilor i ale traveelor, precum i numrul acestora.E va nota tipul finisajului interior al pereilor, pardoselilor i tavanelor, defecte generate sau particulare; se vor meniona materialele din care au fost executate lucrrile de finisaj i n mod special al tmplriei, cu dimensiunile si sistemul de funcionare. Se va privi intradosul tavanului in totalitate i se vor nota eventualele zone de infiltraii, n jurul gurilor de scurgere, a luminatoarelor i a aticurilor. Se impune verificarea sistemului constructiv al terasei, al proteciei acesteia, a timpului scurs de la ultima refacere, din cauza rolului foarte important al acesteia i viciilor ascunse, cu efecte i urmri foarte neplcute pentru procesul de producie i cu litigii n cazurile de transfer al construciei.Verificare construciei se va extinde i asupra instalaiilor funcionale, electrice, sanitare i de nclzire i ventilaii, instalaii cu pondere nsemnat n costul construciei, cu durat de via fizic medii sau scurte, cu variate i multiple deficiene.Pentru instalaiile electrice funcionale se vor verifica instalaiile de iluminat i prize monofazate, instalaiile de cureni slabi precum i instalaiile de protecie i mpmntarea. Se vor nota tipurile corpurilor de iluminat i se va analiza corectitudinea tipului de corp de lamp pe baza mediului interior, exploziv sau nu, a traseelor cablurilor curenilor slabi sau cei tari.Instalaiile sanitare funcionale cuprind instalaiile de alimentare cu apa, canalizare menajer i pluvial, instalaii de preluare a apelor pluviale de pe teras (cu excepia cldirilor de tip industrial), instalaiile de hidrani interiori i instalaiile de sprinklere sau drencere. Aceste instalaii vor fi analizare ca lungimi i seciuni pe trasee, ca materiale componente i poziii n cadrul cldirii.Verificarea situaiei din teren pentru construciile de tipul halelor de fabricaie va continua prin verificarea construciilor speciale din interiorul acestora, precum instalaiile electrice de for, instalaiile de aer comprimat, gaze i lichide tehnologice.n cazul nregistrrilor corecte, aceste instalaii tehnologice se vor regsi n balana de mijloace fixe, la numere de inventar diferite, la coduri diferite, din cauza duratelor normale de funcionare substanial mai scurte, comparativ cu cele ale cldirilor.Exista foarte multe situaii in care aceste instalaii tehnologice sunt ataate numrului de inventar al cldirii de baz, afectnd valorile de nlocuire i cele rmase actualizate. Obligaia echipei de evaluatori este de a face aceast separaie de valori, prin efectuarea unor msurtori cantitative i prin aprecieri calitative i s introduc la un numr de inventar nou specific codului de clasificare (HG nr. 964 / 1998), valoarea de nlocuire i valoarea rmas actualizat.Instalaiile speciale, au o durata de via economic mai mic dect a cldirilor (de multe ori); uneori au depit durata normal de funcionare i au fost excluse din balana mijloacelor fixe, ca fiind amortizate. Fiind n stare de funcionare, acestea vor fi evaluate prin metoda Costului de nlocuire Net (CIN).n cazul n care evaluarea se efectueaz n scopul ntocmirii situaiilor financiare, conform HG nr. 403 / 2000, mijloacele fixe cu valoare rmas sub 8 milioane lei, de natura obiectelor de inventar sau a celor amortizate dar aflate in funciune, nu sunt supuse reevalurii.Un caz des ntlnit este acela al cldirilor vechi, cu sistem constructiv diferit de cel al cldirilor de baz, dar care are acelai an de PIF (punere n funciune). Se impune o verificare i o apreciere real a duratei de via scurs de la punerea n funciune, a vechimii instalaiilor funcionale. Echipa de evaluare va ine cont de timpul real, analiznd deprecierea efectiv la acest timp real.Dup efectuarea verificrilor cldirilor, echipa de evaluatori trebuie sa efectueze verificarea construciilor specializate din incint cum sunt drumurile, platformele betonate sau nebetonate, reelele de cale ferat, gospodriile de ap i combustibil, traseele de alimentare cu ap, de evacuare a apelor menajere i pluviale, de termoficare i transport a lichidelor tehnologice, de hidrani exteriori. Mai exist i pot avea valori mari reelele de iluminat exterior, mprejmuirile, depozitele de materii prime i uor inflamabile, silozurile i castelele de ap.Este indicat ca echipa de evaluatori sa organizeze o discuie cu personalul specializat pentru a cunoate starea fizic real a reelei edilitare, termoficare sau transport a lichidelor tehnologice, starea de colmatare a unor trasee de canalizare, starea fizic a unor rezervoare de ap, castele de ap sau a celor de depozitare a combustibililor. Starea general a acestora permite o apreciere reala a costurilor de reutilizare.Finalizarea activitii de verificare a situaiei din teren, implic echipa de evaluatori in preluarea planurilor de construcii i instalaii pentru fiecare dintre cldiri i a planurilor de execuii pentru reelele edilitare din incint. Pe baza acestora se vor verifica suprafeele construit i desfurat construite, cantiti de lucrri efectiv executate, soluiile de amplasare i fixare a instalaiilor tehnologice pe structura cldirii, extinderile cldirii executate fr corespondent ntr-un numr de inventar.

NOT:Evaluarea terenurilor este de competena expertului evaluator de proprieti imobiliare.

1.3.4. Evaluarea construciilor

Abordarea evalurii este o cale de estimare a valorii. i evaluarea construciilor se poate face prin metode nscrise n cele trei abordri: abordarea prin costuri, abordarea pe baz de venit i abordarea prin comparaie de pia.

1.3.4.1. Abordarea prin costuriLa evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul ncearc s estimeze diferena pe care un cumprtor o percepe ntre proprietatea evaluat i o cldire nou construit cu utilizare optim i cu aceeai depreciere fizic.Evaluatorul trebuie s calculeze costul de reconstrucie al unei cldiri, la data evalurii, apoi s estimeze i s scad toate tipurile de depreciere. Costul de reconstrucie este costul de realizare a unor construcii noi, identice cu cele supuse evalurii, la data evalurii.Evaluatorul poate, de la bun nceput, s calculeze costul de nlocuire al unui substitut modern pentru cldirea existent, i apoi s identifice i s cuantifice formele de depreciere.Abordarea prin costuri oblig evaluatorul: s determine costul de reconstrucie sau costul de nlocuire, la data evalurii, iar aceasta implic estimarea costurilor directe i indirecte; s determine mrimea formelor de depreciere, respectiv fizic, funcional i extern, toate trei formnd deprecierea cumulat; s scad din costul de reconstrucie sau de nlocuire deprecierea cumulat sau forme ale deprecierii cumulate, obinndu-se valoarea rmas actualizat (sau costul de nlocuire net).

Pentru estimarea costurilor de reconstrucie sau de nlocuire se pot utiliza trei metode i anume: metoda comparaiilor unitare, pre barem; metoda costurilor segregate; metoda devizelor.

Costul de reconstrucie este costul de realizare al unei construcii identice, la data evalurii. Metoda este cunoscut i sub denumirea e metoda de estimare a costului de reconstrucie (de nou).O cldire existenta poate ncorpora materiale, tehnici de construcie sau elemente de volum care sunt depite i nu mai pot fi reproduse la data evalurii. Aceste construcii pot fi apreciate ca agabaritice i pot fi evaluate ca fiind reduse la dimensiunile funcionale noi.Eliminarea deficienelor funcionale i de gabarit, introducerea unor materiale moderne la estimarea de nou, conduce la obinerea unui cost de reconstrucie mai mic, pentru un substituit modern, cu utilitate echivalenta, numit costul de nlocuire.Cheltuielile legate direct de construcia cldirilor (de exemplu, costurile de contract pentru structur, finisaj, instalaii funcionale) se numesc costuri directe sau costuri fixe (daca exist contract pentru un pre ferm). Cheltuielile de capital legate indirect de construcia cldirilor (de exemplu, finanarea, asigurarea, onorarii, taxe, etc.) sunt numite costuri indirecte.Diferena dintre costul construciei i valoarea acesteia dup finalizare, este profitul ntreprinztorului imobiliar care o realizeaz. Mrimea profitului ntreprinztorului imobiliar este determinat de studierea profiturilor anticipate pe pia.

Costuri directeCosturile directe sunt cheltuielile cu materiale utilizate pentru construirea cldirilor, cu manopera, cheltuielile pentru utilajele i mijloacele de transport, de regie i de profitul antreprenorului general i al diferiilor subantreprenori. Subantreprenorii sunt constructori care execut pri specializate ale construciilor sub coordonarea antreprenorului general, execut o parte a contractului de construcie obinuit i reprezint costuri directe ce trebuie incluse ntotdeauna in estimarea costului. Costurile directe includ si costuri pentru: materialele; produsele i echipamentul funcional; manopera calificat sau necalificat folosit n construcie; autorizaia d construcie; echipamentul utilizat n construcii; protecia muncii pe timpul construirii; organizarea de antier; spaii de depozitarea materialelor; instalarea reelei electrice i a utilitilor aferente cldirii; profitul i cheltuielile de regie ale antreprenorului, inclusiv supravegherea muncii, compensaiile muncitorilor i asigurri n caz de incendiu, obligaii i contribuia pentru omaj; garaniile de bun execuie.

Costuri indirecteCosturile indirecte sunt cheltuieli necesare pentru construcie, dar nu sunt parte integrant a contractului de construire. Costurile indirecte pot include: cheltuieli contractuale pltite pentru studiile de obinere a certificatului de urbanism, pentru planurile de arhitectur, structur i instalaii funcionale, pentru verificare proiectelor, care alctuiesc documentaia necesar pentru obinerea autorizaiei de construcie; pli pentru analiza lunar a situaiilor de lucrri, consultan, alta dect asistena proiectanilor, contabilitate i asisten tehnic conform legii nr. 10 /1995; taxele pentru costul derulrii investiiei in teren i plile contractuale pe durata realizrii construciei (dac proprietatea este finanat, punctele, onorariile sau taxele i dobnda pentru creditele pentru construcie sunt costuri indirecte0; asigurri mpotriva tuturor riscurilor i taxele de branamente electrice, sanitare, gaze; investiia n proprietate, dup finalizarea construciei, dar nainte de atingere gradului de ocupare stabilit (cheltuielile de exploatare suplimentare); investiii suplimentare de capital n mbuntiri fcute de chiriai sau comisioane pentru nchiriere; marketing, comisioane pentru vnzri sau transferuri de titlu; cheltuieli administrative ale ntreprinztorului; costul transferului de proprietate.

Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare i impozitele pe proprietate, sunt legate de dimensiunea i costul proiectului; acestea sunt estimate, de obicei ca procent din costurile directe, iar cele pentru impozitare n funcie de preul pieei.Comisioanele pentru nchiriere sau vnzare sunt determinate de tipul proprietii sau de practica pieei, n timp ce altele, cum ar fi onorariile pentru evaluare i studii de mediu, sunt n funcie de timpul necesar pentru efectuarea lor.Costurile indirecte ale derulrii unei investiii, n timpul i dup terminarea construciei, sunt o combinaie celor de mai sus. Uneori, costurile indirecte totale sunt estimate ca procent din costurile directe. Sunt recomandate studii mai detaliate a acestor costuri.

Deprecierea efectivDeprecierea efectiv se poate considera o pierdere valoric fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire, iar forma deprecierii poate fi: fizic, funcional i extern.Deprecierea fizic este evideniat prin uzura din utilizare, vechime, defecte structurale, fisuri, degradri ale structurii materialelor. Aceast uzur se apreciaz n procente i este strns legat de calitatea mediului in care se desfoar activitile. Uzura fizic este mai mare ntr-un mediu agresiv comparativ cu un mediu normal; un rol important n aceast apreciere l are tipul materialului folosit i calitatea activitii de ntreinere in procesul de exploatare.Deprecierea funcional este cauzat de supradimensionarea cldirii, sau a unora dintre elementele construciei, de sistemul constructiv inadecvat cu desfurarea activitii interioare, de costurile de ntreinere mult prea mari.Deprecierea extern numita i economic este cauzata de influena factorilor externi ca de exemplu modificri in structura populaiei, n activitatea economic, n reeaua de utiliti, de schimbarea condiiilor de mediu, apariia de noi reglementri legislative i de standarde sau restricii locale.n analiza deprecierii se regsesc termeni specifici care trebuie cunoscui i nelei precum: depreciere contabil, durat de via economic, durat de via economic rmas, vechime efectiv, vechime reala, durata de via fizic.Deprecierea contabil poarta numele de amortizare i reprezint alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ pe durata de via util a acestuia. Aceast accepiune este identic att pentru construcii i celelalte mijloace fixe ct i pentru active necorporale.Durata de via economic este perioada n care se estimeaz c un bun est utilizabil economic. Duratele de via economic, numite durate normale de funcionare (utilizare)", sunt diferite pornindu-se de la tipul construciei, structura materialelor ce se regsesc in construcie i mediul n care se desfoar activitile din acesta. n Romnia, duratele normale de funcionare ale construciilor au fost stabilite prin HG nr. 964 / 1998.Durata de via economic rmas, reprezint perioada de timp pentru care construciile mai particip la amortizarea capitalului investit, fiind apte s genereze beneficii viitoare pentru proprietar. Aceast perioad de timp, este diferena, n ani, dintre durata de via economic i vechimea scriptic, respectiv durata de via scurs de la punerea n funciune.Vechimea (vrsta) efectiv, este indicat de starea tehnic i de utilitatea construciei. Aceasta este diferen de vechime scriptic, fiind mai mare in cazul n care a fost ntreinut necorespunztor, sau mai mica in condiiile n care construciei i s-au efectuat reparaii i modernizri, sau se constat raritatea acesteia pe piaa construciilor.Durata de via fizic este, de obicei, mai mare dect durata de via economic deoarece sistemul structural, durata de via fizic a materialelor componente, reparaiile i ntreinerea corespunztoare mresc durata de via economic. Sunt situaii excepionale (explozii, incendii, cedri de reazem, seism) cnd durata de via fizic a construciilor devine mai mic dect durata de via economic, ca urmare a deteriorrilor suferite.

Metoda de determinare a deprecierii efectiveO sarcin a evaluatorului este s identifice i s cuantifice deprecierea fizic funcional sau de natura extern (economic).Literatura de specialitate promoveaz cteva metode de estimare a deprecierii ca: metoda bazat pe durata de via economic; metoda bazat pe durata de via economic modificat; metoda segregrii; tehnicile de comparare a vnzrilor; tehnicile de capitalizare a venitului; metoda duratei de via fizica.

Determinarea deprecierii pe baza duratei de via economic presupune cunoaterea vechimii efective i duratei de via economic. Raportul dintre aceste dou valori se multiplica cu costul de reconstrucie sau cu costul de nlocuire. Aceast metod este considerat ca fiind cea mai simpla, ns, de multe ori, estimarea deprecierii omite diferenele dintre elementele construciei care au fost remediate, dintre elementele construciei cu durat de via lung sau cu durat de via scurt, ca i uzura fizic nerecuperabil.Metoda duratei de via economic modificata, presupune analiza deprecierii recuperabile si determinarea mrimii acesteia. Scderea mrimii deprecierii recuperabile din costul de construcie sau de nlocuire mrete durata de via economic rmas sau, poate s scad vechimea efectiva a construciilor.Metoda segregrii d posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca i efectul acestora asupra costului construciei s fie exprimate n mod distinct. Literatura de specialitate menioneaz existena a cinci tipuri de depreciere, pe care metoda segregrii le poate lua n considerare. Acestea sunt: deprecierea fizic recuperabil; deprecierea fizic nerecuperabil; deprecierea funcional recuperabil; deprecierea funcional nerecuperabil; deprecierea din cauze externe.

Deprecierea fizica recuperabil se refer la elementele construciei care necesit reparaii i pot fi reparate, la data evalurii. Evaluatorii consider deprecierea recuperabil numai in cazul n care costul remedierii plus un mic profit adugat este mai mic dect creterea n valoare a construciei. Exemple de depreciere fizic recuperabil sunt reparaia elementelor de tinichigerie (jgheaburi i burlane), zugrvelile i accesoriile la instalaia sanitar.Deprecierea fizic nerecuperabil se refer la uzura fizic a elementelor, uzur care nu poate fi recuperat. Elementele de construcie pot avea o durata de via lung sau scurt, n funcie de natura materialelor din care sunt construite. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face dup ce din costul reconstruciei sau de nlocuire a fost sczut deprecierea (uzura) fizic recuperabil. Deprecierea fizic nerecuperabil se calculeaz prin nmulirea raportului dintre vechimea scriptic i durata de via fizic a elementului de construcie cu costul de reconstrucie sau de nlocuire a elementului cu via scurt sau cu via lung.ntr-o construcie se gsesc multe elemente cu depreciere fizic nerecuperabil. Se pot selecta elementele construciei cu via scurt de elementele cu via lung, se pot calcula rapoarte dintre vechimea scriptic i durata de via fizic aferent acestor elemente i se obin astfel deprecieri fizice nerecuperabile. nsumarea acestora exprim depreciere fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt sau lung.Exemplificm acest gen de uzur fizic nerecuperabil prin tabelul de mai jos:

Denumire elementTip viaDurat scriptic(ani)Durat fizic(ani)Cost element()D scr. D fiz.Deprecierea fizic nerecuperabil

Covor p.v.c.scurt410100,44,0

Stlp betonlung4802000,0510,0

Deprecierea funcional recuperabil se refer la pierderea din valoare, rezultate din schimbrile n timp la aspectul construciei sau n proiectare. Pentru ca deficiena s fie remediat este necesar o cheltuiala care, pentru a fi recuperabil, trebuie s fie mai mic dect creterea in valoare a construciei.Deprecierea funcional recuperabil se poate gsi sub trei aspecte, i anume: deprecierea recuperabil, care necesita adugiri, care este suma suplimentar datorat instalrii unui element nou, dup execuia cldirii i nu n timpul construirii acesteia. deprecierea recuperabil care necesit nlocuire sau modernizare i se msoar ca un cost al elementului nou, din care se scade cuantumul de uzur fizic i valoarea rmas, adugndu-se costul demontrii i costul instalrii. Valoarea rmas poate fi recuperat prin refolosirea elementului,. Rezult o valoare de recuperare mai mare, care se atribuie ntregului cost, pentru c elementul poate s fie folosit in alta parte, contribuind cu o nou valoare. deprecierea recuperabil din supradimensionare, care exist numai atunci cnd valoarea adugat prin nlturarea deficienei este mai mic dect costul acesteia.

n metoda costului de nlocuire net (CIN), deprecierea recuperabil din supradimensionare nu este luat in calcul, deoarece la estimarea costului de nlocuire brut (CIB) s-au avut n vedere numai cheltuielile necesare construirii unui substitut modern, care s deserveasc necesitile de exploatare, deci excluzndu-se o supradimensionare.Deprecierea funcionala nerecuperabil se refer la o depreciere cauzat de deficiene incluse sau neincluse n costul de reconstrucie sau supradimensionare. Analiza deprecierii pentru deficiena inclusa n cost, dar care nu trebuia sa fie inclus, este cuantificat ca un cost curent nou din care se scade uzura fizica atribuit, minus valoarea adugat prin supradimensionare.

Deprecierea din cauze externe poate fi cauzat din influene negative externe, atribuite fie amplasamentului fie construciei.Dac deprecierea extern este atribuita construciei, se analizeaz pierderea de venit aferent construciei prin rata de capitalizare pe construcie.Dac deprecierea se datoreaz amplasamentului, aceasta se determin prin ajustarea localizrii; n acest caz deprecierea nu e aplic valorii terenului, dar trebuie utilizat pentru a testa pierderea din valoare din localizarea terenului.Determinarea deprecierii prin comparaia vnzrilor similare presupune experien, specializare i o cunoatere amnunit a proprietilor vndute, n scopul identificrii corecte a diferenelor ntre proprietatea ce se evalueaz i proprietile comparabile tranzacionate, pe care evaluatorul trebuie s le cuantifice.Metoda duratei de viaa fizice presupune cunoaterea, pe baza experienei, a duratei in timp pe care o are n material pentru a-i pstra, n exploatare, caracteristicile fizice, stabilite prin proiectare.Se cunoate c n Romnia s-a editat, sub girul M.L.P.T.L., normativul p 135 / 1999 care apreciaz n procente uzura fizic (%) la un interval de 5 ani, in condiii de exploatare n mediu normal, agresiv sau foarte agresiv.(a) Metoda comparaiilor unitare, pre baremMetoda comparaiilor folosete principiul recunoaterii costurilor de reconstrucie pentru construcii similare, ajustate de diferene fizice, de amplasament sau de condiiile specifice zonei (zonarea seismica, orae mari, distan de transport). Se preiau costurile cunoscute pentru cldiri similare i se stabilete un cost pe unitatea de msur (mp) n sum absolut. Aceste costuri unitare variaz n funcie de dimensiunea cldirii, de nlimea pe nivel, de volumul instalaiilor funcionale, de calitatea finisajului interior.n Romnia sunt editate cataloage de evaluare rapid pentru cldiri de tip civil, administrativ, industrial i pentru depozitare, care prezint preuri pe metru ptrat de suprafa desfurat, construit la nivelul anului 1964.Pentru actualizarea valorii de reconstrucie, la data efectiva a evalurii, aceste cataloage au instruciuni de folosire care actualizeaz preurile pn la nivelul anului 1990, dup care se folosesc indicii trimestriali, elaborai de I.N.C.E.R.C. i avizai de M.L.P.T.L.Indicii de actualizare nu sunt purttori de TVA pn n luna mai 1993, iar ulterior acestei date, acetia conin TVA i vor trebui corectai. Aceste cataloage conin preurile unitare structurare pe componente ale cldirii: structura, finisaj, instalaii funcionale electrice sanitare i nclzire cu ventilaii, ceea ce l ajut pe evaluator ca n comparaiile ulterioare, sa se ajusteze u cost cunoscut n funcie de absena sau de prezena unora dintre elemente.

Simplitatea metodei impune evaluatorului o verificare suplimentar comparativ cu informaiile actuale ale pieei, ceea ce exclude riscul unor erori.

Un exemplu de evaluare prin metoda comparaiilor unitare va fi prezentat pentru o cldire de tip Corp principal de fabricaie conserve".Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr. 114, fia nr. 6.Datele se caracterizeaz prin: Nr. Crt.Categorie construcie sau tipul corecieiValoarea unitar lei / mpSuprafa mpValoare total, lei1.Construcii675 lei / mp Adc2.Instalaii electrice fluorescente60 lei / mp Adc3.Instalaii sanitare (la instalaii tehnologice)4.Instalaii nclzire + ventilaie105 lei / mp Adc5.TOTAL840 lei / mp Adc1.2001.008.006.CORECII7.Spor nlime de 6,0 m12 x 2 = 24 lei1.20028.800Corp fabricaie conserve de carne PIF 1982 ADC = 1.200 MParia desfurat construit - Adc1.200 mp nlime medie6,00 m suprafaa pardoselii de mozaic320 mp suprafaa compartimentrilor300 mp suprafaa tmplriei metalice200 mp suprafaa placata cu faian400 mp

8.Spor pentru compartimentri90 lei / mp30027.0009.Spor pentru placaj faian50 lei / mp40020.00010.Spor pentru tmplrie metalic100 lei / mp20020.00011.Diferen iluminat incandescent30 lei / mp1.20036.00012.Diferen pardoseal mozaic60 lei / mp32019.200TOTAL AN 19651.048.600Cheltuieli pentru organizare antier 3,5 % Cheltuieli pentru proiectare 4,5 % Cheltuieli pentru branamente 1,5 % Cheltuieli pentru autorizaii 1,0 %TOTAL10,5 % 110.100TOTAL GENERAL1.158.700Coeficient de reactualizare (exclusiv TVA) la 30.09.2002:8.481,432Valoare de nlocuire la 30.09.2002:

8.481,432 x 1.158.700 lei = 9.827.435.300 lei

Valoarea de nlocuire pentru 1 mp este costul de 8.190.000 lei. La un curs de schimb valutar de 33.200 lei / $, rezult un pre de 247 $ / mp.Din analiza preurilor de execuie a lucrrilor de construcii similare, pentru a construi o hal de fabricaie, exclusiv instalaia sanitar, ce are ca pondere foarte mare ca instalaie tehnologic, se costat un minus de circa 45 $ / mp, iar cu instalaia tehnologic inclus un spor de 139 $ / mp. Rezult ca poate fi acceptat un pre de reconstrucie de 292 $ / mp.Pentru ntreaga cldire valoarea de reconstrucie devine:

290,0 $ / mp x 1.200 mp x 33.200 lei / 1$ = 11.633.300.000 lei

Prelund informaiile din Normativul P 135 / 1999 privind uzura fizic, se apreciaz ca pentru o exploatare in mediu normal i pentru o ntreinere considerat bun, coeficientul pentru uzura fizic este de 17%. Uzura fizica aferent corpului de fabricaie este de :0,17 x 11.633.300.000 - 1.977.657.000 lei

n final valoarea rmas actualizat pentru corpul de fabricaie conserve din carene,este:11.633.300.000 - 1.977.657.000 = 9.635.643.000 lei

(b) Metoda costurilor segregateMetoda costurilor segregate este mai bun ca precizie fa de metoda comparaiei unitare, deoarece se bazeaz pe costurile normate pentru componentele structurale considerate instalate. Are marele avantaj al structurrii costurilor, nsumnd elemente de construcii i instalaii, pentru care deprecierea este estimat n funcie de durat de via fizic a materialelor componente. Astfel, costurile terasamentelor executate mecanizat se exprim n smc. (sute metri cubi), cele manuale n mc., betoanele din fundaii, stlpi, grinzi i plane, de asemenea, n mc.Aplicaie cu metoda costurilor segregate

Se evalueaz un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu platform de descrcare, stlpi prefabricai fixai n fundaii pahar, cu grinzi precomprimate i chesoane de acoperi, cu luminatoare, cu hidroizolaii de tip necirculabil. nchiderea halei este realizat din blocuri de b.c.a. de 20 cm grosime, iar pardoseala este din beton i este slab armat. Tmplria este metalic, avnd ferestre metalice cu ochiuri fixe, iar uile sunt pline. Hala de depozitare are instalaie de iluminat fluorescent i instalaie de sprinklere.

Nr. crtElement de construcieUMCantitateCosturi direct leiSelecie depreciereObs.1.Fundaii continui bloc + cuzinetmc140235.858.7001 - 42.Fundaii tip pahar la stlpi pref.mc90335.112.4001 - 43.Umplutur de pmntmc609129.736.8001 - 44.Centur de beton slab armatmc412.943.8001 - 45.Stlpi prefabricaimc37298.665.10026.Grinzi precomprimate de 12 mbuc8120.682.00027.Grinzi monolitemc942.726.30028.Chesoane prefabricatebuc50244.187.70029.Pardoseal slab armatmp600134.446.3001 - 410.Zidrie de nchidere b.c.a. 20 cmmc78186.630.000311.Tencuieli interioare la pereimp48441.541.000512.Finisaj cu spoieli la tavanmp5303.833.900513.Finisaj la faadmp48477.934.300614.Ferete metalice vopsit, mobilemp1050.845.400715.Ui metalice foi simple plinemp129.846.100716.Izolaie hidrof + term. vat teras.mp530438.899.700817.Luminator cu geam armatmp36112.515.400918.Jgheaburi din tabl zincatml8813.739.8001019.Burlane din tablml304.673.40010Depozit produse finite - costuri segregateSuprafaa construit este de 480 mp, iar rampa de ncrcare - descrcare are suprafaa de 90 mp.zincat

20.Trasee cabluri electriceml1408.021.40011

21.Corpuri iluminat Fira 3 x65buc1226.822.40011

22.Tablou electric si legtur pmntbuc14.536.00011

23.Comutator cu protecie PELbuc2982.00011

24.Chiuvet emailat + robinetbuc11.381.00013

25.Traseu alimentare chiuvetml635.499.90013

26.Traseu sprinklere 11 /4"ml406.097.00012

27.Traseu sprinklere 1"ml303.745.70012

28.Duze sprinklerebuc204.282.30012

Total cheltuieli directe2.554.185.800

Costuri indirecte602.045.300

Total3.156.231.100

TVA

Total ch. Directe + indirecte3.156.231.100

Organizare antier 3,5 %110.486.100*

Proiectare 4 %126.249.000*

Taxe i branamente 2,5 %78.905.400*

Valoare3.471.854.00

Valoarea actualizat dup 20 de ani de la punerea n funciune este de 3.471.8544.000 lei, ceea ce la cursul de schimb e 33.400 lei / 1 $, nseamn 103.947 $, adic 216,55 $ / mp.

n continuare trebuie stabilit ponderea elementelor de construcie n costul total, respectiv n cheltuielile directe + cheltuielile indirecte.Se va stabili apoi uzura fizic pentru elementele de construcie i de instalaie n funcie de durata de via a materialelor ce compun aceste elemente.

n tabelul de mai jos este prezentat aceast analiz, din care rezult costurile de nlocuire, uzurile i valorile rmase actualizate.

Nr. crt.Definire element de construcie / instalaieRaport / pondere (mii lei)Pond. n cost totalDepreciere%Valoare rmas el. (mii lei)1.Fundaii depozit1.032.008 * / 3.156.23132,70 %11 %918.486,92.Structur beton872.733 /27, 65%10 %785.460,0instalaii5

Tabel cu ponderea i starea tehnic de uzur a elementelor de construcii i

depozit3.156.2313.nchidere cu zidrie228.149 / 3.156.2317,23 %12 %200.771,14.Ramp ncarc. -descrc.15.995 / 3.156.2310,51 %12 %14.075,45.Finisaj interior la perei56.070 / 3.156.2311,78 %17 %46.538,36.Finisaj faad96.304 / 3.156.2313,05 %22 %75.117,27.Tmplrie metalic74.997 / 3.156.2312,38 %18 %61.497,68.Hidroizolaii teras542.352 / 3.156.23117,18 %32 %368.799,69.Luminator teras139.036 / 3.156.2314,41 %22 %108.448,310.Jgheaburi i burlane22.753 / 3.156.2310,72 %42 %13.196,911.Iluminat interior49.875 / 3.156.2311,58 %42 %28.927,812.Instalaie sprinklere17.454 / 3.156.2310,55 %25 %13.090,813.Chiuvet font + eav8.503 / 3.156.2310,27 %18 %6.972,3Total3.156.231,0100,0 %16,31 %2.641.382,3*1.032.008.000 lei reprezint nsumarea valorilor 1 - 4 (din tabelul Depozit produse finite - Costuri Segregate) multiplicat apoi cu raportul dintre totalul cheltuielilor directe + indirecte i cheltuielile directe.1.032.008.000 = (235.858.700 + 335.112.4000 + 129.736.800 + 12.943.800 + 134.446.300) x 3.156.231.100 / 2.554.185.800Se poate observa ca evaluatorul a selectat i cumulat elementele construciei pe baza duratelor de via lung, medie i scurt, atribuind acestora coeficieni de uzur fizic n funcie de aceste durate de via. Procentele din uzura fizic mici sunt specifice elementelor construciei care au nglobate materiale cu durata da via fizic mare i implicit procente de uzuri mari pentru elementele cldirii care conin materiale cu durate de viaa scurt.Deprecierea cumulat, la data evalurii, se calculeaz prin nsumarea valorii de 2.641.382.300 lei cu valoarea nsumat din restul sumei de amortizat. Conform HG nr. 964 / 1998, durata de via economic este de 50 de ani deci 600 luni. (315.662.700 = 110.468.100* + 126.249.200* + 78.905.400*).

, . 600 luni 240 luni ^ ,3.15.622.700 lei x= 189 .373 .700lei600 luniValoarea rmas actualizat, la data efectiv a evalurii, este de: 2.641.382.300 + 189.373.700 = 2.830.756.000Metoda costurilor segregate permite obinerea unor valori cu o acuratee i o precizie mai bun; de aceea n literatura tehnica de specialitate se consider c se impune i o analiz mai laborioas pentru stabilirea valorii de pia, utilizndu-se i tehnica deprecierii segregate.(c) Metoda devizelorAceast metod este considerat cea mai precis dintre toate metodele de evaluare cunoscute, deoarece este susinut de antemsurtori pentru lucrrile efectiv realizate la o cldire, are ncadrri pe articole simple de deviz, pentru care, n indicatoarele republicane de deviz, sunt stabilite consumuri specifice pentru materiale, manoper i utilaje pentru construcii.Cunoaterea preurilor, fr TVA, pentru materiale, chirii pentru utilaje i pentru manoper orar aferent unui salariu mediu din ramura construciilor, determin costurile directe i, prin recapitulaii, parte din costurile indirecte necesare execuiei i finalizrii lucrrilor pentru o construcie. Metoda este laborioas, persoanele care o aplic avnd nevoie de o pregtire special.Prezentm, n cele ce urmeaz, un model de deviz analitic pe categorii e lucrri:

Nr. crt.Denum. articol + deser. articol devizUMCantMateriale (lei)Manoper (lei)Utilaj (lei)Total (lei)Greut (to)

1.CA02A1 Turnare betonmc4026.3606.090.000156.0006.272.3604

2.CZO105C1 Preparare betonmc4033.015.208119.000548.18833.682.396100

3.CB01A1 Cofraje n cuzineimp1202.244.1214.914.000-7.158.121-

4.CC02A1 Montare armturikg1.980831.5803.395.700-4.227.280-

5.CZ0302S1 Confectarmturi din OB37kg198019.707.1181.524.600-21.297.6182

6.CD0411 Zidrie de crmid de 24 cmmc2035.061.7005.369.000-40.430.70028

7.CF01C1 tencuieli interioare de 2 cmmp55668.5552.541.00040.9863.250.5411

8.CG02A1 Pardoseli din parchet de fagmp5017.771.9002.240.000-20.011.9001

9.CG06G1 Pardoseli mozaicmp201.460.8192.093.00049.6803.603.4992

10.CI06A1 Placaj de faianmp82.339.105761.60011.9233.112.6281

11.TSA02C1Spturimanualemc120-23.520.000-23.520.000-

12.TSD01B1mprtierepmntmc100-1.085.000-1.085.00-

13.TSD04A1 Compact. cu maimc100-3.080.000-3.080.000-

TOTAL113.192.36656.732.900806.777170.732.043139

RECAPIT

Retribuie maistru8 %4.538.6324.538.632

C.A.S.25.734.043

Impozit15.903.598

Transport materiale12.781.662

Cot manipulare9.055.3899.055.389

Total cheltuieli directe122.247.75461.271.532806.777238.772.367

Cheltuieli indirecte16 %38.203.579

Profit8 %22.158.076

Total cheltuieli directe + indirecte299.134.022

Ajutor omaj5 %3.063.577

T.V.A. **19 %0 %0

TOTAL GENERAL302.197.599

NOTPentru persoanele fizice se nregistreaz i TVA, iar pentru persanele juridice nscrierea n balana mijloacelor fixe se efectueaz fr TVA. 1.3.4.2. Abordarea pe baz de venit

Metoda de evaluare pe baz de venit este utilizat in special pentru cldirile generatoare de venit, cum ar fi cldirile comerciale, industriale cu destinaie generala sau depozitele.n evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia n considerare condiiile concrete de utilizare a cldirilor i veniturile posibil a fi realizate. Evaluarea pe baz de venit se poate face n cazul in care cldirea este deinut de proprietar i particip la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizare existent. Proprietarul va obine venitul net pentru o perioad dat, venit care poate fi convertit n valoarea cldirii.Chiriile trebuie privite n legtur cu venitul brut, apoi va trebui s fie determinat chiria net prin aprecierea gradului de ocupare, cuantumul cheltuielilor fixe i a celor variabile. De asemenea, evaluatorul trebuie s determine rata de capitalizare, avnd ca surs de informaii tranzaciile de vnzare - cumprare, atunci cnd acestea exist, sau pe baza unui raionament deductiv - plecnd de la o regul general (rata profitului de piaa general) la un caz specific (rata de capitalizare pentru o proprietate dat).Metoda de evaluare a construciilor pe baza de venit elimin timpul necesar pentru ca evaluatorul s obin amnuntele pentru costurile cldirii, msurarea deprecierii i estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor cldirii cu cele ale cldirilor comparabile recent vndute).Literatura de specialitate promoveaz tehnica rezidual pentru cldiri, pornind de la premisa c valoarea terenului amplasamentului) poate fi apreciata independent. Evaluatorul va determina, prin analiza pieei, rata de capitalizare a terenului i implicit va determina venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului. Din venitul net anual total al proprietii (teren i construcie) se scade venitul net anual alocabil terenului i se obine astfel venitul net din exploatarea cldirii. Acesta se capitalizeaz cu rata de capitalizare aferent cldirii pentru a se calcula valoarea cldirii.1.3.4.3. Abordarea prin metoda comparaiei

Numita si metoda comparaiei directe sau metoda comparaiei de pia, aceast metoda de evaluare duce la cea mai credibil valoare a unei construcii, cu condiia existenei unor informaii de pia suficiente supra tranzaciilor cu construcii similare. Dar ntreprinderile dein construcii industriale (de producie i administrative) foarte diferite, care nu sunt tranzacionate, n mod frecvent, ca active individuale.Dac analiza este efectuat corect i avnd informaii suficiente i concludente se pot aprecia diferenele dintre cldiri prin corecii asupra preurilor de tranzacionare. n literatura de specialitate, informaiile de vnzare identificate vor fi urmrite pe baza unor reguli de prezentare i ierarhizare. Acestea sunt: daca tranzacia include numai terenul, preurile vor fi prezentate in dolari transformai in lei la preul zilei din data evalurii. Dac sunt incluse i cldirile se va prezenta preul total / mp din totalul suprafeei desfurate construite a cldirilor i terenului. Acest mod de apreciere este justificat deoarece evalurile trebuie s reflecte preurile de pia i nu s stabileasc valori care ar trebui pltite. Daca valoarea totala trebuie s fie alocata pe pri componente, respectiv pe valoarea cldirii i terenului, acestea trebuie s provin din tranzacii care arat acelai grad de utilizare. comparaiile cu proprietate subiect trebuie efectuate n termeni concrei i precii ca beneficiarul i clientul lucrrii s poat s ajung la aceleai concluzii. selectarea si reinerea coreciilor ntr-un tabel al vnzrilor pentru corecia de timp, localizare, mrime, form sau alte trsturi unde vnzarea difer de proprietatea evaluat. Trebuie s fie promovate elementele de comparaie eseniale. experiena evaluatorului este esenial pentru selectarea elementelor de corecie, astfel nct cele neeseniale s nu influeneze negativ un client necunosctor. n cazul n care cldirea evaluat face parte dintr-un grup industrial, care beneficiaz de un personal de nalt calificare, fiecare cldire vndut se compar analiznd facilitile oferite precum parcare, distan pn la periferie, dotri care creeaz avantaje cldirii evaluate.

n concluzie, evaluarea presupune selectarea tranzaciilor cele mai concludente, verificarea lor, alegerea celor care sunt comparabile n timp, n ceea ce privete condiiile de vnzare i zona geografic. Se vor prezenta analize referitoare la modul cum au fost stabilite preurile de vnzare, pentru a putea fi comparate trsturile eseniale ale tranzaciilor selectate pentru comparaie.

1.3.5. Evaluarea construciilor speciale

Construciile speciale, sau specializate, sunt definite ca fiind construciile care se vnd rar sau niciodat. Astfel de construcii specializate se regsesc ataate cldirilor rezideniale, comerciale sau industriale participnd la desfurarea activitilor productive sau funcionale. Nu va exista niciodat un cumprtor pentru eafodul de susinere a unei instalaii de prelucrare dintr-o rafinrie, un castel de ap, un turn de rcire, etc.Standardele de evaluare recomand, pentru acest gen de construcii, aprecierea costurilor necesare pentru a se construi un substitut modern, care asigur aceleai funciuni cu cel al construciei specializate evaluate, deci aplicarea metodei cunoscut sub denumirea Costul de nlocuire Net (CIN).Pentru teren evaluarea se face pe principii de pia, dar pentru construcie se folosete metoda costurilor, evaluatorul selectnd dintre procedee pe acela care consider c poate promova valoarea cea mai real. Dup stabilirea costului de reconstrucie, la data evalurii, se va analiza deprecierea efectiv format, de regul, din uzura fizic i cea funcional agabaritic.Cei implicai n tranzacia unor astfel de construcii speciale nu sunt dispui sa plteasc mai mult, pentru o astfel de construcie, dect preul de achiziie a unei construcii de dimensiuni mai mici, care s satisfac cerinele de continuare a activitii, din care s fie dedus uzura fizic aferent perioadei de timp i ntreinerii.

NOT:Evaluarea construciilor este de competena expertului evaluator de proprieti imobiliare.

1.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE (INSTALAII TEHNICE, MIJLOACE DE TRANSPORT, MOBILIER, APARATUR BIROTIC, ECHIPAMENTE DE PROTECIE I ALTE MIJLOACE MOBILE)

1.4.1. Clasificare. Descriere

n acest subcapitol se trateaz evaluarea mijloacelor fixe cuprinse n grupele 2 i 3, cu excepia subgrupelor animale i plantaii, cuprinse n Catalogul din 30.11.2005 denumite generic mijloace fixe mobile, care reprezint o parte a activelor imobilizate corporale din bilanul contabil al unei societi comerciale.n legislaia romneasc, mijloacele fixe sunt definite n Legea nr. 15 / 1994 (republicat in 1999) privind amortizarea capitalului imobilizat n active corporale i necorporale, iar Catalogul din 30.11.2004 (publicat in Monitorul Oficial, Partea I nr. 46 din 13.01.2005) prevede clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe, car corespund cu duratele de amortizare n ani, aferente regimului de amortizare liniar.Durata normal de funcionare reprezint durata de utilizare n care se recupereaz din punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor fixe, pe calea amortizrii. n consecin, durata normala de funcionare este mai redus dect durata de via fizic a mijlocului fix respectiv.Mijloacele fixe cuprinse n catalog sunt clasificate, n grupe i subgrupe, clase i subclase, iar unele i n familii. Astfel mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate in trei grupe principale i anume: Grupa 1 - Construcii; Grupa 2 - Instalaii termice, mijloace de transport, animale i plantaii; Grupa 3 - Mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale i alte active corporale.Catalogul se aplic n mod unitar, att de ctre agenii economici, de persoane juridice fr scop patrimonial, ct i de instituiile publice, asigurnd determinarea n mod unitar a amortizrii capitalului imobilizat n active corporale.Din punctul de vedere metodologic, Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN 3 - Evaluarea mainilor i echipamentelor, adnotate de IVSC n anul 2005, trateaz abordrile valorii, principiile i bazele de evaluare ale acestei categorii de active aflate att n proprietatea privat ct i n cea public.

Alte standarde de evaluare, care pot fi utile n evaluarea echipamentelor sunt: IVA 1 - Evaluarea pentru raportarea financiar; IVA 3 - Evaluarea activelor din sectorul public; GN 5 - Evaluarea bunurilor mobile; GN 6 - Evaluarea ntreprinderii; GN 7 - Consideraii privind substanele periculoase i toxice n evaluare; GN 8 - Abordarea prin cost pentru raportarea financiar - (CIN).

De asemenea, dac scopul evalurii este includerea valorii mijloacelor fixe i mobile n situaii financiare, este absolut necesar respectarea cerinelor unor IFRS / IAS, respectiv: IAS 2 - Stocuri; IAS 16 - Imobilizri corporale; IAS 17 - Contracte de leasing; IAS 36 - Deprecierea activelor; IFRS 3 - Combinri de ntreprinderi; IFRS 5 - Active imobilizate pentru vnzare i activiti ntrerupte.

Identificarea mijloacelor fixe mobile se face n dou etape: macroidentificare; microidentificarea.

Microidentificarea const n evidenierea rolului tehnico - funcional i economic al categoriilor de mijloace fixe mobile, ce contribuie la capacitatea proiectat a ntreprinderii, reinnd pentru evaluare analiza procesului tehnologic, n vederea identificrii echipamentelor conductoare. Prin aceast metod, evaluatorul va efectua investigaii privind: tipul produciei; fluxul tehnologic; capacitatea de producie.

n culegerea datelor, informaiilor minime se vor viza: localizarea activului / activelor aferente fluxului tehnologic; data inspeciei; istoricul ntreprinderii i mijloacelor fixe mobile; proiectantul de tehnologie i flux tehnologic, contractorul; datele punerii lor n funciune i a modernizrilor ulterioare; vrsta cronologic i vrsta efectiv a mijloacelor fixe mobile; durata de via util rmas; sursele de informaii; tipul produselor / serviciilor realizate; eficiena exploatrii (randament, cheltuieli de funcionare comparativ cu substitutele moderne); date operaionale pe ultimii 3 - 5 ani; programul de ntreinere i reparaii; standarde de securitate a muncii i de mediu; echipamente de control a polurii; utiliti; alte informaii considerate a fi utile.

Microidentificare este procesul de identificare a caracteristicilor individuale ale mijloacelor fixe, prin evidenierea specificaiilor tehnice. Datele importante se vor referi la: fabricantul, marca, modelul, tipul constructiv; seria de fabricaie (n corelaie cu numrul de inventar ataat de proprietar); capacitatea sau caracteristica funcional principal; caracteristici tehnico funcionale; componena; vechimea / vrsta (cronologic i efectiv); starea tehnic.

Se vor acea in vedere aspecte referitoare la regimul i intensitatea exploatrii, crile tehnice cu parametrii de funcionare i modelul de exploatare, evidena reparaiilor (mai ales cele capitale), fia mijlocului fix, discuii purtate cu proprietarul i cu personalul de exploatare.De prim importan n microidentificare sunt, dup caz: marca de fabric, codul modelului, seria, tipul de energie / acionare folosit i dimensiunile.

1.4.2. Abordarea evalurii

Evaluarea mijloacelor fixe mobile are la baz, n primul rnd, datele cuprinse in diagnosticul operaional, referitoare la identificarea, starea tehnic i utilizarea acestora n activitatea de exploatare. n completarea acestora, evaluatorul v utiliza propriile informaii privind piaa secundar, deinute n baza de date proprie sau accesate de acesta din diverse surse de informare, inclusiv de la productori i comerciani. Evaluatorul de mijloace fixe mobile trebuie s fie un foarte bun cunosctor al activitilor n care acestea pot fi utilizate, n caz contrar fiind obligat s solicite asisten de la o persoana competent (expert tehnic) n domeniu.Faza preliminar a abordrii evalurii const in urmtoarele activiti: punerea la dispoziia evaluatorului, de ctre client (n general este proprietarul), a balanei analitice i a listei de inventar a mijloacelor fixe, care s conin: numrul de inventar, data punerii n funciune (PIF), denumirea, valoarea la PIF, valoarea de intrare, amortizarea scriptic la data evalurii, i dac este posibil, evoluia scriptic a valorii de intrare conform reevalurilor. Lista de inventar va trebui solicitat att pe suport de hrtie ct i pe suport magnetic; identificarea i inventarierea fizic a mijloacelor fixe mobile ce urmeaz a fi evaluate i compararea cu lista de inventar; compararea valorii de inventar totale, coninut n lista de inventar, cu valorile nregistrate n documentele contabile (balan, bilan); verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor fixe i sesizarea unor aspecte deosebite sau limitri; identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu mai sunt utilizate n activitatea de societii (neoperaionale) sau a celor care pot fi disponibilizate prin reorganizarea activitii; identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt utilizate n activitatea de baz a societii ci au destinaie social, de agrement; identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt exploatate direct de ntreprindere, ci sun nchiriate terilor.

Exist situaii n care mijloacele fixe mobile, existente n contabilitatea i evidenele ntreprinderii nu mai exist fizic sau situaii n care evaluatorul identific mijloace fixe, care sunt utilizate, dar care nu apar n listele de inventar i nici nu sunt revendicate de teri. n primul caz valoarea acestor active se ignor, iar n el de-al doilea, valoarea evaluat a respectivelor active se adaug la valoarea nsumat a celorlalte mijloace fixe. De asemenea, pot fi gsite mijloace fixe integral amortizate, cu valoare zero n contabilitate, dar care sunt utilizate i au nc un randament bun pentru afacere sau dimpotriv, nu mai sunt utilizate, dar sunt n stare bun i ar putea fi valorificate. i n acest caz, valoarea evaluat a acestora se adaug la valoarea celorlalte mijloace fixe.

1.4.3. Metode de evaluare

Ca i n cazul evalurii altor active, metodele de evaluare a mijloacelor fixe mobile sunt nscrise in cele 3 abordri, respectiv prin: comparaie; venit; cost.

Abordarea prin comparaie se bazeaz pe informaiile de pia pentru a determina valoarea de pia a mijlocului fix mobil supus evalurii. Scopul este determinarea preului acestuia pe baza unei analize a preturilor de vnzare sau a preturilor cerute (cotaii) pentru mijloace fixe similare, pentru a ajunge la o estimate a celui mai probabil pre de vnzare pentru mijlocul fix evaluat.Principalele elemente de comparaie sunt: originea i vrsta efectiv; starea (condiia); capacitatea; caracteristici (accesorii); locaia; productorul; motivaia prilor; condiiile de finanare; calitatea; cantitatea; data vnzrii; tipul de vnzare.1.4.3.1. Metode nscrise n abordarea prin comparaia de piaa) Metoda identificrii stabilete valoarea unui mijloc fix mobil, prin comparaie cu un mijloc fix mobil identic nlocuitor, care are un pre de vnzare cunoscut. Un exemplu poate fi un autoturism evaluat pe baza unui catalog publicat de preuri.b) Metoda asimilrii stabilete valoarea de pia pe baza analizei unor mijloace fixe mobile asemntoare, dar nu identice, folosind o msur a utilitii (mrimea, capacitatea, etc.), drept criteriu de comparaie. De exemplu un evaluator nu gsete vnzri pentru un strung produs de Compania A, dar gsete vnzri ale unor strunguri, de aceeai mrime i condiie, dar produse de companiile concurente X i Y. Ca urmare, preurile de vnzare ale strungurilor companiilor X i Y pot fi folosite pentru comparaie, dar trebuie efectuate corecii ale acestora, pentru criteriile care reflect diferenele fa de subiect (strungul produs de compania A).c) Metoda procentajului din cost const n stabilirea raportului procentual dintre preul de vnzare i costul brut curent (de nou) al unui mijloc fix mobil asemntor, proprieti la data vnzrii. Cu informaii suficiente pe o pia activ, un evaluator poate s fac analize statistice i s stabileasc relaiile dintre vrsta cronologic, preul de vnzare (sau preul cerut) i preul unui mijloc fix mobil nou (de ex. ntre 40 i 50 %).

1.4.3.2. Metode nscrise n abordarea prin venit

n abordarea prin venit sunt nscrise dou metode:A.Metoda capitalizrii venitului;B.Metoda fluxului de numerar actualizat (cash - flow net actualizat - DCF)

A. Metoda capitalizrii venitului const n convertirea veniturilor viitoare previzionate (ateptare) n valoare fie prin mprirea venitului, de obicei anual, cu o rat de capitalizare, fie prin nmulirea venitului cu un coeficient multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare).Dac este cunoscut preul de vnzare al uni mijloc fix se poate construi un multiplicator, prin raportarea venitului generat de aceste preuri la preul lui de vnzare. Cele dou etape ale aplicrii metodei sunt: estimarea venitului anual; determinarea ratei de capitalizare.

Pentru a estima venitul anual, trebuie analizate veniturile generate de mijloace fixe mobile asemntoare nchiriate. Venitul este n mod normal un venit net anual din exploatare (VNE). VNE este egal este egal cu venitul brut minus cheltuielile e exploatare.Rata de capitalizare poate fi calculat prin mprirea venitului anual (de obicei cel obinut din nchirierea mijlocului fix mobil), la preul de vnzare al acestuia. Dup analiza ratelor de capitalizare, obinute din analiza de pia a mijloacelor fixe comparabile, i dup o eventual corectare a acestora, n funcie de caracteristicile subiectului n cauz, se poate extrage o rat de capitalizare adecvat.

Formula de baz pentru capitalizarea venitului este:

Valoarea = Venit : Rat e capitalizaresau

Valoarea = Venit x Multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare)

NOT:Valoarea calculat prin aceast formul este fie valoarea de pia, fie valoarea de investiie, n funcie de natura informaiilor utilizate.

Aplicaie

Mijlocul fix mobil x genereaz un venit anual de 20.000 i a fost vndut cu 80.000 . Mijlocul fix mobil Y genereaz un venit anual de 10.000 . Se cere valoare de pia a mijlocului mobil Y.

Rezolvare: rata de capitalizare = 20.000 / 80.000 = 0,25 sau 25 % multiplicatorul venitului anual este de 1/0,25 = 4

Deci, valoarea mijlocului fix mobil Y se poate calcula astfel:10.000 / 0,25 = 40.000

sau10.000 x 4 = 40.000 .

B. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)

Dac metoda capitalizrii directe presupune utilizarea la numrul venitului anual, metoda DCF, ncearc s estimeze VNE anual alocat mijlocului fix mobil, ntr-o perioad de previziune viitoare, pe baza informaiilor curente.

An 1An 2An 3An 4VNE (mii )1.2001.3001.5001.500Factor actualizare @ 10%0,9090,8260,7510,683VNE actualizat ( mii )1.0901.0741.1271.025Aplicaien metoda DCF, VNE este previzionat pentru o perioad de ani (sau pentru lunile, trimestrele, semestrele din anii viitori). Dup aceea, VNE periodice previzionate vor fi convertite in valoarea actualizat prin intermediul unei rate de actualizare, aplicata asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate.

33

40Valoare total (mii )

4.316

Sunt multe situaii, cnd n metoda DCF se calculeaz i o valoare terminal (rezidual) la sfritul perioadei de previziune (n exemplul de mai sus, sfritul anului 4). n acest caz, presupunerea este c mijlocul fix mobil va fi vndut la sfritul anului 4. pentru estimarea valorii reziduale (terminale, preului de vnzare), de cele mai multe ori se folosete o rat de capitalizare aplicat asupra VNE din anul 5 viitor, dup care valoarea terminal astfel estimat este actualizat cu factorul de actualizare aferent anului 4.

NOT:Deoarece metoda DFC de evaluare a mijloacelor fixe mobile are un grad de complexitate i dificultate ridicat, ea poate fi aplicat n mod corespunztor, de ctre experii evaluatori de bunuri mobile.

1.4.3.3. Metode nscrise prin abordarea prin cost

Abordarea prin cost const n stabilirea mijloacelor fixe mobile prin estimarea costului de achiziie sau de producie al acestuia. Pentru mijloacele fixe mobile folosite, abordarea prin cost presupune i o estimare a deprecierii, care include deteriorarea fizic, deprecierea funcional i deprecierea economic (din cauze externe).Abordarea prin cost este mult mai relevant n cazul evalurii mijloacelor fixe mobilenoi.Principala metod de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatrii este costul de nlocuire net (CIN), rezultatul trebuind a fi condiionat de o rentabilitate potenial adecvat. Metoda CIN se aplic numai pentru evaluarea mijloacelor fixe mobile specializate, care se vnd rar / deloc sau pentru cazul n care mijloacele fixe respective se vnd mpreun cu ntreprinderea (afacerea) ori ntr-un ansamblu funcional.Cele doua etape al