6 Metode de evaluare a terenului.ppt

EVALUAREA FIRMEI DE TURISM*

ADMINISTRAREA AFACERILOR N TURISM2012-2013EVALUAREA FIRMEI DE TURISMProf. Univ. Dr. Gabriela Cecilia StnciulescuDrd. Daniel Bulin

CUPRINS1. COMPARAIA VNZRILOR;2. TEHNICA PARCELRII I DEZVOLTRII; 3. REPARTIZAREA (ALOCAREA);4. EXTRACIA (PRIN SCDERE), NUMIT I ABSTRACIA;5. TEHNICA REZIDUAL A TERENULUI (CAPITALIZAREA VENITULUI REZIDUAL ALOCAT TERENULUI);6. CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE (CHIRIEI);

CursMETODE RECUNOSCUTE DE EVALUARE A TERENULUI

*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

APLICAII PENTRU EVALUAREA TERENULUI

Teren liber, parcelabil, pentru dezvoltare imobiliaraTeren liber neamenajat destinat parcelarii si vanzarii amplasamentelorTeren liber analiza comparatiei relativeTeren liber prin metoda comparatiei relative a vanzarilorTeren agricol de 50 hectare, pentru construirea unui poligon de incercariTeren liber pentru dezvoltarea unei proprietari rezidentiale Teren agricol capitalizarea rentei funciare


ASE METODE RECUNOSCUTE DE EVALUARE A TERENULUI

Toate cele ase metode (numite i tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva dect derivri ale celor trei abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate, respectiv abordarea prin comparaie, abordarea prin venit i abordarea prin cost.Mai trebuie reinut c evaluarea terenurilor este de competena profesional a evaluatorului de proprieti imobiliare, care respect cerinele GN1- Evaluarea proprietii imobiliare.


1. METODA COMPARAIEI VNZRILOR (1) Se bazeaz pe principiul economic al substituiei. Metoda se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consider a fi libere pentru scopul evalurii. Valoarea terenului deriv din informaiile de pia al preurilor de tranzacie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi determinat n urma analizei preurilor de pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia, care au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

1. METODA COMPARAIEI VNZRILOR (2) Analiza preurilor la care s-au efectuat tranzaciile sau a ofertelor de vnzare de terenuri similare libere este urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenele dintre preurile pltite sau cerute pe unitatea de suprafa, cauzate de diferenele caracteristicilor specifice ale proprietilor i tranzaciilor (numite elemente de comparaie). Aceast metod este cea mai folosit i preferat, tehnic de evaluare a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de terenuri similare, din aceeai arie de pia.


1. METODA COMPARAIEI VNZRILOR( 3) n cazul c nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare de terenuri similare sau n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale preurilor de tranzacie ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului n cauz, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei vnzrilor, evaluatorul de proprieti imobiliare are la dispoziie alte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos. Credibilitatea rezultatelor obinute din aplicarea acestor 5 metode, mai puin preferate, depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor i a raionamentului profesional al evaluatorului.


EVALUAREA UNUI TEREN PRIN METODA COMPARAIEI RELATIVE A VNZRILOR

Date de identificareSe evalueaza terenul n suprafa de 600 mp. aferent imobilului din str. Popa Soare nr.66, sector 2, Bucureti.

DocumentarePreul terenurilor din Bucureti i din jurul acestuia pe o raz de 10-30 Km. a crescut de la nceputul anului 2007 , pn n prezent, cu 20-30 %, devenind destul de scumpe, fa de puterea de cumparare a cetenilor Capitalei.Aceasta cretere se datoreaz faptului c oferta este limitat, iar cererea este mare.


Consideraii generale (1) Pentru viitor se prevede un trend ascendent dar nu att de viguros ca pn n prezent, deoarece aceasta ar afecta profitabilitatea investiiilor;

Preul mediu al terenurilor n Bucuresti, extras din revista EUROINVEST-Oct.2006;

n Bucureti oferta de terenuri este format preponderent din suprafee cuprinse ntre 400-3000 mp., dar i din suprafee mari de 5-50 ha., acestea din urm aparinnd fostelor zone industriale ( i care prezint avantajul dotrii cu utiliti).


Cele mai potrivite locaii pentru imobile de birouri clasa A sunt:PiataVictoriei, Piata Roman,Dorobani, Floreasca, unde preurile variaz ntre 1000 si 3000euro/mp. Terenurile pentru imobilele de clasa B sunt situate in zonele semicentrale si au dimensiuni ceva mai mici. Dei n cretere, cererea a devenit din ce n ce mai selectiv. Pentru viitor se prevede un trend ascendant dar nu att de viguros ca pn n prezent, deoarece aceasta ar afecta profitabilitatea investiiilor.Preul mediu al terenurilor in Bucuresti, extras din revista EUROINVEST-Oct.2006 se prezinta n tabel.

Consideraii generale (2) *EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

Din informaiile preluate de pe pia imobiliar rezult c nu se prea gsesc de vnzare terenuri comparabile ca amplasament i dotri cu cel de evaluat, i situate n zona 0 Cele libere,similare ,se negociaz cu preturi cuprinse intre 800-1600 euro/mp.

Preuri estimative*

Zona Pret euro /mp.Zone rezideniale de luxPrimverii, coala Herstru 2000-3000Piaa Victoriei, Piaa Roman 2200-2600Floreasca, Barbu Vcrescu 1400-1800Unirii 1300-1800 CartiereBucuretii Noi 350-800Drumul Taberei 300-500Militari 250-450Titan 300-400Pantelimon 200-350

Oferte terenuri (1)

NrLocalizare/caracteristiciSursa de informatiiSupraf.teren-mp.Deschidere - ml.Dotri/utilitiPreEuro/mp1Pache ProtopopescuPopa NanId590 run556299013Toateutilitatile14502Ferdinand-AvrigId351-run603765020Toateutilitatile15503Pache ProtopopescuMatei VoievodId712Run1241160014Toateutilitatile 15004Pache ProtopopescuPopa NanId731Run100277525ToateUtilitatile13505Ferdinand-AvrigId173Run3348261512ToateUtilitatile15506Pache ProtopopescuMatei VievodId362Run636140217ToateUtilitatile15507MntuleasaCarol IEUROIVEST31/oct.2006100019ToateUtilitatile1600

Oferte terenuri (2)

8Piata MunciiEUROINVEST143025ToateUtilitile7909B-ld.DaciaPoloniaEUROIVESTNr. 31/oct.200650010ToateUtilitatile150010FerdinandEUROIVESTNr. 31/oct.200665040ToateUtilitatile140011Maal VitanEUROIVESTNr. 31/oct.2006200015ToateUtilitatile60012Calea calarasilorEUROIVESTNr. 31/oct.2006350042ToateUtilitatile120013Mihai BravuLiceul Iulia HasdeuESTATE TIME48424ToateUtilitatile90014BasarabieiStadion Lia ManoliuESTATE TIME90027ToateUtilitatile1000

Comparaia vanzrilor este cea mai utilizat tehnica pentru evaluarea terenului i reprezint metoda preferat atunci cnd exist informaii despre vnzri comparabile; Vnzrile recente sunt cele mai indicate, dac se urmrete obinerea de rezultate credibile i corecte; Pentru aplicarea acestei tehnici sunt analizate tranzaciile cu proprieti comparabile fr a se ajunge la cuantificari, determinandu-se dac aceste proprieti au caracteristici inferioare, superioare sau egale cu cele ale proprietii de evaluat. Evaluatorii acord mai mult atenie terenurilor care au aproximativ aceeai suprafa ca i proprietatea de evaluat, coreciile fiind n aceast situaie mai mici. Zonarea este criteriul fundamental n selectarea terenurilor comparabile. Analiz (1)*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

Ofertele i tranzaciile nefinalizate furnizeaz date mai puin credibile dect vnzrile i contractele semnate. Deoarece nu s-au obinut date suficiente despre vnzri din publicaiile de specialitate, s-au preluat informaii suplimentare de la firme care editeaz periodic baze de date i s-au folosit nregistrri de la cadastru, de la notariate i primrii. Deasemeni s-au intervievat prile implicate n tranzacii.

Analiz (2)*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

Analiza comparaiilor relative (1)

toate terenurile comparabile au fost selectate din anunurile de publicitate, din presa local, din perioada august-decembrie2007;toate vnzrile implic transferul deplin de proprietate n momentul vnzrii;preurile folosite sunt preuri de ofert i potrivit procedurilor de negociere, valorile finale vor fi mai mici cu 20%-30%, fa de preurile din ofert.


Pentru identificarea si cuantificarea coreciilor pot fi folosite tehnici calitative si cantitative.O variant a analizei comparaiilor relative o constituie analiza clasamentului (rangului), n care tranzaciile comparabile sunt incluse ntr-un clasament al atractivitii, n ordine cresctoare sau descresctoare.Dupa aceea, evaluatorul analizeaz fiecare vnzare pentru a determina poziia relativ a proprietii imobiliare pe scara valoric.Analiza comparaiilor relative (2)


Rezolvare (1)Din datele prezentate n tabel au fost selectate urmatoarele locaii:Terenul A in suprafata de 1600mp., cu front stradal de 19 m., situat pe str.Mntuleasa, la circa.0,6 km. de terenul de evaluat, se afl n spatele blocurilor de pe B-dul Carol I. Terenul beneficiaz de toate utilitile stradale, gaze, electricitate, ap, telefon.Pretul din oferta a fost de 1600 euro/mp., aa cum rezult i din tabelul nr.2, poz.7 i s-a tranzacionat la preul de 900 euro/mp ,n trim.I 2007. Se apreciaz o corecie negativ pentru suprafaa i o corecie pozitiv pentru mbuntiri. Corecie global negativa


Terenul B in suprafata de 650mp.,cu front la strada de 40 mp.este situat pe str.Ferdinand , la circa 1,0 km.de terenul de evaluat si are urmatoarele caracteristice: POT60% si CUT 2,5. Dispune de toate utilitatile stradale la gard(electricitate gaze,apa,canalizare).Tranzactia s-a incheiat in 2007, la pretul de 900 euro/mp., fata de1400 euro/mp prevazut in oferta. Se apreciaza o corectie negativa pentru imbunatatiri,si fara corectie pentru suprafata. Total corectie negativa.Terenul C, amplasat langa Stadionul National are suprafata de 900mp.,cu deschidere 27m.la strada si dispune de toate utilitatile. Pretul oferit de vanzare de 1000 euro/mp. nu a fost onorat,tranzactia ramanand neincheiata. Se previzioneaza corectie globala pozitivaRezolvare (2)

Terenul D in suprafata de 484 mp. cu front stradal 24 m. situat pe o strada laterala in zona Mihai Bravu,in apropierea Liceului Iulia Hasdeu ,dispune de toate utilitatile si are urmatoarele caracteristici: POT 69%,CUT 2,5,regim de inaltimeP+4E. Tranzactia s-a incheiat la pretul de 650 euro/mp ,fata de oferta de 900 euro/mp. Corectie globala pozitivaTerenul E are o suprafata de1430 mp. si front stradal 25m. si este situat in zona Piata Muncii,avand caracteristice :POT56%, CUT3, H max.S+P+4. Tranzactia s-a incheiat la pretul de 500 euro/mp.,fata de pretul oferit de790 euro/mp. Se apreciaza corectie globala pozitiva . In urma analizei elementelor care caracterizeaza terenul de evaluat cu cele comparabile a rezultat urmatorul clasament:

Rezolvare (3)

Terenul A 900euro/mp. Corectie total negativaTerenul B 900euro/mp. Corectie total negativa.De evaluat:Terenul C netranzactionat (pret de oferta1000 euro/mp.)Terenul D 650 euro/mp. Corectie pozitivaTerenul E 600 euro/mp. Corectie pozitiva Din interpretarea datelor de mai sus rezulta ca valoarea de piata pentru terenul de evaluat este intre 650euro/mp si 900 euro/mp.,opinia finala fiind de700 euro/mp.

Valoarea de piata a terenului este:VT=600mp.x700euro/mp.= 420000 euro

Rezolvare (4)

2. TEHNICA PARCELRII I DEZVOLTRII (1) Numit i metoda utilizrii anticipate sau metoda costului dezvoltrii) const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic de dezvoltator al unui teren neamenajat, pe premisa c amenajrile i construciile proiectate reprezint cea mai probabil utilizare a terenului.

Aceast metod este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca amplasamente i/sau eventual construirea pe loturile parcelate i amenajate ale cldirilor rezideniale. Deci, aceast metod se poate aplica n dou ipoteze:


2. TEHNICA PARCELRII I DEZVOLTRII (2)Aceast metod are 2 forme de aplicare:Parcelarea unui teren viran i amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea cu infrastructura necesar i apoi vnzarea loturilor amenajate, i Parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea locuinelor adecvate i apoi vnzarea proprietilor rezideniale rezultate (teren plus locuin).


2. TEHNICA PARCELRII I DEZVOLTRII (3) Rezultatul acestei metode este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar putea s o plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare calculat ca mrime rezidual dintre preurile de vnzare estimate ale loturilor amenajate sau ale proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare, amenajare i construire, n care se include i profitul dezvoltatorului.

Credibilitatea rezultatului metodei este condiionat de existena unui volum important de informaii despre costurile de parcelare, amenajare i de construcie, despre preurile de vnzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum i despre preurile de vnzare ale proprietilor construite.


3. METODA ALOCRII (1)Se bazeaz pe principiul echilibrului, conform cruia exist un raport procentual normal ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific diferitelor categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest raport procentual este dedus din analiza preurilor de vnzare ale terenurilor libere i ale unor proprieti comparabile (teren i construcii), dintr-o arie comparabil i competitiv nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi preului de vnzare a proprietii construite, pentru a determina valoarea terenului. *EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

3. METODA ALOCRII (2)Aceast metod este aplicabil n situaia cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii.

Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea total a proprietii este dificil de obinut i de susinut, aceast metod este mai rar utilizat i aproape niciodat ca o prim metod de evaluare a terenului.


4. METODA EXTRACIEI Const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus amenajri i construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor.

Aceast metod este adecvat cnd:nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii;valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); idac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor.


5. TEHNICA REZIDUAL A TERENULUI (1)

Este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de venit este dependent att de construcii i amenajri, ct i de teren.

Etapele aplicrii acestei metode sunt:determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii;determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente construciilor i scderea acestuia din VNE anual total al proprietii; i capitalizarea VNE rmas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rat de capitalizare adecvat.


5. TEHNICA REZIDUAL A TERENULUI (2)Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt:cunoaterea CIN a cldirilor (construciilor) i amenajrilor sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; cunoaterea venitului net total din exploatare al proprietii sau posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate; i posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de capitalizare ale terenurilor i cldirilor.


5. TEHNICA REZIDUAL A TERENULUI (3)Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii: cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii; pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n cadrul analizei celei mai bune utilizri.


Aplicaie (1)Evaluarea unui teren liber liber aferent unei investiiiScopul evalurii: Estimarea valorii de pia a terenului Data evalurii: 31 mai 20XX

Terenul analizat face obiectul unei dezvoltri imobiliare fiind prevzut realizarea unei construcii de centru comercial avnd urmtoarele caracteristici: suprafaa terenului =11.599.36 mp; suprafafa construit =5.600 mp; suprafaa desfurat =11.300 mp; structur din beton armat; nchideri din panouri tip sandwich; finisaje i amenajri interioare moderne


Valoarea terenului este de 1.974.118 USD sau 170 USD/mp.Suprafeele sunt preluate din proiect;Veniturile se refer la veniturile brute potetiate anuale, nainte de impozitare; chiria de piaa luata n considerare este de 10 USD/mp util/lun i reprezint un nivel obtenabil (pe pia, chiria solicitat este de 12 USD/mp);Costurile de investiie reprezint costurile minime necesare pentru dezvoltare pn n faza funcional (situate la nivelul de 400 USD/mp);costurile au fost estimate pe baza analizei unor proiecte similare i sunt la un nivel care s asigure obinerea chiriei;Rata de actualizare corespunde spaiilor comerciale comparabile; rata extras de pe pia este de 17%, aferent venitului brut.Intr-o prim etap, s-a urmrit estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare considerat ca finalizat (cu durata de construcie de 1 an), prin aplicarea metodei Cash-Flow-ului Net Actualizat (Discounted Cash-Flow). Rata de actualizare (a) aferent afacerii derulate este de 15%.

Aplicaie (2)*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

Lund n considerare costurile dezvoltrii (achiziia terenului la valoarea rezidual i costul de construcie) au fost determinati principalii indicatori de analiz a investiiei: valoarea net i rata intern de rentabilitate (RIR). Criteriile decizionale vizeaz ca valoarea net s fie pozitiv (s acopere cheltuielile cu dezvoltarea), iar RIR > rata de actualizare aferent afacerii, astfel nct proiectul de investiie s fie este fezabil. Pentru o mai mare acuratee a fezabilitii investiiei va trebui efectuat i o analiz de senzitivitate. Analiza de senzitivitate este o extensie a evalurii mai ales n cazul metodei reziduale) pentru a determina elementele de previziune care necesit reanalizare. Analiza de senzitivitate releva modul n care erorile de alocare sunt prezente n fluxurile actuale dup impozitare. analizarea componentelor previziunii si studierea impactului lor asupra valorii investiiei sau valorii actualizate a capitalului. Pentru a vedea ce rezult din analiza de senzitivitate, se va lua n considerare impactul unei erori de +/-10%.



Destinaia (cea mai bun utilizare)SP. COM, P+1ESuprafaa de teren, mp11.599,36Suprafaa construibil, mp5.600,00Aria desfurat construit (ADC), mp11.30,.00Aria utila mchiriabila, mp9.200,00Chiria 10 USD/mp util/luna92.000,00Venit brut potenial, USD1.104.000,00Rata capitalizareValoare proprietate, USDCost unitar construct, USD/mp ADCCost construcie, USDVALOARE TEREN, USD1.974.118,00VALOARE UNITAR TEREN, USD/mp170,00

6. CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE (CHIRIEI) (1)Se aplic n cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de folosin a terenului, independent de amenajrile de pe acesta (dac exist), n schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de construciile i amenajrile de pe teren.

Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu destinaie agricol, ca i pentru evaluarea terenurilor nchiriate.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

6. CAPITALIZAREA RENTEI FUNCIARE (CHIRIEI) (2)

Metoda const n convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) n valoarea terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare extras de pe pia. Metoda poate fi aplicat n condiiile n care exist informaii de pia suficiente asupra nivelurilor de pia ale rentelor i chiriilor funciare, precum i a ratelor de capitalizare.*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

CONCLUZIE FINAL Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele contractului de nchiriere/ arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, rennoirea contractului, precum i valoarea terminal i selectarea unei rate de capitalizare de pia adecvate. n concluzie, se poate spune c cea mai bun metod de evaluare a terenului este comparaia direct, iar cnd nu exist vnzri sau oferte de vnzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precauie celelalte metode de evaluare.


PERSPECTIVES ON REAL ESTATE. UNCOVERING OPPORTUNITY IN A DISTRESSED MARKET

Sir Winston Churchill once remarked, A pessimist sees the difficulty in every opportunity; an optimist sees the opportunity in every difficulty. While the U.S. commercial real estate industry may continue to grapple with adverse conditions in 2010, optimistic investors are seeing opportunity in a difficult market via the purchase of distressed assets. *EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

V MULUMESC !*EVALUAREA FIRMEI DE TURISM

6 Metode de evaluare a terenului.ppt

Documents

Transcript of 6 Metode de evaluare a terenului.ppt